Hud 070324

Ali Tranghanda.
Indonesia Property Watch 2024
Hambatan, Tantangan, dan Prospek

Pengembangan Perkotaan di Indonesia
1
Confidential. For internal discussion purposes only. Copyright Indonesia Property Watch, 2024
TREN PASAR PERUMAHAN
8,000
Unit Terjual
20,000 Kinerja pasar
7,294
Nilai Penjualan
7,217 perumahan tahun 2022
18,000
7,000 relatif sedikit lebih baik
dibandingkan tahun
16,000
6,000
2021.
14,000 Berdasarkan jumlah unit
5,000 terjual naik 16,0%,
12,000 namun berdasarkan nilai
Unit Terjual
4,597
Nilai Penjualan (Rp miliar)
10,270
9,574
4,270 10,141 penjualan hanya naik
4,000 10,000
8,648
9,094
3,735 8,744 1,1%.
3,000 6,869
8,000 Pergerakan ini
2,886
memperlihatkan
2,170
6,000 pertumbuhan pasar di
2,000
segmen menengah-atas
4,000
yang terjadi pada tahun
1,000
2,000
2021 relatif mulai
melambat dan bergeser
- - ke segmen menengah.
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Sumber: Indonesia Property Watch, 2023
2
SEGMENTASI PASAR
PERKEMBANGAN SEGMENTASI PASAR

KOMPOSISI UNIT TERJUAL
Pergerakan pasar perumahan Jabodebek-Banten sangat

dipengaruhi oleh peluncuran proyek baru khususnya yang > Rp 2 Miliar < 300 Juta
16.06%
dilakukan oleh pengembang besar. Kondisi ini menggambarkan 14.98%
pasar perumahan yang masih bersifat supply driven.

Kenaikan yang terjadi di segmen atas lebih bersifat sementara Rp 300 - 500
Rp 1 - 2 Miliar
dalam kondisi terjadinya peluncuran proyek baru. Namun secara 15.12%
Juta
13.77%
umum pasar di segmen menengah Rp500juta – 1miliar terus
mengalami pertumbuhan.
Penurunan yang terjadi di segmen < Rp500juta diperkirakan tidak
sepenuhnya akibat penurunan permintaan, namun dikarenakan Rp 500 Juta -
keterbatasan pasokan rumah di segmen ini. 1 Miliar
40.06%
3
PERGERAKAN SEGMENTASI PASAR
Komposisi Unit Terjual Kenaikan komposisi segmen
>Rp2 miliar akibat peluncuran
100.0% proyek/cluster baru dan tidak
menggambarkan tren normal.
90.0%
80.0%
70.0% Segmen harga ‘normal’

kembali di segmen harga
60.0% Rp500 juta – 1miliar terus
bertumbuh.
50.0%
40.0% Berdasarkan segmentasi harga,

terlihat adanya lonjakan
30.0% segmen > Rp2 miliar pada Q3-
2023, namun diperkirakan tren
20.0% pasar cenderung untuk
kembali ke pasar ‘normal’ di
10.0%
segmen harga Rp500 juta
0.0% sampai 1 miliar.
Q3/2022 Q4/2022 Q1/2023 Q2/2023 Q3/2023
< 300 juta Rp 300 - 500 juta Rp 500 juta - 1 miliar Rp 1 - 2 miliar > Rp 2 miliar
4
KONDISI PASAR PERUMAHAN
Pasar perumahan primer Dengan masuknya proyek- Karakter pasar Sementara itu
menunjukkan proyek menengah-atas, properti di pasokan rumah di
perlambatan dalam 3 sebagian proyek Indonesia supply- segmen menengah
triwulan terakhir secara cenderung ikut latah untuk driven. Peluncuran semakin terbatas
umum. dapat ikut bermain di proyek baru yang membuat
Peningkatan penjualan segmen menengah-atas menyebabkan market gap semakin
lebih dikarenakan dengan indikasi terlalu kenaikan potensi tinggi dan
peluncuran proyek baru cepat menaikkan harga permintaan, menyebabkan
oleh pengembang besar, jual sehingga kemungkinan meskipun belum backlog semakin
namun tidak terjadinya market trap. tentu permintaan tinggi.
menggambarkan pasar Karena semua diserahkan real.
normal dengan ke market mechanism.
penurunan penjualan di
proyek-proyek lainnya.
5
PERGESERAN KONSENTRASI
PERUMAHAN
Illustrated by Indonesia Property Watch, 2019
Confidential. For internal discussion purposes only. Copyright Indonesia Property Watch, 2024 6
JABODETABEK-BANTEN HOUSING
PROJECTS
Confidential. For internal discussion purposes only. Copyright Indonesia Property Watch, 2024 7
Siapa Belum Punya Rumah
Sumber : Kementerian PUPR dalam paparan SMF, 2022
Sumber : BTN dalam paparan SMF, 2022
MINAT KONSUMEN
Source : Indonesia Property Watch
Fundamental Pasar Perumahan Nasional
Regulasi
Kelembagaan
Sisi Demand Pertanahan Sisi Supply
• Permintaan tinggi • Harga tanah tidak dapat
• Daya beli relatif rendah dikendalikan
• Daya cicil rendah • Mekanisme pasar
• Pemerintah mengandalkan
Rp
swasta
Sisi Pembiayaan
• Pembiayaan jangka panjang
Pendekatan Penyediaan Perumahan
PUBLIC HOUSING MARKET MECHANISM

• Intervensi pemerintah • Intervensi pemerintah minim
• Jaminan ketersediaan lahan • Harga tanah sesuai pasar
• Harga tanah yang ‘dijamin’ • Infrastruktur tergantung
• Ketersediaan infrastruktur pemerintah
• Regulasi menyangkut kepemilikan • Regulasi menyangkut kepemilikan
MBR rumah umum
• Regulasi insentif atau pengurangan • Regulasi insentif atau pajak
pajak
• Kendala: Harga tanah tinggi,
anggaran terbatas
Negara Tanpa Public Housing?

