Buku Prospektus - Kota Satu Properti - Okt18

JADWAL PENAWARAN UMUM
Tanggal Efektif : 26 Oktober 2018 Tanggal Pengembalian Uang Pemesanan : 2 Nopember 2018
Masa Penawaran Umum : 29 – 30 Oktober 2018 Tanggal Distribusi Saham Secara Elektronik : 2 Nopember 2018
Tanggal Penjatahan : 1 Nopember 2018 Pencatatan Saham Pada Bursa Efek Indonesia : 5 Nopember 2018
OTORITAS JASA KEUANGAN (”OJK”) TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI
EFEK INI. TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN
YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM. PROSPEKTUS
INI PENTING DAN PERLU MENDAPAT PERHATIAN SEGERA. APABILA TERDAPAT KERAGUAN PADA TINDAKAN
YANG AKAN DIAMBIL, SEBAIKNYA BERKONSULTASI DENGAN PIHAK YANG KOMPETEN.
PT KOTA SATU PROPERTI TBK (”PERSEROAN”) DAN PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK BERTANGGUNG JAWAB
SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL SERTA KEJUJURAN PENDAPAT
YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI.
KotaSatu
PT Kota Satu Properti Tbk
Kegiatan Usaha Utama :
Bergerak dalam bidang Pembangunan dan Pengembangan, Perdagangan dan Jasa
Kantor Pusat
Jl. MT. Haryono
Ruko The Amaya CA 1-3
Ungaran – Kabupaten Semarang 50511
Telp. : +62 24 7690 1735
+62 24 7690 1000
Fax. : +62 24 7690 1749
Email : corsec@kotasatuproperti.com
Website: www.kotasatuproperti.com
PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM

Sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) saham biasa atas nama yang merupakan saham baru Perseroan dengan nilai nominal
Rp100,- (seratus Rupiah) setiap saham yang mewakili sebesar 40,00% (empat puluh koma nol nol persen) dari modal
ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana Saham (Saham Yang Ditawarkan), dan
ditawarkan kepada Masyarakat dengan Harga Penawaran Rp117,- (seratus tujuh belas Rupiah) setiap saham yang harus
dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (”FPPS”). Jumlah Penawaran Umum Perdana
Saham secara keseluruhan sebesar Rp58.500.000.000,- (lima puluh delapan miliar lima ratus juta Rupiah).
Seluruh pemegang saham Perseroan memiliki hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari
Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, sesuai dengan Undang-undang No. 40 tahun 2007 tanggal 16 Agustus
2007 tentang Perseroan Terbatas (”UUPT”). Saham Yang akan dalam keadaan bebas dan tidak dalam sengketa atau dijaminkan
kepada pihak manapun. Seluruh saham Perseroan akan dicatatkan pada Bursa Efek Indonesia.
RISIKO USAHA UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN ADALAH RISIKO PERSAINGAN USAHA. RISIKO USAHA
PERSEROAN SELENGKAPNYA DAPAT DILIHAT PADA BAB VI RISIKO USAHA DALAM PROSPEKTUS INI.
RISIKO TERKAIT DENGAN KEPEMILIKAN ATAS SAHAM PERSEROAN YAITU TIDAK LIKUIDNYA SAHAM
YANG DITAWARKAN PADA PENAWARAN UMUM INI, MENGINGAT JUMLAH SAHAM YANG DITAWARKAN
PERSEROAN TIDAK TERLALU BESAR, MAKA TERDAPAT KEMUNGKINAN PERDAGANGAN SAHAM
PERSEROAN DI BURSA EFEK INDONESIA AKAN MENJADI TIDAK LIKUID. DENGAN DEMIKIAN, PERSEROAN
TIDAK DAPAT MEMPREDIKSI APAKAH PERDAGANGAN SAHAM PERSEROAN DI BURSA EFEK AKAN AKTIF
ATAU LIKUIDITAS SAHAM PERSEROAN AKAN TERJAGA.
PERSEROAN TIDAK MENERBITKAN SURAT KOLEKTIF SAHAM DALAM PENAWARAN INI. SAHAM-SAHAM
TERSEBUT AKAN DIDISTRIBUSIKAN SECARA ELEKTRONIK YANG AKAN DIADMINISTRASIKAN DALAM
PENITIPAN KOLEKTIF PT KUSTODIAN SENTRAL EFEK INDONESIA (”KSEI”).
PENCATATAN SAHAM-SAHAM YANG DITAWARKAN DALAM PENAWARAN UMUM PERDANA INI AKAN DILAKUKAN
DI PT BURSA EFEK INDONESIA
PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK
PT Victoria Sekuritas Indonesia
Penjamin Emisi Efek

PT Erdikha Elit Sekuritas, PT Minna Padi Investama Sekuritas Tbk, PT Panin Sekuritas Tbk,
PT Valbury Sekuritas Indonesia dan PT Waterfront Sekuritas Indonesia
PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK DAN PENJAMIN EMISI EFEK MENJAMIN SECARA KESANGGUPAN PENUH
(FULL COMMITMENT) TERHADAP PENAWARAN SAHAM PERSEROAN
Prospektus ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 29 Oktober 2018

PT Kota Satu Properti Tbk (Perseroan) telah menyampaikan Pernyataan Pendaftaran Emisi Efek
sehubungan dengan Penawaran Umum ini kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK) di Jakarta pada
tanggal 26 Maret 2018 dengan surat 009/KSPro-DIR/IPO/2018 sesuai dengan persyaratan yang
ditetapkan dalam Undang-Undang Republik Indonesia No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal, yang
dimuat dalam Lembaran Negara Republik Indonesia No. 64 Tahun 1995, Tambahan Lembaran Negara
nomor 3608 (”Undang-Undang Pasar Modal”) dan peraturan pelaksanaannya. Peraturan No. IX.A.2,
Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep- 122/BL/2009 tanggal 29 Mei 2009 tentang
Tata Cara Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum, serta peraturan pelaksanaannya serta
perubahan-perubahannya antara lain Peraturan OJK No. 7/POJK.04/2017 tentang Dokumen Pernyataan
Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum Efek Bersifat Ekuitas, Efek Bersifat Utang, dan/atau
Sukuk dan Peraturan OJK No. 8/POJK.04/2017 tentang Bentuk dan Isi Prospektus dan Prospektus
Ringkas Dalam Rangka Penawaran Umum Efek Bersifat Ekuitas.
Saham-saham yang ditawarkan ini direncanakan akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia (BEI)
sesuai dengan Perjanjian Pendahuluan Pencatatan Efek yang dibuat antara Perseroan dengan BEI pada
tanggal 24 April 2018, sebagaimana diubah dengan Adendum I Perjanjian Pendahuluan Pencatatan
Efek No. 00595/BEI.HKM/10-2018 tanggal 18 Oktober 2018. Apabila syarat-syarat pencatatan Saham
di BEI tidak terpenuhi, maka Penawaran Umum Perdana batal demi hukum dan pembayaran pesanan
Saham tersebut wajib dikembalikan kepada para pemesan sesuai ketentuan-ketentuan dalam Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek dan Peraturan No.IX.A.2.
Lembaga serta Profesi Penunjang Pasar Modal dalam rangka Penawaran Umum Perdana bertanggung
jawab sepenuhnya atas kebenaran semua data, kejujuran pendapat, keterangan, dan laporan yang
disajikan dalam Prospektus ini sesuai dengan bidang tugasnya masing-masing berdasarkan ketentuan
yang berlaku dalam wilayah negara Republik Indonesia dan kode etik, norma serta standar profesi
masing-masing.
Sehubungan dengan Penawaran Umum ini, setiap pihak yang terafiliasi dilarang memberikan keterangan
dan/atau membuat pernyataan apapun mengenai data yang tidak tercantum dalam Prospektus ini tanpa
memperoleh persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Perseroan dan Penjamin Pelaksana Emisi Efek.
Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dalam Penawaran Umum ini tidak mempunyai hubungan
afiliasi dengan Perseroan, sebagaimana dimaksud dalam UUPM.
PT Victoria Sekuritas Indonesia sebagai Penjamin Pelaksana Emisi Efek tidak memiliki hubungan afiliasi
dengan Perseroan baik secara langsung maupun tidak langsung sesuai dengan definisi dalam UUPM.
PENAWARAN UMUM INI TIDAK DIDAFTARKAN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG/

PERATURAN LAIN SELAIN YANG BERLAKU DI INDONESIA. BARANG SIAPA DI LUAR
INDONESIA MENERIMA PROSPEKTUS INI, MAKA DOKUMEN TERSEBUT TIDAK DIMAKSUDKAN
SEBAGAI DOKUMEN PENAWARAN UNTUK MEMBELI SAHAM, KECUALI BILA PENAWARAN
DAN PEMBELIAN SAHAM TERSEBUT TIDAK BERTENTANGAN, ATAU BUKAN MERUPAKAN
PELANGGARAN TERHADAP UNDANG-UNDANG/PERATURAN SERTA KETENTUAN BURSA
EFEK YANG BERLAKU DI NEGARA ATAU YURISDIKSI DI LUAR INDONESIA TERSEBUT.
PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI YANG WAJIB DIKETAHUI OLEH

PUBLIK DAN TIDAK TERDAPAT LAGI INFORMASI YANG BELUM DIUNGKAPKAN SEHINGGA
TIDAK MENYESATKAN PUBLIK.
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI...............................................................................................................................................i
DEFINISI DAN SINGKATAN...................................................................................................................iii
RINGKASAN.........................................................................................................................................viii
BAB I. PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM ............................................................................1
BAB II. PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI HASIL PENAWARAN UMUM
PERDANA SAHAM.................................................................................................................5
BAB III. PERNYATAAN UTANG............................................................................................................7
BAB IV. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING.............................................................................20
BAB V. ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN........................................................25
BAB VI. RISIKO TERKAIT KEGIATAN USAHA PERSEROAN.........................................................47
BAB VII. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN...........51
BAB VIII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN DAN ENTITAS ANAK, KEGIATAN USAHA
SERTA KECENDERUNGAN DAN PROSPEK USAHA .......................................................52
1. Riwayat Singkat Perseroan.............................................................................................52
2. Perkembangan Kepemilikan Saham Perseroan 3 (tiga) Tahun Terakhir........................53
3. Perizinan.........................................................................................................................56
4. Perjanjian-perjanjian Penting Dengan Pihak Ketiga.......................................................73
5. Aset Tetap.....................................................................................................................144
6. Asuransi........................................................................................................................170
7. Struktur Kepemilikan Saham........................................................................................171
8. Keterangan Singkat Mengenai Pemegang Saham Berbentuk Badan Hukum..............172
9. Pengawasan dan Pengurusan Perseroan....................................................................174
10. Tata Kelola Perusahaan Yang Baik (Good Corporate Governance).............................177
11. Sumber Daya Manusia.................................................................................................183
12. Perkara-perkara Yang Dihadapi Perseroan, Entitas Anak, Direksi dan Dewan Komisaris
Perseroan serta Direksi dan Dewan Komisaris Entitas Anak.......................................187
13. Keterangan Mengenai Entitas Anak..............................................................................188
14. Kegiatan Usaha............................................................................................................192
15. Prospek Usaha.............................................................................................................200
16. Persaingan....................................................................................................................202
17. Hak Kekayaan Intelektual.............................................................................................202
18. Transaksi Dengan Pihak Berelasi.................................................................................202
19. Penghargaan................................................................................................................204
20. Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup
(UKL-UPL) dan Analisis Dampak Lalu Lintas (Andalalin).............................................204
i
BAB IX. EKUITAS..............................................................................................................................206
BAB X. KEBIJAKAN DIVIDEN.........................................................................................................208
BAB XI. PERPAJAKAN.....................................................................................................................209
BAB XII. PENJAMINAN EMISI EFEK................................................................................................212
BAB XIII. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL SERTA PIHAK LAIN............214
BAB XIV. KETENTUAN PENTING DALAM ANGGARAN DASA DAN KETENTUAN PENTING
LAINNYA TERKAIT PEMEGANG SAHAM.........................................................................216
BAB XV. TATA CARA PEMESANAN SAHAM...................................................................................233
BAB XVI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN PEMBELIAN

SAHAM................................................................................................................................240
BAB XVII. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM........................................................................................241
BAB XVIII. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN KEUANGAN PERSEROAN........269
ii
DEFINISI DAN SINGKATAN
Definisi Umum
Afiliasi : berarti pihak sebagaimana didefinisikan dalam pasal 1 angka 1 UUPM, yaitu:
- hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua,
baik secara horizontal maupun vertikal;
- hubungan antara pihak dengan pegawai, direktur atau komisaris dari pihak
tersebut;
- hubungan antara 2 (dua) perusahaan dimana terdapat 1 (satu) atau lebih
anggota direksi atau dewan komisaris yang sama;
- hubungan antara perusahaan dan pihak, baik langsung maupun tidak
langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut;
- hubungan antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan baik langsung
maupun tidak langsung, oleh pihak yang sama; atau
- hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama.
Agen Penjualan : berarti pihak yang membantu Penjamin Emisi Efek untuk menjual Saham yang
ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana.
BAE : berarti Biro Administrasi Efek yaitu PT Adimitra Jasa Korpora, berkedudukan di
Jakarta.
Bapepam dan LK : berarti Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan sebagamana
dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 184/
PMK.01/2010 tanggal 11 Oktober 2010 tentang Organisasi dan Tata Kerja
Kementerian Keuangan dan Pasal 3 UUPM.
BEI atau Bursa Efek : berarti singkatan dari PT Bursa Efek Indonesia, yaitu Pihak yang
menyelenggarakan dan menyediakan sistem dan/atau sarana untuk
mempertemukan penawaran jual dan beli Efek Pihak-Pihak lain dengan tujuan
memperdagangkan Efek di antara mereka.
Daftar Pemegang : berarti daftar yang dikeluarkan oleh KSEI yang memuat keterangan tentang
Saham (DPS) kepemilikan efek oleh pemegang efek dalam Penitipan Kolektif di KSEI
berdasarkan data yang diberikan oleh pemegang rekening di KSEI.
Daftar Pemesanan : berarti daftar yang memuat nama-nama pemesan saham dan jumlah yang
Pembelian Saham dipesan dan disusun berdasarkan Formulir Pemesanan Pembelian Saham
(DPPS) yang dibuat oleh masing-masing Penjamin Emisi Efek.

Entitas Anak : berarti perusahaan yang laporan keuangannya dikonsolidasikan dengan
Perseroan sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di Indonesia.
Formulir Konfirmasi : berarti formulir hasil penjatahan atas nama pemesan sebagai tanda bukti
Penjatahan (FKP) pemilikan saham-saham di pasar perdana.
Formulir Pemesanan : berarti formulir asli yang disediakan Perseroan bersama-sama dengan
Pembelian Saham Penjamin Pelaksana Emisi Efek yang harus diisi, ditandatangani dan diajukan
(FPPS) dalam rangkap 5 (lima) oleh calon pembeli kepada Penjamin Emisi Efek.
Harga Penawaran : berarti harga setiap Saham Yang Ditawarkan melalui Penawaran Umum
Perdana yaitu Rp117,- (seratus tujuh belas Rupiah).
Hari Bursa : berarti hari diselenggarakannya perdagangan efek di bursa efek yaitu hari Senin
sampai dengan Jumat, kecuali hari tersebut merupakan hari libur nasional atau
dinyatakan libur oleh bursa efek.
iii
Hari Kalender : berarti setiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender Gregorius tanpa
kecuali, termasuk hari Sabtu, Minggu dan hari libur nasional yang ditetapkan
sewaktu-waktu oleh Pemerintah dan hari kerja biasa yang karena suatu
keadaan tertentu ditetapkan oleh Pemerintah sebagai bukan hari kerja biasa.
Hari Kerja : berarti hari kerja biasa kecuali hari Sabtu, Minggu dan hari yang oleh Pemerintah
ditetapkan sebagai hari libur nasional.
Kab. : berarti Kabupaten.
Kec. : berarti Kecamatan.
Kel. : berarti Kelurahan.
Kemenkumham : berarti Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
KSEI : berarti PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, berkedudukan di Jakarta Selatan,

yang merupakan Lembaga Penyelesaian dan Penyimpanan sesuai dengan
peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
Manajer Penjatahan : berarti pihak yang bertanggung jawab atas penjatahan Saham menurut syarat-
syarat yang ditetapkan dalam Peraturan No.IX.A.7 tentang Tanggung Jawab
Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan Dan Penjatahan Efek Dalam
Penawaran Umum Lampiran Keputusan Ketua BAPEPAM No.Kep-45/PM/2000
tanggal dua puluh tujuh Oktober dua ribu (27-10-2000), dalam hal ini PT Victoria
Sekuritas Indonesia.
Masyarakat : berarti perorangan dan/atau badan hukum, baik warga negara Indonesia
maupun warga negara asing dan/atau badan hukum Indonesia maupun
badan hukum asing, baik yang bertempat tinggal atau berkedudukan hukum
di Indonesia maupun bertempat tinggal atau berkedudukan di luar Indonesia.
Menkumham : berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
Otoritas Jasa : berarti lembaga independen yang melaksanakan fungsi, tugas, dan wewenang
Keuangan atau OJK pengaturan dan pengawasan kegiatan jasa keuangan di sektor Perbankan,
Pasar Modal, Perasuransian, Dana Pensiun, Lembaga Pembiayaan, dan
Lembaga Jasa Keuangan Lainnya berdasarkan Undang-undang nomor 21
tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan.
Pemegang Rekening : berarti pihak yang namanya tercatat sebagai pemilik rekening efek di KSEI yang
meliputi Perusahaan Efek dan / atau pihak lain yang disetujui oleh KSEI dengan
memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar
Modal dan peraturan KSEI.
Pemegang Saham : berarti masyarakat yang memiliki manfaat atas saham yang disimpan dan
diadministrasikan dalam:
1) Daftar Pemegang Saham Perseroan;
2) Rekening efek pada KSEI; atau
3) Rekening efek pada KSEI melalui Perusahaan Efek.
Pemerintah : berarti Pemerintah Negara Republik Indonesia.
Penawaran Awal : Penawaran Awal (bookbuilding) adalah ajakan baik secara langsung maupun
tidak langsung dengan menggunakan Prospektus Awal, segera setelah
diumumkannya Prospektus Ringkas di surat kabar, yang bertujuan untuk
mengetahui minat Masyarat atas Saham Yang Ditawarkan, berupa indikasi
jumlah saham yang ingin dibeli dan/atau perkiraan Harga Penawaran, tapi
tidak bersifat mengikat dan bukan merupakan suatu pemesanan sesuai dengan
Peraturan IX.A.8 dan dengan memperhatikan peraturan IX.A.2.
iv
Penawaran Umum : berarti kegiatan penawaran Efek yang dilakukan oleh Perseroan untuk
menjual Efek kepada masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal dan peraturan
pelaksanaannya.
Penitipan Kolektif : berarti jasa penitipan atas efek yang dimiliki bersama oleh lebih dari satu pihak
yang kepentingannya diwakili oleh Anggota Bursa dan/atau Bank Kustodian.
Penjamin Emisi Efek : berarti Pihak yang membuat kontrak dengan Perseroan untuk melakukan
Penawaran Umum bagi kepentingan Perseroan untuk membeli sisa Efek yang
tidak terjual.
Penjamin Pelaksana : berarti PT Victoria Sekuritas Indonesia berkedudukan di Jakarta yang akan
Emisi Efek bertanggung jawab penuh atas penyelenggaraan dan pelaksanaan Emisi
sesuai dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam
Perjanjian Penjaminan Emisi Efek dengan tidak mengurangi ketentuan-
ketentuan UPPM dan peraturan pelaksanaannya.
Peraturan No.IX.A.7 : berarti Peraturan No.IX.A.7, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK
No.KEP-691/BL/2011 tanggal 30 Desember 2011, tentang Pemesanan dan
Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum Perdana Saham.
Perjanjian : berarti Perjanjian Pendaftaran Efek Yang Bersifat Ekuitas dengan KSEI yang
Pendaftaran Efek bermaterai cukup dan dibuat di bawah tangan oleh dan antara Perseroan
dengan KSEI No. SP-088/SHM/KSEI/0918 tanggal 26 September 2018, yang
dibuat dibawah tangan oleh dan antara Perseroan dengan KSEI.
Perjanjian : berarti Akta Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Penawaran Umum

Pengelolaan Perseroan No. 22 tanggal 23 Maret 2018 juncto Addendum I Perjanjian
Administrasi Efek Pengelolaan Administrasi Saham Penawaran Umum Perseroan No. 32 tanggal
atau PPAS 27 September 2018 juncto Addendum II dan Pernyataan Kembali Perjanjian
Pengelolaan Administrasi Saham Penawaran Umum Perseroan No. 39 tanggal
23 Oktober 2018, yang seluruhnya dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H.,
Notaris di Jakarta Timur, antara Perseroan dengan PT Admitra Jasa Korpora
selaku Biro Administrasi Efek
Perjanjian : berarti perjanjian antara Perseroan dengan Penjamin Pelaksana Emisi Efek
Penjaminan Emisi sesuai dengan Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum
Efek atau PPEE Saham Perdana Perseroan No. 23 tanggal 23 Maret 2018 juncto Addendum
I Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham
Perseroan No. 16 tanggal 18 April 2018 juncto Addendum II Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan No. 10
tanggal 16 Agustus 2018 juncto Addendum III Perjanjian Penjaminan Emisi Efek
Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan No. 33 tanggal 27 September
2018 juncto Addendum III dan Pernyataan Kembali Perjanjian Penjaminan
Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan No. 38 tanggal
23 Oktober 2018, yang seluruhnya dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H.,
Notaris di Jakarta Timur.
Pernyataan : berarti dokumen yang wajib disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan oleh
Pendaftaran Perseroan dalam rangka Penawaran Umum.
Pernyataan Efektif : berarti surat pernyataan yang dikeluarkan oleh OJK mengenai terpenuhinya
seluruh persyaratan Pernyataan Pendaftaran.
Perseroan : berarti badan hukum yang melakukan Penawaran Umum yang dalam hal ini
adalah PT Kota Satu Properti Tbk, berkedudukan di Kabupaten Semarang.
Prospektus : berarti setiap informasi tertulis sehubungan dengan Penawaran Umum dengan
tujuan agar Pihak lain membeli Efek.
v
Prospektus Awal : berarti dokumen tertulis yang memuat seluruh informasi dalam Prospektus yang
disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan sebagai bagian dari Pernyataan
Pendaftaran, kecuali informasi mengenai nilai nominal saham, jumlah dan
harga penawaran Efek, penjaminan emisi Efek atau hal lain yang berhubungan
dengan persyaratan penawaran yang belum dapat ditentukan.
Prospektus Ringkas : berarti ringkasan dari isi Prospektus Awal.
POJK No. 7 : berarti Peraturan OJK No.7/POJK.04/2017 tentang Dokumen Pernyataan

Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum Efek Bersifat Ekuitas, Efek
Bersifat Utang, dan/ atau Sukuk.
POJK No. 8 : berarti Peraturan OJK No.8/POJK.04/2017 tentang Bentuk dan Isi Prospektus
dan Prospektus Ringkas Dalam Rangka Penawaran Umum Efek Bersifat
Ekuitas.
POJK No. 10 : berarti Peraturan OJK No. 10/POJK.04/2017 tentang Perubahan atas Peraturan
OJK No. 32/POJK.04/2014 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat
Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka.
POJK No. 25 : berarti Peraturan OJK No. 25/POJK.04/2017 tentang Pembatasan Atas Saham
yang diterbitkan sebelum Penawaran Umum.
POJK No. 30 : berarti Peraturan OJK No.30/POJK.04/2015 tentang Laporan Realisasi

Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum.
POJK No.33 : berarti Peraturan OJK No.33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan
Komisaris Emiten atau Perusahaan Publik.
POJK No.34 : berarti Peraturan OJK No.34/POJK.04/2014 tentang Komite Nominasi dan
Remunerasi Emiten atau Perusahaan Publik.
POJK No.35 : berarti Peraturan OJK No.35/POJK.04/2014 tentang Sekretaris Perusahaan

Emiten atau Perusahaan Publik.
POJK No.55 : berarti Peraturan OJK No.55/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan

Pedoman Pelaksanaan Komite Kerja Komite Audit.
POJK No.56 : berarti Peraturan OJK No.56/POJK.04/2015 Tahun 2015 tentang Pembentukan
dan Pedoman Penyusunan Piagam Unit Audit Internal.
Rekening Efek : berarti rekening yang memuat catatan posisi saham dan/atau dana milik
pemegang saham yang diadministrasikan oleh KSEI, Anggota Bursa atau Bank
Kustodian berdasarkan kontrak pembukaan rekening efek yang ditandatangani
pemegang saham.
Rekening Penawaran : berarti rekening yang dibuka atas nama PPEE untuk menampung dana yang
Umum diterima dari investor.
Rupiah atau Rp : berarti mata uang resmi negara Republik Indonesia.
RUPS : berarti Rapat Umum Pemegang Saham yang diselenggarakan sesuai dengan
ketentuan anggaran dasar Perseroan.
RUPSLB : berarti Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa yang diselenggarakan
sesuai dengan ketentuan anggaran dasar Perseroan.
Saham Baru : berarti saham-saham baru yang dikeluarkan dari portepel oleh Perseroan
sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) saham dalam rangka Penawaran Umum.
vi
Saham Yang : berarti saham biasa atas nama yang akan ditawarkan dan dijual kepada
Ditawarkan Masyarakat melalui Penawaran Umum, atau seluruhnya 500.000.000 (lima
ratus juta) saham dengan nilai nominal Rp100,- (seratus Rupiah) setiap saham
yang selanjutnya akan dicatatkan pada BEI pada Tanggal Pencatatan.
Tanggal Penjatahan : Berarti selambat-lambatnya 2 (dua) Hari Kerja setelah tanggal penutupan Masa
Penawaran, pada saat mana Manajer Penjatahan menetapkan penjatahan
Saham Yang Ditawarkan dan Saham yang Dipinjam (apabila ada) bagi setiap
pemesan melalui Pemegang Rekening.
UUPM : berarti Undang-undang No. 8 Tahun 1995 tanggal 10 November 1995 tentang
Pasar Modal, Lembaran Negara Republik Indonesia No.64 Tahun 1995,
Tambahan No.3608 serta peraturan pelaksanaannya.
UUPT : berarti Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tanggal 16 Agustus 2007 tentang
Perseroan Terbatas, Lembaran Negara Republik Indonesia No.106 Tahun
2007, Tambahan No. 4756 serta peraturan pelaksanaannya.
vii
RINGKASAN
Ringkasan di bawah ini memuat fakta-fakta serta pertimbangan-pertimbangan yang paling penting bagi
Perseroan serta merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan harus dibaca dalam kaitannya dengan
informasi lain yang lebih rinci, termasuk laporan keuangan konsolidasian dan catatan atas laporan
keuangan konsolidasian terkait, serta risiko usaha, yang seluruhnya tercantum dalam Prospektus ini.
Seluruh informasi keuangan yang tercantum dalam Prospektus ini bersumber dari laporan keuangan
konsolidasian Perseroan yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan disajikan sesuai dengan
Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.
Kecuali dinyatakan lain, seluruh pembahasan atas informasi keuangan yang tercantum dalam
Prospektus ini dilakukan pada tingkat konsolidasian. Seluruh informasi keuangan, termasuk saldo,
jumlah, persentase, yang disajikan dalam Prospektus ini dibulatkan dalam miliaran Rupiah, kecuali
dinyatakan lain. Oleh karena itu, setiap perbedaan yang terjadi atas penjumlahan informasi keuangan
tersebut yang disajikan dalam tabel-tabel yang tercantum dalam Prospektus ini, yaitu antara nilai
menurut hasil penjumlahan dengan nilai yang tercantum dalam Prospektus, disebabkan oleh faktor
pembulatan tersebut.
1. Riwayat Singkat
PT Kota Satu Properti Tbk (“Perseroan”) didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di
Kabupaten Semarang, dengan akta pendiriannya sebagaimana dimuat dalam Akta Pendirian Perseroan
Terbatas No. 06 tanggal 3 Oktober 2012 (“Akta 06/2012”) , dibuat di hadapan Maria Yosefa Deni, S.H.,
Notaris di Kota Semarang. Akta Pendirian Perseroan telah memperoleh pengesahan Menkumham
sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya No. AHU-58590.AH.01.01.Tahun 2012 tanggal
19 November 2012, telah didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU-0099284.AHA.01.09.Tahun 2012
tanggal 19 November 2012. Akta Pendirian Perseroan ini telah diumumkan dalam Tambahan Berita
Negara No. 65951 dan Berita Negara Republik Indonesia No. 45 tanggal 6 Juni 2013.
Dalam rangka pelaksanaan Penawaran Umum Perdana saham, Perseroan telah melakukan perubahan
anggaran dasar berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan
No. 1, tanggal 7 Maret 2018 (“Akta 1/2018”), dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H., mengenai
perubahan seluruh ketentuan anggaran dasar sehubungan dengan rencana Perseroan untuk melakukan
Penawaran Umum perdana saham yang telah memperoleh persetujuan dari Menkumham berdasarkan
Surat Keputusan No. AHU-0005565.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018 dan telah didaftarkan
dalam Daftar Perseroan No. AHU-0034463.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018.
Sehubungan dengan Pasal 25 ayat (2) Undang-Undang Nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas (“UUPT” ) dan untuk mengantisipasi diperolehnya pernyataan efektif dari OJK terhadap
pernyataan pendaftaran atas Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan melebihi tanggal yang
jatuh 6 (enam) bulan setelah tanggal persetujuan Menkumham tersebut, Anggaran Dasar Perseroan
telah diubah kembali menjadi Anggaran Dasar perusahaan tertutup yang dinyatakan dalam akta No.
26, tanggal 30 Agustus 2018 (“Akta 26/2018”), dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H., yang telah
memperoleh persetujuan dari Menkumham dengan surat keputusannya No. AHU-0017863.AH.01.02.
Tahun 2018 tanggal 31 Agustus 2018.
Dikarenakan Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan masih berlangsung maka Anggaran Dasar
Perseroan yang telah diubah tersebut diubah kembali menjadi Anggaran Dasar Perusahaan Terbuka
berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan No. 2, tanggal
4 September 2018 (“Akta 2/2018”), dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H., mengenai perubahan
seluruh ketentuan anggaran dasar sehubungan dengan rencana Perseroan untuk melakukan
Surat Keputusan No. AHU-0018204.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 4 September 2018 dan telah
didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0116457.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 4 September
2018. Perubahan-perubahan Anggaran Dasar sebagaimana yang termaktub pada Akta 2/2018, akan
berlaku efektif setelah dilaksanakan penawaran umum saham sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan di bidang pasar modal.
viii
Berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan yang dimuat dalam Akta No. 2/2018, maksud dan
tujuan Perseroan adalah melakukan usaha di bidang pembangunan dan pengembangan, perdagangan
dan jasa.
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha utama
sebagai berikut:
(a) Melakukan perencanaan dan/atau pelaksanaan pembangunan dan pengembangan, dan/atau

penyediaan, pengoperasian, pengelolaan, dan/atau pemeliharaan, sarana dan prasarana yang
meliputi antara lain:
- perumahan, bangunan apartemen, bangunan kondominium, bangunan tempat tinggal,bangunan
bukan tempat tinggal (seperti perkantoran, pertokoan, pusat niaga, pusat perbelanjaan, pusat
kebugaran/sarana olahraga, gudang, fasilitas penyimpanan pribadi, dan lainnya), dan kawasan
industri (industrial estate), baik beserta maupun tanpa fasilitas- fasilitasnya
- fasilitas-fasilitas, sarana, dan prasarana penunjang dan/atau pendukung seperti, namun tidak
terbatas pada, jalan-jalan, jembatan-jembatan, sarana dan prasarana infrastruktur perairan
instalasi listrik, instalasi air, instalasi jaringan telekomunikasi, lapangan golf, klub-klub, restoran,
tempat-tempat hiburan lain beserta fasilitas-fasilitsnya;
(b) Melakukan kegiatan-kegiatan untuk dan/atau dalam rangka memperoleh/mendapatkan tanah
tanah, bangunan-bangunan, dan/atau ruangan-ruangan, serta kegiatan pematangan, pengurugan/
penggalian, dan pengolahan tanah;
(c) Melakukan kegiatan-kegiatan untuk dan/atau dalam rangka memperoleh/mendapatkan barang-
barang, material-material, dan perlengkapan-perlengkapan yang diperlukan untuk keperluan dan
dalam rangka pengembangan dan pembangunan properti beserta fasilitas-fasilitasnya);
(d) Melakukan penyusunan desain (baik eksterior maupun interior) dari bangunan maupun ruangan;
(e) Menjalankan usaha dalam bidang perdagangan antara lain perdagangan yang berhubungan
dengan usaha real estate dan pengembangan properti;
(f) Menjalankan usaha dalam bidang jasa antara lain jasa yang berhubungan dengan usaha real
estate dan pengembangan properti termasuk kawasan komersial seperti jasa konsultasi bidang
perencanaan dan pengembangan properti, jasa konsultasi di bidang bisnis properti.
Selain kegiatan usaha utama sebagaimana dimaksud di atas, Perseroan dapat melakukan kegiatan
usaha penunjang yaitu sebagai berikut :
(i) Melakukan penelitian atas potensi pasar; melakukan penelitian atas kebiasaan, tingkah laku,
permintaan (demand), dan opini masyarakat dan pelaku usaha; melakukan studi mengenai berbagai
aspek (antara lain aspek komersial (bisnis), aspek sosial) untukkeperluan pengembangan usaha;
(ii) Melakukan penyertaan baik secara langsung maupun secara tidak langsung pada perusahaan -
perusahaan lain, terutama yang bergerak dalam bidang usaha real estate maupun pengembangan
properti maupun yang bergerak di bidang usaha perencanaan, perancangan, pengelolaan, dan/
atau pemeliharaan kawasan, lahan-lahan,bangunan-bangunan, maupun ruangan-ruanganbeserta
fasilitas-fasilitasnya;
(iii) melakukan kegiatan penyertaan modal pada perusahaan yang melakukan kegiatan di bidang
jasa yang menunjang kegiatan usaha utama Perseroan, antara lain jasa keamanan dan jasa
kebersihan; dan
(iv) melakukan kegiatan lain yang lazim dilakukan sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
2. Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham
Berdasarkan Akta No. 2/2018, dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H., akta tersebut telah
memperoleh pengesahan Menkumham berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-0018204.AH.01.02.
Tahun 2018 tanggal 4 September 2018 dan telah didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU-0116457.
AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 4 September 2018, para pemegang saham Perseroan menyetujui, antara
lain, perubahan nilai nominal setiap saham yang semula bernilai Rp1.000.000,- (satu juta Rupiah) per
saham menjadi sebesar Rp100 (seratus Rupiah) per saham.
ix
Dengan dan setelah dilakukannya perubahan nilai nominal setiap saham tersebut di atas, struktur modal
dan komposisi kepemilikan saham dalam Perseroan menjadi sebagai berikut:
Modal Dasar : Rp300.000.000.000,- (tiga ratus miliar Rupiah) yang terbagi atas 3.000.000.000
(tiga miliar) saham biasa, yang masing-masing saham bernilai nominal sebesar
Rp100,- (seratus Rupiah).
Modal ditempatkan : Rp75.000.000.000,- (tujuh puluh lima miliar Rupiah) terbagi atas 750.000.000
dan disetor (tujuh ratus lima puluh juta) saham biasa yang masing-masing saham bernilai
nominal sebesar Rp100,- (seratus Rupiah).
Komposisi pemegang saham dari Perseroan setelah perubahan tersebut adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal per Saham Rp100,-

Keterangan Jumlah Nominal Persentase
Jumlah Saham
(Rp) (%)
Modal Dasar 3.000.000.000 300.000.000.000
Modal ditempatkan dan Disetor Penuh:
1. PT Kota Satu Indonesia 456.250.000 45.625.000.000 60,83
2. Martinus G. W. Liman 75.000.000 7.500.000.000 10,00
3. Widya Susanti Kusyono 60.000.000 6.000.000.000 8,00
4. Roy Wiryasubrata 60.000.000 6.000.000.000 8,00
5. PT Surya Fajar Capital 43.750.000 4.375.000.000 5,83
6. Soerjono Walujo 30.000.000 3.000.000.000 4,00
7. Kasim Prajitna 25.000.000 2.500.000.000 3,33
Jumlah Modal Ditempatkan dan disetor penuh 750.000.000 75.000.000.000 100,00
Jumlah Saham Dalam portepel 2.250.000.000 225.000.000.000
Riwayat struktur permodalan dan perubahannya termasuk susunan pemegang saham Perseroan
telah dilakukan secara berkesinambungan sesuai dengan Anggaran Dasar Perseroan dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku dan telah memperoleh persetujuan yang diperlukan dari atau
diberitahukan kepada instansi yang berwenang.
3. Penawaran Umum Perdana Saham
Berikut merupakan ringkasan struktur Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan:
Jumlah Saham Yang : Sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) saham biasa atas nama yang
Ditawarkan merupakan saham baru Perseroan dengan nilai nominal Rp100,-
(seratus Rupiah) setiap saham yang mewakili sebesar 40,00% (empat
puluh koma nol nol persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh
dalam Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana Saham
Nilai Nominal : Rp100,- (seratus Rupiah)
Harga Penawaran : Rp117,- (seratus tujuh belas Rupiah) setiap saham
Jumlah Penawaran Umum : Sebesar Rp58.500.000.000,- (lima puluh delapan miliar lima ratus juta
Rupiah)
Tanggal Penawaran Umum : 29 – 30 Oktober 2018
Tanggal Pencatatan di BEI : 5 Nopember 2018

x
Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan Perseroan dalam Penawaran Umum ini, maka
susunan modal saham dan pemegang saham Perseroan sebelum dan setelah Penawaran Umum ini,
secara proforma menjadi sebagai berikut:
Sebelum Penawaran Umum Setelah Penawaran Umum

Keterangan Jumlah Nilai Nominal Jumlah Nilai Nominal
% %
Saham (Rp100,-) Saham (Rp100,-)
Modal Dasar 3.000.000.000 300.000.000.000 3.000.000.000 300.000.000.000
Modal ditempatkan dan Disetor
Penuh:
1. PT Kota Satu Indonesia 456.250.000 45.625.000.000 60,83 456.250.000 45.625.000.000 36,50
2. Martinus G. W. Liman 75.000.000 7.500.000.000 10,00 75.000.000 7.500.000.000 6,00
3. Widya Susanti Kusyono 60.000.000 6.000.000.000 8,00 60.000.000 6.000.000.000 4,80
4. Roy Wirya Subrata 60.000.000 6.000.000.000 8,00 60.000.000 6.000.000.000 4,80
5. PT Surya Fajar Capital 43.750.000 4.375.000.000 5,83 43.750.000 4.375.000.000 3,50
6. Soerjono Walujo 30.000.000 3.000.000.000 4,00 30.000.000 3.000.000.000 2,40
7. Kasim Prajitna 25.000.000 2.500.000.000 3,33 25.000.000 2.500.000.000 2,00
8. Masyarakat - - 0,00 500.000.000 50.000.000.000 40,00
Jumlah Modal Ditempatkan dan
disetor penuh 750.000.000 75.000.000.000 100,00 1.250.000.000 125.000.000.000 100,00
Jumlah Saham Dalam portepel 2.250.000.000 225.000.000.000 1.750.000.000 175.000.000.000
4. Penggunaan Dana Yang Diperoleh Dari Hasil Penawaran Umum Perdana Saham
Dana hasil dari Penawaran Umum Perdana yang akan diterima oleh Perseroan, setelah dikurangi
seluruh biaya-biaya emisi yang berhubungan dengan Penawaran Umum akan digunakan untuk:
Memenuhi kebutuhan modal kerja guna mendukung kegiatan usaha dan pengembangan usaha
Perseroan, Entitas Anak Langsung yaitu PT Kota Satu Manajemen (PT KS Manajemen) dan Entitas
Anak Tidak Langsung yaitu PT Kota Satu Persada (PT KS Persada).
Penyaluran dana Perseroan kepada PT KS Manajemen akan dilakukan melalui penyertaan dalam
bentuk tambahan modal disetor, sedangkan penyaluran dana Perseroan kepada PT KS Persada akan
dilakukan melalui penyertaan dalam bentuk modal disetor kepada PT KS Pratama yang selanjutnya
akan disalurkan kepada PT KS Persada.
Penyertaan dalam bentuk tambahan modal disetor tersebut di atas akan dilakukan baik secara langsung
maupun bertahap disesuaikan dengan kebutuhan dana dari PT KS Manajemen maupun PT KS Persada.
Jika terdapat dana hasil Penawaran Umum yang belum terpakai, Perseroan akan melakukan penempatan
pada instrumen keuangan yang aman dan likuid. Pengungkapan rincian dan tempat penyimpanan atas
dana hasil Penawaran Umum akan disajikan dalam lembaran tersendiri yang menjadi bagian tidak
terpisahkan dari laporan realisasi penggunaan dana hasil Penawaran Umum.
Penggunaan dana selengkapnya dapat dilihat pada Bab II Prospektus ini mengenai Penggunaan Dana
Yang Diperoleh Dari Hasil Penawaran Umum Perdana Saham
5. Ikhtisar Data Keuangan Penting
Calon investor harus membaca ikhtisar data keuangan penting yang disajikan di bawah ini yang
berhubungan dengan laporan keuangan konsolidasian Perseroan beserta catatan atas laporan
keuangan konsolidasian terkait, yang tercantum dalam Prospektus ini. Calon investor juga harus
membaca Bab V Analisis dan Pembahasan oleh Manajemen.

Tabel di bawah ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting Perseroan yang didasarkan pada
Laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak pada periode 4 (empat) bulan yang
berakhir pada tanggal 30 April 2018 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang,
Sulistiyanto, Dadang & Ali (Registered Public Accountants), Auditor Independen, berdasarkan Standar
xi
Audit yang ditetapkan oleh IAPI, dengan opini tanpa modifikasian. Laporan audit tersebut ditandatangani
oleh Dadang Mulyana, CA., CPA., CPI., dengan Registrasi Akuntan Publik No. AP. 0394. Untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Griselda, Wisnu & Arum (Certified Public Accountants, Audit Alliance International Audit Firm)
Auditor Independen, berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh IAPI, dengan opini wajar dalam
semua hal yang material. Laporan audit tersebut ditandatangani oleh Dra. Griselda Situmorang, Ak.,
CA., CPA (Managing Partner pada KAP Griselda, Wisnu & Arum) dengan Registrasi Akuntan Publik
No. 0671.
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

(dalam jutaan Rupiah)
Periode Tanggal 31 Desember
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian yang berakhir pada
tangga 30 April 2018 2017 2016 2015
Jumlah Aset Lancar 161.224 158.479 140.344 112.452
Jumlah Aset Tidak Lancar 109.476 111.228 106.236 92.897
JUMLAH ASET 270.699 269.707 246.581 205.349
Jumlah L iabilitas Jangka Pendek 100.701 95.901 62.511 91.666
Jumlah Liabiltas Jangka Panjang 108.783 113.190 195.978 116.777
JUMLAH LIABILITAS 209.484 209.091 258.490 208.443
JUMLAH EKUITAS 61.215 60.616 (11.909) (3.094)
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 270.699 269.707 246.581 205.349
Laporan Laba Rugi Dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian

Periode Tahun-tahun yang berakhir pada
Laporan Laba Rugi Dan Penghasilan Komprehensif pada tanggal 30 April tanggal 31 Desember
Lain Konsolidasian 2018 2017 2017 2016 2015
Audited
Pendapatan 21.580 14.899 53.789 49.229 39.623
Beban pokok pendapatan (13.750) ( 9.387) (32.185) (32.415) (27.375)
Laba kotor 7.830 5.512 21.605 16.814 12.249
(RUGI) SEBELUM PAJAK PENGHASILAN (234) (2.147) (1.045) (9.032) (2.560)
MANFAAT (BEBAN) PAJAK PENGHASILAN
LABA (RUGI) TAHUN BERJALAN SETELAH DAMPAK
PENYESUAIAN EKUITAS MERGING BISNIS 440 (1.509) 356 (9.152) (2.587)
DAMPAK PENYESUAIAN EKUITAS MERGING BISNIS
DARI RUGI NETO - (2.014) (4.343) (9.687) (3.098)
LABA NETO TAHUN BERJALAN SEBELUM DAMPAK
PENYESUAIAN EKUITAS MERGING BISNIS 440 505 4.699 535 511
JUMLAH LABA (RUGI) KOMPREHENSIF TAHUN

BERJALAN SETELAH DAMPAK PENYESUAIAN
EKUITAS MERGING BISNIS 599 (1.525) 500 (9.068) (2.587)
DARI PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN - (2.004) (4.307) (9.683) (3.098)
JUMLAH LABA KOMPREHENSIF TAHUN BERJALAN
SETELAH DAMPAK PENYESUAIAN EKUITAS
MERGING BISNIS 599 478 4.807 615 511
Laba (rugi) tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 440 506 4.699 545 514
Kepentingan Nonpengendali 0 (2) 0 (10) (3)
Jumlah 440 505 4.699 535 511
Laba (rugi) komprehensif tahun berjalan yang dapat

diatribusikan kepada :
Kepentingan Nonpengendali (0) (2) 0 (10) (3)
Jumlah 599 478 4.807 615 506
xii
Laporan Arus Kas Konsolidasian
Periode Tahun-tahun yang berakhir pada
pada tanggal 30 April tanggal 31 Desember
2018 2017 2017 2016 2015
Audited
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Kas Neto diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas Operasi 671 1.376 (12.723) (41.399) (21.967)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Kas Neto Digunakan Untuk Aktivitas Investasi 161 (255) (7.817) (13.235) (33.067)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kas Neto Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan (1.829) (1.965) 22.355 54.730 54.741
PENURUNAN NETO KAS (997) (844) 1.816 96 (293)
KAS AWAL TAHUN 3.726 1.911 1.911 1.815 2.108
KAS AKHIR TAHUN 2.730 1.067 3.726 1.911 1.815
Rasio Keuangan Konsolidasian
Periode pada Tahun-tahun yang berakhir

tanggal 30 April pada tanggal 31 Desember
2018 2017 2017 2016 2015
Audited
RASIO KEUANGAN
Aset Lancar/ Liabilitas Jangka Pendek 160,1% - 165,3% 224,5% 122,7%
Aset Tidak Lancar/ Liabilitas Jangka Pendek 108,7% - 116,0% 169,9% 101,3%
Jumlah Aset/ Jumlah Liabilitas 129,2% - 129,0% 95,4% 98,5%
Jumlah Liabilitas/ Jumlah Aset 77,4% - 77,5% 104,8% 101,5%
Jumlah Liabilitas/ Ekuitas 342,2% - 344,9% -2170,5% -6735,8%
RASIO PERTUMBUHAN
Pertumbuhan Pendapatan 44,8% - 9,3% 24,2% -
Pertumbuhan Beban Pokok Pendapatan 46,5% - -0,7% 18,4% -
Pertumbuhan Laba Kotor 42,1% - 28,5% 37,3% -
Pertumbuhan Laba Tahun Berjalan Sebelum Dampak
Penyesuaian
Ekuitas Merging Bisnis -12,8% - 778,7% 4,7% -
Pertumbuhan Jumlah Aset 0,4% - 9,4% 20,1% -
Pertumbuhan Jumlah Liabilitas 0,2% - -19,1% 24,0% -
Pertumbuhan Jumlah Ekuitas 1,0% - -609,0% 284,8% -
RASIO USAHA (%)

Laba Kotor/ Pendapatan 36,3% 37,0% 40,2% 34,2% 30,9%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan/ Pendapatan -1,1% -14,4% -1,9% -18,3% -6,5%
Laba Tahun Berjalan Sebelum Dampak Penyesuaian Ekuitas
Merging Bisnis/ Pendapatan 2,0% 3,4% 8,7% 1,1% 1,3%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan/ Jumlah Ekuitas -1,1%* - -1,7% 75,8% 82,7%
Merging Bisnis / Jumlah Ekuitas 2,2%* - 7,8% -4,5% -16,5%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan / Jumlah Aset -0,3%* - -0,4% -3,7% -1,2%
Merging Bisnis / Jumlah Aset 0,5%* - 1,8% 0,2% 0,2%
6. Risiko Terkait Kegiatan Usaha Perseroan
Sebelum melakukan investasi pada saham yang ditawarkan oleh Perseroan dalam Penawaran Umum
Perdana Saham ini, para calon investor diharapkan untuk menyadari bahwa investasi dalam saham
mengandung sejumlah risiko baik risiko eksternal maupun internal. Para investor harus hati-hati
mempertimbangkan semua informasi yang terkandung dalam Prospektus ini, termasuk risiko yang
dijelaskan di bawah ini, sebelum membuat keputusan investasi. Risiko yang ditetapkan di bawah tidak
dimaksudkan untuk menjadi lengkap atau komprehensif dalam hal dari semua faktor risiko yang mungkin
xiii
timbul dalam hubungan dengan kegiatan usaha Perseroan atau setiap keputusan untuk membeli,
dimiliki sendiri atau menjual saham Perseroan. Risiko dan faktor risiko yang ditetapkan di bawah ini
bukanlah merupakan daftar lengkap hambatan yang saat ini dihadapi Perseroan atau yang mungkin
berkembang di masa depan. Risiko tambahan, baik yang diketahui atau yang tidak diketahui, mungkin
di masa depan memiliki pengaruh yang merugikan pada kegiatan usaha Perseroan, kondisi keuangan
dan hasil operasi. Harga pasar saham Perseroan bisa menurun akibat risiko tersebut dan para investor
mungkin kehilangan semua atau sebagian dari investasinya. Risiko di bawah ini disusun berdasarkan
bobot dari dampak masing-masing risiko terhadap kinerja keuangan, kegiatan operasional dan prospek
Perseroan serta investasi pada saham Perseroan yang dimulai dari risiko utama Perseroan.
A. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA PERSEROAN
1. Risiko Persaingan Usaha;

2. Risiko Kendala Pendanaan;
3. Risiko Keterbatasan Lahan;
4. Risiko Perubahan Kebijakan Pemerintahan, Regulasi dan Perizinan;
5. Risiko Tuntutan Hukum Pihak Ketiga; dan
6. Risiko Melambatnya Pertumbuhan Ekonomi atau Pertumbuhan Ekonomi Negatif di Indonesia.
B. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA ENTITAS ANAK
1. Risiko Persaingan Usaha;

2. Risiko Perubahan Kebijakan Pemerintahan, Regulasi dan Perizinan; dan
3. Risiko Tuntutan Hukum Pihak Ketiga.
C. RISIKO TERKAIT DENGAN INVESTASI PADA SAHAM PERSEROAN
1. Risiko Tidak Likuidnya Saham yang Ditawarkan Pada Penawaran Umum Perdana Saham; dan
2. Pengaruh Fluktuasi Harga Saham Perseroan.
7. Prospek Usaha
Proyeksi peningkatan pertumbuhan ekonomi Indonesia di 2018 diperkirakan akan menjadi dorongan
positif bagi industri properti secara umum. Perseroan berkeyakinan bahwa prospek usaha Perseroan
dalam 5 tahun ke depan sangat menjanjikan sebagai dampak angin segar membaiknya kondisi
perekonomian Indonesia yang terus bertumbuh secara signifikan. Beberapa katalis yang mendukung
prospek usaha properti di Jawa Tengah antara lain seperti:
a. Peningkatan pertumbuhan ekonomi yang didorong oleh meningkatnya tingkat konsumsi domestik
yang didukung oleh peningkatan daya beli masyarakat, berdampak terhadap peningkatan
permintaan hunian baik dari segmen menengah ke bawah sampai ke segmen menengah ke atas;
b. Menurut data Biro Pusat Statistik, di tahun 2017 Indonesia masih mengalami backlog suplai rumah
yakni sebanyak 13,38 juta unit rumah;
c. Meningkatnya taraf hidup masyarakat mengakibatkan pergeseran gaya hidup dan peningkatan
permintaan akan hunian yang lebih berkualitas;
d. Bagi masyarakat Indonesia secara umum umah masih menjadi pilihan utama investasi yang aman
dan menjanjikan return yang baik;
e. Adanya deregulasi peraturan-peraturan oleh pemerintah yang berkaitan dengan kemudahan
investasi, terutama yang berkaitan langsung dengan industri properti seperti kebijakan kepemilikan
rumah oleh orang asing;
f. Bergesernya pengembangan zona dan kompleks industri dari Jabodetabek dan Cikarang ke Jawa
Tengah sebagai akibat dari upah minimum pekerja yang relatif lebih rendah di Jawa Tengah pada
umumnya serta iklim kerja yang kondusif khususnya di area Ungaran, Bawen, Salatiga dan Boyolali;
dan
g. Pembangunan berbagai sarana infrastruktur yang menunjang kegiatan ekonomi di Jawa Tengah
sedang digencarkan di beberapa tahun terakhir; perluasan pelabuhan dan terminal peti kemas
Tanjung Emas di Semarang, perluasan dan pembangunan Bandara Internasional Ahmad Yani di
Semarang, pembangunan jalan Tol Trans Jawa yang menghubungkan semua kota besar di Jawa
Barat, Jawa Tengah dan Jawa Timur dan banyak kota sekunder yang dilaluinya termasuk Ungaran.
xiv
Pengembangan Kawasan The Amaya Tahap 2 - Kawasan Hunian Modern
Setelah setelah sukses melakukan Pengembangan Kawasan The Amaya Tahap 1, Perseroan
merencanakan untuk memulai Pengembangan Kawasan The Amaya Tahap 2 sebagai hunian modern
dengan berbagai fasilitas pendukung.
Kawasan The Amaya Tahap 2 akan dibangun di atas area lahan seluas 9 (sembilan) hektar, yang
dikembangkan dan dipasarkan sebagai area modern residences yang terdiri dari low rise apartments
(5-8 lantai) dan townhouses. Faktor yang menjadi keunggulan The Amaya tahap 2 ini nantinya adalah
konsep pengembangan yang mengutamakan Ruang Terbuka Hijau. Di mana 60% dari total luas area
diperuntukan menjadi Green Open Space dimana para penghuhi dimanja dengan kesegaran udara dan
alam dataran tinggi sambil menikmati pemandangan spektakuler gunung Ungaran. Dan disaat yang
sama bisa menikmati 5-star facilities yang disediakan khusus untuk segmen target market keluarga
muda modern kelas ekonomi menengah hingga menengah atas.
The Amaya Tahap 2 dirancang dengan cerdas untuk membangun kembali suasana kekeluaragaan
komunitas yang ramah dan lingkungan sosial yang sehat menuju tercapainya kekeseimbangan dalam
hidup bagi para penghuninya (Enjoying Life Balance). Untuk mencapai tujuan tersebut, The Amaya
Tahap 2 ditunjang dengan berbagai fasilitas modern, antara lain :
 Smart card entrance - exit gate system;

 Club house & community lounge;
 Kolam renang, gym, jogging track, basketball court;
 Children Playground;
 Broadband internet (Fiber Optic) up to 100Mbps; dan
 CCTV & 24 hours security.
Serta beberapa fasilitas yang tidak dimiliki oleh perumahan lain yakni Amaya Care dan Amaya Lifestyle:
 24 hours Emergency Assistance (Amaya Care program);
 Housekeeping dan laundry on demand (Amaya Care program);
 Layanan pemeliharaan dan perbaikan rumah (Amaya Care program); dan
 Design Interior dan renovasi rumah (Amaya Lifestyle program).
Pengembangan PT Kota Satu Pratama
Sampai dengan saat ini PT Kota Satu Pratama adalah non operating dan strategic sub holding company
yang bertugas untuk merencanakan kebijakan yang dirumuskan dari pemegang saham kepada PT Kota
Satu Persada sehingga PT Kota Satu Pratama tidak beroperasi, namun tidak menutup kemungkinan
dimasa yang akan datang akan menjadi profit center bagi Grup.
Pengembangan PT Kota Satu Manajemen - Hotel Management Operator
Seiring dengan menggeliatnya industri pariwisata, perbaikan infrastruktur, pertumbuhan ekonomi

serta membaiknya iklim investasi di Indonesia beberapa tahun belakangan, industri perhotelan yang
mengalami kelesuan hingga tahun 2016 lalu mulai mengalami rebound dan menunjukkan peningkatan
baik dari sisi okupansi maupun average room rate (ARR). Para pengamat dan pelaku bisnis perhotelan
berkata bahwa peningkatan ini akan mengalami puncaknya di tahun 2019 - 2023 sejalan dengan
pertumbuhan jumlah tamu wisatawan maupun bisnis baik domestik maupun asing.
Dengan brand COHG, PT Kota Satu Manajemen berencana melakukan penetrasi secara masif ke pasar
jasa hotel management - operator hotel berbintang di Indonesia yang akan dilakukan mulai semester
akhir 2018. Target kami adalah sampai akhir tahun 2023, COHG berencana akan menjadi operator
sedikitnya 50 hotel berbintang di berbagai di seluruh Indonesia.
xv
Sesuai dengan visi “To be leading national chain hotel in Indonesia, through innovation, uniqueness
and service excellent”, PT Kota Satu Manajemen saat ini sedang mempersiapkan segala aspek
yang diperlukan guna melaksanakan misi tersebut. Yang sudah dilakukan sampai saat ini antara lain
mempersiapkan branding dan SOP untuk 4 brand di 4 kelas berbeda yakni; Allstay Hotel untuk bintang
3, Allstay Ecotel untuk bintang 2+, Cityone Hotel untuk bintang 2 dan Cityone Xpress untuk bintang
1. Tahun 2019 kami juga akan mempersiapkan Allstay Resort untuk bintang 4 dan tidak menutup
kemungkinan brand untuk hotel berbintang 5 di masa mendatang.
Yang membedakan COHG dari hotel operator lain adalah kami menawarkan pelayanan yang unik dan
berstandar internasional sesuai kebutuhan segmen market yang dituju. Dengan demikian tamu dari setiap
hotel yang dioperatori oleh COHG akan mengalami pengalaman unik yang melebihi ekspektasinya. Hal
ini akan dapat tercapai secara efisien berkat integrasi antara studi market, perencanaan konsep design
hotel, branding, marketing komunikasi, penerapan teknologi serta sistem manajemen yang mutakhir.
Review yang baik dari berbagai media dan situs online maupun berbagai reward dan penghargaan
sebagai hotel terbaik telah diraih baik oleh Allstay Hotel Semarang, Allstay Ecotel Yogyakarta maupun
Cityone Express Lamper Semarang membuktikan komitmen kami dalam menjadi yang terbaik.
Selain berfokus dalam memenuhi kebutuhan tamu, tak kalah penting kami juga memberikan sistem
informasi dan teknologi yang maju bagi pemilik hotel yang menggunakan jasa COHG. Owner akan
mendapatkan data-data hotel yang dimiliki secara real time dari manajemen dengan memanfaatkan
teknologi digital dan internet. Tim manajemen yang ahli dan berpengalaman, SOP yang baik dan
manajemen informasi yang mutakhir menjamin kepuasan pemilik hotel terhadap COHG.
8. Kebijakan Dividen
Berdasarkan Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, pembagian dividen
dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan (RUPS) atau Rapat Umum
Pemegang Saham Luar Biasa (RUPSLB). Sebelum berakhirnya tahun keuangan, dividen tunai dapat
dibagikan sepanjang hal itu diperbolehkan oleh Anggaran Dasar Perseroan dan pembagian dividen
tunai tidak menyebabkan aset bersih Perseroan menjadi kurang dari modal ditempatkan dan disetor
penuh dan cadangan wajib Perseroan. Pembagian dividen tunai tersebut ditetapkan oleh Direksi setelah
mendapat persetujuan dari Dewan Komisaris. Jika setelah berakhirnya tahun keuangan dimana terjadi
pembagian dividen tunai Perseroan mengalami kerugian, maka dividen tunai yang telah dibagikan
tersebut harus dikembalikan oleh pemegang saham kepada Perseroan. Dewan Komisaris serta Direksi
akan bertanggung jawab secara tanggung renteng untuk pengembalian dimaksud jika dividen tunai
tidak dikembalikan oleh pemegang saham.
Setelah dilaksanakannya Penawaran Umum Perdana Saham, berdasarkan laba bersih tahun 2018,
Perseroan berniat untuk melakukan pembayaran dividen kas (Rupiah) sebanyak-banyaknya 20% (dua
puluh persen) dari laba bersih untuk masa yang akan datang.
Penjelasan selengkapnya mengenai Kebijakan Dividen Perseroan dapat dilihat pada Bab X Prospektus
ini.
9. Keterangan Mengenai Entitas Anak
Perseroan memiliki penyertaan langsung dan tidak langsung pada Entitas Anak sebagai berikut:
Bulan dan Kepemilikan

Kepemilikan Status
No Nama Perusahaan Kegiatan Usaha Tahun Langsung
Tidak langsung Operasional
Penyertaan (saat ini)
Bidang Pembangunan,
Perdagangan, Perindustrian,
Pengangkutan Darat,
Desember Belum
1. PT Kota Satu Manajemen Agrobisnis, Percetakan, 99,68% -
2017 Beroperasi
Perbengkelan dan Jasa
kecuali Jasa dalam Bidang
Hukum dan Pajak
xvi
Bulan dan Kepemilikan
Kepemilikan Status
No Nama Perusahaan Kegiatan Usaha Tahun Langsung
Tidak langsung Operasional
Penyertaan (saat ini)
Bidang Pembangunan, Sebagai Induk
Perdagangan, Perindustrian, Usaha PT Kota
Pengangkutan Darat, Satu Persada
Desember
2. PT Kota Satu Pratama Agrobisnis, Percetakan, 99,998% - (non-operating
2017
Perbengkelan dan Jasa dan strategic
kecuali Jasa dalam Bidang sub holding
Hukum dan Pajak company)
99,997%
Penyediaan Akomodasi dan Desember
3. PT Kota Satu Persada - (Melalui PT Kota Beroperasi
Pelayanan Penginapan 2017
Satu Pratama)
Penjelasan selengkapnya mengenai Entitas Anak Perseroan dapat dilihat Pada Bab VIII mengenai
Keterangan Tentang Perseroan, Kegiatan Usaha serta Kecenderungan dan Prospek Usaha pada sub
mengenai Keterangan Mengenai Entitas Anak dalam Prospektus ini.
xvii
Halaman ini sengaja dikosongkan
I. PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM
1. Keterangan Mengenai Penawaran Umum
Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum Perdana Saham (IPO) sejumlah 500.000.000 (lima
ratus juta) Saham Biasa Atas Nama yang merupakan Saham Baru yang berasal dari portepel atau
sebesar 40,00% (empat puluh koma nol nol persen) dari Modal Ditempatkan Dan Disetor Penuh setelah
Penawaran Umum Perdana Saham, dengan nilai nominal Rp100,- (seratus Rupiah) setiap saham yang
ditawarkan kepada masyarakat dengan harga penawaran sebesar Rp117,- (seratus tujuh belas Rupiah)
per saham, yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham
(FPPS), sehingga seluruhnya berjumlah sebesar Rp58.500.000.000,- (lima puluh delapan miliar lima
ratus juta Rupiah).
Saham Biasa Atas Nama yang ditawarkan seluruhnya terdiri dari Saham Baru yang berasal dari portepel
Perseroan, serta akan memberikan kepada pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala
hal dengan Saham Biasa Atas Nama lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh,
termasuk antara lain hak atas pembagian dividen, hak untuk mengeluarkan suara dalam Rapat Umum
Pemegang Saham, hak atas pembagian saham bonus dan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu.
KotaSatu
Kegiatan Usaha Utama :
Bergerak dalam bidang Pembangunan dan Pengembangan, Perdagangan dan Jasa
Kantor Pusat
Jl. MT. Haryono
Ruko The Amaya CA 1-3
Ungaran – Kabupaten Semarang 50514
Telp. : +62 24 7690 1735
+62 24 7690 1000
Fax. : +62 24 7690 1749
Website: www.kotasatuproperti.com
RISIKO USAHA UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN ADALAH RISIKO PERSAINGAN USAHA.
RISIKO USAHA PERSEROAN SELENGKAPNYA DAPAT DILIHAT PADA BAB VI RISIKO USAHA
DALAM PROSPEKTUS INI.
RISIKO TERKAIT DENGAN KEPEMILIKAN ATAS SAHAM PERSEROAN YAITU TIDAK LIKUIDNYA
SAHAM YANG DITAWARKAN PADA PENAWARAN UMUM INI, MENGINGAT JUMLAH SAHAM
YANG DITAWARKAN PERSEROAN TIDAK TERLALU BESAR, MAKA TERDAPAT KEMUNGKINAN
PERDAGANGAN SAHAM PERSEROAN DI BURSA EFEK INDONESIA AKAN MENJADI
TIDAK LIKUID. DENGAN DEMIKIAN, PERSEROAN TIDAK DAPAT MEMPREDIKSI APAKAH
PERDAGANGAN SAHAM PERSEROAN DI BURSA EFEK AKAN AKTIF ATAU LIKUIDITAS
SAHAM PERSEROAN AKAN TERJAGA.
1
PT Kota Satu Properti Tbk, berkedudukan di Kabupaten Semarang, dengan akta pendiriannya
sebagaimana dimuat dalam Akta Pendirian Perseroan Terbatas No. 6 tanggal 3 Oktober 2012, dibuat
di hadapan Maria Yosefa Deni, S.H., Notaris di Kota Semarang. Akta Pendirian Perseroan telah
memperoleh pengesahan Menkumham sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya No. AHU-
58590.AH.01.01.Tahun 2012 tanggal 19 November 2012.
Sejak pendirian, Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, dan perubahan
yang terakhir dimuat dalam Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan
No. 1, tanggal 7 Maret 2018, dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H. (“Akta 1/2018”). Sebagaimana
disebutkan dalam Akta No. 1/ 2018, RUPSLB Perseroan yang diselenggarakan pada tanggal 7 Maret
2018 menyetujui, antara lain, perubahan status Perseroan dari perseroan terbatas tertutup menjadi
perseroan terbatas terbuka, perubahan nilai nominal setiap saham dalam Perseroan, dan perubahan
seluruh anggaran dasar Perseroan untuk disesuaikan dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku di pasar modal sehubungan dengan rencana penawaran umum Perdana saham (initial public
offering) oleh Perseroan. Perubahan-perubahan anggaran dasar Perseroan yang dimuat dalam Akta
1/2018 (i) telah memperoleh persetujuan Menkumham sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya
No. AHU-0005565.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018; dan (ii) telah diberitahukan kepada
Menkumham, dan pemberitahuan tersebut telah diterima dan dicatat di dalam database Sistem
Administrasi Badan Hukum Kemenkumham sebagaimana ternyata dari Surat yang dikeluarkan oleh Plt.
Direktur Jenderal Administrasi Hukum Umum aatas nama Menkumham No. AHU-AH.01.03-0103489
tanggal 12 Maret 2018.
Terbatas (“UUPT” ) dan untuk mengantisipasi diperolehnya pernyataan efektif dari OJK terhadap
dan jasa.
sebagai berikut:

2
usaha penunjang sebagai berikut :
(iii) melakukan kegiatan penyertaan modal pada perusahaan yang melakukan kegiatan di bidang jasa
yang menunjang kegiatan usaha utama Perseroan, antara lain jasa keamanan dan jasa kebersihan;
dan
2. Proforma Sebelum dan Setelah Penawaran Umum
Susunan modal saham dan pemegang saham Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah
sebagai berikut:

Jumlah Saham
(Rp) (%)
Modal Dasar 3.000.000.000 300.000.000.000
1. PT Kota Satu Indonesia 456.250.000 45.625.000.000 60,83
2. Martinus G. W. Liman 75.000.000 7.500.000.000 10,00
3. Widya Susanti Kusyono 60.000.000 6.000.000.000 8,00
4. Roy Wirya Subrata 60.000.000 6.000.000.000 8,00
5. PT Surya Fajar Capital 43.750.000 4.375.000.000 5,83
6. Soerjono Walujo 30.000.000 3.000.000.000 4,00
7. Kasim Prajitna 25.000.000 2.500.000.000 3,33
3
Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan Perseroan dalam Penawaran Umum ini, maka
susunan modal saham dan pemegang saham Perseroan sebelum dan setelah Penawaran Umum ini,
secara proforma menjadi sebagai berikut:
Sebelum Penawaran Umum Setelah Penawaran Umum

Keterangan Jumlah Nilai Nominal Jumlah Nilai Nominal
% %
Saham (Rp100,-) Saham (Rp100,-)
Modal Dasar 3.000.000.000 300.000.000.000 3.000.000.000 300.000.000.000
Modal ditempatkan dan Disetor
Penuh:
1. PT Kota Satu Indonesia 456.250.000 45.625.000.000 60,83 456.250.000 45.625.000.000 36,50
2. Martinus G. W. Liman 75.000.000 7.500.000.000 10,00 75.000.000 7.500.000.000 6,00
3. Widya Susanti Kusyono 60.000.000 6.000.000.000 8,00 60.000.000 6.000.000.000 4,80
4. Roy Wirya Subrata 60.000.000 6.000.000.000 8,00 60.000.000 6.000.000.000 4,80
5. PT Surya Fajar Capital 43.750.000 4.375.000.000 5,83 43.750.000 4.375.000.000 3,50
6. Soerjono Walujo 30.000.000 3.000.000.000 4,00 30.000.000 3.000.000.000 2,40
7. Kasim Prajitna 25.000.000 2.500.000.000 3,33 25.000.000 2.500.000.000 2,00
8. Masyarakat - - 0,00 500.000.000 50.000.000.000 40,00
Jumlah Modal Ditempatkan dan
disetor penuh 750.000.000 75.000.000.000 100,00 1.250.000.000 125.000.000.000 100,00
Jumlah Saham Dalam portepel 2.250.000.000 225.000.000.000 1.750.000.000 175.000.000.000
3. Pencatatan Efek Di Bursa Efek Indonesia
Bersamaan dengan pencatatan sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) Saham Baru yang berasal dari
portepel atau sebesar 40,00% (empat puluh koma nol nol persen) dari modal ditempatkan dan disetor
penuh setelah Penawaran Umum Perdana Saham, maka Perseroan atas nama pemegang saham lama
akan mencatatkan pula seluruh saham biasa atas nama pemegang saham sebelum Penawaran Umum
Perdana Saham sejumlah 750.000.000 (tujuh ratus lima puluh juta) saham dari modal ditempatkan dan
disetor penuh setelah Penawaran Umum Perdana Saham.
Dengan demikian jumlah saham yang akan dicatatkan oleh Perseroan di Bursa Efek Indonesia
seluruhnya adalah sejumlah 1.250.000.000 (satu miliar dua ratus lima puluh juta) saham atau sebesar
100% (seratus persen) dari jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh sesudah Penawaran Umum
Perdana Saham ini.
PT Kota Satu Indonesia mendapatkan sejumlah saham baru dalam Perseroan pada tanggal 27
Desember 2017 (dengan cara mengambil bagian saham baru tersebut yang dikeluarkan oleh Perseroan),
saham-saham mana merupakan tambahan dari saham-saham (dalam Perseroan) yang telah dimiliki
sebelumnya oleh PT Kota Satu Indonesia (dimana harga perolehan dari saham-saham baru tersebut
didasarkan pada dan adalah nilai nominal saham Perseroan, dan penyetoran atasnya dilakukan dengan
uang tunai). PT Surya Fajar Capital, Martinus G.W. Liman, Widya Susanti Kusyono, Roy Wiryasubrata,
dan Soerjono Walujo masing-masing menjadi pemegang saham Perseroan pada tanggal 7 Maret 2018,
dengan cara membeli sejumlah saham dari saham-saham yang dimiliki oleh PT Kota Satu Indonesia
dalam Perseroan. Kasim Prajitna pertama kali menjadi pemegang saham Perseroan pada tanggal 27
Desember 2017 dengan cara membeli saham dalam Perseroan, dan kemudian pada tanggal 7 Maret
2018 mendapatkan saham tambahan dengan cara membeli sejumlah saham dari saham-saham dalam
Perseroan yang dimiliki oleh PT Kota Satu Indonesia.
Sesuai POJK No. 25, PT Kota Satu Indonesia, PT Surya Fajar Capital, Martinus G.W. Liman, Widya
Susanti Kusyono, Roy Wiryasubrata, Soerjono Walujo, dan Kasim Prajitna dalam kurun waktu 6
(enam) bulan sebelum penyampaian Pernyataan Pendaftaran kepada OJK, masing-masing pihak
tersebut menyatakan untuk tidak mengalihkan baik sebagian atau keseluruhan dari saham-saham yang
dimilikinya sampai dengan 8 (delapan) bulan terhitung setelah Pernyataan Pendaftaran menjadi efektif.
PADA SAAT PROSPEKTUS INI DITERBITKAN PERSEROAN BERENCANA UNTUK

MENERBITKAN, MENGELUARKAN, DAN/ATAU MENCATATKAN SAHAM LAIN DAN/ATAU EFEK
LAIN YANG DAPAT DIKONVERSIKAN MENJADI SAHAM DALAM WAKTU 12 (DUA BELAS)
BULAN SETELAH PERNYATAAN PENDAFTARAN DINYATAKAN EFEKTIF OLEH OJK.
4
II. PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI HASIL
PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM
Dana hasil dari Penawaran Umum Perdana yang akan diterima oleh Perseroan, setelah dikurangi
seluruh biaya-biaya emisi yang berhubungan dengan Penawaran Umum akan digunakan untuk:
Memenuhi kebutuhan modal kerja guna mendukung kegiatan usaha dan pengembangan usaha
Perseroan, Entitas Anak Langsung yaitu PT Kota Satu Manajemen (PT KS Manajemen) dan Entitas
Anak Tidak Langsung yaitu PT Kota Satu Persada (PT KS Persada).
Penyaluran dana Perseroan kepada PT KS Manajemen akan dilakukan melalui penyertaan dalam
bentuk tambahan modal disetor, sedangkan penyaluran dana Perseroan kepada PT KS Persada akan
dilakukan melalui penyertaan dalam bentuk modal disetor kepada PT KS Pratama yang selanjutnya
akan disalurkan kepada PT KS Persada.
Penyertaan dalam bentuk tambahan modal disetor tersebut di atas akan dilakukan baik secara langsung
maupun bertahap disesuaikan dengan kebutuhan dana dari PT KS Manajemen maupun PT KS Persada.
Jika terdapat dana hasil Penawaran Umum yang belum terpakai, Perseroan akan melakukan penempatan
pada instrumen keuangan yang aman dan likuid. Pengungkapan rincian dan tempat penyimpanan atas
dana hasil Penawaran Umum akan disajikan dalam lembaran tersendiri yang menjadi bagian tidak
terpisahkan dari laporan realisasi penggunaan dana hasil Penawaran Umum.
Sesuai dengan Peraturan OJK No. 30/2015, Perseroan akan menyampaikan laporan realisasi penggunaan
dana hasil Penawaran Umum Perdana Saham ini kepada OJK dan wajib mempertanggungjawabkan
realisasi penggunaan dana hasil Penawaran Umum Perdana Saham ini dalam RUPS Tahunan
Perseroan sampai dengan seluruh dana hasil Penawaran Umum Perdana Saham telah direalisasikan.
Laporan realisasi penggunaan dana yang disampaikan kepada OJK akan dibuat secara berkala setiap
6 (enam) bulan (Juni dan Desember) sampai dengan seluruh dana hasil Penawaran Umum Perdana
Saham ini telah direalisasikan.
Apabila di kemudian hari Perseroan bermaksud mengubah rencana penggunaan dana hasil Penawaran
Umum Perdana Saham ini, maka Perseroan akan terlebih dahulu melaporkan rencana tersebut ke OJK
dengan mengemukakan alasan beserta pertimbangannya, dan perubahan penggunaan dana tersebut
harus mendapat persetujuan dari RUPS terlebih dahulu. Pelaporan perubahan rencana penggunaan
dana tersebut akan dilakukan bersamaan dengan pemberitahuan mata acara RUPS kepada OJK.

Dengan mengingat bahwa dana yang diperoleh dari hasil Penawaran Umum direncanakan untuk
digunakan, antara lain, untuk memenuhi kebutuhan modal kerja guna mendukung kegiatan usaha dan
pengembangan usaha PT KS Manajemen sebagai Entitas Anak langsung dan PT KS Persada sebagai
Entitas Anak tidak langsung (yang mana penyaluran dana oleh Perseroan kepada PT KS Manajemen
direncanakan dilakukan melalui penyertaan dalam bentuk tambahan modal disetor, dan penyaluran
dana oleh Perseroan kepada KS Persada direncanakan dilakukan melalui penyertaan dalam bentuk
modal disetor kepada PT KS Pratama yang selanjutnya disalurkan kepada KS Persada), maka transaksi
penyertaan tambahan modal itu merupakan transaksi afiiasi sebagaimana dimaksud oleh dan di dalam,
dan karenanya tunduk pada ketentuan Bapepam dan LK Peraturan No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi
dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu. Dalam hal nilai dari penyertaan tambahan modal tersebut
memenuhi kriteria Transaksi Material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Bapepam dan LK No.
IX.E.2 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama dan tidak terdapat benturan
kepentingan, maka berdasarkan ketentuan angka 5 dari Peraturan No. IX.E.1., Perseroan hanya wajib
memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No. IX.E.2.
5
Adapun dalam kaitannya dengan Peraturan No. IX.E.2., dengan kondisi besaran persentase kepemilikan
saham oleh Perseroan pada Entitas Anak, maka ketika Perseroan melakukan penyertaaan dalam
bentuk tambahan modal disetor dalam/pada Entitas Anak dan transaksi penyertaan tambahan modal itu
merupakan Transaksi Material, ketentuan tentang Transaksi Material sebagaimana diatur dalam angka
2 dari Peraturan No. IX.E.2 tidak berlaku terhadap transaksi penyertaan tambahan modal tersebut oleh
Perseroan.
Sesuai dengan POJK No. 8/2017, total biaya yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah sekitar 5,83%
dari nilai Penawaran Umum, yang meliputi:
- Biaya pendaftaran ke Otoritas Jasa Keuangan dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham
sebesar 0,05% dari total nilai emisi sesuai lampiran Peraturan Pemerintah (PP) No.11 Tahun 2014.
- Biaya jasa untuk Para Penjamin Emisi Efek sebesar 1,82% yang terdiri dari biaya jasa
penyelenggaraan (management fee) sebesar 1,32%, biaya jasa penjaminan (underwriting fee)
sebesar 0,25% dan biaya jasa penjualan (selling fee) sebesar 0,25%;
- Biaya jasa konsultan yang terdiri dari biaya:
a. Jasa Kantor Akuntan Publik sekitar 1,15%
b. Jasa Konsultan Hukum sekitar 0,96%
c. Jasa Notaris sekitar 0,34%
- Biaya Lembaga Penunjang Pasar Modal yaitu jasa Biro Administrasi Efek sekitar 0,20%;
- Biaya Pencatatan (BEI dan KSEI) sekitar 0,09%;
- Biaya lain-lain yang meliputi biaya penyelenggaraan roadshow, biaya pencetakan Prospektus dan
formulir dan biaya-biaya yang berhubungan dengan hal-hal tersebut sekitar 1,22%.
6
III. PERNYATAAN UTANG
Berdasarkan laporan posisi keuangan Perseroan periode 4 (empat) bulan yang berakhir pada tanggal
30 April 2018, Perseroan memiliki jumlah liabilitas konsolidasian sebesar Rp209.484 juta, yang terdiri
dari total liabilitas jangka pendek sebesar Rp100.701 juta dan total liabilitas jangka panjang sebesar
Rp108.783 juta yang angka-angkanya diambil dari laporan keuangan konsolidasian Perseroan tanggal
30 April 2018, yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang & Ali
(Registered Public Accountants), Auditor Independen, berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh
IAPI, dengan opini tanpa modifikasian. Laporan audit tersebut ditandatangani oleh Dadang Mulyana,
CA., CPA., CPI., dengan Registrasi Akuntan Publik No. AP.0394, dengan perincian sebagai berikut:

URAIAN JUMLAH
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha – pihak ketiga 2.167
Utang lain-lain
Pihak ketiga 1.334
Utang pajak 1.704
Utang jangka panjang – bagian jatuh tempo satu tahun
Bank dan lembaga keuangan lainnya 55.803
Uang muka penjualan 38.684
Utang akrual 1.010
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 100.701
LIABILITAS JANGKA PANJANG

Utang jangka panjang – setelah dikurangi bagian jatuh tempo satu tahun
Bank dan lembaga keuangan lainnya 107.212
Utang lain-lain
Pihak ketiga 49
Liabilitas imbalan pascakerja 1.522
Jumlah Liabiltas Jangka Panjang 108.783
JUMLAH LIABILITAS 209.484
a) LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Usaha – Pihak Ketiga

Keterangan Jumlah
CV Mandiri Cipta Sarana 663
CV Cipta Cahaya 377
CV Tesala Putradarma 99
CV Guci Merbabu 55
PT Suara Merdeka Press 22
Lain-lain (dibawah Rp100 juta) 951
Jumlah 2.167
Tidak terdapat aset Kelompok Usaha yang dijaminkan sehubungan dengan utang usaha kepada pihak
ketiga tersebut pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015.
7
Utang Pajak
Keterangan Jumlah
Pajak final – Perseroan 30
Pajak penghasilan
Pasal 4 (2) 12
Pasal 21 47
Pasal 23 1.027
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2013 12
Pajak pertambahan nilai 120
Pajak pembangunan – Entitas anak 455
Jumlah 1.704
Uang Muka Penjualan

Keterangan Jumlah
Pihak ketiga
Rumah tinggal 38.663
Jasa manajemen 21
Jumlah 38.684
Persentase pembayaran uang muka sebagai berikut :

Rumah tinggal
100% 11.021
50% sampai dengan 99% 21.894
20% sampai dengan 49% 2.936
Dibawah 20% 2.812
Sub-jumlah 38.663
b) LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya
Rincian utang bank jangka panjang adalah sebagai berikut:

Keterangan Jumlah
Bank :
PT Bank Negara Indonesia (Persero)Tbk 39.831
PT Bank Bukopin Tbk 36.350
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk 31.620
PT BPR Gunung Rizki 22.500
PT Bank Jateng 20.297
PT BPR Mandiri Artha Abadi 4.843
PT BPR Restu Artha Makmur 2.125
PT BPR Rudo Indobank 1.900
PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk 1.548
Lembaga keuangan lainnya :
Koperasi Rejo Agung Sukses 2.000
Jumlah pokok pinjaman 163.015
Dikurangi :
Bagian jatuh tempo dalam satu tahun 55.803
Bagian jangka panjang 107.212
Tidak terdapat syarat penjaminan sesuai Surat Pernyataan dari Manajemen.
8
- PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk (BNI)
Pada bulan Oktober 2016, PT Kota Satu Persada (PT KS Persada) memperoleh pinjaman kredit
angsuran untuk investasi refinancing Hotel Allstay Semarang dengan plafon maksimal sebesar
Rp40.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 12,5% (floating) per tahun dengan
jangka waktu 120 bulan yang berakhir pada bulan Oktober 2026. Pada bulan Juni 2017, pinjaman
ini direstrukturisasi dengan plafon menjadi Rp39.700.000.000, menurunkan bunga menjadi sebesar
12,25% (floating) untuk 9 bulan dengan membayar 8,5% dan menangguhkan 3,75% dibayarkan
penuh di bulan ke 10 dan jangka waktu kredit berakhir menjadi November 2026.
Pinjaman ini dijamin dengan sebidang tanah beserta bangunannya berstatus HGB seluas 557 m2
berlokasi di Kota Semarang dan piutang tagihan PT KS Persada senilai Rp50.920.000, jaminan
personal atas nama Josafat Kurniawan Hadi dan jaminan perusahaan dari PT Kota Satu Indonesia
(PT KS Indonesia).
Berdasarkan perjanjian kredit antara PT KS Persada dengan BNI tersebut diatas, PT KS Persada
diwajibkan memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut:
Menjaga rasio keuangan tertentu sebagai berikut:
- Current ratio minimum 1 kali.

- Debt to Equity Ratio maksimal 2,1 kali.
- Debt Service Coverage Ratio minimal 100%
Tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu, Perusahaan tidak diperkenankan untuk:
- Mengadakan penggabungan usaha (merger) atau konsolidasi dengan perusahaan lain.

- Melakukan akuisisi/pengambilalihan aset milik pihak ketiga.
- Melakukan investasi, penyertaan modal atau pengambilalihan saham pada perusahaan lain.
- Mengubah bentuk dan/atau status hukum Perusahaan, mengubah Anggaran Dasar (kecuali
untuk peningkatan modal), memindahtangankan saham perusahaan baik antar pemegang
saham maupun kepada pihak lain.
- Menggunakan dana perusahaan untuk tujuan di luar usaha yang dibiayai dengan fasilitas
kredit dari BNI.
- Menjual dan/atau menyewakan harta kekayaan atau barang agunan.
- Membubarkan perusahaan dan meminta dinyatakan pailit.
- Menerima pinjaman dari pihak lain (termasuk menerbitkan obligasi), kecuali jika pinjaman
tersebut diterima dalam rangka transaksi dagang yang berkaitan langsung dengan usaha.
- Mengikatkan diri sebagai penjamin (borg), menjaminkan harta kekayaan dalam bentuk dan
maksud apapun (baik yang belum dan/atau telah dijaminkan oleh Debitur kepada BNI, kepada
pihak lain.
- Membagikan deviden atau keuntungan usaha (laba) dalam bentuk apapun juga. Melakukan
investasi atau pembelian aktiva tetap tidak produktif/non lancar.
- Menggadaikan atau dengan cara lain mempertanggungkan saham perusahaan kepada pihak
manapun.
- Mengubah bidang usaha.
- Melakukan interfinancing dengan perusahaan afiliasi, induk perusahaan dan/atau anak
perusahaan.
- Mengubah susunan pengurus Direksi, Komisaris dan kepemilikan saham perusahaan.
- Membuat perjanjian dan transaksi tidak wajar, tetapi tidak terbatas pada :
1. Mengadakan atau membatalkan kontrak atau perjanjian yang berdampak signifikan bagi
Debitur dengan pihak lain dan/atau afiliasinya yang dapat mempengaruhi kelancaran
usaha Debitur.
2. Melakukan kerjasama yang dapat membawa pengaruh negatif pada aktivitas usaha
Debitur dan mengancam keberlangsungan usaha Debitur.
3. Mengadakan transaksi dengan perseorangan atau suatu pihak, namun tidak terbatas
pada perusahaan afiliasinya, dengan cara-cara yang berada di luar praktek-praktek dan
kebiasaan yang wajar dan melakukan pembelian yang lebih mahal serta melakukan
penjualan lebih murah dari harga pasar.
9
- Menyerahkan atau mengalihkan seluruh atau sebagian dari hak dan/atau kewajiban Debitur
yang tirnbul berdasarkan Perjanjian Kredit dan/atau dokurnen jaminan kepada pihak lain.
- Mengizinkan pihak lain menggunakan perusahaan untuk kegiatan usaha pihak lain.
- Melunasi seluruh atau sebagian hutang perusahaan kepada pemegang saharn dan/atau
perusahaanAfiliasi yang belum atau telah didudukkan sebagai pinjaman sub ordinasi kredit
fasilitas BNI.
- Memberikan pinjaman kepada siapapun juga, termasuk kepada para pemegang saham kecuali
jika pinjaman tersebut diberikan dalam rangka transaksi dagang yang berkaitan langsung
dengan usahanya.
- Mengambil lease dari perusahaan leasing.
Melalui surat tanggal 14 Mei 2018, BNI telah menyetujui untuk mencabut negative covenants yaitu
pembagian dividen atau keuntungan usaha (laba) dalam bentuk apapun kepada para pemegang
saham PT KS Persada.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017 dan 2016, saldo utang PT KS Persada ke BNI
masing-masing sebesar Rp39.831.406.231,-, Rp40.109.406.131,- dan Rp39.900.000.000,-.
- PT Bank Bukopin Tbk (Bukopin)
a. Perseroan memperoleh beberapa fasilitas dari Bukopin sebagai berikut:
- Pada bulan April 2015, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman dengan maksimal
penarikan sebesar Rp9.500.000.000 yang digunakan untuk modal kerja. Pinjaman ini
dikenakan bunga efektif sebesar 13,65% (floating) per tahun dengan jangka waktu 24
bulan yang berakhir pada bulan April 2017. Pada bulan Juli 2016 pinjaman ini dilunasi.
Pinjaman ini dijamin dengan:

1. 4 (empat) bidang tanah bersertifikat hak milik yang dikuasai Perseroan seluas 8.460 m2
yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
2. 1 (satu) bidang tanah bersertifikat HGB atas nama PT KS Persada seluas 1.302 m2
yang berlokasi di Condongcatur, Yogyakarta.
3. Jaminan pribadi atas nama Josafat Kurniawan Hadi.
- Pada bulan April 2016, Perseroan kembali memperoleh pinjaman kredit uncommitted loan
untuk modal kerja Perseroan sebesar Rp10.500.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga
sebesar 12,54% (floating) dengan jangka waktu 24 bulan yang berakhir pada bulan April
2018.
- Berdasarkan Perubahan Perjanjian Kredit No. 063/PL/Lgl.SMG/IV/2018 tanggal 27 April

2018, Perseroan telah mendapatkan persetujuan untuk merestrukturisasi pinjaman pada
Bank Bukopin ke dalam bentuk kredit angsuran dan perpanjangan pinjaman menjadi 60
bulan sejak tanggal restrukturisasi dengan bunga sebesar 11,50% (efektif) per tahun.

