MAKALAH

HUKUM AGRARIA

PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN DIATAS

HAK MILIK ATAS TANAH

Dosen Pengampu:

Ana Silviana S.H., M.Hum

Disusun Oleh : Zahra Amalia Maimanah

Nim : 11000217410006

UNIVERSITAS DIPONEGORO

PROGRAM STUDI KENOTARIATAN

2017
 BAB I

PENDAHULUAN

1. Latar Belakang

Tanah atau sebidang tanah dalam bahasa latin disebut ager. Agrarius berarti

perladangan, persawahan, pertanian. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI),

agraria berarti urusan pertanian atau tanah pertanian, juga urusan pemilikan tanah.1

Fungsi tanah bagi kehidupan manusia adalah sebagai tempat dimana manusia tinggal,

melaksanakan aktivitas sehari-hari, menanam tumbuh-tumbuhan, hingga menjadi tempat

peristirahatan terakhir bagi manusia.

Tanah adalah asset yang sangat penting dalam kehidupan bermasyarakat, bangsa,

dan bernegara. Pengelolaan dan pemanfaatan akan tanah juga harus diperhatikan

sehingga sesuai dnegan prinsip yang terkandung dalam Pasal 33 ayat (3) UUD NRI 1945.

Prinsip yang dimaksud ialah “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya

dikuasa oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

Penjabaran lebih jauh dari hak menguasai tanah oleh Negara, diatur dalam Pasal 2

Undang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960 (selanjutnya diingkat UUPA) yang

menyatakan bahwa bumu, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang

terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai

organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak menguasai dari Negara memberi wewenang

kepada Negara untuk :

1
Ismaya Samun, 2011, Pengantar Hukum Agraria, Yogyakarta: Graha Ilmu, hal. 3.

2
 a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan

pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasa.

b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum, antara orang-orang

dengan bumi, air, dan ruang angkasa.

c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang

dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.

Dari yang seperti tersebut diatas hak menguasai dari Negara itu bukanlah hak

untuk memiliki bumi dan lain-lain itu. Namun menurut sisitem hukum tanah

sekarang, tidak seperti asas domain dan Negara sebagaimana tersimpul dalam

Domein Verklaring diatur dalam agrarisch-besluit Pasal 1 yang menyatakan

bahwa “semua tanah yang tidak terbukti menjadi hak eigendom orang lain adalah

domein Negara (eigendom Negara)”. 2

Negara Indonesia dengan adanya hukum agrarian nasional dapat

memberikan jaminan kepastian hukum atas hak atas tanah kepada setiap warga

negaranya.

Hak atas tanah dalam UUPA yang disebutkan dalam Pasal 16 meliputi :

a. Hak milik;

b. Hak Guna Usaha;

c. Hak Guna Bangunan;

d. Hak Pakai;

e. Hak Sewa;

2
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, 2000, Hukum Perdata : Hukum Benda, Liberty, Yogyakarta, hal.9

3
f. Hak Membuka Hutan;

g. Hak Memungut Hasil Hutan;

h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan

ditetapkan dalam undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara

sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.

Hak tanah yang akan penulis gunakan dalam penulisan makalah ini adalah Hak

Milik dan Hak Guna Bangunan. Pengaturan Hak Milik dan Hak Guna Bangunan

secara umum terdapat dalam UUPA. Hak milik di atur dalam Pasal 20 ayat (1)

yang menyatakan bahwa “ hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan

terpenuh yang dpat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam

Pasal 6, dan yang dimaksud Hak Guna Bangunan dalam UUPA di atur dalam

Pasal 35 ayat (1) yang menyatakan bahwa “ Hak Guna Bangunan adalah hak

untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan

miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”

Tanah yang merupakan hal pokok bagi manusia menghadapai beberapa masalah

antara lain :

a. Keterbatasan tanah, baik dalam jumlah maupun kualitas disbanding dnegan

kebutuhan yang harus dipenuhi.

b. Pergeseran hubungan antara pemilik tanah dan tanah sebagai akibat

perubahan-perubahan yang ditimbulkan oleh proses pembangunan dan

perubahan social pada umumnya.

4
c. Tanah disatu pihak telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang sangat penting,

disatu sisi lain telah tumbuh sebagai bahan perniagaan dan objek spekulasi.

d. Tanah disatu sisi harus dipergunakan dan dimanfaatkan untuk sebesar-

besarnya kesejahteraan rakyat, sementara disisi lain harus dijaga

kelestariannya.

