PERALIHAN HAK ATAS TANAH

1. JUAL BELI
2. HIBAH
3. PEWARISAN
4. WAKAF
JUAL BELI
1. Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat
2. Jual Beli Tanah menurut UUPA
Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat
• Jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah
yang bersifat terang dan tunai
• Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan
dihadapan kepala adat
• Tunai berarti perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya
dilakukan secara serentak
Bentuk-bentuk pemindahan hak milik menurut sistem Hukum
adat
1. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik untuk selama-lamanya;
Jual Lepas
Jual Lepas
• Jual Lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang
bersifat terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual
dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali
• Jual Lepas Panjer
Fungsi Panjer
1. Pembicaraan yang mengandung janji saja tidak mengakibatkan
suatu kewajiban
2. Tanpa panjer, orang tidak merasa terikat
3. Perjanjian pokok (jual beli) belum terlaksana hanya dengan
pemberian panjer
2. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik yang bersifat
sementara
a. Jual Gadai
b. Jual Tahunan
a. Jual Gadai
• Jual Gadai merupakan suatu perbuatan pemindahan hak secara
sementara atas tanah kepada pihak lain yang dilakukan secara terang
dan tunai sedemikian rupa, sehingga pihak yang melakukan
pemindahan hak mempunyai hak menebus kembali tanah tersebut
Si Pembeli gadai (penerima gadai) berhak;

1. Menikmati manfaat yang melekat pada hak milik

2. Mengopergadaikan atau menggadaikan kembali di bawah harga
tersebut kepada orang lain jika sangat membutuhkan uang
3. Mengadakan perjanjian bagi hasil
Transaksi ini biasanya disertai dengan perjanjian
tambahan
• Kalau tidak ditebus dalam masa yang dijanjikan, maka tanah menjadi
milik yang membeli gadai
• Tanah tidak boleh ditebus sebelum satu, dua atau beberapa tahun
dalam tangan pembeli gadai
b. Jual Tahunan
• Jual tahunan merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan
penyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada subjek hukum
lain dengan penerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan
bahwa sesudah jangka waktu tertentu maka tanah tersebut akan
kembali dengan sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu
Kewenangan si pembeli tahunan
• Mengolah tanah, menanami dan memetik hasilnya, dan berbuat
dengan tanah itu seakan-akan miliknya sendiri dalam jangka waktu
yang diperjanjikan
Jual Beli tanah Menurut UUPA
• Sifatnya
1. Tunai
2. Terang
3. Riil
1. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan
dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah
beralih
2. Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan
nyata, misalnya telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya
dihadapan kepala desa
3. Terang, dilakukan dihadapan kepala desa untuk memastikan bahwa
perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku
• PP 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah, jual beli dilakukan oleh
para pihak dihadapan PPAT
Syarat jual beli tanah ada 2
1. Syarat materiil
2. Syarat Formil
 1. Syarat Materril
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan
b. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak
dalam sengketa
2. Syarat Formal
• Setelah syarat materriil dipenuhi maka PPAT akan membuat akta jual
beli (Pasal 37 PP No 24/1997)
Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka disyaratkan bagi para pihak
untuk menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT,

1. Jika tanahnya bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda

bukti pembayaran biaya pendaftarannya
2. Jika tanahnya belum bersertifikat, surat keterangan bahwa tanah
tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada
memerlukan penguatan oleh kepala Desa dan Camat, dilengkapi
dengan surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya
yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya setelah selesai
dilakukan jual beli
PengHibahan Tanah
• Hibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain
dengan tidak ada pengganti apa pun dan dilakukan secara sukarela,
tanpa ada kontraprestasi dari pihak penerima pemberian, dan
pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup
• Sebelumnya lahirnya PP No24/1997
• Bagi mereka yang tunduk pada KUHperdata, surat hibah wasiat harus
dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris.
• Bagi yang tunduk pada Hukum Adat dapat membuatnya di bawah
tangan, tetapi proses di kantor pertanahan harus dibuat dengan akta
PPAT
• Setelah lahirnya PP No.24 Tahun 1997, setiap pemberian hibah tanah
harus dilakukan dengan akta PPAT
D. Pewarisan Tanah
• Perolehan hak milik atas tanah yang terjadi karena pewarisan dari
pemilik kepada ahli waris (Pasal 26 UUPA)
Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan pada Bab V, Paragraf 3 tentang peralihan
Hak Karena Pewarisan sebagaimana tersebut dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun
1997,yakni:

1. Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah
terdaftar, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah sebagai
warisan kepada Kantor Pertanahan , sertifikat yang bersangkutan, surat
kematian orang yang namanya di catat sebagai pemegang haknya dengan
surat tanda bukti sebagai ahli waris.
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan
dokumen-dokumen surat keterangan Kepala Desa/kelurahan yang menyatakan
yang bersangkutan menguasai tanah, dan surat keterangan yang menyatakan
bahwa bidang tanah tersebut belum bersertifikat ddari kantor pertanahan,
atau surat ket. Kepala Desa/Lurah jika lokasi tanahnya jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan dari pemegang hak yang bersangkutan.
3. Jika penerima waris terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut
dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli
waris
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut
didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan
bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu,
pendaftaran hak milik atas tanah dilakukan kepada penerima warisan yang
bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta
pembagian warisan
5. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut akta pembagian waris
harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau
waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar
peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai
hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli
waris dan/atau akta pembagian waris
E. Pewakafan tanah
• Wakaf tanah hak milik merupakan suatu perbuatan hukum seseorang
atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta
kekayaannya yang berupa tanah hak milik dan melembagakannya
untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau
kepentingan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam
Ruang Lingkup pengaturan perwakafan
tanah,meliputi:
1. Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik
2. Perwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat banyak
3. Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu yang kekal dan abadi
4. Tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau kepentingan umum
5. Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan mauqufbih-nya dan
selanjutnya statusnya menjadi milik masyarakat
6. Wakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah diwakafkan
7. Ikrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf untuk mendapatkan akta
autentik untuk digunakan pendaftaran tanah kepada Kepala BPN
Kekuatan Hukum atas tanah yang di
wakafkan,maka:
1. Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUA
2. Dihadiri 2 orang saksi
3. Surat-surat pemilikan tanah, surat keterangan kepala desa, surat
keterangan pendaftaran tanah
4. Pendaftaran wakaf tanah milik ke kantor pertanahan
Kabupaten/kota untuk memperoleh sertifikat
A. Pendaftaran Peralihan Hak
1. Pemindahan hak
• Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,
kecuali melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
• Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para pihak oleh para pihak yang
melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau kuasanya dan
disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi
syarat untuk bertindak sebagai dalam perbuatan hukum itu
PPAT menolak membuat akta, jika:
• Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan
sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor
pertanahan
• Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (a) surat bukti hak atau surat keterangan
Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dan (b) surat
keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari kantor Pertanahan atau
untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan kantor pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan
dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
• Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak
atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian
• Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak (pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik
kembali oleh pihak yang memberi kuasa) yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak
• Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi berwenang, apabila izin tersebut
diperlukan menurut peraturan perundang-perundangan yang berlaku
• Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa
mengenai data fisik dan data yuridis
• Tidak dipenuhinya syarat lain atau dilangggar larangan yang dientukan
dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan
• Akta PPAT merupakan dasar yang kuat untuk pendaftaran
pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, maka PPAT
bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya
perbuatan hukum, dengan mencocokkan data yang terdapat dalam
sertifikat dengan daftar-daftar yang ada dikantor Pertanahan
• Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT ditandatangani, maka PPAT
yang bersangkutan wajib menyampaikan akta yang dibuatnya beserta
dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan,
wajib didaftarkan secara tertulis kepada para pihak yang
bersangkutan
• Kewajiban PPAT hanya sebatas menyampaikan akta dengan berkas-
berkasnya kepada Kantor Pertanahan .
• Pendaftaran kegiatan selanjutnya serta penerimaan sertifikatnya
menjadi urusan pihak yang berkepentingan sendiri
2. Pemindahan hak dengan lelang
• Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya didaftar
jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat
lelang.
• Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas
obyeknya, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan yang
paling muktahir mengenai tanah atau satuan rumah susun yang akan
dilelang dari Kantor Pertanahan.
• Permintaan keterangan dimaksud diajukan selambat-lambatnya 7 hari
kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang,
baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi
• Keterangan dimaksud akan diberikan oleh Kepala Kantor Pertanahan
paling lambat 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan informasi
tersebut
• Keterangan mengenai obyek lelang harus tetap diterbitkan meskipun
tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek lelang tersebut
sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan, karena keterangan
ini sangat penting bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh keyakinan
tentang obyek lelang
Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan
lelang, apabila:
• Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun apabila (a) kepadanya tidak
diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan, kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap
dilaksanakan walaupun sertifikat hak tersebut tidak diperoleh oleh pejabat lelang dari pemegang haknya, (b)
sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
• Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya disampaikan (a) surat bukti hak atau surat
keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah
tersebut, dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum
bersertifikat dari Kantor Pertanahn, atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
• Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang berhubung dengan sengketa mengenai
tanah yang bersangkutan
Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh melalui lelang,
dokumen yang diperlukan sebagai syarat yang harus disampaikan
kepada Kepala kantor Pertanahan adalah sebagai berikut:
• Kutipan risalah lelang yang bersangkutan
• (a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun atau hak atas tanah yang dilelang
jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam hal sertifikat
tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi diperlukan surat
keterangan dari Kepala kantor lelang mengenai alasan tidak diserahkannya
sertifikat tersebut, atau (c) jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar,
diperlukan surat-surat yang berkaitan dengan bidang tanah yang belum terdaftar
• Bukti identitas pembeli lelang
• Bukti pelunasan harga pembelian
3. Peralihan hak karena Pewarisan
• Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat
pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia
• Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib didaftar dalam
rangka memberikan perlindungan hukum kepada para ahli waris dan
demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya data
yuridis bidang tanah yang bersangkutan
Ketentuan pendaftaran Peralihan hak karena waris
• Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang diperlukan untuk pendaftarannya
adalah (1) sertifikat tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian pemegang hak
dan surat tanda bukti sebagai ahli waris
• Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen
(1) surat bukti hak, (2) surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai
dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3) surat keterangan dari
kantor Pertanahan atau surat dari yang bersangkutan untuk daerah yang
terpencil diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang tanah dimaksud
belum bersertifikat
• Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka pendaftaran peralihan hak
dilakukan kepada orang tersebut sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli
waris, namun bila penerima warisan lebih dari satu orang, tetapi bidang tanah
tersebut jatuh kepada seorang penerima waris sebagaimana diterangkan dalam
surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris, maka pendaftaran
peralihan hak dilakukan kepada yang bersangkutan
• Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menurut akta pembagian
waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu
didaftar belum ada akta pembagian warisnya, peralihan haknya didaftar atas
nama para penerima waris sebagai hak bersama berdasarkan surat tanda bukti
sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris tersebut
Yang dimaksud dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat
berupa akta keterangan hak mewaris, surat penetapan ahli waris atau
surat keterangan waris
4. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan
Perseroan atau koperasi
• Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah karena penggabungan
atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi
perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar
berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau
peleburan tersebut disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
• Pendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan dengan bukti akta yang
membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan tersebut
• Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah karena
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang
didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung
atau melebur didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka
likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang
5. Penolakan pendaftaran peralihan hak
(Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak
untuk melakukan pendaftaran peralihan hak, jika terdapat salah satu keadaan, yaitu:)

