KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

SALINAN
PERATURAN DIREKTUR JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

NOMOR 4/KN/2021

TENTANG

PETUNJUK TEKNIS PENILAIAN SEWA OLEH PENILAI PEMERINTAH

DI LINGKUNGAN DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

DIREKTUR JENDERAL KEKAYAAN NEGARA,

Menimbang a. bahwa petunjuk teknis penilaian sewa Barang Milik Negara

telah diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan
Negara Nomor 4/KN/2018 tentang Petunjuk Teknis
Penilaian Sewa Barang Milik Negara;
. bahwa untuk mengakomodir perkembangan teknik-teknik

Penilaian sewa dan standardisasi Penilaian sewa, perlu

mengganti Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara

Nomor 4/KN/2018 tentang Petunjuk Teknis Penilaian

Sewa Barang Milik Negara.
. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud
dalam huruf a, dan huruf b, perlu menetapkan Peraturan

Direktur Jenderal Kekayaan Negara tentang Petunjuk

Teknis Penilaian Sewa Oleh Penilai Pemerintah di

Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara,

Mengingat . Peraturan Menteri Keuangan Nomor 173/PMK.06/2020

tentang Penilaian Oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (Berita Negara

Republik Indonesia Tahun 2020 Nomor 1265);

. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 118/PMK.01/2021

tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Keuangan

(Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor

1031);
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

=D =

MEMUTUSKAN:

Menetapkan PERATURAN DIREKTUR JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

TENTANG PETUNJUK TEKNIS PENILAIAN SEWA OLEH

PENILAI PEMERINTAH DI LINGKUNGAN DIREKTORAT

JENDERAL KEKAYAAN NEGARA.

BAB I
KETENTUAN UMUM

Pasal 1

Dalam Peraturan Direktur Jenderal ini yang dimaksud

dengan:
1. Penilaian adalah proses kegiatan untuk memberikan

suatu opini nilai atas suatu objek penilaian pada saat

tertentu.

Penilai adalah pihak yang melakukan Penilaian secara

independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya.
Penilai Pemerintah pada Direktorat Jenderal Kekayaan

Negara yang selanjutnya disebut Penilai Pemerintah

adalah Pegawai Negeri Sipil di lingkungan Direktorat

Jenderal Kekayaan Negara yang diberi tugas, wewenang,

dan tanggung jawab untuk melakukan Penilaian,

termasuk atas hasil Penilaiannya secara independen

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan.
Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari
penjualan aset atau dibayarkan untuk penyelesaian

kewajiban antara pelaku pasar yang memahami dan

berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar pada

tanggal Penilaian.
Nilai Wajar atas Sewa adalah estimasi jumlah uang yang

akan diterima dari penyewaan suatu aset antara pelaku

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

oe

pasar yang memahami dan _ berkeinginan untuk

melakukan transaksi sewa yang wajar pada tanggal
Penilaian.
6. Sewa adalah pemanfaatan aset oleh pihak lain dalam
jangka waktu tertentu dan menerima imbalan uang.

BAB II
RUANG LINGKUP

Pasal 2
Peraturan Direktur Jenderal ini mengatur mengenai petunjuk

teknis Penilaian Sewa yang dilakukan oleh Penilai Pemerintah,

dengan tujuan untuk menentukan Nilai Wajar atas Sewa.

Pasal 3
Objek Penilaian Sewa berupa:
a. tanah dan/atau bangunan; dan
b. selain tanah dan/atau bangunan.

BAB III
TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN SEWA

Pasal 4
Pelaksanaan Penilaian Sewa meliputi:
a. identifikasi atas permohonan atau penugasan Penilaian;
penentuan tujuan Penilaian;
o

pengumpulan data dan informasi;

a 9

analisis data dan informasi;

penentuan pendekatan Penilaian;
oO

simpulan nilai; dan

™m

g. penyusunan laporan Penilaian.

Pasal 5

Pelaksanaan Penilaian Sewa sebagaimana dimaksud dalam

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-4-

Pasal 4, dapat menggunakan alat bantu Penilaian.

Pasal 6
(1) Pelaksanaan Penilaian Sewa sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 4, berpedoman pada_ ketentuan peraturan

perundang-undangan yang mengatur mengenai

pelaksanaan Penilaian oleh Penilai Pemerintah.

(2) Dikecualikan dari ketentuan sebagaimana dimaksud pada

ayat (1), penentuan pendekatan Penilaian Sewa

menggunakan pendekatan pasar dan/atau pendekatan

pendapatan sebagaimana diatur dalam Peraturan Direktur

Jenderal ini.

BAB IV
PENDEKATAN PENILAIAN SEWA

Pasal 7
Penilaian Sewa dilakukan dengan menggunakan:
a. pendekatan pasar; dan/atau
b. pendekatan pendapatan.

Pasal 8
(1) Pendekatan Pasar merupakan pendekatan Penilaian

yang dilakukan untuk mengestimasi Nilai Wajar atas

Sewa objek Penilaian dengan cara mempertimbangkan

data transaksi dan/atau data penawaran dari objek

pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang

terkait melalui proses perbandingan.
(2) Metode Penilaian dalam pendekatan pasar yaitu:
a. metode perbandingan data pasar; dan
b. metode lainnya.
(3) Penilaian Sewa dengan menggunakan metode

perbandingan data pasar dilakukan dengan tahapan:

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-5-

a. mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan

terkait objek Penilaian dan objek pembanding;
b. menentukan objek pembanding yang digunakan;
c. membandingkan objek Penilaian dengan objek

pembanding menggunakan faktor pembanding yang

sesuai;

d. melakukan penyesuaian atas perbedaan antara objek

penilaian dan objek pembanding untuk

menghasilkan indikasi nilai sewa;
e. melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai sewa
dari hasil penyesuaian; dan
f. menentukan Nilai Wajar atas Sewa dengan
menjumlahkan indikasi nilai Sewa yang telah
dilakukan pembobotan.
(4) Objek pembanding sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
huruf b mempunyai karakteristik yang sejenis dengan

objek Penilaian.

