PBB, BPHTB DAN BEA

MATERAI

DASAR HUKUM

UU No. 12 Tahun 1985

jo UU No. 12 Tahun
1994
PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 (PBB)

ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATAS

BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP
SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN

SECARA NYATA:
• MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH
MANFAAT ATAS BUMI, DAN/ATAU
• MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU
MEMPEROLEH MANFAAT ATAS
BANGUNAN
 Pasal 2 ayat (1)

BUMI
BANGUNAN
Objek
PAJAK
DAN TUBUH BUMI
YG ADA
DIBAWAHNYA Pasal 1
angka 1
ADALAH :
ADALAH :
KONSTRUKSI TEKNIK
YG DITANAM ATAU
PERMUKAAN BUMI YG
DILEKATKAN SECARA
MELIPUTI TANAH DAN
TETAP PADA TANAH
PERAIRAN
DAN/ATAU PERAIRAN
PEDALAMAN SERTA
Pasal 1 angka 2
LAUT WILAYAH
INDONESIA,
Objek PAJAK
Pasal 2 ayat (1)
 BANGUNAN

⬥ TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN

ADALAH (Penjelasan Pasal 1 angka 2) : ⮚Jalan
lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks
bangunan seperti hotel, pabrik, dan
emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan
satu kesatuan dengan kompleks bangunan
tersebut;
⮚Jalan tol;
⮚Kolam renang;
⮚Pagar mewah;
⮚Tempat olah raga;
⮚Galangan kapal, dermaga;
⮚Taman mewah;
⮚Tempat penampungan/kilang minyak, air dan
gas, pipa minyak;
 ⮚Fasilitas lain yang memberikan manfaat.
FAKTOR YANG MENENTUKAN
KLASIFIKASI Objek PAJAK
Pasal 2 ayat (2)
lingkungan - Dan
lain-lain
BANGUNAN
- Bahan
bangunan -
BUMI/TANA Rekayasa
H - Letak - Letak
- Peruntukan - Kondisi
- Pemanfaatan lingkungan - Dan
- Kondisi lain-lain
Objek PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN PBB
Pasal 3 ayat (1)

ADALAH Objek PAJAK YANG :

§ Digunakan semata-mata untuk melayani
kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional,
yang nyata-nyata tidak dimaksudkan untuk
memperoleh keuntungan;
§ Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala,
atau yang sejenis dengan itu; § Merupakan hutan
lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh
desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu
hak; § Digunakan oleh perwakilan diplomatik,
konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; §
Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi
Internasional yang ditentukan oleh Menteri
Keuangan.
OBJEK PAJAK
YANG DIGUNAKAN UNTUK
PENYELENGGARAAN
PEMERINTAHAN Pasal 3 Ayat (2)
 PENGENAAN PAJAKNYA
DIATUR LEBIH LANJUT DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH
SUBJEK
PAJAK Pasal 4 ayat
(1)

ORANG ATAU

BADAN

Memperole
h manfaat
atas bangunan
Memiliki, SUBJEK
menguasai PAJAK
bangunan
 n
kewajiban
membaya
r pajak
Memperole WAJIB
h manfaat PAJAK
atas bumi

Pasal 4 ayat (2) Mempunya

i suatu hak
Dikenaka atas bumi
SUBJEK
PAJAK Pasal 4 ayat
(3)

Dirjen Pajak
menetapkan Subjek
Pajak
Objek Pajak yang belum
jelas Wajib Pajaknya
NILAI JUAL Objek
PAJAK TIDAK KENA
PAJAK
(NJOPTKP)
Pasal 3 Ayat (3)

NJOPTKP

Setinggi-tingginya
Rp.
8.000.000,00
 ⬥ Per Wajib
Pajak;
⬥

Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan; ⬥

Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai
beberapa Objek pajak, yang diberikan
NJOPTKP hanya salah satu Objek pajak
yang nilainya terbesar.
DASAR PENGENAAN
Pasal 6 Ayat (1), (2)

NJO
P
(Nilai Jual Objek Pajak)

Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli

yang terjadi secara wajar
Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual
Objek Pajak ditentukan melalui :

- perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis;atau

- nilai perolehan baru; atau

- Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan,

kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai
perkembangan daerahnya
PENENTUAN NJOP

PENILAIAN Objek PBB

■ PENDEKATAN PENILAIAN
⬥ Pendekatan Data Pasar
 (Market Data Approach)
⬥ Pendekatan Biaya
(Cost Approach)
⬥ Pendekatan Pendapatan
(Income Approach)

■ CARA PENILAIAN
⬥ Penilaian Massal
⬥ Penilaian Individual

PENDEKATAN PENILAIAN

■ Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) 🗹

NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek
pajak yang sejenis dengan Objek lain yang telah
diketahui harga pasarnya.
🗹 Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk
menentukan NJOP tanah, namun dapat juga dipakai
untuk menentukan NJOP
bangunan.
■ Pendekatan Biaya
(Cost Approach)
🗹 Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai
tanah atau bangunan terutama untuk menentukan
NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya
yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru
yang sejenis
dikurangi
 dengan penyusutan phisiknya.
■ Pendekatan Pendapatan (Income Approach) 🗹
Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP
yang tidak dapat dilakukan berdasarkan pendekatan
data pasar atau pendekatan biaya, tetapi ditentukan
berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut 🗹
Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan
NJOP galian tambang atau objek perairan
CARA PENILAIAN

■ Penilaian Massal (Mass Appraissal)

🔿 NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata
(NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT). 🔿
NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya
Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi penyusutan phisik.
🔿 Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan
menggunakan program komputer (Computer Assisted
Valuation / CAV).

