TUGAS UAS

TEORI HUKUM

MAGISTER KENOTARIATAN
FIAN FARDIANTO
I2L020014

2020
 1

A. JUDUL: PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN TERHADAP HAK

PAKAI RUMAH TINGGAL BAGI ORANG ASING

B. LATAR BELAKANG

Dalam rangka pembangunan ekonomi Indonesia bidang hukum meminta

perhatian yang serius dalam pembinaan hukumnya diantaranya ialah lembaga

jaminan. Karena perkembangan ekonomi dan perdagangan akan diikuti oleh

perkembangan kebutuhan akan kredit dan pemberian fasilitas kredit ini

memerlukan jaminan demi keamanan pemberian kredit tersebut.1

Seiring perkembangan zaman, kebutuhan hidup manusia semakin hari

semakin meningkat dan tidak jarang manusia memerlukan modal untuk

meningkatkan taraf hidup ke arah yang lebih maju, pinjaman kredit pada bank

merupakan salah satu bantuan modal yang dapat dipergunakan untuk

mengembangkan usaha manusia tersebut.

Pada hakekatnya hukum merupakan perwujudan perlindungan

kepentingan masyarakat yang dirumuskan dalam berbagai peraturan perundang-

undangan. Berdasarkan itu pemerintah sebagai organisasi kekuasaan Negara

bertanggung jawab untuk menjamin dan melindungi kepentingan masyarakat

dalam mencapai kesejahteraaannya, salah satu upaya dalam mencapai

kesejahteraannya dapat dilaksanakan melalui pengembangan usaha guna

meningkatkan taraf kehidupannya.

Pengembangan usaha yang dilakukan oleh masyarakat membutuhkan

modal, sehingga pembiayaan atau dana merupakan salah satu faktor penentu
1
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-Pokok Hukum
Jaminan dan Jaminan Perorangan, Yogyakarta, 1980, hlm. 1.
 2

dalam pelaksanaan pembangunan. Pembiayaan atau dana tersebut dapat

diperoleh salah satunya dengan cara meminjam melalui pinjaman modal atau

pendanaan melalui lembaga perbankan. Hal ini sebagaimana ditegaskan dalam

Pasal 1 butir 2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang perubahan

Undang-Undang Nomor 7 Tahun Perbankan (Undang-Undang Perbankan),

bahwa bank merupakan badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat

dalam bentuk simpanan dan menyalurkan kepada masyrakat dalam bentuk kredit

dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup orang

banyak.

Dari ketentuan tersebut dapat disimpulkan bahwa lembaga perbankan

berfungsi sebagai lembaga perantara keuangan yang mempunyai peranan

strategis. Kegiatan utama bank yaitu menghimpun dana dari masyarakat dan

menyalurkannya melalui kredit kepada masyarakat yang membutuhkannya. Oleh

karena dana yang disalurkan tersebut milik masyarakat, maka dalam

penyalurannya harus dapat dipertanggung jawabkan.

Dalam prakteknya bank sering meminta jaminan secara khusus dengan

membuat perjanjian jaminan baik berupa perjanjian jaminan kebendaan maupun

perjanjian jaminan perorangan. Perjanjian kebendaan biasanya lebih disukai para

kreditur daripada perjanjian jaminan perorangan, karena dalam jaminan

perjanjian kebendaan dengan jelas ditentukan benda tertentu yang diikat dalam

perjanjian, dan benda tersebut disediakan untuk menjaga pelunasan hutang.

Didalam sistem hukum jaminan di Indonesia, Hak Tanggungan merupakan

jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah. Mengenai Hak Tanggungan
 3

diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT).

Salah satu asas hukum yang dianut dalam UUHT, adalah asas spesialitas.

