KATA PENGANTAR

Segala puji hanya milik Allah SWT. Shalawat dan salam selalu tercurahkan
kepada Rasulullah SAW. Berkat limpahan dan rahmat-Nya penyusun mampu
menyelesaikan tugas makalah ini guna memenuhi tugas mata kuliah Pengendalian dan
Perencanaan Proyek.

Dalam penyusunan tugas atau materi ini, tidak sedikit hambatan yang penulis hadapi.
Namun penulis menyadari bahwa kelancaran dalam penyusunan materi ini tidak lain berkat
bantuan, dorongan, dan bimbingan orang tua, sehingga kendala-kendala yang penulis hadapi
teratasi.

Laporan ini disusun agar pembaca dapat memperluas ilmu tentang studi kelayakan
teknis, yang saya sajikan berdasarkan pengamatan dari berbagai sumber informasi, referensi,
dan berita. Terimakasih saya ucapkan pada Ibu Ir. Rochany Natawidjana ,M.T. selaku dosen
yang telah membimbing saya.

Semoga makalah ini dapat memberikan wawasan yang lebih luas dan menjadi
sumbangan pemikiran kepada pembaca khususnya para mahasiswa Universitas Pendidikan
Indonesia.

Bandung, September 2017

Penyusun

1
 ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN
PURIMAS SURABAYA

Abstrak

Sebuah rencana pembangunan proyek perlu dilakukan studi kelayakan

untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal. Studi kelayakan juga dilakukan pada
proyek pembangunan Apartemen Purimas. Dengan biaya investasi pembangunan proyek
yang besar, maka perlu diketahui apakah proyek ini layak dilihat dari beberapa aspek
yang akan dianalisa. Tugas akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek
pembangunan Apartemen Purimas terhadap aspek teknis dan finansial.

Metode yang dipakai dalam tugas akhir ini adalah dengan mengumpulkan data
primer dan sekunder. Setelah data dikumpulkan, dilakukan analisa aspek teknis yang
meliputi tiga perode masa konstruksi. Dan untuk aspek finansial dilakukan perkiraan
pendapatan dan pengeluaran serta penilaian investasi baru kemudian dilakukan analisa
sensitivitas.

Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi dan masa konstruksi, pembangunan
Apartemen Purimas telah layak karena sesuai dengan standar zoning dan peraturan yang
berlaku yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Akan tetapi pada masa pasca
konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas parkir, masih belum tercukupi. Dari segi
finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan
perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai
investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00 dihasilkan NPV sebesar Rp. 27.711.299.139,00
dengan tingkat penjualan 80%. Dari analisa sensitivitas, Apartemen Purimas akan
menjadi tidak layak jika tingkat penjualan dibawah 67%.

Kata kunci : Analisa Teknis dan Finansial, Apartemen

2
 BAB I

PENDAHULUAN

APARTEMEN Purimas diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya khususnya

daerah Surabaya Timur untuk tinggal di apartemen, karena apartemen ini berusaha
menghadirkan konsep yang minimalis. Rencana pembangunan apartemen ini juga akan
dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu. Dengan melihat tingkat
okupansi sebuah apartemen, serta dilihat dari biaya investasi sebuah apartemen yang nilainya
lebih berat daripada investasi perumahan, maka sangat penting untuk dilakukan sebuah
analisa kelayakan investasi untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal investor yang
cukup besar.

Tugas Akhir ini melaporkan persyaratan proyek pembangunan Apartemen Purimas

dari segi teknis dan kelayakan proyek pembangunan Apartemen Purimas dari segi finansial.

1.1 Pengertian Proyek

Proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam
jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk
mencapai tujuan yang telah ditetapkan (Soeharto, 1997) Dengan ciri-ciri sebagai berikut:

1. Memiliki tujuan khusus berupa produk atau hasil akhir.

2. Jumlah biaya, sasaran, jadwal serta mutu dalam proses mencapai tujuan telah ditentukan.

3. Waktu awal dan akhir telah ditentukan.

4. Jenis dan identitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung.

5. Bersifat kompleks.

6. Semua itu dibatasi dengan batasan-batasan tertentu yaitu:

7. Biaya, dibatasi dengan anggaran tertentu.

8. Waktu, telah ditetapkan.

Mutu, dalam bentuk kinerja yang harus memenuhi syarat tertentu. Proyek konstruksi
adalah proyek dengan komponen kegiatan dari pengkajian kelyakan, design engineering,
pengadaan dan konstruksi (Iman Soeharto, 1997).