■ Penilaian Individual (

Individual Appraissal

Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau

keberadaannya mempunyai sifat khusus, antara lain :
🔿 Jalan tol
🔿 Pelabuhan laut/sungai/udara
🔿 Lapangan golf
🔿 Industri semen/pupuk
🔿 PLTA, PLTU, PLTG
🔿 Pertambangan
🔿 Tempat rekreasi
🔿 Dan lain-lain sejenisnya
🔿 Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa
bensin, jalan tol, lap. golf, Objek rekreasi, usaha
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
DASAR
PENGHITUNGAN Pasal 6 ayat
(3) dan (4)

NILAI
 JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20 %
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100 %

PERSENTASE NJKP
DITETAPKAN DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH
PENETAPAN BESARNYA
NILAI JUAL KENA
PAJAK (PP No. 25 TAHUN 2002)

NILAI JUAL KENA

 PAJAK

OBJEK PAJAK LAINNYA

1.OBJEK PAJAK PERKEBUNAN YANG NJOP-NYA
2. OBJEK PAJAK KEHUTANAN
KURANG DARI
3. OBJEK PAJAK
Rp.1.000.000.000,00 (satu
PERTAMBANGAN
milliar rupiah).
4.OBJEK PAJAK LAINNYA YANG
NJOP-NYA Rp.1.000.000.000,00
(satu milliar rupiah) atau lebih.

20%
40% X NJOP X NJOP
TARIF
Pasal 5
 TARIF TUNGGAL

0,5 %

CARA MENGHITUNG
 TARIF
NJKP

PBB = x

0,5% 20% NJOP

=
x x
0,5% 40% x NJOP
x
=

NJOP = (NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN) ⎯

NJOPTKP
TAHUN PAJAK, SAAT, DAN
TEMPAT YANG
MENENTUKAN PAJAK
TERUTANG
 Pasal 8 ayat (1), (2), (3)

Tahun Pajak
Adalah jangka waktu satu tahun takwim,
yaitu dari tanggal 1 Januari s/d 31
Desember.

Saat yang menentukan pajak terutang

Adalah menurut keadaan Objek pajak pada
tanggal 1 Januari.

Tempat Pajak Terutang :

⬥ untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI Jakarta;
⬥ untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten
atau Kota;
yang meliputi letak Objek pajak.
PENDATAAN
Pasal 9 ayat (1), (2), (3)

WAJIB PAJAK MENGISI SPOP

 • JELAS
• BENAR
• LENGKAP
• DITANDATANGANI
PENERBITAN
KETETAPAN Pasal 10

SPOP

tidak disampaikan
dalam waktu 30 hari SKP
disampaikan dalam
waktu 30 hari
Setelah ditegor secara
tertulis
 BERDASARKAN
PEMERIKSAAN/ DATA LAIN
SPOP TIDAK BENAR

SPPT
TATA CARA PEMBAYARAN
DAN PENAGIHAN
Pasal 11, 12, 13, dan 14

DASAR PENAGIHAN
STP
1 bulan
SEJAK TEMPAT
PEMBAYAR
6 bulan 1 D
SPPT S K P
AN - Bank,
I
T - Kantor
E Pos , -
bulan R Tempat lain
I yg ditunjuk
M
A
MENTERI KEUANGAN DAPAT MELIMPAHKAN
KEWENANGAN PENAGIHAN PAJAK KEPADA :

- GUBERNUR DAN/ATAU
- BUPATI/WALIKOTA
PENDAFTARAN, PENAGIHAN,
DAN SANKSI ADMINISTRASI
Pasal 9 dan 10

30 hr TIDAK
BALIKAN SPOP
DIKEM-
SKP

+ denda 25%
td
k
1 bln
SPPT YA
be
na
r
6 bulan Te
rn
JATUH yat
TEMPO a
SP (Ketetapan
OP kurang)
 dari pokok TEMPO
pajak + bunga 2%
1 bulan
sebulan
SKP (maks 24 bulan)

+ denda 25%
dari selisih 7 hr
pajak TEGORAN SURAT
terutang PAKSA

21 hr 2 X 24 JAM
Segera JATUH Paling
stlh. STP
JADWAL PELELANGAN PERINTAH
WAKTU & cepat 10 hr MELAKUKAN
KLN TEMPAT SURAT PE NYITAAN
PERMINTAAN
KEBERATAN DAN
BANDING Pasal 15 dan 16