Untuk menjaga kelestarian tanah yang ada, banyak cara agar tanah-tanah

masih tetap berada dalam kepemilikan penduduk asli, namun pihak laindapat

memanfaatkan tanah-tanah tersebut untuk menjadikan srana dan prasarana

pariwisata. Dalam Peraturan Pemerintah No.40 Tahun1996 tentang Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah, dikenal Pemberian

Hak Guna Bangunan diatas Hak Milik Atas Tanah.

Makalah ini dibuat untuk mengetahui bagaimana kesesuaian antara

peraturan yang ada dengan penerapannya yang ada di masyarakat, dalam

praktek sering terjadi ketidak sesuaian penerapan aturan pemberian Hak Guna

Bangunan diats Hak Milik atas tanah. Ketidak sesuaian ini dikaitkan dengan

lamanya Hak Guna Bangunan diberikan diatas Hak Milik atas tanah. Jangka

waktu pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Milik atas tanah dalam UU

No,40 Tahun 1996 terdapat dalam Pasal 29 yaitu:

1) Hak guna bangunan ats tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu

paling lama 30 tahun.

2) Atas kesepakatan antara pemegang hak guna bangunan dengan penegang

hak milik, hak guna bangunan, atas tanah hak milik dapat diperbaharui

5
 dengan pemebrian Hak Guna Bangunan baru dnegan akta yang dibuat oleh

Pejabat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan. Memperpanjang

jangka waktu Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik dilakukan dengan

memberikan hak guna bangunan baru dengan perjanjian baru.

Permasalahan mengenai tanah dikemudian hari tentu saja tidak bisa dihindari

apabila tidak dipatuhinya peraturan yang mengatur mengenai tanah itu sendiri.

Maria S.W Sumardjono berpendapat mengenai masalah tanah :

“masalah tanah adalah masalah yang sangat menyentuh keadilan karena sifat

tanah yang langka dan terbatas, dan merupakan kebutuhan dasar seriap manusia.

Tidak selalu mudah untuk merancang suatu kebijakan pertanahan yang dirasakan

adil untuk semua pihak. Suatu kebijakan yang memberikan kelonggaran yang

lebih besar kepada sebagian kecil masyarakat dapat dibenarkan kelompok lain

yang lebih besar. Dengan demikian, selalu ada kebijakan yang berfungsi untuk

mengoreksi atau memulihkan keseimbangan tersebut.3

2. Rumusan Masalah

Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemenag Hak Guna Bangunan diatas tanah

Hak Milik dan pemegang Hak Milik atas Tanah yang diatasnya diberikan Hak Guna

Bangunan?

3
Maria S.W Sumardjono, 2006, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Penerbit Buku Kompas,
Jakarta, hal.19.

6
3. Tujuan

Mengetahui perlindungan hukum terhadap pemenag Hak Guna Bangunan diatas tanah

Hak Milik dan pemegang Hak Milik atas Tanah yang diatasnya diberikan Hak Guna

Bangunan.

4. Manfaat

Penulis berharap makalah ini memberikan manfaat bagi pengembangan ilmu

pengetahuan pada umumnya serta memiliki kegunaan praktis pada khususnya, sehingga

makalah ini bermanfaat secara teoritis dan praktis.

7
 BAB II

PEMBAHASAN

A. Perlindungan Hukum terhadap pemegang hak Guna Bangunan di atas tanah Hak

Milik atas Tanah

Perjanjian-perjanjian yang dibuat antara pihak yang memiliki Hak Milik dengan

pihak yang memohonkan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagai dasar

pengukur sejauh mana, perjanjian-perjanjian tersebut beserta klausul-klausul yang ada

didalamnya melindungi kepentingan para pihak sehingga seiring berjalannya waktu yang

sangat panjang dari sewa-menyewa ataupun kerjasama yang dijalin antara kedua belah

pihak merasa terlindungi. Di makalah ini penulisa akan menggunakan contoh-contoh

perjanjian yang sering terjadi didalam praktek agar dapat ditemukan kelebihan dan

kekurangan masing-masing perjanjian dan supaya dapat menarik sebuh kesimpulan untuk

di kemudian hari mengenai pemberian Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik yang

baik dan mengakomodir kepentingan kedua belah pihak.

1. Perjanjian orang dengan orang perorangan.

Perjanjian pertama yang dibuat dalam pemberian Hak Guna Bangunan di atas tanah

Hak Milik adalah sewa-menyewa tanah. Pasal 3 sewa menyewa ini mengatakan

bahwa :

“Pihak pertama dengan ini menjamin kepada pihak kedua, bahwa tanah tersebut tidak
dikenakan sitaan, tidak digunakan sebagai jaminan atau dibebani dengan beban-beban
lainnya, belum pernah dimohonkan untuk pemberian Hak Guna Bangunan, Hak
Pakai, atau pembebanan lainnya, kepada pihak lain kecuali kepada penyewa dan
karenanya menjamin bahwa pihak kedua dapat menjalankan hak-haknya sebagai
pemegang Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atas tanah tersebut tanpa mendapat
gangguan dari pihak pertama, ahli warisnya atau siapapun juga.”

