MODUL V

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI

Diajukan sebagai salah satu syarat kelulusan

Praktikum Perancangan Tata Letak dan Fasilitas

Oleh
Kelompok :6
Fella Amalia 1804106010028
Andra Aprilia Rista 1804106010029
Reka Indah Pristiwana 1804106010048
Said Fadhil Hamzana 1804106010085
Shift :I
Asisten : Longga Nabila Natasya S
Pembimbing : Raihan Dara Lufika, S.T., M.Sc.
Riski Arifin, S.T., M.T.

PROGRAM STUDI TEKNIK INDUSTRI

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SYIAH KUALA
2021
5.1 Menghitung Komponen Biaya Investasi
Biaya Investasi adalah biaya yang masa kegunaannya dapat berlangsung untuk
waktu yang relatif lama. Biaya ini biasanya berhubungan dengan pembangunan atau
pengembangan infrastruktur fisik dan kapasitas produksi (alat produksi). Contoh
yang termasuk dalam biaya investasi antara lain biaya pembangunan gedung, biaya
pembelian mobil, biaya pembelian mesin, peralatan, dan sebagainya. Berikut yang
termasuk komponen biaya investasi.
1. Land: biaya pembelian tanah yang digunakan oleh perusahaan secara
keseluruhan.

2. Building: biaya pembangunan pabrik, yang terdiri atas:

a. Plant: biaya pembangunan pabrik
b. Kantor: biaya pembangunan kantor, ditambah dengan biaya pembangunan
pelayanan produksi, pelayanan pabrik dan personel pabrik
c. Lighting: Total biaya pembelian dan instalasi lampu, baik di ruangan

tertutup maupun area terbuka. Tiap lampu menerangi 12 m2.

- Untuk ruangan tertutup jumlah lampu = ROUNDUP [luas ruangan /12 m2]
- Untuk luar ruangan jumlah total setiap lampu yang dipasang dalam
template

d. TPS: Biaya pembangunan TPS/m2. TPS merupakan tempat pembuangan

limbah pabrik, yaitu limbah padat (scrap) dan limbah cair. TPS ini berada
di lingkungan pabrik sebelum diolah dan diangkut ke tempat pembuangan
akhir

e. Aspal jalan: biaya pembangunan jalan/ m2 biaya. Asumsikan: Rp.

210.000/meter

f. Parking: pembangunan lahan parkir/ m2. Asumsikan: Rp. 210.000/meter

g. Gates: biaya pembangunan portal / gerbang

3. Equipment (Peralatan)
a. Mesin : Biaya pembelian mesin
b. Office : Biaya furnitur yang digunakan di kantor
c. Material Handling Equipment : Biaya pembelian alat material handling

1
 d. Auxiliary : Biaya pembelian peralatan selain pada bagian produksi dan
kantor.
Berikut ini merupakan tabel perhitungan komponen biaya investasi pada PT FFAR
Enterprise.

Tabel 5.1 Perhitungan Biaya Komponen Investasi

No Item Biaya Per Satuan Jumlah Total Biaya

1 Tanah Rp 1.000.000 4.556 m2 Rp 4.556.391.400
Sub Total Rp 4.556.391.400
Bangunan Rp 713.987.100
Plant Rp 1.100.000 476 m2 Rp 523.590.540
Kantor Rp 1.100.000 1.597 m2 Rp 1.757.140.000
Lighting Rp 100.000 380 Unit Rp 37.969.928
TPS Rp 400.000 200 m2 Rp 80.000.000
Aspal Jalan Rp 200.000 567 m2 Rp 113.400.000
Area Parkir Rp 200.000 261 m2 Rp 52.200.000
Landscaping Rp 400.000 645 m2 Rp 258.000.000
2
Power Panel Rp 1.500.000 50 m Rp 75.000.000
Gates Rp 500.000 50 m2 Rp 25.000.000
2
Ceremonial Field Rp 1.500.000 450 m2 Rp 675.000.000
Mesjid Rp 300.000 100 m2 Rp 30.000.000
Indoor Sport area Rp 700.000 100 m2 Rp 70.000.000
Kolam renang Rp 500.000 42 m2 Rp 21.000.000
ATM Center Rp 700.000 24 m2 Rp 16.800.000
Ruang Genset Rp 600.000 18 m2 Rp 10.800.000
Mini Market Rp 1.100.000 100 m2 Rp 110.000.000
Mess Rp 1.000.000 160 m2 Rp 160.000.000
Kolam Ikan Rp 400.000 100 m2 Rp 40.000.000
Sub Total Rp 4.055.900.468
Peralatan Mesin
Cylindrical Grinding Machine Rp 5.000.000 10 Unit Rp 50.000.000
3
AC Welding Machine Rp 3.500.000 7 Unit Rp 24.500.000
Hand Grinding Machine Rp 2.800.000 10 Unit Rp 28.000.000

2
 Lanjutan Tabel 5.1 Perhitungan Biaya Komponen Investasi

No Item Biaya Per Satuan Jumlah Total Biaya

Iron Paint Spayer Rp 1.200.000 7 Unit Rp 8.400.000
Bench Drilling machine Rp 2.300.000 2 Unit Rp 4.600.000
Meja Pemeriksaan Rp 1.800.000 10 Unit Rp 18.000.000
Meja Perakitan Rp 2.000.000 9 Unit Rp 18.000.000
Sub Total Rp 151.500.000
Peralatan Kantor
Meja Rapat Rp 1.000.000 2 Unit Rp 2.000.000
Meja Resepsionis Rp 840.000 1 Unit Rp 840.000
Sofa Rp 1.000.000 4 Unit Rp 4.000.000
Komputer Rp 2.000.000 50 Unit Rp100.000.000
Telepon Rp 1.500.000 5 Unit Rp 7.500.000
Meja Karyawan Rp 900.000 67 Unit Rp 60.300.000
4
Wifi Rp 1.500.000 2 Unit Rp 3.000.000
Rak Arsip Rp 900.000 2 Unit Rp 1.800.000
Kursi Tunggu Rp 700.000 2 Unit Rp 1.400.000
Kursi Karyawan Rp 800.000 67 Unit Rp 53.600.000
Kursi Meja Rapat Rp 300.000 22 Unit Rp 6.600.000
Kursi Meja Resepsionis Rp 300.000 4 Unit Rp 1.200.000
Sub Total Rp 242.240.000
Material Handling
Conveyor (5 meter) Rp 15.000.000 7 Unit Rp 105.000.000
5
Hand Pallet Rp 4.000.000 6 Unit Rp 24.000.000
Sub Total Rp 129.000.000
Auxiliary
Fire Extinguisher Rp 500.000 10 Unit Rp 5.000.000
Hydrant Rp 1.000.000 1 Unit Rp 1.000.000
Locker Rp 1.000.000 3 Unit Rp 3.000.000
6
Etalase Rp 800.000 3 Unit Rp 2.400.000
Meja Kantin Rp 100.000 60 Unit Rp 6.000.000
Kursi Kantin Rp 400.000 10 Unit Rp 4.000.000
Kichen Set Rp 3.000.000 2 Unit Rp 6.000.000