1. Tanah bersertifikat hak milik yang dikuasai Perseroan seluas 17.997 m2 yang berlokasi
di Ungaran, Jawa Tengah.
2. Tanah berstatus HGB atas nama PT KS Persada, seluas 1.302 m2 yang berlokasi di
Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta.
4. Penjaminan aset atas nama Perseroan dan PT KS Persada.
Melalui surat tanggal 16 Mei 2018, Bukopin telah menyetujui untuk mencabut negative
covenants atas Perusahaan sebagai berikut :
- perubahan anggaran dasar termasuk didalamnya melakukan perubahan susunan
dan komposisi pemegang saham, susunan anggota dewan direksi dan komisaris
- pembayaran sesuatu atas sisa hasil usaha atau pembagian dana cadangan Perseroan
dari waktu ke waktu
- mengadakan perusahaan baru atau meperbesar perusahaan-perusahaannya yang
sekarang ada
10
b. PT KS Persada memperoleh beberapa fasilitas dari Bukopin sebagai berikut:
- Pada bulan Maret 2015, PT KS Persada memperoleh fasilitas pinjaman kredit angsuran
dengan maksimal pencairan sebesar Rp20.000.000.000. Fasilitas pinjaman ini digunakan
untuk investasi pembangunan hotel di Yogyakarta, dikenakan bunga sebesar 13,65%
(floating) per tahun dengan jangka waktu 96 bulan yang berakhir pada bulan Maret 2023.
- Pada bulan Oktober 2015, PT KS Persada memperoleh pinjaman kredit angsuran untuk
pembangunan tambahan serta pembelian dan pembangunan lahan parkir dengan plafon
sebesar Rp5.000.000.000 dan Rp4.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar
13,53% (floating) per tahun dengan jangka waktu 96 bulan yang berakhir pada bulan
Oktober 2023.
- Pada bulan Juni 2016, PT KS Persada mengubah pinjaman kredit angsuran dengan
plafon sebesar Rp4.000.000.000 diatas menjadi Rp3.000.000.000 dan mengubah yang
seharusnya jatuh tempo pada Oktober 2023 menjadi Juni 2024. Pinjaman ini dikenakan
bunga sebesar 13,53% (floating) per tahun.
- Pada bulan Oktober 2015, PT KS Persada memperoleh pinjaman kredit angsuran untuk
modal kerja Hotel City One dengan plafon sebesar Rp1.000.000.000. Pinjaman ini
dikenakan bunga sebesar 13,53% (floating) per tahun dengan jangka waktu 36 bulan
yang berakhir pada bulan Oktober 2018.
- Pada bulan Juni 2017, pinjaman dengan plafon Rp20.000.000.000, Rp5.000.000.000,

Rp3.000.000.000 dan Rp1.000.000.000 tersebut di saldo pinjamannya digabung untuk
direstrukturisasi plafonnya menjadi Rp25.995.286.742, bunga diturunkan menjadi sebesar
11,48% (floating) per tahun dan jatuh tempo menjadi bulan Juni 2025.
- Pada bulan Juni 2017, pinjaman ini direstrukturisasi dengan menurunkan bunga menjadi
11,48% (floating) per tahun dan jatuh tempo menjadi Juni 2025.
Sebelum restrukturisasi, Fasilitas pinjaman tersebut diatas dijamin dengan tanah milik PT KS
Persada berstatus HGB seluas 1.302 m2 berlokasi di Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta
dan jaminan pribadi atas nama Josafat Kurniawan Hadi.
Setelah restrukturisasi, Jaminan atas pinjaman tersebut ditambah dengan 8 (delapan) bidang
tanah bersertifikat hak milik yang dikuasai Perseroan seluas 9.537 m2 berlokasi di Ungaran,
Jawa Tengah. Semua Jaminan diatas juga mengcover seluruh fasilitas pinjaman Perseroan.
Melalui surat tanggal 16 Mei 2018, Bukopin telah menyetujui untuk mencabut negative
covenants atas PT KS Persada sebagai berikut :
- perubahan anggaran dasar termasuk didalamnya melakukan perubahan susunan dan
komposisi pemegang saham, susunan anggota dewan direksi dan komisaris
- pembayaran sesuatu atas sisa hasil usaha atau pembagian dana cadangan Perseroan
dari waktu ke waktu
- mengadakan perusahaan baru atau meperbesar perusahaan-perusahaannya yang
sekarang ada
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, saldo utang Kelompok
usaha ke Bukopin sebagai berikut :
(dalam Rupiah)
April 2018 2017 2016 2015
Perseroan 10.475.000.000 10.500.000.000 10.500.000.000 9.500.000.000
PT KS Persada 25.875.286.742 25.941.286.742 26.651.264.418 25.911.558.900
Jumlah 36.350.286.742 36.441.286.742 37.151.264.418 35.411.558.900
11
- PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN)
Perseroan memperoleh beberapa fasilitas dari BTN sebagai berikut:
- Pada bulan Juni 2013, Perseroan memperoleh pinjaman kredit revolving untuk pembiayaan
pembangunan proyek Perseroan sebesar Rp20.000.000.000. Pinjaman tersebut dikenakan
bunga sebesar 12% per tahun (floating) dengan jangka waktu 24 bulan yang berakhir pada
bulan Juni 2015. Perjanjian ini setuju diperpanjang hingga Juni 2017, namun pada bulan Maret
2016 pinjaman ini dilunasi.
Fasilitas pinjaman ini dijamin dengan:
1. Tanah berstatus hak milik yang dikuasai Perseroan, sebanyak 8 bidang seluas 29.896 m2
2. Jaminan pribadi atas nama Johan Prasetyo Santoso, Josafat Kurniawan Hadi dan
Herowiratno Gunawan
3. Cessie atas piutang yang berkaitan dengan penjualan rumah yang dibiayai oleh BTN
Berdasarkan perjanjian kredit antara Perseroan dengan BTN tersebut diatas, Perseroan
Perseroan tidak diperkenankan untuk :

- Memperoleh fasilitas kredit dari pihak lain sehubungan dengan proyek ini, kecuali pinjaman
dari pemegang saham dan transaksi dagang yang lazim.
- Mengikat diri sebagai penjamin hutang.
- Merubah Anggaran Dasar Perseroan (terkait modal, kepemilikan dan pengurus).
- Melakukan merger atau akuisisi.
- Mengajukan permohonan pailit.
- Memindahtangankan dalam bentuk apapun atau dengan nama apapun dan dengan
maksud apapun juga kepada pihak ketiga.
- Menjual secara tunai tanpa seijin pihak bank.

- Pada bulan Maret 2016, Perseroan memperoleh pinjaman kredit konstruksi untuk pembiayaan
pembangunan proyek Amaya dari BTN sebesar Rp38.000.000.000 dan tingkat bunga 13% per
tahun (floating) dengan jangka waktu 24 bulan yang berakhir pada bulan Maret 2018.

1. Tanah berstatus HGB atas nama Perseroan sebanyak 73 bidang seluas 12.986 m2 yang
berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
Herowiratno Gunawan.
3. Jaminan Perseroan atas nama PT KS Indonesia.
4. Cessie atas piutang terkait semua proyek The Amaya.
Berdasarkan perjanjian kredit antara Perseroan dengan BTN tersebut diatas, Perseroan
Perseroan tidak diperkenankan untuk :

- Memperoleh fasilitas kredit dari pihak lain sehubungan dengan proyek ini, kecuali pinjaman
dari pemegang saham dan transaksi dagang yang lazim.
- Merubah Anggaran Dasar Perseroan (terkait modal, kepemilikan dan pengurus).
- Membayar deviden Perseroan.
- Menyewakan Perseroan kepada pihak lain
12
maksud apapun juga kepada pihak ketiga terhadap lokasi proyek ataupun terhadap
Perseroan.
- Menggunakan rekening Bank lain dalam rangka penjualan unit rumah yang dibiayai BTN.
Pada bulan Oktober 2017, Perusahaan melakukan Restrukturisasi Kredit KMK Konstruksi
BTN yang telah didokumentasikan dalam akta No. 96 tanggal 30 Oktober 2017 dengan plafon
sebesar Rp34.752.000.000 dan perpanjangan jangka waktu hingga 24 bulan yang akan jatuh
tempo pada tanggal 24 Maret 2020.
Melalui surat tanggal 14 Agustus 2018 dan 18 Mei 2018, BTN telah menyetujui untuk mencabut
negative covenants yaitu perubahan bentuk/status hukum Perusahaan, penerbitan saham baru,
pemindahan hak atas saham, penggunaan dana Perusahaan untuk tujuan di luar usaha yang
dibiayai dengan fasilitas kredit BTN, pembagian deviden, perubahan anggaran dasar, mengubah
susunan dewan direksi dan dewan komisaris, penjualan maupun pembebanan hak jaminan
(penjaminan) atas saham Perusahaan, pelaksanaan akuisisi maupun investasi/penyertaan pada
perusahaan lain dan mengadakan perjanjian dengan pihak lain.
Pada tanggal 30 April 2018 serta Desember 2017, 2016 dan 2015, saldo utang Perseroan kepada
BTN masing- masing sebesar Rp31.620.000.000,-, Rp32.711.000.000,-, Rp 37.050.000.000,- dan
Rp 13.826.484.287,-.
- PT Bank Jateng (Bank Jateng)
Pada bulan Juli 2016, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari Bank
Jateng untuk modal kerja sebesar Rp43.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 12%
(floating) per tahun dengan jangka waktu 36 bulan yang berakhir pada bulan Juli 2019.
1. Tanah berstatus HGB atas nama Perseroan seluas 11.273 m2 dan tanah dengan sertifikat hak
milik yang dikuasai Perseroan seluas 8.177 m2, yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
2. Jaminan pribadi atas nama Tn. Johan Prasetyo Santoso, Tn. Josafat Kurniawan Hadi dan Tn.
3. Jaminan Perseroan atas nama PT KS Indonesia.
4. Piutang terkait proyek The Amaya tahap 2.
Berdasarkan perjanjian kredit antara Perseroan dengan Bank Jateng tersebut diatas, Perseroan
Menjaga rasio keuangan tertentu sebagai berikut :
- Current ratio minimum 1,2 kali. Perbandingan aset lancar dan hutang lancar (selain bagian
hutang jangka panjang)
- Loan to value maksimal 80%.
- DSCR minimal 100%
Tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu, Perseroan tidak diperkenankan untuk :
- Mengubah bentuk dan/atau status hukum Perusahaan, mengubah Anggaran Dasar (kecuali
- Mengubah susunan pengurus perusahaan (Direksi, Komisaris dan kepemilikan saham
perusahaan.
- Menggunakan dana perusahaan untuk tujuan di luar usaha yang dibiayai dengan fasilitas
kredit dari Bank Jateng.
13
- Menjual, menjaminkan dan/atau menyewakan harta kekayaan, barang agunan dan/atas saham
perusahaan kepada siapapun kecuali dalam rangka kegiatan usaha usaha debitur yang wajar
berdasarkan penilaian Bank Jateng.
- Menerima pinjaman dari pihak manapun (termasuk menerbitkan obligasi), kecuali berupa
hutang pemegang saham dan/atau afiliasi serta pinjaman dalam rangka transaksi usaha yang
lazim dan/atau wajar berdasarkan penilaian Bank Jateng.
- Mengikatkan diri sebagai penjamin (borg), menjaminkan harta kekayaan dalam bentuk dan
maksud apapun baik untuk yang belum dan/atau telah dijaminkan oleh Debitur kepada Bank
Jateng, kepada pihak manapun kecuali dalam rangka kegiatan usaha utama Debitur yang
wajar berdasarkan penilaian Bank Jateng.
- Melakukan likuidasi atau pembubaran atau tindakan-tindakan kepailitan.
- Melakukan merger, akuisisi, reorganisasi atau investasi atau penyertaan pada perusahaan lain.
- Melakukan investasi yang melebihi proceed perusahaan (EAT + Depresiasi), kecuali untuk
pembangunan proyek yang telah disetujui Bank Jateng.
- Menerbitkan atau menjual saham kecuali di konversi menjadi modal yang dibuat secara Notariil.
- Melunasi seluruh atau sebagian hutang (termasuk bunga maupun biaya lainnya yang terkait
dengan hutang tersebut) kepada pemegang saharn dan/atau perusahaan Afiliasi yang belum
atau telah didudukkan sebagai pinjaman sub ordinasi terhadap fasilitas Bank Jateng.
1. Mengadakan atau membatalkan kontrak atau perjanjian yang memiliki arti penting bagi
Debitur dengan pihak lain dan/atau afiliasinya yang dapat mempengaruhi kelancaran
usaha Debitur.
2. Mengadakan kerjasama yang dapat membawa pengaruh negatif pada aktivitas usaha
Debitur dan mengancam keberlangsungan usaha Debitur.
3. Mengadakan transaksi dengan perseorangan atau suatu pihak, namun tidak terbatas
pada perusahaan afiliasinya, dengan cara-cara yang berada di luar praktek-praktek dan
kebiasaan yang wajar dan melakukan pembelian yang lebih mahal serta melakukan
penjualan lebih murah dari harga pasar.
- Menyerahkan atau mengalihkan seluruh atau sebagian dari hak dan/atau kewajiban Debitur
yang tirnbul berdasarkan Perjanjian Kredit dan/atau dokurnen jaminan kepada pihak lain.
- Melunasi atau membayar pokok dan atau biaya bunga dan/atau biaya-biaya lainnya atas
pirnjarnan / kredit / hutang kepada pihak lain di luar pihak yang telah disetujui Bank Jateng,
akan tetapi tidak terbatas kepada pemegang saham dan/atau afiliasinya.
- Memberikan pinjaman kepada pihak lain, kecuali dalam rangka transaksi operasional usaha
yang lazim dan/atau wajar berdasarkan penilaian Bank Jateng.
- Menarik kembali modal yang telah disetor.
- Menunggak kewajiban Bank Jateng serta kewajiban yang lainnya.
- Melakukan suatu tindakan yang melanggar suatu ketentuan hukum dan/atau peraturan yang
berlaku.
Melalui surat tanggal 22 Mei 2018, Bank Jateng telah menyetujui untuk mencabut negative
covenants sebagai berikut :
a. Perubahan bentuk dan/atau status hukum Perseroan, perubahan anggaran dasar (kecuali
untuk peningkatan modal), memindahtangankan saham Perseroan baik antar pemegang
b. Susunan pengurus dan kepemilikan saham Perseroan
c. Menggunakan dana Perseroan untuk tujuan di luar usaha yang dibiayai dengan fasilitas kredit
dari Bank Jateng
d. Menjual, menjaminkan dan/atau menyewakan harta kekayaan, barang agunan dan/atau
saham Perseroan kepada siapapun dalam rangka kegiatan usaha utama Perseoran yang
wajar berdasarkan penilaian Bank Jateng
e. Melakukan merger, akuisisi, reorganisasi atau investasi atau penyertaan pada perusahaan lain
f. Menerbitkan atau menjual saham kecuali dikonvesi menjadi modal yang dibuat secara notariil
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017 dan 2016, saldo utang Perseroan kepada Bank
Jateng masing-masing sebesar Rp20.296.802.824,-, Rp20.296.802.824,- dan Rp 19.509.045.850,-.
14
- PT Bank Perkreditan Rakyat Gunung Rizki Pusaka Utama (GR)
Pada bulan Desember 2017, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman kredit modal kerja dari GR
sebesar Rp22.500.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 15% per tahun dengan jangka
waktu 1 tahun yang berakhir pada bulan Desember 2018.
Pinjaman ini dijamin dengan 16 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perseroan seluas 17.932 m2,
Pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, saldo utang Perseroan kepada BPR GR
masing-masing sebesar Rp22.500.000.000,-.
- PT Bank Perkreditan Rakyat (BPR) Mandiri Artha Abadi (MAA) dan Bank Pekreditan Rakyat (BPR)
Rudo Indobank (Rudo)
Perseroan memperoleh fasilitas dari MAA dan Rudo sebagai berikut:
- Pada bulan Maret 2014, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari
MAA sebagai Bank Leader dan Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB sebesar
Rp7.000.000.000 dengan pembagian pembiayaan yaitu MAA sebesar Rp4.500.000.000
dan Rudo sebesar Rp2.500.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 19% per tahun
dengan jangka waktu 12 bulan yang berakhir pada bulan Maret 2015.
Pinjaman ini dijamin dengan tanah berstatus Hak Milik seluas 2.637 m2 yang dikuasai
Perseroan, yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
Tanpa Persetujuan tertulis terlebih dahulu, Perseroan tidak diperkenankan untuk :

- Memberikan pinjaman kepada pihak lain, kecuali dalam rangka menjalankan usaha sehari
hari.
- Bertindak sebagai penjamin atas hutang pihak ketiga.
- Menjaminkan atau menggadaikan, menjual dan/atau mengalihkan hak atau menyewakan/
menyerahkan kepada pihak ketiga manapun juga bidang Tanah dan/atau Bangunan,
barang-barang yag telah dijaminkan untuk fasilitas kredit ini.
- Mengubah sifat kegiatan usaha Perseroan yang sedang dijalankan.
- Menerima fasilitas kredit dalam bentuk apapun dari Bank dan/atau lembaga keuangan lain.
- Pada bulan Maret 2015, fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari MAA sebagai Bank
Leader dan Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB diperpanjang dengan
fasilitas sebesar Rp5.800.000.000 dengan pembagian pembiayaan yaitu MAA sebesar
Rp3.732.000.000 dan Rudo sebesar Rp2.068.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar
19% per tahun dengan jangka waktu 12 bulan yang berakhir pada bulan Maret 2016.
Pinjaman ini dijamin dengan tanah berstatus Hak Milik seluas 2.637 m2 yang dikuasai
Perseroan, yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
- Pada bulan Juni 2015, fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari MAA sebagai Bank Leader
dan Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB diatas ditingkatkan jumlah
fasilitas kreditnya menjadi sebesar Rp7.000.000.000 dengan pembagian pembiayaan yaitu
MAA sebesar Rp4.500.000.000 dan Rudo sebesar Rp2.500.000.000. Pinjaman ini dikenakan
bunga sebesar 19% per tahun dengan jangka waktu 12 bulan yang berakhir pada bulan Maret
2016.
Pinjaman ini dijamin dengan 14 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perseroan seluas
1.726 m2, yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
15
- Pada bulan Maret 2016, fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari MAA sebagai Bank
Leader dan Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB diatas untuk fasilitas
kredit sebesar Rp7.000.000.000 dengan pembagian pembiayaan yaitu MAA sebesar
Rp4.500.000.000 dan Rudo sebesar Rp2.500.000.000 diperpanjang hingga Maret 2017.
Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 19% per tahun.
1.726 m2, yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
- Pada bulan April 2017, fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari MAA sebagai Bank Leader
dan Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB diatas diturunkan fasilitas
kreditnya menjadi sebesar Rp4.843.317.735 dengan pembagian pembiayaan yaitu MAA
sebesar Rp3.117.995.000 dan Rudo sebesar Rp1.725.322.735. Pinjaman ini dikenakan bunga
sebesar 19% per tahun dengan jangka waktu 12 bulan yang berakhir pada bulan Maret 2018.
- Berdasarkan Perubahan Perjanjian Pembiayaan Bersama Pemberian Kredit No. 174/PPPBPK/

MAA/III/2018 dan 175/PPK/MAA/III/2018 tanggal 16 Maret 2018, fasilitas pinjaman kredit
usaha produktif dari MAA dan Rudi dalam bentuk Revolving OLB diperpanjang dengan jangka
waktu 12 bulan yang berakhir pada bulan Maret 2019.
1.566 m2 yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, saldo utang Perseroan
kepada BPR MAA dan BPR Rudo masing-masing sebesar Rp4.843.317.735,-, Rp4.850.000.000,
Rp5.146.061.000 dan Rp7.000.000.000.
- PT Bank Perkreditan Rakyat (BPR) Restu Artha Makmur (RAM)
Pada bulan Desember 2017, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman kredit modal kerja dari RAM
sebesar Rp2.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 2% per bulan dengan jangka waktu
6 bulan yang berakhir pada bulan Juni 2018.
Pinjaman ini dijamin dengan 3 kavling tanah berstatus HGB atas nama Perseroan seluas 144 m2,
Tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu, Perseroan tidak diperkenankan untuk:

- Memperoleh pinjaman dari kreditur lain dengan jaminan yang sama.
- Memindahtangankan atau menyewakan barang jaminan kepada pihak manapun.
- Mengubah atau merombak semua bentuk atau tata susunan termasuk mengubah sifat dan
tujuan kegunaannya baik seluruh maupun sebagian atas barang jaminan.
Pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, saldo utang Perseroan kepada BPR RAM
masing-masing sebesar Rp2.125.000.000,-
- PT Bank Perkreditan Rakyat (BPR) Rudo Indobank (Rudo)
Perseroan memperoleh fasilitas dari Rudo sebagai berikut:
- Pada bulan Mei 2017, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman kredit modal kerja dari Rudo
sebesar Rp2.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 18% per tahun dengan
jangka waktu 3 bulan yang berakhir pada bulan Agustus 2017.
Pinjaman ini dijamin dengan 3 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perseroan seluas 356
m2, yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
16
Pada bulan Agustus 2017, Perseroan memperpanjang fasilitas pinjaman kredit modal kerja
dari Rudo sebesar Rp2.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 18% per tahun
dengan jangka waktu 3 bulan yang berakhir pada bulan November 2017. Pada tanggal 31
Desember 2017, utang ini telah dilunasi.
- Pada bulan Januari 2018, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit modal kerja untuk
properti dari (Rudo) sebesar Rp1.900.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 18%
per tahun dengan jangka waktu 1 bulan yang berakhir pada bulan Februari 2018. Berdasarkan
perjanjian kredit No. 24 tanggal 28 Februari 2018 dari Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H.,
notaris di Kabupaten Semarang, fasilitas pinjaman ini telah diperpanjang dan akan jatuh tempo
pada Bulan Mei 2018.
Pinjaman ini dijamin dengan 3 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perseroan seluas 356
m2, yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
Pada tanggal 30 April 2018, saldo utang Perseroan kepada BPR Rudo masing-masing sebesar
Rp1.900.000.000,-.
- PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk (BRI)
Pada bulan September 2016, Perseroan memperoleh pinjaman kredit investasi refinancing dari
BRI untuk pembelian rumah toko sebesar Rp3.000.000.000. Pinjaman tersebut dikenakan bunga
9,75% per tahun (efektif) dengan jangka waktu 84 bulan yang berakhir pada bulan November 2023.
Pinjaman ini dijamin dengan 3 bidang tanah bersertifikat hak milik yang dikuasai Perseroan seluas
169 m2 beserta bangunannya atas nama Josafat Kurniawan Hadi, pihak berelasi, yang berlokasi di
Kota Semarang, Jawa Tengah.
Pada bulan September 2017, Perseroan melakukan perubahan atas pinjaman diatas dari fasilitas
kredit sebesar Rp3.000.000.000 diturunkan menjadi Rp1.823.000.000 dengan menarik jaminan 1
bidang tanah seluas 55 m2.
Berdasarkan perjanjian kredit antara Perseroan dengan BRI tersebut diatas, Perseroan diwajibkan
memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut:
Tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu, Perseroan tidak diperkenankan untuk:
- Mengikatkan diri sebagai penjamin terhadap pihak lain dan atau menjaminkan kekayaan
kepada pihak lain, kecuali yang sudah ada saat ini.
- Melakukan perubahan anggaran dasar dan atau mengubah susunan serta pemegang saham
dan komposisi permodalan.
- Mengajukan permohonan pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga untuk menyatakan pailit
Perusahaan sendiri.
- Menyewakan aset yang diagunkan di BRI kepada pihak lain tanpa persetujuan dari BRI.
Melalui surat tanggal 18 Mei 2018, BRI telah menyetujui untuk mencabut negative covenants yaitu
perubahan anggaran dasar dan/atau mengubah susunan serta pemegang saham dan komposisi
permodalan.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017 dan 2016, saldo utang Perseroan kepada BRI
masing-masing sebesar Rp1.548.000.000,-, Rp1.660.000.000,- dan Rp2.975.000.000,-.
- Koperasi Rejo Agung Sukses (RA)
Pada bulan Mei 2017, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman kredit dari RA sebesar
Rp200.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 21% per tahun dengan jangka waktu 1
Tahun yang berakhir pada bulan Mei 2018. Tidak terdapat jaminan atas pinjaman ini.
17
Pada bulan Oktober 2017, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman kredit dari RA sebesar
Rp1.925.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 21% per tahun dengan jangka waktu 3
Bulan yang berakhir pada bulan Januari 2018.
Berdasarkan Perjanjian Perubahan terhadap Kredit No. 260/PK-ADD/RAS-WHD/I/2018 tanggal

8 Januari 2018 yang diubah dengan Perjanjian Perubahan terhadap Kredit No. 033/PK-ADD/RAS-
WHD/IV/2018 tanggal 7 April 2018, pinjaman Perseroan kepada Koperasi Rejo Agung Sukses telah
diperpanjang dan akan jatuh tempo pada tanggal 7 Juli 2018.
Pinjaman ini dijamin dengan 3 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perseroan seluas 96 m2,
Pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, saldo utang Perseroan kepada Koperasi RA
sebesar Rp2.000.000.000.
Liabilitas Imbalan Kerja
Liabilitas imbalan kerja karyawan Perseroan pada tanggal 30 April 2018 adalah sebesar Rp1.522 juta,-
dengan rincian sebagai berikut :
Keterangan Jumlah
Nilai kini kewajiban imbalan pasti 1.522
Nilai wajar dari aset program -
Jumlah Liabilitas Imbalan Kerja 1.522
Perseroan dan Entitas Anak mencatat liabilitas imbalan kerja untuk seluruh karyawan yang memenuhi
persyaratan berdasarkan Undang-undang Tenaga Kerja No. 13/2003 tanggal 25 Maret 2003.
Total kewajiban imbalan kerja yang disajikan dalam laporan posisi keuangan konsolidasian dan beban
imbalan kerja yang diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain konsolidasian
dihitung oleh PT Dian Artha Tama, aktuaris independen, dalam laporannya tertanggal 9 Februari 2018.
Asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut :
Keterangan 30 April 2018

Tingkat bunga diskonto 7,4%
Tingkat kenaikan upah (% p.a.) 8,0%
Usia pensiun 55
Tingkat mortalita Indonesia – III (2011)
Tingkat cacat (% p.a.) 0,02%
Tingkat pengunduran diri 5% sampai usia 30 tahun dan menurun bertahap ke 0%
pada usia 55
Metode Projected Unit Credit
SELURUH LIABILITAS PERSEROAN PADA TANGGAL 30 APRIL 2018 TELAH DIUNGKAPKAN

DALAM PROSPEKTUS INI. PADA TANGGAL DITERBITKANNYA PROSPEKTUS INI, PERSEROAN
TELAH MELUNASI SELURUH LIABILITAS YANG TELAH JATUH TEMPO. TIDAK ADA LIABILITAS
YANG TELAH JATUH TEMPO YANG BELUM DILUNASI OLEH PERSEROAN.
KECUALI SEBAGAIMANA DINYATAKAN DALAM KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL

LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN, SEJAK TANGGAL 30 APRIL 2018 SAMPAI DENGAN
TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR
INDEPENDEN SAMPAI DENGAN TANGGAL EFEKTIFNYA PERNYATAAN PENDAFTARAN,
PERSEROAN TIDAK MEMILIKI KEWAJIBAN-KEWAJIBAN DAN IKATAN-IKATAN LAIN YANG
JUMLAHNYA MATERIAL SELAIN YANG TELAH DINYATAKAN DI ATAS DAN YANG TELAH
DIUNGKAPKAN DALAM LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN KEUANGAN
PERSEROAN.
18
PERSEROAN TIDAK MEMILIKI KEWAJIBAN-KEWAJIBAN LAIN KECUALI KEWAJIBAN-
KEWAJIBAN YANG TIMBUL DARI KEGIATAN USAHA NORMAL PERSEROAN SERTA
KEWAJIBAN YANG TELAH DINYATAKAN DI DALAM PROSPEKTUS DAN YANG TELAH
DIUNGKAPKAN DALAM LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI YANG DISAJIKAN DALAM BAB
XVIII PROSPEKTUS.
DENGAN ADANYA PENGELOLAAN YANG SISTEMATIS ATAS ASET DAN KEWAJIBANNYA

SERTA HARAPAN PENINGKATAN HASIL OPERASI DI MASA MENDATANG, PERSEROAN
MENYATAKAN KESANGGUPAN UNTUK DAPAT MENYELESAIKAN SELURUH KEWAJIBANNYA
SESUAI DENGAN PERSYARATAN SEBAGAIMANA MESTINYA.
SAMPAI DENGAN PROSPEKTUS INI DITERBITKAN TIDAK TERDAPAT PEMBATASAN-

PEMBATASAN (NEGATIVE COVENANT) YANG AKAN MERUGIKAN HAK-HAK PEMEGANG
SAHAM PUBLIK.
19
IV. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING
Calon investor harus membaca ikhtisar data keuangan penting yang disajikan di bawah ini yang
berhubungan dengan laporan keuangan konsolidasian Perseroan beserta catatan atas laporan
keuangan konsolidasian terkait, yang tercantum dalam Prospektus ini. Calon investor juga harus
membaca Bab V Analisis dan Pembahasan oleh Manajemen.

Tabel di bawah ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting Perseroan yang didasarkan pada
Laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak pada periode 4 (empat) bulan yang
berakhir pada tanggal 30 April 2018 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang,
Sulistiyanto, Dadang & Ali (Registered Public Accountants), Auditor Independen, berdasarkan Standar
Audit yang ditetapkan oleh IAPI, dengan opini tanpa modifikasian. Laporan audit tersebut ditandatangani
oleh Dadang Mulyana, CA., CPA., CPI., dengan Registrasi Akuntan Publik No. AP.0394. Untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Griselda, Wisnu & Arum (Certified Public Accountants, Audit Alliance International Audit Firm)
Auditor Independen, berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh IAPI, dengan opini wajar dalam
semua hal yang material. Laporan audit tersebut ditandatangani oleh Dra. Griselda Situmorang, Ak.,
CA., CPA (Managing Partner pada KAP Griselda, Wisnu & Arum) dengan Registrasi Akuntan Publik No.
0671.

Tanggal 31 Desember
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian 30 April 2018
2017 2016 2015
ASET LANCAR
Kas 2.730 3.726 1.911 1.815
Rekening yang dibatasi penggunaannya 7.707 4.535 2.801 4.328
Piutang usaha – pihak ketiga 10.545 10.001 7.073 2.889
Piutang lain-lain
Pihak berelasi - - 2.515 500
Pihak ketiga 10 7 33 500
Persediaan 136.711 137.880 125.386 101.398
Biaya dibayar di muka 836 316 580 976
Aset lain-lain 2.685 2.014 45 45
Jumlah Aset Lancar 161.224 158.479 140.344 112.452
ASET TIDAK LANCAR

Tanah untuk pengembangan 14.479 14.479 14.479 13.273
Properti Investasi – setelah dikurangi akumulasi
amortisasi masing-masing sebesar
Rp82.644.364 pada tanggal 30 April 2018 dan 2.217 2.242 272 -
Rp56.865.388, Rp3.791.026 dan Rp 0 pada
tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Aset tetap – setelah dikurangi akumulasi penyusutan
masing-masing sebesar Rp13.882.473.478 pada
tanggal 30 April 2018 dan Rp11.701.358.126, 90.738 93.117 91.485 79.624
Rp6.482.727.040 dan Rp 1.458.578.544 pada
tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Aset pajak tangguhan 2.043 1.390 - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 109.476 111.228 106.236 92.897
JUMLAH ASET 270.699 269.707 246.581 205.349
20
Tanggal 31 Desember
Laporan Posisi Keuangan Konsolidan 30 April 2018
2017 2016 2015
LIABILITAS DAN EKUITAS

Utang usaha – pihak ketiga 2.167 1.221 1.868 2.327
Utang lain-lain
Pihak berelasi - 2.150 12.028 -
Pihak ketiga 1.334 2.340 1.354 410
Utang pajak 1.704 1.761 926 844
Utang jangka panjang – bagian jatuh tempo satu tahun
Bank dan lembaga keuangan lainnya 55.803 50.925 7.569 38.566
Sewa pembiayaan - - 17
Uang muka penjualan 38.684 36.264 37.824 48.868
Utang akrual 1.010 1.238 941 634
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 100.701 95.901 62.511 91.666
LIABILITAS JANGKA PANJANG

Utang jangka panjang – setelah dikurangi bagian jatuh tempo
satu tahun
Bank dan lembaga keuangan lainnya 107.212 111.768 134.162 50.793
Utang lain-lain – pihak ketiga
Pihak berelasi - - 60.756 65.462
Pihak ketiga 49 110 284 119
Liabilitas imbalan pascakerja 1.522 1.312 776 403
Jumlah Liabiltas Jangka Panjang 108.783 113.190 195.978 116.777
JUMLAH LIABILITAS 209.484 209.091 258.490 208.443
EKUITAS
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk
Modal saham – nilai nominal Rp100 per saham pada 30 April
2018 dan Rp1.000.000 per saham pada 31 Desember 2017,
2016 dan 2015
Modal dasar – 3.000.000.000 saham pada tanggal 30 April
2018 dan 300.000 saham pada tanggal 31 Desember
2017 dan 4.800 saham pada tanggal 31 Desember
2016 dan 2015
75.000 75.000 1.200 1.200
Modal ditempatkan dan disetor penuh – 750.000.000
saham pada tanggal 30 April 2018, 75.000 saham pada
tanggal 31 Desember 2017 dan 1.200 saham pada
tanggal 31 Desember 2016 dan 2015
Tambahan modal disetor (17.325) (17.325) 253 -
Ekuitas merging bisnis - - (11.497) (1.814)
Penghasilan (kerugian) komprehensif lain 343 183 75 (4)
Saldo laba (defisit) 3.210 2.770 (1.929) (2.474)
Jumlah ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik
61.228 60.629 (11.897) (3.092)
entitas induk
Kepentingan nonpengendali (13) (13) (12) (2)
JUMLAH EKUITAS 61.215 60.616 (11.909) (3.094)
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 270.699 269.707 246.581 205.349
21
Periode 4 (empat) bulan Tahun-tahun yang berakhir
Laporan Laba Rugi Dan Penghasilan Komprehensif Lain pada tanggal 30 April pada tanggal 31 Desember
Konsolidasian 2018 2017 2017 2016 2015
Audited
Pendapatan 21.580 14.899 53.789 49.229 39.623
Laba kotor 7.830 5.512 21.605 16.814 12.249
Beban penjualan (603) (623) (2.026) (3.495) (3.405)
Beban umum dan administrasi (5.097) (4.652) (13.646) (14.427) (10.405)
Penghasilan bunga 19 6 63 73 120
Beban keuangan (2.238) (2.315) (6.963) (7.858) (734)
Keuntungan (kerugian) lainnya 84 85 893 501 123
Beban pajak final (228) (160) (971) (640) (507)
Pajak kini (1) - - (120) (27)
Pajak tangguhan 675 638 1.402 - -
Jumlah Manfaat (Beban) Pajak Penghasilan 674 638 1.402 (120) (27)
DARI RUGI NETO (2.014) (4.343) (9.687) (3.098)
PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN
Pos yang tidak akan direklasifikasi ke laba rugi
Pengukuran kembali imbalan pascakerja 181 (13) 156 84 (5)
Pajak penghasilan terkait (22) (3) (12) - -
Jumlah 159 (16) 144 84 (5)
BERJALAN SETELAH DAMPAK PENYESUAIAN 599 (1.525) 500 (9.068) (2.587)
EKUITAS MERGING BISNIS
MERGING BISNIS 599 478 4.807 615 511
kepada:
Jumlah 440 505 4.699 535 511

Jumlah 600 478 4.807 615 506
22
pada tanggal 30 April pada tanggal 31 Desember
2018 2017 2017 2016 2015
Audited
Penerimaan kas dari pelanggan 20.319 16.457 47.569 35.527 41.651
Pembayaran kepada kontraktor (5.182) (3.842) (27.526) (37.525) (36.979)
Pembayaran kas kepada pemasok (3.858) (1.185) (6.398) (6.192) (4.573)
Pembayaran untuk beban operasional lainnya (1.395) (1.712) (3.616) (5.249) (5.616)
Pembayaran kepada karyawan (2.961) (2.402) (7.695) (7.573) (4.023)
Kas bersih dperoleh (digunakan untuk dari operasi) 6.924 7.315 2.332 (20.976) (9.541)
Pembayaran beban keuangan (5.964) (5.801) (14.170) (19.658) (11.911)
Pembayaran pajak penghasilan (289) (138) (885) (765) (514)
Kas Neto diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas
671 1.376 (12.723) (41.399) (21.967)
Operasi

Perolehan aset tetap (255) (7.059) (13.299) (33.074)
Penerimaan dari hasil penjualan aset tetap 161 1.017 64 -
Pembayaran untuk akuisisi entitas anak setelah dikurangi
(1.775) - -
kas yang diperoleh
Penerimaan bunga deposito - - 7

Penerimaan utang bank 1.900 935 28.742 147.271 57.971
Pembayaran utang bank (1.579) (3.390) (7.780) (94.898) (5.424)
Penerimaan dari pihak berelasi 148 1.108 2.515 17.812 7.562
Pembayaran kepada pihak berelasi (2.299) (618) (74.922) (15.691) (5.327)
Penerimaan setoran modal - - 73.800 - -
Penambahan kas dari pengampunan pajak - - - 253 -
Pembayaran sewa pembiayaan - - - (17) (41)
KAS AWAL TAHUN 3.726 1.911 1.911 1.815 2.108
KAS AKHIR TAHUN 2.730 1.067 3.726 1.911 1.815

2018 2017 2017 2016 2015
Audited
RASIO KEUANGAN
Aset Lancar/ Liabilitas Jangka Pendek 160,1% - 165,3% 224,5% 122,7%
Aset Tidak Lancar/ Liabilitas Jangka Pendek 108,7% - 116,0% 169,9% 101,3%
Jumlah Aset/ Jumlah Liabilitas 129,2% - 129,0% 95,4% 98,5%
Jumlah Liabilitas/ Jumlah Aset 77,4% - 77,5% 104,8% 101,5%
Jumlah Liabilitas/ Ekuitas 342,2% - 344,9% -2170,5% -6735,8%
RASIO PERTUMBUHAN
Pertumbuhan Pendapatan 44,8% - 9,3% 24,2% -
Pertumbuhan Beban Pokok Pendapatan 46,5% - -0,7% 18,4% -
Pertumbuhan Laba Kotor 42,1% - 28,5% 37,3% -
Pertumbuhan Laba Tahun Berjalan Sebelum Dampak
Penyesuaian
Ekuitas Merging Bisnis -12,8% - 778,7% 4,7% -
Pertumbuhan Jumlah Aset 0,4% - 9,4% 20,1% -
Pertumbuhan Jumlah Liabilitas 0,2% - -19,1% 24,0% -
Pertumbuhan Jumlah Ekuitas 1,0% - -609,0% 284,8% -
23
2018 2017 2017 2016 2015
Audited
RASIO USAHA (%)

Laba Kotor/ Pendapatan 36,3% 37,0% 40,2% 34,2% 30,9%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan/ Pendapatan -1,1% -14,4% -1,9% -18,3% -6,5%
Merging Bisnis/ Pendapatan 2,0% 3,4% 8,7% 1,1% 1,3%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan/ Jumlah Ekuitas -1,1%* - -1,7% 75,8% 82,7%
Merging Bisnis / Jumlah Ekuitas 2,2%* - 7,8% -4,5% -16,5%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan / Jumlah Aset -0,3%* - -0,4% -3,7% -1,2%
Merging Bisnis / Jumlah Aset 0,5%* - 1,8% 0,2% 0,2%
Catatan
*) Disetahunkan

24
V. ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN
Analisis dan pembahasan ini harus dibaca bersama-sama dengan laporan keuangan Perseroan beserta
catatan-catatan di dalamnya yang terdapat pada Bab XVIII pada Prospektus. Di bawah ini disajikan
analisis dan pembahasan manajemen yang bersumber dari laporan keuangan konsolidasian Perseroan
periode 4 (empat) bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang & Ali (Registered Public Accountants), Auditor Independen,
berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh IAPI, dengan opini tanpa modifikasian. Laporan audit
tersebut ditandatangani oleh Dadang Mulyana, CA., CPA., CPI., dengan Registrasi Akuntan Publik
No. AP.0394. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, yang telah
diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Griselda, Wisnu & Arum (Certified Public Accountants, Audit Alliance
International Audit Firm) Auditor Independen, berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh IAPI,
dengan opini wajar dalam semua hal yang material. Laporan audit tersebut ditandatangani oleh Dra.
Griselda Situmorang, Ak., CA., CPA (Managing Partner pada KAP Griselda, Wisnu & Arum) dengan
Registrasi Akuntan Publik No. 0671.
1. Umum
PT Kota Satu Properti Tbk (”Perseroan”) merupakan perusahaan yang bergerak di bidang
pengembangan properti yang memiliki dasar visi yaitu membangun sustainable business di bidang
properti dan hospitality. Perseroan melalui Entitas Anak Perseroan Tidak Langsung, juga memiliki lini
bisnis lainnya di sektor properti diantaranya mempunyai kepemilikan atas 2 (dua) hotel yang berlokasi
di Kota Semarang dan Yogyakarta melalui PT Kota Satu Persada dan juga sebagai perusahaan jasa
operator dan pengelolaan hotel melalui PT Kota Satu Manajemen.
Perseroan memulai kegiatan usahanya sejak tahun 2013 sebagai salah satu pengembang properti baru
di sektor real estate Indonesia. Perseroan saat ini fokus dalam pengembangan properti dan perhotelan
dengan mengembangkan kawasan hunian terbaik secara desain, kualitas, fasilitas dan aksesibilitas
dengan harga terjangkau dan kompetitif untuk segmen kelas menengah, mulai lower middle hingga
upper middle di Kota Ungaran, Semarang, dan sekitarnya. Dan juga Perseroan menghadirkan pilihan
hotel mulai dengan konsep modern lifestyle, bernuansa pop art dan dengan hospitality minded yang
menawarakan pengalaman unik di Jawa Tengah dan sekitarnya.
Perseroan selalu mengedepankan kebutuhan para calon pemilik hunian, dimana Perseroan selalu
memperhatikan setiap detail dari kebutuhan konsumen dengan memberikan sentuhan yang unik dan
futuristik dari setiap solusi yang kita hadirkan kebutuhan target market.
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Kondisi Keuangan dan Hasil Operasi Perseroan
Beberapa faktor yang mempengaruhi bisnis, kondisi keuangan, hasil operasi dan prospek usaha
Perseroan adalah sebagai berikut:
- Kondisi Perekonomian Indonesia
Perkembangan pasar properti sangat dipengaruhi oleh kondisi ekonomi dan iklim usaha di Indonesia
secara keseluruhan. Pertumbuhan ekonomi yang baik dan berkesinambungan di Indonesia dapat
meningkatkan daya beli masyarakat dan keputusan investasi pada industri properti. Apabila terjadi
penurunan daya beli masyarakat, maka dapat berpengaruh terhadap permintaan properti, seperti
perumahan, perhotelan, apartemen, perkantoran dan sebagainya.
- Penjualan dan Pendapatan
Kegiatan usaha Perseroan terbagi atas 3 (tiga) segmen usaha, yaitu realti berupa perumahan,
kepemilikan hotel dan sebagai pengelola atau operator hotel.
25
Penjualan Realti
Dalam hal penjualan properti, pada umumnya Perseroan melaksanakan kegiatan penjualan awal
(pre-sale). Dalam kegiatan tersebut, Perseroan menjual sebagian properti sebelum selesainya
pembangunan. Saat ini, hukum Indonesia memperbolehkan Perseroan melakukan kegiatan pre-
sale atas properti Perseroan sebelum penyelesaian selama persyaratan tertentu dipenuhi. Hasil
pre-sale dapat digunakan untuk mengembangkan properti terkait yang telah terjual melalui proses
pre-sale. Pembeli rumah dan ruko Perseroan dapat membayar harga beli secara penuh pada saat
penjualan atau dapat memilih untuk membayar sebagian dari harga beli pada saat penjualan, yakni
pada umumnya berkisar antara 20% sampai 30% dari harga beli, dan melakukan pembayaran
secara bertahap atas jumlah yang masih terutang.
Apabila pembeli berharap tidak memenuhi kewajiban pembayarannya, maka sesuai dengan
perjanjian jual beli standar Perseroan, Perseroan berhak membatalkan kontrak penjualan dan
menjual kembali properti tersebut tanpa melalui prosedur penyitaan. Di samping itu, pada umumnya
Perseroan berhak mempertahankan sebagian dari pembayaran yang dilakukan
sebelum terjadinya gagal bayar.
Penentuan harga perumahan dan ruko Perseroan disusun berdasarkan harga pasar yang berlaku
pada waktu penjualan, dan dalam kasus-kasus tertentu, menggunaan harga premium. Pada
umumnya, Perseroan mengembangkan properti residensial secara bertahap, sehingga Perseroan
memiliki fleksibilitas untuk menyesuaikan penawaran produk dengan permintaan pasar. Faktor-
faktor yang dapat mempengaruhi nilai penjualan yang dihasilkan dari pengembangan baru
mencakup jenis properti yang dikembangkan, penentuan waktu penyelesaian dan penentuan
waktu pengakuan pendapatan. Penjualan Perseroan juga dipengaruhi oleh sejumlah faktor yang
dapat mempengaruhi permintaan, termasuk demografi pasar serta tingkat migrasi konsumen ke
pusat kota untuk mendekatkan diri dengan tempat kerja mereka.
Di masa mendatang, Perseroan memperkirakan akan tetap melakukan pre-sale atas sebagian
besar unit baru di proyek-proyek pengembangan Perseroan yang baru. Sehubungan dengan
pengembangan baru, jumlah properti yang berhasil dijual dan jadwal penyerahan properti
kepada konsumen bergantung pada jadwal konstruksi dan respon pasar pada saat peluncuran
pengembangan baru tersebut.
Pendapatan Properti
Kinerja portofolio properti ritel Perseroan terutama tergantung pada pendapatan yang dihasilkan
dari penyewaan properti yang dimiliki Perseroan serta beban operasional yang terkait. Faktor-faktor
yang mempengaruhi pendapatan sewa yang dihasilkan dari properti ritel Perseroan termasuk,
tetapi tidak terbatas pada kondisi ekonomi, baik lokal atau secara umum, permintaan penyewa
terhadap ruang ritel, penawaran properti-properti ritel baru di berbagai daerah tempat Perseroan
beroperasi, kinerja penjualan atau kondisi usaha penyewa, arus pengunjung di properti ritel, pola
belanja konsumen, persaingan dengan properti ritel lainnya, inflasi, pengembangan transportasi,
dan infrastruktur.
Perseroran meyakini bahwa proporsi penjualan dan pendapatan yang dihasilkan dari pendapatan
rutin akan tetap meningkat dan hal ini akan membantu meminimalkan risiko operasional sehubungan
dengan fluktuasi pasar properti di Indonesia.
- Akses Terhadap Pendanaan, Biaya Pendanaan dan Pengembangan

Kemampuan Perseroan dalam memperoleh pendanaan, serta biaya-biaya yang muncul sehubungan
dengan pendanaan tersebut berpengaruh terhadap profitabilitas Perseroan. Pembayaran piutang
dari para pelanggan bergantung kepada kemampuan keuangan masing-masing pelanggan.
Sementara, pembelian bahan baku ke pemasok disesuaikan dengan perjanjian terhadap pemasok
bahan baku tersebut. Apabila terjadi perlambatan pembayaran piutang dari para pelanggan, maka
Perseroan akan membutuhkan pendanaan dari bank untuk mendukung kebutuhan modal kerja.
26
Perseroan memiliki kerja sama yang erat dengan kontraktor untuk mencapai penyelesaian proyek
yang tepat waktu dan efisien dari segi biaya. Perseroan umumnya mengikat perjanjian dengan
klausa harga tetap dengan kontraktor sehubungan dengan konstruksi proyek-proyek Perseroan.
Dalam mengadakan bahan baku untuk konstruksi proyek, kontraktor memiliki tanggung jawab
utama apabila terdapat biaya tambahan dalam perubahan harga material seperti baja dan semen,
namun hal tersebut akan didiskusikan terlebh dahulu dengan manajemen Perseroan. Perseroan
juga dapat mengikat perjanjian pengadaan spesifik secara langsung untuk peralatan dan bahan
baku tertentu dari waktu ke waktu.
- Kenaikan Upah dan Harga Bahan Baku

Kenaikan upah dan harga bahan baku dapat memicu penyesuaian pada nilai kontrak dan
berpengaruh terhadap peningkatan beban pokok penjualan, sehingga mempengaruhi profitabilitas
proyek. Perseroan mengantisipasi hal-hal tersebut dengan memperhitungkan kenaikan biaya
dalam nilai kontrak dan memberikan ruang bagi penyesuaian nilai kontrak apabila ada kenaikan
biaya pada persentase tertentu (amandemen kontrak).
- Kebijakan Pemerintah
Kebijakan pemerintah yang terkait dengan moneter, fiskal, dan lainnya terkait perekonomian
Indonesia juga dapat mempengaruhi kinerja Perseroan. Sebagai contoh, apabila terjadi
peningkatan suku bunga yang signifikan, maka hal tersebut dapat mempengaruhi kemampuan
Perseroan dalam melakukan pembayaran utang Perseroan dan juga mungkin akan membatasi
kemampuan Perseroan dalam mencari alternatif pendanaan, dimana jika hal ini dapat berlangsung
terus menerus dapat mempengaruhi kinerja dari Perseroan. Contoh kedua, terjadinya perubahan
kebijakan pemerintah atas perdagangan bebas regional, yang dapat meningkatkan persaingan
usaha yang dapat berdampak pada kegiatan usaha Perseroan. Terkait dengan kebijakan pemerintah
dalam hal fiskal yaitu dari aspek perpajakan, apabila terdapat perubahan yang material dalam
peraturan perpajakan terkait dengan antara lain Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Pertambahan
Nilai (PPN), hal ini juga dapat mempengaruhi likuiditas Perseroan.
2. Perubahan Kebijakan Akuntansi dan Dasar Pengukuran & Penyusunan Laporan Keuangan
Konsolidasian
Berikut ini adalah kebijakan akuntansi yang signifikan yang diterapkan dalam penyusunan laporan
keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak.
a. Dasar Pengukuran dan Penyusunan Laporan Keuangan Konsolidasian
Laporan keuangan konsolidasian disusun berdasarkan Amandemen PSAK 1, “Penyajian

Laporan Keuangan tentang Prakarsa Pengungkapan”.
Kebijakan akuntansi yang diterapkan dalam penyusunan laporan keuangan konsolidasian

adalah selaras dengan kebijakan akuntansi yang diterapkan dalam penyusunan laporan
keuangan konsolidasian Kelompok Usaha untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2015, kecuali bagi penerapan beberapa PSAK yang telah direvisi. Seperti diungkapkan dalam
catatan-catatan terkait atas laporan keuangan, beberapa standar akuntansi yang telah direvisi
dan diterbitkan, diterapkan efektif tanggal 1 Januari 2017.
Laporan keuangan konsolidasian, kecuali untuk laporan arus kas konsolidasian, disusun
berdasarkan dasar akrual dengan menggunakan konsep harga perolehan, kecuali beberapa
akun tertentu disusun berdasarkan pengukuran lain sebagaimana diuraikan dalam kebijakan
akuntansi masing-masing akun tersebut.
Kelompok Usaha menerapkan PSAK 2 (revisi 2009), ”Laporan Arus Kas”.
Laporan arus kas konsolidasian disusun dengan menggunakan metode langsung dengan
mengelompokkan arus kas dalam aktivitas operasi, investasi dan pendanaan.
Mata uang pelaporan yang digunakan dalam penyusunan laporan keuangan konsolidasian
adalah Rupiah, yang merupakan mata uang fungsional Kelompok Usaha. Seluruh angka
dalam laporan keuangan konsolidasian ini, dibulatkan dan disajikan dalam Rupiah (”Rp”),
kecuali dinyatakan lain.
27
Untuk memberikan pemahaman yang lebih baik atas kinerja keuangan Kelompok Usaha,
karena sifat dan jumlahnya yang signifikan, beberapa item pendapatan dan beban telah
disajikan secara terpisah.
Penyusunan laporan keuangan konsolidasian sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di

Indonesia mengharuskan penggunaan estimasi dan asumsi. Hal tersebut juga mengharuskan
manajemen untuk membuat pertimbangan dalam proses penerapan kebijakan akuntansi
Kelompok Usaha. Area yang kompleks atau memerlukan tingkat pertimbangan yang lebih tinggi
atau area di mana asumsi dan estimasi dapat berdampak signifikan terhadap laporan keuangan
konsolidasian diungkapkan di Catatan 3.
b. Perubahan Pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan dan Interprestasi Standar Akuntansi
Keuangan
Standar baru, revisi dan interprestasi yang telah diterbitkan, dan yang akan berlaku efektif untuk
tahun buku yang dimulai pada atau setelah 1 Januari 2017 namun tidak berdampak material
terhadap laporan keuangan konsolidasian sebagai berikut :
- Amandemen PSAK 1 ”Penyajian Laporan Keuangan”
- ISAK 31 ”Interprestasi atas Ruang Lingkup PSAK 13 : Properti Investasi”
- PSAK 3 ”Laporan Keuangan Interim”
- PSAK 24 ”Imbalan Kerja”
- PSAK 58 ”Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan”
- PSAK 60 ”Instrumen Keuangan : Pengungkapan”
- ISAK 32 ”Definisi dan Hierarki Standar Akuntansi Keuangan.
Pada tanggal penerbitan laporan keuangan konsolidasian ini, manajemen sedang mempelajari
dampak yang mungkin timbul dari penerapan standar baru dan revisi berikut yang telah diterbitkan,
namun belum berlaku efektif untuk tahun buku yang dimulai 1 Januari 2017 sebagai berikut :
- PSAK 15 ”Investasi pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama”
- Amandemen PSAK 16 ”Aset Tetap”
- PSAK 67 ”Pengungkapan Kepentingan dalam Entitas Lain”
- PSAK 69 ”Agrikultur”
- Amandemen PSAK 2 ”Laporan Arus Kas tentang Prakarsa Pengungkapan”
- Amandemen PSAK 46 ”Pajak Penghasilan tentang Pengakuan Aset Pajak Tangguhan untuk
Rugi yang Belum Direalisasi”
- PSAK 71 ”Instrumen Keuangan”
- PSAK 72 ”Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan”
- Amandemen PSAK 62 ”Penerapan PSAK 71 untuk PSAK 62”
3. Komponen Penting Dari Pendapatan Dan Beban Dalam Rangka Hasil Usaha Perseroan
a. Pendapatan
Pendapatan usaha Perseroan terutama terdiri atas penjualan properti dan pendapatan hotel.
Tabel berikut ini menyajikan komponen utama dari pendapatan untuk tahun-tahun yang
berakhir pada tanggal 30 April 2018 dan 2017 dan untuk tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015 :
(Dalam Jutaan Rupiah)
30 April 31 Desember
Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Penjualan properti
Rumah tinggal 16.636 10.262 35.212 32.639 30.518
Rumah toko 3,065 4,601 6,372
Pendapatan Hotel
Kamar 3.848 3.819 12.382 10.075 1.989
Makanan dan minuman 982 768 2,971 1,662 150
Lain-lain 57 51 159 101 4
28
b. Beban Pokok Pendapatan
Beban pokok penjualan terutama terdiri dari beban penjualan tanah dan beban konstruksi atas
penjualan properti, rumah tinggal. Tabel berikut ini menyajikan komponen utama dari beban
pokok penjualan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 dan 2017 dan
untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015 :

Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Beban pokok atas penjual-
an properti
Rumah tinggal 10.431 6.658 22.649 22.667 22.767
Rumah toko - - 805 1,504 2,634
Beban pokok atas
pendapatan hotel:
Langsung 413 406 1,848 1,527 568
Penyusutan 1.941 1.488 4,631 4,442 665
Departemental 965 835 2,252 2,205 659
c. Beban Umum dan Administrasi
Beban umum dan administrasi terutama terdiri dari gaji dan tunjangan karyawan. Tabel berikut
ini menyajikan komponen utama dari beban umum dan administrasi untuk tahun-tahun yang
berakhir pada tanggal 30 April 2018 dan 2017 dan untuk tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015 :
Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Gaji dan Tunjangan 2.961 2.515 7.694 7.573 4.017
4. Analisis Keuangan Konsolidasian Perseroan
Tabel berikut menggambarkan pendapatan usaha, beban operasional dan akun lainnya yang angka-
angkanya dikutip dari laporan keuangan Perseroan.

Laporan Laba Rugi Dan Penghasilan Komprehensif pada tanggal 30 April pada tanggal 31 Desember
Audited
Pendapatan 21.580 14.899 53.789 49.229 39.623
Laba kotor 7.830 5.512 21.605 16.814 12.249
Beban penjualan (603) (623) (2.026) (3.495) (3.405)
Beban umum dan administrasi (5.097) (4.652) (13.646) (14.427) (10.405)
Penghasilan bunga 19 6 63 73 120
Beban keuangan (2.238) (2.315) (6.963) (7.858) (734)
Keuntungan (kerugian) lainnya 84 85 893 501 123
Beban pajak final (228) (160) (971) (640) (507)
Pajak kini (1) - - (120) (27)
Pajak tangguhan 675 638 1.402 - -
Jumlah Manfaat (Beban) Pajak Penghasilan 674 638 1.402 (120) (27)
29
Laporan Laba Rugi Dan Penghasilan Komprehensif pada tanggal 30 April pada tanggal 31 Desember
Audited
DARI RUGI NETO (2.014) (4.343) (9.687) (3.098)
Pos yang tidak akan direklasifikasi ke laba rugi
Pengukuran kembali imbalan pascakerja 181 (13) 156 84 (5)
Pajak penghasilan terkait (22) (3) (12) - -
Jumlah 159 (16) 144 84 (5)
BERJALAN SETELAH DAMPAK PENYESUAIAN 599 (1.525) 500 (9.068) (2.587)
EKUITAS MERGING BISNIS
MERGING BISNIS 599 478 4.807 615 511
kepada:
Jumlah 440 505 4.699 535 511

Jumlah 600 478 4.807 615 506

2018 2017 2017 2016 2015
Audited
Penerimaan kas dari pelanggan 20.319 16.457 47.569 35.527 41.651
Pembayaran kepada kontraktor (5.182) (3.842) (27.526) (37.525) (36.979)
Pembayaran kas kepada pemasok (3.858) (1.185) (6.398) (6.192) (4.573)
Pembayaran untuk beban operasional lainnya (1.395) (1.712) (3.616) (5.249) (5.616)
Pembayaran kepada karyawan (2.961) (2.402) (7.695) (7.573) (4.023)
Kas bersih dperoleh (digunakan untuk dari operasi) 6.924 7.315 2.332 (20.976) (9.541)
Pembayaran beban keuangan (5.964) (5.801) (14.170) (19.658) (11.911)
Pembayaran pajak penghasilan (289) (138) (885) (765) (514)
Kas Neto diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas
671 1.376 (12.723) (41.399) (21.967)
Operasi

Perolehan aset tetap (255) (7.059) (13.299) (33.074)
Penerimaan dari hasil penjualan aset tetap 161 1.017 64 -
Pembayaran untuk akuisisi entitas anak setelah diku-
(1.775) - -
rangi kas yang diperoleh
Penerimaan bunga deposito - - 7
30
2018 2017 2017 2016 2015
Audited

Penerimaan utang bank 1.900 935 28.742 147.271 57.971
Pembayaran utang bank (1.579) (3.390) (7.780) (94.898) (5.424)
Penerimaan dari pihak berelasi 148 1.108 2.515 17.812 7.562
Pembayaran kepada pihak berelasi (2.299) (618) (74.922) (15.691) (5.327)
Penerimaan setoran modal - - 73.800 - -
Penambahan kas dari pengampunan pajak - - - 253 -
Pembayaran sewa pembiayaan - - - (17) (41)
KAS AWAL TAHUN 3.726 1.911 1.911 1.815 2.108
KAS AKHIR TAHUN 2.730 1.067 3.726 1.911 1.815
a. Perkembangan Pendapatan
Periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 dibandingkan dengan tahun yang
berakhir pada tanggal 30 April 2017
Pendapatan Perseroan dan Entitas Anak untuk periode yang berakhir pada tanggal 30 April 2018
adalah sebesar Rp21.580 juta yang mengalami peningkatan sebesar Rp6.681 juta atau 44,8% dari
pendapatan untuk periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2017. Hal ini terutama
disebabkan oleh peningkatan penjualan properti yang tumbuh 62,1% dari periode yang berakhir pada
tanggal 30 April 2017.
Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dibandingkan dengan tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2016
Pendapatan Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2017 sebesar
Rp53.790 juta. Pendapatan tahun 2017 meningkat Rp4.561 juta atau 9,3% dari tahun 2016. Hal ini
terutama disebakan oleh meningkatnya penjualan properti rumah tinggal yang berhasil dicapai oleh
Perseroan serta peningkatan pendapatan hotel atas kamar dan makanan dan minuman di tahun 2017.
Pendapatan Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2016 sebesar Rp49.229
juta. Pendapatan tahun 2016 meningkat Rp9.606 juta atau 24,2% dari tahun 2015. Peningkatan
pendapatan ini terutama disebakan oleh meningkatnya pendapatan Perseroan dari penjualan kamar
hotel dan makanan dan minuman dimana hotel yang dimiliki Perseroan baru beroperasi secara efektif
pada akhir tahun 2015.
Berikut merupakan tabel rincian dari Pendapatan Perseroan :

Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Penjualan Properti 16.636 10.262 38.278 37.240 36.889
Pendapatan Hotel 4.886 4.637 15.512 11.838 2.142
Pendapatan Lain-lain 58 - - 151 592
Total Pendapatan 21.580 14.899 53.790 49.229 39.623
31
Pendapatan
Pendapatan
53,790
49,229
39,623
21,580
14,899
2018 2017 2017 2016 2015

b. Perkembangan Beban Pokok Pendapatan
Beban pokok pendapatan Perseroan dan Entitas Anak untuk periode empat bulan yang berakhir 30 April
2018 sebesar Rp13.750 juta. Beban Pokok Pendapatan pada periode tersebut mengalami peningkatan
Rp4.362 juta atau 46,5%. Peningkatan ini terutama didorong oleh peningkatan beban pokok atas
penjualan properti sebanyak 56,7%.
Beban pokok pendapatan Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2017
sebesar Rp32.185 juta. Beban Pokok Pendapatan tahun 2017 berkurang Rp230 juta atau 0,7%.
Penurunan pada beban pokok pendapatan akibat dari adanya penurunan atas beban pokok pendapatan
properti sebesar 3,0%.
Beban pokok pendapatan Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2016
sebesar Rp32.415 juta. Beban Pokok Pendapatan tahun 2016 bertambah Rp5.040 juta atau 18,4%.
Penyebab kenaikan atas naiknya beban pokok pendapatan Perseroan tersebut lebih dikarenakan telah
beroperasinya secara penuh properti hotel yang dimiliki oleh Perseroan di tahun 2016.
Berikut merupakan tabel rincian dari Beban Pokok Pendapatan Perseroan :

Keterangan
2018 % 2017 % 2017 % 2016 % 2015 %
Properti 10.431 75.9 6.658 70,9 23.454 72,9 24.172 74,6 25.401 97,8
Hotel 3.319 24.1 2.730 29,1 8.730 27,1 8.174 25,2 1.893 7,0
Jasa Manajemen - - - - - - 70 0,2 81 0,3
Total 13.750 100,0 7.387 100,0 32.185 100,0 32.415 100,0 27.375 100,0
32
Beban Pokok Pendapatan
Beban Pokok Pendapatan
32,185 32,415
27,375
13,750
7,387
2018 2017 2017 2016 2015

c. Perkembangan Laba Kotor
Laba kotor perseroan dan Entitas Anak untuk periode empat bulan yang berakhir pada 30 April 2018
sebesar Rp7.830 juta. Laba kotor meningkat Rp2.318juta atau 42,1% dari periode empat bulan yang
berakhir pada 30 April 2017. Kenaikan laba kotor diakibatkan peningkatan pendapatan sebesar Rp6.681
juta yang lebih besar dari peningkatan beban pokok pendapatan sebesar Rp4.362 juta.
Laba kotor Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2017 sebesar
Rp21.605 juta. Laba kotor meningkat Rp4.791 juta atau 28,5% dari tahun 2016. Kenaikan laba kotor
diakibatkan naiknya pendapatan properti rumah tinggal serta peningkatan pendapatan hotel atas kamar
dan makanan dan minuman. Selain itu terdapat penurunan atas beban pokok pendapatan, hal ini
dikarenakan beban pokok pendapatan properti yang mengalami penurunan.
Laba kotor Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2016 sebesar
Rp16.814 juta. Laba kotor meningkat Rp 4.565 juta atau 37,3% dari tahun 2015. Kenaikan laba kotor
diakibatkan naiknya pendapatan properti rumah tinggal serta peningkatan pendapatan hotel atas kamar
dan makanan dan minuman. Selain itu beban pokok pendapatan mengalami peningkatan terutama oleh
kenaikan beban pokok pendapatan hotel sebesar Rp6.281juta dari tahun 2015.
Berikut merupakan tabel rincian dari Laba Kotor Perseroan :

Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Laba Kotor 7.830 5.512 21.605 16.814 12.249
33
Laba Kotor
Laba
(Dalam Kotor
Jutaan Rupiah)
21,605
16,814
12,249
7,830
5,512
2018 2017 2017 2016 2015

d. Perkembangan Beban Penjualan
Beban penjualan perseroan dan Entitas Anak untuk periode empat bulan yang berakhir pada 30 April
2018 sebesar Rp603 juta. Beban penjualan mengalami penurunan sebesar Rp19 juta atau berkurang
3,1% dari periode empat bulan yang berakhir pada 30 April 2017. Hal ini terutama disebabkan penurunan
beban iklan dan promosi sebesar Rp51 juta.
Beban penjualan Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2017 sebesar
Rp2.026 juta. Beban penjualan berkurang Rp1.469 juta atau 3,8% dari tahun 2016. Penurunan beban
penjualan Perseroan ini meliputi beban iklan dan promosi, komisi, serta perjalan dinas dan transportasi.
Beban penjualan perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2016 sebesar
Rp3.495 juta. Beban penjualan bertambah Rp90 juta atau 2,6% dari tahun 2015. Hal ini disebabkan
naiknya biaya iklan dan promosi serta komisi akibat dari peningkatan pendapatan penjualan properti
Perseroan. Selain itu adanya efisiensi pada biaya perjalanan dinas dan transportasi mengakibatkan
efek dari kenaikan biaya iklan dan promosi tidak terlalu besar.
Berikut merupakan tabel rincian dari Beban Penjualan Perseroan :

Keterangan
2018 % 2017 % 2017 % 2016 % 2015 %
Iklan dan promosi 410 68,0 461 74,0 1.597 78,9 2.515 72,0 2.236 65,7
Komisi 187 31,0 161 25,8 421 20,8 944 27,0 408 12,0
Perjalanan dinas dan transportasi 6 1,0 1 0,2 8 0,3 36 1,0 760 22,3
Lain-lain - - - - 1 -
Total 603 100,0 623 100,0 2.026 100,0 3.495 100,0 3.405 100,0
34
Beban Penjualan
(Dalam Jutaan
Beban Rupiah)
Penjualan
3,495 3,405
2,026
603 623
2018 2017 2017 2016 2015

e. Perkembangan Beban Umum Dan Administrasi
Beban umum dan administrasi perseroan dan Entitas Anak untuk periode empat bulan yang berakhir
pada 30 April 2018 sebesar Rp5.097 juta. Beban umum dan administrasi mengalami peningkatan
sebesar Rp445 juta atau 9,6% dari periode empat bulan yang berakhir pada 30 April 2017. Hal ini
disebabkan peningkatan biaya gaji dan tunjangan.
Beban umum dan administrasi perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember
2017 sebesar Rp13.646 juta. Beban umum dan administrasi berkurang Rp781 juta atau 5,4% dari tahun
2016. Berkurangnya beberapa biaya seperti biaya kantor, pajak dan perijinan, jamuan dan representasi,
pemeliharaan dan perbaikan, perjalanan dinas dan transportasi serta biaya lain-lain berkontribusi atas
penurunan beban umum dan administrasi.
Beban umum dan administrasi perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember
2016 sebesar Rp 14.427 juta. Beban umum dan administrasi bertambah Rp4.055 juta atau 38,7%
dari tahun 2015. Peningkatan beban ini terutama terjadi pada beban terkait ketenagakerjaan serta
pemeliharaan dan perbaikan yang signifikan. Hal ini disebabkan karena hotel sudah beroperasi secara
penuh pada tahun 2016.
Berikut merupakan tabel rincian dari Beban Umum dan Administrasi Perseroan :

Keterangan
2018 % 2017 % 2017 % 2016 % 2015 %
Gaji dan tunjangan 2.961 58,1% 2.515 54,1% 7.694 56,3 7.574 52,5 4.017 38,7
Kantor 308 6,0% 347 7,5% 857 6,2 1.352 9,3 1.372 13,1
Pajak dan perijinan 190 3,7% 55 1,2% 936 6,9 1.186 8,2 1.008 9,7
Penyusutan 349 6,9% 231 5,0% 752 5,5 647 4,4 412 4,0
Imbalan kerja 392 7,7% 271 5,8% 691 5,0 457 3,1 235 2,2
Jamuan dan representasi 24 0,5% 505 10,8% 556 4,0 724 5,0 1.807 17,3
35
Keterangan
2018 % 2017 % 2017 % 2016 % 2015 %
Pemeliharaan dan perbaikan 137 2,7% 240 5,2% 525 3,9 698 4,9 295 2,9
Perjalanan dinas dan transpor- 210 4,1% 169 3,6% 528 3,9 670 4,7 646 6,2
tasi
Jasa profesional 206 4,0% 227 4,9% 501 3,7 487 3,3 112 1,0
Sewa 206 4,0% 63 1,3% 462 3,3 426 3,0 341 3,2
Lain-lain 114 2,2% 31 0,7% 143 1,0 207 1,4 158 1,5
Total 5.097 100,0 4.652 100,0 13.646 100,0 14.427 100,0 10.405 100,0
Beban Umum
Beban UmumDan
DanAdministrasi
Administrasi
(DalamJutaan
(Dalam JutaanRupiah)
Rupiah)
13,646 14,427
10,405
5,097 4,652
2018 2017 2017 2016 2015

f. Perkembangan Beban Keuangan
Beban keuangan Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 30 April 2018 sebesar
Rp2.238 juta. Beban keuangan berkurang sebesar Rp77 juta dari April 2017. Pengurangan ini terutama
disebabkan oleh penurunan beban bunga bank sebesar Rp149 juta.
Beban keuangan Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2017 sebesar
Rp6.963juta. Beban keuangan berkurang sebesar Rp895 juta dari tahun 2016. Pengurangan ini
terutama disebabkan oleh turunnya beban bunga utang lain-lain sebesar Rp231juta, seiring dengan
berkurangnya utang lain-lain pihak berelasi.
Beban keuangan Perseroan dan Entitas Anak pada tahun yang berakhir 31 Desember 2016 sebesar
Rp7.858juta. Beban keuangan mengalami peningkatan sebesar Rp7.124 juta dari tahun 2015. Penyebab
utama dari kenaikan ini yaitu meningkatnya beban bunga bank sebesar Rp6.462juta, seiring dengan
bertambahnya jumlah utang bank.
Berikut merupakan tabel rincian dari Beban Keuangan Perseroan :

Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Beban Keuangan (2.238) (2.315) (6.963) (7.858) (734)
36
Beban Keuangan
(Dalam
BebanJutaan Rupiah)
Keuangan
7,858
6,963
2,238 2,315
734
2018 2017 2017 2016 2015

g. Perkembangan Laba Komprehensif Tahun/ Periode Berjalan
Laba komprehensif perseroan dan Entitas Anak sebelum dampak merging bisnis untuk periode empat
bulan yang berakhir pada 30 April 2018 sebesar Rp599 juta. Laba komprehensif mengalami peningkatan
sebesar Rp121 juta atau 25,3% dari periode empat bulan yang berakhir pada 30 April 2017. Hal ini
disebakan adanya penghasilan komprehensif lain untuk periode empat bulan yang berakhir pada 30
April 2018 sebesar Rp159 juta.
Laba komprehensif pada tahun sebelum dampak merging bisnis yang berakhir 31 Desember 2017
sebesar Rp4.807 juta mengalami kenaikan Rp4.192 juta atau 681,8% dari 31 Desember 2016 sebesar
Rp615juta. Bertambahnya laba usaha sebesar Rp6.710juta menjadi faktor utama atas peningkatan
laba komprefensif di tahun 2017.
Laba komprehensif perseroan dan Entitas Anak sebelum dampak merging bisnis pada tahun yang
berakhir 31 Desember 2016 sebesar Rp615 juta. Laba komprehensif mengalami kenaikan Rp104 juta
atau 20,4% dari tahun 2015. Hal ini disebakan berkurangnya rugi usaha.
Berikut merupakan tabel rincian dari Laba Komprehensif Periode Berjalan Perseroan untuk periode
empat bulan yang berakhir pada 30 April 2018, dan laba komprehensif tahun/periode berjalan sebelum
dampak penyesuaian ekuitas merging bisnis pada empat bulan yang berakhir pada 30 April 2017,
beserta tahun-tahun yang berakhir pada 31 Desember 2017, 2016, dan 2015:

Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Laba Komprehensif 599 478 4.807 615 511
37
Laba Komprehensif Tahun/ Periode Berjalan
Laba Komprehensif Tahun/ Periode Berjalan
4,807
599 478 615 511
2018 2017 2017 2016 2015

h. Perkembangan Aset
Tanggal 30 April 2018 dibandingkan dengan tanggal 31 Desember 2017
Pada tanggal 30 April 2018, jumlah aset Perseroan dan Entitas Anak sebesar Rp270.700 juta, meningkat
Rp993 juta atau 0,4% dari tahun 2017. Kenaikan sebagian besar disebakan meningkatnya rekening
yang dibatasi penggunaannya.
Pada tanggal 31 Desember 2017, jumlah aset Perseroan dan Entitas Anak sebesar Rp269.707 juta,
meningkat Rp23.126 juta atau 9,4% dari tahun 2016. Kenaikan aset ini sebagian besar disebabkan
meningkatnya persediaan, terutama persediaan real estate yang merupakan persedian Perseroan atas
project The Amaya, berupa bangunan dalam penyelesaian.
Pada tanggal 31 Desember 2016, jumlah aset Perseroan dan Entitas Anak sebesar Rp246.581
juta, meningkat Rp41.232 juta atau 20,1% dari tahun 2015. Kenaikan sebagian besar disebakan
meningkatnya persediaan, terutama persediaan real estate berupa bangunan dalam penyelesaian
dan tanah dalam proses pengembangan, seiring dengan adanya proses akuisisi lahan pada proyek
real estate The Amaya. Selain itu kenaikan aset Perseroan juga dari peningkatan aset tetap berupa
bangunan yang dimiliki Perseroan.
Berikut merupakan tabel rincian dari Aset :

Keterangan
2018 2017 2016 2015
Aset Lancar 161.224 158.479 140.344 112.452
Aset Tidak Lancar 109.476 111.228 106.236 92.897
Total Aset 270.700 269.707 246.581 205.349
38
Aset
Aset
270,700 269,707
246,581
205,349
161,224 158,479
140,344
109,476 111,228 106,236 112,452
92,897
2018 2017 2016 2015

Aset Lancar Aset Tidak Lancar Total Aset
i. Perkembangan Liabilitas
Pada tanggal 30 April 2018, jumlah liabilitas Perseroan dan Entitas Anak sebesar Rp209.484 juta,
bertambah Rp393 juta atau 0,2% dari tahun 2017. Peningkatan terutama disebabkan meningkatnya
saldo uang muka penjualan.
Pada tanggal 31 Desember 2017, jumlah liabilitas Perseroan dan Entitas Anak sebesar Rp 209.091 juta,
berkurang Rp49.399 juta atau 19,1% dari tahun 2016. Penurunan terutama disebabkan berkurangnya
utang pihak berelasi.
Pada tanggal 31 Desember 2016, jumlah liabilitas Perseroan dan Entitas Anak sebesar Rp 258.490,
bertambah Rp50.047 juta atau 24,0% dari tahun 2015. Bertambahnya liabiltas terutama disebabkan
kenaikan utang bank dan lembaga keuangan lain jangka panjang dalam rangka pengembangan usaha
dan operasional Perseroan.
Berikut merupakan tabel rincian dari Liabilitas :

Keterangan
2018 2017 2016 2015
Liabilitas Jangka Pendek 100.701 95.901 62.511 91.666
Liabilitas Jangka Panjang 108.783 113.190 195.978 116.777
Total Liabilitas 209.484 209.091 258.490 208.443
39
Liabilitas
Liabilitas
258,490
209,484 209,091 195,978 208,443
113,190 116,777
100,701 108,783
95,901 91,666
62,511
2018 2017 2016 2015

Liabilitas Jangka Pendek Liabilitas Jangka Panjang Total Liabilitas
j. Perkembangan Ekuitas
Pada tanggal 30 April 2017, jumlah ekuitas Perseroan dan Entitas Anak sebesar Rp61.215 juta,
bertambah Rp599 juta atau 1% dari ekuitas tahun 2017. Kenaikan ini terutama disebabkan laba pada
periode tiga bulan yang berakhir pada 30 April 2018.
Pada tanggal 31 Desember 2017, jumlah ekuitas Perseroan dan Entitas Anak sebesar Rp60.616 juta,
naik Rp72.525 dari ekuitas tahun 2016. Kenaikan ini terutama disebabkan peningkatan modal disetor
sebanyak Rp73.800juta
Pada tanggal 31 Desember 2016, jumlah defisiensi modal Perseroan dan Entitas Anak sebesar Rp11.909
juta. Defisiensi bertambah Rp8.814 juta dari tahun 2015. Meningkatnya defisensi modal diakibatkan
kenaikan defisiensi ekuitas merging bisnis.
Berikut merupakan tabel rincian dari Ekuitas:

Keterangan
2018 2017 2016 2015
Ekuitas 61.215 60.616 (11.909) (3.095)
Ekuitas
(DalamEkuitas
Jutaan Rupiah)
61,215 60,616
-11,909 -3,095
2018 2017 2016 2015

40
k. Likuiditas
Menunjukkan kemampuan Perseroan dalam memenuhi liabilitas jangka pendek yang akan jatuh tempo,
dihitung dengan membagi aset lancar dengan liabilitas jangka pendek.
Kebutuhan likuiditas Perseroan dan Entitas Anak terkait dengan kegiatan operasional dan utang jangka
pendek. Perseroan dan Entitas Anak berkeyakinan memiliki likuiditas yang cukup untuk melakukan
kegiatan usaha dan pembayaran utang untuk jangka waktu yang cukup panjang. Sampai dengan
Prospektus ini diterbitkan, kemampuan Perseroan untuk menghasilkan kas berasal dari penjualan baik
yang dilakukan oleh Perseroan maupun Entitas Anak yaitu melalui penjualan produk properti maupun
atas penjualan kamar.
Keterangan
2018 2017 2016 2015
Likuiditas (x)
Aset Lancar/ Liabilitas Jangka Pendek 160,1% 165,3% 224,5% 122,7%
Tabel diatas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam memenuhi liabilitas jangka pendek yang akan
jatuh tempo, dihitung dengan membagi aset lancar dengan liabilitas jangka pendek. Untuk tanggal 30
April 2018 dan tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015 rasio likuiditas Perseroan berturut-turut
adalah sebagai berikut 160,1%, 165,3%, 224,5% dan 122,7%. Sumber likuiditas Perseroan internal
berasal dari hasil usaha Perseroan dan eksternal berasal dari pinjaman bank dan utang kepada pihak
berelasi. Tidak terdapat kecenderungan yang diketahui, permintaan, perikatan atau komitmen, kejadian
dan/atau ketidakpastian yang mungkin mengakibatkan terjadinya peningkatan atau penurunan yang
material terhadap likuiditas Perseroan. Hingga saat ini, Perseroan beranggapan bahwa modal kerja
yang tersedia baik dari internal maupun eksternal telah mencukupi.
l. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan tingkat kemampuan Perseroan untuk memenuhi semua hutang jangka
pendek maupun hutang jangka panjang yang dihitung dengan cara membandingkan jumlah liabilitas
dengan jumlah aset atau jumlah ekuitas.
Debt to Equity Ratio Perseroan pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, 2016, dan 2015
berturut-turut adalah sebagai berikut 266,3%, 271,9%, -1801,3% dan -5003,0%.
Debt to Asset Ratio Perseroan pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, 2016, dan 2015
berturut-turut adalah sebagai berikut 60,2%, 61,1%, 87,0% dan 75,4%.
m. Rentabilitas
Rasio Rentabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam menghasilkan imbal hasil berdasarkan
aset maupun modal yang dimilikinya. Kemampuan tersebut diukur dengan membandingkan laba (rugi)
sebelum dampak penyesuaian ekuitas mergin bisnis terhadap aset dan laba (rugi) sebelum dampak
penyesuaian ekuitas mergin bisnis terhadap ekuitas.
Imbal hasil aset Perseroan pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, 2016, dan 2015 berturut-
turut adalah sebagai berikut 0,5% 1,74%, 0,22% dan 0,25%.
Imbal hasil ekuitas Perseroan Perseroan pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, 2016, dan
2015 berturut-turut adalah sebagai berikut 2,16%, 7,93%, -5,16% dan -16,51%.
Marjin laba kotor Perseroan pada periode tiga bulan yang berakhir pada 30 April 2018 adalah sebesar
36,3%. Marjin laba kotor Perseroan pada periode tiga bulan yang berakhir pada 30 April 2018 sedikit
lebih rendah dari margin laba kotor pada periode empat bulan yang berakhir pada 30 April 2017 yaitu
37,0%.
41
Marjin laba usaha Perseroan pada periode tiga bulan yang berakhir pada 30 April 2018 adalah sebesar
8,8%. Marjin laba usaha Perseroan pada periode empat yang berakhir pada 30 April 2018 mengalami
peningkatan dibanding margin laba usaha pada periode empat bulan yang berakhir pada 30 April 2017
sebesar 0,5%. Hal ini terutama disebabkan oleh meningkatnya pendapatan sebanyak 44,8%.
Marjin laba komprehensif Perseroan sebelum dampak penyesuaian merging bisnis untuk tahun yang
berakhir pada periode empat yang berakhir pada 30 April 2018 adalah sebesar 2,8%. Marjin laba
komprehensif Perseroan pada periode empat yang berakhir pada 30 April 2018 mengalami penurunan
dari marjin laba komprehensif sbelum dampak penyesuaian merging bisnis pada periode empat bulan
yang berakhir pada 30 April 2017 sebesar 3,2% terutama disebabkan oleh tidak adanya dampak
penyesuaian ekuitas merging bisnis pada periode empat bulan yang berakhir pada 30 April 2018.
Arus Kas
Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Kas Bersih diperoleh (digunakan) untuk Aktivitas Operasi 671 1.376 (12.723) (41.399) (21.967)
Kas Bersih digunakan untuk Aktivitas Investasi 161 (255) (7.817) (13.235) (33.067)
Kas Bersih diperoleh dari Aktivitas Pendanaan (1.829) (1.965) 22.355 54.730 54.741
Penurunan Neto Kas (997) (844) 1.816 96 (293)
Kas Awal Periode 3.726 1.911 1.911 1.815 2.108
Kas Akhir Periode 2.730 1.067 3.726 1.911 1.815
a. Perkembangan Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Dalam periode empat yang berakhir pada tanggal 30 April 2018, kas bersih yang diperoleh aktivitas
operasional sebesar Rp671 juta. Penerimaan terbesar yaitu berasal dari pelanggan sebesar Rp20.319
juta.
Dalam periode pelaporan keuangan tahun 2017, kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasional
sebesar Rp12.723 juta. Penggunaan terbesar kas aktivitas operasi yaitu pembayaran kepada kontraktor
sebesar Rp27.526 juta.
Kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasional tahun 2016 dan 2015 masing-masing Rp41.399
juta dan Rp 21.967 juta. Penggunaan terbesar kas aktivitas operasi yaitu pembayaran kepada kontraktor.
Di tahun 2016 pembayaran kas kepada operator sebesar Rp37.525 juta sementara di tahun 2015 yaitu
sebesar Rp36.979 juta.
b. Perkembangan Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Pada periode empat bulan yang berakhir pada 30 April 2018, perseroan memperoleh penerimaan kas
dari penjualan aset tetap sebesar Rp161 juta.
Dalam periode pelaporan keuangan tahun 2017, 2016, dan 2015 kas bersih yang digunakan untuk
aktivitas investasi masing-masing sebesar Rp7.817 juta, Rp13.235 juta, dan Rp33.067 juta. Pada
tiga tahun tersebut pengeluaran terbesar untuk perolehan aset tetap, masing-masing Rp7.059 juta,
Rp13.299 juta, dan Rp33.074 juta.
c. Perkembangan Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan periode empat bulan yang berakhir pada 30 April
2018 yaitu sebesar Rp1.829 juta. Pengeluaran kas terbesar digunakan untuk melakukan pembayaran
utang lain-lain kepada pihak berelasi sebesar Rp2.299 juta.
Kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan tahun 2017 sebesar Rp22.355 juta. Sumber
pendanaan terutama berasal dari penerimaan utang bank sebesar Rp 28.742 juta.
42
Kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan tahun 2016 dan 2015 masing-masing sebesar
Rp54.730juta dan Rp54.741 juta. Perolehan kas terbesar berasal dari penerimaan utang bank masing-
masing Rp147.271 juta dan Rp57.971 juta.
5. Operasi per Segmen Operasi
Perseroan dan Entitas Anak dikelola dan dikelompokkan dalam usaha real estate dan hotel dimana
berdasarkan segmen yang dillaporkan terdiri dari segmen usaha pengembang properti dan perhotelan.
Berikut merupakan informasi segmen berdasarkan segmen usaha untuk periode-periode :

30 April 2018
Keterangan Pengembang
Perhotelan Lain-lain Konsolidasi
Properti
Pendapatan neto 16.636 4.886 58 21.580
Laba kotor 6.205 1.567 58 7.830
Laba (rugi) usaha 3.235 (1.080) 58 2.213
Pendapatan keuangan 18 0 - 19
Beban keuangan (557) (1.680) 1 (2.238)
Laba sebelum beban pajak penghasilan (6)
Beban pajak final (228) - - (228)
Manfaat (beban) pajak penghasilan – bersih 674
Laba tahun berjalan 440
Informasi Lainnya
Aset segmen 182.119 88.492 88 270.699
Liabilitas segmen 140.219 69.238 27 209.484
Perolehan aset tetap dan properti investasi - - - -
Penyusutan (216) (2.074) - (2.290)

31 Desember 2017
Properti
Pendapatan neto 38.278 15.512 - 53.789
Laba kotor 14.823 6.781 - 21.605
Laba (rugi) usaha 6.252 649 (76) 6.826
Beban keuangan (643) (6.319) - (6.963)
Laba sebelum beban pajak penghasilan - - - (1.045)
Manfaat (beban) pajak penghasilan – bersih - 1.402 - 1.402
Laba tahun berjalan 356
Informasi Lainnya
Aset segmen 180.051 89.645 10 269.707
Liabilitas segmen 139.341 69.749 - 209.091
Perolehan aset tetap dan properti investasi 2.070 7.012 - 9.082
Penyusutan (687) (4.696) - (5.383)
43
31 Desember 2016
Properti
Pendapatan neto 37.240 11.838 151 49.229
Laba kotor 13.069 3.664 81 16.814
Laba (rugi) usaha 1.640 1.636 (611) (607)
Beban keuangan (525) (7.323) (0) (7.858)
Laba sebelum beban pajak penghasilan (9.032)
Manfaat (beban) pajak penghasilan – bersih - (118) (2) (120)
Laba tahun berjalan (9.152)
Informasi Lainnya
Aset segmen 159.575 89.994 11 246.581
Liabilitas segmen 178.543 78.976 971 258.490
Penyusutan (681) (4.408) - (5.089)

31 Desember 2015
Properti
Pendapatan neto 36.889 2.142 592 39.623
Laba kotor 11.488 249 511 12.249
Laba (rugi) usaha 1.640 (2.462) (617) (1.438)
Beban keuangan (392) (341) (0) (734)
Manfaat (beban) pajak penghasilan – bersih - (21) (6) (27)
Laba tahun berjalan (2.587)
Informasi Lainnya
Aset segmen 125.631 79.089 629 205.349
Liabilitas segmen 132.260 76.184 - 208.443
Penyusutan (397) (856) - (1.253)
6. Manajemen Risiko
Dalam menjalankan usahanya Perseroan menghadapi risiko yang dapat mempengaruhi hasil usaha
Perseroan apabila tidak di antisipasi dan dipersiapkan penanganannya dengan baik.
Kebijakan manajemen risiko keuangan yang dijalankan oleh Perseroan dalam menghadapi risiko
tersebut adalah sebagai berikut:
a. Risiko Usaha
Sebagai Perusahaan yang bergerak di bidang properti, Perseroan dipengaruhi oleh risiko-risiko
usaha sesuai dalam Bab VI Prospektus ini. Berikut adalah tindakan-tindakan yang dilakukan oleh
Perseroan untuk mengatasi risiko-risiko tersebut :
1) Risiko Persaingan Usaha

Untuk mempertahankan persaingan, Perseroan senantiasa menjaga kualitas bangunannya
dan menyediakan fasilitas-fasilitas yang nyaman dan lengkap bagi para penghuninya dan
senantiasa melakukan inovasi baik dari segi maupun penataan lingkungan.
44
2) Risiko Kredibilitas
Untuk meminimalisir risiko kredibilitas, Perseroan akan selalu mempertahankan dan
meningkatakan kualitas dalam setiap proyek properti yang dikembangkan oleh Perseroan,
dimana Perseroan akan berusaha menyelesaikan proyek sesuai rencana dan memiliki kualitas
yang tinggi. Dalam hal penyelesaian proyek sesuai rencana Perseroan, Perseroan selalu
melakukan analisa dan studi kelayakan terlebih dahulu terhadap setia prospek proyek properti
Perseroan dan segera melakukan klarifikasi dan menyelesaikan permasalahan yang timbul.
3) Risiko Kepatuhan
Untuk meminimalisir risiko kepatuhan, Perseroan akan selalu mengikuti perkembangan
peraturan, pemantauan pelaksanaan kepatuhan terhadap peraturan yang berlaku.
4) Risiko Tuntutan
Untuk mengantisipasi risiko tuntutan, Perseroan akan melakukan review dan dokumentasi
dokumen-dokumen legalitas yang akan diperoleh dalam setiap rencana pembelian lahan
untuk pengembangan proyek Perseroan, dan selalu melakukan evaluasi, pemantauan serta
perbaikan-perbaikan atas pelaksanaan kepatuhan terhadap aspek-aspek hukum dalam setiap
kegiatan bisnis Perseroan.
b. Risiko Keuangan
1) Risiko Suku Bunga

