Prosedur Pembuatan Akta

PPAT
DYAH WIDHIAWATI SH MKn
Akta PPAT sebagai bukti perbuatan hukum atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun

PPAT melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan tugas

membuat akta otentik sebagai bukti telah dilakukan perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dijadikan
dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh
perbuatan hukum itu di daerah kerjanya yang ditentukan oleh pemerintah.
Dengan demikian peranan PPAT sangat besar dalam hal menjamin kepastian
hukum atas perbuatan hukum peralihan hak atas tanah, karena syarat sah dari
perbuatan hukum peralihan hak atas tanah adalah harus menggunakan Akta PPAT .
Sehingga seorang PPAT haruslah mengetahui dan menguasai tentang hal hukum
pertanahan, segala hal tentang ke PPAT an termasuk menguasai akta-akta PPAT,
Persyaratan administratif pendaftaran hak atas tanah, dan juga tentang perpajakan
ASAS PENDAFTARAN TANAH (Pasal 19 UUPA)
Pasal 19 UUPA :
(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran
tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan
yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :
a. pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah, dan peralihan hak-hak
tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda-bukti-hak, yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat.
Pendaftaran Hak Atas Tanah
Pasal 1 PP 24 Tahun 1997

Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah

secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun, termasuk peberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-
bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta
hak-hak tertentu yang membebaninya.
Kegiatan pendaftaran tanah terdiri atas :

a. kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, bentuk kegiatannya adalah

penumpulan dan pengolahan data fisik, pembuktian hak dan pembukuan,
penerbitan sertipikat, penyajian data fisik dan data yuridis, dan penyimpanan
daftar umum dan dokumen;
b. kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, bentuk kegiatan berupa
pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, dan pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah lainnya.

Produk dari pendaftaran tanah pertama kali adalah berupa Sertipikat.

Tujuan dari Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah merupakan keperluan administrasi bagi pemilik tanah untuk
mendapatkan jaminan kepastian dan perlindungan hukum.
Pendaftaran juga berfungsi untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan dan terwujudnya tertib administrasi pertanahan.
Prosedur Pembuatan Akta PPAT
Teliti :
1. Hak atas tanah yang mau dialihkan (sertipikat harus asli)
2. Kelengkapan Penjual dan Kelengkapan Pembeli
3. Dilakukan pengecekan sertipikat melalui atrbpn.go.id
4. Lakukan pembayaran PPH dan BPHTB terlebih dahulu
5. Lakukan Pengecekan sertipikat sekali lagi atrbpn.go.id
6. Penanda tanganan akta
7. Pendaftaran Akta PPAT ke Kantor Pertanahan setempat
Syarat – syarat Administratif Pendaftaran