3
 Lanjutan Tabel 5.1 Perhitungan Biaya Komponen Investasi

No Item Biaya Per Satuan Jumlah Total Biaya

Air Conditioner 1 PK Rp 2.000.000 30 Unit Rp 60.000.000
Printer Rp 850.000 20 Unit Rp 17.000.000
Mesin Fotokopi Rp 3.600.000 4 Unit Rp 14.400.000
Proyektor Rp 1.500.000 5 Unit Rp 7.500.000
Ranjang Pasien Rp 900.000 2 Unit Rp 1.800.000
Rak Obat Rp 800.000 1 Unit Rp 800.000
6 Meja Klinik Rp 500.000 1 Unit Rp 500.000
Kursi klinik Rp 300.000 2 Unit Rp 600.000
P3K Rp 300.000 50 Unit Rp 15.000.000
Dispenser Rp 850.000 2 Unit Rp 1.700.000
Kulkas Rp 2.000.000 2 Unit Rp 4.000.000
Coffee Machine Rp 2.000.000 2 Unit Rp 4.000.000
Sub Total Rp 154.700.000
Total Rp 4.733.340.468

Berdasarkan tabel 5.1 menunjukkan perhitungan biaya komponen investasi

pada PT FFAR Enterprise. Komponen biaya investasi pada pembangunan pabrik
yaitu item tanah, bangunan, peralatan mesin, perlengkapan kantor, material
handling, serta auxiliary. Total biaya dari keenam komponen tersebut yaitu sebesar
Rp 4.733.340.468,00.

5.2 Menghitung Biaya Material dan Tenaga Kerja

Biaya material terdiri atas biaya pembelihan bahan baku per tahun (raw material),
biaya pembelian bahan baku pembantu pertahun (purchased part). Sedangkan
biaya tenaga kerja adalah besar biaya yang diperoleh oleh setiap tenaga kerja yang
beracuan pada kesepakatan perusahaan. Berikut ini merupakan tabel perhitungan
biaya material dan tenaga kerja.

4
 Tabel 5.2 Perhitungan Biaya Material
Kebutuhan/ Kebutuhan/
No Item Harga Satuan Total Biaya
Minggu Tahun
Material Bahan Baku
Plat Stainless Steel Rp 50.000 160 8.000 Rp 400.000.000
Plat Stainless Steel Rp 50.000 80 4.000 Rp 200.000.000
1
Plat Stainless Steel Rp 50.000 80 4.000 Rp 200.000.000
Assental Stainless Steel Rp 22.000 160 8.000 Rp 176.000.000
Assental Stainless Steel Rp 22.000 80 4.000 Rp 88.000.000
Hollow Stainless Steel Rp 32.000 320 16.000 Rp 512.000.000
Hollow Stainless Steel Rp 32.000 160 8.000 Rp 256.000.000
Hollow Stainless Steel Rp 32.000 160 8.000 Rp 256.000.000
Plat Stainless Steel Rp 15.000 80 4.000 Rp 60.000.000
Assental Stainless Steel Rp 8.000 240 12.000 Rp 96.000.000
Sub Total Rp 2.244.000.000
Bahan Baku Pembantu
Roda (25/box) Rp 2.500 320 16.000 Rp 40.000.000
Karet Pegangan
Rp 5.000 320 16.000 Rp 80.000.000
2 (50/box)
sekrup (100/box) Rp 1.500 320 16.000 Rp 24.000.000
Cat (4/box) Rp 15.000 320 16.000 Rp 240.000.000
Sub Total Rp 384.000.000
Total Rp 2.628.000.000

Berdasarkan tabel 5.2 menunjukkan perhitungan biaya material yang terdiri

dari material bahan baku dan bahan baku pendukung. Total biaya untuk masing-
masing material merupakan hasil perkalian antara harga satuan dengan kebutuhan
pertahun. Berdasarkan perhitungan kedua komponen tersebut maka didapatkan
total biaya sebesar Rp 2.628.000.000,00.
Sedangkan untuk biaya gaji per bulan untuk setiap pegawai dalam
perusahaan dipengaruhi oleh posisi setiap pegawai. Penentuan pegawai disesuaikan
dengan struktur organisasi yang telah dibuat sebelumnya. Besaran nilai gaji setiap
pegawai diasumsikan secara logis. Berikut ini merupakan tabel perhitungan dari gaji
pegawai.

5
 Tabel 5.3 Perhitungan Gaji Pegawai
Jumlah Jumlah Gaji/ Gaji Pokok/ Total Gaji/
No Pegawai Gaji/Bulan Bonus/Tahun
Pegawai Bulan Tahun Tahun
Salaries (Tenaga Kerja Tidak Langsung)
1 Direktur Utama Rp 20.000.000 1 Rp 20.000.000 Rp 240.000.000 Rp 20.000.000 Rp 260.000.000
2 Direktur Keuangan Rp 15.000.000 1 Rp 15.000.000 Rp 180.000.000 Rp 15.000.000 Rp 195.000.000
3 Kepala Bagian Rp 12.000.000 9 Rp 108.000.000 Rp 1.296.000.000 Rp 12.000.000 Rp 1.308.000.000
4 Staf Rp 8.000.000 48 Rp 384.000.000 Rp 4.608.000.000 Rp 8.000.000 Rp 4.616.000.000
5 Maintenance Rp 5.000.000 1 Rp 5.000.000 Rp 60.000.000 Rp 5.000.000 Rp 65.000.000
6 Customer Service Rp 4.000.000 4 Rp 16.000.000 Rp 192.000.000 Rp 4.000.000 Rp 196.000.000
7 Security Officer Rp 3.500.000 4 Rp 14.000.000 Rp 168.000.000 Rp 3.500.000 Rp 171.500.000
8 Cleaning Officer Rp 3.000.000 4 Rp 12.000.000 Rp 144.000.000 Rp 3.000.000 Rp 147.000.000
9 Supir Rp 3.000.000 2 Rp 6.000.000 Rp 72.000.000 Rp 3.000.000 Rp 75.000.000
Sub Total Rp 7.033.500.000
Wages (Tenaga Kerja Langsung)
10 Operator Rp 3.500.000 55 Rp 192.500.000 Rp 2.310.000.000 Rp 3.500.000 Rp 2.313.500.000
11 Material Handling Person Rp 3.000.000 2 Rp 6.000.000 Rp 72.000.000 Rp 3.000.000 Rp 75.000.000
Sub Total Rp 2.313.500.000
Total Rp 9.347.000.000

6
 Berdasarkan tabel 5.3 menunjukkan perhitungan gaji pegawai, dimana jumlah
tenaga kerja tidak langsung yaitu sebanyak 73 orang dengan total gaji per tahun
sebesar Rp 7.033.500.000,00. Sedangkan jumlah tenaga kerja langsung yaitu
sebanyak 57 orang dengan total gaji per tahun sebesar Rp 2.313.500.000,00.
Dengan demikian, total perhitungan gaji pegawai yang bekerja di PT FFAR
Enterprise sebesar Rp 9.347.000.000,00.

