PDF

Ir.
Hutrema Arif
CARA MUDAH
MEMAHAMI BUSINESS
PLAN
Penerbit
Grasindo
CARA MUDAH MEMAHAMI BUSINESS PLAN
Oleh: Ir Hutrema Arif
Copyright © 2010 by Hutrema Arif
Penerbit
Grasindo
Desain Sampul:
(Nama Disainer pembuat sampul)
Diterbitkan melalui:
www.nulisbuku.com
2
Kata Pengantar
Studi kelayakan sangat diperlukan oleh banyak

kalangan, khususnya terutama bagi para investor
yang selaku pemrakarsa, bank selaku pemberi kredit,
dan pemerintah yang memberikan fasilitas tata
peraturan hukum dan perundang-undangan, yang
tentunya kepentingan semuanya itu berbeda satu
sama lainya. Investor berkepentingan dalam rangka
untuk mengetahui tingkat keuntungan dari investasi,
bank berkepentingan untuk mengetahui tingkat
keamanan kredit yang diberikan dan kelancaran
pengembaliannya, pemerintah lebih menitik-beratkan
manfaat dari investasi tersebut secara makro baik
bagi perekonomian, pemerataan kesempatan kerja,
dll.
Mengingat bahwa kondisi yang akan datang dipenuhi

dengan ketidakpastian, maka diperlukan
pertimbangan-pertimbangan tertentu karena didalam
studi kelayakan terdapat berbagai aspek yang harus
dikaji dan diteliti kelayakanya sehingga hasil
daripada studi tersebut digunakan untuk memutuskan
apakah sebaiknya proyek atau bisnis layak dikerjakan
atau ditunda atau bahkan dibatalkan. Hal tersebut
diatas adalah menunjukan bahwa dalam studi
kelayakan akan melibatkan banyak tim dari berbagai
ahli yang sesuai dengan bidang atau aspek masing-
3
masing seperti ekonom, hukum, psikolog, akuntan,
perekayasa teknologi dan lain sebagainya.
Dan studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi
dua bagian yang berdasarkan pada orientasi yang
diharapkan oleh suatu perusahaan yaitu berdasarkan
orientasi laba, yang dimaksud adalah studi yang
menitik-beratkan pada keuntungan yang secara
ekonomis, dan orientasi tidak pada laba (social), yang
dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan suatu
proyek tersebut bisa dijalankan dan dilaksanakan
tanpa memikirkan nilai atau keuntungan ekonomis.
Sebagai seorang konsultan penulis sering berhadapan
dengan banyak pemilik perusahaan, direktur dan
manajer. Di dalam melakukan tugas penyusunan
studi kelayakan sering kita bertemu dengan klien
yang tidak memahami tujuan dari studi tersebut,
sehingga kadang-kadang harus menjelaskan semua
yang ada dalam laporan tersebut dari awal sampai
akhir. Berlatar belakang itulah penulis berkeinginan
menyusun buku ini sebagai pengantar bagi para pihak
untuk mengerti apa yang dibuat oleh konsultan.
Selain itu buku ini juga bermanfaat bagi para
membaca yang tertarik untuk menyusun studi
kelayakan suatu proyek.
Secara umum kemampuan dalam menyusun studi
kelayakan terutama pada aspek keuangan dapat
dijadikan bekal yang baik untuk kelangsungan karir
dan profesi tertentu khususnya konsultan keuangan..
4
Harapan penulis agar buku ini bermanfaat dan
memberikan informasi bagi pembaca yang ingin
mempelajari lebih lanjut tentang Studi Kelayakan.
Saran dan kritik dari pembaca , penulis harapkan
untuk perbaikannya dimasa yang akan datang.
Jakarta, Oktober 2008

Penulis
5
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI
Kata Pengantar
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Tujuan Penyusunan .....................................................

1.2 Metode Penyusunan Studi Kelayakan .........................
1.3 Ruang Lingkup Pembahasan Laporan
Studi Kelayakan ............................................................
1.4 Ruang Lingkup Buku Ini ...........................................
BAB II RENCANA INVESTASI
2.1 Pengertian Investasi ....................................................

2.2 Sumber Pendanaan Investasi ........................................
6
BAB III ASPEK PRODUKSI
3.1 Pengertian Produksi ...................................................

3.2 Kapasitas Produksi .....................................................
3.3 Proses Produksi ..........................................................
BAB IV PERHITUNGAN HPP
4.1 Pengertian Biaya Produksi .........................................

4.2 Biaya Bahan Baku ........................................................
4.3 Biaya Tenaga Kerja ......................................................
4.4 Biaya Overhead Pabrik ...............................................
4.5 Perhitungan Harga Pokok Produksi ............................
4.6 HPP dalam penyusunan Studi Kelayakan .....................
4.7 Fungsi Perhitungan HPP .............................................
BAB V MENGHITUNG RUGI LABA
5.1 Pengertian Rugi Laba ..................................................

5.2 Cara Menghitung Rugi Laba .......................................
5.3 Pajak Perusahaan ........................................................
5.4 Laba Rugi Bersih ........................................................
7
BAB VI MEMAHAMI ARUS KAS
6.1 Pengertian Arus Kas ....................................................

6.2 Item – item Arus Kas ..................................................
BAB VII ANALISA KELAYAKAN PROYEK
7.1 Pengertian Analisa Kelayakan Proyek ........................

7.2 Cara Menghitung Analisa Kelayakan
Proyek ..................................................................................
Lampiran Contoh Perhitungan Analisa

Kelayakan Proyek
8
Bab 1
PENDAHULUAN
Para manager dan direktur sering kali apabila ingin

mengajukan kredit ke pihak bank, selalu
dimintakan kepada pihak perusahaan agar
mengajukan business plan perusahaan. Terlebih
dahlu Pihak perusahaan dalam hal ini seringkali
tidak mempunyai tenaga ahli untuk menyusun
tersebut. Maka biasanya pihak bank mengusulkan
agar menunjuk konsultan untuk membantu menyusun
business pan yang dimaksud.
Mungkin untuk masalah yang pertama, dapat
diselesaikan dengan menunjuk konsultan yang dapat
dimintakan oleh bank. Kesulitan baru timbul adalah
bagaimana cara memahami isi dari laporan
konsultan tersebut. Buku ini bermaksud membantu
para manager dan direktur untuk memahami laporan
yang dimaksud dengan tahapan-tahapan yang akan
diuraikan pada bab-bab berikut.
9
1.1 Tujuan Penyusunan
Penyusunan studi kelayakan atau business plann

bertujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan dari
rencana pembangunan suatu proyek yang
direncanakan.
Untuk mendukung akurasi perhitungan tingkat

kelayakan proyek, studi kelayakan biasanya
menyajikan berbagai aspek dan penganalisaan yang
meliputi aspek yuridis, aspek teknis, aspek
pemasaran, aspek organisasi dan manajemen,
tinjauan dampak lingkungan, aspek keuangan, dan
analisa risiko. Selain itu, studi kelayakan diharapkan
dapat menjadi informasi awal bagi investor maupun
para kreditur dalam melaksanakan pertimbangan dan
penilaian lebih lanjut yang mendalam tentang
berbagai hal sebagai dasar pengambilan keputusan
tentang pembiayaan rencana investasi.
Hasil studi kelayakan diharapkan juga merupakan

salah satu pegangan yang penting bagi para pengelola
10
perusahaan atau manajemen untuk menerapkan
kebijaksanaan dalam perencanaan perusahaan, serta
untuk mengambil keputusan dan teknis pelaksanaan
di kemudian hari, sehingga diharapkan pelaksanaan
rencana pembangunan sesuai dengan yang
direncanakan.
1.2 Metode Penyusunan Studi Kelayakan
Penyusunan studi kelayakan dilakukan dengan

melalui beberapa tahapan evaluasi dan kajian yang
meliputi pengumpulan data dan penyusunan laporan.
Data yang dikumpulkan meliputi data yang
bersumber dari perusahaan sebagai data prime seperti
laporan keuangan perusahaan sedangkan data
sekunder meliputi data tentang prospek pemasaran
dan kebijaksanaan pemerintah serta informasi atau
publikasi lain yang terkait.
Pengumpulan data yang dilakukan dengan melakukan

peninjauan lokasi, wawancara, diskusi, dan
penelaahan literature.
11
Pendekatan yang digunakan dalam menyusun studi
kelayakan dibagi menjadi 3 metode. Antara metode
yang satu dihubungkan dengan metode yang lain,
sehingga dihasilkan suatu studi yang komprehensip.
• Pengumpulan dan Pengkajian Data.

Data ini diperoleh secara langsung dari
wawancara ( Interview ) dengan berbagai pihak,
antara lain dengan pihak manajemen, demikian
juga data penting lainnya yang diberikan oleh
perusahaan. yang menyangkut masalah teknis
maupun yuridis dan laporan keuangan intern
perusahaan.
• Studi Kepustakaan
Buku-buku perpustakaan termasuk majalah,
literartur, brosur yang mendukung dalam
penyusunan studi kelayakan ini, menyangkut
tentang pola manajemen yang akan diterapkan.
• Pengamatan Lapangan
Untuk lebih meyakinkan data dan informasi yang
diperoleh tersebut dilakukan peninjauan dan
12
pengamatan langsung ke lokasi dan daerah
sekitarnya.
1.3 Sistematika Pembahasan
Sistematika pembahasan dalam studi kelayakan

biasanya adalah sebagai berikut :
1. Pendahuluan
Dalam bab ini akan diuraikan mengenai latar

belakang, tujuan penyusunan studi kelayakan, metode
yang digunakan dan sistematika pembahasan.
2. Aspek Yuridis
Dalam aspek ini ditelaah mengenai status yuridis

perusahaan, bidang usaha, permodalan, para
pemegang saham, komisaris dan direksi serta izin-
izin yang telah dimiliki oleh perusahaan sampai saat
ini.
13
3. Aspek Teknis t
Dalam aspek ini akan dibahas mengenai kondisi

proyek tersebut saat ini (misalnya kondisi kebun
kelapa sawi)t, rencana pembangunan atau
pengembangan, pelaksanaan pembangunan, target
produksi, dan pembangunan lainnya.
4. Aspek Teknis
Dalam aspek ini dibahas mengenai rencana

pembangunan pabrik, proses produksi, , bahan baku,
dan analisis kebutuhan bahan baku serta pabrik
pengolahan yang telah beroperasi di sekitar proyek.
5. Aspek Pasar
Dalam aspek ini ditelaah mengenai evaluasi meliputi

perkembangan pasar produk yang dihasilkan, harga
jual, serta strategi pemasaran yang digunakan
perusahaan.
14
6. Aspek Organisasi dan Manajemen
Dalam aspek ini ditelaah mengenai struktur

organisasi, pembagian tugas dan tanggung jawab, dan
para pengurus perusahaan.
7. Tinjauan Dampak Lingkungan
Dalam aspek ini akan ditinjau mengenai dampak

positif dan negatif yang timbul dari kegiatan
pembangunan pabrik tersebut serta dampak sosial
ekonomi terhadap penduduk sekitar pada khususnya
maupun negara pada umumnya
8. Aspek Keuangan
Dalam aspek ini ditelaah mengenai pembiayaan

proyek, kajian biaya investasi, sumber pembiayaan,
asumsi-asumsi, proyeksi arus kas, proyeksi laba rugi,
proyeksi neraca, analisa kelayakan proyek, dan
analisa sensitivitas.
15
9. Analisa Risiko
Untuk mengetahui sejauh mana risiko yang dihadapi

perusahaan, yang meliputi resiko internal maupun
risiko eksternal dalam operasional perusahaan.
10. Kesimpulan dan Saran
Setelah mengadakan pembahasan seperti tersebut

diatas, terutama mengenai perhitungan analisa dan
evaluasi mengenai aspek keuangan, maka akan
dikemukakan pendapat mengenai kelayakan dari
pembangunan pabrik atau proyek yang dimaksud..
16
Bab 2
Rencana investasi
2.1 Pengertian Investasi
Berdasarkan teori ekonomi, investasi berarti