8
 Pasal 3 ini menjamin bahwa pihak pertama sebagai pemegang Hak Milik menjamin

bahwa dari tanah tersebut adalah tanah yang bebas. Bebas dalam artian bahwa tanah

tersebut tidak dalam sengketa, jamina hutang, dan tidak juga pernah dimohonkan Hak

Guna Bangunan sebelumnya. Pemberian jaminan ini dimaksudkan supaya pihak kedua

merasa yakin bahwa memang pihaknyalah yang akan berhak secara penuh atas tanah

yang disewanya tersebut.

Selain pada Pasal 3, Pasal 4 menambahkan :

“selama penyewa memenuhi kewajiban-kewajibannya sebagai penyewa dengan tertib,

maka yang menyewakan atau mereka yang mendapatkan hak-haknya tidak berhak untuk
membatalkan sewa-menyewa ini. Sewa menyewa ini tidak juga berakhir apabila salah
satu pihak meninggal dunia, dalam hal mana sewa menyewa ini dengan sendirinya
diteruskan dan berlaku untuk antara pihak yang masih hidup dengan para ahli waris dari
pihak yang meninggal dunia itu atau antara sesama ahli waris mereka bilamana kedua-
duanya meninggal dunia. Apabila yang telah disewa, dijual kepada pihak lain, maka sewa
menyewa ini tetap berlangsung dan diteruskan oleh pihak kedua dengan pemilik baru”

Jaminan yang diberikan pihak yang menyewakan disertai syarat apabila penyewa

mememuhi kewajiban-kewajibannya sebagai penyewa yang tertib, maka berdasar dari hal

tersebut maka penyewa tidak berhak untuk membatalkan sewa. Klausul Pasal 4 yang

menyebutkan bahwa apabila salah satu pihak atau kedua belah pihak meninggal dunia

maka akan diteruskan oleh ahli warisnya atau sesame ahli waris apabila keduanya

meninggal dunia, menjadi jaminan bahwa jangka waktu sewa menyawa telah disepakati

bersama tidak akan putus apabila salah satu diantara kedua belah pihak meninggal dunia.

Mengingat usia seseorang tidak ada yang pernah tahu, maka isi dari pasal tersebut

menjadi jaminan dari keberlnagsungan masa sewa.

Pasal selanjutnya juga menjadi jamianan perlindungan hukum adalah Pasal 5 yang

berbunyi :

9
 “yang menyewakan menjamin penyewa bahwa penyewa dapat menjalankan hak-
haknya sebagai penyewa dari tanah tersebut tanpa mendapat gangguan hukum
dari pihak lain.”
Walaupun telah dijelaskan pada Pasal 3 bahwa pihak pertama atau pihak yang

menyewakan menjamin pihak penyewa atas segala hal yang berkaitan dengan tanah

tersebut dan akan bebas gangguan dari pihak yang menyewakan beserta para ahli waris

dan siapapun juga, Pasal 5 kembali menegaskan bahwa pihak penyewa akan dapat

menjalankan hak-haknya sebagai penyewa tanpa mendapatkan gangguan hukum dari

pihak lain. Jadi adanya Pasal 3 dan Pasal 5 ini mempunyai arti yang sama.

Perjanjian yang selanjutnya ditandatangani oleh para pihak adalah perjanjian

pendahuluan pemberian Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik. Perjanjian ini juga

memuat klausul-klausul yang jadi perlindungan hukum bagi kedua belah pihak. Namun

yang akan saya bahas disini mengenai perlindungan terhadap pihak yang mendapatkan

perlindungan terhadap pihak yang mendapatkan Hak Guna Bangunan. Pasal 1 pada

perjanjian ini mengatur mengenai janji untuk memberikan hak guna bangunan atas tanah

dan untuk menerima Hak Guna Bangunan atas tanah, janji yang diberikan oleh pihak

pertama kepada pihak kedua adalah, janji untuk mengikatkan diri kepada pihak kedua

untuk memberikan Hak Guna Bangunan atas tanah dan menyerahkan tanahnya hanya

pada pihak kedua untuk jangka waktu 25 tahun.

Pasal 6 mengatur mengenai pernyataan dan jaminan dari pihak pertama yang

berbunyi :

Pihak pertama dengan ini menyatakan dan menjamin pihak kedua :

a. Bahwa pihak pertama adalah benar pemilik dan berhak penuh atas tanah
beserta segala sesuatu yang didirikan dan atau tertanam diatasnya.