5.3 Biaya Depresiasi

Depresiasi didefinisikan sebagai pengalokasian biaya atas suatu asset berkaitan
dengan penurunan nilai aktiva karena keausan atau penurunan kondisi aktiva yang
dibebankan selama umur pakai asset tersebut atau selama umur penyusutan yang
telah ditentukan sebelumnya. Asset yang biasanya diberlakukan depresiasi yaitu
asset yang memiliki umur pakai lebih dari satu tahun dan dapat mengalami
keausan (deteriorate dan obsolescene). Berikut adalah nilai penyusutan yang
dialami oleh perusahaan.

Tabel 5.4 Komponen Biaya Depresiasi

B. DEPRESIASI
Useful Life
No Item Harga Awal Harga Akhir
(Tahun)
1 Production Equipment 10 Rp 151.500.000,00 Rp 15.150.000,00
2 Material Handling Equipment 10 Rp 129.000.000,00 Rp 12.900.000,00
3 Building 15 Rp 4.055.900.468,33 Rp 405.590.046,83
4 Office Equipment 3 Rp 242.240.000,00 Rp 24.224.000,00
5 Aixialiary Equipment 3 Rp 4.733.340.468,33 Rp 473.334.046,83
TOTAL Rp 931.198.093,67

Berdasarkan tabel 5.4 menujukkan komponen biaya depresiasi yang dialami

perusahaan yang terdiri dari production equipment, material handling equipment,
building, office equipment, serta auxiliary equipment. Total biaya depresiasi dari
kelima komponen tersebut yaitu sebesar Rp 931.198.093,67.
Perhitungan biaya depresiasi menggunakan metode straight line (garis lurus)
dimana perhitungan biaya dilakukan dengan meninjau aspek waktu daripada aspek

7
 kegunaan. Metode ini paling banyak diterapkan oleh perusahaan-perusahaan
karena paling mudah diaplikasikan dalam perhitungan. Dalam metode penyusutan
garis lurus, beban penyusutan untuk tiap tahun nilainya sama besar dan tidak
dipengaruhi dengan hasil/output yang diproduksi. Perhitungan tarif penyusutan
untuk metode garis lurus adalah sebagai berikut:

1
Biaya Penyusutan = (P-S)
N

Keterangan:
N = Jumlah Tahun
P = Nilai Aset Saat Pembelian
S = Nilai Sisa

Berikut perkiraan biaya depresiasi yang dialami perusahaan menggunakan

metode straight line.

Tabel 5.5 Biaya Depresiasi Perusahaan Menggunakan Metode Straight Line

Masa
Jumlah Biaya
Keterangan Pakai Harga Awal (I) Harga Akhir (L)
Depresiasi/Tahun
(Tahun)
Production Equipment 10 Rp 151.500.000,00 Rp 15.150.000,00 Rp 13.635.000,00
Material Handling
10 Rp 129.000.000,00 Rp 12.900.000,00 Rp 11.610.000,00
Equipment
Building 15 Rp 4.055.900.468,33 Rp 405.590.046,83 Rp 243.354.028,10
Office Equipment 3 Rp 242.240.000,00 Rp 24.224.000,00 Rp 72.672.000,00
Aixialiary Equipment 3 Rp 4.733.340.468,33 Rp 473.334.046,83 Rp 1.420.002.140,50
Total Depresiasi Dalam 1 Tahun Rp 1.761.273.168,00

Berdasarkan tabel 5.5 menunjukkan biaya depresiasi dengan menggunakan

Metode Straight Line. Berdasarkan perkiraan jumlah biaya depresiasi pertahun
diperoleh total depresiasi untuk kelima komponen yaitu sebesar Rp
1.761.273.168,00 per tahun.

8
 5.4 Perhitungan Biaya Asuransi Tenaga Kerja
Biaya Asuransi tenaga kerja ditetapkan dengan besar premi sesuai dengan tingkat
jabatan. Berikut merupakan tabel perhitungan biaya asuransi tenaga kerja.

Tabel 5.6 Perhitungan Premi Asuransi Tenaga Kerja

Jumlah Biaya Asuransi
No Pegawai Gaji/Bulan Premi
Pegawai (Bulan)
Tenaga Kerja Tidak Langsung
1 Direktur Utama Rp 20.000.000,00 1 Rp 100.000,00 Rp 100.000,00
2 Direktur Keuangan Rp 15.000.000,00 1 Rp 75.000,00 Rp 75.000,00
3 Kepala Bagian Rp 12.000.000,00 9 Rp 60.000,00 Rp 540.000,00
4 Staf Rp 8.000.000,00 48 Rp 40.000,00 Rp 1.920.000,00
5 Maintenance Rp 5.000.000,00 1 Rp 25.000,00 Rp 25.000,00
6 Customer Service Rp 4.000.000,00 4 Rp 20.000,00 Rp 80.000,00
7 Security Officer Rp 3.500.000,00 4 Rp 17.500,00 Rp 70.000,00
8 Cleaning Officer Rp 3.000.000,00 4 Rp 15.000,00 Rp 60.000,00
9 Supir Rp 3.000.000,00 2 Rp 15.000,00 Rp 30.000,00
Subtotal Rp 2.900.000,00
Tenaga Kerja Langsung
10 Operator Rp 3.500.000,00 55 Rp 17.500,00 Rp 962.500,00
11 Material Handling Person Rp 3.000.000,00 2 Rp 15.000,00 Rp 30.000,00
Subtotal Rp 992.500,00
Total Rp 3.892.500,00

Berdasarkan tabel 5.6 menunjukkan premi asuransi tenaga kerja, dimana

premi berbeda berdasarkan tingkatan jabatan tenaga kerja. Berdasarkan perhitungan
premi asuransi tenaga kerja diperoleh total premi sebesar Rp 3.892.500,00.