(5) Penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf

d dilakukan terhadap perbedaan antara_ objek

pembanding dengan objek Penilaian secara dua tahap

yaitu:
a. penyesuaian atas perbedaan transaksional; dan
b. penyesuaian atas perbedaan non-transaksional.

(6) Teknik yang dapat digunakan untuk penyesuaian

sebagai dasar penentuan besaran perbedaan

berpedoman pada peraturan mengenai petunjuk teknis
Penilaian properti.
penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat
(7) Jumlah
(5) digunakan untuk menentukan indikasi nilai Sewa

objek Penilaian.

(8) Indikasi nilai Sewa sebagaimana dimaksud pada ayat (7)

dilakukan pembobotan untuk mendapatkan nilai Sewa.

Sewa yang dihasilkan menggunakan metode
(9) Nilai
perbandingan data pasar merupakan Nilai Wajar atas
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

=6-

Sewa sesuai dengan pasar Sewa objek tersebut.

Pasal 9
Penjelasan lebih lanjut mengenai pendekatan pasar

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 tercantum dalam

Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari

Peraturan Direktur Jenderal ini.

Pasal 10
(1) Pendekatan Pendapatan merupakan pendekatan Penilaian

yang dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian

dengan cara mempertimbangkan pendapatan dan biaya

yang berhubungan dengan objek Penilaian melalui proses

kapitalisasi langsung atau pendiskontoan.

(2) Metode Penilaian dalam Pendekatan Pendapatan yaitu:
a. metode kapitalisasi langsung;
b. metode arus kas yang didiskontokan;
c. metode gross income multiplier (GIM); dan
d . metode lainnya.

Pasal 11
(1) Penilaian Sewa dengan menggunakan metode kapitalisasi

langsung dilakukan dengan cara mengalikan Nilai Wajar

objek Penilaian dengan tingkat kapitalisasi tertentu.

(2) Nilai Wajar objek Penilaian sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) diperoleh dari proses Penilaian properti objek
Penilaian.
(3) Proses Penilaian properti berpedoman pada peraturan

Direktur Jenderal yang mengatur petunjuk teknis Penilaian

properti.
(4) Penentuan tingkat kapitalisasi mempertimbangkan tingkat

risiko dan/atau tingkat pengembalian pasar.

(5) Tingkat kapitalisasi yang digunakan dalam perhitungan
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

27

Nilai Wajar atas Sewa dengan menggunakan metode

kapitalisasi langsung, dapat dihitung dengan cara:
a. tingkat pengembalian investasi properti sejenis;
b. tingkat pengembalian investasi bebas risiko dan/atau
recapture rate;

c. band of investment; atau

d. teknik lainnya.
(6) Nilai Wajar atas Sewa yang dihasilkan dengan

menggunakan metode kapitalisasi langsung merupakan

Nilai Wajar atas Sewa 1 (satu) tahun.

Pasal 12
(1) Penilaian Sewa dengan menggunakan metode arus kas

yang didiskontokan dilakukan dengan mempertimbangkan

nilai kini (present value) dari arus kas yang mampu

dihasilkan oleh objek Penilaian selama masa Sewa dan nilai
terminal objek Penilaian di akhir masa Sewa.
(2) Tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan Nilai

Wajar atas Sewa dengan menggunakan metode arus kas

yang didiskontokan, dapat dihitung dengan teknik:

a. band of investment;
b. penjumlahan (summation); atau
c. teknik lainnya.

Pasal 13
Penjelasan lebih lanjut mengenai Pendekatan Pendapatan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 11, dan Pasal

12 tercantum dalam Lampiran II yang merupakan bagian

tidak terpisahkan dari Peraturan Direktur Jenderal ini.

BAB V
PENENTUAN PENDEKATAN PENILAIAN

Pasal 14
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-8-

(1)Berdasarkan analisis data dan informasi, Penilai

Pemerintah menentukan pendekatan Penilaian yang akan

digunakan dalam melaksanakan Penilaian.

(2) Penilai Pemerintah dapat memilih pendekatan yang

dianggap paling mencerminkan nilai objek Penilaian.

(3) Pemilihan pendekatan penilaian sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) mempertimbangkan:

a. kesesuaian dengan karakteristik objek Penilaian; dan
b. ketersediaan data dan informasi yang dibutuhkan

dalam penerapan pendekatan penilaian.

(4) Penilai Pemerintah dapat menggunakan lebih dari 1 (satu)

pendekatan Penilaian.
(5) Dalam hal digunakan lebih dari 1 (satu) pendekatan

Penilaian, Penilai Pemerintah:

a. melakukan reviu terhadap penerapan pendekatan dan

data yang digunakan;

b. melakukan rekonsiliasi berdasarkan bobot atas indikasi
nilai dari pendekatan yang digunakan, atau
c. memilih pendekatan yang dianggap paling

mencerminkan nilai objek Penilaian, dalam hal indikasi

nilai yang dihasilkan dari 2 (dua) pendekatan penilaian

menunjukkan perbedaan yang signifikan.

(6) Dalam hal Penilai Pemerintah melakukan rekonsiliasi

sebagaimana dimaksud pada ayat (5) huruf b, pembobotan

dilakukan dengan memperhatikan kesesuaian kualitas dan

kuantitas data.
(7) Penjelasan atas rekonsiliasi sebagaimana dimaksud pada

ayat (6) dituangkan di bagian disclosure dalam laporan

Penilaian.

