Digital - 20295844-S1804-Perubahan Fungsi - 2

UNIVERSITAS INDONESIA
PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN KONFLIK TERITORI
SKRIPSI
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana

Arsitektur
EVITA NIDYASARI
0706269104
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
DEPOK
JULI 2011
i
Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS
Skripsi ini adalah hasil karya saya sendiri,
dan semua sumber baik yang dikutip maupun dirujuk
telah saya nyatakan dengan benar.
Nama : Evita Nidyasari
NPM : 0706269104
Tanda Tangan :
Tanggal : 6 Juli 2011

ii

HALAMAN PENGESAHAN
Skripsi ini diajukan oleh :

NPM : 0706269104
Program Studi : Arsitektur
Judul Skripsi : Perubahan Fungsi Hunian dan Konflik Teritori
Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima

sebagai bagian persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar
Sarjana Arsitektur pada Program Studi Arsitektur, Fakultas Teknik,
Universitas Indonesia.
Ditetapkan di : Depok
Tanggal : 6 Juli 2011
iii

KATA PENGANTAR/UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan
rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini dilakukan
dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana
Arsitektur Jurusan Arsitektur pada Fakultas Teknik Universitas Indonesia. Saya
menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa
perkuliahan sampai pada penyusunan skripsi ini, cukup sulit bagi saya untuk
menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih
kepada:
1. Ahmad Gamal S.Ars., M.C.P, selaku dosen pembimbing, saya

mengucapkan terimakasih banyak atas saran-saran sehingga membuka
wawasan penulis dan telah meluangkan waktu, tenaga, kesabarannya,
memberikan semangat serta mortivasi yang membangun dalam proses
penyusunan skripsi ini.
2. Prof. Dr. Ir. Abimanyu Takdir Alamsyah M.S, Ir. Antony Sihombing
MPD., Ph.D., dan Mohammad Nanda Widyarta B.Arch., M.Arch. selaku
dosen penguji, saya mengucapkan terima kasih atas saran dan kesempatan
yang telah diberikan.
3. Dosen-dosen Arsitektur Universitas Indonesia. Terima kasih banyak atas
ilmu yang diberikan selama ini.
4. Bapak Wahyudin selaku pengawas PT. Jaya Property yang telah memberi
informasi dan membantu dalam usaha memperoleh data dalam
penyusunan skripsi ini.
5. Bapak Firman selaku ketua RT Bintaro yang telah meluangkan waktu,
berbagi cerita dan mengijinkan saya melakukan pengamatan di Jl. Bintaro
Utama 3.
6. Kepada seluruh responden dan narasumber penghuni serta pengurus
bangunan komersial Jl. Bintaro Utama 3, terima kasih atas partisipasi dan
kerjasamanya.
iv

7. Keluarga saya yang tercinta Mama, Papa, Inggar dan Mega yang telah
mendukung saya memberikan semangat agar dapat menyelesaikan
penulisan skripsi ini.
8. Jery Hendra yang telah membantu memberikan saran, dukungan moral dan
material, dan bersedia serta sabar dalam mengantarkan survey demi skripsi
saya.
9. Rafaza dan Nasya yang telah memberikan pencerahan dan menghibur
dikala saya stress saat menulis skripsi.
10. Azalia dan Jannah selaku teman satu bimbingan yang berbagi keluh kesah,
jatuh bangun, sedih senang selama proses penulisan skripsi saya dan
bersedia mendengarkan curhatan kebimbangan saya.
11. Teman-teman seperjuangan S1 Arsitektur UI angkatan 2007 yaitu Andro,
Fauzia, Novi, Adit dan Yoerli yang telah bersama-sama jatuh bangun, suka
duka dalam mata kuliah perancangan arsitektur, kenangan selama 4 tahun
tersebut tak akan terlupakan.
12. Sahabat saya tercinta Andha Rezeitha terima kasih atas segala bantuannya;
13. Staff administrasi Departemen Arsitektur UI atas semua bantuan dalam
administrasi penyusunan skripsi.
14. Rekan, sahabat dan semua kerabat yang tidak mungkin saya tuliskan satu
persatu.
Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala
kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa
manfaat bagi ilmu Arsitektur.
Depok, 6 Juli 2011
Evita Nidyasari
v

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI
TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS
Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di

bawah ini:
NPM : 0706269104
Program Studi : Arsitektur
Departemen : Arsitektur
Fakultas : Teknik
Jenis Karya : Skripsi
Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Universitas Indonesia Hak Bebas Royalti Noneksklusif (Non-exclusive
Royalty-Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul:
Perubahan Fungsi Hunian dan Konflik Teritori
beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalty
Nonekskluusif ini Universitas Indonesia berhak menyimpan,
mengalihmedia/format-kan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database),
merawat dan mempublikasikan tugas akhir saya selama tetap mencantumkan
nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta.
Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya.
Dibuat di : Depok
Pada tanggal : 6 Juli 2011
Yang Menyatakan
(Evita Nidyasari)
vi

DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL .............................................................................................. i

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS....................................................ii
LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................... ii
KATA PENGANTAR……………………….....................….............................. iii
HALAMAN PERNYATAAN PUBLIKASI......................................................... vi
ABSTRAK .………………………......................…............................................ vii
DAFTAR ISI ……………………………………...............….............................. ix
DAFTAR GAMBAR………………………………...........…...............................xi
DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................ xii
1. PENDAHULUAN ……………………………………..................................... 1
1.1 Perubahan Fungsi Hunian menjadi Komersial di Kawasan Perumahan........... 1
1.2 Perubahan Fungsi Bangunan dan Konflik Teritori.....................................….. 3
1.3 Konflik Sosial dalam Perumahan dengan Pengembang…................................ 5
1.4 Perubahan Fungsi dan Penerimaan Dampak Sosial………................…......… 6
2. KAJIAN TEORI................................................………………….......…......... 7
2.1 Rumah sebagai Fungsi Hunian...........................................................................7
2.2 Rumah sebagai Fungsi Komersial ………………........…….......................... 12
2.3 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan sebagai Permasalahan Umum
Perumahan...................................................................................................... 15
2.3.1 Faktor Penyebab Perubahan Fungsi Lahan Bangunan…...............15
2.3.2 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan............................... 17
2.4. Teritori ………………...............................................................……......…...18
2.4.1 Pola Teritorial Pada Kawasan Perumahan..............................….. 21
2.5. Perubahan Fungsi Bangunan Berdampak Terhadap Teritori Penghuni .........27
3. METODOLOGI............... ……….................................................................. 29
3.1 Penentuan Lokasi Pengamatan...................................................... 29
3.2 Metode Pengamatan...................................................................... 30
3.3 Pengumpulan Data........................................................................ 31
3.4 Teknik Analisa.............................................................................. 32
4. STUDI KASUS................................................................................................ 34
4.1 Gambaran Umum...................................................................................... 34
4.1.1 Bintaro Jaya sebagai Perumahan dengan Pengembang................ 34
4.1.2 Batas Wilayah dan Pencapaian..................................................... 34
4.2 Gambaran Umum Area Pengamatan Jl. Bintaro Utama 3........................ 36
4.3 Rumah sebagai Fungsi Hunian dan Komersial......................................... 37
4.4 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan di Jalur Pengamatan................. 39
4.5 Penyebab Perubahan Fungsi Bangunan.................................................... 41
vii

4.6 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan Terhadap Konflik Teritori
................................................................................................................... 48
4.7 Teritorial dalam Pola Perumahan Linear.................................................. 48
4.8. Konflik Teritori dalam Perumahan Berpola Linear.................................. 51
4.8.1 Konflik Teritori terhadap Gangguan Parkir.................................. 51
4.8.2 Konflik Teritori terhadap Gangguan Visual dan Audio............... 55
4.8.3 Konflik Teritori terhadap Gangguan Keamanan........................... 57
5. KESIMPULAN.................................................................................................61
DAFTAR REFERENSI ......................................................................................... 65
viii

DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1. Derajat Keruangan dalam Rumah..................................................11
Gambar 2.2. Tipe Jalan subdivision....................................................................21
Gambar 2.3. Letak Rumah di Pola Linear..........................................................22
Gambar 2.4. Hunian dengan GSB Jauh..............................................................23
Gambar 2.5. Hunian yang Tegak Lurus Jalan.....................................................24
Gambar 2.6. Letak Rumah di Pola Cluster.........................................................25
Gambar 4.1. Peta Lokasi Bintaro Jaya................................................................35
Gambar 4.2 . Ruas Jl. Bintaro Utama 3 yang diamati..........................................36
Gambar. 4.3. Perubahan Bangunan Komersial blok AP dan AM........................38
Gambar 4.4. Transformasi Perubahan Fungsi Bangunan...................................40
Gambar 4.5. Intensitas Perubahan Fungsi Bangunan.........................................41
Gambar 4.6. Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan Reklame........................46
Gambar 4.7. Pengelompokkan Pola Linear dan Cluster.....................................49
Gambar 4.8. Pengelompokkan Teritori...............................................................49
Gambar 4.9. Teritori Warga................................................................................50
Gambar 4.10. Spasial Konflik Teritori..................................................................52
Gambar 4.11. Kepadatan Parkir............................................................................53
Gambar 4.12. Lokasi Rumah Ibu Tati...................................................................53
Gambar 4.13. Konflik Teritori Ibu Tati................................................................54
Gambar 4.14. KonflikTeritori Bapak Wowor.......................................................55
Gambar 4.15. Teritori Bapak Wowor...................................................................56
Gambar 4.16. Teritori Bapak Elsyen....................................................................58

ix

DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1: Kuisioner Penghuni
Lampiran 2: Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial
Lampiran 3: Tabulasi Kuisioner Penghuni
Lampiran 4: Tabulasi Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial
x

1

BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Perubahan Fungsi Hunian menjadi Komersial di Kawasan

Perumahan
Perubahan fungsi lahan bangunan yang berada di kawasan perumahan
merupakan fenomena yang menyebabkan terjadinya perubahan tingkat
kenyamanan dan keadaan lingkungan di sekitar kawasan perumahan. Hal tersebut
terjadi karena adanya persinggungan batasan kepemilikan wilayah antara hunian
dan komersial. Fenomena ini terjadi di perumahan dengan salah satu pengembang
yang pertama kali muncul di Jakarta yaitu Bintaro Jaya. Bagaimana dampak dan
perubahan yang terjadi setelah adanya persinggungan batasan kepemilikan
wilayah terhadap kehidupan penghuni di kawasan tersebut? Dampak dan
perubahan tidak hanya sebatas mengganggu aktifitas warga dalam kehidupan
berhuni namun juga berpengaruh terhadap segi privasi, kenyamanan, dan
kepemilikan wilayah yang dari waktu ke waktu juga berdampak kepada keadaan
lingkungan yang berubah.
Fenomena ini terjadi di kawasan perumahan dengan potensi lingkungan
yang mendukung untuk terjadinya perubahan fungsi bangunan hunian menjadi
tempat usaha. Walaupun sudah ada peraturan yang melarang hunian dijadikan
tempat usaha, tetapi kebutuhan dan aktifitas warga yang meningkat maka
diperlukan lahan yang lebih luas. Adanya persaingan untuk mendapatkan lahan
yang sesuai dengan ruang kebutuhan penduduk adalah sesuatu yang amat sulit,
sehingga saat ini lahan adalah sesuatu yang memiliki nilai tinggi dan terbatas. Hal
ini memicu perubahan fungsi bangunan di Jl. Bintaro Utama 3 karena beberapa
warga telah merubah huniannya menjadi tempat usaha sehingga menjadi pelopor
dalam perubahan fungsi bangunan. Seiring berjalannya waktu, jumlah bangunan
komersial menjadi lebih banyak dibandingkan jumlah bangunan hunian.
Perubahan fungsi hunian di Jl. Bintaro Utama 3 ini menjadi daya tarik
untuk dipelajari karena tidak seperti kawasan perumahan lainnya yang memiliki
tempat yang terpisah antara hunian dan komersial. Namun di sepanjang jalan ini
berdiri dua fungsi bangunan komersial dan hunian yang berada di dalam satu
Universitas Indonesia


2

kawasan yang sama, sehingga dalam kawasan ini terbangun beberapa bangunan
komersial seperti salon, apotek, rumah makan dan toko-toko lainnya yang dari
waktu ke waktu semakin bertambah dan terlihat sudah menjadi hal yang biasa
sehingga merubah fungsi utama rumah sebagai hunian.
Sebagai manusia, kita dapat memiliki tempat tinggal yang dapat digunakan
sebagai tempat beristirahat yang nyaman, tempat berkumpul keluarga dan kerabat
serta untuk melakukan kegiatan. Tempat tinggal yang kita miliki seharusnya
menjadi ruang privat bagi penghuninya. Oleh karena itu pada jaman yang sudah
berkembang pada saat ini, banyak sekali pengembangan perumahan yang
menawarkan tempat tinggal yang sangat menjanjikan untuk memberikan ruang
privat yang baik pada setiap manusia, baik yang sudah berkeluarga maupun
belum berkeluarga.
Semakin bertambahnya penduduk yang berada di ibukota Jakarta, semakin
meningkat juga kebutuhan tempat tinggal dan semakin banyak pula pengembang
yang berlomba untuk memberikan dan membangun perumahan dengan konsep
terbaik yang ditawarkan kepada konsumen. Di ibukota seperti Jakarta, perumahan
dengan pengembang seperti Bintaro Jaya menjadi salah satu jenis hunian yang
dicari-cari oleh konsumen. Hal ini menunjukkan bahwa tempat tinggal atau
perumahan yang direncanakan oleh pengembang akan lebih terkontrol dari segi
pembangunan dan pengembangannya, karena dari segi kepadatan hingga tata letak
bangunan dan akses dapat diatur dan ditentukan oleh pengembang. Akibatnya,
pembangunan perumahan dengan pengembang semakin meningkat sesuai dengan
permintaan pasar yang sangat tinggi. Pembangunan perumahan dengan
pengembang ini mengacu kepada hunian yang saling melengkapi dan menunjang
seluruh kebutuhan penghuni dengan berbagai fasilitas yang diberikan.
Saat ini konsumen membeli hunian berdasarkan investasi, nilai tinggi,
keamanan, identitas dan privasi. Hal ini sebagai tantangan bagi para pengembang
untuk membuat suatu hunian yang baik. Perumahan dengan pengembang
menjanjikan suatu lingkungan hunian yang dapat memberikan rasa nyaman bagi
penghuni karena perumahan juga merupakan suatu wadah aktifitas berkegiatan
dan bersosialisasi. Fenomena yang terjadi di Jl. Bintaro Utama 3 justru tidak dapat
menjanjikan keadaan yang diharapkan sesuai dengan kenyataan sebelumnya,


3

bahkan yang terjadi justru suatu kawasan memiliki dua fungsi yaitu hunian dan
komersial yang berdiri dan berkegiatan berdampingan dalam suatu kawasan yang
sama.
Beberapa dampak muncul akibat adanya perubahan fungsi lahan yang
menyangkut segi ekonomi, lingkungan dan sosial (permendagri no.4/1996 dalam
perubahan penggunaan lahan). Dari segi ekonomi dapat dilihat terbukanya lahan
perkerjaan yang baru bagi karyawan yang berkegiatan di tempat usaha, lalu
adanya pajak yang diberlakukan oleh pengembang dan pemerintah daerah akan
kegiatan usaha yang berlangsung dan mejadikan kawasan ini sebagai kawasan
yang memiliki nilai tinggi untuk suatu usaha. Hal kedua dari segi lingkungan yang
berpengaruh terhadap perubahan kualitas lingkungan yang berdampak terhadap
tata ruang perumahan yang menjadi tidak teratur, terlihat lebih berantakan dan
kumuh serta mengakibatkan polusi dan sirkulasi jalan yang lebih padat yang
ditimbulkan dari kegiatan komersial tersebut. Dampak ketiga terhadap sosial,
dampak sosial ini mencakup gangguan yang terjadi dalam kehidupan warga
misalnya konflik kepemilikan wilayah (teritori). Hal ini terjadi dengan indikasi
lingkungan yang sudah terpengaruh oleh kegiatan komersial maka akan timbul
gangguan baik dari segi visual, audio maupun privasi masing-masing penghuni
yang menjadikan nilai huni di kawasan perumahan ini menurun. Suatu perumahan
yang direncanakan pengembang seharusnya dapat mengontrol tata letak dan
fungsi bangunan dari tahun per tahun agar tidak terjadi adanya perubahan fungsi
lahan bangunan yang seharusnya tidak terjadi.
1.2 Perubahan Fungsi Bangunan dan Konflik Teritori

Kegiatan bangunan komersial pada kawasan perumahan merupakan suatu
pergeseran fungsi dasar hunian pada perumahan. Permasalahan ini tidak bisa
dilihat sebagai kedua hal yang terpisah karena keberadaan hunian dan komersial
berada di satu kawasan yang sama. Keberadaan di tempat yang sama ini akan
mengakibatkan persinggungan di antara kedua bangunan tersebut. Persinggungan
yang dimaksud adalah ketika batasan kepemilikan wilayah seseorang akan daerah
perumahannya dimasuki oleh pihak lain yaitu kegiatan ataupun keberadaan


4

bangunan komersial yang secara tidak langsung berpengaruh terhadap lingkungan

perumahan.
Konflik teritori adalah bentrokan atau persinggungan area terhadap
batasan kepemilikan wilayah yang diakui secara hak atau persepsi dari setiap
orang, khususnya warga Jl. Bintaro Utama 3. Wilayah yang diakui secara hak
berupa kepemilikan yang jelas atau sah (memiliki surat-surat kepemilikan
bangunan dan tanah) atas suatu wilayah, sehingga batasan teritori bisa ditentukan
dengan batasan property tiap besaran luas kavling (batasan fisik). Sementara
wilayah yang diakui secara persepsi menjelaskan bahwa hak atas suatu wilayah
yang didasari oleh kepemilikan secara sah tidaklah cukup karena bisa berupa
kehendak atas penguasaan dan kontrol dari suatu tempat, sehingga munculah
batasan-batasan teritori berdasarkan perasaan, pembauan dan pendengaran (non
fisik).
Batasan teritori berdasarkan persepsi menjadi penting untuk dikaji karena
persinggungan yang terjadi berada di sepanjang jalan raya yang notabene adalah
ruang publik yang dapat diakses oleh umum. Namun, karena kepemilikan wilayah
berdasarkan persepsi yang bisa diakui melalui perasaan, pendengaran dan
penglihatan (batasan non fisik) sehingga keseluruhan Jl.Bintaro Utama 3 tersebut
masih termasuk ke dalam wilayah kepemilikan penghuni yang masih berada dekat
dengan hunian mereka. Apabila wilayah tersebut dimasuki, dirusak atau dilanggar
oleh orang lain yang tidak dikenal sehingga terjadinya persinggungan antara
kedua daerah kekuasaan hunian dan komersial, maka akan berpengaruh terhadap
kenyamanan penghuni yang semestinya cenderung membutuhkan ketenangan.
Oleh karena itu dapat dikatakan bahwa hunian memiliki makna lebih daripada
suatu bangunan yang juga mencakup kawasan sekitar perumahan yaitu suatu
tempat naungan untuk tinggal, berkegiatan, membentuk pola kepribadian dan
tempat untuk bersosialisasi dengan masyarakat yang membutuhkan suatu kawasan
lingkungan yang baik untuk dapat mendukung kehidupan warganya.
Aktifitas, kebutuhan penghuni, jumlah warga Bintaro yang meningkat
serta lokasi Jl. Bintaro Utama 3 yang berpotensi komersial, secara tidak langsung
berdampak terhadap keseimbangan lingkungan kawasan hunian. Kawasan hunian
yang dimiliki oleh seseorang mencakup lingkungan sekitar perumahan dan


5

menjadi bagian dari penggunaan kehidupan para penghuni. Namun kawasan ini
sudah terkontaminasi oleh kegiatan komersial karena tujuan kedatangan tamu
berasal dari seluruh daerah yang bukan hanya berasal dari kawasan perumahan
Bintaro saja namun juga berasal dari segala penjuru daerah. Kawasan perumahan
Jl. Bintaro Utama 3 menjadi fleksibel karena tidak ada filtrasi pengunjung datang
yang dikenal atau tidak oleh penghuni kawasan perumahan ini, sehingga orang-
orang yang datang ke kawasan perumahan secara umum dapat keluar dan masuk.
1.3 Konflik Sosial dalam Perumahan dengan Pengembang

