Ekonomi Teknik

Time Value of Money

Konsep Time Value
Of Money
• Berapa uang jajan anda dahulu?
• Samakah jika dibelanjakan sekarang?
• Jika uang ditabung, berapakah nilai uang 5
tahun kemudian?
• Perbedaan Konsep nilai uang dengan
jumlah uang
Time Value of
Money
• Sejumlah uang yang nilainya dipengaruhi oleh waktu, nilai
gunanya sama, tapi nilai nominalnya bisa berbeda.
• Nilai uang berubah bersamaan dengan perubahan waktu.
• Mengapa terdapat perubahan?

 inflasi
 perbedaan konsep

• Perbedaan konsep nilai uang dengan konsep jumlah uang.

• Konsep nilai uang  sistem bunga pada bank
• Konsep jumlah uang  konsep matematis
Pengertian Ekivalensi
sama

• Biaya & manfaat terjadi dalam periode waktu yang berbeda.

• Menyebabkan nilai yang berbeda

• Metode Ekivalensi : metode untuk menghitung

kesamaan atau kesetaraan nilai uang untuk
waktu yang berbeda.
Metode Ekuivalensi

• Dalam perhitungan ekuivalen dibutuhkan data

tentang suku bunga (rate of interest).

• Misal, seorang Ibu menabung uang sebesar 5

juta, tahun 2014 di Bank, maka nilai
kesetaraannya setelah setahun kemudian
menjadi :
5juta (t=2015) = 5 juta + (5 juta (t=2014) * interest)
Interest (Bunga)
• Sejumlah uang yang dibayarkan akibat
pemakaian uang yang dipinjam
sebelumnya
• kompensasi dari penurunan nilai uang
selama waktu peminjaman sehingga
besarnya bunga relatif sama besarnya
dengan penurunan nilai uang tersebut
• Menjamin nilai agar relatif tetap dan stabil

Interest = Present amount owned- original Investement

Bunga= Jumlah utang sekarang- jumlah pinjaman semula
Tingkat bunga

Secara definisi:
Rasio dari bunga yang
dibayarkan terhadap induk
(uang) dalam suatu periode
waktu dan biasanya dinyatakan
dalam presentase dari induk
Rate of Interest
Rate of Interest = x 100%

Contoh:
Seorang mahasiswa meminjam uang di Bank sebesar 15 juta pada tahun
2011, pada tahun 2014 utangnya tercatat sebesar 18 juta, berapa bunga
yang harus dibayar mahasiswa? Berapa rate of interest?

Interest = Rp.18.000.000-15.000.000
= Rp. 3.000.000
Rate of Interest = Rp.1000.000 (per tahun) /
15.000.000 x 100 %
= 6,67%
Jenis Interest

Simple Compound
interest interest

Hanya didasarkan pada

pinjaman semula, bunga Tidak hanya pinjaman
periode sebelumnya tidak semula tapi utang periode
dikenakan awal juga disertakan
Simple Interest
Tahun Pinjaman Bunga i=5% Pinjaman akhir periode
awal
1 200.000 5%x 200.000= 10.000 200.000+10.000=210.000

2 200.000 5%x 200.000= 10.000 210.000+10.000=220.000

3 200.000 5%x 200.000= 10.000 220.000+10.000=230.000

4 200.000 5%x 200.000= 10.000 230.000+10.000=240.000

Total bunga =40.000

Formula untuk simple interest

Bunga= i x P x n
i=suku bunga, P = pinjaman semula
N= jumlah periode pinjaman
Compound Interest

Tahun Pinjaman Bunga i=5% Pinjaman akhir periode

awal
1 200.000 5%x 200.000= 10.000 200.000+10.000=210.000

2 200.000 5%x 210.000= 10.500 210.000+10.500=220.500

3 200.000 5%x 220.500= 11.025 220.000+11.025=231.025

4 200.000 5%x 231.525= 11.576 231.525+11.576=243.101

Total bunga =43.101

Compound interest lebih banyak digunakan dibandingkan

simple interest, selanjutnya perhitungan bunga lebih banyak
menggunakan compound interest
HOMEWORK
• Dalam perbankan kita, kita mengenal suku
bunga Secara Flat dan Floating.
• Apa yang dimaksud dengan suku bunga Flat?
• Apa yang dimaksud dengan suku bunga
Floating?
• Bagaimana penerapannya dalam suku bunga
kredit?
Cash Flow
• Data tentang uang masuk dan uang keluar
tersebut dihitung untuk setiap periode waktu
tertentu
• Periode waktu cash flow ditetapkan dalam
berbagai satuan interval
• jika yang dimaksud hanya uang masuk
(penerimaan) disebut cash-in. Pengeluaran
disebut cash-out
3 kelompok cash
flow

Initial cash flow aliran kas yang terjadi sebelum aset

dapat dioperasikan, contohnya investasi awal.

