1

Pasal 19 UUPA

(1) Tujuan Pendaftaran tanah adalah :

Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah
diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah
Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Kegiatan Pendaftaran tanah meliputi :
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan
hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Penyelenggara pendaftaran tanah :
a. Pemerintah
b. Pemilik Tanah 2
Dualisme Hukum Agraria :
- Hak-hak Barat
Tunduk pada Hukum Eropa
Contoh : Hak Eigendom
Hak Erfpach
Hak Opstal.
dll.
- Hak-hak Adat
Tunduk pada Hukum Adat
Contoh : Yasan
Gogol
Bengkok
dll. 3
Dengan lahirnya UUPA, maka :

Dualisme atas hak-hak atas tanah dihapus

Diatur jenis / macam Hak Atas Tanah
Penyelenggaraan pendaftaran tanah-tanah adat
mendapat landasan yang kuat.
Status hukum dari tanah-tanah hak adat
mendapat landasan hukum yang kuat.

4
Pasal 1
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus - menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada
haknya dan hak milik atas satuan rumah susun
serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
5
Pasal 2

Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang

merupakan satuan bidang yang terbatas.

Pasal 3

Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung

oleh Negara adalah tanah yang tidak dipunyai
dengan sesuatu hak atas tanah.

6
Pasal 5

Hak atas tanah adalah hak sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 16 Undang-undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria, selanjutnya disebut UUPA.
Pasal 6
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas
dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, termasuk keterangan mengenai
adanya bangunan atau bagian bangunan
diatasnya.
7
Pasal 7

Data yuridis adalah keterangan mengenai status

hukum bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak-
pihak lain serta beban-beban lain yang
membebaninya.
Pasal 10
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
yang dilakukan secara serentak yang meliputi
semua obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
8
desa / kelurahan.
Pasal 11

Pendaftaran tanah secara sporadik adalah

kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran
tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa / kelurahan secara individual atau massal.
Pasal 12
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan
data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran,
daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah,
dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang
terjadi kemudian.
9
Pasal 17

Surat ukur adalah dokumen yang memuat data

fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan
uraian.

Pasal 19

Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar

yang memuat data yuridis dan data fisik suatu
obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.

10
Pasal 20

Sertipikat adalah suatu tanda bukti hak

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2)
huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak
pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan
rumah susun dan hak tanggungan yang masing-
masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan.

11
A. Dasar Hukum Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah
Pasal 19 Undang Undang Pokok Agraria
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah jo Peraturan Menteri
Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1997
Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan
Undang Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang
Satuan Rumah Susun
Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan
Pertanahan Nasional lainnya.
12
B. Tujuan Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah

a. Untuk memberikan hukum dan perlindungan

hukum kepada pemegang hak atas tanah, pemilik
satuan rumah susun dan subyek hak tanggungan
(kreditor maupun debitor).
b. Menyediakan informasi kepada pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun
yang sudah terdaftar.
c. Terselenggaranya Administrasi Pertanahan.

13
 Pelaksanaan Pendaftaran Tanah selama ini tidak
sepenuhnya sesuai dengan pasal 19 UUPA. Pendaftaran
Tanah yang dikehendaki pasal 19 UUPA adalah
pendaftaran tanah massal desa demi desa, atas semua
bidang tanah dengan titel apapun. Sedangkan yang
dilaksanakan selama ini lebih banyak dalam rangka
melayani permohonan-permohonan pemilik tanah secara
sporadis.

14
 Kelemahan Pendaftaran Tanah secara sporadis
adalah karena pengukuran hanya dilakukan atas tanah
yang dimohonkan pendaftarannya saja sehingga ikatan
antara bidang tanah satu dengan bidang tanah yang lain
terabaikan, sehingga pada gilirannya berpotensi
menimbulkan kasus tumpang tindih. Namun secara
bertahap pemerintah telah memasang titik-titik ikatan
sampai dengan titik dasar teknik orde 3, sedangkan
pemohon berkewajiban menyediakan 2 buah titik dasar
orde 4 sebagai tempat ikatannya, apabila dilokasi
bidang tanah yang dimohon belum atau tidak ada
petanya
15
 Kesulitan lain yang sekaligus mengandung kekecewaan
adalah pada pembuktian alas hak bidang tanah yang akan
didaftar. Sebagian besar obyek hak atas tanah yang akan
didaftar adalah hak milik Indonesia (milik Adat). Berbeda
dengan tanah bekas hak barat yang administrasinya di Kantor
Pertanahan sudah terbit dan lengkap data-data teknisnya,
(Sejak Kantor Kadaster), sedangkan tanah hak adat
mempunyai kelemahan di bidang pembuktian. Kelemahan ini
membawa akibat langsung sulitnya menyelidiki riwayat
penguasaan dan kepemilikan tanah yaitu :
- Benarkah tanah tersebut adalah tanah adat bukan tanah
negara ?
- Benarkah permohonan (orang yang mengajukan pendaftaran
untuk orang yang menjual kepadanya) adalah pemilik
sebenarnya ?
- Benarkah letak tepatnya sebagaimana yang ditunjuk untuk
pemohon ? (untuk tanah kosong rawan sengketa batas
16
akibat salah penunjukan batas-batas bidang tanahnya)
 Untuk mengatasi kelemahan tersebut, maka penyelidikan
penguasaan dan pemilikan hak atas tanah dilaksanakan
melalui penelusuran :