pembelian (dan berarti juga produksi) dari
kapital/modal barang-barang yang tidak dikonsumsi
tetapi digunakan untuk produksi yang akan datang
(barang produksi). Contoh termasuk membangun rel
kereta api, atau suatu pabrik, pembukaan lahan, atau
seseorang sekolah di universitas. Untuk lebih
jelasnya, investasi juga adalah suatu komponen dari
17
PDB dengan rumus PDB = C + I + G + (X-M).
Fungsi investasi pada aspek tersebut dibagi pada
investasi non-residential (seperti pabrik, mesin, dll)
dan investasi residential (rumah baru). Investasi
adalah suatu fungsi pendapatan dan tingkat bunga,
dilihat dengan kaitannya I= (Y,i). Suatu pertambahan
pada pendapatan akan mendorong investasi yang
lebih besar, dimana tingkat bunga yang lebih tinggi
akan menurunkan minat untuk investasi sebagaimana
hal tersebut akan lebih mahal dibandingkan dengan
meminjam uang. Walaupun jika suatu perusahaan
lain memilih untuk menggunakan dananya sendiri
untuk investasi, tingkat bunga menunjukkan suatu
biaya kesempatan dari investasi dana tersebut
daripada meminjamkan untuk mendapatkan bunga.
Setiap investor yang akan membelanjakan uangnya,

akan selalu merencanakan terlebih dahulu apa yang
akan diproduksinya, berapa biaya yang harus dia
keluarkan dan berapa hasil yang akan dia peroleh.
18
Tahap pertama memahami studi kelayakan atau
business plan adalah Total Investasi yang
dibutuhkan. Rincian biaya investasi ini perlu
diketahui untuk mengetahui kewajaran masing-
masing item biaya investasi. Yang termasuk biaya
investasi adalah :
1. Tanah
2. Bangunan
3. Mesin-mesin Pabrik
4. Sarana prasarana
5. Kendaraan
6. Pra Operasi
Memang rincian investasi ini akan beragam sesuai

dengan kompleksitas sebuah proyek. Total dari nilai
investasi ini menjadi titik tolak dari kewajaran
sebuah investasi. Selain itu nilai investasi ini juga
menggambar kelayakan investasi yang kita
rencanakan. Apabila nilai investasi ini lebih besar
dibandingkan dengan proyek sejenis dengan asumsi
19
kapasitas dan hal-hal yang mempengaruhi nilai
pendapatan sama, maka hal ini perlu dicermati.
Tanah
Tanah yang dimaksud disini adalah nilai perolehan
tanah. Sebagian besar proyek-proyek yang bersifat
jangka panjang biasanya memerlukan tanah. Seperti
perkebunan, pabrik-pabrik , jalan toll dan sebagainya.
Perolehan tanah dapat diperoleh dari pemerintah atau

pembebasan dari masyarakat. Investasi perkebunan
biasanya perolehan tanahnya berasal dari
pemerintah. Sedangkan untuk dengan luas lebih
kecil maka biasanya diperoleh dari pembebasan dari
masyarakat.
Surat bukti kepemilikan tanah untuk perkebunan

biasanya adalah Hak Guna Usaha ( HGU), sedangkan
untuk pabrik atau industry menengah berupa Hak
Guna Bangunan (HGU).
20
Nilai tanah akan dipengaruhi oleh letak, lokasi,
aksesibilitasnya serta kondisi tanahnya ( misalnya
daerah perbukitan, daerah datar (flat) , daerah
rendahan atau rawa dan gambut).
Bangunan
Bangunan adalah asset dibangun sesuai dengan

kebutuhan dan speknya. Nilai bangunan akan
dipengruhi oleh spek serta jenis bahan. Bangunan
dengan konstruksi baja akan berbeda dengan
konstruksi beton. Bangunan bertingkat akan berbeda
dengan bangunan tanpa tingkat. Bangunan pabrik
beda dengan bangunan gudang. Untuk diperlukan
rincian dari bangunan yang akan dibangun.
Mesin-mesin Pabrik
Mesin-mesin pabrik ini adalah bagian yang cukup

penting diketahui. Banyak mesin yang tersedia untuk
produk yang sama. Mesin-mesin ini harus
disesuaikan dengan kapasitas dan jumlah poduksi
21
yang direncanakan. Apabila mesin yang
direncanakan lebih besar, maka perlu diingat bahan
baku yang tersedia. Selain itu banyak perusahaan
pemasok mesin-mesin dari dalam negeri juga dari
impor. Semua itu harus diperhatikan dan dikaji lebih
dalam. Hal ini dapat ditanyakan kepada penyusun
mesin dan spesifikasi dari mesin-mesin tersebut.
Mesin yang tersedia beserta teknologinya juga

beragam. Ada mesin baru dan ada juga mesin
recondition (mesin lama yang direhab). Ada juga
yang menggunakan tekhnologi mutahir dan ada juga
yang relative sudah usang ( conventional).
Semua kondisi mesin-mesin diatas mempengaruhi

nilai investasi pabrik tersebut.
Sarana pra sarana
Sarana prasarana banyak arti baik berupa utilitas

seperti genset, mesin pompa, pagar dan lain
sebagainya. Intinya sarana prasarana adalah alat
yang membantu dalam proses produksi dan setelah
produksi.
22
Kendaraan
Meliputi jenisnya, jumlah unitnya serta

penggunaanya.
Biaya Pra Operasi
Meliputi biaya perijinan, biaya operasional sebelum

proyek menghasilkan seperti gaji, dan lain-lain.
2.2 Sumber Pendanaan
Sumber pendanaan atau pembiayaan dapat diperoleh

dengan berbagai cara, diantaranya modal sendiri (
usaha sendiri, warisan dan lain sebagainya), pinjaman
( dari bank, rentenir, lembaga non bank dan lain
sebagainya) dan obligasi atau surat utang). Berikut
ini akan kita fokuskan hanya pada kredit bank.
Kredit merupakan suatu fasilitas keuangan yang

memungkinkan seseorang atau badan usaha untuk
meminjam uang untuk membeli produk dan
membayarnya kembali dalam jangka waktu yang
23
ditentukan. UU No. 10 tahun 1998 menyebutkan
bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan
yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam
antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan
pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah
jangka watu tertentu dengan pemberian bunga. Jika
seseorang menggunakan jasa kredit, maka ia akan
dikenakan bunga tagihan.
Syarat kredit
Ketika bank memberikan pinjaman uang kepada

nasabah, bank tentu saja mengharapkan uangnya
kembali. Karenanya, untuk memperkecil resiko
(uangnya tidak kembali, sebagai contoh), dalam
memberikan kredit bank harus mempertimbangkan
beberapa hal yang terkait dengan itikad baik
(willingness to pay) dan kemampuan membayar
(ability to pay) nasabah untuk melunasi kembali
pinjaman beserta bunganya. Hal-hal tersebut terdiri
dari Character (kepribadian), Capacity (kapasitas),
24
Capital (modal), Colateral (jaminan), dan Condition
of Economy (keadaan perekonomian), atau sering
disebut sebagai 5C (panca C).
Karakter
Watak, sifat, kebiasaan debitur (pihak yang berutang)

sangat berpengaruh pada pemberian kredit. Kreditur
(pihak pemberi utang) dapat meneliti apakah calon
debitur masuk ke dalam Daftar Orang Tercela (DOT)
atau tidak. Untuk itu kreditur juga dapat meneliti
biodatanya dan informasi dari lingkungan usahanya.
Informasi dari lingkungan usahanya dapat diperoleh
dari supplier dan customer dari debitur. Selain itu
dapat pula diperoleh dari Informasi Bank Sentral,
namun tidak dapat diperoleh dengan mudah oleh
masyarakat umum, karena informasi tersebut hanya
dapat di akses oleh pegawai Bank bidang perkreditan
dengan menggunakan password dan komputer yang
terhubung secara on-line dengan Bank sentral.
Kapasitas
25
Kapasitas adalah berhubungan dengan kemampuan
seorang debitur untuk mengembalikan pinjaman.
Untuk mengurukurnya, kreditur dapat meneliti
kemampuan debitur dalam bidang manajemen,
keuangan, pemasaran, dan lain-lain.
Modal
Dengan melihat banyaknya modal yang dimiliki

debitur atau melihat berapa banyak modal yang
ditanamkan debitur dalam usahanya, kreditur dapat
menilai modal debitur. Semakin banyak modal yang
ditanamkan, debitur akan dipandang semakin serius
dalam menjalankan usahanya.
Jaminan
Jaminan dibutuhkan untuk berjaga-jaga seandainya

debitur tidak dapat mengembalikan pinjamannya.
Biasanya nilai jaminan lebih tinggi dari jumlah
pinjaman.
26
Kondisi ekonomi
Keadaan perekonomian di sekitar tempat tinggal

calon debitur juga harus diperhatikan untuk
memperhitungkan kondisi ekonomi yang akan terjadi
di masa datang. Kondisi ekonomi yang perlu
diperhatikan antara lain masalah daya beli
masyarakat, luas pasar, persaingan, perkembangan
teknologi, bahan baku, pasar modal, dan lain
sebagainya.
Hal-hal yang Diperjanjikan Dalam Perjanjian

Kredit
• Jangka waktu kredit
• Suku bunga
• Cara penbayaran
• Agunan/ jaminan kredit
• Biaya administrasi
• Asuransi jiwa dan tagihan
27
Bab 3
Aspek Produksi
3.1 Pengertian Produksi
Aspek produksi adalah kegiatan produksi untuk

menghasilkan barang. Sedangkan untuk tanaman
misalnya kelapa sawit produksi merupakan hasil dari
investasi penanaman. Dalam bab ini aspek produksi
lebih ditekankan kepada proyeksi produksi suatu
barang.
28
3.2 Kapasitas Produksi
Dalam proyeksi produksi ditentukan oleh beberapa

variable yaitu :
1. Jumlah hari kerja dalam setahun misalnya 365

hari,300 hari atau 330 hari. Jumlah hari ini
disesuaikan dengan jenis barang yang
dihasilkan. Untuk produksi barang sekunder,
tidak harus berproduksi tiap hari. Sedangkan
misalnya produksi listrik, maka harus
diperhitungkan 24 jam dan 365 hari.
2. Kapasitas produksi, untuk pabrik yang baru

maka mungkin belum bisa bekerja dengan
kapasitas full atau 100%. Mungkin tahun
tahun berikutnya baru bisa mencapai 100%.
Namun secara umum kapasitas penuh atau
29
100% jarang yang bisa terpenuhi disebabkan
oleh banyak kendala, misalnya ketersediaan
bahan baku, kerusakan mesin dan lain
sebagainya Kalau untuk tanaman, maka
biasanya tanaman mempunyai kemampuan
produksi per tahunnya berbeda-beda. Maka
didalam proyeksi produksi tanaman, kita
menggunakan standar produksi per tahun lalu
dikalikan dengan target yang mungkin
dicapai.
3. Jumlah Jam kerja per hari, hal ini jika

kapasitas produksi dikaitkan dengan jam
kerja atau jam olah. Biasanya pabrik
pengolahan buah kelapa sawit akan di
operasionalkan mencapai 20 jam per hari.
Dengan demikian pihak manager perlu
menyiapkan bahan baku sebesar
kebutuhannya.
30
Tabel 3.1 Proyeksi Produksi Produk A
PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ
Description unit 2010 2011 2012 2013 2014
Installed Capacity / Year KL 45,000 45,000 45,000 45,000 45,000
Total Operating Day / Year day 300 300 300 300 300
Production Capacity/day :
- Fuel Grade Alcohol KL 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00
Capacity Utilization % 90% 100% 100% 100% 100%
Productions / day
Productions / year
- Fuel Grade Alcohol KL 40,500 45,000 45,000 45,000 45,000
3.3 Proses produksi
Proses produksi yaitu menghasilkan barang

melalui perakitan, pengolahan, fermentasi,
pemeliharaan khusus untuk tanaman dan lain
sebagainya. Dalam proses produksi ini
membutuhkan :
- Mesin-mesin pengolahan.
31
- Bahan baku
- Tenaga kerja
- Bahan pembantu
- Energi ( Listrik dan BBM)
- Dan lain-lain.
32
Bab 4
Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP)
4.1 Pengertian Biaya Produksi
Dalam arti luas biaya adalah pengorbanan sumber

