ANALISIS KEGUNAAN

TERTINGGI DAN TERBAIK

============================

- Pemahaman mengenai perileku pasar adalah penting dalam mema-

hami konsep kegunaan tertinggi dan terbaik.
- Hal ini karena kekuatan pasar dan kegunaan tertinggi dan terbaik a
kan menciptakan nilai pasar, sehingga interaksi di antara kekuatan
pasar dan kegunaan tertinggi dan terbaik adalah suatu sangat pen-
ting dan krusial.
- Bila tujuan dari penilaian adalah mengestimasi nilai pasar, analisis
kegunaan tertinggi dan terbaik adalah mengidentifikasi kegunaan
yang paling menguntungkan dari kegunaan komfetitif yang diizin –
kan.
1. Definisi
Dapat didefinisikan sebagai :
Penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu
tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang mana seca-
ra fisik memungkin, didukung / dibenarkan oleh peraturan, layak
secara keuangan dan menghasilkan nilai yang tertinggi.

Untuk memahami kejelasan di antara penggunaan tertinggi dan

terbaik dari tanah kosong dengan properti yang telak terbangun,
andaikan properti adalah sebuah rumah tinggal. :
> Jika properti tersebut berlokasi dikawasan yang dizoningkan
untuk kegunaan komersial, maka produktifitas maksimum dari
tanah kosong tersebut adalah lebih didasarkan pada kegunaan
komersial.
> Namun apabila ada kompetisi yang cukup untuk penggunaan
sebagai rumah tinggal, maka kegunaan tertinggi dan terbaik
dari properti yang telah terbangun adalah untuk penggunaan
sebagai tempat tinggal (residential).

Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang tanah tertentu ti-

dak tergantung pada analisis subyektif dari pemilik properti, pe-
ngembang atau penilai sekalipun, tetapi penggunaan tertinggi
dan terbaik oleh kekuatan persaingan pada pasar dimana proper-
ti itu terletak. Dimana kekuatan pasar itu selanjutnya akan mem-
bentuk nilai pasar.
2. Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Dari Tanah Kosong /
Tanah Yang Dianggap Kosong.
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari tanah kosong atau tapak (site)
yang dianggap kosong adalah mengasumsikan bahwa tanah ada-
lah kosong atau dapat dibuat kosong melalui pembongkaran ba –
ngunan.

Identifikasi Perubahan  Waktu dekat  Interim Use (kegunaan

sementara).
Contoh : Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk sebuah kebun
yang terdapat pada kawasan pertumbuhan kota akan
menjadi Inetrim Use sebuah kebun dengan penggunaan
yang potensial tertinggi dan terbaik sebagai perumahan
dimasa yang akan datang.
3. Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Properti Yang Telah
Terbangun.
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah ter
bangun adalah terkait dengan kegunaan yang seharusnya pada
properti tersebut sejalan dengan perkembangannya.
Contoh : Apakah sebuah bangunan hotel yang telah berumur 30
tahun tetap dipertahankan seperti sediakala, atau perlu
direnovasi, dikembangkan atau sebagian dibongkar ?
Apakah memungkinkan untuk diganti jenis dan intensi-
tas penggunaan yang lain.
> Kegunaan yang memaksimalkan tingkat pengembalian (return)
adari sebuah investasi di bidang properti dalam jangka panjang
adalah kegunaan tertinggi dan terbaik dr suatu pengembangan.
 > Dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu
properti yang dihuni sendiri oleh pemilik (owner-occupied pro-
perties), penilai harus mempertimbangkan segala rehabilitas
dan permoderenan yang konsisten dengan pereferensi pasar.
Contoh : Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah rumah
mewah harus mencerminkan semua rehabilitasi yang
diperlukan untuk memperoleh kenikmatan yang mak-
simum dari properti tersebut.

4. Tujuan Analisis Kegunaan Tertinggi dan Terbaik

Adalah berbeda untuk properti yang berupa tanah kosong dan

properti yang telah terbangun.