3
1.2 Studi Kelayakan Proyek

Pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek

kelayakan proyek atau investasi dikenal sebagai studi kelayakan (Soeharto, 1997).
Mengkaji kelayakan suatu proyek bertujuan untuk menilai usulan suatu proyek
atau investasi yang akan datang dari segala segi secara professional. Penilaian
disini tidak lain adalah memberikan rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang
bersangkutan layak dikerjakan atau tidak. Mengingat kondisi dimasa mendatang
penuh ketidak pastiaan, maka studi yang dilakukan meliputi berbagai aspek yang
membutuhkan pertimbangan tertentu untuk memutuskannya. Tujuandilakukannya
studi kelayakan untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu
besar untuk proyek yang tidak memungkinkan. Hal-hal yang perlu diketahui
dalam studi kelayakan adalah:

1. Ruang lingkup kegiatan proyek disini perlu ditentukan bidang-bidang apa

proyek yang akan beroperasi.

2. Cara-cara kegiatan proyek dilakukan. Dalam hal ini perlu ditentukan

apakah proyek akan dijalankan sendiri atau diserahkan kepada beberapa
pihak lain.

3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh

proyek

4. Sarana yang dibutuhkan oleh proyek misalnya kebutuhan tenaga kerja,

material dan sebagainya.

5. Hasil kegiatan proyek tersebut serta biaya-biaya yang harus ditanggung.

6. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun tidak dari adanya proyek

tersebut.

7. Langkah-langkah rencana untuk melaksanakan proyek (jadwal untuk

masing-masing kegiatan).

Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus

dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan
aspek ekonomi. Dalam hal ini yang akan dibahas lebih lanjut yaitu tentang aspek
pasar, teknis, dan finansial.

4
1.1.1 Aspek Pasar

Aspek pasar dan pemasaran merupakan aspek yang paling utama dan
pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek investasi, alasannya adalah
tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan dioperasikan jika tidak ada pasar
yang siap menerima produk perusahaan tersebut. Itulah sebabnya jika dalam
kajian pada aspek pasar ini suatu usulan proyek investasi dinyatakan tidak layak,
maka tidak perlu lagi mengkaji aspek-aspek yang lain. Dalam kajian aspek pasar
akan mempelajari tentang.

1.3 Evaluasi Proyek

Evaluasi proyek merupakan metode pengevaluasian alternatif-alternatif

dengan cara yang mudah dan dapat dipahami. Evaluasi proyek merupakan suatu
sistem analisis yang membandingkan biaya-biaya dan manfaat-manfaat sebagai alat
untuk menilai kewajaran dari usulan proyek. Tujuan evaluasi proyek pada dasarnya
adalah untuk mengetahui atau menilai kelayakan dari suatu, apakah menguntungkan
atau tidak bila dilaksanakan.

Perencanaan dan penganalisaan proyek agar efektif perlu

mempertimbangkan banyak hal secara bersama-sama untuk menentukan
keuntungan yang diperoleh dari suatu penanaman investasi. Aspek-aspek dalam
evaluasi proyek yang harus diperhatikan antara lain adalah aspek pasar, teknis,
keuangan, hukum, dan ekonomi Negara (Husnan dan Suwarsono, 2000). Dalam
penelitian ini yang akan dibahas adalah analisis proyek terhadap aspek pasar,
aspek teknis, dan aspek finansial.

1.3.1 Evaluasi Aspek Pasar

Setelah data-data yang dibutuhkan dalam menganalisis aspek pasar telah

terkumpul maka selanjutnya dilakukan aspek pasar yang dalam penelitian ini akan
dibahas:

a. Penggolongan kelas hotel

b. Pengukuran dan peramalan permintaan

5
1.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel

Menurut Ditjen Pariwisata definisi hotel adalah suatu usaha yang

mengggunakan seluruh atau sebagian dari bangunan yang khusus disediakan,
dimana setiap orang dapat menginap, makan dan minum (mempunyai pelayanan
yang berada dibawah manajemen hotel bersangkutan) serta memperoleh
pelayanan dan fasilitas lainnya dengan pembayaran.

Menurut Peraturan Menterri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik

Indonesia Nomor PM. 53/HM.001/MPEK/2013 tentang penggolongan kelas hotel,
bahwa golongan kelas hotel terdiri atas hotel bintang dan hotel nonbintang. Sesuai
pasal 13, sertifikasi usaha hotel dilaksanakan oleh LSU Bidang Pariwisata yang
berkedudukan di wilayah Indonesia.

Pada pasal 6 tercantum unsur-unsur penilaian standar usaha hotel mencakup 3

hal yaitu persyaratan dasar, kriteria mutlak, dan kriteia tidak mutlak. Persyaratan
dasar yang dimaksud antara lain adalah tanda daftar usaha pariwisata bidang usaha
penyediaan akomodasi jenis usaha hotel, kelaikan fungsi bangunan gedung,
keterangan laik sehat, dan kelaikan kualitas air.

