KAJIAN KEGIATAN PEMELIHARAAN BANGUNAN DALAM KONTEKS ASSET MANAGEMENT STUDI KASUS: GEDUNG YUSUF PANIGORO INSTITUT TEKNOLOGI

BANDUNG Oleh Lunie Isamulia NIM : 15008008 (Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan, Program Studi Teknik Sipil)

Kegiatan pemeliharaan bangunan adalah bagian dari rangkaian konstruksi suatu bangunan yang bertujuan untuk mempertahankan kondisi bangunan sesuai dengan fungsinya dan dapat digunakan sampai akhir umur rencana. Dari konsep Asset Management, kegiatan pemeliharaan bangunan adalah salah satu cara untuk mempertahankan nilai asset pada akhir umur rencana. Permasalahannya adalah sebagian besar pengelola gedung kurang memperhatikan kegiatan pemeliharaan. Kegiatan pemeliharaan dianggap sebagai kegiatan yang kurang mendatangkan keuntungan dan sebatas memperbaiki kerusakan fisik saja, serta tidak menganggap bangunan tersebut sebagai asset yang harus dijaga nilainya agar tidak turun. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kesesuaian kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB dengan prinsip-prinsip Asset Management. Aspek-aspek yang akan dikaji dalam penelitian ini meliputi: konsep infrastruktur sebagai asset, substansi teknis kegiatan pemeliharaan bangunan, performance indicator (standar penilaian kinerja) kegiatan pemeliharaan bangunan, dan manajemen organisasi kegiatan pemeliharaan bangunan (struktur organisasi, pengambilan keputusan, dan alokasi sumberdaya). Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah mewawancarai langsung pengelola gedung, yaitu Direktorat Sarana dan Prasarana ITB, untuk mendapatkan data penelitian yang berkaitan dengan kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB. Menurut Federal Highway Association (FHWA), Asset Management adalah sebuah proses sistematik yang terdiri atas kegiatan pemeliharaan, peningkatan, dan pengoperasian aset-aset fisik secara efektif. Dapat dikatakan, Asset Management adalah ilmu yang menggabungkan prinsip-prinsip dalam bidang engineering dengan ilmu ekonomi berbasis bisnis. Asset Management merupakan cara yang dapat digunakan untuk mengambil keputusan dengan lebih terorganisasi. Adapun prinsip-prinsip dari Asset Management adalah adanya kebijakan dan tujuan yang jelas dari suatu kegiatan, adanya perencanaan strategis sesuai dengan kebijakan dan tujuan yang telah disusun, adanya analisis keputusan dan tradeoff dalam pemilihan alternatif investasi, adanya keputusan berdasarkan quality information, serta adanya monitoring untuk memberikan transparansi akuntabilitas dan umpan balik. Menurut Building Maintenance Committee, kegiatan pemeliharaan bangunan merupakan suatu proses kegiatan yang dilakukan untuk menjaga, memperbaharui, dan atau meningkatkan setiap fasilitas layanan dan lingkungan gedung yang memenuhi standar

yang berlaku dan juga untuk mempertahankan kegunaan dan nilai dari gedung tersebut (BMC, 1972). Tujuan dari kegiatan pemeliharaan bangunan ini adalah untuk mempertahankan usia layan bangunan sesuai dengan usia layan rencana, menjamin kondisi komponen bangunan berada pada kondisi yang baik dan mendapatkan keuntungan investasi yang maksimal, serta menjamin keselamatan para pengguna bangunan. Substansi teknis dari kegiatan pemeliharaan bangunan itu sendiri meliputi: penyusunan kebijakan strategi kegiatan pemeliharaan, perencanaan kegiatan pemeliharaan, implementasi kegiatan pemeliharaan, evaluasi kinerja kegiatan pemeliharaan, dan pelaporan kegiatan pemeliharaan. Sistem kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB dimulai dengan adanya usulan kegiatan pemeliharaan oleh unit kerja kepada Direktorat Sarana dan Prasarana (SP) ITB sebagai organisasi kegiatan pemeliharaan bangunan di ITB. Selanjutnya, Direktorat SP ITB melakukan tinjauan lapangan untuk mengetahui kondisi eksisting dari gedung serta menyusun RAB (Rencana Anggaran dan Biaya) dari kegiatan pemeliharaan. RAB tersebut nantinya akan disempurnakan dalam RKA (Rencana Kerja dan Anggaran). Setelah selesai, Direktorat SP ITB mengirim RKA tersebut kepada Direktorat Logistik untuk dilakukan proses pelelangan. Setelah proses pelelangan selesai dilakukan, proses pelaksanaan kegiatan pemeliharaan dapat dilakukan. Selain itu juga dilakukan pengawasan terhadap kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB yang dilakukan oleh Direktorat Logistik ITB. Sebelum kegiatan pemeliharaan berakhir, diadakan checklist pekerjaan pemeliharaan yang dilakukan oleh Direktorat Logistik untuk memastikan bahwa pekerjaan pemeliharaan yang dilakukan sesuai dengan RKA. Hasil analisis memperlihatkan bahwa kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB tidak memiliki sistem yang jelas dan terencana, tetapi hanya sekedar untuk memperbaiki bagian yang rusak. Dengan perkataan lain, tidak adanya kegiatan pemeliharaan rutin dan berkala yang direncanakan dengan baik. Kegiatan pemeliharaan hanya berupa usulan perbaikan kerusakan dari unit kerja. Hal ini menunjukan bahwa kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB belum memiliki maintenance management yang baik. Selain itu, tidak adanya data yang lengkap mengenai kondisi gedung juga menyulitkan dalam proses perencanaan dan pengambilan keputusan (untuk investasi) yang berhubungan dengan kegiatan pemeliharaan. Dari segi Asset Management dan substansi teknis kegiatan pemeliharaan, kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB belum mengikuti prinsip-prinsip Asset Management. Hal ini terlihat dari belum adanya kebijakan kegiatan pemeliharaan yang berkaitan dengan Asset Management. Seharusnya, kebijakan kegiatan pemeliharaan yang disusun tidak hanya bertujuan untuk menjaga kondisi gedung agar dapat berfungsi dengan baik, tetapi juga bertujuan untuk mempertahankan nilai dari asset (dalam hal ini adalah Gedung Yusuf Panigoro ITB). Maksudnya adalah kebijakan kegiatan pemeliharaan yang disusun mencakup konsep Asset Management yang berhubungan dengan pengambilan keputusan dalam hal pemilihan alternatif, pengalokasian sumberdaya (dana), dan keputusan yang berhubungan dengan investasi. Untuk memperbaiki hal ini, perlu dibuat suatu kebijakan kegiatan pemeliharaan yang berlandaskan konsep Asset Management agar nilai Gedung Yusuf Panigoro ITB tidak turun dikemudian hari.