Pembahasan daerah perumahan yang digunakan adalah perumahan dengan
pengembang. Bentuk perumahan ini bisa dibayangkan oleh masyarakat akan
keadaan lingkungan yang terbangun dan terbentuk di kemudian hari yang
menjanjikan perumahan nyaman dan aman serta dilengkapi oleh beberapa
fasilitas. Lain halnya dengan permukiman yang belum bisa dibayangkan
bagaimana perkembangan lingkungan ke depannya karena perkembangan hunian
di permukiman tidak memiliki konsep pembangunan seperti perumahan yang
dibangun oleh pengembang.
Setelah saya mengetahui masalah yang telah dipaparkan sebelumnya,
bahwa ada beberapa dampak yang terjadi yang diakibatkan oleh perubahan fungsi
lahan bangunan yaitu dari segi ekonomi, lingkungan dan sosial. Penulis akan
membatasi lingkup penulisan terhadap dampak masalah dari segi sosial yang
memiliki konflik di dalamnya. Konflik sosial berupa intensitas gangguan seperti
apa yang terjadi, antara apa, siapa yang terlibat dan gangguan seperti apa saja
yang terjadi di dalam masalah ini. Penulis akan menyertakan beberapa hasil
wawancara, kuisioner dan pengamatan sebagai metodologi penulisan yang
kemudian akan dianalisa dalam menjawab masalah dan fenomena yang terjadi.
Penulisan skripsi akan berakhir pada perubahan dan konflik yang terjadi antara
pihak komersial dengan penghuni serta pihak komersial dengan pengembang.
1.4 Perubahan Fungsi dan Penerimaan Dampak Sosial

Penulisan skripsi ini bertujuan untuk mencapai sebuah pemahaman
mengenai perubahan fungsi bangunan pada kawasan hunian dengan beberapa


6

sasaran. Sasaran pertama mengenai dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi
bangunan di kawasan Jl. Bintaro Utama 3. Sasaran berikutnya mengenai
bagaimana sikap penghuni dan pengembang saat menyikapi adanya ruang usaha
yang berada di tengah-tengah kawasan hunian dengan penerimaan sosial yang
berbeda-beda. Selanjutnya mencari tahu apakah kawasan perumahan di Bintaro
Jaya telah sesuai dengan perumahan yang baik di Jakarta apabila telah terjadi
beberapa perubahan fungsi bangunan menjadi komersial di kawasan hunian.
Manfaat yang dapat diambil dari penulisan skripsi ini bagi masyarakat dapat
menjadi rekomedasi bagi calon pembeli hunian untuk memilih perumahan yang
baik dan nyaman. Kemudian dapat menjadi bahan rekomendasi pemerintah dan
pengembang untuk menyikapi masalah tentang pengendalian lahan hunian yang
berubah fungsi dan pemanfaatan ruang di jalan utama agar terkontrol dengan baik.
Dengan demikian dapat memperhatikan batasan-batasan privasi penghuni yang
berhak mendapatkan ketenangan dan dapat saling menguntungkan baik untuk
pengembang, penghuni dan warga sekitar komplek.


7



7

BAB 2
KAJIAN TEORI
Fungsi bangunan di kawasan perumahan yang beralih menjadi fungsi

komersial membuat suatu fenomena yang terus menerus terjadi dan semakin
bertambah jumlahnya di setiap tahun. Kawasan perumahan seperti ini memiliki
dua fungsi yang berbeda yaitu rumah sebagai fungsi hunian dan rumah sebagai
fungsi komersial. Fenomena perubahan fungsi menjadi komersial di kawasan
perumahan membuat suatu fungsi bangunan yang seharusnya sebagai rumah
tinggal bertransformasi menjadi sebuah tempat komersial. Perubahan ini menjadi
suatu permasalahan dalam perumahan karena terkait dengan perubahan fungsi
bangunan menjadi komersial yang menimbulkan konflik dalam kehidupan sehari-
hari khususnya konflik teritori sehingga memiliki dampak terhadap kualitas layak
huni warga yang tinggal di kawasan perumahan tersebut.
2.1 Rumah sebagai fungsi Hunian

Rumah tidak hanya sekedar sebuah bangunan saja, namun memiliki arti
yang lebih bagi penghuninya yang memiliki fungsi tertentu yang disesuaikan
dengan kebutuhan manusia. Dalam fenomena perubahan fungsi di kawasan
perumahan, terdapat dua fungsi berbeda yang berada dalam satu kawasan, yaitu
rumah sebagai fungsi hunian, kemudian berubah secara bertahap dengan beberapa
unit yang bertransformasi menjadi rumah berfungsi komersial. Rumah sebagai
hunian adalah kebutuhan dasar manusia sebagai ruang untuk bernaung dan
berkegiatan, baik itu kegiatan yang bersifat pribadi dan kegiatan yang
berhubungan dengan orang lain. Rumah tidak hanya memiliki fungsi tunggal
sebagai hunian yang memiliki sifat keruangan lebih privat namun rumah juga
berhubungan dengan lingkungan sekitar yang lebih besar skalanya yaitu
perumahan. Menurut Doxiadis (1968) perumahan berupa beberapa elemen yang
mencakup isi di dalamnya yaitu shelter, house, housing dan human settlement.
Pertama yaitu shelter yang memiliki definisi perlindungan terhadap
gangguan eksternal baik dari alam, binatang dll. Shelter hanya sebatas naungan
untuk berlindung saja belum bisa untuk berhuni dan berkegiatan. Kemudian yang


8

kedua adalah house yang diartikan sebagai struktur bangunan untuk bertempat
tinggal. House sudah dalam bentuk satuan unit bangunan yang memiliki ukuran
dan besaran (dimensi) yang sudah memiliki ruang-ruang sebagai tempat untuk
berkegiatan dan tinggal. Ketiga adalah housing yang memiliki definisi
perumahan, hal yang terkait dengan aktivitas bertempat tinggal (membangun,
menghuni) yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungannya.
Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang
memunkinkan lingkungan perumahan dapat berfungsi sebagaimana mestinya
yang berupa jalan, jaringan listrik, saluran air dan pembuangan sampah.
Sedangkan sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk
penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya yang
berupa tempat peribadatan, pendidikan, perbelanjaan dan pelayanan umum.
Dalam skala ruang lingkup yang lebih besar berupa human settlement,
yaitu kumpulan (agregat) perumahan dan kegiatan permukiman. Berdasarkan UU.
pasal 1 tentang perumahan dan permukiman yang dimaksud dengan permukiman
adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa
kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perkehidupan dan penghidupan. Semua shelter sampai human settlement berada di
dalam habitat. Clements dan Shelford dalam Wikipedia mengatakan, habitat
adalah lingkungan fisik yang ada di sekitar suatu spesies atau populasi spesies
atau kelompok spesies atau komunitas. Jadi habitat sebagai lingkungan kehidupan
(tidak sebatas manusia). Bila dilihat dari lingkungan bahwa house sebagai
individual hunian berada di dalam human settlement yang berupa sekelompok
rumah yang berada di suatu habitat sebagai lingkungan kehidupan untuk tempat
melakukan kegiatan sehari-hari.
Pembangunan rumah dan perumahan melibatkan banyak peran baik dari
pemerintah, swasta maupun tenaga ahli dalam bidangnya. Secara keseluruhan
pembangun perumahan dibagi menjadi tiga bagian yaitu pembangunan oleh
pemerintah, pengembang dan arsitek (Woods, 1953, p.6). Pertama adalah
pembangunan unit perumahan umum yang merupakan salah satu perencanaan
yang dilakukan oleh pemerintah. Pembangunan ini merupakan subsidi pemerintah


9

dan disewakan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah. Kedua adalah

pembangunan perumahan dengan pengembang sebagai pihak swasta, disini
perumahan diproduksi, didesain serta dipasarkan oleh pengembang. Dalam
pembangunan perumahan, pengembang sebagai pembangun rumah dan kawasan
tidak mengetahui siapa yang akan menempati rumah yang mereka bangun
sehingga penghuni kelak yang akan membeli dan menghuni tidak campur tangan
atas desain yang terbentuk. Selanjutnya adalah pembangunan perumahan dengan
jasa arsitek, arsitek berperan sebagai pendesain yang merealisasikan keinginan
klien akan hunian yang akan dibangun. Hubungan arsitek dan klien sangat erat
dan intim. Arsitek bisa mengetahui apa kemauan dari klien dan bagaimana rumah
yang bisa menjadi daerah privat penghuni terbentuk dan terbangun, tanpa ada
campur tangan pihak lain.
Di ibukota seperti Jakarta, perumahan dengan pengembang menjadi salah
satu jenis hunian yang dicari-cari oleh konsumen saat ini. Hal tersebut
dipengaruhi oleh alasan tempat tinggal atau perumahan yang direncanakan oleh
pengembang akan lebih terkontrol dari segi pembangunan serta pengembangan
karena dari segi kepadatan, tata letak bangunan dan akses dapat diatur dan
ditentukan oleh pengembang itu sendiri.
Rumah yang diharapkan oleh penghuni adalah rumah yang bisa memiliki
tempat yang nyaman dengan pencapaian kualitas yang baik di dalamnya, sehingga
dapat memenuhi kebutuhan penggunanya. Menurut Untermann dan Small (1977,
p.39) “pencapaian kualitas yang baik di dalam rumah memiliki beberapa syarat
yaitu mencakup aspek teritori, keleluasan privasi, orientasi, identitas dan
aksesibilitas”.
Teritori dapat dilihat melalui perasaan, pendengaran, perabaan dan
pembauan (non fisik) dan melalui pengakuan kepemilikan wilayah melalui
batasan fisik seperti contohnya wilayah taman depan, teras, balkon maupun
kawasan perumahan itu sendiri. Dalam skala yang lebih kecil, teritori dapat
berupa ruang-ruang dalam hunian sehingga pembatasan teritori tersebut berupa
batasan fisik seperti dinding atau pagar (Untermann dan Small, 1977, p.40).
Kemudian aspek orientasi berhubungan dengan pencahayaan alami yang berasal
dari matahari, pergerakan udara dan pemandangan. Kualitas tapak yang baik harus


10

bisa mencakup ketiga aspek tersebut sehingga dapat memenuhi kualitas rumah
yang dinamis. Dalam aspek identitas, pemilihan gaya rumah merupakan salah satu
ciri identitas diri yang dipertahankan oleh setiap individu. Lewat desain dan
rumah yang dipilih akan menunjukkan status sosial seseorang sehingga rumah
dapat mencerminkan diri para penghuni di dalamnya. Selanjutnya adalah
pencapaian kualitas melalui aksesibilitas, aksesibilitas adalah kemudahan
pencapaian dalam ruang-ruang di dalam rumah sehingga dapat dijangkau oleh
seluruh penghuni baik sehat maupun cacat fisik. Derajat aksesibilitas harus
disesuaikan dengan kebutuhan dari setiap usia yang bisa mencapainya, dimana
ada aksesibilitas yang harus dijauhkan karena bahaya untuk anak-anak bila bisa
menjangkaunya. Aksesibilitas kawasan lingkungan adalah kemudahan akses
untuk keluar dan masuk tanpa ada yang menghalangi. Kualitas selanjutnya
mengenai keselamatan yang merupakan salah satu rasa keamanan yang
terlindungi dari berbagai gangguan dan ancaman yang bisa membahayakan
keselamatan jiwa dan harta benda. Hal ini berkaitan dengan penempatan lokasi
rumah dimana suatu bentuk hunian yang terbuka lebih terancam keselamatannya
dibandingkan berada di dalam pola rumah yang lebih tertutup dengan penjagaan
yang lebih ketat. Kemudian aspek yang terakhir adalah kualitas pencapaian
keleluasaan pribadi (privasi). Privasi di dalam rumah dapat dicapai dengan
batasan ruang dan penataan ruang yang tepat. Batasan ruang dapat membatasi dan
mengontrol aksesibilitas bagi orang umum. Batasan ruang privasi dibagi menjadi
dua yaitu privasi visual dan privasi audio (Carmona, 2003).
Privasi visual yang dibagi ke dalam dua tahap, yaitu privasi internal dan
privasi eksternal. Privasi internal bisa dibuat dengan suatu batasan di dalam rumah
seperti pintu dan kaca ruangan yang tidak bisa dilihat ke dalam. Lebih baik
peletakan batasan ruang semakin ke dalam memiliki ruang yang semakin privat,
contohnya pintu masuk dan ruang tamu setidaknya jauh dari kamar tidur. Privasi
eksternal bisa diciptakan dengan menghindari pintu masuk (batasan antara ruang
luar dan dalam rumah seperti pagar pembatas) yang saling berdekatan dan
bersebelahan dengan tetangga. Letak pagar sebagai pembatas yang memiliki
posisi lebih jauh dari bangunan rumah dan lebih rapat, derajat keprivasiaannya
lebih tinggi dibandingkan dengan yang lebih dekat dan renggang.


11

Privasi audio berupa suara yang tidak diinginkan seperti bising yang dapat
mengganggu kegiatan privasi. Tingkat kebisingan tergantung kepada desibel
volum suara dan jarak bising ke pendengar, semakin dekat dengan sumber suara
maka akan semakin tinggi pula tingkat kebisingannya. Untuk menghindari
kebisingan dapat digunakan penyaring suara seperti pada isolasi yang terletak di
jendela dan dinding serta dari alam dapat menggunakan pohon.
Batasan ruang privasi menjadikan suatu ruang terjaga dan terhindar dari
gangguan. Batasan-batasan tersebut dibuat berdasarkan kebutuhan ruang yang
disesuaikan oleh fungsi bangunan yang diinginkan, dimana suatu batasan bisa
menjadi publik dan bisa membuat ruang menjadi privat.
Gambar 2.1 Derajat Keruangan dalam Rumah

(Sumber: Matthew Carmona, Urban Spaces& Public Places)
Kebutuhan privasi mendasari munculnya hirarki ruang yang berbeda di setiap
ruang yang memiliki tingkat privasi yang berbeda yaitu dimulai dari ruang yang
sangat publik hingga ruang yang sangat privat. Gambar ini menjelaskan tentang
penataan tata ruang pada rumah bahwa semakin ruang ke arah depan merupakan
daerah yang lebih umum, dikarenakan dekat dengan akses jalan (bersifat publik),
kemudian di ruang domestik rumah tingkat privasi dilihat dari posisi ruang,
tingkatannya adalah ruang yang bisa diakses oleh umum berada di dekat pintu
masuk, semakin ke dalam dan semakin ke atas merupakan ruang yang lebih
privat.
Privasi juga salah satu kebutuhan pengguna untuk mendapatkan kualitas
ruang huni yang layak karena dengan privasi maka akan terjauh dari segala
gangguan yang dapat membuat penghuni tidak nyaman. Seseorang dapat
mencapai privasi dalam ruang ketika ia dapat terhindar dari segala gangguan dari
luar. Sifat privasi bisa memudar disaat rumah berada di kepadatan tinggi sehingga
keleluasaan pribadi saat memasuki dan meninggalkan rumah menjadi sulit


12

diperoleh. Kepadatan tinggi bisa dilihat dari banyaknya perubahan fungsi

bangunan di kawasan perumahan tersebut yang beralih menjadi komersial
sehingga kawasan tersebut memiliki fungsi campuran antara hunian dan komersial
di dalam satu area yang sama yang memicu intensitas kepadatan orang yang
melalui kawasan perumahan tersebut menjadi ramai. Peraturan tata letak
bangunan yang memisahkan antara komersial dan hunian dapat
meminimalisasikan gangguan privasi, namun di Indonesia pola seperti itu tidak
sepenuhnya efektif karena dapat dilihat dari beberapa perumahan yang memiliki
fungsi campuran sehingga batas antara keprivatan area seseorang menjadi tidak
jelas.
2.2 Rumah sebagai Fungsi Komersial

Perumahan tidak berdiri sendiri namun di dalam kawasan perumahan juga
terdapat sarana lingkungan yang menunjang aktifitas dan kebutuhan warganya,
salah satunya adalah tempat komersial. Dalam fenomena perubahan fungsi
bangunan, kegiatan komersial menjadi jenis kegiatan yang memicu perubahan
fungsi bangunan di kawasan perumahan. Untuk dapat mengenal jenis kegiatan
komersial ini diperlukan pembahasan mengenai definisi dan jenis kegiatan serta
karakteristiknya.
Bangunan komersial adalah tempat perbelanjaan yang terdiri dari
bangunan dan ruang sewa yang dikhususkan untuk mewadahi fungsi perdagangan
(Marlina, 2008). Sedangkan tempat komersial menurut kamus bahasa indonesia
adalah ruang yang tersedia sehingga memungkinkan adanya kegiatan yang
berhubungan niaga atau perdagangan yang dibuat untuk mencari keuntungan.
Kegiatan di tempat komersial adalah kegiatan bertemunya pedagang dan pembeli
yang berlangsung secara dua arah. Sehingga dapat dikatakan, rumah sebagai
fungsi komersial ditujukan sebagai ruang naungan yang berfungsi sebagai wadah
untuk kegiatan berdagang.
Transformasi fungsi hunian menjadi komersial di kawasan perumahan
menjadikan Indonesia mempunyai lokasi perdagangan yang bercampur dengan
hunian sehingga jenis tempat komersial di Indonesia mempunyai sebuah warung
dan pertokoan. Warung memiliki fungsi utama menjual barang kebutuhan sehari-


13

hari dengan radius maksimum 500 meter. Lokasi warung yang berada di dalam
kawasan perumahan membuat fungsi rumah menjadi kegiatan berdagang, karena
warung yang berkembang di Indonesia merupakan transformasi dari rumah
(hunian). Sedangkan pertokoan yang juga memiliki fungsi sama dengan warung,
memiliki lokasi tersendiri yang terpisah dengan hunian kawasan sekitar
perumahan dengan tujuan sasaran pengunjung adalah seluruh warga satu komplek
perumahan dengan tujuan mudah dicapai oleh warga yang bermukim di sekitar
tempat komersial tersebut, dengan lokasinya yang berada di dalam perumahan
sehingga tidak perlu menyebrang ke jalan lingkungan dan cakupan pembeli adalah
penghuni perumahan dan warga sekitar perumahan.
Kebijakan tata guna lahan saat ini sudah mengarahkan kepada
pengelompokkan fungsi-fungsi yang sama sehingga memisahkan dengan fungsi
yang berbeda seperti contohnya pengelompokkan bangunan komersial dengan
komersial lalu pengelompokkan bangunan hunian dengan hunian. Namun
keberadaan warung cukup membuat pengelompokkan fungsi bangunan yang sama
menjadi tidak efektif karena masih dapat terlihat percampuran dua fungsi yang
berbeda antara komersial dan hunian.
Bentuk kawasan komersial yang memiliki fungsi tersendiri dalam satu
kawasan dapat dilihat dari jenis kawasan komersial neighbourhood center,
community center dan regional center. Kestrategisan lokasi perdagangan sangat
diperhitungkan dalam keberhasilan usaha karena potensi lokasi yang strategis dan
mudah dijangkau dengan transportasi baik umum maupun pribadi ditujukan agar
memudahkan pengiriman barang dan menjangkau pelanggan lebih banyak.
Penentuan lokasi perdagangan berkaitan dengan penempatan jenis tempat
komersial karena posisi tempat komersial bergantung kepada cakupan area
perdagangan yang terkait dengan kedekatan wilayah antar pusat perkotaan, hal ini
akan menentukan ukuran dan jenis perdagangan. Pembagian wilayah terhadap
jenis tempat komersial adalah neighbourhood center, community center dan
regional center (Porterfield, 1995, p.126).