ekonomi yang diukur dalam satuan uang, yang telah
terjadi atau yang kemungkinan akan terjadi untuk
tujuan tertentu. Sedangkan dalam arti sempit, biaya
dapat diartikan sebagai pengorbanan sumber ekonomi
untuk memperoleh aktiva.
Biaya produksi adalah biaya-biaya yang yang terjadi

untuk mengolah bahan baku menjadi produk jadi
yang siap untuk dijual. Menurut objek
pengeluarannya, secara garis besar biaya produksi
33
dibagi menjadi biaya bahan baku, biaya tenaga kerja
langsung, dan biaya overhead pabrik (factory
overhead cost).
4.2 Biaya Bahan Baku
Biaya bahan baku langsung adalah semua biaya

bahan yang membentuk bagian integral dari barang
jadi dan yang dapat dimasukkan langsung dalam
kalkulasi biaya produk. Contoh bahan baku langsung
adalah kayu untuk pembuatan meubel dan tanah liat
untuk pembuatan genteng. Pertimbangan utama
dalam mengelompokkan bahan ke dalam bahan baku
langsung adalah kemudahan penelusuran proses
pengubahan bahan tersebut sampai menjadi barang
jadi. Sebagai contoh, paku untuk membuat peralatan
meubel merupakan bagian dari barang jadi, namun
agar perhitungan biaya meubel tersebut bisa
dilakukan secara cepat, bahan ini dapat
diklasifikasikan sebagai bahan baku tidak langsung.
34
4.3 Biaya Tenaga Kerja
Biaya tenaga kerja langsung adalah karyawan atau

karyawati yang dikerahkan untuk mengubah bahan
langsung menjadi barang jadi. Biaya untuk ini
meliputi gaji para karyawan yang dapat dibebankan
kepada produk tertentu.
4.4 Biaya Overhead Pabrik
Biaya overhead pabrik disebut juga biaya produk

tidak langsung, yaitu kumpulan dari semua biaya
untuk membuat suatu produk selain biaya bahan baku
langsung dan tidak langsung.
Overhead pabrik pada umumnya didefinisikan

sebagai bahan tidak langsung, pekerja tidak langsung,
dan bahan pabrik lainnya yang tidak secara mudah
diidentifikasikan atau dibebankan langsung ke
pekerjaan produk atau tujuan akhir biaya.
Biaya overhead pabrik (FOH) terdiri dari biaya FOH

tetap dan biaya FOH variabel. Biaya tetap adalah
biaya yang jumlah totalnya tetap untuk tingkat
35
volume kegiatan tertentu, biaya variabel adalah biaya
yang jumlah totalnya berubah sebanding dengan
perubahan volume kegiatan. Ada juga yang
dinamakan biaya semi variabel adalah biaya yang
berubah tak sebanding dengan perubahan volume
kegiatan.
4.5 Perhitungan Harga Pokok Produksi
Di dalam akuntansi biaya yang konvensional

komponen-komponen harga pokok produk terdiri dari
biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung dan
biaya overhead pabrik, baik yang bersifat tetap
maupun variable. Konsep harga pokok tersebut tidak
selalu relevan dengan kebutuhan manajemen. Oleh
karena itu timbul konsep lain yang tidak
diperhitungkan semua biaya produksi sebagai
komponen harga pokok produk. Jadi di dalam
akuntansi biaya, dimana perusahaan industri sebagai
modal utamanya, terdapat dua metode perhitungan
36
harga pokok yaitu Full/Absortion/Conventional
Costing dan Variable/Marginal/Direct Costing.
Perbedaan pokok diantara kedua metode tersebut
adalah terletak pada perlakuan terhadap biaya
produksi yang bersifat tetap. Adanya perbedaan
perlakuan terhadap FOH Tetap ini akan mempunyai
pengaruh terhadap perhitungan harga pokok produk
dan penyajian laporan rugi-laba.
4.5.1 Metode Full Costing
Full Costing adalah metode penentuan harga pokok

produk dengan memasukkan seluruh komponen biaya
produksi sebagai unsur harga pokok, yang meliputi
biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung, biaya
overhead pabrik variabel dan biaya overhead pabrik
tetap. Di dalam metode full costing, biaya overhead
pabrik yang bersifat variabel maupun tetap
dibebankan kepada produk yang dihasilkan atas dasar
tarif yang ditentukan di muka pada kapasitas normal
atau atas dasar biaya overhead pabrik sesungguhnya.
37
Oleh karena itu biaya overhead pabrik tetap akan
melekat pada harga pokok persediaan produk selesai
yang belum dijual, dan baru dianggap sebagai biaya
(elemen harga pokok penjualan) apabila produk
selesai tersebut tidak dijual.
Menurut metode full costing, karena produk yang

dihasilkan ternyata menyerap jasa FOH Tetap
walaupun tidak secara langsung, maka wajar apabila
biaya tadi dimasukkan sebagai komponen pembentuk
produk tersebut.
4.5.2 Metode Variable Costing
Variable Costing adalah metode penentuan harga

pokok yang hanya memasukkan komponen biaya
produksi yang bersifat variabel sebagai unsur harga
pokok, yang meliputi biaya bahan baku, biaya tenaga
kerja langsung dan biaya overhead pabrik variabel.
38
Variable costing beranggapan bahwa FOH
Tetap tadi tidak secara langsung membentuk produk,
maka tidak relevan kalau dimasukkan sebagai
komponen harga pokok. Sebaiknya FOH Tetap
dimasukkan dalam kelompok period cost (biaya
periode).
4.6 HPP Dalam Penyusunan Studi Kelayakan
Didalam penyusunan Studi kelayakan perhitungan

HPP adalah sebagai berikut :
HPP atau Harga Pokok Penjualan adalah biaya yang

telah dikeluarkan perusahaan untuk menghasilkan
barang. Yang termasuk di dalam biaya HPP adalah :
1. Biaya Bahan Baku

2. Biaya Pengolahan ;
Ad. 1 Biaya Bahan baku : biaya bahan baku adalah

biaya untuk membeli atau mengadakan barang
tersebut sampai ke pabrik. Biaya bahan baku ini akan
39
diperhitungkan per unit atau berdasarkan standar
terhadap ukuran produk itu dipasaran.
Ad.2 Biaya pengolahan, yang termasuk biaya

pengolahan adalah :
‐ Biaya Tenaga kerja langsung

‐ Biaya energy
‐ Biaya Penyusutan mesin-mesin
‐ Biaya bahan penolong
‐ Biaya Asuransi
‐ Biaya Pemeliharaan mesin -mesin
Setelah semua biaya-biaya tersebut dihitung dan

diproyeksikan pada tahun depan sesuai dengan
jumlah produksi, maka akan diperoleh Total Harga
Pokok Produksi per tahun. Untuk menghitung
Harga Pokok Penjualan maka dilakukan penyesuaian
dengan persediaan awal dan persediaan akhir .
40
4.7 Fungsi Perhitungan HPP
Ada dua manfaat dari harga pokok penjualan :
1. Sebagai patokan untuk menentukan harga

jual.
2. Untuk mengetahui laba yang diinginkan
perusahaan. Apabila harga jual lebih besar
dari harga pokok penjualan maka akan
diperoleh laba, dan sebaliknya apabila harga
jual lebih rendah dari harga pokok penjualan
akan diperoleh kerugian.
41
Contoh Perhitungan HPP

Description 2010 2011 2012 2013 2014
Raw material inventory beginning balance - 2,598,750 2,945,250 3,004,155 3,064,238

Raw material purchase 11,640,873 10,308,727 10,216,016 10,454,675 10,699,825
Raw material ready to be used 11,640,873 12,907,477 13,161,266 13,458,830 13,764,063
Raw material inventory ending balance (2,598,750) (2,945,250) (3,004,155) (3,064,238) (3,125,523)
Raw Material Use 9,042,123 9,962,227 10,157,111 10,394,592 10,638,540
Supporting material inventory beginning balance - 7,226 8,430 8,852 9,295

Supporting material purchase 93,939 102,369 106,644 111,977 117,576
Supporting material ready to be used 93,939 109,595 115,075 120,829 126,870
Supporting material inventory ending balance (7,226) (8,430) (8,852) (9,295) (9,759)
Supporting Material Use 86,713 101,165 106,223 111,534 117,111
Total Raw and Supporting Material Use 9,128,835 10,063,391 10,263,334 10,506,126 10,755,651
Factory Overhead 2,670,565 2,823,938 2,965,879 3,114,173 3,269,882
Finished Goods Inventory beginning balance 1,174,500 1,305,000 1,305,000 1,305,000

Finished Goods Inventory ending balance (1,174,500) (1,305,000) (1,305,000) (1,305,000) (1,305,000)
Cost of Goods Sold 10,624,900 12,756,829 13,229,213 13,620,299 14,025,533
Adapun rinciaan Biaya Overhead adalah sebagai berikut
42
Description 2010 2011 2012 2013 2014
Production Direct Labor 50,356 52,874 55,518 58,294 61,208

Indirect Labor Cost (Overhead) 34,900 36,645 38,477 40,401 42,421
Repair & Maintenance 10,000 10,500 11,025 11,576 12,155
Water 212,211 222,821 233,962 245,660 257,943
Electricity ( PLTU) 2,100,000 2,205,000 2,315,250 2,431,013 2,552,563
Recycling Water Treatment 10,000 10,500 11,025 11,576 12,155
Insurance 5,000 5,250 5,513 5,788 6,078
Laboratory 11,000 11,550 12,128 12,734 13,371
Toll Fee Utk Pipa Ethanol 115,425 141,041 148,838 156,279 164,093
Others (5% Total OHC) 121,673 127,757 134,145 140,852 147,895
Total 2,670,565 2,823,938 2,965,879 3,114,173 3,269,882
43
Bab 5
Menghitung Rugi Laba
5.1 Pengertian Rugi Laba
Laporan laba/rugi adalah bagian dari laporan

keuangan suatu perusahaan yang dihasilkan pada
suatu periode akuntansi yang menjabarkan unsur-
unsur pendapatan dan beban perusahaan sehingga
menghasilkan suatu laba (atau rugi) bersih.
Unsur-unsur laporan biasanya terdiri dari
• Pendapatan dari penjualan

o Dikurangi Biaya penjualan
• Laba/rugi kotor
o Dikurangi Biaya operasi
• Laba/rugi operasi
44
o Ditambah atau dikurangi
Pendapatan/pengeluaran lain
• Laba/rugi sebelum pajak
o Dikurangi Biaya pajak
• Laba/rugi bersih
Adalah laporan hasil kerja suatu periode perusahaan
yang mengambarkan apakah perusahaan itu untung
atau rugi.
5.2 Cara menghitung Rugi Laba
1. Menghitung semua penjualan dalam satu periode
2. Menghitung HPP (seperti ) yang diuraikan dalam

Bab 4
Selisih dari hasil penjualan dengan HPP disebut

dengan Laba Kotor perusahaan .
Tahap berikutnya adalah menghitung biaya

Usaha
45
Biaya usaha merupakan biaya umum dan
administrasi pabrik, biaya usaha ini diperkirakan
berdasarkan pendekatan realisasi biaya usaha pabrik
standar untuk jenis usaha tertentu secara umum dan
diasumsikan tetap.
Biaya administrasi dan umum terdiri dari :
1. Biaya gaji pengawai tetap admnistrasi ,

direksi serta komisaris
2. Biaya ATK
3. Biaya Asuransi kantor
4. Biaya perjalanan dinas
5. Biaya Konsultan, akuntan dan lain-lain
6. Biaya pemeliharaan kantor
7. Biaya Transportasi management
8. Dan lain sebagainya
Setelah biaya admnistrasi dihitung maka hasil laba

kotor dikurangkan lagi dengan biaya admnistrasi ini .
46
Adapun cantoh penghitungan Laba rugi adalah
sebagai berikut
:
Description 2010 2011 2012 2013 2014
Revenue from Sales

