BAB III

TINJAUAN KHUSUS PROYEK

3.1 Penyelenggara Proyek

Proyek VERDE II Condominiums merupakan sebuah proyek hunian vertikal yang
berfungsi sebagai condominiums yang berada di Kuningan Karet, Jakarta Selatan.
PT. VERDE PERMAI memilih PT. TOTAL BANGUN PERSADA untuk menjadi
Kontraktor Utama dan pelaksana pada proyek tersebut. Pada proyek tersebut Main
Kontraktor membagi beberapa divisi dalam mengelola proyek yaitu:
A. Sub Kontraktor:
1. Kontraktor Pondasi
2. Kontraktor Genset
3. Kontraktor STP
4. Kontraktor Plumbing
5. Kontraktor Lift
B. Konsultan Arsitektur
C. Konsultan Struktur
D. Konsultan ME
E. Quantity Surveyor

3.2 Data Proyek

Data proyek terbagi atas data umum proyek yang berisi tentang letak atau lokasi
proyek secara umum dan data teknis proyek yang berisi tentang data-data yang
berkaitan dengan penyelenggaraan proyek yang di amati.

Page | 16
Proyek pembangunan apartemen Verde II Condominiums terletak di daerah yang
strategis. Secara geografis lokasi proyek dibatasi oleh :
Utara : Kali Cideng
Selatan : River Walk U/C
Barat : Verde I
Timur : Kali Cideng

MENTENG

MAMPANG
Gambar 3.1 Peta lokasi Proyek Verde II Condominiums
Sumber : Data Proyek 2019

Page | 17
Tabel 3.1 Foto Pengarahan dan Site Office

Pengarahan / instruksi sebelum memulai

pekerjaan

Pengarahan / instruksi sebelum memulai

pekerjaan

Foto Site Office Kontraktor bagian drafter

Sumber : Data Lapangan 2019

Page | 18
 Gambar 3.2 Site Plan
Sumber : Data Proyek 2019

Page | 19
Gambar 3.3 Tampak Tower East yang di amati Proyek Verde II Condominiums
Sumber : Data Proyek 2019

Page | 20
Gambar 3.4 Denah Tower East yang di amati Proyek Verde II Condominiums
Sumber : Data Proyek 2019

Page | 21
Gambar 3.5 Tampak Tower East yang di amati Proyek Verde II Condominiums
Sumber : Data Proyek 2019

Page | 22
 Gambar 3.6 Visualisasi 3D Proyek Verde II Condominiums
Sumber : Data Proyek 2019

A. Nama Proyek : VERDE II Condominium

B. Lokasi proyek : Jl. Kuningan Mulia No.9C, RT.4/RW.1, Karet,
Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan
C. Pemberi Tugas : PT. Verde Permai
D. Main Kontraktor : PT. Total Bangun Persada
Sub Kontraktor
Kontraktor Pondasi : PT. PP Alkon
Kontraktor Genset : PT. BME
Kontraktor STP : PT. RAMCOMAS
Kontraktor Plumbing : PT. INDOJAYA SUKSES MAKMUR
Kontraktor Lift : PT. HITACHI ASIA INDONESIA
E. Konsultan Arsitektur : PT. Johnson Fain & PT. Pandega Desain Weharima
F. Konsultan Strukur : PT. WHL Consultant

Page | 23
 G. Konsultan M/E : PT. Hantaran Prima Mandiri
H. Quantity Surveyor : PT. Langdon & SEAH Indonesia

3.2.1 Data Teknis Proyek

A. Jenis Bangunan : High Rise Building
B. Jumlah Tower : 2 (dua)
C. Jumlah Lantai : 34 lantai + LMR
D. Jumlah Basement : 4 (empat)
E. Luas Tanah : ± 9,036 m2
F. Luas Lahan Tower East : ± 37.644 m2
G. Luas Bangunan : ± 99.484 m2
H. Luas Basement 1 : ± 6.405 m2
I. Luas Basement 2 : ± 6.285 m2
J. Luas Basement 3 : ± 5.804 m2
K. Luas Basement 4 : ± 6.286 m2