Dengan dianutnya asas spesialitas tersebut, maka hak tanggungan mempunyai

ciri yang membedakan dari lembaga jaminan lainnya. Asas ini menghendaki

agar hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang ditentukan secara

spesifik. Dihubungkan dengan hukum kebendaan, maka hanya pemilik yang sah

atau pihak yang mempunyai kewenangan terhadap tanah, yang dapat

menyerahkannya sebagai objek jaminan hak tanggungan. Sebagaimana

ditegaskan oleh Subekti, bahwa seseorang yang mempunyai hak milik atas suatu

benda dapat berbuat apa saja dengan benda itu (menjual, menggadaikan,

memberikan, bahkan merusak), asal saja ia tidak melanggar Undang-Undang

atau hak orang lain.2 Sebagaimana ditentukan dalam Pasal 8 Ayat 1 Undang-

Undang Hak Tanggungan yang berbunyi Pemberi Hak Tanggungan adalah orang

perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk

melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang

bersangkutan.

Dalam prakteknya, objek jaminan hak tanggungan tidak hanya terjadi pada

hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, tetapi hak pakai juga dapat

dijadikan objek hak tanggungan sesuai dengan ketentuan Pasal 4 Ayat (2)

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, menyebutkan

selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas

2
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT. Intermesa, Cetakan Ke XV, Jakarta, 1980,
hlm. 69.
 4

tanah negara yang menurut ketentuan berlaku wajib didaftarkan menurut

sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.

Dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria (UUPA), mengatur tentang Hak Pakai dalam Pasal 41

Ayat (1) menyebutkan Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau

memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik

orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam

keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau

dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-

menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak

bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-Undang ini.

Orang asing dalam melakukan kegiatannya di Indonesia memerlukan

tempat tinggal atau hunian yang digunakan untuk keperluan aktifitasnya sehari-

hari sehingga diperlukannya hak atas tanah, dalam UUPA orang asing tidak

boleh memiliki hak milik atas tanah di Indonesia, untuk itu yang boleh diberikan

negara terhadap orang asing berupa Hak Pakai sesuai dengan ketentuan dalam

Pasal 42 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria, menyebutkan yang dapat mempunyai hak pakai ialah :

a. warga negara Indonesia;

b. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

c. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia;

d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

 5

Pengaturan mengenai rumah tempat tinggal bagi orang asing telah diatur

tersendiri di dalam Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan

Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 Tentang Tata

Cara Pemberian, Peleasan, Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat

Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia

(Permen ATR No 29 Tahun 2016). Dalam Pasal 3 disebutkan bahwa orang asing

pemegang izin tinggal di Indonesia dapat memiliki rumah tempat tinggal atau

hunian dengan Hak Pakai. Lebih lanjut dinyatakan tegas dalam Pasal 4 ayat (1)

huruf a bahwa rumah tempat tinggal yang dapat dimiliki orang asing merupakan

Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik Atau Hak Guna Bangunan.

Dengan kata lain di dalam Permen ATR No 29 Tahun 2016 tersebut

mengizinkan orang asing memiliki rumah tempat tinggal di Indonesia meskipun

dengan Hak Pakai, namun terdapat keistimewaan bagi orang asing untuk

mendapatkan rumah hunian di Indonesia yakni orang asing dapat memperoleh

Hak Pakai di atas tanah Hak Guna Bangunan seperti yang tercantum dalam Pasal

4 ayat (1) huruf a di atas. Lebih lajut di perjelas dengan Pasal 8 ayat (1) Permen

ATR No 29 Tahun 2016 yang menyatakan bahwa rumah tempat tinggal yang

berasal dari tanah Hak Guna Bangunan diberikan jangka waktu selama sisa

jangka waktu berlakunya Hak Guna Bangunan dimaksud.

C. Rumusan Masalah

Bertitik tolak dari latar belakang sebagaimana dijelaskan di atas,

maka dapat disimpulkan permasalahan sebagai berikut:

 6

a. Bagaimanakah hak pakai rumah tinggal bagi orang asing dapat

dijadikan jaminan hak tanggungan?

b. Bagaimanakah prosedur pemberian hak tanggungan terhadap hak

pakai rumah tinggal bagi orang asing sesuai dengan ketentuan

peraturan undang-undang yang berlaku?

