BAB II

TINJAUAN UMUM PROYEK

2.1 Latar Belakang Proyek

Pengertian proyek secara umum adalah merupakan sebuah kegiatan pekerjaan yang
dilaksanakan atas dasar permintaan dari seorang pebisnis atau pemilik pekerjaan yang
ingin mencapai suatu tujuan tertentu dan dilaksanakan oleh pelaksana pekerjaan sesuai
dengan keinginan dari pada pebisnis atau pemilik proyek dan spesifikasi yang ada.
Dalam pelaksanaan proyek pemilik proyek dan pelaksana proyek memiliki hak yang
diterima dan kewajiban yang harus dilaksanakan sesuai dengan batasan waktu yang
telah disetujui bersama antar pemilik proyek dan pelaksana proyek.

Di Jakarta era modern ini kebutuhan akan hunian yang baik dan strategis sangat
sulit ditemukan terlebih di daerah yang dekat dengan kawasan perkantoran, selain itu
juga hunian yang memiliki akses mudah juga menjadi pilihan beberapa orang di Jakarta
maka dari itu proyek pembangunan VERDE II Condominiums ini merupakan hasil
solusi dari beberapa masalah tersebut seperti hunian yang baik dengan fasilitas
pendukungnya, dekat dengan kawasan perkantoran, akses mudah dan letaknya yang
strategis, sumber daya manusia semakin meningkat dari sektor apapun tak terkecuali
dari bidang arsitektur. Kebutuhan akan hunian di daerah urban semakin meningkat.
Oleh sebab itu arsitek dituntut untuk dapat mengisi sektor ini. Adapun hal-hal yang
harus dikuasai seorang arsitek profesional adalah ilmu dalam pengaplikasian langsung
di lapangan secara profesional.
Bidang arsitektur jika dikaji sangatlah luas, mulai dari lanskap, desain bangunan,
interior bangunan, eksterior bangunan atau yang sering disebut juga dengan Finishing
Fasad. Finishing Fasad adalah suatu teknik atau tahap terakhir dalam pekerjaan

Page | 6
bangunan yang bertujuan agar tampilan fisik suatu bangunan akan terlihat menarik dan
indah.

2.2 Struktur Organisasi Perusahaan

Struktur organisasi proyek adalah sarana dalam pencapaian tujuan dengan
mengatur dan mengorganisasi sumber daya, tenaga kerja, material, peralatan dan modal
secara efektif dan efisien dengan menerapkan sistem manajemen sesuai kebutuhan
proyek. Meningkatkan efektifitas dari sebuah proyek merupakan sasaran utama untuk
mencapai hasil pekerjaan yang maksimal. Hal ini dapat dicapai jika dalam suatu proyek
pembangunan memiliki suatu struktur organisasi yang terencana dan tersusun dengan
baik dan masing-masing unsur yang terlibat didalamnya selain menjalankan tugasnya
masing-masing juga memiliki keterkaitan satu dengan lainnya sebagai suatu tim.
Pihak-pihak yang terlibat adalah sebagai berikut :

Page | 7
Page | 8
Gambar 2.1 Struktur Organisasi PT TOTAL BANGUN PERSADA
Sumber : http://www.totalbp.com/information/128/organization-structure/id
2.3 Hubungan Kerja Proyek
Dalam sebuah proyek perlu dijalin hubungan kerja yang baik. Hubungan
kerja adalah hubungan antara pihak-pihak yang mempunyai tanggung jawab
terhadap pelaksanaan dan wewenang untuk menjamin kelancaran jalannya proyek,
sehingga proyek dapat selesai tepat pada waktunya. Pengerjaan suatu
pembangunan diharuskan untuk berpedoman pada suatu ketentuan-ketentuan dan
peraturan-peraturan yang telah dibuat berdasarkan peraturan pemerintah. Secara
garis besar, pola hubungan kerja, diatur sebagai berikut :
1. Hubungan kerja pemberi tugas dengan konsultan perencana,
A. Ikatan : Kontrak
B. Perencana menyerahkan jasa/karya perencanaan kepada pemberi tugas.
C. Pemberi tugas memberikan biaya perencanaan kepada perencana
2. Hubungan kerja pemberi tugas dengan kontraktor,
A. Ikatan : Kontrak
B. Kontraktor menyerahkan hasil pekerjaan kepada pemberi tugas
C. Pemberi tugas menyerahkan biaya pelaksanaan pekerjaan kepada
kontraktor.
3. Hubungan kerja perencana dengan kontraktor
A. Ikatan : Peraturan pelaksanaan
B. Pengawas mengawasi pelaksanaan kepada kontraktor
C. Kontraktor merealisasikan peraturan pelaksanaan kepada pengawas.
Bagan hubungan kerja proyek pembangunan apartemen Verde II Condominiums
dapat dilihat dari bagan berikut :

