RENCANA RINCI TATA RUANG DAN

PERATURAN ZONASI
PROVINSI/KABUPATEN

Focus Group Discussion (FGD) Bimbingan Teknis Rencana Rinci

Provinsi/Kabupaten Pulau Sulawesi, Pulau Papua dan Kepulauan Maluku
Direktorat Jenderal Penataan Ruang - Kementerian Pekerjaan Umum
Jakarta, 17 Juni 2013
MATERI BAHASAN
1. Pemahaman dasar Rencana Rinci Tata Ruang
Provinsi/Kabupaten
2. Gambaran Kedudukan Arahan Zonasi dalam RTRW
Provinsi/Kabupaten
3. Issue dan permasalahan Rencana Rinci Tata Ruang
Provinsi/Kabupaten
4. Persoalan dalam Operasionalisasi RTRW
Provinsi/Kabupaten
5. Arahan Zonasi sebagai Alat Operasionalisasi untuk
RTRW Provinsi/Kabupaten
6. Perhatian dalam Penyusunan Rencana Rinci Tata
Ruang Provinsi/Kabupaten
PENGGUNA PEDOMAN
• Pemerintah Daerah Provinsi/Kabuapten:
• Penyusunan KAK RRTR Provinsi/Kabupaten
• Penilaian Usulan Teknis/Biaya
• Penilaian kelengkapan dan kualitas materi RRTR
• Pemeriksaan proses dan prosedur penysunan RRTR

• Pihak ketiga/Konsultan:
• Pedoman kelengkapan dan kualitas materi RRTR dan PZ
• Pedoman proses dan prosedur penyusunan RRTR
Provinsi/Kabupaten
• Pedoman proses dan prosedur penyusunan PZ Kabupaten
 4

Pemahaman Dasar Rencana Rinci Tata

Ruang Provinsi/Kabupaten
• Rencana rinci tata ruang disusun sebagai perangkat operasional
rencana umum tata ruang.
• Rencana rinci tata ruang merupakan penjabaran rencana umum
tata ruang yang dapat berupa rencana tata ruang kawasan
strategis yang penetapan kawasannya tercakup di dalam RTRW
• Rencana rinci tata ruang merupakan operasionalisasi rencana
umum tata ruang yang dalam pelaksanaannya tetap
memperhatikan aspirasi masyarakat sehingga muatan rencana
masih dapat disempurnakan dengan tetap mematuhi batasan
yang telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi
• Rencana rinci tidak diperlukan apabila perencanaan tata ruang
yang mencakup wilayah yang luasnya memungkinkan
pengaturan dan penyediaan peta dengan tingkat ketelitian
tinggi.
 5

• Rencana rinci tata ruang disusun apabila:

a. rencana umum tata ruang belum dapat dijadikan dasar
dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang; dan/atau
b. rencana umum tata ruang mencakup wilayah perencanaan
yang luas dan skala peta dalam rencana umum tata ruang
tersebut memerlukan perincian sebelum dioperasionalkan.
• Rencana detail tata ruang kabupaten/kota dijadikan dasar bagi
penyusunan peraturan zonasi.
 Rencana Rinci Tata Ruang
Provinsi
• Terdiri dari:
• RTR Kawasan strategis
provinsi, yang dapat
merupakan:
• Kawasan perkotaan/
metropolitan/megapolitan
• Kawasan agropolitan/
minapolitan lintas kab/kota
• Kawasan lindung/perdesaan
Rencana Rinci Tata Ruang
Kabupaten
• Terdiri dari:
• RDTR Kawasan perkotaan/
agropolitan/minapolitan
• RDTR Kasawan perdesaan
• RDTR Kawasan strategis
kabupaten
 PROVINSI KABUPATEN

RTRW RTRW
Provinsi Kabupaten

RRTR RDTR RRTR RRTR Kaw.

KSP KAbupaten KS Kab Perkotaan

RTR Kaw. RTR Kaw. RRTR Kaw. RRTR Kaw. RRTR Kaw.
Metro- Agropolitan/ Perdesaan Perkotaan Agropolitan
politan minapolitan

Mengikuti ketentuan Permen PU No. 20/KPTS/M/2011

 Rencana Penetapan Rencana Rinci Penetapan
Umum
Nasional RTRWN Peraturan RTRW Peraturan
Pemerintah Pulau/Kepulauan Presiden
RTR Kaw. Strategis
Nasional
Provinsi RTRWP Perda RTR Kaw. Strategis Perda
Provinsi Provinsi Provinsi
Kabupaten RTRW Perda RDTR Kabupaten Perda
Kabupaten Kabupaten RTR Kawasan Strategis Kabupaten
Kabupaten
Kota RTRW Kota Perda Kota RDTR Kota Perda Kota
RTR Kawasan Strategis
Kota