- Pengantar PPAT
- Akta PPAT lembar ke 2
- Formulir pendaftaran bermeterai yang sudah ditandatangi oleh pemohon atau kuasanya.
- Surat Kuasa bila dikuasakan
- Fotokopi identitas pemohon dan kuasa bila dikuasakan (KTP KK)
- Bukti kepemilikan tanah
- Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan
- Melampirkan bukti PPH dan BPHTB sesuai dengan ketentuan luas, letak dan penggunaan tanah
- Pernyataan tanah tidak sengketa
- Pernyatan tanah/bangunan dikuasai secara fisik
- Pernyataan bahwa dengan pemilikan hak atas tanah ini, pemilik tidak menjadi pemilik hak atas
tanah yang melebihi ketentuan maksimum kepemilikan tanah.
Persyaratan Penjual/Pemberi Hibah/ (perorangan):
-SPPT PBB & PELUNASAN
-SERTIPIKAT ASLI, IMB BILA ADA
-BILA BELUM BERSERTIPIKAT, SURAT2 TANAH DARI KELURAHAN, PETOK D, RIWAYAT TANAH, PENETAPAN
BATAS DLL , PETA BIDANG (NIB)/HASIL UKUR) HATI2 MENGENAI BUKTI KEPEMILIKAN, DI CEK DULU
KELENGKAPAN DI KELURAHAN
-KTP SUAMI ISTRI, KK, SURAT NIKAH
-NPWP
-SURAT KETERANGAN BELUM MENIKAH (DARI KELURAHAN) BILA BELUM MENIKAH
-BILA NAMA DI SERTIPIKAT SUDAH MENINGGAL :
- AKTA KEMATIAN
- SURAT KETERANGAN AHLI WARIS
- KTP KK SELURUH AHLI WARIS
- NPWP SELURUH AHLI WARIS
-BILA NAMA DI SERTIPIKAT BELUM MENINGGAL TAPI SUAMI ATAU ISTRINYA MENINGGAL, dan merupakan
harta waris, maka tetap perlu surat kematiannya, SURAT KETERANGAN AHLI WARIS dan persertujuan seluruh
ahli waris
-Foto obyek tanah/rumah
-Denah Lokasi
-Pajak Penjual : PPH : Harga/njop yang lebih tinggi x 2,5%
-Pajak Pembeli: BPHTB : Harga/njop yang lebih tinggi – NPOP TKP x 5%
-Bagaimana bila Penjualnya sudah meninggal ? Pajak ?
Persyaratan Penjual (Perseroan - Developer):
- SPPT PBB & PELUNASAN
- SERTIPIKAT ASLI, IMB Harus ada
- KTP KK Direksi
- Akta Kuasa menandatangani dari Direksi lain / Komisaris (lihat di Anggaran Dasar) atau
akta yang bersangkutan ditandatangani oleh Komisari / Direktur lainnya disertai KTP nya
- Akta Pendirian, Anggaran Dasar, SK Kemenkumham
- NPWP PT
- Foto obyek tanah/rumah
- Denah Lokasi
- Pajak Penjual : PPH : Harga/njop yang lebih tinggi x 2,5%
- Pajak Pembeli : BPHTB : Harga/njop yang lebih tinggi – NPOP TKP x 5%
- PPN : Harga/ NJOP yang lebih tinggi x 10%
Persyaratan Penjual (Badan Hukum bukan Developer)
- SPPT PBB & PELUNASAN
- SERTIPIKAT ASLI, IMB BILA ADA
- KTP KK Direksi (bila PT),
- Akta Kuasa menandatangani dari Direksi lain / Komisaris (lihat di Anggaran Dasar) atau
akta yang bersangkutan ditandatangani oleh Komisari / Direktur lainnya disertai KTP nya
- Akta Pendirian, Anggaran Dasar, SK Kemenkumham
- NPWP PT
- Bila Yayasan : - KTP Ketua dan salah seorang Pengurus, dan persetujuan Pembina.
- Foto obyek tanah/rumah
- Denah Lokasi
- Pajak Penjual : PPH : Harga/njop yang lebih tinggi x 2,5%
- Pajak Pembeli : BPHTB : Harga/njop yang lebih tinggi – NPOP TKP x 5%
Kewajiban Perpajakan dan Bea
PPh (Pajak Penghasilan)
PP 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah
dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta
Perubahannya

Besarnya tarif PPh adalah 2,5% dari jumlah Bruto nilai Pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan.

BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Pasal 85 ayat (1) & (2) huruf a angka 1) UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Restribusi
Daerah serta peraturan daerah setempat.
Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan sebagaimana dimaksud adalah
sebesar:
a. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan selain
pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana
yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau
bangunan;
b. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah
Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilalukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
c. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik
negara yang mendapat Penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat
penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur
mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Besarnya Pajak Penghasilan atas penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan
beserta perubahannya sebagaimana dimaksud berdasarkan tarif dari jumlah bruto, yaitu:
a. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/ atau bangunan dilakukan
melalui pengalihan yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa; atau
b. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/ atau bangunan dilakukan
melalui pengalihan yang dipengaruhi hubungan istimewa, bunyi Pasal 2 ayat (3) PP ini.
 PERDA KOTA MALANG NO. 15 TAHUN 2010 TENTANG BPHTB
Pasal 7
(1) Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah NPOP.
(2) NPOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dalam hal :
a. jual beli adalah harga transaksi;
b. tukar menukar adalah nilai pasar;
c. hibah adalah nilai pasar;
d. hibah wasiat adalah nilai pasar;
e. waris adalah nilai pasar;
f. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum adalah nilai pasar;
g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai
pasar;
i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
j. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;
k. penggabungan usaha adalah nilai pasar;
l. peleburan usaha adalah nilai pasar;
m. pemekaran usaha adalah nilai pasar;
n. hadiah adalah nilai pasar; dan/atau
o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.
(3) Jika NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a, sampai dengan huruf n, tidak diketahui
atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada
tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan
Bangunan.
(4) Dalam hal NJOP Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3), belum
ditetapkan pada saat terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, maka NJOP Pajak
Bumi Bangunan dapat dikeluarkan oleh instansi terkait dan bersifat hanya untuk sementara.