> Seorang penilai harus membedakan dua jenis kegunaan tertinggi
dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya dan dalam lapor
an penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan se-
cara jelas sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya.

a. KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK UNTUK TANAH KOSONG

- Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah ji-
ka tanah dalam keadaan kosong, maka dengan alasan yang je-
las seorang penilai dapat menentukan nilai tanah sebagaimana
keadaan nyata dilapangan.
- Jika tanah bukan berupa tanah kosong, maka nilai tanah tergan-
tung dari kegunaan yang dapat dibuat diatasnya.
- Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong harus mem-
pertimbangkan anatara kegunaan yang ada pada saat ini -
 dengan semua kegunaan potensialnya.

b. KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK DARI PROPERTI YANG

TELAH TERBANGUN.
Ada 2 (dua) alasan untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan ter
baik terhadap properti yang telah terbangun, yaitu :
1). Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan da-
pat menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi (R atau ove-
rall return) dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan.
2). Mengestimasikan kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah
properti yang telah terbangun adalah untuk membantu dalam
mengidentifikasi properti pembanding.
5. Kriteria Dalam Analisis Kegunaan Tertinggi dan
Terbaik.
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam mengana-
lisis kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu :
a). Memungkinkan secara fisik (phisically possible).
b). Diizinkan oleh peraturan yang ada (legal permissible).
c). Layak secara keuangan (financial feasible).
d). Menghasilkan penghasilan secara maksimum (maximally pro-
duction).

6. Uji Mengenai Kegunaan Tertinggi dan Terbaik

Uji kegunaan tertinggi dan terbaik atas tanah yang dianggap ko-

song atau properti yang telah terbangun, terlebih dahulu seorang

penilai harus menganalisis semua alternatif penggunaan yang lo-
gis dan layak atas properti tersebut.
a). Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Tanah yang Dianggap Kosong
1). Kegunaan untuk rumah tinggal :
Pada suatu zoning tanah tertentu hanya menakomodasikan
untuk kegunaan sebagai rumah tinggal saja.
Untuk itu pihak pembangun hanya menyempitkan alterna-
tif pembangunannya pada 2 (dua) tipe rumah saja, yaitu :
> Tipe A, yang mempunyai nilai pasar 125 juta rupiah de-
ngan biaya pembangunan 80 juta rupiah dan nilai tanah
30 juta rupiah.
> Tipe B, yang mempunyai nilai pasar 100 juta rupiah de-
ngan biaya pembangunan 75 juta rupiah dan nilai tanah 30
juta rupiah.
Maka estimasi penggunaan tertinggi dan terabaik adalah :

Tipe A Tipe B
Nilai pasar 125 juta rupiah 100 juta rupiah
Biaya pembangunan baru - 80 juta rupiah - 75 juta rupiah
Harga tanah - 30 juta rupiah - 30 juta rupiah
Keuntungan (kerugian)
yang diantisipasi 15 juta rupiah (5 juta rupiah)

Dari analisis diatas diperoleh hasil bahwa tipe A merupakan ke-

gunaan tertinggi dan terbaik dengan tingkat keuntungan kese-
luruhan (the overall profit) sebesar 12 % terhadap harga jualnya
(gross sales price).
2). Kegunaan yang menghasilkan pendapatan :
Untuk mengestimasi kehunaan tertinggi dan terbaik dianta-
ra berbagai kegunaan yang menghasilkan pendapatan, ma-
ka alternatif tersebut harus dipertimbangkan berdasarkan
tingkat pengembalian potensialnya (potensial rate of return)
dan kestabilan pendapatan yang diterima.
Contoh : Sebidang tanah dengan keluasan tertentu terletak
didaerah komersial dengan nilai tanah sebesar
160 juta rupiah.
Dua alternatif yang dimungkinkan untuk dibangun
yaitu :
> Pertokoan (retail use) dengan biaya pembangu-
nan sebesar 300 juta rupiah dengan potensial
pendapatan bersih sebesar 50 juta rupiah.
 > Perkantoran (office use) dengan biaya pembangu-
nan sebesar 400 juta rupiah dan potensial penda-
patan bersih sebesar 55 juta rupiah.