- Ethnaol 22,315,500 25,969,500 26,100,000 26,100,000 26,100,000
Ethanol 22,315,500 25,969,500 26,100,000 26,100,000 26,100,000
Operating Profit 11,690,600 13,212,671 12,870,787 12,479,701 12,074,467
Operating Expense
- Marketing Expense 211,997 246,710 247,950 247,950 247,950
- General and Administrative Expense 712,739 771,727 799,568 827,541 856,912
- Depreciation 1,749,848 1,749,848 1,749,848 1,749,848 1,749,848
Total Operating Expense 2,674,584 2,768,286 2,797,367 2,825,339 2,854,710
Operating Profit (Loss) 9,016,015 10,444,385 10,073,421 9,654,361 9,219,757
Other Income (Expense)

Interest Expense (1,801,368) (1,830,133) (1,551,297) (966,084) (306,419)
Total Other Income (Expense) (1,801,368) (1,830,133) (1,551,297) (966,084) (306,419)
Profit (Loss) Before Tax 7,214,648 8,614,252 8,522,123 8,688,278 8,913,338
Estimated Income Tax 2,146,894 2,566,775 2,539,137 2,588,983 2,656,501
Net Income (Loss) After Tax 5,067,753 6,047,476 5,982,986 6,099,294 6,256,837
Dari table diatas dapat dilihat bahwa setelah biaya

admnistrasi dikurangkan dari laba kotor, maka
diperolehlah Laba (rugi) usaha. Setelah itu
dikeluarkan lagi pendapatan( beban) lain-lain.
47
Yang dimaksud dengan pendapatan ( beban Lain-
lain) ini meliputi :
‐ Pendapatan dari bunga deposito
‐ Pendapatan dari penjualan asset perusahaan
‐ Pendapatan dari komisi , dll
‐ Biaya bunga ( ini adalah beban)
Biaya bunga disebut juga biaya finansial adalah biaya

bunga atas fasilitas kredit yang akan diterima dari
bank berupa kredit investasi dan kredit modal kerja
dengan tingkat suku bunga tertentu.
Setelah pendapatan dan beban lain-lain
dikurangkan, maka diperolehlah laba(rugi) sebelum
pajak.
5.3 Pajak Perusahaan
Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan

Undang-Undang Pokok Perpajakan yang berlaku di
Indonesia dengan tarif sebagai berikut:
¾ Laba sampai dengan Rp 50 juta dikenakan pajak
10%
¾ Laba Rp 50 juta s.d Rp 100 juta dikenakan pajak
48
15%
¾ Laba lebih dari Rp 100 juta dikenakan pajak 30%
5.4 Laba Rugi Bersih
Inilah akhir dari perhitungan laba bersih perusahaan

per tahun yang bersangkutan, yaitu laba (rugi)
sebelum pajak dikurangi pajak.
49
Bab 6
Memahami Arus Kas (Cash Flow)
6.1 Pengertian Arus Kas
Laporan arus kas (cash flow statement atau

statement of cash flows) adalah bagian dari laporan
keuangan suatu perusahaan yang dihasilkan pada
suatu periode akuntansi yang menunjukkan aliran
masuk dan keluar uang (kas) perusahaan.
Manfaat informasi arus kas
50
• Informasi arus kas berguna sebagai indikator
jumlah arus kas di masa yang akan datang,
serta berguna untuk menilai kecermatan atas
taksiran arus kas yang telah dibuat
sebelumnya.
• Laporan arus kas juga menjadi alat
pertanggungjawaban arus kas masuk dan arus
kas keluar selama periode pelaporan.
• Apabila dikaitkan dengan laporan keuangan
lainnya, laporan arus kas memberikan
informasi yang bermanfaat bagi pengguna
laporan dalam mengevaluasi perubahan
kekayaan bersih/ekuitas dana suatu entitas
pelaporan dan struktur keuangan pemerintah
(termasuk likuiditas dan solvabilitas).
6.2 Item-item Arus Kas

Secara umum Arus kas terdiri dari :
1. Cash Flow from Operating Activities
a. Cash Inflow
. Penjualan
. Piutang
51
b. Cash Outflow
. Pembelian Bahan Baku
. Pembelian bahan pembantu
. Biaya Overhead
. Biaya operasional
. Hutang bahan baku
c. Cash Flow from Operating Activities

Yaitu selisih antara pendapatan dengan
pengeluaran seperti yang diuraikan di atas
.
2. Cash Flow from Financing Activities
Yaitu kegiatan aruskas yang berasal dari
aktivitas pendanaan.
a. Cash Inflow
. Modal disetor
. Kredit Investasi dari bank
. Kredit Modal Kerja
. Kredit IDC
. Pinjaman pemegang saham
b. Cash Outflow
. Pembangunan pabrik
. Pembayaran pokok KI
52
. Pembayaran bunga KI
. Pembayaran pokok KMK
. Pembayaran pokok IDC
. Pembayaran bunga IDC
c. Cash Flow from Financing Activities

Yaitu selisih dari perolehan dana dikurangi
dengan penggunaan dana.
Berikut ini contoh arus kas perusahan masa
investasi dan masa produksi
53
Description 2008 2009 2010 2011 2012
Cash Flow from Operating Activities

Sales
- Ethanol 22,315,500 25,969,500 26,100,000
Acc. Receivable - Beginning
Beginning - 1,859,625 2,164,125
- Ending (1,859,625) (2,164,125) (2,175,000)
Total Cash Inflow - 20,455,875 25,665,000 26,089,125
Cash Outflow
Purchase of Raw Material 11,640,873 10,308,727 10,216,016
Purchase of Supporting Material 93,939 102,369 106,644
Overhead Expense 2,670,565 2,823,938 2,965,879
Operating Expense 924,736 1,018,438 1,047,518
Acc. Payable - Beginning - 977,901 867,591
- Ending (977,901) (867,591) (860,222)
Corporate Income Tax 2,146,894 2,566,775 2,539,137
Total Cash Outflow - 16,499,106 16,930,557 16,882,564
Cash Flow from Operating Activities - - 3,956,769 8,734,443 9,206,561
Cash Flow from Financing Activities
Cash Inflow
Paid in Capital 11,000,000
Deposit from KMK Shareholders 1,524,660 - -
KMK Bank Loan 3,557,540 - -
KI of Shareholders - 1,771,584
KI Effective 5,891,395 14,774,500 - -
KI IDC 107,076 841,431 - - -
Total Cash Inflow 16,998,470 17,387,515 5,082,200 - -
Arus Kas Keluar Dari Aktivitas Pembiayaan

Pembangunan Pabrik 9,228,416 24,024,509 -
Pembayaran pokok KMK - - -
Pembayaran bunga KMK 142,302 284,603 284,603
Pembayaran pokok KI 1,032,000 3,100,000 3,720,000
Pembayaran bunga KI 1,622,312 1,477,712 1,211,112
Pembayaran pokok KI IDC 47,425 142,276 170,731
Pembayaran bunga KI IDC 36,755 67,818 55,582
Total Cash Outflow 9,228,416 24,024,509 2,880,793 5,072,409 5,442,028
Cash Outflow from Financing Activities 7,770,054 (6,636,994) 2,201,407 (5,072,409) (5,442,028)
Cash Increase (Decrease) 7,770,054 (6,636,994) 6,158,176 3,662,034 3,764,532
Beginning Cash Flow 0 7,770,054 1,133,060 7,291,236 10,953,271
Cash Ending Balance 7,770,054 1,133,060 7,291,236 10,953,271 14,717,803
54
Bab 7
ANALISA KELAYAKAN PROYEK
7.1 Pengertian Analisa Kelayakan Proyek
Kelayakan suatu proyek biasanya diukur dengan

empat macam kelayakan, yaitu Kelayakan teknis,
kelayakan ekonomi dan finansial, kelayakan politis,
dan kelayakan administratif. Keempat kelayakan ini
diprediksi sebelum suatu proyek dijalankan.
Kelayakan teknis berkaitan dengan pertanyaan
apakah secara teknis, proyek tersebut dapat
dilaksanakan? Misal: apakah jembatan yang
diusulkan dapat menahan beban lalu lintas yang akan
terjadi diatasnya? Kelayakan ekonomi dan finansial
berkaitan dengan biaya dan keuntungan, sedangkan
55
kelayakan politis berkaitan dengan perkiraan
pengaruh proyek terhadap berbagai peran atau
kekuatan politik di masyarakat dan pemerintahan
yang terkait dengan proyek tersebut. Kelayakan
administratif mengukur apakah proyek tersebut dapat
diimplementasikan dalam sistem administrasi
pemerintahan yang ada. Dalam buku kita hanya
akan merngkaji kelayakan secara financial saja.
Kelayakan Ekonomi dan Finansial
Salah satu alasan mengapa disiplin ekonomi

mencapai kepopulerannya dalam analisis kebijakan
adalah karena mempunyai konsep-konsep yang
terukur. Analis dan pengambil keputusan lebih
menyukai analisis dan informasi yang "keras" yang
dapat dikomunikasikan dengan istilah-istilah
kuantitatif. Tiga konsep yang sering dijumpai dalam
kelayakan ekonomi, yaitu: kriteria yang terlihat dan
yang tidak terlihat, dapat atau tidak dapat diukur
56
secara moneter, dan langsung atau tak langsung
diukur dengan analisis biaya-keuntunga (cost benefit
analysis).
Secara umum, biaya dan keuntungan yang terlihat

(tangible) adalah yang bisa dihitung dengan jelas.
Biaya dan keuntungan yang dapat diukur secara
moneter (moneterizable) bahkan lebih jauh lagi, yaitu
dapat dinyatakan dalam ukuran satuan uang (misal:
Rupiah); hal ini dimungkinkan karena kita dapat
mengukurnya di pasaran. Dalam hal langsung atau
tidak langsung, tergantung pada tujuan utama proyek.
Keuntungan yang menjadi tujuan utama merupakan
pengaruh langsung. Contoh, pembangunan
bendungan dengan pembangkit tenaga listrik
mempunyai pengaruh langsung (direct) yaitu
bertambahnya tenaga listrik (yang dapat diukur
secara moneter), disamping itu, mempunyai pengaruh
tak langsung (indirect) yaitu menigkatnya kegiatan
57
rekreasi dan perikanan (yang juga dapat diukur secara
moneter).
Pengaruh negatif tak langsung juga dapat muncul,

misal dalam contoh bendungan di atas, yaitu
tenggelamnya lahan pertanian menjadi bendungan.
Di samping itu, dikenal juga biaya peluang
(opportunity cost), yaitu selisih nilai yang didapat
bila tidak ada proyek dengan nilai yang didapat
setelah terkena proyek. Misal, nilai lahan sebelum
ada proyek sebesar Rp. 5 juta,sedangkan setelah
terkena proyek menjadi Rp. 2 juta, maka biaya
peluangnya adalah Rp. 3 juta Efisiensi ekonomis
berkaitan dengan pemakaian sumber daya (biaya)
yang ada dalam mencapai keuntungan yang
maksimal (maksimal dari segi kepuasan
masyarakat).Catatan: efiseinsi dan efektivitas
berkaitan tapi tidak boleh dicampur-adukkan. Sebuah
proyek bisa efisien (hemat dalam pembiayaan), tapi
mungkin tidak efektif (tidak mencapai tujuan).
58
Cara yang populer untuk mengukur efisiensi adalah
analisis perbandingan biaya lawan keuntungan (cost-
benefit analysis). Proyek efisien bila nilai keuntungan
yang (dapat) diperoleh melebihi nilai biaya yang
(akan) dikeluarkan. Hal yang perlu diingat dalam
mengukur keuntungan proyek adalah keterbatasan
sumber daya (untuk dipakai bersama -sama oleh
banyak proyek). Bila mengukur proyek satu per satu,
maka mungkin layak, tapi bila dikaji pemakaian
bersama sumber daya, mungkin sekali tidak layak
(kehabisan sumber daya).
Profitabilitas (profitability) merupakan salah satu

ukuran yang dipakai pemerintah daerah dalam
mengkaji usulan proyek atau program. Ukuran ini
memperlihatkan selisih antara pendapatan yang akan
diterima pemerintah dikurangi biaya yang harus
dikeluarkan oleh pemerintah berkaitan dengan proyek
yang diusulkan. Bila berkaitan dengan
59
proyekpembangunan fisik (misal: perumahan/ real-
estat), profitabilitas ini biasa disebut sebagai analisis
dampak fiskal (fiscal impact analysis).
Efektivitas biaya merupakan ukuran lain, yang berarti

dapat mencapai tujuan dengan biaya yang minimal.
Dalam hal ini, semua upaya yang dapat dianggap
mencapai tujuan diperbandingkan dalam hal biaya
yang dikeluarkan. Salah satu yang paling sedikit
memerlukan biaya itulah yang paling tinggi efektif
biayanya.
7.2 Cara Mengitung Analisa Kelayakan