Risiko suku bunga adalah risiko dimana nilai wajar atau arus kas kontraktual masa datang dari
suatu instrumen keuangan akan terpengaruh akibat perubahan suku bunga pasar. Eksposur
Perseroan yang terpengaruh risiko suku bunga terutama terkait dengan utang bank.
Untuk meminimalkan risiko suku bunga, Internal Perseroan juga akan melakukan penelaahan
terhadap berbagai suku bunga yang ditawarkan oleh kreditur untuk mendapatkan suku bunga
yang menguntungkan bagi kondisi Perseroan sebelum mengambil keputusan untuk melakukan
perikatan utang.
Sampai dengan tanggal Prospektus ini diterbitkan, Perseroan tidak memiliki pinjaman dan
ikatan tanpa proteksi yang ditanyakan dalam mata uang asing, atau utang yang suku bunganya
tidak ditentukan terlebih dahulu.
2) Risiko Nilai Tukar

Risiko nilai tukar adalah risiko dimana nilai wajar atau arus kas kontraktural masa datang dari
suatu instrumen keuangan akan terpengaruh akibat perubahan nilai tukar. Perseroan tidak
memiliki eksposure dalam mata uang asing yang timbul dari transaksi utang bank dan lembaga
keuangan lainnya.
3) Risiko Kredit
Risiko kredit adalah risiko bahwa Perseroan akan mengalamai kerugian yang timbul dari
pelanggan atau pihak lawan akibat gagal memenuhi liabilitas kontraktualnya. Internal
perseroan berpendapat tidak adanya permasalahan yang signifikan untuk saat ini dalam hal
risiko kredit Perseroan karena Perseroan dapat mengendalikannya dengan cara melakukan
hubungan usaha dengan pihak lain yang memiliki kredibilitas, menetapkan kebijakan verifikasi
dan otoritas kredit, serta memantau kolektibilitas piutang secara berkala untuk mengurangi
jumlah piutang yang tidak tertagih.
4) Risiko Likuiditas
Risiko Likuiditas adalah risiko kerugian yang timbul karena Perseroan tidak memiliki arus kas
yang cukup untuk memenuhi liabilitasnya.
Dampak pengelolaan risiko likuiditas, Perseroan memantau dan menjaga jumlah kas dan setara
kas yang dianggap memadai untuk membiayai operasional Perseroan dan untuk mengatasi
dampak fluktuasi arus kas. Hal lain yang perlu diperhatikan adalah untuk melakukan evaluasi
berkala atas prpyeksi arus kas dan arus kas aktual jadwal jatuh tempo utang dan melakukan
penelaahan pasar keuangan untuk mendapatkan sumber pendanaan yang optimal.
45
VI. RISIKO TERKAIT KEGIATAN USAHA PERSEROAN
Sebelum melakukan investasi pada saham yang ditawarkan oleh Perseroan dalam Penawaran Umum
Perdana Saham ini, para calon investor diharapkan untuk menyadari bahwa investasi dalam saham
mengandung sejumlah risiko baik risiko eksternal maupun internal. Para investor harus hati-hati
mempertimbangkan semua informasi yang terkandung dalam Prospektus ini, termasuk risiko yang
dijelaskan di bawah ini, sebelum membuat keputusan investasi. Risiko yang ditetapkan di bawah tidak
dimaksudkan untuk menjadi lengkap atau komprehensif dalam hal dari semua faktor risiko yang mungkin
timbul dalam hubungan dengan kegiatan usaha Perseroan atau setiap keputusan untuk membeli,
dimiliki sendiri atau menjual saham Perseroan. Risiko dan faktor risiko yang ditetapkan di bawah ini
bukanlah merupakan daftar lengkap hambatan yang saat ini dihadapi Perseroan atau yang mungkin
berkembang di masa depan. Risiko tambahan, baik yang diketahui atau yang tidak diketahui, mungkin
di masa depan memiliki pengaruh yang merugikan pada kegiatan usaha Perseroan, kondisi keuangan
dan hasil operasi. Harga pasar saham Perseroan bisa menurun akibat risiko tersebut dan para investor
mungkin kehilangan semua atau sebagian dari investasinya. Risiko di bawah ini disusun berdasarkan
bobot dari dampak masing-masing risiko terhadap kinerja keuangan, kegiatan operasional dan prospek
Perseroan serta investasi pada saham Perseroan yang dimulai dari risiko utama Perseroan.
A. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA PERSEROAN
1. Risiko Persaingan Usaha
Industri properti di Indonesia pada umumnya sangat kompetitif. Sebagai salah satu pengembang
properti di Indonesia, Perseroan pada umumnya menghadapi persaingan dari berbagai aspek
yakni sebagai berikut:
- Persaingan dari pemilik lahan lain ketika berusaha untuk memperoleh lahan untuk
pengembangan sendiri, dalam hal ini Perseroan sudah memiliki landbank yang cukup
untuk pengembangannya;
- Persaingan dari properti lain ketika Perseroan berusaha untuk memenangkan proyek-
proyek untuk pengembangan pihak ketiga, baik secara patungan (joint venture) atau
sebaliknya; dan
- Berkaitan dengan pelanggan, Perseroan menghadapi persaingan dari pengembangan
properti lain dan pemilik properti di sekitar lokasi pengembangan Perseroan.
Para pesaing tersebut berasal dari pengembangan atau pemilik tanah berskala domestik
maupun internasional, mungkin memiliki sumber daya keuangan yang lebih besar, skala
produksi yang lebih besar, teknologi yang lebih handal, pengakuan merek yang lebih baik,
hubungan yang lebih baik dengan pemasok, pemilik dan regulator, dan penjualan dan jaringan
distribusi yang lebih mapan. Kegagalan Perseroan dalam mengantisipasi dan/atau mencermati
persaingan usaha dapat mengakibatkan beralihnya pelanggan ke pesaing yang lebih kompetitif
baik dari segi lokasi, harga, kelengkapan sarana dan prasarana maupun kualitas pelayanan
sehingga memungkinkan berkurangnya permintaan atas produk Perseroan. Hal ini dapat
mempengaruhi kegiatan usaha, hasil usaha, kinerja keuangan dan prospek usaha Perseroan.
2. Risiko Kendala Pendanaan
Perseroan dalam menjalankan proyek-proyek pembangunannya membutuhkan jumlah dana

yang cukup besar untuk penyelesaian proyek yang dikerjakan. Selama proyek-proyek tersebut
dikerjakan, terdapat kemungkinan kebutuhan dana untuk menyelesaikan proyek tersebut
tidak tersedia tepat pada waktunya. Meskipun selama ini Perseroan tidak pernah mengalami
kesulitan memperoleh pendanaan dari perbankan untuk mendanai seluruh proyeknya yang
telah selesai atau proyek yang saat ini sedang dikembangkan namun tidak terdapat jaminan
bahwa hal tersebut tetap berlangsung di masa depan. Ketidakmampuan Perseroan untuk
memperoleh pendanaan secara tepat waktu, dapat menyebabkan terhambatnya bahkan
sampai terhentinya proyek tersebut. Terhambatnya atau terhentinya proyek yang sedang
dilaksanakan oleh Perseroan akan berdampak negatif pada kinerja operasional, pendapatan
dan prospek usaha Perseroan.
46
3. Risiko Keterbatasan Lahan
Walaupun Perseroan berencana untuk mengembangkan usahanya dengan mengakuisisi

lebih banyak tanah pada area tingkat pertumbuhan tinggi, ketersediaan tanah di area tersebut
terbatas dan sangat dicari. Tanah tersebut mungkin lebih langka pada saat Perseroan semakin
mencari plot tanah yang semakin besar, biasanya diantara 3 (tiga) dan 5 (lima) hektar. Tidak
ada jaminan bahwa di masa depan Perseroan mampu untuk mengakuisisi tanah yang sesuai
untuk pembangunan properti yang telah direncanakan dengan harga yang menguntungkan.
Kegagalan dalam mengakuisisi tanah pada lokasi-lokasi strategis seperti yang direncanakan
Perseroan akan memberikan dampak material yang merugikan terhadap kegiatan usaha,
pendapatan usaha dan prospek usaha Perseroan.
4. Risiko Perubahan Kebijakan Pemerintahan, Regulasi dan Perizinan
Bagi Perseroan yang bergerak di bidang pembangunan properti, regulasi dan perizinan
merupakan faktor penting bagi keberhasilan pembangunan proyek Perseroan.Kegiatan
usaha Perseroan dapat dipengaruhi oleh perubahan perundang-undangan maupun peraturan
Pemerintah terkait dengan dengan pemilik dan pengembangan dari proyek properti, yang mana
dapat memberikan dampak material yang merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan
usaha dan prospek usaha Perseroan. Termasuk dalam risiko peraturan Pemerintah, legalitas
dan perizinan di antaranya adalah:
a. Hak Guna Bangunan (HGB)

Beberapa proyek Perseroan berada di atas tanah yang dimiliki berdasarkan SHGB. Pada
awalnya SHGB akan diberikan untuk jangka waktu maksimum 30 tahun. Pada saat SHGB
telah habis jangka waktunya, maka HGB tersebut dapat diperpanjang untuk jangka waktu
tambahan maksimum 20 tahun dengan melakukan permohonan ulang kepada Pemerintah.
Namun apabila pemerintah tidak menyetujui permohonan perpanjangan HGB tersebut,
maka hak atas tanah tersebut akan hilang. Dengan hilangnya hak atas tanah tersebut
dapat mempengaruhi kegiatan usaha, pendapatan usaha dan prospek usaha Perseroan.
b. Perizinan Lingkungan Hidup

Terdapat risiko dimana Perseroan mungkin tidak memperoleh izin dan/atau perpanjangan
izin terkait lingkungan hidup yang berdampak negatif terhadap kegiatan usaha Perseroan
dan Entitas Anak. Tidak dapat dimulainya pembangunan yang sedang dilaksanakan
Perseroan dapat memberikan dampak negatif, sehingga dapat memberikan dampak
material yang merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan usaha dan prospek usaha
Perseroan.
c. Kebijakan Bank Indonesia tentang Loan To Value (LTV) untuk Kredit Pemilikan Rumah
(KPR)
Pada tanggal 24 September 2013, Bank Indonesia menerbitkan Surat Edaran (SE) BINo.
15/40/DKMP perihal “Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian
Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumen Beragun
Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor” atau yang lebih dikenal luas
dengan istilah “Kebijakan Loan to Value (LTV) Jilid II”). Kebijakan tersebut merupakan
penyempurnaan dari kebijakan sebelumnya yang diterbitkan oleh Bank Indonesia yaitu
SE BI No.14/10/DPNP tanggal 15 Maret 2012 dan SE BI No. 14/33/DPbS tanggal 27
November 2012. Ketentuan tersebut mulai berlaku pada tanggal 30 September 2013.
Dalam ketentuan LTV yang baru, KPR maupun Kredit Kepemilikan Rumah Susun
(KPRS) atau kredit apartemen tipe lebih dari 70 meter persegi (m2) untuk rumah pertama
diwajibkan terkena LTV 70%, untuk KPR/KPRS rumah kedua sebesar 60% dan rumah
ketiga dan seterusnya sebesar 50%. Artinya, dengan diberlakukannya kebijakan tersebut
maka implikasi yang terjadi bagi konsumen adalah konsumen diharuskan membayar down
payment yang lebih besar untuk kepemilikan rumah kedua dan ketiga. Adapun dampak
yang mungkin dapat terjadi atas perubahan kebijakan LTV tersebut adalah penurunan
daya beli masyarakat atas pembelian properti untuk tujuan investasi sehingga dapat
mempengaruhi kegiatan usaha, pendapatan usaha dan prospek usaha Perseroan.
47
d. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 441/KPTS/1998 yang membahas tentang aturan
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) nantinya akan diperbaharui sesuai dengan Rencana
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia tahun 2003 mengenai Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung yang dapat berdampak kepada kinerja Perseroan dan Perusahaan
Asosiasi dalam hal perubahan peraturan luas area bangunan pada masing – masing
proyek.
5. Risiko Tuntutan Hukum Pihak Ketiga
Tuntutan hukum dapat terjadi sewaktu-waktu baik atas proyek yang telah berdiri dan beroperasi,
maupun atas proyek yang sedang dikembangkan terkait dengan pemilikan dan status tanah
yang menjadi lokasi bangunan proyek didirikan. Tuntutan dari pihak ketiga dapat berdampak
negatif terhadap kredibilitas dan kegiatan usaha, kondisi keuangan, laba bersih, hasil usaha
dan prospek usaha Perseroan.
6. Risiko Melambatnya Pertumbuhan Ekonomi atau Pertumbuhan Ekonomi Negatif di Indonesia
Seluruh pendapatan usaha Perseroan dihasilkan di Indonesia sehingga kinerja Perseroan

bergantung kepada kesehatan ekonomi Indonesia secara keseluruhan. Krisis moneter Asia
yang terjadi pada pertengahan tahun 1997 ditandai oleh antara lain depresiasi mata uang
Indonesia terhadap mata uang asing, pertumbuhan ekonomi negatif, tingginya tingkat suku
bunga, rendahnya likuiditas keuangan, banyaknya kepailitan, serta turunnya indeks pasar
modal. Kesulitan perekonomian yang dihadapi saat itu menyebabkan dibatalkannya atau
tertundanya proyek-proyek pemerintah dan swasta untuk pembangunan konstruksi gedung,
infrastruktur, pembangkit listrik dan lainnya. Namun, ekonomi Indonesia telah menunjukkan
kemajuan yang berarti dalam satu dekade terakhir, ditandai dengan pertumbuhan ekonomi
yang positif, kestabilan nilai tukar Rupiah, membaiknya pasar modal serta meningkatnya
cadangan devisa negara. Seiring dengan proses globalisasi, kondisi ekonomi nasional
terpengaruh oleh berbagai kejadian internasional. Kemajuan teknologi, akses informasi
yang luas serta meningkatnya perputaran dana investasi dalam jumlah yang sangat besar
memungkinkan adanya pergerakan pasar dunia yang sangat signifikan dan cepat tanggap
terhadap berbagai perubahan yang terkait dengan politik dan sosial ekonomi. Krisis keuangan
di tahun 2008, yang sebagian dipicu oleh krisis subprime mortgage di Amerika Serikat, telah
menyebabkan runtuhnya beberapa lembaga keuangan besar di negara tersebut dan dengan
cepat berkembang menjadi krisis kredit global. Krisis ini mengakibatkan kegagalan pada
beberapa bank Eropa dan menurunnya indeks saham di berbagai bursa efek dan rontoknya
harga pasar saham dan komoditas di seluruh dunia, termasuk Indonesia. Walaupun ditopang
oleh kondisi fundamental yang lebih baik, ekonomi Indonesia mulai merasakan pengaruh
daripada krisis global tersebut secara tidak langsung untuk jangka pendek. Kegiatan investasi di
Indonesia berkurang pada saat awal terjadinya krisis tersebut disebabkan adanya pergerakan
dana keluar dari Indonesia guna menutupi kerugian di negaranegara asal investasi tersebut.
Hal ini berakibat pada melambatnya penyerapan tenaga kerja serta penurunan daya beli
masyarakat di kalangan ekonomi menengah dan bawah, yang pada akhirnya berimbas pada
melambatnya pertumbuhan ekonomi nasional. Keadaan tersebut dapat berpengaruh negatif
pada kegiatan usaha konstruksi di Indonesia, ditandai denganmenurunnya permintaan proyek-
proyek konstruksi di tengah ketidakpastian pemulihan ekonomi dunia pasca krisis tersebut.
Penurunan tingkat perekonomian Indonesia tersebut dapat menurunkan hasil dari kegiatan
operasional dan prospek usaha Perseroan.
48
B. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA ENTITAS ANAK
1. Risiko Persaingan Usaha
Entitas Anak pada umumnya menghadapi persaingan yang berkaitan dengan pelanggan,
Entitas Anak menghadapi persaingan dari pemilik properti atau jasa operator hotel di sekitar
lokasi pengembangan Entitas Anak.
Para pesaing tersebut berasal dari pengusaha hotel baik domestik maupun internasional,
mungkin memiliki sumber daya keuangan yang lebih besar, skala produksi yang lebih besar,
teknologi yang lebih handal, pengakuan merek yang lebih baik, hubungan yang lebih baik
dengan pemasok, pemilik dan regulator, dan penjualan dan jaringan distribusi yang lebih
mapan. Kegagalan Perseroan dan Entitas Anak dalam mengantisipasi dan/atau mencermati
persaingan usaha dapat mengakibatkan beralihnya pelanggan ke pesaing yang lebih kompetitif
baik dari segi lokasi, harga, kelengkapan sarana dan prasarana maupun kualitas pelayanan
sehingga memungkinkan berkurangnya permintaan atas produk dan layanan Entitas Anak. Hal
ini dapat mempengaruhi kegiatan usaha, hasil usaha, kinerja keuangan dan prospek usaha
Entitas Anak.
2. Risiko Perubahan Kebijakan Pemerintahan, Regulasi dan Perizinan
Bagi Entitas Anak, regulasi dan perizinan merupakan faktor penting bagi keberhasilan kegiatan
usaha. Kegiatan usaha Entitas Anak dapat dipengaruhi oleh perubahan perundang-undangan
maupun peraturan Pemerintah, diantaranya :
a. Hak Guna Bangunan (HGB)

Proyek hotel pada Entitas Anak berada di atas tanah yang dimiliki berdasarkan SHGB.
Pada awalnya SHGB akan diberikan untuk jangka waktu maksimum 30 tahun. Pada saat
SHGB telah habis jangka waktunya, maka HGB tersebut dapat diperpanjang untuk jangka
waktu tambahan maksimum 20 tahun dengan melakukan permohonan ulang kepada
Pemerintah. Namun apabila pemerintah tidak menyetujui permohonan perpanjangan
HGB tersebut, maka hak atas tanah tersebut akan hilang. Dengan hilangnya hak atas
tanah tersebut dapat mempengaruhi kegiatan usaha, pendapatan usaha dan prospek
usaha Entitas Anak.
b. Perizinan Lingkungan Hidup

Terdapat risiko dimana Entitas Anak mungkin tidak memperoleh izin dan/atau perpanjangan
izin terkait lingkungan hidup yang berdampak negatif terhadap kegiatan usaha Entitas
Anak. Tidak dapat dimulainya pembangunan yang sedang dilaksanakan Entitas Anak
dapat memberikan dampak negatif, sehingga dapat memberikan dampak material yang
merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan usaha dan prospek usaha Entitas Anak.
c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 441/KPTS/1998 yang membahas tentang aturan
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) nantinya akan diperbaharui sesuai dengan Rencana
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia tahun 2003 mengenai Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung yang dapat berdampak kepada kinerja Entitas Anak dan Perusahaan
Asosiasi dalam hal perubahan peraturan luas area bangunan pada masing – masing
proyek.
3. Risiko Tuntutan Hukum Pihak Ketiga
Tuntutan hukum dapat terjadi sewaktu-waktu baik atas proyek yang telah berdiri dan beroperasi,
maupun atas proses kegiatan bisnis yang dilakukan oleh Entitas Anak. Tuntutan dari pihak ketiga
dapat berdampak negatif terhadap kredibilitas dan kegiatan usaha, kondisi keuangan, laba bersih,
hasil usaha dan prospek usaha Entitas Anak.
49
C. RISIKO TERKAIT DENGAN INVESTASI PADA SAHAM PERSEROAN
1. Risiko Tidak Likuidnya Saham yang Ditawarkan Pada Penawaran Umum Perdana Saham
Investor yang membeli saham dalam Penawaran Umum Perdana Saham ini memiliki risiko
tidak likuidnya perdagangan saham-saham yang ditawarkan yang dapat disebabkan antara
lain karena tujuan pembelian saham Perseroan adalah mayoritas pemegang saham tidak
memperdagangkan sahamnya.
2. Pengaruh Fluktuasi Harga Saham Perseroan
Harga saham Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana Saham mungkin dapat berfluktuasi
secara luas dan mungkin dapat diperdagangkan pada harga di bawah Harga Penawaran yang
ditentukan setelah proses penawaran awal dan berdasarkan kesepakatan antara Perseroan
dengan Penjamin Pelaksana Emisi Efek. Hal ini disebabkan antara lain oleh :
- Perbedaan antara realisasi kinerja keuangan dan usaha Perseroan dengan ekspektasi
para investor dan analis atas kinerja keuangan dan usaha Perseroan;
- Perubahan rekomendasi atau persepsi para analis terhadap Perseroan dan Indonesia;
- Adanya keterbukaan informasi atas transaksi yang sifatnya material yang diumumkan
Perseroan;
- Perubahan kondisi Pasar Modal Indonesia yang berfluktuasi baik karena faktor domestik
maupun pengaruh pasar modal negara lain;
- Perubahan kondisi makro Indonesia maupun industri properti pada khususnya, dan kondisi
politik dan sosial secara umum di Indonesia; dan
- Keterlibatan Perseroan dalam proses pengadilan atau sengketa.
MANAJEMEN PERSEROAN DENGAN INI MENYATAKAN BAHWA PERSEROAN TELAH

MENGUNGKAPKAN SELURUH RISIKO USAHA MATERIAL YANG DISUSUN BERDASARKAN
BOBOT RISIKO TERHADAP KEGIATAN USAHA UTAMA DAN KEUANGAN PERSEROAN.
50
VII. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN
AUDITOR INDEPENDEN
Tidak ada kejadian penting yang mempunyai dampak cukup material terhadap keadaan keuangan dan
hasil usaha Perseroan yang terjadi setelah tanggal laporan Auditor Independen tertanggal 4 Oktober
2018 sampai dengan efektifnya pernyataan pendaftaran laporan keuangan konsolidasian Perseroan
dan Entitas Anaknya untuk periode 4 (empat) bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang & Ali (Registered Public
Accountants), Auditor Independen, berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh IAPI, dengan opini
tanpa modifikasian. Laporan audit tersebut ditandatangani oleh Dadang Mulyana, CA., CPA., CPI.,
dengan Registrasi Akuntan Publik No. AP.0394. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2017, 2016 dan 2015, yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Griselda, Wisnu & Arum (Certified
Public Accountants, Audit Alliance International Audit Firm) Auditor Independen, berdasarkan Standar
Audit yang ditetapkan oleh IAPI, dengan opini wajar dalam semua hal yang material. Laporan audit
tersebut ditandatangani oleh Dra. Griselda Situmorang, Ak., CA., CPA (Managing Partner pada KAP
Griselda, Wisnu & Arum) dengan Registrasi Akuntan Publik No. 0671.
51
VIII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN DAN ENTITAS
ANAK, KEGIATAN USAHA SERTA KECENDERUNGAN
DAN PROSPEK USAHA
1. Riwayat Singkat Perseroan
PT Kota Satu Properti Tbk (“Perseroan”) didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di
Kabupaten Semarang, dengan akta pendiriannya sebagaimana dimuat dalam Akta Pendirian Perseroan
Terbatas No. 06 tanggal 3 Oktober 2012 (“Akta 06/2012”), dibuat di hadapan Maria Yosefa Deni, S.H.,
Notaris di Kota Semarang. Akta Pendirian Perseroan telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dan
HAM sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya No. AHU-58590.AH.01.01.Tahun 2012 tanggal 19
November 2012, telah didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU-0099284.AHA.01.09.Tahun 2012
tanggal 19 November 2012. Akta Pendirian Perseroan ini telah diumumkan dalam Tambahan Berita
Negara No. 65951 dan Berita Negara Republik Indonesia No. 45 tanggal 6 Juni 2013.
Dalam rangka pelaksanaan Penawaran Umum Perdana saham, Perseroan telah melakukan perubahan
anggaran dasar berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan
No. 1, tanggal 7 Maret 2018 (“Akta 1/2018”), dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H., mengenai
perubahan seluruh ketentuan anggaran dasar sehubungan dengan rencana Perseroan untuk melakukan
Surat Keputusan No. AHU-0005565.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018 dan telah didaftarkan
dalam Daftar Perseroan No. AHU-0034463.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018.
Terbatas (“UUPT”) dan untuk mengantisipasi diperolehnya pernyataan efektif dari OJK terhadap
dan jasa.
52
sebagai berikut:
usaha penunjang yaitu sebagai berikut :
(iii) melakukan kegiatan penyertaan modal pada perusahaan yang melakukan kegiatan di bidang jasa
yang menunjang kegiatan usaha utama Perseroan, antara lain jasa keamanan dan jasa kebersihan;
dan
2. Perkembangan Kepemilikan Saham Perseroan 3 (tiga) Tahun Terakhir
Dibawah ini adalah keterangan mengenai bentuk penyetoran yang dilakukan masing-masing pemegang
saham pada seluruh perubahan modal ditempatkan dan disetor Perseroan pada saat Pendirian dan
selama 3 (tiga) Tahun Terakhir adalah sebagai berikut :
Tahun 2012
Sebagaimana termaktub dalam Akta No. 06/2012, dibuat di hadapan Maria Yosefa Deni, S.H., Notaris
di Kota Semarang. Akta Pendirian Perseroan telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dan
HAM sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya No. AHU-58590.AH.01.01.Tahun 2012 tanggal
19 November 2012 dan telah didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU-0099284.AHA.01.09.Tahun
2012 tanggal 19 November 2012.
53
Susunan permodalan dan pemegang saham Perseroan yaitu sebagai berikut :
Modal Dasar : Rp4.800.000.000,- (empat miliar delapan ratus juta Rupiah) yang
terbagi atas 4.800 (empat ribu delapan ratus) saham biasa, yang
masing-masing saham bernilai nominal sebesar Rp1.000.000,-
(satu juta Rupiah).
Modal ditempatkan dan disetor : Rp1.200.000.000,- (satu miliar dua ratus juta Rupiah) terbagi atas
1.200 (seribu dua ratus) saham biasa yang masing-masing saham
bernilai nominal sebesar Rp1.000.000,- (satu juta Rupiah).
Nilai Nominal per Saham Rp1.000.000,-

Jumlah Saham
(Rp) (%)
Modal Dasar 4.800 4.800.000.000
. Josafat Kurniawan Hadi 276 276.000.000 23,00
. Johan Prasetyo Santoso 276 276.000.000 23,00
. Herowiratno Gunawan 276 276.000.000 23,00
. Haryo Dewanto 150 150.000.000 12,50
. Stephanie Rahardja 120 120.000.000 10,00
. Elisabeth Diana Anggraeni 102 102.000.000 8,50
Jumlah Modal Ditempatkan dan disetor penuh 1.200 1.200.000.000 100,00
Jumlah Saham Dalam portepel 3.600 3.600.000.000
Tahun 2016
Tidak terdapat perubahan kepemilikan saham di tahun 2016.
Tahun 2017
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham Perseroan No. 46 tanggal 27
Desember 2017, dibuat di hadapan Rini Yulianti, S.H., Notaris di Jakarta Timur (selanjutnya disebut
“Akta No. 46/2017”).
Sebagaimana disebutkan di dalam Akta No. 46/2017, para pemegang saham Perseroan melalui
Keputusan Pemegang Saham yang diambil tanpa mengadakan Rapat Umum Pemegang Saham
Perseroan tanggal 27 Desember 2017 menyetujui, antara lain:
a. Penjualan 1 (satu) saham milik Elisabeth Diana Anggraeni dalam Perseroan kepada Kasim Prajitna;
b. Peningkatan modal dasar Perseroan dari semula sebesar Rp4.800.000.000,- (empat miliar delapan
ratus juta Rupiah) menjadi sebesar Rp300.000.000.000,- (tiga ratus milliar Rupiah); dan
c. Pengeluaran 73.800 (tujuh puluh tiga ribu delapan ratus) saham baru dengan nilai nominal
seluruhnya sebesar Rp73.800.000.000,- (tujuh puluh tiga miliar delapan ratus juta Rupiah) kepada
dan untuk diambil bagian seluruhnya oleh PT Kota Satu Indonesia.
Untuk dan sehubungan dengan penjualan saham dalam Perseroan sebagaimana tersebut pada butir
a. di atas, telah ditandatangani Akta Jual Beli Saham No. 47 tanggal 27 Desember 2017, dibuat di
hadapan Rini Yulianti, S.H., Notaris di Jakarta Timur.
Dengan dan setelah dilakukannya peralihan saham, peningkatan modal dasar, serta pengeluaran dan
pengambilan bagian atas saham-saham baru sebagaimana tersebut di atas, maka struktur modal, para
pemegang saham, dan komposisi kepemilikan saham dalam Perseroan menjadi sebagai berikut:
Modal Dasar : Rp300.000.000.000,- (tiga ratus miliar Rupiah) yang terbagi atas
300.000 (tiga ratus ribu) saham biasa, yang masing-masing saham
bernilai nominal sebesar Rp1.000.000,- (satu juta Rupiah).
Modal ditempatkan dan disetor : Rp75.000.000.000,- (tujuh puluh lima miliar Rupiah) terbagi atas
75.000 (tujuh puluh lima ribu) saham biasa yang masing-masing
saham bernilai nominal sebesar Rp1.000.000,- (satu juta Rupiah).
54
Jumlah Saham
(Rp) (%)
Modal Dasar 300.000 300.000.000.000
PT Kota Satu Indonesia 74.999 74.999.000.000 99,99
Kasim Prajitna 1 1.000.000 0,01
Tahun 2018
Berdasarkan Akta No. 1/2018, dibuat di hadapan Rini Yulianti, S.H., Notaris di Jakarta Timur. Akta
tersebut telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dan HAM sebagaimana ternyata dari Surat
Keputusan No. AHU-0005565.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018 dan telah didaftarkan pada
Daftar Perseroan No. AHU-0034463.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018, para pemegang
saham Perseroan menyetujui, antara lain, perubahan nilai nominal setiap saham yang semula bernilai
Rp1.000.000,- (satu juta Rupiah) per saham menjadi sebesar Rp100,- (seratus Rupiah) ,- per saham.
Dengan dan setelah dilakukannya perubahan nilai nominal setiap saham tersebut di atas, struktur modal
dan komposisi kepemilikan saham dalam Perseroan menjadi sebagai berikut:
Modal Dasar : Rp300.000.000.000,- (tiga ratus miliar Rupiah) yang terbagi atas
3.000.000.000 (tiga miliar) saham biasa, yang masing-masing
saham bernilai nominal sebesar Rp100,- (seratus Rupiah).
Modal ditempatkan dan disetor : Rp75.000.000.000,- (tujuh puluh lima miliar Rupiah) terbagi atas
750.000.000 (tujuh ratus lima puluh juta) saham biasa yang masing-
masing saham bernilai nominal sebesar Rp100,- (seratus Rupiah).
Komposisi pemegang saham dari Perseroan setelah perubahan tersebut adalah sebagai berikut:

Jumlah Saham
(Rp) (%)
Modal Dasar 3.000.000.000 300.000.000.000
PT Kota Satu Indonesia 456.250.000 45.625.000.000 60,83
Martinus G. W. Liman 75.000.000 7.500.000.000 10,00
Widya Susanti Kusyono 60.000.000 6.000.000.000 8,00
Roy Wirya Subrata 60.000.000 6.000.000.000 8,00
PT Surya Fajar Capital 43.750.000 4.375.000.000 5,83
Soerjono Walujo 30.000.000 3.000.000.000 4,00
Kasim Prajitna 25.000.000 2.500.000.000 3,33
Berdasarkan Akta No. 1/2018, para pemegang saham Perseroan menyetujui penjualan-penjualan
saham dalam Perseroan sebagai berikut :
1. Penjualan 7.500 saham dari saham-saham yang dimiliki oleh PT Kota Satu Indonesia kepada
Martinus G. W. Liman Subroto;
Widya Susanti Kusyono;
3. Penjualan 6.000 saham dari saham-saham yang dimiliki oleh PT Kota Satu Indonesia kepada Roy
Wirya Subrata;
Soerjono Walujo;
55
5. Penjualan 4.375 saham dari saham-saham yang dimiliki oleh PT Kota Satu Indonesia kepada PT
Surya Fajar Capital; dan
Kasim Prajitna;
yang mana untuk dan sehubungan dengan penjualan-penjualan saham tersebut diatas, telah
ditandatangani Akta-Akta Jual Beli Saham No. 2, 3, 4, 5, 6, dan 7 tanggal 7 Maret 2018 dibuat di
hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H.
Adapun peralihan-peralihan saham sebagaimana dimaksud diatas telah diberitahukan kepada Menteri
Hukum dan HAM, dan pemberitahuan tersebut telah diterima dan dicatat didalam database SABH
Kementerian Hukum dan HAM sebagaimana ternyata dari surat yang dikeluarkan oleh Plt. Direktur
Jenderal Administrasi Hukum Umum a.n. Menteri Hukum dan HAM No. AHU-AH.01.03-0103490 tanggal
12 Maret 2018 dan telah dimasukkan dalam Daftar Perseroan dengan No. AHU-0034463.AH.01.11.
Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018.
Riwayat struktur permodalan dan perubahannya termasuk susunan pemegang saham Perseroan
telah dilakukan secara berkesinambungan sesuai dengan Anggaran Dasar Perseroan dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku dan telah memperoleh persetujuan yang diperlukan dari atau
diberitahukan kepada instansi yang berwenang.
3. Perizinan
Pada tanggal Prospektus ini diterbitkan, Perseroan telah memiliki izin-izin yang wajib dipenuhi terkait
dengan kegiatan usaha yang dilakukan Perseroan yaitu sebagai berikut :
a. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) Besar
Perseroan telah memperoleh SIUP Menengah dengan No. 503/02/PB/III/2018/Prb. tanggal 30

April 2018, yang dikeluarkan oleh Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Kab.
Semarang, menyatakan bahwa Perseroan beralamat di Ruko The Amaya CA 1-3, Jl. MT Haryono,
Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang.
b. Tanda Daftar Perseroan (TDP)
Perseroan telah memperoleh TDP dengan No. 11.17.1.68.00940 tanggal 30 April 2018yang
dikeluarkan oleh Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kab.
Semarang, menyatakan bahwa Perseroan beralamat di Ruko The Amaya CA 1-3 Jl. MT Haryono
Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang yang berlaku sampai dengan tanggal 14 Maret
2023.
c. Surat Keterangan Domisili Perusahaan (SKDP)
Perseroan telah memiliki SKDP dengan No. 145/80/III/2018 tanggal 6 Maret 2018 yang dikeluarkan
oleh Lurah Kelurahan Kalirejo, Kecamatan Ungaran Timur, Pemerintah Kabupaten Semarang,
menyatakan bahwa Perseroan beralamat di Jl. MT Haryono, Ruko The Amaya CA 1-3 Kel. Kalirejo,
Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang.
d. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Perseroan telah memiliki NPWP dengan No. 31.606.205.8-508.000 atas nama Perseroan beralamat
Jl. MT Haryono, Kelurahan Kalirejo, Kecamatan Ungaran Timur, Semarang, Jawa Tengah.
Surat Keterangan Terdaftar (SKT) dari Kantor Pelayanan Pajak Pratama Salatiga, Kantor Wilayah
DJP Jawa Tengah I, Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia dengan
No. S-4361KT/WPJ.10/KP.0703/2018 tanggal 5 April 2018 dikeluarkan oleh Kepala Seksi Pelayanan
atas nama Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama Salatiga, Kantor Wilayah DJP Jawa Tengah I,
Direktorat Jendral Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
56
e. Surat Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak (SP-PKP)
Perseroan telah memperoleh SP-PKP dengan No. S-65PKP/WPJ.10/KP.0703/2018 tanggal 5 April

2018 yang dikeluarkan oleh Kepala Seksi Pelayanan atas nama Kepala Kantor Pelayanan Pajak
Pratama Salatiga, Kantor Wilayah DJP Wilayah DJP Jawa Tengah 1, Direktorat Jenderal Pajak,
Kementerian Keuangan Republik Indonesia, menyatakan bahwa Perseroan beralamat di Jl. MT
Haryono, Kalirejo Ungaran Timur, Semarang, Jawa Tengah.
f. Keanggotaan Perseroan Pada Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia
Perseroan telah menjadi anggota dari Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia dengan No.
Registrasi Nasional 18012018-000303 yang dikeluarkan pada tanggal 18 Januari 2018 oleh Dewan
Pengurus Pusat Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI), dengan masa berlaku sampai
dengan tanggal 31 Desember 2018.
g. Perizinan Perumahan The Amaya, Ungaran, Kabupaten Semarang:
1) Perluasan Izin Lokasi atas Tanah seluas ±16.563 m² untuk Perumahan di Kec. Ungaran Timur,
Kab. Semarang:
No. : 648/01/39/2013.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 17 April 2013.
Dikeluarkan oleh : Bupati Semarang.
Nama Perusahaan : PT Kota Satu Properti.
Isi : Untuk memperoleh tanah yang akan digunakan untuk keperluan
perumahan di Kel. Kalirejo dan Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran
Timur, Kab. Semarang seluas ±16.563 m².
Syarat : (1) Perolehan tanah harus dilakukan secara langsung antara
pihak-pihak yang berkepentingan melalui cara pelepasan/
pelimpahan hak yang dilaksanakan di hadapan pejabat
yang berwenang dengan pemberian ganti kerugian yang
bentuk dan besarannya ditentukan secara musyawarah
atau melalui cara lain sesuai aturan yang berlaku.
(2) Tanah yang sudah diperoleh segera didaftarkan hak atas
tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
(3) Penggunaan dan pemanfaatan tanah dilakukan dengan
mempertimbangkan ketentuan teknis yang berlaku.
Ketentuan : (1) Izin lokasi bukan merupakan hak atas tanah.
(2) Dilarang membebaskan tanah di luar areal izin lokasi.
(3) Dalam pelaksanaan kegiatan usaha supaya secara teknis
dilakukan sedemikian rupa untuk mencegah/menghindari
sejauh mungkin kerusakan lingkungan dan supaya
memperhatikan keselamatan pekerja.
(4) Mentaati semua peraturan perundang-undangan maupun
ketentuan yang ditetapkan pemerintah pusat maupun
pemerintah daerah dan rekomendasi pada berita acara hasil
kunjungan lapangan.
(5) Melakukan sosialisasi dan menjaga hubungan baik dengan
masyarakat sekitar kegiatan usaha.
(6) Melengkapi dokumen perizinan yang berkaitan dengan
peruntukan rencana kegiatan.
(7) Membuat sumur resapan dan instalasi pengolahan air
limbah rumah tangga.
(8) Menyusun dokumen pengelolaan lingkungan sesuai
ketentuan yang berlaku.
57
(9) Melakukan kerjasama dengan pemerintah desa setempat
atau menyediakan lahan untuk pemakaman.
(10) Pemengang izin tidak diperkenankan:
(a) Mengurangi hak keperdataan pemilik tanah;
(b) Memindahtangankan izin kepada orang lain tanpa
seizin Bupati Semarang;
(c) Mengurangi/mengganggu kepentingan umum
masyarakat di sekitar lokasi;
(d) Menutup aksesibilitas masyarakat dan saluran air di
sekitar lokasi.
(11) Izin menjadi batal dengan sendirinya apabila pemegang
izin tidak melaksanakan/melanggar salah satu ketentuan di
atas.
Masa Berlaku : Selama 1 (satu) tahun sejak tanggal diterbitkan, dan hanya
dapat diperpanjang 1 (satu) kali setelah memperoleh tanah 50%
dari luas rencana usaha.
2) Perluasan Izin Lokasi atas Tanah seluas ±13.360 m² untuk Perumahan di Kec. Ungaran TImur
Kab. Semarang:
No. : 648/00/624/2013.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 28 Mei 2013.
Isi : Untuk memperoleh tanah yang akan digunakan untuk keperluan
perumahan di Kel. Kalirejo dan Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran
Timur, Kab. Semarang seluas ±13.360 m².
pihak-pihakyang berkepentingan melalui cara pelepasan/
berlaku.
(3) Penggunaan dan pemanfaatan tanah dilakukan dengan
(2) Dilarang membebaskan tanah di luar areal izin lokasi.
memperhatikan keselamatan pekerja.
pemerintah daerah dan rekomendasi pada berita acara hasil
kunjungan lapangan.
(7) Membuat sumur resapan dan instalasi pengolahan air
limbah rumah tangga.
58
(10) Pemengang izin tidak diperkenankan:
sekitar lokasi.
(11) Izin menjadi batal dengan sendirinya apabila pemegang
atas.
3) Perluasan Izin Lokasi atas Tanah seluas ±7 Ha untuk Rencana Perluasan Pembangunan
Perumahan “The Amaya” di Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang:
No. : 648/01158/2015.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 14 April 2015.
Isi : Izin lokasi untuk memperoleh tanah yang akan digunakan untuk
keperluan perluasan pembangunan perumahan The Amaya
di Kel. Sidomulyo dan Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab.
Semarang seluas ±7 Ha.
pihak-pihak yang berkepentingan melalui cara pelepasan/
berlaku.
(3) Penggunaan dam pemanfaatan tanah dilakukan dengan
(2) Dilarang membebaskan tanah di luar areal izin lokasi,
pembebasan tanah bekas bengkok yang berada di dalam
izin lokasi harus sesuai izin yang berlaku.
memperhatikan keselamatan para pekerja.
pemerintah daerah dan rekomendasi berita acara hasil
kunjungan lapangan.
(6) Rencana bangunan harus memenuhi koefisien dasar 40%
ruang terbuka maksimal 60% bangunan.
59
(8) Membuat sumur resapan/biopori dan instalasi pengolahan
air limbah rumah tangga.
(11) Pemegang izin tidak diperkenankan:
sekitar lokasi.
(12) Memenuhi segala kewajiban pada pembangunan tahap
pertama seperti: membuat talud dan perluasan sungai,
membuat kolam retensi dan fasilitas umum pendukung
perumahan.
(13) Izin ini menjadi batal dengan sendirinya apabila pemegang
atas.
Berdasarkan seluruh Izin Lokasi yang dimiliki oleh Perseroan, Perseroan memiliki izin (lokasi)
untuk mendapatkan/memperoleh tanah seluas 99.896 m² untuk keperluan pembangunan
perumahan The Amaya di Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang. Pada saat ini, luas tanah
yang telah terealisasi (i.e. yang telah diperoleh/didapatkan oleh Perseroan) adalah 99.471 m²,
atau sebesar 99,57% dari jumlah total luas keseluruhan berdasarkan seluruh Izin Lokasi yang
dimiliki oleh Perseroan.
Sesuai dengan ketentuan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia No. 5 tahun 2015 tentang Izin Lokasi, Izin Lokasi adalah izin yang
diberikan kepada suatu perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka
investasinya. Oleh karena itu, perpanjangan atau pembaruan atas izin lokasi Perseroan tidak
diperlukan, kecuali apabila Perseroan masih membutuhkan lahan untuk dibebaskan guna
keperluan proyeknya yang mana pelaksanaan dari pembebasan tersebut melewati jangka
waktu izin lokasi.
4) Izin Perubahan Penggunaan Tanah Pertanian ke Non Pertanian a.n PT Kota Satu Properti di
Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang – Keputusan Kepala Kantor Penanaman
Modal dan Perizinan Terpadu Kab. Semarang:
No. : 510.4/101/IPPT/2013.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 27 Desember 2013.
Dikeluarkan oleh : Kepala Kantor Penanaman Modal dan Perizinan Terpadu Kab.
Semarang.
Isi : Memberikan persetujuan merubah status penggunaan tanah
pertanian kepada:
- Nama : Johan Prasetyo Santoso untuk dan
a.n. PT Kota Satu Properti
- Letak tanah : Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur,
Kab. Semarang
- Luas tanah : ± 13.360 m²
- Rencana peruntukan
penggunaan tanah : Perumahan
60
Kewajiban : (1) Dalam jangka waktu 12 bulan sejak berlakunya surat
keputusan, tanah yang bersangkutan harus sudah
digunakan sesuai dengan maksud permohonannya yaitu
untuk perumahan
(2) Melaksanakan persyaratan yang tertera di dalam
pertimbangan teknis penatagunaan tanah untuk izin
penggunaan tanah No. 476/PTP-33.22/IV/2013 tanggal 25
April 2013.
(3) Membuat saluran drainase yang disesuaikan dengan kondisi
lingkungan.
(4) Pengembangan fisik hanya dapat dilaksanakan setelah
mendapat persetujuan mengenai teknis tata bangunan dan
lingkungan serta aturan koefisien dasar bangunan.
(5) Sebelum melaksanakan kegiatan sesuai dengan izin yang
diterbitkan, terlebih dahulu memperoleh izin sesuai dengan
(6) Ikut menciptakan suasana lingkungan yang sehat, rapi,
aman, sejahtera, dan indah, dan melestarikan lingkungan.
(7) Mencatatkan status perubahan penggunaan tanah pertanian
ke non pertanian ke dalam sertipikat tanah.
Sanksi : Pelanggaran dan kelalaian serta tidak dipenuhinya persyaratan
tersebut di atas berakibat batalnya izin dan Perseroan dikenakan
sanksi sesuai dengan surat pernyataan dan ketentuan yang
berlaku.
Masa Berlaku : 12 bulan sejak tanggal ditetapkan.
5) Izin Perubahan Penggunaan Tanah Pertanian ke Non Pertanian a.n. PT Kota Satu Properti
di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang - Keputusan Kepala Badan Penanaman
Modal dan Pelayanan Perizinan Terpadu Satu Pintu Kabupaten Semarang:
No. : 510.4/008/IPPT/2014.
Dikeluarkan di/tanggal : 17 Februari 2014.
Dikeluarkan oleh : Kepala Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu
Pintu Kab. Semarang.
Isi : Persetujuan atas perubahan status penggunaan tanah pertanian
ke non pertanian kepada Perseroan atas areal tanah yang terletak
di Kel. Kalirejo, dan Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab.
Semarang, seluas 16.536 m², untuk keperluan pembangunan
perumahan.
Kewajiban: : (1) Dalam waktu 12 bulan sejak berlakunya surat keputusan,
tanah yang bersangkutan harus sudah digunakan sesuai
dengan maksud permohonannya yaitu untuk per/umahan.
(2) Melaksanakan ketentuan yang tertera di dalam pertimbangan
teknis pertanahan No. 312/PTP-33.22/III/2013 tanggal 27
Maret 2013.
lingkungan.
(4) Pembangunan fisik hanya dapat dilaksanakan setelah
diberikan, terlebih dahulu memperoleh izin sesuai dengan
61
berlaku.
Modal dan Pelayanan Perizinan Terpadu Satu Pintu Kabupaten Semarang:
No. : 510.4/78.1/IPPT/2016.
Dikeluarkan di/tanggal : 20 Juni 2016.
Dikeluarkan oleh : Kepala Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu
ke non pertanian kepada Perseroan atas areal tanah yang
terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang,
seluas 22.828 m², untuk keperluan pembangunan perumahan.
tanah yang bersangkutan harus sudah digunakan sesuai
dengan maksud permohonannya yaitu untuk perumahan.
(2) Melaksanakan ketentuan yang tertera di dalam pertimbangan
teknis pertanahan No. 1817/PTP-33.22/X/2013 tanggal 31
Oktober 2013.
lingkungan.
berlaku.
Modal dan Pelayanan Perizinan Terpadu Satu Pintu Kabupaten Semarang

No. : 510.4/23.3/IPPT/2014.
Dikeluarkan di/tanggal : 5 Maret 2018.
Dikeluarkan oleh : Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu
ke non pertanian kepada Perseroan atas areal tanah yang
terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang,
seluas 21.344 m², untuk keperluan pembangunan perumahan.
62
tanah yang bersangkutan harus digunakan sesuai dengan
maksud permohonannya yaitu untuk per/umahan.
(2) Membuat saluran drainase yang disesuaikkan dengan
kondisi lingkungan.
(5) Melestarikan lingkungan.
berlaku.
Masa berlaku Izin Perubahan Penggunaan Tanah Pertanian ke Non Pertanian pada dasarnya
adalah merupakan jangka waktu dalam mana tanah yang bersangkutan sudah harus digunakan
sesuai dengan maksud diberikannya izin yaitu untuk perumahan. Oleh karena itu, atas izin
dimaksud tidak perlu dilakukan perpanjangan atau pembaruan apabila dalam masa berlakunya
izin, tanah yang bersangkutan sudah digunakan sesuai dengan maksud diberikannya izin yaitu
untuk perumahan.

8) Rekomendasi atas Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup:
No. : 660.1/ukl-upl/07/III/2013
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 25 Maret 2013.
Dikeluarkan oleh : Kepala Badan Lingkungan Hidup Kab. Semarang.
Dikeluarkan kepada : Perseroan.
Isi : Pemberian rekomendasi atas Upaya Pemantauan Lingkungan
Hidup untuk Kegiatan Usaha Perumahan The Amaya.
No. : 660.1/UKP-UPL/1308/2016
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 13 Juni 2016.
Hidup untuk pengembangan perumahan The Amaya.
10) Izin Lingkungan Pengembangan Perumahan The Amaya Di Jalan MT Haryono Kel. Sidomulyo,
Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang
No. : 660.1/IL/137/2016.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran 13 Juni 2016.
Isi : Memberikan Izin Lingkungan untuk kegiatan Pembangunan
Perumahan The Amaya di Jl. M.T Haryono Kel. Sidomulyo,
Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, dengan luas lahan total
98.468m².
63
Kewajiban Pemegang Izin : 1. Memiliki izin usaha dan/atau izin lainnya yang terkait dengan
kegiatannya;
2. Memberikan prioritas kesempatan kerja kepada penduduk
di sekitar usaha dan/atau kegiatan;
3. Melaksanakan pengelolaan dan pemantauan dampak
sebagaimana tercantum dalam Upaya Pengelolaan
Lingkungan Hidup – Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup;
4. Mengelola, memantau dan melaporkan kualitas udara,
ambien, air bersih yang bersumber dari usaha dan /atau
kegiatan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan;
5. Mengelola sampah dengan penerapan sistem 3R (reduce,
reuse, recycle);
6. Melaksanakan pengendalian dampak limpasan air hujan
yang disebabkan oleh usaha dan/atau lubang resapan
biopori serta pengaturan sistem drainase sesuai ketentuan
yang berlaku;
7. Melaksanakan penghijauan dalam wilayah usaha dan/atau
kegiatan;
8. Melakukan penanganan dampak sosial, budaya, serta
kesehatan masyarakat sebagai akibat dari usaha dan/atau
kegiatan;
9. Melaporkan hasil pelaksanaan pengelolaan lingkungan
hidup dan pemantauan lingkungan hidup kepada Bupati
Semarang c.q. Kepala Badan Lingkungan Hidup Kab.
Semarang setiap 6 (enam) bulan sekali;
10. Mengajukan permohonan perubahan Izin Lingkungan apabila
terjadi perubahan atas rencana usaha dan/atau kegiatannya
sesuai dengan kriteria perubahan yang tercantum dalam
Pasal 50 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.
11) Rekomendasi Pemanfaatan Ruang:

No. : 050/00083.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran 12 Januari 2015.
Dikeluarkan oleh : Sekretaris Daerah Kab. Semarang.
Isi : Rekomendasi pemanfaatan ruang yang terletak di Kel. Kalirejo,
Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, sebagai lokasi perumahan
The Amaya tahap II seluas ± 70.000 m².
12) Izin Mendirikan Bangunan:

No. : 194.
Dikeluarkan di/tanggal : 27 Desember 2013.
Dikeluarkan oleh : Kepala Kantor Penanaman Modal dan Perizinan Terpadu.
Isi : Pemberian izin kepada Perseroan untuk mendirikan bangunan
di atas tanah yang berlokasi di Desa Sidomulyo, Kec. Ungaran
Timur, Kab. Semarang, dengan luas bangunan seluas 15.400 m²,
untuk digunakan sebagai Perdagangan dan Jasa (Perumahan).
13) Izin Penggunaan Bangunan:

No. : 648/194/2013.
Semarang.
Diterbitkan kepada : Johan Prasetyo Santoso a.n. PT Kota Satu Properti.
Isi : Pemberian izin penggunaan bangunan yang terletak di Jl. MT
Haryono, Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, untuk digunakan
sebagai perdagangan dan jasa (perumahan).
64
No. : 195.
Semarang.
di atas tanah yang berlokasi di Desa Sidomulyo, Kec. Ungaran
Timur, Kab. Semarang, dengan luas bangunan seluas 293,28
m², untuk digunakan sebagai Talud.

No. : 648/195/2013.
Semarang.
Diterbitkan kepada : Johan Prasetyo Santoso a.n. PT Kota Satu Properti.
Haryono, Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, untuk digunakan
sebagai talud.

No. : 388.
Dikeluarkan oleh : Kepala Badan Penanaman Modal dan Perizinan Terpadu Satu
Pintu.
di atas tanah yang berlokasi di Kel. Kalirejo dan Kel. Sidomulyo,
Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, dengan luas bangunan
seluas 16.536 m², untuk digunakan sebagai Perdagangan dan
Jasa (Perumahan).

No. : 648/388/2016.
Dikeluarkan oleh : Kepala Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perizinan
Terpadu Satu Pintu Kab. Semarang.
Diterbitkan kepada : Perseroan.
Haryono, Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, untuk digunakan
sebagai perumahan.
18) Izin Pelaksanaan Konstruksi Yang Mengubah Aliran dan/atau Alur Sungai:
No. : 510.4/02963/2013.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 12 September 2013.
Isi : Pemberian izin kepada Perseroan untuk melaksanakan
kegiatan konstruksi yang mengubah aliran dan/atau alur sungai
(penelusuran sungai) Kaligung yang melintas di Jl. MT. Haryono,
Wilayah Sidosari, Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab.
Semarang.
65
Kewajiban Pemegang Izin : (1) Melindungi dan memelihara kelangsungan sungai.
(2) Melindungi dan mengamankan prasarana sungai.
(3) Mencegah terjadinya pencemaran sungai.
(4) Menanggulangi dan memulihkan fungsi sungai dari
pencemaran air sungai.
(5) Mencegah gejolak sosial yang timbul berkaitan dengan
kegiatan pada ruang sungai.
(6) Memberikan akses terhadap pelaksanaan pemantauan,
evaluasi, pengawasan, dan pemeriksaan.
(7) Melakukan pemulihan dan/atau perbaikan atas kerusakan
yang ditimbulkan pada ruang sungai dan/atau lingkungan
sekitarnya.
19) Izin Gangguan:

No. : 510.4/179/IG-P/2013.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 12 November 2013.
Dikeluarkan oleh : Kepala Kantor Penanaman Modal dan Perizinan Terpadu.
Isi : Pemberian izin gangguan kepada Perseroan untuk usaha
perumahan, rumah, dan toko The Amaya yang terletak di
Kel. Kalirejo dan Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab.
Semarang.
20) Izin Gangguan:

No. : 510.4/307/IG-B/2016.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 31 Desember 2016.
Dikeluarkan oleh : Kepala Badan Penanaman Modal dan Perizinan Terpadu Satu
Isi : Pemberian izin gangguan kepada Perseroan untuk usaha
pembangunan perumahan The Amaya (tahap 2) yang terletak
di Kel. Kalirejo dan Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab.
Semarang.
20) Surat Rekomendasi Dampak Lalu Lintas:

No. : 050/1327/ADLL/IV/2013.
Dikeluarkan di/tanggal : 5 April 2013.
Dikeluarkan oleh : Kepala Dinas Perhubungan, Komunikasi dan Informatika
Kabupaten Semarang.
Isi : Konfirmasi bahwa bangkitan/tarikan perjalanan yang dihasilkan
oleh pembangunan perumahan dan ruko The Amaya tidak
menimbulkan gangguan keamanan, keselamatan, ketertiban,
dan kelancaran lalu lintas dan angkutan jalan.
h. Perizinan Hotel AllStay Semarang
Untuk bangunan hotel yang dimiliki oleh PT KS Persada dan terletak di Kota Semarang, terdapat izin
yang telah diberikan untuk pembangunannya. PT KS Persada juga telah melakukan pendaftaran
usaha pariwisata pada instansi yang berwenang untuk usaha perhotelan di lokasi tersebut. Lebih
lanjut, PT KS Persada memiliki izin usaha yang secara material dan bersifat umum disyaratkan
berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku untuk menjalankan kegiatan
usahanya sebagaimana yang saat ini dijalankan oleh PT KS Persada, dan izin-izin tersebut masih
berlaku.
66
1) Tanda Daftar Usaha Pariwisata
No : 556.2/14A/2015
Dikeluarkan di/tanggal : Semarang, 17 Desember 2015
Dikeluarkan oleh : Kepala Dinas Kebudayaan dan Pariwisasta Kota Semarang
Nama Usaha : HOTEL ALLSTAY
Alamat : Jalan Veteran No. 51 Semarang
Kegiatan Usaha Pokok : Hotel Non Bintang
Masa Berlaku : Sampai dengan 16 Desember 2018
2) Persetujuan Pendirian Hotel

No : 556.2/34.
Diterbitkan oleh : Kepala Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Kota Semarang.
Diterbitkan di/tanggal : Semarang, 20 Juni 2013.
Diterbitkan kepada : KS Persada.
Isi : Pemberian persetujuan pendirian hotel kepada KS Persada
seluas ±557 m² yang terletak di Jl. Veteran No. 51 Kel.
Lempongsari, Kec. Gajahmungkur.
3) Pengesahan UKL-UPL All Stay Hotel Semarang

No : 660.1/125/DOK B II/XI/2013.
Diterbitkan oleh : Badan Lingkungan Hidup Kota Semarang.
Diterbitkan di/tanggal : Semarang, 11 November 2013.
4) Rekomendasi Ketinggian Bangunan Jalan

No : 551.2/1363/DOK B II/XI/2013.
Diterbitkan oleh : Badan Lingkungan Hidup Kota Semarang.
Diterbitkan di/tanggal : Semarang, 11 November 2013.
Isi : - Lokasi : Jl. Veteran No. 51, Semarang.
- Koordinat : S.06°.59’.49,5”
E.10.25’01,58”
X = 0435629
Y = 9226532
- Elevasi : 14 M.
- Pada Kawasan : Kawasan Permukaan Kerucut.
- Rekomendasi
Ketinggian : 49 M.
5) Izin Mendirikan Bangunan

No : 643/434/BPPT/III/2014.
Diterbitkan oleh : Kepala Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Kota Semarang
a.n. Walikota Semarang.
Diterbitkan di/tanggal : Semarang, 3 Maret 2014.
Isi : Pemberian izin mendirikan bangunan gedung berlantai 7 (tujuh)
setinggi 28,6 m untuk hotel di Jl. Veteran No. 51 Kel. Lempongsari,
Kec. Gajahmungkur.

No : 644.1/1879/BPPT/VIII/2015.
Diterbitkan oleh : Kepala Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Satu Pintu Kota
Semarang a.n. Wali Kota Semarang.
Diterbitkan di/tanggal : Semarang, 7 Agustus 2015.
Isi : Pemberian izin mendirikan bangunan Gedung berlantai 2 (dua)
untuk rumah makan di Jl. Veteran No. 53 Kel. Lempongsari, Kec.
Gajahmungkur, Semarang.
67
7) Izin Gangguan - Keputusan Walikota Semarang
No : 517/598/BBPT/X/2015.
Diterbitkan oleh : Kepala Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Satu Pintu Kota
Semarang a.n. Wali Kota Semarang.
Diterbitkan di/tanggal : Semarang, 22 Oktober 2015.
Bidang Usaha : Hotel dan Rumah Makan.
Isi : Pemberian izin gangguan kepada KS Persada di Jl. Veteran No.
51 dan 53 Kel. Lempongsari, Kec. Gajahmungkur, Semarang.
Kewajiban : (1) Menjaga ketertiban, kebersihan, kesehatan umum, dan
keindahan lingkungan.
(2) Menyediakan alat pemadam kebakaran;
(3) Menyediakan obat-obatan dan alat-alat kesehatan untuk
Pertolongan Pertama Pada Kecelakaan (PPPK).
(4) Memasang/menempatkan peralatan dan/atau mesin sesuai
standar teknis yang berlaku.
(5) Memasang papan nama dan izin pada tempat usahanya.
(6) Mentaati semua ketentuan dan peraturan yang berlaku.
(7) Memenuhi perjanjian kerja, keselamatan kerja dan jaminan
sosial bagi karyawan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
(8) Menyediakan tempat pembuangan dan/atau pengelolaan
limbah perusahaan sehingga tidak menimbulkan
pencemaran lingkungan.
(9) Melaksanakan kajian lingkungan yang berupa AMDAL, UPL-
UKL, dan SPPL bagi kegiata usaha yang dipersyaratkan.
(10) Dilarang memperluas tempat usaha tanpa seizin Walikota.
(11) Dilarang menjalankan usaha yang tidak sesuai dengan izin
yang diberikan.
(12) Dilarang menjalankan usaha yang dapat menimbulkan
pencemaran lingkungan dan gangguan.
8) Izin Penyambungan Jalan Masuk

No : 611.5/3426.
Diterbitkan oleh : Kepala Dinas Bina Marga Kota Semarang.
Diterbitkan di/tanggal : Semarang, 12 Maret 2015.
Isi : Memberikan izin penyambungan jalan masuk di lokasi Jl. Veteran
No. 51 Kel. Lempongsari, Kec. Gajahmungkur, Kota Semarang.
Kewajiban : (1) Sanggup melaksanakan pekerjaan sesuai petunjuk dan
gambar rencana yang telah disetujui oleh Bina Marga Kota
Semarang.
(2) Pemberian izin penyambungan jalan masuk hanya berlaku
sesuai dengan gambar rencana dan bila terjadi perubahan
agar mengajukan izin lagi.
(3) Sanggup memelihara saluran secara rutin di sekitar
penyambungan jalan masuk yang diizinkan oleh Dinas
Marga Kota Semarang dengan biaya sendiri.
(4) Sanggup mengadakan penyesuaian dengan biaya sendiri
apabila di kemudian hari ternyata perlu diadakan perubahan
sesuai dengan rencana/planning kota dan mengajukan izin
baru.
68
9) Verifikasi Pemeriksaan dan Pengujian untuk Penyalur Petir
No : 662/DT/SM/VIII/2016.
Diterbitkan oleh : Pemeriksa, PT Dharma Trikarya.
Diterbitkan kepada : All Stay Hotel Semarang.
Isi : - Dari hasil pemeriksaan dan verifikasi di lapangan dinyatakan
bahwa penyalur petir yang ada untuk menjamin bahwa
penyalur petir berfungsi denga baik. Pemeriksaan ini
dilakukan sekurang-kurangnya setiap 2 (dua) tahun sekali.
Dari hasil pengukuran lapangan, nilai tahanan pembumian
penghantar penurunan masih memenuhi nilai tahanan yang
disyaratkan.
10) Hasil Pemeriksaan Generator Set

No : 491/DT/SM.VIII/2017.
Diterbitkan oleh : Inspektor PT Dharma Trikarya.
Isi : Berdasarkan hasil pemeriksaan dan pengujian, Generator Set
di All Stay Hotel Semarang dinyatakan memenuhi syarat sesuai
dengan peraturan umum mengenai generator set.
11) Hasil Pemeriksaan Instalasi Kebakaran Automatic

Diterbitkan oleh : PT Dharma Trikarya.
Isi : Berdasarkan hasil pemeriksaan dan pengujian, fire alaram dan
smoke detector, heat detector, tersebut dinyatakan memenuhi
syarat untuk dioperasikan sesuai spesifikasi peralatan yang
dipasang.
12) Hasil Pemeriksaan Lift Penumpang No. Seri: 15001933001

Isi : Berdasarkan hasil pemeriksaan dan pengujian, disimpulkan
bahwa pesawat lift ini dapat digunakan.
13) Hasil Pemeriksaan Instalasi Hydrant

Isi : Berdasarkan hasil pemeriksaan dan pengujian, Hydrant
dinyatakan memenuhi syarat untuk dioperasikan sampai dengan
tekanan kerja maksimum (MAWP) 8.0 Kg/cm².
69
i. Perizinan Hotel AllStay Yogyakarta
Untuk bangunan hotel yang terletak di Kabupaten Sleman, Yogyakarta, terdapat izin yang telah
diterbitkan untuk pembangunannya, namun pada saat ini terdapat proses yang sedang berlangsung
dalam rangka penyesuaian atas izin yang bersangkutan (termasuk dokumen dan perizinan di
bidang lingkungan hidup) dengan mengingat kondisi/struktur dari bangunan karena dan dengan
dilakukannya peremajaan. Adapun dalam rangka dan untuk penyelenggaraan usaha perhotelan
di lokasi tersebut, telah dilakukan pendaftaran usaha pariwisata pada, dan sudah ada tanda daftar
usaha pariwisata perhotelan yang dikeluarkan oleh, instansi berwenang.
1) Tanda Daftar Usaha Pariwisata

No : 503/002440.19.18/0068.0/H/TDUP/2018
Dikeluarkan di/tanggal : Sleman, 3 April 2018
Dikeluarkan oleh : Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Kab.
Sleman.
Nama Usaha : Jasa Akomodasi Hotel “All Stay Hotel”.
Alamat : Jl. Wahid Hasyim No. 4, Gaten, RT. 06/ RW. 28, Condongcatur,
Depok, Sleman.
Masa Berlaku : 3 (tiga) tahun sejak diterbitkan

No : 02.01.1331.IMB/KPTS/Taba/D/2013.
Diterbitkan oleh : Kepala Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Kab. Sleman.
Diterbitkan di/tanggal : Sleman, 15 Mei 2013.
Diterbitkan kepada : Muhammad Suryo.
Isi : Izin mendirikan bangunan gedung fungsi ganda campuran untuk
pembangunan hotel di Padukuhan Dabag.
3) Surat Keterangan
No : 471/Pemb/Cdc/VIII/2015.
Diterbitkan oleh : Pj. Kepala Desa Condongcatur.
Diterbitkan di/tanggal : 19 Agustus 2015.
Diterbitkan kepada : All Stay Hotel Yogyakarta (KS Persada).
Isi : Menerangkan bahwa proses perizinan tentang pendirian All Stay
Hotel Yogyakarta sedang dalam proses.
4) Surat Keterangan
No : 589/Pemb/Cdc/IX/2015.
Diterbitkan oleh : Pj. Kepala Desa Condongcatur.
Diterbitkan di/tanggal : 7 September 2015.
Diterbitkan kepada : All Stay Hotel Yogyakarta (KS Persada).
Isi : Menerangkan bahwa proses perizinan Izin Usaha dan Izin
Gangguan (HO) All Stay Hotel Yogyakarta sedang dalam proses.
5) Verifikasi Pemeriksaan dan Pengujian untuk Penyalur Petir

No : 560/0365/Kep.Din/VIII/2016 .
Diterbitkan oleh : Kepala Dinas Tenaga Kerja dan Sosial Kab. Sleman.
Diterbitkan kepada : All Stay Hotel Yogyakarta.
Isi : Instalasi penyalur petir elektrostatis milik All Stay Hotel
Yogyakarta, dengan tahanan sebar grounding sebesar >5 ohm
yang belum memenuhi syarat, (masih) dapat dioperasionalkan
dengan syarat:
- Menaati syarat-syarat perbaikan dari catatan lembar
pemeriksaan;
- Dilarang menggunakan arde penyalur petir untuk keperluan
alat-alat listrik lainnya;
70
- Hantaran dan sambungan kabel penurunan penyalur petir
pada konektor harus selalu dalam keadaan terikat kuat pada
tempatnya;
- Dibuatkan box control dan diadakan pengujian ulang setiap
2 (dua) tahun sekali;
- Dibuatkan grounding baru dan dibuat paralel dengan
grounding lama dan menggunakan penghantar BC 70 mm.
6) Hasil Pemeriksaan Generator Set

No : 560/360/Kep.Din/VIII/2016.
Diterbitkan oleh : Kepala Dinas Tenaga Kerja dan Sosial Kab. Sleman.
Diterbitkan di/tanggal : Sleman, 22 Agustus 2016.
Isi : Motor diesel/instalasi pembangkit tenaga listrik milik All Stay
Hotel Yogyakarta, buatan Chongqing Cummins Engine Company
Co. Ltd., China tahun 2014 nomor seri 41207454 dengan daya
291 KW/300 KVA, masih memenuhi syarat teknis sehingga dapat
dioperasionalkan dengan syarat:
- Mentaati syarat-syarat perbaikan dari catatan lembar
pemeriksaan;
- Dilarang memparalel arde motor diesel/genset dengan arde
penyalur petir;
- Harus selalu dilakukan perawatan/ penggantian peralatan
yang rusak agar motor diesel/genset tetap dapat berfungsi
dengan baik; dan
- Dibuatkan grounding.
7) Hasil Pemeriksaan Instalasi Kebakaran Automatic

No : 560/0269.
Diterbitkan oleh : All Stay Hotel Yogyakarta.
Isi : Memberikan rekomendasi bahwa All Stay Hotel Yogyakarta
telah melaksanakan upaya pencegahan kebakaran secara dini
dengan menggunakan alat pendeteksi kebakaran / instalasi fire
detector (Heat & Smoke detector serta Alarm).

No : 560/361/Kep.Din/VIII/2016.
Diterbitkan oleh : Sekretaris a.n. Kepala Dinas Tenaga Kerja dan Sosial Kab.
Sleman.
Isi : Instalasi lift penumpang tipe OX-187 dengan nomor seri 15060109
yang berada di All Stay Hotel telah memenuhi syarat teknis,
yaitu lift penumpang telah dilengkapi dengan alat-alat pengaman
emergency dan dapat berfungsi dengan baik, sehingga instalasi
lift penumpang dapat dioperasikan dengan syarat:
pemeriksaan;
- Dilakukan perawatan secara rutin dan segera mengganti
peralatan yang rusak;
- Dilakukan pengecekan terhadap semua tombol, sensor,
battery automatic rescue device, limit switch, over load,
rope, maupun baut secara berkala;
- Di dalam sangkar diberikan tulisan prosedur pemakaian dan
penyelamatan/emergency;
- Penggunaan tidak melebihi kapasitas angkat/lift.
71
No : 560/362/Kep.Din/VIII/2016.
Diterbitkan oleh : Sekretaris a.n. Kepala Dinas Tenaga Kerja dan Sosial Kab.
Sleman.
Isi : Instalasi lift penumpang tipe OX-187 dengan nomor seri 15060110
yang berada di All Stay Hotel telah memenuhi syarat teknis,
yaitu lift penumpang telah dilengkapi dengan alat-alat pengaman
emergency dan dapat berfungsi dengan baik, sehingga instalasi
lift penumpang dapat dioperasikan dengan syarat:
pemeriksaan;
- Dilakukan perawatan secara rutin dan segera mengganti
peralatan yang rusak;
- Dilakukan pengecekan terhadap semua tombol, sensor,
battery automatic rescue device, limit switch, over load,
rope, maupun baut secara berkala;
- Di dalam sangkar diberikan tulisan prosedur pemakaian dan
penyelamatan/emergency;
- Penggunaan tidak melebihi kapasitas angkat/lift.
10) Evaluasi Laporan Hasil Pemeriksaan dan Pengujian K3 Elevator

No : 566/00580.
Diterbitkan oleh : Pengawas Ketenagakerjaan Spesialis K3 Listrik.
Diterbitkan di/tanggal : Yogyakarta, 22 Januari 2018.
Isi : Berdasarkan hasil pemeriksaan dan pengujian pesawat elevator
merek Lemova dengan No. Seri 15GT0028 yang dilaksanakan
oleh PT Dharma Trikarya dengan tenaga ahli Rofiq Yulianto, S.T.,
pada tanggal 19 Desember 2017, disimpulkan bahwa elevator
dapat dioperasikan dengan syarat wajib memenuhi semua
catatan dan ketentuan lain yang diberikan, dan pemeriksaan
dan pengujian berkala dilaksanakan paling lambat 1 (satu) tahun
sekali atau 19 Desember 2018.
11) Evaluasi Laporan Hasil Pemeriksaan dan Pengujian K3 Elevator

No : 566/09393.
Diterbitkan oleh : Pengawas Ketenagakerjaan Spesialis K3 Listrik.
Diterbitkan di/tanggal : Yogyakarta, 7 Desember 2017.
Isi : Berdasarkan hasil pemeriksaan dan pengujian pesawat elevator
merek Lemova dengan No. Seri 15GT0027 yang dilaksanakan
oleh PT Dharma Trikarya dengan tenaga ahli Rofiq Yulianto, S.T.,
pada tanggal 13 September 2017, disimpulkan bahwa elevator
dapat dioperasikan dengan syarat wajib memenuhi semua
catatan dan ketentuan lain yang diberikan, dan pemeriksaan
dan pengujian berkala dilaksanakan paling lambat 1 (satu) tahun
sekali atau 13 September 2018.
Catatan:
Menurut keterangan yang diperoleh Perseroan dari PT Dharma Trikarya, pemeriksaan berkala
atas elevator ini akan dilaksanakan pada tanggal 19 Desember 2018, bersamaan dengan waktu
pemeriksaan berkala atas elevator merek Lemova dengan No. Seri 15GT0028 sebagaimana
yang dimaksud pada butir i. di atas.
72
12) Hasil Pemeriksaan dan Sertifikasi Instalasi Listrik
Diterbitkan oleh : Pegawai Pengawas Ketenagakerjaan yang memeriksa.
Isi : Atas All Stay Hotel Yogyakarta telah dilakukan pengujian instalasi
listrik oleh PJK3 (PT Dharma Trikarya) dengan hasil secara
umum baik, meskipun ada hal-hal yang harus diperbaiki.
Terkait dengan dokumen lingkungan hidup All Stay Hotel Yogyakarta, saat ini KS Persada sedang dalam
proses pengurusan penyesuaian atas Dokumen Pengelolaan Lingkungan Hidup (DPLH) yang relevan.
Hal ini sebagaimana didukung oleh keterangan yang tertuang di dalam Surat Konsultan Lingkungan
Hidup KS Persada No. 04/SKDP/III/2018 tanggal 15 Maret 2018.
4. Perjanjian-perjanjian Penting Dengan Pihak Ketiga
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan telah mengadakan beberapa perjanjian material
dengan pihak ketiga, antara lain sebagai berikut:
Perseroan
Perjanjian Pinjaman
a. Akta Perjanjian Kredit No. 66 tanggal 24 Maret 2016, sebagaimana diubah dengan Akta Addendum
Perjanjian Kredit No. 96 tanggal 30 Oktober 2017, keduanya dibuat di hadapan Tini Prihatini
Sriwidiyoko, S.H., M.H., Notaris di Semarang
Para Pihak:
(1) Perseroan, selaku Debitur; dan
(2) PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Semarang (“BTN”), selaku Kreditur.
Objek Perjanjian:
BTN memberikan pinjaman berupa kredit konstruksi kepada Perseroan dengan plafon restrukturisasi
kredit sebesar Rp34.752.000.000,-.
Maksud dan Tujuan:

Fasilitas kredit diberikan untuk keperluan pembiayaan pembangunan pada proyek perumahan The
Amaya sejumlah 76 unit serta sarana dan prasarananya yang terletak di Kel. Sidomulyo, Kec.
Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah.
Jangka Waktu Perjanjian:

Sejak 23 Maret 2016 sampai dengan 24 Maret 2020.
Bunga dan Denda Bunga:
(1) Bunga sebesar 13% per tahun, bersifat adjustable rate, yang diperhitungkan pada tanggal 25
setiap bulannya. Bunga dibayar setiap bulan pada tanggal 26 di bulan yang bersangkutan.
(2) Denda atas bunga sebesar 2% di atas suku bunga yang berlaku.
Pembayaran Kembali:
(1) Sumber pengembalian kredit adalah hasil penjualan unit rumah yang diterima dari projek
perumahan “The Amaya” baik yang dibiayai maupun yang tidak dibiayai oleh BTN.
(2) Kewajiban bunga setiap bulan dibayar pada bulan yang bersangkutan. Apabila pada bulan
yang bersangkutan tidak ada pendapatan dari hasil penjualan unit-unit atau hasil penjualan
unit-unit tersebut lebih kecil dibandingan dengan kewajiban bunga, maka Perseroan wajib
menutup kekurangannya dari sumber dana lainnya.
(3) Pembayaran pokok kredit:
(a) Penjualan melalui fasilitas kredit (Kredit Pemilikan Rumah BTN):
Pembayaran pokok kredit dilakukan bersamaan saat dilakukan akad kredit;
73
(b) Penjualan cash keras dan cash bertahap:
Pembayaran pokok kredit dilakukan apabila cicilan konsumen kepada Perseroan telah
mencapai minimal 50% dari harga jual dan melakukan pembayaran pokok minimal 50%
dari dana masuk;
(c) Penjualan secara tunai:
Pembayaran pokok dilakukan pada saat penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) atas unit
yang dibeli secara tunai oleh konsumen.
(4) Perseroan dikenakan denda sebesar Rp10.000.000,- per unit atas penjualan secara tunai atau
dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bank lain, kecuali apabila penjualan tunai atau KPR
tersebut merupakan pengalihan berkas karena pengajuan KPR BTN ditolak atau plafond KPR
tidak sesuai dengan pengajuan awal.
(5) Besarnya pengembalian kredit: Atas penjualan setiap unit rumah perumahan “The Amaya”
secara KPR dan cash keras, maka dibebankan unuk pembayaran pokok kredit dengan rincian
sebagai berikut:
Tipe Minimal Potongan Pokok Per Unit
65 / 120 593.000.000
135 / 120 1.091.000.000
(6) Bunga dibayar setiap bulan pada tanggal 26 di bulan yang bersangkutan..
(7) Apabila kewajiban pembayaran fasilitas kredit maupun bunga terkendala oleh sesuatu hal,
Perseroan bersedia menyelesaikannya dari usaha lain Perseroan, dan apabila dipandang
perlu, BTN dapat menggunakan dana-dana yang berasal dari aset Perseroan.
Pembayaran Lebih Cepat:

BTN berhak menagih utang dengan seketika dan sekaligus tanpa somasi terlebih dahulu walaupun
jangka waktu kredit belum berakhir apabila terjadi hal-hal sebagai berikut:
(1) Perseroan melanggar salah satu atau lebih ketentuan-ketentuan yang dinyatakan dalam
Perjanjian Kredit;
(2) Perseroan dinyatakan pailit, atau tidak mampu membayar utang-utangnya, atau telah
mengajukan permohonan untuk penundaan pembayaran;
(3) Atas sebagian atau seluruh kekayaan Perseroan dikenakan sitaan eksekusi (executoir beslag),
baik oleh pihak pengadilan ataupun oleh pihak lain;
(4) Perseroan tidak berhak lagi melakukan pengurusan, pengelolaan, ataupun penguasaan atas
seluruh atau sebagian harta kekayaannya;
(5) Perseroan dilikuidasi atau dibubarkan atau atas tanah yang dijadikan jaminan dalam Perjanjian
Kredit disita pihak lain, baik sebagian maupun seluruhnya;
(6) Jika menurut pertimbangan BTN, kekayaan Perseroan sedemikian kurangnya sehingga tidak
memungkinkan untuk dapat membayar lunas utangnya kepada BTN; dan
(7) Perseroan memberikan pernyataan-pernyataan, surat-surat, keterangan-keterangan, dan
laporan-laporan serta dokumen-dokumen lain sehubungan dengan utang Perseroan kepada
BTN yang kemudian ternyata palsu atau dipalsukan atau tidak mengandung kebenaran dalam
arti materiil.
Jaminan:
(1) Sertipikat HGB No. 64 a.n. Perseroan, atas bidang tanah seluas 120 m2 yang terletak di
wilayah Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, Surat Ukur
No. 00052/Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober 2013, yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan
Kab. Semarang tanggal 30 Oktober 2013;
No. 00053/Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober 2013, yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan
Kab. Semarang tanggal 30 Oktober 2013;
wilayah Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, Surat
Ukur No. 00054/Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober 2013, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kab. Semarang tanggal 30 Oktober 2013;
74
wilayah Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang Provinsi Jawa Tengah, Surat Ukur
No. 00059/Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober 2013, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor
wilayah Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, Surat Ukur
wilayah Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang Provinsi Jawa Tengah, Surat Ukur
Pertanahan Kab. Semarang tanggal 30 Oktober 2013 1;
wilayah Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Surat Ukur No. 00069/
Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober 2013, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kab.
Semarang tanggal 30 Oktober 2013 2;
1 Bidang tanah ini sudah dijual kepada konsumen.
75
wilayah Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, Surat
Ukur No. 00079/Sidomulyo/2013 tanggal 7 November 2013, yang dikeluarkan oleh Kepala
Kantor Pertanahan Kab. Semarang tanggal 8 November 2013;
Kantor Pertanahan Kab. Semarang tanggal 8 November 2013 3;
(25) Sertipikat HGB No. 92 a.n. Perseroan, atas bidang tanah seluas 178 m2 yang terletak di wilayah
Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa, Surat Ukur No. 00087/
Sidomulyo/2013 tanggal 7 November 2013, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kab. Semarang tanggal 8 November 2013;
Ukur No. 00094/Sidomulyo/2013, tanggal 7 November 2013, yang dikeluarkan oleh Kepala
76
wilayah Kel. sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, Surat
wilayah Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah Surat
77
wilayah Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur Kab. Semarang Provinsi Jawa Tengah, Surat
Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, Surat Ukur
No. 00144/Sidomulyo/2013 tanggal 7 November 2013, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kab. Semarang tanggal 8 November 2013;
Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, Surat Ukur
No. 00145/Sidomulyo/2013 tanggal 7 November 2013, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kab. Semarang tanggal 8 November 2013;
78
Kantor Pertanahan Kab. Semarang tanggal 8 November 2013 10;;
Kantor Pertanahan Kab. Semarang tanggal 8 November 2013 11;;
wilayah Kel. sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, Surat
(73) Sertipikat HM No. 999 a.n. Muslimin, atas bidang tanah seluas 1.962 m2 yang terletak di
No. 00881/2005 tanggal 5 Desember 2005, yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kab. Semarang tanggal 5 Desember 2005.
13 Bidang tanah ini sudah dijual kepada konsumen. 79
Jaminan Lainnya:
(1) Personal Guarantee dari masing-masing pengurus 14;
(2) Corporate Guarantee dari PT Kota Satu Indonesia;
(3) Cessie atas piutang Perseroan terkait seluruh perumahan The Amaya yang dibiayai oleh BTN;
(4) Standing instruction melalui BTN.
Hak BTN:
(1) Meminta keterangan yang diperlukan kepada Perseroan tentang perusahaannya;
(2) Memeriksa pembukuan Perseroan;
(3) Memeriksa keuangan Perseroan.
Kewajiban Perseroan:
(1) Penerimaan atas penjualan unit (cash, bertahap, dan KPR) wajib dibayarkan kepada BTN
sebagai pengembalian pokok kredit.
(2) Menjaga rasio agunan tetap diatas 135%. Apabila rasio agunan dibawah nilai tersebut, maka
Perseroan wajib melakukan penambahan agunan guna mencapai nilai minimal 135%.
(3) Melaporkan progress pembangunan dan penjualan/pendapatan perusahaan baik yang terkait
usaha maupun pendapatan lainnya secara berkala setiap bulan sampai dengan kredit jatuh
tempo.
(4) Menyerahkan laporan keuangan tahunan yang diaudit oleh akuntan publik independen
selambat-lambatnya 120 hari dari tanggal laporan.
(5) Menjaga kerapihan sarana dan prasarana di lingkungan properti untuk meningkatkan nilai jual.
(6) Bekerja sama dengan agen properti untuk memperluas area pemasaran.
(7) Memastikan dana hasil penjualan cash bertahap sebagian disetorkan untuk mengurangi pokok
kredit.
(8) Melaporkan kepada BTN setiap transaksi penjualan melalui KPR bank lain.
(9) Menanggung biaya-biaya dari selisih atau kekurangan biaya (cost overrun) selama pelaksanaan
penyelesaian pembangunan proyek perumahan “The Amaya” apabila ternyata melebihi dari
Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang disetujui/dibiayai oleh BTN.
Pembatasan-Pembatasan bagi Perseroan:

Selama fasilitas kredit belum lunas, Perseroan tidak diperkenankan untuk melakukan hal-hal
sebagai berikut:
(1) Memperoleh fasilitas kredit dari pihak lain sehubungan dengan proyek yang dibiayai oleh
fasilitas kredit dari BTN, kecuali pinjaman dari pemegang saham dan transaksi dagang yang
lazim;
(2) Mengikatkan diri sebagai penjamin utang;
(3) Merubah Anggaran Dasar Perseroan (terkait modal, kepemilikan, dan pengurus);
(4) Melakukan merger atau akuisisi;
(5) Membayar dividen Perseroan;
(6) Membubarkan perusahaan dan meminta dinyatakan pailit;
(7) Menyewakan Perseroan kepada pihak lain;
(8) Memindahtangankan dalam bentuk apapun atau dengan nama apapun dan dengan maksud
apapun juga kepada pihak ketiga terhadap lokasi proyek ataupun terhadap Perseroan; dan
(9) Menggunakan rekening bank lain dalam rangka penjualan unit rumah yang dibiayai oleh BTN.
Terkait dengan pembatasan-pembatasan yang disebut di dalam perjanjian kredit/pinjaman dengan

BTN tersebut di atas yang dapat mempengaruhi hak dan/atau kepentingan pemegang saham
publik Perseroan bilamana dan dalam hal Perseroan telah menjadi “Emiten” atau “Perusahaan
Publik” sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang pasar modal, Perseroan telah
mendapatkan persetujuan dari BTN, melalui suratnya No. 240/S/Sm.Ut/CSMU/VIII/2018 tanggal 14
Agustus 2018, atas penghapusan dan tidak diberlakukannya/tidak diterapkannya bagi Perseroan
pembatasan-pembatasan tersebut di atas yang antara lain, khususnya, terkait dengan larangan
penerbitan saham baru, perubahan bentuk/status hukum Perseroan, Anggaran Dasar Perseroan,
14 Terkait dengan jaminan berupa personal guarantee dari masing-masing pengurus, Perseroan melalui Surat Pernyataan-nya
tanggal 20 April 2018 menyatakan bahwa tidak ada kewajiban yang harus dipenuhi atau dilaksanakan oleh Perseroan kepada
pengurus dengan disediakannya/diberikannya personal guarantee yang bersangkutan demi kepentingan Perseroan.
80
penggunaan dana Perseroan diluar usaha yang dibiayai dengan Fasilitas Kredit, pembagian dividen
kepada pemegang saham Perseroan, penjualan maupun pembebasan (penjaminan) atas saham
Perseroan, perubahan susunan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, pelaksanaan akuisisi
maupun investasi/penyertaan pada perusahaan lain, dan larangan mengadakan perjanjian dengan
pihak lain.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Yuridiksi:
Pengadilan Negeri Kota Semarang.
b. Akta Persetujuan Membuka Kredit (Kredit Investasi Refinancing) No. 68 tanggal 28 November
2016, sebagaimana diubah dengan Akta Addendum Perjanjian Deplesi dan Penarikan Sebagian
Agunan Kredit (Kredit Investasi Refinancing) No. 8 tanggal 6 Juli 2018, keduanya dibuat di hadapan
Maria Dwi Hartati S.H., M.K.n., Notaris di Semarang
Para Pihak:
(2) PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk (“BRI”), selaku Kreditur.
Objek Perjanjian:
Fasilitas kredit dari BRI kepada Perseroan berupa fasilitas kredit investasi refinancing co menurun
dengan jumlah sebesar Rp790.000.000,- (dari semula sebesar Rp3.000.000.000,-).
Maksud dan Tujuan:

Fasilitas kredit diberikan untuk keperluan refinancing kredit investasi atas 2 (dua) ruko dengan
Sertipikat-Sertipikat Hak Milik No. 1722/Krobokan dan No. 1726/Krobokan. Penarikan Sertipikat
Hak Milik No. 1726.
Jangka Waktu Pinjaman:

84 bulan, sejak 28 November 2016 sampai dengan 28 November 2023, dengan jadwal pembayaran
angsuran sebagai berikut:
No. Jadwal Angsuran Angsuran Pokok Fasilitas Kredit Jumlah

1. Bulan ke-1 s/d ke-6 Rp25.000.000,- Rp 150.000.000,-
Total Rp3.000.0000.000,-
Bunga:
9,75 % per tahun.
Denda Keterlambatan:
50% dari suku bunga yang berlaku terhadap tunggakan pokok maupun Bunga yang harus dibayar
secara efektif.
81
Jaminan:
Hak tanggungan peringkat I (pertama) dengan total nilai pertanggungan sebesar Rp3.100.000.000,-
atas bidang tanah dengan Sertipikat Hak Milik No. 01722/Krobokan, Surat Ukur No. 00175/
Krobokan/2015 tanggal 6 Mei 2015, seluas 53 m², yang terletak di Jl. Madukoro Raya, RT/RW
03/01, Kel. Krobokan, Kec. Semarang Barat, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah, atas nama
Josafat Kurniawan Hadi, dengan nilai pertanggungan sebesar Rp1.550.000.000,-;
Atas bidang tanah yang terdaftar atas nama Josafat Kurniawan Hadi tersebut di atas telah terdapat
Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan Rumah Toko No. 004/SK/C1D-L/U-PPJB/M/
IX/2016 tertanggal 26 September 2016, yang ditandatangani oleh dan di antara Josafat Kurniawan
Hadi sebagai penjual dan Perseroan sebagai pembeli, berdasarkan mana Josafat Kurniawan Hadi
mengikatkan diri untuk menjual dan mengalihkan properti dimaksud kepada Perseroan.
(1) Menggunakan fasilitas kredit sesuai dengan maksud dan tujuan yang telah ditetapkan dalam
perjanjian kredit;
(2) Mengutamakan aktivitas keuangan melalui BRI dengan melakukan hal-hal sebagai berikut:
(a) Menyalurkan transaksi keuangan melalui rekening di BRI dan mutasinya aktif minimal 70%
dari total transaksi perbankan yang dilakukan oleh Perseroan di rekening giro operasional BRI
pada kantor cabang Semarang Pattimura;
(b) Mewajibkan penarikan fasilitas pinjaman minimal 75% dari plafond pinjaman; dan
(c) Menggunakan jasa-jasa perbankan BRI;
(3) Memenuhi ketentuan perizinan dan peraturan yang berlaku dengan mengurus perpanjangan
jangka waktu perjanjian usaha yang akan jatuh tempo, dan Perseroan harus sudah memenuhi
peraturan-peraturan pemerintah termasuk izin-izin yang harus dimiliki dalam rangka kegiatan
usaha Perseroan yang harus disampaikan kepada BRI sebelum perjanjian kredit dan perjanjian
pengakuan utang ditandatangani; dan
(4) Perseroan harus melakukan pemberitahuan kepada BRI sehubungan dengan sengketa
dengan Pemerintah atau pihak lainnya, tuntutan atau kerusakan yang diderita oleh Perseroan
dan tuntutan hukum terhadap Perseroan atau pihak pemberi jaminan.