Apakah RTR Kawasan Strategis = RDTR, sehingga menjadi bagian dari

pedoman penyusunan RDTR. Atau RTR Kawasan Strategis diatur tersendiri?
 Gambaran Kedudukan Arahan Zonasi
dalam RTRW Provinsi/Kabupaten
Peraturan saat ini: Yang lebih ideal:
Perpres Perpres
PP RTRWN PP RTRWN
RTR KSN RTR KSN
PP Arahan PZ
Sistem Nasional

Perda Perda Perda Perda

RTRWP RRTR KSP RTRWP RRTR KSP
Perda Arahan PZ
Sistem Provinsi

Perda Perda RRTR Perda Perda RRTR

RTRWK/Kab KS Kota/Kab RTRWK/Kab KS Kota/Kab
Perda PZ Perda PZ
Kota/Kab Kota/Kab
Issue dan Permasalahan Rencana Rinci
Tata Ruang Provinsi/Kabupaten
• Jenis RDTRK (perkotaan/perdesaan) vs kedalaman/skala:
• RDTR perdesaan dengan wilayah yg luas dengan skala
kecamatan (1:25.000) lebih makro daripada RDTR kawasan
perkotaan (1:5000, tidak dipengaruhi jenis kota otonom atau
bagian dari kabupaten)
• RDTRK didasarkan pada wilayah, bukan jenis (kota otonom vs
perkotaan di kabupaten, agro-mina-metro tidak mempengaruhi
proses penyusunan RDTR)
• Kedudukan/status hukum RDTR vs RTRW
• Boleh ada perubahan pola ruang tanpa mengubah struktur ruang:
• Lex specialis derogat legi generalis,
• Lex posteriori derogat legi priori
• Persamaan vs perbedaan RDTR vs Peraturan Zonasi
• Bila perda RDTR dan Perda PZ terpisah , apa yg diatur dalam
Perda RDTR dan dalam Perda PZ?
• Apa materi yg sama di RDTR dan PZ
• Dalam permohonan perubahan (spot zoning, rezoning,
up/down zoning) di PZ atau RDTR, apakah RDTR juga
harus diamandemen, ATAU cukup PZ saja?
• Apakah Pemda akan menganggarkan kompensasi
pemanfaatan ruang yg sah yg tidak sesuai dengan
RTRW/RDTR baru ATAU akan memutihkan
ketidaksesuaian/peyimpangan/pelanggaran RTR?
• Rincian materi dalam struktur ruang BWP:
• Struktur vs pola ruang
• zona vs kegiatan vs lokasi fasilitas
• Pembagian pangaturan materi:
• perencanaan vs pelaksanaan vs pemanfaatan
• program penyediaan fasilitas oleh privat (perdagangan, jasa dll) vs
publik (RTH, dll) vs masyarakat (mesjid)
• Perizinan, insentif/disinsentif, sanksi apakah perlu diatur
lagi dalam RDTR (bayangkan kalau ada 5 RDTR, apakah
akan 5 kali pengaturan?), cukup di RTRW dan perda
perizinan. RDTR hanya acuan bagi perizinan dalam hal
lokasi, ketentuan pembangunan (bukan jenis dan
prosedurnya)
 PEMISAHAN PEDOMAN
RDTR KABUPATEN DAN RDTR KOTA

Pertanyaan penting dalam penyusunan

pedoman RDTR Kabupaten adalah apa
bedanya RDTR Kabupaten dan RDTR kota?
Mengapa pedomannya perlu dipisahkan?
Terkait dengan jenis RDTR di Wilayah Kabupaten, Undang-undang No. 26
Tahun 2007 dinyatakan hal-hal berikut:
• Rencana Rinci Kawasan Perkotaan (Pasal 42 (1): Rencana tata ruang
kawasan perkotaan yang merupakan bagian wilayah kabupaten
adalah rencana rinci tata ruang wilayah kabupaten).
(catatan: istilah perkotaan merujuk pada úrban’ yaitu sistem kota-
kota, bukan city maupun town sebagai kota tersendiri).
• Rencana Rinci Kawasan Perdesaan
 Pasal 49: Rencana tata ruang kawasan perdesaan yang merupakan
bagian wilayah kabupaten adalah bagian rencana tata ruang wilayah
kabupaten.
 Pasal 50: (1) Penataan ruang kawasan perdesaan dalam 1 (satu)
wilayah kabupaten dapat dilakukan pada tingkat wilayah
kecamatan atau beberapa wilayah desa atau nama lain yang
disamakan dengan desa yang merupakan bentuk detail dari
penataan ruang wilayah kabupaten.
Rencana Rinci Kawasan agropolitan
Pasal 51: (1) Rencana tata ruang kawasan agropolitan merupakan
rencana rinci tata ruang 1 (satu) atau beberapa wilayah kabupaten.

