TREN PASAR PERUMAHAN

JABODEBEK-BANTEN
Q2-2020
Ali Tranghanda
Indonesia Property Watch

1
Copyright Indonesia Property Watch, 2020
Nilai Penjualan Perumahan Jabodebek-Banten
Tren Pertumbuhan Nilai Penjualan Rumah Jabodebek-Banten
1,800,000,000,000 100.0%

1,600,000,000,000 80.0%

1,400,000,000,000
60.0%

1,200,000,000,000
40.0%

1,000,000,000,000
20.0%
800,000,000,000

0.0%
600,000,000,000

-20.0%
400,000,000,000

200,000,000,000 -40.0%

- -60.0%
Q2/2019 Q3/2019 Q4/2019 Q1/2020 Q2/2020
Nilai Penjualan 1,174,214,288,207 1,549,744,057,382 1,440,918,534,767 719,056,090,052 1,304,047,831,624
Pertumbuhan -10.4% 32.0% -7.0% -50.1% 81.4%

Source : Indonesia Property Watch

Nilai Penjualan Pasar Perumahan Jabodebek-Banten naik 81,4% (qtq)
setelah triwulan sebelumnya drop sampai 50,1%. Bahkan lebih tinggi
dibandingkan tahun yang lalu sebesar 11,1% (yoy).
2
Copyright Indonesia Property Watch, 2020
Jumlah Unit Rumah Terjual Jabodebek-Banten
Tren Pertumbuhan Unit Terjual Rumah Jabodebek-Banten
3,500 100.0%

80.0%
3,000

60.0%
2,500

40.0%
2,000

20.0%

1,500
0.0%

1,000
-20.0%

500
-40.0%

- -60.0%
Q2/2019 Q3/2019 Q4/2019 Q1/2020 Q2/2020
Unit Terjual 2,257 3,042 2,478 1,229 2,319
Pertumbuhan -11.5% 34.8% -18.5% -50.4% 88.7%

Source : Indonesia Property Watch

Jumlah Unit Terjual Pasar Perumahan Jabodebek-Banten
meningkat sebesar 88,7% (qtq) dan 2,7% (yoy).

Copyright Indonesia Property Watch, 2020 3

Tren Pertumbuhan Penjualan
180.0% 164.1% 200.0%
160.0%
Pertumbuhan Pertumbuhan 158.5%
140.0% 150.0%
120.0%
Unit Terjual Nilai Penjualan
100.0% 88.7%
100.0% 81.4%
80.0%
60.0%
56.8%
44.4% 44.5%
30.0% 32.5% 50.0%
40.0% 21.9%
-1.8% 3.2%
20.0% -6.9% -43.0%
-14.5% -8.3%
0.0% 0.0%

BEKASI
CILEGON

DEPOK

SERANG

BOGOR
JAKARTA

TANGERANG

RATA-RATA
CILEGON

BEKASI
DEPOK

SERANG

BOGOR

JAKARTA

RATA-RATA
TANGERANG
-20.0%
-40.0% -50.0%

-100.0%

Pertumbuhan unit terjual dan nilai penjualan di Tangerang dan sekitarnya (Tangerang, Tangerang
Selatan, Kabupaten Tangerang) meningkat tajam dibandingkan wilayah lainnya. Penurunan
terbesar terjadi di Cilegon.

Copyright Indonesia Property Watch, 2020 4

Segmen Harga
Pertumbuhan
qtq yoy
> Rp 1 miliar
< 300 juta 152.6% -1.3%
14.1%
Rp 301 - 500 juta 58.8% 5.1%
Rp 501 juta - 1 miliar 46.1% -1.1%
> Rp 1 miliar 108.0% 20.5%
< 300 juta
Source : Indonesia Property Watch
38.3%

Pertumbuhan di segmen harga < Rp 300

Rp 501 juta - 1 miliar
25.3%
juta mengalami kenaikan tinggi sebesar
152,6%, diikuti segmen harga > Rp 1
milliar sebesar 108,0%. Sedangkan di
segmen menengah meskipun tumbuh
namun relatif lebih rendah.

Rp 301 - 500 juta

22.3%

Q1/2020 Q2/2020 Perubahan

Komposisi unit terjual di segmen harga < Rp 300 juta
< 300 juta 28.5% 38.3% 9.9% mengalami kenaikan 9,9%. Begitu pula komposisi
Rp 301 - 500 juta 26.3% 22.3% -4.0% yang terjadi di segmen harga > Rp 1 miliar naik tipis
Rp 501 juta - 1 miliar 32.5% 25.3% -7.2%
> Rp 1 miliar 12.7% 14.1% 1.4%
sebesar 1,4%. Sedangkan segmen menengah
100.0% 100.0% mengalami penurunan komposisi.