D. Tujuan dan Manfaat Penelitian

1. Tujuan Penelitian

Adapun tujan yang hendak dicapai oleh peneliti dalam melakukan

penelitian, yaitu:

a. Untuk menganalisis Hak Tanggungan terhadap Hak Pakai rumah

tempat tinggal bagi orang asing.

b. Untuk menganalisis prosedur pemberian hak tanggungan terhadap

hak pakai rumah tinggal bagi orang asing.

2. Manfaat Penelitian

a. Secara teoritis

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi

untuk mengembangkan ilmu hukum dibidang Hukum Pertanahan,

maupun menambah wawasan dan khasanah bagi penulis dalam bidang

pertanahan mengenai pemberian hak tanggungan terhadap hak pakai

rumah tempat tinggal bagi orang asing dan prosedur pemberian hak

tanggungan terhadap hak pakai rumah tinggal bagi orang asing.

b. Manfaat praktis
 7

Hasil Penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai

sumbangan pemikiran bagi masyarakat dan para praktisi hukum

mengenai Hak Tanggungan terhadap Hak Pakai rumah tempat tinggal

bagi orang asing.

E. Ruang Lingkup Penelitian

Untuk memudahkan dalam memecahkan permasalahan tersebut

diatas, maka perlu adanya pembatasan dalam pembahasannya, sehingga

antara permasalahan yang satu dengan lainnya tidak tumpang tindih, dengan

demikian diharapkan menjadi teratur dan sistematis, sehingga penelitian ini

terbatas pada : pemberian Hak Tanggungan terhadap Hak Pakai rumah

tinggal bagi orang asing.

F. Landasan Teori dan Konseptual

1. Kerangka Teoris

a. Teori Kepastian Hukum

Kepastian hukum adalah tujuan utama dari hukum. Tugas kaedah-kaedah

hukum adalah untuk menjamin adanya kepastian hukum. 3 Dengan adanya

pemahaman kaedah-kaedah hukum tersebut, masyarakat sungguh-sungguh

menyadari bahwa kehidupan bersama akan tertib apabila terwujud kepastian

dalam hubungan antara sesama manusia, dalam pengertian teori kepastian

hukum yang oleh Roscue Pound dikatakan bahwa adanya kepastian hukum

memungkinkan “Predictability”.4 Dengan demikian kepastian hukum

mengandung 2 (dua) pengertian, yang pertama adanya aturan yang bersifat

3
Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum,  Kencana, Jakarta, 2008, hlm. 15.
4
JB. Daliyo, Pengantar Ilmu Hukum, Buku Panduan Mahasiswa, PT. Prennahlindo, Jakarta,
2001, hlm. 120.
 8

umum membuat individu mengetahui apa yang boleh dan tidak boleh

dilakukan dan kedua berupa keamanan bagi individu dari kesewenangan

pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu

dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh

Negara terhadap individu.

Menurut ajaran Dogmatis tujuan hukum tidak lain sekedar menjamin

adanya kepastian hukum. Van Kant mengatakan bahwa hukum bertujuan

menjaga kepentingan tiap-tiap manusia supaya kepentingan-kepentingan itu

tidak diganggu. Bahwa hukum mempunyai tugas untuk menjamin adanya

kepastian hukum dalam masyarakat.5 Kepastian hukum adalah salah satu dari

tujuan hukum, disamping yang lainnya yakni kemanfaatan dan keadilan bagi

setiap insan manusia selaku anggota masyarakat yang plural dalam

interaksinya dengan insan yang lain tanpa membedakan asal usul dari mana

dia berada. Kepastian hukum sebagai salah satu tujuan hukum tidak akan

terlepas dari fungsi hukum itu sendiri.