Kriteria mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu aspek produk
meliputi 12 unsur dan 15 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub
unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 5 sub unsur. Kriteria mutlak
untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 7 unsur
dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek
pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur.

Kriteria tidak mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek
produk meliputi 32 unsur dan 147 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 14 unsur
dan 40 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 6 unsur dan 21 sub unsur.
Kriteria tidak mutlak untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek
produk meliputi 7 unsur dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5
sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur.

6
 BAB II

METODE

A. Tahap Telaah

Langkah awal dalam menyusun Tugas Akhir ini, yaitu dilakukan pengumpulan data-data
finansial pembangunan proyek yang dibuat pihak owner, kemudian direkapitulasi sesuai
kebutuhan penelitian. Setelah itu dilakukan analisa data yang dibagi menjadi dua bagian. Segi
Teknis dilakukan perhitungan menyangkut luasan bangunan dan penunjangnya yang hasilnya
digunakan untuk perbandingan dengan standar yang disyaratkan. Sedangkan dari Segi
Finansial dilakukan pengolahan data keuangan dalam bentuk aliran kas masuk, serta
perkiraan aliran kas keluar yang akan terjadi selama masa investasi, kemudian dilakukan
analisa kelayakan investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of
Return (IRR). Setelah mengetahui NPV, dilanjutkan Analisa Sensitivitas yaitu memaparkan
perubahan investasi yang dapat terjadi akibat perubahan variabel analisa investasi.

2.1 Umum

Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus dipelajari antara
lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek ekonomi. Pada studi
ini yang dianalisis adalah aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial.

2.2 Analisis Data

Dalam analisis biaya dilakukan dengan pendekatan deskriptif yaitu dengan cara
mengumpulkan data-data yang berhubungan dengan permasalahan yang dihadapi. Dari
data yang dikumpulkan dilakukan penyusunan secara sistematis biaya-biaya yang
dikeluarkan dalam pembangunan proyek dan manfaat dalam bentuk uang yang akan
didapat pada pengoperasian proyek.

3.4.3 Aspek Finansial

Kajian terhadap aspek finansial dilakukan setelah dipelajari dan dinilai dari segi
aspek pasar dan teknis. Dari kajian aspek finansial inilah dapat diketahui layak dan
tidaknya proyek hotel tersebut untuk dibangun.

3.4.3.1 Analisis Biaya

total cost diperoleh dari biaya-biaya. Faktor-faktor

7
yang mempengaruhi dalam analisa biaya/cost proyek terdiri dari:

a. Biaya pengadaan tanah

Biaya pengadaan tanah adalah harga sewa tanah untuk proyek hotel tersebut.

b. Biaya perijinan

Biaya perijinan meliputi semua biaya yang diperlukan untuk memperoleh izin
melaksanakan proyek dan beroperasinya hotel tersebut
c. Biaya konstruksi

Biaya konstruksi meliputi biaya pengadaan peralatan, biaya bahan-bahan serta

upah tenaga kerja untuk pembangunan hotel tersebut.
d. Biaya perlengkapan hotel

Biaya perlengkapan hotel meliputi fasilitas-fasilitas yang disediakan hotel.

e. Biaya perencanaan

Biaya perencanaan yaitu biaya-biaya yang diperlukan pada saat merencanakan

suatu proyek, seperti biaya untuk desain gambar.
f. Biaya operasional

Biaya operasional yaitu biaya-biaya yang diperlukan seperti misalnya biaya untuk
pemasaran, biaya operasional kantor dan lain sebagainya.

3.4.3.2 Analisis Manfaat

Manfaaat yang diperoleh dari investasi ini yaitu berupa hasil penjualan kamar,
makanan dan minuman, dan lain-lain. Dari data-data tersebut akan didapat nilai total
benefit.

3.4.3.3 Analisis Finansial

Evaluasi profibilitas proyek hotel dapat diukur dengan perhitungan sebagai berikut:
1. Net Present Value (NPV)
2. Benefit Cost Ratio (BCR)
3. Internal Rate Of Return (IRR)
4. Payback Period

8
 BAB III

HASIL DAN PEMBAHASAN

A Gambaran Umum Proyek

Proyek Apartemen Purimas dibangun di atas lahan yang terletak di Jl. I Gusti Ngurah Rai No 44
Surabaya. Terdiri dari 624 unit apartemen yang tersebar pada 14 lantai dalam satu tower. Lahan pembanguan
Apartemen Purimas ini berada pada kawasan purimas yang memang diperuntukan sebagai pemukiman.
Berdampingan dengan kawasan perumahan dan terletak tepat di depan akses masuk kawasan purimas,
apartemen ini diharapkan dapat menarik berbagai peminat. Dengan luas lahan 3802 m2 dan dasar
bangunanseluas 1520,25 m2.