5.5 Perhitungan Biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan adalah pungutan atas tanah dan bangunan yang muncul
karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi bagi seseorang atau
badan yang memiliki suatu hak atasnya, atau memperoleh manfaat dari padanya.
Berikut ketentuan dan asumsi yang digunakan dalam menghitung pajak PBB.

9
 Nilai Jual objek Pajak (NJOP) dasar PBB = Total Nilai Jual dari Tanah dan
bangunan berupa plant (pabrik) dan kantor
NJOPTKP = 12.000.000
NJOP PBB = NJOP PBB - NJOPTKP
NJKP = 20% * NJOP PBB
PBB = 0,5% * NJKP

Tabel 5.7 Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB Rp 6.837.121.940,00

NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) Rp 12.000.000,00
NJOP untuk penghitung PBB Rp 6.825.1221.940,00
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 20% Rp 1.365.024.388,00
PBB yang terutang (per tahun) 0,50% Rp 6.825,121,94

Berdasarkan tabel 5.7 menunjukkan perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

(PBB) per tahun dari PT FFAR Enterprise dimana Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB) yang harus dikeluarkan sebesar Rp 6.837.121.940,00.

5.6 Kebutuhan Dana Investasi dan Modal Kerja

Setiap perusahaan memiliki kebutuhan dana investasi yang berbeda-beda yang
dipengaruhi oleh jenis usaha dan periode proyek yang akan dijalankan. Berikut
kebutuhan dana investasi yang dibutuhkan dalam pendirian perusahaan ini

Tabel 5.8 Kebutuhan Dana Investasi dan Modal Kerja

No Item Nilai
1 Kebutuhan Investasi Rp 4.733.340.468
Modal Kerja
2 Upah dan Gaji Pegawai Rp 9.347.000.000
Material Bahan Produksi Rp 2.628.000.000
3 Biaya Rekrutmen & Training Rp 359.250.000
4 Beban lainnya Rp 119.750.000
Total Rp 17.187.340.468

10
 Berdasarkan tabel 5.8 menujukkan kebutuhan dana investasi dan modal kerja
yang terdiri dari kebutuhan investasi, modal kerja, biaya rekrutmen dan training,
serta beban lainnya. Berdasarkan keempat komponen tersebut diperoleh jumlah
kebutuhan dana investasi dan modal kerja PT FFAR Enterprise sebesar Rp
17.187.340.468,00.

5.7 Perhitungan Annual Administration Overhead

Ketentuan:

1. Office Salaries
Social securities: 4% dari gaji pegawai (Tabel 4. 3)
Workmen compensation: 5% dari nilai gaji pegawai (Tabel 4.3)
2. Asuransi Pekerja: Dari tabel asuransi pekerja (4.5)
3. Depretiation: sama dengan jumlah total biaya depresiasi
4. Pajak Bumi dan Bangunan: nilai dari Pajak Bumi dan Bangunan
5. Office supplies: biaya kebutuhan harian kantor seperti kertas, pensil,
pulpen, dll yang nilainya sebesar 8% dari nilai total investasi
perlengkapan kantor (Tabel 4.1)
6. Building maintenance: biaya perawatan bangunan sebesar 8%
nilai investasi bangunan (Tabel 4.1).
7. Telepon: biaya penggunaan telepon, diasumsikan Rp 300.000,00/hari
8. Marketing: biaya pemasaran, diasumsikan Rp 3.000.000,00/bulan
9. Employee Benefit: 18% dari gaji/bulan untuk tingkat manager ke atas. Dan
15% dari gaji/bulan untuk karyawan lainnya.

Tabel 5.9 Perhitungan Annual Administration Overhead

No Item Nilai
Office Salaries
1 * Social Securities Rp 373.880.000
* Workmen's Compensation Rp 467.350.000
Sub Total Rp 841.230.000

11
 Lanjutan 5.9 Perhitungan Annual Administration Overhead

No Item Nilai
2 Asuransi Pekerja Rp 3.892.500
3 Biaya Depresiasi Rp 931.198.094
4 Pajak Bumi dan Bangunan Rp 6.825.122
5 Office Suplies Rp 640.000
6 Building Maintenance Rp 324.472.037
7 Telepon Rp 300.000
8 Marketing Rp 3.000.000
9 Employee Benefit & Community Gift Rp 121.065.000
Sub Total Rp 1.391.392.753
Total Rp 2.232.622.753

Berdasarkan tabel 5.9 dapat dilihat hasil perhitungan di atas maka dengan
perhitungan annual administration overhead dari PT FFAR Enterprise sebesar Rp
2.232.622.753,00.

5.8 Perhitungan Annual Expenses

1. Salaries & Wages: total gaji pekerja langsung & tak langsung (Tabel 4.3)
2. Biaya Material: nilai pembelian bahan baku (Tabel 4.2)
3. Factory Supplies: biaya pengadaan kebutuhan rutin pabrik. Diasumsikan
sebesar 10% dari nilai plant (Tabel 4.1)
4. Maintenance Equipment: biaya perawatan mesin tahunan sebesar 10% nilai
peralatan mesin (Tabel 4.1)

Tabel 5.10 Perhitungan Annual Expenses

No Item Nilai
1 Salaries & Wages Rp 9.347.000.000
2 Inventory Value Rp 2.628.000.000
3 Factory Suppplies Rp 52.359.054
4 Maintenance Equipment Rp 15.150.000
Total Rp 12.042.509.054

12
 Berdasarkan tabel 5.10 dapat dilihat bahwa perhitungan annual expenses dari
PT FFAR Enterprise sebesar Rp 12.042.509.054,00.

5.9 Perhitungan Ongkos Produksi Per Tahun

Berikut ini merupakan tabel perhitunngan dari ongkos produksi pertahun
pada PT FFAR Enterprise.

Tabel 5.11 Perhitungan Ongkos Produksi Pertahun

No Item Nilai
1 Adm. Overhead Rp 2.232.622.753
2 Annual Expenses Rp 12.042.509.054
3 Material Handling Rp 129.000.000
Total Rp 14.404.131.807

Berdasarkan tabel 5.11 dapat dilihat perhitungan ongkos produksi per tahun
yang terdiri dari adm. overhead, annual expenses, dan material handling maka
didapat hasilnya sebesar Rp 14.404.131.807,00.

5.10 Perhitungan Total Ongkos Produksi dan Harga Jual Produk

Sebelum menentukan harga jual produk maka terlebih dahulu dihitung
biaya produksi/unit/jam. Nilai ini diperoleh dari total biaya annual expense yang
dibagi dengan total jam kerja pertahun.

Annual Expense
Biaya produksi/jam =
8 jam kerja × 5 hari kerja × 50 minggu

Berikut ini merupakan tabel perhitunngan total dari ongkos produksi pertahun
pada PT FFAR Enterprise.