Tanpa memperoleh persetujuan tertulis dari BRI, Perseroan tidak diperbolehkan melakukan hal-hal
sebagai berikut:
(1) Mengikatkan diri sebagai penjamin terhadap pihak lain manapun, kecuali yang sudah ada saat
ini;
(2) Melakukan perubahan anggaran dasar dan/atau mengubah susunan serta pemegang saham
dan komposisi permodalan;
(3) Mengajukan permohonan pernyataan pailit kepada pengadilan niaga untuk menyatakan bahwa
Perseroan pailit; dan
(4) Menyewakan aset yang diagunkan di BRI kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari
BRI.

BRI tersebut di atas yang dapat mempengaruhi hak dan/atau kepentingan pemegang saham
mendapatkan persetujuan dari BRI, melalui Persetujuan dan Konfirmasi Persetujuan tanggal
18 Mei 2018, atas penghapusan dan tidak diberlakukannya/tidak diterapkannya bagi Perseroan
pembatasan-pembatasan tersebut di atas yang antar lain, khususnya, terkait dengan larangan
perubahan Anggaran Dasar Perseroan dan larangan perubahan pemegang saham dalam
Perseroan.
82
Pelanggaran atas Ketentuan Pemberian Fasilitas Kredit:
BRI berhak menghentikan perjanjian kredit dalam hal terjadi pelanggaran atas ketentuan pasal
tentang Perjumpaan Utang dan Pasal tentang Kepailitan yang dimuat di dalam perjanjian kredit dan
hal-hal sebagai berikut:
(1) Jika fasilitas kredit, pembayaran bunga serta kewaban-kewajiban lainnya tidak dipenuhi
sebagaimana mestinya oleh Perseroan;
(2) Jika Perseroan dinyatakan pailit/bangkrut;
(3) Tanpa sepengetahuan BRI, Perseroan melaksanakan hal-hal yang tidak boleh dilakukan
(negative covenant) sebagaimana diuraikan di atas;
(4) Tidak melaksanakan syarat lain yang harus dilaksanakan (affirmative covenants) sebagaimana
diuraikan di atas;
(5) Jika Perseroan tidak memenuhi salah satu kewajibannya sebagaimana yang ditetapkan dalam
perjanjian kredit dan/atau peraturan-peraturan yang lazim digunakan atau kemudian akan
diperlakukan oleh BRI;
(6) Jika atas harta kekayaan Perseroan dilakukan sitaan penjualan atau sitaan penjagaan jaminan;
(7) Jika usaha yang dijalankan oleh Perseroan dihentikan dan/atau izin yang berkenaan dengan
usaha-usaha Perseroan tersebut dicabut oleh instansu yang berwenang atau dibubarkan,
dinyatakan pailit, atau Perseroan mengajukan permohonan untuk menangguhkan pembayaran
utang-utangnya atau karena sebab-sebab lain yang mengakibatkan Perseroan kehilangan
halnya untuk mengurus dan menguasai harta kekayaannya;
(8) Jika bagian harta kekayaan Perseroan yang dijadikan jaminan utang ternyata telah dibebani
dengan hak-hak jaminan lainnya, selain kepada BRI kecuali yang sudah ada saat ini; dan
(9) Jika menurut pertimbangan BRI sendiri, kekayaan Perseroan sangat menurun atau merosot
nilainya, atau usaha Perseroan mengalami kemunduran, sehingga tidak memungkinkan untuk
dapat membayar lunas utangnya kepada BRI.
Hukum yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Domisili Hukum:
Pengadilan Negeri Semarang.
c. Akta Perjanjian Kredit Dengan Memakai Jaminan No. 11 tanggal 12 April 2016, dibuat di hadapan
Notaris Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H., sebagaimana diubah dengan Perubahan Perjanjian
Kredit No. 079/PK.Lgl.SMG/V/2018 tanggal 18 Mei 2018 dibuat dibawah tangan
Para Pihak:
(1) PT Bank Bukopin Tbk (“Bukopin”), selaku Kreditur;
(2) PT Kota Satu Persada, selaku Penjamin; dan
(3) Perseroan, selaku Debitur.
Objek Perjanjian:
Fasilitas kredit berupa pinjaman regular dengan sifat Uncommited Loan sebesar Rp10.495.000.000,-
, tidak termasuk beban bunga dan biaya-biaya lainnya.
Maksud dan Tujuan:

Fasilitas Kredit diberikan untuk Modal Kerja Developer Perumahan The Amaya.

Sampai dengan tanggal 27 April 2023.
Bunga:
12,54% per tahun yang dapat ditinjau setiap 3 (tiga) bulan sesuai suku bunga Kreditur yang berlaku.
5% per bulan dari jumlah seluruh kewajiban Perseroan yang belum dibayar kepada Kreditur,
dihitung secara harian.

83
Jaminan:
(1) Sebidang tanah dengan Sertipikat Hak Milik No. 851 tanggal 8 Desember 2003, seluas 2.070
m2, Surat Ukur No. 00657/Kalirejo/2003 tanggal 27 Agustus 2003, terletak di Kel. Kalirejo,
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Suyatmini 15;
(2) Sebidang tanah dengan Sertipikat Hak Milik No. 412 tanggal 12 Oktober 1994, seluas 3.940 m2,
Gambar Situasi No. 959/1993 tanggal 30 Maret 1993, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran,
Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Jumino 16;
m2, Surat Ukur No. 00631/Kalirejo/2003 tanggal 27 Agustus 2003, terletak di Kel. Kalirejo,
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Suyatmini 17;
(4) Sebidang tanah dengan Sertipikat Hak Milik No. 908 tanggal 1 September 2004, seluas 293
m2, Surat Ukur No. 00713/Kalirejo/2004 tanggal 16 Januari 2004, terletak di Kel. Kalirejo,
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Jumino 18;
(5) Sebidang tanah dengan Sertipikat Hak Milik No. 601 tanggal 2 Januari 2001, seluas 1.403
m2, Surat Ukur No. 17/Kalirejo/2000 tanggal 1 September 2000, terletak di Kel. Kalirejo,
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Mardiyani;
(6) Sebidang tanah dengan Sertipikat Hak Milik No. 1670 tanggal 23 Agustus 2013, seluas
1.526 m2, Surat Ukur No. 00718/Kalirejo/2013 tanggal 26 Juli 2013, terletak di Kel. Kalirejo,
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Nurhadi;
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Sarini Aminah;
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Sugeng Widodo, Sarjana
Tehnik Architecture;
m2, Surat Ukur No. 00878/Kalirejo/2005 tanggal 5 Desember 2005, terletak di Kel. Kalirejo,
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Tafrikan;
(10) Sebidang tanah dengan Sertipikat Hak Milik No. 1128 tanggal 5 Desember 2005, seluas 653
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Slamet;
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Salamah;
Kec. Ungaran, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Kamini;
(13) Sebidang tanah dengan Sertipikat HGB No. 2036 tanggal 23 Maret 1994, seluas 1.302 m2,
Gambar Situasi No. 9.837/1993 tanggal 27 November 1993, terletak di Desa/Kel. Condongcatur,
Kab. Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, terdaftar a.n. PT Kota Satu Persada. 19.
Selama fasilitas kredit belum dibayar penuh, Perseroan wajib melaksanakan hal-hal sebagai
berikut:
(1) Menggunakan fasilitas kredit khusus untuk Modal Kerja Developer Perumahan The Amaya;
(2) Pembayaran kewajiban dilakukan pada tanggal 25 setiap bulan berjalan selambat-lambatnya
pada akhir bulan berjalan;
15 Berdasarkan Surat Persetujuan Penambahan Kredit No.102/SMG-PIM/III/2016 tanggal 28 Maret 2016 yang dikeluarkan oleh
Bukopin, dan kemudian turut ditandatangani oleh Perseroan, bidang tanah ini disebut sebagai “Agunan Lama”, dan tidak
termasuk dalam daftar “Agunan Baru”. Adapun di dalam perjanjian kredit yang bersangkutan, tanggal 12 April 2016, bidang
tanah ini masih disebut sebagai bagian dari jaminan. Selain itu, atas bidang tanah ini telah terbit HGB (induk) No. 00086/
Kalirejo, dan atas HGB 00086/Kalirejo telah ada pemecahan yang dilakukan.
16 Ibid.
17 Ibid.
18 Ibid.
19 Terkait dengan jaminan berupa hak atas bidang tanah a.n. KS Persada, Perseroan melalui Surat Pernyataan-nya tanggal
20 April 2018 menyatakan bahwa tidak ada kewajiban yang harus dipenuhi atau dilaksanakan oleh Perseroan kepada KS
Persada dengan dijaminkannya hak atas tanah KS Persada yang bersangkutan demi kepentingan Perseroan.
84
(3) Pengikatan kredit dapat dilakukan setelah ada PPJN dan Kuasa Jual dari pemilik sertipikat yang
lama dan Covernote dari Notaris/PPA perihal pelepasan hak atau delegasi hak, penggabungan
dan splitsing terhadap agunan-agunan yang berlokasi di Ungaran, Kab. Semarang;
(4) Seluruh agunan meng-cover seluruh fasilitas Perseroan;
(5) Agunan Sertipikat HGB No. 2036/Condongcatur juga meng-cover fasilitas kredit penjamin
(Group Perseroan);
(6) Menyerahkan:
(a) Akta Personal Guarantee a.n. Josafat Kurniawan Hadi dan diketahui isteri;
(b) Berita Acara RUPS atas penjaminan aset PT Kota Satu Persada dan Perseroan;
(c) Surat Pernyataan Notariil dari Perseroan perihal:
(i) Kesanggupan untuk menyediakan akses jalan menuju objek agunan baru yang
dijaminkan di Bukopin;
(ii) Sumber pengembalian kewajiban kredit termasuk dari usaha yang lain;
(iii) Agunan baru yang sudah dilakukan penggabungan, porsi Bukopin minimal sebanyak
60 kavling/sertipikat (diluar fasum dan fasos);
(iv) Copy Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang dan bukti setor lunas PBB tahun terkahir;
(v) Laporan Keuangan Audited 2015, pemenuhan maksimal Juni 2016;
(vi) Data site plan proyek perumahan yang dibiayai;
(7) Telah membayar/menyetor tunai atau dengan memberi kuasa kepada Bukopin untuk
mendebet rekening giro/tabungan untuk mambayar biaya provisi kredit, biaya notaris/PPAT,
biaya administrasi dan biaya premi asuransi, dan biaya-biaya lainnya;
(8) Fasilitas kredit harus dilunaskan sebelum jatuh tempo kredit apabila ada Surat Keterangan atau
pemberitahuan dari dinas terkait yang menyatakan bahwa lahan tersebut tidak diperuntukkan
bagi perumahan;
(9) Tanah yang dijaminkan apabila nanti di-splitsing benar-benar untuk perumahan dan bukan
merupakan fasilitas umum dan fasilitas sosial seperti jalan, taman, dan tempat ibadah;
(10) Dilakukan pencadangan biaya SKMHT dan APHT dengan jumlah tertentu untuk jaminan
berupa tanah dan bangunan. Jika biaya yang dikeluarkan untuk sertipikat Hak Tanggungan
melebihi dana cadangan, maka Perseroan wajib menanggung kekurangan biaya tersebut.
Dana cadangan Akta Pemberian Hak Tanggungan akan dikembalikan apabila kredit telah
dibayar lunas oleh Perseroan dan tidak terdapat kekurangan biaya apapun;
(11) Pengikatan atas objek yang dijaminkan dilakukan dengan SKMHT (kecuali sertipikat HGB
No.2036/Condongcatur) yang setiap bulan diperpanjang, dan akan dilakukan pemasangan
Hak Tanggungan apabila kondisi kredit Perseroan (kolektibilitas) menurun atau tidak membayar
kewajiban lebih dari 1 (satu) bulan;
(12) Perseroan diupayakan membuat PKS Developer dengan Bukopin dan pihak Perseroan
memberikan subsidi bunga minimal 1%;
(13) Mutasi usaha wajib di Bukopin;
(14) Hasil penjualan setiap unit rumah harus digunakan untuk melunasi/menurunkan platfond kredit
minimal 50% dari harga jual rumah sesuai dengan RAB;
(15) Apabila ada penjualan rumah secara tunai/KPR dari bank lain, harus terlebih dahulu ada
persetujuan dari Bukopin;
(16) Apabila kredit tersebut dalam kondisi lancar dan dilunasi sebelum kredit jatuh tempo, maka
Perseroan dibebankan penalti minimal 2% dari platfond awal;
(17) Cost overrun menjadi beban Perseroan;
(18) Prioritas kepemilikan rumah tersebut oleh end user adalah melalui KPR Bukopin sepanjang
memenuhi ketentuan teknis Bukopin;
(19) Apabila pengikatan kredit dilakukan antara tanggal 1 sampai dengan tanggal 25, maka
pencairan kredit dilakukan maksimal tanggal 25 bulan yang sama, dan apabila pengikatan
kredit dilakukan antara tanggal 25 sampai dengan dengan 31, maka pencairan kredit maksimal
dilakukan pada tanggal 25 bulan berikutnya;
(20) Tanah-tanah agunan yang dipergunakan untuk proyek perumahan diikat SKMHT, apabila
jangka waktu SKMHT akan jatuh tempo dan Perseroan/penjamin belum melakukan pengikatan
ulang, maka atas jaminan langsung dibebani Hak Tanggungan;
(21) Tanah sertipikat HGB No.2036/Condongcatur wajib dibebani Hak Tanggungan dan bangunan
hotel wajib diasuransikan;
85
(22) Memberikan kepada Bukopin segala informasi/keterangan/data antara lain sebagai berikut:
(a) Segala sesuatu sehubungan dengan keuangan dan usaha Perseroan;
(b) Bilamana terjadi perubahan dalam sifat atas luas lingkup usaha Perseroan;
(c) Bilamana terjadi suatu peristiwa atau keadaan yang dapat mempengaruhi keadaan usaha atau
keuangan perusahaan setiap waktu, baik diminta maupun tidak;
(23) (a) Memberitahukan setiap perubahan anggaran dasar (jika ada) termasuk perubahan
pemegang saham dan susunan pengurus serta wajib menyerahkan 1 (satu) fotokopi akta
perubahan tersebut berikut Surat Keputusannya kepada Bukopin paling lambat 1 (satu)
bulan setelah perubahan dilakukan;
(b) Tidak diperkenankan overdraft dan cross clearing;
(24) Seluruh biaya yang timbul dari pemberian fasilitas kredit menjadi beban Perseroan;
(25) Mendahulukan pembayaran kewajiban kepada Bukopin dari pada kepada pihak ketiga lainnya;
(26) Membuka asuransi kerjasama antara Bukopin dengan AIA dengan premi minimal sebesar
Rp100.000.000,- per tahun;
(27) Tetap tunduk dan melaksanakan ketentuan-ketentuan mengenai perkreditan yang sedang dan
akan berlaku di Bukopin;
(28) Menyerahkan kepada Bukopin:
(a) Laporan keuangan per 6 (enam) bulan (unaudited), termasuk neraca dan perhitungan
laba rugi, selambat-lambatnya 30 hari sejak tanggal laporan, yang ditandatangani oleh
Perseroan;
(b) Laporan keuangan tahunan (audited) yang merupakan Lampiran Surat Pemberitahuan
Tahunan atas Pajak Penghasilan (SPT PPh) yang bertanda terima dari Kantor Pelayanan
Pajak setempat, selambat-lambatnya 180 hari sejak tanggal berakhirnya tahun takwim;
(29) Setiap waktu memberikan kepada Bukopin segala informasi/keterangan/data baik diminta
maupun tidak, antara lain tentang:
(a) Segala sesuatu yang berhubungan dengan keadaan keuangan dan usaha Perseroan atau
bilamana terjadi perubahan dalam sifat atau luas lingkup usaha Perseroan atau bilamana
terjadi sesuatu peristiwa atau keadaan yang dapat mempengaruhi keadaan usaha atau
keuangan Perseroan setiap waktu;
(b) Setiap pinjaman baru ataupun take over fasilitas kredit dari bank lain harus dengan
memberitahukan kepada Bukopin secara tertulis terlebih dahulu, namun jika hal tersebut
dilakukan untuk kebutuhan diluar core business Perseroan, harus dengan persetujuan
tertulis dari Bukopin.
(30) Memberikan persetujuan kepada Bukopin untuk menjual bagian dari fasilitas kredit yang timbul
berdasarkan perjanjian kredit kepada bank lainnya atau lembaga keuangan lainnya yang dipilih
oleh Bukopin;
(31) Tidak diperkenankan memberikan pinjaman kepada anggota grup yang lain atau kepada pihak
lain yang tidak berkaitan dengan bidang usaha.

Selama fasilitas kredit belum dibayar penuh, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Bukopin,
masing-masing debitur tidak akan melakukan hal-hal sebagai berikut:
(1) Tidak diperkenankan melakukan overdraft dan cross clearing, serta aktivitas perbankan harus
dilakukan di Bukopin termasuk transaksi trade finance;
(2) (a) Atas biaya Perseroan sendiri dan dengan perusahaan asuransi yang ditunjuk/disetujui oleh
Bukopin, mengasuransikan semua barang jaminan atau menyebabkan diasuransikannya
barang jaminan dan yang berhubungan langsung dengan projek berdasarkan Perjanjian ini
yang layak diasuransikan dan yang berkaitan dengan kegiatan usaha Perseroan, dengan
liputan risiko serta nilai pertanggungan sebagaimana Bukopin setiap saat memintanya;
(b) Polis asuransi sebagaimana dimaksud di atas harus mencantumkan Bukopin sebagai
penerima klaim, dan asli polis asuransi diserahkan kepada dan disimpan Bukopin;
(c) Apabila Perseroan lalai mengasuransikan atau memperbaharui asuransi, Bukopin berhak,
dan dikuasakan oleh Perseroan untuk, mengasuransikan atau memperbaharui asuransi,
demikian dengan ketentuan Bukopin akan memberitahukan Perseroan terlebih dahulu
secara tertulis;
(d) Untuk keperluan tersebut, Bukopin berhak membuat dan menandatangani setiap dokumen
yang perlu untuk mengasuransikan atau memperbaharui asuransi, sedangkan ongkosnya
merupakan tanggungan Perseroan;
86
(3) Setiap perubahan Angaran Dasar dan perubahan pemegang saham serta perubahan susunan
pengurus, Perseroan harus memberitahukan kepada Bukopin dan wajib menyerahkan 1 (satu)
copy perubahan tersebut berikut surat keputusannya (jika ada) kepada Bukopin selambat-
lambatnya 1 (satu) bulan setelah tanggal perubahan dilakukan.

Bukopin tersebut di atas yang dapat mempengaruhi hak dan/atau kepentingan pemegang saham
mendapatkan persetujuan dari Bukopin, melalui Suratnya No. 247/PIM/SMG/V/2018 tanggal 16
Mei 2018, atas perubahan terhadap beberapa ketentuan dalam perjanjian kredit/pinjaman yang
bersangkutan sehingga tidak ada lagi pembatasan-pembatasan bagi Perseroan sehubungan
dengan, antara lain, perubahan Anggaran Dasar Perseroan, perubahan pemegang saham dalam
Perseroan, perubahan susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, dan pembagian
sisa hasil usaha maupun dana cadangan Perseroan.
Perubahan-perubahan yang telah disetujui oleh Bukopin di dalam suratnya tersebut di atas telah
ditindaklanjuti dengan Perubahan Perjanjian Kredit yang telah dibuat dan ditandatangani oleh dan
di antara Perseroan dan Bukopin tanggal 18 Mei 2018.
Pengakhiran:
(1) Perseroan dapat menghentikan perjanjian kredit dengan seketika asal saja membayar lunas
seluruh jumlah yang menjadi kewajibannya baik karena utang pokok, bunga, dan biaya-biaya
lainnya kepada Bukopin.
(2) Apabila Perseroan akan melakukan pelunasan kredit dipercepat, Perseroan wajib terlebih
dahulu memberikan informasi pelunasan tersebut kepada Bukopin 1 (satu) bulan sebelum
pelunasan;
(3) Bukopin berhak menagih seketika dan sekaligus lunas kepada Perseroan seluruh jumlah yang
terutang ditambah dengan bunga dan biaya-biaya lainnya tanpa dilakukan teguran apapun
juga, walaupun jangka waktu pinjaman belum berakhir, apabila terjadi satu atau lebih peristiwa
atau hal-hal berikut:
(a) Jika Perseroan dan/atau penjamin dinyatakan pailit atau mendapat tempo menunda
pembayaran kewajiban/utang (Surseance Van Betaling) baik yang bersifat sementara
maupun yang pasti;
(b) Perseroan dibubarkan baik atas keputusan RUPS maupun keputusan pengadilan;
(c) Jikalau atas kekaaan Perseroan dan/atau penjamin dilakukan sitaan penjualan atau suatu
sitaan penjagaan (conservatior beslaaag) yang disahkan oleh pejabat yang berwenang;
(d) Jikalau Perseroan tidak membayar bunga uang asuransi selama 2 (dua) bulan berturut-turut
dan/atau tidak memenuhi salah satu dari kewajiban-kewajibannya yang telah ditetapkan,
sedang dengan lewatnya waktu dan/atau telah terjadinya pelanggaran atas salah satu
dari kewajiban-kewajibannya telah cukup menjadi bukti yang nyata akan kelalaian dan/
atau kesalahan Perseroan, sehingga peringatan dengan surat juru sita atau surat-surat
lain serupa itu tidak diperlukan lagi;
(e) Jikalau Perseroan dan/atau penjamin kehilangan haknya untuk mengurus harta bendanya;
(f) Jikalau apa yang dijaminkan berubah sedemikian rupa, sehingga harganya menurut
pendapat Bukopin tidak memberikan jaminan yang cukup guna pembayaran lunas
kewajiban utang Perseroan;
(g) Jikalau Perseroan dan/atau penjamin terlibat atau ikut terlibat dalam tindak pidana dan/atau
perbuatan melanggar hukum lainnya yang menurut pertimbangan Bukopin mencemarkan
nama baik Perseroan dan/atau penjamin, untuk itu Bukopin tidak perlu menunggu sampai
adanya keputusan pengadilan;
(h) Jikalau Perseroan memberikan keterangan-keterangan atau data-data yang ternyata tidak benar;
(i) Jikalau Perseroan melanggar ketentuan/peraturan pemerintah yang menyebabkan
dicabutnya izin perusahaan;
(j) Jikalau Perseroan tidak melaksanakan salah satu atau lebih ketentuan dan syarat-syarat;
dan/atau
(k) Jikalau Perseroan tidak menemui salah satu kewajibannya sebagaimana yang ditetapkan
dalam perjanjian kredit dan/atau peraturan yang lazim digunakan oleh Bukopin.
87
Hukum Yang Berlaku:
Hukum Indonesia.
Yurisdiksi Hukum:
Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Semarang.
d. Akta Perjanjian Kredit No. 03 tanggal 15 Juli 2016, dibuat di hadapan Ngadino, S.H., M.H., Notaris
di Semarang, sebagaimana diubah beberapa kali, termasuk dengan Addendum Perjanjian Kredit
No. 088/ADD.PK.IX/2016 tanggal 30 September 2016
Para Pihak
(2) PT Bank Pembangunan Daerah Jawa Tengah (“BPD Jateng”), selaku Kreditur.
Objek Perjanjian:
Fasilitas kredit dari BPD Jateng kepada Perseroan dalam bentuk Kredit Usaha Produktif (KUP),
sampai dengan jumlah Rp43.000.000.000,-, dengan jenis kredit modal kerja dan sifat kredit standby
loan revolving.
Maksud dan Tujuan:

Fasilitas kredit diberikan untuk modal kerja konstruksi dalam rangka pembangunan rumah di
perumahan The Amaya tahap 2 sebanyak 115 unit yang terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran,
Kab. Semarang, beserta sarana dan prasarananya.
Jangka Waktu:
Perseroan mempunyai waktu 36 bulan sejak penandatanganan perjanjian kredit untuk membayar
kembali pinjaman, dengan sistem angsuran bunga dibayar setiap bulan dan pokok dibayar sesuai
dengan realisasi penjualan rumah, dengan utang pokok berikut bunganya harus sudah lunas
selambat-lambatnya tanggal 15 Juli 2019.
Bunga:
12% per tahun (floating rate).
Selama fasilitas kredit belum dibayar lunas, Perseroam wajib melaksanakan hal-hal sebagai berikut:
(1) Memenuhi peraturan-peraturan pemerintah termasuk izin-izin yang harus dimiliki dalam rangka
menjalankan kegiatan usaha Perseroan;
(2) Memberikan prioritas terlebih dahulu atas laba usaha yang diterima Perseroan untuk membayar
kewajiban Perseroan yang jatuh tempo kepada BPD Jateng;
(3) Menyalurkan transaksi keuangan perusahaan melalui BPD Jateng;
(4) Mewajibkan lembaga keuangan penyedia kredit kepemilikan rumah atau produk sejenisnya
untuk menyalurkan fasilitas kredit yang digunakan untuk pembayaran pembelian rumah di The
Amaya tahap 2 ke rekening Perseroan di BPD Jateng;
(5) Mencantumkan rekening escrow sebagai satu-satunya rekening penerimaan pembayaran
pembelian rumah di The Amaya tahap 2 dari pembeli pada perjanjian antara Perseroan dengan
pembeli di The Amaya tahap 2;
(6) Menyerahkan copy kontrak antara Perseroan dengan kontraktor pelaksana;
(7) Melaporkan setiap perubahan Anggaran Dasar Perseroan kepada Kementerian Hukum dan
Ham serta kepada BPD Jateng;
(8) Melaksanakan dan menyampaikan secara rutin dan tepat waktu kepada BPD Jateng data atau
laporan sebagai berikut:
(a) Laporan aktivitas usaha per triwulan terkait dengan aktivitas penjualan properti yang
mencakup unit terjual, harga jual, pembayaran yang telah dan/atau belum diterima dari
konsumen, metode dan jadwal pembayaran konsumen serta laporan prestasi pekerjaan
proyek yang menjadi objek pembiayaan fasilitas kredit modal kerja konstruksi, yang
disampaikan kepada BPD Jateng paling lambat 30 hari setelah berakhirnya periode
laporan;
88
(b) Laporan aktivitas usaha per triwulan terkait mencakup pendapatan, piutang usaha (daftar
piutang beserta umurnya), utang usaha dan laporan prestasi pekerjaan yang menjadi
objek pembiayaan fasilitas kredit BPD Jateng, untuk disampaikan paling lambat 30 hari
setelah berakhirnya periode laporan;
(c) Laporan Keuangan (home statement) per triwulan berikut kejelasannya yang telah
ditandatangani oleh Direktur Perseroan dan sudah diterima oleh BPD Jateng paling
lambat 2 (dua) bulan setelah berakhirnya periode laporan keuangan;
(d) Laporan keuangan (audited) oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) yang terdaftar di OJK dan
tidak tercantum dalam black list BPD Jateng, selambat-lambatnya dalam waktu 6 (enam)
bulan setelah tanggal penutupan tahun buku, dengan ketentuan:
(i) Apabila penyampaian laporan keuangan audited tersebut melebihi jangka waktu yang
ditetapkan, maka terhadap kualitas kredit Perseroan dapat diturunkan dan dinilai
setinggi-tingginya pada kualitas kredit kurang lancar (kolektibilitas 3);
(ii) Penggunaan Kantor Akuntan Publik (KAP) yang sama (termasuk partner-nya) hanya
diperkenankan dalam kurun waktu 3 (tiga) tahun secara berturut-turut;
(iii) Keterlambatan penyampaian laporan keuangan audit dikenakan penalti sebesar
0,25% dari maksimum kredit dan diperhitungkan secara proposional sesuai dengan
lamanya keterlambatan.
(e) Laporan audited oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) yang terdaftar di OJK dan tidak
tercantum dalam daftar black list BPD Jateng yang diserahkan paling lambat 30 hari
setelah akhir semester yang memberikan penjelasan-penjelasan tentang beberapa hal
yaitu:
(i) Rincian unit properti Perseroan yang telah terjual dan pembelinya;
(ii) Rincian pembayaran properti yang telah dan/atau belum diterima Perseroan dari
pembeli;
(iii) Rincian jadwal pembayaran properti yang belum dibayar dari pembeli;
(f) Fotokopi SPT tahunan PPh;
(g) Bukti pelunasan PBB tahunan atas tanah dan/atau bangunan yang menjadi jaminan kredit;
(9) Melakukan penilaian kembali atas aset yang menjadi jaminan di BPD Jateng oleh perusahaan
penilai rekanan BPD Jateng minimal 2 (dua) tahun sekali dan penggunaan perusahaan penilai
yang sama hanya diperkenankan 3 (tiga) kali berturut-turut, atau sesuai yang ditentukan oleh
BPD Jateng;
(10) Menyerahkan jaminan tambahan sesuai yang ditetapkan oleh BPD Jateng pada saat penilaian
jaminan oleh penilai independen terdapat penurunan nilai jaminan;
(11) Melakukan penutupan asuransi pada perusahaan asuransi rekanan BPD Jateng atas seluruh
barang jaminan yang insurable dengan polis banker’s clause BPD Jateng. Seluruh biaya yang
timbul atas beban Perseroan dan polis asuransi diserahkan kepada BPD Jateng selambat-
lambatnya 45 hari sejak tanggal penutupanya;
(12) Memberikan hak dan kuasa kepada BPD Jateng untuk:
(a) Melakukan pendebetan rekening simpanan Perseroan kepada BPD Jateng, apabila terjadi
tunggakan kewajiban bunga dan/atau utang pokok pinjaman untuk sumber pembayaranya;
(b) Meminta langsung kepada Akuntan Publik yang ditunjuk oleh Perseroan untuk memperoleh
Management Letter dari tahun audit yang bersangkutan (jika ada) apabila Akuntan Publik
memberikan opini selain “unqualified opinion”;
(c) Mendiskusikan permasalahan keuangan perusahaan Perseroan secara terpisah atau
secara bersama-sama dengan Kantor Akuntan Publik yang ditunjuk oleh Perseroan jika
Akuntan Publik memberikan opini selain “unqualified opinion”;
(d) Mengalihkan sebagian atau seluruh kredit (sell down) kepada pihak lain;
(13) Memberikan izin kepada BPD Jateng dan/atau petugas yang diberi kuasa oleh BPD Jateng
setiap saat untuk:
(a) Mengadakan kunjungan setempat ke lokasi usaha dalam rangka pemantauan
perkembangan aktivitas perusahaan;
(b) Melakukan pemeriksaan atau verifikasi terhadap invoice atau tagihan yang berkaitan
dengan pembangunan objek pembiayaan, dokumen-dokumen kontrak kepada pihak
ketiga, memeriksa barang jaminan dan dokumen lainnya.
(c) Seluruh biaya (yang wajar) yang timbul sehubungan dengan pemeriksaan atau verifikasi
tersebut menjadi beban Perseroan;
89
(14) Memberitahukan secara tertulis kepada BPD Jateng selambat-lambatnya 14 hari kalender
bilamana terjadi:
(a) Kerusakan, kerugian, atau kemusanahan atas harta kekayaan Perseroan serta barang
agunan BPD Jateng;
(b) Proses perkara baik perdata maupun pidana yang menyangkut Perseroan maupun harta
kekayaan Perseroan;
(c) Proses perkara antara pengurus Perseroan dengan pemegang saham, pemegang saham
dengan pemegang saham, atau pengurus dengan pengurus;
(d) Pemegang saham, pemegang saham dengan pemegang saham atau pengurus dengan
pengurus;
(e) Pelanggaran Dasar Perseroan oleh pengurus Perseroan;
(f) Perubahan material atas keadaan keuangan dan prospek usaha Perseroan;
(15) Memperpanjang izin-izin dan/atau legalitas usaha yang telah jatuh tempo, dan menyerahkan
copy perpanjangannya kepada BPD Jateng pada kesempatan pertama;
(16) Memberikan prioritas pertama kepada BPD Jateng bila pemegang saham berencana
mengadakan aksi korporasi;
(17) Memenuhi seluruh persyaratan dan ketentuan yang telah ditetapkan dalam perjanjian kredit
dan perjanjian terkait lainnya;
(18) Mematuhi seluruh ketentuan dalam escrow account agreement, tetapi tidak terbatas pada
menyalurkan seluruh pendapatan usahanya ke escrow account Perseroan di BPD Jateng;
(19) Mendudukkan utang pemegang saham dan/atau afiliasi yang digunakan untuk pembiayaan
self financing sebagai pinjaman sub-ordinasi fasilitas kredit BPD Jateng dalam akta notaril atau
sebagai setoran modal dalam akta perubahan Anggaran Dasar notariil;
(20) Mendudukkan utang pemegang saham dan/atau afiliasi yang digunakan untuk menutupi
kekurangan dana Perseroan baik dalam hal operasional maupun non operasional sebagai
pinjaman sub-ordinasi fasilitas kredit modal kerja dalam akta notariil atau sebagai setoran
modal dalam akta perubahan Anggaran Dasar notariil;
(21) Mempertahankan posisi kepemilikan PT Kota Satu Indonesia dan/atau anak usahanya atas
saham Perseroan sebesar 99,9%;
(22) Memberikan prioritas pertama kepada BPD Jateng untuk penyediaan jasa pengelolaan
keuangan Perseroan melalui produk atau jasa yang dimiliki BPD Jateng;
(23) Memberikan kesempatan pertama kepada BPD Jateng (first right of refusal) untuk:
(a) Menawarkan fasilitas pembiayaan kredit kepemilikan rumah kepada end user;
(b) Menawarkan fasilitas pembiayaan kepada kontraktor atau supplier Perseroan;
(24) Mengubah susunan kepengurusan Perseroan apabila salah satu atau lebih pengurus
Perseroan terlibat masalah hukum dengan pihak yang berwajib dan dapat mengganggu
kelancaran aktivitas usaha;
(25) Memberitahukan pembagian dividen kepada BPD Jateng secara tertulis dalam kurun waktu 10
hari kerja atas pembagian dividen Perseroan;
(26) Menunjuk notaris rekanan BPD Jateng untuk melakukan proses pengurusan, penggabungan,
dan/atau pemecahan sertipikat beserta pengikatan jaminan kepada BPD Jateng.

Selama fasilitas kredit belum dibayar penuh, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari BPD
Jateng, Perseroan tidak akan melakukan hal-hal sebagai berikut:
(1) Mengubah bentuk dan/atau status hukum Perseroan, mengubah Anggaran Dasar (kecuali
(2) Mengubah susunan pengurus Perseroan (Direksi, Komisaris) dan kepemilikan saham
Perseroan;
(3) Menggunakan dana Perseroan untuk tujuan di luar usaha yang dibiayai dengan fasilitas kredit
dari BPD Jateng;
(4) Menjual, menjaminkan, dan/atau menyewakan harta kekayaan barang agunan dan/atau
saham perusahaan kepada siapapun kecuali dalam rangka kegiatan usaha utama Perseroan
yang wajar berdasarkan penilaian BPD Jateng;
(5) Menerima pinjaman dari pihak manapun (termasuk menerbitkan obligasi), kecuali berupa
utang pemegang saham dan/atau afiliasi serta pinjaman dalam rangka transaksi usaha yang
lazim dan/atau wajar berdasarkan penilaian BPD Jateng;
90
(6) Mengikatkan diri sebagai penjamin (borg), menjaminkan harta kekayaan dalam bentuk dan
maksud apapun baik untuk yang belum dan/atau telah dijaminkan oleh Perseroan kepada BPD
Jateng, kepada pihak manapun kecuali dalam rangkaian kegiatan usaha utama Perseroan
yang wajar berdasarkan penilaian BPD Jateng;
(7) Melakukan likuidasi atau pembubaran atau tindakan-tindakan kepailitan;
(8) Melakukan merger, akuisisi, reorganisasi, atau investasi atau pernyetaan pada perusahaan
lain;
(9) Melakukan investasi yang melebihi proceed Perseroan (EAT+Depresiasi), kecuali untuk
pembangunan projek yang telah disetujui oleh BPD Jateng;
(10) Mengubah bidang usaha;
(11) Menerbitkan atau menjual saham kecuali dikonversi menjadi modal yang dibuat secara notariil;
(12) Melunasi seluruh atau sebagian utang (termasuk bunga maupun biaya lainnya yang terkait
dengan utang tersebut) kepada pemegang saham dan/atau perusahaan afiliasi yang belum
atau telah didudukkan sebagai pinjaman subordinasi terhadap fasilitas BPD Jateng;
(13) Membuat perjanjian dan transaksi tidak wajar, tetapi tidak terbatas pada:
(i) Mengadakan atau membatalkan kontrak atau perjanjian yang memiliki arti penting bagi
Perseroan dengan pihak lain dan/atau afiliasinya yang dapat mempengaruhi kelancaran usaha
Perseroan;
(ii) Mengadakan kerjasama yang dapat membawa pengaruh negatif pada aktivitas usaha
Perseroan dan mengancam keberlangsungan usaha Perseroan;
(iii) Mengadakan transaksi dengan perseorangan atau suatu pihak, namun tidak terbatas pada
perusahaan-perusahaan afiliasinya, dengan cara-cara yang berbeda di luar praktek-praktek
dan kebiasaan yang wajar dan melakukan pembelian yang lebih mahal serta melakukan
penjualan lebih murah dari harga pasar;
(14) Menyerahkan dan/atau mengalihkan seluruh atau sebagian dari hak dan/atau kewajiban
Perseroan yang timbul berdasarkan perjanjian kredit dan/atau dokumen jaminan kepada pihak
lain;
(15) Melunasi atau membayar pokok dan/atau biaya bunga dan/atau biaya-biaya lainnya atas
pinjaman/kredit/utang kepada pihak lain di luar pihak yang telah disetujui oleh BPD Jateng,
akan tetapi tidak terbatas kepada pemegang saham dan/atau afiliasinya;
(16) Memberikan pinjaman kepada pihak lain, kecuali dalam rangka transaksi operasional usaha
yang lazim dan/atau wajar berdasarkan penilaian BPD Jateng;
(17) Menarik kembali modal yang telah disetor;
(18) Menunggak kewajiban BPD Jateng serta kewajiban yang lainnya;
(19) Melakukan tindakan yang melanggar ketentuan hukum dan/atau peraturan yang berlaku.

BPD Jateng tersebut di atas yang dapat mempengaruhi hak dan/atau kepentingan pemegang saham
memperoleh izin dari BPD Jateng, melalui Suratnya No. 0858/KRD.01.01/021/2018 tanggal 22
Mei 2018, untuk pelaksanaan Initial Public Offering (IPO) Perseroan sehingga terdapat perubahan
terkait dengan, antara lain, susunan pemegang saham dan komposisi pemegang saham, nilai
nominal saham, susunan kepengurusan Perseroan, dan status Perseroan (i.e. berubah menjadi
perseroan terbatas terbuka).
Sebagaimana dapat diketahui dari isi surat BPD Jateng tersebut:

a. Persetujuan BPD Jateng sebagaimana dimaksud di atas diberikan dengan syarat-syarat
tertentu, yakni Perseroan (i) menyerahkan surat pernyataan perihal tindak lanjut dan
penyelesaian splitsing atas sisa bidang tanah yang masih dilakukan pengukuran ulang oleh
BPN untuk menyesuaikan batas yang tertera dalam Peta Bidang dengan batas yang tertera
dalam Surat Ukur, dengan batas waktu hingga 7 September 2018; dan (ii) menyerahkan Letter
of Undertaking a.n. PT Kota Satu Indonesia yang menyatakan kesanggupan PT Kota Satu
Indonesia setelah adanya IPO untuk menjamin kelancaran pemenuhan kewajiban Perseroan
kepada BPD Jateng;
91
b. Atas beberapa ketentuan dalam perjanjian kredit untuk dilakukan perubahan (addendum), yang
mana hal-hal yang pada awalnya/semula “memerlukan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari
BPD Jateng” (seperti perubahan Anggaran Dasar, pemindahtanganan saham perusahaan baik
antar pemegang saham maupun kepada pihak lain, perubahan susunan pengurus perusahaan,
perubahan kepemilikan saham perusahaan, penjualan saham perusahaan) diubah menjadi
“harus diberitahukan secara tertulis kepada BPD Jateng”.
Sehubungan dengan butir a. di atas, surat pernyataan sebagaimana dimaksud pada butir a.(i) dan
juga Letter of Undertaking yang dimaksud pada butir a.(ii) sudah tersedia/sudah ada.
Adapun dalam kaitannya dengan butir b. di atas, telah terdapat konfirmasi yang diterima dari pihak
BPD Jateng bahwa hal-hal/perubahan yang telah disetujui oleh pihak BPD Jateng sebagaimana
dimaksud pada butir b. di atas telah berlaku walaupun belum dilakukan addendum yang terkait.
Keadaan Cidera Janji / Wanprestasi:

Apabila terjadi salah satu atau lebih dari kejadian-kejadian atau peristiwa di bawah ini:
(1) OJK, Bank Indonesia, atau peraturan dari lembaga regulator lainnya menentukan bahwa
fasilitas ini digolongkan dalam transaksi pihak-pihak yang terkait dengan BPD Jateng, atau
terdapat perubahan dalam peraturan yang membatalkan hak BPD Jateng untuk meneruskan
fasilitas yang telah diberikan;
(2) Iklim usaha (secara keuangan atau lainnya), operasional usaha dan/atau situasi ekonomi,
sosial politik di Indonesia, baik sebelum atau selama jangka waktu fasilitas kredit, mengalami
penurunan yang material (material adverse change);
(3) Kegagalan Perseroan memenuhi seluruh janji atau pernyataan yang telah disampaikan kepada
BPD Jateng;
(4) Kegagalan Perseroan melakukan pembayaran bunga dan/atau pokok pinjaman atas fasilitas
kredit;
(5) Kegagalan Perseroan dalam melaksanakan syarat, ketentuan, dan covenants yang ada dalam
perjanjian kredit;
(6) Pelanggaran terhadap referensi kinerja keuangan atau finansial covenants, affirmative
covenants, dan negative covenants;
(7) Kegagalan Perseroan dalam memenuhi kewajiban penting kepada pihak lain yang
menyebabkan pengaruh negatif yang besar;
(8) Kegagalan perusahaan afiliasi dalam memenuhi kewajiban kepada BPD Jateng;
(9) Misrepresentasi dan pemberian garansi yang tidak sesuai dalam hal yang material;
(10) Likuidasi atau pembubaran usaha Perseroan;
(11) Perseroan menghentikan usahanya; dalam kondisi Perseroan tidak dapat memenuhi kewajiban
yang jatuh tempo baik secara sengaja maupun tidak sengaja perusahaan akan mengalami
kebangkrutan, sesuai dengan hukum kebangkrutan yang berlaku;
(12) Seluruh aset atau usaha Perseroan mengalami penurunan nilai berdasarkan penilaian BPD
Jateng, yang mana penilaian itu dapat membawa pengaruh buruk terhadap kemampuan
Perseroan dalam memenuhi kewajibannya yang terkait dengan fasilitas kredit;
(13) Perseroan meninggalkan usahanya untuk alasan apapun;
(14) Akuisisi diwajibkan oleh hukum, nasionalisasi, atau penyitaan aset Perseroan dalam jumlah
yang cukup besar;
(15) Proses litigasi yang cukup besar yang dapat membawa pengaruh buruk pada kemampuan
Perseroan dalam memenuhi kewajibannya yang terkait dengan fasilitas kredit;
(16) Pengurus Perseroan terlibat dalam perkara di pengadilan atau lembaga atau instansi lainnya
yang dapat mempengaruhi kemampuan keuangan Perseroan;
(17) Pencabutan atau pembatalan izin-izin usaha atau kewenangan atau persetujuan lainnya yang
diperlukan dalam usahanya;
(18) Terdapat gangguan dalam situasi politik, ekonomi, atau regulasi yang dapat mempengaruhi
kualitas kredit,
maka Perseroan dinyatakan wanprestasi, dan Kreditur berhak secara sepihak:
(i) Menunjuk konsultan penilai dalam rangka mengevaluasi nilai pasar yang terakhir terhadap
jaminan yang diserahkan kepada BPD Jateng, dan semua atas beban Perseroan;
(ii) Meningkatkan tingkat suku bunga;
92
(iii) Membekukan kelonggaran tarik dari seluruh fasilitas kredit;
(iv) Meminta Perseroan untuk melakukan pelunasan atas seluruh fasilitas yang digunakan
dan/atau menghentikan perjanjian kredit;
(v) Menjual dan/atau mengugaskan hak dan jaminan BPD Jateng yang terkait dengan fasilitas
kredit kepada pihak lain.
(vi) Merekondisi dan/atau restrukturisasi dan/atau mengkonversi jenis valuta fasilitas kredit;
(vii) Menolak penarikan kredit sebagaimana dimaksud dalam perjanjian kredit dan/atau
mengakhiri jangka waktu kredit sebagaimana dimaksud dalam perjanjian kredit;
(viii) Mengambil tindakan hukum dengan cara apapun untuk melaksanakan haknya berdasarkan
perjanjian kredit dan/atau dokumen jaminan maupun peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
(ix) Menempatkan karyawan BPD Jateng dan/atau kuasanya (baik staf maupun pihak ketiga
yang dianggap kapabel oleh BPD Jateng) dalam jajaran manajemen perusahaan untuk
mengawasi pengelolaan Perseroan.
Pengakhiran:
Kreditur berhak mengakhiri pemberian fasilitas kredit sebelum tanggal pembayaran kembali,
dengan memberikan pemberitahuan terlebih dahulu kepada Perseroan, dalam hal terjadi peristiwa
cidera janji, perubahan dalam undang-undang dan/atau peraturan yang berlaku, perintah, instruksi,
penetapan, baik yang dikeluarkan oleh pemerintah, otoritas moneter, lembaga peradilan, dan/atau
perubahan moneter baik di dalam maupun di luar negeri atau sebab-sebab lainnya yang menurut
pendapat BPD Jateng: (i) tidak memungkinkan bagi BPD Jateng untuk memberikan atau meneruskan
fasilitas kredit; (ii) tidak sah atau melawan hukum bagi BPD Jateng untuk mempertahankan dan/
atau melaksanakan kewajibannya sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian kredit; (iii) tidak
menguntungkan dan dapat mengganggu pembayaran segala sesuatu yang terutang dan wajib
dibayar oleh Perseroan kepada BPD Jateng dan/atau pelaksanaan usaha Perseroan.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Domisili Hukum:
Pengadilan Negeri di Semarang.
Addendum Perjanjian Kredit sebagaimana dimuat dalam Akta No. 20 tanggal 8 Juni 2018,
dibuat di hadapan Notaris Ngadino, S.H.
Sebagaimana dimuat di dalam Addendum Perjanjian Kredit ini, jaminan-jaminan berdasarkan

perjanjian kredit antara Perseroan dengan BPD Jateng adalah sebagai berikut:
Jaminan:
(1) Agunan pokok, yaitu tanah lokasi proyek perumahaan The Amaya 2, yang berlokasi di Kel.
Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, yang telah ditaksasi oleh KJPP Sapto Kasmodiardi
dan rekan sesuai laporan No. 04.005/ESP/P/KJPP-KR/KSP/II/2016, tanggal 26 Februari
2016, dengan nilai taksasi sebesar Rp35.285.000.000,-, berupa:
(a) Sertipikat HGB No. 00087/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
seluas 120 m², Surat Ukur No. 00187/Kalirejo/2016 tanggal 3 Agustus 2016, yang telah
dibebani Hak Tanggungan Peringkat I senilai Rp529.319.521,-;
(b) Sertipikat HGB No. 00088/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(c) Sertipikat HGB No. 00089/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(d) Sertipikat HGB No. 00090/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
93
(e) Sertipikat HGB No. 00091/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(f) Sertipikat HGB No. 00092/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(g) Sertipikat HGB No. 00094/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(h) Sertipikat HGB No. 00095/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(i) Sertipikat HGB No. 00096/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(j) Sertipikat HGB No. 00097/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
59 m², Surat Ukur No. 00197/Kalirejo/2016 tanggal 3 Agustus 2016, yang telah dibebani
Hak Tanggungan Peringkat I senilai Rp645.904.320,-;
(k) Sertipikat HGB No. 00098/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(l) Sertipikat HGB No. 00099/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(m) Sertipikat HGB No. 00100/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(n) Sertipikat HGB No. 00101/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(o) Sertipikat HGB No. 00102/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(p) Sertipikat HGB No. 00103/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(q) Sertipikat HGB No. 00104/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(r) Sertipikat HGB No. 00105/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(s) Sertipikat HGB No. 00106/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(t) Sertipikat HGB No. 00107/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(u) Sertipikat HGB No. 00108/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(v) Sertipikat HGB No. 00109/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(w) Sertipikat HGB No. 00110/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
17 m², Surat Ukur No. 00210/Kalirejo/2016, tanggal 3 Agustus 2016, Sertipikat tanah
yang telah dibebani Hak Tanggungan Peringkat I senilai Rp529.319.521,-;
94
(x) Sertipikat HGB No. 00111/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(y) Sertipikat HGB No. 00112/Kalirejo5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas 152 m²,
Surat Ukur No. 00212/Kalirejo/2016 tanggal 3 Agustus 2016, yang telah dibebani Hak
Tanggungan Peringkat I senilai Rp657.177.128,-;
(z) Sertipikat HGB No. 00113/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
152 m², Surat Ukur No. 00213/Kalirejo/2016 tanggal 3 Agustus 2016, yang telah
(aa) Sertipikat HGB No. 00114/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(bb) Sertipikat HGB No. 00115/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(cc) Sertipikat HGB No. 00116/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(dd) Sertipikat HGB No. 00117/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(ee) Sertipikat HGB No. 00118/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(ff) Sertipikat HGB No. 00119/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(gg) Sertipikat HGB No. 00120/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(hh) Sertipikat HGB No. 00121/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(ii) Sertipikat HGB No. 00122/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(jj) Sertipikat HGB No. 00123/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(kk) Sertipikat HGB No. 00124/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(ll) Sertipikat HGB No. 00125/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(mm) Sertipikat HGB No. 00126/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(nn) Sertipikat HGB No. 00127/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(oo) Sertipikat HGB No. 00128/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(pp) Sertipikat HGB No. 00129/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
95
(qq) Sertipikat HGB No. 00130/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(rr) Sertipikat HGB No. 00131/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(ss) Sertipikat HGB No. 00132/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(tt) Sertipikat HGB No. 00133/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(uu) Sertipikat HGB No. 00134/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(vv) Sertipikat HGB No. 00135/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(ww) Sertipikat HGB No. 00136/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(xx) Sertipikat HGB No. 00137/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(yy) Sertipikat HGB No. 00138/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(zz) Sertipikat HGB No. 00139/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(aaa) Sertipikat HGB No. 00140/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(bbb) Sertipikat HGB No. 00141/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
dibebani Hak Tanggungan Peringkat I senilai Rp1.380.127.182,-;
(ccc) Sertipikat HGB No. 00142/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(ddd) Sertipikat HGB No. 00143/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
dibebani Hak Tanggungan Peringkat I senilai Rp1.480.647.555,-;
(eee) Sertipikat HGB No. 00144/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
(fff) Sertipikat HGB No. 00145/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(ggg) Sertipikat HGB No. 00146/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(hhh) Sertipikat HGB No. 00147/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(iii) Sertipikat HGB No. 00148/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah seluas
96
(jjj) Sertipikat HGB No. 00149/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(kkk) Sertipikat HGB No. 00150/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
(lll) Sertipikat HGB No. 00151/Kalirejo tanggal 5 Agustus 2016, atas sebidang tanah
dibebani Hak Tanggungan Peringkat I senilai Rp529.319.521,-,
kesemuanya dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Semarang tertulis a.n.
Perseroan; dan
(a) Sertipikat Hak Milik No. 850/Kalirejo tanggal 8 Desember 2003, atas bidang tanah
seluas 1.918 m², Surat Ukur No. 00656/2003 tanggal 27 Agustus 2003, a.n. Suntani;
(b) Sertipikat Hak Milik No. 1003/Kalirejo tanggal 5 Desember 2005, atas bidang tanah
seluas 1.857 m², Surat Ukur No. 885/2005 tanggal 5 Desember 2005, a.n. Anwar;
(c) Sertipikat Hak Milik No. 946/Kalirejo tanggal 5 Desember 2005, atas bidang tanah
seluas 1.246 m², Surat Ukur No. 795/2005 tanggal 5 Desember 2005, a.n. Ngatiyem;
(d) Sertipikat Hak Milik No. 1127/Kalirejo tanggal 12 Agustus 2002, atas bidang tanah
seluas 2.207 m², Surat Ukur No. 908/2005 tanggal 5 Desember 2005, a.n. Sutinem;
(e) Sertipikat Hak Milik No. 777/Kalirejo tanggal 12 Agustus 2002, atas bidang tanah seluas
949 m², Surat Ukur No. 00563/2002 tanggal 26 Maret 2002, a.n. Iswati;
yang mana 5 (lima) bidang tanah Hak Milik No: 850, 1003, 946, 1127, dan 777/Kalirejo
tersebut di atas sedang dalam proses penggabungan dan splitsing di Kantor Pertanahan
Kab. Semarang, yang diproses melalui Kantor Notaris Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H.,
Notaris Kab Semarang di Ambarawa;
(2) Agunan tambahan berupa:

(a) Personal guarantee, a.n. Johan Prasetyo Santoso dan Herowiratno Gunawan, diikat
dengan akta jaminan pribadi (personal guarantee) No. 06 dan 08 tanggal 15 Juli 2016,
dibuat di hadapan Notaris Ngadino, S.H., M.H. 20;
(b) Corporate Guarantee, dari PT Kota Satu Indonesia, selaku holding company Perseroan,
diikat dengan akta jaminan perusahaan No. 21 tanggal 8 Juni 2018, dibuat di hadapan
Notaris Ngadino, S.H., M.H.
Di dalam Akta Addendum Perjanjian Kredit No. 20 tanggal 8 Juni 2018 tersebut di atas, terdapat
ketentuan dimana KS Indonesia tidak dapat melakukan perubahan susunan anggota Direksi dan
Dewan Komisaris-nya kecuali karena habis masa jabatannya atau apabila diperoleh persetujuan
tertulis dari BPD Jateng.
Sehubungan dengan kewajiban untuk mempertahankan posisi kepemilikan KS Indonesia dan/atau

anak usahanya atas saham Perseroan sebesar 99,9%, telah terdapat konfirmasi yang dikeluarkan
oleh pihak BPD Jateng bahwa BPD Jateng telah menyetujui perubahan pemegang saham dan
komposisi kepemilikan saham dalam Perseroan, yang mana dengan perubahan tersebut jumlah
saham yang dimiliki oleh KS Indonesia di dalam Perseroan tidak lagi sebesar 99,9%.
Selain itu, dapat disampaikan bahwa berdasarkan Addendum Perjanjian Kredit antara Perseroan
dan BPD Jateng yang dimuat di dalam Akta No. 20 tanggal 8 Juni 2018, dibuat di hadapan Notaris
Ngadino, S.H., telah disepakati oleh Perseroan dan pihak BPD Jateng tentang, antara lain,
perubahan terhadap komparisi yang memuat akta-akta Perseroan yang disebut di dalam perjanjian
kredit, dimana dengan adanya perubahan dimaksud, akta-akta Perseroan yang disebut di dalam
komparisi perjanjian kredit mencakup, antara lain, Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang
Saham Luar Biasa No. 1 tanggal 7 Maret 2018, dibuat oleh Notaris Rini Yulianti, S.H. (sebagaimana
diuraikan pada Bagian II, huruf C, angka 2, dari Laporan Uji Tuntas Hukum ini), dan Akta No.
20 Terkait dengan Personal Guarantee yang diberikan oleh Johan Prasetyo Santoso dan Herowiratno Gunawan, Perseroan
melalui Surat Pernyataan-nya tanggal 20 April 2018 menyatakan bahwa tidak ada kewajiban yang harus dipenuhi atau dilak-
sanakan oleh Perseroan kepada pemberi jaminan perorangan tersebut sehubungan dengan jaminan yang disediakan oleh
perorangan itu demi kepentingan Perseroan.
97
1 tanggal 7 Maret 2018 tersebut memuat persetujuan RUPS Luar Biasa Perseroan atas, antara
lain, penjualan-penjualan saham dalam Perseroan, yang mana dengan dan setelah dilakukannya
penjualan-penjualan tersebut, jumlah saham yang dimiliki oleh KS Indonesia di dalam Perseroan
tidak lagi sebesar 99,9%.
Catatan:
Konsultan Hukum mencatat bahwa Akta Addendum Perjanjian Kredit No. 20 tanggal 8 Juni 2018,
yang dibuat setelah adanya Surat BPD Jateng No. 0858/KRD.01.01/021/2018 tanggal 22 Mei
2018, tidak memuat perubahan-perubahan sebagaimana yang telah disetujui oleh BPD Jateng di
dalam Suratnya tanggal 22 Mei 2018 tersebut, yakni perubahan dari semula “harus mendapatkan
persetujuan tertulis dari BPD Jateng” menjadi “harus diberitahukan secara tertulis kepada BPD
Jateng” atas tindakan-tindakan tertentu yang disebut di dalam Surat BPD Jateng tanggal 22
Mei 2018 dimaksud di atas. Sehubungan dengan hal ini, telah terdapat konfirmasi yang diterima
dari pihak BPD Jateng bahwa perubahan tersebut akan dituangkan di dalam dokumen terpisah,
dan meskipun demikian, perubahan yang telah disetujui oleh pihak BPD Jateng itu telah berlaku
walaupun adendum dimaksud belum ada.
e. Perjanjian Kredit No. 103/PK/RAS-WHD/XI/2016 tanggal 8 November 2016, sebagaimana telah

diubah beberapa kali, terakhir dengan Perjanjian Perubahan Terhadap Perjanjian Kredit No. 99/
PK-ADD/RAS-WHD/X/2018 tanggal 6 Oktober 2018
Para Pihak:
(2) Koperasi Rejo Agung Sukses (“Koperasi Rejas”), selaku Kreditur.
Objek Perjanjian:
Fasilitas kredit dari Koperasi Rejas kepada Perseroan berupa pinjaman musiman (berjangka)
sebesar Rp1.925.000.000,-.
Maksud dan Tujuan:

Fasilitas kredit diberikan untuk modal kerja.
Jangka Waktu Fasilitas Kredit:

Jangka waktu fasilitas kredit telah diperpanjang beberapa kali, dan terakhir diperpanjang dengan
jangka waktu perpanjangan selama 6 (enam) bulan, dimulai pada 6 Oktober 2018 s/d 6 April 2019.
Bunga:
21% flat per tahun.
Biaya :
Biaya Provisi : Rp4.812.500,-
Biaya Administrasi : Rp500.000,-
Pembayaran Dipercepat:
Perseroan diperkenankan untuk melakukan pembayaran kembali lebih cepat/awal (pelunasan)
atas pinjaman yang terutang berdasarkan perjanjian kredit sesuai dengan kebijakan yang berlaku
di Koperasi Rejas.
Dalam hal Perseroan melakukan pembayaran kembali lebih cepat/awal (pelunasan), Perseroan
wajib membayar uang denda/penalti kepada Koperasi Rejas yang besarnya sesuai dengan
kebijakan di Koperasi Rejas. Uang denda/penalti tersebut harus dibayar oleh Perseroan pada
waktu melaksanakan pembayaran kembali lebih cepat/awal.
6% dari jumlah angsuran tertunggak kepada Koperasi Rejas.
98
Jaminan:
(1) Sebidang tanah dengan Sertipikat HGB No. 60, seluas 42 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec.
Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Perseroan;
(2) Sebidang tanah dengan Sertipikat HGB No. 057, seluas 48 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec.
Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar a.n. Perseroan.
Sejak penandatanganan Perjanjian Kredit dan selama Fasilitas Kredit belum dibayar penuh,
Perseroan wajib melaksanakan hal-hal sebagai berikut:
(1) Perseroan wajib membayar kepada Kreditur suku bunga;
(2) Perseroan dikenakan biaya Provisi dari jumlah kredit dan harus dibayar di muka; dan
(3) Pembayaran angsuran (bunga) akan dilakukan oleh Perseroan kepada Kreditur dengan
rincian sesuai jadwal pembayaran angsuran. Jika tanggal angsuran jatuh pada bukan hari
kerja Kreditur, maka tanggal angsuran jatuh pada hari sebelum tanggal angsuran tersebut.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Domisili Hukum:
Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Semarang.
f. Akta Perjanjian Pembiayaan Bersama No. 52 dan Akta Perjanjian Kredit No. 53, keduanya tanggal
2 Maret 2014 dan keduanya dibuat di hadapan Notaris Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H.,
sebagaimana diubah beberapa kali, terakhir dengan Perubahan Perjanjian Kredit No. 002/PPK/
MAA/VIII/2018 tanggal 9 Agustus 2018
Para Pihak:
(1) Perseroan, selaku Debitur;
(2) PT Bank Perkreditan Rakyat Mandiri Artha Abadi (Bank Leader), selaku Kreditur; dan
(3) PT Bank Perkreditan Rakyat Rudo Indobank (Bank Peserta), selaku Kreditur.
Objek Perjanjian:
Fasilitas kredit dalam bentuk Pembiayaan Bersama Pemberian Kredit dari PT BPR Mandiri Artha
Abadi dan PT BPR Rudo Indobank dalam bentuk pinjaman revolving OLB (On Liquidation Basic)
dengan jumlah plafond sebesar Rp4.643.317.735,-
Maksud dan Tujuan:

Fasilitas kredit digunakan untuk modal kerja.

Fasilitas kredit pinjaman berlaku sejak 16 Maret 2018 sampai dengan 16 Maret 2019.
Bunga:
19% efektif, dan kreditur akan meninjau ulang suku bunga yang berlaku setiap ulang tahun dan
karenanya suku bunga dapat berubah sesuai kondisi pasar (floating rate).
2% per hari atas jumlah yang tertunggak pembayarannya.
Pembayaran Kembali:
Pelunasan fasilitas kredit ini dapat dilakukan oleh Perseroan dengan syarat sebagai berikut:
(1) Setiap pengambilan 1 (satu) unit rumah, Perseroan wajib cash-in sebesar Rp750.000.000,-;
(2) Setiap pengambilan 1 (satu) unit ruko, Perseroan wajib cash-in sebesar Rp600.000.000,-;
(3) Khusus untuk pengambilan SHGB No. 80, Perseroan wajib cash-in sebesar Rp500.000.000,-.
(4) Khusus untuk pengambilan SHGB No. 71, Perseroan wajib cash-in sebesar Rp600.000.000,-.
99
(1) Menyimpang dari jangka waktu, kreditur berhak mengakhiri perjanjian dan dalam hal ini
seluruh kewajiban Perseroan, baik karena utang pokok, provisi, denda, dan biaya-biaya
lainnya yang terutang berdasarkan perjanjian kredit, dapat ditagih dan harus dibayar kembali
dengan seketika dan sekaligus lunas seluruhnya, tanpa perlu adanya surat teguran juru sita
atau lainnya yang serupa dengan itu.
(2) Jika pada suatu waktu terjadi perubahan undang-undang, peraturan-peraturan, atau petunjuk
pelaksanaannya yang mengakibatkan kreditur tidak dapat melaksanakan kewajibannya sesuai
perjanjian kredit karena dilarang atau dinyatakan melanggar hukum/tidak sah, maka kewajiban
kreditur berdasarkan perjanjian kredit akan berakhir, dan dalam waktu yang ditentukan oleh
kreditur, Perseroan wajib membayar seluruh pinjaman berikut bunga dan biaya yang terutang
kepada kreditur.
Jaminan:
Tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya dengan bukti kepemilikan:
(1) Sertipikat HGB No. 80 tanggal 30 Oktober 2013, atas bidang tanah seluas 120 m2, Surat
Ukur No. 00068/Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober 2013, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran
Timur, Kab. Semarang, a.n. Perseroan;
(2) Sertipikat HGB No. 71 tanggal 8 November 2013, atas bidang tanah seluas 48 m2, Surat
Ukur No. 00066/Sidomulyo/2013 tanggal 7 November 2013, terletak di Kel. Sidomulyo, Kec.
Ungaran Timur, Kab. Semarang, a.n. Perseroan;
(3) Sertipikat HGB No. 197 tanggal 5 Mei 2015, atas bidang tanah seluas 48 m2, Surat Ukur No.
00104/Sidomulyo/2015 tanggal 13 April 2015, terletak di Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur,
Kab. Semarang, a.n. Perseroan;
(8) Sertipikat HGB No. 48 tanggal 30 Oktober 2013, atas bidang tanah seluas 48 m2, Surat Ukur
No. 00036/Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober 2013, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran
(11) Sebidang tanah seluas ± 933 m2 dengan No. NIB: 02308, terletak di Kel. Sidomulyo, Kec.
Ungaran Timur, Kab. Semarang, Provinsi Jawa Tengah, yang dikuasai dan dimiliki oleh
Perseroan, yang akan dipergunakan sebagai Club House.
(1) Melakukan pembayaran kembali atas seluruh utang-utangnya kepada kreditur dengan
sebagaimana mestinya.
(2) Menggunakan dana pinjaman sebagai modal kerja Perseroan;
(3) Membayar bunga pinjaman setiap bulannya, dan membayar jumlah utang pokok sesuai
dengan jangka waktu berakhirnya perjanjian kredit;
(4) Memelihara sistem pembukuan/pengawasan keuangan dan barang sesuai dengan prinsip
akuntansi yang berlaku di Indonesia;
100
(5) Senantiasa memberi izin kepada kreditur dan/atau pihak yang ditunjuk oleh kreditur untuk
setiap saat yang diperlukan pada jam kerja melakukan pemeriksaan terhadap buku-buku,
catatan-catatan, dan administrasi Perseroan serta memeriksa barang-barang jaminan dan
melakukan peninjauan ke dalam proyek, bangunan-bangunan lain yang dipergunakan oleh
Perseroan;
(6) Memelihara dan menyerahkan semua salinan/fotocopy tentang perizinan yang diperlukan
untuk menjalankan usaha Perseroan atau untuk sahnya perjanjian kredit;
(7) Memberikan kepada kreditur segala informasi/keterangan dan data-data, bila terjadi perubahan
dalam sifat dan ruang lingkup usaha Perseroan, bilamana terjadi suatu peristiwa atau keadaan
yang dapat mempengaruhi keadaan usaha atau keuangan Perseroan, setiap waktu baik
diminta maupun tidak diminta oleh kreditur;
(8) Menyerahkan kepada kreditur keterangan dan informasi mengenai usaha dan keadaan
keuangan Perseroan yang diminta oleh kreditur;
(9) Menjaga perputaran rekening secara aktif di bank milik kreditur;
(10) Mendahulukan pembayaran apapun berdasarkan perjanjian kredit dari pembayaran-
pembayaran lain yang menjadi kewajiban Perseroan.

Tanpa memperoleh persetujuan tertulis dari kreditur, Perseroan tidak akan:
(1) Memberikan pinjaman kepada pihak lain kecuali dalam rangka menjalankan usaha Perseroan
sehari-hari;
(2) Bertindak sebagai penjamin atas utang pihak ketiga;
(3) Menjaminkan atau menggadaikan, menjual dan/atau mengalihkan hak atau menyewakan/
menyerahkan kepada pihak ketiga maupun juga bidang tanah dan/atau bangunan, barang-
barang yang telah dijaminkan untuk fasilitas kredit, tanpa persetujuan tertulis dari kreditur;
(4) Mengubah sifat dan kegiatan usaha Perseroan yang sedang dijalankan;
(5) Menerima fasilitas kredit dalam bentuk apapun dari bank dan/atau lembaga keuangan lain.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Domisili Hukum:
Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Kab. Semarang.
g. Akta Perjanjian Kredit No. 18 tanggal 14 Desember 2017, sebagaimana diubah dengan Akta
Addendum Perjanjian Kredit No. 40 tanggal 28 Mei 2018, keduanya dibuat di hadapan Dr. R. Djoko
Setyo Hartono, Widagdo, S.E., M.M., S.H., M.K.n., Notaris di Kab. Semarang
Para Pihak:
(2) PT Bank Perkreditan Rakyat Restu Artha Makmur (“BPR RAM”), selaku Kreditur
Objek Perjanjian:
Fasilitas kredit kepada Debitur dengan jumlah pokok sebesar Rp2.000.0000.000,-.
Maksud dan Tujuan:

Fasilitas kredit digunakan untuk modal usaha.
Jangka Waktu:
Harus dilunasi dalam jangka waktu 6 (enam) bulan terhitung mulai tanggal 28 Mei 2018, dengan
cara mengangsur setiap bulan secara berturut-turut tanpa terputus dengan angsuran ke-1 (satu)
s/d ke-5 (lima) sebesar Rp40.000.000,-, sedangkan angsuran ke-6 (enam) atau terakhir sebesar
Rp2.040.000.000,-, yang terdiri dari pokok bunga sehingga hutang tersebut lunas selambat-
lambatnya pada tanggal 28 November 2018.
101
Bunga:
2% per bulan yang akan dihitung dari jumlah kredit/plafond yang sudah ditarik, berlaku secara tetap
(fixed) selama 6 (enam) bulan.
0,25% per hari atas jumlah yang terlambat dibayarnya .
Setiap pelunasan sebelum jatuh tempo dihitung pokok hutang ditambah bunga 1 (satu) bulan
berjalan sebelum tanggal jatuh tempo.
Jaminan:
Tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya dengan bukti kepemilikan:
(1) Sebidang tanah HGB No. 66, terletak di Provinis Jawa Tengah, Kab. Semarang, Kec. Ungaran
Timur, Kel. Sidomulyo seluas 48 m2, Surat Ukur No. 00061/Sidomulyo/2013 tanggal 7
November 2013, dengan No. Identifikasi Bidang Tanah (NIB): 11.07.18.08.02086, demikian
menurut sertipikat HBG yang dikeluarkan Kantor Pertanahan Kab. Semarang tertanggal 8
November 2013, tercatat a.n. Perseroan;
(2) Sebidang tanah HGB No. 67, terletak di Provinsi Jawa Tengah, Kab. Semarang, Kec.
Ungaran Timur, Kel. Sidomulyo seluas 48 m2, Surat Ukur No. 00062/Sidomulyo/2013 tanggal
7 November 2013, dengan NIB: 11.07.18.08.02087, demikian menurut sertipikat HBG yang
dikeluarkan Kantor Pertanahan Kab. Semarang tertanggal 8 November 2013, tercatat a.n.
Perseroan; dan
(3) Sebidang tanah HGB No. 69, terletak di Provinsi Jawa Tengah, Kab. Semarang, Kec. Ungaran
Timur, Kel. Sidomulyo atas bidang tanah seluas 48 m2, Surat Ukur tanggal 7 November 2013,
yang dikeluarkan Kantor Pertanahan Kab. Semarang tertanggal 8 November 2013, tercatat
a.n. Perseroan .

(1) Dari waktu ke waktu atas jaminan yang diberikan untuk dilakukan oleh penilai intern Kreditur
dengan menanggung semua biaya, ongkos dan upah untuk melakukan penilaian tersebut.
(2) Menanggung segala biaya yang timbul sebagai akibat dari kelalaian Debitur termasuk biaya
penagihan dari pengacara, biaya lelang, biaya juru sita dan lain sebagainya.

Tanpa memperoleh persetujuan tertulis dari kreditur, Perseroan tidak akan:
(1) memperoleh pinjaman dari kreditor lain dengan jaminan yang sama;
(2) memindahtangankan atau menyewakan barang jaminan kepada pihak manapun;
(3) mengubah tau merombak semua bentuk atau tata susunan termasuk mengubah sifat dan
tujuan kegunaannya baik seluruh maupuns sebagian atas barang jaminan.
Yurisdikasi:
h. Akta Perjanjian Kredit No. 45 tanggal 28 Mei 2018, dibuat dihadapan Windarti, S.H., M.Kn, Notaris
di Kab. Semarang
Para Pihak:
(2) PT Bank Perkreditan Rakyat Rudo Indobank (“BPR Rudo”), selaku Kreditur.
Objek Perjanjian:
Fasilitas kredit musiman dari BPR Rudo kepada Perseroan dengan jumlah pagu kredit sebesar
Rp1.700.000.000,-.
Maksud dan Tujuan:

Tujuan kredit adalah untuk modal kerja (pembiayaan perumahan The Amaya).
102
Jangka Waktu Penggunaan Fasilitas Kredit:
Sejak 28 Mei 2018 sampai dengan 28 November 2018.
Bunga:
18% per tahun.
0,2% per hari keterlambatan pembayaran.
Pembayaran Utang:
Pembayaran utang wajib dilakukan oleh Perseroan dalam mata uang yang sama dengan fasilitas
kredit yang diberikan oleh BPR Rudo, dan harus sudah efektif diterima oleh BPR Rudo selambat-
lambatnya pukul 15.00 waktu setempat.
Pembayaran utang wajib dilakukan Perseroan secara mengangsur dalam 6 (enam) kali angsuran
bulanan, untuk angsuran ke-6 (keenam) atau terakhir Perseroan wajib membayar pokok berikut
bunganya, dan untuk pertama kalinya bunga dibayar selambat-lambatnya tanggal 28 angsuran
ke-1 (kesatu) sampai ke-6 (keenam) atau terakhir wajib dibayar pada tanggal yang sama dari tiap-
tiap bulan berikutnya dengan ketentuan seluruh pokok berikut bunga atas Fasilitas Kredit wajib
telah dilunasi oleh Perseroan kepada BPR Rudo selambat-lambatnya 6 (enam) bulan terhitung
sejak tanggal penarikan atau pencairan Fasilitas Kredit.
Jaminan:
(1) Sebidang tanah HGB No. 00061/Kalirejo/2013, seluas 48 m2, terletak di Provinsi Jawa Tengah,
Kab. Semarang, Kec. Ungaran Timur, Kel. Kalirejo, Sertipikat HGB tanggal 30 Oktober 2013,
Surat Ukur No. 00049/Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober 2013, a.n. Perseroan, yang akan
dibebani Hak Tanggungan Peringkat I sebesar Rp1.081.200.000,- berdasarkan Akta Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (“SKMHT”) No. 50/2018 tanggal 28 Mei 2018, dibuat
di hadapan Notaris Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H.;
(2) Sebidang tanah HGB No. 00062/Kalirejo, seluas 51 m2, terletak di Provinsi Jawa Tengah, Kab.
Semarang, Kec. Ungaran Timur, Kel. Kalirejo Sertipikat HGB tanggal 30 Oktober 2013, Surat
Ukur No. 00050/Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober 2013, a.n. Perseroan, yang akan dibebani
Hak Tanggungan Peringkat I sebesar Rp1.468.800.000,- berdasarkan Akta SKMHT No.
50/2018 tanggal 28 Mei 2018, dibuat di hadapan Notaris Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H.
(1) Mentaati semua undang-undang, peraturan pemerintah, kebijakan pemerintah, petunjuk atau
instruksi dari pemerintah yang berlaku terhadap Perseroan.
(2) Segera memberitahu BPR Rudo secara tertulis tentang adanya perkara yang menyangkut
Perseroan, baik perdata, tata usaha negara, tuntutan pajak, penyidikan maupun perkara
pidana yang akan mempengaruhi usaha maupun harya kekayaan Perseroan.
(3) Membayar semua biaya yang timbul dan berhubungan dengan pemberian fasilitas kredit serta
pelaksanaan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan perjanjian kredit meskipun fasilitas kredit
tidak digunakan dan/atau perjanjian kredit dibatalkan.
(4) Memberikan segala keterangan yang diminta oleh BPR Rudo yang berhubungan dengan
pemberian fasilitas kredit dan agunan.
Kejadian Kelalaian:
BPR Rudo berhak sewaktu-waktu menghentikan dan memutuskan perjanjian kredit, dalam hal
mana seluruh utang Perseroan kepada BPR Rudo harus dibayar dengan seketika dan sekaligus,
dalam hal terjadi salah satu dari kejadian sebagai berikut:
(1) Kelalaian Perseroan untuk membayar utang pada waktu dan dengan cara sebagaimana
ditentukan dalam perjanjian kredit;
(2) Perseroan lalai atau tidak memenuhi syarat atau ketentuan atau kewajiban yang tercantum
dalam perjanjian kredit dan/atau perjanjian pengikatan jaminan serta perjanjian lainnya yang
berkaitan dengan perjanjian kredit dan/atau perjanjian pengikatan jaminan;
(3) Perseroan atau pemberi agunan melalaikan kewajibannya berdasarkan dokumen jaminan;
103
(4) Perseroan menggunakan fasilitas kredit menyimpang dari maksud dan tujuan penggunaannya;
(5) Menurut penilaian BPR Rudo, keadaan keuangan, bonafiditas, dan solvabilitas Perseroan
mundur sedemikian rupa sehingga mempengaruhi kemampuan Perseroan dalam melakukan
pembayaran utang;
(6) Perseroan dan/atau pemberi agunan mengajukan permohonan pailit atau penundaan
kewajiban pembayaran utang atau dinyatakan pailit atau tidak berhak lagi untuk mengurus
dan menguasai harta kekayaannya;
(7) Sebagian besar atau seluruh harta kekayaan Perseroan dan/atau pemberi agunan disita akibat
tersangkut perkara atau sengketa yang secara material dapat mempengaruhi kemampuan
Perseroan dan/atau pemberi agunan dalam memenuhi kewajibannya berdasarkan perjanjian
kredit dan/atau dokumen jaminan;
(8) Agunan yang diberikan oleh Perseroan dan/atau pemberi agunan musnah, berkurang nilainya,
atau disita oleh pihak lain, baik sebagian atau seluruhnya, atau karena suatu hal berakhir hak
penguasaannya;
(9) Persetujuan yang dibuat atau jaminan yang diserahkan oleh Perseroan dan/atau pemberi
agunan kepada BPR Rudo atau surat keterangan atau pernyataan yang diberikan kepada
BPR Rudo terbukti tidak benar;
(10) Perseroan terlibat perkara di pengadilan yang menurut BPR Rudo dapat mengakibatkan
Perseroan wajib membayar ganti rugi dan/atau pembayaran lainnya yang secara material
dapat mempengaruhi kemampuan Perseroan untuk melakukan pembayaran utang;
(11) Perseroan melakukan tindakan yang melanggar ketentuan atau peraturan hukum yang berlaku
yang dapat mengakibatkan izin usaha Perseroan dicabut dan/atau secara langsung maupun
tidak langsung dapat mempengaruhi kemampuan Perseroan untuk memenuhi kewajibannya
berdasarkan perjanjian kredit.
Domisili Hukum:
Kantor Panitera Pengadilan Negeri Semarang di Kota Semarang, dengan tidak mengurangi hak
BPR Rudo untuk memohon pelaksanaan dari perjanjian kredit ini atau mengajukan tuntutan hukum
terhadap Perseroan melalui pengadilan negeri lainnya.
i. Akta Perjanjian Membuka Pinjaman No. 04 tanggal 7 Mei 2018, dibuat di hadapan Markus Gunanto
Adhi Kristanto, Notaris di Kab. Semarang di Ambarawa
Para Pihak:
(2) Koperasi Simpan Pinjam Sedaya Karya Utama (“KSP Sekartama”), selaku Kreditur.
Objek Perjanjian:
Fasilitas kredit KSP Sekartama kepada Perseroan dengan jumlah pagu kredit sebesar
Rp22.500.000.000,-.
Maksud dan Tujuan:

Tujuan kredit adalah untuk keperluan perluasan usaha atau tambahan modal.
Jangka Waktu Penggunaan Fasilitas Kredit:

12 bulan sejak 7 Mei 2018 s/d 7 Mei 2019.
Bunga:
13% per tahun dibayar setiap bulan, yang harus dibayar selambat-lambatnya pada tanggal jatuh
temp pinjaman dan untuk pertama kalinya jasa pinjaman dibayar pada tanggal 7 Mei 2018.
0,2% per hari keterlambatan pembayaran.
104
Jaminan:
(1) Tanah SHGB No. 59, a.n. Perseroan, Surat Ukur No. 00047/Kalirejo/2013 tanggal 29 Oktober
2013, seluas 48 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab./Kota Semarang,
Provinsi Jawa Tengah, dengan Nomor Identifikasi Tanah (“NIB”): 11.07.18.09.01712, dan Surat
Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (“SPPT PBB”) Nomor Objek Pajak
(“NOP”): 33.22.141.010.009.0026.0;
2013, seluas 48 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab./Kota Semarang, Provinsi
Jawa Tengah, dengan NIB: 11.07.18.09.01707, dan SPPT PBB NOP: 33.22.141.010.009-
0026.0;
0026.0;
0026.0;
(5) Tanah SHGB No. 71, a.n. Perseroan, Surat Ukur No. 00066/Sidomulyo/2013 tanggal 7
November 2013, seluas 48 m², berlokasi di Kel. Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur, Kab./Kota
Semarang, Provinsi Jawa Tengah, dengan NIB: 11.07.18.08.02091, dan SPPT PBB NOP:
33.22.141.011.025-0029.0;
(6) SHM No. 1148, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 919/2005 tanggal 5 Desember
2005, seluas 1.454 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota Semarang, Provinsi
0022.0;
(7) SHM No. 690, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 77/Kalirejo/2000 tanggal 1
September 2000, seluas 1.097 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota
33.22.141.010.010-0025.0;
(8) SHM No. 25, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 1866/1981 tanggal 6 Juli 1981,
seluas 1.115 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota Semarang, Provinsi Jawa
Tengah, dengan SPPT PBB NOP: 33.22.141.010.002-0060.0;
(9) SHM No. 398, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 911/1994 tanggal 2 Maret 1994,
seluas 185 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota Semarang, Provinsi Jawa
(10) SHM No. 57, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 1901/1983 tanggal 9 September
Jawa Tengah, dengan SPPT PBB NOP: 33.22.141.010.009-0022.0;
(11) SHM No. 87, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 1929/1983 tanggal 9 September
Jawa Tengah, dengan SPPT PBB NOP: 33.22.141.010.010-0002.0;
(12) SHM No. 516, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 99/1998 tanggal 20 Januari 1998,
seluas 854 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota Semarang, Provinsi Jawa
2005, seluas 515 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota Semarang, Provinsi
0010.0;
(14) SHM No. 1537, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 00122/2009 tanggal 6
Februari 2009, seluas 997 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab./Kota
33.22.141.010.009-0021.0;
2005, seluas 945 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota Semarang, Provinsi
0020.0;
105
0067.0;
(17) SHM No. 1116, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 00928/Kalirejo/2005 tanggal
5 Desember 2005, seluas 590 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota
33.22.141.010.013-0067.0;
27 Agustus 2003, seluas 1.743 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota
33.22.141.010.013-0063.0;
5 Desember 2005, seluas 753 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota
33.22.141.010.013-0063.0;
(20) Sertipikat Hak Milik No. 374, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 8471/1992
tanggal 22 Oktober 1992, seluas 1.822 m², berlokasi di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab./Kota
Semarang, Provinsi Jawa Tengah, dengan SPPT PBB NOP: 33.22.141.010.013-0063.0 21;
(21) Sertipikat Hak Milik No. 1725, sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur No. 00178/
Krobokan/2015 tanggal 6 Mei 2015, seluas 50 m², berlokasi di Kel. Krobokan, Kec. Semarang
Barat, Kab./Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah, dengan NIB: 11011214.01572, dan SPPT
PBB NOP: 33.74.120.014.010-0090.0;
(22) Tanah Persil No. 21 a, Blok II S, Kohir No. 1106 seluas ± 1.350 m²;
(24) Tanah Persil No. 22, Blok II S, Kohir No. 210 seluas ± 850 m²;
(26) Tanah Persil No. 20 a, Blok II S, Kohir No. 927 seluas ± 2.450 m² 22;
(28) Tanah Persil No. 56, Blok I S, Kohir No. 401 seluas ± 632 m²;
(29) Tanah Persil No. 22a, Blok II S, Kohir No. 519 seluas ± 1.150 m²;
(1) Mengasuransikan segala sesuatu yang dijadikan jaminan hutang kepada maskapai asuransi
terhadap bahaya kebakaran dan/atau bahaya-bahaya lainnya yang dianggap perlu oleh KSP
Sekartama sebagai pihak yang berhak menerima uang asuransinya dan selanjutnya dan selanjutnya
Perseroan wajib menyerahkan kepada KSP Sekartama semua surat/polis-polis asuransinya;
(2) Menanggung premi dan segala biaya-biaya yang berhubungan dengan denda asuransi
apabila Perseroan lalai untuk mengasuransikan segala sesuatu yang dijadikan jaminan hutang,
yang kemudian diasuransikan oleh KSP Sekartama.
Kejadian Kelalaian:
KSP Sekartama berhak menagih hutang berikut jasa pinjaman, provisi dan denda-denda dengan
seketika dan sekaligus, dalam hal:
(1) Perseroan menurut KSP Sekartama tidak menaati ketentian-ketentuan dalam perjanjian dan/
atau dalam akta ini;
(2) Perseroan karena apapunjuga dinyatakan tidak berhak lagi mengurus dan menguasai harta
kekayaanya;
(3) Kekayaan Perseroan sebagian atau seluruhnya disita oleh pihak lain;
(4) Perseroan dinyatakan pailit;
(5) Keadaan kekayaan Perseroan mundur sedemikian rupa sehingga ia menurut pendapat KSP
Sekartama tidak akan dapat membayar hutangnya lagi.
21 Berdasarkan informasi yang diperoleh dari pihak Perseroan, bidang tanah dimaksud yang sebenarnya menjadi objek jaminan
untuk KSP Sekartama adalah tanah Sertipikat Hak Milik No. 1894/Kalirejo (dan bukan tanah Sertipikat Hak Milik No. 374).
Sehubungan dengan hal ini, pihak Perseroan menyampaikan akan melakukan pembicaraan dengan pihak KSP Sekartama
untuk memposisikan dokumen perikatan kredit/pinjaman dengan KSP Sekartama sesuai dengan kondisi yang sebenarnya.
22 Berdasarkan informasi yang diperoleh dari pihak Perseroan, bidang tanah ini seharusnya tidak masuk sebagai bagian dari
jaminan untuk KSP Sekartama. Terkait dengan hal ini, pihak Perseroan menyampaikan sedang melakukan komunikasi dengan
pihak KSP Sekartama dengan maksud untuk dilakukannya penyesuaian terhadap dokumen perikatan kredit/pinjaman yang
bersangkutan.
106
Domisili Hukum:
Kantor Panitera Pengadilan Negeri Kendal, dengan tidak mengurangi hak KSP Sekartama untuk
memohon pelaksanaan dari perjanjian kredit ini atau mengajukan tuntutan hukum terhadap
Perseroan melalui pengadilan negeri lainnya.
Perjanjian Pembiayaan
Perjanjian Pembiayaan Multiguna Dengan Cara Pembelian Dengan Pembayaran Secara Angsuran
No. 9700001811-PK-005 tanggal 2 November 2016
Para Pihak:
(2) PT BCA Finance Jakarta (“BCA Finance”), selaku Kreditur.
Objek Perjanjian:
Fasilitas yang diberikan oleh BCA Finance kepada Perseroan adalah fasilitas pembiayaan
konsumen dengan jumlah sebesar Rp112.000.000,-.
Maksud dan Tujuan:

Fasilitas pembiayaan diberikan untuk membiayai pembelian barang-barang yang disetujui oleh
BCA Finance (“Barang”) dari penjual/agen penjualan/supplier/dealer (“Penjual”).
Jangka Waktu Fasilitas Pembiayaan:

35 bulan terhitung sejak 2 November 2016 sampai dengan tanggal 2 Oktober 2019, dengan cara
pembayaran angsuran sebagai berikut:
(1) Jenis Angsuran : Bulanan, In Advance
(2) Jangka Waktu Fasilitas : 36 kali angsuran
(3) Sisa Angsuran : 35 kali angsuran
(4) Jumlah Angsuran : Rp3.641.300,-
Bunga:
(1) Suku bunga adalah 5,68% flat p.a. atau setara dengan 11,6% efektif p.a (informasi Suku
Bunga Dasar Kredit (SBDK) yang berlaku setiap saat dapat dilihat pada media publikasi papan
pengumuman/TV plasma di Kantor Cabang Bank BCA dan/atau website Bank BCA www.bca.
co.id atau www.klikbca.co.id atau www.klikbca.com.
(2) Perseroan wajib membayar bunga setiap bulan pada tanggal yang sama dengan pembayaran
kembali.
(3) BCA Finance berhak mengubah besarnya suku bunga yang berlaku ataupun merubah cara
perhitungan dalam hal terjadi keadaan sebagai berikut:
(a) Terjadi perubahan di bidang keuangan dan ekonomi yang mempengaruhi kondisi likuiditas
BCA Finance; dan
(b) Meningkatnya biaya-biaya yang dibutuhkan untuk menyediakan/memelihara fasilitas
pembiayaan, sehingga menyebabkan BCA Finance tidak dapat mempertahankan
pemberian fasilitas pembiayaan baik yang disebabkan oleh meningkatnya biaya dana
yang terjadi di pasar keuangan maupun karena peraturan atau kebijakan badan-badan
pemerintahan.
4% / hari dari jumlah angsuran tertunggak.
Perseroan dapat melakukan pelunasan dipercepat/lebih awal hanya untuk seluruh fasilitas
pembiayaan sepanjang memenuhi ketentuan sebagai berikut:
(1) Perseroan wajib memberitahukan secara tertulis mengenai rencana pembayaran tersebut
selambat-lambatnya 14 hari kerja sebelum tanggal pelaksanaan pembayaran;
(2) Pembayaran dilakukan pada tanggal pembayaran angsuran;
107
(3) Apabila pembayaran tidak dilakukan pada tanggal pembayaran angsuran, maka Perseroan
harus membayar bunga berjalan; dan
(4) Penentuan kewajiban tersisa dihitung berdasarkan tingkat suku bunga effective dengan
metode perhitungan anuitas.
Dalam hal Perseroan melakukan pembayaran dipercepat/lebih awal atas seluruh fasilitas
pembiayaan, maka BCA Finance akan memperhitungkan kembali seluruh jumlah kewajiban utang
baik pokok maupun bunga dan angsuran yang harus dibayar oleh Perseroan.
Jaminan:
Hak atas Barang atau Barang Jaminan yang pembeliannya dibiayai dengan fasilitas ini, dan
Perseroan melakukan pengikatan jaminan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Republik
Indonesia No. 42 tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia berikut ketentuan undang-undang dan
ketentuan/peraturan pemerintah lainnya yang terkait:
Jenis Mb. Penumpang

Merek Honda
Tipe MOBILIO DD4 1.5 S MT
Tahun 2014
Warna Abu-abu Metal Metalik
No. Rangka MHRDD4730EJ400745
No. Mesin L15Z11104603
No. BPKB L 02398561 I
No. Polisi H 8901 DY
BPKB a/n YOHANES WIJAYA
Jumlah 1
Kondisi Bekas Pakai
Penjual Refinancing 1
Kendaraan ini telah dibalik nama menjadi a.n. Perseroan, dengan BPKB No. M-13937549, No.
Polisi H 9243 AG.
(1) Menutup pertanggungan atas Barang atau Barang Jaminan dengan masa pertanggungan
sesuai dengan jangka waktu fasilitas pembiayaan (full tenor) pada salah satu maskapai asuransi
yang direkomendasikan oleh BCA Finance dengan jenis pertanggungan comperhensive atau
jenis pertanggungan lain atau berupa penambahan/perluasan jenis pertanggungan yang dapat
disetujui oleh BCA Finance;
(2) Mencatatkan nama BCA Finance dalam polis pertanggungan sebagai pihak yang berhak
menerima pembayaran hasil klaim/tuntutan dalam terjadinya risiko (Leasing Clause);
(3) Apabila terhadap Barang atau Barang Jaminan telah ditutup pertanggungannya, maka:
(a) Perseroan wajib melakukan tindakan sebagaiman disebutkan pada angka (2) di atas;
(b) Jika pada polis pertanggungan masih tertulis nama pihak ketiga sebagai pihak yang
ditunjuk untuk menerima hasil klaim, maka Perseroan wajib mencabut/menghapus atau
membatalkan nama pihak ketiga tersebut dari polis pertanggungan dan mencatatkan
nama BCA Finance sebagai satu-satunya pihak yang berhak menerima hasil klaim
pertanggungan; dan
(c) Perseroan wajib mengajukan permohonan serta memperoleh persetujuan dari BCA
Finance untuk menambah/memperluas jenis pertanggungan yang belum tercakup dalam
jenis pertanggungan yang telah ditutup sebagaimana diatur pada angka (1) di atas.