Aspek Demand Perumahan
• Daya Beli Masyarakat

Daya beli masyarakat dan market mismatch
• Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga Indonesia relatif masih tinggi dibandingkan dengan
negara tetangga
• Tingginya Biaya Transaksi
BPHTB 5%, Biaya KPR 7% sebesar 30% merupakan asuransi
• Kebijakan Stimulus
Semakin rendah daya beli, maka insentif dan kehadiran pemerintah akan
semakin tinggi
• Program Sejuta Rumah
Dari aspek demand dengan bunga rendah 5% untuk segmen MBR
meningkatkan permintaan
Aspek Supply Perumahan
• Jaminan ketersediaan lahan
Jaminan public housing dengan bank tanah
• Pengembang Jangan Dibebani Aturan yang
Memberatkan
Partisipasi swasta harus diberikan apresiasi tanpa dibebani dengan aturan-
aturan yang dapat memberatkan
• BUMN Ditantang Dalam Penyediaan Rumah Rakyat
Ketersediaan hunian menengah perkotaan
• Realisasi Hunian Berimbang
Kewajiban pengembang dapat dikoordinasikan dengan Badan Perumahan
untuk didistribusikan sesuai kebutuhan masing-masing daerah
• Kemudahan Perizinan
Pengawasan pelaksanaan perizinan di pemerintah daerah
Pembiayaan
Rp
Golongan Non-Fixed Income tidak

sepenuhnya tidak layak finansial, namun pastinya
belum bankable. Karenanya perlu terobosan skema Rasio KPR terhadap GDP
pembiayaan dari pemerintah termasuk strategi Rasio Indonesia masih sangat rendah
pembiayaan komunitas. dibandingkan negara-negara tetangga.
50.0
45.0
40.0
2015
35.0
2020
30.0
25.0
20.0
15.0
Anggaran Perumahan 10.0
Kesiapan anggaran pemerintah untuk memberikan subsidi 5.0 3.0%
dan insentif. Sektor perumahan di APBN hanya mencapai
-
1,5% - 2% dibandingkan sektor kesehatan sebesar 5% dan
Singapura Malaysia Thailand Filipina Indonesia
bahkan pendidikan sebesar 20%.
PERMASALAHAN SOLUSI ?
• ROADMAP • ROAD MAP

RB A S IS K EB UTUHAN
PERUMAHAN BE M E LALUI
G ION A L
NASIONAL? PASAR RE
A DA N P ER U MAHAN
B
• HARGA TANAH SEMAKI ER S E D IA A N LAHAN
T
TINGGI
N • JAMINAN KE
• PERUMAHAN SEMAKI N M EN G E N DALIKAN

N DENGA
H
JAUH DARI PUSAT KOTA HARGA TANA
NA N
• RENCANA DETIL TATA
RUANG • PEMBANGU DAN TOD
S TR U K TU R
INFRA
BELUM MENYELURUH ONING
• PENATAAN Z
UMAHAN
• PEMBIAYAAN KHUSUS PER
JA N G KA PA NJANG
• PEMBIAYAAN
PROGRAM PERUMAHAN
HARUS DISEMPURNAKAN
• JANGAN DIBEBANI ATURAN-
ATURAN YANG MEMBERATKAN
• JAMINAN KETERSEDIAAN LAHAN
• KEBERLANGSUNGAN KEBIJAKAN
PERUMAHAN RAKYAT
• ORIENTASI BISNIS PENGEMBANG
• HUNIAN VERTIKAL MASYARAKAT
PERKOTAAN
PENYEDIAAN RUMAH
MENJADI TARGET PEMDA
KONSEP
BANK
TANAH
Permasalahan pasar
perumahan tidak
dapat diselesaikan
melalui pendekatan
keuangan atau
perpajakan, tapi
harus melalui
pendekatan pasar
Sumber : Indonesia Property Watch disampaikan dalam

Pokja Properti KEIN
PEMBIAYAAN PERUMAHAN

BELAJAR DARI
HOUSING and DEVELOPMENT BOARD (HDB)
SINGAPURA

Hud 070324

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Hud 070324

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Ali Tranghanda.

Indonesia Property Watch 2024

Hambatan, Tantangan, dan Prospek

Sumber: Indonesia Property Watch, 2023

Sumber: Indonesia Property Watch, 2023

Pergerakan pasar perumahan Jabodebek-Banten sangat

pasar perumahan yang masih bersifat supply driven.

70.0% Segmen harga ‘normal’

40.0% Berdasarkan segmentasi harga,

Sumber: Indonesia Property Watch, 2023

Illustrated by Indonesia Property Watch, 2019

Illustrated by Indonesia Property Watch, 2019

Sumber : Kementerian PUPR dalam paparan SMF, 2022

Sumber : BTN dalam paparan SMF, 2022

Source : Indonesia Property Watch

PUBLIC HOUSING MARKET MECHANISM

Negara Tanpa Public Housing?

• Daya Beli Masyarakat

Golongan Non-Fixed Income tidak

• ROADMAP • ROAD MAP

• PERUMAHAN SEMAKI N M EN G E N DALIKAN

Sumber : Indonesia Property Watch disampaikan dalam

Illustrated by Indonesia Property Watch, 2013

Anda mungkin juga menyukai