14

Neighbourhood center Community center Regional center

lokasi Berada di jalan utama Berada di Berada di
suatu lingkungan. lingkungan yang kelompok pusat
mengelompok dengan lebih besar, wilayah dengan
pusat lingkungan. misalnya fasilitas
mengelompok transportasi dan
dengan kecamatan. komuniti center
isi Sayur mayur, Sayur mayur, Sayur mayur,
kebutuhan sehari-hari, kebutuhan sehari- kebutuhan sehari-
restaurant hari, restaurant hari, restaurant
sarana niaga sarana niaga yg
lebih besar.
Ukuran 30.000-50.000 sf 100.000-300.000 sf 400.000-
dan 1.000.000sf
2500-40.000 orang 40.000-150.000
kapasitas
orang Lebih dari 150.000
orang
Tabel 2.1. Jenis kawasan komersial
(Sumber : Gerald Potterfield, A Concise Guide To Community Planning)
Dari letak lokasi yang mendekati pusat kota ( regional center ) memiliki
besaran ruang komersial yang lebih luas dan lengkap dibandingkan lainnya karena
cakupan pembeli dan penjual berasal dari berbagai daerah yang berkumpul
menjadi satu di pusat wilayah. Jenis-jenis komersial di atas merupakan contoh
sebuah kawasan komersial yang memiliki kawasan tersendiri dengan membatasi
fungsi yang masih berkaitan dengan kegiatan jual dan beli sehingga tidak
bercampur dengan fungsi lain diluar fungsi tersebut dan direncanakan dengan
tujuan tertentu yang sifatnya khusus yaitu berdagang yang dapat dilihat dari jenis
barang yang diperdagangkan serta kapasitas tempat yang memuat 2.500-150.000
karena sifat perdagangan adalah mendatangkan pengunjung atau pembeli
sehingga kapasitas disesuaikan dengan wilayah yang dicakup.


15

2.3. Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan sebagai Permasalahan

Umum Perumahan
Perumahan merupakan salah satu faktor terpenting dalam kehidupan
wilayah yang harus didukung oleh baik tidaknya kehidupan perumahan di dalam
wilayah tersebut. Kendala yang muncul mengakibatkan terhambatnya
perkembangan pembangunan dalam suatu wilayah, hal ini dapat mempengaruhi
kehidupan penghuni perumahan. Berdasarkan halaman website, permasalahan
umum yang terjadi pada suatu perumahan biasanya terkait dengan beberapa
elemen yaitu perkembangan penduduk di perkotaan, pertanahan, pengembangan
wilayah dan prasarana lingkungan (kuliah arsitektur, 2008).
Masalah perkembangan penduduk (perkotaan) meliputi laju pertumbuhan
kota yang tinggi mengakibatkan jumlah penduduk yang semakin besar dan
semakin meningkat pula kebutuhan yang dperlukan. Kebutuhan yang meningkat
inilah memicu perubahan kualitas hidup. Bila dilihat dari segi perumahan dan
kehidupannya, hal tersebut menjadikan nilai rumah bergeser (pertanahan) dari
kebutuhan dasar untuk dihuni menjadi status sosial dan komoditi ekonomi yang
meyebabkan menurunnya fungsi dasar permukiman. Berdasarkan peraturan
mentri dalam negri no. 1 thn. 2008 pasal 1 tentang pedoman perencanaan kawasan
perkotaan, definisi dari perubahan pemanfaatan lahan adalah pemanfaatan baru
atas tanah yang tidak sesuai dengan yang ditentukan dalam rencana tata ruang
wilayah kabupaten atau kota. Fenomena perubahan fungsi bangunan ini juga
dipengaruhi oleh terbatasnya ruang gerak penyediaan lahan untuk pengembangan
fasilitas umum dan prasarana lingkungan. Hal tersebut terjadi karena harga lahan
yang semakin tinggi sehingga memicu persaingan untuk pemanfaatan ruang yang
sesuai dengan lokasinya. Perubahan fungsi lahan bangunan merupakan gejala
umum yang seringkali terjadi di ibukota Jakarta. Gejala ini memiliki beberapa
faktor dan beberapa dampak sosial dan lingkungan.
2.3.1 Faktor Penyebab Perubahan Fungsi Lahan Bangunan

Perubahan fungsi lahan bangunan yang menjadi permasalahan pada
perumahan memiliki faktor pemicu sehingga dapat berpotensi komersial. Enam
faktor penting dalam proses perubahan pemanfaatan lahan perumahan menurut


16

Yunus adalah karakteristik nilai lahan, kelengkapan utilitas, aksesibilitas lahan,

karakteristik personal pemilik lahan, peraturan pemanfaatan lahan dan inisiatif
pembangun komersial (dalam Syahrir 2010).
Faktor pertama mengenai karakteristik nilai lahan yang merupakan suatu
kondisi ekonomi yang memperhitungkan nilai lahan bila dilihat dari produktifitas
yang terjadi di lahan tersebut. Semakin tinggi produktifitas yang terjadi di suatu
lahan, maka semakin tinggi pula nilai suatu lahan. Produktifitas yang tinggi
menjadikan lahan suatu kawasan yang aktif. Dalam kawasan komersial
pemanfaatan lahan dilakukan semaksimal dan seefisien mungkin agar tercapai
peningkatan penghasilan yang bisa mendatangkan keuntungan.
Faktor kedua dilihat dari kelengkapan utilitas umum di lahan tersebut.
Semakin dekat lokasi perumahan dengan pusat kota, maka semakin lengkap pula
utilitas umum yang memadai. Hal ini dipengaruhi oleh nilai lahan karena pada
dasarnya pusat kota atau perumahan membutuhkan utilitas yang lebih lengkap
untuk menunjang kehidupan dan kegiatan warganya sehingga memerlukan biaya
yang lebih besar dibandingkan lokasi lainnya.
Selanjutnya adalah aksesibilitas lahan untuk menarik pelanggan bila dekat
dengan pusat kota, semakin tinggi intensitas dan keragaman kegiatan yang
memberi fasilitas saling melengkapi (Spreiregen, 1960). Pengaruh ring road dan
radial road sangat dominan dalam perubahan fungsi lahan. Perubahan menjadikan
perpotongan jalan antara keduanya menyebabkan tumbuh pusat-pusat
perdagangan dan jasa komersial baru (Yunus dalam Syahrir 2010).
Keempat mengenai faktor karakteristik personal pemilik lahan dimana
perubahan pemanfaatan lahan perumahan bukan hanya berasal dari luar
perumahan, tetapi juga berasal dari dalam masyarakat yang menghuni kawasan
perumahan tersebut. Contohnya seperti pertambahan penduduk yang dapat
merubah struktur masyarakat, seperti perubahan mata pecaharian yang akhirnya
mencari lahan pekerjaan baru dengan cara pemanfaatan lahan yang ia miliki
seperti berdagang.
Faktor kelima mengenai peraturan mengenai pemanfaatan lahan yang
sesuai dengan aturan tata ruang yang telah ditetapkan. Perubahan fungsi lahan
akan terjadi bila masyarakat tidak memperhatikan, tidak menaati dan tidak


17

konsisten terhadap pemanfaatan, penggunaan serta pengembangan fungsi lahan

secara baik dan benar sesuai aturan.
Terakhir adalah faktor yang berasal dari inisiatif para pembangun yang
melihat adanya potensi dan nilai lahan tinggi sehingga dapat memberikan
keuntungan yang besar. Hal ini membuat faktor ekonomi sangat dominan dalam
perubahan pemanfaatan lahan.
2.3.2 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan

Perubahan fungsi bangunan yang menyebabkan ketidakberagaman fungsi
bangunan di satu kawasan menyebabkan beberapa dampak yang mempengaruhi
kehidupan warga di kawasan perumahan tersebut. Menurut Permendagri
no.4/1996 dalam perubahan penggunaan lahan, apabila dilihat ke dalam konteks
kasus sebenarnya, dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi bangunan
menyangkut segi sosial, ekonomi dan lingkungan.
Dampak sosial yang terjadi adalah berupa intensitas gangguan yang
muncul diakibatkan oleh perubahan fungsi bangunan. Intensitas gangguan dapat
berupa gangguan kenyamanan, gangguan teritori dan gangguan sosial.
Gangguan kenyamanan ditimbulkan dari segi audio dan visual yang
diakibatkan oleh aktifitas kegiatan komersial. Contoh gangguan audio adalah
bising yang ditimbulkan oleh kegiatan komersial baik dari pengiring musik di
beberapa tempat komersial maupun kendaraan pengunjung yang lalu lalang.
Gangguan tersebut mengakibatkan ketidaknyamanan penghuni dan membuat
kawasan hunian menjadi ramai. Gangguan visual terjadi ketika nilai estetika
kawasan menjadi turun derajatnya karena terlihat lebih kumuh dan berantakan
disebabkan banyaknya spanduk dan reklame serta bangunan komersial yang tidak
teratur.
Gangguan teritori terjadi saat kawasan teritori penghuni bentrok dan
bersinggungan dengan kegiatan komersial yang seharusnya tidak memasuki
teritori penghuni. Hal ini menjadi konflik karena bepengaruh terhadap
kenyamanan dan keamanan penghuni sehingga privasi menjadi berkurang.
Gangguan sosial terjadi ketika pertikaian, beda pendapat atau perselisihan
antara penghuni rumah dengan pihak komersial yang terjadi. Pertikaian tersebut


18

dipicu oleh gangguan yang diakibatkan oleh kegiatan komersial. Gangguan sosial
ini juga bisa mencakup tentang hubungan pertetanggaan. Ketika semakin banyak
bangunan komersial yang muncul maka hubungan pertentanggaan antar penghuni
semakin berkurang karena tidak memiliki banyak tetangga lagi sehingga semakin
lama komunikasi antar tetangga akan hilang karena kegiatan sosial antar penghuni
yang bisa membuat para penghuni berkumpul menjadi tidak ada lagi.
Dampak ekonomi adalah satu-satunya dampak positif karena munculnya
fungsi bangunan komersial membuka lapangan pekerjaan baru bagi karyawan
yang akan bekerja di tempat usaha yang baru muncul ini. Dengan adanya
bangunan komersial maka pendapatan daerah menjadi meningkat karena
pemasukan-pemasukan dari kegiatan usaha yang berlangsung. Pihak pengembang
juga diuntungkan dari IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) yang lebih tinggi
dibandingkan fungsi hunian. kegiatan komersial yang menjamur di kawasan
hunian menjadikan kawasan ini memiliki nilai yang tinggi untuk investasi jangka
waktu ke depan karena harga tanah menjadi tinggi.
Dampak lingkungan terjadi akibat munculnya kegiatan komersial di
kawasan hunian menimbulkan polusi yang lebih tinggi karena orang yang menuju
kawasan ini semakin ramai sehingga intensitas lalu lintas menjadi padat
menyebabkan pembuangan CO2 lebih banyak. Selanjutnya dari segi tata ruang di
dalam perumahan menjadi tidak teratur seperti perubahan GSB di tempat
komersial. Penyimpangan fungsi bangunan yang seharusnya tata ruang di tempat
ini sebagai hunian justru ada beberapa yang meyimpang menjadi komersial,
sehingga di kawasan ini menjadi kawasan campuran antara bangunan hunian dan
komersial.
2.4 Teritori
Teori mengenai teritori dibutuhkan ketika teori rumah sebagai ruang privat
tidaklah cukup berdiri sendiri karena konflik atau permasalahan yang terjadi
berada di dalam ruang publik perumahan. Penggunaan teori teritori bisa
menunjukkan kejelasan batasan dan bagian wilayah yang bersinggungan atau
berbentrokan antara wilayah kepemilikan hunian dan komersial sehingga


19

menyebabkan permasalah dalam perumahan yang diakibatkan oleh keberadaan

bangunan komersial.
Komplek perumahan berhubungan dengan unit hunian yang berdampingan
dengan lingkungan perumahan yang terdiri dari unit hunian lainnya (tetangga) dan
sarana serta prasarana. Hubungan antara unit hunian satu dengan lainnya
memerlukan batasan kawasan. Batasan kawasan di dalam suatu perumahan
dibutuhkan untuk mengetahui kepemilikan akan suatu lahan (Mandanipour,
2003). Kepemilikian tersebut berkaitan dengan teritori, dimana persepsi penghuni
mengenai kawasan perumahan adalah kawasan yang derajat kepublikannya
rendah sehingga warga menginginkan orang-orang yang berada di kawasannya
merupakan orang yang dikenal dengan penetrasi yang terbatas. Walaupun pada
kenyataannya kawasan perumahan merupakan ruang publik yang dapat diakses
oleh setiap orang, sehingga dengan persepsi penghuni yang menganggap kawasan
perumahan sebagai wilayah yang memiliki derajat kepublikan yang rendah
mengakibatkan batasan kawasan menurut pemilik lahan menjadi bersinggungan
ketika ada perubahan fungsi bangunan hunian menjadi komersial.
Perubahan fungsi bangunan memberikan dampak sosial terhadap intensitas
gangguan yang berupa persinggungan dan konflik. Konflik tersebut pada kawasan
perumahan berdampak terhadap teritori setiap penghuni rumah karena dengan
perubahan fungsi bangunan tersebut menjadikan batasan antara rumah sebagai
ruang privasi menjadi tidak jelas batasannya karena bersinggungan dengan teritori
yang dicakup oleh komersial. Seharusnya kawasan perumahan menjadi daerah
yang nyaman dan jauh dari gangguan sehingga tercapai suatu kualitas lingkungan
yang baik sebagai tempat untuk beraktifitas.
Teritorialitas berupa sesuatu yang berkaitan dengan ruang fisik, tanda,
kepemilikan, pertahanan, penggunaan yang eksklusif, personalisasi dan identitas
(Joyce, 2004, p.124). Teritori adalah suatu wilayah yang sudah menjadi milik dan
hak seseorang dan memiliki batas yang nyata. Menurut Fisher kepemilikan hak
dalam teritori ditentukan oleh persepsi orang yang bersangkutan. Persepsi setiap
orang bisa berupa aktual yang pada kenyataannya memang ia miliki dan bisa juga
berupa kehendak atas penguasaan dan kontrol dari suatu tempat yang bukan
didasari atas kepemilikan hak yang sah. Kontrol dari suatu ruang digunakan untuk


20

melindungi daerah kawasannya dari orang lain dengan menggunakan penanda,

baik secara simbol, verbal maupun batas, dikuasai, digunakan, dimiliki oleh
seseorang atau kelompok bahkan perasaan tidak suka dari individu bila teritorinya
dilanggar oleh orang lain. Teritori digunakan seperti pengatur kegiatan dengan
memungkinkan kita sebagai pemilik lahan untuk mengantisipasi siapa saja orang
dan bentuk prilaku yang masuk ke dalam teritori sehingga sesuai dengan rencana
kehidupan sehari-hari (Mandanipour, 2003, p.50).
Teritori terbagi dalam beberapa golongan, klasifikasi teritori yang terkenal
adalah menurut Altman (1980) yang didasari oleh derajat privasi, hubungan dan
kemungkinan pencapaian yaitu teritori primer, teritori sekunder dan teritori publik
(Joyce, 2004, p.126).
Teritori primer termasuk tempat yang sangat pribadi, orang yang
diperbolehkan masuk adalah orang terdekat dan memiliki izin khusus. Teritori ini
dimiliki oleh perseorangan atau kelompok. Contoh teritori primer untuk
perseorangan adalah teritori ruang kamar tidur yang boleh dimasuki oleh pemilik
kamar dan orang terdekat sang pemilik kamar. Untuk teritori kelompok contohnya
adalah daerah wilayah nongkrong yang sudah diakui kepemilikannya oleh
sekelompok orang tersebut.
Kedua adalah teritori sekunder yang penguasaan teritorinya kurang begitu
kuat karena penggunaannya harus berbagi dengan orang. Tempat yang digunakan
secara bersama dan dalam suatu tempat tersebut biasanya hubungan yang terjadi
di dalamnya sudah cukup mengenal satu sama lain. Contoh teritori sekunder
adalah kantin dan ruang kelas atau kawasan kelompok perumahan.
Ketiga adalah teritori publik, dalam teritori ini termasuk tempat terbuka
untuk umum yang diperbolehkan semua orang boleh memasuki tempat tersebut.
Teritori ini memang diperuntukkan bersama, namun bila ada seseorang yang
sudah terlebih dahulu memakainya maka orang tersebut akan menganggap teritori
yang ia gunakan sebagai miliknya dan orang lain tidak akan meminta untuk
memindahnya. Bila tempat itu sudah ditinggalkan maka orang lain berhak untuk
menggunakannya.
Perubahan teritori bisa terjadi seperti rumah yang bisa menjadi teritori
sekunder ketika pemilik rumah mengijinkan orang lain atau tamunya masuk ke


21

dalam. Sedangkan untuk contoh kawasan perumahan lebih bersifat teritorial

sekunder karena merupakan kawasan yang diperuntukkan sesama penghuni yang
saling mengenal, namun hal ini bisa saja berubah menjadi teritori publik ketika
aksesibilitas menjadi terbuka untuk umum, ditambah lagi banyaknya pengunjung
bangunan komersial yang datang sehingga kawasan perumahan dapat diakses oleh
orang publik.
Dalam pembahasan teritori, permasalahan perumahan yang memiliki
perubahan fungsi tidak hanya terbatas kepada teritori primer saja. Dalam kawasan
perumahan juga mencakup teritori sekunder dan publik dimana ketiga teritori
tersebut saling bentrok sehingga teritori beririsan satu sama lain karena
penempatan lokasi hunian dan komersial berada dalam kawasan yang sama.
2.4.1 Pola Teritorial Pada Kawasan Perumahan

Teritori di dalam perumahan bisa ditentukan dari pola perumahan yang
terbentuk di setiap kawasan untuk mengetahui derajat keprivatan setiap rumah.
Pola kawasan perumahan secara garis besar berupa pola linear dan pola cluster
(Untermann & Small, 1977).
Gambar 2.2 Tipe jalan subdivision

(Sumber: Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.)
Pola rumah yang ditata dalam pola linear tidak memiliki kesamaan keprivasian
dengan pola cluster. Berikut adalah perbedaan teritori yang terbentuk dari pola
kawasan linear dan cluster.


22

A. Perumahan Berpola Linear

Pola perumahan linear dibentuk tanpa adanya pengelompokkan yang
membuat kawasan perumahan ini dilalui oleh jalan utama yang sifatnya publik.
Untermann & Small (1977) mengemukakan bahwa jalur jalan utama cocok untuk
melayani pembangunan industri, komersial ataupun pertokoan dikarenakan jalan
ini merupakan jalur yang ramai dilewati oleh banyak kendaraan yang
menyebabkan mobilisasi menjadi sibuk dan padat. Mobilisasi yang aktif membuat
masalah perubahan fungsi bangunan dapat terjadi.
Gambar 2.3 Letak rumah di pola linear

(Sumber: Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.)
Bentuk linear berasal dari suatu bentuk atau pengaturan sederetan bentuk-bentuk
sepanjang sebuah garis yang saling berulang (Ching, 1979, p.76). Pola linear
memiliki jalan kolektor sebagai jalan utama dan jalan lokal untuk pencapaian ke
tiap rumah.
Untuk lebih jelasnya derajat keprivasian hunian di pola linear

digambarkan dalam skema dibawah ini.
Privasi meninggi Privasi berkurang
Ket: : gelembung privasi

: gangguan
Skema 2.1 Derajat Keprivatan Pola Linear

(Sumber: Ilustrasi pribadi)


23

Diagram digambarkan berbentuk garis lurus yang mencerminkan sebagai

bentuk linear. Diagram menunjukkan bahwa lingkaran sebagai gelembung privasi
dan garis sebagai gangguan, maka semakin banyak gangguan semakin menurun
pula intensitas atau derajat keprivatan dalam suatu hunian yang digambarkan
dengan tebal tipisnya garis yang dibentuk.
Dilihat dari pola linear tersebut, teritorial yang terbentuk adalah rumah
sebagai teritorial primer, halaman rumah sebagai teritorial sekunder yang bersifat
semi privat, pedestrian sebagai wilayah semi publik dan jalan utama sebagai
wilayah publik. Keprivasian perumahan yang berada di dalam lokasi seperti ini
biasanya memiliki nilai kenyamanan yang berkurang, dikarenakan pintu masuk ke
rumah melewati dan berdekatan langsung dengan jalan lokal (gambar 2.3) yang
menjadi jalur sibuk yang menimbulkan gangguan fisik dan audio.
Perumahan berpola linerar tentu saja memiliki intensitas gangguan yang
tinggi. Untuk mengurangi gangguan yang ditimbulkan dari perumahan berpola
linear terdapat beberapa pemecahan masalah sebagai berikut:
1. Menempatkan sederetan unit rumah dengan halaman yang luas dan
berjarak cukup jauh dari tepi jalan.
Gambar 2.4 Hunian dengan GSB Jauh

(Sumber: Unterman & Small, Site Planning for Cluster Housing)
Penggunaan halaman yang luas dengan jarak yang cukup jauh dengan jalan raya
dan ditumbuhi oleh banyak vegetasi akan menjadi penyaring bising yang
ditimbulkan oleh kendaraan.
2. Peletakan unit-unit perumahan yang tegak lurus dari jalan utama untuk
mengurangi bisi


24

Gambar 5.
Gambar 2.5 Hunian yang Tegak Lurus Jalan

(Sumber: Unterman & Small, Site Planning for Cluster Housing)
Dengan pola unit hunian yang tegak lurus dengan jalan utama dapat mengurangi
bising karena muka rumah tidak berhadapan langsung dengan jalan utama, dan
mengaharuskan masuk melalui jalan pencapaian terlebih dahulu.
3. Arah muka bangunan yang tidak menghadap jalan utama bisa mencegah
perubahan fungsi bangunan karena tidak memiliki kesempatan untuk
berinteraksi langsung dengan pengguna jalan utama. Sehingga jalur masuk
ke dalam rumah ini harus melewati jalan lokal terlebih dahulu untuk
mencapai pintu masuk rumah.
Namun dalam keadaan di Indonesia adalah jalan utama tidak tertata seperti ketiga
contoh diatas, karena pemanfaatan bahu jalan yang lebar tidak digunakan oleh
pihak pengembang memanfaatkan lahan semaksimal mungkin untuk dipakai
sebagai hunian, sehingga keadaan perumahan di Indonesia di jalan utama
(boulevard) masih ada beberapa yang di bangun untuk hunian.
B. Perumahan berpola cluster

Pola perumahan cluster berupa pengelompokkan hunian yang terpisah
dengan hunian lainnya. Pola cluster hanya memiliki satu pintu masuk sehingga
penggunaan jalan bukan bersifat publik untuk non penghuni sehingga lebih
bersifat publik untuk penghuni saja. Pola cluster memiliki dua bentuk pola yaitu
culdesac dan loopstreet.