Tabel 5.12 Perhitungan Total Ongkos Produksi

Komponen Biaya Waktu Jumlah Ongkos

Unit/
No Sub Produksi/ Proses Jam*Waktu Proporsi Produksi per
Jam
Assembly Jam/Unit (Menit) Proses Sub Assembly
1 SA 1 4 Rp 1.505.314 0,684 2,736 0,043 Rp 65.407
2 SA 2 4 Rp 1.505.314 0,706 2,824 0,047 Rp 70.577

13
 Lanjutan Tabel 5.12 Perhitungan Total Ongkos Produksi
Komponen Waktu Jumlah Ongkos
Unit/ Biaya Produksi/
No Sub Proses Jam*Waktu Proporsi Produksi per
Jam Jam/Unit
Assembly (Menit) Proses Sub Assembly
3 SA 3 2 Rp 3.010.627 1,68 3,36 0,059 Rp 176.207
4 SA 4 4 Rp 1.505.314 1,466 5,864 0,108 Rp 163.321
5 SA 5 2 Rp 3.010.627 0,818 1,636 0,034 Rp 102.220
6 SA 6 8 Rp 752.657 1,189 9,512 0,204 Rp 153.804
7 SA 7 8 Rp 752.657 1,372 10,976 0,296 Rp 223.058
8 SA 8 4 Rp 1.505.314 2,545 10,18 0,391 Rp 588.031
9 SA 9 8 Rp 752.657 0,827 6,616 0,417 Rp 313.575
10 SA 10 8 Rp 752.657 1,158 9,264 1,000 Rp 752.657
Total Rp 2.608.858

Berdasarkan tabel 5.12 dapat dilihat hasil perhitungan yang didapatkan

sebesar Rp 2.608.858,00 untuk total ongkos produksi dari PT FFAR Enterprise.

Keterangan:
1. Komponen Sub assembly:
Disesuaikan dengan masing-masing komponen di peta proses operasi
2. Waktu Proses:
Waktu Assembly + Waktu Fabrikasi (sesuai OPC)
3. Biaya produksi per jam/ unit:
Biaya produksi per jam
demand subassembly per jam
4. Ongkos produksi per subassembly:
biaya produki/jam/unit × proporsi

5.11 Sumber Pendanaan dan Rencana Pembayaran Angsuran

Sumber pendanaan diasumsikan 30% berasal dari modal sendiri dan 70%
modal pinjaman. Misalnya dalam membangun sebuah perusahaan dibutuhkan
modal sebesar Rp.100.000.000, maka diperoleh pengalokasian pinjaman sebesar:

14
 Tabel 5. 13 Sumber Pendanaan

No Sumber Pembiayaan Persen Jumlah

1 Modal Sendiri 30% Rp 5.156.202.141
2 Modal Pinjaman 70% Rp 12.031.138.328

Berdasarkan tabel 5.13 dapat dilihat bahwa sumber pendanaan terdiri atas
modal sendiri yaitu sebesar Rp 5.156.202.141,00 serta dengan modal pinjaman
sebesar Rp 12.031.138.328,00.
Jika tingkat suku bunga 7,5 % maka diperoleh rencana pengembalian hutang
dengan metode pembayaran bunga dan angsuran sama rata dari pokok pinjaman
sebagai berikut:

Tabel 5.14 Rencana Pengembalian Hutang

Bayar Pokok Bayar Bunga

Tahun Sisa Pinjaman Jumlah Dibayar
Pinjaman Pinjaman

0 Rp 12.031.138.328
1 Rp 751.946.145 Rp 902.335.375 Rp 11.279.192.182 Rp 1.654.281.520
2 Rp 751.946.145 Rp 845.939.414 Rp 10.527.246.037 Rp 1.597.885.559
3 Rp 751.946.145 Rp 789.543.453 Rp 9.775.299.891 Rp 1.541.489.598
4 Rp 751.946.145 Rp 733.147.492 Rp 9.023.353.746 Rp 1.485.093.637
5 Rp 751.946.145 Rp 676.751.531 Rp 8.271.407.600 Rp 1.428.697.676
6 Rp 751.946.145 Rp 620.355.570 Rp 7.519.461.455 Rp 1.372.301.716
7 Rp 751.946.145 Rp 563.959.609 Rp 6.767.515.309 Rp 1.315.905.755
8 Rp 751.946.145 Rp 507.563.648 Rp 6.015.569.164 Rp 1.259.509.794
9 Rp 751.946.145 Rp 451.167.687 Rp 5.263.623.018 Rp 1.203.113.833
10 Rp 751.946.145 Rp 394.771.726 Rp 4.511.676.873 Rp 1.146.717.872
11 Rp 751.946.145 Rp 338.375.765 Rp 3.759.730.727 Rp 1.090.321.911
12 Rp 751.946.145 Rp 281.979.805 Rp 3.007.784.582 Rp 1.033.925.950
13 Rp 751.946.145 Rp 225.583.844 Rp 2.255.838.436 Rp 977.529.989
14 Rp 751.946.145 Rp 169.187.883 Rp 1.503.892.291 Rp 921.134.028
15 Rp 751.946.145 Rp 112.791.922 Rp - Rp 864.738.067
Total Rp 18.046.707.492

15
 Berdasarkan tabel 5.14 dapat dilihat hasil perhitungan rencana pengembalian
hutang PT FFAR Enterprise maka jumlah yang harus dibayar pada tahun ke 10
dengan biaya pokok pinjaman senilai Rp Rp 751.946.145,00 adalah sebesar Rp
18.046.707.492,00.

5.12 Proyeksi Laba Rugi

Ketentuan yang diberlakukan pada praktikum ini dalam penentuan proyeksi
laba rugi adalah sebagai berikut:
• Suku bunga (i) disesuaikan dengan suku bunga Bank Indonesia (SBI).
Pada kasus ini diasumsikan SBI = 7.5%
• Periode Analisis 10 tahun
• Jika pembangunan pabrik selama 1 tahun, berdasarkan fungsi luas lahan.
Semakin luas lahan maka pembangunan diasumsikan akan semakin
lama.
Ketentuannya adalah dalam 1 tahun dapat membangun plant seluas 15.000

m2. Jadi dalam perhitungan analisis kelayakan investasi (untuk memudahkan)

dilakukan pembulatan ke bawah dari waktu pembangunan plant. Kegiatan
produksi baru dimulai setelah plant selesai dibangun. Waktu pembangunan plant
= luas lahan/15.000. Kemudian waktu pembangunan plant tersebut di-round
down sehingga dapat diketahui besarnya fraksi. Pendapatan dan pengeluaran
tahun pertama operasi dihitung dengan rumus:

(1 – fraksi) × (CF 1 tahun)

Contoh:
Asumsi Pajak = 25% dari pendapatan
Luas lahan = 27.000 m2, maka
Waktu pembangunan plant = 27000/15000 = 1,8 tahun. Rounddown (waktu
pembangunan plant) = 1 tahun, maka Fraksi = 1,8-1 = 0,8
Jadi pada tahun pertama pabrik belum bisa beroperasi. Akibatnya tidak ada
pengeluaran dan pemasukan yang tercatat selama tahun pertama. Kegiatan
produksi baru dimulai pada tahun kedua dan besarnya pengeluaran adalah (1-0,8)*

16
(pengeluaran 1 tahun).
Begitu pula dengan pemasukan yang terjadi pada tahun kedua. Pengeluaran dan
pemasukan tahun ke-3 besarnya kembali seperti biasa (tidak perlu dikali (1-fraksi).

