PRE-FEASIBILITY STUDY

LOKASI TRANSMIGRASI SWAKARYA

MANDIRI (TSM) TELANG
KAB. BANYUASIN, PROV. SUMATERA SELATAN

Februari 2024
Dept. Pengembangan dan Kerja Sama Rumah Tapak
Divisi Pengembangan Bisnis
01
ANALISIS LEGAL & TAPAK
Pre-Feasibility Study
Lokasi TSM Telang
Proyek Sumatera Selatan
PROFIL & DETAIL LAHAN
LOKASI LAHAN TSM MUARA TELANG, KAB. BANYUASIN

Lahan 1

Lahan 2

A
Lahan 1 : ± 3 Ha
LUAS LAHAN
Lahan 2 : ± 2 Ha

EKSPOSUR DEPAN Jalan utama KTM Telang

B
C KOORDINAT -2.645063, 104.751739

KONTUR LAHAN Relatif Datar

E
D F
LINGKUNGAN Permukiman, Persawahan
G
H ALAS HAK -

A E
B F
C G
D H
Utara : Persawahan
Selatan : Jalan Utama
BATAS LAHAN
Timur : Persawahan
Barat : Persawahan
https://maps.app.goo.gl/Dkk274En6n
LINK G-MAPS TTzN7o8
LOKASI LAHAN TSM MUARA TELANG, KAB. BANYUASIN
KONDISI & SITUASI SEKITAR

A D

C
A
B B
E

E
F
D

C F
FASILITAS SEKITAR LAHAN
LOKASI LAHAN TSM MUARA TELANG, KAB. BANYUASIN

MAPS 1 2

1. PASAR KTM (1,6 km) 2. MASJID AL ANWAR (1,6 km)

3 4

7 8 3. PONPES BAHRUL ULUM (1,4 km) 4. PUSAT BISNIS (1,4 km)

1 3 5
2 4 6
5 6

3 km
5. KANTOR DESA MULIASARI (1,0 km) 6. SD-SMP-SMA TANJUNG LAGO (1,0 km)

7 8

KETERANGAN :
Lokasi Calon
Lahan Pengembangan 7. SMP-SMA AL IHSAN (0,6 km) 5
8. KANTOR DESA TELANG SARI (1,4 km)
MAPPING INDUSTRI
6
LOKASI LAHAN TSM MUARA TELANG, KAB. BANYUASIN

1 2
1 2

Pasar Swalayan Martubung

2 1 PT. Conch International Indonesia PT. Banyuasin Nusantara Sejahtera
15 km

10 km 4 5
5 km

PT. Bintang Agung Persada PT. Lumbung Karunia Sakti

4 5 6
6

KETERANGAN :
Lokasi Calon
5 Lahan Pengembangan
PT. Waskita Beton Precast Plant
Gasing
PT. Swadaya Indopalma
Pre-Feasibility Study
Lokasi TSM Telang
Proyek Sumatera Selatan
 Asumsi kemampuan cicilan

Kabupaten
Banyuasin
Sedangkan asumsi cicilan rumah subsidi
dengan harga Rp 166.000.000,-*
(KPR, tenor kredit 25 tahun, DP 10%, bunga 5%)

*Rp 166.000.000,- adalah harga jual maksimal rumah subsidi (FLPP) tahun 2024 di
wilayah Sumatera sesuai Peraturan Menteri Keuangan No 60 tahun 2023
LOKASI LAHAN TSM MUARA TELANG, KAB. BANYUASIN
RENCANA PENGEMBANGAN
SITE PLAN ALTERNATIF 2

RST 30/105 (186 unit) RST 30/120 (160 unit)

Ruang Terbuka Hijau (RTH) Ruang Terbuka Hijau (RTH)

AREA AREA
KOMUNAL KOMUNAL

LUAS LAHAN TOTAL (m2) 30.000 m2 100% LUAS LAHAN TOTAL (m2) 30.000 m2 100%

Luas Produktif Luas Produktif

RST 30/105 19.530 m2 65,1% RST 30/120 19.200 m2 64,0%
LAND USE

LAND USE
(m²) (m²)