a. Bukti tertulis (girik, petok, riwayat dari PBB, surat-surat jual

beli, kwitansi, warisan dsb.)
b. Kesaksian
c. Pemberian tanda batas penguasaan fisik
d. Penelitian Panitia Pemeriksaan Tanah ke Lokasi
e. Pengumuman di kantor Kelurahan / Desa, Kantor Pertanahan
untuk tempat lain selama 60 hari

Pengumuman ini dimaksudkan untuk memenuhi asas

Publisitas dan untuk memancing keberatan / komplain dari
pihak yang merasa berhak atas bidang tanah yang sedang
diproses pendaftarannya. 17
 C. Sistem Pendaftaran Tanah

Pendaftaran Tanah yang diselenggarakan diseluruh

wilayah Republik Indonesia ini menganut sistim negatif
dengan unsur-unsur sistim positif.
Pengertian sistim negatif ini adalah bahwa
terdaftarnya seseorang dalam daftar umum di Kantor
Pertanahan sebagai pemegang hak tidak mengakibatkan
orang yang sebenarnya berhak akan kehilangan haknya.

18
 D. Proses Pensertipikatan Hak Atas Tanah

Sertipikat hak atas tanah merupakan salah satu

produk hukum terakhir dari seluruh rangkaian kegiatan
pendaftaran tanah yang dilakukan kantor pertanahan.

Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi 2 (dua) kegiatan :

1. Pendaftaran tanah untuk pertama kali

a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik

b. Pembuktian hak dan pembukuannya
c. Penerbitan sertipikat
d. Penyajian data fisik dan yuridis
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen 19
2. Pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi
pembukuan peralihan hak, pembebanan hak serta
pendaftaran perubahan data lainnya. Berkaitan
dengan pendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah, dapat terjadi karena beberapa hal antara lain :
a. Perpanjangan jangka waktu Hak Atas Tanah
b. Pemecahan, penggabungan bidang tanah
c. Pembagian hak bersama
d. Hapusnya hak atas tanah / satuan rumah susun
e. Peralihan / hapusnya hak tanggungan
f. Karena putusan / penetapan pengadilan
g. Perubahan nama
h. Peralihan karena jual beli, hibah, tukar menukar
20
i. Warisan, dan lain-lain
E. Alat Bukti Kepemilikan

Alat bukti tertulis yang digunakan untuk

pendaftaran tanah adalah sebagai berikut :
a. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan
berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-
27), yang telah dibubuhi catatan bahwa hak
eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi
hak milik; atau
b. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan
berdasarkan Overschrijvings (S.1834 27), sejak
berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran
tanah dilaksanakan menurut Peraturan
Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 di daerah
yang bersangkutan; atau
21
c. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan
Peraturan Pemerintah Swapraja yang bersangkutan;
atau
d. Sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan
Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. Surat Keputusan Pemberian hak milik dari pejabat yang
berwenang baik sebelum ataupun sejak berlakunya
UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan
hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua
kewajiban yang disebut didalamnya; atau
f. Petuk pajak bumi / lanrente, girik, pipil, kekitir dan
verponding Indonesia sebelum berlakunya PP Nomor 10
Tahun 1961; atau
22
g. Akta Pemindahan Hak yang dibuat dibawah tangan yang
dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala
Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya
Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang
dialihkan; atau
h. Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT,
yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas
hak yang dialihkan; atau
i. Akta Ikrar Wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum
atau sejak mulai dilaksanakan PP Nomor 28 Tahun 1977
dengan disertai alas hak yang diwakafkan; atau
j. Risalah lelang yang tanahnya belum dibukukan dengan
disertai alas hak yang dialihkan; atau

23
k. Surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah
pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau
Pemerintah Daerah; atau
l. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh
Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan
disertai alas hak yang dialihkan; atau
m.Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama
apapun juga sebagaimana dimaksud dalam pasal II, VI
dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

24
TERIMA KASIH

25