Pasal 15

Metode lainnya dalam Pendekatan Penilaian Sewa dapat

digunakan setelah diterbitkan buletin teknis.

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-9-

BAB VI
KETENTUAN LAIN-LAIN

Pasal 16
Ketentuan teknis penerapan pendekatan dan _ metodologi

Penilaian Sewa berdasarkan jenis objek Penilaian dijelaskan

lebih lanjut dalam buletin teknis yang diterbitkan Direktur

Penilaian.

BAB VII
KETENTUAN PERALIHAN

PASAL 17

Pada saat Peraturan Direktur Jenderal ini mulai berlaku:

a. penilaian yang telah selesai dilaksanakan dinyatakan tetap

sah; dan
b. penilaian yang masih belum selesai dilaksanakan tetap

dapat dilanjutkan pelaksanaannya, dengan ketentuan

proses yang belum dilakukan selanjutnya mengikuti

ketentuan sebagaimana diatur dalam Peraturan Direktur

Jenderal ini.

BAB VIII
KETENTUAN PENUTUP

Pasal 18
Pada saat Peraturan Direktur Jenderal ini mulai berlaku,

Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor

Per-4/KN/2018 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-10-

Barang Milik Negara, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

Pasal 19

Peraturan Direktur Jenderal ini mulai berlaku setelah 3 (tiga)

bulan sejak tanggal ditetapkan.

Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 22 Desember 2021
DIREKTUR JENDERAL KEKAYAAN NEGARA,

Ttd.

RIONALD SILABAN

Salinan sesuai dengan aslinya

Sekretaris Direktorat Jenderal
iar,
/-<> Kepala Bagian Umum,
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

LAMPIRAN I
PERATURAN DIREKTUR JENDERAL
KEKAYAAN NEGARA NOMOR 4/KN/2021
TENTANG PETUNJUK TEKNIS PENILAIAN
SEWA OLEH PENILAI PEMERINTAH DI
LINGKUNGAN DIREKTORAT JENDERAL
KEKAYAAN NEGARA

PENILAIAN SEWA MENGGUNAKAN PENDEKATAN PASAR

METODE PERBANDINGAN DATA PASAR

Penilaian Sewa dengan menggunakan metode perbandingan data pasar

dilakukan tahapan sebagai berikut:

1. Mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan terkait objek Penilaian
dan objek pembanding.
a. data dan informasi yang digunakan adalah data transaksi dan/atau

penawaran Sewa atas aset yang sejenis dengan objek Penilaian;

b. data dan informasi transaksi dan/atau penawaran Sewa yang

diperoleh selanjutnya dianalisis lebih lanjut.

2. Menentukan objek pembanding yang sejenis dengan melakukan:
a. Pemilihan objek pembanding dapat mempertimbangkan tingkatan hak

Sewa dari objek Penilaian dan objek pembanding. Adapun secara

umum, tingkatan hak Sewa pada properti terbagi menjadi:

Tingkatan Hak Penjelasan

Sewa

lease interest/| hak untuk menghuni dan/atau menggunakan

leasehold properti pada periode dan kondisi tertentu sesuai

dengan perjanjian Sewa antara penyewa (lessee)

dengan pemilik properti (lessor).

sublease hak untuk menghuni dan/atau menggunakan

interest/ properti pada periode dan kondisi tertentu sesuai

subleasehold dengan perjanjian Sewa antara penyewa sublease

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

aQi=

(sublessee) dengan penyewa (lessee).

adapun hak penyewa sublease (sublessee) tidak

dapat melebihi hak penyewa (lessee)

subordinate hak untuk menghuni dan/atau menggunakan

sublease properti pada periode dan kondisi tertentu sesuai

interest dengan perjanjian Sewa antara penyewa

subordinat sublease (subordinate sublessee)

dengan penyewa sublease (sublessee).

adapun hak penyewa_ subordinat sublease

(subordinate sublessee) tidak dapat melebihi hak

penyewa sublease (sublessee)

Contoh tingkatan hak Sewa properti adalah sebagai berikut:

Contoh Tingkatan Hak Sewa

PT A menyewakan tanah kepada|PT B merupakan pemegang

PT B untuk dibangun pusat | lease interest/ leasehold

perbelanjaan (mall)

PT B_- selaku pengelola mall|PT C merupakan pemegang

menyewakan sebagian ruang pusat | sublease interest/ subleasehold

perbelanjaan kepada PT C untuk

dikembangkan menjadi pujasera.

PT C selaku pengelola pujasera | Tenant-tenant penjual makanan

lapak kepada tenant- merupakan pemegang hak

menyewakan
tenant penjual makanan subordinate sublease interest
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-3-

b. Pemilihan objek pembanding memperhatikan kesesuaian jenis usaha.

Sebagai contoh, dalam hal objek Penilaian berupa sebagian tanah dan
bangunan yang digunakan untuk kantin pada kawasan perkantoran

maka objek pembanding yang digunakan adalah Sewa kantin pada

kawasan perkantoran.
. Pemilihan objek pembanding memperhatikan kesesuaian karakteristik

fisik.
. Membandingkan objek Penilaian dengan objek pembanding menggunakan
faktor pembanding yang sesuai, dilakukan dengan:
a. menetapkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai Sewa;

b. mengidentifikasi perbedaan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai

Sewa.
mengidentifikasi satuan/dimensi pembanding yang berlaku umum di

pasar.
. Melakukan penyesuaian atas perbedaan antara objek penilaian dan objek

pembanding;
a. Penyesuaian dilakukan guna menyetarakan kondisi dari objek

pembanding agar sesuai dengan objek Penilaian,

Penyesuaian dilakukan terhadap perbedaan atas faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai Sewa antara objek Penilaian dengan objek

pembanding;
Faktor - faktor yang mempengaruhi nilai Sewa berasal dari

karakteristik transaksi Sewa (transaksional) dan karakteristik fisik

(non-transaksional) objek Penilaian dan objek pembanding;

Perbedaan transaksional merujuk pada perbedaan karakteristik

transaksi Sewa, antara lain:

(1) jenis transaksi

Merupakan perbedaan jenis data transaksi yang digunakan dalam

analisis. Sumber data yang digunakan pada umumnya berupa data

transaksi Sewa dan/atau data penawaran Sewa. Data transaksi

Sewa pada dasarnya memberikan hasil yang lebih baik daripada

data penawaran Sewa.