25

Gambar 2.6 Letak Rumah di Pola Cluster

(Sumber : Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.
Derajat teritori kedua pola ini berbeda karena untuk pola culdesac akses
masuk hanya ada satu jalur dan merupakan jalan buntu, maka teritorial lebih
bersifat privat dan lebih terkontrol dalam pengamanan untuk para penghuni
dibandingkan pola loopstreet yang mempunyai dua pintu masuk. Rencana
Radburn (1928) ternyata berhasil dengan pemisahan jalan lokal menuju culdesac
atau loopstreet serta sirkulasi pejalan kaki yang telah dipisahkan dari kendaraan
bermotor membentuk suatu lingkungan yang lebih tenang dan lebih aman
daripada penataan perumahan berpola linear (Untermann & Small, 1977, p.120).
Penjelasan derajat keprivatan di dalam pola kawasan cluster digambarkan dalam
diagram dibawah ini.
cluster
Ket: : hunian
: gangguan
Skema 2.2 Derajat keprivatan



26

Gambar berbentuk garis melingkar disesuaikan dengan bentuk cluster

yang mengelilingi dan melindungi unit-unit hunian di dalamnya yang
digambarkan oleh beberapa lingkaran padat. Semakin besar cakupan lingkaran
maka semakin besar pula intensitas gangguan karena berada di luar cluster dan
semakin ke kecil cakupan lingkaran maka intensitas gangguan semakin kecil
karena berada di dalam cluster. Garis lingkaran semakin menebal menunjukkan
gangguan yang semakin tinggi. Oleh karena itu pola cluster memiliki derajat
keprivasian huni lebih tinggi terhadap wilayahnya, karena tidak dilalui oleh jalan
lokal yang sibuk, sehingga terhindar dari gangguan yang ada.


27

2.5 Perubahan Fungsi Bangunan Berdampak Terhadap Teritori Penghuni

Perubahan fungsi hunian menjadi komersial membuat adanya perubahan
yang tidak sesuai dengan fungsi awal. Keberadaan bangunan berfungsi komersial
membuat teori yang ada tentang pemisahan lokasi antara hunian dan komersial
menjadi tidak selamanya terjadi seperti itu. Beberapa kasus di Indonesia bahkan
memiliki keberadaan dua fungsi komersial dan hunian di dalam satu kawasan
perumahan khususnya yang dikelola oleh pengembang. Hal ini biasanya terjadi
dalam perumahan yang dilalui oleh jalan utama yang merupakan ruang publik
sehingga dapat diakses oleh umum.
Keberadaan bangunan komersial di kawasan perumahan menjadikan
pencapaian kualitas hunian yang baik (aspek teritori, keleluasan privasi, orientasi,
identitas dan aksesibilitas) tidak bisa terpenuhi dengan baik.
Rumah sebagai elemen dari perumahan terdiri dari dua fungsi apabila
dilihat dari kawasan yang memiliki perubahan fungsi. Yaitu rumah berfungsi
hunian dan rumah berfungsi komersial. Kedua fungsi tersebut apabila diletakkan
di dalam satu kawasan yang sama akan menyebabkan persinggungan batasan
kepemilikan wilayah (konflik teritori). Konflik teritori terjadi disaat kawasan
teritori penghuni bentrok dan bersinggungan dengan kegiatan komersial yang
seharusnya tidak memasuki teritori penghuni. Sehingga hal ini menjadi konflik
karena bepengaruh terhadap kenyamanan dan keamanan penghuni perumahan.
Walaupun persinggungan wilayah yang terjadi berada di ruang publik yaitu jalan
raya sehingga bisa diakses oleh orang umum, bukan berarti wilayah kepemilikan
penghuni (teritori) tidak berpengaruh atau tidak terganggu. Hal tersebut
dikarenakan bahwa pengakuan wilayah seseorang tidak hanya berupa batasan
secara fisik (batasan properti rumah) namun juga berupa suatu batasan non fisik
yang didasari oleh perasaan, penglihatan dan pendengaran. Sehingga kawasan
sekitar perumahan yang diakui oleh perasaan, penglihatan dan pendengaran masih
berupa satu kesatuan dengan batasan properti rumah. Oleh karena itu teori teritori
berperan penting dalam pemahaman akan suatu batasan kepemilikan, karena di
dalam teori teritori terdapat klasifikasi batasan teritori yang didasari oleh
hubungan dan pencapaian yaitu teritori primer, teritori sekunder dan teritori


28

publik. Konflik teritori antara hunian dan komersial terjadi ketika adanya
persingungan antara ketiga batasan teritori tersebut.
Teritori dalam perumahan dapat dilihat juga dari pola perumahan yang
terbentuk. Sehingga teritori yang terbentuk di dalam pola perumahan linear dan
cluster berbeda cakupannya. Perumahan berpola linear cenderung memiliki
tingkat teritorial yang rendah dikarenakan pola linear dilalui oleh jalan lokal atau
jalan kolektor yang bersifat publik, sehingga kawasan perumahan berpola linear
dapat diakses secara umum. Sedangkan tingkat teritorial rumah yang berada di
pola cluster lebih tinggi karena dilakukan pemisahan antara jalan utama dengan
hunian yang terhindar dari sirkulasi umum sehingga membentuk suatu lingkungan
yang lebih tenang dan lebih aman daripada penataan perumahan berpola linear.
Oleh karena itu perumahan berpola linear yang dilewati jalan utama lebih
memiliki potensi komersial. Potensi tersebut bisa dilihat ketika orang yang
melalui jalan lokal atau kolektor (sirkulasi publik) dalam perumahan berpola
linear dapat berhadapan langsung dengan kegiatan atau keberadaan bangunan
komersial, sehingga kemungkinan interaksi jual beli, dilihat dan melihat menjadi
lebih besar.



29

BAB 3
METODOLOGI
Dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi hunian menjadi komersial di

kawasan perumahan dikaji menggunakan pendekatan deskriptif eksploratif.
Penggunaan metode ini melalui pengamatan pada obyek sebenarnya yang
bertujuan untuk mengungkap secara luas dan mendalam tentang sebab-sebab dan
permasalahan yang mempengaruhi terjadinya sesuatu. Penulisan skripsi ini
menggunakan metode deskriptif eksploratif lebih dalam dikarenakan
keiingintahuan penulis mengenai perubahan fungsi bangunan yang menjadi
fenomena di kawasan hunian yang akhirnya membuat penasaran akan apa saja hal
dan masalah yang terjadi di dalamnya. Setelah itu dianalisa secara kualitatif.
Kualitatif dikaji berdasarkan data yang di dapat melalui catatan observasi, catatan
wawancara menurut pengalaman dan sejarah sehingga cenderung dilakukan tidak
untuk menemukan hukum-hukum dan tidak untuk membuat generalisasi,
melainkan untuk membuat penjelasan mendalam atas obyek tersebut.
3.1 Penentuan Lokasi Pengamatan

Penentuan lokasi pengamatan dilakukan dengan beberapa tahapan.
Pertama saya harus menentukan jenis perumahan seperti apa yang ada keterkaitan
dengan perubahan fungsi bangunan yang bertransformasi dari waktu ke waktu,
dua fungsi komersial dan hunian yang berada dalam satu kawasan yang sama dan
memiliki dampak teritori akibat perubahan yang paling dirasakan oleh
penghuninya. Saya mencari informasi tentang beberapa jenis perumahan seperti
perumahan terencana dan tidak terencana. Perumahan terencana memiliki bentuk
perumahan yang sudah bisa dibayangkan keadaan lingkungan yang akan
terbangun dan terbentuk di kemudian hari yang menjanjikan akan perumahan
yang nyaman dan aman serta dilengkapi oleh beberapa fasilitas dengan segala
keteraturan yang dijanjikan. Lain halnya dengan permukiman yang belum bisa
dibayangkan bagaimanan perkembangan lingkungan ke depannya sehingga
apabila terjadi perubahan fungsi bangunan warga tidak akan bermasalah karena
tidak ada yang menjanjikan kawasan yang dibangun akan nyaman dan aman
karena tumbuh dengan sendirinya. Saya memutuskan untuk memilih perumahan


30

terencana karena perubahan fungsi bangunan yang terjadi menggambarkan

ketidaksesuaian dengan janji yang diberikan oleh pengembang mengenai
perumahan yang aman dan nyaman.
Kedua saya mencari karakteristik kawasan yang memiliki potensi sebagai
tempat berkembangnya kawasan komersial di dalam perumahan. Potensi dalam
kawasan perumahan harus memiliki nilai lahan yang strategis, ramai dan terletak
di jalan raya utama. Aspek lain dalam penentuan lokasi adalah aspek kebijakan
pemerintah terhadap peraturan yang berlaku sehingga mengijinkan perubahan
fungsi hunian menjadi komersial dapat terjadi. Oleh karena itu lokasi pengamatan
ditetapkan di kawasan perumahan yang sudah berdiri lama yang terbangun
menggunakan pengembang yang memiliki letak yang strategis di dalam
perumahan tersebut.
Pada akhirnya saya memilih perumahan Bintaro Jaya sektor 3 yang
memiliki potensi strategis dan hunian yang terletak di jalan raya utama yang ramai
dan aktif ini bernama Jl. Bintaro Utama 3. Sepanjang Jl. Bintaro Utama 3 terdapat
banyak perubahan fungsi bangunan namun masih tetap memiliki beberapa hunian
yang tidak berubah fungsi. Setelah itu saya memahami lebih dalam faktor
penyebab perubahan fungsi bangunan di lahan tersebut. Salah satu penyebab
berdasarkan hasil wawancara ternyata pusat kawasan niaga yang berdekatan
dengan kawasan Jl. Bintaro Utama 3 menkontaminasi daerah hunian sehingga
perubahan yang banyak terjadi berada di jalan terdekat dengan kawasan niaga.
Oleh karena itu saya membatasi hanya separuh jalan yaitu RT XI yang saya pilih
untuk pengamatan.
3.2 Metode Pengamatan

Pengamatan dilakukan secara menyeluruh di komplek perumahan Bintaro
Jaya agar mengetahui Jl. Bintaro Utama 3 terletak di posisi dan sebagai salah satu
bagian kecil dari perumahan yang tentu saja wilayah keseluruhan komplek
berpengaruh terhadap proses perubahan fungsi bangunan. Batasan wilayah dan
pencapaian yaitu dari dan ke arah jalur pengamatan sehingga bisa diketahui
seberapa strategisnya kawasan pengamatan ini. Pengamatan terhadap unit hunian
yang saya klasifikasikan menurut fungsi hunian dan komersial, letak-letak kavling


31

bangunan tersebut, pengamatan terhadap fasad bangunan , Kemudian saya akan

mengamati pelaku, kegiatan dan sirkulasi yang terjadi dan elemen-elemen
perumahan apa saja yang boleh dilalui oleh umum dan dilalui oleh penghuni
tersendiri apa saja yang terjadi di kawasan tersebut. Rincian jadwal pengamatan
Jl. Bintaro Utama 3 sebagai berikut:
Tanggal Waktu Pengamatan Kegiatan

07.00-09.00 WIB melakukan pengamatan untuk mengetahui
26/02/2011
11.00-12.00 WIB kondisi dan peristiwa konflik teritori pada
01/03/2011
19.00-21.00 WIB saat weekend dan weekday.
12/03/2011 11.00-15.00 WIB penyebaran kuisioner dan wawancara kepada

19/03/2011 11.00-15.00 WIB beberapa responden
pengamatan dan pendokumentasian foto di
26/03/2011 09.00-11.00 WIB jalur pengamatan
02/04/2011 11.00-13.00 WIB pengamatan dan pendokumentasian foto di

jalur pengamatan
beberapa responden
jalur pengamatan
beberapa responden
jalur pengamatan
Tabel 3.1 Jadwal Pengamatan
3.3 Pengumpulan Data

Pengumpulan data yang digunakan dalam mendapatkan data untuk
dianalisa untuk bisa menjawab permasalahan yang ada berupapengumpulan data
secara:
3.3.1 Wawancara
Pemilihan narasumber wawancara ditujukan kepada pemilik rumah yang
menetap di jalur pengamatan, kepada pemilik atau pengurus bangunan komersial
dan dari pihak pengembang yang bersedia dan menerima untuk diwawancara.
Wawancara digunakan untuk mengetahui latar belakang nara sumber, sejarah
perkembangan Jalan Bintaro Utama 3 dan mendapatkan jawaban mengenai
penyebab dan dampak perubahan fungsi bangunan. Hasil wawancara berupa
narasi yang dipaparkan ke dalam penulisan sebagai analisa studi kasus yang


32

diamati. Penulisan narasi dengan cara menggambarkan kembali teritori terhadap

persepsi narasumber yang dijelaskan kepada saya. Wawancara juga dilakukan
melalui survei ke ketua RT guna mendapatkan data jumlah penduduk di jalur
pengamatan dan jumlah serta data bangunan yang berubah setiap tahunnya.
Wawancara juga dilakukan kepada pihak pengembang dengan tujuan untuk
mendapatkan masterplan dan kebijakan peraturan pihak pengembang terhadap
perubahan fungsi bangunan.
3.3.2 Kuisioner
Pemilihan responden kuisioner ditujukan kepada warga Jl. Bintaro Utama
3 dan pengurus bangunan komersial yang bersedia mengisi pertanyaan dalam
kuisioner. Pembagian pertanyaan bagi warga menyangkut latar belakang
responden, tentang kehidupan rumah tangga dan kegiatan komersial kemudian
tentang lingkungan sekitas perumahan, mengenai masalah perumahan yang terjadi
di kawasan huniannya, mengenai rumah sebagai ruang privasi dan keterlibatan
penghuni dengan komersial serta seberapa tinggi ketergangguan yang ditimbulkan
oleh bangunan komersial. Pengumpulan kuisioner ini saya sebarkan ke setiap
rumah sekitar 7 rumah yang masih dihuni dan ada pemilik rumahnya namun
setelah mengumpulkan kembali hasil kuisioner yang hanya bersedia mengisi
hanya berjumlah 5 responden. Kuisioner terhadap bangunan komersial dipilih 5
usaha yang paling ramai intensitas pengunjungnya. Pengolahan hasil kuisioner
berupa tabulasi yang sudah diketahui presentase terbesar dari beberapa pilihan
pertanyaan sehingga dapat disimpulkan pilihan pertanyaan responden yang paling
mendominasi.
3.3.3 Sketsa / Penggambaran
Sketsa dilakukan dengan obyek pengamatan pada daerah teritori yang
bersinggungan dengan penggambaran titik-titik kepadatan, luasan daerah yang
digunakan.
3.4 Teknik Analisa

Analisa digunakan untuk mengidentifikasi perubahan fungsi lahan dan
dampak teritori. Hasil yang dituju dalam analisa adalah:
a. Perubahan Fungsi Bangunan di sepanjang jalur pengamatan


33

Pemasukan data dengan jumlah rumah di sepanjang jalur pengamatan dan tahun
perubahan fungsi tiap bangunan. Pengolahan data berupa hasil olahan foto, berupa
foto sequence yang diambil di sepanjang jalan jalur pengamatan. Alur pergerakan
foto bertujuan untuk mengetahui titik-titik kepadatan bangunan komersial di
sepanjang jalan ini. Foto-foto dipilih dan disusun sesuai dengan titik awal sampai
akhir. Foto-foto ini di tracing kembali dengan cara menonjolkan bagian reklame-
reklame yang ada di sepanjang jalan. Pemilihan reklame karena bersifat sebagai
identitas bangunan komersial yang kenyataannya seluruh bangunan komersial
memiliki reklame di depan lahan bangunannya. Hal tersebut bertujuan untuk
dapat melihat perubahan fungsi bangunan sehingga dapat mengetahui di bagian
mana saja dan berapa banyak jumlah perubahan yang terjadi.
Kemudian pengolahan hasil pengamatan kepada intensitas kepadatan
komersial, lokasi yang mendekati pusat komersial memiliki jumlah perubahan
yang lebih banyak, penggambaran tersebut menggunakan denah yang diberi
gradasi warna. Warna yang semakin gelap memiliki perubahan fungsi terbanyak
dan warna yang terang memiliki perubahan fungsi yang sedikit.
b. Dampak teritori dari perubahan fungsi bangunan
Pemasukan data adalah batasan teritori setiap responden dan pengelompokkan
pola perumahan linear dan cluster di sektor 3. Pengolahan data berupa mengetahui
bentrokan atau persinggungan teritori hunian dan komersial dilakukan pemetaan
terhadap titik-titik kepadatan parkir sehingga terlihat daerah mana saja yang
memiliki persinggungan teritori. Dan penggambaran ulang teritori yang
ditentukan oleh narasumber wawancara sehingga terlihat batasan teritori setiap
penghuni.
c. Analisa aspek prilaku dan aktifitas pengunjung komersial dan penghuni.
Pengolahan data berupa pengamatan atas perilaku responden tanpa
diketahui oleh responden, mengikuti prilaku responden yang berada di jalur
pengamatan dengan cara mengamati gerak gerik pengunjung saat datang ketika
memarkirkan mobil dimana dan kemudian menuju ke tempat apa diamati dari
mulai kedatangan sampai kepulangan. Sehingga mengetahui bentrokan teritori
yang terjadi terletak dimana saja. Kemudian mengamati prilaku dan ekspresi
terhadap penghuni rumah yang daerah teritorinya dipakai orang lain


34



34

BAB 4
STUDI KASUS
Pada bab ini saya mengambil contoh studi kasus salah satu perumahan di
Tangerang Selatan untuk memberi gambaran mengenai pergeseran fungsi
bangunan yang berubah menjadi fungsi komersial.
4.1 Gambaran Umum

4.1.1 Bintaro Jaya sebagai Perumahan dengan Pengembang
Bintaro Jaya dikembangkan sejak tahun 1979 oleh pengembang PT Jaya
Real Property Tbk. Jaya properti adalah salah satu perusahaan real estate di
Jakarta dengan beberapa proyek yang sudah terlaksana. Pada tahun 1979, PT Jaya
Real Property Tbk merupakan developer yang memperkenalkan konsep “kota
taman”. Dua puluh tahun kemudian konsep tersebut berubah menjadi “ The
Professional’s City” karena segmen target pembeli yang berubah menjadi hunian
pilihan bagi kaum intelektual dan professional Jakarta. Dalam kurun waktu
tersebut komplek perumahan yang terintegrasi seperti Bintaro Jaya masih
sangatlah sedikit dibandingkan sekarang, sehingga target penjualan Bintaro Jaya
tidak pernah sepi pembeli. Sebagai perumahan dengan pengembang, Bintaro Jaya
melengkapi lingkungannya dengan fasilitas yang memadai dan terus memperluas
pengembangan kawasan perumahan dengan menambah jumlah unit hunian yang
dilengkapi oleh fasilitas serta kawasan niaga. Semangat inovasi tersebut akan
selalu dipertahankan dan mewarnai pertumbuhan Bintaro Jaya untuk memberikan
respon atas dinamika kebutuhan warganya.
4.1.2 Batas Wilayah dan Pencapaian

Bintaro terletak di dua propinsi, sektor 1 dan sektor 2 termasuk dalam
propinsi DKI Jakarta, Jakarta Selatan. Sementara untuk sektor 3 sampai sektor 9
dan pengembangan selanjutnya termasuk dalam propinsi Banten, Tangerang
Selatan.
Batas-batas
Batas utara : Pondok Aren
Batas Selatan : Ciputat


35

Batas Barat : Pondok Ranji

Batas Timur : Tanah Kusir
Daerah Timur Bintaro termasuk dalam daerah DKI Jakarta sedangkan daerah
selatan, barat dan utara sudah masuk kedalam wilayah Tangerang Selatan. Dengan
perbatasan utara, selatan dan barat Bintaro dikelilingi oleh perkampungan yang
padat akan penghuni asli daerah tersebut. Perbatasan antara Bintaro Jaya dengan
perkampungan dibatasi oleh tembok beton yang mengelilingi perumahan setinggi
± 3 meter.
Gambar 4.1 Peta Lokasi Bintaro Jaya

(Sumber : www.jayaproperty.com)
Bintaro Jaya dapat diakses oleh beberapa jalur. Pencapaian dari arah utara
melalui Tanah Kusir dan tol lingkar luar Jakarta. Selanjutnya dari arah barat
melalui Pondok Kacang yang melalui sektor 9. Pencapaian dari arah selatan
melalui Ciputat, kemudian dari arah Barat pencapaian dari arah Pondok Indah.
Pencapaian dari berbagai arah memudahkan penghuni dapat memilih jalur
alternatif disaat sebagian jalan macet. Contohnya rata-rata penghuni Bintaro Jaya
melewati jalur dari arah Barat menuju Pondok Indah, sering kali jalur ini tiap
harinya merupakan jalur yang padat dan ramai, untuk alternatif jalannya warga
bisa melewati jalur utara melalui tol lingkar luar yang baru saja selesai dibangun
dan sudah dapat dilewati. Dengan pencapaian yang bisa melalui Jakarta Selatan


36

dan Tangerang membuat Bintaro Jaya sebagai perumahan yang strategis karena
bisa dilalui oleh berbagai macam arah dan tujuan.
4.2 Gambaran Umum Area Pengamatan Jl. Bintaro Utama 3

Untuk contoh studi kasus penulis tidak mengamati keseluruhan perumahan
Bintaro Jaya, tetapi dibatasi cakupannya hanya sektor tiga yang dimulai dari salah
satu RT (Rukun Tetangga) di ruas jalan utama sektor tiga yang bernama Jl.
Bintaro Utama 3. Pada bagian ruas jalan ini dipilih karena memiliki jumlah
perubahan fungsi bangunan yang cukup banyak dibandingkan daerah lain.
Perubahan fungsi bangunan dengan jumlah yang cukup banyak dikarenakan
kawasan ini berdekatan dengan kawasan komersial yang terdiri dari Plaza bintaro
dan ruko-ruko.
U Ket: : kawasan komersial

: kawasan hunian
: kawasan hunian sektor 3
Ket: : RT XI
: RT X
Gambar 4.2 Ruas Jl. Bintaro Utama 3 yang diamati

(Sumber: PT.Jaya Property yang telah diolah)
Area yang diamati adalah RT XI/RW III yang dibagi menjadi sisi timur dan barat
yang terdiri dari blok AP dan AM. Jalan Bintaro Utama 3 merupakan jalan


37

kolektor sebagai jalan utama yang menghubungkan antara sektor 2 dan 4. Jalan ini
juga merupakan akses warga sektor tiga sampai tujuh yang akan menuju Jakarta
sehingga menjadikan jalan ini berperan penting di dalam kawasan perumahan
Bintaro Jaya. Jalan ini dibagi menjadi dua jalur, salah satu mengarah ke sektor
dua dan sisi satu lagi mengarah ke sektor empat. Jalur jalan utama ini dipisahkan
oleh pembatas jalan selebar 60 cm dan memiliki jalur pejalan kaki selebar 1,2
meter di tiap sisinya. Pada bangunan komersial jalur pejalan kaki diratakan dan
tidak memiliki pagar pembatas yang bertujuan menjadi area parkir agar
pemanfaatan lahan di maksimalkan untuk jumlah mobil yang datang ke tempat
ini. Setiap satu jalur jalan hanya memuat dua buah mobil. Kepadatan jalan
menumpuk di ujung jalan yang bertemu perempatan yang menuju sektor empat
dimana pertemuan dari berbagai arah dan lampu merah terkadang dilalaikan oleh
beberapa pengendara yang menyebabkan kemacetan di saat-saat tertentu.
Jalan ini termasuk dalam tipe jalan boulevard karena bangunan yang
berada di kedua sisi jalan memiliki desain yang sama serta memiliki GSB yang
cukup jauh (Untermann, 1977). Tipe jalan seperti ini membuat potensi komersial
di kawasan Jl. Bintaro Utama 3 menjadi muncul.
4.3 Rumah sebagai Fungsi Hunian dan Komersial

Bangunan yang berada di Jl. Bintaro Utama 3 terdiri daru rumah yang
berfungsi sebagai hunian dan berfungsi sebagai komersial. Rumah yang befungsi
hunian berjumlah 13 dan rumah berfungsi komersial berjumlah 22 dengan totoal
keseluruhan bangunan 36 dengan 3 kavling kosong sehingga fungsi dasar hunian
saat ini 61% telah berubah fungsi menjadi komersial (berdasarkan hasil survey).
Beberapa tipe bangunan komersial berupa rumah yang berfungsi sebagai jasa
komersial (toko) dan rumah yang berfungsi jasa komersial serta hunian (ruko).
Fasad bangunan asli pun sudah banyak yang berubah dikarenakan alih
fungsi hunian dari penghuni asli kepada para pengusaha yang membeli atau
menyewakan bangunan di Jl. Bintaro Utama 3 sudah merenovasi fasad bangunan
agar sesuai dengan fungsi bangunan usahanya kelak.


38

Gambar. 4.3 Perubahan Bangunan Komersial blok AP dan AM

(Sumber: Dokumentasi pribadi)


39

Bangunan di jalur pengamatan dimulai dari blok AP yang berada di barat

Jl. Bintaro Utama 3 dengan total jumlah 17 bangunan dan 2 lahan kosong. Total
bangunan yang masih memiliki fasad asli berjumlah 10 bangunan dengan total 5
hunian dan 5 bangunan usaha.Sedangkan di seberang blok AP adalah blok AM

yang terdiri dari 18 bangunan dan 1 lahan kosong. Di blok AM ini bangunan yang
masih memiliki fasad asli sebanyak 9 bangunan dengan total 5 hunian dan 4
bangunan usaha. Perubahan fungsi bangunan menjadi komersial berupa jenis
usaha laundry, restoran, sekolah, apotek, jasa property dan lain-lain di kawasan ini
sudah mencapai 61% hingga saat ini dengan jumlah 22 bangunan dari 36 unit
yang ada. Hunian yang masih bertahan berjumlah 18, namun yang masih
ditinggali hanya berjumlah 13 rumah dengan sisa lainnya kosong tidak dihuni
dengan perincian hunian yang masih ditempati dari 6 hunian blok AM dengan 2
hunian yang juga berfungsi sebagai tempat usaha dan 7 hunian dari blok AP
dengan 2 hunian berfungsi ganda sebagai tempat usaha dimana pemilik usaha
tersebut juga menghuni rumah di blok AP dan AM.
4.4 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan di Jalur Pengamatan

Analisa dalam perubahan fungsi hunian menjadi komersial di Jl. Bintaro
Utama 3 bertujuan untuk melihat adanya pengaruh terhadap tingkat kenyamanan
dan keadaan lingkungan di sekitar kawasan hunian. Perubahan fungsi bangunan
dapat terlihat pada pola fungsi bangunan yang berbeda pada setiap tahunnya, hal
ini terjadi akibat transformasi perubahan yang berlangsung kian menerus.
Sektor tiga dibangun dan mulai ramai dihuni pada tahun 1990, saat itu
semua unit bangunan masih berfungsi sebagai hunian. Namun seiring berjalannya
waktu, fungsi bangunan di beberapa titik lokasi sudah mulai berubah.


40

1995 2000 2005 2010

keterangan : : hunian
: hunian & komersial
: komersial
Gambar 4.4 Transformasi Perubahan Fungsi Bangunan
(Sumber : Pengamatan pribadi)
Perubahan fungsi bangunan muncul pada tahun 1995 dimana ada salah
satu pemilik unit bangunan di sebelah timur jalan membuka usaha apotek di
rumahnya, hal ini menjadi salah satu pemicu yang menjadikan rumah pribadi
dirubah fungsi menjadi tempat usaha. IMB dan IPB yang diberlakukan pada
kawasan ini hanya berfungsi sebagai hunian. Hal ini juga terlihat di salah satu sisi
jalan terdapat reklame pengumuman yang menjelaskan bahwa hunian tidak boleh
berubah menjadi tempat usaha, namun karena kelalaian pemda setempat
mengakibatkan kawasan ini luput dari pengawasan. Semenjak terbangunnya
tempat usaha sebagai apotek tersebut, menjadikan bangunan lain berani beralih
fungsi menjadi tempat usaha. Mula- mula hunian yang berubah fungsi menjadi
tempat usaha di Jl. Bintaro Utama 3 berawal dari tempat usaha dengan pemilik
usaha adalah penghuni rumah itu sendiri. Namun seiring bejalannya waktu yang
terjadi adalah para penghuni rumah asli menjual rumah mereka untuk disewakan
atau dijual kepada pihak lain karena melihat potensi investasi yang bagus dan
tentu saja karena kenyamanan sudah berkurang. Kemudian sekitar tahun 1998-
2000 mulai bermunculan bangunan komersial yang berjumlah 5 unit. Dalam
rentang waktu tahun 2005 sampai 2010 perubahan fungsi menjadi komersial
semakin banyak dan jumlahnya lebih mendominasi dibandingkan dengan fungsi


41

hunian asli dari total 38 unit bangunan sudah 22 bangunan berubah fungsi sebagai
tempat usaha atau komersial.
4.5 Penyebab Perubahan Fungsi Bangunan

Kawasan perumahan yang dilengkapi oleh fasilitas yang memadai dan
aksesibilitas yang mudah membuat suatu kawasan perumahan berkembang lebih
cepat dibanding lainnya. Kedekatan dan kemudahan transportasi menuju pusat
kota akhirnya membuat penduduk perkotaan memanfaatkan lahan perumahan
menjadi fungsi lain (Spreiregen,1960). Berdasarkan hasil wawancara yang
disesuaikan dengan landasan teori bahwa faktor yang menyebabkan perubahan
fungsi lahan bangunan dari hunian menjadi komersial di kawasan Jl.Bintaro
Utama 3 disebabkan oleh karaktristik nilai lahan, aksesbilitas lahan, karakteristik
personal pemilik lahan dan penggunaan peraturan tidak efektif yang berlaku di
kawasan ini.
Karakteristik nilai lahan berhubungan dengan lokasi lahan yang strategis
dan kedekatan lahan dengan fasilitas lainnya yang menjadikan nilai lahan di
lokasi ini menjadi meningkat. Dalam lingkup pembahasan
kawasan, Jl. Bintaro Utama 3 merupakan bagian dari
perumahan Bintaro Jaya. Dilihat dari gambar 4.2, jalan ini
terletak diantara kawasan niaga yang terdiri dari plaza
Bintaro dan ruko-ruko di sepanjang jalan dan diantara
hunian. Kawasan niaga yang dekat dengan jalan ini
memiliki nilai lahan dan produktifitas yang tinggi, sehingga
lahan yang semakin mendekati kawasan niaga memiliki
potensi yang lebih besar dalam perubahan fungsi bangunan
menjadi komersial dikarenakan telah dipengaruhi oleh
kawasan niaga tersebut.
Gambar 4.5 Intensitas Gambar 4.5 menjelaskan bahwa semakin jelas

Perubahan intensitas warna, maka semakin banyak perubahan fungsi
Fungsi Bangunan bangunan menjadi komersial. Jl.Bintaro Utama 3, RT XI
(Sumber: Ilustrasi yang paling dekat dengan kawasan niaga serta lebih banyak
pribadi)


42

perubahan yang terjadi dibandingkan RT lainnya. Hal ini menjelaskan bahwa

lokasi perumahan yang berdekatan dengan kawasan komersial dan juga strategis
karena terletak di jalan utama, memiliki potensi dan peluang bagi suatu hunian
yang dimungkinkan berubah fungsi menjadi komersial. Hal ini sangat
memungkinkan karena dilihat dari kedekatan kedua kawasan tersebut yang
menjadikan Jl.Bintaro Utama 3 sebagai salah satu jalur yang dilewati oleh
pengunjung yang menuju arah Plaza Bintaro dan ruko-ruko dimana plaza dan
ruko merupakan bangunan yang mengundang banyak jumlah pengunjung datang,
sehingga membuat jalan ini menjadi jalur yang sibuk dan ramai. Menurut
Utermann (1977, p.178) jalur jalan utama memang lebih cocok untuk melayani
pembangunan industri, komersial ataupun pertokoan karena jalan ini merupakan
jalur yang ramai dilewati oleh banyak kendaraan yang menyebabkan mobilisasi
menjadi sibuk dan padat.
Aksebilitas lahan menjadi salah satu faktor perubahan fungsi bangunan.
Jalur pengamatan. Jl. Bintaro Utama 3 memiliki kelancaran aksebilitas
transportasi, hal ini sangat penting bagi pembeli atau konsumen yang akan
menuju usaha komersial. Dengan adanya kelancaran aksesbilitas tersebut maka
pengusaha akan tertarik dan setuju membangun tempat komersial di lokasi ini
karena aksebilitas menjadi salah satu potensi untuk menarik minat pembeli atau
pengunjung. Kelancaran aksesbilitas dapat dilihat dari kelengkapan fasilitas
kendaraan umum yang bisa dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat dan jalan
ini juga salah satu jalur yang mudah diakses karena terletak di depan komplek
perumahan yang terletak di jalan utama sehingga mudah dicari.
Aksesbilitas kawasan Jl.Bintaro Utama 3 dilalui oleh satu arah selatan
yang berasal dari sektor 2, dan tiga arah dari utara yang berasal dari sektor 3a, 5,
6, 7, 8, dan 9 kemudian Ciputat serta sektor 4. Dari hasil pengamatan bahwa jalan
yang dilalui dari arah selatan merupakan jalan yang memiliki interaksi jual beli
yang tinggi karena pengunjung atau pembeli biasanya berasal dari warga sektor
3a-9 dimana warga mengunjungi tempat usaha ini sembari pulang ke arah rumah
mereka yang sebelumnya berasal dari arah Jakarta sehingga harus melewati
Jl.Bintaro Utama 3 ini. Aksesbilitas yang tinggi dapat menghidupkan suasana
Jl.Bintaro Utama 3 yang dapat menarik jumlah pengunjung lebih banyak.


43

Aksesibilitas juga mempengaruhi keamanan daerah ini. Sektor 3 memiliki pola

cluster dan pola linear pada jalur pengamatan sehingga pola ini cenderung terbuka
dan rawan akan tindak kejahatan karena pengamanan tidak dapat mudah
dikontrol. Aksesibilitas juga bisa menentukan zona peletakkan lahan komersial
yang memungkinkan karena berada di jalan boulevard sehingga perubahan fungsi
lahan bangunan lebih banyak terjadi di lokasi ini karena muka bangunan
berhadapan langsung dengan jalan sehingga kegiatan yang berlangsung di dalam
hunian ini bisa terlihat oleh pengendara yang melalui jalan ini.
Karakteristik personal pemilik lahan bisa dihubungkan dengan pendapatan
tiap pemilik lahan kemudian jangka waktu lama tinggal penghuni serta
kenyamanan dan rasa tinggal lebih lama penghuni. Dari hasil survey pemilik
lahan sekitar 61% penghuni yang menjual rumahnya dikarenakan mereka melihat
potensi yang baik sehingga menjadikan nilai lahan perumahan di kawasan ini
menjadi bernilai tinggi. Hal ini tentu saja menjadi pendapatan tiap pemilik lahan.
Karena tidak mau kehilangan kesempatan tersebut, para penghuni menjual rumah
mereka dengan nilai yang tinggi, mereka menjual kepada peminat yang berani
membeli dengan nilai tinggi, biasanya adalah kepada para pengusaha. Setelah
jatuh ke pihak kedua maka fungsi bangunan sebelumnya berubah menjadi fungsi
bangunan usaha. Dari sisi yang lain sebanyak 30% pemilik lahan yang hanya
menyewakan lahan hunian mereka kepada para pemilik usaha (dari total 61%
fungsi bangunan yang berubah komersial). Mereka mengatakan menyewakan
bangunan lebih banyak mendatangkan keuntungan tiap tahunnya, karena setiap
tahun nilai lahan di kawasan ini semakin meningkat bila dibandingkan ketika
menjual rumah yang hanya mendapatkan keuntungan pada satu saat saja.
Karakteristik pemilik lahan dapat dilihat dari waktu lama tinggal yang berkaitan
dengan kebetahan para penghuni. Dari hasil pengamatan bila dilihat dari total
banyaknya fungsi bangunan yang berubah selain beralasan tertarik untuk menjual
rumah mereka dikarenakan nilai lahan yang tinggi, tidak adanya lagi kenyamanan
karena banyaknya gangguan privasi dalam kehidupan sehari-hari mereka.
Penghuni yang bertahan tinggal lebih dari 10 tahun hanya berjumlah 7 kepala
keluarga dari total 36 unit hunian sedangkan yang lainnya sudah tidak tertarik
untuk tinggal di kawasan ini dan lebih tertarik untuk menjual atau


44

menyewakannya, dari keadaan tersebut bisa terlihat bahwa minat warga sangat
minim untuk tinggal di kawasan ini dalam jangka waktu yang lama.
Faktor yang berkaitan dengan kawasan ini adalah adanya peraturan dari
pemerintah yang menjadi tidak efektif. Sedangkan sudah ada pengumuman yang
terpampang di salah satu sisi jalan yang berbunyi bahwa “ kawasan hunian di
sepanjang Jl.Bintaro Utama 3 tidak diperbolehkan untuk tempat usaha”. Peraturan
daerah lebih lengkapnya berada dalam peraturan daerah nomor 7 tahun 1991
tentang bangunan dalam wilayah. Disebutkan di dalam paragraf ketiga dalam
ruangan dalam bangunan :
Pasal 98
(1) Perubahan fungsi dan penggunaan ruangan suatu bangunan atau bagian
bangunan dapat diizinkan, apabila masih memenuhi ketentuan penggunaan
jenis bangunan dan dapat menjamin keamanan dan keselamatan bangunan
serta penghuninya.
(2) Bangunan atau bagian bangunan yang mengalami perubahan
perbaikan, perluasan, penambahan, tidak boleh menyebabkan berubahnya
fungsi dan atau penggunaan utama, karakter arsitektur bangunan dan
bagian-bagian bangunan serta tidak boleh mengurangi atau mengganggu
fungsi sarana jalan ke luar.”
Kemudian dari bab III dalam ketentuan dalam teknis bangunan disebutkan:
Pasal 40
(1) Setiap bangunan harus sesuai dengan peruntukan yang diatur dalam
rencana kota.
(2) Penggunaan jenis bangunan pada lingkungan peruntukan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) Pasal ini, dimungkinkan adanya penggunaan lain
sebagai pelengkap atau penunjang kegiatan utama yang diatur sesuai tabel
pada lampiran I Peraturan Daerah ini.
Pasal diatas menjelaskan bahwa perubahan fungsi ruang atau bangunan

diperbolehkan asal tidak menyimpang dari fungsi awalnya yaitu fungsi hunian dan
juga harus sesuai dengan peraturan dalam rencana kota yang sudah dibuat. Namun
di dalam jalur pengamatan Jl.Bintaro Utama 3 dan hasil wawancara kepada