Luas Non-Produktif (m2) 9.502 m2 34,9% Luas Non-Produktif (m2) 10.800 m2 36,0%

RTH 2.651 m2 5,6% RTH 3.456 m2 11,5%

Area Komunal 538 m2 1,7% Area Komunal 388 m2 1,2%
Jalan Utilitas 7.281 m2 24,2% Jalan Utilitas 6.956 m2 23,1%
VISIONING PENGEMBANGAN

FASAD RUMAH

AREA
KOMUNAL

RENCANA PENGEMBANGAN

RST 30/120 (160 unit) Luas kaveling/produktif 19.200 m2

BIRD EYE VIEW KAWASAN

KONSEP BANGUNAN GEDUNG HIJAU (BGH)

SAMESTA PARAYASA SAMESTA DRAMAGA

Jl. Raya Salimah, Kec. Parung Jl. Raya Cibungbulang - Bogor KM

RUANG PENCAHAYAAN DAN Panjang, Kab. Bogor, Jawa Barat 17, Kec. Cibungbulang, Kab. Bogor,
TERBUKA PENGKONDISIAN Jawa Barat
HIJAU UDARA 143 unit 79 unit
± Rp
± Rp
EFISIENSI 500 jt
450 jt
PENGELOLA
PENGGUNAA • Sistem pencahayaan hemat
N TAPAK • Ruang terbuka hijau (RTH)
N ENERGI energi privat
• Material ramah lingkungan • Sistem pencahayaan hemat
• Efisiensi air dengan energi
penggunaan tangki • Material ramah lingkungan
penampungan air hujan • Penerapan prinsip 3R (reduce,
• Fasilitas pengolahan air reuse, recycle)
EFISIENSI limbah berupa biotank
PENGELOLAAN
PENGGUNAA
AIR LIMBAH
BANGUNAN N AIR
GEDUNG HIJAU AIR PDAM ATAU
FASILITAS
PENGOLAHAN PERUSAHAAN AIR
AIR LIMBAH MINUM LAINNYA SAMESTA PASADANA SAMESTA ROYAL CAMPAKA
(SEPTIC TANK) PENGGUNAA KUALITAS
N MATERIAL UDARA Jl. Raya Cicalengka - Majalaya, Jl. Raya Sadang - Subang KM 4, Kec.
Kec. Paseh, Kab. Bogor, Jawa Barat Campaka, Kab. Bogor, Jawa Barat
RAMAH DALAM
LINGKUNGAN RUANG 245 unit 129 unit
± Rp ± Rp
350 jt 435 jt
• Ruang terbuka hijau (RTH) privat
• Sistem pencahayaan hemat
• Efisiensi air
PENGGUNAAN SIRKULASI energi
• Sistem pencahayaan hemat
MATERIAL RAMAH UDARA DALAM • Penerapan prinsip 3R
energi
• Material ramah lingkungan
LINGKUNGAN RUANGAN • Penerapan prinsip 3R • Fasilitas pengolahan air limbah
• Pengembangan ekonomi berupa biotank
setempat
• Pengurangan beban sarpras
 RENCANA PRODUK & HARGA JUAL

DESAIN RUMAH TIPE RST 30/120 DENAH ALT 1 RST 30/105 DENAH ALT 2 RST 30/120

Area Area
Budidaya Budidaya

15 15

Batas maksimal harga jual Rumah Sederhana Subsidi di daerah

Banyuasin Rp 166.000.000,- sesuai dengan Keputusan Menteri
(Kepmen) PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023

7 8

TIPE RST 30/105 TIPE RST 30/120

Harga Jual* Rp 132.000.000,- Harga Jual* Rp 136.000.000,-

Cicilan Mulai Rp 700 rb-an Cicilan Mulai Rp 800 rb-an

ASUMSI CICILAN

ALTERNATIF 1

ALTERNATIF 2

CATATAN:
• Bunga cicilan sebesar 5% per tahun
• Harga maksimal wilayah Sumatera tahun 2024 Rp 166.000.000,- sesuai dengan Keputusan Menteri (Kepmen) PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023