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-4-

(2) waktu terjadinya transaksi

Merupakan perbedaan waktu terjadinya transaksi Sewa. Pada

dasarnya, waktu transaksi Sewa yang terjadi mendekati tanggal

Penilaian akan memberikan hasil yang lebih baik.

(3) masa Sewa

Merupakan perbedaan yang berkaitan dengan masa Sewa. Pada

dasarnya objek pembanding dengan masa Sewa yang sama dengan

objek Penilaian akan memberikan hasil yang lebih baik.

(4) jenis Sewa

Merupakan perbedaan atas tingkatan hak Sewa properti antara

objek Penilaian dengan objek pembanding. Objek pembanding

dengan tingkatan hak Sewa yang setara dengan objek Penilaian

akan memberikan hasil yang lebih baik.

e. Perbedaan non-transaksional merujuk pada perbedaan karakteristik

fisik propertii Dalam menentukan perbedaan non-transaksional,

Penilai perlu mengidentifikasi karakteristik fisik yang memiliki

pengaruh terhadap nilai Sewa sesuai dengan jenis properti yang

dinilai.

Perbedaan karakteristik fisik satu jenis properti mungkin berbeda dan

tidak memiliki pengaruh terhadap nilai Sewa apabila diterapkan untuk

penilaian jenis properti yang lain. Penilai perlu teliti dalam memilih

dan menggunakan perbedaan non-transaksional dalam proses

perbandingan.

Perbedaan nontransaksional berdasarkan jenis objeknya, antara lain:

(1) Tanah

Tanah Kosong Tanah Untuk Papan Reklame

e lokasi e lokasi

e luas e traffic

e aksesibilitas e kawasan sekitar

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

= 5.

e peruntukan sekitar e penerangan sekitar

e kondisi tanah e opportunity to see

e elevasi e jenis media

e kontur e faktor lainnya

e fasilitas penunjang
e faktor lainnya
Tanah Untuk Penempatan Tanah Untuk Menara
Mesin ATM Telekomunikasi
e aksesibilitas e lokasi

e jarak ke CBD e luas

e peruntukan kawasan e ketinggian antena

e jenis jalan (menurut fungsi) | jenis antena yang

e lebar jalan digunakan

e faktor lainnya e jumlah antena yang

digunakan
e jangkauan/ coverage
ketersediaan jalan akses
e faktor lainnya

(2) Tanah dan bangunan

Kantor Tempat Usaha Aula Pertemuan

lokasi lokasi e lokasi

luas tanah luas tanah e kapasitas

luas bangunan luas bangunan e aksesibilitas

aksesibilitas aksesibilitas e kondisi

kondisi kondisi bangunan bangunan

bangunan material dan e material dan

material dan desain interior desain interior

desain interior tata ruang e lahan parkir

tata ruang lahan parkir e fasilitas

lahan parkir fasilitas e faktor lainnya

fasilitas faktor lainnya

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-6-

e faktor lainnya

Penempatan ATM | Wisma/Penginapan Pergudangan

e aksesibilitas e lokasi lokasi

e jarak ke CBD e jumlah kamar luas

e peruntukan e aksesibilitas aksesibilitas

kawasan e kondisi bangunan kondisi

e jenis jalan e fasilitas bangunan

e lebar jalan penginapan fasilitas

faktor lainnya ° lahan parkir lahan parkir

view sekitar faktor lainnya

faktor lainnya
Kamar Penginapan

lokasi
kondisi ruangan
fasilitas kamar
luas kamar
view kamar
faktor lainnya

(3) Selain tanah dan/atau bangunan

Kendaraan Mesin dan Fixture dan

Peralatan Furniture

e merek dan type merek dan type merek dan

e tahun pembuatan tahun pembuatan type

e kondisi kapasitas tahun

kendaraan secara material bahan pembuatan

umum kondisi alat material bahan

e kondisi atribut secara umum model

kendaraan aksesoris/fasilitas kondisi barang

e aksesoris/fasilitas faktor lainnya faktor lainnya

e faktor lainnya
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-7-

f. Dalam hal terdapat objek Penilaian Sewa selain yang tersebut dalam

huruf e angka (1), angka (2) dan angka (3), Penilai Pemerintah dapat

mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi nilai Sewa sesuai

dengan karakteristik fisik objek Penilaian.

g. Besaran penyesuaian yang dilakukan terhadap setiap perbedaan atas

faktor-faktor yang mempengaruhi Sewa antara objek pembanding

dengan objek Penilaian, mempertimbangkan informasi pasar yang

diperoleh serta persepsi pelaku pasar.

h. Teknik yang dapat digunakan untuk penyesuaian sebagai dasar

penentuan besaran perbedaan dapat menggunakan teknik-teknik

sebagaimana diatur pada peraturan mengenai petunjuk teknis

Penilaian properti, yaitu:

(1) Teknik perbandingan data berpasangan (paired match);

(2) Teknik penyesuaian biaya (cost adjustment);

(3) Teknik statistik/analisis regresi (regression analysis);
(4) Teknik survei;
(5) Teknik pemeringkatan kualitas (quality rating); dan
(6) Teknik lainnya.
5. Melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai Sewa dari hasil

penyesuaian.
a. Pembobotan dilakukan atas seluruh objek pembanding yang

digunakan.
b. Objek pembanding yang memiliki karakteristik serupa dengan objek

Penilaian dapat diberikan bobot yang lebih besar.