⬥ Keberatan diajukan atas :

⮚ Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT);
⮚ Surat Ketetapan Pajak (SKP).
⬥ Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 (tiga) bulan
setelah SPPT atau SKP diterima oleh WP kecuali WP
dalam keadaan di luar kekuasaannya.
⬥ Direktur Jenderal Pajak harus memberikan keputusan
 atas keberatan WP paling lama 12 bulan sejak tanggal
Surat Keberatan diterima.
⬥ Atas keberatan yang diajukan, Direktur Jenderal Pajak
dapat menerima seluruhnya atau sebagian, menolak,
atau menambah jumlah pajak terutang.
⬥ Keberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan
persepsi antara Wajib Pajak dan Fiskus
⬥ Wajib Pajak dapat mengajukan banding atas keberatan
terhadap keputusan Direktur Jenderal Pajak kepada
Badan Penyelesaian Sengketa Pajak.
⬥ Ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan Pasal 27
UU No. 6 Tahun 1983 tentang KUP sebagaimana telah
diubah dengan UU No. 9 Tahun 1994.dan perubahan ke
dua dengan Undang-Undang No. 16 Tahun 2000
⬥ Pengajuan keberatan atau banding tidak menunda
pembayaran pajak.
PEMBAGIAN
HASIL PENERIMAAN
PBB Pasal 18

DATI I I
DATI I
64,8 %
16,2 %
PUSAT 10 %
PEM.
 BIAYA

PEMUNGUTAN 9
%

- Berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor
83/KMK.04/1994 tanggal 19
Maret 1994, 10% bagian
pemerintah pusat
dibagikan kepada seluruh
Daerah Tingkat II
- SKB DJA-DJP
KEP. 56/A/44/1996
KEP. 50/PJ.6/1996
ALUR PENERIMAAN
 PBB Pelimpahan BANK

Pembayaran

WAJIB
PAJAK

Pembayaran
TEMPAT
PEMBAYARAN PETUGAS

PERSEPSI/
KANTOR POS

Pelimpahan

BANK/
OPERASIONAL V Pembagian

PEMUNGUT
 10% 9% 16,2% 64,8%
BIAYA DATI I DATI II
PEM. PEMUNGUTAN
PUSAT

PENGURANGAN
Pasal 19 dan 20

Menteri Keuangan
dalam hal :
PAJAK - Kondisi tertentu Objek
TERUTANG pajak yang ada
hubungannya dengan
subjek pajak/sebab -
sebab tertentu lainnya

- Objek pajak terkena

bencana alam atau
sebab lain yang luar
biasa

Dirjen Pajak
DENDA atas permintaan
ADMINISTRASI
WAJIB PAJAK karena hal-hal tertentu
KEWAJIBAN PEJABAT YANG
DALAM JABATAN/TUGAS
PEKERJAANNYA
BERKAITAN LANGSUNG DENGAN Objek
PAJAK Pasal 21 dan 22

1. MENYAMPAIKAN LAPORAN BULANAN

MENGENAI SEMUA MUTASI DAN PERUBA
HAN Objek PAJAK KEPADA DJP;
2. MEMBERIKAN KETERANGAN YANG
DIPERLUKAN ATAS PERMINTAAN DJP

KEWAJIBAN TERSEBUT BERLAKU

JUGA BAGI PEJABAT LAIN YANG ADA
HUBUNGANNYA DENGAN Objek PAJAK

KEWAJIBAN UNTUK MERAHASIAKAN

DITIADAKAN SEPANJANG MENYANGKUT
PELAKSANAAN UNDANG-UNDANG PBB

TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN DIKENAKAN

SANKSI MENURUT PERATURAN
 PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU
HAL-HAL YANG TIDAK DIATUR SECARA
KHUSUS DALAM UU PBB
Pasal 23

TIDAK DIATUR DALAM

UU PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

BERLAKU KETENTUAN :
- UU KETENTUAN UMUM DAN TATA CARA
PERPAJAKAN
- PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA
KETENTUAN
PIDANA Pasal 24

KARENA
 ALPA

SPOP TIDAK BENAR/

DAN/ATAU MELAMPIRKAN
KETERANGAN YANG
TIDAK BENAR

TIDAK MENGEMBALIKAN
SPOP KEPADA DITJEN
PAJAK

TIDAK LENGKAP

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

-
PIDANA KURUNGAN SELAMA-LAMANYA
6 (ENAM) BULAN, ATAU
- DENDA SETINGGI-TINGGINYA 2 (DUA)
KALI PAJAK TERUTANG
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 25 ayat (1)

D E N G A N S E N G A J A SPOP

TIDAK TIDAK MENUN

MEMPER
MENGEM LENGKAP JUKKAN/
TIDAK L IHAT
BALIKAN/ DAN/ATAU MENYAM
MEMPERL KAN
MENYAM MELAMPIR PAIKAN
I HATKAN/ SURAT/
PAIKAN KAN DATA/
MEMIN DOKU
SPOP KETERA KETER
JAMKA MEN
KEPADA NGAN A NGAN
N PALSU
DITJEN YANG YANG
SURAT/ ATAU
PAJAK TIDAK DIPERL
DOKUMEN DIPALS
TIDAK BENAR U KAN
LAINNYA U KAN
BENAR/
TIDAK