TSM Jaminan market yang bankable untuk dapat diproses

(Transmigrasi
pembiayaan KPR oleh perbankan
MARKET ? Swakarsa Mandiri)
 EKOSISTEM PENYEDIAAN 1
PERUMAHAN MASYARAKAT TRANSMIGRAN 4

Koordinasi dukungan Jaminan Konsumen**

penyediaan rumah
Hak Pemanfaatan Lahan
transmigran • Fasilitasi penerima manfaat

DEMAND SIDE
SUPPLY SIDE

(Bantuan Subsidi bagi MBR)

• Bantuan PSU (Prasarana CAPTIVE
Sarana Utilitas) MARKET

PENYEDIAAN HOUSING
PERUMAHAN CAREER
PEMPROV/ * RUMAH PEMPROV/ PEMDA MBR
PEMDA TRANSMIGRAN (Jaminan market TRANSMIGRAN
bankable & buyback
guarantee)
Penyedia lahan siap
bangun (clean &
clear secara
fisik& hukum) KPR

BUMD/
• KPR FLPP
BUMN
• Dukungan pembiayaan
kepemilikan rumah kepada
Menjamin Ketersediaan
pelaku usaha informal
jaringan air bersih (PDAM)
dan jaringan listrik

* Perumnas dapat menerima penugasan khusus dari Kementerian PUPR sesuai tugasnya dalam Peraturan Pemerintah No. 83 Tahun 2015 Pasal 12
** Kementerian DPDTT menjamin unit rumah akan terjual seluruhnya kepada Masyarakat Transmigrasi
SAMESTA GREEN VIEW
TALANG KERAMAT
 PROFIL PROYEK
SAMESTA GREEN VIEW TALANG KERAMAT

LUAS LAHAN ± 108 ha

M A P S

EKSPOSUR Jl. Tanjung Api-Api; DMJ 10 m

DEPAN (Kolektor),

KOORDINAT -2.874182, 104.734368

KONTUR LAHAN Datar

PENGGUNAAN Permukiman Perumnas dan Sebagian

LAHAN Tanah Mentah Belum Dikembangkan

LINGKUNGAN Sawah dan Permukiman Setempat

ALAS HAK HGB Induk

Jl. Tanjung Api-api
LEGEND

A Bandara Sultan Mahmud Badaruddin II 8 km

• Utara : Sawah dan Tegalan
B Universitas Sriwijaya 17,8 km Jl. Palembang-Jambi
• Selatan : Permukiman
C Jembatan Ampera 14,8 km BATAS LAHAN
Jl Talang Keramat • Timur : Sawah dan Tegalan
D Jakabaring Sport Centre 22,2 km • Barat : Jalan Tanjung Api-Api
Jl R Sukamto
SAMESTA GREEN VIEW
TALANG KERAMAT

Cluster
Luas Area Total Pengembangan
The Orchid
±108 Ha

Luas Area Pengembangan Eksisting

±5,6 Ha – Cluster Orchid

Produk Perumahan
RST 30/72 549 unit

Keyword Search Google Maps

Perumnas Orchid Sentraland
CLUSTER ORCHID
SAMESTA TALANG KERAMAT

SITEPLAN CLUSTER ORCHID DENAH PRODUK RST 30/72

GATE CLUSTER ORCHID ONE GATE SECURITY SYSTEM

RUANG HIJAU KOMUNAL LIVING ROOM RST 30/72 DAPUR RST 30/72
ANALISIS
KELAYAKAN FINANSIAL
Pre-Feasibility Study
Lokasi TSM Telang
Proyek Sumatera Selatan
 RESUME KELAYAKAN FINANSIAL 21

LUAS TANAH 105 (ALT 1) LUAS TANAH 120 (ALT 2) LUAS TANAH 120 (ALT 2 - MODIFIKASI)