B Analisa Teknis


 Masa Pra Konstruksi

  Zoning

Mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang

diperuntukkan untuk kawasan Jl. I Gusti Ngurah Rai Unit Pengembangan I, dimana lahan diperuntukan sebagai
permukiman, maka proyek pembangunan Apartemen Purimas lulus uji kriteria ini.

 Koefisien Dasar Bangunan

Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar Bangunan proyek pembangunan Apartemen Purimas:

Luas area proyek = 3802 m2

Luas Dasar Bangunan

(Fasilitas gedung dan pelengkap) = 1520,25 m2

KDB = 1520,25 2 = 0,399 ≈ 39,9% < 60%

3802 2

 Koefisien Lantai Bangunan

Di bawah ini adalah perhitungan Koefisien Lantai

Bangunan, Luas Lantai Bangunan :

Hunian = 16458 m2

2
Fasilitas gedung dan pelengkap = 8476,5 m +

Total = 24934,5m2
KLB = 24934,5 2 = 6,55 ≈ 655% < 1500%

3802 2

 Ruang Terbuka
Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Purimas

sebesar 39,9% artinya bahwa Purimas telah menyisakan lahan terbuka seluas 60,1%.

9
  Masa Konstruksi

Dalam masa konstruksi ditinjau faktor-faktor yang sangat berpengaruh terhadap pelaksanaan suatu
pembangunan sesuai yang tertera pada Permen PU No.45/2007 tentang Pedoman Teknis Bangunan Gedung
Negara.. Disini dipertimbangkan garis besar faktor-faktor seperti ketersediaan lahan, ketersediaan material,
tenaga kerja, alat berat dan metode konstruksi.

a) Luas lahan pada proyek ini adalah 3802 m2 dan luas lahan yang dipakai untuk pembangunan 1520,25 m2,
dimana masih tersedia lahan kosong yang bisa dipakai untuk proses bongkat muat material dan lainnya.
Kontur pada proyek pembangunan Apartemen Purimas cukup baik sehingga proses konstruksi dapat
dengan mudah dilaksanakan.

b) Ketersediaan material pada proyek pembangunan Apartemen Purimas ini didapat dari daerah sekitar
Surabaya. Jika terjadi kekurangan pasokan dari Surabaya, kontraktor biasanya memesan dari Jakarta.
Jumlah volume ready mix yang didatangkan mencapai 80 m3/minggu. Jumlah ini didatangkan dari 3
supplier yaitu surya mix, surya beton dan holcim. Letak material dari proses bongkar muat berada pada
salah satu sisi jalan yang tadinya merupakan jalur untuk kendaraan
keluar dari kawasan Purimas.

c) Tenaga kerja yang dipekerjakan pada proyek ini didatangkan dari daerah Surabaya dan Jawa Tengah.
Jumlahnya 219 orang, sudah termasuk mandor, operator alat, tenaga ahli dan tenaga kasar. Pekerja ini
berasal dari 8 sub kontraktor. Para pekerja dibagi untuk shif pagi dan shif malam. Dapat disimpulkan
bahwa Apartemen Purimas telah memenuhi syarat dari sisi ketersediaan dan supply tenaga kerja

d) Alat berat yang dipakai pada proyek ini adalah 2 tower crane yang berasal dari kontraktor PT. Nusa Raya
Cipta. Tower crane ini didatangkan dari Jakarta dan kemudian dirakit di Surabaya.

e) Proyek pembangunan Apartemen Purimas ini menggunakan metode konstruksi konvensional. Kolom dan
balok merupakan tulangan yang dipasang pada

struktur bangunan yang kemudian dipasang bekisting baru dilakukan pengecoran. Untuk komponen
dinding memakai bata ringan guna memperkecil beban strukturnya.

Dari beberapa aspek pada proses konstruksi tersebut, proyek pembangunan Apartemen Purimas
Surabaya telah sesuai dengan Permen PU No.45/2007, tentang Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara.

 Masa Pasca Konstruksi

 Aksesibilitas Dan Fasilitas Pendukung

Ada banyak akses untuk menuju ke Apartemen Purimas. Salah satunya melewati jalan rungkut madya
jika berasal dari Surabaya bagian selatan atau barat. Banyak pengendara dari bandara juanda yang ingin menuju
ke Surabaya bagian timur memilih jalan ini, dan secara tidak langsung akan melewati Apartemen Purimas.
Disamping itu, dengan selesai dibangunnya proyek jalan MERR, maka semakin mudah pula akses untuk menuju
Apartemen Purimas.