Luas Lahan (m2) 4.556

Waktu Pembangunan Pabrik (Tahun) 0,304
Rounddown -
Fraksi 0,304
unit jual 4.000
harga jual 3.500.000
harga Jual pertahun 16.000.000.000

17
 Tabel 5.15 Proyeksi Laba Rugi

Komponen
No
Biaya
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

1 Penjualan Rp9.329.623.683 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000 Rp13.400.000.000

Production
2 Cost Per Rp7.265.569.770 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006
Year

Pendapatan Kotor Rp2.064.053.912 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994 Rp 2.964.569.994

Bunga
3 Rp 902.335.375 Rp 845.939.414 Rp 789.543.453 Rp 733.147.492 Rp 676.751.531 Rp 620.355.570 Rp 563.959.609 Rp 507.563.648 Rp 451.167.687 Rp 394.771.726 Rp 338.375.765 Rp 281.979.805 Rp 225.583.844 Rp 169.187.883 Rp 56.395.961 Rp -
Pinjaman

Pendapatan
Rp1.161.718.538 Rp 2.118.630.580 Rp 2.175.026.541 Rp 2.231.422.502 Rp 2.287.818.463 Rp 2.344.214.424 Rp 2.400.610.385 Rp 2.457.006.346 Rp 2.513.402.307 Rp 2.569.798.268 Rp 2.626.194.228 Rp 2.682.590.189 Rp 2.738.986.150 Rp 2.795.382.111 Rp 2.908.174.033 Rp 2.964.569.994
Sebelum Pajak

Perkiraan
4 Pajak Rp 290.429.634 Rp 529.657.645 Rp 543.756.635 Rp 557.855.626 Rp 571.954.616 Rp 586.053.606 Rp 600.152.596 Rp 614.251.586 Rp 628.350.577 Rp 642.449.567 Rp 656.548.557 Rp 670.647.547 Rp 684.746.538 Rp 698.845.528 Rp 727.043.508 Rp 741.142.498
Pendapatan

Pendapatan Bersih Rp1.452.148.172 Rp 1.588.972.935 Rp 1.631.269.906 Rp 1.673.566.877 Rp 1.715.863.847 Rp 1.758.160.818 Rp 1.800.457.789 Rp 1.842.754.759 Rp 1.885.051.730 Rp 1.927.348.701 Rp 1.969.645.671 Rp 2.011.942.642 Rp 2.054.239.613 Rp 2.096.536.583 Rp 2.181.130.525 Rp 2.223.427.495

Berdasarkan gambar 5.15 diatas dapat diketahui pada period e ke 16 proyeksi laba rugi untuk biaya penjualan sebesar Rp 16.000.000.000,
Production Cost Per Year sebesar Rp 10.435.430.006 Dengan pendapatan kotor sebesar Rp 5.564.569.994, bunga pinjaman sebesar Rp-,
pendapatan sebelum pajak sebesar Rp 5.508.174.033,perkiraan pajak pendapatan Rp 1.391.142.498 dan pendapatan bersih sebesar Rp
4.131.130.525.

18
 5.13 Aliran Arus Kas (Cashflow)
Berikut contoh perhitungan aliran arus kas dari kasus diatas.

Tabel 5.16 Aliran Arus Kas

Penerimaan
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10 Tahun 11 Tahun 12 Tahun 13 Tahun 14 Tahun 15 Tahun 16
Kas

Pemasukan dari proses operasi

Kas Penjualan Rp 9.329.623.683 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000

Cash from
Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 1
receiveable

SUBTOTAL Rp - Rp 9.329.623.683 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000

Pendapatan
Kas
Tambahan

Pendapatan
Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp -
Lainnya

Pinjaman Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Rp - Rp - Rp - Rp -
Baru - - - - - - - - - - - -

Pendapatan
Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp -
Obligasi

Investasi Baru Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp -

Sub Total

Total
Penerimaan Rp 9.329.623.683 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp 13.400.000.000 Rp1 3.400.000.000
Kas

Pengeluaran Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10 Tahun 11 Tahun 12 Tahun 13 Tahun 14 Tahun 15 Tahun 16

Pengeluaran dari proses operasi

19
 Lanjutan Tabel 5.16 Aliran Arus Kas

Pengeluaran Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10 Tahun 11 Tahun 12 Tahun 13 Tahun 14 Tahun 15 Tahun 16

Pengeluaran
Rp 5.156.202.141 Rp 7.265.569.770 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006
cash

Bill Payment Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 1

SUBTOTAL Rp5.156.202.141 Rp7.265.569.770 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006 Rp 10.435.430.006

Penambahan
Pengeluaran

Beban Kas
Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp -
Lainnya

Pembelian
Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp -
Aset

Pembayaran
Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145 Rp 751.946.145
Pinjaman

Pembayaran
Bunga Rp 902.335.375 Rp 845.939.414 Rp 789.543.453 Rp 733.147.492 Rp 676.751.531 Rp 620.355.570 Rp 563.959.609 Rp 507.563.648 Rp 451.167.687 Rp 394.771.726 Rp 338.375.765 Rp 225.583.844 Rp 225.583.844 Rp 169.187.883 Rp 112.791.922 Rp 56.395.961
Pinjaman

Pajak Rp 290.429.634 Rp 529.657.645 Rp 543.756.635 Rp 557.855.626 Rp 571.954.616 Rp 586.053.606 Rp 600.152.596 Rp 614.251.586 Rp 628.350.577 Rp 642.449.567 Rp 656.548.557 Rp 670.647.547 Rp 684.746.538 Rp 698.845.528 Rp 727.043.508 Rp 741.142.498