Fungsi hukum yang terpenting adalah tercapainya keteraturan dalam

kehidupan manusia dalam masyarakat, keteraturan ini yang menyebabkan
orang dapat hidup dengan kepastian, artinya orang dapat mengadakan
kegiatan-kegiatan yang diperlukan dalam kehidupan bermasyarakat karena ia
dapat mengadakan perhitungan atau prediksi tentang apa yang akan terjadi
atau apa yang biasa ia harapkan.6

Teori Kepastian Hukum tersebut untuk menganalisa rumusan masalah

satu.

b. Teori Kontrak

5
CST. Kansil, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta,
2002, hlm. 44.
6
Satjipto Rahardjo, Hukum dalam Perspektif Sejarah dan Perubahan Sosial dalam
Pembangunan Hukum dalam Perspektif Politik Hukum Nasional. Rajawali Press. Jakarta. 1996.
hlm. 18.
 9

Teori Kontrak atau the contract theory mempunyai arti yang sangat

penting dalam kehidupan bermasyarakat, berbangsa dan bernegara. Teori

kontrak ini diterapkan dalam penulisan tesis ini untuk menjawab

permasalahan yang kedua yakni prosedur pemberian hak tanggungan

terhadap hak pakai rumah tinggal bagi orang asing sesuai dengan

ketentuan peraturan undang-undang yang berlaku.

Kontrak dipahami sebagai kesepakatan atau janji atau seperangkat janji.

Yang dikonsepkan sebgai perwujudan niat untuk melakukan sesuatu atau tidak

melakukan sesuatu sesuai dengan cara yang ditentukan, sehingga para pihak

membenarkan apa yang telah dilakukan. Yang mana isi janji itu menyebutkan

salah satu pihak melaksanakan kewajibanya, sedangkan pihak lain

mengakuinya, atau janji untuk memberikan ganti rugi apabila terjadi

pelanggaran terhaddap isi kontrak. Dalam kontrak ada pihak yang terkait

yaitu promisor adalah orang yang melaksanakan atau menyampaikan atau

menawarkan kehendak atau niatnya. Dan promisee adalah orang yang

ditunjuk terhadap kehendak atau niat tersebut.

Secara akademis, terdapat berbagai macam teori tentang kontrak, yang

masing-masing mencoba menjelaskan berdasarkan pengelompokannya dan

dari kriterianya masing-masing.

Menurut Munir Fuady ada beberapa teori hukum tentang kontrak, yaitu

Teori-teori berdasarkan prestasi kedua belah pihak, menurut Roscoe Pound,

sebagaimana yang dikutib Munir Fuady terdapat berbagai teori kontrak:

1) Teori Hasrat / kehendak (Will Theory). Teori hasrat ini menekankan

kepada pentingnya “hasrat” (will atau intend) dari pihak yang memberikan
janji. Ukuran dari eksistensi, kekuatan berlaku dan substansi dari suatu
kontrak diukur dari hasrat tersebut. Menurut teori ini yang terpenting
 10

dalam suatu kontrak bukan apa yang dilakukan oleh para pihak dalam
kontrak tersebut, akan tetapi apa yang mereka inginkan.
2) Teori Tawar Menawar (Bargaining Theory). Teori ini merupakan
perkembangan dari teori “sama nilai” (equivalent theory) dan sangat
mendapat tempat dalam Negara-negara yang menganut system Common
Law.  Teori sama nilai ini mengajarkan bahwa suatu kontrak
hanya mengikat sejauh apa yang dinegosiasikan (tawar menawar) dan
kemudian disetujui oleh para pihak. 
3) Teory sama nilai (Equivalent Theory). Teori ini mengajarkan bahwa suatu
kontrak baru mengikat jika para pihak dalam kontrak tersebut memberikan
prestasinya yang seimbang atau sama nilai (equivalent).  
4) Teori kepercayaan merugi (Injurious Reliance Theory). Teori ini
mengajarkan bahwa kontrak sudah dianggap ada jika dengan kontrak yang
bersangkutan sudah menimbulkan kepercayaan bagi pihak terhadap siapa
janji itu diberikan sehingga pihak yang menerima janji tersebut karena
kepercayaannya itu akan menimbulkan kerugian jika janji itu tidak
terlaksana. 
Teori Kontrak tersebut untuk menganalisa rumusan masalah satu dan

dua.