Demi kepuasan dan kenyamanan penghuninya, Apartemen Purimas menyediakan berbagai fasilitas
pendukung. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain taman, parkir ground dan basement, area belanja, area makan,
fitness center, tempat bermain anak, spa dan sauna, café dan restoran, kolam renang, perpustakaan, jasa laundry,
24 jam pengamanan, dan wifi area.

10
 Dengan akses dan fasilitas pendukung yang disediakan oleh pengelola, maka apartemen ini layak
dijadikan salah satu tempat hunian yang prestisius.

 Analisa Luasan Area Parkir

Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang

Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir,

Unit dengan luas > 90 m2 = 1 parkir R4 untuk 1 unit Unit dengan luas70-90 m2 = 1 parkir R4 untuk 2 unit

Unit dengan luas < 70 m2 = 1 parkir R4 untuk 5 unit

Dimana R2 = kendaraan roda dua; R4 = kendaraan roda empat; SRP = Satuan Ruang Parkir

Berdasarkan perhitungan kebutuhan tempat parkir

tersebut di atas, total kebutuhan parkir yang harus disediakan adalah sebesar 153 SRP kendaraan roda empat.
Total tempat parkir yang disediakan oleh Purimas sebesar 128 SRP mobil / R4. Dari 128 SRP tersebut, 115
SRP untuk R4 dan 66 SRP R2 yang dikonversi ke R4 menjadi 13 SRP R4. Dengan demikian berdasarkan
tempat yang disediakan, untuk ruas parkir pada Apartemen Purimas tidak memenuhi syarat.

C. Analisa Finansial

Tabel 4.1 Biaya Investasi Apartemen Purimas

No Uraian Pekerjaan Perhitungan Jumlah

1 Pengadaan Lahan 3.000.000 x 3802 m2 11.406.000.000

2 Biaya Perizinan 2,5 % x 129.381.300.000 3.234.532.500

3 Biaya Perencanaan 10% x 129.381.300.000 12.938.130.000

4 Biaya Konstruksi 5.400.0000 x 23959 m2 129.381.300.000

5 Biaya Furniture 27.040.000.000 27.040.000.000

6 Pengembangan Fasilitas 50% x 12.938.130.000 6.469.065.000 Total 190.469.027.500

Sumber : Hasil Perhitungan

 Pendapatan
A. Penjualan Unit Apartemen
Apartemen Purimas memiliki 624 unit (terdiri dari

13 lantai tipikal). Pendapatan apartemen ini diperoleh dari penjualan unit apartemen dan service charge.

11
B. Service Charge
Pada Apartemen Purimas dikenakan service charge

sebesar Rp.18,000.00/m2. Service charge akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap lima tahunnya, asumsi
ini diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak manajemen Purimas.

C. Rekapitulasi Pendapatan
Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan

service charge per tahunnya diperoleh nilai pendapatan tahunan dari penjualan apartemen. Selengkapnya
mengenai rekapitulasi pendapatan dari Apartemen Purimas dapat dilihat pada tabel 4.2.

Tabel 4.2 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen

Tahun ke- Tahun Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp)

1 2012 69.790.956.218 69.790.956.218

2 2013 78.701.889.164 78.701.889.164

3 2014 88.601.669.236 3.554.928.000 92.156.597.236

4 2015 18.810.713.018 3.554.928.000 22.365.641.018

5 2016 9.899.780.073 3.554.928.000 13.454.708.073

6 2017 3.554.928.000 3.554.928.000

7 2018 3.554.928.000 3.554.928.000

8 2019 3.910.420.800 3.910.420.800

9 2020 3.910.420.800 3.910.420.800

10 2021 3.910.420.800 3.910.420.800

Sumber : Hasil Perhitungan

 Pengeluaran
 Biaya Operasional Apartemen Purimas A. Perhitungan Biaya Listrik Apartemen 














12
 Purimas 1. Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan
a. Pencahayaan Ruang Koridor
Tabel 4.3 Total Daya Listrik Untuk Pencahayaan Koridor

No Nama Lantai Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) P total (kwh/bulan)

1 Lantai 2 1.25 24 30 900

2 Lantai 3 1.25 24 30 900

3 Lantai 5 1.25 24 30 900

4 Lantai 6 1.25 24 30 900

5 Lantai 7 1.25 24 30 900

6 Lantai 8 1.25 24 30 900

7 Lantai 9 1.25 24 30 900

8 Lantai 10 1.25 24 30 900

9 Lantai 11 1.25 24 30 900

10 Lantai 12 1.25 24 30 900

11 Lantai 15 1.25 24 30 900

12 Lantai 16 1.25 24 30 900

13 Lantai 17 1.25 24 30 900

11700

Sumber : Hasil Perhitungan

Keterangan: t = waktu pemakaian

n2 = jumlah hari dalam 1 bulan

Ptotal = daya x t x n2

b. Pencahayaan Ruang Kantor Manajemen

Kantor manajemen apartemen berada di ruangan

seluas 110 m2 dimana tiap meter perseginya memerlukan daya 0.03 kWh. Selengkapnya dapat
dilihat pada tabel 4.4.