6. Menentukan Nilai Wajar atas Sewa dengan menjumlahkan indikasi nilai

yang telah dilakukan pembobotan.

Dalam hal terjadi perbedaan yang signifikan dari indikasi nilai yang

dihasilkan, Penilai melakukan analisis ulang atas data objek pembanding

dan/atau faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.

Nilai Wajar atas Sewa disajikan dalam mata uang Rupiah dan dibulatkan

ribuan terdekat. Dalam hal menggunakan satuan mata uang asing,

dalam
Nilai Wajar atas Sewa tidak dibulatkan.
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-8-

D. Format kertas kerja analisis perhitungan disusun sesuai format yang diatur

pada ketentuan mengenai penyusunan laporan Penilaian.

indikasi Nilai Sewa setelah

Indikasi Nilai Sewa setelah

Sewa

atas

Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 22 Desember 2021
DIREKTUR JENDERAL KEKAYAAN NEGARA,

Ttd.

RIONALD SILABAN

Salinan sesuai dengan aslinya

Sekretaris Direktorat Jenderal
NSA REPU,
Kepala Bagian Umum,
ae

Wahyw Setiadi 5
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

LAMPIRAN II

PERATURAN DIREKTUR JENDERAL KEKAYAAN

NEGARA NOMOR 4 /KN/2021 TENTANG
PETUNJUK TEKNIS PENILAIAN SEWA OLEH
PENILAI PEMERINTAH DI LINGKUNGAN
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

PENILAIAN SEWA MENGGUNAKAN PENDEKATAN PENDAPATAN

BAB I

METODE KAPITALISASI LANGSUNG

A. Penilaian Sewa menggunakan metode kapitalisasi langsung dilakukan dengan

tahapan sebagai berikut:
1. Menentukan Nilai Wajar objek Penilaian.

Penentuan Nilai Wajar objek Penilaian dengan berpedoman pada

peraturan Direktur Jenderal mengenai pelaksanaan penilaian properti.

2. Menentukan tingkat kapitalisasi yang sesuai.

a. Tingkat kapitalisasi yang digunakan dalam metode kapitalisasi

langsung mempertimbangkan tingkat kapitalisasi pasar properti

sejenis dan/atau tingkat pengembalian investasi yang wajar. Pasar

properti yang sejenis dapat diidentifikasi dengan memperhatikan

kesesuaian jenis properti.

Contoh:

e Untuk menilai Sewa berupa tanah dan bangunan ruko maka

tingkat kapitalisasi pasar yang digunakan adalah tingkat

kapitalisasi pasar tanah dan bangunan ruko.

e Untuk menilai Sewa berupa tanah dan bangunan kantor maka

tingkat kapitalisasi pasar yang digunakan adalah tingkat

kapitalisasi pasar tanah dan bangunan kantor.

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-2-

b. Tingkat kapitalisasi dapat dihitung dengan mempertimbangkan:

(1) Tingkat pengembalian investasi properti sejenis.
a) Penentuan’ tingkat kapitalisasi berdasarkan tingkat

pengembalian investasi properti sejenis diperoleh dari:

i. Publikasi tingkat kapitalisasi properti dengan

mencantumkan sumber data/informasi yang digunakan;

atau

ii. Basis data tingkat kapitalisasi pasar properti sejenis.

Basis data tingkat kapitalisasi dibentuk dengan

ketentuan:

(a) Basis data tingkat kapitalisasi pasar memuat

informasi pendapatan operasi tahunan dan estimasi

nilai properti yang memiliki karakteristik sejenis
dengan objek Penilaian.
(b) Jumlah data yang digunakan dalam pembentukan

basis data tingkat kapitalisasi sekurang-kurangnya

5 (lima) objek.

Pembentukan basis data dilakukan dengan tahapan:

(a) Mengumpulkan dan/atau mengestimasi data nilai

properti objek yang sejenis.

Estimasi nilai properti dapat dilakukan dengan

menggunakan metodologi penilaian pada peraturan

Direktur Jenderal mengenai pelaksanaan penilaian

properti.

(b) Mengumpulkan dan/atau. mengestimasi data

pendapatan bersih tahunan dari properti;

e Pendapatan operasi tahunan merupakan
pendapatan yang diterima dari Sewa properti

selama satu tahun setelah dikurangi biaya-biaya

operasional yang berkaitan langsung dengan
objek penilaian.
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

236

e Biaya operasional dapat berupa: biaya tetap,

biaya variabel, dan/atau biaya cadangan
penggantian.
e Tidak termasuk biaya operasional berupa:

financing cost, pajak pendapatan, beban

penyusutan, dan capital improvement.
(c) Membagi pendapatan bersih tahunan dengan

estimasi nilai properti, untuk menghitung besaran

tingkat kapitalisasi masing-masing properti.

(d) Menghitung rata-rata besaran tingkat kapitalisasi

dari seluruh data tingkat kapitalisasi yang telah

diperoleh/dikumpulkan.

Format pembentukan basis data tingkat kapitalisasi

pasar sekurang-kurangnya:

_ Estimasi Tingkat
ent Pendapatan Kapitalisasi
No | Properti Objek/ 2P Nilai Wajar
Merek/Tipe Pe eet (B) (A) /(B)
_tahun (A) .
1| PropertiA | LokasiZ Rp150.000.000_| Rp3.800.000.000 | _3,95%
2 | PropertiB | LokasiZ Rp190.000.000_ | Rp4.500.000.000 | _4,22%
3| PropertiC | LokasiZ Rp250.000.000_| Rp5.500.000.000[ 454%
4| Properti D | LokasiZ Rp200.000.000 | Rp4.800.000.000 | 4,16%
5| PropertiE | LokasiZ Rp210.000.000_ | Rp4.900.000.000 | 428%
Tingkat Kapitalisasi Pasar 4,23%
(rata-rata tingkat kapitalisasi)

diperoleh dari rata-rata tingkat

b) Tingkat kapitalisasi pasar
kapitalisasi properti sejenis di suatu wilayah.