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

- PIDANA PENJARA SELAMA-LAMANYA 2

(DUA) TAHUN, ATAU
- DENDA SETINGGI- TINGGINYA 5 (LIMA) KALI
PAJAK TERUTANG
KETENTUAN PIDANA
 Pasal 25 ayat (2), (3) dan Pasal 26

■ Terhadap bukan wajib pajak yang bersangkutan,

yang dengan sengaja melakukan tindakan : ⮚ tidak
memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau
dokumen lainnya;
⮚ tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan
keterangan yang diperlukan;
dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya
1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp
2.000.000,00 (dua juta rupiah).

■ Ancaman pidana dilipatkan dua, apabila seseorang

melakukan lagi tindak pidana di bidang perpajakan
sebelum lewat 1 (satu) tahun terhitung sejak
selesai menjalani pidana penjara/sejak dibayarnya
denda.

■ Tindak pidana tidak dapat dituntut setelah lampau

waktu 10 (sepuluh) tahun sejak berakhirnya tahun
pajak yang bersangkutan.
PENGENAAN PBB TERHADAP Objek PAJAK
YANG DINILAI SECARA INDIVIDUAL KMK No.
523/KMK.04/1998

OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT

KHUSUS DAPAT DITENTUKAN
BERDASARKAN PENILAIAN SECARA
 INDIVIDUAL
KEP. DIRJEN PAJAK NO. KEP. 16/PJ.6/1998

Objek Pajak yang bersifat khusus adalah sebagai

berikut :
🔿 Jalan tol
🔿 Pelabuhan laut/sungai/udara
🔿 Lapangan golf
🔿 Industri semen/pupuk
🔿 PLTA, PLTU, PLTG
🔿 Pertambangan
🔿 Tempat rekreasi
🔿 Dan lain-lain sejenisnya
STANDAR INVESTASI TANAMAN (SIT)
PERKEBUNAN
KEP DJP NO.16/PJ.6/1998

Standar Investasi adalah jumlah biaya yang diinvestasikan

untuk suatu pembangunan dan/atau penanaman dan/atau
penggalian jenis sumber daya alam atau budidaya tertentu,
yang dihitung berdasarkan komponen tenaga kerja, bahan
dan alat, mulai dari awal pelaksanaan pekerjaan hingga
tahap produksi atau menghasilkan

SIT adalah jumlah biaya yang diinvestasikan untuk satu jenis

tanaman budidaya perkebunan per hektar yang dihitung
berdasarkan :
- koomponen tenaga kerja;
- bahan dan alat;
mulai dari pengolahan tanah hingga tanaman menghasilkan

Catatan :
Penentuan SIT perkebunan diatur sebagai berikut :
a. Besarnya SIT perkebunan dihitung berdasarkan jumlah biaya yang
diinvestasikan untuk suatu jenis tanaman budidaya perkebunan
per hektar dalam satu tahun.
b. Apabila suatu jenis tanaman budidaya perkebunan dalam satu
tahun mengalami lebih dari satu kali periode tanam, maka
besarnya SIT perkebunan dalam satu tahun dihitung sebesar
standar investasi untuk sekali periode tanam dikalikan jumlah
periode tanam dalam satu tahun.
PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERKEBUNAN
KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 3
❶ Areal kebun :
NJOP =
NJOP tanah
+ Jumlah
Investasi
Tanaman Perkebunan sesuai dengan
SIT menurut umur tanaman
❷ Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan
perkebunan

NJOP =
NJOP
tanah
sekitar dengan
penyesuaian seperlunya

❸ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis

bangunan - penyusutan fisik
PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR KEHUTANAN
KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 4
A.Untuk HPH, HPHH, IPK, serta ijin sah lain selain
HPHTI ❶ Areal produktif :
 NJOP =
8,5 x Hasil bersih setahun
sebelum tahun pajak berjalan

❷ Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal

lainnya
NJOP =
NJOP
tanah
sekitar dengan
penyesuaian seperlunya
❸ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
konversi biaya
pembangunan baru setiap jenis
bangunan - penyusutan fisik
PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR KEHUTANAN
KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

B.Untuk HPHTI Pasal 5

❶ Areal hutan :
 NJOP
=
NJOP
tanah
+ jumlah biaya
pembangunan hutan tanaman industri
menurut umur tanaman

❷ Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan

hutan tanaman industri
NJOP =
NJOP
tanah
sekitar dengan
penyesuaian seperlunya
❸ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis

bangunan - penyusutan fisik
PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN MINYAK
DAN GAS BUMI
KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998
 Pasal 6
❶ Areal produktif :
NJOP =
9,5 x
Hasil
penjualan minyak dan gas bumi
dalam satu tahun
sebelum tahun pajak berjalan