Page | 9
 Gambar 2.2 Hubungan Kerja Antara Owner dengan MK, Kontraktor dan
Konsultan Perencana
Sumber : Data Proyek 2019

2.4 Pihak – pihak pengelola proyek

Pihak-pihak pengelola proyek merupakan organisasi dan tugas masing-masing
yang terlibat di dalam di suatu proyek, mulai dari pemilik proyek hingga kontaktor
yang menangani proyek tersebut.
2.4.1 Pihak yang terlibat dalam proyek
Pihak – pihak yang terlibat dalam pengelolaan proyek Verde II Condominiums
antara lain :
1. Pemilik Proyek : PT. VERDE PERMAI
2. Konsultan Perencana
A. Konsultan Struktur : PT. WHL CONSULTANS
B. Konsultan Arsitek : PT. PANDEGA DESAIN WEHARIMAN

Page | 10

C. Konsultan M/E
3. Manajemen Konstruksi
4. Kontraktor Utama
& JOHNSON FAIN
: PT. HANTARAN PRIMA MANDIRI
(HPM)
: TURNER CONSTRUCTION COMPANY
: PT. TOTAL BANGUN PERSADA

2.4.2 Tugas dan Kewajiban Pengelola Proyek

Adapun tugas dan kewajiban yang harus dilakukan oleh pihak – pihak
pengelola proyek, antara lain :

1. Pemilik Proyek
Pemilik proyek adalah orang/badan yang memiliki proyek dan
memberikan pekerjaan atau menyuruh memberikan pekerjaan kepada pihak
penyedia jasa dan yang membayar biaya pekerjaan tersebut. Pengguna jasa
dapat berupa perseorangan, badan/lembaga/instansi pemerintah maupun
swasta.
Hak dan kewajiban pemilik proyek :
A. Menunjuk penyedia jasa (konsultan dan kontraktor),
B. Meminta laporan secara periodik mengenai pelaksanaan pekerjaan
yang telah dilakukan oleh penyedia jasa,
C. Memberikan fasilitas baik berupa sarana dan prasarana yang
dibutuhkan oleh pihak penyedia jasa untuk kelancaran pekerjaan,
D. Menyediakan lahan untuk tempat pelaksanaan pekerjaan,
E. Menyediakan dana dan kemudian membayar kepada pihak penyedia
jasa sejumlah biaya yang diperlukan untuk mewujudkan sebuah
bangunan,
F. Ikut mengawasi jalannya pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan
dengan cara menempatkan atau menunjuk suatu badan atau orang
untuk bertindak atas nama pemilik,

Page | 11
 G. Mengurus dan meyelesaikan izin-izin maupun syarat-syarat yang
harus dipenuhi kepada instansi-instansi terkait dengan pembangunan
proyek, misalnya pengurusan surat Izin Mendirikan Bangunan,
H. Menerima dan mengesahkan pekerjaan yang telah selesai
dilaksanakan oleh penyedia jasa jika produknya telah sesuai dengan
apa yang dikehendaki.
Sumber: (http://e-journal.uajy.ac.id/3185/3/2TS10563.pdf)