13
Tabel 4.4 Kebutuhan Listrik Pencahayaan Kantor

No Luas (m2) Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) P total (kwh/bulan)

1 110 0.03 10 30 990

Sumber : Hasil Perhitungan

2. Kebutuhan Daya Untuk Air Bersih

Tabel 4.5 Total Daya Listrik Untuk Pompa Air Bersih

Tipe Keterangan Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) P total (kwh/bulan)

Tipikal SWP Tipe1 5.32 5 30 798

SWP Tipe2 5.32 5 30 798

SWP Tipe3 5.32 5 30 798

Tipikal SWP Tipe4 4.2 5 30 630

SWP Tipe5 4.2 5 30 630

SWP Tipe6 4.2 5 30 630

4284

Sumber : Hasil Perhitungan

Keterangan: t = waktu pemakaian

n2 = jumlah hari dalam 1 bulan

Ptotal = daya x t x n2

3. Kebutuhan Daya Untuk Elevator

Tabel 4.6 Total Daya Listrik Untuk Elevator

No Keterangan Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) P total (kwh/bulan)

1 Elevator (3buah) 6.5 24 30 14040

Sumber : Hasil Perhitungan

14
 Keterangan: t = waktu pemakaian

n2 = jumlah hari dalam 1 bulan

Ptotal = daya x t x n2

4. Kebutuhan Daya Untuk Air Conditioner (AC)

Tabel 4.7 Total Daya Listrik Untuk Air Conditioner

No Luas Daya t n2 P total

(m2) (kwh) (jam) (hari) (kwh/bulan)

1 110 0.05 10 30 1650

Sumber : Hasil Perhitungan

Dari perhitungan daya di atas, diperoleh kebutuhan daya listrik total untuk operasional apartemen
sebesar 32664 kWh. Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp.1,600.00/kwh, maka biaya listrik per bulan untuk
operasional apartemen sebesar Rp.52.262.400,00.

1. Perhitungan Biaya Air Apartemen Purimas Tabel 4.8 Kebutuhan Air

No Keterangan Pemakaia Tarif air Total

n (m3) (Rp/m3) (Rp)

1 Pemeliharaa 3000

n Meteran

2 PPN 10% 300

3 Toilet 39.9 9500 379050

4 Kolam 1.14 6000 6840

Renang

5 Taman 0.57 6000 3420

41.61 Total/bul 392610

an

Total/tah 471132

un 0

Sumber : Hasil Perhitungan

15
1. Perhitungan Gaji Karyawan Pengelola Apartemen

Tabel 4.9 Gaji Karyawan Pengelola Apartemen

No Keterangan Juml Harga Total Gaji

ah Satuan (Rp) per Bulan

(Rp)

1 General 1 4.500.000 4.500.000

Manager

2 Manager 1 3.250.000 3.250.000

3 Staf 5 2.000.000 10.000.000

4 Security 5 1.250.000 6.250.000

5 Cleaning 3 1.250.000 6.250.000

Srvice kantor

6 Pelaksana 5 1.250.000 6.250.000

7 Operasional 5 1.250.000 6.250.000

kantor

Total 42.750.000

Sumber : Hasil Perhitungan

8. Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Tabel 4.10 Biaya Operasional Apartemen Purimas

No Keterangan Jumlah

1 Utilitas (Listrik, Air, Telepon) 53.155.010

2 Gaji Pegawai 40.250.000

3 Marketing (media iklan) 50.000.000

Total 143.405.010

16
4 Manajemen lain (5% dari Total)

ATK, Transportasi, dll 7.170.251

Total 150.575.261

Sumber : Hasil Perhitungan

Tabel 4.11

Rekap Biaya Operasional Kantor Apartemen Per Tahun

Biaya/Bulan Biaya/Tahun

No Tahun (Rp) (Rp)

1 2014 150.575.261 1.806.903.126

2 2015 150.575.261 1.806.903.126

3 2016 158.104.024 1.897.248.282

4 2017 158.104.024 1.897.248.282

5 2018 166.009.225 1.992.110.696

6 2019 166.009.225 1.992.110.696

7 2020 174.309.686 2.091.716.231

8 2021 174.309.686 2.091.716.231

9 2022 183.025.170 2.196.302.043

10 2023 183.025.170 2.196.302.043

Sumber : Hasil Perhitungan

 Biaya Pemeliharaan

Besarnya biaya pemeliharaan per tahun dialokasikan sebesar 5% dari service charge
apartemen (Poerbo, 1998).