Rencana tata ruang kawasan agropolitan memuat:

• tujuan, kebijakan, dan strategi penataan ruang kawasan
agropolitan;
• rencana struktur ruang kawasan agropolitan yang meliputi sistem
pusat kegiatan dan sistem jaringan prasarana kawasan
agropolitan;
• rencana pola ruang kawasan agropolitan yang meliputi kawasan
lindung dan kawasan budi daya;
• arahan pemanfaatan ruang kawasan agropolitan yang berisi
indikasi program utama yang bersifat interdependen antardesa;
dan
• ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan agropolitan
yang berisi arahan peraturan zonasi kawasan agropolitan, arahan
ketentuan perizinan, arahan ketentuan insentif dan disinsentif,
serta arahan sanksi.
Yang membedakan antara RDTR Kabupaten dan
RDTR Kota berkaitan dengan karakteristik wilayah,
luasan, sistem guna lahan/pola ruang serta tingkat
kedalaman materi atau substansi serta peta yang
digunakan
SUBSTANSI:
Ada kecenderungan bahwa pedoman yang diterbitkan semakin lama
semakin ‘sederhana’ yang memberi kebebasan pada penyusun
produk rencana tata ruang dalam penggunaan metode maupun
pendekatan serta penyusunan terkait substansi (penyusun rencana
tata ruang dianggap sudah ‘paham’ dan ‘mengerti’).

Kondisi ini seringkali ‘dimanfaatkan’, sehingga produk rencana tata

ruang menjadi minimalis dan tidak memenuhi syarat minimal sebagai
produk rencana tata ruang. Oleh karena itu, Pedoman Penyusunan
RDTR Kota dan RDTR Kabupaten harus:
• Memiliki substansi yang jelas (aturan-aturan/pedoman-pedoman
yang lama tetap harus dirujuk, terkait dengan kelengkapan
materinya).
• Kedalaman substansi harus jelas. Apa saja yang harus muncul
dalam RDTR kota, dan setiap jenis RDTR Kabupaten (misalnya jalan
lokal/lingkungan, sistem drainase hingga sistem jaringan tersier dsb)
MATERI RDTR
 Antisipatif  Syarat minimal
 Jika RTRW tidak ada, sudah bisa digunakan untuk rujukan dalam
menilai permohonan izin.
 Substansi pedoman disusun berdasarkan materi utama:
• Tata Cara Penyusunan RDTR (proses penyusunan RDTR Kota
dan Kabupaten akan sama, yang berbeda adalah
substansinya)
• Mentipologikan produk RDTR Kota dan RDTR Kabupaten
beserta karakteritiknya berdasarkan ketentuan yang berlaku
(termasuk pedoman) serta persolan-persoalan empiris.

 
Keterkaitan Muatan RDTR dan Peraturan Zonasi

Apakah Apakah Peraturan Zonasi

melekat pada dokumen RDTR,
seperti halnya ketentuan umum
peraturan zonasi dalam RTRW
Kota/Kabupaten?
 Dimana sebaiknya (arah Bagaimana sebaiknya
pengembangan dan [kinerja]:
berapa intensitasnya: - Perumahan [Jenis, R]
- Perumahan [Jenis, R] - Komersial [K]
- Komersial [K] - Industri [I]
- Industri [I] - dll
- dll

[Zoning]
Planning vs Regulation

Produk:
Pendekatan/Metode: - Perangkat Pendekatan/Metode:
- Ekonomi pengendalian. - Dampak.
- Sosial Produk: - Ketentuan - Kesesuaian/kompati
- Fisik. - Perwujudan pola pemanfaatan ruang. bilitas guna lahan
- Sistem Internal & ruang (alokasi pola - Dampak dan kegiatan
Eksternal ruang) Pembangunan dll - dll
 RDTRK - Peraturan Zonasi - RTBL
RDTRK
•(Struktur ruang ) Peraturan Zonasi
•Pola ruang
•Transportasi/ Intensitas Aturan
Prasarana Guna Lahan
Pemanfaatan
•Tahapan (=zoning map) Tata Massa Ruang
pelaksanaan Bangunan
•Penanganan
Lingkungan (= program ruang RTBL)