Tanpa persetujuan tertulis dari BCA Finance, Perseroan dilarang membuat perikatan/perjanjian
untuk menyewakan, mengalihakan, menjual, membebani, atau membuat perjanjian yang akan
mengakibatkan beralihnya kepemilikan atau penguasaan atas Barang atau Barang Jaminan dan
penggantian kedudukan Perseroan selaku pihak yang berutang dalam perjanjian kepada pihak lain.
108
Pelanggaran atas Ketentuan Pemberian Fasilitas Pembiayaan:
BCA Finance berhak menghentikan dan mengakhiri perjanjian, tanpa diperlukan surat peringatan
dari juru sita (somasi), dan dengan lewatnya waktu saja Perseroan dapat dinyatakan lalai, dalam
hal terjadi peristiwa atau kejadian sebagai berikut:
(1) Perseroan tidak melaksanakan kewajiban-kewajiban yang timbul dari perjanjian;
(2) Perseroan lalai melaksanakan kewajiban pembayaran utang baik pokok, bunga, serta biaya-
biaya yang timbul dari perjanjian fasilitas pembiayaan atau perjanjian lain yang dibuat dan
ditandatangani antara BCA Finance dan Perseroan;
(3) Perseroan dinyatakan lalai berdasarkan perjanjian atau kewajiban pembayaran utang kepada
lembaga perbankan atau lembaga pembiayaan konsumen lainnya;
(4) Perseroan terlibat dalam perkara perdata, pajak, atau tata usaha negara yang dapat
mengakibatkan Perseroan diputuskan membayar kewajiban atau ganti rugi yang nilainya
dipandang oleh BCA Finance dapat mempengaruhi kemampuan Perseroan dalam
melaksanakan kewajiban pembayaran utang kepada BCA Finance;
(5) Perseroan atau pihak ketiga mengajukan permohonan kepailitan atau Penundaan Kewajiban
Pembayaran Utang (PKPU);
(6) Perseroan terlibat dalam tindak pidana umum atau tindak pidana khusus, termasuk, tapi tidak
terbatas pada, tindak pidana ekonomi maupun keuangan baik terhadap pihak BCA Finance
maupun pihak ketiga lainnya;
(7) Menurut pertimbangan BCA Finance, kondisi keuangan, bonafiditas, likuiditas, dan solvibilitas
Perseroan mundur sedemikian rupa sehingga dapat mengurangi atau menghilangkan
kemampuan Perseroan dalam melaksanakan kewajiban pembayaran utangnya;
(8) Harta kekayaan Perseroan baik sebagian maupun seluruhnya disita oleh instansi yang
berwenaang;
(9) Barang atau Barang Jaminan musnah, hilang, atau berkurang nilainya sedemikian rupa
sehingga akan mempengaruhi kemampuan Perseroan dalam malaksanakan kewajibannya
membayar utang;
(10) Terdapat bukti atau bukti permulaan yang menunjukkan bahwa data-data, keterangan, dan
pernyataan yang digunakan sebagai dasar pemberian fasilitas pembiayaan kepada Perseroan
palsu atau tidak benar.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Perjanjian Kerjasama Penyediaan Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
1. Akta Perjanjian Kerjasama antara PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk dengan PT Kota Satu
Properti No. 17 tanggal 17 Desember 2013, dibuat di hadapan Markus Gunanto Adhi Kristanto,
S.H., Notaris Kab. Semarang di Ambarawa
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk (“BRI”).
Ruang Lingkup:
Perjanjian kerjasama antara Perseroan dengan BRI dalam rangka pemberian fasilitas Kredit
Pemilikan Rumah (“KPR”) bagi calon konsumen yang akan membeli rumah di perumahan The
Amaya.

Sejak 17 Desember 2013 sampai dengan seluruh kewajiban calon konsumen yang membeli rumah
dalam perjanjian kerjasama ini telah dipenuhi.
Hak Perseroan:
(1) Berhak menerima pencairan KPR a.n. calon konsumen.
(2) Berhak mengambilalih kedudukan BRI selaku kreditur secara subrogasi setelah melunasi
seluruh angsuran KPR.
109
(1) Wajib membuka rekening giro a.n. Perseroan di BRI.
(2) Wajib menyelesaikan pengurusan sertipikat dan dokumen-dokumen yang diperlukan
sehubungan dengan pelaksanaan perjanjian.
(3) Memberikan alasan-alasan yang dapat diterima BRI apabila Perseroan tidak dapat memenuhi
persyaratan-persyaratan sebagaimana yang telah disepakati dalam perjanjian tepat pada
waktunya.
(4) Wajib menyerahkan kepada BRI dokumen-dokumen asli yang diperlukan kepada BRI maupun
Notaris-PPAT rekanan BRI.
(5) Wajib menanggung seluruh biaya yang timbul sehubungan dengan pengambilalihan
pengurusan dokumen.
(6) Wajib menjadi media penyedia informasi fasilitas KPR kepada calon konsumen yang akan
membeli rumah.
(7) Wajib membantu BRI untuk menjualkan atau memasarkan rumah apabila calon konsumen
melakukan wanprestasi.
Penyelesaian Sengketa:
2. Akta Perjanjian Kerjasama No. 28 tanggal 24 Februari 2014, dibuat di hadapan Titik Samsiyati,
S.H., Notaris Kab. Semarang di Ambarawa
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) PT Bank BNI Syariah (“BNI Syariah”).
Ruang Lingkup:
Pemberian fasilitas pembiayaan pemilikan rumah sesuai prinsip syariah oleh BNI Syariah (“Griya
iB Hasanah”) kepada calon pembeli rumah yang akan membeli rumah di perumahan The Amaya
(“Nasabah Pembiayaan”).

Sejak 24 Februari 2014 sampai dengan diakhirinya oleh masing-masing pihak secara bersamaan.
Hak Perseroan:
Memperoleh dana hasil pencairan fasilitas Griya iB Hasanah sesuai dengan jumlah yang tercantum
secara tegas dalam akad pembiayaan.
(1) Membantu calon Nasabah Pembiayaan dalam menyiapkan berkas-berkas permohonan
fasilitas Griya iB Hasanah.
(2) Menyerahkan sertifikat induk (atau sertifikat pecahan apabila sertifikat induk sudah dipecah)
kepada BNI Syariah atau Notaris/PPAT yang ditunjuk BNI Syariah selambat-lambatnya pada
saat penandatanganan akad pembiayaan.
(3) Menyediakan rumah siap huni dan/atau menyelesaikan pembangunan rumah hingga kondisi
siap huni selambat-lambatnya 12 bulan sejak ditandatanganinya akad pembiayaan.
(4) Membayar denda keterlambatan kepada BNI Syariah sebesar Rp50.000,- untuk setiap hari
kalender keterlambatan Perseroan menyediakan dokumen yang diperlukan kepada BNI
Syariah.
(5) Membuka rekening operasional dan rekening giro penampungan.
Jaminan:
Perseroan menjamin BNI Syariah bahwa Perseroan akan melunasi seluruh pembiayaan rumah
Nasabah Pembiayaan, berikut tunggakan, denda keterlambatan, dan seluruh biaya-biaya yang
timbul sehubungan dengan kewajiban tersebut apabila: (i) Nasabah Pembiayaan menunggak
pembayaran angsuran selama 2 (dua) bulan berturut-turut; (ii) BNI Syariah telah menyampaikan surat
peringatan kepada Nasabah Pembiayaan selama 3 (tiga) kali dengan tembusan kepada Perseroan
110
dan sampai dengan 7 (tujuh) hari kerja sejak pemberitahuan ketiga, Nasabah Pembiayaan belum
membayar tunggakan tersebut dalam kondisi:
(1) Perseroan belum menyelesaikan pembangunan;
(2) BNI Syariah belum menerima asli sertifikat pecahan yang terdaftar a.n. Nasabah Pembiayaan
atau suami/istri Nasabah Pembiayaan atau anak Nasabah Pembiayaan, Akta Jual Beli, Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, dan/atau Akta Pembebanan Hak Tanggungan berikut
sertifikat Hak Tanggungan;
(3) BNI Syariah belum menerima asli Izin Mendirikan Bangunan atas satuan rumah (atau fotocopy
induk yang dilegalisir per satuan rumah) berikut bentuk asli atau fotocopy denah bangunan dan
fotocopy site plan/blok plan;
(4) Pembangunan sarana infrastruktur seperti listrik, air bersih, jalan, dan sebagainya belum
selesai.
Pengadilan Agama Semarang.
3. Akta Perjanjian Kerjasama No. 20 tanggal 27 Januari 2015, dibuat di hadapan Maria Yosefa Deni,
S.H., Notaris di Kota Semarang, sebagaimana diubah dengan Perubahan Perjanjian Kerjasama
tanggal 16 Februari 2016

Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) PT Bank Central Asia Tbk. (“BCA”).
Ruang Lingkup:
Kerjasama dalam rangka memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”) kepada calon
pembeli rumah yang akan membeli rumah kepada Perseroan (“Pembeli”) yang telah memenuhi
syarat-syarat dan ketentuan-ketentian pemberian fasilitas KPR.

Tidak ditentukan lamanya, dengan ketentuan perjanjian dapat diakhiri setiap saat oleh salah satu
pihak dengan pemberitahuan kepada pihak lainnya sekurang-kurangnya 30 hari sebelum tanggal
pengakhiran perjanjian.
Penjaminan dan Kewajiban Perseroan:

(1) Perseroan menjamin BCA atas hal-hal sebagai berikut:
(a) Tanah dan bangunan yang dijual kepada Pembeli tidak tersangkut dalam sengketa atau
perkara;
(b) Apabila sertifikat tanah dan bangunan sedang dijaminkan kepada bank lain atau pemberi
kredit konstruksi, maka:
(i) Perseroan menjamin bahwa surat roya dari bank lain akan diperoleh sebelum
penandatanganan fasilitas KPR oleh Pembeli;
(ii) Maksimal 3 (tiga) hari sebelum dilakukan penandatanganan AJB, Perseroan wajib
menyampaikan sertifikat pecah per kavling yang sudah bebas dari Hak Tanggungan
ke Notaris/PPAT yang ditunjuk BCA.
(2) Mengundang Pembeli untuk menandatangani AJB dan APHT atas tanah dan bangunan yang
dibeli dan dibiayai oleh fasilitas KPR.
(3) Mengikatkan diri serta menerima selaku kewajibannya atas beban dan kewajibannya dalam
mengurus dan menyelesaikan proses pemecahan sertifikat atas tanah yang dibiayai fasilitas
KPR selambat-lambatnya 6 (enam) bulan sejak penandatanganan perjanjian fasilitas KPR.
(4) Membebaskan BCA dari sengketa yang timbul sehubungan dengan pengurusan pemecahan
sertifikat.
(5) Menyelesaikan pembangunan tanah dan banguna yang dibiayai fasilitas KPR yang diberikan
BCA, dalam jangka waktu 12 bulan sejak penandatanganan perjanjian fasilitas KPR.
Kantor Panitera Pengadilan Negeri Semarang.
111
4. Akta Perjanjian Kerjasama Antara PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk dengan PT Kota
Satu Properti Tentang Penyediaan Fasilitas KGU “Rumah Indent” Bagi Pembeli Tanah & Rumah
“The Amaya” No. 22 tanggal 16 Agustus 2013, dibuat di hadapan Notaris Markus Gunanto Adhi
Kristanto, S.H., dan sebagaimana diubah dengan Akta Addendum Perjanjian Kerjasama Antara PT
Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk dengan PT Kota Satu Properti Tentang Penyediaan Fasilitas
KGU “Rumah Indent” Bagi Pembeli Tanah & Rumah “The Amaya” No. 44 tanggal 30 Juni 2017,
keduanya dibuat di hadapan Notaris Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H.
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (“BTN”).
Ruang Lingkup:
Menyediakan fasilitas Kredit Griya Utama (“KGU”) rumah indent di perumahan “The Amaya”
yang dimiliki dan dibangun oleh Perseroan yang terletak di Kel. Sidomulyo dan Kel. Kalirejo, Kec.
Ungaran Timur, Kab. Semarang

3 (tiga) tahun, sejak 1 Juni 2017 sampai dengan 1 Juni 2020.
Hak dan Kewajiban BTN:

(1) Menyediakan fasilitas KGU rumah indent bagi masyarakat yang berminat untuk membeli tanah
dan rumah di perumahan “The Amaya”, yang terletak di Kel. Sidomulyo dan Kel. Kalirejo, Kec.
Ungaran Timur, Kab. Semarang, yang dimiliki dan dibangun oleh Perseroan sesuai dengan
prinsip kehati-hatian dan prinsip-prinsip perkreditan yang sehat;
(2) Mempunyai kewenangan penuh untuk menyetujui atau menolak permohonan KGU rumah
indent dan menetapkan besarnya maksimal kredit tanpa dipengaruhi oleh pihak manapun;
(3) Memungkinkan perubahan suku bunga KGU rumah indent sewaktu-sewaktu sesuai dengan
ketentuan yang berlaku di bank;
(4) Khusus untuk permohonan-permohonan KGU rumah indent yang disetujuai, BTN wajib
menerbitkkan dan menyampaikan Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit (“SP3K”),
kepada pemohon mealui Perseroan.
(5) Melaksanakan akad kredit KGU rumah indent setelah berkoordinasi dengan Perseroan ,
selambat-lambatnya sesuai dengan batas waktu berakhirnya SP3K, dengan syarat-syarat dan
ketentuan sebagai berikut:
a. Sertipikat Hak Penguasaan Lahan (minimal SHGB induk);
b. Asli surat keterangan dari Badan Pertanahan Nasional setempat yang menyatakan bahwa
sertipikat sedang dalam pengurusan (KGU rumah ident) atau covernote Notaris yang
menyatakan bahwa sertifikat dapat dipecah/balik nama tidak masalah;
c. IMB (minimal IMB induk), izin lokasi, site plan, dan peil banjir;
d. Akta Buy Back Guarantee yang dibuat dihadapan Notaris;
e. Rencana anggaran biaya, spesifikasi bangunan per masing-masing tie yang diperjualbelikan
dengan dukungan KGU rumah indent, dan jadwal rencana pembangunan.
(6) Melakukan pemindahbukuan dana yang berada di escrow account ke rekening giro operasional
secara bertahap, dan sisa dana yang tedapat dalam escrow account setelah pencaraian tahap
1 dapat ditampung dalam atas nama Perseroan sampai dengan batas waktu pencairan dana
tahap berikutnya;
(7) Berhak menahan sejumlah dana milik Perseroan yang masih harus ditahan, sebagai jaminan
penyelesaian kewajiban Perseroan.
Hak dan Kewajiban Perseroan:

(1) Menyediakan perumahan di perumahan The Amaya Kel. Sidomulyo dan Kel. Kalirejo, Kec.
Ungaran Timur, Kab. Semarang yang dimiliki dan dibangun oleh Perseroan, berserta seluruh
fasilitas-fasilitasnya dan melengkapi seluruh perjanjian-perjanjiannya;
(2) Membangun rumah di lokasi perumahan dimaskud, sesuai dengan rencana anggaran biaya,
spesifikasi bangunan yang telah disepakati, jadwal rencana pembangunan dan sesuai dengan
persyaratan-persyartan BTN;
112
(3) Menyelesaikan pembangunan rumah selambat-lambatnya sesuai dengan kesepakatan sejak
tanggal pelaksanaan akad kredit KGU rumah indent;
(4) Menyelesaikan pengurusan IMB per masing-masing debitur KGU rumah indent;
(5) Meyelesaikan pemecahan (splitzing) sertipikat dan pengurusan balik nama menjadi atas nama
masing-masing debitur melalui PPAT selambat-lambatnya 12 bulan sejak penandatanganan
akad kredit;
(6) Menyampaikan harga jual yang sebenarnya kepada BTN untuk menentukan maksimal yang
diberikan kepada Debitur;
(7) Selambat-lambatnya sebelum tanggal pelaksanaan kredit, pihak kedua wajib untuk
menyarahkan kepada BTN sebagai berikut:
a. SHM dan SHGB Induk (jka ada minimal NIB splitzing) atau surat keterangan dari BPN
setempat yang menyatakan sertipikat yang bersangkutan masih di BPN dan sedang
dipergunakan untuk proses splitzing atau covernote Notaris yang menyatakan bahwa
sertipikat dapat dipecah/balik nama tidak ada masalah;
b. IMB (minimal IMB Induk), Izin Lokasi, Site Plan, dan Peil Banjir;
c. Akta Buy Back Guarantee;
(8) Menyampaikan persyaratan dan ketentuan KGU rumah indent kepada pemohon, mengkoordinir
pemohon KGU rumah indent, serya menyampaikan berkas-berkas dimaksud kepada BTN
secara kolektif.
Sanksi Keterlambatan:
Apabila Perseroan tidak memenuhi batas waktu penyerahan IMB selambat-lambatnya 12 bulan
sejak tanggal kredit, maka BTN berhak, dan Perseroan menyetujui BTN melakukan hal-hal sebagai
berikut:
(1) Menunjuk pihak lain untuk mengambilalih pengurusan IMB yang seluruh biaya pengurusannya
berasal dari dana retensi IMB Perseroan;
(2) Menjadi salah satu pertimbangan untuk dapat dihentikannya kerja sama penyediaan KGU
rumah indent untuk sementara waktu hingga selesainya IMB dimaksud.
Apabila Perseroan tidak dapat menyelesaikan pembanguan sebagaimana yang telah disepakati
sejak tanggal pelaksanaan akad kredit dan pembangunan rumah tidak sesuai dengan spesifikasi
bangunan yang disampaikan, maka:
(a) BTN berhak untuk sementara waktu mempertimbangkan untuk menghentikan pelaksanaan
akad kredit KGU rumah indent berikutnya hingga selesainya pekerjaan pembangunan fisik
rumah dimaksud dan hingga Perseroan menyelesaikan pembangunan fisik rumah dengan
spesifikasi bangunan per masing-masing unit rumah;
(b) Apabila konsumen menghendaki tanah dan rumah akan dijual kembali, Perseroan wajib
membeli kembali sesuai dengan akta buy back guarantee;
(c) Apabila konsumen menghendaki pengembalian di atas, maka BTN berhak, dan Perseroan
menyetujui BTN, menunjuk pihak lain untuk mengambilalih penyelesaian pembangunan rumah
yang seluruh biayanya berasal dari sisa dana yang belum dicairkan.
Atas keterlambatan Perseroan dalam melaksanakan penyelesaian pekerjaan pembangunan fisik
rumah sebagaimana diatur di atas, Perseroan dikenakan 1% per hari dari maksimal kredit KGU
rumah indent.
Kantor Panitera Pengadilan Negeri di tempat dilakukannya penandatanganan perjanjian kerjasama.
Perjanjian Pembangunan Proyek The Amaya
1. Perjanjian Borongan Pembangunan Club House The Amaya No. 320/SK/C1D-L/U-LOA/16/X/17

tanggal 23 Mei 2017
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) Supriyanto, selaku Kontraktor.
113
Lingkup Perjanjian dan Objek Perjanjian:
Kontraktor melaksanakan pekerjaan pembangunan Club House Amaya di The Amaya Ungaran
sesuai dengan ketentuan dan spesifikasi teknis yang ditetapkan dalam bestek, gambar, dan
ketentuan perjanjian.
Jangka Waktu Pekerjaan:

6 (enam) bulan, sejak ditandatanganinya purchase order 16 Mei 2017 s/d 16 November 2017.
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari pihak Perseroan, perjanjian ini masih berlaku karena
terdapat perubahan desain secara keseluruhan, selain perubahan pada tampak luar juga terdapat
perubahan pada struktur fungsi ruangan supaya dapat mengakomodasi kantor estate, manajemen,
proyek, dan marketing.
Harga Pekerjaan:
Rp774.981.667,-.
(1) Memberikan dokumen kerja dan informasi yang diperlukan untuk Kontraktor dapat melakukan
pekerjaannya.
(2) Memastikan bahwa area proyek telah siap untuk dapat dikerjakan oleh Kontraktor.
(3) Menyediakan pengawas lapangan yang dapat mengarahkan, mengontrol, dan menilai
kemajuan pekerjaan.
(4) Melakukan pembayaran sesuai dengan tata cara pembayaran yang berlaku.
(5) Menyediakan pengamanan di lingkungan proyek.
Kewajiban Kontraktor:
(1) Menyelesaikan pekerjaan pembangunan Club House Amaya di The Amaya Ungaran yang
dipesan oleh Perseroan sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian.
(2) Memastikan bahwa seluruh staf dan pekerjanya mengerti dan mematuhi segala peraturan
perusahaan yang berlaku di lokasi proyek.
perundang-undangan yang berlaku di Indonesia khususnya di wilayah proyek.
(4) Staf maupun pekerja dari Kontrakor yang diketahui melanggar poin (2) dan (3) di atas menjadi
tanggung jawab Kontraktor sepenuhnya untuk menanggung segala kerugian yang diakibatkan.
Masa Pemeliharaan:
(1) Masa pemeliharaan adalah 6 (enam) bulan atau 180 hari terhitung sejak tanggal berita acara
serah terima.
(2) Selama masa pemeliharaan, segala pekerjaan dalam rangka perbaikan kerusakan,
penggantian material baik karena kerusakan maupun karena mutu yang dibawah standar
adalah sepenuhnya menjadi kewajiban Kontraktor, segala perbaikan dan penggantian yang
mungkin timbul harus dilaksanakan dan diselesaikan terlebih dahulu sebelum Perseroan dapat
menerbitkan berita acara selesai masa pemeliharaan.
(3) Segala biaya yang timbul baik langsung maupun tidak langsung dari pelaksanaan perbaikan
pada masa pemeliharaan adalah sepenuhnya tanggung jawab Kontraktor.
(1) Dalam hal Kontraktor tidak dapat menyelesaikan pembangunan dalam jangka waktu yang
telah ditentukan oleh Perseroan, Kontraktor bersedia membayar denda keterlambatan sebesar
2 (dua) per mil per hari dari harga pekerjaan total. Nilai denda tersebut diakumulasi sampai
maksimal sebesar 10% dari harga pekerjaan.
(2) Apabila nilai denda telah mencapai batas maksimum, Perseroan berhak memutus perjanjian
secara sepihak tanpa persetujuan Kontraktor.
114
Pengakhiran Perjanjian:
(1) Pemutusan perjanjian sebelum pekerjaan selesai atau setelah pekerjaan selesai atau setelah
selesai masa pemeliharaan, Kontraktor tetap wajib menjamin spesifikasi dan mutu bagian
pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan oleh Kontraktor sesuai dengan ketentuan perjanjian.
(2) Perseroan dapat memutus perjanjian tanpa persetujuan dari Kontraktor, dan berhak
menunjuk pihak lain untuk meneruskan pekerjaan, apabila Kontraktor dinilai tidak mampu
untuk menyelesaikan pekerjaan dan/atau telah menerima surat peringatan ketiga atau dalam
melaksanakan pekerjaannya telah terlambat dari jadwal sebagaimana diatur dalam sanksi
keterlambatan.
(3) Segala kerugian akibat pemutusan menjadi tanggung jawab Kontraktor.
(4) Segala biaya pekerjaan yang timbul sebagai akibat kelalaian Kontraktor dalam melaksanakan
pekerjaannya ditanggung sepenuhnya oleh Kontraktor.
(5) Bilamana Kontraktor hendak mengundurkan diri, maka harus terlebih dahulu mengajukan
permohonan pemutusan hubungan beserta alasannya kepada Perseroan selambat-lambatnya
1 (satu) bulan sebelum pengunduran diri.
(6) Apabila terjadi pemutusan perjanjian, Perseroan hanya wajib membayar nilai sesuai opname
progress pekerjaan dari quality assurance yang ditunjuk oleh Perseroan.
Yurisdiksi Penyelesaian Sengketa:

Pengadilan Negeri Kab. Semarang.
2. Perjanjian dengan CV Mandiri Cipta Sarana
Perjanjian-perjanjian yang diadakan oleh Perseroan dengan CV Mandiri Cipta Sarana antara lain
sebagai berikut:
No. Perjanjian Pekerjaan Harga Pekerjaan Jangka Waktu Pekerjaan

1. Perjanjian Borongan Pembangunan unit Rp314.703.000,-. 6 (enam) bulan, sejak
Pembangunan Rumah The rumah tinggal tipe Harga pekerjaan ditandatanganinya purchase
Amaya No. 325/SK/C1D- Fressia unit B1 No. 20 di tambahan pembangunan order 13 Maret 2017 s/d 13
L/U-LOA/04/X/17 tanggal 4 The Amaya Ungaran unit rumah tipe Fressia Maret 2018. Perjanjian ini masih
Oktober 2017 unit B1 No. 20 sebesar berlaku karena BAST terkait
Rp13.500.000,- diluar belum disepakati.
PPN belum dipotong
PPh 3%.
Pembangunan Rumah The rumah tinggal tipe ditandatanganinya purchase
Amaya No. 326/SK/C1D- Fressia unit B1 No. 19 di order 13 Maret 2017 s/d 13
L/U-LOA/28/II/17 tanggal 4 The Amaya Ungaran Maret 2018. Perjanjian ini masih
Oktober 2017 berlaku karena BAST terkait
belum disepakati.
Pembangunan Rumah The rumah tinggal tipe Harga pekerjaan ditandatanganinya purchase
Amaya No. 327/SK/C1D- Fressia unit B2 No. 42 di tambahan pembangunan order 13 Maret 2017 s/d 13
L/U-LOA/04/X/17 tanggal 4 The Amaya Ungaran unit rumah tipe Fressia Maret 2018. Perjanjian ini masih
Oktober 2017 unit B2 No. 42 sebesar berlaku karena BAST terkait
Rp13.500.000,- diluar belum disepakati.
PPN belum dipotong
PPh 3%-.
Beberapa hal yang dimuat di dalam masing-masing perjanjian borongan pembangunan

sebagaimana tersebut di atas adalah sebagai berikut:
pekerjaannya.
kemajuan pekerjaan.
115
(1) Menyelesaikan pembuatan rumah yang dipesan Perseroan sesuai ketentuan-ketentuan yang
diatur dalam perjanjian.
Masa Pemeliharaan:
(1) Masa pemeliharaan adalah 3 (tiga) bulan atau 90 hari terhitung sejak tanggal berita acara
serah terima.
(1) Dalam hal Kontraktor tidak dapat menyelesaikan pembangunan dalam jangka waktu yang
telah ditentukan oleh Perseroan, Kontraktor bersedia membayar denda keterlambatan sebesar
2 (dua) per mil per hari dari harga pekerjaan total. Nilai denda tersebut diakumulasi sampai
maksimal sebesar 10% dari harga pekerjaan.
pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan oleh Kontraktor sesuai dengan ketentuan perjanjian
keterlambatan.

3. Perjanjian Borongan Infrastruktur No. 334/SK/C1D-L/U-LOA/II/XII/17 tanggal 7 November 2017
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) Buyung Arlingga, selaku Kontraktor.
116
Perseroan memberikan pekerjaan pengurugan tanah, saluran, talud, dan infrastruktur kepada
Kontraktor sesuai dengan ketentuan spesifikasi teknis yang ditetapkan dalan bestek, gambar
maupun yang telah disepakati dalam perjanjian.

1 (satu) tahun, sejak 7 November 2017 s/d 7 November 2018.
Sifat dan Harga Pekerjaan:

Sifat pekerjaan adalah borongan, harga pekerjaan pengurugan tanah dan jasa pekerjaan
pengurugan tanah sesuai yang tertera dalam purchase order.
pekerjaannya.
kemajuan pekerjaan.
(1) Menyelesaikan pekerjaan pengurugan tanah, saluran, talud, dan infrastruktur yang dipesan
oleh Perseroan sesuai dengan ketentuan perjanjian.
Masa Pemeliharaan:
serah terima.
(1) Dalam hal Kontraktor tidak dapat menyelesaikan pekerjaan pengurugan tanah, saluran, talud,
dan infrastruktur dalam jangka waktu yang telah ditentukan oleh Perseroan, Kontraktor bersedia
membayar denda keterlambatan sebesar 2 (dua) per mil per hari dari harga pekerjaan total.
Nilai denda tersebut diakumulasi sampai maksimal sebesar 10% dari harga pekerjaan.
keterlambatan.
117

4. Perjanjian Borongan Infrastruktur No. 334/SK/C1D-L/U-LOA/II/XII/17 tanggal 13 November 2017
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) Istichomah, selaku Kontraktor.

Perseroan memberikan pekerjaan pengurugan tanah, saluran, talud, dan infrastruktur kepada
Kontraktor sesuai dengan ketentuan spesifikasi teknis yang ditetapkan dalan bestek, gambar
maupun yang telah disepakati dalam perjanjian.

1 (satu) tahun, sejak 13 November 2017 s/d 13 November 2018.
Sifat dan Harga Pekerjaan:

Sifat pekerjaan adalah borongan, harga pekerjaan pengurugan tanah dan jasa pekerjaan
pengurugan tanah sesuai yang tertera dalam purchase order.
pekerjaannya.
kemajuan pekerjaan.
(1) Menyelesaikan pekerjaan pengurugan tanah, saluran, talud, dan infrastruktur yang dipesan
oleh Perseroan sesuai dengan ketentuan perjanjian.
Masa Pemeliharaan:
serah terima.
118
(1) Dalam hal Kontraktor tidak dapat menyelesaikan pekerjaan pengurugan tanah, saluran, talud,
dan infrastruktur dalam jangka waktu yang telah ditentukan oleh Perseroan, Kontraktor bersedia
membayar denda keterlambatan sebesar 2 (dua) per mil per hari dari harga pekerjaan total.
Nilai denda tersebut diakumulasi sampai maksimal sebesar 10% dari harga pekerjaan.
keterlambatan.

5. Perjanjian Borongan Pembangunan Rumah The Amaya No.341/SK/C1D-LU-LOA/4/VII/18 tanggal

4 Juli 2018
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) CV Mahesa selaku Kontraktor.

Kontraktor melaksanakan pekerjaan Pembangunan unit rumah tinggal tipe Fontana di The Amaya
Ungaran sesuai dengan ketentuan dan spesifikasi teknis yang ditetapkan dalam bestek, gambar,
dan ketentuan perjanjian.

8 (delapan bulan) bulan, sejak diterbitkannya purchase order oleh Perseroan.
Harga Pekerjaan:
Sifat pekerjaan adalah borongan. Harga pembangunan per unit rumah tinggal tipe Fontana di
The Amaya Ungaran adalah sebesar Rp703.00.000,- (belum termasuk PPN dan belum termasuk
urugan dalam rumah).
pekerjaannya.
kemajuan pekerjaan.
119
(1) Menyelesaikan pekerjaan dan pekerjaan tambahan pembangunan rumah tinggal tipe Fontana
yang dipesan oleh Perseroan.
(2) Mengkomunikasikan pekerjaan dilapangan dengan Perseroan apabila ada yang tidak sesuai
gambar atau Bill of Quantity.
(6) Kontraktor wajib menjaga kebersihan lingkungan proyek dan membuang sampah ataupun
limbah proyek di luar kawasan Perumahan The Amaya.
Masa Pemeliharaan:
serah terima.
(1) Dalam hal Kontraktor tidak dapat menyelesaikan pekerjaan dan pekerjaan tambahan
pembangunan rumah tinggal tipe Fontana dalam jangka waktu yang telah ditentukan oleh
Perseroan, Kontraktor bersedia membayar denda keterlambatan sebesar 2 (dua) per mil per
hari dari harga pekerjaan total. Nilai denda tersebut diakumulasi sampai maksimal sebesar
10% dari harga pekerjaan.
keterlambatan.
progress pekerjaan dari quality suveyor yang ditunjuk oleh Perseroan.

120
6. Perjanjian Borongan Pembangunan Rumah The Amaya No. 399/SK/CID/L/U-LOA/17/V/18 tanggal
17 Mei 2018
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) Supriono selaku Kontraktor.

Kontraktor melaksanakan pekerjaan Pembangunan unit rumah tinggal tipe Linea Standart di The
Amaya Ungaran sesuai dengan ketentuan dan spesifikasi teknis yang ditetapkan dalam bestek,
gambar, dan ketentuan perjanjian.

6 (enam bulan) bulan, sejak ditandatanganinya purchase order oleh para pihak.
Harga Pekerjaan:
Sifat pekerjaan adalah borongan. Harga pembangunan per unit rumah tinggal tipe Lines Standart
adalah sebesar Rp215.00.000,- (belum termasuk PPN dan belum termasuk tanah urugan dalam
rumah).
pekerjaannya.
kemajuan pekerjaan.
(1) Menyelesaikan pekerjaan dan pekerjaan tambahan pembangunan rumah tinggal tipe Lines
Standart yang dipesan oleh Perseroan.
(5) Kontraktor wajib menjaga kebersihan lingkungan proyek dan membuang sampah ataupun
limbah proyek di luar kawasan Perumahan The Amaya.

Masa Pemeliharaan:
serah terima.
121
(1) Dalam hal Kontraktor tidak dapat menyelesaikan pekerjaan dan pekerjaan tambahan
pembangunan rumah tinggal tipe Lines Standart dalam jangka waktu yang telah ditentukan
oleh Perseroan, Kontraktor bersedia membayar denda keterlambatan sebesar 2 (dua) per mil
per hari dari harga pekerjaan total. Nilai denda tersebut diakumulasi sampai maksimal sebesar
10% dari harga pekerjaan.
keterlambatan.
progress pekerjaan dari quality suveyor yang ditunjuk oleh Perseroan.

Perjanjian Sewa Menyewa
1. Perjanjian Sewa Menyewa Ruko The Amaya No. 001/C1D-L/PSM/29/III/2018
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) Yunita Niqrisah Dwi P, selaku Penyewa.
Objek Sewa:
1 (satu) bidang tanah beserta bangunan beserta bangunan Rumah Toko (“Ruko”):
Blok : CC/19.
Lantai : 3 (tiga)
Alas Hak : SHGB No. 66 a.n. PT Kota Satu Properti.
Luas Tanah : 48 m².
Luas Bangunan : 144 m².
Fasilitas : Jaringan listrik PLN, air bersih PDAM, pengelolaan sampah dan pengamanan.
Letak : Desa Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur. Kab Semarang, Provinsi Jawa Tengah,
setempat dikenal sebagai jalan MT. Haryono.
Jangka Waktu Sewa:

1 (satu) tahun, sejak tanggal 1 Januari 2018 s/d 1 Januari 2019.
Uang Sewa:
Rp40.000.000,-.
122
Simpanan Jaminan Sewa:
Rp7.500.000,-, sebagai jaminan atas fasilitas/kewajiban umum yang harus dibayarkan oleh
Penyewa, antara lain pembayaran PDAM, PBB.
(1) Menyerahkan Ruko dalam keadaan baik kepada Penyewa, termasuk fasilitas-fasilitas yang ada
di dalam bangunan Ruko tersebut semuanya berfungsi dengan baik dan dapat dipergunakan
sebagaimana mestinya;
(2) Memperpanjang izin-izin Ruko yang telah habis masa berlakunya.
Hak Perseroan:
(1) Menerima pembayaran sewa.
(2) Apabila Penyewa melanggar ketentuan mengenai pengoperan hak sewa yang dimiliki Penyewa
sebagaimana yang telah diatur dalam perjanjian, Perseroan dapat memutuskan perjanjian
secara sepihak.
Kewajiban Penyewa:
(1) Membayar uang sewa;
(2) Membayar biaya pemakaian listrik, telepon, air, dan restribusi usaha yang dimulai selama
masa sewa menyewa berlangsung;
(3) Mentaati peraturan perundang-undangan yang berlaku yang berhubungan dengan pemakaian
Ruko; dan
(4) Merawat dan memelihara obek sewa menyewa secara terus menerus selama masa sewa,
seolah-olah seperti milik sendiri.
Hak Penyewa:
Penyewa dapat mempunyai hak untuk menikmati Ruko sepenuhnya sebagaumana penyewa yang
beritikad baik tanpa adanya gangguan dari siapapun.
1 (satu) bulan sebelum masa perjanjian sewa menyewa berakhir akan diadakan perundingan
antara kedua belah pihak untuk kemungkinan perpanjangan masa perjanjian.
Bilamana Penyewa belum menyerahkan Ruko pada saat Jangka Waktu Sewa telah berakhir, maka
Penyewa dikenakan denda atas keterlambatan sebesar Rp100.000,- untuk tiap hari keterlambatan
dan wajib dibayar sampai hari dan tanggal Ruko diserahkan kembali kepada Perseroan.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Domisili Hukum:
2. Perjanjian Sewa Menyewa Ruko The Amaya No. 005/C1D-L/PSM/17/V/2017
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) Wina Metayani Harmoni, selaku Penyewa.
Objek Sewa:
Blok : CA/12.
Lantai : 2 (dua)
Luas Tanah : 48 m².
123
Fasilitas : Jaringan listrik PLN, air bersih PDAM, pengelolaan sampah dan pengamanan.
Letak : Desa Sidomulyo, Kec. Ungaran Timur. Kab Semarang, Provinsi Jawa Tengah,
setempat dikenal sebagai jalan MT. Haryono.
Jangka Waktu Sewa:

2 (dua) tahun, sejak tanggal 1 Juni 2017 s/d 1 Juni 2019.
Uang Sewa:
Rp50.000.000,-, dengan rincian Rp20.000.000,- di tahun pertama dan Rp30.000.000,- di tahun
kedua.
Simpanan Jaminan Sewa:

Rp2.000.000,-, sebagai jaminan atas fasilitas/kewajiban umum yang harus dibayarkan oleh
Penyewa, antara lain pembayaran PDAM, PBB.
Perseroan wajib membetulkan kerusakan-kerusakan berat yang diakibatkan oleh bencana alam.
Hak Perseroan:
(1) Menerima pembayaran sewa.
(2) Apabila Penyewa melanggar ketentuan mengenai pengoperan hak sewa yang dimiliki Penyewa
sebagaimana yang telah diatur dalam perjanjian, Perseroan dapat memutuskan perjanjian
secara sepihak.
(3) Apabila perjanjian tidak diperpanjang dan Penyewa tidak menyerahkan Ruko kepada Perseroan
pada tanggal 1 Juli 2019, maka Perseroan berhak memberikan denda sebesar Rp300.000,-
tiap hari atas keterlambatan Penyewa.
Kewajiban Penyewa:
(1) Memelihara objek yang disewanya dengan sebaik-baiknya sampai dengan berakhirnya masa
sewa;
(2) Ongkos perbaikan/perawatan kecil dari apa yang disewa akan dipikul dan dibayar oleh
Penyewa;
(3) Kerusakan yang terjadi karena kesalahan Penyewa dibebankan kepada Penyewa;
(4) Memenuhi kesehatan dan kebersihan dan mentaati semua undang-undang dan peraturan
pemerintah baik yang sekarang telah ada ataupun yang akan ada nantinya;
(5) Membayar biaya-biaya yang ada hubunganya dengan tagihan PDAM, PBB, listrik dan telepon;
(6) Khusus untuk pembayaran PBB, memberikan bukti pembayaran PBB kepada Perseroan; dan
(7) Dalam hal perjanjian tidak diperpanjang, menyerahkan Ruko kepada Perseroan pada tanggal
1 Juli 2019.
Hak Penyewa:
Penyewa dapat mengoperkan hak sewanya kepada pihak lain setelah sebelumnya mendapat
persetujuan dari Perseroan.
1 (satu) bulan sebelum masa perjanjian sewa menyewa berakhir akan diadakan perundingan
antara kedua belah pihak untuk kemungkinan perpanjangan masa perjanjian.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Domisili Hukum:
Pengadilan Negeri di Kab. Semarang.
124
3. Perjanjian Sewa Menyewa Ruko The Amaya No. 005/C1D-L/PSM/17/V/2017
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, selaku Penyewa.
Objek Sewa:
Blok : CA-20.
Lantai : 1 (satu)
Fasilitas : Jaringan listrik PLN, AC, dan fasilitas parkir.
Jangka Waktu Sewa:

3 (tiga) tahun, sejak tanggal 1 Mei 2017 s/d 30 April 2020.
Uang Sewa:
Rp30.000.000,-.
Menyerahkan Ruko dalam keadaan baik dan siap untuk digunakan pada tanggal 1 Mei 2017.
Kewajiban Penyewa:
(1) Menggunakan Ruko sebagaimana dengan tujuan penggunaan yang telah disepakati;
(2) Atas biaya sendiri selama Jangka Waktu Sewa wajib memperbaiki segala kerusakan pada Ruko
berserta fasilitas yang timbul akibat kesalahan dan atau kelalaian Penyewa serta perbaikan-
perbaikan kecil sehari-hari yang meliputi pemeliharaan dan perbaikan listrik, telepon, bocor,
kerusakan pada pintu, jendela, kaca, pengecatan, dan perbaikan lainnya.
Hak Penyewa:
Penyewa dapat mengoperkan hak sewanya kepada pihak lain setelah sebelumnya mendapat
persetujuan dari Perseroan.
Para tanggal 30 April 2020, Penyewa wajib menyerahkan kembali Ruko kepada Perseroan, dan
Penyewa akan dikenakan denda sebesar Rp1.000,- untuk setiap hari keterlambatan.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Domisili Hukum:

Perjanjian sehubungan dengan Kegiatan Pemasaran
1. Perjanjian Kerjasama Property Expo 2018 Paragon Mall
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) C&C EO, selaku Pihak Yang Menyewakan atau Pemberi Sewa.
Ruang Lingkup Perjanjian:

Kontrak kerjasama dimana Perseroan berpartisipasi dalam acara pameran “Property Expo
Semarang 2018” (“PES 2018”).
125
Periode Jadwal Pameran:
(1) Periode : Property Expo Semarang 3 2018.
Tanggal : 14 – 25 Maret 2018.
Lokasi : Paragon Mall.
No. Stand : Premium 1.
Ukuran : 5 X 6 m.
Harga : Rp130.000.000,-.

Tanggal : 8 – 9 Agustus 2018.
No. Stand : VVIP 4.
Ukuran : 5 X 6 m.
Harga : Rp120.000.000,-.

Tanggal : 10 – 21 Oktober 2018.
No. Stand : VVIP 4.
Ukuran : 5 X 6 m.
Harga : Rp120.000.000,-.

Tanggal : 30 November – 11 Desember 2018.
No. Stand : VVIP 5.
Ukuran : 5 X 6 m.
Harga : Rp120.000.000,-.
Biaya Sewa:
Rp418.950.000,- (sudah termasuk diskon anggota REI (10%) dan diskon partisipasi (5%) namun
belum termasuk PPN (10%).
Metode Pembayaran:
(1) Uang muka 20% : Rp92.169.000,-, dibayar paling lambat 15 Desember 2018.
(2) Pelunasan pembayaran Rp368.676.000,- dibagi menjadi:
(a) PES 3 2018 : Rp97.812.000,-, tanggal 13 Maret 2018;
(b) PES 6 2018 : Rp90.288.000,-, tanggal 7 Agustus 2018;
(c) PES 8 2018 : Rp90.288.000,-, tanggal 9 Oktober 2018; dan
(d) PES 9 2018 : Rp90.288.000,-, tanggal 29 November 2018;
Fasilitas Pameran:
(1) Listrik Paragon Mall Special (Premium, VVIP, VIP A) 6A, standard (S) 2A; dan
(2) Keamanan.
Ketentuan:
(1) Uang muka minimal 20% pada saat penandatanganan kontrak atau maksimal 1 (satu) minggu
setelah booking stand; dan
(2) Pelunasan H-7 atau minimal sebelum setiap periode pameran berakhir;
(3) Penambahan listrik dikenakan biaya Rp100,-/VA/hari (belum termasuk PPN 10%);
(4) Apabila terjadi kerusakan pada lantai/properti mall, akan dikenakan denda sebesar
Rp2.500.000,-/ goresan; dan
(5) Desain booth harus diajukan terlebih dahulu untuk direview oleh Pemberi Sewa agar sesuai
dengan standar ketentuan display pameran di mall.
126
Sanksi:
(1) Apabila uang muka tidak diberikan sampai batas waktu yang ditentukan, maka stand akan
dibuka untuk calon peserta lain;
(2) Pembatalan sebelum pameran berlangsung (H-3 bulan), uang muka dikembalikan 50%;
(3) Pembatalan kurang dari H-3 bulan, maka uang muka dianggap hangus;
(4) Apabila pelunasan melebihi batas waktu yang telah ditentukan, maka tidak diperkenankan
loading out; dan
(5) Apabila melakukan pembatalan setelah booking stand, maka uang muka harus tetap
dibayarkan.
2. Perjanjian Sewa Menyewa Tanah No. 1431 Tanggal 21 April 2018
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) PT Mitra Grana Jaya, selaku Pemberi Sewa.
Objek Sewa:
Sebidang tanah yang terletak di Kalirejo, Desa Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, seluas
15 m x 30 m, yang digunakan untuk keperluan pemasangan reklame perumahan The Amaya.
Jangka Waktu Sewa:

1 (satu) tahun, sejak 1 Januari 2018 s/d 31 Desember 2018.
Uang Sewa:
Rp5.000.000,-.
Kewajiban Pemberi Sewa:

(1) Menyerahkan tanah kepada Perseroan dengan kondisi yang nyata pada hari penyerahan
tersebut.
(2) Menanggung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang timbul berdasarkan perjanjian sewa
menyewa.
(3) Apabila ada sengketa atau gugatan mengenai kepemilikan objek sewa yang mengakibatkan
Perseroan harus pindah dari objek sewa sebelum jangka waktu sewa habis, maka Pemberi
Sewa wajib mengembalikan 3 (tiga) kali uang dari sisa waktu sewa menyewa yang masih
berjalan.
(1) Tidak akan mempergunakan tanah selain untuk tujuan daripada yang telah disepakati, kecuali
mendapat izin tertulis dari Pemberi Sewa.
(2) Mentaati seluruh perangkat peraturan perundang-undangan yang sekarang maupun yang
akan datang yang ditetapkan oleh pihak yang berwajib mengenai pemakaian tanah.
(3) Merawat objek sewa dengan baik dan teliti atas biaya sendiri.
(4) Menyerahkan tanah dalam keadaan kosong dan baik kepada Pemberi Sewa saat Jangka
Waktu Sewa berakhir.
(5) Tidak akan memindahkan ataupun mengalihkan hak sewa baik sebagian maupun seluruhnya
kepada orang lain kecuali atas izin tertulis dari Pemberi Sewa.
(6) Menjalankan dan menaati segala peraturan dari pihak berwajib mengenai penggunaan objek
sewa sesuai tujuannya.
Apabila Perseroan memutus perjanjian ini sebelum berakhirnya Jangka Waktu Sewa, Perseroan
harus memberitahukan kepada Pemberi Sewa selambat-lambatnya 1 (satu) bulan, dan untuk itu
Perseroan tidak berhak menuntut kembali biaya yang telah dikeluarkan.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Domisili Hukum:
Pengadilan Negeri Kab Semarang.
127
3. Perjanjian Kontrak Sewa Lokasi No. 001/V/2018, tanggal 17 Mei 2018
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) CV Matahari Trans Media selaku, Pemberi Sewa.
Objek Sewa:
Lokasi billboard dengan ukuran 2 m x 4 m x 1 sisi horizontal, yang dipasang Pemeberi Sewa di Jl.
Tol Ungaran-Bawen (setelah rest area km 22).
Jangka Waktu Sewa:

1 (satu) tahun, sejak visual billboard pertama kali dipasang dan dijelesakan waktunya oleh
keterangan dalam iin dan pajak reklame yang dibayarkan Perseroan.
Uang Sewa:
Rp4.000.000,-/ bulan untuk periode sewa 12 bulan.
Kewajiban Pemberi Sewa:

Menyerahkan tanah kepada Perseroan dengan kondisi yang nyata pada hari penyerahan tersebut;
Hak dan Kewajiban Pemberi Sewa:

(1) Pemberi Sewa memberikan persetujuan dan izin untuk menampilkan produk milik Perseroan
selama masa kontrak;
(2) Pemberi Sewa menjamin tidak akan ada tuntutan dari pihak manapun sehubungan dengan
pemasangan billboard di lokasi tersebut, namun apabila hal tersebut menjadi kenyataan, maka
Perseroan dibebaskan dari segala tuntutan karena hal tersebut merupakan tanggung jawab
dari Pemberi Sewa;
(3) Apabila terdapat peraturan baru atau peraturan tambahan yang mengakibatkan reklame
dimaksud ditiadakan, sedangkan masa kontrak belum berakhir maka kedua belah pihak
sepakat untuk mencari lokasi pengganti yang tata letaknya bisa diterima oleh kedua belah
pihak.
Jaminan dan Ganti Rugi:

(1) Pemberi Sewa bertanggung jawab atas segala akibat yang diderita Perseroan akibat kelalaian
yang dilakukan Pemberi Sewa sebesar kerugian, klaim, tuntutan, gugatan yang diterima atau
dialami Perseroan baik secara langsung maupun tidak langsung dan dari pihak manapun; dan
(2) Pemberi sewa bersedia membayar ganti rugi terhadap Perseroan sesuai dengan perhitungan
Perseroan atas kerugian yang dialami Perseroan.
Pembongkaran Reklame:
(1) Apabila Jangka Waktu Sewa berakhir dan sudah tidak diperpanjang lagi oleh Perseroan,
maka Pemberi Sewa akan menurunkan visual reklame beserta lampu-lampu yang dipasang
dalam jangka waktu 14 hari terhitung sejak Pemberi Sewa menerima konfirmasi tertulis dari
Perseroan bahwa lokasi billboard tersebut tidak diperpanjang;
(2) Apabila terdapat peraturan baru yang menyebabkan papan reklame harus dipindah maka
Pemberi Sewa akan memberikan informasi kepada Perseroan selambat-lambatnya 1 (satu)
bulan sebelum pembongkaran dilakukan serta Pemberi Sewa akan mencarikan lokasi
pengganti yang seimbang dan akan melakukan pemasangan kembali;
(3) Apabila papan reklame sudah harus dibongkar tapi belum ditemukan lokasi yang dianggap
seimbang dan disepakati oleh kedua belah pihak, dan kedua belah pihak sepakat akan
meneruskan perjanjian kerjasama ini maka Jangka Waktu Sewa akan diperhitungkan kembali;
(4) Biaya pembongkaran dan pemasangan kembali papan reklame akan mejadi beban Pemberi
Sewa.
Domisili Hukum:
128
Perjanjian Kerja Sama
Perjanjian Kerjasama Penyediaan Jasa Pekerja No. 001/PK-KSP/II/2018 tanggal 21 Februari 2018
Para Pihak:
(1) Perseroan; dan
(2) PT Prima Karya Sarana Sejahtera (“PKSS”).
Objek Perjanjian:
PKSS setiap saat wajib menyediakan tenaga kerja sebagai satuan pengamanan (satpam) untuk
melaksanakan tugas dan pekerjaan sesuai kebutuhan Perseroan.

12 bulan, sejak 21 Februari 2018 s/d 21 Februari 2019.
Hak dan Kewajiban:

(1) Hak dan Kewajiban Perseroan:
(a) Membayar biaya jasa pekerjaan sebagaimana yang telah diatur dalam perjanjian;
(b) Memberikan perintah secara langsung atau secara tidak langsung kepada tenaga kerja untuk
melaksanakan pekerjaan yang dimaksudkan;
(c) Menyediakan peralatan dan perlengkapan kerja yang sewajarnya disediakan oleh Perseroan
dalam rangka mendukung kelancaran kerja pekerja PKSS yang ditempatkan di Perseroan;
(d) Memberikan wewenang kepada pekerja PKSS untuk memasuki ruang kerja yang ada di
Perseroan dalam rangka menyelesaikan pekerjaan yang akan diselesaikan oleh pekerja
PKKS;
(e) Memberikan lembur kepada pekerja PKSS yang melaksanakan lembur sesuai dengan perintah
Perseroan;
(f) Berhak meminta kepada PKSS agar memberikan perlindungan kerja dan memberlakukan
syarat-syarat kerja pada tenaga kerja sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku;
(g) Mentaati dan melaksanakan segala ketentuan yang terdapat di perjanjian.
(2) Hak dan Kewajiban PKSS:
(h) Menyediakan pekerja yang terampil dan siap pakai sesuai permintaan Perseroan sebagaimana
disampaikan melalui mekanisme penyediaan jasa pekerja satpam;
(i) Memenuhi persyaratan sebagai perusahaan penyedia jasa pekerja/buruh sebagaimana
dipersyaratkan oleh peraturan ketenagakerjaan yang berlaku;
(j) Menempatkan pekerja dengan memakai seragam kerja dan kartu identitas sebagaimana
ditentukan oleh Perseroan;
(k) Menjamin bahwa setiap pekerja yang ditempatkan di Perseroan akan menjaga dengan baik
reputasi Perseroan dan akan melaksanakan pekerjaan dengan penuh tanggung jawab sesuai
dengan peraturan perundangan yang berlaku serta mematuhi setiap kebijakan dan peraturan
yang berlaku;
(l) Memberi perlindungan kerja dan syarat-syarat kerja bagi pekerja, sekurang-kurangnya sama
dengan yang ditetapkan dalam peraturan ketenagakerjaan yang berlaku/dikeluarkan oleh
Perseroan;
(m) Memberi perlindungan kerja dan syarat-syarat kerja bagi pekerja, sekurang-kurangnya sama
dengan yang ditetapkan dalam peraturan ketenagakerjaan yang berlaku;
(n) Bersedia mengganti pekerja PKSS yang ditempatkan di Perseroan apabila berdasarkan
evaluasi yang telah dilakukan Perseroan, pekerja PKSS yang bersangkutan tidak memenuhi
kualifikasi sebagaimana diatur dalam standar yang diatur dalam perjanjian;
(o) Bersedia mengganti pekerja PKSS yang ditempatkan di Perseroan yang tidak hadir disebabkan
karena sakit, izin, cuti yang biayanya ditagihkan kepada Perseroan setiap bulannya
menyesuaikan ketentuan menggantikan satpam tidak masuk kerja dengan melakukan
pergantian jadwal kerja dengan satpam yang lain, dalam hal ini bukan menggantikan dengan
personil selain satpam existing;
129
(p) Bertanggung jawab atas segala hal yang berkaitan dengan masalah ketenagakerjaan
pekerja PKSS yang ditugaskan pada Perseroan dan membebaskan Perseroan atas segala
konsekuensi dan/atau tuntutan yang diajukan oleh pekerja PKSS yang timbul akibat langsung
maupun tidak langsung permasalahan ketenagakerjaan dimaksud;
(q) Menunjuk orang yang mewakili PKSS yang bertugas untuk mengunjungi, bertemu, dan
memonitor kinerja pekerja yang ditempatkan di Perseroan serta berkonsultasi dengan atasan
langsung pekerja tersebut secara berkala minimal 1 (satu) kali, dengan tetap menjaga
komunikasi melalui telepon, surat, e-mail, atau pada waktu/saat khusus lainnya sesuai
permintaan Perseroan;
(r) Membuat perjanjian kerja secara tertulis dengan pekerja yang ditempatkan/ditugaskan pada
Perseroan dan mendaftarkan surat perjanjian kerja tersebut ke instansi pemerintah yang
bertanggung jawab dalam bidang ketenagakerjaan, serta menyerahkan salinan surat perjanjian
kerja tersebut kepada Perseroan;
(s) Menyusun job description untuk masing-masing jenis pekerjaan sesuai dengan standar jasa/
pekerja yang telah ditentukan oleh Perseroan dan menyerahkan salinan job description
tersebut kepada Perseron;
(t) Menerima pekerja perusahaan outsourcing (perusahaan penyedia jasa pekerja) sebelumnya
untuk jenis-jenis pekerjaan yang terus menerus ada di Perseroan dalam hal terjadi penggantian
perusahaan outsourcing;
(u) Mengikutsertakan tenaga kerja dalam program BPJS Ketenagakerjaan;
(v) Mengikutsertakan tenaga kerja dalam program BPJS Kesehatan;
(w) Menerima pembayaran biaya jasa pekerjaan.
Jumlah Personil:
12 personil (1 komandan dan 11 anggota).
Harga Jasa Pengamanan dan Pembayaran:

(1) Komandan Satpam : Rp2.583.893,-;
(2) Anggota Satpam : Rp2.483.893,-.
Perseroan berhak secara sepihak tanpa keputusan hakim memutuskan perjanjian dengan PKSS.
Apabila, berdasarkan hasil evaluasi yang dilakukan oleh Perseroan, PKSS tidak mampu melaksanakan
pekerjaan dan/atau melaksanakan kewajiban sesuai dengan standar yang diberlakukan oleh Perseroan
serta tidak melakukan perbaikan, Perseroan dapat melakukan pemutusan perjanjian sepihak setelah
terlebih dahulu Perseroan memberikan surat peringatan pertama dilanjutkan dengan surat peringatan
kedua dan surat peringatan ketiga (terakhir), dengan tenggang waktu masing-masing surat peringatan
7 (tujuh) hari kalender.
Domisili Hukum:
Entitas Anak Tidak Langsung (PT KS Persada)
Perjanjian Pinjaman
a) Perjanjian Kredit No. (1) 39/JDM/PK-KI/2016 tanggal 20 Oktober 2016 (“PK BNI”), sebagaimana
diubah dengan Persetujuan Perubahan Perjanjian Kredit Restrukturisasi No. (1) 39/JDM/PK-
KI/2016 tanggal 21 Juni 2017 (“PK Restrukturisasi”)
Para Pihak:
(1) KS Persada, selaku Debitur; dan
(2) PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk (“BNI”), selaku Kreditur.
Fasilitas Kredit:
Maksimum sebesar Rp39.700.000.000,- (dari semula sebesar Rp40.000.000.000,-).
130
Maksud dan Tujuan Fasilitas Kredit:
Untuk rescheduling angsuran pokok atas Kredit Investasi dengan objek pembiayaan refinancing
bangunan hotel “All Stay Hotel Semarang”.

s/d tanggal 20 November 2026.
Bunga:
(1) Bulan ke-1 s/d bulan ke-9: 12,25% per tahun dengan pembebanan sebagai berikut:
(a) Efektif sebesar 8,50% per tahun mulai bulan ke-1 s/d bulan ke-9;
(b) Atas selisih bunga yang ditangguhkan sebesar 3,75% dibayarkan penuh pada bulan ke-
10.
(2) Bulan ke-10 sampai dengan lunas: Akan direview/disesuaikan dengan base rate pinjaman
Segmen Menengah yang diberlakukan oleh BNI.
Pembayaran:
Sesuai dengan jadwal angsuran kredit sebagai berikut:
Bulan ke Nominal Angsuran Pokok (Rp)
1 s/d 9 5.000.000
10 s/d 24 100.000.000
25 s/d 24 200.000.000
37 s/d 48 300.000.000
49 s/d 60 400.000.000
61 s/d 112 500.000.000
113 1.355.000.000

Apabila Bank Indonesia atau peraturan dari lembaga regulator lainnya menentukan bahwa
fasilitas kredit ini digolongkan dalam transaksi pihak-pihak yang terkait dengan BNI, atau terdapat
perubahan dalam peraturan kebijakan kredit Bank Indonesia/lembaga regulator lainnya, yang
melarang BNI untuk meneruskan fasilitas kredit yang telah diberikan, maka BNI berhak mengakhiri
seluruh fasilitas kredit, baik sekaligus atau sekali lunas.
Jaminan:
(1) Sebidang tanah dan bangunan Sertipikat HGB No. 156, tanggal 22 Desember 2012, luas ± 557
m2, lokasi di Jl. Veteran Gajah Mungkur, Kel. Gajahmungkur, Kec. Lempongsari, Kab. Jawa
Tengah, a.n. KS Persada, berakhirnya hak tanggal 21 Desember 2035;
(2) Tagihan piutang dengan nilai sebesar Rp50.920.000,-, yang diikat dengan Akta Fidusia Notaril
No. 17 tanggal 20 Oktober 2016 dan Sertifikat Jaminan Fidusia No. W13.007369006.AH.05.01
tahun 2016 tanggal 21 November 2016;
(3) Penanggungan/penjaminan dari Josafat Kurniawan Hadi, yang diikat berdasarkan Akta
Perjanjian Penanggungan (Borgstelling) No. 19 tanggal 20 Oktober 2016;
(4) Penanggungan/penjaminan dari PT Kota Satu Indonesia, yang diikat dengan Akta Jaminan
Perseroan No. 18 tanggal 20 Oktober 2016;
(5) Penanggungan/penjaminan dari Herowiratno Gunawan, yang akan diikat dengan Akta
Perjanjian Penanggungan (Borgstelling) Notariil; dan
(6) Penanggungan/penjaminan dari Johan Prasetyo Santoso, yang akan diikat dengan Akta
Perjanjian Penanggungan (Borgstelling) Notariil.
Hak Kreditur:
(1) Menerima laporan keuangan audited tahun 2016 selambat-lambatnya tanggal 20 Juni 2017;
(2) Menerima time table dan action plan sampai dengan 28 Februari 2018 terkait dengan rencana
penyelesaian kredit pada BNI.
131
Kewajiban KS Persada:
Selama fasilitas kredit belum lunas, KS Persada wajib:
(1) Menyalurkan transaksi keuangan usaha Hotel All Stay Semarang melalui BNI minimal 80%
dari rata-rata omset penjualan per bulan;
(2) Memelihara persediaan dan piutang usaha minimal 125% dari kredit modal kerja;
(3) Melaksanakan dan menyampaikan secara rutin dan tepat waktu kepada BNI data/laporan
sebagai berikut:
(a) Laporan keuangan Audited oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) yang terdaftar sebagai
rekanan BNI, dalam waktu 6 (enam) bulan setelah tanggal penutupan tahun;
(b) Laporan keuangan (Home Statement) per bulan berikut penjelasannya yang telah
ditandatangani oleh Direksi KS Persada, dalam waktu 1 (satu) bulan setelah berakhirnya
periode laporan keuangan;
(c) Laporan aktivitas usaha per bulan mencakup penjualan (volume dan nilai), pembelian
(volume dan nilai), piutang usaha (daftar piutang dilengkapi dengan aging piutang),
persediaan dan utang usaha, dalam waktu 1 (satu) bulan setelah berakhirnya periode
laporan;
(d) Bukti pelunasan PBB Tahunan untuk barang jaminan berupa tanah/ bangunan, selama
masih menjadi jaminan ke BNI;
(e) Copy SPT/Tahunan PPh setiap tahun;
(f) Copy rekening koran bank lain setiap bulan, dalam waktu 1 (satu) bulan setelah berakhirnya
periode pelaporan;
(4) Melaksanakan penilaian kembali aset yang menjadi jaminan pada BNI oleh perusahaan
penilai yang terdafar di BNI, minimal setiap 2 (dua) tahun sekali, dengan ketentuan bahwa
penggunaan perusahaan penilai yang sama hanya diperkenankan 3 (tiga) kali berturut-turut;
(5) Menggunakan produk-produk jasa perbankan BNI, antara lain produk simpanan, payroll gaji
karyawan, RTGS, kliring, pembayaran listrik/telepon, kartu kredit, Internet Banking, dan lain-
lain;
(6) Memberitahukan kepada BNI secara tertulis, dalam waktu 14 hari kalender, bilamana terjadi:
(a) Kerusakan, kerugian, atau kemusnahan atas harta kekayaan perusahaan serta barang
agunan BNI;
(b) Proses perkara baik perdata maupun pidana yang menyangkut perusahaan maupun harta
kekayaan perusahaan;
(c) Proses perkara antara pengurus perusahaan dengan pemegang saham, pemegang
saham dengan pemegang saham, atau pengurus dengan pengurus;
(d) Pelanggaran Anggaran Dasar perusahaan oleh pengurus perusahaan; dan
(e) Perubahan material atas keadaan keuangan dan prospek usaha perusahaan;
(7) Mencadangkan/menyediakan dana berkenaan dengan pemberian fasilitas kredit, termasuk,
tetapi tidak terbatas pada:
(a) Biaya bunga, provisi, premi asuransi, biaya notaris, dan lain-lain maupun biaya-biaya
yang berkenaan dengan pengikatan agunan;
(b) Perkiraan kewajiban bunga untuk 1 (satu) bulan ke depan;
(c) Pembayaran/ pembebanan kewajiban bank dilakukan setiap bulan pada tanggal 25
bulan yang bersangkutan. Apabila tanggal tersebut adalah hari libur, maka dana untuk
pembayaran kewajiban bank harus telah tersedia paling lambat pada satu hari kerja
sebelumnya;
(d) Perkiraan kewajiban 1 (satu) kali pembayaran pokok seluruh fasilitas kredit investasi,
term loan, dan aflopend seluruh fasilitas kredit di dalam rekening Debt Services Reserve
Accout (DSRA). Pembayaran/ pembebanan kewajiban bank dilakukan setiap bulan pada
tanggal 25 bulan yang bersangkutan. Apabila tanggal tersebut adalah hari libur, maka
dana untuk pembayaran kewajiban bank harus telah tersedia paling lambat pada satu hari
kerja sebelumnya;
(8) Memberikan prioritas pertama kepada BNI untuk penyediaan jasa pengelolaan keuangan KS
Persada melalui produk/jasa Cash Management dan/atau Virtual Account;
(9) Memperpanjang izin-izin/legalitas usaha yang telah jatuh tempo, dan menyerahkan copy
perpanjangannya kepada BNI pada kesempatan pertama;
(10) Menjaga tingkat biaya overhead perusahaan untuk mempertahankan dan meningkatkan
tingkat profitabilitas perusahaan;
132
(11) Memenuhi seluruh persyaratan dan ketentuan yang telah ditetapkan dalam Surat Keputusan
Kredit dan didudukkan dalam perjanjian kredit beserta seluruh perubahannya;
(12) Memenuhi seluruh ketentuan Escrow Account Agreement, termasuk menyalurkan seluruh
pendapatan usahanya ke escrow account KS Persada di BNI;
(13) Mengupayakan agar para pemasok/supplier/mitra usaha KS Persada untuk menyalurkan
aktivitas keuangan melalui BNI;
(14) Melaporkan perkembangan proyek yang sedang dikerjakan setiap bulannya dan disampaikan
kepada BNI setiap 3 (tiga) bulanan;
(15) Mencadangkan dana sebesar satu kali kewajiban setiap bulanannya atau minimal sebesar
Rp750.000.000,-.
Pembatasan-Pembatasan KS Persada:
Selama fasilitas kredit belum lunas, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari BNI, KS Persada
tidak diperkenankan untuk melakukan hal-hal sebagai berikut:
(1) Mengadakan penggabungan usaha (marger), atau konsolidasi dengan perusahaan lain;
(2) Melakukan akuisisi/pengambilalihan aset milik pihak ketiga;
(3) Mengubah susunan pengurus, Direksi, Komisaris, dan pemilikan saham perusahaan;
(4) Melakukan investasi, penyertaan modal, atau pengambilalihan saham pada perusahaan lain;
(5) Mengizinkan pihak lain menggunakan perusahaan untuk kegiatan usaha pihak lain;
(6) Mengubah bentuk atau status hukum perusahaan, mengubah Anggaran Dasar (kecuali
meningkatkan modal perusahaan), memindahtangankan resipis atau saham perusahaan baik
antar pemegang saham maupun kepada pihak lain;
(7) Melunasi seluruh atau sebagian utang perusahaan kepada pemegang saham dan/atau
perusahaan afiliasi yang belum atau lebih didudukkan sebagai pinjaman subordinasi fasilitas
kredit BNI (Sub-Ordinated Loan);
(8) Membagikan dividen atau keuntungan usaha (laba) dalam bentuk apapun juga, melakukan
investasi atau pembelian aktiva tetap tidak produktif/non lancar;
(9) Memberikan pinjaman kepada siapapun juga, termasuk kepada para pemegang saham,
kecuali jika pinjaman tersebut diberikan dalam rangka transaksi dagang yang berkaitan
langsung dengan usahanya;
(10) Menerima pinjaman dari pihak lain (termasuk menerbitkan obligasi), kecuali jika pinjaman
tersebut diterima dalam rangka transaksi dagang yang berkaitan langsung dengan usahanya;
(11) Mengambil lease dari perusahaan leasing;
(12) Mengikatkan diri sebagai penjamin (borg), menjaminkan harta kekayaan dalam bentuk dan
maksud apapun (baik yang belum dan/atau telah dijaminkan oleh KS Persada kepada BNI)
kepada pihak lain;
(13) Menjual dan/atau menyewakan harta kekayaan atau barang-barang agunan;
(14) Membubarkan perusahaan dan meminta dinyatakan pailit;
(15) Menggunakan dana perusahaan untuk tujuan di luar usaha yang dibiayai dengan fasilitas
kredit dari BNI;
(16) Menggadaikan atau dengan cara lain mempertanggungkan saham perusahaan kepada pihak
manapun;
(17) Mengubah bidang usaha;
(18) Melakukan interfinancing dengan perusahaan afiliasi, induk perusahaan, dan/atau anak
perusahaan;
(19) Membuat perjanjian dan transaksi tidak wajar, termasuk, tetapi tidak terbatas pada:
(a) Mengadakan atau membatalkan kontrak atau perjanjian yang berdampak signifikan bagi
KS Persada dengan pihak lain dan/atau afiliasinya yang dapat mempengaruhi kelancaran
usaha KS Persada;
(b) Mengadakan kerjasama yang dapat membawa pengaruh negatif pada aktivitas usaha KS
Persada dan mengancam keberlangsungan usaha KS Persada;
(c) Mengadakan transaksi dengan pihak lain, baik perseorangan maupun perusahaan,
termasuk, namun tidak terbatas pada, perusahaan afiliasinya, dengan cara-cara yang
berada di luar praktek-praktek dan kebiasaan yang wajar dan melakukan pembelian yang
lebih mahal serta melakukan penjualan lebih murah dari harga pasar;
(20) Menyerahkan atau mengalihkan seluruh atau sebagian dari hak dan/atau kewajiban KS Persada
yang timbul berdasarkan perjanjian kredit dan/atau dokumen jaminan kepada pihak lain.
133
Terkait dengan pembatasan-pembatasan yang disebut di dalam perjanjian kredit/pinjaman KS
Persada dengan BNI tersebut di atas yang dapat mempengaruhi hak dan/atau kepentingan
pemegang saham publik Perseroan bilamana dan dalam hal Perseroan telah menjadi “Emiten”
atau “Perusahaan Publik” sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang pasar modal,
di antara BNI dan KS Persada telah dibuat dan ditandatangani Persetujuan Perubahan Perjanjian
Kredit Restrukturisasi No. (2) 39/JDM/PK-KI/2016 tanggal 14 Mei 2018, yang mana berdasarkan
perubahan ini, untuk KS Persada membagikan dividen atau keuntungan usaha (laba) tidak
diperlukan lagi persetujuan tertulis terlebih dahulu dari BNI.

Keadaan Wanprestasi / Pelanggaran:
(1) Perubahan total kepemilikan atas anak perusahaan, baik langsung maupun tidak langsung, di
bawah 75%;
(2) KS Persada tidak lagi memegang kendali atas lokasi/lapangan pengeboran minyak/
pertambangan batubara/pertambangan lainnya dari anak perusahaan;
(3) Bank Indonesia atau peraturan dari lembaga regulator lainnya yang terkait dengan fasilitas
kredit ini menentukan bahwa fasilitas kredit ini digolongkan dalam transaksi pihak-pihak yang
terkait dengan BNI, atau terdapat perubahan dalam peraturan dan kebijakan kredit Bank
Indonesia/lembaga regulator lainnya, yang mana semuanya akan membatalkan hak BNI untuk
meneruskan fasilitas kredit yang telah diberikan;
(4) Iklim usaha (secara keuangan atau lainnya), operasional usaha dan/atau situasi ekonomi,
sosial politik di Indonesia, baik sebelum atau selama jangka waktu fasilitas kredit ini, mengalami
penurunan yang material (material adverse change);
(5) Kegagalan KS Persada memenuhi seluruh janji/pernyataan yang telah disampaikan kepada
BNI;
(6) Kegagalan KS Persada melakukan pembayaran bunga dan/atau pokok pinjaman atas fasilitas
kredit;
(7) Kegagalan KS Persada dalam melaksanakan syarat dan ketentuan yang ada dalam perjanjian
fasilitas kredit ini;
(8) Pelanggaran terhadap referensi kinerja keuangan atau financial covenants;
(9) Kegagalan KS Persada dalam memenuhi kewajiban penting kepada pihak lain yang
menyebabkan pengaruh negatif cukup besar (menyebabkan cross default);
(10) Misrepresentasi dan pemberian garansi yang tidak sesuai dalam hal yang material;
(11) Likuidasi atau pembubaran usaha KS Persada;
(12) KS Persada menghentikan usahanya; dalam kondisi mana KS Persada tidak dapat memenuhi
kewjiban yang jatuh tempo baik secara sengaja maupun tidak sengaja KS Persada akan
mengalami kebangkrutan, sesuai dengan hukum kebangkrutan yang berlaku;
(13) Seluruh aset atau usaha KS Persada mengalami penurunan nilai berdasarkan penilaian BNI
yang mana penurunan ini dapat membawa pengaruh buruk terhadap kemampuan KS Persada
untuk memenuhi kewajibannya yang terkait dengan fasilitas kredit ini;
(14) KS Persada meninggalkan usahanya untuk alasan apapun;
(15) Akuisisi yang diwajibkan oleh hukum, nasionalisasi, atau penyitaan aset KS Persada dalam
jumlah yang cukup besar;
(16) Proses litigasi yang cukup besar yang dapat membawa pengaruh buruk pada kemampuan KS
Persada dalam memenuhi kewajibannya yang terkait dengan fasilitas ini;
(17) Pengurus KS Persada terlibat dalam perkara di pengadilan atau lembaga/instansi lainnya yang
dapat mempengaruhi kemampuan keuangan KS Persada;
(18) Pencabutan atau pembatalan izin-izin usaha atau kewenangan/persetujuan lainnya yang
diperlukan dalam usahanya; dan
(19) Terdapat gangguan dalam situasi politik, ekonomi, atau regulasi yang dapat mempengaruhi
kualitas kredit.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
134
Sehubungan dengan perjanjian restrukturisasi di atas, KS Persada dan BNI juga menandatangani
Perjanjian Penyelesaian Hutang No. 014/JDM/PPH/2017 tanggal 21 Juni 2017, berdasarkan mana
utang KS Persada atas bunga, denda, dan biaya sehubungan dengan PK BNI untuk bulan Mei
2017 dan estimasi s/d akhir Juni 2017 yaitu sebesar Rp527.261.135 diselesaikan dengan cara
mengangsur selama 24 bulan terhitung sejak 21 Juni 2017 s/d 20 Juni 2019. Jadwal pembayaran
angsuran tersebut adalah sebagai berikut:
Bulan Ke Nominal Angsuran Pokok

1 s/d 9 Rp4.000.000,-
10 s/d 23 Rp30.000.000,-
24 Rp71.261.135
Pelunasan utang KS Persada berdasarkan perjanjian penyelesaian hutang di atas dijamin dengan
jaminan yang sama dengan PK BNI dan PK Restrukturisasi.
b) Akta Perjanjian Kredit Dengan Memakai Jaminan No. 12 tanggal 12 Maret 2015, dibuat
di hadapan Aristyo, S.H., Notaris di Semarang, dan Akta-Akta Perjanjian Kredit Dengan
Memakai Jaminan No. 70 dan 76 tanggal 19 Oktober 2015, dibuat di hadapan Tuti Wardhany,
S.H., Notaris di Semarang, sebagaimana diubah beberapa kali, dan perubahan yang terakhir
dimuat dalam Addendum Perjanjian Kredit dengan Memakai Jaminan No. 146/PK/Lgl.SMG/
VII/2017 tanggal 30 Juli 2018, dibuat dibawah tangan
Para Pihak:
(2) PT Bank Bukopin Tbk (“Bukopin”), selaku Kreditur.
Fasilitas Kredit:
Kredit Uncomitted Loan dengan plafond sebesar Rp24.925.286.742,-.

Untuk Investasi Pembangunan Hotel.

120 bulan, sejak 30 Juli 2018 s/d 30 Juli 2028.
Bunga dan Denda:

(1) Bunga: 11,48% p.a. efektif terhitung sejak tanggal penarikan pinjaman sampai dengan jangka
waktu pelunasan pinjaman, dengan ketentuan selama 12 bulan pertama bunga yang dibayarkan
sebesar 9% dan bunga sebesar 2,48% ditangguhkan dan dibayarkan secara angsuran pada
bulan ke-13 s/d selesainya Jangka Waktu Fasilitas Kredit mengikuti repayment schedule.
Tingkat suku bunga dapat ditinjau kembali setiap 3 (tiga) bulan sesuai dengan suku bunga
Bukopin yang berlaku pada saat itu, dan Bukopin cukup memberitahukan kepada KS Persada
secara tertulis.
Tingkat suku bunga sewaktu-waktu dapat berubah apabila karena terjadinya perubahan
undang-undang dan/atau ketentuan Bank Indonesia dan/atau ketentuan dari badan/lembaga
otoritas moneter dan/atau Badan/Lembaga Pemerintah lainnya dan/atau informasi tertulis
lainnya mengenai kejadian luar biasa yang mengakibatkan Bukopin harus melakukan
penyesuaian tingkat suku bunga pinjaman dan Bukopin akan memberitahukan kepada KS
Persada secara tertulis.
(2) Denda/penalty overdue: 5% per bulan dari total jumlah kewajiban yang tertunda, dihitung secara
harian, dengan ketentuan tunggakan denda yang timbul sampai dengan dilaksanakannya
restrukturisasi kredit ditangguhkan dan dibayarkan secara angsuran mulai bulan ke-13 s/d
selesainya Jangka Waktu Fasilitas Kredit.
135
Pembayaran:
Pembayaran angsuran Fasilitas Kredit oleh KS Persada dibayar setiap akhir bulan berjalan sesuai
repayment schedule dan perubahan-perubahannya yang disepakati.

KS Persada dapat melakukan pelunasan dipercepat dengan membayar lunas seluruh jumlah yang
menjadi kewajibannya baik karena hutang pokok, bunga dan biaya-biaya lain kepada Bukopin.
Jaminan:
(1) Sebidang tanah dan bangunan Sertipikat HGB No. 2036, luas ± 1302 m2, lokasi di Jl. Wahid
Hasyim, Kel. Condong Catur, Kec. Depok, Kab. Sleman, a.n. KS Persada, berakhirnya hak
tanggal 2 September 2044;
(2) Sebidang tanah Sertipikat Hak Milik No. 601, Surat Ukur No. 17/Kalirejo/2000 tanggal 1
September 2000, luas ± 1.403 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang,
a.n. Mardiyani (dalam proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama ke
Perseroan);
Juli 2013, luas ± 1.526 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, a.n.
Nurhadi (dalam proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama ke Perseroan);
a.n. Sarini Aminah (dalam proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama ke
Perseroan);
September 2001, luas ± 1.236 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n.
Sugeng Widodo, ST (dalam proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama
ke Perseroan);
(6) Sebidang tanah Sertipikat Hak Milik No. 1164, Surat Ukur No. 878/2005 tanggal 5 Desember
2005, luas ± 1.202 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n. Tafrikan
(dalam proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama ke Perseroan);
2005, luas ± 653 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n. Slamet (dalam
proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama ke Perseroan);
2005, luas ± 377 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n. Salamah
2005, luas ± 371 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n. Kamini (dalam
(10) Personal Guarantee a.n. Josafat Kurniawan.
Seluruh jaminan di atas meng-cover seluruh fasilitas kredit Perseroan di Bukopin.
Hak Kreditur:
(1) Mendebet rekening KS Persada guna membayar utang pokok, bunga, provisi, dan biaya
lainnya yang timbul dari perjanjian kredit.
(2) Menghentikan dan/atau menunda pencairan kelonggaran tarik yang masih tersisa karena
pertimbangan Bukopin sendiri. Untuk itu, Bukopin cukup memberitahukan secara tertulis
kepada KS Persada sebelum Bukopin melakukan penghentian dan/atau penundaan.
(3) Sewaktu-waktu menolak pencairan Fasilitas Kredit apabila:
- Hal tersebut tidak memenuhi ketentuan angka (2) di atas;
- Hal tersebut menyebabkan terjadinya pelampauan/pelanggaran Batas Maksimum
Pemberian Kredit;
- Hal tersebut disebabkan karena terjadinya perubahan undang-undang atau perubahan
dalam penerapan dari undang-undang dan/atau ketentuan Bank Indonesia dan/atau
ketentuan dari badan/lembaga otoritas moneter dan/atau Badan/Lembaga Pemerintah
lainnya dan/atau informasi tertulis lainnya mengenai kejadian luar biasa yang
mengakibatkan demikian;
136
- Terjadi penyimpangan tujuan penggunaan kredit/pinjaman sebagaimana dimaksud dalam
perjanjian;
- Sedang berlangsungnya kejadian wanprestasi/pelanggaran, meskipun masa pinjaman
belum berakhir; dan/atau
- Kualitas kredit KS Persada dalam kondisi tergolong kurang lancar dan/atau diragukan
dan/atau macet.
Selama masih berutang kepada Bukopin, KS Persada wajib memenuhi syarat dan ketentuan
sebagai berikut:
(1) Pembayaran pokok dan kewajiban mengikuti repayment schedule dengan ketentuan 12
bulan pertama bunga yang dibayarkan sebesar 9% dan bunga sebesar 2,48% ditangguhkan
kemudian dibayarkan secara angsuran pada bulan ke-13 s/d seesai Jangka Waktu Fasilitas
Kredit mengikuti repayment schedule dengan suku bunga 11,48%;
(2) Tunggakan bunga serta denda yang timbul s/d dilaksanakannya restrukturisasi kredit dan
ditangguhkan dan dibayarkan secara angsuran mulai bulan ke-13 s/d selesai Jangka Waktu
Fasilitas Kredit, sesuai dengan repayment schedule;
(3) Fasilitas Kredit Restruktur sebesar Rp24.925.286.742,- hanya digunakan untuk investasi
pembangunan hotel dan sebesar Rp974.000.000,- hanya digunakan untuk modal kerja hotel,
tidak diperkenankan untuk pembiayaan selain hal tersebut;
(4) Apabila KS Persada tidak dapat membayar kewajiban pokok dan/atau bunga dan/atau
kewajiban lainnya (wanprestasi) kepada Bukopin sehingga menurut penilaian Bukopin sudah
tidak memiliki kemampuan untuk menyelesaikan kewajiban kredit, maka Bukopin berhak
melakukan lelang/eksekusi secara langsung atau mengalihkan hak tagih (cessie) Bukopin
kepada pihak ketiga;
(5) Mengupayakan penurunan plafond/outstanding kredit atau menambah agunan sehingga rasp
agunan sesuai dengan ketentuan Bukopin;
(6) Menggunakan minimal 4 (empat) produk/layanan Bukopin seperti bancassurance, payroll
karyawan, kartu kredit, tabungan, deposito, pembayaran listrik, PDAM, cash management,
dan lain-lain;
(7) Dilakukan penilaian ulang (retaksasi) atas jaminan minimal setiap 12 bulan oleh Credit
Investigator Bukopin atau perusahaan appraisal independen rekanan Bukopin;
- Laporan keuangan tahunan (audited/non audited), selambat-lambatnya 160 hari sejak
tangal laporan;
- Laporan keuangan per 6 (enam) bulan termasuk neraca dan perhitungan laba rugi,
selambat-lambatnya 30 hari sejak tanggal laporan, yang ditandatangani oleh pejabat KS
Persada;
- Laporan keuangan tahunan yang merupakan lampiran surat pemberitahuan tahunan
atas pajak penghasilan (SPT PPh), yang bertanda terima dari Kantor Pelayanan Pajak
setempat, selambat-lambatnya 180 hari sejak tanggal laporan;
(9) Menyerahkan laporan perkembangan usaha minimal 6 (enam) bulan sekali;
(10) Apabila dianggap perlu oleh Bukopin, memberikan izin kepada Bukopin atau petugas yang
diberikan kuasa oleh Bukopin untuk:
- Melakukan pemeriksaan (audit) terhadap pembukuan, catatan-catatan keuangan, dan
administrasi KS Persada termasuk memeriksa barang jaminan (agunan);
- Melakukan peninjauan ke kantor dan/atau tempat usaha/proyek KS Persada;
- Menempatkan karyawan Bukopin dan/atau kuasanya dalam perusahaan KS Persada untuk
ikut mengawasi pengelolaan KS Persada, apabila KS Persada cidera janji/wanprestasi;
(11) Tidak diperkenankan overdraft dan cross clearing;
(12) Seluruh biaya yang timbul dari restrukturisasi fasilitas kredit menjadi beban KS Persada,
kecuali biaya tertentu yang disepakati merupakan biaya Bukopin, dan harus sudah tersedia di
rekening KS Persada di Bukopin;
(13) Mendahulukan pembayaran kewajiban Bukopin daripada kepada pihak ketiga lainnya;
(14) Bukopin berhak menghentikan dan atau menunda pencairan kelonggaran tarik yang masih
tersisa karena pertimbangan Bukopin sendiri;
137
(15) Berdasarkan pertimbangan Bukopin dan anaisa kelayakan Bukopin, maka Bukopin sewaktu-
waktu dapat melakukan review suku bunga Fasilitas Kredit;
(16) Berdasarkan penilaian Bukopin, Bukopin dapat mengasuransikan dan/atau menjaminkan
Fasilitas Kredit kepada perusahaan penjaminan dan/atau perusahaan asuransi yang ditunjuk
oleh Bukopin ;
(17) Bukopin diberikan kuasa untuk melakukan penutupan asuransi kredit dan/atau penjaminan
kredit, mengajukan klaim, melakukan hapus buku, mengalihkan agunan dan tagihan kepada
perusahaan asuransi atau perusahaan penjamin;
(18) Bukopin berdasarkan ketentuan yang berlaku berhak melakukan upaya-upaya penyelesaian
terhadap Fasilitas Kredit, yang diantaranya melakukan penjualan kredit/piutang secara cessie
(19) Jaminan diasuransikan selama Jangka Waktu Fasilitas Kredit dengan pembayaran premi
setiap tahun;
(20) Jaminan berupa tanah wajib dibebani Hak Tanggungan;
(21) Dalam hal KS Persada tidak melakukan kewajiban pembayaran, maka Bukopin diberikan izin
dan persetujuan untuk melakukan pemasangan plang pada objek jaminan;
(22) Memberikan kepada Bukopin segala informasi/keterangan/data antara lain:
- Segala sesuatu sehubungan dengan keuangan dan usaha KS Persada;
- Bilamana terjadi perubahan dalam sifat dan ruang lingkup usaha KS Persada;
- Bilamana terjadi peristiwa atau keadaan yang dapat mempengaruhi keadaan usaha atau
keuangan KS Persada baik diminta maupun tidak;
- Setiap pinjaman baru ataupun melakukan take over fasilitas kredit bank lain harus
memberitahukan secara tertulis kepada Bukopin, namun jika hal tersebut dilakukan untuk
kebutuhan diluar bisnis utama (core business), maka harus mendapat persetujuan tertulis
dari Bukopin;
(23) Memberitahukan setiap perubahan Anggaran Dasar (jika ada) termasuk perubahan pemegang
saham dan susunan pengurus serta wajib menyerahkan 1 (satu) fotocopy akta perubahan
tersebut berikut surat keputusannya kepada Bukopin paling lambat 1 (satu) bulan setelah
tanggal perubahan dilakukan.
Pembatasan-pembatasan KS Persada:
(1) Untuk KS Persada mendapatkan pinjaman baru ataupun melakukan take over fasilitas kredit
bank lain untuk kebutuhan diluar bisnis utama (core business), KS Persada harus mendapatkan
persetujuan tertulis dari Bukopin.
(2) KS Persada dilarang mengalihkan untuk menyewakan, mengalihkan, memindahkan barang-
barang yang telah dijaminkan tanpa izin tertulis dari Bukopin.
Dapat disampaikan bahwa sebelum ditandatanganinya Addendum Perjanjian Kredit dengan

Memakai Jaminan No. 146/PK/Lgl.SMG/VII/2017 tanggal 30 Juli 2018 antara KS Persada dan
Bukopin, di dalam perikatan kredit/pinjaman antara KS Persada dan Bukopin terdapat pembatasan-
pembatasan yang dapat mempengaruhi hak dan/atau kepentingan pemegang saham publik
Perseroan bilamana dan dalam hal Perseroan telah menjadi “Emiten” atau “Perusahaan Publik”
sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang pasar modal, yang mana sehubungan
dengan hal tersebut KS Persada telah mendapatkan persetujuan dari Bukopin, melalui Suratnya
No. 246/PIM-SMG/V/2018 tanggal 16 Mei 2018, atas perubahan terhadap beberapa ketentuan
perikatan kredit/pinjaman Bukopin sehingga di dalam perikatan kredit/pinjaman antara KS Persada
dan Bukopin tidak ada lagi pembatasan-pembatasan bagi KS Persada sehubungan dengan, antara
lain, perubahan Anggaran Dasar KS Persada, perubahan pemegang saham dalam KS Persada,
perubahan susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris KS Persada, dan pembagian sisa
hasil usaha maupun dana cadangan KS Persada. Perubahan-perubahan yang telah disetujui
oleh Bukopin di dalam suratnya tersebut di atas telah ditindaklanjuti dengan Perubahan Perjanjian
Kredit yang telah dibuat dan ditandatangani oleh dan di antara KS Persada dan Bukopin tanggal
18 Mei 2018, yang kemudian pembatasan-pembatasan yang bersangkutan sudah tidak tercantum
lagi di dalam Addendum Perjanjian Kredit dengan Memakai Jaminan No. 146/PK/Lgl.SMG/VII/2017
tanggal 30 Juli 2018 tersebut di atas.
138
Bukopin berhak menagih seketika dan sekaligus lunas kepada KS Persada seluruh jumlah yang
terutang ditambah dengan bunga dan biaya-biaya lainnya, melakukan lelang atas jaminan KS
Persada, melakukan penjualan kredit/piutang sebagaimana dimaksud dalam perjanjian ini secara
cessie kepada pihak ketiga walaupun jangka waktu pinjaman belum berakhir apabila terjadi satu
atau lebih peristiwa atau hal-hal sebagai berikut:
(1) Jika KS Persada dinyatakan pailit atau mendapat tempo menunda pembayaran baik yang
bersifat sementara maupun yang pasti;
(2) Jika KS Persada dibubarkan baik atas keputusan RUPS memutuskan untuk membubarkan KS
Persada maupun keputusan Pengadilan;
(3) Jika KS Persada tidak membayar bunga 2 (dua) bulan berturut-turut secara penuh dan/atau
tidak memenuhi salah satu dari kewajiban-kewajibannya berdasarkan perjanjian ini telah
cukup menjadi bukti nyata akan kelalaian dan/atau kesalahan KS Persadan hingga peringatan
dengan juru sita atau surat-surat lain serupa itu tidak diperlukan lagi;
(4) Jika KS Persada kehilangan haknya untuk mengurus harta bendanya;
(5) Jika atas kekayaan KS Persada dilakukan sitaan penjualaan atau sitaan penjagaan;
(6) Jika apa yang dijaminkan dengan akta ini berubah sedemikian rupa, sehingga harganya
menurut pendapat Bukopin tidak memberikan jaminan yang cukup guna pembayaran lunas
hutang;
(7) Jika KS Persada terlibat atau ikut terlibat dalam tindak pidana dan/atau perbuatan melanggar
hukum lainnya yang menurut pertimbangan Bukopin mencemarkan nama baik KS Persada,
untuk itu Bukopin tidak perlu menunggu sampai adanya keputusan Pengadilan;
(8) Jika KS Persada memberikan keterangan-keterangan atau data-data yang ternyata tidak
benar;
(9) Jika KS Persada melanggar ketentuan/peraturan pemerintah yang menyebabkan dicabutnya
izin perusahaan;
(10) Jika KS Persada tidak melaksanakan salah satu atau lebih ketentuan-ketentuan dan syarat-
syarat yang termaktub dalam perjanjian ini;
(11) Jika KS Persada tidak memenuhi salah satu kewajibannya sebagaimana yang ditetapkan
dalam perjanjian ini dan/atay aturan yang lazim digunakan oleh Bukopin.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Yurisdiksi:
c) Akta Perjanjian Kredit Dengan Memakai Jaminan No. 72 tanggal 19 Oktober 2015, dibuat
di hadapan Tuty Wardhani, S.H., Notaris di Semarang, sebagaimana diubah beberapa kali,
dan perubahan yang terakhir dimuat dalam Addendum Perjanjian Kredit dengan Memakai
Jaminan No. 147/PK/Lgl.SMG/VII/2018 tanggal 30 Juli 2018, dibuat dibawah tangan
Para Pihak:
(2) PT Bank Bukopin Tbk (“Bukopin”), selaku Kreditur.
Fasilitas Kredit:
Kredit (Uncomited Loan) Maksimum Rp974.000.000,-.