17
 Tabel 4.12

Biaya Pemeliharaan Apartemen

Gedung 97.760.520

Fasilitas Umum 97.760.520

195.521.040

Sumber : Hasil Perhitungan

 Biaya Penggantian Apartemen

Biaya penggantian dalam Apartemen Purimas meliputi penggantian komponen pintu,

penggantian komponen mekanikal, penggantian komponen elektrikal dan pengecatan bangunan. Biaya
penggantian tersebut dikeluarkan pada saat usia komponen gedung yang harus diganti.

Tabel 4.13 Biaya Penggantian Komponen Gedung

Usia Harga %
No Jenis Pekerjaan Sat Vol Total

(Tahun) Satuan Pengganti

I Pengecatan

1 Dinding dan Kolom m2 10.554 6 10.378 109.531.488

100
2 Balok dan Plat m2 3.220 6 10.954 35.271.880

II Penggantian Komponen Pintu

1 Assesoris Pintu dan Kusen bh 69 20 885.393 61.092.117

2 Kunci Pintu bh 69 20 44.900 100 3.098.100

3 Engsel Pintu bh 69 20 70.320 4.852.080

III Penggantian Komponen Mekanikal

1 Pompa Air bh 6 15 21.031.000 126.186.000

100

2 Kran Air bh 49 15 46.050 2.256.450

IV Penggantian Komponen Elektrikal

1 Saklar Tunggal bh 41 20 40.090 1.643.690

2 Saklar Ganda bh 20 20 48.140 100 962.800

3 Kotak Kontak bh 61 20 203.090 12.388.490

18
 Tabel 4.14 Biaya Penggantian pada Tahun ke-n

Penggantian Total

Tahun ke-n Biaya

144.803.368

15128.442.450

2084.037.277

  Analisa Aliran Kas

Penilaian investasi diketahui dengan menghitung

aliran kas masuk dan aliran kas keluar yang telah dihitung kemudian digunakan untuk membuat cash flow
proyek. Suku bunga didapat dari rata-rata suku bunga tiga bank terbesar di Indonesia.

Perhitungan MARR Equity :

Safe Rate + 5,75%

Resiko Investasi + 5,75% +

Total = + 11,5 %

MARREquity

MARRInvestasi = MARREquity + Loan

= ( 0.3 x 11,5%) + (0.7 x 12%)

= 3,83% + 8% = 11,83% ≈ 12%

Perhitungan cash flow tersebut menggunakan besaran Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar
12%, serta penilaian investasi selama 10 tahun. Kriteria yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi
proyek Apartemen Purimas dengan menggunakan metode NPV, IRR, dan dilanjutkan dengan analisa
sensitivitas. Tabel cashflow dapat dilihat pada lampiran 2 tabel 1.

Dalam pembangunan Apartemen Purimas menghabiskan dana investasi sebesar Rp.

190.469.027.500,00, dengan masa investasi 10 tahun. Dengan mengurangkan biaya pengeluaran (investasi,
operasional) terhadap pemasukan (penjualan unit apartemen), investasi ini dapat menghasilkan NPV sebesar
Rp.27.711.299.139,00

19
 Tabel 4.15 Penilaian Kelayakan Investasi

NPV Rp.27.711.299.139,00

IRR 39%
MARR 12%

 Analisa Sensitivitas

Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah tingkat penjualan apartemen dengan presentase
yang berbeda, selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator NPV dan IRR-nya. Perhitungan
analisa sensitivitas dapat dilihat pada lampiran 2 tabel 1-3. Selebihnya hasil dari perhitungan analisa
sensitivitas dapat dilihat pada tabel 4.17.

Tabel 4.17 Analisa Sensitivitas Terhadap Penjualan

Okupansi NPV IRR

Apartemen

65% Rp. (4.209.639.799,00) 7%

75% Rp.17.070.986.159,00. 29.00%

80% Rp.27.711.299.139,00 39.00%

Sumber : Hasil Perhitungan

Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas dengan merubah tingkat penjualan diatas, dibuatlah
grafik untuk mengetahui bagaimana pola perubahan NPV dengan tingkat penjualan dan IRR dengan
tingkat penjualan. Selengkapnya dapat dilihat pada grafik sensitifitas gambar 4.1 dan 4.2.

penjualan

Gambar 4.5 Hubungan NPV dengan tingkat penjualan

20
 Penjualan

Gambar 4.6 Hubungan IRR dengan tingkat penjualan

Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal tingkat penjualan 80% menunjukkan hasil
NPV positif, maka dilakukan asumsi pengurangan tingkat penjualan 5% menjadi

75% sehingga menghasilkan NPV sebesar Rp.17.070.986.159,00. Saat dilakukan pengurangan penjualan
sebesar 10% lagi menjadi 65%, NPV yang dihasilkan negatif sebesar Rp. 4.209.639.799,00 dan IRR yang
dihasilkan 7% lebih kecil dari MARR yang ditentukan berarti tidak layak. Tampak disini bahwa ketika
tingkat penjualan 65%, proyek Apartemen Purimas tidak layak dalam hal finansial.