❷ Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal

lainnya didalam atau diluar wilayah kuasa
pertambangan
NJOP =
NJOP
tanah
sekitar dengan penyesuaian
seperlunya

❸ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis

bangunan - penyusutan fisik
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN ENERGI
PANAS BUMI
KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 7
❶ Areal produktif :
NJOP =
9,5 x
Hasil
penjualan energi panas bumi/ listrik
dalam satu tahun sebelum tahun
pajak berjalan

❷ Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal

lainnya didalam atau diluar wilayah kuasa
pertambangan
NJOP =
NJOP
tanah
sekitar dengan penyesuaian
seperlunya

❸ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
 konversi biaya
pembangunan baru setiap jenis
bangunan - penyusutan fisik
PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN NON MIGAS SELAIN
PERTAMBANGAN ENERGI PANAS BUMI DAN GALIAN
C KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 8
❶ Areal produktif :

NJOP = 9,5 x Hasil bersih galian

tambang dalam satu tahun sebelum
tahun pajak berjalan

❷ Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal

lainnya didalam atau diluar wilayah kuasa
pertambangan
NJOP =
NJOP
tanah
sekitar dengan
penyesuaian seperlunya
❸ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis

bangunan - penyusutan fisik
PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN NON MIGAS GALIAN
C KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 9
❶ Areal produktif :
NJOP =
Angka

kapitalisasi tertentu X
hasil bersih galian tambang dalam
setahun sebelum tahun pajak berjalan

❷ Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal

lainnya didalam atau diluar wilayah kuasa
pertambangan
NJOP =
 NJOP tanah sekitar dengan
penyesuaian seperlunya

❸ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis

bangunan - penyusutan fisik

Catatan : NJOP atas Objek Pajak sektor pertambangan yang

dikelola berdasarkan Kontrak Karya atau Kontrak
Kerjasama ditetapkan sesuai dengan yang diatur dalam
kontrak yang berlaku
(Pasal 10)
PENENTUAN BESARNYA NJOP
USAHA BIDANG PERIKANAN LAUT
KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 11
❶ Areal penangkapan ikan :
NJOP
= 10 x
Hasil
bersih
ikan dalam satu tahun sebelum
 tahun pajak
berjalan

❷ Areal pembudidayaan ikan

NJOP
=8x
Hasil
bersih
ikan dalam satu tahun sebelum
tahun pajak
berjalan
❸ Areal emplasemen dan areal lainnya

NJOP =
NJOP
tanah
sekitar dengan penyesuaian
seperlunya

❹ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis

bangunan - penyusutan fisik
PENENTUAN BESARNYA NJOP
 USAHA BIDANG PERIKANAN DARAT
KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 12
❶ Areal pembudidayaan ikan darat :
NJOP
=
NJOP
tanah
sekitar
dengan penyesuaian seperlunya +
Standar biaya investasi tambak
menurut
jenisnya

❷ Areal emplasemen dan areal lainnya

NJOP =
NJOP
tanah
sekitar dengan penyesuaian
seperlunya

❸ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
konversi biaya
 pembangunan baru setiap jenis
bangunan - penyusutan fisik
PENENTUAN BESARNYA NJOP
OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT
KHUSUS KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP
16/PJ.6/1998

Pasal 13
❶ Areal tanah :

NJOP
=
NJOP tanah sekitar dengan
penyesuaian seperlunya
❷ Areal perairan untuk kepentingan pelabuhan, industri,
lapangan golf serta tempat rekreasi

NJOP
= Nilai jual yang ditentukan
berdasarkan korelasi garis lurus
kesamping dengan klasifikasi NJOP
permukaan bumi berupa tanah
sekitarnya
❸ Areal perairan untuk kepentingan pembangkit listrik tenaga
 air (PLTA)

NJOP =
10 X
(10 %
dari hasil
bersih
dalam satu tahun sebelum tahun
pajak berjalan)

❹ Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai
konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis

bangunan - penyusutan fisik
PENENTUAN BESARNYA NJOP
OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT KHUSUS
KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 14

Besarnya NJOP atas Objek Pajak yang bersifat khusus atau

objek lainnya dapat ditentukan berdasarkan penilaian
individual yang dilaksanakan oleh pejabat fungsional penilai
dan dibuatkan laporan penilaian kemudian ditetapkan oleh
Kakanwil DJP atas nama Menteri Keuangan
Objek Pajak Khusus adalah Objek Pajak yang memiliki jenis
konstruksi khusus baik ditinjau dari segi bentuk, material
pembentuk maupun keberadaannya memiliki arti khusus
seperti :
a. jalan tol
b. pelabuhan laut/sungai/udara
c. lapangan golf
d. industri semen/pupuk
e. PLTA, PLTU dan PLTG
f. pertambangan
g. tempat rekreasi
h. dan lain-lain yang sejenis