Proyek
Analisa kelayakan proyek dimaksudkan untuk

mengetahui kelayakan proyek ditinjau dari berbagai
indikator investasi seperti IRR, NPV, dan payback
period.
60
a. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat balikan suatu

investasi dimana pada saat itu Net Present Value
adalah 0. Suatu investasi dikatakan layak dan
menguntungkan untuk dijalankan apabila IRR lebih
besar dari cost of capital yang diasumsikan.
b. Perhitungan Net Present Value (NPV)
Net Present Value adalah selisih antara serangkaian

penerimaan di masa yang akan datang setelah dinilai
saat ini (menggunakan discount factor) dengan
pengeluaran (investasi) yang dilakukan pada saat ini.
Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan
untuk dijalankan apabila NPV menunjukkan angka
positif.
c. Payback Period
Analisa payback period adalah untuk mengetahui

berapa lama suatu investasi yang dilakukan akan
61
kembali dengan cara mengurangkan investasi dengan
rangkaian proceed (laba bersih + penyusutan + bunga
(1-pajak) + nilai sisa) yang akan diterima.
Berikut ini cara menghitung IRR, NPV dan Pay back

Period
DESCRIPTION PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ
2008 2010 2011 2012 2013
Outlay (33,252,925) - - - -
Proceeds
EAT - 5,067,753 6,047,476 5,982,986 6,099,294
Interest (I-t) - 1,260,957 1,281,093 1,085,908 676,259
Depreciation & Amortization - 1,749,848 1,749,848 1,749,848 1,749,848
Book Value
Proceed (33,252,925) 8,078,559 9,078,417 8,818,743 8,525,401

Outlay - Cash Flow (33,252,925) (25,174,366) (16,095,949) (7,277,206) 1,248,195
Internal Return Rate (IRR) 23.84%
Net Present Value (NPV) @ 9.75% 25,632,809
Benefit To Cost Ratio (BCR) 1.77
Payback Period 4 year 10 month
Dari table di atas dapat dilihat bahwa :
62
1. Outlay adalah nilai investasi yang kita
masukkan dalam suatu proyek, yang didalam
computer masukkan negative.
2. Proceeds : terdiri dari EAT ( Earning After
Tax), interest ( 1- tax), depreciation&
amortation serta book value. EAT dapat kita
peroleh dari pehitungan rugi laba, juga
interest atau bunga dapat kita hitung dari
perhitungan rugi laba dan dikalikan 0.7 ( 1-
tax=0,3). Perhitungan lainnya adalah
Depreciation & amortation yang dapat ambil
sheet tersendiri dalam perhiungan penyusutan.
Terakhir dari kolom Proceed ini adalah Book
Value atau nilai buku asset yang biayanya kita
tempatkan diakhir proyeksi proyek.
3. Dalam menghitung kelayakan proyek ini kita
gunakan program spread sheet Excel dari
Microsoft atau program sejenis. Untuk
menghitung IRR kita akan sorot Baris (row)
proceed dari tahun 1 s.d tahun n = tergantung
umur proyek diperhitungkan. Dengan
menggunakan rumus @IRR ( Bx1..Yxn),
maka secara otomatis kita akan dapatkan
nilai IRR dari proyek tersebut .
63
4. Sedangkan untuk menghitung NPV,
sebelumnya kita hitung discount factor.
Dalam menghitung discount factor banyak
teori yang digunakan, namun dalam buku ini
kita menggunakan WACC seperti
perhitungan berikut ini :
5.
Sources of Fund Total Proportion Average DF
Interest
Loan 21,614,401 65.00% 8.00% 5.20%
Self Finance 11,638,524 35.00% 13.00% 4.55%
Total 33,252,925 100.00%
Weighted Average Cost of Capital (WACC) 9.75%
Dari table di atas dapat dilihat bahwa WACC

diperoleh dari komposisi pembiayaan dana
sendiri dan dana bank serta dikaitkan dengan
resiko masing-masing pihak. Dari table di atas
terlihat DF untuk proyek di atas diperhitung
sebesar 9,75% yan berasal dari :
- Loan 65% X 8 % ( suku bunga kredit)

= 5,20%
- Self Financing 35% x 13% ( bunga
deposito + resiko) = 4.55%
64
- Total =
9.75%
Setelah Discount Factor kita dapatkan maka

kita hitung NPV sebagai berikut @NPV
(9,75%; Bx….Yx..), maka secara otomatis
kita akan dapatkan nilai NPV proyek tersebut.
6. Sedangkan untuk menghitung Pay Back

Period, yaitu menghitung lama kembalinya
modal adalah dengan menghitung total nilai
kembalian dari investasi ditambah
pemasukan tiap tahun, seperti contoh dibawah
ini :
65
Lampiran Perhitungan Keuangan
66
Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - Jatim
PT Perencana
Appendix 1 Assumption
Appendix 2 Investment Cost Budger
Appendix 3 Schedule of Development
Appendix 4 Project Financing Schedule
Appendix 5 Projected Balance Sheet
Appendix 6 Profit / Loss Projection
Appendix 7 Cash Flow Projection
Appendix 8 Calculation of Depreciation
Appendix 9 Calculation of Working Capital
Appendix 10 Schedule of Installment of KMK
Appendix 11 Schedulue of Effective KI Installment
Appendix 12 Schedule of KI IDC Installment
Appendix 13 Production Plan
Appendix 14 Projected Sales
Appendix 15 Calculation of Cost of Goods Sold
Appendix 16 Raw Material Requirement (Ton)
Appendix 17 Raw Material Requirement Cost
Appendix 18 Supporting Material Requirement
Appendix 19 Supporting Material Cost
Appendix 20 Factory Overhead
Appendix 21 Marketing Expense
Appendix 22 General and Administrative Expense
Appendix 23 Calculation of Salary Expense
Appendix 24 Ratio Analysis
Appendix 25 Project Feasibility Analysis
Appendix 26 Calculation of Discount Rate
Appendix 27 Sensitivity Analysis
Appendix 28 Debt Covered Service Ratio Analysis
67
Appendix 1

PT Perencana
Assumption
In USD
Uraian 2010 2011 2012 2013 2014
USD Rate 9,500 9,500 9,500 9,500 9,500
Increase of Selling Price 0% 0% 0% 0% 0%

Increase of Salary Expense 5% 5% 5% 5% 5%
Increase of Raw Material Price 2% 2% 2% 2% 2%
Increase of Support Raw Material Price 5% 5% 5% 5% 5%
Repair & Maintenance 5% 5% 5% 5% 5%
Recycling Water Treatment 5% 5% 5% 5% 5%
Buying Price
- Molasses 55.00 56.10 57.22 58.37 59.53
- Casava 0.00 - - - -
Selling Price
Ethanol 580 580 580 580 580
Material Requirement Per Ton

- Molasses 3.50 3.50 3.50 3.50 3.50
Raw Material Usage Percentage

- Molasses 100% 100% 100% 100% 100%
Supporting Material Requirement (Kg)

- U r e a (Fermentation) 3.33 3.33 3.33 3.33 3.33
- Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
- Antifoam (Fermentation) 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50
Water Use Composition

- Lake Water 100% 100% 100% 100% 100%
- Spring Water 0% 0% 0% 0% 0%
Supporting Material Price (USD/Kg)

- U r e a (Fermentation) 0.13 0.133 0.139 0.146 0.154
- Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) 0.67 0.704 0.739 0.776 0.814
- Antifoam (Fermentation) 2.10 2.205 2.315 2.431 2.553
Water Price /M3
- Lake Water 0.37 0.387 0.406 0.426 0.448
Water Price /M3 0.37 0.39 0.41 0.43 0.45
Coal/Kl ethanol 0.047 0.049 0.051 0.054 0.057
Toll Fee/KL 3.00 3.150 3.308 3.473 3.647
Transport Expense for Molasses/Kg 0.007 0.007 0.007 0.008 0.008
Other Product
Raw Material Vertilizer (180 m3/day) 0 0 0 0 0
Interest Rate (%) p.a 8.0%
68
Appendix 2

PT Perencana
Investment Cost Budger
In USD
Description USD
Land (60.000 M2 @ Rp. 417,000/M2) 2,633,684
Buildings & Other Facilities, including : 9,280,000

- Civil & Architecture Work 4,700,000
- Storage section 2,200,000
- Piping, figting, Water Treatment, Electriical Syncronisation 2,380,000
Machinery & Equipments, including : 18,230,000

- Equipment 13,080,000
- Erection & Commissioning 3,500,000
- Packing & Forwarding, Transportation, Insurance 1,650,000
Electric & Instrument Work, including : 1,650,000

- Equipment 1,650,000
- Erection Work
Pre Operating Cost, including : -

- Training Work
- Over head & Profit (10%)
TOTAL INVESTMENT 31,793,684
69
Appendix 3

PT Perencana
Schedule of Development
In USD
2008 2009
Uraian TW 3 TW 4 TW 1 TW 2 TW 3 TW 4
Land (60.000 M2 @ Rp. 417,000/M2) 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Buildings & Other Facilities, including :

- Civil & Architecture Work 10.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 10.00%
- Storage section 10.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 10.00%
- Piping, figting, Water Treatment, Electriical Syncronisation 10.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 10.00%
Machinery & Equipments, including :

- Equipment 0.00% 20.00% 20.00% 25.00% 25.00% 10.00%
- Erection & Commissioning 0.00% 20.00% 20.00% 25.00% 25.00% 10.00%
- Packing & Forwarding, Transportation, Insurance 0.00% 20.00% 20.00% 25.00% 25.00% 10.00%
Electric & Instrument Work, including :

- Equipment 0.00% 0.00% 20.00% 30.00% 40.00% 10.00%
- Erection Work 0.00% 0.00% 20.00% 30.00% 40.00% 10.00%
Pre Operating Cost, including :

- Training Work 0.00% 0.00% 30.00% 30.00% 40.00% 0.00%
- Over head & Profit (10%) 10.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 10.00%
TOTAL INVESTMENT
70
Appendix 4

PT Perencana
Project Financing Schedule
In USD
2008 2008
Description Total TW 3 TW 4 TW 1 TW 2 TW 3 TW 4
Land (60.000 M2 @ Rp. 417,000/M2) 2,633,684 2,633,684 - - - - -
Buildings & Other Facilities, including : 9,280,000 928,000 1,856,000 1,856,000 1,856,000 1,856,000 928,000
- Civil & Architecture Work 4,700,000 470,000 940,000 940,000 940,000 940,000 470,000
- Storage section 2,200,000 220,000 440,000 440,000 440,000 440,000 220,000
- Piping, figting, Water Treatment, Electriical Syncronisation 2,380,000 238,000 476,000 476,000 476,000 476,000 238,000
Machinery & Equipments, including : 18,230,000 - 3,646,000 3,646,000 4,557,500 4,557,500 1,823,000
- Equipment 13,080,000 - 2,616,000 2,616,000 3,270,000 3,270,000 1,308,000
- Erection & Commissioning 3,500,000 - 700,000 700,000 875,000 875,000 350,000
- Packing & Forwarding, Transportation, Insurance 1,650,000 - 330,000 330,000 412,500 412,500 165,000
Electric & Instrument Work, including : 1,650,000 - - 330,000 495,000 660,000 165,000
- Equipment 1,650,000 - - 330,000 495,000 660,000 165,000
- Erection Work - - - - - - -
Pre Operating Cost, including : - - - - - - -

- Training Work - - - - - - -
- Over head & Profit (10%) - - - - - - -
Total 31,793,684 3,561,684 5,502,000 5,832,000 6,908,500 7,073,500 2,916,000
Composition of Investment Financing

- Internal Fund 11,127,789 1,246,589 1,925,700 2,041,200 2,417,975 2,475,725 1,020,600
- Bank Fund 20,665,895 2,315,095 3,576,300 3,790,800 4,490,525 4,597,775 1,895,400
Total 31,793,684 3,561,684 5,502,000 5,832,000 6,908,500 7,073,500 2,916,000
IDC 1,459,241 46,302 118,430 195,785 288,141 383,842 426,740
Composition of IDC Financing

- Internal Fund 510,734 16,206 41,450 68,525 100,849 134,345 149,359
- Bank Fund 948,507 30,096 76,979 127,261 187,292 249,498 277,381
Total 1,459,241 46,302 118,430 195,785 288,141 383,842 426,740
Total Composition of Investment Financing

- Internal Fund 11,638,524 1,262,795 1,967,150 2,109,725 2,518,824 2,610,070 1,169,959
- Bank Fund 21,614,401 2,345,191 3,653,279 3,918,061 4,677,817 4,847,273 2,172,781
Total 33,252,925 3,607,986 5,620,430 6,027,785 7,196,641 7,457,342 3,342,740
71
Appendix 5

PT Perencana
Projected Balance Sheet
In USD
PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ
Description 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
ASSETS
Current Assets
- Cash and Cash Equivalent 7,770,054 1,133,060 7,291,236 10,953,271 14,717,803 9,504,186 17,185,465
- Accounts Receivable - 1,859,625 2,164,125 2,175,000 2,175,000 2,175,000
- Raw Material Inventory 2,598,750 2,945,250 3,004,155 3,064,238 3,125,523
- Supporting Material Inventory 7,226 8,430 8,852 9,295 9,759
- Finished Goods Inventory 1,174,500 1,305,000 1,305,000 1,305,000 1,305,000
-
Total Current Assets 7,770,054 1,133,060 12,931,337 17,376,076 21,210,810 16,057,719 23,800,747
Fixed Assets
- Cost 9,228,416 33,252,925 33,252,925 33,252,925 33,252,925 33,252,925 33,252,925
- Accumulated Depreciation - - (1,749,848) (3,499,696) (5,249,545) (6,999,393) (8,749,241)
Book Value 9,228,416 33,252,925 31,503,077 29,753,229 28,003,381 26,253,532 24,503,684
Total Assets 16,998,470 34,385,986 44,434,415 47,129,305 49,214,190 42,311,251 48,304,431
LIABILITIES AND EQUITY
Current Liabilities
- KMK bank loan 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540
- Accounts Payable - 977,901 867,591 860,222 880,554 901,450
- KMK Shareholders Loan 1,524,660 1,524,660 1,524,660 1,524,660 1,524,660
- Tax payables - - - - -
- Accrual Costs - - - - -
Total Current Liabilities - 6,060,101 5,949,791 5,942,422 5,962,754 5,983,650
Long Term Liabilities

- Effective KI bank loan 5,891,395 20,665,895 19,633,895 16,533,895 12,813,895 - -
- IDC KI bank loan 107,076 948,507 901,081 758,805 588,074 379,403 94,851
- Shareholders Loan - 1,771,584 1,771,584 1,771,584 1,771,584 1,771,584 1,771,584
Total Long Term Liabilities 5,998,470 23,385,986 22,306,560 19,064,284 15,173,553 2,150,987 1,866,435
Equity
- Paid in Capital 11,000,000 11,000,000 11,000,000 11,000,000 11,000,000 11,000,000 11,000,000
- Planned Paid in Capital - - - - - - -
- Retained Earning (Loss) - - 5,067,753 11,115,229 17,098,216 23,197,510
- Current Profit (Loss) - 5,067,753 6,047,476 5,982,986 6,099,294 6,256,837
Total Equity 11,000,000 11,000,000 16,067,753 22,115,229 28,098,216 34,197,510 40,454,347
Total Liabilities and Equity 16,998,470 34,385,986 44,434,415 47,129,305 49,214,190 42,311,251 48,304,431
72
Appendix 6

PT Perencana
Profit / Loss Projection
In USD
Description 2010 2011 2012 2013 2014
Revenue from Sales

- Ethnaol 22,315,500 25,969,500 26,100,000 26,100,000 26,100,000
Ethanol 22,315,500 25,969,500 26,100,000 26,100,000 26,100,000
Operating Profit 11,690,600 13,212,671 12,870,787 12,479,701 12,074,467
Operating Expense
- Marketing Expense 211,997 246,710 247,950 247,950 247,950
- General and Administrative Expense 712,739 771,727 799,568 827,541 856,912
- Depreciation 1,749,848 1,749,848 1,749,848 1,749,848 1,749,848
Total Operating Expense 2,674,584 2,768,286 2,797,367 2,825,339 2,854,710
Operating Profit (Loss) 9,016,015 10,444,385 10,073,421 9,654,361 9,219,757
Other Income (Expense)

Interest Expense (1,801,368) (1,830,133) (1,551,297) (966,084) (306,419)
Total Other Income (Expense) (1,801,368) (1,830,133) (1,551,297) (966,084) (306,419)
Profit (Loss) Before Tax 7,214,648 8,614,252 8,522,123 8,688,278 8,913,338
Estimated Income Tax 2,146,894 2,566,775 2,539,137 2,588,983 2,656,501
Net Income (Loss) After Tax 5,067,753 6,047,476 5,982,986 6,099,294 6,256,837
73
Appendix 7

PT Perencana
Cash Flow Projection
In USD
Description 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Cash Flow from Operating Activities

Sales
- Ethanol 22,315,500 25,969,500 26,100,000 26,100,000 26,100,000
Acc. Receivable - Beginning
- Beginning - 1,859,625 2,164,125 2,175,000 2,175,000
- Ending (1,859,625) (2,164,125) (2,175,000) (2,175,000) (2,175,000)
Total Cash Inflow - 20,455,875 25,665,000 26,089,125 26,100,000 26,100,000
Cash Outflow
Purchase of Raw Material 11,640,873 10,308,727 10,216,016 10,454,675 10,699,825
Purchase of Supporting Material 93,939 102,369 106,644 111,977 117,576
Overhead Expense 2,670,565 2,823,938 2,965,879 3,114,173 3,269,882
Operating Expense 924,736 1,018,438 1,047,518 1,075,491 1,104,862
Acc. Payable - Beginning - 977,901 867,591 860,222 880,554
- Ending (977,901) (867,591) (860,222) (880,554) (901,450)
Corporate Income Tax 2,146,894 2,566,775 2,539,137 2,588,983 2,656,501
Total Cash Outflow - 16,499,106 16,930,557 16,882,564 17,324,967 17,827,750
Cash Flow from Operating Activities - - 3,956,769 8,734,443 9,206,561 8,775,033 8,272,250
Cash Flow from Financing Activities
Cash Inflow
Paid in Capital 11,000,000
Deposit from KMK Shareholders 1,524,660 - - - -
KMK Bank Loan 3,557,540 - - - -
KI of Shareholders - 1,771,584
KI Effective 5,891,395 14,774,500 - -
KI IDC 107,076 841,431 - - -
Total Cash Inflow 16,998,470 17,387,515 5,082,200 - - - -
Arus Kas Keluar Dari Aktivitas Pembiayaan

Pembangunan Pabrik 9,228,416 24,024,509 -
Pembayaran pokok KMK - - - - -
Pembayaran bunga KMK 142,302 284,603 284,603 284,603 284,603
Pembayaran pokok KI 1,032,000 3,100,000 3,720,000 12,813,895 -
Pembayaran bunga KI 1,622,312 1,477,712 1,211,112 640,695 -
Pembayaran pokok KI IDC 47,425 142,276 170,731 208,671 284,552
Pembayaran bunga KI IDC 36,755 67,818 55,582 40,786 21,816
Total Cash Outflow 9,228,416 24,024,509 2,880,793 5,072,409 5,442,028 13,988,650 590,971
Cash Outflow from Financing Activities 7,770,054 (6,636,994) 2,201,407 (5,072,409) (5,442,028) (13,988,650) (590,971)
Cash Increase (Decrease) 7,770,054 (6,636,994) 6,158,176 3,662,034 3,764,532 (5,213,617) 7,681,279
Beginning Cash Flow 0 7,770,054 1,133,060 7,291,236 10,953,271 14,717,803 9,504,186
Cash Ending Balance 7,770,054 1,133,060 7,291,236 10,953,271 14,717,803 9,504,186 17,185,465
74
Appendix 8

PT Perencana
Calculation of Depreciation
In USD
Description 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Addition (Deduction)
Land 2,633,684 -
Buildings & Other Facilities 2,784,000 6,496,000
Machinery & Equipments 3,646,000 14,584,000
Electric & Instrument Work - 1,650,000
Pre Operating Cost - -
IDC 164,732 1,294,509
Total 9,228,416 24,024,509 - - - - -
Accumulated Cost
Land 2,633,684 2,633,684 2,633,684 2,633,684 2,633,684 2,633,684 2,633,684
Buildings & Other Facilities 2,784,000 9,280,000 9,280,000 9,280,000 9,280,000 9,280,000 9,280,000
Machinery & Equipments 3,646,000 18,230,000 18,230,000 18,230,000 18,230,000 18,230,000 18,230,000
Electric & Instrument Work - 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000
Pre Operating Cost - - - - - - -
IDC 164,732 1,459,241 1,459,241 1,459,241 1,459,241 1,459,241 1,459,241
Total 9,228,416 33,252,925 33,252,925 33,252,925 33,252,925 33,252,925 33,252,925
Depreciation per Year

Land
Buildings & Other Facilities 464,000 464,000 464,000 464,000 464,000
Machinery & Equipments 911,500 911,500 911,500 911,500 911,500
Electric & Instrument Work 82,500 82,500 82,500 82,500 82,500
Pre Operating Cost - - - - -
IDC 291,848 291,848 291,848 291,848 291,848
Total - - 1,749,848 1,749,848 1,749,848 1,749,848 1,749,848
Accumulation Depreciation
Land - - - - - - -
Buildings & Other Facilities - - 464,000 928,000 1,392,000 1,856,000 2,320,000
Machinery & Equipments - - 911,500 1,823,000 2,734,500 3,646,000 4,557,500
Electric & Instrument Work - - 82,500 165,000 247,500 330,000 412,500
IDC - - 291,848 583,696 875,545 1,167,393 1,459,241
Total - - 1,749,848 3,499,696 5,249,545 6,999,393 8,749,241
Book Value of Fixed Assets

Land 2,633,684 2,633,684 2,633,684 2,633,684 2,633,684 2,633,684 2,633,684
Buildings & Other Facilities 2,784,000 9,280,000 8,816,000 8,352,000 7,888,000 7,424,000 6,960,000
Machinery & Equipments 3,646,000 18,230,000 17,318,500 16,407,000 15,495,500 14,584,000 13,672,500
Electric & Instrument Work - 1,650,000 1,567,500 1,485,000 1,402,500 1,320,000 1,237,500
IDC 164,732 1,459,241 1,167,393 875,545 583,696 291,848 -
Total 9,228,416 33,252,925 31,503,077 29,753,229 28,003,381 26,253,532 24,503,684
75
Appendix 9

PT Perencana
Calculation of Working Capital
In USD
Description Assumption Total
(USD)
Working Capital Required

1. Raw Material Inventory of Molases 4 Bulan 2,598,750
2. Persediaan Batubara 2 Bulan 420,000
3. Average Raw Material Inventory 1 Bulan 7,226
4. Average Finished Goods Inventory 0.5 Bulan 1,174,500
5. Accounts Receivable 1 Bulan 1,859,625
6. Accounts Payable 1 Bulan (977,901)
Total Working Capital Requirement 5,082,200
Financing Composition
- Internal Fund 30% 1,524,660
- Bank Loan Fund 70% 3,557,540
76
Appendix 10

PT Perencana
Schedule of Installment of KMK
Loan Balance 3,557,540
Loan Type KMK
Interest 8.00%
Description Year Year Year Year Year Year Year

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Drawdown
Quarter I
Quarter II 3,557,540
Quarter III
Quarter IV
Total 3,557,540 -
Principal Installment
Quarter I - - - - - - 889,385
Quarter II - - - - - - 889,385
Quarter III - - - - - - 889,385
Quarter IV - - - - - - 889,385
Total - - - - - - 3,557,540
Loan Balance
Quarter I - 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 2,668,155
Quarter II 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 1,778,770
Quarter III 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 889,385
Quarter IV 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 3,557,540 -
Interest Payment
Quarter I - 71,151 71,151 71,151 71,151 71,151 71,151
Quarter II - 71,151 71,151 71,151 71,151 71,151 53,363
Quarter III 71,151 71,151 71,151 71,151 71,151 71,151 35,575
Quarter IV 71,151 71,151 71,151 71,151 71,151 71,151 17,788
Total 142,302 284,603 284,603 284,603 284,603 284,603 177,877
77
Appendix 11

PT Perencana
Schedulue of Effective KI Installment
Loan Balance 20,665,895
Loan Type KI
Interest 8.00%
Description Year Year Year Year Year Year

2008 2009 2010 2011 2012 2013
Drawdown
Quarter I 3,790,800 -
Quarter II 4,490,525 -
Quarter III 2,315,095 4,597,775 -
Quarter IV 3,576,300 1,895,400 -
Total 5,891,395 14,774,500 -
Quarter I - 258,000 775,000 930,000 3,203,474
Quarter II - 258,000 775,000 930,000 3,203,474
Quarter III - 258,000 775,000 930,000 3,203,474
Quarter IV - 258,000 775,000 930,000 3,203,474
Total - - 1,032,000 3,100,000 3,720,000 12,813,895
Loan Balance
Quarter I - 9,682,195 20,407,895 18,858,895 15,603,895 9,610,421
Quarter II - 14,172,720 20,149,895 18,083,895 14,673,895 6,406,947
Quarter III 2,315,095 18,770,495 19,891,895 17,308,895 13,743,895 3,203,474
Quarter IV 5,891,395 20,665,895 19,633,895 16,533,895 12,813,895 -
interest
Quarter I - 413,318 392,678 330,678 256,278
Quarter II - 408,158 377,178 312,078 192,208
Quarter III - 402,998 361,678 293,478 128,139
Quarter IV - 397,838 346,178 274,878 64,069
Total - 1,622,312 1,477,712 1,211,112 640,695
78
Appendix 12

PT Perencana
Schedule of KI IDC Installment
Loan Balance 948,507
Loan Type KI IDC
Interest 8.00%
Description Year Year Year Year Year Year Year Year

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Drawdown
Quarter I 127,261 -
Quarter II 187,292 -
Quarter III 30,096 249,498 -
Quarter IV 76,979 277,381 -
Total 107,076 841,431 -
Quarter I - 11,856 35,569 42,683 52,168 71,138 23,713
Quarter II - 11,856 35,569 42,683 52,168 71,138 23,713
Quarter III - 11,856 35,569 42,683 52,168 71,138 23,713
Quarter IV - 11,856 35,569 42,683 52,168 71,138 23,713
Total - - 47,425 142,276 170,731 208,671 284,552 94,851
Loan Balance
Quarter I - 234,336 936,650 865,512 716,123 535,906 308,265 71,138
Quarter II - 421,628 924,794 829,943 673,440 483,738 237,127 47,425
Quarter III 30,096 671,125 912,938 794,374 630,757 431,571 165,989 23,713
Quarter IV 107,076 948,507 901,081 758,805 588,074 379,403 94,851 -
Interest Payment
Quarter I - - 18,022 15,176 11,761 7,588 1,897
Quarter II - - 17,310 14,322 10,718 6,165 1,423
Quarter III - 18,496 16,599 13,469 9,675 4,743 949
Quarter IV - 18,259 15,887 12,615 8,631 3,320 474
Total - 36,755 67,818 55,582 40,786 21,816 4,743
79
Appendix 13

PT Perencana
Production Plan
In USD
Description unit 2010 2011 2012 2013 2014
Installed Capacity / Year KL 45,000 45,000 45,000 45,000 45,000
Total Operating Day / Year day 300 300 300 300 300
Production Capacity/day :
Capacity Utilization % 90% 100% 100% 100% 100%
Productions / day
Productions / year
- Fuel Grade Alcohol KL 40,500 45,000 45,000 45,000 45,000
80
Appendix 14

PT Perencana
Projected Sales
In USD
Description 2010 2011 2012 2013 2014
Ethanol :
- Net Production to sale (KL) 40,500 45,000 45,000 45,000 45,000
- Inventory (KL)
- Beginning 0 2,025 2,250 2,250 2,250
- Ending 2,025 2,250 2,250 2,250 2,250
- Sales (KL) 38,475 44,775 45,000 45,000 45,000
- Selling Price (USD/KL) 580 580 580 580 580
- Revenue (USD) 22,315,500 25,969,500 26,100,000 26,100,000 26,100,000
Methane Gas :
- Penjualan (Nm3) - - - - -
- Harga Jual (USD/Nm3) 0.11 0.11 0.11 0.11 0.11
- Penerimaan (USD) - - - - -
Total Pendapatan (USD) 22,315,500 25,969,500 26,100,000 26,100,000 26,100,000
- Revenue (000 USD) 22,316 25,970 26,100 26,100 26,100
81
Appendix 15

PT Perencana
Calculation of Cost of Goods Sold
In USD
Description 2010 2011 2012 2013 2014
Raw material inventory beginning balance - 2,598,750 2,945,250 3,004,155 3,064,238

Raw material purchase 11,640,873 10,308,727 10,216,016 10,454,675 10,699,825
Raw material ready to be used 11,640,873 12,907,477 13,161,266 13,458,830 13,764,063
Raw material inventory ending balance (2,598,750) (2,945,250) (3,004,155) (3,064,238) (3,125,523)
Raw Material Use 9,042,123 9,962,227 10,157,111 10,394,592 10,638,540
Supporting material inventory beginning balance - 7,226 8,430 8,852 9,295

Supporting material purchase 93,939 102,369 106,644 111,977 117,576
Supporting material ready to be used 93,939 109,595 115,075 120,829 126,870
Supporting material inventory ending balance (7,226) (8,430) (8,852) (9,295) (9,759)
Supporting Material Use 86,713 101,165 106,223 111,534 117,111
Total Raw and Supporting Material Use 9,128,835 10,063,391 10,263,334 10,506,126 10,755,651
Factory Overhead 2,670,565 2,823,938 2,965,879 3,114,173 3,269,882
Finished Goods Inventory beginning balance 1,174,500 1,305,000 1,305,000 1,305,000

Finished Goods Inventory ending balance (1,174,500) (1,305,000) (1,305,000) (1,305,000) (1,305,000)
82
Appendix 16

PT Perencana
Raw Material Requirement (Ton)
Ton
Uraian 2010 2011 2012 2013 2014
Raw Material Requirement

- Molasses 141,750 157,500 157,500 157,500 157,500
Beginning Inventory
- Molasses - 47,250 52,500 52,500 52,500
Ending Inventory
- Molasses 47,250 52,500 52,500 52,500 52,500
Purchase of Raw Material

- Molasses 189,000 162,750 157,500 157,500 157,500
83
Appendix 17

PT Perencana
Raw Material Requirement Cost
In USD
Uraian 2010 2011 2012 2013 2014
Raw Material Requirement

- Molasses 7,796,250 8,835,750 9,012,465 9,192,714 9,376,569
Beginning Inventory
- Molasses - 2,598,750 2,945,250 3,004,155 3,064,238
Ending Inventory
- Molasses 2,598,750 2,945,250 3,004,155 3,064,238 3,125,523

- Molasses 10,395,000 9,182,250 9,071,370 9,252,797 9,437,853
- Transport Expense of Molasses 1,245,873 1,126,477 1,144,646 1,201,878 1,261,972
Total 11,640,873 10,308,727 10,216,016 10,454,675 10,699,825
84
Appendix 18

PT Perencana
Supporting Material Requirement
Kg
Description 2010 2011 2012 2013 2014
Raw material requirement (ton)

- U r e a (Fermentation) 135,000 150,000 150,000 150,000 150,000
- Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) 40,500 45,000 45,000 45,000 45,000
- Antifoam (Fermentation) 20,250 22,500 22,500 22,500 22,500
Total 195,750 217,500 217,500 217,500 217,500
Beginning Inventory
- U r e a (Fermentation) - 11,250 12,500 12,500 12,500
- Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) - 3,375 3,750 3,750 3,750
- Antifoam (Fermentation) - 1,688 1,875 1,875 1,875
Total - 16,313 18,125 18,125 18,125
Ending Inventory
Total 16,313 18,125 18,125 18,125 18,125

Total 212,063 219,313 217,500 217,500 217,500
85
Appendix 19

PT Perencana
Supporting Material Cost
In USD
Uraian 2010 2011 2012 2013 2014
Raw material requirement (ton)

Total 86,713 101,165 106,223 111,534 117,111
Beginning Inventory
- U r e a (Fermentation) - 1,421 1,658 1,741 1,828
- Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) - 2,261 2,638 2,770 2,909
- Antifoam (Fermentation) - 3,544 4,134 4,341 4,558
Total - 7,226 8,430 8,852 9,295
Ending Inventory
Total 7,226 8,430 8,852 9,295 9,759

Total 93,939 102,369 106,644 111,977 117,576
86
Appendix 20

PT Perencana
Factory Overhead
In USD
Description 2010 2011 2012 2013 2014
Production Direct Labor 50,356 52,874 55,518 58,294 61,208

Indirect Labor Cost (Overhead) 34,900 36,645 38,477 40,401 42,421
Repair & Maintenance 10,000 10,500 11,025 11,576 12,155
Water 212,211 222,821 233,962 245,660 257,943
Electricity ( PLTU) 2,100,000 2,205,000 2,315,250 2,431,013 2,552,563
Recycling Water Treatment 10,000 10,500 11,025 11,576 12,155
Insurance 5,000 5,250 5,513 5,788 6,078
Laboratory 11,000 11,550 12,128 12,734 13,371
Toll Fee Utk Pipa Ethanol 115,425 141,041 148,838 156,279 164,093
Others (5% Total OHC) 121,673 127,757 134,145 140,852 147,895
Total 2,670,565 2,823,938 2,965,879 3,114,173 3,269,882
87
Appendix 21

PT Perencana
Marketing Expense
In USD
Description 2010 2011 2012 2013 2014
Seaport Handling Expenses (0,45% of Sales) 100,420 116,863 117,450 117,450 117,450
Selling Expenses (0,50% of Sales) 111,578 129,848 130,500 130,500 130,500
Total Marketing Expense 211,997 246,710 247,950 247,950 247,950
88
Appendix 22

PT Perencana
General and Administrative Expense
In USD
Description 2010 2011 2012 2013 2014
Salary Expenses 507,436 532,808 559,448 587,421 616,792

Maintenance Expenses (0,22% of Sales) 49,094 57,133 57,420 57,420 57,420
Entertainment Expenses (0,22% of Sales) 49,094 57,133 57,420 57,420 57,420
On duty trip Expenses (0,22% of Sales) 49,094 57,133 57,420 57,420 57,420
Donation (0,04% of Sales) 8,926 10,388 10,440 10,440 10,440
Professional Service (0,09% of Sales) 20,084 23,373 23,490 23,490 23,490
Others (0,13% of Sales) 29,010 33,760 33,930 33,930 33,930
Total 712,739 771,727 799,568 827,541 856,912
89
Appendix 23

PT Perencana
Calculation of Salary Expense
In USD
Number of employee Sal/Month/person Total Sal/Month Total Salary/Year USD Rate Cost/Year
No. Description (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (USD)
1. Production Direct Labor

- Salary, Ethanol Fermentation & Destilation Operator 3 Pers x 3 Group = 9 Person 1,500,000 13,500,000 162,000,000 9,500 17,053
- Salary, Assistant to Shift Supervisor 1 Pers x 3 Group = 3 Person 2,500,000 7,500,000 90,000,000 9,500 9,474
- Salary, Shift Supervisor 1 Pers x 3 Group = 3 Person 3,500,000 10,500,000 126,000,000 9,500 13,263
- Allowance for Public Holiday (1 x Salary) 31,500,000 9,500 3,316
- Annual Bonus (1 x Salary) 31,500,000 9,500 3,316
- Employee Insurance (4.89 % THP) 18,484,200 9,500 1,946
- Allowance for Employee Income Tax (assumption 5 % THP) 18,900,000 9,500 1,989
Total 15 Person 478,384,200 9,500 50,356
2. Indirect Labor Cost (Overhead)
- Salary, Cooling Tower, Compressor, Diesel & Panel Operator 3 Pers x 3 Group = 9 Person 1,500,000 13,500,000 162,000,000 9,500 17,053
- Salary, Boiler & Water Treatment Operator 5 Pers x 3 Group = 15 Person 1,500,000 22,500,000 270,000,000 9,500 28,421
- Salary, Evaporator, Waste Water Treatment & Dryer Operator 2 Pers x 3 Group = 6 Person 1,500,000 9,000,000 108,000,000 9,500 11,368
- Salary, Maintenance Mechanic Operator 1 Pers x 3 Group = 3 Person 1,500,000 4,500,000 54,000,000 9,500 5,684
- Salary, Electricity & Instrument Maintenance Operator 1 Pers x 3 Group = 3 Person 1,500,000 4,500,000 54,000,000 9,500 5,684
- Salary, PC Laboratory Analyst 1 Pers x 3 Group = 3 Person 1,500,000 4,500,000 54,000,000 9,500 5,684
- Salary, Safety Man = 2 Person 1,500,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789
- Salary, QA Laboratory Analyst = 2 Person 1,500,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789
- Public Holiday Allowance (1 x Salary) 64,500,000 9,500 6,789
- Employee Income Tax Allowance (assumption 5 % THP) 38,700,000 9,500 4,074
Total 43 Person 331,548,600 9,500 34,900
3. Administrative & General Employee Cost
- Salary Security 10 Pers x 3 Group = 30 Person 1,000,000 30,000,000 360,000,000 9,500 37,895
- Salary Drop Receipt Operator = 3 Person 1,000,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789
- Salary Filing & Shipping Operator = 4 Person 1,000,000 4,000,000 48,000,000 9,500 5,053
- Salary Scale Bridge Operator = 3 Person 1,000,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789
- Salary Logistic & Warehouse Administrativon = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526
- Salary Personnel Administration = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526
- Salary Accounting Administration = 3 Person 1,000,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789
- Salary Finance Administration = 1 Person 1,000,000 1,000,000 12,000,000 9,500 1,263
- Salary Marketing Administration = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526
- Salary Purchase Administration = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526
- Salary Policlinic Paramedic = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526
- Salary Driver = 4 Person 1,000,000 4,000,000 48,000,000 9,500 5,053
- Salary Canteen Personnel 4 Pers x 3 Group = 12 Person 750,000 9,000,000 108,000,000 9,500 11,368
- Salary Telephone Operator = 1 Person 750,000 750,000 9,000,000 9,500 947
- Salary Office Boy = 3 Person 750,000 2,250,000 27,000,000 9,500 2,842
- Salary Cleaning Service = 4 Person 750,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789
- Salary Miscellaneous = 2 Person 750,000 1,500,000 18,000,000 9,500 1,895
- Salary Cashier = 1 Person 2,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526
- Salary Secretary = 1 Person 2,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526
- Salary Company Pharmacist = 1 Person 2,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526
- Salary General Shift Supervisor 1 Pers x 3 Group = 3 Person 3,000,000 9,000,000 108,000,000 9,500 11,368
- Salary Supervisor Administration = 1 Person 3,000,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789
- Salary Production Department Head = 1 Person 7,500,000 7,500,000 90,000,000 9,500 9,474
- Salary Administrative Department Head = 1 Person 6,500,000 6,500,000 78,000,000 9,500 8,211
- Salary General Department Head = 1 Person 5,500,000 5,500,000 66,000,000 9,500 6,947
- Salary Manager = 1 Person 10,000,000 10,000,000 120,000,000 9,500 12,632
- Salary Director = 1 Person 12,500,000 12,500,000 150,000,000 9,500 15,789
- Management Disbursement 150,000,000 1,800,000,000 9,500 189,474
- Public Holiday Allowance (1 x Salary) 284,500,000 9,500 29,947
- Employee Income Tax Allowance (assumption 5 % THP) 170,700,000 9,500 17,968
Total 92 Person 4,320,644,600 9,500 454,805
4. Employee Health Care Insurance Cost (BAU) 200,000,000 9,500 21,053
5. Employee Uniform Cost (BAU) 50,000,000 9,500 5,263
6. Employee Social & Recreation Activities Cost 50,000,000 9,500 5,263
7. Employee Consumption Cost 200,000,000 9,500 21,053
500,000,000 52,632
TOTAL 150 Person 5,630,577,400 9,500 592,692
90
Appendix 24

PT Perencana
Ratio Analysis
2010 2011 2012 2013 2014
Liquidity
Current Ratio 213% 292% 357% 269% 398%
Quick Ratio 151% 220% 284% 196% 324%
Solvability
Total Debt to Total Assets Ratio 64% 53% 43% 19% 16%
Total Debt to Equity Ratio 177% 113% 75% 24% 19%
Time Interest Earned 17% 15% 13% 8% 3%

(Ebit to Interest Ratio)
Earning Power 11% 13% 12% 14% 13%

(EAT to Total Assets)
Return On Equity 32% 27% 21% 18% 15%

(EAT to Equity Ratio)
Gross Profit on Sales 52% 51% 49% 48% 46%

(Gross Profit to Sales Ratio)
Net Profit Margin 23% 23% 23% 23% 24%

(EAT to Net Sales)
Return on Invesment 24.23% 25.87% 24.02% 26.95% 22.71%

(EBIT to Total Assets)
Assets Turn Over 0.50 0.55 0.53 0.62 0.54

(Sales to Total Assets)
91
Appendix 25

PT Perencana
Project Feasibility Analysis
USD
2008 2010 2011 2012 2013
Outlay (33,252,925) - - - -
Proceeds
EAT - 5,067,753 6,047,476 5,982,986 6,099,294
Interest (I-t) - 1,260,957 1,281,093 1,085,908 676,259
Depreciation & Amortization - 1,749,848 1,749,848 1,749,848 1,749,848
Book Value
Proceed (33,252,925) 8,078,559 9,078,417 8,818,743 8,525,401

Outlay - Cash Flow (33,252,925) (25,174,366) (16,095,949) (7,277,206) 1,248,195
Internal Return Rate (IRR) 23.84%
Net Present Value (NPV) @ 9.75% 25,632,809
Benefit To Cost Ratio (BCR) 1.77
Payback Period 4 year 10 month
92
Appendix 26

PT Perencana
Calculation of Discount Rate
USD
Sources of Fund Total Proportion Average DF
Interest
Loan 21,614,401 65.00% 8.00% 5.20%
Self Finance 11,638,524 35.00% 13.00% 4.55%
Total 33,252,925 100.00%
Weighted Average Cost of Capital (WACC) 9.75%
93
Appendix 27

PT Perencana
Sensitivity Analysis
Uraian IRR NPV BCR Payback Period
Normal 23.84% 25,632,809 1.771 4 year 10 month
Selling Price
- Decrease by 10% 17.98% 14,659,116 1.441 3 year 22 month
Raw and Supporting Material Price

- Increase by 10% 21.76% 21,669,251 1.652 3 year 14 month
Selling
Total Investment
94
DAFTAR PUSTAKA
Djamin, Zulkarnain, 1993. Perencanaan dan Analisis

Proyek. Edisi Kedua. Lembaga Penerbit
Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia,
Jakarta.
Downey, W.D. dan S.P. Erickson, 1992. Manajemen

Agribisnis. Edisi Kedua. Penerbit Erlangga,
Jakarta.
Gray, C.; P. Simanjuntak; L.K. Sabur; P.F.L.

Maspaitella dan R.C.G. Varley, 1997
Pengantar Evaluasi Proyek. Edisi Kedua. PT.
Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Sutojo, Siswanto, 1996. Studi Kelayakan Proyek:

Teori dan Praktek. Seri Manajemen No 66.
PT. Sapdodadi, Jakarta.
95
Tentang Penulis….
Ir. Hutrema Arif adalah seorang Konsultan yang
berpengalaman dalam menyusun studi kelayakan
berbagai bidang industry, perkebunan, property,
pertambangan, power plant dan lain sebagainya.
Selain sebagai konsultan juga aktif dibidang
penilaian asset dan penulisan artikel dibeberapa
Koran ibukota dan daerah.
96

PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Ir.

Oleh: Ir Hutrema Arif

Copyright © 2010 by Hutrema Arif

(Nama Disainer pembuat sampul)

Studi kelayakan sangat diperlukan oleh banyak

Mengingat bahwa kondisi yang akan datang dipenuhi

Jakarta, Oktober 2008

1.1 Tujuan Penyusunan .....................................................

BAB II RENCANA INVESTASI

2.1 Pengertian Investasi ....................................................

3.1 Pengertian Produksi ...................................................

BAB IV PERHITUNGAN HPP

4.1 Pengertian Biaya Produksi .........................................

BAB V MENGHITUNG RUGI LABA

5.1 Pengertian Rugi Laba ..................................................

6.1 Pengertian Arus Kas ....................................................

BAB VII ANALISA KELAYAKAN PROYEK

7.1 Pengertian Analisa Kelayakan Proyek ........................

Lampiran Contoh Perhitungan Analisa

Para manager dan direktur sering kali apabila ingin

Penyusunan studi kelayakan atau business plann

Untuk mendukung akurasi perhitungan tingkat

Hasil studi kelayakan diharapkan juga merupakan

1.2 Metode Penyusunan Studi Kelayakan

Penyusunan studi kelayakan dilakukan dengan

Pengumpulan data yang dilakukan dengan melakukan

• Pengumpulan dan Pengkajian Data.

1.3 Sistematika Pembahasan

Sistematika pembahasan dalam studi kelayakan

Dalam bab ini akan diuraikan mengenai latar

Dalam aspek ini ditelaah mengenai status yuridis

Dalam aspek ini akan dibahas mengenai kondisi

Dalam aspek ini dibahas mengenai rencana

Dalam aspek ini ditelaah mengenai evaluasi meliputi

Dalam aspek ini ditelaah mengenai struktur

7. Tinjauan Dampak Lingkungan

Dalam aspek ini akan ditinjau mengenai dampak

Dalam aspek ini ditelaah mengenai pembiayaan

Untuk mengetahui sejauh mana risiko yang dihadapi

10. Kesimpulan dan Saran

Setelah mengadakan pembahasan seperti tersebut

2.1 Pengertian Investasi

Berdasarkan teori ekonomi, investasi berarti

Setiap investor yang akan membelanjakan uangnya,

Memang rincian investasi ini akan beragam sesuai

Perolehan tanah dapat diperoleh dari pemerintah atau

Surat bukti kepemilikan tanah untuk perkebunan

Bangunan adalah asset dibangun sesuai dengan

Mesin-mesin pabrik ini adalah bagian yang cukup

Mesin yang tersedia beserta teknologinya juga

Semua kondisi mesin-mesin diatas mempengaruhi

Sarana pra sarana

Sarana prasarana banyak arti baik berupa utilitas

Meliputi jenisnya, jumlah unitnya serta

Biaya Pra Operasi

Meliputi biaya perijinan, biaya operasional sebelum

2.2 Sumber Pendanaan

Sumber pendanaan atau pembiayaan dapat diperoleh

Kredit merupakan suatu fasilitas keuangan yang

Ketika bank memberikan pinjaman uang kepada

Watak, sifat, kebiasaan debitur (pihak yang berutang)

Dengan melihat banyaknya modal yang dimiliki

Jaminan dibutuhkan untuk berjaga-jaga seandainya