Cakupan wilayah dalam penentuan tingkat kapitalisasi pasar

mempertimbangkan kemiripan kondisi demografi dan kondisi
perekonomian regional (tingkat inflasi dan pertumbuhan

ekonomi).

Dalam hal tidak terdapat tingkat kapitalisasi pasar di wilayah

objek Penilaian berada, Penilai Pemerintah dapat

menggunakan tingkat kapitalisasi pasar wilayah lain dengan

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-4-

mempertimbangkan karakteristik objek Penilaian dan kondisi

sebagaimana dimaksud pada huruf b).

(2) Tingkat pengembalian investasi bebas risiko dan/atau recapture

rate.

kapitalisasi pasar dengan

a) Penentuan tingkat
mempertimbangkan tingkat pengembalian investasi bebas

risiko dan/atau recapture rate, dilakukan dengan cara:

i. Menentukan tingkat pengembalian investasi bebas risiko,
dengan ketentuan:
e tingkat pengembalian investasi bebas risiko yang

digunakan adalah rata-rata yield surat utang negara

dengan tenor 1 (satu) tahun pada tanggal Penilaian.

e yield surat utang negara yang digunakan,

mempertimbangkan mata uang yang digunakan

dalam Sewa.
ii. .Menentukan besaran recapture rate objek Penilaian.

e Recapture rate merupakan tingkat depresiasi dengan

mempertimbangkan umur ekonomis objek Penilaian

sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

e Tingkat depresiasi objek Penilaian dapat

menggunakan metode garis lurus (straight line

method) atau metode unit produksi (unit of production

method).

b) Dalam hal objek Penilaian berupa tanah, tingkat kapitalisasi

pasar yang digunakan mempertimbangkan _ tingkat

pengembalian investasi bebas risiko dan faktor lainnya yang

relevan.
Dalam hal objek Penilaian berupa selain tanah, tingkat

kapitalisasi pasar yang digunakan adalah tingkat

pengembalian investasi bebas risiko ditambah dengan

recapture rate.
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-5-

(3) Band of investment

Penentuan tingkat kapitalisasi dengan menggunakan teknik band

of investment, dihitung dengan cara:

a) Perbandingan komponen sumber pembiayaan

Penentuan tingkat kapitalisasi mempertimbangkan tingkat

pengembalian dari setiap komponen sumber pembiayaan,

yaitu dengan menghitung bobot tertimbang atas tingkat

pengembalian yang diharapkan dari komponen biaya ekuitas

dan komponen biaya pinjaman.

Perhitungan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan

komponen sumber pembiayaan, dilakukan dengan tahapan

sebagai berikut:

i. memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar atas

pinjaman yang digunakan;

ii. memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar atas

modal sendiri yang digunakan;

(1) Tingkat pengembalian pasar atas modal sendiri

dapat dihitung dengan teknik capital asset pricing

model (CAPM).

CoE: Rf + § x (Rm - Rf)

keterangan :
CoE: biaya ekuitas
Rf : tingkat pengembalian investasi bebas risiko
8 : koefisien beta industri
Rm : tingkat risiko pasar

(2) Tingkat pengembalian investasi bebas risiko yang

digunakan mempertimbangkan rata-rata_ yield

surat utang negara dengan masa _jatuh tempo 1

(satu) tahun.
Koefisien beta industri yang digunakan
mempertimbangkan sektor usaha Sewa.
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

65

iii. mengalikan tingkat pengembalian pasar tiap komponen

dengan proporsi masing-masing komponen sumber
pembiayaan.

Perhitungan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan

komponen sumber pembiayaan dapat dicontohkan sebagai

berikut:

Sumber Pembiayaan ‘Rapitatieast : Te mertimbeng

| : . A (B) (A) x (B)

1. Pinjaman 8% 70% 5,6%

2. Modal Sendiri 11% 30% 3,3%

Tingkat Kapitalisasi 8,9%

b) Perbandingan nilai investasi per jenis aset

Penentuan tingkat kapitalisasi dilakukan dengan

mempertimbangkan tingkat pengembalian dari setiap jenis

aset komponen properti.

Perhitungan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan

investasi per jenis aset, dilakukan dengan tahapan sebagai

berikut:

i. memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar tiap

jenis aset komponen properti;

ii. mengalikan tingkat pengembalian pasar tiap komponen

dengan proporsi masing-masing aset.

Perhitungan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan

nilai investasi per jenis aset dapat dicontohkan sebagai

berikut:
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-7-

. . Tingkat Nilai
: _| Proporsi ees a
Jenis Aset Nilai Aset. Porst | Kapitalisasi | Tertimbang
(A) (B) (A) x (B)
1. Tanah 80 M 40% 2% 0,8%
2. Bangunan Apartemen 120 M 60% 11% 6,6%
200 M 7,4%

3. Mengalikan Nilai Wajar objek Penilaian dengan tingkat kapitalisasi yang

sesuai untuk memperoleh Nilai Wajar atas Sewa.