Kegunaan tertinggi dan terbaik dari kedua alternatif

tersebut adalah :
Retail Use Office Use
Nilai tanah 160 juta rupiah 160 juta rupiah
Biaya pembangunan 300 juta rupiah 400 juta rupiah
Total investasi 460 juta rupiah 560 juta rupiah
Potensial pendapatan 50 juta rupiah 55 juta rupiah
Overall ROR (Ro) 10,9 % 9,8 %
Dari kedua alternatif tersebut maka kegunaan tertinggi dan ter-
baik adalah Pertokoan dengan tingkat pengembalian lebih tinggi
3). Kegunaan yang menghasilkan pendapatan tetapi nilai
tanah tidak diketahui :
Dalam beberapa kasus tertentu nilai tanah mungkin ti-
dak diketahui atau tidak tersedia data pembanding yang
mengindikasikan berapa besarnya nilai tanah suatu ob-
yek/properti.
Jika sebidang tanah dimungkinkan untuk dibangun men
jadi 3 (tiga) kegunaan, yaitu :
> Apartemen, > Perkantoran, > Pertokoan.
Seandainya tingkat kapitalisasi (capitalization rate) pa-
sar dari ketiga kegunaan tersebut adalah 12 %, dan bia-
ya pembangunannya dan pendapatan operasional ber-
sih potensial (potential net operating income) adalah se
bagaimana dinyatakan berikut dibawah ini :
 Maka kegunaan tertinggi dan terbaik adalah :
Apartemen Perkantoran Pertokoan
Biaya konstruksi 1.200 juta rp. 950 juta rp. 800 juta rp.
Pendapatan bersih 162 juta rp. 135 juta rp. 110 juta rp.
Return on Improve-
Ment (12 % ) -144 juta rp. -114 juta rp. -96 juta rp.
Return to Land 18 juta rp. 21 juta rp. 14 juta rp.

Jika diasumsikan bahwa ketiga alternatif tersebut mempunyai ting-

kat risiko dan batas waktu pengembalian modal yang sama, maka
kegunaan tertinggi dan terbaik adalah perkantoran .
b). Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Properti yang Telah terbangun
Analisis dari kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti
yang telah terbangun memungkinkan bahwa, ada sedikit atau
bahkan tidak ada pembelanjaan modal (capital expenditure) atau
mungkinjuga sebaliknya terdapat jumlah pembelanjaan (expen-
diture) yang secara signifikan diperlukan untuk mengkonversi-
kan menjadi kegunaan lain atau untuk melakukan rehabilitasi
dan permodelan kembali kegunaan yang telah ada.

1). Tidak ada pembelanjaan modal :

Contoh : Pertimbangkan sebuah kegunaan untuk rumah ting
gal (single family residence) yang dapat dikonversi
kedalam sebuah kombinasi berupa Apartmen room
ing house / digunakan single family occupancy. :
> Kegunaan pertama diasumsikan tidak memerlukan
pembelanjaan modal.
Untuk lantai pertama dapat disewakan pada sebuah
keluarga, sementara kamar-kamar yang berada di ti-
ga tingkat diatasnya dapat disewakan kepada para
pelajar/mahasiswa.
Lantai bahwa dapat disewakan dengan nilai sewa se-
besar Rp.500.000,-- per-bulan dan setiap tingkat ru-
angan ketiga tingkat diatas disewakan Rp.100.000,--
per-bulan.
Pembelanjaan untuk properti (perawatan, listrik,PBB
, asuransi dan lain-lain) diperkirakan 2 juta rupiah se
tahun dan ini dibayar oleh pemilik serta perlu juga
mempertimbangkan kekosongan dan collection loss
 > Alternatif lain, properti dapat disewakan kepada single family
Occupancy dengan nilai sewa bersih Rp.575.000,-- per-bulan, di-
mana semua pembiayaan ditanggung oleh penyewa,teramasuk
pajak asuransi, serta perlu juga mempertrimbangkan tingkat ke-
kosongan dan collection loss.
Combination Apartment Single Family
rooming House Use. Occupancy Use.
Modal yg dinvestasikan 60 juta rupiah 60 juta rupiah
Pendapatan kotor 9,6 juta rupiah 6,9 juta rupiah
Vacancu&Col.Loss (15%) -0,48 juta rupiah -0,345 juta rupiah
Pendapatan kotor Effektif 9,12 juta rupiah 6,555 juta rupiah
Pembelanjaan - 2 juta rupiah - 0,0 juta rupiah
NOI 7,12 juta rupiah 6,555 juta rupiah
RoR atau Investasi 11,9 % 11,7 %
 Dari analisis tersebut kegunaan tertinggi dan terbaik adalah kombi-
nasi apartment-rooming house.