2. Kerangka Konseptual

a. Tinjauan Tentang Hak Tanggungan

Dalam pasal 1 Ayat 1 Undang-Undnag Nomor 4 Tahun 1996

disebutkan pengertian Hak tanggungan, yang dimaksud dengan hak

tanggungan adalah Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah

sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

Tentang peraturan dasar pokok-pokok agrarian berikut atau tidak

berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah

 11

itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang

diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap krediut-kreditur lainnya”.

Dari rumusuan pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan

tersebut dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan

adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu,

dengan objek jaminannya berupa Hak-Hak Atas Tanah yang diatur

dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria.

Di dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1960 dikenal beberapa

asas hak tanggungan. Asas-asas itu disajikan sebagai berikut :

a. Mempunyai kedudukan yang diutamakan bagi kreditur

pemegang hak tanggungan

b. Tidak dapat dibagi-bagi

c. Hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada

d. Dapat dibebankan selain tanah juga berikut benda-benda lain

yang berkaitan dengan tanah

e. Dapat dibebankan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah

yang baru akan ada dikemudian hari

f. Sifat perjanjiannya adalah tambahan (accessoir)

g. Dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru akan ada

h. Dapat menjamin lebih dari satu utang

i. Mengikuti objek dalam tangan siapa pu objek itu berada

j. Tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan

 12

k. Hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu

l. Wajib didaftarkan

m. Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti

n. Dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu.

Dalam Undang-Undang hak tanggungan ditentukan juga suatu asas

bahwa objek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki

oleh pemegang hak tanggungan bila pemberi hak tanggungan cedera

janji. Apabila hal itu dicatumkan, maka perjanjian seperti itu batal demi

hukum, artinya bahwa dari semula perjanjian itu dianggap tidak ada

karena bertentangan dengan substansi Undang-Undang Hak

Tanggungan.

Asas-asas Hukum kebendaan yang melekat atau pada Hak

Tanggungan sebagai hak kebendaan yang bersifat terbatas, yang

diberikan sebagai jaminan pelunasan utang debitur kepada kreditur

sebagai berikut :

a. Hak Tanggungan bersifat memaksa

b. Hak tanggungan dapat beralih atau dipindahkan

c. Hak tanggungan bersifat individualiteit

d. Hak tanggungan bersifat menyeleruh (totaliteit)

e. Hak tanggungan tidak dapat dipisahkan (onsplitsbaarheid)

f. Hak tanggungan berjenjang (ada prioritas yang satu atas yang

lainnya)

g. Hak tanggungan harus diumumkan (asas publisitas)

 13

h. Hak tanggungan mengikuti bendanya (droit de suite)

i. Hak tanggungan bersifat mendahului (droit de preference)

j. Hak tanggungan sebagai Jura in Re Aliena (yang terbatas).7

Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan yang menjadi subjek hukum dalam pembebanan Hak

Tanggungan adalah pemberi Hak tanggungan dan pemegang Hak

Tanggungan.

Pemberi Hak Tanggungan dapat perorangan atan badan hukumsama

halnya dengan pemegang Hak Tanggungan dapat Peroranagan atau

badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak berhutang.

Objek dari hak tanggungan itu sendiri berupa8:

a. Hak Atas Tanah

Hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria sebagai

objek Hak Tanggungan. Hak-hak atas tanah yang dapat dibebani

dengan Hak Tanggungan, yaitu :

1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak tanggungan adalah :

hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan.

2) Hak pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang

berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat

dipindah tangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.

7
Kartini Muljadi, Harta Kekayaan Hak Tanggungan, cetakan ke-2, Prenada Media Group,
Jakarta, 2005, hlm. 147.

8
Rachmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan, Cet.2, Sinar Grafika, Jakarta, 2009,
hlm. 350.
 14

3) Pembebanan hak tanggungan pada hak pakai atas tanah hak

milik akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.

b. Benda-benda lain yang berkaitan dengan dan merupakan satu

kesatuan dengan tanahnya.