UU

PP
KMK

KEP. DJP SKB

DASAR
HUKUM UU NO.21 TAHUN 1997
Sebagaimana diubah
dgn
UU NO.20 TAHUN
2000

No. 34/1997
No. 111 /2000
No. 112/ 2000
No. 113/2000
No. 114/ 2000

630/KMK.04/97 517/ KMK.04/2000

631/KMK.04/97 518/ KMK.04/2000
632/KMK.04/97 519/ KMK.04/2000
633/KMK.04/97
636/KMK.04/97
514/KMK.04/2000
515/KMK.04/2000
516/KMK.04/2000

21/PJ.6/97
22/PJ.6/97
23/PJ.6/97
24/PJ.6/97
531/PJ/2000

KEP-179/PJ./1998
SKB antara Ditjen Pajak dan Ka.BPN
No.2 Tahun 1998
 51

Lahan
Memenuhi usaha Alat investasi yg
kebutuhan dasar
menguntungkan
untuk papan
TANAH WAJAR

bagi yang memperoleh hak

atas tanah

memberikan kontribusi
kepada Negara
dengan membayar pajak
 (BPHTB)
52

Prinsip-prinsip yang
diatur dalam UU BPHTB

◆Pemenuhan kewajiban berdasarkan sistem “Self

Assessment”.
◆Tarif sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek
Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
◆Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) ditetapkan secara regional paling
banyak Rp60.000.000,00 (enam puluh juta
rupiah), dan Rp 300.000.000,- (tiga ratus juta
rupiah) atas waris atau hibah wasiat .
◆Pengenaan sanksi terhadap Wajib Pajak dan
pejabat-pejabat umum yang melanggar
ketentuan atau tidak melaksanakan
kewajibannya.
◆Penerimaan BPHTB merupakan penerimaan
Negara yang sebagian besar diserahkan kepada
Pemerintah Daerah.
◆Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah
dan/atau bangunan di luar ketentuan UU ini
tidak diperkenankan.

53

OBJEK PAJAK
Pasal 2

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH

DAN/ATAU BANGUNAN

Pemindahan Hak Pemberian Hak Baru

 54

Jenis
Perolehan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan
Pasal 2 ayat (2)

☝Pemindahan Hak, karena :

1. jual beli; 2. tukar-menukar; 3. hibah;
4. hibah wasiat; 5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan
atau badan hukum lainnya;
7. pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan;
8. penunjukan pembeli dalam
lelang; 9. putusan hakim yang
mempunyai kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha;
13. hadiah.
✌Pemberian Hak Baru, karena : ❶
kelanjutan pelepasan hak;
❷ di luar pelepasan hak.
55

JENIS HAK-HAK ATAS

TANAH Pasal 2 ayat (3)

Diatur dlm
UUPA (UU No. 5
/ 1960) ◆hak milik
◆hak guna usaha
◆hak guna bangunan
◆hak pakai
Diatur dlm UU
 Rumah Susun susun ◆hak
(UU No. 16 / 1985) pengelolaan

◆hak milik atas

56
satuan rumah

OBYEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN
BPHTB Pasal 3 ayat (1) jo Kep.Men.Keu
No.630/KMK.04/1997

Objek Pajak yang diperoleh : ◆

perwakilan diplomatik (asas timbal balik) : ◆
Negara untuk kepentingan umum
◆ badan / perwakilan organisasi internasional ◆
orang pribadi/badan karena konversi hak /
perbuatan hukum lain tanpa perubahan nama ◆
orang pribadi/badan karena wakaf
◆ untuk kepentingan ibadah

57

OP yang diperoleh karena waris,

hibah wasiat dan hak pengelolaan
diatur dengan PP
Pasal 3 ayat (2) jo. PP No.111/2000 dan PP No.112/2000
Kep. Men. Keu No.514/KMK.04/2000 dan
515/KMK.04/2000

Untuk lebih
memberikan rasa ◆Saat pewaris meninggal
keadilan dunia pada hakikatnya telah
terjadi pemindahan hak dari
pewaris kepada ahli waris perlu diatur
◆mengingat ahli waris
dengan PP
memperoleh hak secara cuma
cuma, maka adalah wajar
apabila perolehan hak karena
waris termasuk objek pajak
◆hibah wasiat merupakan
penetapan wasiat yg khusus
yg berlaku pada saat pemberi
wasiat meninggal dunia
◆pada umumnya penerima
hibah wasiat adalah orang
pribadi yg masih dalam
hubungan
keluarga yg tidak mampu atau
badan sebagai penghargaan
58
Hak pengelolaan
merupakan hak di luar
UUPA

pengenaannya
SUBJEK PAJAK
(Pasal 4)