10
 b. Bahwa tidak ada orang atau pihak lain yang ikut mempunyai suatu hak atau
kepentingan dengan nama apapun atas tanah beserta segala sesuatu yang
didirikan dan/atau tertanam diatasnya;
c. Bahwa pihak pertama berhak untuk memberikan hak guna bangunan atas
tanah dan menyerahkan tanah kepada pihak kedua berdasarkan akta ini;
d. Bahwa pihak pertama berhak untuk menandatangani akta ini;
e. Bahwa tanah berserta segala sesuatu yang didirikan dan/atau tertanam
diatasnya, belum pernah dijual/dioperkan oleh pihak pertama dengan cara
apapun kepada orang atau pihak lain;
f. Bahwa tanah beserta segala sesuatu yang didirikan dan/atau tertanam
diatasnya tidak tersangkut dalam suatu perkara atau sengketa;
g. Bahwa tanah beserta segala sesuatu yang didirikan dan/atau tertanam
diatasnya tidak berada dalam suatu sitaan;
h. Bahwa tanah beserta segala sesuatu yang didirikan dan/atau tertanam diatas
tidak dijaminkan atau dipertanggungkan dengan cara bagaimanapun kepada
orang atau pihak lain;
i. Bahwa pihak kedua sekarang dan dikemudian hari sehubungan dengan
pemberian hak guna bangunan atas tanah, tidak akan mendapat suatu tuntutan
dan/atau gugatan dalam bentuk dan berjumlah berapapun dari orang atau
pihak lain;
j. Bahwa akta ini berlaku sah dan mengikat pihak pertama.

Dari klausul-klausul yang tersebut diatas dapat dilihat bahwa pihak pertama menjamin ats

tanah yang diperjanjikannya dengan pihak kedua atau pihak yang akan memperoleh hak

guna bangunan. Hak-hak yang dijamin sama halnya dengan apa yang ada pada perjanjian

sewa menyewa.

Akta selanjutnya yang dibuat adalah akta pemberian Hak Guna Bangunan atas

Hak Milik, merupakan sebuah bentuk yang baku yang dikeluarkan oleh Badan

Pertanahan Nasional sesuai dengan Pasal 96 ayat (1) dan ayat (2) Peraturan Kepala

Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No.8 Tahun 2012 tentang Perubahan

Atas peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3

tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang

11
 Pendaftaran Tanah, dimana dalam lampiran pasal tersebut dijelaskan mengenai tata cara

pengisian blanko akta seperti yang dimaksud. Untuk perlindungan hukum dalam akta ini

berarti digunakan juga oleh sampel kedua dan ketiga, karena bentuknya sama. Dibuat

dihadapan PPAT yang berwenang di Kabupaten Badung.

Pasal 3 berbunyi :
“Pihak pertama menjamin, bahwa objek pemberian hak tidak tersangkut dalam
suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu
utang yang tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas dari beban-beban lainnya
yang berupa apapun.”
Inti daripada Pasal 3 ini sama halnya dengan apa yang telah diperjanjikan oleh para pihak

dalam akta-akta yang sebelumnya telah ditandatangani. Berarti dalam setiap akta pihak

pertama menjamin mengenai bebasnya tanah tersebut dari segala macam hal dan pihak

kedua dapat menggunakan dan memanfaatkan tanah tersebut secara bebas selama jangka

waktu yang telah disepakati dan selama masih sesuai dengan peraturan perundang-

undangan yang berlaku. Perlindungan hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan atas

tanah Hak Milik, lebih ditekankan pada adanya jaminan dari pihak pertama atau

pemegang Hak Milik yang menyatakan bahwa selama jangka waktu yang telah disepakati

bersama pihak kedua dapat mempergunakan tanah tersebut dengan bebas tanpa

mendapatkan gangguan dari pihak manapun.

2. Perjanjian antara Desa Adat dengan Badan Hukum

Perjanjian yang dibuat antara Desa adat X dan PT. Y adalah perjanjian sewa menyewa dan

kuasa. Sewa menyewa menjadi dasar utama diberikannya hak guna bangunan atas tanah

hak milik. Perjanjian yang dibuat dihadapan Notaris menyebutkan perlindungan hukum

yang diberikan untuk pemegang Hak Guna Bangunan atas tanah di temukan dalam Pasal 3

yang menyatakan bahwa memang benar apa yang disewakan dalam akta ini benar

merupakan milik pihak pertama sehingga dengan demikian hanya pihak pertama

12
sendirilah yang berhak untuk memindahtangankannya; apa yang disewakan tersebut bebas