Sub Total Rp - Rp 1.944.711.154 Rp 2.127.543.204 Rp 2.085.246.234 Rp 2.042.949.263 Rp 2.000.652.292 Rp 1.958.355.321 Rp 1.916.058.351 Rp 1.873.761.380 Rp 1.831.464.409 Rp 1.789.167.439 Rp 1.746.870.468 Rp 1.648.177.536 Rp 1.662.276.527 Rp 1.619.979.556 Rp 1.591.781.576 Rp 1.549.484.605

Total
Rp 5.156.202.141 Rp 9.210.280.925 Rp 12.562.973.210 Rp 12.520.676.240 Rp 12.478.379.269 Rp 12.436.082.298 Rp 12.393.785.328 Rp 12.351.488.357 Rp 12.309.191.386 Rp 12.266.894.416 Rp 12.224.597.445 Rp 12.182.300.474 Rp 12.083.607.543 Rp 12.097.706.533 Rp 12.055.409.562 Rp 12.027.211.582 Rp 11.984.914.611
Pengeluaran

NET CASH
Rp(5.156.202.140,50) Rp 119.342.758 Rp 837.026.790 Rp 879.323.760 Rp 921.620.731 Rp 963.917.702 Rp 1.006.214.672 Rp 1.048.511.643 Rp 1.090.808.614 Rp 1.133.105.584 Rp 1.175.402.555 Rp 1.217.699.526 Rp 1.316.392.457 Rp 1.302.293.467 Rp 1.344.590.438 Rp 1.372.788.418 Rp 1.415.085.389
FLOW

CASH
Rp(5.156.202.140,50) Rp(5.036.859.382,74) Rp(4.199.832.593,04) -Rp 3.320.508.833 -Rp 2.398.888.102 -Rp 1.434.970.400 -Rp 428.755.727 Rp 619.755.916 Rp 1.710.564.529 Rp 2.843.670.114 Rp 4.019.072.669 Rp 5.236.772.195 Rp 6.553.164.652 Rp 7.855.458.120 Rp 9.200.048.558 Rp 10.572.836.976 Rp 11.987.922.365
BALANCE

20
Keterangan:
1. Kas Penjualan: Diperoleh dari laporan proyeksi laba rugi
2. Pegeluaran kas adalah Total biaya gaji tenaga kerja pada saat pembangunan
plant, cara menghitungnya:

Pengeluaran Kas = Waktu pembangunan plant × total biaya Tenaga Kerja

Berdasarkan tabel perhitungan diatas maka dapat disimpulkan bahwa aliran

bersih arus kas.

Tabel 5.17 Aliran Arus Kas Bersih

Periode Ct
0 Rp ( 5.156.202.140)
1 Rp 119.342.758
2 Rp 837.026.790
3 Rp 879.323.760
4 Rp 921.620.731
5 Rp 963.917.702
6 Rp 1.006.214.672
7 Rp 1.048.511.643
8 Rp 1.090.808.614
9 Rp 1.133.105.584
10 Rp 1.175.402.555
11 Rp 1.217.699.526
12 Rp 1.316.392.457
13 Rp 1.302.293.467
14 Rp 1.344.590.438
15 Rp 1.372.788.418
16 Rp 1.415.085.389

Berdasarkan gambar 5.17 menunjukkan aliran arus kas bersih yang didapat
oleh PT FFAR Enterprise pada periode ke dua yaitu sebesar Rp 837.026.790.

21
5.14 Analisis Kelayakan Investasi
Berikut ini merupakan analisis kelayakan investasi menggunakan beberapa metode
pengukuran hasil investasi yaitu menggunakan Net Present Value, Internal Rate of
Return Payback Period (PBP).
1. Net Present Value
NPV merupakan nilai selisih bersih antara pengeluaran dan pemasukan kas untuk
beberapa periode waktu ke depan yang diproyeksikan ke masa sekarang (present
time) dengan mengkompensasikan nilai tersebut berdasarkan interest rate yang
berlaku. Rumus umum yang digunakan dalam perhitungan NPV adalah sebagai
berikut:
-t
NPV = ∑nt=0 Ft (1+i)

Keterangan:
Ft = Arus Kas (keluar dan masuk) pada periode waktu ke t
I = Tingkat suku bunga (interest rate)
N = Jumlah tahun periode

Kriteria penilaian investasi berdasarkan perhitungan NPV adalah sebagai berikut:

1. Jika NPV > 0, Investasi akan memberikan manfaat bagi perusahaan maka
usulan proyek dapat dilaksanakan.
2. Jika NPV < 0, Investasi akan mengakibatkan kerugian bagi perusahaan, maka
usulan proyek ditolak karena proyek tidak layak untuk dijalankan.
3. Jika NPV = 0, Investasi yang dilakukan tidak mengakibatkan kerugian maupun
keuntungan bagi perusahaan. Keputusan penolakan dan penerimaan proyek
tergantung pada investor.

Berikut ini merupakan tabel perhitungan kelayakan investasi menggunakan

metode Net Present Value.

22
 Tabel 5.18 Perhitungan Nilai Net Present Value

Periode Net Cash Flow Faktor PV 11% Faktor PV 12% PV 11% PV 12%
0 -Rp 5.156.202.141 1,000 1,000 -Rp 5.156.202.141 -Rp 5.156.202.141
1 Rp 119.342.758 0,901 0,893 Rp 107.515.998 Rp 106.556.034
2 Rp 837.026.790 0,812 0,797 Rp 679.349.720 Rp 667.272.632
3 Rp 879.323.760 0,731 0,712 Rp 642.953.955 Rp 625.885.284
4 Rp 921.620.731 0,659 0,636 Rp 607.100.122 Rp 585.706.636
5 Rp 963.917.702 0,593 0,567 Rp 572.038.240 Rp 546.952.791
6 Rp 1.006.214.672 0,535 0,507 Rp 537.963.454 Rp 509.779.668
7 Rp 1.048.511.643 0,482 0,452 Rp 505.024.452 Rp 474.293.419
8 Rp 1.090.808.614 0,434 0,404 Rp 473.330.760 Rp 440.559.304
9 Rp 1.133.105.584 0,391 0,361 Rp 442.959.042 Rp 408.609.233
10 Rp 1.175.402.555 0,352 0,322 Rp 413.958.536 Rp 378.448.165
11 Rp 1.217.699.526 0,317 0,287 Rp 386.355.741 Rp 350.059.516
12 Rp 1.316.392.457 0,286 0,257 Rp 376.278.704 Rp 337.885.156
13 Rp 1.302.293.467 0,258 0,229 Rp 335.359.133 Rp 298.452.051
14 Rp 1.344.590.438 0,232 0,205 Rp 311.938.023 Rp 275.129.843
15 Rp 1.372.788.418 0,209 0,183 Rp 286.918.746 Rp 250.803.312
16 Rp 1.415.085.389 0,188 0,163 Rp 266.449.547 Rp 230.831.080
NPV -Rp 12.614.839.775 Rp 13.073.109.824,19

Berdasarkan tabel 5.18 dapat diketahui nilai NPV dengan PV 11 % sebesar -

Rp 12.614.839.775 dan NPV dengan PV 12 % sebesar Rp 13.073.109.824,19.

