KONSEP EKONOMI DAN PENILAIAN

Beberapa metode dan konsep yang digunakan oleh

para penilai untuk mendefinisikan nilai (value)

didasarkan pada prinsip dasar ekonomi
Sistem ekonomi adalah infrastruktur dimana komoditi
dan jasa diproduksi&diperuntukkan, bagaimana
pengelolaannya, serta bagaimana dan sumberdaya
apa yang digunakan untuk memproduksi
barang/komoditi dan jasa tersebut

Dengan kata lain, faktor-faktor yang menimbulkan

ilmu/sistem ekonomi adalah :
Kebutuhan manusia yang tak terbatas
Sumberdaya ekonomi terbatas
Tiap sumberdaya ekonomi mempunyai

alternatif penggunaan yang bermacammacam

Secara umum sistem ekonomi mempelajari :

Ekonomi makro :

Operasi ekonomi secara menyeluruh (agregat,

global), misal penentuan income percapita,
jumlah mata uang yang beredar, inflasi, dsb.)

Ekonomi mikro :
Operasi ekonomi dalam lingkup yang sempit
untuk kelompok masyarakat, organisasi pada
pasar yang spesifik.

Ekonomi mikro :
What?

Barang/jasa apa yang harus dihasilkan

Masing-masing dalam jumlah berapa?

How?

Bagaimana cara menghasilkan barang/jasa?

For whom?
Untuk siapa barang/jasa tersebut diproduksi?
Bagaimana cara distribusinya?

Penilaian Properti :
Termasuk dalam aktivitas ekonomi mikro,

karena penilai hanya melihat interaksi antara

penjual dan pembeli pada pasar tunggal
untuk menilai real property di pasar tersebut.
Pasar properti mempunyai karakteristik yang
spesifik untuk daerah satu dan lainnya.

Pendefinisian nilai :
TEORI BURUH
Dikemukakan oleh Adam Smith (1776)
Nilai dikatagorikan menjadi nilai manfaat dan
nilai tukar.
Smith memfokuskan pada nilai tukar
Nilai suatu komoditas tergantung pada biaya
tenaga buruh yang diperlukan untuk
memproduksinya.

(teori buruh)
Komponen faktor produksi adalah :

Tanah/tempat
Buruh
Kapital/modal
Manajemen

Teori buruh mendefinisikan nilai dari sisi

supply (faktor produksi)

TEORI MARGINAL UTILITY

Dikemukakan oleh Jean Baptiste Say(1767-

1832)
Nilai suatu komoditi tergantung dari pada
penggunaan/kegunaan dari suatu komoditi
untuk unit tertentu
Orang yang sangat haus memberi nilai segelas
minuman, berbeda dengan orang yang tidak
kehausan.
Teori ini hanya dapat menjelaskan definisi

nilai dari sisi demand (kebutuhan).

TEORI MODERN TENTANG HARGA

Konsep dasar dari teori modern tentang

HARGA adalah bahwa harga akan sebanding

dengan jumlah barang yang diproduksi dan
dipasarkan, serta barang yang terjual
Barang yang dipasarkan penawaran
(supply)
Kebutuhan barang .. Permintaan
(demand)

Permintaan (demand)
Faktor-faktor yang mempengaruhi :
Harga komoditi (H): jumlah komoditi yang tersedia
berbanding terbalik dengan harga
Harga komoditi pengganti (Ho) : komoditi dapat
digantikan oleh komoditi lain yang sejenis
Income konsumen (I): bila income konsumen naik
maka akan lebih banyak barang yang akan dibeli.
Namun tidak selalu benar, misal income naik maka
rumah tipe kecil turun peminat

Faktor-faktor yang
Selera konsumen (S): konsumen akan

menyesuaikan dengan selera kebutuhan

yang diinginkan
Harapan konsumen (A): antisipasi harga
komoditi di masa mendatang juga menjadi
faktor permintaan
D =f(H, Ho, I, S, A)cet.par.

