Property Sector Outlook:

Blessing the positive growth,

Facing the Recession Ahead,

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

(Still) Challenging for low-income housing

Ali Tranghanda
Indonesia Property Watch

COPYRIGHT
 TREN PERUMAHAN JABODEBEK-BANTEN
Nilai penjualan lebih

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

8,000 tinggi lagi. 20,000
Unit Terjual
Nilai Penjualan 18,000
7,000

Nilai penjualan lebih 16,000

6,000 tinggi dibandingkan
sebelum pandemi. 14,000

5,000
12,000

Nilai Penjualan
Unit Terjual

4,000 10,000

8,000
3,000

6,000
2,000
4,000

1,000
2,000

COPYRIGHT
- -
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 *)

Sumber: Indonesia Property Watch, 2022 Unit penjualan lebih

rendah dibandingkan
*) sampai Q3-2022 sebelum pandemi
PERTUMBUHAN BERDASARKAN SEGMEN
Pertumbuhan

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

unit menengah-
atas tertinggi.
150% 80%
134.3%
< 300 juta
Rp 300 juta - 1 miliar
60%
> Rp 1 miliar 99.5%
100%
Rata-Rata
70.9% 40%

50% 41.5%
20%
21.2%
11.4%14.4%
3.2% 4.6% 2.1% 3.7%
0.4%1.6% 0%
0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 -5.6% 2021
-18.7% -15.1% -20%
-33.2% -31.8% -31.3%
-50% -43.1%
-40%
Pertumbuhan

COPYRIGHT
-67.5%
unit menengah-
bawah terendah.
-100% -60%

Sumber: Indonesia Property Watch, 2022

Pendekatan Penyediaan Perumahan
PUBLIC HOUSING
• Intervensi pemerintah
• Jaminan ketersediaan lahan
• Harga tanah yang ‘dijamin’
• Ketersediaan infrastruktur
• Regulasi menyangkut
kepemilikan MBR
• Regulasi insentif atau
pengurangan pajak
• Kendala: Harga tanah tinggi,
anggaran terbatas
Negara Tanpa Public Housing?
I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2
MARKET MECHANISM
• Intervensi pemerintah minim
• Harga tanah sesuai pasar
• Infrastruktur tergantung
pemerintah
• Regulasi menyangkut
kepemilikan rumah umum
• Regulasi insentif atau pajak
COPYRIGHT
Backlog vs Housing Need
SKEMA HOUSING NEED

POPULASI

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

Penyewa
Kontrak
OWNER RENTER Menumpang
Overcrowded

Tidak Daya Beli

DAYA Daya Cicil
Pengeluaran
BELI
Swadaya
Pemerintah
Ya Swasta
Insentif

HOUSING DEMAND HOUSING SUPPLY

per kategori harga rumah

COPYRIGHT
PUBLIC HOUSING NON PUBLIC HOUSING
HOUSING NEED
Backlog Perumahan
NO David Couttie Associate
(DCA) Ltd
F = (((A-B-C)*D)+E)
1. Jumlah rumah-tangga
yang menghuni
perumahan tidak-layak (A)
2. Jumlah rumah-tangga
yang mendiami hunian-
sewaan (B)
3. Jumlah rumah-tangga
yang efektif bila menerima
solusi in-situ (C)
4. Proporsi rumah-tangga
yang tidak mampu untuk
menyewa atau membeli
rumah sesuai harga kuartil
terendah (D)
5. Jumlah prioritas
tunawisma di akomodasi
sementara (E)
Backlog (F)
MODEL PERHITUNGAN BACKLOG
FORDHAM
F = (((A-B-C)*D)+E)
Jumlah rumah-tangga yang
menghuni perumahan
tidak-layak (A)
Jumlah rumah-tangga yang
mendiami hunian-sewaan
(B)
Jumlah rumah-tangga yang
efektif bila menerima solusi
in-situ (C)
Proporsi rumah-tangga yang
tidak mampu untuk
menyewa atau membeli
rumah sesuai harga
minimum (D)
Jumlah bukan rumah-tangga
(prioritas tunawisma di
akomodasi
sementara/tersamar
(concealed)/tak
teridentifikasi) (E)
Backlog (F)
CAMBRIDGE
I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2
F = (((A-C)*D)-E)
Jumlah rumah-tangga
yang menghuni
perumahan tidak-layak
(A)
Jumlah rumah-tangga
yang efektif bila
menerima solusi in-situ
Proporsi rumah-tangga
yang tidak mampu untuk
menyewa atau membeli
rumah sesuai harga
kuartil terendah (D)
Jumlah rata-rata angka
proses sebelumnya PLUS
total jumlah rumah yang
terdaftar (E)
COPYRIGHT
Backlog (F)
Fundamental Pasar Perumahan Nasional

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

Regulasi
Kelembagaan
Sisi Demand Pertanahan Sisi Supply
• Permintaan tinggi • Harga tanah tidak dapat
• Daya beli relatif rendah dikendalikan
• Daya cicil rendah • Mekanisme pasar
• Pemerintah mengandalkan
Rp
swasta

Sisi Pembiayaan

COPYRIGHT
• Pembiayaan jangka panjang
Aspek Demand Perumahan

•Daya Beli Masyarakat

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

Daya beli masyarakat dan market mismatch
•Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga Indonesia relatif masih tinggi dibandingkan dengan
negara tetangga
•Kebijakan Stimulus
Semakin rendah daya beli, maka insentif dan kehadiran pemerintah
akan semakin tinggi
•Program Sejuta Rumah
Dari aspek demand dengan bunga rendah 5% untuk segmen MBR
meningkatkan permintaan
•Anggaran Perumahan

COPYRIGHT
Kesiapan anggaran pemerintah untuk memberikan subsidi dan insentif
 SiapaSejuta
Target Target Sejuta
Rumah Rumah

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

Siapa sebenarnya target
program sejuta rumah?