• Sertifikat dan surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-
daftar yang ada pada kantor pertanahan
• Perbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutupan risalah lelang, kecuali
dalam keadaan tertentu
• Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan
tidak lengkap
• Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundangan-undangan yang
bersangkutan
• Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan
• Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau dibatalkan oleh Putusan
Pengadilan yang telah memperoleh hukum tetap
• Perbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum didaftarkan oleh kantor Pertanahan
• Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis dengan
menyebutkan alasan-alasan penolakan itu
• Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan disertai
dengan pengembalian berkas permohonannya dengan salinan kepada
PPAT atau kepala kantor lelang
B. Pembebanan Hak
• Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun, pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik
dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau satuan Rumah susun
yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat
didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku
C. Pendaftaran Perubahan Data pendaftaran
lainnya
• Meliputi 7 kegiatan, yaitu:
1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah
3. Pembagian hak bersama
4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau
penetapan pengadilan
7. Perubahan nama
1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
• Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan
dengan mencatat pada Buku tanah dan sertifikat hak yang
bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang
memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan
• Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak
tersebut hapus atau terputus, sehingga pendaftaranya tidak perlu
dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru
2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah

• Pemecahan
• Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang
tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi
beberapa bagian yang masing-masing merupakan satuan bidang baru
dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula
• Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku tanah dan sertifikat
sebagai pengganti surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya
• Jika hak atas tanah yang bersangkutan yang dibebani hak tanggungan
dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan baru boleh
dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang
hak tanggungan atau pihak-pihak lian yang berwenang menyetujui
penghapusan beban yang bersangkutan
• Pemecahan bidang tanah ini harus sesuai dengan Rencana Tata ruang
yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak terlaksananya
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, misalnya
ketentuan landreform yang menyangkut batas minimal pertanian
• Pemisahan
• Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dari satu bidang
tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa
bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan
status hukum yang sama dengan bidang tanah semula
• Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur, buku tanah dan
sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru, sedangkan pada peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertifikat
bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai adanya
pemisahan tersebut
Perbedaan pengertian pemisahan dan pemecahan
• Pemecahan (dahulu dikenal dengan istilah pemisahan/pemecahan
sempurna), semua bagian dari bidang tanah semula tidak lagi
mempunyai identitas lama, sedangkan
• Pemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan sebagian), masih ada
sebagian dari bidang tanah semula yang tidak berubah identitasnya,
kecuali luas dan batas-batasnya
Penggabungan bidang tanah

• Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dua buah bidang

tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letak berbatasan yang
kesemuanya atas nama pemilik yang sam, dapat digabung menjadi
satu satuan bidang baru jika semuanya dipunyai dengan jenis hak
yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama
• Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur, buku tanah dan
sertifikat baru dengan menghapus surat ukur, buku tanah dan
sertifikat masing-masing
• Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan dan beban-beban lain
yang terdaftar, maka penggabungan bidang tanah baru boleh
dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang
hak tanggungan atau pihak-pihak lain yang berwenang menyetujui
penghapusan beban yang bersangkutan
3. Pembagian hak bersama
• Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah
susun menjadi hak-hak masing-masing pemegang hak bersama di
daftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang membuktikan
kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak
bersama tersebut
• Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai warisan maupun sebab lain,
pada suatu saat perlu dibagi sehingga menjadi hak individu
• Kesepakatan antara pemegang hak bersama perlu dituangkan dalam akta PPAT
yang akan menjadi dasar dalam pendaftarannya
• Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak bersama memperoleh
bagian, karena dalam pembagian harta waris seringkali menjadi pemegang hak
individu hanya sebagian dari keseluruhan penerima warisan, asalkan hal tersebut
telah disepakati oleh seluruh penerima warisan sebagai pemegang hak bersama
4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun

• Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas
satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan
membubuhkan catatan pada Buku Tanah dan Surat Ukur serta sertifikat hak
yang bersangkutan, berdasarkan:
1. Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai
hak-hak yang dibatasi masa berlakunya;
2. Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang mengenai hak yang
bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut;
3. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh
pemegang haknya
• Apabila sertifikat tanah dimaksud tidak diserahkan kepada Kepala
Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada Buku Tanah dan Surat
Ukur yang bersangkutan
• Untuk mencegah perbuatan hukum mengenai tanah yang sudah tidak
ada haknya tersebut, maka hapusnya hak yang sertifikatnya tidak
diserahkan tersebut dapat diumumkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan yang bersangkutan
5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan

• Pendaftaran peralihan Hak tanggungan dilakukan dengan

mencatatnya pada Buku tanah dan Sertifikat hak Tanggungan yang
bersangkutan dan pada Buku tanah serta sertifikat hak yang dibebani
berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena
cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan
perseroan
• Apabila tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut telah
dilelang untuk pelunasan piutang, maka pendaftaran hapusnya hak
tanggungan(roya) dapat dilakukan dengan melengkapi persyaratan:
1. Surat pernyataan kreditur yang melepas Hak tanggungan atas hak
yang dilelang
2. Kutipan risalah lelang
6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan
putusan pengadilan atau penetapan pengadilan
• Panitera pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala kantor
Pertanahan mengenai isi Putusan Pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang
mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang
tanah yang sudah didaftar atas satuan rumah susun untuk dicatat
pada Buku Tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada
sertifikat dan daftar-daftar lainnya
• Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang berkepantingan berdasarkan
salinan resmi putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan
olehnya kepada Kepala kantor Pertanahan
• Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan
rumah susun berdasarkan putusan pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat
keputusan mengenai hapusnya hak (tanda bukti hak/sertifikat) tersebut dari
menteri atau pejabat yang ditunjuk
7. Perubahan Nama
• Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat
pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan, mencatatnya di
dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai
ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang
berlaku
D.Penerbitan sertifikat Pengganti
• Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan sertifikat baru sebagai
pengganti sertifikat yang rusak, hilang, menggunakan blanko yang
tidak digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh bekas pemegang
hak kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi
• Dengan adanya sertifikat pengganti, maka sertifikat lama
dimusnahkan
• Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku tanah yang
bersangkutan
• Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak
yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah
yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak
berdasarkan akta PPAT atau Kutipan Risalah Lelang
• Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia,
maka permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah ahli
warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli warisnya
Ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan
permohonan pengganti sertifikat adalah :
• Permohonan pengganti sertifikat yang hilang disertai pernyataan
dibawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala kantor
Pertanahn atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat
hak yang bersangkutan
• Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan pengumuman satu kali dalam
salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu 30
hari sejak dimuatnya pengumuman tidak ada keberatan atau jikapun ada namun
menurut penilaian Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut dianggap tidak
beralasan, maka sertifikat pengganti diterbitkan. Jika keberatan tersebut
dianggap beralasan, maka Kepala kantor Pertanahan menolak menerbitkan
sertifikat pengganti. Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta
penolakan penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor Pertanahan dibuatkan
berita acara
• Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan
atas surat keterangan dari kepala kantor lelang yang bersangkutan yang memuat
alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang lelang.
Kepala kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat
pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dan tidak
berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu surat kabar harian setempat
atas biaya pemohon