dari segala sitaan, ikatan dari jaminan sesuatu utang terhadap pihak manapun; dan pihak

kedua dapat menjalankan hak-haknya sebagai penyewa tanah tersebut tanpa mendapat

gangguan hukum dari pihak lain. Hal ini ditegaskan dan menjadi jaminan pihak pertama

karena mengingat jangka waktu perjanjian sewa menyewa ini cukup panjang, maka pihak

pertama harus secara tegas menjamin dan memberikan perlindungan hukum terhadap

pihak kedua supaya dapat menjalankan usahanya, dalam hal ini telah ditentukan usaha

tersebut adalah pembangunan hotel dan kondohotel beserta sarana pendukungnya.

Perlindungan hukum yang diberikan pihak yang menyewakan terhadap pihak penyewa

dilanjutkan pada Pasal 6 angka 2 yang menyatakan bahwa pihak pertama menjamin bahwa

pihak kedua akan dapat menikmati sepenuhnya tanah yang disewanya tersebut tanpa

mendapat gangguan dari pihak manapun dan karena alasan apapun juga, termasuk tidak

akan dipaksa untuk pindah ke tempat lain baik oleh pihak pertama, ahli waris Pihak

Pertama maupun pihak-pihak lainnya. Jaminan ini sama halnya dengan yang dijelaskan

pada Pasal 3 hanya ditambahkan mengenai tidak dipaksa untuk pindah ketempat lain baik

oleh pihak pertama, ahli waris pihak pertama maupun pihak-pihak lainnya. Pasal 12 angka

1 terdapat klausul yang menyatakan bahwa apabila kedua belah pihak sepakat untuk

memperpanjang jangka waktu maka pihak kedua adalah pihak yang mempunyai prioritas

untuk memperpanjang jangka waktu sewa tersebut. Prioritas disini diartikan bahwa, pihak

kedua adalah pihak yang harus diutamakan apabila ingin memperpanjang jangka waktu

sewa dan tidak di sewakan kepada pihak lain. Hal ini berkaitan dengan kepemilikan pihak

kedua terhadap bangunan yang di bangun diatas tanah hak milik pihak pertama, dan

keberlajutan dari usaha yang dijalankan pihak kedua. Begitu juga yang dijamin oleh pihak

13
pertama apabila pihak pertama berkeinginan untuk menjual tanah tersebut, maka pihak

kedua adalah pihak yang mendapat hak utama untuk membelinya. Diberikan kepada pihak

kedua hak utama dalam membeli tanah juga untuk selanjutnya usaha pihak kedua. Contoh

kedua menjadi menarik untuk dibahas perlindungan hukumnya dikarenakan penulis

menemukan suatu hal yang tidak sesuai dengan apa yang diatur oleh Peraturan Pemerintah

Nomor 40 Tahun 1996 tentang pemberian Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan

Hak Pakai atas tanah Pasal 29 yang berbunyi :

(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama
tiga puluh tahun.
(2) Atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna bangunan dengan pemegang Hak Milik,
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak
Guna Bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak
tersebut wajib didaftarkan.

Jangka waktu pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atas tanah dalam

sample kedua ini adalah 50 (limapuluh) tahun sesuai dengan jangka waktu sewa

menyewa yang telah disepakati bersama. Terlepas dari asas kebebasan berkontrak yang

dimiliki kedua belah pihak dalam membuat suatu perjanjian dan menentukan apa yang

ada di dalam perjanjian tersebut, tentu saja tidak bisa mengesampingkan apa yang telah

diatur oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Syarat-syarat sahnya suatu

perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata yang mengemukakan :

a. Kesepakatan kedua belah pihak

b. Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum

c. Adanya suatu hal tertentu.

d. Adanya sebab yang halal.

14
 Apabila jangka waktu yang disepakati bersama dalam perjanjian sewa menyewa tidak

sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang pemberian Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah. Hal ini tentu saja tidak sesuai

dengan syarat keempat yang menyebutkan bahwa suatu perjanjian dilakukan dengan

adanya sebab yang halal. Sebab yang halal dapat dikatakan bahwa apa yang menjadi isi

dari perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak tidak bertentangan dengan undang-

undang, kesusilaan dan ketertiban umum.

Sebab yang halal diatur dalam Pasal 1335 hingga 1337 KUHPerdata, Pasal 1335

KUHPerdata menyatakan bahwa :“Suatu perjanjian tanpa sebab, atau yang telah dibuat

karena suatu sebab yang palsu atau terlarang, tidaklah mempunyai kekuatan”. Pasal 1335

KUHPerdata juga menjelaskan kriteria suatu sebab yang halal adalah:

a. Bukan tanpa sebab;

b. Bukan sebab yang palsu;

c. Bukan sebab yang terlarang.