Copyright Indonesia Property Watch, 2020 5

Harga Jual Rata-Rata

TREN HARGA RATA-RATA (Rp.) Per WILAYAH

Q2/2019 Q3/2019 Q4/2019 Q1/2020 Q2/2020 %
BEKASI 602,531,919 492,851,168 589,616,646 667,279,570 741,670,656 11.1%
BOGOR 526,755,746 534,703,444 661,478,161 648,045,115 766,955,023 18.3%
CILEGON 254,080,761 346,541,579 423,150,702 428,735,974 285,846,215 -33.3%
DEPOK 737,866,047 742,954,778 1,117,289,333 966,530,667 1,035,131,591 7.1%
JAKARTA 1,975,939,000 2,120,452,206 2,150,180,129 2,311,961,388 1,951,655,381 -15.6%
SERANG 368,189,758 269,487,000 477,360,502 415,293,421 460,138,633 10.8%
TANGERANG 441,167,658 507,310,724 492,257,652 488,947,267 478,558,035 -2.1%
RATA-RATA 520,227,267 509,430,947 581,484,477 585,074,117 562,331,967 -3.9%

Harga Rata-Rata Unit Terjual mengalami penurunan 3,9%. Kenaikan harga rata-rata tertinggi terjadi di
Bogor sebesar 18,3%. Sedangkan penurunan harga rata-rata tertinggi terjadi di Cilegon sebesar 33,3%.

Copyright Indonesia Property Watch, 2020 6

Market Commentary
KONDISI PASAR Kondisi pasar perumahan Jabodebek-Banten sebagai benchmark pasar perumahan nasional sejak
pelonggaran PSBB menunjukkan pertumbuhan yang signifikan. Proyek-proyek dengan brand yang
sudah kuat dipasar relatif mengalami peningkatan penjualan lebih tinggi.

Pergerakan pasar perumahan Q2-2020 secara umum cukup menggembirakan di tengah kondisi saat ini.
Beberapa fenomena pergerakan pasar saat ini sulit untuk dijelaskan secara pasti, paling tidak dalam
jangka pendek karena pasar bergerak sangat dinamis. Kondisi ini masih harus diwaspadai, karena pasar
belum memerlihatkan pola pergerakan yang stabil.

Peningkatan mungkin akan terjadi lagi di triwulan berikutnya, bila kondisi pandemi tidak semakin
PREDIKSI PASAR
buruk. Fenomena yang terjadi saat ini adalah terjadinya pergeseran pasar ke segmen yang lebih
rendah. Segmen menengah bergeser ke segmen menengah-bawah yang membuat pertumbuhan
di segmen harga < Rp 300 juta mengalami kenaikan. Sementara itu, tingkat permintaan di segmen
harga > Rp 1 miliar tumbuh cukup tinggi, namun secara harga jual rata-rata memerlihatkan
penurunan.

Sebagian pengembang yang menyasar pasar di kisaran harga Rp 500 juta sampai Rp 1 miliar,
terjebak dalam segmen harga ‘tanggung’. Di beberapa lokasi, pasokan rumah dengan kisaran
harga tersebut menjadi terlalu tinggi ditengah penurunan daya beli. Sebaliknya di wilayah dengan
harga tanah yang sudah tinggi, celah pasar di segmen ini cukup besar namun pengembang sulit
memasok rumah di segmen ini, kecuali dengan resizing luasan. Berdasarkan pengamatan yang
dilakukan, beberapa pengembang akan mulai mencoba meluncurkan produk baru di triwulan 3
untuk mengambil celah pasar ini.

7
Copyright Indonesia Property Watch, 2020
 Property Advisory Group
Market Study and Feasibility Study
The Highest & Best Use Study
Property Project Audit
Marketing Communication Advisory
Property Training
Event Organizer Management
Property Media & Start-Up

PT Inti Properti Wisesa

member of Indonesia Property Watch

Istana Pasar Baru Lantai 2. Ruang 207.

Jl. Pintu Air Raya 58-64. Pasar Baru.
Jakarta Pusat 10710

(021) 34835091-92
Email:intipropertiwisesa@gmail.com
www.indonesiapropertywatch.com
Copyright Indonesia Property Watch, 2020 8