45

pemilik usaha daerah tersebut sudah diijinkan oleh pemerintah setempat dengan
syarat sebelum mendirikan usaha ini terlebih dahulu izin kepada RT, RW,
kelurahan dan ke BP2T (Badan Pelayanan Perijinan Terpadu). Menurut pihak
pengembang bahwa mereka dari dulu memang tidak mengijinkan dan sudah
pernah menegur para pemilik usaha yang berada di kawasan hunian untuk tidak
melanjutkan usaha tersebut, namun usaha pengembang diabaikan dan sempat
terjadi bentrok dengan para pemilik usaha. Namun Badan Pelayanan Perizinan
Terpadu (BP2T) Kabupaten Tangerang memberlakukan izin berjangka atas
kepemilikan bangunan yang telah beralih fungsi. Izin mengalihkan fungsi
bangunan ini berlaku selama tiga tahun dan dapat diperpanjang bila kondisinya
memungkinkan. Kepala Bidang Pelayanan BP2T Kabupaten Tangerang Akip
Syamsudin mengatakan, pemberlakukan izin berjangka untuk alih fungsi
bangunan ini telah ditetapkan dalam sebuah peraturan daerah (perda). Aturan ini
hanya berlaku bagi kepemilikan bangunan dengan status sewa dan hanya bagi
usaha-usaha yang tidak menimbulkan polusi bagi lingkungan sekitar. Berdasarkan
peraturan peralihan fungsi rumah dibutuhkan IMB, ketika beralih menjadi tempat
usaha harus mempunyai ijin usaha dan ijin gangguan. Bila suatu hunian tidak
merubah izin maka akan merugikan daerah. Menurut Kepala BP2T kota Tangsel
(Warta Kota, 2011)
“ Jika kemudian, rumah yang sudah disulap menjadi tempat usaha itu tidak
bisa dikembalikan ke fungsi semula, akan ditetapkan sebagai kawasan niaga.
Dalam waktu dekat ini kami akan memanggil pengelola Bintaro untuk
membantu pendataan, dan meminta pemilik rumah untuk mengurus ijin usaha
dan ijin gangguan. Karena kami berencana menjadikan kawasan itu sebagai
kawasan niaga," ucapnya.
Sesuatu yang janggal terjadi disini bahwa pemerintah yang mengeluarkan
larangan namun pemerintah juga yang menggubris larangan dalam pasal-pasal
tersebut sehingga peraturan yang dibuat menjadi tidak efektif. Dengan adanya
dukungan pemerintah akan perubahan fungsi hunian menjadi komersial menjadi
terlihat memudahkan tanpa harus melewati izin yang berbelit-belit dan biaya yang
murah sehingga warga tidak kesulitan mengurus izin usaha yang menjadikan
menjamurnya perubahan fungsi bangunan.


46

Gambar 4.6 Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan

( Sumber: Ilustrasi & dokumentasi pribadi )


47

Perubahan Fungsi Bangunan

Gambar ini didapatkan dari hasil tracing foto, dengan cara menggambar
ulang elemen-elemen yang terlihat lebih kontras dibandingkan yang lain.
Pemilihan warna yang paling kontras atau gelap ternyata terdapat pada reklame-
4.6 Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan Reklame

(Sumber: Ilustrasi dan dokumentasi pribadi)
Perubahan Fungsi Bangunan

Gambar ini didapatkan dari hasil tracing foto, dengan cara menggambar
ulang elemen-elemen yang terlihat lebih kontras dibandingkan yang lain.
Pemilihan warna yang paling kontras atau gelap ternyata terdapat pada reklame-
reklame yang berada di beberapa tempat usaha, elemen yang muncul merupakan
material yang keras sehingga warna kontras terlihat lebih gelap dibandingkan
dengan elemen yang lain. Alur pergerakan foto bertujuan untuk mengetahui titik-
titik kepadatan bangunan komersial di sepanjang jalan ini. Pemilihan reklame
dikarenakan reklame merupakan identitas bangunan komersial, sehingga bisa
mewakili penunjuk intensitas perubahan fungsi bangunan
Gambar 1- 5 berada di posisi jalan RT 10 yang dekat dengan sektor 2,
terlihat bahwa elemen yang tergambarkan lebih sedikit dibandingkan elemen yang
terdapat di gambar 6-10 yang terletak di RT 11 menuju arah sektor 4. Hal ini
dikarenakan bahwa lokasi gambar 6-10 berada lebih dekat dengan pusat komersial
perumahan yaitu Plaza Bintaro yang menjadi salah satu pemicu perubahan fungsi
bangunan di jl. Bintaro Utama 3 ini sehingga perubahan fungsi bangunan lebih
banyak terjadi di lokasi ini.
Pada gambar 11 berada di perempatan jalan, karena tempat ini merupakan
titik pertemuan yang memiliki lampu merah dimana mobil berhenti dan
memungkinkan jarak pandang mata melihat kedepan lebih lama yang membuat
peletakan reklame di tempat ini menjadi strategis, sehingga elemen yang muncul
sangat padat.
Namun di gambar 12-13 elemen reklame berkurang bahkan hilang, disini
merupakan area hijau disepanjang jalan sebelum menuju ke kawasan komersial.
Area hijau ini merupakan pembatas antara kawasan hunian dan komersial yang


48

direncanakan sebelumnya, namun batas tersebut tidak berperan demikian, karena

kedua kawasan tersebut saat ini terlihat sudah tercampur sehingga perubahan
fungsi bangunan dapat terjadi.
Sedangkan untuk gambar 14-16 memiliki elemen yang lebih padat
dibandingkan gambar sebelumnya sebab pada area ini sudah termasuk dalam
kawasan komersial yang terdiri dari plaza Bintaro dan ruko-ruko yang terletak di
seberang plaza. Kepadatan elemen terlihat semakin banyak ketika mendekati
kawasan komersial dan semakin sedikit ketika menjauhi kawasan komersial.
4.6 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan terhadap Konflik

Teritori
Perubahan fungsi bangunan sangat berpengaruh terhadap kehidupan warga

di kawasan tersebut. Sehingga nilai huni menjadi turun yang mengakibatkan
penghuni yang mendiami rumah di kawasan itu semakin tahun semakin menurun
jumlahnya. Perubahan fungsi bangunan memiliki beberapa dampak dari segi
sosial, ekonomi dan lingkungan. Namun dampak yang diamati hanyalah dampak
sosial. Dampak sosial berhubungan dengan intensitas gangguan. Kawasan
perumahan seharusnya menjadi daerah yang nyaman dan jauh dari gangguan
namun saat ini kawasan hunian menjadi terusik keberadaanya diakibatkan oleh
munculnya kegiatan komersial di kawasan hunian yang berpengaruh terhadap
teritori setiap penghuni rumah.
Intensitas gangguan berupa bentrokan dan konflik wilayah kepemilikan
antara hunian dan komersial.Konflik teritori terjadi ketika ada bentrokan atau
persinggungan area yang dimasuki oleh kegiatan atau keberadaan bangunan
komersial terhadap batasan wilayah yang diakui secara hak atau persepsi dari
setiap orang, khususnya warga Jl. Bintaro Utama 3. Teritori warga dapat dilihat
melalui pola perumahan yangterbentuk di dalamnya.
4.7 Teritorial dalam Pola Perumahan Linear

Teritorial di dalam suatu perumahan ditentukan dalam pola kawasan
perumahan. Dalam kawasan jalan sepanjang Bintaro Utama 3 berupa pola
perumahan linear. Perumahan berpola linear memiliki jalan kolektor sebagai jalan


49

utama dan jalan lokal untuk pencapaian ke tiap rumah. Sehingga perumahan
berpola linear dilewati oleh jalur sibuk dan ramai.
Gambar 4.7 Pengelompokkan Pola Linear dan Cluster

Gambar menjelaskan bahwa jalur pengamatan berupa pola linear karena
merupakan kawasan yang tidak berkelompok dengan susunan rumah berderet
memanjang dan memiliki jalur publik (garis hitam) dengan jalan utama sebagai
salah satu elemen di dalam jalur tersebut. Sedangkan untuk kawasan sekitarnya
berupa cluster yang memiliki pengelompokkan kawasan dengan kontrol satu pintu
masuk yang dijaga oleh satpam, dan jalur lainnya ditutup permanen menggunakan
portal. Dilihat dari pola linear, teritori yang terbentuk adalah rumah sebagai
teritori primer yang lebih bersifat pribadi.
Teritori primer
Teritori publik


50

Teritori sekunder
Gambar 4.8 Pengelompokkan Teritori
Satu unit hunian diklasifikasikan sebagai teritori primer bersifat privat
karena tempat ini dimiliki oleh seseorang yang mempunyai hak kepemilikan yang
sah dan bila ada orang lain yang ingin masuk teritori ini harus melalui izin pemilik
rumah. Kemudian jalur pejalan kaki dan kawasan depan rumah termasuk dalam
teritori sekunder karena masih berkaitan dengan bangunan rumah tersebut dan
pemilik rumah masih merasakan bahwa daerah tersebut masih dalam teritorinya
walaupun hak penguasaannya tidak begitu kuat. Kemudian jalan utama sebagai
teritori publik karena jalan ini sudah termasuk tempat terbuka untuk umum yang
boleh di akses oleh semua orang.
Wilayah yang masih merupakan kawasan perumahan berdasarkan hasil
survey dengan hasil sebesar 80% menurut
warga Bintaro Utama 3 RT XI mencakup
seluruh kawasan Jl. Bintaro Utama 3 di
sepanjang jalan RT XI sampai perempatan
jalan raya utama yang digambarkan oleh
garis putus-putus gambar 4.9 sebagai batasan
teritori. Menurut warga satu lokasi tersebut
merupakan daerah wilayah mereka, karena
seluruh cakupan wilayah tersebut menjadi
salah satu faktor yang membangun
kenyamanan karena rumah yang tidak berdiri
sendiri melainkan berdampingan dengan
lingkungannya untuk menciptakan suatu
Gambar 4.9 Teritori Warga
(Sumber: Ilustrasi pribadi) lingkungan yang aman, nyaman dan bersih.
Keseluruhan daerah wilayah Jl. Bintaro
Utama 3 dikatakan sebagai teritori yang derajat kepublikannya lebih tinggi dari
teritori sekunder yang akan disebut sebagai teritori tersier. Walaupun lokasi
teritori sekunder dan tersier berada di ruang publik namun karena teritori diakui


51

secara persepsi sehingga mereka masih mengakui jalan raya tersebut masih
wilayah perumahan yang termasuk dalam teritori penghuni.
4.8. Konflik Teritori dalam Perumahan Berpola Linear

Perubahan fungsi bangunan yang terjadi menjadi salah satu penyebab
terjadinya konflik teritori, karena wilayah Bintaro Utama 3 yang sebelumnya
kawasan hunian berubah menjadi komersial yang membawa dampak negatif yang
mengganggu kehidupan warga. Konflik ini muncul ketika ada dampak yang
ditimbulkan tempat usaha di sepanjang jalan ini, dimana wilayah bangunan
komersial bersinggungan dengan wilayah kepemilikan warga. Konflik teritori
sangat terlihat jelas di Jl.Bintaro utama 3 karena bisa berupa bentrokan parkir,
visual, audio dan keamanan yang berpengaruh terhadap batasan teritori primer
dan sekunder setiap penghuni.
4.8.1 Konflik Teritori terhadap Gangguan Parkir

Konflik teritori yang terlihat paling banyak adalah berupa titik kepadatan yang
berada di beberapa tempat usaha. Dari hasil pengamatan bahwa titik kepadatan
parkir yang sangat tinggi berada pada jenis usaha restoran dan jasa property
karena kedua jenis usaha tersebut daerah teritorinya menyinggung daerah teritori
sekunder penghuni. Sedangkan untuk jenis usaha lain seperti salon, toko, apotek
dan laundry tidak mengganggu teritori sekunder penghuni namun hanya
menyinggung teritori tersier penghuni dan dikarenakan juga kepadatan jumlah
parkir lebih sedikit. Keseluruhan bentuk persinggungan teritori parkir dapat dilihat
dari gambar di bawah (4.10).


52

keterangan`: : teritori komersial menyinggung teritori tersier penghuni

: teritori komersial menyinggung teritori sekunder penghuni
: kepadatan parkir
: batas teritori warga
: batas teritori komersial
Gambar 4.10 Spasial Konflik Teritori
Hal ini disebabkan oleh tempat parkir yang tidak memadai sehingga
membuat pengunjung menggunakan lahan lain yang bukan tempat usaha tersebut
untuk meletakkan mobilnya. Walaupun parkir pengunjung menggunakan jalan
(ruang publik), namun atas persepsi warga wilayah tersebut masih dalam batasan
wilayah (teritori sekunder) mereka, disinilah terjadi persinggungan antara wilayah
kepemilikan warga dan bangunan komersial. Oleh karena itu warga yang terkena


53

imbas parkir merasa terganggu karena kerap kali parkiran tersebut mengahalangi
sirkulasi kendaraan pribadi dan kenyamanan baik dari segi estetik yang
mengganggu pandangan penghuni rumah.
Gambar 4.11 Kepadatan Parkir

(Sumber:Dokumentasi pribadi)
Kepadatan parkir komersial yang menyinggung teritori sekunder penghuni
biasanya menggunakan lahan depan rumah penghuni yang masih dalam daerah
teritori sekunder penghuni (gambar 4.11). Konflik teritori terhadap gangguan
parkir yang terjadi seperti diatas menimbulkan perasaan tidak nyaman bagi setiap
penghuni.
Bentrokan parkir rutin juga dialami oleh beberapa narasumber contohnya
adalah Ibu Tati. Lokasi rumah beliau terletak diantara dua bangunan komersial
yaitu restoran dan asrama yatim piatu. Dalam pengamatan saya terlihat kawasan
rumah ibu Tati sering sekali sering sekali digunakan untuk lahan parkir restoran
yang terletak di barat rumahnya.
Rumah Ibu Tati

restoran Blok AP no. 52 Asrama yatim
Gambar 4.12 Lokasi Rumah Ibu Tati

Menurut beliau saat ia memilih untuk membeli rumah di kawasan ini, ia
melihat bahwa kawasan ini terletak di area yang strategis karena berada di jalan
utama yang bila dilihat dalam jangka waktu panjang nilai jual lahan rumah ini
akan semakin meninggi. Beliau sudah tahu bahwa gambaran perumahan kedepan


54

akan berubah menjadi komersial tetapi karena melihat investasi akan besar maka
ia tetap membeli rumah ini. Mengenai fenomena yang terjadi di kawasan ini
tentang perubahan beberapa fungsi bangunan menjadi komersial. Menurut beliau
banyaknya bangunan komersial yang berada di kawasan hunian ini menjadi salah
satu masalah yang mengganggu kenyamanannya yaitu gangguan yang timbulkan
oleh tetangga komersialnya, terutama tetangga komersial sebelah barat yaitu
restoran Bu Broto. Menurut ibu Tati semenjak tetangganya berubah menjadi
komersial mulailah gangguan secara bentrokan kawasan hunian dan komersial.
Bentrokan kawasan yang terjadi menurut Ibu Tati adalah parkir
pengunjung komersial yang berada di depan rumahnya. Parkir ini sangat
mengganggu karena orang yang parkir di depan bukanlah kerabat yang
dikenalinya sehingga Ibu Tati merasa asing karena lahan terdekat rumahnya
dimasuki orang asing dan bukanlah kerabat yang dikenali. Beliau merasa risih
karena gerak-geriknya seakan terlihat oleh orang yang parkir di depan rumahnya
walaupun yang berada di depan rumahnya hanya mobil tanpa ada orang
didalamnya, namun ia merasa seperti diawasi oleh sesuatu yang asing sehingga
rasa nyaman dan terganggu itu muncul. Menurut beliau daerah depan rumah yang
sering dijadikan lahan parkir masih merupakan kawasan hunian beliau sehingga ia
merasakan sesuatu yang mengganggu kegiatannya.
Keterangan:
: Teritori primer IbuTati
: Teritori sekunder IbuTati
: Teritori primer restoran
: Teritori sekunder restoran
: Teritori yang bersinggungan
Gambar 4.13 Konflik Teritori Ibu Tati

Menurut ibu Tati daerah kawasan yang masih berhubungan dengan
rumahnya mencakup rumah miliknya sampai daerah depan rumah yang mencakup
jalur pejalan kaki dan sebagian ¼ lebar jalan. Rasa aman dan nyaman juga


55

bergantung oleh jalan depan rumah, dengan adanya gangguan parkir di dalam
wilayah yang diakuinya membuat kawasan Ibu Tati menjadi bentrok dan tumpang
tindih dengan kawasan bangunan komersial sebelah rumahnya yang seringkali
menggunakan lahan depan rumahnya (gambar 4.13). Dengan cakupan kawasan
yang ia akui dan ia rasakan, maka wilayah tersebut dikatakan sebagai teritori
sekundernya, dimana ia hanya menginginkan orang yang memasuki wilayah
tersebut adalah orang yang dikenalinya. Beliau juga menjelaskan bahwa wilayah
yang berhubungan dengan lingkungan perumahannya adalah sepanjang Jl.Bintaro
Utama 3 karena jalan ini sebagai salah satu sayarat penunjang kenyamanan dalam
kehidupan di suatu perumahan yang ia tempati. Sehingga wilayah Jl.Bintaro
Utama 3 termasuk dalam klasifikasi derajat diantara teritori sekunder dan publik
yaitu teritori tersier dimana teritori ini masih berhubungan dekat dengan batasan
teritori sekunder.
Konflik teritori juga muncul ketika
teritori sekunder Pak Wowor bersinggungan
dengan kemacetan yang terjadi di depan
rumahnya. Hal tersebut terjadi karena karena
depan rumahnya terdapat lampu merah yang
sering kali membuat antrian kendaraan
sehingga membuat sirkulasi masuk keluar
kendaraan Pak Wowor terhambat. Terlihat dari
gambar 4.14 bahwa di depan rumah Pak
Gambar 4.14 KonflikTeritori
Wowor juga selalu digunakan oleh pengendara Bapak Wowor
motor (kotak merah) untuk memarkirkan
sejenak kendaraan mereka untuk menunggu sesuatu karena terletak di ujung jalan
yang merupakan kawasan yang strategis. Keberadaan kendaraan yang parkir juga
membuat kawasan yang diakui kepemilikan beliau menjadi bentrok, sama seperti
yang dialami oleh Ibu Tuti.
4.8.2 Konflik Teritori terhadap Gangguan Visual dan Audio

Berkembangnya kawasan komersial di daerah perumahan Jl.Bintaro Utama 3
membuat warga pada umumnya mengatakan bahwa hunian dengan pola linear


56

yang dilewati jalan utama memiliki kenyamanan dan nilai huni yang berkurang,
dikarenakan pintu masuk ke rumah berdekatan langsung dengan jalan utama yang
menjadi jalur sibuk sehingga menimbulkan gangguan visual dan audio. Gangguan
visual yang kerap terjadi adalah keleluasan pandangan di depan rumah, karena
bersinggungan langsung dengan jalan raya maka pandangan akan estetika
lingkungan tidak ada, seperti tidak adanya penghijauan dalam penglihatan yang
ada hanya melihat lalu lalang mobil saja.
Gangguan visual menurut narasumber yaitu Bapak Wowor adalah disaat
batasan wilayah yang ia akui kepemilikannya terganggu oleh keberadaan
bangunan komersial. Ketergangguan mengenai gangguan visual membuat daerah
di sepanjang RT XI Jl.Bintaro Utama 3 yang ia akui batasan wilayah
kepemilikinnya, menjadi bersinggungan dengan keberadaan bangunan komersial.
Rasa ketergangguan beliau adalah di saat perubahan fungsi bangunan semakin
Keterangan:
: Teritori primer Pak Wowor