2). Dibutuhkan Pembelanjaan Modal :

Sebuah properti gudang dapat disewakan dengan nilai sewa ber-
sih yang dapat diterima atau disetujui pemilik sebesar 75 juta ru-
piah.
Bagaimanapun juga, pemilik mempertimbangkan untuk mengu-
bah beberapa ruang gudang menjadi ruang kantor untuk mening-
katkan nilai sewa.
Konversi tersebut setidaknya menghabiskan biaya 125 juta rupi-
ah dan kemungkinan akan memnambah nilai pasar properti, yang
mana pada saat ini mempunyai nilai pasar 600 juta rupiah.
 Penilai mengestimasikan bahwa tambahan ruang kantor tersebut
akan menaikkan nilai sewa tahunannya (annual rent) 85 juta rupiah
meskipun jumlah ruang gudang akan berkurang.
Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk kasus ini dapat dihitung se-
bagai berikut :

Gudang Gudang + Ruang Kantor

Modal yg diinvestasikan 600 juta rupiah 725 juta rupiah
NOI 75 juta rupiah 85 juta rupiah
Ro (Overall RoR) 12,5 % 11,7 %

Dari analisis tersebut ternyata gudang tanpa tambahan ruang mem-

beri tingkat pengembalian yang lebih besar.
7. Situasi-Situasi Khusus Dalam Analisis HBU

a). Single-Use Situation :

Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya
atau unik (seperti museum, cagar budaya, dan lain-lain) dan ni-
lai tanahnya didasarkan atas kegunaannya tersebut dan bukan
kegunaan lain pada umumnya.
b). Interim Use :
Kegunaan sementara atau interim use dari sebidang tanah ko-
song atau properti yang telah dikembangkan adalah kegunaan
tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam
jangka pendek.
Kegunaan interim ini mungkin atau mungkin juga tidak membe-
kan kontribusi terhadap nilai dan biaya-biaya pembongkaran
 (demolition cost) harus dipertimbangkan untuk mengembangkan
menjadi kegunaan interim.
c). Legally Noncomforming Uses :
A legally Noncomforming Uses adalah kegunaan yang sah secara
hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak sesuai dengan
peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti terse-
but berlokasi/berkedudukan.
Kegunaan sementara ini sering kali muncul sebagai akibat peru-
bahan zoning.
Perubahan zoning mungkin bisa menciptakan underimproved atau
overimproved terhadap suatu properti.
Contoh : Sebuah rumah tinggal yang berlokasi di suatu kawasan
yang zoning-nya berubah menjadi kawasan komersial
maka akan menjadikan properti tersebut underimproved.
d). Uses That Are Not Highest and Best :
Beberapa bangunan dan pengembangan lain yang ada mungkin
tidak mencerminkan kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan
tapaknya seandainya kosong.
Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori
yang sama dengan kegunaan saat ini.
Contoh : Kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu tapak yang te-
lah dibangun apartemen yang sudah berumur 10 tahun
adalah bangunan apartemen yang lebih moderen.
Untuk suatu tapak tertentu, kategori umum kegunaan
tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat ada-
nya keusangan eksternal (external obsolescense) ter-
sebut.
e). Multiple Use :
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari sa-
tu kegunaan tertentu untuk sebuah bidang tanah atau sebuah ba-
ngunan.
Misalnya : Sebuah komplek lapangan golf yang terdapat hotel,
perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan seba-
gainya.
Suatu bidang tanah mungkin juga digunakan untuk
berbagai fungsi.
f). Special Purpose Use :
Karena special-purpose properties adalah hanya sesuai untuk sa-
tu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan yang sangat terbatas
jumlahnya, mungkin penilai akan menghadapi masalah praktek
dalam menentukan kegunaan tertinggi dan terbaiknya.
 Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti jenis ini adalah ke-
gunaannya yang ada pada saat ini.
g). Speculative Uses :
Investasi pada kegunaan spekulatif adalah tercipta ketika pembeli
mempunyai antisipasi terhadap kenaikan nilai, meskipun keguna-
an tertinggi dan terbaik pada masa yang akan datang secara spe-
sifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipa-
kai untuk mengidentifikasi kegunaannya.
h). Excess Land :
Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung
kegunaan yang ada atau untuk mengakomodasikan kegunaan ter-
tinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah kosong atau
tanah yang dianggap kosong. Dapat teridentifikasi secara jelas
dengan melakukan pembandingan properti yang berdekatan.