CATATAN :
CATATAN :
CATATAN : • Lahan produk diperluas menjadi 120 m2
• Lahan produk diperluas menjadi 120 m2
• Dirubah produk hanya 1 jenis, diseragamkan • Komponen biaya dan asumsinya sama
• Komponen biaya dan asumsinya sama dengan
• Komponen biaya dan asumsinya sama dengan sebelumnya
sebelumnya
dengan sebelumnya • Pematangan sudah dilakukan
• Pematangan sudah dilakukan
• Harga jual disesuaikan • Harga jual disamakan dengan luas tanah
• Harga jual disesuaikan (136 juta)
105 m2

BAURAN PRODUK RST 30/105 186 unit Rp 132 juta RST 30/120 160 unit Rp 132 juta RST 30/120 160 unit Rp 136 juta

Rp 24,54 M Rp 21,12 M Rp 21,76 M

REVENUE

COST Rp 21,19 M Rp 18,69 M Rp 18,69 M

before tax after tax before tax after tax before tax after tax

Rp 3,35 M Rp 3,10 M Rp 2,42 M Rp 2,21 M Rp 3,06 M Rp 2,84 M

PROFIT
13,66% 12,66% 11,49% 10,49% 14,07% 13,07%

Nett Present Value (NPV) Rp 2,73 M Rp 1,91 M Rp 2,49 M

Payback Period 13 bulan 15 bulan 13 bulan
Masa Proyek 18 bulan 18 bulan 18 bulan

• Dengan penambahan biaya pematangan lahan maka penyesuaian harga jual untuk luas tanah 105 m2 menjadi 132 juta.
KESIMPULAN • Dengan penambahan biaya pematangan lahan dan harga jual masih tetap 132 juta unutk luas tanah 120 m2 diperoleh analisa finansial yang belum
layak (profit < 12,5%) maka harga jual dimodifikasi menjadi 136 juta.
 PRE-FS LAHAN TSM BANYUASIN ALTERNATIF 1 (LUAS KEVELING 105 M2)
ALT 1 - PRODUK LUAS TANAH 105 M2
Luas Lahan 30.000 m2
RESUME PERHITUNGAN KELAYAKAN KDB 19.530 m2 65,1%
RTH + Fasilitas 3.189 m2 10,6%
Jalan 7.281 m2 24,3%
HARGA JUAL DASAR (TAHUN 2024) URAIAN JUMLAH %
TIPE UNIT LUAS KAVELING HARGA JUAL RATA-RATA /
RST 30/120 : Rp 132.000.000,- UNIT
REVENUE 24.552.000.000 100,00%
RST 30/105 186 19.530 m2 132.000.000 24.552.000.000 100,00%
ASUMSI BIAYA
Jumlah 186 19.530 m2 132.000.000 24.552.000.000 100,00%
Konstruksi : Rp 2,6 jt /m2
COST 21.198.681.000 86,34%
Lahan - 0,00%
ASUMSI BIAYA OPERASIONAL Nilai Perolehan Tanah 30.000 m2 - - 0,00%
Pegawai* : 1,50 % Promosi : 0,5 % Biaya Pengamanan Tanah: - 0,00%
Konstruksi 15.949.500.000 75,24%
Umum : 0,30 % Sales fee : Rp 1.000.000,- / unit - Konstruksi Rumah Luas Bangunan Konstruksi Rata-rata / m2 14.508.000.000 68,44%
RST 30/105 5.580 m2 2.600.000 14.508.000.000 68,44%
ASUMSI MODAL - Biaya Penyambungan Air 334.800.000 1,58%
- Biaya Penyambungan Listrik 325.500.000 1,54%
Kebutuhan Modal : Rp 2,8 miliar
- Biaya IMB 223.200.000 1,05%
Bunga 10,5% : Rp 224 juta - Biaya Sertifikat Splitzing 558.000.000 2,63%
Development Cost 5.249.181.000 24,76%