Nilai Wajar atas Sewa yang dihasilkan dengan menggunakan metode
kapitalisasi langsung merupakan Nilai Wajar atas Sewa 1 (satu) tahun.
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-8-

BAB II

METODE ARUS KAS YANG DIDISKONTOKAN

Penilaian Sewa menggunakan metode arus kas yang didiskontokan dilakukan

dengan mendasarkan pada jumlah nilai kini (Present Value/PV) dari arus kas

yang mampu dihasilkan oleh objek Penilaian selama masa Sewa dan Nilai

terminal objek Penilaian di akhir masa Sewa, pada tingkat diskonto tertentu.
Penilaian Sewa menggunakan metode arus kas yang didiskontokan dilakukan
dengan konsep dasar sebagai berikut:

Nilai Wajar objek Penilaian = PV Nilai Wajar atas Sewa + PV Nilai Terminal

Penilaian Sewa menggunakan metode arus kas yang didiskontokan dilakukan

dengan tahapan sebagai berikut:
1. Menghitung Nilai Wajar objek Penilaian.

Penentuan Nilai Wajar objek Penilaian dengan berpedoman pada

peraturan Direktur Jenderal mengenai pelaksanaan Penilaian properti.

. Menyusun proyeksi arus kas.

Proyeksi arus kas disusun sesuai dengan masa Sewa_ serta

mempertimbangkan Nilai terminal di akhir masa Sewa.

Contoh penyusunan proyeksi Sewa adalah sebagai berikut:

Permohonan Sewa 5 tahun

Tahun ke-
Akhir Masa Sewa
1 2 3 4 5

arus kas | nilai sewa | nilai sewa | nilai sewa | nilai sewa | nilai sewa nilai terminal

Permohonan Sewa 3 tahun

sone SE Akhir Masa Sewa
1 2 3
arus kas | nilai sewa | nilai sewa | nilai sewa nilai terminal

. Menghitung Nilai terminal di akhir masa Sewa.

a. Nilai terminal merupakan estimasi nilai objek Penilaian di akhir masa
Sewa.
b. Nilai terminal dapat dihitung dengan menggunakan, antara lain:
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-9-

(1) Model gordon growth atau model pertumbuhan konstan, untuk

properti dengan umur tidak terbatas/ indefinite life.

_ FCF, *(1+ 9)
TV
(r-g)
keterangan:
TV : terminal value (Nilai Terminal)
FCFn : free cash flow (Arus Kas) tahun terakhir
g : growth (pertumbuhan)
r : tingkat diskonto

(2) Pendekatan pasar atau exit value, untuk properti dengan umur

terbatas dan tidak dapat ditentukan.

Nilai terminal dengan exit value dihitung dengan

mempertimbangkan estimasi tingkat kapitalisasi pasar properti

dengan karakteristik yang sejenis dengan objek Penilaian, pada

tahun dimana masa Sewa berakhir.

(3) Nilai sisa, untuk properti dengan umur terbatas.

Nilai terminal dihitung dengan mempertimbangkan nilai sisa

dari objek Penilaian pada saat masa Sewa berakhir. Dalam hal

terdapat biaya pelepasan maka nilai terminal diperoleh dari nilai

sisa objek Penilaian dikurangi dengan biaya pelepasan.

4. Menghitung tingkat diskonto.

Penentuan besaran tingkat diskonto dapat dihitung dengan:

a. Teknik band of investment

Penentuan tingkat diskonto dengan menggunakan teknik band of

investment, dihitung dengan mempertimbangkan perbandingan

komponen sumber pembiayaan, yaitu dengan cara sebagai berikut:

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-10-

(1) memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar atas pinjaman.

(2) memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar atas modal
sendiri yang digunakan.
i. Tingkat pengembalian pasar atas modal sendiri dapat
dihitung dengan teknik capital asset pricing model (CAPM).

CoE = Rf + B x (Rm - Rf)

keterangan:
CoE: biaya ekuitas
Rf : tingkat pengembalian investasi bebas risiko
B : koefisien beta industri
Rm _ : tingkat risiko pasar
ii. Tingkat pengembalian investasi bebas risiko yang digunakan
mempertimbangkan yield surat_utang negara dengan masa
jatuh tempo sama dengan lama masa Sewa.
iii. Koefisien beta industri yang digunakan mempertimbangkan
sektor usaha Sewa.
(3) mengalikan tingkat pengembalian pasar tiap komponen dengan
proporsi masing-masing komponen pembiayaan.

Perhitungan tingkat diskonto berdasarkan perbandingan komponen

pembiayaan dapat dicontohkan sebagai berikut:

Tingkat Prot ors Nilai

: Sumber Diskonto P Tertimbang
Pembiayaan
(A) (B) (A) x (B)
1. Pinjaman 10% 70% 7%
2. Modal Sendiri 16% 30% 4,8%
11,8%

Teknik penjumlahan (summation)

Teknik penjumlahan (summation), dihitung dengan cara

menambahkan atau mengurangi tingkat bunga bebas risiko (risk-free

rate) dengan tingkat risiko usaha dari investasi properti yang sejenis.
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-11-

c. Teknik biaya modal rata-rata tertimbang (weighted average cost of

capital.

Penilai Pemerintah dapat menggunakan teknik biaya modal rata-rata

tertimbang (weighted average cost of capital/WACC), dengan tetap
memperhatikan karakteristik objek Penilaian.

(1) Biaya modal rata-rata tertimbang dihitung dengan persamaan:

WACC = Wd x CoD + We x CoE

keterangan:
Wd _: proporsi utang terhadap total modal yang digunakan
We _ : proporsi ekuitas terhadap total modal yang digunakan
CoD : tingkat pengembalian pasar atas pinjaman, setelah dikurangi pajak
CoE : tingkat pengembalian pasar atas ekuitas

(2) Struktur modal yang digunakan dalam teknik biaya modal rata-

rata tertimbang mempertimbangkan struktur modal yang berlaku

di pasar.