1) Asas pemisahan horizontal atas tanah

2) Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda lain yang

berkaitan dengan tanah.

Pemberian hak tanggungan hanya dapat diberikan melalui akta

pembebanan hak tanggungan, yang dapat dilakukan :9

a. Secara langsung oleh yang berwenang untuk memberikan Hak

tanggungan, berdasarkan ketentuan pasal 8 Undang-Undang Hak

Tanggungan yang berbunyi : Pemberi hak tanggungan adalah orang

perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan

untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan

yang bersangkutan. Ayat 2 berbunyi : Kewenangan untuk

melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus pada pemberi hak

tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan.

b. Secara tidak langsung dalam bentuk pemberian surat kuasa

membebankan Hak Tanggungan.

Kewajiban pendaftaran hak tanggungan dapat ditemukan

rumusannya dalam pasal 13 ayat 1-5 Undang-Undang Hak

Tanggungan, yang menyatakan sebagai berikut : Pemberi hak

Kartini Muljadi, Op.Cit., hlm. 191.
9
 15

tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan selambat-

lambatnya tujuh hari kerja setelah penandatanganan akta pemberian hak

tanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal 10 ayat (2), PPAT

wajib mengirimkan akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan

dan warkat lain yang diperlukan kepada kantor pertanahan.

pendaftaran hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dilakukan oleh kantor pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak

tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang

menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada

sertifikat ha katas tanah yang bersangkutan

tanggal buku tanah hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada

ayat 3 adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap

surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh

itu jatuh pada hari libur, buku tanah bersangkutan diberi bertanggal hari

kerja berikutnya.

hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah hak tanggungan

sebagaimana dimaksud pada ayat (4).

Dari rumusan pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut

dapat diketahui bahwa hak tanggungan lahir pada saat pendaftaran Hak

Tanggungan pada buku tanah hak atas tanah yang dibebankan dengan

hak tanggungan.
 16

Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan

alasan limitatif bagi hapusnya Hak Tanggungan. Alasan-alasan

limitative tersebut adalah:10

a. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan

b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan

c. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat

oleh ketua Pengadilan Negeri

d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Walaupun hak atas tanah itu hapus, namun pemberi hak

tanggungan tetap berkewajiban untuk membayar hutangnya. Hapusnya

hak tanggungan yang dilepas oleh pemegang hak tanggungan dilakukan

dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak

tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberi

hak tanggungan. Hapusnya hak tanggungan karena pembersihan hak

tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan

Negeri terjadinya karena permohonan pembeli hak atas tanah yang

dibebani hak tanggungan tersebut agar ha katas tanah yang dibelinya itu

dibersihkan dari beban hak tanggungan.

b. Hak Pakai

Berdasarkan Pasal 41 UUPA bahwa yang dimaksud dengan hak

pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari

tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,

yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam

10
Ibid, hlm. 262.
 17

keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya

atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian

sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal

tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undangundang

ini.

Dalam Pasal 42 UUPA disebutkan bahwa siapa saja yang dapat

menjadi subjek Hak Pakai yaitu:

a. Warga negara Indonesia

b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia

c. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia

d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

c. Orang Asing

Pengaturan tentang pengertian orang asing (WNA) itu dapat

ditemukan dalam Pasal 7 Undang-Undang No. 12 Tahun 2006 tentang

Kewarganegaraan Republik Indonesia, yang menyatakan bahwa Setiap

orang yang bukan Warga Negara Indonesia diperlakukan sebagai orang

asing. Dari ketentuan tersebut jelas bahwa setiap orang yang bukan

Warga Negara Indonesia diperlakukan sebagai orang asing di

Indonesia, yang berarti segala hak dan kewajibannya dibatasi, termasuk

hak dan kewajibannya dalam menguasai tanah di Indonesia.

Hal tersebut juga berlaku bagi WNI yang telah kehilangan

kewarganegaraannya, sehingga digolongkan sebagai orang asing.