: Teritori sekunder Pak Wowor
: Keberadaan komersial yang mengganggu visual
Gambar 4.15 Teritori Bapak Wowor

banyak, menjadikan kawasan ini terlihat lebih kumuh dibandingkan sebelumnya

karena terlihat di beberapa tempat usaha sering kali menumpukkan barang-
barangnya di depan toko. Hal ini menurut beliau menjadi merusak keindahan
lingkungan yang seharusnya rapi menjadi berantakan dan terlihat kumuh. Beliau


57

sangat tidak menyukai perubahan fungsi bangunan disepanjang jalan

perumahannya, karena selain merusak estetika menjadikan kawasan hunian disini
menjadi berkurang kenyamanan dan nilai huninya.
Bangunan komersial yang banyak muncul juga membuat estetika kawasan
hunian ini menjadi terlihat lebih padat dan berantakan dengan adanya reklame di
sepanjang pinggir jalan. Menurut bapak Budi salah satu penghuni Bintaro Jaya
“ spanduk, banner dan merek toko yang berwarna-warni membuat kawasan elit
ini jadi turun kelas. Saya tidak tahu, mengapa pengelola Bintaro Jaya tidak
ambil pusing soal ini. Seorang teman yang bekerja di sebuah agen properti
bilang, harga rumah di sepanjang jalan ini memang sudah menurun. Tak
banyak orang berminat untuk membelinya lagi. Perumahan yang masih mahal,
jika posisinya agak ke dalam” ujar temannya itu. Kemudian ia juga berpredeksi
bahwa kawasan ini diperkirakan akan tidak menarik lagi karena jalan tol yang
berujung ke Sektor 7 dan 9 akan membuat kawasan Sektor 7 dan 9 semakin
strategis, dan tentu saja nilai properti di kawasan tersebut semakin tinggi,
untuk mengantisipasi hal itu sudah saatnya pengelola Bintaro Jaya memikirkan
hal ini. Paling tidak, pemilik rumah di sekitar kawasan ini tidak dirugikan gara-
gara banyaknya tempat usaha di pinggir jalan di kawasan tersebut” ujar Bapak
Budi.
Gangguan audio juga kerap kali muncul dari bangunan komersial. Menurut hasil
survey gangguan audio muncul dikarenakan banyak pengunjung yang lalu-lalang,
datang-dan perigi meninggalkan kawasan ini serta bising yang ditimbulkan oleh
aktifitas di dalam bangunan komersial seperti musik pengiring acara. Bila volume
suara tinggi maka penghuni tepat disebelah bangunan komersial merasa terganggu
karena bisa terdengar sampai dalam rumah. Bising yang paling banyak muncul
bersumber dari kendaraan bermotor yang lewat 24 jam tentu saja hal itu mengusik
ketenangan warga yang memang sudah menjadi resiko menghuni di lokasi rumah
di pinggir jalan utama.
4.8.3. Konflik Teritori terhadap Gangguan keamanan

Selain gangguan parkir dan visual ternyata lokasi perumahan yang berada di
pola jalan linear yang dilewati oleh jalan lokal sebagai jalan utama yang sibuk,


58

kerap kali menimbulkan rasa ketidakamanan. Menurut beberapa narasumber

seperti Bapak Elsyen yang mengatakan, sisi kurangnya dari pola hunian yang
dilewati oleh jalan utama dan berlokasi tepat di pinggir jalan utama inilah yang
membuat hunian kurang ideal. Hal tersebut diutarakan karena tidak adanya suatu
area terbuka seperti taman yang aman dan nyaman, sehingga aktifitas bermain
anak-anak harusmenggunakan pedestrian di depan rumah. Batasan wilayah
perumahan yang ia rasakan sebagai kawasannya adalah sepanjang Jl. Bintaro
Utama 3 ini, namun yang paling ia batasi lebih kecilnya adalah sepanjang jalur
pejalan kaki dari 2 rumah sebelum dan sesudah rumah beliau.
: Teritori primer Pak Elsyen
: Teritori sekunder Pak Elsyen

Gambar 4.16 Teritori Bapak Elsyen
Alasan ia memilih sepanjang kawasan tersebut sebagai wilayah perumahan
yang ia akui penggunaan dan kepemilikannya dikarenakan sepanjang area tersebut
merupakan daerah yang paling aman karena anaknya sering sekali bermain sepeda
sepanjang jalan itu. Konflik wilayah penggunaan dan kepemilikan kawasan
menurut Pak Elsyen muncul saat teritori sekunder yang seharusnya besar di suatu
perumahan menjadi kecil dan justru tidak ada ketika hunian berada di jalan utama
yang ramai.


59

Selanjutnya gangguan keamanan juga dialami oleh Bapak Wowor, selaku

warga Jl. Bintaro Utama 3 ia pernah mengalami kemalingan. Beliau bercerita saat
sudah menghuni kawasan perumahan ini selama 3 tahun ternyata rumah beliau
pernah mengalami kemalingan dan mobil beliau berhasil dicuri oleh kawanan
perampok. Kejadian tersebut membuat trauma bapak Wowor dan keluarga. Sejak
saat itu ia menyimpulkan bahwa di setiap perumahan yang terletak di pinggir jalan
selalu tidak aman karena selalu dilewati oleh banyak orang dan bebas tanpa harus
melewati penjagaan yang ketat oleh satpam. Batasan teritori yang aman menurut
beliau adalah sampai depan rumahnya termasuk jalur pejalan kaki karena daerah
tersebut yang bisa ia awasi langsung penggunaannya. Namun karena kelalaian
keamanan yang membuat daerah ini rawan kejahatan sehingga ia tidak percaya
keseluruhan Jl. Bintaro Utama 3adalah aman. Namun ia juga mengatakan bahwa
keseluruhan Jl. Bintaro Utama 3 adalah kawasan perumahannya karena kawasan
lingkungan perumahan sebagai salah satu penunjang kualitas hunian.
Ketiga dampak tersebut merupakan salah satu contoh dari adanya konflik
teritori yang dirasakan penghuni disebabkan perubahan fungsi bangunan menjadi
komersial, namun dari pengamatan secara keseluruhan terlihat bahwa teritori
penghuni banyak yang saling bersinggungan satu sama lain antara penghuni
rumah dengan usaha komersial. Konflik teritori yang paling banyak berupa titik
kepadatan yang berada di beberapa tempat usaha, dari hasil pengamatan bahwa
titik kepadatan parkir yang sangat tinggi berada pada jenis usaha restoran dan jasa
property karena kedua jenis usaha tersebut daerah teritorinya menyinggung daerah
teritori sekunder penghuni. Sedangkan untuk jenis usaha lain seperti salon, toko,
apotek dan laundry tidak mengganggu teritori sekunder penghuni namun hanya
menyinggung teritori tersier penghuni dengan intensitas yang tidak terlalu
mengganggu. Teritori menurut para responden menjelaskan bahwa di dalam suatu
kawasan hunian yang terletak di jalan raya utama yang aktif dan memiliki
beberapa bangunan yang berubah fungsi menjadi komersial memiliki tiga teritori
yang berbeda.
Pertama teritori primer adalah batasan wilayah yang sangat privasi. Privasi
ini termasuk dalam tempat yang perlu izin khusus bila memasuki teritori ini.
Teritori primer menurut analisa wawancara dan survey adalah berupa rumah.


60

Rumah yang dimaksud sudah diakui kepemilikannya secara sah yang membuat
batasan fisiknya menjadi jelas.
Kedua adalah teritori sekunder, teritori ini dalam hasil analisa berupa
wilayah yang berhubungan dengan rumah. Letaknya berada di sekitar depan
rumah. Keberadaan teritori ini yang terletak di dekat rumah menunjukkan bahwa
kawasan sekitar rumah masih dalam batasan kawasan kepemilikan penghuni,
walaupun derajat teritorialnya lebih rendah. Teritori ini pengakuannya secara
kehendak seseorang, tentu saja kehendak atas batasan teritori sekunder setiap
orang berbeda-beda. Ada yang membatasi teritori ini berdasarkan daerah yang
menurut orang tersebut aman atau membatasi berdasarkan daerah yang tidak
ingin merasa ada gangguan dari kegiatan komersial sehingga mengganggap
daerah tersebut adalah teritorinya.
Ketiga adalah teritori tersier, teritori ini muncul ketika teritori publik tidak
bisa diletakkan dalam kawasan perumahan. disini terlihat bahwa kedua teritori
diatas tidaklah cukup bila ditempatkan di suatu kawasan perumahan sehingga
dibutuhkan teritori yang derajat kepublikannnya lebih tinggi dibandingkan teritori
sekunder dan lebih rendah daripada teritori publik. Batasan teritori yang diakui
kepemilikannya oleh warga adalah berada di kawasan perumahan Jl. Bintaro
Utama 3 karena warga menginginkan Jl.Bintaro Utama 3 hanya ingin dijangkau
oleh orang yang dikenal.
Perbedaan antara teritori sekunder dan tersier di pembahasan kasus ini
adalah, dimana teritori sekunder berkaitan dengan property (lingkup yang lebih
kecil) dan teritori tersier berkaitan dengan lingkup yang lebih besar yaitu kawasan
perumahan. Walaupun sepanjang Jl.Bintaro Utama merupakan tempat publik yang
bisa diakses oleh seluruh orang namun penghuni rumah tidak ingin jalan tersebut
diakses oleh seluruh orang yang tidak dikenal, karena jalan perumahan seharusnya
bukan suatu jalan utama dimana bising dan segala ketidaknyamanan ditimbulkan
olehnya sehingga tidak dapat menunjang kenyamanan dan keamanan warga.
Sehingga wilayah ini saya klasifikasikan menjadi teritori lain (yang tidak ada di
kajian teori).



61

BAB 5
KESIMPULAN
Perubahan fungsi bangunan menjadi komersial di kawasan perumahan Jl.

Bintaro Utama 3 mengakibatkan persinggungan antara dua fungsi bangunan.
Persinggungan yang dimaksud adalah ketika daerah kekuasaan atau wilayah yang
diakui oleh seseorang (penghuni) dimasuki oleh kegiatan atau keberadaan
bangunan komersial yang disebut dengan konflik teritori. Konflik teritori yang
terjadi berada di ruang publik seperti jalan utama yang memang dilalui oleh
semua orang. Namun karena batasan teritori merupakan persepsi dari masing-
masing pikiran orang, maka penghuni Jl. Bintaro Utama 3 beranggapan bahwa
keseluruhan kawasan Jl. Bintaro Utama 3 masih termasuk dalam kepemilikan
wilayah mereka karena berhubungan langsung dan berdekatan dengan hunian
yang masih berupa suatu kawasan yang bisa menunjang kualitas kehidupan
warga. Ketika bangunan komersial muncul di kawasan Jl. Bintaro Utama 3
menyebabkan terjadinya perubahan tingkat kenyamanan dan keadaan lingkungan
di sekitar kawasan perumahan dikarenakan adanya konflik teritori.
Konflik teritori sangat terlihat jelas di Jl.Bintaro utama 3 karena bisa
berupa bentrokan parkir, visual dan audio. Segi visual yang mengganggu teritori
bisa dilihat sebagai gangguan pandangan mata karena banyaknya fungsi bangunan
komersial menjadikan ketidakseragaman fungsi bangunan dalam kawasan
perumahan sehingga menyebabkan lingkungan yang tidak tertata rapi dengan
adanya percampuran dua fungsi berbeda yang seharusnya justru dipisahkan. Dari
segi visual adanya gangguan estetika yang terlihat dari banyaknya reklame dan
spanduk yang berada di sepanjang jalan, hal ini menjadikan kawasan ini menjadi
lebih kumuh karena dipadati oleh iklan-iklan oleh bangunan komersial. Segi audio
berupa gangguan suara yang muncul dari bising dan lalu lalang pengunjung
komersial serta suara musik yang berasal dari pengiring kegiatan komersial.
Bentrokan parkir adalah permasalahan teritori yang hampir terjadi di setiap
rumah, bentrokan ini terjadi dikarenakan posisi bangunan yang masih berfungsi
hunian rata-rata berada di antara bangunan komersial. Dengan keadaan terapit dan
intensitas kepadatan pengunjung yang datang, bentrokan parkir dapat terjadi
hampir di seluruh rumah.


62

Bentrokan teritori diatas muncul setelah adanya pengakuan atas batas

wilayah dan kekuasaan dari setiap orang (batas teritori penghuni). Batasan teritori
diketahui melalui beberapa wawancara dan kuisioner dengan narasumber yang
masih tinggal di kawasan Bintaro Utama 3 dengan pertanyaan yang mengarah
kepada batasan yang termasuk dalam klasifikasi teritori primer, sekunder dan
tersier yang sesuai dengan teori yang ada. Setelah menganalisa kembali
wawancara dan kuisioner, ternyata didapatkan batasan teori yang berbeda-beda
dari setiap orang.
Hasil wawancara dan kuisioner menjelaskan bahwa batasan primer
merupakan daerah yang paling privasi yaitu unit hunian rumah mereka, karena
menurut mereka rumah adalah suatu kawasan dimana yang bisa memasuki
kawasan mereka hanya orang yang diperbolehkan masuk atas dasar izin penghuni
rumah sehingga orang yang menyentuh daerah teritori primer mereka akan
difiltrasi dengan ketat. Teritori ini kepemilikannnya sudah diakui secara sah yang
membuat batasan fisik hunian menjadi jelas.
Mengenai teritori sekunder dimana wilayah kepemilikannya diakui secara
persepsi yang berupa kawasan sebatas jalur pejalan kaki dan sebagian lebar jalan
raya. Kedua wilayah itu merupakan wilayah yang berhubungan, berdekatan dan
berkaitan secara langsung dengan rumah (teritori primer) sehingga ketika ada
gangguan yang masuk ke wilayah tersebut maka penghuni masih merasakan
gangguan baik berupa perasaan tidak senang, tidak nyaman, terawasi dan risih
dengan keberadaan kegiatan yang menyentuh batasan teritori sekunder mereka.
Kemudian teritori selanjutnya adalah publik yang mencakup jalan raya
dikarenakan dari segi aksesbilitas dapat dijangkau oleh seluruh orang, namun
narasumber tidak setuju bila Jl. Bintaro Utama 3 yang merupakan jalan utama
dikatakan sebagai teritori publik walaupun tidak dapat dipungkiri bahwa Jl.
Bintaro Utama 3 berupa jalan kolektor sehingga jalan ini menjadi jalan utama di
dalam perumahan Bintaro Jaya. Menurut hati kecil mereka (penghuni)
menginginkan seluruh kawasan Jl. Bintaro Utama 3 merupakan kawasan yang
aman dan nyaman sehingga dapat mendukung kualitas lingkungan yang baik dan
bukan suatu kawasan perumahan yang bisa diakses oleh orang umum yang tidak
dikenal. Jalan perumahan seharusnya bukan jalan utama, dimana bising dan segala


63

ketidaknyamanan ditimbulkan olehnya sehingga tidak dapat menunjang kualitas

lingkungan yang baik. Sehingga kawasan Jl. Bintaro Utama 3 membutuhkan
teritori yang derajat kepublikannya lebih tinggi dari teritori sekunder yang akan
disebut sebagai teritori tersier. Hal ini menjelaskan bahwa kedua teritori primer
dan sekunder tidaklah cukup bila ditempatkan di suatu kawasan perumahan, oleh
karena itu muncul teritori tersier dimana batasan kepemilikan seluruh kawasan Jl.
Bintaro Utama 3 termasuk ke dalam teritori yang masih diakui oleh warga.
Walaupun wilayah teritori sekunder dan tersier berada di ruang publik (Jl.
Bintaro Utama 3) bukan berarti jalan tersebut tidak termasuk dalam wilayah
kepemilikan warga karena teritori diakui secara persepsi sehingga mereka masih
mengakui jalan raya tersebut masih wilayah perumahan yang termasuk dalam
teritori penghuni.
Pengakuan batas wilayah publik menurut penghuni adalah kawasan di luar
Jl. Bintaro Utama 3 yang cakupan luas daerahnya lebih besar . Contohnya adalah
perumahan Bintaro Jaya, warga Jl. Bintaro Utama 3 merasa kawasan Bintaro
Jaya selain kawasan Jl. Bintaro Utama 3 sudah tidak berhubungan dengan hunian
mereka dan lokasinya berjauhan dengan batasan teritori primer, sekunder dan
tersier dimana ketiga batasan teritori tersebut masih mempengaruhi kualitas
lingkungan yang dapat mendukung kehidupan yang layak, aman dan tentram.
Dari penjelasan diatas dapat diketahui bahwa tidak selamanya teori yang
ada sesuai dengan kondisi di Indonesia khususnya di area pengamatan Jl. Bintaro
Utama 3. Teori yang ada mengemukakan bahwa kawasan komersial memiliki
kawasan tersendiri sehingga tidak ada percampuran fungsi yang berbeda namun
hal ini tidak terlihat di Jl. Bintaro Utama 3 karena memiliki dua fungsi yang
berbeda dalam satu kawasan yang sama sehngga yang semestinya rumah sebagai
ruang bersifat privat menjadikan keprivatan tersebut bergeser nilainya karena
terpengaruh oleh kegiatan komersial yang menimbulkan dampak negatif bagi
penghuni. Kemudian mengenai teori tentang teritori yang hanya memiliki 3
klasifikasi teritori yang di dasari oleh derajat privasi dan pencapaian menjadikan
teritori primer, sekunder dan publik tidaklah cukup ketika diletakkan di kawasan
perumahan yang memiliki perubahan fungsi bangunan yang mendominasi.
Sehingga dibutuhkan penambahan teritori yaitu teritori tersier dimana batasan


64

kawasan teritori tersier masih berhubungan dengan kawasan perumahan yang

berada dekat dengan hunian.
Penulisan skripsi ini mendapatkan suatu hal dalam kontribusi untuk
arsitektur. Setelah mengetahui kawasan perumahan yang berada di jalan kolektor
(utama), dimana jalan kolektor memiliki potensi lokasi strategis, nilai lahan
tinggi dan pencapaian yang mudah maka dikemudian hari fungsi awal bangunan
sebagai hunian akan berubah fungsi menjadi fungsi lain yaitu fungsi komersial
yang paling banyak digemari, sehingga penempatan lokasi perumahan di Jl.
Bintaro Utama 3 yang berada di sepanjang jalan utama menjadi tidak efektif
sebagai kawasan hunian.


65

DAFTAR REFERENSI
Carmona, M., Heath, T., Oc, T. & Tiesdell, S. (2003). Public Places Urban
Spaces. Oxford: Architectural Press.
Chapin, F. Steward & Kaiser, Edward J. (1979). “Urban Land Use Planning”.
Chicago: University of Illnois Press.
Chiara, J.D. & Callender, J. (1983). Time Saver Standards for Building Types
(2nd ed.). New York: McGraw-Hill International Editions.
Doxiadis, Constantinos, A, (1968). Ekistic, An Introduction to the Science of

Human Settlements. London: Hutchinson and Co, Ltd.
D. K. Ching, Francis (1996). Architecture; Form, Space, And Order (6th ed.)
Jakarta. Penerbit Erlangga.
Laurens, Joyce Marcella. (2004). Arsitektur Perilaku Manusia. Surabaya: PT.
Gramedia Widiasarana dan Universitas Kristen Petra.
Mandanipour, Ali. (2003). Public and Private Spaces of The City. New York:
Routledge.
Marlina, Endy. (2008). Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Yogyakarta:
Andi Offset
Potterfield, Gerald. (1995). A Concise Guide To Community Planning. New York:
McGraw Hill.
Spreiregen, Paul D. (1965). Urban Design: The Architecture of Towns and Cities.
New York: McGraw-Hill Book Co.
Untermann, R., & Small, R. (1977). Site Planning for Cluster Housing. New
York: Van Nostrand Reinhold Company.
Wood, Roberts. (1953). The House & The Art of Its Design. USA: reinhold
Publishing Corporation.
Syahrir. (2010). Kajian Perubahan Pemanfaatan Lahan Perumahan menjadi
Perdagangan dan Jasa Komersial di Perumahan Tumbuh I dan
Perumahan Tumbuh II Kota Kendari. Semarang: Tesis Pasca Sarjana
Universitas Diponegoro.
Elsyen. (19 Maret 2011). Wawancara Pribadi.
Dede. (12 Maret 2011). Wawancara Pribadi.
Midun. (12 Maret 2011). Wawancara Pribadi.
Tati. (9 April 2011). Wawancara Pribadi.