2. Internal Rate of Return

NVP
1
IRR=i1 + (NVP -NVP (i1 -i2 )
1 2)

Keterangan :
IRR = Internal rate of return
i1 = Tingkat suku bunga yang menghasilkan nilai NPV positif
i2 = Tingkat suku bunga yang menghasilkan nilai NPV negatif
NPV1 = nilai NPV yang bernilai positif
NPV2 = nilai NPV yang bernilai negatif

23
 Tabel 5.19 Perhitungan Internal Rate Of Return
Faktor PV Faktor PV
Periode Net Cash Flow PV 11% PV 12%
11% 12%
0 Rp (5.156.202.141) 1,000 1,000 -R 5.156.202.141 Rp (5.156.202.141)
1 Rp 119.342.758 0,901 0,893 Rp 107.515.998 Rp 106.556.034
2 Rp 837.026.790 0,812 0,797 Rp 679.349.720 Rp 667.272.632
3 Rp 879.323.760 0,731 0,712 Rp 642.953.955 Rp 625.885.284
4 Rp 921.620.731 0,659 0,636 Rp 607.100.122 Rp 585.706.636
5 Rp 963.917.702 0,593 0,567 Rp 572.038.240 Rp 546.952.791
6 Rp 1.006.214.672 0,535 0,507 Rp 537.963.454 Rp 509.779.668
7 Rp 1.048.511.643 0,482 0,452 Rp 505.024.452 Rp 474.293.419
8 Rp 1.090.808.614 0,434 0,404 Rp 473.330.760 Rp 440.559.304
9 Rp 1.133.105.584 0,391 0,361 Rp 442.959.042 Rp 408.609.233
10 Rp 1.175.402.555 0,352 0,322 Rp 413.958.536 Rp 378.448.165
11 Rp 1.217.699.526 0,317 0,287 Rp 386.355.741 Rp 350.059.516
12 Rp 1.316.392.457 0,286 0,257 Rp 376.278.704 Rp 337.885.156
13 Rp 1.302.293.467 0,258 0,229 Rp 335.359.133 Rp 298.452.051
14 Rp 1.344.590.438 0,232 0,205 Rp 311.938.023 Rp 275.129.843
15 Rp 1.372.788.418 0,209 0,183 Rp 286.918.746 Rp 250.803.312
16 Rp 1.415.085.389 0,188 0,163 Rp 266.449.547 Rp 230.831.080
NPV -Rp 12.614.839.775 Rp 13.073.109.824,19
IRR 16%

3. Payback Period (PBP)

Berikut rumus cara menghitung Payback Period dengan tidak memperhitungkan
tingkat suku bunga (i).
n

∑ Ct=0
t=0

Keterangan:
Ct = Akumulasi arus kas bersih pada periode t
N = Payback Period (PBP)/periode waktu untuk balik modal/mencapai titik
impas

24
 Berikut ini merupakan tabel perhitungan kelayakan investasi menggunakan
metode payback period.

Tabel 5.19 Perhitungan Nilai Payback Period

Periode Net Cashflow Payback Trend

0 Rp (5.156.202.140) Rp (5.156.202.140)
1 Rp 119.342.758 Rp ( 5.036.859.383)
2 Rp 837.026.790 Rp (4.199.832.593)
3 Rp 879.323.760 Rp (3.320.508.833)
4 Rp 921.620.731 Rp (2.398.888.102)
5 Rp 963.917.702 Rp (1.434.970.400)
6 Rp 1.006.214.672 Rp (428.755.727)
7 Rp 1.048.511.643 Rp 619.755.916
8 Rp 1.090.808.614 Rp 1.710.564.529
9 Rp 1.133.105.584 Rp 2.843.670.114
10 Rp 1.175.402.555 Rp 4.019.072.669
11 Rp 1.217.699.526 Rp 5.236.772.195
12 Rp 1.316.392.457 Rp 6.553.164.652
13 Rp 1.302.293.467 Rp 7.855.458.120
14 Rp 1.344.590.438 Rp 9.200.048.558
15 Rp 1.372.788.418 Rp 10.572.836.976
16 Rp 1.415.085.389 Rp 11.987.922.365
PBP 6,409

Berdasarkan tabel 5.19 dapat dilihat nilai payback period yang didapatkan
oleh PT FFAR Enterprise pada periode ke dua yaitu sebesar Rp 6,409.

25
 Berikut ini merupakan grafik perhitungan kelayakan investasi menggunakan
metode payback period.

Pay Back Periode Chart

Rp15000000,0
Net Cash Flow

Rp10000000,0

Rp5000000,0

Rp-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
-Rp5000000,0

-Rp10000000,0
Periode
Gambar 5.1 Grafik Payback Period Perusahaan

Berdasarkan gambar 5,1 diatas dapat dilihat grafik payback period

perusahaan mulai meningkat pada periode ke dua artinya perusahaan mulai
mendapatkan modal kembali dan memperoleh keuntungan saat periode ke tujuh dan
terus mengalami peningkatan setiap periodenya.

26
 LEMBAR KONSULTASI
PERANCANGAN TATA LETAK DAN FASILITAS
2021

Modul : V (Lima)
Kelompok : 06 (Enam)
Nama Anggota : 1. Fella Amalia 1804106010028
2. Andra Aprilia Rista 1804106010029
3. Reka Indah Pristiwana 1804106010048
4. Said Fadhil Hamzana 1804106010085
Nama Pembimbing/Asisten: Raihan Dara Lufika S.T, M.Sc. / Longga Nabila Natasya S
Kegiatan Konsultasi :

Paraf Asistensi/
No Tanggal Keterangan
Pembimbing
• Revisi perhitungan baiaya
1 17/11/2021 komponen
• Perhitungan biaya material
• Revisi pengembalian hutang

2 18/11/2021 • Revisi pengembalian hutang

• Perhitungan annual administerasi
overhead
• Perhitungan annual administerasi
overhead
• Revisi proyek laba rugi
3 19/11/2021 • Revisi aliran arus kas
• Revisi NPV dan IRR
• Revisi Pay Back

• Revisi aliran arus kas

4. 20/11/2021 • Revisi NPV dan IRR
• Revisi Pay Back

5. 21/11/2021 ACC (11.59)