“Orang pribadi atau badan yang

memperoleh hak atas tanah dan atau
 bangunan”

dikenakan kewajiban membayar

pajak Wajib Pajak

59

TARIF
PAJAK
Pasal 5
 Untuk kesederhanaan dan
kemudahan penghitungan pajak

Tarif Tunggal

5%

60

DASAR
 PENGENAAN
Pasal 6

Nilai Perolehan Objek Pajak

(NPOP)
3) hibah wasiat diketahui atau
4) waris
5) pemasukan dalam
lebih rendah dari
perseroan atau badan NJOP
hukum lainnya PBB
6) pemisahan hak yang
mengakibatkan
peralihan
Harga 7) peralihan hak karena
Transaksi putusan hakim yg tetap 8) NJOP PBB
pemberiah hak baru
karena pelepasan hak 9)
- jual beli pemberian hak baru
- penunjukan diluar pelepasan hak Besarnya NJOP
pembeli 10)penggagungan, PBB ditetapkan oleh
peleburan dan
dlm lelang Menteri
pemekaran usaha.
Nilai Pasar 11)hadiah.
Keuangan dalam hal
belum
Apabila NPOP
1) tukar-menukar diketahui 61
2) hibah tidak

Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak
 Kena Pajak (NPOPTKP)
Pasal7

Ditetapkan oleh Kakanwil dengan

pertimbangan Pemda dan
perekonomian daerah
keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus
paling banyak Rp
paling banyak 60.000.000,00 selain
Rp 300.000.000,00 perolehan hak dari waris
untuk waris atau hibah
& hibah wasiat
wasiat bagi orang pribadi
yg masih dalam hubungan

Dapat diubah dengan PP

NPOPTKP untuk kota Bandung :

- 200 juta untuk waris dan hibah
wasiat
- 30 juta selain waris dan hibah
wasiat
62
CARA PENGHITUNGAN
PAJAK Pasal 8

BPHTB = ( NPOP - NPOPTKP ) x

Tarif a t a u

Bila NJOP digunakan sebagai

dasar pengenaan

BPHTB = ( NJOP - NPOPTKP ) x

 Tarif 63

SAAT PAJAK
TERUTANG ( Pasal 9 )

■ jual beli
■ tukar-menukar
■ hibah
■ pemasukan dlm
perseroan/ badan
hukum lainnya
■ pemisahan hak yang
mengakibatkan ■ pemberian hak baru sbg
peralihan kelanjutan
■ hadiah pelepasan hak & di luar
■ penggabungan usaha, pelepasan hak
peleburan usaha,
sejak tgl dibuat
pemekaran usaha
dan
ditandatanganinya
akta
■ waris
■ hibah wasiat

■ putusan hakim

■ lelang sejak tgl pendaftaran

peralihan hak
 surat keputusan
sejak tgl putusan pemberian hak
pengadilan yg tetap 64

sejak tgl penunjukan

pemenang lelang

sejak tgl diterbitkannya

PELUNASAN PAJAK
TERUTANG Pasal 9 ayat 2

Dilunasi pada saat

terjadinya perolehan
hak
 65

TEMPAT TERUTANG
PAJAK
Pasal 9 ayat 3

Di Wilayah:
1. Kabupaten
2. Kota
3. Propinsi
 Yang meliputi letak
tanah dan atau
bangunan

66

PEMBAYARAN PAJAK
TERUTANG ( Pasal 10 )

Wajib Pajak wajib membayar pajak yang

terutang dengan tidak mendasarkan pada
adanya surat ketetapan

Dibayar ke Kas Negara melalui Kantor

 Pos dan atau Bank BUMN atau Bank
BUMD atau tempat pembayaran lain yang
ditunjuk oleh Menteri Keuangan

Tata cara pembayaran pajak diatur lebih

lanjut dengan Keputusan Menteri

67
Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas
Tanah atau/Bangunan
Kep. Men. Keu no.631/KMK.04/1997
jo Kep. DJP No. Kep-21/PJ.6/1997

Wajib Pajak

Setor
ke
Bank Persepsi
Operasional V

Sebelum:
a. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan
ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
/Notaris;
b. Risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh Kepala
Kantor Lelang / Pejabat Lelang;
c. dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten /Kotamadya dalam hal:
1) pemberian hak baru;
2) pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan Hakim, warisan
atau Hibah Wasiat

Dengan
menggunakan

Surat Setoran
Bea
68

Surat
Ketetapan BPHTB Kurang Bayar
( SKBKB )
Pasal 11

Dalam jangka Waktu 5 tahun berdasarkan

hasil pemeriksaan / keterangan lain
Pajak kurang dibayar

SKB KB + bunga 2% / bln

maksimum 24 bln
sejak saat pajak terutang s/d
diterbitkan SKBKB

Dasar penagihan
Pasal 14 Wajib Pajak 69

Surat Ketetapan BPHTB

Kurang Bayar Tambahan (
SKBKBT ) Pasal 12
Dalam jangka Waktu 5 tahun berdasarkan
hasil pemeriksaan di temukan data baru
dan/atau yang semula belum terungkap