Operation cash flow aliran kas yan digunakan untuk

pengoperasian aset, contohnya biaya dan pendapatan.

Terminal cash flowaliran kas yang berada diakhir

pengoperasian, contohnya, nilai sisa.
 Grafis

Metode
penyusunan
cash flow
Tabel
Metode Grafis
• Ketentuan grafis :

Sumbu horizontal mempresentasikan waktu

(time, notasi n)

Sumbu vertikal mempresentasikan cost dan

benefit

Cost atau biaya ditunjukan dengan panah ke

bawah (minus sumbu Y)

Benefit ditunjukan dengan panah ke atas

(sumbu positif Y)
Metode Grafis

Semua
Benefit penerimaan/
pendapatan

Biaya awal
Cost investasi dan
biaya lain

maintenance
Operation cost overhaul cost
cost
Metode Grafis

benefit
benefit
periode

cost
 Contoh soal
• Perusahaan Alkes merencanakan pembelian suatu
mesin produksi senilai 50 juta rupiah. Yang diikuti
biaya operasional rata-rata 10 juta/periode. Akibat
pemakaian mesin tersebut menjanjikan keuntungan
rata-rata 20 juta rupiah/periode.

• Disamping itu pada periode ke-5 akan dilakukan

perawatan berat (overhaul) dengan biaya12 juta dan
setelah digunakan 10 tahun dapat dijual 15 juta,
gambarkanlah cash flow tersebut dalam bentuk tabel
dan grafik cash-flow!
Metode tabel

cash flow
periode t
cash-out (-) (Rp) cash- in (+) (Rp)
0 50 juta
1 10 juta 20 juta
2 10 juta 20 juta
3 10 juta 20 juta
4 10 juta 20 juta
5 10 + 12 = 22 juta 20 juta
...
10 10 juta 15 juta + 20 juta
Metode grafis

S=15
Keuntungan = 20

0 1 2 3 4 5 ... ... 10

Operasional=10
I=50

OH=12
 LATIHAN
1. Perusahaan XYZ merencanakan pembelian suatu ALAT produksi senilai 25 juta rupiah. Yang
diikuti biaya operasional rata-rata 4 juta/periode. Akibat pemakaian mesin tersebut menjanjikan
keuntungan rata-rata 18 juta rupiah/periode.

Disamping itu pada periode ke-4 DAN 7 akan dilakukan perawatan berat (overhaul) dengan biaya
5 juta dan setelah digunakan 10 tahun dapat dijual 10 juta, gambarkanlah cash flow tersebut
dalam bentuk tabel dan grafik cash-flow!

cash flow
periode t
cash-out (-) (Rp) cash- in (+) (Rp)
0
1
….

2. Seorang Pengusaha meminjam uang di Bank sebesar 25 juta pada tahun 2011, pada tahun 2017
utangnya tercatat sebesar 70 juta, berapa bunga yang harus dibayar pengusaha? Berapa rate of interest?

3. Buatlah simple & compound interest?

Tahun Pinjaman awal Bunga i=7% Pinjaman akhir periode

1 Rp,500.000
2
3
4
Total bunga
4. Seorang Pengusaha meminjam uang di Bank sebesar 50juta
pada tahun 2011, Berapakah utangnya pada tahun 2017 apabila rate
of interest = 5%?

3. Buatlah simple & compound interest?

Tahun Pinjaman Bunga i=7% Pinjaman akhir periode

awal
1 Rp,500.000
2
3
4
Total bunga =40.000
Metode Ekuivalensi
dengan
bunga majemuk

Single Cash Flow

payment gradient

Cash Flow
Annual
 Future
towards
Present

Single
payment

Present
towards
Future
Single Payment
Cash Flow Tunggal (single payment)

 F = P (1+i)n  F = P (F/P,i,n)
(1+i)n : single payment compound amount factor
 P = F (1+i)-n  P = F(P/F,i,n)
(1+i)-n : single payment present worth factor

F=....?