Mengenai suatu sebab terlarang diatur dalam Psal 1337 KUHPerdata yang menayatakan

bahwa “ suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang atau apabila

berlawanan dengan kesusilaan atau ketertiban umum.”

Penjelasan diats sebetulnya tidak juga menjelaskan bagaimana undang-undang tidak

memberikan batasan mengenai makna sebab yang tidak terlarang.

Jika pengaturan jangka waktu yang diberikan tidak sesuai (50 Tahun) maka tentu

saja hal ini bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku mengenai

pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik. Pemberian Hak Guna Bangunan

sendiri sebelumnya pernah diatur dalan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang

15
Penanaman Modal (UUPM) Pasal 22 ayat (1) huruf b yang menyatakan : Hak Guna

Bangunan dapat diberikan dengan jumlah 80 (delapanpuluh) tahun dengan cara dapat

diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 (limapuluh) tahun dan dapat

diperbaharui selama 30 (tiga puluh) tahun;

Mengacu dengan apa yang diatur dalam UUPM maka dapat diberikan Hak Guna

Bangunan selama 50 tahun pada saat pemberian pertama bahkan dapat langsung

sekaligus diperbaharui selama 30 tahun sehingga menjadi 80 tahun.

Namun sesuai dengan putusan MK No. 21-22/ PUU-V/2007 perihal pengujian

undang-undang No.25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal terhadap UUD NRI 1945

tertanggal 25 Maret 2008 memutuskan bahwa apa yang diatur dalam PAsal 22 ayat (1)

sepanjang menyangkut kata-kata “ dimuka sekaligus” dan “berupa” :

a. Hak Guna Usaha dapat diberikan dengan jumlah 95 (Sembilan puluh lima) tahun

dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60 (enam

puluh) tahun dan dapat diperbaharui selama 35 (tiga puluh lima) tahun;

b. Hak Guna Bangunan dapat diberikan dengan jumlah 80 (delapan puluh) tahun dengan

cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 (lima puluh)

tahun dan dapat diperbaharui selama 30 (tiga puluh) tahun; dan

c. Hak Pakai dapat diberikan dengan jumlah 70 (tujuh puluh) tahun dengan cara dapat

diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 45 (empatpuluh lima) tahun

dan dapat diperbaharui selama 25 (duapuluh lima) tahun”;

Pasal 22 ayat (2) sepanjang menyangkut kata-kata”di muka sekaligus”, Pasal 22 ayat

(4) sepanjang menyangkut kata-kata “sekaligus dimuka” bertentangan dengan UUD 1945

dan tidak mempunyai hukum yang mengikat. Jadi dapat disimpulkan, pemberian jangka

16
waktu Hak Guna Bangunan itu sendiri dapat diberikan selama 50 tahun dan dapat

diperbaharui sekaligus di muka selama 30 taun menjadi 80 tahun hanya berlaku sejak

diundangkannya UUPM sampai dikeluarkannya Putusan Mahkamah Konstitusi Republik

Indonesia. Mengingat suatu aturan hukum bersifat tidak berlaku surut, maka sepanjang

jangka waktu dari diundangkannya UUPM. Sampai diputuskan MK pemberian hak guna

bangunan selama 50 tahun dibenarkan dan masih bisa dijalankan, namun setelah

dikeluarkan putusan MK tanggal 25 Maret 2008 maka tidak dibenarkan lagi untuk

memberikan Hak guna bangunan selama 50 tahun. Setelah dikeluarkannya putusan Mk

tersebut pemberi hak guna bangunan kembali pada peraturan perunang-undnagan yng

mengatur mengenai hak guna bangunan yang terdahulu, peraturan hukum yang dimaksud

dalah PP No. 40 Tahun 1996 tentang pemberian hak guna usaham hak guna bangunan

dan hak pakai, terutama Pasal 29 yang mengeatur jangka waktu pemberian hak guna

bangunan diatas hak milik atas tanah.

Pemberian jangka waktu yang tidak sesuai dapat berakibat perjanjian yang digunakan

sebagai dasar pemberian Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik batal demi hukum.

“Suatu perjanjian dapat dikatakan batal demi hukum dalam pengertian tidak dapat

dipaksakan pelaksanaanya jika terjadi pelanggaran terhadap syarat obyektif dari sahnya

suatu perikatan.” “Tentang perjanjian yang isinya tidak halal, perjanjian yang demikian

itu tidak boleh dilaksanakan karena melanggar hukum atau kesusilaan.”