Pajak kurang dibayar

SKB KBT + kenaikan 100%;

kecuali Wajib Pajak melapor
sendiri
sebelum dilakukan tindakan
pemeriksaan

Dasar penagihan
Pasal 14 Wajib Pajak 70
 SURAT TAGIHAN BPHTB ( STB
) Pasal 13

menagih pajak
yang tidak/ kurang
dibayar
+ bunga2%/bln
maks 24 bln

menagih pajak yang kurang

dibayar karena salah tulis/hitung
pada SSB

menagih sanksi adm.berupa

bunga dan/ataudenda
sejak saat
 pajak terutang 71

DASAR PENAGIHAN
PAJAK Pasal 14

Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar,

Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar
Tambahan, Surat Tagihan BPHTB, dan
Surat Keputusan Pembetulan, Surat
Keputusan Keberatan maupun Putusan
Banding yang menyebabkan jumlah
pajak yang harus dibayar bertambah
 Harus dilunasi dalam jangka waktu
paling lama 1 (satu) bulan sejak
diterima oleh Wajib Pajak

Tata Cara Penagihan Pajak diatur

dengan Keputusan Menteri

72

SURAT PAKSA
Pasal 15

JUMLAH PAJAK TERUTANG

BERDASARKAN

SKBKB, SKBKBT, SURAT TAGIHAN BPHTB, DAN

SURAT KEPUTUSAN PEMBETULAN, SURAT
KEPUTUSAN KEBERATAN DAN SURAT KEPUTUSAN
 BANDING

TIDAK ATAU KURANG DIBAYAR

PADA WAKTUNYA

DAPAT DITAGIH DENGAN

SURAT PAKSA

73

KEBE
RATA
N
Pasal 16 dan 17

SKBKB, SKBKBT, SKBLB, SKBN

Maksimum 3 bulan sejak

 diterimanya SKB

DIRJEN PAJAK

Keputusan maksimum 12
bulan
• Ditolak
• Diterima seluruh/sebagian
• Menambah

74

KEPUTUSAN
KEBERATAN Pasal 20
Kep. DJP N0.Kep-22/PJ.6/1997
s/d Rp 2.500.000.000,00
SKB.KB
› Rp 2.500.000.000,00

SKB.KB
 KPP Pratama

Kantor Wilayah 75

BANDI
NG
Pasal 18

Surat Keputusan Keberatan

PAJAK
(MENERIMA)

WAJIB
 BANDING
Apabila SK Diajukan secara tertulis
Keberatan dalam Bahasa
menambah jumlah Indonesia dengan
pajak terutang alasan yg jelas, dalam
(merupakan dasar jk waktu maksimum 3
bulan sejak SK
penagihan)
Keberatan diterima
Pasal 14

PEMBAYARAN BADAN
WAJIB PAJAK PERADILAN PAJAK
76
(MENOLAK)
PENGAJUAN KEBERATAN
ATAU BANDING DITERIMA
Psl.19

Kelebihan pembayaran pajak

 dikembalikan dengan ditambah imbalan
bunga 2% perbulan paling lama 24 bulan
sejak tanggal pembayaran
sampai diterbitkannya keputusan

77

PENGURANGAN
Pasal 20
jo Ps 1 & 2 KMK No.518/KMK.04/2000

DIBERIKAN
KARENA HAL-HAL
TERTENTU

kondisi tertentu WP yg
 ada hubungannya Tanah dan/atau
dengan Objek Pajak: 1. bangunan yg
WP tidak mampu secara digunakan untuk
ekonomis yg memperoleh
hak baru melalui program kepentingan
pemerintah (75%) sosial/pendidikan yg
2. WP pribadi menerima hibah tidak mencari
dari OP yg mempunyai
hubungan keluarga sedarah keuntungan (50%)
(50%)

kondisi WP yg ada hubungannya dengan

sebab-sebab tertentu:
1. Ganti rugi pemerintah dibawah NJOP (50%)
2. Pengganti tanah yg dibebaskan pemerintah (50%)
3. Terkena dampak krisis sehingga harus melakukan
restrukturisasi usaha dan utang sesuai kebijakan
pemerintah (100%)
4. Penggabungan usaha yg disetujui DJP(100%)
5. Bencana alam paling lama 3 bulan sejak tandatangan akta (50%)
6. Perolehan atas rumah dinas pemerintah (50%)78
BESARNYA
PENGURANGAN
ARISTASINYA
Kep.Men.Keu No.632/KMK.04/1997
jo Kep. DJP No. Kep-23/PJ.6/1997
 dari Bea
SKB.KB
75 % › Rp
dari Bea 2.500.000.000
SKB.KB
s/d
Rp 2.500.000.000
50 %

untuk untuk

Wajib Pajak a dan b

Wajib Pajak c

KPP Pratama Kanwil 79

PENGEMBALIAN KELEBIHAN
PEMBAYARAN Pasal 21
pengajuan
pengurangan
yang diterima
karena
 WP,antara lain
dalam hal:
- kelebihan
SKBLB bayar
+ bunga - terlanjur bayar
SKBLB 2%/bln maks. tetapi
karena 24 bln. (Pasal perolehan
Keberatan/ 19) haknya batal
Banding yang
dikabulkan
sebagian atau
seluruhnya
dilakukan
SKBLB pemeriksan
Karena (Pasal 22)
permohonan

+ bunga 2%/bln apabila

pengembalian lewat 2 bln (Psl 22)
SKBN 80