- Perijinan & Legal 99.000.000 0,47%
- Infrastruktur (Jalan, Saluran & Jaringan) 2.502.330.000 11,80%
• Lahan disediakan oleh Pemda dalam kondisi clean and clear - Konsultan 150.000.000 0,71%
• Asumsi kebutuhan pematangan lahan, urugan lahan setinggi ± 0,5 meter - Etalase Kawasan & Marketing Gallery 30.000.000 0,14%
• Pembayaran retribusi atas PBB, Sertifikasi Fasos Fasum, dan Kompensasi Tanah - Fasilitas & Pertamanan 270.655.000 1,28%
Makam menjadi tanggung jawab Pemilik Lahan - Pematangan Lahan dan Preliminaries 1.222.500.000 5,77%
• Take up rate rata-rata 10 unit /bulan - Operational Cost 750.696.000 3,54%
- Biaya Bunga 10,50% 224.000.000 1,06%
Profit Sebelum Pajak 3.353.319.000
MASA PROYEK 18 BULAN 13,66%
Profit Setelah Pajak 3.107.799.000
12,66%
NPV 2.738.465.124
Payback Period 1,2 Tahun
 PRE-FS LAHAN TSM BANYUASIN ALTERNATIF 2 (LUAS KEVELING 120 M2)
ALT 2 - PRODUK LUAS TANAH 120 M2
Luas Lahan 30.000 m2
RESUME PERHITUNGAN KELAYAKAN KDB 19.200 m2 64,0%
RTH + Fasilitas 3.844 m2 12,8%
Jalan 6.956 m2 23,2%
HARGA JUAL DASAR (TAHUN 2024) URAIAN JUMLAH %
TIPE UNIT LUAS KAVELING HARGA JUAL RATA-RATA /
RST 30/120 : Rp 132.000.000,- UNIT
REVENUE 21.120.000.000 100,00%
RST 30/120 160 19.200 m2 132.000.000 21.120.000.000 100,00%
ASUMSI BIAYA
Jumlah 160 19.200 m2 132.000.000 21.120.000.000 100,00%
Konstruksi : Rp 2,6 jt /m2
COST 18.693.400.000 88,51%
Lahan - 0,00%
ASUMSI BIAYA OPERASIONAL Nilai Perolehan Tanah 30.000 m2 - - 0,00%
Pegawai* : 1,50 % Promosi : 0,5 % Biaya Pengamanan Tanah: - 0,00%
Konstruksi 13.720.000.000 73,39%
Umum : 0,30 % Sales fee : Rp 1.000.000,- / unit - Konstruksi Rumah Luas Bangunan Konstruksi Rata-rata / m2 12.480.000.000 66,76%
RST 30/120 4.800 m2 2.600.000 12.480.000.000 66,76%
ASUMSI MODAL - Biaya Penyambungan Air 288.000.000 1,54%
- Biaya Penyambungan Listrik 280.000.000 1,50%
Kebutuhan Modal : Rp 2,8 miliar
- Biaya IMB 192.000.000 1,03%
Bunga 10,5% : Rp 231 juta - Biaya Sertifikat Splitzing 480.000.000 2,57%
Development Cost 4.973.400.000 26,61%
- Perijinan & Legal 99.000.000 0,53%
- Infrastruktur (Jalan, Saluran & Jaringan) 2.333.940.000 12,49%
• Lahan disediakan oleh Pemda dalam kondisi clean and clear - Konsultan 150.000.000 0,80%
• Asumsi kebutuhan pematangan lahan, urugan lahan setinggi ± 0,5 meter - Etalase Kawasan & Marketing Gallery 30.000.000 0,16%
• Pembayaran retribusi atas PBB, Sertifikasi Fasos Fasum, dan Kompensasi Tanah - Fasilitas & Pertamanan 261.200.000 1,40%
Makam menjadi tanggung jawab Pemilik Lahan - Pematangan Lahan dan Preliminaries 1.222.500.000 6,54%