Untuk Modal Kerja Hotel.

120 bulan, sejak 30 Juli 2018 s/d 30 Juli 2028.
139
Bunga dan Denda:
(1) Bunga: 11,48% p.a. efektif terhitung sejak tanggal penarikan pinjaman sampai dengan jangka
waktu pelunasan pinjaman, dengan ketentuan selama 12 bulan pertama bunga yang dibayarkan
sebesar 9% dan bunga sebesar 2,48% ditangguhkan dan dibayarkan secara angsuran pada
bulan ke-13 s/d selesainya Jangka Waktu Fasilitas Kredit mengikuti repayment schedule.
Tingkat suku bunga dapat ditinjau kembali setiap 3 (tiga) bulan sesuai dengan suku bunga
Bukopin yang berlaku pada saat itu, dan Bukopin cukup memberitahukan kepada KS Persada
secara tertulis.
Tingkat suku bunga sewaktu-waktu dapat berubah apabila karena terjadinya perubahan
undang-undang dan/atau ketentuan Bank Indonesia dan/atau ketentuan dari badan/lembaga
otoritas moneter dan/atau Badan/Lembaga Pemerintah lainnya dan/atau informasi tertulis
lainnya mengenai kejadian luar biasa yang mengakibatkan Bukopin harus melakukan
penyesuaian tingkat suku bunga pinjaman dan Bukopin akan memberitahukan kepada KS
Persada secara tertulis.
(2) Denda/penalty overdue: 5% per bulan dari total jumlah kewajiban yang tertunda, dihitung secara
harian, dengan ketentuan tunggakan denda yang timbul sampai dengan dilaksanakannya
restrukturisasi kredit ditangguhkan dan dibayarkan secara angsuran mulai bulan ke-13 s/d
selesainya Jangka Waktu Fasilitas Kredit.
Pembayaran:
Pembayaran angsuran Fasilitas Kredit oleh KS Persada dibayar setiap akhir bulan berjalan sesuai
repayment schedule dan perubahan-perubahannya yang disepakati.

KS Persada dapat melakukan pelunasan dipercepat dengan membayar lunas seluruh jumlah yang
menjadi kewajibannya baik karena hutang pokok, bunga dan biaya-biaya lain kepada Bukopin.
Jaminan:
(1) Sebidang tanah dan bangunan Sertipikat HGB No. 2036, luas ± 1302 m2, lokasi di Jl. Wahid
Hasyim, Kel. Condong Catur, Kec. Depok, Kab. Sleman, a.n. KS Persada, berakhirnya hak
tanggal 2 September 2044;
a.n. Mardiyani (dalam proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama ke
Perseroan);
Juli 2013, luas ± 1.526 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang, a.n.
Nurhadi (dalam proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama ke Perseroan);
a.n. Sarini Aminah (dalam proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama ke
Perseroan);
September 2001, luas ± 1.236 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n.
Sugeng Widodo, ST (dalam proses penggabungan, degradasi hak, splitsing, dan balik nama
ke Perseroan);
2005, luas ± 1.202 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n. Tafrikan
2005, luas ± 653 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n. Slamet (dalam
2005, luas ± 377 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n. Salamah
2005, luas ± 371 m2, terletak di Kel. Kalirejo, Kec. Ungaran, Kab. Semarang, a.n. Kamini (dalam
(10) Personal Guarantee a.n. Josafat Kurniawan.
Seluruh jaminan di atas meng-cover seluruh fasilitas kredit Perseroan di Bukopin.
140
Hak Kreditur:
(1) Mendebet rekening KS Persada guna membayar utang pokok, bunga, provisi, dan biaya
lainnya yang timbul dari perjanjian kredit.
(2) Menghentikan dan/atau menunda pencairan kelonggaran tarik yang masih tersisa karena
pertimbangan Bukopin sendiri. Untuk itu, Bukopin cukup memberitahukan secara tertulis
kepada KS Persada sebelum Bukopin melakukan penghentian dan/atau penundaan.
(3) Sewaktu-waktu menolak pencairan Fasilitas Kredit apabila:
- Hal tersebut tidak memenuhi ketentuan angka (2) di atas;
- Hal tersebut menyebabkan terjadinya pelampauan/pelanggaran Batas Maksimum
Pemberian Kredit;
- Hal tersebut disebabkan karena terjadinya perubahan undang-undang atau perubahan
dalam penerapan dari undang-undang dan/atau ketentuan Bank Indonesia dan/atau
ketentuan dari badan/lembaga otoritas moneter dan/atau Badan/Lembaga Pemerintah
lainnya dan/atau informasi tertulis lainnya mengenai kejadian luar biasa yang
mengakibatkan demikian;
- Terjadi penyimpangan tujuan penggunaan kredit/pinjaman sebagaimana dimaksud dalam
perjanjian;
- Sedang berlangsungnya kejadian wanprestasi/pelanggaran, meskipun masa pinjaman
belum berakhir; dan/atau
- Kualitas kredit KS Persada dalam kondisi tergolong kurang lancar dan/atau diragukan
dan/atau macet.
Selama masih berutang kepada Bukopin, KS Persada wajib memenuhi syarat dan ketentuan
sebagai berikut:
(1) Pembayaran pokok dan kewajiban mengikuti repayment schedule dengan ketentuan 12
bulan pertama bunga yang dibayarkan sebesar 9% dan bunga sebesar 2,48% ditangguhkan
kemudian dibayarkan secara angsuran pada bulan ke-13 s/d seesai Jangka Waktu Fasilitas
Kredit mengikuti repayment schedule dengan suku bunga 11,48%;
(2) Tunggakan bunga serta denda yang timbul s/d dilaksanakannya restrukturisasi kredit dan
ditangguhkan dan dibayarkan secara angsuran mulai bulan ke-13 s/d selesai Jangka Waktu
Fasilitas Kredit, sesuai dengan repayment schedule;
(3) Fasilitas Kredit Restruktur sebesar Rp24.925.286.742,- hanya digunakan untuk investasi
pembangunan hotel dan sebesar Rp974.000.000,- hanya digunakan untuk modal kerja hotel,
tidak diperkenankan untuk pembiayaan selain hal tersebut;
(4) Apabila KS Persada tidak dapat membayar kewajiban pokok dan/atau bunga dan/atau
kewajiban lainnya (wanprestasi) kepada Bukopin sehingga menurut penilaian Bukopin sudah
tidak memiliki kemampuan untuk menyelesaikan kewajiban kredit, maka Bukopin berhak
melakukan lelang/eksekusi secara langsung atau mengalihkan hak tagih (cessie) Bukopin
(5) Mengupayakan penurunan plafond/outstanding kredit atau menambah agunan sehingga rasp
agunan sesuai dengan ketentuan Bukopin;
(6) Menggunakan minimal 4 (empat) produk/layanan Bukopin seperti bancassurance, payroll
karyawan, kartu kredit, tabungan, deposito, pembayaran listrik, PDAM, cash management,
dan lain-lain;
(7) Dilakukan penilaian ulang (retaksasi) atas jaminan minimal setiap 12 bulan oleh Credit
Investigator Bukopin atau perusahaan appraisal independen rekanan Bukopin;
- Laporan keuangan tahunan (audited/non audited), selambat-lambatnya 160 hari sejak
tangal laporan;
- Laporan keuangan per 6 (enam) bulan termasuk neraca dan perhitungan laba rugi,
selambat-lambatnya 30 hari sejak tanggal laporan, yang ditandatangani oleh pejabat KS
Persada;
- Laporan keuangan tahunan yang merupakan lampiran surat pemberitahuan tahunan
atas pajak penghasilan (SPT PPh), yang bertanda terima dari Kantor Pelayanan Pajak
setempat, selambat-lambatnya 180 hari sejak tanggal laporan;
(9) Menyerahkan laporan perkembangan usaha minimal 6 (enam) bulan sekali;
141
(10) Apabila dianggap perlu oleh Bukopin, memberikan izin kepada Bukopin atau petugas yang
diberikan kuasa oleh Bukopin untuk:
- Melakukan pemeriksaan (audit) terhadap pembukuan, catatan-catatan keuangan, dan
administrasi KS Persada termasuk memeriksa barang jaminan (agunan);
- Melakukan peninjauan ke kantor dan/atau tempat usaha/proyek KS Persada;
- Menempatkan karyawan Bukopin dan/atau kuasanya dalam perusahaan KS Persada untuk
ikut mengawasi pengelolaan KS Persada, apabila KS Persada cidera janji/wanprestasi;
(11) Tidak diperkenankan overdraft dan cross clearing;
(12) Seluruh biaya yang timbul dari restrukturisasi fasilitas kredit menjadi beban KS Persada,
kecuali biaya tertentu yang disepakati merupakan biaya Bukopin, dan harus sudah tersedia di
rekening KS Persada di Bukopin;
(13) Mendahulukan pembayaran kewajiban Bukopin daripada kepada pihak ketiga lainnya;
(14) Bukopin berhak menghentikan dan atau menunda pencairan kelonggaran tarik yang masih
tersisa karena pertimbangan Bukopin sendiri;
(15) Berdasarkan pertimbangan Bukopin dan anaisa kelayakan Bukopin, maka Bukopin sewaktu-
waktu dapat melakukan review suku bunga Fasilitas Kredit;
(16) Berdasarkan penilaian Bukopin, Bukopin dapat mengasuransikan dan/atau menjaminkan
Fasilitas Kredit kepada perusahaan penjaminan dan/atau perusahaan asuransi yang ditunjuk
oleh Bukopin ;
(17) Bukopin diberikan kuasa untuk melakukan penutupan asuransi kredit dan/atau penjaminan
kredit, mengajukan klaim, melakukan hapus buku, mengalihkan agunan dan tagihan kepada
perusahaan asuransi atau perusahaan penjamin;
(18) Bukopin berdasarkan ketentuan yang berlaku berhak melakukan upaya-upaya penyelesaian
terhadap Fasilitas Kredit, yang diantaranya melakukan penjualan kredit/piutang secara cessie
(19) Jaminan diasuransikan selama Jangka Waktu Fasilitas Kredit dengan pembayaran premi
setiap tahun;
(20) Jaminan berupa tanah wajib dibebani Hak Tanggungan;
(21) Dalam hal KS Persada tidak melakukan kewajiban pembayaran, maka Bukopin diberikan izin
dan persetujuan untuk melakukan pemasangan plang pada objek jaminan.
(22) Memberikan kepada Bukopin segala informasi/keterangan/data antara lain:
- Segala sesuatu sehubungan dengan keuangan dan usaha KS Persada;
- Bilamana terjadi perubahan dalam sifat dan ruang lingkup usaha KS Persada;
- Bilamana terjadi peristiwa atau keadaan yang dapat mempengaruhi keadaan usaha atau
keuangan KS Persada baik diminta maupun tidak;
- Setiap pinjaman baru ataupun melakukan take over fasilitas kredit bank lain harus
memberitahukan secara tertulis kepada Bukopin, namun jika hal tersebut dilakukan untuk
kebutuhan diluar bisnis utama (core business) maka harus mendapat persetujuan tertulis
dari Bukopin;
(23) Memberitahukan setiap perubahan Anggaran Dasar (jika ada) termasuk perubahan pemegang
saham dan susunan pengurus serta wajib menyerahkan 1 (satu) fotocopy akta perubahan
tersebut berikut surat keputusannya kepada Bukopin paling lambat 1 (satu) bulan setelah
tanggal perubahan dilakukan.
Pembatasan-pembatasan KS Persada:
(1) Untuk KS Persada mendapatkan pinjaman baru ataupun melakukan take over fasilitas kredit
bank lain untuk kebutuhan diluar bisnis utama (core business), KS Persada harus mendapatkan
persetujuan tertulis dari Bukopin.
(2) KS Persada dilarang mengalihkan untuk menyewakan, mengalihkan, memindahkan barang-
barang yang telah dijaminkan tanpa izin tertuis dari Bukopin.
Dapat disampaikan bahwa sebelum ditandatanganinya Addendum Perjanjian Kredit dengan

Memakai Jaminan No. 147/PK/Lgl.SMG/VII/2017 tanggal 30 Juli 2018 antara KS Persada dan
Bukopin, di dalam perikatan kredit/pinjaman antara KS Persada dan Bukopin terdapat pembatasan-
pembatasan yang dapat mempengaruhi hak dan/atau kepentingan pemegang saham publik
Perseroan bilamana dan dalam hal Perseroan telah menjadi “Emiten” atau “Perusahaan Publik”
sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang pasar modal, yang mana sehubungan
142
dengan hal tersebut KS Persada telah mendapatkan persetujuan dari Bukopin, melalui Suratnya
No. 246/PIM-SMG/V/2018 tanggal 16 Mei 2018, atas perubahan terhadap beberapa ketentuan
perikatan kredit/pinjaman Bukopin sehingga di dalam perikatan kredit/pinjaman antara KS Persada
dan Bukpoin tidak ada lagi pembatasan-pembatasan bagi KS Persada sehubungan dengan, antara
lain, perubahan Anggaran Dasar KS Persada, perubahan pemegang saham dalam KS Persada,
perubahan susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris KS Persada, dan pembagian sisa
hasil usaha maupun dana cadangan KS Persada. Perubahan-perubahan yang telah disetujui
oleh Bukopin di dalam suratnya tersebut di atas telah ditindaklanjuti dengan Perubahan Perjanjian
Kredit yang telah dibuat dan ditandatangani oleh dan di antara KS Persada dan Bukopin tanggal
18 Mei 2018, yang kemudian pembatasan-pembatasan yang bersangkutan sudah tidak tercantum
lagi di dalam Addendum Perjanjian Kredit dengan Memakai Jaminan No. 147/PK/Lgl.SMG/VII/2017
tanggal 30 Juli 2018 tersebut di atas.

Bukopin berhak menagih seketika dan sekaligus lunas kepada KS Persada seluruh jumlah yang
terutang ditambah dengan bunga dan biaya-biaya lainnya, melakukan lelang atas jaminan KS
Persada, melakukan penjualan kredit/piutang sebagaimana dimaksud dalam perjanjian ini secara
cessiekepada pihak ketiga walaupun jangka waktu pinjaman belum berakhir apabila terjadi satu
atau lebih peristiwa atau hal-hal sebagai berikut:
(1) Jika KS Persada dinyatakan pailit atau mendapat tempo menunda pembayaran baik yang
bersifat sementara maupun yang pasti;
(2) Jika KS Persada dibubarkan baik atas keputusan RUPS memutuskan untuk membubarkan KS
Persada maupun keputusan Pengadilan;
(3) Jika KS Persada tidak membayar bunga 2 (dua) bulan berturut-turut secara penuh dan/atau
tidak memenuhi salah satu dari kewajiban-kewajibannya berdasarkan perjanjian ini telah
cukup menjadi bukti nyata akan kelalaian dan/atau kesalahan KS Persadan hingga peringatan
dengan juru sita atau surat-surat lain serupa itu tidak diperlukan lagi;
(4) Jika KS Persada kehilangan haknya untuk mengurus harta bendanya;
(5) Jika atas kekayaan KS Persada dilakukan sitaan penjualaan atau sitaan penjagaan;
(6) Jika apa yang dijaminkan dengan akta ini berubah sedemikian rupa, sehingga harganya
menurut pendapat Bukopin tidak memberikan jaminan yang cukup guna pembayaran lunas
hutang;
(7) Jika KS Persada terlibat atau ikut terlibat dalam tindak pidana dan/atau perbuatan melanggar
hukum lainnya yang menurut pertimbangan Bukopin mencemarkan nama baik KS Persada,
untuk itu Bukopin tidak perlu menunggu sampai adanya keputusan Pengadilan;
(8) Jika KS Persada memberikan keterangan-keterangan atau data-data yang ternyata tidak
benar;
(9) Jika KS Persada melanggar ketentuan/peraturan pemerintah yang menyebabkan dicabutnya
izin perusahaan;
(10) Jika KS Persada tidak melaksanakan salah satu atau lebih ketentuan-ketentuan dan syarat-
syarat yang termaktub dalam perjanjian ini;
(11) Jika KS Persada tidak memenuhi salah satu kewajibannya sebagaimana yang ditetapkan
dalam perjanjian ini dan/atay aturan yang lazim digunakan oleh Bukopin.
Hukum Yang Berlaku:

Hukum Indonesia.
Yurisdiksi:
143
5. Aset Tetap
Perseroan
Perseroan memiliki dan menguasai harta kekayaan antara lain sebagai berikut:
A. Bidang-bidang Tanah
Perseroan mempunyai hak-hak kepemilikan atas tanah yang uraian ringkasnya dijabarkan dalam tabel
sebagai berikut:
1) Hak Guna Bangunan
Tanggal Masa Berlaku

No. No. SHGB Luas Lokasi Penerbitan Penerbit SHGB SHGB Surat Ukur Catatan
SHGB (s/d)
Kel. Kalirejo
1. 46/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00034/Kalirejo -
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 tanggal 29 Oktober
Unggaran Semarang 2013, diterbitkan
Timur, Kab. oleh Kepala Seksi
Semarang Survei, Pengukuran
dan Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
2. 47/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00035/Kalirejo -
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 tanggal 29 oktober
Unggaran Semarang 2013, diterbitkan
dan Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
3. 48/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00036 tanggal Dijaminkan secara Hak
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 29 Oktober 2013, Tanggungan kepada
Unggaran Semarang diterbitkan oleh PT. Bank Perkreditan
Timur, Kab. Kepala Seksi Survei, Rakyat Mandiri Artha
Semarang Pengukuran dan Abadi sebagai Bank
Pemetaan Kantor Leader dan PT. Bank
Pertanahan Kab. Perkreditan Rakyat Rudo
Semarang Indobank Bank Peserta
4. 49/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00037 tanggal Dijaminkan secara Hak
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 29 Oktober 2013, Tanggungan kepada PT.
Unggaran Semarang diterbitkan oleh Bank Perkreditan Rakyat
Timur, Kab. Kepala Seksi Survei Mandiri Artha Abadi
Semarang Pengukuran dan sebagai Bank Leader
Pemetaan Kantor dan PT. Bank Perkreditan
Pertanahan Kab. Rakyat Rudo Indobank
Semarang. Bank Peserta
5. 50/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00038 tanggal -
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 29 oktober 2013,
Unggaran Semarang diterbitkan oleh
Timur, Kab. Kepala Seksi Survei,
Semarang Pengukuran dan
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
6. 52/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00040 tanggal Dijaminkan dengan Hak
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 29 Oktober 2013, Tanggungan pertama,
Unggaran Semarang diterbitkan oleh kedua, dan seterusnya
Timur, Kab. Kepala Seksi Survei, kepada KSP Sekartama
Semarang Pengukuran dan
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
7. 53/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00041/Kalirejo Dijaminkan dengan Hak
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 tanggal 29 Oktober Tanggungan pertama,
Unggrana Semarang 2013, diterbitkan kedua, dan seterusnya
Timur, Kab. oleh Kepala Seksi kepada KSP Sekartama
dan Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
144
SHGB (s/d)
8. 54/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00042/Kalirejo Dijaminkan dengan Hak
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 tanggal 29 Oktober Tanggungan pertama,
Unggaran Semarang 2013, diterbitkan oleh kedua, dan seterusnya
Timur, Kab. Kepala Seksi Survei, kepada KSP Sekartama
Semarang Pengurkuran dan
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
9. 56/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00044/ Dijaminkan secara Hak
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal Tanggungan kepada PT.
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013, Bank Perkreditan Rakyat
Timur, Kab. diterbitkan oleh Mandiri Artha Abadi
Semarang Kepala Seksi Survei, sebagai Bank Leader
Pengukuran dan dan PT. Bank Perkreditan
Pemetaan Kepala Rakyat Rudo Indobank
Kantor Pertanahan Bank Peserta
Kab. Semarang
10. 57/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00045/ Dijaminkan secara Hak
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal Tanggungan kepada
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013, Koperasi Rejo Agung
Timur, Kab diterbitkan oleh Sukses
Semarang Kepala Seksi Survei,
Pengukuran dan
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
11. 58/Kalirejo 48 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No.00046/ -
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013,
Timur, Kab. diterbitkan oleh
Semarang Kepala Seksi Survei,
Pengukuran dan
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
12. 59/Kalirejo 48m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No.00047/ Dijaminkan dengan Hak
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal Tanggungan pertama,
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013, kedua, dan seterusnya
Timur, Kab. diterbitkan oleh kepada KSP Sekartama
Semarang, Kepala Seksi Survei,
Jaa Tengah Pengukuran dan
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
13. 60/Kalirejo 48m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00048/ Dijaminkan dengan Hak
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013, Koperasi Rejo Agung
Timur, Kab. diterbitkan oleh Sukses
Jawa Tengah Pengukuran dan
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
14. 61/Kelirejo 48m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No.00049/ Akan dijaminkan kepada
Kec 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal PT Bank Perkreditan
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013, Rakyat Rudo Indobank
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
15. 62/Kalirejo 51 m² Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00050/ Akan dijaminkan kepada
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal PT Bank Perkreditan
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013, Rakyat Rudo Indobank
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
16. 64/Kalirejo 120 Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00052/ Dijaminkan secara Hak
m² Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal Tanggungan kepada
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013, PT. Bank Tabungan
Timur, Kab. diterbitkan oleh Negara (Persero) Tbk
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
145
SHGB (s/d)
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
18. 66/Kalirejo 120m2 Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00054/ Dijaminkan secara Hak
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
22. 70/Kalirejo 180m2 Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00058/ -
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013,
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
146
SHGB (s/d)
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal Tanggungan kepada PT.
Unggaran Semarang 29 Oktober 2013, Bank Tabungan Negara
Timur, Kab. diterbitkan oleh (Persero) Tbk
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Ungaran Semarang 29 Oktober 2013, PT. Bank Tabungan
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
m² Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal Tanggungan kepada PT.
Ungaran Semarang 29 Oktober 2013, Bank Tabungan Negara
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
31. 80/Kalirejo 120 Kel. Kalirejo, 30 Oktober Kepala Kantor 22 Oktober No. 00068/ Dijaminkan kepada
m² Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal PT Bank Perkreditan
Ungaran Semarang 29 Oktober 2013, Rakyat Rudo Indobank
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
m² Kec. 2013 Pertanahan Kab. 2043 Kalirejo/2013 tanggal Tanggungan kepada PT.
Ungaran Semarang 29 Oktober 2013, Bank Tabungan Negara
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
147
SHGB (s/d)
35. 87/Kalirejo 120 Kel. Kalirejo, 5 Agustus Kepala Kantor 26 Juni 2046 No. 00187/ Dijaminkan dengan Hak
m² Kec. 2016 Pertanahan Kab. Kalirejo/2016 tanggal Tanggungan kepada
Ungaran Semarang 3 Agustus 2016, PT Bank Pembangunan
Timur, Kab. diterbitkan oleh Daerah Jawa Tengah.
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
36. 88/ Kalirejo 221 Kel. Kalirejo, 5 Agustus Kepala Kantor 26 Juni 2046 No. 00188/ Dijaminkan dengan Hak
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
148
SHGB (s/d)
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
45. 99/Kalirejo 47 m² Kel. Kalirejo, 5 Agustus Kepala Kantor 26 Juni 2046 No. 00199/ Dijaminkan dengan Hak
Kec. 2016 Pertanahan Kab. Kalirejo/2016 tanggal Tanggungan kepada
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
149
SHGB (s/d)
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
150
SHGB (s/d)
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
151
SHGB (s/d)
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
152
SHGB (s/d)
Timur, Kab. diterbitkan oleh Daerah Jawa Tengah
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
153
SHGB (s/d)
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Kel. Sidomulyo
95. 66/ 48 m² Kel. 8 Kepala Kantor 22 Oktober No. 00061/ Dijaminkan kepada PT
Sidomulyo Sidomulyo, November Pertanahan Kab. 2043 Sidomulyo/2013 Bank Perkreditan Rakyat
Kec. 2013 Semarang tanggal 7 November Restu Artha Makmur
Ungaran 2013, diterbitkan
Semarang, Survei, Pengukuran
Jawa Tengah dan Penataan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
Jawa Tengah dan Pemetaan Kantor
Pertanahan Kab.
Semarang
97. 68/ 48 m² Kel. 8 Kepala Kantor 22 Oktober No. 00063/ -
Sidomulyo Sidomulyo, November Pertanahan Kab. 2043 Sidomulyo/2013
Kec. 2013 Semarang tanggal 7 November
Pertanahan Kab.
Semarang
154
SHGB (s/d)
Pertanahan Kab.
Semarang
99. 71/ 48 m² Kel. 8 Kepala Kantor 22 Oktober No. 00066/ • Dijaminkan dengan
Sidomulyo Sidomulyo, November Pertanahan Kab. 2043 Sidomulyo/2013 Hak Tanggungan
Kec. 2013 Semarang. tanggal 7 November kepada Koperasi
Ungaran 2013, diterbitkan Simpan Pinjam Sedaya
Timur, Kab. oleh Kepala Seksi Karya Utama (KSP
Semarang, Survei, Pengukuran Sekartama)
Pertanahan Kab. • Dijaminkan dengan Hak
Semarang Tanggungan kepada
PT Bank Perkreditan
Rakyat Mandiri Artha
Abadi sebagai Bank
Leader dan PT Bank
Perkreditan Rakyat
Rudo Indobank sebagai
Bank Peserta.
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
102. 80/ 42 m² Kel. 8 Kepala Kantor 22 Oktober No. 00075/ Dijaminkan dengan Hak
Sidomulyo Sidomulyo, November Pertanahan Kab. 2043 Sidomulyo/2013 Tanggungan kepada
Kec. 2013 Semarang tanggal 7 November Koperasi Rejo Agung
Ungaran 2013, diterbitkan Sukses
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
105. 84/ 136 Kel. 8 Kepala Kantor 22 Oktober No. 00079/ Dijaminkan dengan Hak
Sidomulyo m² Sidomulyo, November Pertanahan Kab. 2043 Sidomulyo/2013 Tanggungan kepada PT
Kec. 2013 Semarang tanggal 7 November Bank Tabungan Negara
Ungaran 2013, diterbitkan (Persero) Tbk
Pertanahan Kab.
Semarang
155
SHGB (s/d)
Pertanahan Kab.
Semarang
107. 88/ 136 Kel. 8 Kepala Kantor 22 Oktober No. 00083/ -
Sidomulyo m² Sidomulyo, November Pertanahan Kab. 2043 Sidomulyo/2013
Pertanahan Kab.
Semarang
Sidomulyo m² Sidomulyo, November Pertanahan Kab. 2043 Sidomulyo/2013 Tanggungan kepada
Kec. 2013 Semarang tanggal 7 November PT Bank Tabungan
Ungaran 2013, diterbitkan Negara (Persero) Tbk
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
111. 99/ 146m² Kel. 8 Kepala Kantor 22 Oktober No. 00094/ Dijaminkan dengan Hak
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
156
SHGB (s/d)
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
157
SHGB (s/d)
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
158
SHGB (s/d)
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
159
SHGB (s/d)
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
145. 151/ 19 m² Kel. 8 Kepala Kantor 22 Oktober No. 00146/ Akan dijaminkan kepada
Sidomulyo Sidomulyo, November Pertanahan Kab. 2043 Sidomulyo/2013 PT Bank Perkreditan
Kec. 2013 Semarang tanggal 7 November Rakyat Rudo Indobank
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
149. 158/ 178 Kel. 8 Kepala Kantor 22 Oktober No. 00153/ Akan dijaminkan kepada
Sidomulyo m² Sidomulyo, November Pertanahan Kab. 2043 Sidomulyo/2013 PT Bank Perkreditan
Kec. 2013 Semarang tanggal 7 November Rakyat Rudo Indobank
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
160
SHGB (s/d)
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
161
SHGB (s/d)
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
165. 189/ 102 Kel. 5 Mei 2015 Kepala Kantor 9 Februari No. 00096/ -
Sidomulyo m² Sidomulyo, Pertanahan Kab. 2045 Sidomulyo/2015
Kec. Semarang tanggal 13 April
Pertanahan Kab.
Semarang
166. 195/ 48 m² Kel. 5 Mei 2015 Kepala Kantor 9 Februari No. 00102/ -
Sidomulyo Sidomulyo, Pertanahan Kab. 2045 Sidomulyo/2015
Pertanahan Kab.
Semarang
167. 196/ 48 m² Kel. 5 Mei 2015 Kepala Kantor 9 Februari No. 00103/ Dijaminkan dengan Hak
Sidomulyo Sidomulyo, Pertanahan Kab. 2045 Sidomulyo/2015 Tanggungan kepada
Kec. Semarang tanggal 13 April PT Bank Perkreditan
Ungaran 2015, diterbitkan Rakyat Mandiri Artha
Timur, Kab. oleh Kepala Seksi Abadi sebagai Bank
Semarang, Survei, Pengukuran Leader dan PT Bank
Jawa Tengah dan Pemetaan Kantor Perkreditan Rakyat Rudo
Pertanahan Kab. Indobank sebagai Bank
Semarang Peserta
Semarang Peserta
162
SHGB (s/d)
Semarang Peserta
Semarang Peserta
Semarang Peserta
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
Kec. Semarang tanggal 13 April Koperasi Rejo Agung
Ungaran 2015, diterbitkan Sukses
Pertanahan Kab.
Semarang
175. 208/ 117 Kel. 5 Mei 2015 Kepala Kantor 9 Februari No. 00115/ -
Sidomulyo m² Sidomulyo, Pertanahan Kab. 2045 Sidomulyo/2015
Pertanahan Kab.
Semarang
Pertanahan Kab.
Semarang
177. 210/ 124 Kel. 5 Mei 2015 Kepala Kantor 9 Februari No. 00117/ Dijaminkan dengan Hak
Sidomulyo m² Sidomulyo, Pertanahan Kab. 2045 Sidomulyo/2015 Tanggungan kepada
Semarang Peserta
163
2) Hak Milik
Tanggal Pemegang
No. Penerbit Dasar Penguasaan
No. Luas Lokasi Penerbitan Hak Yang Surat Ukur Catatan
SHM SHM oleh Perseroan
SHM Terdaftar
Fase I
1. 999 1962 Desa 5 Desember Kepala Muslimin 00881/Kalirejo/2005 Akta Perjanjian No. 14 • Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. 2005 Kantor tanggal 17 Mei 2013 dengan Hak
Ungarang, Pertanahan dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kab. Kab. Markus Gunanto Adhi kepada
Semarang, Semarang Kristanto, SH. PT Bank
Provinsi Jawa Tabungan
Tengah. Negara
(Persero)
Tbk
• Akan
dijaminkan
kepada
PT Bank
Perkreditan
Rakyat
Rudo
Indobank
Fase II
2. 946 1246 Desa 5 Desember Kepala Ngatiyem No. 00795/ Akta Perjanjian Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. 2005 Kantor Kalirejo/2005 Pelepasan Hak No. 39 dengan Hak
Ungaran, Pertanahan tanggal 5 Desember tanggal 30 Maret 2016, Tanggungan
Kab. Kab. 2005, diterbitkan dibuat di hadapan Notaris kepada
Semarang, Semarang oleh Kepala Seksi Markus Gunanto Adhi PT Bank
Provinsi Jawa Pengukuran dan Kristanto, S.H. Pembangunan
Tengah. Pendaftaran Tanah Daerah Jawa
Kantor Pertanahan Tengah.
Kab. Semarang
3. 777 949 m2 Desa 12 Agustus Kepala Iswati No. 00563/ Akta Perjanjian Dijaminkan
Kalirejo, Kec. 2002 Kantor Kalirejo/2002 Pelepasan Hak No. 39 kepada
Ungaran, Pertanahan tanggal 26 Maret tanggal 30 Maret 2016, PT Bank
Kab. Kab. 2002, diterbitkan dibuat di hadapan Notaris Pembangunan
Semarang, Semarang oleh Kepala Seksi Markus Gunanto Adhi Daerah Jawa
Provinsi Jawa Pengukuran dan Kristanto, S.H. Tengah
Tengah. Pendaftaran Tanah
Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
4. 1003 1857 Desa 5 Desember Kepala Anwar No. 00885/ Akta Perjanjian Dijaminkan
Ungaran, Pertanahan tanggal 5 Desemebr tanggal 30 Maret 2016, Tanggungan
Semarang, Semarang oleh Kepala Seksi Markus Gunanto Adhi PT.Bank
Kantor Pertanahan Tengah
Kab. Semarang
5. 850 1918 Desa 8 Desember Kepala Suntani No. 00656/ Akta Perjanjian Dijaminkan
Ungaran, Pertanahan tanggal 27 Agustus tanggal 30 Maret 2016, Tanggungan
Kab. Semarang
6. 1127 2207 Desa 5 Desember Kepala Sutinem No. 00908/ Akta Perjanjian Dijaminkan
Ungarang, Pertanahan tanggal 5 Desember tanggal 30 Maret 2016, Tanggungan
Kab. Semarang
7. 1148 1454 Desa 5 Desember Kepala Istiromah No. 00919/ Akta Perjanjian No. 22 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. 2005 Kantor Kalirejo/2005 tanggal 7 Maret 2014 dengan Hak
Ungaran, Pertanahan tanggal 5 Desember dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kab. Kab. 2005, diterbitkan Markus Gunanto Adhi pertama,
Semarang, Semarang oleh Kepala Seksi Kristanto, S.H. kedua, dan
Provinsi Jawa Pengukuran dan seterusnya
Tengah. Pendaftaran Tanah kepada KSP
Kantor Pertanahan Sekartama
Kab. Semarang
164
Tanggal Pemegang
SHM Terdaftar
Fase III
8. 690 1097 Desa 2 Januari Kepala Abdi Yusuf No. 77/Kalirejo/2000 Akta Perjanjian No. 45 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. 2001 Kantor tanggal 1 September tanggal 24 Agustus 2015 dengan Hak
Ungaran, Pertanahan 2000, diterbitkan dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kab. Kab. oleh Kepala Seksi Markus Gunanto Adhi pertama,
Semarang, Semarang Pengukuran dan Kristanto, SH. kedua, dan
Provinsi Jawa Pendaftaran Tanah seterusnya
Tengah. Kantor Pertanahan kepada KSP
Kab. Semarang Sekartama
9. 601 1403 Desa 2 Januari Kepala Mardiyani No. 17/Kalirejo/2000 Akta Perjanjian No. 41 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. 2001 Kantor tanggal 1 September tanggal 24 Agustus 2015 dengan Hak
Kab. Kab. oleh Kepala Seksi Markus Gunanto Adhi kepada PT.
Semarang, Semarang Pengukuran dan Kristanto, SH. Bank Bukopin
Provinsi Jawa Pendaftaran Tanah Tbk
Tengah. Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
10. 751 2769 Desa 20 Kepala Sarini No. 00530/ Akta Perjanjian No. 43 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. Desember Kantor Aminah Kalirejo/2001 tanggal tanggal 24 Agustus 2015 dengan Hak
Ungaran, 2001 Pertanahan 17 September dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kab. Kab. 2001, diterbitkan Markus Gunanto Adhi kepada PT.
Semarang, Semarang oleh Kepala Seksi Kristanto, SH. Bank Bukopin
Provinsi Jawa Pengukuran dan Tbk
Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
11. 1089 371 m2 Desa 5 Desember Kepala Kamini No. 00842/ Akta Perjanjian No. 37 Dijaminkan
Kalirejo, Kec. 2005 Kantor Kalirejo/2005 tanggal 24 Agustus 2015 dengan Hak
Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
12. 1670 1526 Desa 23 Agustus Kepala Nurhadi No. 00018/ Akta Perjanjian No. 39 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. 2013 Kantor Kalirejo/2013 tanggal 24 Agustus 2015 dengan Hak
Ungaran, Pertanahan tanggal 26 Juli dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
13. 752 1236 Desa 20 Kepala Sugeng No. 00531/ Akta Perjanjian No. 07 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. Desember Kantor Widodo, Kalirejo/2001 tanggal tanggal 6 Agustus 2015 dengan Hak
Ungaran, 2001 Pertanahan ST 17 Septemebr dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kab. Kab. 2001, diterbitkan Markus Gunanto Adhi kepada PT
Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
14. 1128 653 m2 Desa 5 Desember Kepala Slamet No. 00906/ Akta Perjanjian No. 47 Dijaminkan
Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
15. 1169 377 m2 Desa 5 Desember Kepala Salamah No. 00873/ Akta Perjanjian No. 57 Dijaminkan
Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
165
Tanggal Pemegang
SHM Terdaftar
16. 816 513 m2 Desa 8 Desember Kepala Nasroh No. 00622/ Akta Perjanjian No. 10
Kalirejo, Kec. 2003 Kantor Kalirejo/2003 tanggal 9 Desember
Ungaran, Pertanahan tanggal 27 Agustus 2014 dibuat di hadapan
Kab. Kab. 2003, diterbitkan Notaris Markus Gunanto
Semarang, Semarang oleh Kepala Seksi Adhi Kristanto, S.H.
Provinsi Jawa Pengukuran dan
Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
17. 1164 1202 Desa 5 Desember Kepala Tafrikan No. 00878/ Akta Perjanjian No. 35 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. 2005 Kantor Kalirejo/2005 tanggal 24 Agustus 2015 dengan Hak
Kantor Pertanahan
Kab. Semarang
Fase IV
18. 997 945 m2 Desa 5 Desember Kepala Djumini No. 00879/ Akta Perjanjian No. Dijaminkan
Kalirejo, Kec. 2005 Kantor Kalirejo/2005 09 tanggal 5 Mei 2015 dengan Hak
Kab. Semarang
19. 998 515 m2 Desa 5 Desember Kepala Muslimin No. 00880/ Akta Perjanjian No. Dijaminkan
Kab. Semarang
20. 1537 997 m2 Desa 24 Februari Kepala Muslimin No. 00122/ Akta Perjanjian No. Dijaminkan
Ungaran, Pertanahan tanggal 6 Februari dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kab. Semarang
21. 516 854 m2 Desa 4 April 1998 Kepala Sri No. 99/1998 Akta Perjanjian No. Dijaminkan
Kalirejo, Kec. Kantor Sumiyati tanggal 20 Januari 7 tanggal 5 Mei 2015 dengan Hak
Semarang, Semarang Pengukuran dan Kristanto, S.H. kedua, dan
22. 57 2160 Desa 19 Kepala Moehroni No. 1901/1983 Akta Perjanjian No. Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. September Kantor bin Sahri tanggal 9 September 03 tanggal 5 Mei 2015 dengan Hak
Ungaran, 1983 Pertanahan 1983, diterbitkan dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
23. 87 1690 Desa 19 Kepala Ngaidi bin No. 1929/1983 Akta Perjanjian No. 32 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. September Kantor Usup tanggal 9 September tanggal 14 Mei 2015 dengan Hak
Ungaran, 1983 Pertanahan 1983, diterbitkan dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
166
Tanggal Pemegang
SHM Terdaftar
Tahap 2
24. 25 1115 m2 Desa 25 Agustus Kepala Budhi No.1866/1981 tanggal - Dijaminkan
Kalirejo, Kec. 1981 Kantor Hartono 6 Juli 1981 Diterbitkan dengan Hak
Ungaran, Pertanahan Sugiarto oleh Kepala Kantor Tanggungan
Kab. Kab. Pertanahan Kab. pertama,
Semarang, Semarang Semarang kedua, dan
Provinsi Jawa seterusnya
Tengah. kepada KSP
Sekartama
25. 398 185 m2 Desa 9 Mei 1984 Kepala Budhi No. 991/1994 - Dijaminkan
Kalirejo, Kec. Kantor Hartono dh tanggal 2 Maret dengan Hak
Ungaran, Pertanahan Tan Bian 1994 Diterbitkan Tanggungan
Kab. Kab. Hook oleh Kepala Kantor pertama,
Semarang, Semarang Pertanahan Kab. kedua, dan
Provinsi Jawa Semarang seterusnya
Tengah. kepada KSP
Sekartama
Tahap 3
26. 957 753 m2 Desa 5 Desember Kepala Insinyur No.00783/ Akta Perjanjian No. 28
Dijaminkan
Kalirejo, Kec. 2005 Kantor Sabandi Kalirejo/2005 tanggal tanggal 13 September
dengan Hak
Ungaran, Pertanahan 5 Desember 2005 2014 dibuat di hadapan
Tanggungan
Kab. Kab. Diterbitkan oleh Notaris Markus Gunanto
pertama,
Semarang, Semarang Kepala Kantor Adhi Kristanto, S.H.
kedua, dan
Provinsi Jawa Pertanahan Kab. seterusnya
Tengah. Semarang kepada KSP
Sekartama
27. 1116 590 m2 Desa 5 Desember Kepala Aenah No.00928/ Akta Perjanjian No. 13 Dijaminkan
Kalirejo, Kec. 2005 Kantor Kalirejo/2005 tanggal tanggal 11 Juni 2015 dengan Hak
Ungaran, Pertanahan 5 Desember 2005 dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kab. Kab. Diterbitkan oleh Markus Gunanto Adhi pertama,
Semarang, Semarang Kepala Kantor Kristanto, S.H. kedua, dan
Sekartama
28. 813 1743 Desa 8 Desember Kepala Jupri No.00619/ Akta Perjanjian No. 07 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. 2003 Kantor Kalirejo/2003 tanggal 11 Juni 2015 dengan Hak
Ungaran, Pertanahan tanggal 27 Agustus dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kab. Kab. 2003 Diterbitkan Markus Gunanto Adhi pertama,
Semarang, Semarang oleh Kepala Kantor Kristanto, S.H. kedua, dan
Sekartama
29. 1434 2563 Desa 5 Desember Kepala Aenah & No. 01251/2005 Akta Perjanjian No. 11 Dijaminkan
m2 Kalirejo, Kec. 2005 Kantor Sudjar tanggal 5 Desember tanggal 11 Juni 2015 dengan Hak
Ungarang, Pertanahan 2005 Diterbitkan dibuat di hadapan Notaris Tanggungan
Kab. Kab. oleh Kepala Kantor Markus Gunanto Adhi pertama,
Semaran, Semarang Pertanahan Kab. Kristanto, S.H. kedua, dan
Provinsi Jawa Semarang seterusnya
Tengah. kepada KSP
Sekartama
30. 1894 1802 Desa 7 Juni 2017 Kepala Sabandani No.00282/ -
m2 Kalirejo, Kec. Kantor Kalirejo/2017
Ungaran, Pertanahan tanggal 12 Mei
Kab. Kab. 2017 Diterbitkan
Semarang, Semarang oleh Kepala Kantor
Provinsi Jawa Pertanahan Kab.
Tengah. Semarang
Ruko
31. 01722 53 m2 Jl. Madukoro 8 Mei 2015 Kepala Josafat No. 00175/ Perjanjian Pengikatan Dijaminkan
Raya, Kel. Kantor Kurniawan Krobokan/2015 Jual Beli Tanah dan kepada
Krobokan, Pertanahan Hadi tanggal 6 Mei Bangunan Rumah Toko PT Bank
Kec. Kota 2015, diterbitkan No. 004/SK/C1D-L/U- Rakyat
Semarang Semarang oleh Kepala Kantor PPJB/M/IX/2016 tanggal Indonesia
Barat, Kab. Pertanahan Kota 26 September 2016 (Persero) Tbk
Semarang, Semarang
Provinsi Jawa
Tengah
167
Tanggal Pemegang
SHM Terdaftar
32. 01725 50 m2 Jl. Madukoro 8 Mei 2015 Kepala Josafat No. 00178/ Perjanjian Pengikatan Dijaminkan
Raya, RT. 03/ Kantor Kurniawan Krobokan/2015 Jual Beli Tanah dan dengan Hak
RW. 01, Kel. Pertanahan Hadi tanggal 6 Mei Bangunan Rumah Toko Tanggungan
Krobokan, Kota 2015, diterbitkan No. 002/SK/C1D-L/U- pertama,
Kec. Semarang oleh Kepala Kantor PPJB/M/IX/2016 tanggal kedua, dan
Semarang Pertanahan Kota 26 September 2016 seterusnya
Barat, Kab. Semarang kepada KSP
Semarang, Sekartama
Provinsi Jawa
Tengah
33. 01726 61 m2 Jl. Madukoro 9 Juni 2015 Kepala Josafat No. 00262/ Perjanjian Pengikatan Dijaminkan
Raya, RT. 03/ Kantor Kurniawan Krobokan/2015 Jual Beli Tanah dan kepada
RW. 01, Kel. Pertanahan Hadi tanggal 29 Mei Bangunan Rumah Toko PT Bank
Krobokan, Kota 2015, diterbitkan No. 003/SK/C1D-L/U- Rakyat
Kec. Semarang oleh Kepala Kantor PPJB/M/IX/2016 tanggal Indonesia
Semarang Pertanahan Kota 26 September 2016 (Persero) Tbk
Barat, Kab. Semarang
Semarang,
Provinsi Jawa
Tengah
3) Persil/ Letter C
No. Pemegang Hak Dasar Penguasaan Oleh

No. Luas Lokasi Penerbit Persil Catatan
Persil Yang Terdaftar Perseroan
Tahap 1 / Fase 3
1. 143 660 m2 Desa Kalirejo, Kec. Ungaran, Lurah Kalirejo, Kec. Pasilah Akta Perjanjian No. 49 tanggal 24 -
Kab. Semarang, Provinsi Ungaran, Kab. Doelmanan Agustus 2015 dibuat di hadapan
Jawa Tengah. Semarang, Provinsi Notaris Markus Gunanto Adhi
Jawa Tengah. Kristanto, S.H.
2. 174 5.500 Desa Kalirejo, Kec. Ungaran, Lurah Kalirejo, Kec. Sadenan Kalam Akta Perjanjian No. 59 tanggal 24 -
m2 Kab. Semarang, Provinsi Ungaran, Kab. Agustus 2015 dibuat di hadapan
3. 210 850 m2 Desa Kalirejo, Kec. Ungaran, Lurah Kalirejo, Kec. Sahro Akta Perjanjian No. 51 tanggal 24 -
Kab. Semarang, Provinsi Ungaran, Kab. Agustus 2015 dibuat di hadapan
4. 284 810 m2 Desa Kalirejo, Kec. Ungaran, Lurah Kalirejo, Kec. Djasmin Karto Akta Perjanjian No. 53 tanggal 24 -
5. 401 922 m2 Desa Kalirejo, Kec. Ungaran, Lurah Kalirejo, Kec. Muchalip M. Akta Perjanjian No. 05 tanggal -
Kab. Semarang, Provinsi Ungaran, Kab. 5 Mei 2015 dibuat di hadapan
6. 521 413 m2 Desa Kalirejo, Kec. Ungaran, Lurah Kalirejo, Kec. Hardi bin Kusno - -
Kab. Semarang, Provinsi Ungaran, Kab.
Jawa Tengah. Semarang, Provinsi
Jawa Tengah.
7. 519 1377 m2 Desa Kalirejo, Kec. Ungaran, Lurah Kalirejo, Kec. Karmi Jaswadi Akta Perjanjian No. 09 tanggal -
Kab. Semarang, Provinsi Ungaran, Kab. 11 Juni 2015 dibuat di hadapan
8. 927 2450 m2 Desa Kalirejo, Kec. Ungaran, Lurah Kalirejo, Kec. Sugondo (Sapto) - -
Kab. Semarang, Provinsi Ungaran, Kab.
Jawa Tengah. Semarang, Provinsi
Jawa Tengah.
9. 1106 1141 m2 Desa Kalirejo, Kec. Ungaran, Lurah Kalirejo, Kec. Wasini Akta Perjanjian No. 55 tanggal 24 -
Atas bidang-bidang tanah tersebut di atas, Perseroan telah memenuhi kewajiban pembayaran PBB
terutang tahun 2017 berdasarkan Surat-Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) PBB tahun 2017.
168
B. Kendaraan Bermotor
Perseroan mempunyai hak kepemilikan atas kendaraan-kendaraan bermotor yang uraian ringkasnya
dijabarkan sebagai berikut:
Kendaraan Roda Empat
Tahun No. Bukti

No. Merek Tipe Pemilik No. Mesin No. Rangka Catatan
Pembuatan Polisi Kepemilikan
X3 BPKB
1. H 710
BMW XDRIVE20D 2013 Perseroan 75208378 MHHWY3606DK935685 No.
HN
CKD L-06681574
BPKB
2. Grand H 8985
Nissan 2013 Perseroan HR15915136C MHBG1CG1FDJ127166 No.
Livina SV ZR
K-03124409
BPKB
3. A1J310F H 9084
Suzuki 2014 Perseroan K10BT1019093 MHYHMP31SEJ114995 No.
GL 4X2 MT GZ
L-06682629
Pembelian atas
kendaraan
ini dibiayai
dengan fasilitas
pembiayaan
Mobilio DD BPKB PT BCA Finance.
4. H 9243
Honda 11.55 MT 2014 Perseroan LT5Z11104603 MHRDD4730EJ400745 No. Sehubungan
AG
CKD M-13937549 dengan fasilitas
pemiayaan
tersebut,
kendaraan ini
dijadikan sebagai
jaminan.
BPKB
5. Kijang H 8557
Toyota 2013 Perseroan ITR1509900 MHFXW40GXD4504513 No.
Innova ZR
K-02967435
PT BPKB
6. H 1607
Mitsubishi L 300 M/T 2012 Jauwhannes 4D56CH07159 MHMLOPU39CK107758 No.
PF
Traco J-03485698
Kendaraan Roda Dua
Tahun
No. Merek Tipe No. Polisi Pemilik No. Mesin No. Rangka Bukti Kepemilikan
Pembuatan
1. Yamaha 54P A/T 2013 H 5331 AIG Perseroan 54P804964 MH354P00CDJ804802 BPKB No.
K-04679756
Entitas Anak Tidak Langsung (PT KS Pesada)
PT KS Persada memiliki dan menguasai harta kekayaan antara lain sebagai berikut:
All Stay Hotel Semarang

Tanah
Pemegang Bangunan Catatan
Tanggal
Sertipikat Gambar Situasi Luas Lokasi Hak yang
Berakhir HGB
Terdaftar
Sertipikat HGB No. No. 3452/1994 ± 557 Jl. Veteran 22 Desember KS Persada Bangunan yang Dijaminkan dengan
156, diterbitkan tanggal 16 Mei m² No. 51, 2035 terletak di atas Hak Tanggungan
oleh Kepala 1994 Semarang tanah ini pada saat peringkat I kepada
Kantor Pertanahan ini dikenal dengan PT Bank Negara
Kotamadya nama gedung Indonesia (Persero)
Semarang tanggal All Stay Hotel Tbk No. 13959/2016
22 Desember 1995 Semarang tanggal 20 Desember
2016
All Stay Hotel Yogyakarta
Tanah
Pemegang Bangunan Catatan
Tanggal
Sertipikat Gambar Situasi Luas Lokasi Hak yang
Berakhir HGB
Terdaftar
Sertipikat HGB No. No. 9837/1993 1.302 2 September KS Persada Bangunan yang Dijaminkan dengan
2036, diterbitkan tanggal 27 m² 2044 berada di atas Hak Tanggungan
oleh Kepala Kantor November 1993 tanah ini pada saat kepada PT Bank
Pertanahan Kab. ini dikenal dengan Bukopin
Sleman tanggal 23 nama gedung
Maret 1994 All Stay Hotel
Yogyakarta
169
Kendaraan Roda Empat
Tahun Bukti
No. Merek Tipe No. Polisi Pemilik No. Mesin No. Rangka
Pembuatan Kepemilikan
1. Toyota Avanza 1.3 G 2016 H 8516 ZZ KS Persada 1NRF108711 MHKM5EA3JGK010193 BPKB No.
M/T M-13933376
2. Toyota Avanza 1.3 G 2016 H 9208 VZ KS Persada 1NRF113784 MHKM5EA3JGJ030745 BPKB No.
M/T M-13863935
C. Peralatan dan Barang Inventaris
Perseroan memiliki dan menguasai peralatan dan barang-barang inventaris sebagai berikut:
Perlengkapan IT Kantor :
- Computer PC, laptop, printer, wireless router, server, harddisk eksternal, telephone, scanner,
televise, handphone dan perangkat teleconference
Peralatan Kantor:
- Kursi, meja, lemari, lukisan, filling cabinet, lemari baja dan proyektor
Peralatan Lainnya:
- Kamera, speaker, mesin absen, AC, timbangan pegas dan mesin hitung utang
6. Asuransi
Pembukaan asuransi yang telah dilakukan oleh maupun untuk kepentingan Perseroan adalah sebagai
berikut :
A. Asuransi Properti
Asuransi Kebakaran
No. dan Tanggal Polis : No. 12.03.01.18.03.0.00015 tanggal 2 Maret 2018.

Penanggung : PT MNC Insurance.
Tertanggung : Perseroan.
Jangka Waktu Pertanggungan : 2 Maret 2018 sampai dengan 2 Maret 2019.
Objek Pertanggungan : Kantor Pemasaran Properti.
Lokasi Objek Pertanggungan : Ruko The Amaya C 1-3 Jl. MT Hariyono, Ungaran Semarang.
Coverage : Kebakaran, Petir, Ledakan, Kejatuhan Pesawat Terbang.
Nilai Pertanggungan : Rp3.200.000.000,-.
- Bangunan : Rp2.300.000.000,-;
- Stock : Rp900.000.000,-.
Premi : Rp1.214.600,-
Berdasarkan bukti transfer dana ke rekening BCA, premi atas asuransi tersebut di atas telah dibayarkan
pada tanggal 27 Maret 2018, sejumlah Rp 1.214.600,-.
B. Asuransi Kendaraan Bermotor
Uraian ringkas mengenai asuransi kendaraan bermotor Perseroan dijabarkan dalam tabel sebagai
berikut:
No. Sertifikat Objek Pertanggungan

Asuransi Merk / Jenis / Tahun / Jangka Waktu Risiko Nilai Penutupan
No. Pembayaran
/ Nama No. Mesin / No. Rangka / Pertanggungan Sendiri Pertanggungan Risiko / Premi
Penanggung No. Polisi
1. 2311.0221. • BMW X 3 XDRIVE20D 20 Oktober CASCO: CASCO: Premi: Berdasarkan mutasi
170002088 / PT CKD A/T 2017 Rp300.000,-. Rp430.000.000,-. Rp4.223.500,-. rekening giro
Bess Central • Sedan - Perseroan, premi
Insurance • 2013 20 Oktober Tanggung asuransi ini telah
• 75208378 2018 Jawab Hukum dibayarkan pada
• MHHWY3606DK935685 pihak ketiga: tanggal 10 November
• H710HN Rp25.000.000,-. 2017.
170
No. Sertifikat Objek Pertanggungan
Asuransi Merk / Jenis / Tahun / Jangka Waktu Risiko Nilai Penutupan
No. Pembayaran
/ Nama No. Mesin / No. Rangka / Pertanggungan Sendiri Pertanggungan Risiko / Premi
Penanggung No. Polisi
2. 002.1050.301 • Toyota Kijang Inova J 16 Juli 2018 Gabungan: Kendaraan Premi: Berdasarkan Debit
.2018.003896.00 • Minibus – Rp300.000,-. Bermotor Rp4.457.500,-. Note No.002.50.301.
/ PT Asuransi • 2013 16 Juli 2019 Gabungan: 17.004930 tanggal
Wahana • ITR7509900 Angin topan, Rp125.000.000,-. 19 Juni 2017, premi
Tata Cabang • MHFXW40GXD4504513 badai, hujan asuransi ini telah
Semarang • H 8557 ZR es, bajir, dan Tanggung dibayarkan pada
atau tanah Jawab Hukum tanggal 19 Juni 2017.
longsor 10% pihak ketiga:
dari claim Rp25.000.000,-.
paid minimum
Rp500.000,- Jaminan
Tambahan:
Tanggung Angin topan,
Jawab Hukum badai, hujan es.
pihak ketiga Nanjir, dan atau
0-25 juta: 1% tanah longsor:
Rp125.000.000,-.
3. 002.1050.301 • Nissan Grand Livina SV 11 Oktober 2017 Gabungan: Kendaraan Premi: Berdasarkan mutasi
.2017.006362.00 1.5 - Rp300.000,-. Bermotor Rp3.472.500,-. rekening giro
/ PT Asuransi • Minibus 11 Oktober 2018 Gabungan: Perseroan, premi
Wahana • 2013 Tanggung Rp125.000.000,-. asuransi ini telah
Tata Cabang • HR15915136C Jawab Hukum dibayarkan pada
Semarang • MHG1CG1FDJ127166 pihak ketiga: Tanggung tanggal 17 Oktober
• H 8985 ZR Rp300.000,-. Jawab Hukum 2017
pihak ketiga:
Rp25.000.000,-.
4. 010072 / PT • Honda Mobilio DD4 1.5 2 November Gabungan: Casco: Premi: Berdasarkan mutasi
Asuransi Umum S MT 2016 Rp300.000,- Rp420.000.000,- Rp8.708.000,- rekening giro
BCA • Passanger - (02/11/2016 – Perseroan, premi
• 2014 2 November (02/11/2019) asuransi ini telah
• L15Z11104603 2019 dibayarkan pada
• MHRDD4730EJ400745 tanggal 2 Maret 2018
• H 8901 DY
7. Struktur Kepemilikan Saham
99,998%
99,998%
Pemegang saham pengendali (beneficiary owner) Perseroan adalah Johan Prasetyo Santoso dan
171
Bagan dan tabel di bawah ini menggambarkan kelompok usaha dari Perseroan dan hubungan antar
Perusahaan dalam kelompok usaha tersebut:
Hubungan dengan
No. Nama Perusahaan Kegiatan Usaha
Perseroan
1 PT Kota Satu Indonesia Bidang Pembangunan, Perdagangan, Perindustrian, Pemegang saham Perseroan
Pengangkutan Darat, Agrobisnis, Percetakan,
Perbengkelan dan Jasa kecuali Jasa dalam Bidang
Hukum dan Pajak
2 PT Surya Fajar Capital Bidang Pembangunan, Perdagangan, Industri, Pemegang saham Perseroan
Percetakan, Transportasi dan Jasa
3 PT Kota Satu Manajemen Bidang Pembangunan, Perdagangan, Perindustrian, Entitas Anak
Hukum dan Pajak
4 PT Kota Satu Pratama Bidang Pembangunan, Perdagangan, Perindustrian, Entitas Anak
Hukum dan Pajak
5 PT Kota Satu Persada Penyediaan Akomodasi dan Pelayanan Penginapan Entitas Anak Tidak Langsung
8. Keterangan Singkat Mengenai Pemegang Saham Berbentuk Badan Hukum
PT Kota Satu Indonesia
Pendirian dan Kegiatan Usaha
PT Kota Satu Indonesia (PT KS Indonesia) berdasarkan Akta Pendirian PT KS Indonesia No. 19 tanggal
22 Agustus 2013, dibuat di hadapan Stefanie Hartanto, S.H., M.Kn., Notaris di Kabupaten Tangerang.
Akta tersebut telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dan HAM sebagaimana ternyata dari Surat
Keputusannya No. AHU-51310.AH.01.01.Tahun 2013 tanggal 9 Oktober 2013, dan telah dimasukkan
dalam Daftar Perseroan dengan No. AHU-0092519.AH.01.09.Tahun 2013 tanggal 9 Oktober 2013.
Anggaran Dasar PT KS Indonesia telah mengalami beberapa kali perubahan, dan perubahan yang
terakhir dimuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kota Satu Indonesia No. 07 tanggal
15 Maret 2018 yang dibuat oleh Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H., Notaris Kab. Semarang di
Ambarawa, dan telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan HAM sebagaimana ternyata dari
Surat No. AHU-0006574.AH.01.02 Tahun 2018 tanggal 22 Maret 2018 dan telah dimasukkan dalam
Daftar Perseroan dengan No. AHU-0041022.AH.01.11 Tahun 2018 tanggal 22 Maret 2018 (selanjunya
disebut “Akta 07/2018”).
Maksud dan Tujuan
Berdasarkan ketentuan Pasal 3 Anggaran Dasar PT KSI, maksud dan tujuan PT KS Indonesia ialah
menjalankan usaha dalam bidang pembangunan, perdagangan, perindustrian, pengangkutan darat,
agrobisnis, percetakan, perbengkelan, dan jasa.
Struktur Modal, Para Pemegang Saham dan Komposisi Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta No.7 tanggal 15 Maret 2018, yang dibuat dihadapan Notaris Markus Gunanto Adhi
Kristanto, S.H., struktur permodalan dan pemegang saham PT KSI adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal per Saham Rp100.000,-

Jumlah Saham
(Rp) (%)
Modal Dasar 100.000 10.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
1. Herowiratno Gunawan 22.000 2.200.000.000 50,00
2. Johan Prasetyo Santoso 22.000 2.200.000.000 50,00
172
Pengurusan dan Pengawasan
Berdasarkan Akta No.07/2018, susunan Direksi dan Dewan Komisaris PT KS Indonesia adalah sebagai
berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Herowiratno Gunawan
Direksi
Direktur : Johan Prasetyo Santoso
PT Surya Fajar Capital
PT Surya Fajar Capital (“SFC”) berkedudukan di Jakarta Pusat berdasarkan Akta Pendirian Perseroan
Terbatas No. 12 tanggal 5 April 2016 (“Akta 12/2016”), dibuat dihadapan Humberg Lie, Sarjana Hukum,
Sarjana Ekonomi, Magister Kenotariatan, Notaris di Jakarta Utara.
SFC beralamat di Satrio Tower, Lantai 14, Jl. Prof. DR. Satrio Blok C4 No. 5, RT/ RW 7/2, Kuningan,
Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Jakarta 12950.
Kegiatan usaha SFC adalah menjalankan usaha dalam bidang jasa pada umumnya, antara lain bidang
Pembangunan, Perdagangan, Industri, Percetakan, Transportasi dan Jasa.
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut diatas SFC dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai
berikut:
(a) Menjalankan usaha di bidang pembangunan pada umumnya, bertindak sebagai pengembang yang
meliputi perencanaan, pelaksanaan, pengawasan konstruksi dan pemborongan pada umumnya
(General Contractor), antara lain pembangunan kawasan Perumahan (Real Estate), gedung-
gedung apartemen, kondominium, perkantoran, pertokoan beserta fasilitas-fasilitasnya, termasuk
mengerjakan pembebasan, pembukuan, pengurukan, pemerataan, penyiapan dan pengembangan
areal tanah lokasi/ wilayah yang akan dibangun;
(b) Menjalankan usaha dalam bidang perdagangan pada umumnya, namun tidak terbatas pada
perdagangan pada umumnya, namun tidak terbatas pada perdagangan yang berhubungan dengan
usaha real estate dan property, perantara perdagangan properti, pembelian bangunan-bangunan
rumah, gedung perkantoran unit-unit ruangan apartemen, ruang kondominium, ruang kantor dan
ruang pertokoan;
(c) Menjalankan usaha di bidang industri, yang meliputi industri beton siap pakai (ready mix) dan
Prestressing, industri material bangunan, industri cat dan Plameir, industri peralatan transmisi
telekomunikasi, industri peralatan listrik, industri komputer dan peripheral, industri Wood Working
dan Furniture (meubel), industri makanan, industri minuman, industri pakaian jadi, dan kegiatan
usaha yang terkait;
(d) Menjalankan usaha dalam bidang percetakan termasuk memperdayakan hasil-hasil dari percetakan,
penjilidan, kartonage dan pengepakan, percetakan buku-buku, desain dan cetak grafis, offset;
(e) Menjalankan usaha dalam bidang transportasi pada umumnya baik untuk pengangkutan,
transportasi penumpang, barang, Container, Traking Trailer, peti-kemas termasuk jasa pengepakan
barang yang akan dikirim/dibawa, termasuk ekspedisi, dan pergudangan serta kegiatan usaha
terkait;
(f) Menjalankan usaha dalam bidang jasa pada umumnya, antara lain jasa-jasa konsultasi bisnis/
manajemen, agent property, jasa pengelolaan dan penyewaan gedung, perkantoran, pertokoan,
taman hiburan, kawasan berikat, pengelolaan parkir, jasa penyewaan dan pengelolaan Property,
jasa penyewaan ruangan, jasa keamanan (securities), jasa franchise, jasa konsultan bidang arsitekl,
Landscape, Design dan Interior, jasa konsultasi bidang teknik Engineering, bidang konstruksi
sipil, bidang mesin (mekanikal), konsultan bidang listrik (elektrikal), bidang instalasi pemasangan
dan perbaikan air conditioner, konsultasi bidang listrik Elektronika, konsultasi bidang manajemen
operasi dan pemeliharaan kawasan Property Real Estate dan kawasan industri, jasa persewaan
dan sewa beli kendaraan bermotor, jasa rumah makan/ restoran, jasa pembuatan perangkat lunak
173
(Software), jasa komputer, hardware dan peripheral, ekspedisi, pengepakan dan pergudangan
(bukan Veem), pengerahan tenaga kerja, konsultasi sumber daya manusia, penyediaan sumber
daya manusia, training dan development, serta bidang usaha terkait, kecuali jasa dalam bidang
hukum dan pajak.
Berdasarkan Akta No. 12/2016, dibuat dihadapan Humberg Lie, SH, M.Kn Notaris di Jakarta, susunan
Direksi dan Komisari dari SFC adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Ellen Yanury Luassa
Direksi
Direktur Utama : Steffen
Direktur : Hevy Yafanny
Struktur Permodalan dan Pemegan Saham
Berdasarkan Akta No. 12/2016 struktur permodalan dan pemegang saham SFC adalah sebagai berikut:

Keterangan
Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp) Persentase(%)
Modal Dasar 1.000 1.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
1. PT Bumi Tirta Rahayu 153 153.000.000 51,00
2. Steffen 147 147.000.000 49,00
Jumlah Modal Ditempatkan dan disetor penuh 300 300.000.000 100,00
Jumlah Saham Dalam portepel 700 700.000.000
9. Pengawasan Dan Pengurusan Perseroan
Berdasarkan Akta No. 2/2018, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan yang menjabat
saat ini adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Johan Prasetyo Santoso

Komisaris Independen : Moch. Zaenal Arifin

Direksi
Direktur Utama : Herowiratno Gunawan

Direktur Independen : Stefani Adi Kristanti Manuwobo
Lama masa jabatan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan adalah selama 5 tahun.
174
Berikut dibawah ini adalah keterangan singkat dari masing-masing anggota Direksi dan Dewan
Komisaris Perseroan :
Dewan Komisaris
Johan Prasetyo Santoso

Komisaris Utama
Warga Negara Indonesia, lahir di Semarang pada tahun 1974, saat ini ber-
domisili di Kota Semarang.
Memperoleh gelar Sarjana Fakultas Teknik, jurusan Teknik Arsitektur Real

Estate dari Universitas Tarumanegara pada tahun 1996.
Pengalaman kerja:
- Tahun 1996 – 1997 : Bekerja di PT First Pasific Davies dengan
posisi sebagai Appraisal, Feasibility Study &
Consultancy Staff
- Tahun 1997 – 1990 : Menjabat sebagai Direktur pada PT Pondok
Jaya Mukti Perkasa
- Tahun 2000 – 2010 : Bekerja di CV Faustine sebagai Direktur
- Tahun 2011 – sekarang : Bekerja di PT Mitra Faustindo sebagai
Direktur
- Tahun 2012 – 2017 : Menjabat sebagai Direktur PT Kota Satu
Properti
- Tahun 2012 - sekarang : Menjabat sebagai Komisaris PT Kota Satu
Persada
- Tahun 2013 – sekarang Menjabat sebagai Direktur Utama PT Kota
Satu Indonesia
- Tahun 2016 – sekarang Menjabat sebagai Komisaris Utama PT Kota
Satu Manajemen
- Tahun 2017 – sekarang Menjabat sebagai Komisaris Utama PT Kota
Satu Properti
Moch. Zaenal Arifin

Komisaris Independen
Warga Negara Indonesia, lahir di Kendal pada tahun 1975, saat ini berdo-
misili di Kendal.
Memperoleh gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Akuntansi dari STIE Widya

Wiwaha Yogyakarta pada tahun 1998.
Pengalaman kerja:
- Tahun 1998 - 1999 : Menjadi Staf Auditor di Kantor Akuntan Publik
Dra. Sri Suhari, AK di Yogyakarta
- Tahun 1999 : Menjadi Staf Auditor di Kantor Akuntan Publik
Drs. Thomas Iguna di Jakarta
- Tahun 2000 – 2015 : Sebagai auditor Krisenko Weleri
- Tahun 2004 – 2015 : Menjabat sebagai Komisaris PT BPR Mentari
Terang Tuban
- Tahun 2018 – sekarang : Menjabat sebagai Komisaris Independen
PT Kota Satu Properti
175
Direksi
Herowiratno Gunawan
Direktur Utama
Warga Negara Indonesia, lahir di Jakarta pada tahun 1972, saat ini berdo-
misili di Kota Semarang.
Lulus pada tahun 1991 dari SMA Kebon Dalem, Semarang.
Pengalaman kerja:
- Tahun 2012 – 2017 : Menjabat sebagai Komisaris pada PT Kota
Satu Properti
- Tahun 2012 – sekarang : Menjabat sebagai Direktur pada PT Kota
Satu Persada
- Tahun 2013 – sekarang : Menjabat sebagai Komisaris pada PT Kota
Satu Indonesia
- Tahun 2014 – sekarang : Menjabat sebagai Komisaris pada PT Kota
Satu Pratama
- Tahun 2017 - sekarang : Menjabat sebagai Direktur pada PT Kota
Satu Properti
Stefani Adi Kristanti Manuwobo

Direktur Independen
Warga Negara Indonesia, lahir di Yogyakarta pada tahun 1989, saat ini ber-
domisili di Semarang.
Memperoleh gelar sarjana S1 Ilmu Komputer dari Fakultas Ilmu Komputer,

jurusan Sistem Informasi dari Universitas Bina Nusantara pada tahun 2011.
Pengalaman Kerja:
- Tahun 2010 – sekarang : Owner pada Perusahaan Velvet Room
Boutique dan Spotlight Event Organizer
- Tahun 2011 : Bekerja sebagai MM Team Member di
PT Astra Otoparts, Tbk dan di PT Nutricia
Indonesia Sejahtera
- Tahun 2011 – 2012 : Bekerja sebagai MM Team Member AQUA
Group (PT Tirta Investama, PT Aqua Golden
Mississippi dan PT Tirta Sibayakindo)
- Tahun 2012 – 2013 : Bekerja sebagai MM Team Member PT Sari
Husada
- Tahun 2013 : Bekerja sebagai MM Team Member
sekaligus Lead Testing Coordinate Kawan
Lama Group (PT Kawan Lama Sejahtera,
PT Ace Hardware, PT Home Center
Indonesia, PT Krisbow Indonesia)
- Tahun 2018 : Menjabat sebagai Direktur Independen
PT Kota Satu Properti
Tidak terdapat perjanjian atau kesepakatan antara anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi
dengan Pemegang Saham Utama, pelanggan, pemasok, dan/atau pihak lain berkaitan dengan
penempatan atau penunjukan sebagai anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi Emiten.
Pembentukan dan pengaturan Dewan Komisaris dan Direksi telah mengacu dan sesuai dengan
Peraturan Nomor 33/POJK.04/2014, termasuk ketentuan mengenai rangkap jabatan dan pemenuhan
kualifikasi yang wajib dimiliki oleh Direksi.
176
Dewan Komisaris dan Direksi menerima kompensasi yang ditentukan oleh pemegang saham pada
saat RUPS tahunan, Untuk tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015 jumlah kompensasi kepada
manajemen kunci yang seluruhnya merupakan imbalan kerja jangka pendek masing-masing sebesar
Rp152.500.000,-, Rp680.500.000,- dan Rp626.750.000,-.

Dewan Komisaris dan Direksi tidak menerima uang jasa atas kehadiran mereka dalam rapat-rapat
Direksi maupun Dewan Komisaris.
Tidak terdapat kepentingan lain yang bersifat material di luar kapasitasnya sebagai anggota Direksi
terkait Penawaran Umum Efek bersifat ekuitas atau pencatatannya di Bursa Efek.
Dalam hal pengurusan dan pengawasan yang dilakukan oleh Anggota Direksi dan Komisaris, tidak
terdapat hal yang dapat menghambat kemampuan anggota Direksi untuk melaksanakan tugas dan
tanggung jawabnya sebagai anggota Direksi demi kepentingan Emiten.
10. Tata Kelola Perusahaan Yang Baik (Good Corporate Governance)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan senantiasa dituntut untuk melaksanakannya dengan
penuh amanah, beretika, sehingga perlu penyelarasan etika usaha dan etika kerja dengan Visi dan Misi
Perseroan serta Panduan Pelaksanaan GCG.
Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan memiliki komitmen yang tinggi dan senantiasa mengedepankan
prinsip-prinsip tata kelola yang baik. Perseroan memandang Tata Kelola Perusahaan Yang Baik
atau GCG (Good Corporate Governance) sebagai hal yang penting, karena GCG berfungsi sebagai
pedoman agar segenap keputusan yang diambil dilandasi nilai-nilai moral yang tinggi dan sangat
berintegritas, patuh terhadap Peraturan Perundang-undangan dan kesadaran akan tanggung jawab
sosial Perusahaan (CSR) terhadap pihak-pihak yang berkepentingan (stakeholder.)
Dalam penerapannya, prinsip-prinsip transparansi, akuntabilitas, tanggung jawab, kemandirian, disiplin,

dan kewajaran dikedepankan, demi peningkatan dan citra Perusahaan. GCG dilengkapi code of conduct
yang berisi etika usaha dan etika kerja bagi pimpinan, karyawan dan stakeholder lainnya.
Dewan Direksi dan Komisaris
Tugas dan Wewenang Dewan Direksi dan Komisaris
Dalam 1 (satu) terakhir Dewan Komisaris Perseroan telah menjalankan tugas pengawasan (Supervisory)
dengan baik termasuk koordinasi yang baik dari 2 anggota Dewan Komisaris, demikian pula Direksi
Perseroan telah menjalankan tugas pengurusan (Management) dengan baik sesuai fungsi yang diemban
oleh masing-masing anggota Direksi dengan tetap mengedepankan koordinasi yang baik dan solid
dari fungsi-fungsi yang diemban maupun dari masing-masing anggota Direksi sendiri, dan semuanya
berjalan dalam kerangka Tata Kelola Perusahaan Yang Baik atau Good Corporate Governance.
Frekuensi Tingkat Kehadiran Dewan Direksi dan Komisaris
Dengan fasilitas video-conference dan tele-conference yang dimiliki Perseroan dan Entitas Anak,
sangat mudah dan cepat bagi anggota Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan untuk berkomunikasi
dan mengadakan rapat baik secara rutin untuk pembahasan kinerja triwulan (3 bulan) maupun yang
insidental untuk pembahasan dan keputusan tertentu. Dengan jumlah anggota Dewan Komisaris dan
Direksi yang masing-masing adalah 3 anggota, serta fasilitas-fasilitas yang ada, rapat pada umunya
dapat terselenggara tanpa kendala dengan kehadiran anggota Dewan Komisaris dan Direksi mencapai
100%.
Sesuai dengan peraturan Peraturan OJK No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan Komisaris
Perseroan atau Perusahaan Publik tanggal 8 Desember 2014, rapat Direksi dan Dewan Komisaris akan
dilaksanakan secara wajib sedikitnya 1 (satu) kali dalam 1 (satu) bulan. Sedangkan rapat gabungan
antara Direksi dan Dewan Komisaris paling kurang 1(satu) kali dalam waktu 4 (empat) bulan.
177
Pada periode yang berakhir tanggal 31 Desember 2017 Direksi dan Dewan Komisaris mengadakan
rapat sebagaimana dipandang perlu yang terkait dengan kegiatan usaha Perseroan, dengan tingkat
kehadiran sebesar 100% untuk keseluruhan Direksi dan Dewan Komisaris.
Sekretaris Perusahaan
Sehubungan dengan pemenuhan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2014 tanggal 8 Desember 2014
tentang Sekretaris Perusahaan Perseroan atau Perusahaan Publik juncto Keputusan Direksi PT Bursa
Efek Indonesia No. Kep-00001/BEI/01-2014 tanggal 20 Januari 2014 tentang Perubahan Peraturan
No. 1-A, maka berdasarkan Surat Keputusan Direksi No. 015/KSPro-DIR/IPO/III/2018 tanggal 8 Maret
2018, Perseroan telah menunjuk Nathalia Iswanti Tjokrohadi sebagai Sekretaris Perusahaan yang
menjalankan tugas-tugas Sekretaris Perusahaan.
Tugas dan tanggung jawab Sekretaris Perusahaan meliputi:

1. Mengikuti perkembangan Pasar Modal khususnya peraturan perundang – undangan yang berlaku
di bidang Pasar Modal.
2. Memberikan masukan kepada Direksi dan Dewan Komisaris untuk mematuhi ketentuan peraturan
perundang – undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
3. Membantu Direksi dan Dewan Komisaris dalam pelaksanaan tata kelola perusahaan yang
meliputi:
a. Keterbukaan informasi kepada masyarakat, termasuk ketersediaan informasi pada situs web
perusahaan;
b. Penyampaian laporan kepada Otoritas Jasa Keuangan tepat waktu;
c. Penyelenggaraan dan dokumentasi Rapat Umum Pemegang Saham;
d. Penyelenggaraan dan dokumentasi rapat Direksi dan/atau Dewan Komisaris; dan
e. Pelaksanaan program orientasi terhadap perusahaan bagi Direksi dan/atau Dewan
Komisaris.
4. Sebagai penghubung Perusahaan dengan pemegang saham Emiten atau Perusahaan Publik,
Otoritas Jasa Keuangan, dan pemangku kepentingan umum lainnya.
5. Sekretaris Perusahaan dan pegawai dalam unit kerja yang menjalankan fungsi sekretaris
perusahaan wajib menjaga kerahasiaan dokumen, data dan informasi yang bersifat rahasia
kecuali dalam rangka memenuhi kewajiban sesuai dengan peraturan perundang-undangan atau
ditentukan lain dalam peraturan perundang-undangan.
6. Sekretaris Perusahaan dan pegawai dalam unit kerja yang menjalankan fungsi sekretaris
perusahaan dilarang mengambil keuntungan pribadi secara langsung maupun tidak langsung,
yang merugikan Emiten atau Perusahaan Publik.
7. Dalam rangka meningkatkan pengetahuan dan pemahaman untuk membantu pelaksanaan
tugasnya, Sekretaris Perusahaan harus mengikuti pendidikan dan/atau pelatihan.
8. Sekretaris Perusahaan bertanggung jawab kepada Direksi.
9. Setiap informasi yang disampaikan oleh sekretaris perusahaan kepada masyarakat merupakan
informasi resmi Perusahaan.
10. Mengelola Rapat Gabungan Komisaris dan Direksi dan merecord Agenda, Minute, Kebijakan,
Keputusan, dan data – data yang dihasilkan di dalam Rapat Gabungan Komisaris dan Direksi
11. Membantu Direksi dalam pemecahan masalah – masalah Perusahaan secara umum.
12. Mengawasi jalannya aplikasi peraturan yang berlaku dengan tetap berpedoman pada prinsip
GCG.
13. Menata-usahakan serta menyimpan dokumen – dokumen Perusahaan.
14. Memberikan pelayanan kepada masyarakat atau shareholder atas informasi yang dibutuhkan
pemodal yang berkaitan dengan kondisi perusahaan:
a. Laporan Keuangan Tahunan (Audited);
b. Laporan Kinerja Perusahaan (Annual Report);
c. Informasi Fakta Material;
d. Produk atau penemuan yang berarti (penghargaan, proyek unggulan, penemuan metode
khusus, dll);
e. Perubahan dalam sistem pengendalian atau perubahan penting dalam manajemen.
178
Keterangan mengenai Sekretaris Perusahaan Perseroan:
Alamat Sekretaris Perusahaan : Ruko The Amaya

Jl. MT Haryono CA 1-3, Ungaran 50511
Telepon : 024 7690 1735, 7690 1000
Faksmili : 024 7690 1749
Pelatihan untuk Corporate Secretary
Untuk menumbuhkembangkan serta pemutakhiran Corporate Secretary Perseroan mengikuti training

dan pelatihan baik yang diselenggarakan secara internal, maupun oleh eksternal.
Komite Audit
Perseroan telah memiliki Piagam Komite Audit sebagaimana diatur dalam POJK No.55 dengan
ditetapkannya Piagam Komite Audit oleh Dewan Komisaris Perseroan pada tanggal 10 Oktober 2018.
Perseroan telah membentuk Komite Audit sebagaimana diatur dalam Peraturan PT Bursa Efek
Indonesia No. I-A Tentang Pencatatan Saham dan Efek Bersifat Ekuitas Selain Saham Yang Diterbitkan
Oleh Perseroan Tercatat yang merupakan Lampiran I dari Surat Keputusan Direksi PT. Bursa Efek
Indonesia No. KEP—00001/BEI/01-2014 tanggal 20 Januari 2014 dan POJK No.55, Berdasarkan Surat
Keputusan Dewan Komisaris Perseroan No. 002/KSPro-KOM/IPO/X/2018 tanggal 10 Oktober 2018.
Komite ini bertugas untuk memberikan pendapat profesional yang independen kepada dewan
komisaris terhadap laporan atau hal-hal yang disampaikan oleh direksi kepada dewan komisaris serta
menidentifikasikan hal-hal yang memerlukan perhatian dewan komisaris, yang antara lain meliputi:
a. Memantau dan mengevaluasi perencanaan dan pelaksanaan audit serta tindak lanjut hasil audit
dalam rangka menilai kecukupan pengendalian intern dan proses pelaporan keuangan;
b. Memastikan kesesuaian standar audit yang berlaku dengan pelaksanaan tugas Audit Eksternal;
c. Melihat kesesuaian antara laporan keuangan dengan standar akuntansi yang berlaku;
Sampai dengan saat ini Komite Audit belum pernah mengadakan rapat karena Komite Audit baru
dibentuk tahun 2017.
Susunan anggota komite audit Perseroan adalah sebagai berikut:
Ketua : Moch. Zaenal Arifin, S.E.