66

Wowor, E.Y. (30 April 2011). Wawancara Pribadi.
Wahyudin. (30 April 2011). Wawancara Pribadi.
Peraturan Mentri Dalam Negri No. 1 Tahun 2008 Pasal 1 tentang Pedoman
Perencanaan Kawasan Perkotaan.
Permendagri no.4/1996 dalam Perubahan Penggunaan Lahan.
Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 1991 tentang Bangunan dalam Wilayah.
Undang-Undang No. 4 Tahun 1992. Pasal 1 tentang Perumahan dan Permukiman.
BP2T Agar Tertibkan Rumah Beralih Fungsi. (n.d). 15 Maret 2011.

http://bataviase.co.id/ . Di akses 10 April 2011.
Habitat. (n.d). 4 Februari 2011. http://id.wikipedia.org/. Di akses 5 Maret 2011
Permasalahan Umum Perumahan. (n.d). 15 November 2008.
http://kuliaharsitektur.blogspot.com/ . Di akses 8 Maret 2011.
Profil Bintaro Jaya. (n.d). http://www.jayaproperty.com/ . Di akses 8 April 2011



Lampiran 01: Kuisioner Penghuni
Seiring dengan berjalannya waktu, perumahan semakin tidak terkontrol ketika kepadatan semakin
meningkat yang berdampak terhadap lingkungan untuk mendapatkan suatu kebutuhan ruang yang lebih.
Suatu fungsi bangunan hunian pun berubah fungsi menjadi fungsi yang lain yaitu sektor komersial. Anda
dapat membantu kami untuk lebih memahami perubahan fungsi hunian terhadap suatu kawasan. Anda
dapat menjawab pertanyaan di bawah ini dengan terbuka agar memudahkan analisa terhadap masalah ini.
Terima kasih banyak atas waktu dan bantuan yang diberikan
Tentang kehidupan rumah tangga anda
1. Sudah berapa lama anda tinggal di Jl. Bintaro Utama 3?
( ) < 12 bulan
( ) 1‐2 tahun
( ) 5‐10 tahun
( ) 10‐15 tahun
( ) > 15 tahun

2. Ada berapa banyak penghuni di rumah anda ?
Anggota keluarga inti ( ) 2 asisten rumah tangga ( ) 0
( ) 3 ( ) 1
( ) 4 ( ) 2
( ) 5 ( ) 3
( ) > 5 ( ) > 3

3. Berapa lama anda menghabiskan waktu di rumah dalam rentang waktu pukul 05.00‐00.00?
Weekday ( ) 2‐ 5 jam weekend ( ) 2‐5 jam
( ) 5‐10 jam ( ) 5‐10 jam
( ) 10‐15 jam ( ) 10‐15 jam
( ) 15‐19 jam ( ) 15‐19 jam

Tentang kawasan perumahan anda

4. Apa pertimbangan anda dan keluarga memilih untuk tinggal di jl. Bintaro utama 3?
( boleh pilih lebih dari 1 )
( ) strategis
( ) nyaman
( ) aman
( ) nilai investasi yang tinggi
( ) fasilitas lengkap
( ) tata ruang kota bintaro yang bagus
( ) berada di pinggir jalan
( )..........................................................

5. Hari dan waktu apa yang paling nyaman di sekitar kawasan rumah anda?
Hari ( ) Weekday ( coret yg dipilih) senin/selasa/rabu/kamis/jumat
( ) weekend ( coret yg dipilih) sabtu/minggu

Waktu ( ) pagi ( ) sore
( ) siang ( ) malam
Mengenai masalah perumahan


(lanjutan)
6. Apakah jalan utama bintaro 3 ini merupakan jalan yang aktif dan sibuk?
( ) sangat aktif
( ) aktif
( ) tidak aktif

7. Menurut anda apa deskripsi yang dapat mewakili daerah ini?
( ) macet
( ) strategis
( ) teratur
( ) lengkap
( ) berisik
( ) tenang
( ) berantakan
( )...................................................

8. Apakah kawasan jl. Bintaro Utama 3 sudah menjadi hunian yang dapat menjaga privasi para
penghuni rumah sedangkan sudah banyak bangunan yang berubah fungsi menjadi komersial?
( ) sudah
( ) belum
Alasannya........................................

9. Apa permasalah utama yang terjadi di kawasan perumahan anda
( ) nilai rumah bergeser, meyebabkan menurunnya fungsi dasar permukiman
( ) standard layanan semakin menurun.
( ) fasilitas umum kurang
( ) banyak bangunan yang berubah fungsi menjadi tempat usaha

Mengenai rumah sebagai ruang privasi

10. Apakah rumah anda befungsi sebagai ruang privasi anda dan keluarga?
Jika iya sampai manakah batas privasi untuk mencapai kenyamanan di dalam kawasan
perumahan anda.
( ) teras
( ) garasi/carport
( ) depan pagar rumah
( ) pedestrian depan rumah anda
( ) jalan raya yang melintas rumah anda

11. Gangguan seperti apa yang mengganggu privasi anda?
( ) bising dari kendaraan yang lewat
( ) bising dari tetangga komersial
( ) parkir depan rumah
( ) ............................................................

Pertanyaan dalam bagian ini bertujuan untuk lebih memahami hubungan anda dengan tetangga
sebagai bangunan komersial dan kepuasan anda terhadap lingkungan perumahan yang sekarang
anda huni.
Pilihan mana yang anda setuju dan tidak setuju dengan masing‐masing pertanyaan berikut
tentang lingkungan perumahan anda ( mohon lingkari jawaban anda)


(lanjutan)

1. Saya nyaman tinggal di daerah ini......... setuju netral tidak setuju

2. Saya tidak menyesal menghuni dan membeli setuju netral tidak setuju
rumah yang terletak di pinggir jalan utama........

3. Saya berinteraksi dengan tetangga sebelah saya....... setuju netral tidak setuju

4. Saya tidak terganggu dengan aktifitas di bangunan setuju netral tidak setuju
komersial sebelah rumah saya.
jika tidak setuju apa alasannya?...............................
..................................................................................

5. Saya membeli barang / servis dari bangunan
komersial di sebelah saya........ setuju netral tidak setuju

6. Saya tidak terganggu akan bising dari kendaraan
yang lewat di depan rumah saya........... setuju netral tidak setuju

7. Tetangga saya (komersial) membuat kemudahan
bagi kebutuhan hidup saya......... setuju netral tidak setuju

8. Saya lebih senang berbelanja ke tetangga saya
dibandingkan tempat lain yang lebih jauh........... setuju netral tidak setuju

9. Bintaro jaya ( khusunya jl. Bintaro Utama 3 )
adalah hunian yang ideal. setuju netral tidak setuju
jika tidak setuju apa alasannya?..............................
....................................................................................
10. Saya akan tetap bertahan tinggal disini dalam
jangka waktu yang lama dan tidak setuju netral tidak setuju
akan pindah rumah.
jika tidak setuju apa alasannya?.............................
...............................................................................

11. Developer masih memperhatikan perkembangan
hunian di kawasan rumah saya......... setuju netral tidak setuju

Mengenai data diri

1. Gender anda adalah
( ) pria
( ) wanita
2. Pekerjaan anda adalah
( ) pegawai
( ) pengusaha
( ) pelajar
( )ibu rumah tangga
( ).........................................................

(lanjutan)

3. Usia anda adalah
( ) < dari 20 tahun
( ) 20‐29 tahun
( )30‐39 tahun
( ) 40‐49 tahun
( ) 50 tahun keatas

Pernyataan Persetujuan

Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan mengerti sepenuhnya
penjelasan tentang penggunaan data dan bersedia berpartisipasi dalam riset dengan
mengijinkan Saudari Evita Nidyasari untuk menggunakan data yang telah
dikumpulkan untuk tujuan tersebut.

Nama Lengkap ________________________________

Tanda Tangan ________________________________

Tempat / Tanggal ________________________________


Lampiran 02: Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial
Seiring dengan berjalannya waktu, perumahan semakin tidak terkontrol ketika kepadatan semakin
meningkat yang berdampak terhadap lingkungan untuk mendapatkan suatu kebutuhan ruang yang lebih.
Suatu fungsi bangunan hunian pun berubah fungsi menjadi fungsi yang lain yaitu sektor komersial. Anda
dapat membantu kami untuk lebih memahami perubahan fungsi hunian terhadap suatu kawasan. Anda
dapat menjawab pertanyaan di bawah ini dengan terbuka agar memudahkan analisa terhadap masalah ini.
Terima kasih banyak atas waktu dan bantuan yang diberikan
Tentang usaha komersial anda
12. Sudah berapa lama anda memiliki usaha di Jl. Bintaro Utama 3?
( ) < 12 bulan
( ) 1‐2 tahun
( ) 5‐10 tahun
( ) 10‐15 tahun
( ) > 15 tahun

13. Ada berapa banyak pengunjung di tempat usaha anda perharinya ?
Weekday ( ) 5‐10 orang weekend ( ) 5‐10 orang
( ) 10‐20 orang ( ) 10‐20 orang
( ) 20‐30 orang ( ) 20‐30 orang
( ) > dari 30 ( ) > dari 30

14. Jam berapa kegiatan usaha anda beroperasi dalam satu hari?
Weekday dari pkl. – pkl.
Weekend dari pkl. – pkl.

15. Hari dan waktu apa yang paling ramai pengunjung datang ke tempat usaha anda?
Hari ( ) Weekday ( coret yg dipilih) senin/selasa/rabu/kamis/jumat
( ) weekend ( coret yg dipilih) sabtu/minggu
Waktu ( ) pagi
( ) siang
( ) sore
( ) malam

Tentang kawasan usaha anda

16. Apa pertimbangan anda memilih tempat usaha di jl. Bintaro utama 3?
( ) strategis
( ) ramai
( ) aman
( ) nilai investasi yang tinggi
( ) belum ada jenis usaha seperti yang anda dirikan
( ) tata ruang kota bintaro yang bagus
( ) berada di pinggir jalan
( )..........................................................


(lanjutan)

17. Apakah jalan utama bintaro 3 ini merupakan jalan yang aktif dan sibuk?
( ) sangat aktif
( ) aktif
( ) tidak aktif

18. Menurut anda apa deskripsi yang dapat mewakili daerah ini?
( ) macet
( ) strategis
( ) teratur
( ) lengkap
( ) berisik
( ) tenang
( ) berantakan
( )...................................................

19. Apakah kawasan jl. Bintaro Utama 3 sudah menjadi kawasan yang ideal untuk tempat usaha?
( ) sudah
( ) belum
Alasannya........................................

Pertanyaan dalam bagian ini bertujuan untuk lebih memahami hubungan anda dengan tetangga
sebagai penghuni rumah dan kepuasan anda terhadap lingkungan usaha yang sekarang anda
pilih.
Pilihan mana yang anda setuju dan tidak setuju dengan masing‐masing pertanyaan berikut
tentang lingkungan perumahan anda ( mohon lingkari jawaban anda)

12. Saya nyaman memiliki usaha di daerah ini......... setuju netral tidak setuju

13. Saya tidak menyesal membeli rumah ini untuk
tempat usaha................. setuju netral tidak setuju

14. Saya berinteraksi dengan tetangga sebelah saya....... setuju netral tidak setuju

15. Saya tidak pernah menerima komplain

akan kegiatan usaha yang berlangsung di tempat
usaha saya. jika tidak setuju apa alasannya?..........
................................................................................. setuju netral tidak setuju

16. Saya tidak bermasalah mengurus perijinan
usaha saya. jika tidak setuju apa alasannya?........
17. ............................................................................... setuju netral tidak setuju

18. Tetangga saya (rumah hunian) adalah salah satu
costumer saya............ setuju netral tidak setuju

19. Saya lebih senang memiliki tempat usaha yang
Terletak di tengah‐tengah kawasan hunian........
apa alasannya?.....................................................

(lanjutan)
..................................................................................... setuju netral tidak setuju

20. Bintaro jaya ( khusunya sepanjang
jl. Bintaro Utama 3 ) adalah kawasan yang ideal untuk
berusaha.jika tidak setuju apa alasannya?...............
.................................................................................. setuju netral tidak setuju

21. Saya akan tetap bertahan memiliki usaha disini dalam
jangka waktu yang lama dan tidak akan pindah lokasi.
jika tidak setuju apa alasannya?.................................
.................................................................................... setuju netral tidak setuju

22. Developer memperhatikan perkembangan bangunan
komersial di kawasan ini.......... setuju netral tidak setuju

Mengenai data diri

4. Gender anda adalah
( ) pria
( ) wanita

5. Pekerjaan anda adalah
( ) pegawai
( ) pengusaha
( ) pelajar
( ) ibu rumah tangga
( ).........................................................

6. Usia anda adalah
( ) < dari 20 tahun
( ) 20‐29 tahun
( )30‐39 tahun
( ) 40‐49 tahun
( ) 50 tahun keatas

Pernyataan Persetujuan

Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan mengerti sepenuhnya penjelasan tentang penggunaan
data dan bersedia berpartisipasi dalam riset dengan mengijinkan Saudari Evita Nidyasari untuk
menggunakan data yang telah dikumpulkan untuk tujuan tersebut.

Nama Lengkap ________________________________
Tanda Tangan ________________________________
Tempat / Tanggal ________________________________

Lampiran 03: Hasil Tabulasi Kuisioner Penghuni
KAWASAN PERUMAHAN
Pertimbangan Tinggal Hari dan Waktu Ternyaman
strategis 40% weekend 28,50%
nyaman 0% weekday 71,50%
aman 10% pagi 0%
investasi tinggi 20% siang 20%
fasilitas lengkap 0% sore 20%
tata ruang bagus 10% malam 60%
lokasi di pinggir jalan 20%
MASALAH
PERUMAHAN
Jalan yang Sibuk dan Deskripsi
Aktif Wilayah
sangat aktif 80% macet 8,30%
aktif 20% strategis 16,70%
tidak aktif 0% teratur 8,30%
lengkap 0%
berantakan 33,20%
berisik 33,20%
tenang 0%
Hunian yang
Menjaga Privasi Permasalahan Umum Perumahan
sudah 40% nilai rumah bergeser 40%
belum 60% standart layanan menurun 0%
fasilitas umum kurang 0%
banyak bangunan yg berubah
fungsi 60%
RUMAH SEBAGAI RUANG PRIVASI

Gangguang yang Mengganggu
Batas Privasi Privasi
teras 0% bising kendaraan 40%
garasi 0% bising komersial 0%
depan pagar 0% parkir depan rumah 60%
pedestrian 40%
sepanjang jalan raya 80%

(lanjutan)
tidak
Hubungan Warga dengan Komersial setuju setuju netral
saya nyaman tinggal disini 40% 60% 0
saya tidak menyesal membeli hunian di kawasan
ini 100% 0 0
saya berinteraksi dengan tetangga 60% 40%
saya tidak terganggu dengan aktifitas komersial 60% 20% 20%
saya membeli barang/servis dari tetangga
komersial 40% 40% 20%
saya tidak terganggu bising komersial 20% 60% 20%
komersial membuat kemudahan 60% 40%
saya lebih memilih berbelanja di tetangga
komersial 0% 80% 20%
bintaro 3 merupakan kawasan ideal 20% 60% 20%
saya akan bertahan tinggal dalam jangka waktu
lama 60% 40% 0%
developer masih memperhatikan hunian 20% 60% 20%

Lampiran 04: Hasil Tabulasi Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial
Pertimbangan Lokasi Usaha

strategis 10%
ramai 10%
aman 0
investasi tinggi 40%
belum ada jenis usaha 0%
tata ruang kota bagus 0%
berada di penggir jalan 40%
Jalan yang Aktif dan Sibuk

sangat aktif 40%
aktif 60%
tidak aktif 0%
Deskripsi Wilayah
macet 20%
strategis 70%
teratur 0%
berantakan 0%
berisik 10%
Ideal untuk Tempat Usaha

sudah 100%
belum 0%
Hubungan Komersial dengan Warga setuju tidak netral

saya nyaman memiliki usaha di daerah
ini 80% 0 20%
saya tidak menyesal membeli atau
sewa 80% 20% 0%
berinteraksi dengan tetangga 60% 40% 0
tidak pernah menerima komplain 60% 40% 0%
tidak bermasalah urus izin komersial 100% 0% 0%
tetangga saya salah satu costumer saya 60% 40% 0%
menyukai lokasi usaha di tengah
hunian 60% 20% 20%
kawasan ini ideal untuk berusaha 80% 20% 0%
akan bertahan dalam jangka lama 60% 20% 20%
developer memperhatikan 40% 60% 0%


Digital - 20295844-S1804-Perubahan Fungsi - 2

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Digital - 20295844-S1804-Perubahan Fungsi - 2

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN KONFLIK TERITORI

Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

Skripsi ini adalah hasil karya saya sendiri,

dan semua sumber baik yang dikutip maupun dirujuk

telah saya nyatakan dengan benar.

Nama : Evita Nidyasari

Tanggal : 6 Juli 2011

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

Skripsi ini diajukan oleh :

Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima

Tanggal : 6 Juli 2011

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

1. Ahmad Gamal S.Ars., M.C.P, selaku dosen pembimbing, saya

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

Depok, 6 Juli 2011

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya.

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

HALAMAN JUDUL .............................................................................................. i

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

DAFTAR REFERENSI ......................................................................................... 65

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

Gambar 2.1. Derajat Keruangan dalam Rumah..................................................11

Gambar 2.2. Tipe Jalan subdivision....................................................................21

Gambar 2.3. Letak Rumah di Pola Linear..........................................................22

Gambar 2.4. Hunian dengan GSB Jauh..............................................................23

Gambar 2.5. Hunian yang Tegak Lurus Jalan.....................................................24

Gambar 2.6. Letak Rumah di Pola Cluster.........................................................25

Gambar 4.1. Peta Lokasi Bintaro Jaya................................................................35

Gambar 4.2 . Ruas Jl. Bintaro Utama 3 yang diamati..........................................36

Gambar. 4.3. Perubahan Bangunan Komersial blok AP dan AM........................38

Gambar 4.4. Transformasi Perubahan Fungsi Bangunan...................................40

Gambar 4.5. Intensitas Perubahan Fungsi Bangunan.........................................41

Gambar 4.6. Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan Reklame........................46

Gambar 4.7. Pengelompokkan Pola Linear dan Cluster.....................................49

Gambar 4.8. Pengelompokkan Teritori...............................................................49

Gambar 4.9. Teritori Warga................................................................................50

Gambar 4.10. Spasial Konflik Teritori..................................................................52

Gambar 4.11. Kepadatan Parkir............................................................................53

Gambar 4.12. Lokasi Rumah Ibu Tati...................................................................53

Gambar 4.13. Konflik Teritori Ibu Tati................................................................54

Gambar 4.14. KonflikTeritori Bapak Wowor.......................................................55

Gambar 4.15. Teritori Bapak Wowor...................................................................56

Gambar 4.16. Teritori Bapak Elsyen....................................................................58

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

Lampiran 1: Kuisioner Penghuni

Lampiran 2: Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial

Lampiran 3: Tabulasi Kuisioner Penghuni

Lampiran 4: Tabulasi Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

1.1 Perubahan Fungsi Hunian menjadi Komersial di Kawasan

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

1.2 Perubahan Fungsi Bangunan dan Konflik Teritori

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

bangunan komersial yang secara tidak langsung berpengaruh terhadap lingkungan

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

1.3 Konflik Sosial dalam Perumahan dengan Pengembang

1.4 Perubahan Fungsi dan Penerimaan Dampak Sosial