Golongan MBR
Milenial menjadi target utama
program sejuta rumah?
MBR Tidak Sama dengan milenial

MENGAPA?
Golongan MBR

COPYRIGHT
 Siapa
Pasar Belum
Milenial Punya Rumah

Daya Cicil Meningkat Seiring Waktu

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

Gap harga rumah mulai teratasi sejak Program Sejuta
Rumah berjalan

COPYRIGHT
 Mengapa Belum Mempunyai Rumah

COPYRIGHT I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

Potensi Pasar

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

Baby Boomer
7.30%
Gen Z
12.30%

Gen X
29.30%

COPYRIGHT
Gen Milenial
51.10%

Sumber: Indonesia Property Watch, 2022

 Potensi
Pasar Pasar
Milenial

Paling tidak

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

terdapat pasar
gemuk generasi
milenial sebesar
32,5% dari
penduduk
Indonesia.

Pasar akan
semakin besar
dengan mulai
masuknya
generasi Z.

COPYRIGHT
Sumber: Survei Indonesia Property Watch 2021
Aspek Supply Perumahan

•Jaminan ketersediaan lahan

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

Jaminan public housing dengan bank tanah
•Pengembang Jangan Dibebani Aturan yang
Memberatkan
Partisipasi swasta harus diberikan apresiasi tanpa dibebani dengan
aturan-aturan yang dapat memberatkan
•BUMN Ditantang Dalam Penyediaan Rumah Rakyat
•Realisasi Hunian Berimbang
Kewajiban pengembang dapat dikoordinasikan dengan Badan
Perumahan untuk didistribusikan sesuai kebutuhan masing-masing
daerah
•Kemudahan Perizinan

COPYRIGHT
Pengawasan pelaksanaan perizinan di pemerintah daerah
Bank Tanah

KONSEP

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

BANK
TANAH
PENYEDIAAN RUMAH
MBR HARUS MENJADI
TARGET PEMDA

COPYRIGHT
Sumber : Indonesia Property Watch
disampaikan dalam Pokja Properti KEIN, 2017
Pembiayaan
Rp

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

Golongan Non-Fixed Income
tidak sepenuhnya tidak layak finansial,
namun pastinya belum bankable.
Karenanya perlu terobosan skema
pembiayaan dari pemerintah termasuk
strategi pembiayaan komunitas.
Rasio KPR terhadap GDP
Rasio Indonesia masih sangat rendah
dibandingkan negara-negara tetangga.
50.0
45.0

40.0
2015
35.0
2020
30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5.0 3.0%

COPYRIGHT
-
Singapura Malaysia Thailand Filipina Indonesia
Skema Pembiayaan

China Malaysia Singapura

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

• Housing Provident • PR1MA bersifat Tidak Wajib • Central Provident Fund (CPF)
Fund (HPF) sejak 1991 • Rumah RM 100.000–400.000 • Sifatnya wajib
• Sifatnya wajib untuk • Penghasilan RM 2.500-10.000 • Besaran kontribusinya 20%
pekerja dan pemberi per bulan. dari gaji pokok. Pemberi kerja
kerja, masing-masing wajib menambahkan
berkontribusi 5% • Employees Provident
kontribusi sebesar 14,5%
Fund (EPF) bersifat Wajib
• Pemanfaatan dana: kontribusi 11%, kontribusi • Dialokasikan 66 % ke dalam
Rekening HPF dapat pemberi kerja 12% untuk dana ordinary account, 15%
dimanfaatkan peserta pensiun dinikmati pekerja special account, 19%
untuk keperluan setelah usia 55 tahun. medisave account
perumahan, misalnya
untuk pembelian rumah • Selama membayar iuran, • CPF tidak dapat dicairkan
(membayar seluruh pekerja punya pilihan sebelum 55 tahun
menentukan penggunaan dana

COPYRIGHT
harga atau hanya uang
iuran untuk tabungan • Dibawah Dewan CPF Board di
muka), perbaikan, dan
perumahan, pembayaran biaya bawah Kementerian Sumber
pembangunan rumah.
kesehatan, atau biaya studi. Daya Manusia
Perbandingan Skema Pembiayaan
Rp

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

• Skema pembiayaan perumahan di Indonesia dapat dilakukan integrasi antara BPJS

COPYRIGHT
Ketenagakerjaan dan Tapera dengan BPJS Kesehatan menjadi satu akun tabungan seperti CPF
sehingga mempermudah dunia usaha.

• Peran masyarakat dalam pengawasan Tapera dengan adanya wakil dari masyarakat di dalamnya.
Peran Serta Masyarakat

Peran serta masyarakat sesuai UU No. 1

tahun 2011 Pasal 131 terdiri dari unsur:

I NDO NESI A PRO PERT Y WAT CH, 2 02 2

• Instansi pemerintah yang terkait dalam
bidang perumahan dan kawasan
permukiman;

• Asosiasi perusahaan penyelenggara

perumahan dan kawasan permukiman;

• Asosiasi profesi penyelenggara perumahan

dan kawasan permukiman;

• Asosiasi perusahaan barang dan jasa mitra

usaha penyelenggara perumahan dan
kawasan permukiman;
• Pakar di bidang perumahan dan kawasan
permukiman; dan/atau

• Lembaga swadaya masyarakat dan/atau

COPYRIGHT
yang mewakili konsumen yang berkaitan
dengan penyelenggaraan pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman.