ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN PROYEK

PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR

Tugas Akhir

untuk memenuhi sebagaian persyaratan mencapai

derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil

diajukan oleh:

Apri Indra Martono

NIM : D 100 090 070

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2013

i
ii
iii
 MOTTO

Ya Allah, Tunjukilah kami jalan yang lurus, yaitu jalan orang-orang yang telah engkau
anugerahkan nikmat kepada mereka, bukan mereka yang dimurkai dan bukan pula jalan
mereka yang sesat.
( QS. Al-Fatihah 6-7 )
Allah adalah pelindung orang-orang yang beriman, Dia mengeluarkan mereka dari kegelapan
(kekafiran) kepada cahaya (iman)
( QS. Al-Baqarah 257 )
Sesungguhnya sesudah kesulitan itu ada kemudahan, maka bila kamu telah selesai (dari suatu
urusan) kerjakan dengan sungguh-sungguh urusan yang lain. Dan hanya kepada
Tuhan-mulah hendaknya kamu berharap.
( QS. Al-Insyirah)
Bekerjalah kamu seolah-olah kamu hidup selamanya, dan beribadahlah kamu seolah-olah
kamu mati esok hari. Bertawakallah kepada Allah karena dialah sebaik-baik tempat kembali.
(Al-Hadist)
Karna Kesuksesan adalah dari Rahmat Sang Pencipta disertai manfaat yang telah kita beri
( Apry Collection )
Kebahagiaan bagaikan tanaman yang harus disirami setiap hari dengan sikap yang baik dan
tindakan memberi.yang membuahkan sebuah relasi yang bermanfaat bagi kehidupan
( Apry Collection )
Jalanilah Proses Hidupmu sebaik mungkin dan Rasakan kebahagiaan saat mengenang proses
hidupmu setelah sukses nanti
( Apry Collection )
Berapa lamakah kau akan tetap menggantung disayap orang lain. Kembangkanlah sayapmu
sendiri dan terbanglah lepas seraya menghirup udara bebas. Ditaman yang luas.
( Dr. Sir. M. Iqbal )
Dalam masalah hati nurani,pikiran pertamalah yang terbaik
Dalam masalah kebijaksanaan,pemiiran terakhirlah yang paling baik.
( Robert Hall )

iv
 Puji syukur alhamdulillahirobbil’alamin.
Atas segala rahmat dan karunia yang telah Allah SWT berikan, sehingga saya
dapat melewati segala proses dalam menyelesaikan studi untuk mencapai derajat
Sarjana S-1 Teknik Sipil.

Syukur Alhamdulillahirrobill alamin Tugas Akhir ini kupersembahkan untuk :

 Sang pahlawan yang dikirim Allah untukku yang selalu memapahku dalam
ketiadaan, kerapuhan di dunia jasamu tak terukur nilainya dibanding
pengabdianku, aku selalu mencintaimu...
“Ayah dan Ibu”
 Kedua Adikku kalianlah hartaku yang paling berharga dalam keluargaku.
 Sahabatku Sahabatku terima kasih banyak atas semangat dan bantuannya.
 Temen – temen teknik sipil ’09 yang tak kan pernah terlupa kenangan suka
duka bersama kalian.
 Bapak dan ibu dosen yang selalu membimbing kami.

” prody Teknik Sipil UMS “

v
 PRAKATA

‫ﻪﺕﺎﮔﺭﺒﻮﷲﺍﺔﻣﺤﺮﻮﻢﮑﻴﻟﻋﻢﻼﺳﻠﺍ‬

Alhamdulilah, segala puji dan syukur dipanjatkan kehadirat Allah SWT

atas limpahan rahmat, taufik dan hidayah – Nya sehingga penyusunan Proposal
Tugas akhir ini dapat diselesaikan. Tugas Akhir ini disusun guna melengkapi
persyaratan untuk menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik
Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini
penyusun mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah banyak
memberikan dukungan sehingga penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.

Kemudian dengan selesainya Tugas Aklhir ini penyusun juga

mengucapkan terima kasih banyak kepada :
1). Bapak Ir. Agus Riyanto, M.T, selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas
Muhammadiyah Surakarta.
2). Bapak Ir. H. Suhendro Trinugroho, M.T, selaku Ketua Program Studi Teknik
Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta.
3). Ir. H. Muhammad Nur Sahid, MM, MT, selaku Pembimbing Utama sekaligus
sebagai Ketua Tim Penguji, yang telah memberikan dorongan, arahan serta
bimbingan.
4). Mochamad Solikin, ST, MT, PhD, selaku Pembimbing Pendamping sekaligus
sebagai Sekertaris Tim Penguji, yang telah memberikan dorongan, arahan
serta bimbingan.
5). Bapak Budi Priyanto, ST, M.T, selaku Anggota Tim Penguji, yang telah
memberikan dorongan, arahan serta bimbingan.
6). Ibu Yenny Nurchasanah ST. MT, selaku Dosen Pembimbing Akademik.
7). Bapak dan Ibunda tercinta yang telah memberikan dorongan baik materi
maupun spirit.
8). Adik adikku tersayang dan tercinta Linda Marwati dan Wahyu Setyo Nugroho
yang telah memberikanku kebersamaan keceriaan, semangat dalam
kehidupanku.

vi
9). Kakak tingkat teknik sipil Mas Adit dan kawan-kawan terimakasih atas
referensi dan bimbingan yang telah diberikan.
10). Kakak-kakaku tercinta Mas Heru, Mbak tari, Mas Faisal, Mas Rizal, Mas
Agus dan tidak lupa Adikku keponakanku Yus Rifar yang selalu memberikan
bantuan moral dan spiritual selama kuliah.
11). Keluarga besar Jurusan Teknik Sipil Khususnya Angkatan 2009, Fakultas
Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta, terima kasih banyak atas
segala bentuk dukungannya..
12). Teman – temanku yang dikost dulu “Latifa mendungan” yang telah mengukir
indah kenangan selama tinggal disana dan memberikan semangat.
13). Temanku seperjuangan, Rahadian Adi prasetyo terima kasih banyak atas
kebersamaan selama ini dalam menuntut ilmu.
14). Keluarga besar pemerintah kabupaten Karanganyar khususnya badan
perizinan terpadu terimakasih atas pemberian data-data, bantuannya dan
bimbingannya selama pengerjaan tugas akhir.
15). Kepala Desa Ngringo Indah, dan ketua rt atas ijin dalam melaksanakan survei
penelitian.
16). Keluarga besar PT. Cipta Prima terima kasih atas bantuan teknis gambar dan
bimbingannya selama pengerjaan tugas akhir.

Semoga segala bantuan yang diberikan, senantiasa mendapatkan ridho dari

Allah SWT, dan semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi kita semua.
Amin

‫ﻪﺕﺎﮐﺮﺑﻮﷲﺍﺔﻤﺣﺮﻮﻡﻜﻳﺎﻋﻢﻼﺳﻠﺍﻮ‬

Surakarta, November 2013

Penyusun

vii
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .............................................................................................. i

HALAMAN PENGESAHAN ............................................................................... ii
PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR ................................................ iii
MOTTO ................................................................................................................ iv
PERSEMBAHAN ...................................................................................................v
PRAKATA ............................................................................................................ vi
DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii
DAFTAR TABEL ............................................................................................... xii
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xiii
DAFTAR GRAFIK ..............................................................................................xv
DAFTAR NOTASI ............................................................................................. xvi
ABSTRAKSI..................................................................................................... xviii

BAB I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang ............................................................................ 1
B. Rumusan Masalah ....................................................................... 3
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 4
D. Batasan Masalah.......................................................................... 4
E. Manfaat Penelitian ...................................................................... 5
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA
A. Umum ......................................................................................... 6
1. Definisi Perumahan ............................................................... 6
2. Definisi Investasi ................................................................... 7
B. Hubungan Investasi dengan kajian kelayakan ............................ 8
C. Aspek Evaluasi dan Studi Kelayakan ......................................... 9
1. Identifikasi dan Penentuan formulasi gagasan ...................... 9

viii
 2. Aspek studi Kelayakan Proyek ............................................. 10
D. Format Evaluasi Investasi dan Studi kelayakan .......................... 11
E. Analisa Resiko ............................................................................ 12
F. Analisa Amdal ............................................................................. 12
G. Analisa Ekonomi ......................................................................... 13
1. Bunga ................................................................................... 13
2. Perubahan Waktu ................................................................. 13
BAB III. LANDASAN TEORI
A. Umum .......................................................................................... 14
B. Analisa Kebutuhan ......................................................................... 14
C. Kuisioner ........................................................................................ 14
D. Komponen Inti Kuisioner .............................................................. 15
E. Penentuan Sampel .......................................................................... 16
F. Uji Validitas dan Reabibilitas ........................................................ 17
1. Uji Validitas ............................................................................ 17
2. Uji Reabilitas........................................................................... 17
G. Analisa Varian dan Standar Deviasi................................................ 18
1. Analisa Varian ........................................................................ 18
2. Standar Deviasi ...................................................................... 19
H. Uji Normalitas................................................................................ 19
I. Uji Homogenitas ............................................................................ 20
J. Rencana Anggaran Biaya ............................................................... 20
K. Proyeksi Rencana Anggaran Biaya................................................ 25
L. Perkiraan Biaya Proyek ................................................................. 25
M. Metode Evaluasi dan Kelayakan investasi..................................... 26
1. Net Present Value (NPV) .................................................. 27
2. Arus Pengmbalian Internal (IRR)..................................... 28
3. Benefit Cost Ratio (BCR) .................................................. 29
4. Pengmbalian Atas Investasi.............................................. 29

ix
 5. Index Profitabilitas (IP).................................................... 29
6. Break Event Point (BEP) .................................................. 29
N. Analisis Perhitungan Anggaran Biaya ........................................... 30
O. Penyusunan Alternatif dan Penilaian ............................................. 30
P. Aliran kas (Cash Flow) .................................................................. 30

BAB IV. METODE PENELITIAN

A. Tempat dan Waktu Penelitian ..................................................... 32
B. Materi Penelitian ......................................................................... 32
C. Sumber data................................................................................. 32
1. Data Primer ....................................................................... 33
2. Data sekunder ................................................................... 33
D. Alat Penelitian ............................................................................. 35
E. Pengolahan Data.......................................................................... 35
1. Uji Validitas ...................................................................... 35
2. Uji Reabilitas .................................................................... 35
3. Analisa varian dan Standar Deviasi .................................. 36
4. Uji Normalitas .................................................................. 36
5. Uji Homogenitas ............................................................... 36
6. Uji Varian ......................................................................... 37
F. Analisis Ekonomi ........................................................................ 37
G. Tahapan penelitian ...................................................................... 39
H. Bagan Alir Penelitian .................................................................. 39

BAB V. HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Alur Penelitian ............................................................................ 41
B. Instrumen Penelitian.................................................................... 42
C. Uji Normalitas ............................................................................ 43
D. Uji Homogenitas ......................................................................... 44

x
 E. Uji Hipotesis ............................................................................... 49
F. Analisa Pembahasan responden Penghuni Perumahan ............... 51
1. Pengelompokan Pertanyaan Kuisoner ............................... 51
2. Deskripsi Kuisioner............................................................ 56
G. Pasar .......................................................................................... 83
H. Site Plan dan Detail Plan ............................................................. 83
I. Analisa Investasi bangunan perumahan ...................................... 86
J. Analisis Kelayakan Ekonomi ...................................................... 97

BAB VI. KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan .............................................................................102
B. Saran .....................................................................................104

PENUTUP
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN

xi
 DAFTAR TABEL

Tabel V. 1 Jumlah Penyebaran Kuisioner ............................................................. 42

Tabel V. 2 Uji Validitas ........................................................................................ 43
Tabel V. 3 Uji Reabilitas ....................................................................................... 44
Tabel V. 4 Normalitas ........................................................................................... 45
Tabel V. 5 Perbandingan nilai statistic ................................................................. 45
Tabel V. 6 Perbandingan nilai signifikan .............................................................. 45
Tabel V. 7 One sample kolmogroof smirnov ........................................................ 47
Tabel V. 8 Tes Homogenitas varian ...................................................................... 48
Tabel V. 9 Tes Homogenitas teknik uji bartlet ..................................................... 48
Tabel V.10 Uji Hipotesis....................................................................................... 49
Tabel V.11 Analisa varian..................................................................................... 50
Tabel V.12 Prosentase kuisioner 1- 6 ................................................................... 52
Tabel V.13 Prosentase kuisioner 7-8 ................................................................... 52
Tabel V.14 Prosentase kuisioner 9-12 .................................................................. 53
Tabel V.15 Prosentase kuisioner 13-21 ................................................................ 54
Tabel V.16 Prosentase kuisioner 22-29 ................................................................ 55
Tabel V.17 Rencana unit rumah............................................................................ 84
Tabel V.18 Nilai koefisien IMB............................................................................ 91
Tabel V.19 Index harga IMB ................................................................................ 91
Tabel V.20 Rekapitulasi biaya persiapan .............................................................. 93
Tabel V.21 Biaya Fasilitas umum ......................................................................... 94
Tabel V.22 Biaya Konstruksi ................................................................................ 94
Tabel V.23 Penggunaan lahan............................................................................... 94
Tabel V.24 Harga jual seluruh unit ....................................................................... 95
Tabel V.25 Pehitungan Internal Rate Return (IRR) .............................................. 99
Tabel V.26 Pehitungan Internal Rate Return (IRR) .............................................. 99

xii
 DAFTAR GAMBAR

BAB IV
IV.1 Pengelompokan sumber data.........................................................................34
IV.3 Bagan Alir Penelitian.....................................................................................39
BAB V.
V. 1 Lokasi penelitian .........................................................................................42
V.2 Prosentase usia responden.............................................................................56
V.3 Prosentase jenis kelamin ..............................................................................57
V.4 Prosentase pekerjaan .................................................................................... 58
V.5 Prosentase pendidikan ...................................................................................59
V.6 Prosentase penghasilan ...................................................................................60
V.7 Prosentase kawasan banjir ..............................................................................61
V.8 Prosentase lokasi strategis ..............................................................................62
V.9 Prosentase perkembangan infrastruktur .........................................................63
V.10 Prosentase kemudahan akses .......................................................................64
V.11 Prosentase kondisi jalan memadai ...............................................................65
V.12 Prosentase jarak hunian ke pusat kota ..........................................................66
V.13 Prosentase kondisi jalan memadai ................................................................67
V.14 Prosentase tata ruang unit rumah .................................................................68
V.15 Prosentase sirkulasi udara yang baik ............................................................69
V.16 Prosentase minat perumahan baru ................................................................70
V.17 Prosentase pendapat jumlah unit ..................................................................71
V.18 Prosentase pendapat unit 36/90 ....................................................................72
V.19 Prosentase pendapat unit 45/90 dan 55/100 .................................................73
V.20 Prosentase pendapat fasilitas umum .............................................................75
V.21 Prosentase Model unit mengikuti zaman .....................................................76

xiii
V.22 Prosentase Harga unit sesuai kualitas ...........................................................78
V.23 Prosentase Peningkatan harga lebih penting untuk peningkatan luas...........79
V.24 Prosentase daya beli untuk perumahan ........................................................79
V.25 Prosentase proses administrasi mudah .........................................................80
V.26 Prosentase pengembangan unit ....................................................................82
V.27 Site Plan lokasi .............................................................................................83
V.28 Detail Plan ....................................................................................................85

xiv
 DAFTAR GRAFIK

Grafik V. 1 Grafik uji normalitas tipe 36/90 ......................................................... 46

Grafik V. 2 Grafik uji normalitas tipe 45/90 ......................................................... 46
Grafik V. 3 Grafik uji normalitas tipe 55/100 ....................................................... 47
Grafik V. 4 Grafik hitungan IRR.........................................................................100

xv
 DAFTAR NOTASI

Notasi III.1 Rumus Uji Validitas .................................................................... 17

Notasi III.2 Rumus Uji Reabilitas .................................................................. 18
Notasi III.3 Rumus Uji Varian ....................................................................... 18
Notasi III.4 Rumus Uji Varian ....................................................................... 18
Notasi III.5 Rumus Uji Varian ....................................................................... 18
Notasi III.6 Rumus Uji Varian ....................................................................... 18
Notasi III.7 Rumus Uji Varian ....................................................................... 19
Notasi III.8 Rumus mencari nilai mean .......................................................... 19
Notasi III.9 Rumus standar deviasi................................................................. 19
Notasi III.10 Rumus Probabilitas ..................................................................... 19
Notasi III.11 Rumus D1 max............................................................................ 19
Notasi III.12 Rumus D2 max............................................................................ 19
Notasi III.13 Keputusan uji .............................................................................. 19
Notasi III.14 Rumus Uji Homogenitas ............................................................. 20
Notasi III.15 Rumus Uji Homogenitas ............................................................. 20
Notasi III.16 Rumus Uji Homogenitas ............................................................. 20
Notasi III.17 Rumus Uji Homogenitas ............................................................. 20
Notasi III.18 Rumus Uji Homogenitas ............................................................. 20
Notasi III.19 Net Present Value ........................................................................ 28
Notasi III.20 Rumus Internal Rate Return ....................................................... 28
Notasi III.21 Rumus Internal Rate Return ....................................................... 28
Notasi III.22 Rumus Internal Rate Return ....................................................... 28
Notasi III.23 Rumus Internal Rate Return ....................................................... 28
Notasi III.24 Rumus Benefit Cost Ratio ........................................................... 28
Notasi III.25 Rumus ROI .................................................................................. 29

xvi
Notasi III.26 Rumus Index Profitabilitas ......................................................... 29
Notasi III.27 Rumus Break Event Point ........................................................... 29
Notasi III.28 Rumus Break Event Point ........................................................... 29

xvii
 ABSTRAKSI

ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN PROYEK

PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR

Kebutuhan akan pangan, sandang dan papan mutlak pada saat ini sangat diperlukan bagi
setiap masyarakat. Salah satunya kebutuhan primer yang di butuhkan masyarakat berupa papan
atau rumah. mengikuti perkembangan zaman saat ini tingkat populasi penduduk di karanganyar
yang semakin padat yang diimbangi infrastuktur yang baik dan akses jalan yang baik dan
memadai, maka usaha properti di daerah ini sangat potensial.
Metode Penelitian ini dengan menggunakan kuisioner yang bertujuan untuk mengetahui
tingkat perekonomian dan karakteristik dalam kehidupan masyarakat mengenai perbedaan
selera/ekspetasi masyarakat akan kebutuhan perumahan. kemudian hal ini dapat membuka
peluang bagi pengembang (developer) untuk memberi solusi dalam memenuhi kebutuhan akan
hunian bagi masyarakat dan mewujudkanya berupa sebuah perumahan bagi mereka. yang
sebelumya memperhatikan kajian beberapa aspek diantaranya aspek lokasi, aspek sosial, aspek
lingkungan, aspek pasar, aspek teknis aspek finansial, aspek ekonomi, dan aspek hukum, agar
nantinya setelah diterima atau dilaksanakan dapat mencapai hasil yang sesuai dan berjalan lancar
dengan apa yang telah direncanakan.
Hasil dari perhitungan rencana anggaran biaya yaitu biaya total proyek sebesar Rp.
8.435.159.662 dan estimasi total pendapatan sebesar Rp. 10.865.046.140 dengan umur investasi
selama 2 tahun dan bunga 10% pertahun. pada analisa keuangan diperoleh, Net Present Value Rp
1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40%, Benefit Cost Ratio 1,12, Indeks Profitabilitas 1,12
dan Break event point 77,63 % dari penjualan rumah. dari hasil di atas dapat diambil kesimpulan
bahwa investasi proyek tersebut dapat diterima.

Kata kunci : Studi kelayakan, Kuisioner, Investasi, NPV, IRR, IP, BCR,
BEP

xviii
 ABSTRACT

INVESTMENT ANALYSIS AND PROJECT FEASBILITY STUDY

GRIYA ASRI HOUSING DEVELOPMENT IN KARANGANYAR

The need for food, clothing and shelter to the current absolute
indispensable for any society. One of these primary needs are in the community
need a board or home. keep abreast of the times the current rate of population in
an increasingly crowded Karanganyar that offset a good infrastructure and good
road access and adequate, then the property business in this area is very potential.
This research method using a questionnaire that aims to determine the
level of economic and social life of the characteristics of the different tastes /
expectations of the people will need housing. Then this could open up
opportunities for developers (developers) to provide solutions to meet the shelter
needs for the community and to achieve this goal in the form of a housing for
them. a previous study of some aspects of attention to aspects such as location,
social aspects, environmental aspects, market aspects, technical aspects of the
financial, economic, and legal aspects, so that later after accepted or implemented
can achieve results that match and goes well with what has been planned.
Results of calculation of the budget plan projects a total cost of Rp.
8.435.159.662 and total revenue estimates by age Rp. 10.865.046.140 investment
for 2 years and 10 % interest year. the financial analysis is obtained, the Net
Present Value Rp. 1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40 %, Benefit Cost
Ratio of 1.12, Profitability Index 1,12 and Break event point 77,63 % of home
sales. of the above results it can be concluded that the investment project is
acceptable.

Keywords : Feasibility study, Questionnaire, Investment, NPV, IRR, IP,

BCR, BEP

xix