Miftahul Huda dalam tulisannya yang berjudul Batal Demi Hukum, berpendapat

mengeani akibat dari batal demi huku, yaitu :

“batal karena hukum atau batal demi hukum berakibat suatu perbuatan untuk

sebagaian atau keseluruhan bagi hukum dianggap tidak pernah ada (dihapuskan)

17
 tanpa diperlukan suatu keputusan hakim atau keputusan suatu badan pemerintahan

batalnya sebagian atau seluruh akibat ketetapan itu.”

Suatu perjanjian yang batal demi hukum pun sebenarnya tidak seketika dan sekaligus

menjadi tidak berlaku apabila mengandung suatu kausa yang tidak halal. Karena

membutuhkan pembatalan oleh pengadilan, seperti yang di jelaskan oleh Miftahul Huda

berikut : Pada dasarnya dalam sistem hukum kita tidak mengenal ketetapan batal demi

hukum dalam arti bahwa perbuatan demi hukum dalam arti bahwa perbutan dianggap

tidak ada tanpa pembatalan yang dilakukan pengadilan atau intstansi yang kompeten.

Contohya sebuah kontrak yang dianggap tidak memenuhi kausa yang halal adalah batal

demi hukum namun tanpa permohonan dan pernyataan pengadilan bahwa kontrak itu

batal demi hukum maka kontrak itu belum batal demi hukum. Artinya ketetapan batal

demi hukum memerlukan pembatalan oleh pengadilan, begitu pula sebuah peraturan

perundang-undangan yang tidak sah adalah memerlukan pembatalan baik melalui

mekanisme judicial review di Mahkamah Agung maupun Mahkamah Konstitusi. Apabila

dikemudian hari terjadi suatu masalah dan salah satu pihak menyadari bahwa produk

hukum yang dimilikinya cacat akan hukum. Maka pihak yang paling dirugikan adalah

pemegang Hak Guna Bangunan. Mengapa demikian? Karena pihak pemegang Hak Milik

adalah pemegang hak atas tanah yang paling kuat, hak-hak atas tanah tersebut tidak juga

hilang. Berbeda halnya dengan pemegang Hak Guna Bangunan yang terbatas, hanya

berdasarkan perjanjian sewa-menyewa dan akta pemberian hak guna bangunan diats hak

milik. Jika kedua akta itu dimohonkan pembatalan di pengadilan tentu saja pemegang hak

guna bangunan tidak mempunyai hak lagi atas tanah dan bangunan tersebut. Sampai hal

itu terjadi tentu saja akta pemberian hak guna bangunandiats hak milik tersebut tidak

18
 dapat memberikan perlindungan hukum karena pemegang Hak Guna Bangunan

akan dirugikan.

Pada contoh ketiga ini, perjanjian yang dibuat pertama adalah perjanjian sewa-

menyewa. Jaminan yang diberikan oleh pihak pertama sama halnya dengan pihak

pertama dari sampel-sampel yang sebelumnya. Hanya saja diubah redaksionalnya,

penggunaan kata-kata dan kalimat disesuaikan dengan kebiasaan yang digunakan oleh

Notaris bersangkutan yang membuat suatu perjanjian. Jaminan ini dituangkan dalam

Pasal 4 perjanjian sewa-menyewa, yang bunyinya :

“Pihak Pertama memberi jaminan kepada Pihak Kedua bahwa apa yang disewakan
adalah memang benar merupakan milik Pihak Pertama, bebas dari sengketa, bebas dari
sitaan, dan pihak kedua selama perjanjian ini berlaku dapat mempergunakan tanah yang
disewanya tanpa mendapatkan gangguan dari siapapun juga yang mengaku turut
mempunyai hak atas tanah tersebut, yang akan dipergunakan oleh pihak kedua sebagai
tempat usaha dan kegiatan lain berhubungan dengan usaha tersebut sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selama pihak kedua memenuhi kewajiban-
kewajibannya sebagai penyewa secara tertib, maka pihak kedua ditanggung tidak akan
dapat dipaksakan pindah tempat oleh pihak pertama atau ahli warisnya atau oleh pihak
ketiga.”

Perjanjian berikutnya yang dibuat oleh kedua pihak adalah perjanjian

pendahuluan pemberian Hak Guan bangunan diatas tanah Hak Milik. Apa yang dijamin

pihak pertama sebagai perlindungan hukum bagi pihak kedua sama dengan apa yang ada

dalam sampel pertama, begitu pula dengan akta pemberian hak huna bangunan di atas

hak milik berisi sama dengan contoh pertama dan kedua.