0 1 2 3 4 ... n-1 n

P Grafik Cash Flow

Single Payment
Contoh soal
Seorang pensiunan mendespositokan dana pensiun
sebesar Rp.150.000.000 pada suatu Bank dengan suku
bunga 20% per tahun. Berapakah deposito seorang
pensiunan itu 5 tahun mendatang?
Diketahui:
P=Rp 150.000.000
I= 20% per tahun
N= 5 tahun
Ditanyakan : deposito 5 tahun mendatang F?
 F=?
i= 20%

0 1 2 3 4 5
tahun

P= Rp.150.000.000
Baca tabel

Faktor pengali sebesar = 2,488

Sehingga uang yang harus disetor mahasiswa tersebut sebesar :
F = P (F/P,i,n)
F= 150.000.000 (2,488)
F=Rp373.200.000
Contoh soal
• Seorang mahasiswa menginginkan uang 4
tahun mendatang sebesar Rp.30.000.000 guna
membiayai kuliah S2-nya kelak. Berapa uang
yang harus disetor mahasiswa itu sekarang ke
bank, jika diketahui rate of interest sebesar 15%
per tahun?
• Diketahui:
F= 30.000.000
I= 15% per tahun
N= 4 tahun
Ditanyakan : uang yang harus disetor P?
Langkah pertama…
• Langkah pertama adalah dengan membuat
grafik cash flow!

F=Rp.30.000.000
i= 15%

0 1 2 3 4
tahun

P=...?
Langkah kedua…
• Langkah kedua adalah mencari faktor pengali
bunga
• Faktor pengali sebesar = 0,5718
Sehingga uang yang harus disetor mahasiswa
tersebut sebesar :
P= F(P/F,i,n)
P= 30.000.000 (0,5718)
P=Rp Rp17.154.000
Terimakasih
annuitas
dalam teori keuangan adalah suatu rangkaian
penerimaan atau pembayaran tetap yang dilakukan
secara berkala pada jangka waktu tertentu. 

Kondisi annuitas
adalah
Seringkali arus kas • P berada 1 periode
dalam perusahaan, sebelum A yang pertama
nominalnya stabil • F berada bersamaan
dengan A terakhir
dan seragam • A dimulai di akhir periode
pertama sampai periode
ke-n
 Annual
towards
future

Future
towards
annual
Annual
payment Present
towards
annual

annual
towards
present
Cash Flow Annual
(1+ i)n - 1
F = A.  F = A(F/A,i,n)
i

(1+ i)n - 1
: uniform series compound amount factor
i

i
A = F.  A = F(A/F,i,n)
(1+ i)n - 1

i : uniform series sinking fund factor

(1+ i)n - 1

A1 A2 A3 A4 n
... ...

0 1 2 3 4 5 ... ... n

Annual Cash Flow

 i.(1+ i)n
A = P.  A = P(A/P,i,n)
(1+ i)n - 1

i.(1+ i)n
(1+ i)n - 1 : uniform series capital recovery
factor

(1+ i)n - 1
P = A.  P = A(P/A,i,n)
i.(1+ i)n

(1+ i)n - 1
: uniform series present worth
i.(1+ i) n
factor
Contoh soal
Seorang pegawai swasta menyisihkan uang gajinya
sebesar Rp.1.000.000 untuk di tabung setiap
bulannya. Bila suku bunga di bank 2%, hitunglah
uang pegawai swasta itu di bank setelah 3 tahun !
Diketahui :
A= Rp.1.000.000
N= 3 tahun= 36 bulan
I=2 %
Ditanyakan : F ?
 A= 1.000.000

... ...

0 1 2 3 4 5 ... ... n
i=2%
F...?

• Faktor pengali untuk i= 2% sebesar

51.994
• F= A(F/A, i, n)
• F=1.000.000 x 51.994
• F= 51.994.000
• Seorang pegawai swasta
menyisihkan uang gajinya sebesar KUIS
Rp.1.500.000 untuk di tabung setiap
tahun. Bila suku bunga di bank 5%,
hitunglah uang pegawai swasta itu
di bank setelah 5 tahun !
• Seorang mahasiswa menginginkan
uang 5 tahun mendatang sebesar
Rp.50.000.000 guna membiayai
kuliah S2-nya kelak. Berapa uang
yang harus disetor mahasiswa itu
sekarang ke bank, jika diketahui
rate of interest sebesar 5% per
tahun?
• Berapakah yang harus di sisihkan
Pak Rudi untuk di tabung setiap
tahun. Apabila beliau menginginkan
uang tesrsebut sebesar
Rp.100.000.000 setelah 5 tahun
ditabung dengan suku bunga 5% !
• GAMBARKAN DENGAN
CASHFLOWNYA!
 CASH FLOW GRADIENT

G
A
...

0 1 2 3 4 ...

Pola Cash Flow

Arithmatic Gradient g=%

0 1 2 3 4 ...