• Take up rate rata-rata 9 unit /bulan - Operational Cost 645.760.000 3,45%
- Biaya Bunga 10,50% 231.000.000 1,24%
Profit Sebelum Pajak 2.426.600.000
MASA PROYEK 18 BULAN 11,49%
Profit Setelah Pajak 2.215.400.000
10,49%
NPV 1.913.235.882
Payback Period 1,3 Tahun
 ALT 2 - PRODUK LUAS TANAH 120 M2 (MODIFIKASI HARGA JUAL)
PRE-FS LAHAN TSM BANYUASIN ALTERNATIF 2 (LUAS KEVELING 120 M2)
Luas Lahan 30.000 m2
RESUME PERHITUNGAN KELAYAKAN KDB 19.200 m2 64,0%
RTH + Fasilitas 3.844 m2 12,8%
Jalan 6.956 m2 23,2%
HARGA JUAL DASAR (TAHUN 2024) URAIAN JUMLAH %
TIPE UNIT LUAS KAVELING HARGA JUAL RATA-RATA /
RST 30/120 : Rp 136.000.000,- UNIT
REVENUE 21.760.000.000 100,00%
RST 30/120 160 19.200 m2 136.000.000 21.760.000.000 100,00%
ASUMSI BIAYA
Jumlah 160 19.200 m2 136.000.000 21.760.000.000 100,00%
Konstruksi : Rp 2,6 jt /m2
COST 18.697.620.000 85,93%
Lahan - 0,00%
ASUMSI BIAYA OPERASIONAL Nilai Perolehan Tanah 30.000 m2 - - 0,00%
Pegawai* : 1,50 % Promosi : 0,5 % Biaya Pengamanan Tanah: - 0,00%
Konstruksi 13.720.000.000 73,38%
Umum : 0,30 % Sales fee : Rp 1.000.000,- / unit - Konstruksi Rumah Luas Bangunan Konstruksi Rata-rata / m2 12.480.000.000 66,75%
RST 30/120 4.800 m2 2.600.000 12.480.000.000 66,75%
ASUMSI MODAL - Biaya Penyambungan Air 288.000.000 1,54%
- Biaya Penyambungan Listrik 280.000.000 1,50%
Kebutuhan Modal : Rp 2,7 miliar
- Biaya IMB 192.000.000 1,03%
Bunga 10,5% : Rp 220,5 juta - Biaya Sertifikat Splitzing 480.000.000 2,57%
Development Cost 4.977.620.000 26,62%
- Perijinan & Legal 99.000.000 0,53%
- Infrastruktur (Jalan, Saluran & Jaringan) 2.333.940.000 12,48%
• Lahan disediakan oleh Pemda dalam kondisi clean and clear - Konsultan 150.000.000 0,80%
• Asumsi kebutuhan pematangan lahan, urugan lahan setinggi ± 0,5 meter - Etalase Kawasan & Marketing Gallery 30.000.000 0,16%
• Pembayaran retribusi atas PBB, Sertifikasi Fasos Fasum, dan Kompensasi Tanah - Fasilitas & Pertamanan 261.200.000 1,40%
Makam menjadi tanggung jawab Pemilik Lahan - Pematangan Lahan dan Preliminaries 1.222.500.000 6,54%
• Take up rate rata-rata 9 unit /bulan - Operational Cost 660.480.000 3,53%
- Biaya Bunga 10,50% 220.500.000 1,18%
Profit Sebelum Pajak 3.062.380.000
MASA PROYEK 18 BULAN 14,07%
Profit Setelah Pajak 2.844.780.000
13,07%
NPV 2.499.569.480
Payback Period 1,2 Tahun
Rachmana Ajie Tambunan Kepala Divisi Pengembangan Bisnis
Nadhiva Z Mufty Kepala Departemen Kerja Sama dan Pengembangan Rumah Tapak
Rina Rici Staf Senior Departemen Pengembangan & Kerjasama Rumah Tapak
Nafisah Fatin Intern Departemen Pengembangan & Kerjasama Rumah Tapak