19
B. Perlindungan Hukum terhadap pemegang Hak Milik atas tanah yang diatasnya

diberikan Hak Guna Bangunan

Dalam hal ini penulis tidak menguraikan secara satu persatu sebagaimana yang

telah penulis uraikan diatas. Penulis menulis secara umum atau secara keseluruhan karena

didapati hal-hal yang serupa dengan yang dijelaskan diatsa. Perjanjian sewa-menyewa

dan perjanjian pendahuluan pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik memuat

hal-hal yang sama, tidak ada jaminan yang mendasar yang dapat mencerminkan adanya

perlindungan hukum yang dapat melindungi pihak pemegang Hak Milik. Jaminan dari

pihak kedua hanya terdapat dalam perjanjian pendahuluan pemberian Hak Guna

Bangunan di atas tanah Hak Milik, yang menyatakan bahwa pihak kedua dengan ini

menyatakan da menjamin pihak pertama;

a. Bahwa pihak kedua berhak untuk menandatangani akta ini;

b. Bahwa pihak kedua akan mengusahakan agar persyaratan yang diperlukan oleh pihak

kedua dilengkapi sebelum tanggal penandatanganan;

c. Bahwa setalah semua persyaratan yang dimaksud dalam sub b dipenuhi, pihak kedua

akan membuat dan menandatangani akta pemberian hak guna bangunan atas tanah

hak milik bersama-sama dengan Pihak pertama atau kuasa-kuasa mereka yang sah

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang pada tanggal

penandatanganan;

d. Bahwa akta ini berlaku sah dan mengikat pihak kedua.

Selain daripada apa yang tertulis diatas, penulis tidak bisa menemukan adanya

jaminan bagi pihak pemegang Hak Milik dari pihak kedua atau pihak yang mendapatkan

Hak Guna Bangunan. Padahal dari Hak Guna Bangunan yang diberikan dapat

20
dipindahkan ke tangan pihak ketiga, bahkan dari Hak Guna Bangunan tersebut dapat

dijadikan anggunan akan suatu hutang di bank. Pemasangan Hak Tanggungan atas

sertipikat Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik memang tidak secara detail di atur.

Aturan yang digunakan adalah pembebanan Hak Tanggungan pada sertipikat Hak Guna

Bangunan secara umum, karena memang sertipikat Hak Guna Bangunan di atas tanah

Hak Milik termasuk dalam cakupan sertipikat Hak Guna Bangunan pada umumnya.

Akibat jangka panjang yang dirasakan adalah apabila suatu saat pihak kedua

gagal memenuhi kewajibannya atas hutang yang telah dimilikinya dengan pihak ketiga

sehingga tejadi penyitaan terhadap Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik. Penyintaan

dalam hal ini yang disita adalah kepemilikan bangunan selama sisa jangka waktu yang

telah diperjanjikan dengan pihak pertama. Memang hal ini tidak mempunyai dampak

secara langsung terhadap pihak pertama atau pihak pemegang Hak Milik, pihak pertama

hanya akan merasa terganggu dengan adanya penyitaan dari pihak ketiga, dan apabila

ingin menjual tanah tersebut tentu saja tidak mudah karena di atasnya masih terpasang

Hak Guna Bangunan di atas tanah dan dari Hak Guna Bangunan itu masih dibebani Hak

Tanggungan.

21
 BAB III

PENUTUP

A. SIMPULAN

Perlindungan hukum bagi kedua belah pihak dapat diberikan jika hak dan

kewajiban masing-masing pihak juga dijalankan. Selain daripada itu perlindungan

hukum diberikan dapat diberikan ketika proses pemberian Hak Guna Bangunan di

atas Hak Milik sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Sesuai aturan yang berlaku diartikan bahwa dalam pembuatan sewa menyewa

dan/atau perjanjian pendahuluan pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik

atas tanah, serta akta pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik memenuhi

segala aturan yang menyangkut mengenai pemberian Hak Guna Bangunan di atas

HakMilik. Baik aturan mengenai siapa yang dapat menjadi subyek daripada pemegang

Hak Guna Bangunan sampai dengan jangka waktu yang dapat diberikannya Hak

Guna Bangunan tersebut. Jangka waktu pemberian Hak Guna Bangunan yang

diberikan pada sampel ke 2 yang memberikan Hak Guna Bangunan selama 50 tahun

tentu saja sudah tidak sesuai dengan aturan yang berlaku. Jika tidak memenuhi aturan

yang berlaku tentu saja pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik tidak dapat

memberikan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak, terutama pemegang Hak

Guna Bangunan yang telah mengeluarkan materi (uang) untuk memperoleh Hak

Guna Bangunan di atas Hak Milik pihak lain dan membangun untuk tujuan usaha

yang dimaksud.

22
23