Grafik permintaan :
HARGA

demand

KUANTITAS

Penawaran (supply)
Faktor-faktor yang mempengaruhi :
Harga barang (H) : jika harga tinggi akan memacu
produser untuk memproduksi barang lebih banyak
Kapital (C) : ketersediaan dan besar biaya yang
digunakan untuk menyediakan tanah, tenaga kerja,
modal, dan manajemen
Manajemen (M): manajemen yang baik selalu
menggunakan teknologi yang akan menyebabkan
peningkatan produksi.

S = f (H, C, M) cet.par

Grafik penawaran :
HARGA
supply

KUANTITAS

HARGA (PRICE) :
Merupakan kesepakatan hasil interaksi

penjual dan pembeli

Ditunjukkan pada perpotongan grafik
penawaran dan permintaan

Harga :
harga

penawaran

B
H

C
A

permintaan

K kuantitas

PASAR PROPERTI
Penawaran relatif tetap
Harga ditentukan oleh perubahan faktor

permintaan
penawaran
H1

H2

Permintaan 1
Permintaan 2
K

HARGA (PRICE) & NILAI (VALUE)

Komponen nilai :
Mempunyai manfaat bagi pemilik
Langka (kurang supply)
Layak dimiliki/transferable
Jenis nilai :
Nilai manfaat (use value)
Nilai tukar (exchange value)
Properti kemungkinan mempunyai nilai manfaat sama,
tetapi nilai tukar berbeda.

Harga pasar :
Disajikan sebagai keseimbangan yang

ditentukan oleh faktor penawaran dan

permintaan
Dalam praktek, harga merupakan sejumlah
uang yang dibayarkan oleh pembeli pada
penjual atas kesepakatan tentang suatu
barang

Nilai pasar
Perkiraan harga jual (hipotesis) yang dapat

dihasilkan dengan pertimbangan yang hatihati antar penjual dan pembeli dengan data
yang lengkap tentang kodisi barang
Nilai pasar ini yang digunakan dalam
penilaian properti

Nilai pasar = Harga pasar ?

Kondisi :

Tidak ada tekanan/paksaan dalam transaksi

Penjual dan pembeli mengetahui kondisi
barang (jual beli jujur)
Memungkinkan diadakan transaksi jual beli
Pembayaran tunai

Karakteristik pasar tanah :

Lokasi tetap
Tidak ada standart pasar tanah
Pemindahan hak diatur UU
Tergantung faktor penawaran permintaan setempat
Dalam transaksi perlu banyak pertimbangan
Jual beli dengan kredit perlu perjanjian yang jelas
Pembeli dan penjual jarang bertemu dipasar
Umumnya digunakan jasa broker/makelar

Tanah sebagai investasi

Tanah sebagai kekayaan yang layak
Tanah mempunyai karakteristik investasi

jangka panjang
Dapat diawasi sendiri
Terhindar inflasi

Tujuan investasi tanah :

Keamanan
Faktor produksi tanah
Mudah dijual
Nilai semakin tinggi
Mudah dikelola
Reinvestasi penghasilan tanah dapat
diharapkan
Dapat disewakan dengan kontrak

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

NILAI TANAH
Menurut Dale and McLaughlin (1988),

Karakteristik fisik : jenis tanah, kesuburan,

aksesibilitas, topografi, dsb.
Karakteristik legal : pembatasan penggunaan,
jenis hak yang melekat pada tanah, dsb.

Menurut Eckert Y. (1990),

Faktor ekonomi : baik yang bersifat global,

regional, lokal ekonomi akan mempengaruhi
variabel penawaran dan permintaan.

Menurut Eckert Y. (1990),

Faktor sosial : manusia senang hidup berkelompok;

pola penggunaan tanah; status sosial mempengaruhi

pola penggunaan
Legal, governmental, political factors : kebijakan
penggunaan tanah, kualitas infrastruktur fasilitas
umum akan sangat mempengaruhi nilai tanah
Physical, environmental, and location :

Site : size, topografi, dan atribut lain

Situation : berkait lokasi relatif terhadap fasilitas jalan
raya, sekolah, perbelanjaan, kesehatan, dsb.

Property value factors (Wyatt, P., Ralphs, M,

2003) :
building

land

Planning
constraint

environment

access

Physical attribut

Location

Property
value factors

Internal
factors

External
factors

Legal factors

Lease terms

statutes

neighborhood

Economic

General

specific