Dari hasil perhitungan diatas, kemudian dilakukan interpolasi untuk mencari NPV=0. Dan
didapatkan hasil yaitu dengan tingkat penjualan 67%. Dengan demikian Apartemen Purimas akan
mendapat impas pada saat tingkat penjualan mencapai 67%.

21
 BAB VI

KESIMPULAN DAN SARAN

 Kesimpulan

Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah diuraikan pada Bab IV,
maka dapat

ditarik kesimpulan sebagai berikut :

1. Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi, perencanaan pembangunan Apartemen Purimas telah
sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Dari masa konstruksi,
pelaksanaan bangunan telah sesuai dengan peraturan yang berlaku. Dari kedua tinjauan ini, Apartemen
Purimas dikatakan layak. Akan tetapi pada masa pasca konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas parkir,
masih belum tercukupi. Untuk itu diperlukan tambahan lahan untuk menyediakan lahan parkir bagi
penghuni.

2. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan
perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai investasi
sebesar Rp. 190.469.027.500,00, dihasilkan NPV sebesar Rp.27.711.299.139,00 dengan tingkat
penjualan 80%.

3. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek Apartemen Purimas
akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika tingkat penjualan dibawah 67%.

 Saran

Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini berkaitan dengan pembahasan analisa investasi pada
proyekApartemen Purimas adalah :

Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa variabel lain yang
mempengaruhi arus kas investasi.

22
 DAFTAR PUSTAKA

Aurora, R. P. 2011. Analisa Teknis dan Finansial Proyek

Pembangunan Apartemen Ciputra World Surabaya.

Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS.

Surabaya

Abel, P. 2006. Kelayakan Teknis dan Finansial Gedung

Pertemuan Umum di Jalan Garuda Kuala Kapuas Kabupaten Kalimantan Tengah. Tesis Manajemen

Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Cleland. 1987. Konsep Dasar Proyek, www.nuyos.wordpress

.com/2010/05/04/p-i-kosep-dasar-proyek, diakses Juni 2012

Fuadiyah, N. 2009. Analisa Teknis dan Finansial Proyek Trillium Office and Residence Surabaya. Tugas
Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Edisi ke-4. Yogyakarta : Unit Penerbit dan
Percetakan.

Kirk, SJ dan Alphonse J. Dell’Isola. 1995. Life Cycle Costing for Design Professionals. New York: Mc Graw
Hill. Inc

Kodoatie. 1995. Ekonomi Teknik. Yogyakarta. Penerbit Andi Kyle, R.C. dan Baird, F.M. 1995. Property
Management.

Edisi ke-5. Amerika Serikat : Real Estate Education Company.

Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor 272/HK.105/DRJD/96 Tentang Pedoman Teknis

Penyelenggaraan Fasilitas Parkir.

M. F. Zahedi. 2007. Analisa Teknis dan Finansial

Pembangunan Depo Peti Kemas Di Kota Banjarbaru.

Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Novianto A. 2007. Analisa Teknis dan Finansial

23
 Swastanisasi Proyek Pembangunan Perkantoran (Studi Kasus Proyek Pembangunan Kantor Dinas
Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas). Tesis Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007

Tentang Perdoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006

Tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. Poerbo, H. 1995. Utilitas Bangunan. Jakarta :
Djambatan. Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat

Banyak. Jakarta : Djambatan.

Poerwadarminta, 1991. Apartemen, www.ml.scribd.com/doc/

592 15188/tugas-apartemen, diakses Juni 2012

Pudjosumarto,M. 1998. Evaluasi Proyek. Yogyakarta:Liberty.

Pudjawan. 2007. Ekonomi Teknik Edisi Pertama. Cetakan ke-3. Surabaya : Guna Widya.

Ramadan R. 2010. Analisa Teknis dan Finansial Proyek Gedung Mitra Surabaya. Tugas Akhir Manajemen
Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya

Sutojo, S. 1996. Studi Kelayakan Proyek. Jakarta : PT.Sapdodadi.54

Soeharto, I. 2003. Manajemen Proyek. Jakarta: Erlangga Stein.1967.Apartemen,www.ml.scribd.com/doc/

59215188/tugas -apartemen, diakses Juni 2012 Thuesen dan Fabrycky 2002. Ekonomi Teknik,
<http://www.

scribd. com/ doc/7162479/Gagukesha-Ekonomi-Teknik, diakses Juni 2012

UURS Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Pengertian

Apartemen.

24