Page | 24
 Tabel 3.2 Fungsi Bangunan Kondominiums
Sumber : Data Proyek 2019
LANTAI FUNGSI
Fan Room, Clean Water Tank, Raw
Basement 4 Water Tank, Pump Room, Waste
Treatment Plant, Bak
Penampungan Air Limbah, Parking
Slot
Fan Room, Parking Slot, Clean
Basement 3 Water Tank, Raw Water Tank
Fan Room, Engineering Workshop,
Basement 2
Parking Slot,
Fan room, Genset
Room,Transformer, Control Room,
LVMSB 1, MVMSB, LVMSB 2,
Driver Area, Canteen, Building
Basement 1 Management, Parking Slot, Wet &
Dry Bin Cleaner, Fire Tank Room,
Treatment Room, Pump Room,
Pump Room Swimming Pool, Pump
Room Water Sclupture,
Jogging Path, Sauna, Gym Room,
Playground, Gentlemen Parlour,
Game Room, Dining Deck, Mail
Lantai Dasar Room, Screening Room, Function
Room, Library, Business Centre,
Private Dining, Fire Control Room,
Meeting Room, Garden

Page | 25
 Lantai 2 – 19 (Tipikal) Unit Apartemen

Lantai 20 Refugee Floor

Lantai 21-34 (Tipikal) Unit Apartemen

Lantai Atap Crown,LMR,Rooftank

3.3 Perjanjian Kontrak

Sebelum adanya perjanjian kontrak, pihak pemberi pekerjaan (pihak I) melakukan
kegiatan yang bertujuan untuk menunjuk Kontraktor sebagai pelaksanan atau sejumlah
kontraktor sebagai sub-kontraktor yang melaksanakan konstruksi di lapangan. Adapun
beberapa tahap yang dilaksanakan, yaitu :

A. Tahap perencanaan (planning)

1. Study Kelayakan (Feasibility Study)

2. Tahap Penjelasan (Briefing)

B. Tahap perancangan (design)

1. Pra Rancangan (Preliminary Design)

2. Pengembangan Rancangan (Design Development)

3. Desain Akhir Dan Penyiapan Dokumen Pelaksanaan (Final Design &

Construction Document)

C. Tahap pengadaan/pelelangan (tender)

1. Prakualifikasi

2. Dokumen Kontrak

Page | 26
 D. Tahap pelaksanaan (construction)

Merencanakan, mengkoordinasikan, dan mengendalikan semua operasional di

lapangan.
Perjanjian kontrak pada proyek Verde II Condominiums bersifat privacy,
sehingga hanya nilai kontrak yang dapat diketahui yaitu : ± Rp 1,374,814,356,059,-
Nilai Kontrak itu sendiri adalah nilai pekerjaan yang dikerjakan oleh pihak pemborong
berdasarkan surat perjanjian, surat perintah kerja antara pihak pemberi pekerjaan
(pihak I) dengan penerima pekerjaan (pihak II) dalam jangka waktu tertentu dan jumlah
biaya tertentu.

3.3.1 Data Administrasi Proyek

A. Nama Proyek : Verde II Condominiums

B. Lokasi Proyek : Jl. Kuningan Mulia No.9C, RT.4/RW.1, Karet,
Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan
C. Kode Proyek : -
D. Fungsi Bangunan : Kondominium
E. Nilai Kontrak : ± Rp 1,374,814,356,059,- (Incl. PPn)
F. Masa Konstruksi :23 Juli 2016 – 27 Juni 2018 (577 days)
G. Jenis Kontrak :Lump Sum Fixed Price
H. Cara Pembayaran :Bulanan
I. Paket Pekerjaan :Struktur, Arsitektur dan MEP

3.3.2 Daftar Pekerjaan

Berikut ini adalah daftar pekerjaan yang ada di proyek apartemen Verde II
Condominiums, diantaranya adalah :
A. Pekerjaan Persiapan
B. Pekerjaan Struktur