 18

Dari segi kehadirannya di Indonesia, orang asing (WNA) itu

sendiri dapat dibagi kedalam 2 golongan yaitu:

a. orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia secara menetap

(penduduk Indonesia dengan Izin Tinggal Tetap), dan

b. orang asing yang tidak tinggal di Indonesia secara menetap

melainkan hanya sewaktu-waktu berada di Indonesia (izin

kunjungan atau izin keimigrasian lainnya berbentuk tanda

diterakan pada paspor atau dokumen keimigrasian lainnya).11

d. Pengertian Rumah Tinggal (hunian)

Pengertian rumah menurut Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011

tentang Perumahan dan Permukiman yaitu bangunan gedung yang

berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan

keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi

pemiliknya.

G. Metode Penelitian

1. Tipe Penelitian Hukum

Penelitian ini menggunakan tipe penelitian doctrinal research, yaitu

penelitian ini menghasilkan penjelasan yang sistematis mengenai aturan-

aturan hukum yang mengatur suatu kategori hukum tertentu.12

Siti Zumrokhatun dan Darda Syahrizal, Undang-Undang Agraria dan Aplikasinya,

11

Dunia Cerdas, Jakarta, 2014, hlm. 143.

Terry C. M. Hutchinson, Researching and Writing in Law, Lawbook Company

12

(Thomson Reuters), Sydney, Australia, 2010, hlm. 10.

 19

Selain itu doctrinal research bertujuan pula sebagai keperluan

akademis yaitu peneliti berposisi sebagai pihak yang netral dan sasaran

pembacanya adalah akademisi maupun praktisi.

Tipe penelitian dalam peneitian ini adalah Theoretical research,

yaitu penelitian ini bertujuan memberikan penjelasan yang sistematatis

terhadap konsep hukum yang ada pada aturan dan kombinasi dari

pelaksanaan aturan yang berkaitan dengan kegiatan tertentu.13

2. Metode Pendekatan

Pendekatan pertama dalam penelitian ini adalah statute approach

atau pendekatan peraturan perundang-undangan. Statute approach adalah

suatu legal research yang menempatkan pendekatan peraturan

perundang- undangan sebagai salah satu pendekatan berupa legislasi dan

regulasi.14 Di dalam penelitian ini langsung maupun tidak langsung

berkaitan dengan pemberian hak tanggungan terhadap hak pakai rumah

tempat tinggal bagi orang asing sehingga dari penelaahan tersebut

diharapkan dapat memecahkan isu hukum yang dihadapi.

Pendekatan kedua yang digunakan adalah conceptual approach

atau pendekatan konseptual yaitu pendekatan penelitian hukum yang

beranjak dari pandangan-pandangan dan doktrin-doktrin yang

berkembang dalam ilmu hukum. Pandangan-pandangan dan doktrin-

doktrin tersebut digunakan untuk menemukan ide-ide yang melahirkan

13
Ibid,. hlm. 9.
14
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Prenadamedia Group, Jakarta, 2005, hlm.
137.
 20

konsep-konsep hukum dan asas-asas hukum yang sesuai dengan isu

hukum yang dihadapi, sehingga dapat menjadi dasar argumentasi dalam

memecahkan isu hukum yang dihadapi.15 Pendekatan conceptual

approach menghubungkan konsep yang telah ada dengan isu hukum yaitu

tentang pemberian hak tanggungan terhadap hak pakai rumah tempat

tinggal bagi orang asing.

3. Sumber Bahan Hukum

Bahan Hukum yang digunakan dalam penelitian ini adalah Bahan

Hukum Primer dan Bahan Hukum Sekunder. Bahan Hukum Primer yang

digunakan dalam penelitian ini antara lain adalah norma-norma hukum

yang mengatur tentang Pemberian Hak Tanggungan Terhadap Hak Pakai

Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing. Norma hukum yang

digunakan antara lain adalah norma yang terdapat pada seluruh Peraturan

Perundang-undangan yang terkait dengan Hak Tanggungan Terhadap

Hak Pakai Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing.