Anggota : Hengky Susanto
Handoko Saktiyono
Berikut adalah riwayat hidup dari masing-masing anggota Komite Audit Perseroan:
Moch. Zaenal Arifin, S.E. merupakan Warga Negara Indonesia, lahir pada tahun 1975, yang memiliki
latar belakang pendidikan Sarjana Ekonomi Jurusan Akuntansi dari STIE Widya Wiwaha Yogyakarta
pada tahun 1998.
Berikut adalah pengalaman kerja dari Moch. Zaenal Arifin, S.E. selama tiga tahun terakhir :
Tahun 2018 – sekarang : Menjabat sebagai Komisaris Independen PT Kota Satu Properti
Tahun 2015 : Menjabat sebagai Komisaris PT BPR Mentari Terang Tuban
Tahun 2015 : Sebagai auditor Krisenko Weleri
Hengky Susanto merupakan Warga Negara Indonesia, lahir pada tahun 1974 yang memiliki latar
belakang pendidikan Sarjana Ekonomi dari Fakultas Ekonomi, Jurusan Akuntansi dari Universitas
Satya Wacana pada tahun 1997.
179
Berikut adalah pengalaman kerja dari Hengky Susanto selama tiga tahun terakhir :
Tahun 2015 – sekarang : Bekerja sebagai wiraswasta
Handoko Saktiyono merupakan Warga Negara Indonesia, lahir pada tahun 1971, yang memiliki latar
belakang pendidikan Sarjana Pendidikan dari Fakultas Ilmu Pengetahuan Sosial, jurusan Pendidikan
Pancasila dan Kewarganegaraan (PPKN) dari Universitas IKIP PGRI (UPGRIS), Semarang pada tahun
1998.
Berikut adalah pengalaman kerja dari Handoko Saktiyono selama tiga tahun terakhir :
Tahun 2015 – sekarang : Menjabat sebagai Manajer Operasional di CV Faustine
Unit Audit Internal
Perseroan telah memiliki Piagam Audit Internal sebagaimana diatur dalam POJK No.56 dengan
ditetapkannya Piagam Audit Internal oleh Direksi Perseroan tanggal 10 Oktober 2018 dengan
persetujuan Dewan Komisaris Perseroan.
Kemudian Direktur Utama Perseroan, dengan keputusannya atas persetujuan Dewan Komisaris
Perseroan, telah mengangkat Hanna Priskilla Rahardja sebagai Kepala Unit Audit Internal Perseroan.
Hanna Priskilla Rahardja merupakan Warga Negara Indonesia, lahir pada tahun 1988, yang memiliki
latar belakang pendidikan Sarjana Ekonomi dari Fakultas Ekonomi, jurusan Akuntansi dari Universitas
Dian Nuswantoro, Semarang pada tahun 2011.
Berikut adalah pengalaman kerja dari Hanna Priskilla Rahardja selama tiga tahun terakhir :
Tahun 2018 – sekarang : Fleelancer
Tahun 2017 : Menjabat sebagai GM Finance di PT Kota Satu Properti
Tahun 2016 : Menjabat sebagai Finance and Accounting Manager di PT Kota Satu
Persada
Piagam Audit Internal ini berisikan fungsi dan ruang lingkup Unit Audit Internal (“UAI”) dalam memberikan
jasa assurance dan consulting yang independen obyektif guna memberikan nilai tambah dan perbaikan
operasional Perseroan. UAI membantu Perseroan dalam mencapai tujuannya melalui penggunaan
metode yang sistematis dalam mengevaluasi dan meningkatkan efektivitas risk management, internal
control, dan governance processes.
Komite Remunerasi Dan Nominasi
Perseroan telah memiliki Komite Remunerasi dan Nominasi dan telah memenuhi ketentuan POJK No.
34/POJK.04/2014 berdasarkan Keputusan Dewan Komisaris yang tertuang dalam Piagam Komite
Remunerasi dan Nominasi Perseroan tanggal 10 Oktober 2018.
Dalam menjalankan fungsinya, Komite Remunerasi dan Nominasi memiliki tugas dan tanggung jawab
antara lain sebagai berikut:
a. Dalam bidang remunerasi:
1) Memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris mengenai:
• Struktur Remunerasi;
• Kebijakan atas Remunerasi; dan
• Besaran atas Remunerasi;
2) Membantu Dewan Komisaris melakukan penilaian kinerja dengan kesesuaian Remunerasi
yang diterima masing-masing anggota Direksi dan/atau anggota Dewan Komisaris.
180
b. Dalam bidang nominasi:
1) Memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris mengenai:
• Komposisi jabatan anggota Direksi dan/atau Anggota Dewan Komisaris
• Kebijakan dan kriteria yang dibutuhkan dalam proses nominasi
• Kebijakan evaluasi kinerja bagi anggota Direksi dan/atau anggota Dewan Komisaris
2) Membantu Dewan Komisaris melakukan penilaian kinerja anggota Direksi dan/atau anggota
Dewan Komisaris berdasarkan tolok ukur yang telah disusun sebagai bahan evaluasi;
3) Memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris mengenai program pengembangan
kemampuan anggota Direksi dan/atau anggota Dewan Komisaris; dan
4) Memberikan usulan calon yang memenuhi syarat sebagai anggota Direksi dan/atau anggota
Dewan Komisaris kepada Dewan Komisaris untuk disampaikan kepada RUPS.
Susunan anggota Komite Remunerasi dan Nominasi adalah sebagai berikut:

Anggota : Johan Prasetyo Santoso
Diar Yunvitantri
Berikut adalah riwayat hidup dari masing-masing anggota Komite Remunerasi dan Nominasi Perseroan:
Moch. Zaenal Arifin, S.E. merupakan Warga Negara Indonesia, lahir pada tahun 1975, yang memiliki
latar belakang pendidikan Sarjana Ekonomi Jurusan Akuntansi dari STIE Widya Wiwaha Yogyakarta
pada tahun 1998.
Berikut adalah pengalaman kerja dari Moch. Zaenal Arifin, S.E. selama tiga tahun terakhir :
Tahun 2018 – sekarang : Menjabat sebagai Komisaris Independen PT Kota Satu Properti
Tahun 2015 : Menjabat sebagai Komisaris PT BPR Mentari Terang Tuban
Tahun 2015 : Sebagai auditor Krisenko Weleri
Johan Prasetyo Santoso merupakan Warga Negara Indonesia, lahir pada tahun 1974 yang memiliki
latar belakang pendidikan Sarjana Fakultas Teknik, jurusan Teknik Arsitektur Real Estate dari Universitas
Tarumanegara pada tahun 1996.
Berikut adalah pengalaman kerja dari Johan Prasetyo Santoso selama tiga tahun terakhir :
Tahun 2016 – sekarang : Menjabat sebagai Komisaris Utama PT Kota Satu Manajemen
Tahun 2017 – sekarang : Menjabat sebagai Komisaris Utama PT Kota Satu Properti
Diar Yunvitantri merupakan Warga Negara Indonesia, lahir pada tahun 1978 yang memiliki latar belakang
pendidikan Sarjana S1-Teknik dari Fakultas Teknik, jurusan Teknik Kimia dari Universitas Diponegoro
pada tahun 2003
Berikut adalah pengalaman kerja dari Diar Yunvitantri selama tiga tahun terakhir :
Tahun 2016 – sekarang : Menjabat corporate HCGA Manager di PT Kota Satu Indonesia
Tanggung Jawab Sosial dan Lingkungan Perusahaan (Corporate Social Responsibility)
Kegiatan Tanggung Jawab Sosial Perusahaan (CSR) memberikan nilai tambah kepada masyarakat, baik
nilai tambah lingkungan, sosial, dan pertumbuhan ekonomi. Perseroan berkomitmen untukmenjalankan
berbagai kegiatan atau program dalam rangka menciptakan keseimbangan lingkungan serta wujud
tanggung jawab sosial perusahaan. Selain itu, Perseroan menyadari akan pentingnya keseimbangan
antara ruang publik, perusahaan, dan masyarakat lingkungan sekitar sebagai salah satu syarat
terciptanya lingkungan yang sehat, bahagia lahir batin untuk seluruh masyarakat.
181
Adapun program CSR yang telah dilaksanakan oleh Perseroan antara lain:
Tahun 2017 :
- Acara Buka bersama di Allstay hotel dengan anak-anak dari panti asuhan Tarbiyatul
- Outing The Amaya
- Penanaman Bibit Mangrove di Pantai Tirang All Stay Hotel Semarang
- PT Kota Satu Properti menyambut perayaan Natal melakukan kegiatan bersama anak-anak panti
asuhan Bala Keselamatan Semarang, panti asuhan Santo Petrus Ungaran, dan panti asuhan
Sayap Ibu Yogyakarta
Tahun 2016 :
- Kegiatan donor darah All Stay Hotel Semarang
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, biaya CSR yang telah dikeluarkan oleh Perseroan adalah
sebesar Rp95.000.000,-.
Sumber : Perseroan
Gambar Kegiatan CSR sepanjang tahun 2017 dan 2016
182
Struktur Organisasi Perseroan
Berikut ini adalah bagan struktur organisasi Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan:
11. Sumber Daya Manusia Perseroan dan Entitas Anak
Per tanggal 30 April 2018, Perseroan memiliki 45 karyawan. Berikut jumlah dan komposisi karyawan
yang berada dalam Perseroan pada Desember 2017, 2016, 2015 yang dapat dilihat pada tabel di
bawah ini:
Perseroan
Komposisi Karyawan Menurut Jenjang Manajemen
Jabatan
2018 2017 2016 2015
Direktur & Manajer 7 7 4 5
Dept. Head 10 10 10 10
Supervisor 12 12 11 13
Staff 16 11 10 29
Non-staff 0 0 0 0
Jumlah 45 40 35 57
Komposisi Karyawan Menurut Usia
Usia
2018 2017 2016 2015
>50 Tahun 2 2 0 3
41 – 50 Tahun 12 12 10 13
31 – 40 Tahun 13 11 7 31
21 – 30 Tahun 17 15 18 10
<21 Tahun 1 0 0 0
Jumlah 45 40 35 57
183
Komposisi Karyawan Menurut Jenjang Pendidikan
Tingkat Pendidikan
2018 2017 2016 2015
S2/S1 15 15 12 24
Diploma 19 18 7 16
SMA atau sederajat 11 7 16 17
Jumlah 45 40 35 57
Komposisi Karyawan Berdasarkan Status
Usia
2018 2017 2016 2015
Tetap 45 40 35 57
Tidak Tetap (Kontrak) 0 0 0 0
Jumlah 45 40 35 57
PT KS Manajemen
PT KS Manajemen tidak mempunyai tenaga kerja kecuali anggota Direksi yang menjabat. Untuk saat
ini PT KS Manajemen dibantu oleh personil-personil dari entitas grup usaha.
Jabatan
2018 2017 2016 2015
Direktur 1 1 1 1
Manajer 0 0 0 1
Dept. Head 0 0 0 2
Supervisor 0 0 0 2
Staff 0 0 0 4
Non-staff 0 0 0 0
Jumlah 1 1 1 10
Usia
2018 2017 2016 2015
>50 Tahun 0 0 0 1
41 – 50 Tahun 1 1 1 1
31 – 40 Tahun 0 0 0 4
21 – 30 Tahun 0 0 0 4
<21 Tahun 0 0 0 0
Jumlah 1 1 1 10
Tingkat Pendidikan
2018 2017 2016 2015
S2/S1 1 1 1 6
Diploma 0 0 0 2
Jumlah 1 1 1 10
184
Usia
2018 2017 2016 2015
Tetap 1 1 1 1
Jumlah 1 1 1 10
PT KS Pratama
PT KS Manajemen tidak mempunyai tenaga kerja kecuali anggota Direksi yang menjabat. Untuk saat
ini PT KS Manajemen dibantu oleh personil-personil dari entitas grup usaha.
Jabatan
2018 2017 2016 2015
Direktur 1 1 1 1
Manajer 0 0 0 0
Dept. Head 0 0 0 0
Supervisor 0 0 0 0
Staff 0 0 0 0
Non-staff 0 0 0 0
Jumlah 1 1 1 1
Usia
2018 2017 2016 2015
>50 Tahun 0 0 0 0
41 – 50 Tahun 1 1 0 0
31 – 40 Tahun 0 0 1 1
21 – 30 Tahun 0 0 0 0
<21 Tahun 0 0 0 0
Jumlah 1 1 1 1
Tingkat Pendidikan
2018 2017 2016 2015
S2/S1 1 1 1 1
Diploma 0 0 0 0
Jumlah 1 1 1 1
Usia
2018 2017 2016 2015
Tetap 1 1 1 1
Jumlah 1 1 1 1
185
PT KS Persada
Jabatan
2018 2017 2016 2015
Direktur 1 1 1 1
Manajer 5 5 4 2
Dept. Head 5 3 4 2
Supervisor 6 2 2 4
Staff 22 22 26 19
Non-staff 65 66 69 24
Jumlah 104 99 106 52
Usia
2018 2017 2016 2015
>50 Tahun 0 0 0 -
41 – 50 Tahun 9 7 8 6
31 – 40 Tahun 33 33 36 16
21 – 30 Tahun 48 46 51 21
<21 Tahun 14 13 11 9
Jumlah 104 99 106 52
Tingkat Pendidikan
2018 2017 2016 2015
S2/S1 19 19 19 14
Diploma 26 24 26 9
Jumlah 104 99 106 52
Usia
2018 2017 2016 2015
Tetap 104 9 106 52
Jumlah 104 99 106 52
Perseroan menyadari sepenuhnya bahwa sumber daya manusia merupakan faktor penentu bagi
keberhasilan setiap usaha dan kegiatannya. Untuk mendukung perluasan kegiatan operasional serta
mengantisipasi persaingan, Perseroan senantiasa memperhatikan peningkatan kemampuan dan
profesionalisme sumber daya manusia serta pendayagunaan secara optimal dengan cara menempatkan
karyawan secara tetap dan efisien, membangun budaya kerja dan budaya perusahaan sesuai tuntutan
dinamika industri.
Selain itu, Perseroan secara aktif terus-menerus mengembangkan sumber daya manusia yang ada,
dengan meningkatkan kemampuan, pengetahuan, ketrampilan dan pemahaman nilai inovasi yang
terus menerus dijalankan melalui program pelatihan karyawan.
Perseroan telah memiliki sistem manajemen yang sistematis dan khususnya sistem pengelolaan
produksi yang menjadi standar kerja baku di lingkungan internal Perseroan.
186
Tenaga Asing

Pada saat Prospektus ini diterbitkan, Perseroan dan Entitas Anak tidak memiliki tenaga kerja asing.
Kesejahteraan Karyawan
Unit sumber daya manusia Perseroan mengelola kebijakan pengelolaan sumber daya manusia.
Karyawan tetap Perseroan mendapatkan kompensasi yang meliputi gaji pokok dan berbagai macam
tunjangan dan manfaat tambahan seperti kegiatan Keagamaan dan kegiatan Gathering Perusahaan.
Karyawan tetap pada tingkat tertentu juga mendapatkan bonus. Karyawan dibayar sesuai dengan
ketentuan upah minimum yang telah ditetapkan oleh Pemerintah (Upah Minimum Propinsi).
Perseroan menyediakan beberapa macam fasilitas dan program kesejahteraan bagi pegawai dan
keluarganya. Fasilitas dan program tersebut adalah sebagai berikut:
- Jaminan Sosial Tenaga Kerja (BPJS Ketenagakerjaan)
- Jaminan Kesehatan (BPJS Kesehatan)
- Tunjangan Jabatan
- Tunjangan Hari Raya Keagamaan (THR)
- Cuti Tahunan
Kompensasi, program kesejahteraan dan fasilitas pegawai Perseroan mengacu pada Ketentuan dan
Peraturan Kementerian Tenaga Kerja dan transmigrasi termasuk sudah memenuhi Upah Minimum yang
berlaku.
Serikat Pekerja
Sampai dengan tanggal Prospektus ini diterbitkan, Perseroan tidak memiliki serikat pekerja yang
dibentuk oleh karyawan Perseroan. Perseroan tidak memiliki Kesepakatan Kerja Bersama antara
Perseroan dan karyawan/serikat pekerja.
12. Perkara-perkara Yang Dihadapi Perseroan, Entitas Anak, Direksi dan Dewan Komisaris
Perseroan serta Direksi dan Dewan Komisaris Entitas Anak
Sampai dengan tanggal Prospektus ini diterbitkan dan didukung dengan Surat Pernyataan Perseroan
tanggal 27 September 2018, Perseroan tidak sedang terlibat dalam suatu perkara maupun sengketa
di luar pengadilan dan/atau perkara perdata, pidana dan/atau perselisihan lain di lembaga peradilan
dan/atau di lembaga arbitrase baik di Indonesia maupun di luar negeri atau perselisihan administratif
dengan instansi pemerintah yang berwenang termasuk perselisihan sehubungan dengan kewajiban
perpajakan atau perselisihan yang berhubungan dengan masalah perburuhan/hubungan industrial
atau kepailitan atau mengajukan permohonan kepailitan, atau tidak sedang menghadapi somasi yang
dapat mempengaruhi secara berarti dan material kedudukan peranan dan/atau kelangsungan usaha
Perseroan.
Sampai dengan tanggal Prospektus ini diterbitkan dan didukung dengan Surat Pernyataan dari masing-
masing Anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan serta Entitas Anak tanggal 27 September 2018,
masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris tidak pernah atau tidak sedang terlibat dalam
suatu perkara, pidana dan/atau perselisihan lain di lembaga peradilan dan/atau di lembaga arbitrase
baik di Indonesia maupun di luar negeri atau perselisihan administratif dengan instansi pemerintah
yang berwenang termasuk perselisihan sehubungan dengan kewajiban perpajakan atau perselisihan
yang berhubungan dengan masalah perburuhan/hubungan industrial atau tidak pernah dinyatakan pailit
yang mempengaruhi secara berarti dan material kedudukan peranan dan/atau kelangsungan usaha
Perseroan dan Entitas Anak, atau menjadi anggota Direksi atau Dewan Komisaris yang dinyatakan
bersalah menyebabkan suatu perusahaan dinyatakan pailit atau tidak sedang menghadapi somasi
yang dapat mempengaruhi secara berarti dan material kedudukan peranan dan/atau kelangsungan
usaha Perseroan dan Entitas Anak.
187
13. Keterangan Mengenai Entitas Anak
Perseroan memiliki penyertaan langsung dan tidak langsung pada Entitas Anak sebagai berikut:
Bulan dan Kepemilikan Kepemilikan

Status
No Nama Perusahaan Kegiatan Usaha Tahun Langsung Tidak
Operasional
Penyertaan (saat ini) langsung
Bidang Pembangunan,
Perdagangan,
Perindustrian,
Pengangkutan Darat,
Desember Belum
1. PT Kota Satu Manajemen Agrobisnis, Percetakan, 99,68% -
2017 Beroperasi
kecuali Jasa dalam
Bidang Hukum dan
Pajak
Bidang Pembangunan,
Sebagai
Perdagangan,
Induk Usaha
Perindustrian,
PT Kota Satu
Pengangkutan Darat,
Desember Persada
2. PT Kota Satu Pratama Agrobisnis, Percetakan, 99,998% -
2017 (non-operating
dan strategic
kecuali Jasa dalam
sub holding
Bidang Hukum dan
company)
Pajak
99,997%
Penyediaan Akomodasi
Desember (Melalui PT
3. PT Kota Satu Persada dan Pelayanan - Beroperasi
2017 Kota Satu
Penginapan
Pratama)
PT Kota Satu Manajemen
PT Kota Satu Manajemen (PT KS Manajemen) didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 887
tanggal 27 Februari 2014 dibuat di hadapan Notaris Stefanie Hartanto S.H., M.Kn. Akta Pendirian
PT KSM telah memperoleh pengesahan Menkumham sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya
No. AHU-10.06905.PENDIRIAN-PT.2014 tanggal 19 Maret 2014 dan telah dimasukkan dalam Daftar
Perseroan dengan No. 03704 tanggal 19 Maret 2014 serta telah diumumkan dalam Tambahan Berita
Negara No. 29523 dari Berita Negara Republik Indonesia No. 53 tanggal 4 Juli 2014.
Anggaran Dasar PT KS Manajemen telah mengalami beberapa kali perubahan dan perubahan yang
terakhir dimuat dalam Akta No. 43 tanggal 24 Maret 2018, dibuat di hadapan Grace Giovani, S.H.,
M.Kn., Notaris di Kab. Semarang (“Akta No. 43/2018”).
Berdasarkan ketentuan Pasal 3 Anggaran Dasar PT KS Manajemen, maksud dan tujuan PT KS

Manajemen adalah berusaha dalam bidang pembangunan, perdagangan, perindustrian, pengangkutan
darat, argobisnis, percetakan, perbengkelan dan jasa.
Berdasarkan Akta No. 43/2018, berikut adalah susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris PT KS
Manajemen saat ini :
Dewan Komisaris
Direksi
Direktur : Dedy Sumardi
188
Struktur Permodalan dan Pemegang Saham
Struktur permodalan serta para pemegang saham dan komposisi kepemilikan saham dalam PT KS
Manajemen saat ini adalah berdasarkan Akta No. 48 tanggal 27 Desember 2017, dibuat di hadapan
Notaris Rini Yulianti, S.H., sebagai berikut :

Jumlah Saham
(Rp) (%)
Modal Dasar 10.000 1.000.000.000
Perseroan 2.492 249.200.000 99,68
Dedy Sumardi 8 800.000 0,32
Jumlah Modal Ditempatkan dan disetor penuh 2.500 250.000.000 100,00
Jumlah Saham Dalam portepel 7.500 750.000.000
Ikhtisar Data Keuangan Penting
Tabel berikut ini menyajikan ikhtisar data keuangan PT KS Manajemen untuk tahun yang berakhir pada
periode 30 April 2018 dan 2017 dan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2017, 2016, dan 2015 :

Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Jumlah Aset 987 985 190 986 629
Jumlah Liabilitas 1.674 1.820 850 1.821 850
Jumlah Ekuitas (686) (834) (660) (834) (221)
Pendapatan 58 - - 151 592
Beban Usaha (84) - - (692) (786)
Laba (Rugi) Bersih (27) (0) (0) (613) (281)
Pada periode 30 April 2018 jumlah aset PT KS Manajemen mengalami peningkatan sebesar Rp2 juta
atau naik sebesar 0,2% dibandingkan jumlah aset pada tanggal 30 April 2017. Dalam hal ini jumlah
liabilitas juga mengalami penurunan sebesar Rp146 juta atau berkurang sebesar 8,0%, sedangkan
jumlah ekuitas pada periode 30 April 2018 mengalami perbaikan dengan peningkatan sebesar Rp148
juta atau meningkat 17,7% menjadi Rp686 juta dibandingkan ekuitas pada tanggal 30 April 2017.
Dari sisi pendapatan, pada periode 30 April 2018 PT KS Manajemen telah membukukan pendapatan
sebesar Rp58 juta dengan beban usaha sebesar Rp84 juta, hal ini disebabkan karena PT KS Manajemen
telah mengaktifkan kembali aktivitas operasional pada tahun 2018 dengan konsep baru. Rugi bersih PT
KS Manajemen pada periode 30 April 2018 yaitu sebesar Rp27 juta.
PT Kota Satu Pratama
PT Kota Satu Pratama (PT KS Pratama) didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 410 tanggal
8 Agustus 2014, dibuat di hadapan Notaris Stefanie Hartanto, S.H., M.Kn. Akta Pendirian PT KS
Pratama telah memperoleh pengesahan Menkumham sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya
No. AHU-23651.40.10.2014 tanggal 8 September 2014 dan telah dimasukkan dalam Daftar Perseroan
dengan No. AHU-0090058.40.80.2014 tanggal 8 September 2014. Akta Pendirian PT KS Pratama telah
diumumkan dalam Tambahan Berita Negara No. 73318 dari Berita Negara Republik Indonesia No. 104
tanggal 30 Desember 2014.
Anggaran Dasar PT KS Pratama telah mengalami beberapa kali perubahan dan perubahan terakhir
yakni sebagaimana dimuat dalam Akta No. 44 tanggal 24 Maret 2018, dibuat di hadapan Notaris Grace
Giovani, S.H., M.Kn. (“Akta No. 44/2018”).
189
Berdasarkan ketentuan Pasal 3 Anggaran Dasar PT KS Pratama, maksud dan tujuan PT KS Pratama
ialah berusaha dalam bidang pembangunan, perdagangan, perindustrian, pengangkutan darat,
agrobisnis, percetakan, perbengkelan, dan jasa.
Berdasarkan Akta 44/2018, susunan Direksi dan Komisaris PT KS Pratama yang menjabat saat ini
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Johan Prasetyo Santoso
Direksi
Direktur : Herowiratno Gunawan
Pratama saat ini adalah berdasarkan Akta No. 50 tanggal 27 Desember 2017, dibuat di hadapan Notaris
Rini Yulianti, S.H., sebagai berikut:

Jumlah Saham
(Rp) (%)
Modal Dasar 1.600.000 160.000.000.000
Perseroan 399.990 39.999.000.000 99,998
PT KS Manajemen 10 1.000.000 0,002
Jumlah Saham Dalam portepel 1.200.000 120.000.000.000 -
Tabel berikut ini menyajikan ikhtisar data keuangan PT KS Pratama (Konsolidasi) untuk tahun yang
berakhir pada periode 30 April 2018 dan 2017 dan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2017, 2016, dan
2015 :
(dalam Rupiah)
Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Jumlah Aset 92.078 86.383 93.292 87.844 79.939
Jumlah Liabilitas 70.678 98.960 69.870 98.416 81.534
Jumlah Ekuitas 21.400 (12.577) 23.422 (10.571) (1.596)
Pendapatan 4.886 4.637 15.512 11.838 2.142
Beban Usaha (2.648) (2.354) (6.825) (5.758) (2.766)
Laba (Rugi) Bersih (2.086) (2.015) (4.307) (9.083) (2.820)
Pada periode 30 April 2018 jumlah aset PT KS Pratama mengalami peningkatan sebesar Rp5.695 juta
atau 6,6% dibandingkan jumlah aset tanggal 30 April 2017. Jumlah liabilitas mengalami penurunan
sebesar Rp28.282 juta atau 28,5%, sementara jumlah ekuitas pada tanggal 30 April 2018 mengalami
peningkatan sebesar Rp33.977 juta dibandingkan Ekuitas pada tanggal 30 April 2017.
Dari sisi pendapatan, pada periode 30 April 2018 PT KS Pratama yaitu sebesar Rp4.886 juta, meningkat
Rp249 juta atau 5,4% dari pendapatan pada periode 30 April 2017. Beban usaha pada periode 30 April
2018 yaitu sebesar Rp2.648 juta yang mengalami peningkatan sebesar Rp294 juta atau 12,5% dari
periode 30 April 2017. Rugi bersih PT KS Persada pada 30 April 2018 yaitu sebesar Rp2.086 juta yang
meningkat Rp71 juta atau 3,5% dari rugi bersih pada periode 30 April 2017.
190
PT Kota Satu Persada
PT Kota Satu Persada (PT KS Persada) berkedudukan di Semarang, didirikan berdasarkan Akta
Pendirian No. 45 tanggal 26 Juli 2012 dibuat di hadapan Notaris Maria Yosefa Deni, S.H. Akta
Pendirian PT KSPersada telah memperoleh pengesahan Menkumham sebagaimana ternyata dari
Surat Keputusannya No. AHU-46821.AH.01.01.Tahun 2012 tanggal 4 September 2012 dan telah
dimasukkan dalam Daftar Perseroan dengan No. AHU-0078902.AH.01.09.Tahun 2012. Akta Pendirian
PT KS Persada telah di diumumkan dalam Tambahan Berita Negara No. 53827 dari Berita Negara
Republik Indonesia No. 43 tanggal 28 Mei 2013.
Anggaran Dasar PT KSPersada telah mengalami beberapa kali perubahan dan perubahan terakhir yakni
sebagaimana dimuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Para Pemegang Saham PT KSPersada
No. 52 tanggal 27 Desember 2017 dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti S.H. (“Akta No. 52/2017”).
Berdasarkan ketentuan Pasal 3 Anggaran Dasar PT KS Persada, maksud dan tujuan PT KS Persada
adalah bergerak dalam bidang Pariwisata.
Berdasarkan Akta No. 45 tanggal 24 Maret 2018, dibuat di hadapan Notaris Grace Giovani, S.H., M.Kn.,
berikut adalah susunan Direksi dan Komisaris PT KS Persada yang menjabat saat ini :
Dewan Komisaris
Direksi
Direktur : Johan Prasetyo Santoso
Persada saat ini adalah berdasarkan Akta No. 52/2017, sebagai berikut:

Jumlah Saham
(Rp) (%)
Modal Dasar 140.000 140.000.000.000
1. Kota Satu Pratama 36.999 36.999.000.000 99,997
1. Kota Satu Manajemen 1 1.000.000 0,003
Tabel berikut ini menyajikan ikhtisar data keuangan PT KS Persada untuk tahun yang berakhir pada
periode 30 April 2018 dan 2017 dan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2017, 2016, dan 2015 :
(dalam Rupiah)
Keterangan
2018 2017 2017 2016 2015
Jumlah Aset 89.342 86.383 90.494 87.844 79.939
Jumlah Liabilitas 70.704 99.361 69.898 98.817 81.935
Jumlah Ekuitas 18.638 (12.978) 20.597 (10.972) (1.997)
Pendapatan 4.886 4.637 15.512 11.838 2.142
Beban Usaha (2.585) (2.354) (6.749) (5.758) (2.766)
Laba (Rugi) Bersih (1.959) (2.005) (4.231) (9.079) (2.820)
191
Pada periode 30 April 2018 jumlah aset PT KS Persada mengalami peningkatan sebesar Rp2.959
juta atau meningkat 3,4% dibandingkan aset pada tanggal 30 April 2017. Dalam hal jumlah liabilitas
mengalami penurunan sebesar Rp28.657 juta atau turun sebesar 28,8%, sedangkan jumlah ekuitas
pada tanggal 30 April 2018 mengalami peningkatan sebesar Rp31.616 juta dibandingkan Ekuitas pada
tanggal 30 April 2017.
Dari sisi pendapatan, pada periode 30 April 2018 PT KS Persada berhasil memperoleh pendapatan
sebesar Rp4.886 juta yang meningkat sebesar Rp249 juta atau 5,4% dari pendapatan periode 30 April
2017. Beban usaha PT KS Persada dalam periode 30 April 2018 yaitu sebesar Rp2.585 juta yang
bertambah sebesar Rp231 juta atau 9,8% dari periode 30 April 2017. Rugi bersih PT KS Persada pada
periode 30 April 2018 yaitu sebesar Rp1.959 juta yang berkurang Rp46 juta atau 2,3% dari rugi bersih
periode 30 April 2017.
Kontribusi Pendapatan Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan dan Entitas Anak mengelola bisnis usaha real estat dan hotel yang berdasarkan pendapatan
segmen usaha terbagi atas Pengembang Properti dan Perhotelan.
Tabel berikut memberikan informasi mengenai penjualan dan pendapatan usaha Perseroan serta
persentasenya terhadap jumlah penjualan dan pendapatan usaha untuk periode-periode berikut:
31 Desember
Entitas Anak 30 April 2018
2017 2016 2015
PT KS Manajemen
58 0,3% - - 151 0,3% 592 1,5%
PT KS Pratama (Konsolidasi) 4.886 22,6% 15.512 28,8% 11.838 24,0% 2.142 5,4%
14. Kegiatan Usaha
14.1. Perseroan
PT Kota Satu Properti Tbk merupakan Perseroan Terbatas di Indonesia yang berfokus pada bidang
properti. Kegiatan usaha utamanya adalah mengembangkan real estate, hotel dan commercial properti.
Perseroan didirikan pada pada tanggal 3 Oktober 2012 dan berdasarkan Pasal 3 Akta No. 6/2012,
maksud dan tujuan Perseroan adalah melakukan usaha di bidang pembangunan dan pengembangan,
perdagangan dan jasa.
Bisnis real estate Perseroan diwujudkan dalam pengembangan modern residential estate The Amaya
di Ungaran, Kabupaten Semarang, propinsi Jawa Tengah. The Amaya adalah perumahan modern yang
berkualitas dengan konsep ’Luxury Home Resort’ yang menghadirkan tempat tinggal yang memenuhi
kriteria hunian yang baik, nyaman, asri dan sehat. PT Kota Satu Properti Tbk. adalah perusahaan
pengembang pertama dan menjadi pioner dalam memperkenalkan konsep perumahan modern di kota
Ungaran, Kabupaten Semarang. Dimana pemilik rumah dikelilingi oleh kenyamanan fasilitas modern
diantaranya: club house, lounge, kolam renang, kids playground, RFID gate system, panic button,
CCTV & 24hours security, housekeeping & laundry, broadband internet (Wifi), ATM dan minimarket.
Konsumen juga dimanjakan dengan Amaya Care yang menyediakan jasa perbaikan dan perawatan
rumah & Amaya Lifestyle untuk menjawab kebutuhan konsumen yang ingin mempercantik rumah
mereka dengan jasa arsitektur dan interior design. Disamping itu, The Amaya dikelilingi area perbukitan
hijau kota Ungaran yang asri dan minim polusi serta menghadirkan ketenangan dan keseimbangan
untuk kehidupan penghuni. Hal ini sesuai dengan motto The Amaya yakni ”Enjoying Life Balance”.
Perumahan The Amaya menyasar segmen kelas menengah, mulai lower middle hingga upper middle
dengan rentang harga dari Rp499 juta hingga Rp2,5 miliar per unit rumah dengan kualitas premium. The
Amaya mulai diperkenalkan sebagai landed residential estate pada awal tahun 2015 yang menjangkau
pasar konsumen properti pada wilayah kota Semarang, Solo, Ungaran, Yogyakarta, Salatiga, Kudus
dan Kediri, bahkan ada pula pembeli dari Jakarta dan luar pulau Jawa. Di awal debutnya, The Amaya
192
berhasil memperoleh kesuksesan dengan meraih 75% (tujuh puluh lima persen) penjualan Fase 1 di
tahun pertama. Hal ini seiring dengan tren hunian yang bergeser ke daerah hinterland/ sub-urban,
menjauh dari kebisingan, polusi, kemacetan dan banjir.
The Amaya berlokasi strategis di jalan M.T. Haryono Ungaran. Dimana terletak pusat kegiatan
masyarakat di alun-alun Bung Karno. Terletak di area perbukitan hijau dengan akses yang istimewa
sebab terhampar di area exit Tol Ungaran, dimana jalan tol ini merupakan bagian dari jaringan tol trans
Jawa. Dalam jangka waktu 3 (tiga) tahun ke depan, jalan tol ini akan menghubungkan 3 (tiga) kota besar
di Jawa Tengah, yaitu Semarang, Solo dan Yogjakarta sekaligus ke berbagai kota besar yang dilaluinya
mulai dari Bandung, Jakarta, Cirebon, Tegal, hingga Malang dan Surabaya. Hanya memerlukan waktu
15 (lima belas) menit dari kota Semarang juga merupakan salah satu keunggulan dari Perumahan ini.
Hal ini menjadikan The Amaya sebagai perumahan yang memiliki akses terbaik dibandingkan dengan
para pesaingnya.
Lokasi strategis The Amaya tidak hanya ditunjang dengan fasilitas keberadaan jalan tol, namun
juga berada dekat dengan area Industri Ungaran yang menjadi lokasi usaha dan bisnis dari hampir
sejumlah 1.500 pabrik dimana lebih dari 700 tenaga kerja asing asal Korea Selatan, India, Eropa dan
ekspatriat lainnya bekerja pada pabrik dan perkantoran di kawasan ini. Adapun beberapa pabrik besar
yang beroperasi di Ungaran antara lain pabrik jamu Sido Muncul, pabrik biskuit Nissin, pabrik farmasi
Phapros, pabrik Ungaran Sari Garmen, pabrik minuman Coca Cola dan banyak lainnya. Hal ini tentu
menjadikan The Amaya menjadi pilihan terbaik bagi kalangan ekspatriat dan pekerja eksekutif untuk
menjadikan The Amaya sebagai pilihan hunian yang nyaman bagi mereka.
Pengembangan The Amaya Tahap 1 - Hunian, Rumah Toko (Ruko) dan Clubhouse
Pengembangan The Amaya Tahap 1 mencakup area seluas kurang lebih 11 hektar dengan total
pembangunan 580 unit rumah, 42 unit ruko dan 2 buah clubhouse. Sebanyak 225 unit rumah dan 32
unit ruko sudah terjual dan terbangun. Sebanyak 40 kepala keluarga sudah menempati rumah yang
dibeli.
Site Plan Tahap 1

Sumber : Perseroan
Tipe unit rumah unggulan The Amaya di tahap 1 yaitu tipe Foresta (LB65/LT120) – 1 lantai, tipe Montana
(LB135/LT120) – 2 lantai, tipe Linea (LB65/LT81) – 2 lantai, tipe Fressia (LB80/LT152) – 1 lantai dan tipe
terbesar yakni tipe Fontana (LB195/LT207) yakni rumah 2 lantai yang dilengkapi dengan kolam renang
(optional).
Disamping itu, pada pertengahan tahun 2017 Perseroan memperkenalkan cluster baru, yaitu rumah
tipe Rosewood (LB52/LT38). Cluster ini mengusung konsep healthy community living, dengan 60% luas
lahan diperuntukan bagi taman yang hijau dan area bermain anak-anak, dikelilingi dengan rumah bertipe
landed condo. Sedangkan untuk parkir kendaraan disiapkan area parkir mobil tersendiri, dimana 1 unit
rumah mendapatkan 1 lot parkir mobil. Konsep healthy community living ini menyasar bagi keluarga
muda yang ingin memilki rumah pertama dengan harga yang terjangkau. Disamping itu, rumah dengan
tipe ini cocok bagi mereka yang ingin merasakan tinggal di apartemen dengan segala fasilitasnya,
namun tetap memiliki sertifikat Hak Milik atas tanah dan bangunan yang dimiliki.
193
Site plan Rosewood
Sumber : Perseroan
14.2. Entitas Anak Langsung dan Tidak Langsung
Dalam pengembangannya, Perseroan selain menggeluti bisnis properti residensial juga memperluas
ekspansi propertinya ke dunia hospitality atau perhotelan melalui :
PT Kota Satu Manajemen yang merupakan Entitas Anak Langsung Perseroan, dikenal juga dengan
brand COHG (Cityone Hotels Group) selaku Hotel Management Company atau perusahaan jasa
operator dan pengelolaan hotel.
PT Kota Satu Manajemen atau COHG kedepannya akan mengelola 5 brand hotel, yaitu :
1. Allstay Resort and Convention, untuk hotel berbintang 4 yang dilengkapi fasilitas MICE (Meetings,
Incentives, Conventions and Events)
2. Allstay Hotel, untuk hotel berbintang 3 yang letaknya di tengah kota atau di pusat bisnis dan
diperuntukan bagi bisnis traveller atau profesional muda
3. Allstay Ecotel, untuk hotel berbintang 2+ yang diperuntukan bagi pebinis dan profesional muda
yang kreatif, yang memperhatikan value for money namun tetap mendapatkan standar pelayanan
dan kebersihan layaknya hotel berbintang 3
4. Cityone Hotel, untuk hotel berbintang 2 bagi bujet traveller
5. Cityone Xpress, adalah budget hotel bagi transit traveller yang memerlukan tempat beristirahat
sebelum melanjutkan perjalanan. Hotel ini menyediakan room only bagi para tamunya.
PT Kota Satu Persada yang merupakan Entitas Anak Tidak Langsung Perseroan, adalah pengembang
dan pemilik dari hotel-hotel yang dibangun oleh Group Usaha Kota Satu. Perseroan membidik
pengembangan hotel-hotel baik di ibu kota provinsi seperti Semarang, Yogyakarta dan kota-kota besar
dan sekunder lainnya di Jawa Tengah, yang diproyeksikkan akan mengalami pertumbuhan yang pesat
di waktu mendatang.
Perseroan memulai debut hotelnya dengan membangun dua hotel sekaligus, yaitu Allstay Hotel Simpang
Lima, Semarang dan Allstay Ecotel Wahid Hasyim, Yogyakarta di tahun 2015. Pada awal tahun 2016,
kedua hotel ini mulai beroperasi secara commercial.
ALLSTAY Hotel Simpang Lima, Semarang
Terletak di Jalan Veteran 51-53 Semarang dan mengusung konsep modern lifestyle hotel, dengan
interior bernuansa modern natural. Memiliki 90 (sembilan puluh) unit kamar (84 deluxe + 6 junior suite),
Sphere Meeting Room berkapasitas 200 orang dan Bystro Coffe Shop yang siap menerima tamu
hingga dini hari. AllStay Hotel Simpang Lima Semarang merupakan hotel bintang 3 yang membidik
target market traveller dan profesional muda. Allstay Hotel Simpang Lima menyuguhkan fasilitas hotel
yang relevan dengan kebutuhan target marketnya dengan lobby yang lapang, kamar yang nyaman dan
cozy dilengkapi dengan full HD TV disertai dengan fasilitas wifi berkecepatan tinggi. Dengan standar
pelayanan, keramahan, kebersihan dan keamanan yang setara dengan hotel berbintang 4 Allstay Hotel
Simpang Lima Semarang dijadikan pilihan utama pelanggannya.
194
AllStay Hotel Simpang Lima Semarang
Sumber : Perseroan
Sejak pembukaan di awal tahun 2016, Allstay Hotel Simpang Lima mengalami peningkatan okupansi
dan room rate yang sangat luar biasa. Di akhir tahun 2017, okupansi rata-rata Allstay Hotel Simpang
Lima year-on-year mencapai 90%, salah satu yang tertinggi untuk hotel sekelas di kota Semarang.
Tidak heran apabila Allstay Hotel Simpang Lima menyabet banyak penghargaan dan review rating yang
tinggi dari para tamu yang setia di berbagai media online seperti Tripadvisor, Google Place, Traveloka,
Agoda, dan sebagainya.
Foto penghargaan booking.com dan tripadvisor

Sumber : Perseroan
Allstay Hotel Simpang Lima, Semarang akan terus bertumbuh sejalan dengan kebutuhan akan kamar
dan juga meeting room di kota Semarang. Oleh sebab itu, Perseroan akan terus berinovasi untuk
memastikan kenyamanan dan kebutuhan para tamu terpenuhi. Disamping terus berkreatif dalam
memasarkan Allstay Hotel Simpang Lima melalui teknologi online marketing dan branding yang mutakhir.
ALLSTAY Ecotel Wahid Hasyim, Yogyakarta
Sebagai sister Allstay hotel di Semarang, Allstay Ecotel Wahid Hasyim juga menikmati peningkatan
okupansi yang luar biasa sejak commercial opening di awal tahun 2016. Allstay Ecotel Wahid Hasyim
mengusung tema pop-art hotel dengan nuansa interior modern industrial. Terletak di jalan Wahid Hasyim
Yogyakarta, memiliki total 88 (delapan puluh delapan) unit kamar, ”Skoop” Meeting Room 150 orang
(theater style) dan ”Nook” Resto & Coffe Shop yang selalu siap sedia melayani kebutuhan tamu. Allstay
Ecotel Wahid Hasyim, Yogyakarta merupakan hotel bintang 2+ yang cocok bukan saja untuk profesional
dan pebisnis muda, juga para turis asing dan domestik yang berkunjung ke Yogyakarta. Allstay Ecotel
Wahid Hasyim bernuansa pop-art, kamar yang nyaman dan cozy dilengkapi dengan full HD TV disertai
dengan fasilitas wifi berkecepatan tinggi. Ditambah lagi dengan kesiapan dan keramahan pelayanan
staff hotel yang hospitality minded.
195
AllStay Yogyakarta
Sumber : Perseroan
Allstay Ecotel Wahid Hasyim berlokasi sangat strategis, diapit oleh 2 mall besar, yaitu Plaza Ambarukmo
dan Hartono Mall, serta berjarak hanya 15 menit ke bandar udara Adisutjipto, Yogyakarta. Disamping itu,
letak Hotel berdekatan dengan beberapa kampus universitas ternama, membuat Allstay Ecotel Wahid
Hasyim sangat strategis apabila ada kegiatan kampus yang memerlukan akomodasi tempat bermalam.
Ditambah dengan pelayanan yang penuh dengan keramahan dan kehangatan khas Yogyakarta,
memberi kesan yang mendalam bagi para tamunya. Sehingga Allstay Ecotel Wahid Hasyim senantiasa
dikunjungi ulang oleh tamu-tamu yang setia. Terbukti dengan tingkat okupansi yang cukup tinggi di
weekdays, bahkan senantiasa full dihari weekend (Jumat dan Sabtu) khususnya hari-hari libur.
14.3. Proses Pengembangan dan Pembangunan
Dalam rangka Pengembangan dan Pembangunan Lini Bisnis pada Perseroan dan Entitas Anak terdapat
5 (lima) tahap yang terdiri dari :
1) Peluang Bisnis
Perseroan memanfaatkan berbagai peluang dalam memperoleh lahan yang dapat dikembangkan
menjadi proyek yang berpotensi tinggi. Peluang-peluang ini datang dari berbagai sumber seperti
akuisisi lahan dari pihak ketiga, hasil negosiasi Perseroan melalui rekomendasi atau permintaan
dari pemilik tanah dan pengembang properti lainnya yang ingin bekerjasama dengan Perseroan,
melalui referensi dari pemegang saham dan afiliasinya, maupun persediaan lahan Perseroan yang
saat ini masih belum dikembangkan.
2) Studi Kelayakan Lokasi

Salah satu faktor agar lini bisnis Perseroan dan Entitas Anak dalam bidang properti dapat menarik
konsumen atau masyarakat sekitar adalah dengan melakukan studi kelayakan lokasi. Untuk
dapat menemukan lokasi yang baik dan strategis guna pengembangannya lini bisnis, maka akan
dilakukan studi kelayakan lokasi dengan riset/ kunjungan langsung ke lokasi yang dilakukan oleh
internal dari Perseroan atau Entitas Anak sendiri.
3) Pembebasan Tanah
Program pembebasan tanah dilakukan berdasarkan studi kelayakan baik dari sudut prospek bisnis
maupun sudut legalitasnya. Dengan bantuan tim negosiasi yang dibentuk untuk mengkoordinasikan
dan bekerja sama dengan beragam pemilik tanah didaerah yang akan dibebaskan sehingga tercipta
negosiasi dengan pemilik tanah dan pimpinan masyarakat setempat.
Dalam wilayah pembebasan tanah terdapat banyak kepemilikan tanah dengan status telah
bersertifikat yang selanjutnya akan dimohonkan hak secara keseluruhan pada Badan Pertahanan
Nasional.
196
4) Perencanaan Pengembangan
Sehubungan dengan rencana pembangunan di area/ kawasan tertentu, Perseroan dan Entitas
Anak wajib mengajukan permohonan hak pada Badan Pertahanan Nasional dan permohonan atas
site plan. Persiapan fasilitas-fasilitas yang disediakan dan perencanaan infrastruktur fisik yang
akan dibuat dan alokasi area dari fasilitas publik harus sesuai dengan perencanaan pemerintah
setempat dan harus sudah mendapat persetujuan dari instansi yang berwenang.
5) Pemasaran dan Pembangunan

Perseroan dan Entitas Anak Langsung juga Tidak Langsung melakukan promosi melalui
pendekatan dengan staf pemasaran internal. Manajemen akan melakukan riset pasar, sehingga
manajemen mengetahui kebutuhan dari masyarakat mengenai jenis ruang dan harga yang paling
bisa diterima. Dalam pembangunan perumahan, pertokoan dan hotel, manajemen bekerjasama
dengan para kontraktor. Untuk menjaga kualitas produk, manajemen selalu melakukan alokasi
ruang yang dibangun sesuai dengan kapasitas masing-masing kontraktor agar dapat memiliki
standar sesuai dengan yang ditentukan oleh Perseroan. Selain itu Perseroan dan Entitas Anak
Langsung juga Tidak Langsung melakukan peningkatan mutu bangunan dengan cara pengawasan
yang ketat untuk setiap proyek yang sedang dikerjakan langsung oleh manajer lapangan yang akan
memastikan hasil bangunan sesuai dengan spesifikasi yang telah direncanakan.
6) Permohonan Hak
Setelah site plan disahkan oleh instansi yang berwenang, Perseroan dan Entitas Anak harus
mengajukan permohonan hak atas tanah kepada Badan Pertahanan Nasional agar kepastian
hukum Perseroan dan Entitas Anak atas legalitas hak atas tanah yang telah dibebaskan.

7) Serah Terima
Perseroan atau Entitas Anak Langsung maupun Tidak Langsung yang menjalankan kegiatan
operasional tersebut akan melakukan serah terima kepada konsumen atau tenant.
Peluang Studi Kelayakan Pembebasan Perencanaan

Bisnis Lokasi 3 Tanah
1 2 4
Serah Terima Permohonan Pemasaran dan

Hak 6 Pembangunan 5
7
Flowchart proses pengembangan

Flowchart proses pengembangan
14.4. Penjualan dan Pemasaran
Pada tahun 2017, Perseroan memperoleh penjualan terutama dari penjualan properti residensial
The Amaya terkait dengan pembangunan proyek hunian kawasan dan memperoleh penjualan dan
pendapatan dari lini bisnis penjualan kamar hotel serta lini bisnis operator dan manajemen hotel.
Sistem penjualan yang diterapkan oleh Perseroan secara garis besar terbagi atas penjualan langsung
dan penjualan tidak langsung. Yang dimaksud dengan penjualan langsung adalah Perseroan mempunyai
sales executive sendiri, perolehan penjualan dilakukan dari aktivitas kanvasing, gathering, dan aktivitas
promosi baik secara above the line maupun below the line. Tidak kalah pentingnya adalah melalui
pengelolaan database customer yang merupakan pelanggan Perseroan yang jumlahnya telah mencapai
ribuan. Yang dimaksud dengan penjualan tidak langsung adalah Perseroan bekerjasama dengan
agent-agent properti, bisa dalam bentuk lead agent ataupun multi agent. Dalam satu proyek properti
skala besar jumlah agent properti yang dilibatkan mencapai ratusan. Agent yang diajak bekerjasama
termasuk di dalamnya agent-agent yang berasal dari kota-kota besar di Indonesia.
197
Kegiatan promosi Perseroan dilakukan dengan menerapkan beberapa metode melalui kanal-kanal
sebagai berikut:
- Kegiatan promosi / iklan berbayar melalui agensi periklanan (above the line) antara lain mencakup:
• Kegiatan promosi melalui iklan di media iklan elektronik; radio dan televisi
• Kegiatan promosi melalui iklan di media cetak; koran dan majalah
• Kegiatan promosi melalui iklan di media on line; ad-words, social media
• Kegiatan promosi melalui iklan di media outdoor; billboard, banner (spanduk, umbul-umbul)
- Kegiatan promosi dilakukan tanpa melalui agensi periklanan (below the line) antara lain mencakup:
• Kegiatan promosi melalui produksi dan penyebaran media katalog, brosur, flyer
• Kegiatan promosi melalui media elektronik; distribusi SMS blast, Whatsapp
• Kegiatan promosi melalui social media; facebook, twitter, youtube, path, instagram
- Kegiatan promosi dilakukan melalui penyelenggaraan pameran properti, baik yang dilakukan
sendiri, maupun mengikuti event yang diselenggarakan pihak ketiga bersama-sama perusahaan
properti lain.
- Kegiatan promosi melalui penyelenggaraan event; pertemuan dengan prospek konsumen, talks
show, pertemuan dengan blogger atau komunitas, kompetisi menulis, kompetisi foto.
- Kegiatan promosi dengan metode kerjasama (joint promotion) di media elektronik; radio, televisi,
ataupun di media cetak; koran dan majalah, serta dalam penyelenggaraan event.
- Kegiatan promosi melalui konsep sponsorship; pada penyelenggaraan event, pembuatan film.
- Kegiatan promosi melalui kegiatan public relation; pertemuan press media, kunjungan media.
Fokus kegiatan pemasaran mencakup wilayah di mana lokasi properti–properti Perseroan berada.
Secara umum segmen pasar properti-properti milik Perseroan ditargetkan untuk masyarakat segmen
status ekonomi sosial menengah ke atas. Saat ini, dengan mempertimbangkan kecenderungan bahwa
calon pembeli umumnya adalah masyarakat yang tinggal di lokasi kurang lebih 10 – 20 km sekitar
properti milik Perseroan yang dibangun, fokus pemasaran diutamakan ke wilayah sekitar properti-
properti Perseroan dibangun. Namun dengan mempertimbangkan bahwa calon pembeli juga banyak
terdiri dari investor di bidang properti yang tinggal di luar fokus wilayah pemasaran, maka peluang untuk
memperluas wilayah pemasaran sangat mungkin dilakukan. Saat ini dengan memilih kanal promosi
seperti media cetak yang cakupannya nasional, maka perluasan wilayah pemasaran tersebut sudah
dengan sendirinya dilakukan.
14.5. Pelanggan dan Pemasok Perseroan
Perseroan akan terus mengembangkan bisnisnya dengan mengkombinasikan segala pengetahuan dan
kemampuan karyawannya baik dari segi desain maupun kualitas pembangunan yang semakin baik dan
berkomitmen kepada pelanggan serta pemasok.
Pada tanggal 31 Desember 2017 Perseroan tidak memiliki ketergantungan terhadap pelanggan tertentu
yang terbukti dari tidak terdapatnya penjualan realti dan pendapatan properti dari pelanggan Perseroan
yang melebihi 10% dari jumlah penjualan realti dan pendapatan properti.
Perseroan memiliki sejumlah utang yang timbul kepada kepada pihak ketiga yang merupakan utang
kepada pemasok dan kontraktor atas pengadaan bahan bangunan sehubungan dengan pelaksanaan
suatu proyek dan dalam mata uang Rupiah.
14.6. Keunggulan Kompetitif
Perseroan berkeyakinan pada keunggulan kompetitif utamanya yang mencakup adalah sebagai berikut :
1. Lokasi Proyek Pembangunan yang Strategis
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan Langsung maupun Tidak Langsung memiliki proyek dan aset
yang terletak di lokasi-lokasi yang strategis. Pada proyek Perseroan, The Amaya memiliki akses yang
mudah dari pintu tol Semarang, dan untuk aset Entitas Anak di Semarang dan Yogyakarta merupakan
salah satu tempat yang dekat dengan pusat kota maupun tujuan para wisatawan.
198
2. Portofolio Proyek yang Sehat
Proyek yang ada di Perseroan dan Aset yang dimiliki oleh Entitas Anak Tidak Langsung menghasilkan
pendapatan secara terus menerus yang mampu memberikan konstribusi terhadap kekuatan cash flow
Perseroan dan Entitas Anak.
3. Manajemen Tim yang Handal
Meskipun Perseroan dan Entitas Anak baru memulai kegiatan usahanya sekitar 5 (lima) tahun terakhir,
namun tim manajemen Perseroan dan Entitas Anak terdiri dari tim profesional dan telah memiliki
pengalaman yang teruji di masing-masing bidangnya. Perseroan dan Entitas Anak yakin dengan tim
manajemen yang handal dan berpengalaman tersebut merupakan kunci sukses dari kegiatan usaha
Perseroan dan Entitas Anak untuk masa yang akan datang.
14.7. Strategi Usaha
Dalam rangka memenuhi keberhasilan atas kegiatan usahanya, maka Perseroan memiliki dan
menerapkan beberapa strategi usaha. Adapun strategi usaha Perseroan secara umum adalah sebagai
berikut :
1. Perluasan Bisnis Usaha pada Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan Langsung maupun Tidak Langsung akan terus berinovasi
dan berupaya untuk mengembangkan dan menyelesaikan rencana pengembangan proyek Kawasan
The Amaya Tahap 2 dan Tahap 3 dimana hal ini akan menciptakan keberlanjutan dan pertumbuhan
pendapatan bagi Perseroan ke depan sekaligus membantu menyeimbangkan kontribusi reccuring
income dan non-reccuring income bagi Perseroan.
Perseroan berkomitmen untuk mempertahankan kualitas produk, menjaga harga jual dan melanjutkan
pembangunan proyek dengan terus mencari potensi penambahan landbank di lokasi-lokasi yang
strategis dan potensial.
2. Fokus, tepat waktu dan berkomitmen dalam penyelesaian proyek-proyek yang sedang
berjalan
Perseroan saat ini sedang melakukan kajian-kajian dalam melakukan pengembangan kawasan yang
terintegrasi untuk memenuhi kebutuhan dan gaya hidup kaum urban dan pasangan muda. Pengembangan
proyek tersebut membutuhkan fokus, ketepatan waktu dan komitmen dalam menyelesaikan proyek
yang sedang dan akan dikembangkan.
3. Selalu berinovasi dan memberikan penawaran produk unik, kreatif yang berkonsep ”Luxury
Home Resort”
Perseroan menghadirkan perumahan sub-urban modern yang berkualitas dengan konsep ”Luxury
Home Resort” yang menggambarkan bahwa kawasan yang dikembangkan oleh Perseroan memenuhi
kriteria hunian yang baik, nyaman, asri dan sehat. Perseroan bekerjasama sama dengan arsitek yang
handal untuk dapat memenuhi keinginan Perseroran dalam mewujudkan konsep yang dimiliki ini yang
juga membedakan kualitas Perseroan dengan produk properti lain.
4. Menargetkan Pasar dengan Penghasilan Menengah
Properti-properti perumahan dan hotel Perseroan terletak secara strategis untuk menargetkan pasar
penghasilan menengah dengan pertumbuhan yang tinggi di daerah Semarang dan sekitarnya.
Perseroan percaya pasar ini terutama belum dilayani secara memadai oleh para peserta pasar properti
ritel, hotel, dan perumahan Indonesia sekarang ini.
199
15. Prospek Usaha
Proyeksi peningkatan pertumbuhan ekonomi Indonesia di 2018 diperkirakan akan menjadi dorongan
positif bagi industri properti secara umum. Perseroan berkeyakinan bahwa prospek usaha Perseroan
dalam 5 tahun ke depan sangat menjanjikan sebagai dampak angin segar membaiknya kondisi
perekonomian Indonesia yang terus bertumbuh secara signifikan. Beberapa katalis yang mendukung
prospek usaha properti di Jawa Tengah antara lain seperti:
a. Peningkatan pertumbuhan ekonomi yang didorong oleh meningkatnya tingkat konsumsi domestik
yang didukung oleh peningkatan daya beli masyarakat, berdampak terhadap peningkatan
permintaan hunian baik dari segmen menengah ke bawah sampai ke segmen menengah ke atas
b. Menurut data Biro Pusat Statistik, di tahun 2017 Indonesia masih mengalami backlog suplai rumah
yakni sebanyak 13,38 juta unit rumah
c. Meningkatnya taraf hidup masyarakat mengakibatkan pergeseran gaya hidup dan peningkatan
permintaan akan hunian yang lebih berkualitas
d. Bagi masyarakat Indonesia secara umum rumah masih menjadi pilihan utama investasi yang aman
dan menjanjikan return yang baik
e. Adanya deregulasi peraturan-peraturan oleh pemerintah yang berkaitan dengan kemudahan
investasi, terutama yang berkaitan langsung dengan industri properti seperti kebijakan kepemilikan
rumah oleh orang asing
f. Bergesernya pengembangan zona dan kompleks industri dari Jabodetabek dan Cikarang ke Jawa
Tengah sebagai akibat dari upah minimum pekerja yang relatif lebih rendah di Jawa Tengah pada
umumnya serta iklim kerja yang kondusif khususnya di area Ungaran, Bawen, Salatiga dan Boyolali
g. Pembangunan berbagai sarana infrastruktur yang menunjang kegiatan ekonomi di Jawa Tengah
sedang digencarkan di beberapa tahun terakhir; perluasan pelabuhan dan terminal peti kemas
Tanjung Emas di Semarang, perluasan dan pembangunan Bandara Internasional Ahmad Yani di
Semarang, pembangunan jalan Tol Trans Jawa yang menghubungkan semua kota besar di Jawa
Barat, Jawa Tengah dan Jawa Timur dan banyak kota sekunder yang dilaluinya termasuk Ungaran
Pengembangan Kawasan The Amaya Tahap 2 - Kawasan Hunian Modern
Setelah setelah sukses melakukan Pengembangan Kawasan The Amaya Tahap 1, Perseroan
merencanakan untuk memulai Pengembangan Kawasan The Amaya Tahap 2 sebagai hunian modern
dengan berbagai fasilitas pendukung.
Kawasan The Amaya Tahap 2 akan dibangun di atas area lahan seluas 9 (sembilan) hektar, yang
dikembangkan dan dipasarkan sebagai area modern residences yang terdiri dari low rise apartments
(5-8 lantai) dan townhouses. Faktor yang menjadi keunggulan The Amaya tahap 2 ini nantinya adalah
konsep pengembangan yang mengutamakan Ruang Terbuka Hijau. Di mana 60% dari total luas area
diperuntukan menjadi Green Open Space dimana para penghuhi dimanja dengan kesegaran udara dan
alam dataran tinggi sambil menikmati pemandangan spektakuler gunung Ungaran. Dan disaat yang
sama bisa menikmati 5-star facilities yang disediakan khusus untuk segmen target market keluarga
muda modern kelas ekonomi menengah hingga menengah atas.
The Amaya Tahap 2 dirancang dengan cerdas untuk membangun kembali suasana kekeluaragaan
komunitas yang ramah dan lingkungan sosial yang sehat menuju tercapainya kekeseimbangan dalam
hidup bagi para penghuninya (Enjoying Life Balance). Untuk mencapai tujuan tersebut, The Amaya
Tahap 2 ditunjang dengan berbagai fasilitas modern, antara lain :
 Smart card entrance - exit gate system

 Club house & community lounge
 Kolam renang, gym, jogging track, basketball court
 Children Playground
 Broadband internet (Fiber Optic) up to 100Mbps
 CCTV & 24 hours security
200
Serta beberapa fasilitas yang tidak dimiliki oleh perumahan lain yakni Amaya Care dan Amaya Lifestyle;
 24 hours Emergency Assistance (Amaya Care program)
 Housekeeping dan laundry on demand (Amaya Care program)
 Layanan pemeliharaan dan perbaikan rumah (Amaya Care program)
 Design Interior dan renovasi rumah (Amaya Lifestyle program)
Site Plan of Stage 2

Sumber : Perseroan
Pengembangan PT Kota Satu Pratama
Sampai dengan saat ini PT Kota Satu Pratama adalah non operating dan strategic sub holding company
yang bertugas untuk merencanakan kebijakan yang dirumuskan dari pemegang saham kepada PT Kota
Satu Persada sehingga PT Kota Satu Pratama tidak beroperasi, namun tidak menutup kemungkinan
dimasa yang akan datang akan menjadi profit center bagi Grup.
Pengembangan PT Kota Satu Manajemen - Hotel Management Operator
Seiring dengan menggeliatnya industri pariwisata, perbaikan infrastruktur, pertumbuhan ekonomi

serta membaiknya iklim investasi di Indonesia beberapa tahun belakangan, industri perhotelan yang
mengalami kelesuan hingga tahun 2016 lalu mulai mengalami rebound dan menunjukkan peningkatan
baik dari sisi okupansi maupun average room rate (ARR). Para pengamat dan pelaku bisnis perhotelan
berkata bahwa peningkatan ini akan mengalami puncaknya di tahun 2019 - 2023 sejalan dengan
pertumbuhan jumlah tamu wisatawan maupun bisnis baik domestik maupun asing.
Dengan brand COHG, PT Kota Satu Manajemen berencana melakukan penetrasi secara masif ke pasar
jasa hotel management - operator hotel berbintang di Indonesia yang akan dilakukan mulai semester
akhir 2018. Target kami adalah sampai akhir tahun 2023, COHG berencana akan menjadi operator
sedikitnya 50 hotel berbintang di berbagai di seluruh Indonesia.
Sesuai dengan visi “To be leading national chain hotel in Indonesia, through innovation, uniqueness
and service excellent”, PT Kota Satu Manajemen saat ini sedang mempersiapkan segala aspek
yang diperlukan guna melaksanakan misi tersebut. Yang sudah dilakukan sampai saat ini antara lain
mempersiapkan branding dan SOP untuk 4 brand di 4 kelas berbeda yakni; Allstay Hotel untuk bintang
3, Allstay Ecotel untuk bintang 2+, Cityone Hotel untuk bintang 2 dan Cityone Express untuk bintang
1. Tahun 2019 kami juga akan mempersiapkan Allstay Resort untuk bintang 4 dan tidak menutup
kemungkinan brand untuk hotel berbintang 5 di masa mendatang.
Yang membedakan COHG dari hotel operator lain adalah kami menawarkan pelayanan yang unik dan
berstandar internasional sesuai kebutuhan segmen market yang dituju. Dengan demikian tamu dari setiap
hotel yang dioperatori oleh COHG akan mengalami pengalaman unik yang melebihi ekspektasinya. Hal
ini akan dapat tercapai secara efisien berkat integrasi antara studi market, perencanaan konsep design
hotel, branding, marketing komunikasi, penerapan teknologi serta sistem manajemen yang mutakhir.
Review yang baik dari berbagai media dan situs online maupun berbagai reward dan penghargaan
sebagai hotel terbaik telah diraih baik oleh Allstay Hotel Semarang, Allstay Ecotel Yogyakarta maupun
Cityone Express Lamper Semarang membuktikan komitmen kami dalam menjadi yang terbaik.
201
Selain berfokus dalam memenuhi kebutuhan tamu, tak kalah penting kami juga memberikan sistem
informasi dan teknologi yang maju bagi pemilik hotel yang menggunakan jasa COHG. Owner akan
mendapatkan data-data hotel yang dimiliki secara real time dari manajemen dengan memanfaatkan
teknologi digital dan internet. Tim manajemen yang ahli dan berpengalaman, SOP yang baik dan
manajemen informasi yang mutakhir menjamin kepuasan pemilik hotel terhadap COHG.
16. Persaingan
Dengan semakin banyaknya pengembang properti berskala besar dan kecil, menyebabkan ketatnya
persaingan dalam merebut pangsa pasar maupun lokasi-lokasi serta lahan lahan yang strategis.
Kompetisi dari pengembang properti lain mempengaruhi tingkat permintaan terhadap hunian tempat
tinggal, maupun lahan siap bangun yang dibangun dan disiapkan oleh Perseroan. Dikarenakan
persaingan ini, Perseroan dituntut untuk menjaga kualitas produk, pelayanan pada segi sarana dan
prasarana, kelengkapan infrastruktur, dan kualitas pelayanan purna jual yang baik serta kualitas
perawatan yang konsisten. Kompetisi dari para pengembangan tersebut di atas akan mempengaruhi
tingkat permintaan terhadap produk yang ditawarkan Perseroan. Untuk mempertahankan posisinya,
Perseroan memposisikan produknya pada segmen pasar yang lebih spesifik dan menekankan lokasinya
yang sangat strategis disertai dengan produk dan pelayanan yang lebih inovatif dalam kualitas dan
harga yang kompetitif.
17. Hak Kekayaan Intelektual
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, Entitas Anak Tidak Langsung Perseroan yaitu PT KS Persada
memiliki HAKI sebagaimana diuraikan dalam tabel di bawah ini :
Tanggal
No. Pendaftaran/ Pemilik Etiket Jangka
No. Pendaftaran Kelas Barang
No. Agenda Merek Merek Waktu
Merek
1. IDM000498600 KS Persada 21 September Kota 3 Juli 2023 (36)
2015 Satu Urusan real estate, urusan keuangan.
2. IDM000498601 KS Persada 21 September Kota 3 Juli 2023 (37) Pembangunan (konstruksi)
2015 Satu bangunan, jasa perbaikan dan instalasi
bangunan.
3. IDM000498598 KS Persada 21 September City One 3 Juli 2023 (37) Pembangunan (konstruksi)
2015 bangunan, jasa perbaikan dan instalasi
bangunan
4. IDM000498599 KS Persada 21 September City One 3 Juli 2023 (43)
2015 Jasa penyediaan makanan dan
minuman, akomodasi sementara.
5. IDM000505804 KS Persada 21 September City One 3 Juli 2023 (43)
2015 Jasa penyediaan makanan dan
minuman, akomodasi sementara.
18. Transaksi dengan Pihak Berelasi
Kelompok Usaha dalam kegiatan usahanya melakukan transaksi dengan pihak-pihak berelasi. Saldo
akun dari transaksi yaitu sebagai berikut :
(dalam Rupiah)
31 Desember
Pihak 30 April 2018
2017 2016 2015
Piutang lain-lain – pihak berelasi
PT HWL Construction - - 2.515.000.000 500.000.000
Utang lain-lain – pihak berelasi

Herowiratno Gunawan - 250.477.770 25.137.773.740 28.603.752.071
Josafat Kurniawan Hadi - 1.900.000.000 32.172.602.000 20.133.640.333
Elizabeth Diana Anggraeni - - 71.918.444 2.500.000.000
Johan Prasetyo Santoso - - 15.401.535.905 14.224.333.333
Jumlah - 2.150.477.770 72.73.830.089 65.461.725.737
202
Piutang dan utang dari pihak berelasi berasal dari transaksi non-usaha.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, manajemen Kelompok Usaha
berkeyakinan bahwa seluruh piutang pihak berelasi dapat tertagih, sehingga tidak perlu dilakukan
penyisihan atau penurunan nilai.
Pada bulan Maret 2014, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja pembangunan
rumah The Amaya dari Herowiratno Gunawan dengan plafon pinjaman sebesar Rp23.500.000.000.
Pinjaman ini diterima Perseroan tanpa jaminan apapun dan dikenakan bunga sebesar 6% per tahun
dengan jangka waktu pinjaman 4 tahun yang berakhir pada bulan Maret 2018. Perseroan telah
melakukan pelunasan seluruh pinjaman pada bulan Desember 2017.
Pada bulan Januari 2018, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja pembangunan
rumah The Amaya dari Herowiratno Gunawan dengan plafon pinjaman sebesar Rp250.000.000.
Pinjaman ini diterima Perseroan tanpa jaminan apapun dan tidak dikenakan bunga. Pinjaman ini telah
dilunasi pada bulan April 2018.
Pada bulan Mei 2013, PT KS Persada memperoleh fasilitas pinjaman untuk pembangunan hotel dari
Herowiratno Gunawan dengan plafond pinjaman sebesar Rp6.000.000.000. Pinjaman ini tanpa jaminan
dan dikenakan bunga sebesar 6% per tahun dengan jangka waktu pinjaman 5 tahun yang berakhir pada
bulan Mei 2018. PT KS Persada telah melakukan pelunasan seluruh pinjaman pada bulan Desember
2017.
Pada bulan Januari 2014, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja pembangunan
proyek The Amaya dari Johan Prasetyo Santoso dengan plafon pinjaman sebesar Rp14.000.000.000.
Pinjaman ini tanpa jaminan dan dikenakan bunga sebesar 6% per tahun dengan jangka waktu pinjaman
4 tahun yang berakhir pada bulan Desember 2017. Perseroan telah melakukan pelunasan seluruh
pinjaman pada bulan Desember 2017.
Johan Prasetyo Santoso dengan plafon pinjaman sebesar Rp8.000.000.000. Pinjaman ini tanpa jaminan
2017.
Pada bulan Mei 2015, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja pembangunan
proyek The Amaya dari Josafat Kurniawan Hadi dengan plafon pinjaman sebesar Rp 30.000.000.000.
Pinjaman ini tanpa jaminan dan dikenakan bunga sebesar 6% per tahun dengan jangka waktu pinjaman
3 tahun yang berakhir pada bulan Mei 2018. Perseroan telah melakukan
pelunasan seluruh pinjaman pada bulan Januari 2018.
Josafat Kurniawan Hadi dengan plafon pinjaman sebesar Rp 6.500.000.000. Pinjaman ini tanpa jaminan
2017.
Pada bulan September 2014, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja pembangunan
rumah The Amaya dari Elisabeth Diana Anggraeni dengan plafond pinjaman sebesar Rp2.500.000.000.
Pinjaman ini diterima Perseroan tanpa jaminan apapun dan dikenakan bunga sebesar 6% per tahun
dengan jangka waktu pinjaman 3 tahun yang berakhir pada bulan September 2017. Perusahaan telah
melakukan pelunasan seluruh pinjaman pada bulan Januari 2017.
203
19. Penghargaan
Daftar penghargaan yang diraih oleh Perseroan dan Entitas Anak Langsung dan Tidak Langsung dari
berbagai institusi ternama adalah sebagai berikut :
- Good Reputation pada website Google sebagai 4,2 stars hotel
- Indonesia Hotel Award 2017 from The Goverment, signed by: Ms. Puan Maharani- Minister of Human
Development & Culture of Republic Indonesia dan Mr. M. Hanif Dhakiri- Ministry of Manpower &
Transmigration of Republic Indonesia.
- Mendapatkan Certificate of Excellence dari TripAdvisor yang merupakan situs wisata terbesar di
dunia yang membantu wisatawan dalam merencanakan dan memesan perjalanan wisata
- Mendapatkan Best Guest Experience in Service Central Java pada acara Traveloka Hotel Awards
Tahun 2017
- Mendapatkan Guest Review Awards 2017 dari Booking.com, perusahaan e-commerce perjalanan
terbesar di dunia.
20. Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-
UPL) dan Analisis Dampak Lalu Lintas (Andalalin)

No. : 660.1/ukl-upl/07/III/2013
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 25 Maret 2013.
Hidup untuk Kegiatan Usaha Perumahan The Amaya.
Kewajiban Pemegang Izin : Melaporkan hasil pelaksanaan pengelolaan lingkungan hidup
dan pemantauan lingkungan hidup kepada Bupati Semarang c.q.
Kepala Badan Lingkungan Hidup Kab. Semarang setiap 6 (enam)
bulan sekali.

No. : 660.1/UKP-UPL/1308/2016
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran, 13 Juni 2016.
Hidup untuk pengembangan perumahan The Amaya.
Kewajiban Pemegang Izin :
(1) Memberikan prioritas kesempatan kerja kepada penduduk sekitar usaha dan/atau kegiatan;
(2) Mengelola, memantau, dan melaporkan kualitas udara ambien, dan tingkat gangguan
(kebisingan dan kebauan) yang bersumber dari usaha dan/atau kegiatan sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku;
(3) Mengelola sampah dengan penerapan sistem 3R (reduce, reuse, recycle);
(4) Melaksanakan pengendalian dampak limpasan air hujan yang disebabkan oleh usaha dan/
atau lubang resapan biopori serta pengaturan sistem drainase sesuai ketentuan yang berlaku;
(5) Melaksanakan penghijauan dalam wilayah usaha dan/atau kegiatan;
(6) Melakukan penanganan dampak sosial, budaya, serta kesehatan masyarakat sebagai akbit
dari usaha dan/atau kegiatan;
(7) Melaporkan hasil pelaksanaan pengelolaan lingkungan hidup dan pemantauan lingkungan
hidup kepada Bupati Semarang c.q. Kepala Badan Lingkungan Hidup Kab. Semarang setiap
6 (enam) bulan sekali.
204
3) Izin Lingkungan Pengembangan Perumahan The Amaya Di Jalan MT Haryono Kel. Sidomulyo, Kel.
Kalirejo, Kec. Ungaran Timur, Kab. Semarang
No. : 660.1/IL/137/2016.
Dikeluarkan di/tanggal : Ungaran 13 Juni 2016.
Isi : Memberikan Izin Lingkungan untuk kegiatan Pembangunan
Perumahan The Amaya di Jl. M.T Haryono Kel. Sidomulyo, Kec.
Ungaran Timur, Kab. Semarang, dengan luas lahan total 98.468m².
Kewajiban Pemegang Izin :
(1) Memiliki izin usaha dan/atau izin lainnya yang terkait dengan kegiatannya;
(2) Memberikan prioritas kesempatan kerja kepada penduduk di sekitar usaha dan/atau kegiatan;
(3) Melaksanakan pengelolaan dan pemantauan dampak sebagaimana tercantum dalam Upaya
Pengelolaan Lingkungan Hidup – Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup;
(4) Mengelola, memantau dan melaporkan kualitas udara, ambien, air bersih yang bersumber dari
usaha dan /atau kegiatan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
(5) Mengelola sampah dengan penerapan sistem 3R (reduce, reuse, recycle);
(6) Melaksanakan pengendalian dampak limpasan air hujan yang disebabkan oleh usaha dan/
atau lubang resapan biopori serta pengaturan sistem drainase sesuai ketentuan yang berlaku;
(7) Melaksanakan penghijauan dalam wilayah usaha dan/atau kegiatan;
(8) Melakukan penanganan dampak sosial, budaya, serta kesehatan masyarakat sebagai akibat
dari usaha dan/atau kegiatan;
(9) Melaporkan hasil pelaksanaan pengelolaan lingkungan hidup dan pemantauan lingkungan
hidup kepada Bupati Semarang c.q. Kepala Badan Lingkungan Hidup Kab. Semarang setiap
6 (enam) bulan sekali;
(10) Mengajukan permohonan perubahan Izin Lingkungan apabila terjadi perubahan atas rencana
usaha dan/atau kegiatannya sesuai dengan kriteria perubahan yang tercantum dalam Pasal
50 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.
4) Surat Rekomendasi Dampak Lalu Lintas:
No. : 050/1327/ADLL/IV/2013.
Dikeluarkan di/tanggal : 5 April 2013.
Dikeluarkan oleh : Kepala Dinas Perhubungan, Komunikasi dan Informatika Kabupaten
Semarang.
Isi : Konfirmasi bahwa bangkitan/tarikan perjalanan yang dihasilkan oleh
pembangunan perumahan dan ruko The Amaya tidak menimbulkan
gangguan keamanan, keselamatan, ketertiban, dan kelancaran lalu
lintas dan angkutan jalan.
205
IX. EKUITAS
Tabel di bawah ini menggambarkan Ekuitas Perseroan yang didasarkan pada Laporan keuangan
konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak yang berakhir pada tahun-tahun yang berakhir pada periode
4 (empat) bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan

31 Desember
Uraian 30 April 2018
2017 2016 2015
EKUITAS
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk
Modal saham – nilai nominal Rp100 per saham pada
31 Maret 2018 dan Rp1.000.000 per saham pada 31
Desember 2017, 2016 dan 2015
Modal dasar – 3.000.000.000 saham pada tanggal

30 April 2018 dan 300.000 saham pada tanggal
31 Desember 2017 dan 4.800 saham pada tanggal
31 Desember 2016 dan 2015 75.000 75.000 1.200 1.200
Modal ditempatkan dan disetor penuh – 750.000.000
saham pada tanggal 30 April 2018, 75.000 saham
pada tanggal 31 Desember 2017 dan 1.200 saham
pada tanggal 31 Desember 2016 dan 2015
Tambahan modal disetor (17.325) (17.325) 253 -
Ekuitas merging bisnis - - (11.497) (1.814)
Penghasilan (kerugian) komprehensif lain 343 183 75 (5)
Saldo laba (defisit) 3.210 2.770 (1.929) (2.474)
Jumlah ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik
61.228 60.629 (11.897) (3.092)
entitas induk
Kepentingan nonpengendali (13) (13) (12) (2)
JUMLAH EKUITAS 61.215 60.616 (11.909) (3.094)
Tidak terdapat perubahan struktur permodalan material yang terjadi setelah tanggal laporan keuangan
konsolidasian terakhir sampai dengan efektifnya Pernyataan Pendaftaran.
Setelah melakukan penawaran umum sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) Saham Biasa dengan nilai
nominal Rp100,- (seratus Rupiah) dengan kisaran Harga Pelaksanaan sebesar Rp117,- (seratus tujuh
belas Rupiah) setiap saham, sehingga jumlah dana yang diperoleh dari penawaran umum seluruhnya
berjumlah Rp58.500.000.000,- (lima puluh delapan miliar lima ratus juta Rupiah), maka posisi jumlah
modal ditempatkan dan disetor per tanggal 30 April 2018 menjadi sejumlah Rp125.000.000.000,-
(seratus dua puluh lima miliar Rupiah) dengan nilai nominal Rp100,- (seratus Rupiah) per saham.
206
TABEL PROFORMA EKUITAS PADA TANGGAL 30 APRIL 2018
Di bawah ini disajikan posisi ekuitas proforma Perseroan pada tanggal 30 April 2018 setelah
memperhitungkan dampak dari dilakukannya Penawaran Umum ini:
Penghasilan
Tambahan (kerugian) Kepentingan
Saldo Laba
Keterangan Modal Saham Modal komprehensif Non- Ekuitas
(Defisit)
Disetor lain Pengendali
Posisi ekuitas menurut

laporan keuangan
75.000 (17.325) 343 3.210 (13) 61.215
konsolidasi pada
tanggal 30 April 2018
Perubahan Ekuitas
setelah tanggal 30 April
2018 jika diasumsikan
telah terjadi pada
tanggal terserbut :
Penawaran Umum
sejumlah 500.000.000
saham biasa atas
nama nilai nominal
Rp100 per 50.000 5.092 - - - 55.092
saham dengan Harga
Penawaran Rp117
(seratus tujuh belas
Rupiah) per saham
setelah dikurangi
estimasi baiaya
Penawaran Umum
yang ditanggung
Perseroan
Posisi ekuitas menurut
laporan keuangan
konsolidasi per tanggal
30 April 2018 setelah 125.000 (12.233) 343 3.210 (13) 116.307
Penawaran Umum
kepada pemegang
saham dilaksanakan
Sampai dengan tanggal diterbitkannya Prospektus ini tidak terdapat perubahan struktur permodalan
dan kepemilikan saham Perseroan.
207
X. KEBIJAKAN DIVIDEN
Berdasarkan Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, pembagian dividen
dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan (RUPS) atau Rapat Umum
Pemegang Saham Luar Biasa (RUPSLB). Sebelum berakhirnya tahun keuangan, dividen tunai dapat
dibagikan sepanjang hal itu diperbolehkan oleh Anggaran Dasar Perseroan dan pembagian dividen
tunai tidak menyebabkan aset bersih Perseroan menjadi kurang dari modal ditempatkan dan disetor
penuh dan cadangan wajib Perseroan. Pembagian dividen tunai tersebut ditetapkan oleh Direksi setelah
mendapat persetujuan dari Dewan Komisaris. Jika setelah berakhirnya tahun keuangan dimana terjadi
pembagian dividen tunai Perseroan mengalami kerugian, maka dividen tunai yang telah dibagikan
tersebut harus dikembalikan oleh pemegang saham kepada Perseroan. Dewan Komisaris serta Direksi
akan bertanggung jawab secara tanggung renteng untuk pengembalian dimaksud jika dividen tunai tidak
dikembalikan oleh pemegang saham. Pembayaran dividen hanya dapat dilakukan apabila Perseroan
mencatatkan laba di tahan yang positif.
Setelah dilaksanakannya Penawaran Umum Perdana Saham, berdasarkan laba bersih tahun 2018,
Perseroan berniat untuk melakukan pembayaran dividen kas (Rupiah) sebanyak-banyaknya 20%
(dua puluh persen) dari laba bersih untuk masa yang akan datang.
Pembayaran dividen di masa yang akan datang akan bergantung pada berbagai faktor, antara lain
pada:
- laba ditahan, kinerja operasional dan keuangan, kondisi keuangan, kondisi likuiditas, prospek bisnis
di masa yang akan datang, kebutuhan kas, peluang bisnis; dan
- kepatuhan terhadap hukum dan peraturan yang berlaku serta faktor lain yang dianggap relevan
oleh Direksi.
Dividen akan dibayarkan dalam Rupiah. Pemegang saham pada recording date akan memperoleh
hak atas dividen dalam jumlah penuh dan dikenakan pajak penghasilan yang berlaku dalam ketentuan
perpajakan di Indonesia. Dividen yang diterima oleh pemegang saham dari luar Indonesia akan
dikenakan pajak penghasilan sesuai dengan ketentuan perpajakan di Indonesia.
Para pemegang saham baru yang berasal Penawaran Umum ini akan memperoleh hak-hak yang sama
dan sederajat dengan pemegang saham lama Perseroan, termasuk hak untuk menerima dividen.
208
XI. PERPAJAKAN
A. Perpajakan Untuk Pemegang Saham
Dividen yang Dibagikan Kepada Pemegang Saham Indonesia
Pajak Penghasilan atas dividen saham dikenakan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.
Berdasarkan Pasal 4 ayat 3 huruf (f) Undang-undang Republik Indonesia No. 7 Tahun 1983 tentang
Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang No. 36 Tahun 2008
(berlaku efektif 1 Januari 2009), penerima dividen atau pembagian keuntungan yang diterima oleh
Perseroan Terbatas sebagai Wajib Pajak dalam negeri, koperasi, Badan Usaha Milik Negara atau
Badan Usaha Milik Daerah, dari penyertaan modal pada badan usaha yang didirikan dan bertempat
kedudukan di Indonesia juga tidak termasuk sebagai Objek Pajak Penghasilan sepanjang seluruh
syarat-syarat di bawah ini terpenuhi:
• Dividen berasal dari cadangan laba yang ditahan; dan

• Bagi Perseroan Terbatas, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah yang
menerima dividen, kepemilikan saham pada badan yang memberikan dividen paling rendah 25%
dari jumlah modal yang disetor.
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 234/PMK.03/2009 tanggal 29

Desember 2009 tentang Bidang Penanaman Modal Tertentu Yang Memberikan Penghasilan Kepada
Dana Yang Dikecualikan Sebagai Objek Pajak maka penghasilan yang diterima atau diperoleh dana
pensiun yang pendiriannya telah disahkan Menteri Keuangan dari penanaman modal antara lain berupa
dividen dari saham pada Perseroan terbatas yang tercatat pada bursa efek di Indonesia tidak termasuk
sebagai objek Pajak Penghasilan.
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 1997 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah
No. 41 Tahun 1994 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Transaksi Penjualan Saham di
Bursa Efek dan Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak No. SE-06/PJ.4/1997 tanggal 20 Juni 1997
perihal Pelaksanaan Pemungutan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Transaksi Penjualan
Saham di Bursa Efek, ditetapkan sebagai berikut:
1. Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi dan badan dari transaksi penjualan
saham di Bursa Efek dipungut Pajak Penghasilan sebesar 0,1% dari jumlah bruto nilai transaksi dan
bersifat final. Pembayaran Pajak Penghasilan yang terutang dilakukan dengan cara pemotongan
oleh penyelenggara Bursa Efek melalui perantara pedagang efek pada saat pelunasan transaksi
penjualan saham;
2. Pemilik saham pendiri dikenakan tambahan Pajak Penghasilan yang bersifat final sebesar 0,5%
dari nilai saham Perseroan yang dimilikinya pada saat Penawaran Umum;
3. Penyetoran tambahan Pajak Penghasilan dilakukan oleh Perseroan atas nama masing-masing
pemilik saham pendiri dalam jangka waktu selambat-lambatnya 1 bulan setelah saham tersebut
diperdagangkan di Bursa Efek. Namun, apabila pemilik saham pendiri tidak memilih untuk memenuhi
kewajiban perpajakan dengan cara membayar tambahan Pajak Penghasilan final 0,5% tersebut,
maka penghitungan Pajak Penghasilan atas keuntungan penjualan saham pendiri dilakukan
berdasarkan tarif Pajak Penghasilan yang berlaku umum sesuai dengan Pasal 17 Undang-undang
No. 7 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang No. 36 Tahun 2008
tentang Pajak Penghasilan.
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 19 Tahun 2009 tentang Pajak Penghasilan Atas Dividen Yang
Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Orang Pribadi Dalam Negeri, maka penghasilan berupa dividen
yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak Orang Pribadi Dalam Negeri dikenai Pajak Penghasilan
sebesar 10% dari jumlah bruto dan bersifat final.
209
Dividen yang dibayarkan kepada Wajib Pajak Dalam Negeri (termasuk Bentuk Usaha Tetap) yang tidak
memenuhi ketentuan Pasal 4 ayat 3 huruf (f) Undang-undang Republik Indonesia No. 7 Tahun 1983
tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang No. 36 Tahun
2008 di atas, maka atas pembayaran dividen tersebut dikenakan pemotongan Pajak Penghasilan Pasal
23 sebesar 15% dari jumlah bruto sebagaimana diatur di dalam Pasal 23 ayat (1) Undang-undang No.
7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang
No. 36 Tahun 2008. Lebih lanjut, sesuai ketentuan Pasal 23 ayat (1a) maka apabila Wajib Pajak yang
menerima atau memperoleh penghasilan dividen tersebut tidak memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak,
besarnya tarif pemotongan adalah lebih tinggi 100% dari tarif yang semula dimaksud atau sebesar 30%
dari penerimaan brutonya.
Besarnya tarif yang dikenakan atas penghasilan berupa dividen yang diterima atau diperoleh Wajib
Pajak orang pribadi dalam negeri berdasarkan ketentuan Pasal 17 ayat (2c) Undang-undang No. 36
Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan, tarif yang dikenakan atas penghasilan berupa dividen yang
dibagikan kepada Wajib Pajak orang pribadi dalam negeri adalah paling tinggi sebesar 10% (sepuluh
persen) dan bersifat final. Penetapan mengenai besarnya tarif tersebut berdasarkan ketentuan Pasal
17 ayat (2d) diatur dengan Peraturan Pemerintah No.19 Tahun 2009 tentang Pajak Penghasilan atas
Dividen yang Diterima atau Diperoleh Wajib Pajak Orang Pribadi Dalam Negeri.
Dividen yang Dibagikan Kepada Pemegang Saham Asing
Dividen yang dibayarkan kepada Wajib Pajak Luar Negeri akan dikenakan tarif 20% dari kas yang
dibayarkan (dalam hal dividen tunai) atau 20% dari nilai pari (dalam hal dividen saham) atau tarif yang
lebih rendah dalam hal pembayaran dividen dilakukan kepada mereka yang merupakan penduduk dari
suatu Negara yang telah menandatangani Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda (P3B) dengan
Indonesia, dengan memenuhi ketentuan sebagaimana diatur di dalam Peraturan Direktur Jenderal
Pajak No. PER-61/PJ/2009 tentang Tata Cara Penerapan Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda,
sebagaimana telah diubah dengan PER-24/PJ/2010.
Agar Wajib Pajak Luar Negeri (WPLN) tersebut dapat menerapkan tarif sesuai P3B, maka sesuai dengan
Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-61/PJ/2009 tentang Tata Cara Penerapan Persetujuan
Penghindaran Pajak Berganda, sebagaimana telah diubah dengan PER-24/PJ/2010, Wajib Pajak Luar
Negeri diwajibkan untuk melampirkan Surat Keterangan Domisili (SKD) / Certificate of Domicile of Non
Resident for Indonesia Tax Withholding yaitu:
1. Form-DGT 1 atau;
2. Form-DGT 2 untuk bank dan WPLN yang menerima atau memperoleh penghasilan melalui
kustodian sehubungan dengan penghasilan dari transaksi pengalihan saham atau obligasi yang
diperdagangkan atau dilaporkan di pasar modal di Indonesia selain bunga dan dividen serta WPLN
yang berbentuk dana pensiun yang pendiriannya sesuai dengan ketentuan perundang-undangan
di negara mitra dan merupakan subjek pajak di negara mitra.
3. Form SKD yang lazim diterbitkan oleh negara mitra dalam hal Competent Authority di negara mitra
tidak berkenan menandatangani Form DGT-1 / DGT-2, dengan syarat:
• Form SKD tersebut diterbitkan menggunakan Bahasa Inggris;
• Diterbitkan pada atau setelah tanggal 1 Januari 2010;
• Berupa dokumen asli atau dokumen fotokopi yang telah dilegalisasi oleh Kantor Pelayanan
Pajak tempat salah satu Pemotong/Pemungut Pajak terdaftar sebagai Wajib Pajak;
• Sekurang-kurangnya mencantumkan informasi mengenai nama WPLN; dan
• Mencantumkan tanda tangan pejabat yang berwenang, wakilnya yang sah, atau pejabat kantor
pajak yang berwenang di negara mitra P3B atau tanda yang setara dengan tanda tangan
sesuai dengan kelaziman di negara mitra P3B dan nama pejabat dimaksud.
Di samping persyaratan Form-DGT1 atau Form DGT-2 atau Form SKD Negara Mitra maka sesuai
dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-62/PJ/2009 tentang Pencegahan Penyalahgunaan
Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda sebagaimana telah diubah dengan PER-25/PJ/2010
tanggal 30 April 2010 maka WPLN wajib memenuhi persyaratan sebagai Beneficial Owner atau pemilik
yang sebenarnya atas manfaat ekonomis dari penghasilan.
210
B. Pemenuhan Kewajiban Perpajakan Oleh Perseroan
Sebagai Wajib Pajak, Perseroan memiliki kewajiban perpajakan untuk Pajak Penghasilan (PPh), Pajak
Pertambahan Nilai (PPN), dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Perseroan telah memenuhi kewajiban
perpajakannya sesuai dengan perundang-undangan dan peraturan perpajakan yang berlaku.
C. Kewajiban Perpajakan Perseroan
Sebagai Wajib Pajak, Perseroan memiliki kewajiban perpajakan untuk Pajak Penghasilan (“PPh”),
Pajak Pertambahan Nilai (“PPN”), dan Pajak Bumi dan Bangunan (“PBB”). Perseroan telah memenuhi
kewajiban perpajakannya sesuai dengan perundang-undangan dan peraturan perpajakan yang berlaku.
CALON PEMBELI SAHAM DALAM PENAWARAN UMUM PERDANA INI DIHARAPKAN UNTUK
BERKONSULTASI DENGAN KONSULTAN PAJAK MASING-MASING MENGENAI AKIBAT
PERPAJAKAN YANG MUNGKIN TIMBUL DARI PEMBELIAN, PEMILIKAN MAUPUN PENJUALAN
SAHAM YANG DIBELI MELALUI PENAWARAN UMUM PERDANA INI.
211
XII. PENJAMINAN EMISI EFEK