2. Konsultan Perencana
Konsultan perencana adalah orang/badan yang membuat perencanaan
bangunan secara lengkap baik bidang arsitktur, sipil, dan bidang lain yang
melekat erat membentuk sebuah sistem bangunan. Konsultan perencana dapat
berupa perseorangan/perseorangan berbadan hukum / badan hukum yang
bergerak dalam bidang perencanaan pekerjaan bangunan.
Hak dan kewajiban Konsultan Perencana :
1. Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari gambar rencana,
rencana kerja, syarat-syarat, hitungan struktur, dan rencana anggaran
biaya.
2. Memberikan usulan serta pertimbangan kepada pengguna jasa dan pihak
kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan.
3. Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal –
hal yang kurang jelas dalam gambar rencana, rencana kerja dan syarat-
syarat.
4. Membuat gambar revisi bila terjadi perubahan perencanaan.
5. Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek.

Page | 12
3. Manajemen Konstruksi
Manajemen Proyek konstruksi adalah proses penerapan fungsi fungsi
manajemen (pelaksanaan, penerapan dan pengawasan) dalam pekerjaan
konstruksi dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan
efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal. Hak dan kewajiban
Manajemen Konstruksi :
1. Bertanggung jawab kepada pemilik proyek,
2. Bertanggung jawab atas tercapainya pelaksanaan proyek sesuai
standar kualitas yang diminta oleh pemilik,
3. Meninjau sistem struktur dan evaluasi metoda konstruksi tahap demi
tahap,
4. Memeriksa dan mengawasi pelaksanaan kontrol kualitas mulai dari
pengadaan material hingga aplikasinya di lapangan.
5. Menerima dan menolak material atau peralatan yang didatangkan
pelaksana jika tidak sesuai dengan yang direncanakan.
6. Melakukan perubahan perubahan pekerjaan dengan menerbitkan
berita acara perubahan (site instruction) atas ijin owner.
Sumber: (https://karniadewi.wordpress.com/2013/03/11/manajemen-konstruksi/)

4. Kontraktor Utama
Kontraktor adalah orang/badan yang menerima pekerjaan dan
menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai biaya yang telah
ditetapkan berasarkan gambar rencana dan peraturan serta syarat- syarat
yang ditetapkan. Kontraktor dapat berupa perusahaan perseorangan yang
berbadan hukum atau sebuah badan hukum yang bergerak dalam bidang
pelaksanaan pekerjaan.
Hak dan kewajiban Kontraktor antara lain :

Page | 13
A. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar rencana peraturan, dan
syarat-syarat, risalah penjelasan pekerjaan dan syarat-syarat tambahan
yang telah ditetapkan oleh pengguna jasa.
B. Membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan oleh konsultan
pengawas sebagai wakil dari pengguna jasa.
C. Menyediakan alat keselamatan kerja seperti yang diwajibkan dalam
peraturan untuk menjaga keselamatan pekerja dan masyarakat.
D. Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan harian, mingguan
dan bulanan.
E. Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang telah
diselesaikannya sesuai dengan ketetapan yang berlaku.
Sumber: (http://e-journal.uajy.ac.id/3185/3/2TS10563.pdf)

Page | 14
 Pemilik Proyek

PT. VERDE PERMAI

Manajemen Konstruksi

TURNER
CONSTRUCTION
COMPANY
Konsultan Struktur (USA) Kontraktor
PT.WHL CONSULTANS PT. TOTAL BANGUN
PERSADA

Konsultan Arsitek
Sub Kontraktor
PT. PANDEGA DESAIN
WEHARIMAN &
JOHNSON FAIN

Konsultan ME
PT. HANTARAN PRIMA
MANDIRI

T
: Garis Koordinasi
E
: Garis Instruksi
K
Gambar 2.3 Skema Hubungan & Bentuk Organisasi Proyek
N
Sumber : Data Proyek 2019
I
K Page | 15