Bahan Hukum Sekunder yang digunakan antara lain adalah

pendapat-pendapat hukum yang termuat dalam buku-buku teks, kamus

hukum, literatur-literatur, jurnal atau karya ilmiah yang mengkaji

mengenai Pemberian Hak Tanggungan Terhadap Hak Pakai Rumah

Tinggal Bagi Orang Asing.

4. Metode Pengumpulan Bahan Hukum

15
Ibid, hlm. 180.
 21

Teknik pengumpulan bahan hukum dalam penelitian ini terkait

dengan bahan hukum yang digunakan adalah dengan menggunakan

teknik tertulis atau biasa disebut sebagai Penelitian Pustaka. Setelah

diperoleh bahan-bahan hukum tersebut diseleksi, diuraikan dan

dianalisa yang kemudian dikaitkan dengan peraturan perundang-

undangan dan ketentuan hukum yang berlaku.

Kemudian berdasarkan pada bahan-bahan hukum yang telah

dikumpulkan diklarifikasi dan rumusan yang disusun secara sitematis

sesuai dengan yang dibutuhkan untuk membahas pokok-pokok

permasalahannya.

5. Analisa Bahan Hukum

Bahan hukum akan dianalisa menggunakan Conseptual Analysist

yakni menganalisa isi peraturan perundang-undangan sebagai hal umum.

Setelah itu akan dianalisa secara kualitatif yakni berdasarkan isi dari

peraturan perundang-undangan digunakan untuk menjawab permasalahan

yang dibahas sehingga memperoleh suatu kesimpulan sebagai upaya

pemecahan masalah.

Dalam Bab Kedua merupakan Pembahasan dari Rumusan Masalah

yang pertama yang membahas mengenai tentang hak pakai rumah tinggal

bagi orang asing dapat dijadikan jaminan hak tanggungan.

Dalam Bab Ketiga merupakan Pembahasan dari Rumusan Masalah

yang kedua yaitu prosedur pemberian hak tanggungan terhadap hak pakai

rumah tinggal bagi orang asing.

 22

Dalam Bab Keempat sebagai Penutup berisi Kesimpulan dan Saran.

Kesimpulan berisi tentang intisari pembahasan yang didapat penulis pada

Bab Kedua dan Ketiga yang merupakan jawaban dari isu hukum yang

dikemukakan pada Bab Pertama. Atas dasar kesimpulan tersebut maka

penulis dapat memberikan saran terhadap topik yang telah diangkat dalam

penulisan Proposal Tesis ini.

DAFTAR BACAAN

Hutchinson, Terry C. M. , Researching and Writing in Law, Lawbook Company

(Thomson Reuters), Sydney, Australia, 2010.
 23

Marzuki, Peter Mahmud, Penelitian Hukum, Prenadamedia Group, Jakarta, 2005.

Marzuki, Peter Mahmud, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana, Jakarta, 2008.

JB. Daliyo, Pengantar Ilmu Hukum, Buku Panduan Mahasiswa, PT. Prennahlindo,
Jakarta, 2001.

CST. Kansil, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta,
2002.

Rahardjo, Satjipto, Hukum dalam Perspektif Sejarah dan Perubahan Sosial dalam
Pembangunan Hukum dalam Perspektif Politik Hukum Nasional. Rajawali Press.
Jakarta. 1996.

Muljadi, Kartini, Harta Kekayaan Hak Tanggungan, cetakan ke-2, Prenada Media
Group, Jakarta, 2005.

Sofwan, Sri Soedewi Masjchoen, Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-Pokok

Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, Yogyakarta, 1980.

Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT. Intermesa, Cetakan Ke XV, Jakarta,

1980.

Usman, Rachmadi, Hukum Jaminan Keperdataan, Cet.2, Sinar Grafika, Jakarta,

2009.

Zumrokhatun, Siti dan Darda Syahrizal, Undang-Undang Agraria dan

Aplikasinya, Dunia Cerdas, Jakarta, 2014.