Dari sisi struktur organisasi, kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB belum memperhitungkan peranan Direktorat Pengembangan yang berada di bawah naungan WRURK (Wakil Rektor Bidang Keuangan, Perencanaan, dan Pengembangan) ITB dalam hal pembuatan kebijakan dan perencanaan kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB secara menyeluruh. Seharusnya, kebijakan dan perencanaan kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB secara keseluruhan dibuat oleh Direktorat Pengembangan. Tugas dari Direktorat SP ITB adalah memastikan bahwa kegiatan pemeliharaan berjalan dengan baik agar asset tetap terpelihara dan dapat berfungsi dengan baik sehingga nilainya tidak turun di kemudian hari. Selain itu, tidak ada staf atau unit khusus, baik di Direktorat Pengembangan maupun di Direktorat SP ITB yang menangani hal-hal yang berkaitan dengan Asset Management. Tugas dari unit khusus Asset Management ini adalah untuk mengumpulkan data kondisi gedung yang terbaru, menyusun masterplan kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB, dan memastikan bahwa kegiatan pemeliharaan yang dilakukan sesuai dengan kebijakan dan tujuan yang telah ditetapkan oleh Direktorat Pengembangan. Dalam Direktorat SP ITB pun tidak ada alur pengambilan keputusan yang berguna dalam pengambilan keputusan dalma perencanaan teknis kegiatan pemeliharaan. Hal yang terakhir adalah dari sisi Performance Indicator (standar penilaian kinerja) kegiatan pemeliharaan bangunan. Kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB belum memiliki standar penilaian kinerja kegiatan pemeliharaan secara kuantitatif, tetapi hanya sebatas checklist pekerjaan pemeliharaan yang dilakukan di akhir kegiatan pemeliharaan. Penilaian kinerja kegiatan pemeliharaan yang telah dilakukan sangatlah penting. Hal ini dapat menunjukan seberapa efektif kegiatan pemeliharaan yang telah dilakukan. Jika kegiatan pemeliharaan yang dilakukan belum efektif, dapat dicari penyebabnya dan dibuat suatu solusi untuk kegiata pemeliharaan yang akan datang. Hal ini sesuai dengan prinsip Asset Management yang mengharuskan adanya evaluasi terhadap kegiatan yang telah dilakukan dan dampak yang telah ditimbulkan oleh kegiatan tersebut. Kesimpulan dari penelitian ini adalah kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro ITB belum mengikuti konsep Asset Management, khususnya dalam hal pembuatan kebijakan dan perencanaan sistem kegiatan pemeliharaan bangunan secara menyeluruh. Selain itu, tidak ada konsep infrastruktur sebagai asset dalam perencanaan kegiatan pemeliharaan. Dari segi substansi teknis kegiatan pemeliharaan, kegiatan pemeliharaan Gedung Yusuf Panigoro belum secara penuh mengikuti prinsip-prinsip Asset Management dalam setiap tahapannya, dimulai dari pembuatan kebijakan sampai dengan pelaporan. Dari segi struktur organisasi, belum adanya peran Direktorat Pengembangan di bawah naungan WRURK ITB dalam proses pembuatan kebijakan dan perencanaan kegiatan pemeliharaan secara menyeluruh, serta tidak adanya unit Asset Management, baik di Direktorat Pengembangan maupun di Direktorat SP ITB. Terakhir, belum adanya standar penilaian kinerja kegiatan pemeliharaan secara kuantitatif untuk mengukur efisiensi dan efektivitas dari kegiatan pemeliharaan yang telah dilakukan.