5. Mendiskontokan arus kas.

a. Arus kas yang didiskontokan berasal dari Nilai Wajar atas Sewa

selama masa Sewa dan nilai terminal di akhir masa Sewa.

b. Arus kas yang didiskontokan menggunakan tingkat diskonto yang

telah ditetapkan.
c. Proses diskonto mempertimbangkan waktu terjadinya pembayaran

Sewa. Dalam hal, Sewa dibayar di awal tahun maka Nilai Wajar atas
Sewa tahun pertama tidak didiskontokan (discount factor = 1).
d. Menjumlah arus kas yang telah didiskontokan.

6. Menghitung Nilai Wajar atas Sewa.

a. Nilai Wajar atas Sewa dapat mempertimbangkan tingkat kenaikan

Nilai Wajar atas Sewa per tahun, dalam hal diperlukan.

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-12-

b. Perhitungan Nilai Wajar atas Sewa dilakukan dengan analisis

sensitivitas hingga diperoleh total nilai kini Nilai Wajar atas Sewa dan
nilai kini Nilai Terminal sama dengan Nilai Wajar objek Penilaian.

Contoh perhitungan:

Laken Ke Akhir Masa Sewa

i 2 3 4 5
arus kas | nilaisewa | nilaisewa | nilei sewa | nilai sewa | nilai sewa nilai terminal
Nilai Properti 56.000
Nilai Wajar atas Sewa 8.458 8.880 9,324 9.791 10.280 28.000
kenaikan (bila dipersyaratkan) 5% 5% 5% 5% 5%
tingkat diskonto 10% 1,0006 0,9091 0,8264 0,7513 0,6830 0,6209
arus kas terdiskonto 8.458 8.073 7.706 7.356 7.022 17.386
PV arus kas + nilai terminal

Nilai Wajar atas Sewa:

Tahun ke-1 8.458

Tahun ke-2 8.880
Tahun ke-3 9.324

Tahun ke-4 9.791

Tahun ke-5 10.280

Nilai Wajar atas Sewa yang dihasilkan dengan menggunakan metode arus kas

yang didiskontokan merupakan Nilai Wajar atas Sewa tiap tahun selama

masa Sewa.
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-13-

BAB III

METODE GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)

A. Metode gross income multiplier (GIM) dilakukan dengan cara:

1. Menentukan Nilai Wajar objek Penilaian.

Penentuan Nilai Wajar objek Penilaian dengan berpedoman pada

Peraturan Direktur Jenderal mengenai pelaksanaan penilaian properti.

Menentukan tingkat GIM pasar properti

Penentuan besaran tingkat GIM pasar properti dilakukan dengan:

a. menggunakan data/informasi tingkat GIM properti yang telah

dipublikasikan dengan mencantumkan sumber yang digunakan.
b. membentuk basis data tingkat GIM pasar properti sejenis.

(1) Basis data tingkat GIM pasar memuat informasi pendapatan

bruto tahunan dan estimasi nilai properti yang memiliki
karakteristik sejenis dengan objek Penilaian.
Jumlah data yang digunakan dalam pembentukan basis data
tingkat GIM sekurang-kurangnya 5 (lima) objek.
Pembentukan basis data dilakukan dengan tahapan:

(i) Mengumpulkan dan/atau mengestimasi data nilai properti

objek yang sejenis.

Estimasi nilai properti dapat dilakukan dengan

menggunakan metodologi penilaian pada Peraturan Direktur

Jenderal mengenai pelaksanaan penilaian properti.

(ii) Mengumpulkan dan/atau mengestimasi data pendapatan

bruto tahunan dari properti.

Pendapatan bruto tahunan dari sebuah properti merupakan

pendapatan yang diterima dari Sewa properti selama satu
tahun sebelum dikurangi biaya operasional.

(iii) Membagi estimasi nilai properti dengan pendapatan bruto

tahunan, untuk menghitung besaran tingkat GIM masing-

masing properti.
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

-14-

(iv) Menghitung rata-rata besaran tingkat GIM dari seluruh data

yang telah diperoleh/dikumpulkan.
c. Format pembentukan basis data tingkat GIM pasar sekurang-
kurangnya:

Alamat Estimasi Pendapatan | OM

No | Properti Objek/ cna ee ‘Bruto per tahun
Merek/Tipe
ae (A) B) (A)/(B)
1 | PropertiA | Lokasi Z Rp4.500.000.000 | Rp225.000.000 20,00
2 | Properti B Lokasi Z Rp5.000.000.000 Rp235.000.000 21,28

3 | Properti C Lokasi Z Rp5.100.000.000 Rp240.000.000 21.25

4 | PropertiD | Lokasi Z Rp4.800.000.000 Rp230.000.000 20,87

5 | Properti E Lokasi Z Rp5.200.000.000 Rp250.000.000 20,80

Tingkat GIM Pasar 20,84
(rata-rata GIM)

3. Membagi Nilai Wajar objek Penilaian dengan tingkat GIM pasar.

B. Tingkat GIM pasar diperoleh dari rata-rata tingkat GIM properti sejenis di

suatu wilayah.

Cakupan wilayah dalam penentuan tingkat kapitalisasi pasar

mempertimbangkan kemiripan kondisi demografi dan kondisi perekonomian
regional (tingkat inflasi dan pertumbuhan ekonomi).

C. Dalam hal tidak terdapat tingkat GIM pasar pada wilayah objek Penilaian

berada, dapat menggunakan tingkat GIM pasar wilayah lain dengan

mempertimbangkan karakteristik objek Penilaian dan kondisi sebagaimana

dimaksud pada huruf B.

Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 22 Desember 2021
DIREKTUR JENDERAL KEKAYAAN NEGARA,
Salinan sesuai dengan aslinya
_ Sekret&tis Direktorat Jenderal Ttd
u.b. :
| Bevele Bae Umun, RIONALD SILABAN
a }*}]