Pola Cash Flow

Geometric Gradient
Cash Flow Arithmatic Gradient

(1+ i)n - 1
F=G/i. -n
i

(1+ i)n – in – 1
P=G.  P = G(P/G,i,n)
i .(1+ i)
2 n

(1+ i)n – in – 1
: Arithmatic Gradient present worth factor
i .(1+ i)
2 n

A=G. (1+ i) n
– in – 1  A = G(A/G,i,n)
i(1+ i)n – i

(1+ i)n – in – 1
: Arithmatic Gradient uniform series factor
Cash Flow Geometric Gradient

1-(1+ g)n.(1+ i)-n

P=A1. Dimana i tidak sama dgn g
1- g
 (n-1)G
G 3G
G
G A1 A2 A3 A4 An 2G
A 1G
= + (n-1)G
1 2 3 4 n 1 2 3 4 n 1 2 3 4 n
0 G 0 0 3G
G
2G
A
G F A1 A2 A3 A4 An F1 1G F2
= +
1 2
Cash
3 4
flow annual
n 1 2
Standard
3 4
annual
n 1 2
Standard
3 4
Gradient
n
0 0 0

F F1 F2
Cash flow annual Standard annual Standard Gradient

• Menggunakan 2 perhitungan yaitu standar

gradient dan standar annual
• Dan berlaku sebaliknya.
 Must Know!!

Arithmatic gradien besaran turun/naik stabil (dlm mata uang)

Arithmatic gradien >< Geometric gradien

•  Jika i = g, maka
Dalam
prosentase
boleh
Contoh soal
• Perusahaan sepatu di Cibaduyut telah berhasil
menjual produk sepatunya sebesar
Rp.300.000.000 per tahun. Pengusaha sepatu
itu menginginkan kenaikan per tahun sebesar
50 juta dengan menggencarkan pemasaran.
Jika suku bunga 12% rata-rata pertahunnya,
hitunglah:
• Nilai ekuivalen futurenya (F)
• Nilai ekuivalen presentnya
Diketahui:
• A = 300 juta
• G=50 juta
• I= 12%
Ditanyakan : F? dan P?
Jawab G = 50 juta

A= 300 juta
...

n= 12
0 1 2 3 4 ...
i=12%

F?
• F=

untuk mencari hubungan future dan cashflow gradient

• F=

untuk mencari hubungan future dengan annual.

(bisa dicari di tabel F = A(F/A,i,n))
P?

G = 50 juta

A= 300 juta
...

n= 12
0 1 2 3 4 ...
i=12%
P?
• P= G(P/G, i, n) + A(P/A,i,n)
(kedua-duanya bsia dicari di tabel bunga)

P= 50 (25.952) + 300 (6.194)

P= 1297,6 + 1858,2
P= 3155,8
CONTOH SOAL
GEOMETRIC GRADIENT
• Suatuperusahaan
  diperikirakan akan melakukan
peningkatan penerimaansebesar 11% per
tahundaripokoksebesarRp. 20.000.000,-
padaawaltahunpertama. Tentukannilai ekuivalen
Present, bila penerimaan dilakukan dalam
jangka waktu 6 tahun dan tingkatbunga11%?
• Gambar dulu CF!
• i=g, maka:
• = Rp. 10.000.000,-
 Cash flow Geometric Gradientdigunakanuntukkasus cash flow yang
•
•  
peningkatanarusuangnyaproporsionaldneganjumlahuangperiodesebelumnya,
hasilpeningkatannyatidakdalamjumlah yang sama,
tapisemakindalamsemakinmembesar (meningkat) danmerupaaknfungsipertumbuhan.
Simbolnyaadalah “g”. Hubunga geometric gradient dengan annual
direpresentasikandenganrumusdibawahini :
• An=A1(1+g)n-1
• Dimana :
• A1= cash flow awalperiode
• An= cash flow periodeke-n
• g= peningkatan cash flow terhadapperiodesebelumnya (geometric gradient)
• Rumuspersamaanyauntukmencariekuivalensi :
• P= A1
• Suatu perusahaan mempunyai omzet penjualan 50
juta rupiah dan tahun-tahun berikutnya
diperoyeksikan meningkat rata-rata 10 % dari tahun
sebelumnya,, kecuali tahun 2005 diperkirakan ada
krisis global yang mengakibatkan penjualan hanya
50 % dari target yang seharusnya. hitunglah
penjualan pada tahun 2005 dan tahun 2010, dan
hitung nilai ekuivalensinya dengan present jika suku
bunga 15% rata-rata !
 g= 20%

A1= 50

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

i= 12%

P=....?
• penjualan tahun 2005 :
• An=A1(1+g)n-1 x 50%  Nilai ekuivalendengan present
• A5=50(1+20%) 5-1
x 50% P= A1 - A5(1+i)n-1

• A5= 50 (2,704) x 50% P= 50– 51,84 (1+0,15)4

• A5= 51,84 juta P= 50 (10.61325) - 51,84 (32,0196)
• penjualan tahun 2010 : P= 501,0204 juta

• An=A1(1+g)n-1

• A10=50(1+20%)10-1

• A10= 50 x 5,160

• A10=258 juta