Pasal 8
(1) Besarnya NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap
Wajib Pajak.
(2) Dalam hal NPOP hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih
dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu
derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan
sebesar Rp. 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).
Pasal 9
Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 5% (lima persen).
Contoh cara menghitung pajak Jual Beli
Ada sebuah rumah di Jalan Indramayu Kota Malang dengan luas tanah 160 m2 , luas bangunan 100
m2
Harga transaksi : Rp.500.000.000,-. Penjual Suami istri masih ada.
Hitung NJOP terlebih dahulu (melihat di SPPT PBB):
Contoh : NJOP rumah tersebut Tahun 2021
LT. 160 m2 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 160.000.000,-
LB. 100 m2 x Rp. 823.000,- = Rp. 82.300.000,-
= Rp.242.300.000,-
PPH = 500.000.000 x 2,5% = Rp.12.500.000,-
BPHTB = (500.000.000-60.000.000) X 5% = Rp. 22.000.000

Apabila Penjual adalah suatu perseroan (PT) yang bergerak di bidang property/developer maka
ada pajak tambahan :
PPN sebesar 10 %. cara perhitungannya :
Rp.500.000.000,- x10% = Rp.50.000.000
PAJAK HIBAH / TUKAR MENUKAR
Ada sebuah rumah di Jalan Mawar Kota Malang dengan luas tanah 160 m2 , luas bangunan 100 m2
Pemberi Hibah Suami istri masih ada. Penerima Hibah adalah anak kandung.
Hitung NJOP terlebih dahulu (melihat di SPPT PBB):
Contoh : NJOP rumah tersebut Tahun 2021
LT. 160 m2 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 160.000.000,-
LB. 100 m2 x Rp. 823.000,- = Rp. 82.300.000,-
= Rp.242.300.000,-
Harga Pasar ????

NJOP
PPH = 242.300.000 x 2,5% = Rp.6.057.500,- (bisa Nihil bila diajukan SKB)
BPHTB = (242.300.000-60.000.000) X 5% =
= 182.300.000 X 5 %
= Rp.9.115.000

Hibah kepada orang lain selain garis lurus kebawah/keatas adalah mendapatkan tarif 2,5% dan tidak bisa
diajukan SKB
PAJAK WARIS
Ada sebuah rumah di Jalan Mawar Kota Malang dengan luas tanah 160 m2 , luas bangunan
100 m2
Pemilik Sertipikat sudah meninggal. Pada saat ahli waris akan balik nama waris, maka
diwajibkan bayar Pajak Waris.
Hitung NJOP terlebih dahulu (melihat di SPPT PBB):
Contoh : NJOP rumah tersebut Tahun 2021
LT. 160 m2 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 160.000.000,-
LB. 100 m2 x Rp. 823.000,- = Rp. 82.300.000,-
= Rp.242.300.000,-
HARGA PASAR ???
NJOP
PPH = 242.300.000 x 2,5% = Rp.6.057.500,- (bisa Nihil bila diajukan SKB)
BPHTB = (242.300.000-300.000.000) X 5% = NIHIL
Apabila pemilik sertipikat meninggal maka :
harus dilakukan balik nama waris terlebih dahulu sebelum dilakukan proses
selanjutnya
TUGAS T2
Ada sebuah Rumah yang dijual dan laku dengan harga Rp.750.000.000,- terletak di Propinsi Jawa Timur, Kota Malang,
Kelurahan Jatimulyo Kecamatan Lowokwaru, yaitu di Jalan Melati Nomor 58, dengan Sertipikat Hak Milik Nomor 23,
tertulis atas nama INDRA BAHTIAR. Luas tanah di sertipikat adalah 300m2. NJOP yang tercantum dalam SPPT PBB
tahun 2021 adalah sebagai berikut :
Luas tanah adalah 280 m2 dengan harga tanah per meter sebesar Rp.1.500.000,-
Luas bangunan adalah 150m2 dengan harga bangunan per meter sebesar Rp.823.000,-
Penjual, INDRA BAHTIAR masih hidup. Istri dari Tuan INDRA BAHTIAR, bernama Nyonya SUSI .
Pembeli bernama Tuan SUNARYO , bertempat tinggal di Kota Malang.
Mereka datang pada hari Senin, tanggal 1 November 2021 kepada Anda, selaku PPAT yang Berwenang di Kota Malang
untuk berkonsultasi dan menyerahkan berkas2. Setelah prosedur jual beli lengkap, maka pada hari Senin 15
November 2021 dilakukan tanda tangan akta jual beli dihadapan PPAT Anda selaku PPAT yang berwenang di Kota
Malang.
1.Tulislah kelengkapan yang diperlukan dalam transaksi jual beli tersebut
2.Apa prosedur yang harus dijalani utk proses jual beli dan hitunglah pajaknya secara lengkap.
3. Anda sebagai PPAT yang berwenang di Kota Malang, Buatlah Akta Jual Belinya sesuai dengan ketentuan
Perkaban No 8 Tahun 2012, dengan data penjual pembeli maupun sertipikat bs dikarang sendiri akan tetapi
tidak lepas dari SOAL.
4. Tugas ditulis tangan dengan rapi diatas kertas folio bergaris, dikumpulkan paling lambat hari Jumat tanggal
25 November 2021 Pukul 15.00 WIB melalui email ke dyahwidhiawati@gmail.com (dalam btk pdf)
Boleh menggunakan RENVOY bila ada salah tulis.