• Rencana Rancangan
Tidak diatur dalam • Panduan Rancang Kota Tidak diatur dalam
Peraturan Zonasi RDTRK
• Panduan Administrasi
• Panduan Investasi

RTBL
 Penyusunan RDTR bersama dengan
Peraturan Zonasi
PROSEDUR
PROSEDUR
PERATURAN
RDTR
ZONASI

RDTR PERATURAN
ZONASI

DATA DAN
DATA DAN
DATA DAN ANALISIS PERATURAN ZONASI ANALISIS
ANALISIS
[Dilakukan Bersamaan} PERATURAN
RDTR
ZONASI

RAPERDA
RAPERDA
PERATURAN
RDTRK
ZONASI

DESAIN
KAWASAN
 Persoalan dalam Operasionalisasi
RTRW Provinsi/Kabupaten
• Pengendalian penataan ruang sementara RDTR/PZ
belum ada dan RTRW belum cukup detail/operasional
• Kelembagaan untuk penyelenggaraan pengendalian
pemanfaatan ruang belum memadai (DTR/DTK, BKPRD
vs zoning board/commitee of adjustment,dll)
• Contoh Bandung: dalam Perda RTRWK-nya melampirkan
1 tabel sebagai aturan sementara yang dapat dirujuk
dalam pemberian izin dan pengendalian pembangunan
 24

UU NO. 27 Tahun 2007 tentang

Pengelolaan Kawasan Pesisir, dan Pulau-pulau Kecil
RTRW Rencana Strategis RPJPD
Prov/Kab/Kota (RSWP-3-K) Prov/Kab/Kota

Rencana Rencana Rencana Ketentuan

Zonasi Pengelolaan
(RZWP-3-K) (RPWP-3-K) RSWP-3-K • Tidak terpisah dari RPJP,
• 20 th, ditinjau tiap 5 th
• Perda prov/kab/kota
RZWP-3-K • Selaras dg RTRWP/Kab/Kota
Rencana Rencana Aksi • 20 th, ditinjau tiap 5 th
Pengelolaan • Perda prov/kab/kota
Zonasi Rinci
(RAPWP-3-K) RPWP-3-K 5 th, ditinjau 1 x
RAPWP-3-K 1-3 th

HP-3 20 th, diperpanjang 20 th 2 kali

Hak Pengusahaan Perairan

Pesisir (HP-3)
Arahan Zonasi sebagai Alat
Operasionalisasi untuk RTRW Provinsi/
Kabupaten
• Peraturan zonasi yang lazim adalah untuk kawasan perkotaan
dengan peta setara skala 1:5000
• Pada kawasan yg luas dengan skala lebih kecil dari 1:5000, zonasi
akan menjadi lebih umum (perhatikan hirarkhi zonasi)
• Provinsi sebetulnya tidak terlalu bermanfaat menyusun perda
Peraturan Zonasi karena perizinan akan diberikan pemerintah
Kota/Kabupaten berdasarkan Perda Peraturan Zonasi
Kota/Kabupaten
• Pada kabupaten (atau kota) yang memiliki beberapa RDTR,
seharusnya hanya memiliki satu saja Perda Peraturan Zonasi,
terutama zoning text-nya. Zoning Map dapat disatukan dengan
peta pola ruang pada perda RDTR (artinya akan ada sejumlah peta
zonasi sesuai dengan jumlah RDTR)
Perhatian dalam Penyusunan RRTR
Provinsi/Kabupaten
• Delineasi wilayah perencanaan RRTR (dasar pertimbangan,
landasan penetapan, penetapan wilayah perencanaan)
• Skala peta sesuai luasan wilayah perencanaan
• Untuk peta skala 1:5000, dianjurkan wilayah perencanaan tidak lebih
dari 3000 Ha.
• Wilayah lebih dari 3000 Ha dapat menggunakan peta skala 1;10.000-
25.000, tergantung luas wilayah perencanaan.
• Makin luas wilayah perencanaan, kelengkapan dan kedalaman muatan
akan menjadi makin umum
• Kelengkapan dan kedalaman materi sesuai dengan skala
peta
• Proses teknis penyusunan sesuai dengan kelengkapan dan
kedalaman muatan RTR (struktur ruang, pola ruang,
prasarana, dll)
 TERIMA KASIH
17 JUNI 2013

Denny Zulkaidi

Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota

Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung

Jl. Ganesha 10 Bandung 40132

Tel. 022-2504735, 2509171
Fax. 022-2501263
E-mail: dennyz@pl.itb.ac.id; gdennyz@gmail.com