Page | 27
 C. Pekerjaan Arsitektur
D. Pekerjaan MEP

3.4 Organisasi Proyek

Organisasi Proyek adalah suatu kegiatan gabungan beberapa unsur pelaksanaan
pada suatu proyek yang saling berhubungan erat dalam melakukan kegiatan-
kegiatannya. Dalam berbagai bidang pekerjaan, struktur organisasi merupakan suatu
kelengkapan yang sangat penting, sama halnya dengan pekerjaaan yang berhubungan
dengan pembangunan konstruksi. Struktur organisasi ini sangat diperlukan guna
menjamin kelancaran dan kesuksesan dari pembangunan suatu proyek. Struktur
organisasi juga merupakan bagian dari manajemen atau pengelolaan suatu proyek,
dimana manajemen itu sendiri adalah suatu cara pengelolaan suatu kegiatan yang
mempunyai tujuan tertentu. Didalam manajemen unsur-unsur yang terkait antara lain :
A. Planning, yaitu perencanaan sebelum dilaksanakan suatu program.
B. Organization, yaitu pengorganisasian suatu proyek, dimana pembuatan
struktur organisasi dan jenis type organisasi yang tepat termasuk dalam
tahap ini.
C. Recruiting, yaitu pelaksanaan masing-masing tahap kegiatan proyek.
D. Controlling, yaitu pengendalian yang baik berupa pengendalian mutu hasil
pekerjaan dan pengendalian biaya yang dikeluarkan.
Secara umum, pihak-pihak yang terlibat didalam pembangunan suatu proyek adalah
sebagai berikut:
A. Pemberi Tugas/ owner
B. Konsultan Perencana
C. Konsultan Pengawas
D. Kontraktor
E. Pelaksana
F. Manager Proyek
G. Pekerja

Page | 28
Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam proyek pembangunan Verde II Condominium
adalah sebagai berikut :
A. Pemberi tugas atau pemilik proyek (owner)
Pemberi tugas adalah yang memberikan tugas kepada pihak perencana untuk
mendesain suatu proyek yang diinginkan. Pihak pemberi tugas atau owner pada
proyek ini adalah : PT VERDE PERMAI
Pemilik mempunyai suatu keinginan untuk membangun serta merealisasikan dengan
penyampaian kepada ahli untuk melakukan langkah perencanaan yang dikehendaki
beserta perkiraan biaya yang diinginkan.
Tugas dan Wewenang Owner :
1. Menyediakan dana untuk pembangunan proyek dan mengusahakan dengan
perhitungan yang sesuai dengan hasil dan mutu bangunan sebaik-baiknya
sesuai keinginan.
2. Memilih dan menunjuk konsultan dan kontraktor (bila dibutuhkan) serta
berhak memberikan instruksi atau masukan dan menghentikan kontrak
kerja apabila konsultan dan kontraktor menyimpang dari kesepakatan kerja
yang telah ditentukan bersama.
3. Menempatkan seorang pengawas ahli sebagai wakilnya untuk mengawasi
segalah hal yang menyangkut pelaksanaan proyek.
B. Konsultan Perencana
Tim atau perorangan yang diberi tugas untuk mendesain tugas yang diberikan
oleh owner. Pada perencana ini yang bertugas sebagai perencana adalah : PT. WHL
CONSULTANS, PT. PANDEGA DESAIN WEHARIMAN & JOHNSON FAIN.

C. Konsultan Pengawas
Pada bagian pengawas lapangan diberi tanggung jawab untuk mengawasi kerja
para pekerja dan bertanggung jawab dalam pelaksanaan di lapangan. Pengawas pada
bangunan ini bertanggung jawab pada pengerjaan konstruksi, utilitas dan pengerjaan

Page | 29
yang lainnya. Pengawas Lapangan pada kegiatan ini adalah PT LANGDON & SEAH
INDONESIA

D. Kontraktor
Kontraktor merupakan perusahaan atau badan hukum yang telah memenuhi
persyaratan administrasi sesuai dengan ketentuan yang telah disiapkan oleh Pemerintah
Repulik Indonesia yang ditunjuk oleh pemberi tugas untuk melaksanakan pekerjaan sesuai
dengan gambar kerja, peraturan dan syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh perencana. Dalam
proyek ini yang ditunjuk sebagai kontraktor adalah PT. TOTAL BANGUN PERSADA.

E. .Manager Proyek
Kegiatan manager proyek antara lain bersama dengan hubungan
luar/pemasaran meletakan dasar-dasar hubungan dengan pemilik proyek, ikut
memberikan masukan dalam menyiapkan dokumen usulan lelang, sedangkan dalam
pelaksanaannya :
1. Ikut serta/memimpin negoisasi kontrak kerja dengan pihak pemilik proyek
2. Menyiapkan organisasi tim inti proyek
3. Mengidentifikasikan negoisasi dengan departemen
4. Meninjau kembali standar prosedur kerja luar maupun ke dalam
5. Mengadakan rapat pemula
6. Memimpin kegiatan garis besar perencanaan dan meletakan dasar sistem
pengawasan dan pengendalian.
7. Mengikuti, mengawasi dan memberi petunjuk kegiatan enginering,
pembelian, start-up, melakukan koordinasi dengan departemen terkait.
8. Mengajukan pembayaran bagi pekerjaan-pekerjaan yang telah selesai.
9. Memimpin dalam pembuatan laporan berkala.

Page | 30