A. Keterangan Tentang Penjaminan Emisi Efek
Sesuai dengan ketentuan dan persyaratan yang dinyatakan dalam berarti perjanjian antara Perseroan
dengan Para Penjamin Emisi Efek sesuai dengan Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran
Umum Saham Perdana Perseroan No. 23 tanggal 23 Maret 2018 juncto dengan Addendum I Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan No. 16 tanggal 18 April 2018
juncto Addendum II Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan
No. 10 tanggal 16 Agustus 2018 juncto Addendum III Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran
Umum Perdana Saham Perseroan No. 33 tanggal 27 September 2018 juncto Addendum IV dan
Pernyataan Kembali Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan
No. 38 tanggal 23 Oktober 2018 yang seluruhnya dibuat di hadapan Rini Yulianti, Sarjana Hukum,
Notaris di Jakarta Timur, Para Penjamin Emisi Efek yang namanya tercantum di bawah ini secara
sendiri-sendiri menyetujui untuk menawarkan dan menjual saham baru yang dikeluarkan dari portepel
kepada masyarakat sebesar bagian penjaminannya masing-masing dengan kesanggupan penuh (Full
Commitment) sebesar 100% (seratus persen) dari jumlah saham yang ditawarkan dalam Penawaran
Umum ini yaitu sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) saham biasa atas nama baru (saham baru)
sehingga mengikatkan diri untuk membeli sisa saham yang tidak habis terjual dengan Harga Penawaran
pada tanggal penutupan Masa Penawaran.
Perjanjian tersebut merupakan perjanjian lengkap yang menggantikan semua persetujuan yang mungkin
telah dibuat sebelumnya mengenai perihal yang dimuat dalam Perjanjian yang dibuat oleh para pihak
yang isinya bertentangan dengan Perjanjian tersebut.
Selanjutnya Penjamin Emisi Efek yang ikut dalam Penjaminan Emisi Efek Perseroan telah sepakat
untuk melaksanakan tugasnya masing-masing sesuai dengan Peraturan Bapepam Nomor IX.A.7
tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan dan Penjatahan Efek
Dalam Penawaran Umum, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep691/BL/2011 tanggal
30 Desember 2011, tentang Pemesanan dan Penjatahan Efek dalam Penawaran Umum.
Adapun susunan dan jumlah porsi penjaminan serta persentase dari anggota sindikasi Penjaminan
Emisi dalam Penawaran Umum Perseroan adalah sebagai berikut :
Porsi Penjaminan
No. Penjamin Emisi
Jumlah saham Nilai (Rp) Persentase (%)
Penjamin Pelaksana Emisi Efek:
1. PT Victoria Sekuritas Indonesia 499.340.000 58.422.780.000 99,868
Penjamin Emisi Efek:
1. PT Valbury Sekuritas Indonesia 200.000 23.400.000 0,040
2. PT Erdhika Elit Sekuritas 120.000 14.040.000 0,024
3. PT Minna Padi Investama Sekuritas Tbk 120.000 14.040.000 0,024
4. PT Panin Sekuritas Tbk 120.000 14.040.000 0,024
5. PT Waterfront Sekuritas Indonesia 100.000 11.700.000 0,020
TOTAL 500.000.000 58.500.000.000 100,000
Penjamin Pelaksana Emisi merupakan pihak yang tidak terafiliasi dengan Perseroan sebagaimana
dimaksud dalam Undang-Undang No. 8 tahun 1995 tanggal 10 November 1995 tentang Pasar Modal.
Berdasarkan UUPM, yang dimaksud dengan pihak afiliasi adalah sebagai berikut:
a. hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara horizontal
maupun vertikal;
b. hubungan antara satu pihak dengan pegawai, direktur atau komisaris dari pihak tersebut;
c. hubungan antara 2 (dua) perusahaan dimana terdapat 1 (satu) atau lebih anggota direksi atau
komisaris yang sama;
212
d. hubungan antara perusahaan dengan suatu pihak baik langsung maupun tidak langsung,
mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut;
e. hubungan antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan baik langsung maupun tidak langsung,
oleh pihak yang sama atau;
f. hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama.
Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan para Penjamin Emisi Efek, serta Lembaga dan Profesi Penunjang
Pasar Modal dengan tegas menyatakan tidak terafiliasi dengan Perseroan baik langsung maupun tidak
langsung sebagaimana didefinisikan sebagai “Afiliasi” dalam UUPM.
B. Penentuan Harga Penawaran Umum Saham Pada Pasar Perdana
Harga penawaran untuk saham ini ditentukan berdasarkan hasil kesepakatan dan negosiasi Perseroan
dan Penjamin Pelaksana Emisi Efek dengan mempertimbangkan hasil Penawaran Awal (Bookbuilding).
Dalam masa Bookbuilding, kisaran harga terendah yang digunakan adalah Rp100,- (seratus Rupiah)
per saham, sedangkan harga tertinggi yang digunakan adalah sebesar Rp140,- (seratus empat puluh
Rupiah) per saham. Dengan mempertimbangkan hasil Bookbulding yang telah dilakukan oleh para
Penjamin Emisi Efek dengan melakukan kegiatan penjajakan kepada para investor, ditetapkan Harga
Penawaran sebesar Rp117,- (seratus tujuh belas Rupiah) per saham dengan mempertimbangkan
berbagai faktor seperti berikut:
- Kondisi pasar pada saat Bookbuilding dilakukan;
- Permintaan dari calon investor;
- Permintaan dari calon investor yang berkualitas atau Quality Institutional Buyer (QIB);
- Kinerja Keuangan Perseroan;
- Data dan informasi mengenai Perseroan, kinerja Perseroan, sejarah singkat, prospek usaha dan
keterangan mengenai industri energi di Indonesia;
- Penilaian terhadap direksi dan manajemen, operasi atau kinerja Perseroan, baik di masa lampau
maupun pada saat ini, serta prospek usaha dan prospek pendapatan di masa mendatang;
- Status dari perkembangan terakhir Perseroan;
- Faktor-faktor di atas dalam kaitannya dengan penentuan nilai pasar dan berbagai metode penilaian
untuk beberapa perusahaan yang bergerak di bidang yang sejenis dengan Perseroan;
- Penilaian berdasarkan rasio perbandingan P/E dari beberapa perusahaan publik yang tercatat di
Bursa Efek regional yang dapat dijadikan perbandingan; dan
- Mempertimbangkan kinerja saham di pasar sekunder.
Tidak dapat dijamin atau dipastikan, bahwa setelah Penawaran Umum ini, harga saham Perseroan akan
terus berada diatas Harga Penawaran atau perdagangan Saham Perseroan akan terus berkembang
secara aktif di Bursa Efek dimana Saham tersebut dicatatkan.
213
XIII. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL
Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal yang berperan dalam Penawaran Umum ini adalah
sebagai berikut:
Akuntan Publik : KAP Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang & Ali (dbsd&a)
(Registered Public Accountants) dengan opini tanpa modifikasian
Laporan audit tersebut ditandatangani oleh Dadang Mulyana, CA., CPA.,

CPI., dengan Registrasi Akuntan Publik No. 0394
Cabang Jakarta Selatan

Jl. Mampang Prapatan VIII No. R 25B
Jakarta 12790 Indonesia
Tel : 021 797 5542/ 798 9085/ 7064 1138
Fax : 021 799 6851
No. STTD : STTD.AP-312/PM.22/2018

Tanggal STTD : 8 Februari 2018
Surat Penunjukan : 003/KSPI/IPO/IX/2018 tanggal 4 September 2018
Tugas pokok akuntan publik adalah melaksanakan audit berdasarkan

standar auditing yang ditetapkan oleh IAPI. Standar tersebut mengharuskan
akuntan publik untuk merencanakan dan melaksanakan audit agar
memperoleh keyakinan memadai bahwa laporan keuangan bebas dari
salah saji material. Suatu audit meliputi pemeriksaan, atas dasar pengujian,
bukti-bukti yang mendukung jumlah-jumlah dan pengungkapan dalam
laporan keuangan. Audit juga meliputi penilaian atas prinsip akuntansi
yang digunakan dan estimasi signifikan yang dibuat oleh manajemen,
serta penilaian terhadap penyajian laporan keuangan secara keseluruhan.
Konsultan Hukum : NKN Legal

Nurhadian Kartohadiprodjo Noorcahyo
Plaza Bisnis Kemang II
Jl. Kemang Raya No. 2
Jakarta 12730, Indonesia
www.nkn@nknlegal.co.id
Tel : 021 7179 1973/ 78
Fax : 021 7179 3478
No. STTD : 509/PM/STTD-KH/2003 dan 05/PM.2.5/STTD-

KH/2013
Tanggal STTD : 31 Juli 2003 dan 29 Mei 2013
Surat Penunjukan : 001/KSPI/IPO/XII/2017 tanggal 6 Desember 2017
Tugas utama dari Konsultan Hukum dalam rangka Penawaran Umum

ini adalah melakukan pemeriksaan dari segi hukum secara independen,
sesuai dengan norma atau Standar Profesi dan kode etik konsultan hukum
dan memberikan laporan pemeriksaan dari segi hukum atas fakta yang ada
mengenai Perseroan yang disampaikan oleh Perseroan kepada Konsultan
Hukum. Hasil pemeriksaan Konsultan Hukum tersebut telah dimuat dalam
Laporan Uji Tuntas dari Segi Hukum yang merupakan penjelasan atas
Perseroan dan menjadi dasar dan bagian yang tidak terpisahkan dari
Pendapat Hukum yang diberikan secara obyektif dan mandiri.
214
Notaris : Kantor Notaris Rini Yulianti, S.H
Komplek Bina Marga II
Jl. Swakarsa V No. 57 B
Pondok Kelapa – Jakarta 13450
Tel : 021 8641 170/ 8690 9544
Fax : 021 8641 170
No. STTD : STTD.N-40/PM.22/2018

Tanggal STTD : 21 Maret 2018
Surat Penunjukan : No. 002/KSPI/IPO/XII/2017
Ruang lingkup tugas Notaris selaku profesi penunjang dalam Penawaran

Umum antara lain adalah menyiapkan dan membuatkan akta-akta
sehubungan dengan Penawaran Umum, antara lain perubahan seluruh
Anggaran Dasar Perseroan, Perjanjian Penjaminan Emisi dan Perjanjian
Pengelolaan Administrasi Efek.
Biro Administrasi Efek : PT Adimitra Jasa Korpora

Rukan Kirana Boutique Office
Jl. Kirana Avenue III Blok F3 No. 5
Kelapa Gading - Jakarta Utara 14250
Tel : 021 2936 5287/ 98
Fax : 021 2928 9961
No. STTD : No. KEP-41/D.04/2014

Tanggal STTD : 19 September 2017
Keanggotaan Asosiasi : Anggota Asosiasi Biro Administrasi Efek
Indonesia (ABI)
Pedoman Kerja : Peraturan Pasar Modal dari OJK dan Asosiasi
BAE Indonesia
Surat Penunjukan : PW-035/KSP/012018 tanggal 18 Januari 2018
Ruang lingkup tugas BAE dalam rangka Penawaran Umum ini, sesuai
dengan Standar Profesi dan Peraturan Pasar Modal yang berlaku,
meliputi penerimaan pemesanan saham berupa Daftar Pemesanan
Pembelian Saham (DPPS) dan Formulir Pemesanan dan Pembelian
Saham (FPPS) yang telah dilengkapi dengan dokumen sebagaimana
disyaratkan dalam pemesanan pembelian saham dan telah mendapat
persetujuan dari Penjamin Emisi sebagai pemesanan yang diajukan untuk
diberikan penjatahan saham, serta melakukan administrasi pemesanan
dan pembelian saham sesuai dengan aplikasi yang tersedia pada BAE.
Penjamin Pelaksana Emisi bersama-sama dengan BAE, memiliki hak untuk
menolak pemesanan yang tidak memenuhi persyaratan pemesanan yang
berlaku. Dalam hal terjadinya pemesanan yang melebihi jumlah saham
yang ditawarkan, BAE melakukan proses penjatahan sesuai dengan
rumus penjatahan yang ditetapkan oleh Manajer Penjatahan, mencetak
Formulir Konfirmasi Penjatahan dan menyiapkan laporan penjatahan. BAE
juga bertanggung jawab menerbitkan Surat Kolektif Saham (SKS), apabila
diperlukan, dan menyusun laporan Penawaran Umum Perdana sesuai
dengan peraturan yang berlaku.
PARA LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL DALAM RANGKA PENAWARAN
UMUM PERDANA SAHAM INI MENYATAKAN TIDAK MEMPUNYAI HUBUNGAN AFILIASI BAIK
LANGSUNG DENGAN PERSEROAN SEBAGAIMANA DIDEFINISIKAN DALAM UUPM
215
XIV. KETENTUAN PENTING DALAM ANGGARAN DASAR DAN
KETENTUAN PENTING LAINNYA TERKAIT PEMEGANG
SAHAM
Anggaran Dasar Perseroan sebagaimana termaktub adalah merupakan Anggaran Dasar Perseroan
yang terakhir berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan
No. 2, tanggal 4 September 2018 (“Akta 2/2018”), dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H., Notaris
di Jakarta Timur. Akta tersebut telah disetujui oleh Menkumham berdasarkan Surat Keputusan No.
AHU-0018204.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 4 September 2018 dan telah didaftarkan dalam Daftar
Perseroan No. AHU-0116457.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 4 September 2018.
MAKSUD DAN TUJUAN SERTA KEGIATAN USAHA

Pasal 3.
1. Maksud dan tujuan Perseroan ialah berusaha dalam bidang pembangunan dan pengembangan,
perdagangan dan jasa.
2. Untuk mencapai maksud dan tujuan yang dimaksud ayat 1 pasal ini, Perseroan dapat melaksanakan
kegiatan usaha sebagai berikut:
- Kegiatan Usaha Utama, yaitu:
a. Melakukan perencanaan dan/atau pelaksanaan pembangunan dan pengembangan,
dan/atau penyediaan, pengoperasian, pengelolaan, dan/atau pemeliharaan, sarana dan
prasarana yang meliputi, antara lain:
- Perumahan, bangunan apartemen, bangunan kondominium, bangunan tempat
tinggal,bangunan bukan tempat tinggal (seperti perkantoran, pertokoan, pusat niaga,
pusat perbelanjaan, pusat kebugaran/sarana olahraga, gudang, fasilitas penyimpanan
pribadi, dan lainnya), dan kawasan industri (industrial estate),baik beserta maupun tanpa
fasilitas fasilitasnya;
- Fasilitas-fasilitas, sarana, dan prasarana penunjang dan/atau pendukung seperti, namun
tidak terbatas pada, jalan-jalan, jembatan-jembatan, sarana dan prasarana infrastruktur
perairan, instalasi listrik, instalasi air, instalasi jaringan telekomunikasi, lapangan golf,
klub-klub, restoran, tempat-tempat hiburan lain beserta fasilitas-fasilitasnya;
b. Melakukan kegiatan-kegiatan untuk dan/atau dalam rangka memperoleh/mendapatkan
tanah tanah, bangunan-bangunan, dan/atau ruangan ruangan, serta kegiatan pematangan,
pengurugan/penggalian, dan pengolahan tanah;
c. Melakukan kegiatan-kegiatan untuk dan/atau dalam rangka memperoleh/mendapatkan
barang barang, material-material, dan perlengkapan perlengkapan yang diperlukan untuk
keperluan dan dalam rangka pengembangan dan pembangunan properti beserta fasilitas-
fasilitasnya;
d. Melakukan penyusunan desain (baik eksterior maupun interior) dari bangunan maupun
ruangan;
e. Menjalankan usaha dalam bidang perdagangan antara lain perdagangan yang
berhubungan dengan usaha real estate dan pengembangan properti;
f. Menjalankan usaha dalam bidang jasa antara lain jasa yang berhubungan dengan
usaha real estate dan pengembangan properti termasuk kawasan komersial seperti jasa
konsultasi bidang perencanaan dan pengembangan properti,jasa konsultasi di bidang
bisnis properti.
- Kegiatan Usaha Penunjang, yaitu :
a. Melakukan penelitian atas potensi pasar; melakukan penelitian atas kebiasaan, tingkah
laku, permintaan (demand), dan opini masyarakat dan pelaku usaha; melakukan
studi mengenai berbagai aspek (antara lain aspek komersial (bisnis), aspek sosial)
untukkeperluan pengembangan usaha;
b. Melakukan penyertaan baik secara langsung maupun secara tidak langsung pada
perusahaan perusahaan lain, terutama yang bergerak dalambidang usaha real estate
maupun pengembangan properti maupun yang bergerak di bidang usahaperencanaan,
perancangan, pengelolaan, dan/atau pemeliharaan kawasan, lahan-lahan, bangunan-
bangunan, maupun ruangan-ruanganbeserta fasilitas-fasilitasnya;
216
c. Melakukan kegiatan penyertaan modal pada perusahaan yang melakukan kegiatan di
bidang jasa yang menunjang kegiatan usaha utama Perseroan, antara lain jasa keamanan
dan jasa kebersihan; dan
d. Melakukan kegiatan lain yang lazim dilakukan sepanjang tidak bertentangan dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
MODAL
Pasal 4.
1. Modal dasar Perseroan ini ditetapkan sebesar Rp.300.000.000.000,00 (tiga ratus miliar Rupiah)
terbagi atas 3.000.000.000 (tiga miliar) saham, masing masing saham bernilai nominal Rp.100,00
(seratus Rupiah);
2. Dari modal dasar tersebut telah ditempatkan dan disetor penuh sebesar 25% (dua puluh lima
persen) atau sejumlah sejumlah 750.000.000 (tujuh ratus lima puluh juta) saham, dengan nilai
nominal seluruhnya sebesar Rp.75.000.000.000,00 (tujuh puluh lima miliar Rupiah) oleh masing-
masing pemegang saham dengan rincian serta nilai nominal saham yang disebutkan pada bagian
sebelum akhir akta ini.
3. Penyetoran modal dapat pula dilakukan dengan cara selain dalam bentuk uang dengan memenuhi
ketentuan perundang-undangan yang berlaku dan wajib disetujui terlebih dahulu oleh Rapat Umum
Pemegang Saham Perseroan dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang
berlaku khususnya peraturan di bidang Pasar Modal, penyetoran dengan cara selain dalam bentuk
uang antara lain :
a. Penyetoran atas saham dalam bentuk benda tidak bergerak, dengan ketentuan benda
yang akan dijadikan setoran modal dimaksud wajib diumumkan dalam surat kabar harian
berbahasa Indonesia sesuai pertimbangan Direksi, yang berperedaran luas dalam wilayah
negara Republik Indonesia dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan- di bidang
Pasar Modal, pada saat pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham mengenai penyetoran
tersebut dan benda tidak bergerak yang dijadikan sebagai setoran atas saham tersebut tidak
dijaminkan dengan cara apapun juga dan wajib dinilai oleh penilai independen yang terdaftar
di Otoritas Jasa Keuangan, kecuali ditentukan lain dalam peraturan perundang undangan di
bidang Pasar Modal.
b. Penyetoran atas saham dengan pemasukan saham perseroan lain, harus berupa saham-
saham yang telah disetor penuh, tidak dijaminkan dengan cara apapun juga dan harganya
harus ditetapkan oleh pihak independen untuk melaksanakan penilaian serta memberikan
pendapat tentang harga saham dan harus dilakukan dengan memperhatikan perundang
undangan dan peraturan di bidang Pasar Modal yang berlaku.
c. Dalam hal benda yang dijadikan sebagai setoran modal dilakukan dalam bentuk saham
Perseroan yang tercatat di Bursa Efek, maka harganya harus ditetapkan berdasarkan nilai
pasar wajar;
d. Dalam hal penyetoran tersebut berasal dari laba yang ditahan,agio saham, laba bersih Perseroan
dan/atau unsur modal sendiri maka laba ditahan, agio saham, laba bersih Perseroan dan/atau
unsur modal sendiri lainnya tersebut sudah dimuat dalam Laporan Keuangan Tahunan terakhir
yang telah diperiksa akuntan yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan dengan pendapat wajar
tanpa pengecualian.
e. Penyetoran atas saham dengan dari kompensasi/ konversi tagihan yang dilaksanakan
berdasarkan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar
Modal.
4. a. Saham-saham yang masih dalam simpanan akan dikeluarkan Perseroan dengan persetujuan
Rapat Umum Pemegang Saham dengan syarat dan harga tertentu dan harga tersebut tidak
di bawah harga pari, dilakukan dengan memperhatikan peraturan-peraturan termuat dalam
Anggaran Dasar ini, peraturan perundang-undangan, peraturan di bidang Pasar Modal, serta
peraturan Bursa Efek di tempat dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
b. Direksi harus mengumumkan keputusan serta pengeluaran saham tersebut dalam surat
kabar harianberbahasa Indonesia sesuai pertimbangan Direksi,yang berperedaran luas dalam
wilayah Negara Republik Indonesia dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan
di bidang Pasar Modal.
217
5. a. Setiap penambahan modal melalui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas (Efek Bersifat Ekuitas
adalah Saham atau Efek yang dapat ditukar dengan saham atau Efek yang mengandung hak
untuk memperoleh saham antara lain Obligasi Konversi atau Waran) yang dilakukan dengan
pemesanan, maka hal tersebutwajib dilakukan dengan memberikan Hak Memesan EfekTerlebih
Dahulu kepada pemegang saham yang namanya terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham
Perseroan pada tanggal yang ditentukan Rapat Umum Pemegang Saham yang menyetujui
pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas dalam jumlah yang sebanding dengan jumlah Saham
yang telah terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan atas nama pemegang saham
masing-masing pada tanggal tersebut.
b. Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu harus dapat dialihkan dan diperdagangkan dalam jangka
waktu sebagaimana ditetapkan dalam peraturan perundang undangan di bidang Pasar
Modal yang mengatur mengenai Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu.
c. Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan oleh Perseroan tersebut di atas harus mendapat
persetujuan terlebih dahulu dari Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan, dengan syarat-
syarat dan jangka waktu sesuai dengan ketentuan dalam Anggaran Dasar ini, peraturan
perundangan undangan dan peraturan di bidang Pasar Modal.
d. Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan oleh Perseroan dan tidak diambil oleh pemegang
Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu harus di alokasikan kepada semua pemegang saham
yang memesan tambahan Efek Bersifat Ekuitas, dengan ketentuan apabila jumlah Efek
Bersifat Ekuitas yang dipesan melebih jumlah Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan,
Efek Bersifat Ekuitas yang tidak diambil tersebut wajib dialokasikan sebanding dengan
jumlah hak memesan Efek terlebih dahulu yang dilaksanakan oleh masing-masing pemegang
saham yang memesan tambahan Efek Bersifat Ekuitas, satu dan lain dengan memperhatikan
peraturan perundangan yang berlaku dan peraturan perundangan di bidang Pasar Modal.
e. Dalam hal masih terdapat sisa Efek Bersifat Ekuitas yang tidak diambil bagian oleh pemegang
saham sebagaimana dimaksud huruf d di atas, maka dalam hal terdapat pembeli siaga, Efek
Bersifat Ekuitas tersebut wajib dialokasikan kepada pihak tertentu yang bertindak sebagai
pembeli siaga dengan harga dan syarat-syarat yang sama, kecuali ditentukan lain oleh
peraturan perundangan dibidang Pasar Modal.
f. Pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas tanpa memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu
kepada pemegang saham dapat dilakukan dalam hal pengeluaran Efek :
i. ditujukan kepada karyawan Perseroan;
ii. ditujukan kepada pemegang obligasi atau Efek lain yang dapat dikonversi menjadi saham,
yang telah dikeluarkan dengan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham
iii. dilakukan dalam rangka reorganisasi dan/atau restrukturisasi yang telah disetujui oleh
Rapat Umum Pemegang Saham; dan/atau
iv. dilakukan sesuai dengan sebagaimana diatur oleh peraturan perundang-undangan dan
peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal yang memperbolehkan penambahan
modal tanpa memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu;
g. Setiap penambahan modal melalui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas dapat menyimpang dari
ketentuan seperti tersebut dalam Pasal 4 ayat 5 huruf a sampai dengan huruf e tersebut di
atas, apabila ketentuan peraturan perundangan di bidang Pasar Modal dan peraturan Bursa
Efek di tempat di mana saham-saham Perseroan dicatatkan mengizinkannya.
6. Penambahan modal disetor menjadi efektif setelah terjadinya penyetoran, dan saham yang
diterbitkan mempunyai hak-hak yang sama dengan saham yang mempunyai klasifikasi yang sama
yang diterbitkan oleh Perseroan, dengan tidak mengurangi kewajiban Perseroan untuk mengurus
pemberitahuan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia;
7. Pelaksanaan pengeluaran saham yang masih dalam simpanan untuk pemegang Efek yang dapat
ditukar dengan saham atau Efek yang mengandung hak untuk memperoleh saham, dapat dilakukan
oleh Direksi berdasarkan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan terdahulu yang
telah menyetujui pengeluaran Efek tersebut, dengan memperhatikan peraturan-peraturan yang
termuat dalam Anggaran Dasar ini dan peraturan perundangan di bidang Pasar Modal serta
peraturan Bursa Efek di tempat di mana saham-saham Perseroan dicatatkan.
8. Penambahan modal dasar Perseroan hanya dapat dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum
Pemegang Saham. Dalam hal modal dasar ditingkatkan, maka setiap penempatan saham lebih
lanjut harus disetujui oleh Rapat Umum Pemegang Saham, dengan memperhatikan ketentuan
dalam Anggaran Dasar ini dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
218
9. Setiap pemegang saham tunduk kepada Anggaran Dasar Perseroan dan kepada semua keputusan
yang diambil dengan sah dalam Rapat Umum Pemegang Saham serta peraturan perundang-
undangan dan peraturan di bidang Pasar Modal.
10. Penambahan modal dasar yang mengakibatkan modal ditempatkan dan disetor menjadi kurang
dari 25 % (dua puluh lima persen) dari modal dasar, dapat dilakukan sepanjang :
a. telah memperoleh persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham, yang menyetujui untuk
menambah modal dasar;
b. telah mendapat persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia;
c. penambahan modal ditempatkan dan disetor, sehingga menjadi paling sedikit 25% (dua
puluh lima persen) dari modal dasar, wajib dilakukan dalam jangka waktu paling lambat 6
(enam) bulan setelah persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
sebagaimana dimaksud dalam ayat 10.b Pasal ini;
d. dalam hal penambahan modal disetor sebagaimana dimaksud dalam ayat 10.c tidak terpenuhi
sepenuhnya, maka Perseroan harus mengubah kembali Anggaran Dasarnya, sehingga modal
ditempatkan dan disetor paling sedikit 25% (dua puluh lima persen)dari modaldasar dengan
memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dalam jangka waktu
2 (dua) bulan setelah jangka waktu dalam ayat 10.c Pasal ini tidak terpenuhi;
e. persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham sebagaimana dimaksud dalam ayat 10.a Pasal
ini, termasuk juga persetujuan untuk mengubah Anggaran Dasar sebagaimana dimaksud
dalam ayat 10.d Pasal ini.
11. Perubahan Anggaran Dasar dalam rangka penambahan modal dasar menjadi efektif setelah
terjadinya penyetoran modal yang mengakibatkan besarnya modal disetor menjadi paling kurang
25 % (dua puluh lima persen) dari modal dasar dan mempunyai mempunyai hak-hak yang sama
dengan saham lainnya yang diterbitkan oleh Perseroan, dengan tidak mengurangi kewajiban
Perseroan untuk mengurus persetujuan perubahan Anggaran Dasar dari Menteri atas pelaksanaan
penambahan modal disetor tersebut.
12. Perseroan dapat membeli kembali saham-saham yang telah dibayar penuh sampai dengan 10 %
(sepuluh persen) dari jumlah saham yang telah ditempatkan atau dalam jumlah lain apabila peraturan
perundang-undanganan menentukan lain. Pembelian kembali saham tersebut dilaksanakan sesuai
dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
SAHAM
Pasal 5.
1. Semua-saham yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah saham atas nama.

2. Perseroan hanya mengakui seorang atau 1 (satu) pihak saja sebagai pemilik satu saham, yaitu
orang atau badan hukum yang namanya tercatat sebagai pemilik saham yang bersangkutan dalam
Daftar Pemegang Saham Perseroan.
3. Apabila saham karena sebab apapun menjadi milik beberapa orang, maka mereka yang memiliki
bersama-sama itu diwajibkan untuk menunjuk secara tertulis seorang di antara mereka atau
seorang lain sebagai kuasa mereka bersama dan hanya nama yang diberi kuasa atau yang
ditunjuk itu saja yang dimasukkan dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan dan harus dianggap
sebagai pemegang saham dari saham yang bersangkutan serta berhak mempergunakan hak yang
diberikan oleh hukum atas saham tersebut.
4. Selama ketentuan ayat 3 Pasal ini belum dilaksanakan, maka para pemegang saham tersebut
tidak berhak mengeluarkan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham, sedangkan pembayaran
dividen untuk saham itu ditangguhkan.
5. Pemilik saham dengan sendirinya menurut hukum harus tunduk kepada Anggaran Dasar ini dan
kepada semua keputusan yang diambil dengan sah dalam Rapat Umum Pemegang Saham serta
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6. Seluruh saham yang dikeluarkan oleh Perseroan dapat dijaminkan dengan mengikuti ketentuan
peraturan perundang-undangan mengenai pemberian jaminan saham,peraturan perundang-
undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta Undang-Undang tentang
Perseroan Terbatas.
7. Untuk saham Perseroan yang tercatat pada Bursa Efek berlaku peraturan perundang-undangan
yang berlaku di bidang Pasar Modal.
8. Bukti pemilikan saham dapat berupa surat saham atau surat kolektif saham yang bentuk dan isinya
ditetapkan oleh Direksi dan ditandatangani oleh Direktur Utama dan Komisaris Utama yang ditunjuk
oleh Rapat Dewan Komisaris, atau tanda tangan yang dicetak langsung di atasnya.
219
DIREKSI
Pasal 11.
1. Perseroan diurus dan dipimpin oleh suatu Direksi yang terdiri dari sedikitnya 2 (dua) orang anggota
Direksi,- dengan susunan sebagai berikut :
- seorang Direktur Utama; dan
- seorang Direktur atau lebih
serta wajib, apabila dipersyaratkan, memenuhi jumlah Direktur Independen dengan memperhatikan
2. Yang dapat diangkat menjadi anggota Direksi adalah orang perseorangan yang pada saat diangkat
dan selama menjabat memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh peraturan dan/atau perundang-
undangan di bidang Pasar Modal.
3. Yang dapat menjadi anggota Direksi adalah orang perseorangan yang memenuhi persyaratan
sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
4. Pemenuhan persyaratan sebagaimana dimaksud ayat 2 dan 3, wajib dibuktikan dengan surat
pernyataan calon anggota Direksi sebelum dilakukannya pengangkatan dan surat pernyataan
tersebut disampaikan kepada Perseroan. Surat pernyataan tersebut wajib diteliti dan disimpan oleh
Perseroan. Perseroan wajib menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk melakukan
penggantian Direksi yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2- dan
3 pasal ini.
5. a. Anggota Direksi diangkat dan diberhentikan oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
b. Anggota Direksi diangkat oleh Rapat Umum Pemegang Saham kecuali ditentukan lain oleh
Rapat Umum Pemegang Saham, untuk masa jabatan selama 1 (satu)periode yaitu terhitung
sejak ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham yang mengangkat anggota Direksi tersebut
sampai dengan ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang ke 5 (lima) setelah
tanggal pengangkatan mereka, dengan tidak mengurangi hak Rapat Umum Pemegang Saham
untuk memberhentikan anggota Direksi tersebut sewaktu waktu.
c. Pemberhentian demikian berlaku sejak penutupan Rapat yang memutuskan pemberhentiannya,
kecuali apabila tanggal pemberhentiannya ditentukan lain oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
6. Anggota Direksi yang masa jabatannya telah berakhir dapat diangkat kembali.
7. a. Rapat Umum Pemegang Saham dapat mengangkat orang lain untuk mengisi jabatan seorang
anggota Direksiyang diberhentikan dari jabatannya dan Rapat Umum Pemegang Saham dapat
mengangkat seseorang sebagai anggota Direksi untuk mengisi suatu lowongan.
b. Masa jabatan seseorang yang diangkat untuk menggantikan anggota Direksi yang berhenti
secara demikian atau untuk mengisi lowongan tersebut adalah untuk sisa masa jabatan dari
Direktur yang diberhentikan/digantikan tersebut.
8. Dalam hal terdapat penambahan anggota Direksi, maka jabatan anggota Direksi tersebut akan
berakhir bersamaan dengan berakhirnya masa jabatan anggota Direksi lainnya sebagaimana
ditentukan Rapat Umum Pemegang Saham.
9. Para anggota Direksi diberi gaji tiap-tiap bulan dan tunjangan lainnya yang jumlahnya ditentukan
oleh Rapat Umum Pemegang Saham dan wewenang tersebut oleh Rapat Umum Pemegang
Saham dapat dilimpahkan kepada Dewan Komisaris, dan jika kewenangan Rapat Umum
Pemegang Saham dimaksud dilimpahkan pada Dewan Komisaris maka penentuan besarnya gaji
dan tunjangan dimaksud ditetapkan berdasarkan keputusan rapat Dewan Komisaris.
10. Apabila oleh suatu sebab apapun jabatan salah satu atau lebih anggota Direksi lowong sehingga
jumlahnya lebih kecil dari persyaratan minimal yang ditetapkan dalam ayat 1 Pasal ini, maka dalam
jangka waktu selambat lambatnya 30 (tiga puluh) hari sejak terjadi lowongan tersebut, Direksi
harus mengumumkan pemberitahuan kepada para pemegang saham tentang akan diadakan
Rapat Umum Pemegang Saham untuk mengisi lowongan tersebut.
11. Apabila oleh suatu sebab apapun Perseroan tidak mempunyai anggota Direksi atau semua jabatan
anggota Direksi lowong, maka dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari sejak
terjadinya lowongan tersebut, Dewan Komisaris harus mengumumkan pemberitahuan kepada para
pemegang saham tentang akan diadakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk mengangkat
Direksi baru dan untuk sementara Dewan Komisaris diwajibkan mengurus Perseroan.
12. Seorang anggota Direksi berhak mengundurkan diri dari jabatannya dengan memberitahukan secara
tertulis mengenai maksud tersebut kepada Perseroan. Kepada anggota Direksi yang mengundurkan
diri tetap dapat dimintai pertanggungjawaban sejak pengangkatan yang bersangkutan sampai
dengan tanggal efektif sahnya pengunduran yang bersangkutan dalam Rapat Umum Pemegang
Saham berikutnya.
220
13. Perseroan wajib menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan tentang
permohonan pengunduran diri anggota Direksi dalam jangka waktu paling lambat 90 (sembilan
puluh) hari setelah diterimanya surat permohonan pengunduran diri dimaksud dan Perseroan wajib
melakukan keterbukaan informasi kepada masyarakat dan menyampaikan kepada Otoritas Jasa
Keuangan dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
14. a. Ketentuan tersebut dalam ayat 12 di atas tidak berlaku dalam hal pengunduran diri anggota
Direksi mengakibatkan jumlah anggota Direksi menjadi kurang dari jumlah yang ditetapkan
dalam ayat 1 pasal ini.
b. Pengunduran diri anggota Direksi tersebut sah apabila telah ditetapkan oleh Rapat Umum
Pemegang Saham dan telah diangkat anggota Direksi yang baru sehingga memenuhi
persyaratan jumlah anggota Direksi yang ditetapkan dalam ayat 1 pasal ini.
15. Jabatan anggota Direksi berakhir apabila :
a. masa jabatannya berakhir;
b. dinyatakan pailit atau ditaruh di bawah pengampuan berdasarkan suatu keputusan pengadilan;
c. mengundurkan diri dan disetujui oleh Rapat Umum Pemegang Saham;
d. meninggal dunia;
e. diberhentikan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham.
f. tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai anggota Direksi berdasarkan ketentuan Anggaran
Dasar dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
16. a. Anggota Direksi dapat diberhentikan untuk sementara oleh Dewan Komisaris dengan
menyebutkan alasannya dan wajib diberitahukan secara tertulis kepada anggota Direksi
yang bersangkutan, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar
Modal.
b. Dewan Komisaris harus menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk mencabut
atau menguatkan keputusan pemberhentian sementara tersebut, yang mana Rapat Umum
Pemegang Saham harus diselenggarakan dalam jangka waktu paling lambat 90 (sembilan
puluh) hari setelah tanggal pemberhentian sementara.
c. Dengan lampaunya jangka waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham
sebagaimana dimaksud pada butir b atau Rapat Umum Pemegang Saham tidak dapat
mengambil keputusan, maka pemberhentian sementara sebagaimana dimaksud pada butir a
menjadi batal.
d. Anggota Direksi yang diberhentikan untuk sementaratidak berwenang menjalankan pengurusan
Perseroan untuk kepentingan Perseroan sesuai dengan maksud dan tujuan Perseroan dan
mewakili Perseroan di dalam maupun di luar pengadilan. Pembatasan kewenangan tersebut
berlaku sejak keputusan pemberhentian sementara oleh Dewan Komisaris sampai dengan
terdapat keputusan Rapat Umum Pemegang Saham yang menguatkan atau membatalkan
pemberhentian sementara atau lampaunya jangka waktu sebagaimana dimaksud pada butir
c.e. Perseroan wajib melakukan keterbukaan informasi kepada masyarakat dan menyampaikan
kepada Otoritas Jasa Keuangan terkait dengan pemberhentian sementara anggota Direksi
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
17. Sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan lainnya, anggota Direksi
Perseroan dapat merangkap jabatan sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam peraturan
perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
TUGAS, TANGGUNG JAWAB DAN WEWENANG DIREKSI

PASAL 12
1. Direksi bertanggung jawab penuh dalam melaksanakan tugas untuk kepentingan Perseroan. Tugas
pokok Direksi adalah:
a. memimpin dan mengurus Perseroan sesuai dengan maksud dan tujuan Perseroan;
b. memelihara dan mengurus kekayaan Perseroan;
c. menyusun rencana kerja tahunan yang memuat anggaran tahunan Perseroan dan wajib
disampaikan kepada Dewan Komisaris untuk memperoleh persetujuan dari Dewan Komisaris,
sebelum dimulainya tahun buku yang akan datang.
2. Setiap anggota Direksi wajib dengan itikad baik dan penuh tanggung jawab menjalankan tugasnya
dengan mengindahkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
221
3. Direksi wajib menerapkan manajemen risiko dan prinsip-prinsip Good Corporate Governance
dalam setiap kegiatan usaha Perseroan pada seluruh tingkatan atau jenjang organisasi.
4. Direksi menetapkan susunan organisasi dan tata kerja Perseroan, serta berwenang untuk
mengangkat dan memberhentikan sekretaris perusahaan atau susunan unit kerja sekretaris
perusahaan berikut penanggung jawabnya,serta dalam rangka mendukung efektivitas pelaksanaan
tugas dan tanggung jawabnya sebagaimana dimaksud pada ayat 1 Direksi dapat membentuk
komite dan wajib melakukan evaluasi terhadap kinerja komite setiap akhir tahun buku.
5. Menyusun rencana kerja tahunan yang memuat anggaran tahunan Perseroan dan wajib
disampaikan kepada Dewan Komisaris untuk memperoleh persetujuan dari Dewan Komisaris,
sebelum dimulainya tahun buku yang akan Datang.
6. Direksi wajib mempertanggungjawabkan pelaksanaan tugasnya kepada pemegang saham melalui
Rapat Umum Pemegang Saham.
7. Direksi berhak mewakili Perseroan di dalam dan di luar pengadilan tentang segala hal dan dalam
segala kejadian, mengikat Perseroan dengan pihak lain dan pihak lain dengan Perseroan, serta
menjalankan segala tindakan, baik yang mengenai kepengurusan maupun kepemilikan, akan tetapi
dengan pembatasan bahwa untuk melakukan tindakan-tindakan di bawah ini Direksi terlebih dulu
harus mendapat persetujuan dari Dewan Komisaris :
a. meminjam atau meminjamkan uang atas nama Perseroan(tidak termasuk mengambil uang
Perseroan di bank bank) yang besarnya melebihi jumlah dan ketentuan-ketentuan yang
ditetapkan oleh Rapat Dewan Komisaris;
b. menjual atau dengan cara lain melepaskan hak-hak atas harta tetap (fixed asset) dan
perusahaan-perusahaan atau memberati harta kekayaan Perseroan;
c. mengikat Perseroan sebagai penjamin untuk kepentingan pihak lain atau badan hukum lain,
yang besarnya melebihi jumlah dan ketentuan-ketentuan yang ditetapkan oleh Rapat Dewan
Komisaris;
d. melakukan penyertaan modal dalam perseroan lain.
8. Untuk menjalankan perbuatan hukum mengalihkan, melepaskan hak atau menjadikan jaminan
utang seluruh atau lebih dari 50% (lima puluh persen) dari harta kekayaan bersih Perseroan, baik
dalam satu transaksi atau beberapa transaksi yang berdiri sendiri ataupun yang berkaitan satu
sama lain dalam 1 (satu) tahun buku, Direksi harus mendapat persetujuan Rapat Umum Pemegang
Saham sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 ayat 7 Anggaran Dasar Perseroan.
9. Perbuatan hukum untuk melakukan Transaksi Material dan Transaksi Benturan Kepentingan
Tertentu sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal
harus mendapat persetujuan dari Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan, dengan syarat-
syarat sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
10. Anggota Direksi Perseroan tidak dapat mewakili Perseroan baik di dalam maupun di luar Pengadilan,
apabila :
a. Terjadi Perkara di Pengadilan antara Perseroan dengan anggota Direksi yang bersangkutan;
atau
b. Anggota Direksi yang bersangkutan mempunyai benturan kepentingan dengan Perseroan.
11. Untuk menjalankan perbuatan hukum berupa transaksi yang memuat benturan kepentingan
antara kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, Dewan Komisaris atau pemegang saham
utama dengan kepentingan ekonomis Perseroan, Direksi memerlukan persetujuan Rapat Umum
Pemegang Saham berdasarkan suara setuju terbanyak dari pemegang saham yang tidak
mempunyai benturan kepentingan sebagaimana dimaksud Pasal 23 ayat 8 Anggaran Dasar ini.
12. Dalam hal Perseroan mempunyai kepentingan yang bertentangan dengan kepentingan pribadi
seorang anggota Direksi, maka Perseroan akan diwakili oleh anggota Direksi lainnya dan dalam
hal Perseroan mempunyai kepentingan yang bertentangan dengan kepentingan seluruhanggota
Direksi, maka Perseroan akan diwakili oleh Dewan Komisaris, dan dalam hal seluruh anggota
Direksi dan anggota Dewan Komisaris mempunyai benturan kepentingan, maka Perseroan akan
diwakili oleh pihak lain yang ditunjuk oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
13. a. Direktur Utama berhak dan berwenang bertindak untuk dan atas nama Direksi serta mewakili
Perseroan;
b. Dalam hal Direktur Utama tidak hadir atau berhalangan karena sebab apapun juga, hal mana
tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka salah seorang anggota Direksi lainnya berhak
dan berwenang bertindak untuk dan atas nama Direksi serta mewakili Perseroan.
222
14. Tanpa mengurangi tanggung jawabnya, Direksi untuk perbuatan tertentu berhak pula mengangkat
seorang atau lebih sebagai wakil atau kuasanya dengan syarat yang ditentukan oleh Direksi dalam
suatu surat kuasa khusus dan wewenang yang demikian harus dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan Anggaran Dasar ini.
15. Pembagian tugas dan wewenang setiap anggota Direksi ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang
Saham atau oleh keputusan Direksi.
16. Untuk mengurus Perseroan, Direksi diwajibkan menjalankan tugasnya dan bertindak sesuai dengan
ketentuan-ketentuan dalam Anggaran Dasar, keputusan-keputusan yang diambil dalam Rapat
Umum Pemegang Saham, Rencana Kerja dan Anggaran Perseroan serta peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
RAPAT DIREKSI
PASAL 13.
1. Rapat Direksi wajib diadakan secara berkala sesuai peraturan perundang-undangan di bidang
Pasar Modal dan dapat diadakan setiap waktu bilamana dipandang perlu oleh:
a. Seorang atau lebih anggota Direksi;
b. Seorang atau lebih anggota Dewan Komisaris;
c. Atas permintaan tertulis dari 1 (satu) atau lebih pemegang saham yang bersama-sama
mewakili 1/10 (satu persepuluh) atau lebih dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang
sah.
2. Pemanggilan Rapat Direksi dilakukan oleh anggota Direksi yang berhak bertindak untuk dan atas
nama Direksi menurut ketentuan Pasal 12 Anggaran Dasar ini.
3. Pemanggilan Rapat Direksi harus mencantumkan tanggal, waktu, acara dan tempat Rapat.
4. Pemanggilan Rapat Direksi harus disampaikan dengan surat tercatat atau dengan surat yang
disampaikan langsung kepada setiap anggota Direksi dengan mendapat tanda terima atau dengan
faksimili atau media elektronik lainnya sekurang-kurangnya 3 (tiga) hari sebelum rapat diadakan.
5. Rapat Direksi diadakan di tempat kedudukan Perseroan atau tempat kegiatan usaha utama
Perseroan atau di tempat kedudukan Bursa Efek di tempat dimana saham saham Perseroan
dicatatkan asal saja di dalam wilayah Negara Republik Indonesia. Apabila semua anggota Direksi
hadir atau diwakili, pemanggilan terlebih dulu tersebut tidak disyaratkan dan Rapat Direksi dapat
diadakan dimana saja, asalkan di dalam wilayah Negara Republik Indonesia dan Rapat tersebut
berhak mengambil keputusan yang sah dan Mengikat.
6. Rapat Direksi dipimpin oleh Direktur Utama dan dalam hal Direktur Utama berhalangan atau tidak
hadir karena alasan apapun yang tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Direksi
akan dipimpin oleh seorang anggota Direksi yang dipilih oleh dan dari anggota Direksi yang hadir
dalam rapat.
7. Seorang anggota Direksi dapat diwakili dalam Rapat Direksi hanya oleh anggota Direksi lainnya
berdasarkan surat kuasa yang diberikan khusus untuk keperluan itu,dimana surat kuasa tersebut
dapat disampaikan melaluifaksimili, e-mail atau alat komunikasi elektronik lainnya (apabila
disampaikan melalui faksimili, e-mail atau alat komunikasi elektronik lainnya diikuti dengan aslinya
atau salinan yang telah dinyatakan sesuai dengan aslinya yang dikirim dengan dibuktikan melalui
tanda terima atau dengan surat tercatat atau kurir yang dikenal secara internasional secepat
mungkin).
8. Rapat Direksi adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat apabila lebih
dari 1/2 (satu perdua) jumlah anggota Direksi hadir atau diwakili secara sah dalam Rapat.
9. Keputusan Rapat Direksi harus diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Dalam hal
keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai maka keputusan diambil dengan
pemungutan suara berdasarkan suara setuju lebih dari 1/2 (satu per dua) dari jumlah suara yang
dikeluarkan secara sah dalam Rapat.
10. Apabila suara yang setuju dan yang tidak setuju berimbang maka Ketua Rapat Direksi yang akan
menentukan.
223
11. a. Setiap anggota Direksi yang hadir berhak mengeluarkan 1 (satu) suara dan tambahan 1
(satu) suara untuk setiap anggota Direksi lain yang diwakilinya.
b. Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat suara tertutup tanpa tanda
tangan, sedangkan pemungutan suara mengenai hal-hal lain dilakukan secara lisan kecuali
Ketua Rapat Direksi menentukan lain tanpa ada keberatan berdasarkan suara terbanyak dari
yang hadir.
c. Suara abstain (blanko) dianggap mengeluarkan suara yang sama dengan suara mayoritas
yang mengeluarkan suara dalam Rapat.
12. Risalah Rapat Direksi harus dibuat oleh seorang yang hadir dalam Rapat yang ditunjuk oleh
Ketua Rapat dan kemudian harus ditandatangani oleh seluruh anggota Direksi yang hadir, dan
disampaikan kepada seluruh anggota Direksi. Apabila risalah tersebut dibuat oleh Notaris, maka
penandatanganan demikian tidak disyaratkan.
13. Risalah Rapat Direksi yang dibuat dan ditandatangani menurut ketentuan ayat 12 pasal ini berlaku
sebagai bukti yang sah, baik untuk anggota Direksi dan pihak ketiga mengenai keputusan Direksi
yang diambil dalam Rapat tersebut.
14. Rapat Direksi dapat diadakan melalui cara jarak jauh (seperti telekonferensi, video konferensi
atau sarana media elektronik lainnya) apabila cara tersebut memungkinkan semua peserta
saling mendengar atau melihatdan mendengar secara langsung serta berpartisipasi dalam rapat.
Persyaratan kuorum dan persyaratan pengambilan keputusan untuk rapat-rapat jarak jauh tersebut
sama dengan persyaratan rapat biasa.
15. Direksi dapat juga mengambil keputusan yang sah tanpa mengadakan Rapat, dengan ketentuan
semua anggota Direksi telah diberitahu secara tertulis mengenai usul keputusan yang dimaksud
dan semua anggota Direksi memberikan persetujuan dengan menandatangani usulan tersebut.
Keputusan yang diambil dengan cara demikian mempunyai kekuatan yang sama dengan keputusan
yang diambil dengansah dalam Rapat.
16. a. Direksi wajib mengadakan Rapat Direksi bersama Dewan Komisaris secara berkala sesuai
dengan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal, dan kehadiran anggota
Direksi dalam Rapat Direksi maupun bersama Dewan Komisaris wajib diungkapkan dalam
laporan tahunan Perseroan.
b. Hasil Rapat Direksi bersama Dewan Komisaris wajib dituangkan dalam risalah rapat,
ditandatangani oleh anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris yang hadir, dan
disampaikan kepada seluruh anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris. Apabila risalah
tersebut dibuat oleh Notaris, maka penandatanganan demikian tidak disyaratkan.
17. Dalam hal terdapat anggota Direksi dan/atau anggota Dewan Komisaris yang tidak menandatangani
hasil rapat, yang bersangkutan wajib menyebutkan alasannya secara tertulis dalam surat tersendiri
yang dilekatkan pada risalah rapat. Risalah Rapat Direksi wajib didokumentasikan oleh Perseroan.
DEWAN KOMISARIS
Pasal 14
1. Dewan Komisaris terdiri dari sedikitnya 2 (dua) orang anggota Komisaris, dengan susunan sebagai
berikut :
- Seorang Komisaris Utama; dan
- seorang Komisaris atau lebih; serta wajib memenuhi jumlah Komisaris Independen dengan
memperhatikan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
2. Yang dapat diangkat menjadi anggota Dewan Komisaris termasuk Komisaris Independen adalah
orang perseorangan yang pada saat diangkat dan selama menjabat memenuhi persyaratan yang
ditentukan oleh perundang-undangan dan/atau peraturan perundang-undangan di bidang Pasar
Modal.
3. Pemenuhan persyaratan sebagaimana dimaksud ayat 2, wajib dibuktikan dengan surat pernyataan
calon anggota- Dewan Komisaris sebelum dilakukannya pengangkatan dan surat pernyataan
tersebut disampaikan kepada Perseroan.Surat pernyataan tersebut wajib diteliti dan disimpan oleh
Perseroan. Perseroan wajib menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk melakukan
penggantian Direksi yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 pasal
ini.
4. a. Anggota Dewan Komisaris diangkat dan diberhentikan oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
b. Anggota Dewan Komisaris diangkat oleh Rapat Umum Pemegang Saham kecuali ditentukan
224
lain oleh Rapat Umum Pemegang Saham, untuk masa jabatan selama 1 (satu) periode yaitu
terhitung sejak ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham yang mengangkat anggota -Dewan
Komisaris tersebut sampai dengan ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang
ke 5 (lima)- setelah tanggal pengangkatan mereka, dengan tidak -mengurangi hak Rapat Umum
Pemegang Saham untuk memberhentikan anggota Dewan Komisaris tersebut sewaktu-waktu.
c. Pemberhentian demikian berlaku sejak penutupan Rapat Umum Pemegang Saham yang
memutuskan pemberhentiannya, kecuali apabila tanggal pemberhentian ditentukan lain oleh
Rapat Umum Pemegang Saham.
5. Anggota Dewan Komisaris yang masa jabatannya telah berakhir dapat diangkat kembali.
6. a. Rapat Umum Pemegang Saham dapat mengangkat orang lain untuk mengisi jabatan seorang
anggota Dewan Komisaris yang diberhentikan dari jabatannya dan Rapat Umum Pemegang
Saham dapat mengangkat seseorang sebagai anggota Dewan Komisaris untuk mengisi suatu
lowongan.
b. Masa jabatan seseorang yang diangkat untuk menggantikan anggota Dewan Komisaris yang
berhenti secara demikian atau untuk mengisi lowongan tersebut adalah untuk sisa masa
jabatan dari anggota Dewan Komisaris yang diberhentikan/ digantikan tersebut.
7. Dalam hal terdapat penambahan anggota Dewan Komisaris, maka jabatan anggota Dewan
Komisaris tersebut akan berakhir bersamaan dengan berakhirnya masa jabatan anggota Dewan
Komisaris lainnya sebagaimana ditentukan Rapat Umum Pemegang Saham.
8. Anggota Dewan Komisaris diberi gaji tiap-tiap bulan dan tunjangan lainnya yang jumlahnya
ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
9. Apabila oleh suatu sebab apapun jabatan salah satu atau lebih anggota Dewan Komisaris lowong
sehingga jumlahnya lebih kecil dari persyaratan minimal yang ditetapkan dalam ayat 1 Pasal ini,
maka dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah terjadi lowongan tersebut,
Direksi harus mengumumkan pemberitahuan tentang akan diadakan Rapat Umum Pemegang
Saham untuk mengisi lowongan tersebut. Masa jabatan anggota Dewan Komisaris yang diangkat
untukmengisi lowongan tersebut adalah sebagaimana ditentukan dalam ayat 6 Pasal ini.
10. Apabila oleh suatu sebab apapun Perseroan tidak mempunyai anggota Dewan Komisaris atau
semua jabatan anggota Dewan Komisaris lowong, maka dalam jangka waktu selambat-lambatnya
30 (tiga puluh) hari sejak terjadinya lowongan tersebut, Direksi harus mengumumkan pemberitahuan
tentang akan diadakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk mengangkat anggota Dewan
Komisaris baru.
11. Seorang anggota Dewan Komisaris berhak mengundurkan diri dari jabatannya dengan
memberitahukan secara tertulis mengenai maksud tersebut kepada Perseroan. Kepada anggota
Dewan Komisaris yang mengundurkan diri tetap dapat dimintai pertanggungjawaban sebagai
anggota Dewan Komisaris sejak pengangkatan yang bersangkutan sampai dengan tanggal efektif
sahnya pengunduran yang bersangkutan dalam Rapat Umum Pemegang Saham berikutnya.
12. Perseroan wajib menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan tentang
permohonan pengunduran diri anggota Dewan Komisaris paling lambat 90 (sembilan puluh) hari
setelah diterimanya permohonan pengunduran diri dengan memperhatikan peraturan perundang-
undangan di bidang Pasar Modal.
13. Ketentuan tersebut dalam ayat 11 di atas tidak berlaku dalam hal pengunduran diri anggota
Dewan Komisaris mengakibatkan jumlah anggota Dewan Komisaris menjadi kurang dari jumlah
yang ditetapkan dalam ayat 1 Pasal ini. Pengunduran diri anggota Dewan Komisaris tersebut sah
apabila telah ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham dan telah diangkat anggota Dewan
Komisaris yang baru sehingga memenuhi persyaratan jumlah anggota Direksi yang ditetapkan
dalam ayat 1 Pasal ini.
14. Jabatan anggota Dewan Komisaris berakhir apabila :
a. masa jabatan berakhir;
b. dinyatakan pailit atau ditaruh dibawah pengampuan berdasarkan suatu keputusan pengadilan;
c. mengundurkan diri dan disetujui oleh Rapat Umum Pemegang Saham;
d. meninggal dunia;
e. diberhentikan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham
f. tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai anggota Dewan Komisaris berdasarkan ketentuan
Anggaran Dasar dan peraturan perundang-undangan lainnya.
15. Sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan lainnya, anggota Dewan
Komisaris Perseroan dapat merangkap jabatan sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam
225
TUGAS, TANGGUNG JAWAB DAN WEWENANG DEWAN KOMISARIS
Pasal 15.
1. Dewan Komisaris melakukan :

a. pengawasan untuk kepentingan perseroan dengan memperhatikan kepentingan para
pemegang saham dan bertanggung jawab kepada Rapat Umum Pemegang Saham.
b. pengawasan terhadap kebijakan pengurusan, jalannya pengurusan pada umumnya yang
dilakukan Direksi baik mengenai Perseroan maupun usaha Perseroan serta memberikan
nasehat kepada Direksi dalam menjalankan Perseroan termasuk Rencana Pengembangan
Perseroan, Pelaksanaan Rencana Kerja dan Anggaran Perseroan, ketentuan-ketentuan
Anggaran Dasar ini dan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham serta peraturan perundang-
undangan yang berlaku;
c. tugas, wewenang dan tanggung jawab sesuai dengan ketentuan-ketentuan Anggaran Dasar
ini, keputusan Rapat Umum Pemegang Saham dan peraturan perundang undangan yang
berlaku.
d. meneliti dan menelaah laporan tahunan yang disiapkan oleh Direksi serta menandatangani
laporan tahunan tersebut.
2. Anggota Dewan Komisaris baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri setiap waktu dalam
jam kerja kantor Perseroan berhak memasuki bangunan dan halaman atau tempat lain yang
dipergunakan atau yang dikuasai oleh Perseroan dan berhak memeriksa semua pembukuan,
surat-surat, buktibukti, memeriksa dan mencocokkan keadaan uang kas dan lain sebagainya serta
berhak untuk mengetahui segala tindakan yang telah dijalankan oleh Direksi.
3. Direksi dan setiap anggota Direksi wajib memberikan penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan
oleh Dewan Komisaris.
4. Sehubungan dengan tugas dan wewenang Dewan Komisaris yang dimaksud ayat 1 pasal ini, maka
Dewan Komisaris berkewajiban:
a. menyampaikan saran dan pendapat kepada Rapat Umum Pemegang Saham mengenai
rencana pengembangan Perseroan, laporan tahunan dan laporan berkala lainnya dari Direksi;
b. menerapkan dan memastikan pelaksanaan manajemen risiko dan prinsip-prinsip Good
Corporate Governance dalam setiap kegiatan usaha Perseroan pada seluruh tingkatan atau
jenjang organisasi;
c. membentuk komite-komite sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
d. memberikan pelaporan tentang tugas pengawasan yang telah dilakukan selama tahun buku
yang baru lampau, yang dimuat dalam Laporan Tahunan untuk disampaikan kepada Rapat
Umum Pemegang Saham;
e. memberikan saran dan pendapat kepada Rapat Umum Pemegang Saham mengenai setiap
persoalan lainnya yang dianggap penting bagi pengelolaan Perseroan;
f. Mengesahkan Rencana Kerja dan Anggaran Perseroan yang disampaikan Direksi dalam
waktu selambat lambatnya 30 (tiga puluh) hari sebelum tahun buku baru dimulai. Dalam hal
Rencana Kerja dan Anggaran Perseroan tidak disahkan dalam waktu 30 (tiga puluh) hari
sebelum dimulainya tahun buku baru, maka Rencana Kerja dan Anggaran Perseroan tahun
yang lampau Diberlakukan.
g. melakukan tugas pengawasan lainnya yang ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
h. membuat risalah rapat Dewan Komisaris.
i. melaporkan kepada Perseroan mengenai kepemilikan sahamnya dan/atau keluarganya pada
Perseroan dan pada perusahaan lain.
RAPAT DEWAN KOMISARIS

Pasal 16.
1. Rapat Dewan Komisaris wajib diadakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang
Pasar Modal dan dapat diadakan setiap waktu bilamana dipandang perlu oleh:
a. Seorang atau lebih anggota Dewan Komisaris;
b. Seorang atau lebih anggota Direksi;
c. Atas permintaan tertulis dari 1 (satu) atau lebih pemegang saham yang bersama-sama
mewakili 1/10 (satu persepuluh) atau lebih dari jumlah seluruh saham dengan hak suara.
2. Pemanggilan Rapat Dewan Komisaris dilakukan oleh Komisaris Utama, dalam hal ia berhalangan
hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, pemanggilan akan dilakukan oleh seorang
anggota Dewan Komisaris lainnya.
226
3. Pemanggilan Rapat Dewan Komisaris harus disampaikan dengan surat tercatat atau dengan
surat yang disampaikan langsung kepada setiap anggota Dewan Komisaris dengan mendapat
tanda terima atau dengan faksimili atau media elektronik lainnya sekurang-kurangnya 3 (hari) hari
sebelum rapat diadakan.
4. Pemanggilan Rapat Dewan Komisaris harus mencantumkan tanggal, waktu, acara dan tempat
Rapat. Rapat Dewan Komisaris diadakan ditempat kedudukan Perseroan atau tempat kegiatan
usaha utama Perseroan atau di tempat kedudukan Bursa Efek di tempat dimana saham-saham
Perseroan dicatatkan asal saja di dalam wilayah Negara Republik Indonesia. Apabila semua
anggota Dewan Komisaris hadir atau diwakili, pemanggilan terlebih dahulu tidak disyaratkan dan
Rapat tersebut berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat.
5. Rapat Dewan Komisaris dipimpin oleh Komisaris Utama dan dalam hal Komisaris Utama tidak dapat
hadir atau berhalangan hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat dipimpin
oleh seorang anggota Dewan Komisaris yang dipilih oleh dan dari anggota Dewan Komisaris yang
hadir dalam Rapat.
6. Seorang anggota Dewan Komisaris dapat diwakili dalam Rapat Dewan Komisaris hanya oleh
anggota Dewan Komisarislainnya berdasarkan surat kuasa yang diberikan khusus untuk
keperluan itu, dimana surat kuasa tersebut dapat disampaikan melalui faksimili, e-mail atau alat
komunikasi elektronik lainnya (apabila disampaikan melalui faksimili, e-mail atau alat komunikasi
elektroniklainnya diikuti dengan aslinya atau salinan yang telah dinyatakan sesuai dengan aslinya
yang dikirim dengan dibuktikan melalui tanda terima atau dengan surat tercatat atau kurir yang
dikenal secara internasional secepat mungkin).
7. Rapat Dewan Komisaris adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat
apabila lebih dari 1/2 (satu per dua) jumlah anggota Dewan Komisaris hadir atau diwakili secara
sah dalam Rapat.
8. Keputusan Rapat Dewan Komisaris harus diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Apabila
tidak tercapai, maka keputusan diambil dengan pemungutan suara setuju lebih dari 1/2 (satuper
dua) dari jumlah suara yang dikeluarkan dalam rapat.
9. Apabila suara yang setuju dan tidak setuju berimbang, maka usul dianggap ditolak, kecuali
mengenai diri orang Ketua Rapat Dewan Komisaris yang akan menentukan.
10. a. Setiap anggota Dewan Komisaris yang hadir berhak mengeluarkan 1 satu) suara dan tambahan
1 (satu) suara untuk setiap anggota Dewan Komisaris lain yang diwakilinya.
b. Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat tertutup tanpa tanda-tangan,
sedangkan pemungutan suara mengenai hal-hal lain dilakukan dengan lisan kecuali Ketua
Rapat menentukan lain tanpa ada keberatan berdasarkan suara terbanyak dari yang hadir.
c. Suara abstain (blanko) dianggap mengeluarkan suara yang sama dengan suara mayoritas
yang mengeluarkansuara dalam Rapat.
11. Risalah Rapat Dewan Komisaris harus dibuat oleh seorang yang hadir dalam Rapat yang ditunjuk
oleh Ketua Rapat dan kemudian harus ditandatangani oleh seluruh anggota Dewan Komisaris yang
hadir, dan disampaikan kepada seluruh anggota Dewan Komisaris. Apabila risalah tersebut dibuat
oleh Notaris, maka penandatanganan demikian tidak disyaratkan.
12. Risalah Rapat Dewan Komisaris yang dibuat dan ditandatangani menurut ketentuan ayat 11 pasal
ini berlaku sebagai bukti yang sah, baik untuk anggota Dewan Komisaris dan pihak ketiga mengenai
keputusan Dewan Komisaris yang diambil dalam Rapat tersebut.
13. Rapat Dewan Komisaris dapat diadakan melalui cara jarak jauh (seperti telekonferensi, video
konferensi atau sarana media elektronik lainnya) apabila cara tersebut memungkinkan semua
peserta saling mendengar atau melihat dan mendengar secara langsung serta berpartisipasi dalam
rapat. Persyaratan kuorum dan persyaratan pengambilan keputusan untuk rapat-rapat jarak jauh
tersebut sama dengan persyaratan rapat biasa.
14. Dewan Komisaris dapat juga mengambil keputusan yang sah tanpa mengadakan Rapat Dewan
Komisaris, dengan ketentuan semua anggota Dewan Komisaris telah diberitahu secara tertulis
mengenai usul keputusan yang dimaksud dan semua anggota Dewan Komisaris memberikan
persetujuan dengan menandatangani usulan tersebut. Keputusan yang diambil dengan cara
demikian, mempunyai kekuatan yang sama dengan keputusan yang diambil dengan sah dalam
Rapat Dewan Komisaris.
227
15. a. Dewan Komisaris wajib mengadakan rapat bersama Direksi secara berkala sesuai dengan
peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal, dan kehadiran anggota Dewan
Komisaris dalam Rapat Dewan Komisaris maupun bersama Direksi wajib diungkapkan dalam
laporan tahunan Perseroan.
b. Hasil Rapat Dewan Komisaris bersama Direksi wajib dituangkan dalam risalah rapat,
ditandatangani oleh anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi yang hadir, dan
disampaikan kepada seluruh anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi. Apabila risalah
tersebut dibuat oleh Notaris, maka penandatanganan demikian tidak disyaratkan.
16. Dalam hal terdapat anggota Dewan Komisaris dan/atau anggota Direksi yang tidak menandatangani
hasil rapat, yang bersangkutan wajib menyebutkan alasannya secara tertulis dalam surat tersendiri
yang dilekatkan pada risalah rapat. Risalah Rapat Dewan Komisaris wajib didokumentasikan oleh
Perseroan.
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM

Pasal 18.
1. Rapat Umum Pemegang Saham dalam Perseroan adalah :

a. Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan, sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 Anggaran
Dasar ini.
b. Rapat Umum Pemegang Saham lainnya selanjutnya dalam Anggaran Dasar ini disebut Rapat
Umum Pemegang Saham Luar Biasa yaitu Rapat Umum Pemegang Saham yang diadakan
sewaktu-waktu berdasarkan kebutuhan.
2. Istilah Rapat Umum Pemegang Saham dalam Anggaran Dasar- ini berarti keduanya, yaitu Rapat
Umum Pemegang Saham Tahunan dan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa, kecuali
dengan tegas dinyatakan lain.
3. 1 (satu) orang atau lebih pemegang saham yang bersama-sama mewakili 1/10 (satu per sepuluh)
atau lebih dari jumlah seluruh saham dengan hak suara dapat meminta agardiselenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham dengan cara mengajukan kepada Direksi atau Dewan Komisaris
dalam bentuk surat tercatat disertai dengan alasannya, yang mana tata cara pengajuan permintaan
penyelenggaraan dan penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham akan dilaksanakan sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku termasuk peraturan perundang-undangan di
bidang Pasar Modal.
4. Bagi pemegang saham yang telah meminta diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham
sebagaimana dimaksud pada ayat3 Pasal ini, wajib tidak mengalihkan kepemilikan sahamnya
dalam jangka waktu paling sedikit 6 (enam) bulan sejak Rapat Umum Pemegang Saham.
5. 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang mewakili 1/20 (satu per dua puluh) atau lebih dari jumlah
seluruh saham dengan hak suara dapat mengusulkan mata acara Rapat Umum Pemegang Saham
yang membutuhkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham, yang mana harus diajukan secara
tertulis kepada Direksi paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum Pemanggilan Rapat Umum Pemegang
Saham dengan tetap memperhatikan tata cara dan persyaratan yang telah ditentukan menurut
undang-undang dan/atau peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
6. Perseroan menyediakan bahan mata acara Rapat Umum Pemegang Saham bagi pemegang
saham dan tersedia sejak -tanggal dilakukannya pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham
sampai dengan penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham. Bahan mata acara Rapat
Umum Pemegang Saham dapat berupa salinan dokumen fisik yang diberikan secara cuma-cuma
di kantor Perseroan (jika diminta secara tertulis oleh pemegang saham) dan/atau dapat berupa
salinan dokumen elektronik yang dapat diakses atau diunduh melalui situs web Perseroan.
7. a. Pemegang saham baik sendiri maupun diwakili berdasarkan surat kuasa yang sah berhak
menghadiri Rapat Umum Pemegang Saham. Ketua Rapat Umum Pemegang Saham berhak
meminta agar surat kuasa untuk mewakili pemegang saham diperlihatkan
b. Pemegang saham yang berhak hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham adalah pemegang
saham yang namanya tercatat dalam daftar pemegang saham Perseroan 1 (satu) hari kerja
sebelum Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham dengan memperhatikan peraturan
perundangan yang berlaku dan ketentuan Bursa Efek di tempat di mana saham-saham
Perseroan dicatatkan.
228
c. Dalam hal terjadi ralat Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham, pemegang saham
yang berhak hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham adalah pemegang saham yang
namanya tercatat dalam daftar pemegang saham Perseroan 1 (satu) hari kerja sebelum ralat
Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham dengan memperhatikan peraturan yang berlaku
dan ketentuan Bursa Efek di tempat dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
8. Dalam Rapat Umum Pemegang Saham, Pemegang Saham berhak memperoleh keterangan yang
berkaitan dengan Perseroan dari Direksi dan/atau Dewan Komisaris, sepanjang berhubungan
dengan mata acara Rapat Umum Pemegang Saham dan tidak bertentangan dengan kepentingan
Perseroan.
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM TAHUNAN

Pasal 19.
1. Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan diselenggarakan tiap tahun, selambat-lambatnya 6

(enam) bulan setelah tahun buku Perseroan berakhir.
2. Dalam Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan :
a. Direksi mengajukan Laporan Tahunan mengenai keadaandan jalannya Perseroan untuk
mendapatkan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham dan Laporan Keuangan untuk
mendapatkan pengesahan Rapat Umum Pemegang Saham;
b. Dewan Komisaris menyampaikan laporan tentang tugas pengawasan yang telah dilakukan
selama tahun buku yang baru lampau yang dimuat dalam Laporan Tahunan;
c. Direksi mengajukan penggunaan laba bersih Perseroan, jika Perseroan mempunyai saldo
positif;
d. Dilakukan penunjukkan akuntan publik terdaftar;
e. Jika perlu mengisi lowongan jabatan anggota Direksi dan atau Dewan Komisaris Perseroan;
f. Dapat diputuskan hal-hal lain yang diajukan sebagaimana mestinya dalam Rapat Umum
Pemegang Saham sesuai ketentuan Anggaran Dasar.
3. Persetujuan Laporan Tahunan dan pengesahan Laporan Keuangan oleh Rapat Umum Pemegang
Saham Tahunan, berarti memberikan pelunasan dan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya
kepada para anggota Direksi dan Dewan Komisaris atas pengurusan dan pengawasan yang
telah dijalankan selama tahun buku yang lalu, sejauh tindakan tersebut tercermin dalam Laporan
Tahunan dan Laporan Keuangan.
4. Apabila Direksi atau Dewan Komisaris lalai untuk menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang
Saham Tahunan pada waktu yang telah ditentukan, maka 1 (satu) atau lebih pemegang saham
yang memiliki sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak
suara yang sah berhak memanggil sendiri Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan atas biaya
Perseroan setelah mendapat ijin Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat
kedudukan Perseroan, kecuali ditetapkan lain berdasarkan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
5. Pelaksanaan Rapat sebagaimana dimaksud ayat 4 pasal ini harus memperhatikan penetapan
Ketua Pengadilan Negeri yang memberi ijin tersebut dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA

Pasal 20.
Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa dapat diselengarakan setiap waktu berdasarkan kebutuhan
atau kepentingan Perseroan untuk membicarakan dan memutuskan mata acara Rapat Umum Pemegang
Saham, kecuali mata acara Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud pada Pasal 19 ayat 2 huruf
a, b, c dan d dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan serta Anggaran Dasar Perseroan.
229
PEMBERITAHUAN, PENGUMUMAN, PEMANGGILAN DAN TEMPAT
PENYELENGGARAAN RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Pasal 21.
1. a. Dalam hal akan diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham, Perseroan wajib terlebih
dahulu menyampaikan pemberitahuan mata acara rapat secara jelas dan rinci kepada Otoritas
Jasa Keuangan paling lambat 5 (lima) hari kerja sebelum pelaksanaan pengumuman Rapat
Umum Pemegang Saham, dengan tidak memperhitungkan tanggal pengumuman Rapat
Umum Pemegang Saham.
b. Dalam hal terdapat perubahan mata acara rapat, Perseroan wajib menyampaikan perubahan
mata acara dimaksud kepada Otoritas Jasa Keuangan paling lambat pada saat pelaksanaan
Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham.
2. a. Perseroan wajib melakukan Pengumuman Rapat Umum Pemegang Saham kepada pemegang
saham paling lambat 14 (empat belas) hari sebelum pemanggilan Rapat Umum Pemegang
Saham, dengan tidak memperhitungkan tanggal pengumuman dan tanggal pemanggilan,
melalui media dan menggunakan bahasa sebagaimana yang telah diatur dalam peraturan
perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
b. Pengumuman tersebut paling kurang memuat:
1. ketentuan pemegang saham yang berhak hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham;
2. ketentuan pemegang saham yang berhak mengusulkan mata acara rapat;
3. tanggal penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham;
4. tanggal pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham;
3. a. Perseroan wajib melakukan Pemanggilan kepada pemegang saham paling lambat 21
(dua puluh satu) hari sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham, dengan tidak
memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal Rapat Umum Pemegang Saham melalui
media dan menggunakan bahasa sebagaimana yang telah diatur dalam peraturan perundang-
undangan dibidang Pasar Modal.
b. Pemanggilan tersebut paling kurang memuat informasi:
1. tanggal dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham;
2. tempat penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham;
3. ketentuan pemegang saham yang berhak hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham;
4. mata acara rapat termasuk penjelasan atas setiap mata acara tersebut; dan
5. informasi yang menyatakan bahan terkait mata acara rapat tersedia bagi pemegang
saham sejak tanggal dilakukannya pemanggilan sampai dengan Rapat Umum Pemegang
Saham diselenggarakan.
4. Perseroan wajib melakukan ralat Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham jika terdapat
perubahan informasi dalam Pemanggilan Rapat umum Pemegang Saham yang telah dilakukan,
sesuai dengan tata cara pemanggilan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan di bidang
Pasar Modal.
5. Rapat Umum Pemegang Saham wajib diselenggarakan di wilayah Negara Republik Indonesia dan
dilakukan di :
a. tempat kedudukan Perseroan;
b. tempat Perseroan melakukan kegiatan usaha utamanya;
c. ibukota provinsi dimana tempat kedudukan atau tempat kegiatan usaha utama Perseroan;
atau
d. provinsi tempat kedudukan Bursa Efek dimana saham Perseroan dicatatkan.
6. Jika kuorum Rapat Umum Pemegang Saham yang pertama tidak tercapai, maka dapat diadakan
Rapat Umum Pemegang Saham kedua yang mana Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham
kedua dilakukan dengan ketentuan:
a. Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua dilakukan dalam jangka waktu paling
lambat 7 (tujuh) hari sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua dilangsungkan dengan
menyebutkan bahwa Rapat Umum Pemegang Saham pertama telah dilangsungkan dan tidak
mencapai kuorum kehadiran.
b. Rapat Umum Pemegang Saham kedua dilangsungkan dalam jangka waktu paling cepat 10
(sepuluh) hari dan paling lambat 21 (dua puluh satu) hari setelah Rapat Umum Pemegang
Saham pertama dilangsungkan.
230
c. Ketentuan media, penggunaan bahasa Pemanggilan dan tata cara melakukan ralat
Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham yang pertama mutatis mutandis berlaku untuk
Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua.
7. a. Jika kuorum Rapat Umum Pemegang Saham kedua tidak tercapai, maka Perseroan dapat
mengadakan Rapat Umum Pemegang Saham ketiga yang mana Pemanggilan Rapat Umum
Pemegang Saham ketiga atas permohonan Perseroan ditetapkan oleh Otoritas Jasa Keuangan.
b. Dalam Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham ketiga menyebutkan Rapat Umum
Pemegang Saham kedua telah dilangsungkan dan tidak mencapai kuorum kehadiran.
PIMPINAN DAN BERITA ACARA

RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Pasal 22.
1. Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris yang
ditunjuk oleh Dewan Komisaris. Dalam hal semua anggota Dewan Komisaris berhalangan karena
sebab apapun, hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, Rapat Umum Pemegang
Saham dipimpin oleh salah seorang anggota Direksi yang ditunjuk oleh Direksi. Dalam hal semua
anggota Direksi berhalangan karena sebab apapun hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak
ketiga, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh seorang yang dipilih oleh dan dari
pemegang saham yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang ditunjuk dari dan oleh
peserta Rapat Umum Pemegang Saham. Dalam hal seorang anggota Dewan Komisaris yang akan
memimpin Rapat Umum Pemegang Saham mempunyai benturan kepentingan atas hal yang akan
diputus dalam Rapat Umum Pemegang Saham, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin
oleh seorang anggota Dewan Komisaris lain yang tidak mempunyai benturan kepentingan yang
ditunjuk oleh Dewan Komisaris. Apabila semua anggota Dewan Komisaris mempunyai benturan
kepentingan, maka Rapat Umum PemegangSaham dipimpin oleh salah seorang anggota Direksi
yang tidak mempunyai benturan kepentingan dan ditunjuk oleh Direksi. Apabila semua anggota
Direksi mempunyai benturankepentingan, Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah
seorang pemegang saham bukan pengendali yang dipilih oleh mayoritas pemegang saham lainnya
yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham.
2. Pemegang saham yang hadir dalam Rapat harus membuktikan wewenangnya untuk hadir dalam
Rapat, yaitu sesuai dengan persyaratan yang ditentukan oleh Direksi atau Dewan Komisaris pada
waktu Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham, yang demikian dengan mengindahkan
peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
3. Dari segala hal yang dibicarakan dan diputuskan dalam Rapat, dibuat Risalah Rapat Umum
Pemegang Saham dan Ringkasan Risalah Rapat Umum Pemegang Saham sesuai denganperaturan
perundang-undangan di bidang Pasar Modal yang untuk pengesahan risalahnya ditandatangani
oleh Ketua Rapat dan sekurang-kurangnya oleh seorang pemegang saham atau kuasa pemegang
saham yang ditunjuk oleh dan dari antara mereka yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang
Saham.
4. Penandatanganan yang dimaksud dalam ayat 3 Pasal ini tidak disyaratkan apabila Berita Acara
Rapat Umum Pemegang Saham itu dibuat dalam bentuk Akta Notaris.
5. Risalah Rapat Umum Pemegang Saham yang dibuat sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam
ayat 3 dan 4 Pasal ini berlaku sebagai bukti yang sah untuk semua pemegang saham dan pihak
ketiga tentang keputusan dan segala sesuatu yang terjadi dalam Rapat Umum Pemegang Saham.
6. Ringkasan risalah Rapat Umum Pemegang Saham wajib memuat informasi paling kurang:
a. tanggal, tempat, waktu dan mata acara Rapat Umum Pemegang Saham;
b. anggota Direksi dan Dewan Komisaris yang hadir;
c. jumlah saham dengan hak suara yang sah yang hadir dan persentasenya dari jumlah seluruh
saham yang mempunyai hak suara yang sah;
d. ada tidaknya pemberian kesempatan kepada pemegang saham untuk mengajukan pertanyaan
dan/atau memberikan pendapat terkait mata acara Rapat Umum Pemegang Saham;
e. jumlah pemegang saham yang mengajukan pertanyaan dan/atau memberikan pendapat
terkait mata acara Rapat Umum Pemegang Saham, jika pemegang saham diberi kesempatan;
f. mekanisme pengambilan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham;
231
g. hasil pemungutan suara meliputi jumlah suara setuju, tidak setuju, dan abstain untuk setiap
mata acara Rapat Umum Pemegang Saham, jika pengambilan keputusan dilakukan dengan
pemungutan suara;
h. keputusan Rapat Umum Pemegang Saham; dan
i. pelaksanaan pembayaran dividen tunai kepada pemegang saham yang berhak dalam hal
terdapat keputusan terkait dividen tunai.
7. Ringkasan Risalah Rapat Umum Pemegang Saham wajib diumumkan melalui media dan
menggunakan bahasa sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
232
XV. TATA CARA PEMESANAN SAHAM
1. Pemesanan Pembelian Saham
Pemesanan pembelian saham harus dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang tercantum
dalam Prospektus ini dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (“FPPS”). Pemesanan pembelian
saham dilakukan dengan menggunakan FPPS asli ataupun salinan yang dikeluarkan oleh Penjamin
Pelaksana Emisi Efek. FPPS asli ataupun salinan yang dikeluarkan oleh Penjamin Pelaksana
Emisi Efek dapat diperoleh dari para Penjamin Emisi Efek yang namanya tercantum pada Bab
Penyebarluasan Prospektus dan FPPS dalam Prospektus ini. FPPS dibuat dalam 5 (lima) rangkap.
Pemesanan pembelian saham yang dilakukan menyimpang dari ketentuan-ketentuan tersebut di
atas tidak akan dilayani.
Setiap pemesan saham harus telah memiliki rekening efek pada perusahaan efek/bank kustodian
yang telah menjadi Pemegang Rekening pada Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI).
2. Pemesan yang berhak
Pemesan yang berhak melakukan pemesanan pembelian saham adalah Perorangan dan/atau
Lembaga/Badan Usaha sebagaimana diatur dalam Peraturan Nomor IX.A.7 tentang Pemesanan
dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum Lampiran Keputusan Ketua Bapepam LK Nomor
Kep-691/BL/2011 tanggal 30 Desember 2011.
3. Jumlah Pemesanan
Pemesanan pembelian saham harus diajukan dalam jumlah sekurang-kurangnya 100 (seratus)
saham dan selanjutnya dalam jumlah kelipatan 100 (seratus) saham.
4. Pendaftaran Efek ke Dalam Penitipan Kolektif
Saham-saham yang ditawarkan ini telah didaftarkan pada KSEI berdasarkan Perjanjian Tentang
Pendaftaran Efek Bersifat Ekuitas Pada Penitipan Kolektif yang ditandatangani antara Perseroan
dengan KSEI No. SP-088/SHM/KSEI/0918 tanggal 26 September 2018.
A. Dengan didaftarkannya saham tersebut di KSEI maka atas saham-saham yang ditawarkan
berlaku ketentuan sebagai berikut:
1. Perseroan tidak menerbitkan Surat Kolektif Saham, akan tetapi saham-saham tersebut
akan didistribusikan secara elektronik yang diadministrasikan dalam Penitipan Kolektif
KSEI. Saham hasil Penawaran Umum akan dikreditkan ke dalam Rekening Efek atas
nama pemegang rekening selambat-lambatnya pada tanggal distribusi saham setelah
menerima konfirmasi registrasi saham tersebut atas nama KSEI dan BAE;
2. Perseroan akan menerbitkan Surat Konfirmasi Pencatatan Saham (SKPS) kepada KSEI
sebagai tanda bukti pencatatan dalam buku Daftar Pemegang Saham Perseroan atas
saham-saham dalam Penitipan Kolektif;
3. Sebelum Saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini dicatatkan di Bursa Efek,
pemesan akan memperoleh konfirmasi hasil penjatahan atas nama pemesan dalam
bentuk Formulir Konfirmasi Penjatahan (FKP);
4. KSEI, Perusahaan Efek, atau Bank Kustodian akan menerbitkan konfirmasi tertulis kepada
pemegang rekening sebagai surat konfirmasi mengenai kepemilikan Saham. Konfirmasi
Tertulis merupakan surat konfirmasi yang sah atas Saham yang tercatat dalam Rekening
Efek;
5. Pengalihan kepemilikan Saham dilakukan dengan pemindahbukuan antar Rekening Efek
di KSEI;
233
6. Pemegang saham yang tercatat dalam Rekening Efek berhak atas dividen, bonus, hak
memesan efek terlebih dahulu, dan memberikan suara dalam RUPS, serta hak-hak
lainnya yang melekat pada saham;
7. Pembayaran dividen, bonus, dan perolehan atas hak memesan efek terlebih dahulu
kepada pemegang saham dilaksanakan oleh Perseroan, atau BAE yang ditunjuk oleh
Perseroan, melalui Rekening Efek di KSEI untuk selanjutnya diteruskan kepada pemilik
manfaat (beneficial owner) yang menjadi pemegang rekening efek di Perusahaan Efek
atau Bank Kustodian;
8. Setelah Penawaran Umum dan setelah saham Perseroan dicatatkan, pemegang saham
yang menghendaki sertifikat saham dapat melakukan penarikan saham keluar dari
Penitipan Kolektif di KSEI setelah saham hasil Penawaran Umum didistribusikan ke dalam
Rekening Efek Perusahaan Efek/ Bank Kustodian yang telah ditunjuk;
9. Penarikan tersebut dilakukan dengan mengajukan permohonan penarikan saham kepada
KSEI melalui Perusahaan Efek/Bank Kustodian yang mengelola sahamnya dengan
mengisi Formulir Penarikan Efek;
10. Saham-saham yang ditarik dari Penitipan Kolektif akan diterbitkan dalam bentuk Surat
Kolektif Saham selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah permohonan diterima oleh
KSEI dan diterbitkan atas nama pemegang saham sesuai permintaan Perusahaan Efek
atau Bank Kustodian yang mengelola saham;
11. Pihak-pihak yang hendak melakukan penyelesaian transaksi bursa atas Saham Perseroan
wajib menunjuk Perusahaan Efek atau Bank Kustodian yang telah menjadi Pemegang
Rekening di KSEI untuk mengadministrasikan Saham tersebut.
B. Saham-saham yang telah ditarik keluar dari Penitipan Kolektif KSEI dan diterbitkan Surat
Kolektif Sahamnya tidak dapat dipergunakan untuk penyelesaian transaksi bursa. Informasi
lebih lanjut mengenai prosedur penarikan saham dapat diperoleh pada para Penjamin Emisi
Efek di tempat dimana FPPS yang bersangkutan diajukan.
5. Pengajuan Pemesanan Pembelian Saham
Selama Masa Penawaran, para pemesan yang berhak dapat melakukan pemesanan pembelian
saham selama jam kerja yang berlaku pada kantor Penjamin Pelaksana Emisi Efek atau para
Penjamin Emisi Efek dimana FPPS diperoleh.
Setiap pihak hanya berhak mengajukan 1 (satu) FPPS dan wajib diajukan oleh pemesan yang
bersangkutan dengan melampirkan fotokopi tanda jati diri (KTP/Paspor bagi perorangan dan
Anggaran Dasar bagi badan hukum) serta melakukan pembayaran sesuai dengan jumlah
pemesanan. Bagi pemesan asing, di samping melampirkan fotokopi paspor, pada FPPS wajib
mencantumkan nama dan alamat di luar negeri/ domisili hukum yang sah dari pemesan secara
lengkap dan jelas serta melakukan pembayaran sebesar jumlah pesanan.
Para Penjamin Emisi Efek, Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Perseroan berhak untuk menolak
pemesanan pembelian saham apabila FPPS tidak diisi dengan lengkap atau bila persyaratan
pemesanan pembelian saham tidak terpenuhi.
6. Masa Penawaran Umum
Masa Penawaran Umum akan berlangsung selama 2 (dua) hari kerja pada tanggal 29 – 30 Oktober
2018 pada pukul 09.00 WIB sampai dengan pukul 15.00 WIB.
7. Syarat-syarat Pembayaran
Pembayaran dapat dilakukan dengan uang tunai, cek, pemindahbukuan atau wesel bank dalam
mata uang Rupiah serta dibayarkan oleh pemesan yang bersangkutan (tidak dapat diwakilkan)
dengan membawa tanda jati diri asli dan FPPS yang sudah diisi dengan lengkap dan benar kepada
para Penjamin Emisi Efek pada waktu FPPS diajukan. Pembayaran untuk satu FPPS hanya dapat
dilakukan dengan salah satu bentuk metode pembayaran, yaitu dengan menggunakan cek atau
tunai atau pemindahbukuan atau giro.
234
Apabila pembayaran dilakukan dengan menggunakan cek, cek tersebut harus merupakan cek
atas nama/milik pihak yang mengajukan (menandatangani) formulir pemesanan. Cek milik/atas
nama pihak ketiga tidak dapat diterima sebagai pembayaran. Semua biaya bank dan biaya transfer
sehubungan dengan pembayaran tersebut menjadi tanggung jawab pemesan. Semua cek dan
wesel bank akan segera dicairkan pada saat diterima. Bilamana pada saat pencairan, cek atau
wesel bank ditolak oleh bank, maka pemesanan pembelian saham yang bersangkutan adalah batal.
Tanggal pembayaran dihitung berdasarkan tanggal penerimaan cek/pemindahbukuan/giro yang
telah diterima dengan baik pada rekening Penjamin Pelaksana Emisi (in good funds). Pembayaran
dengan cek/pemindahbukuan/giro hanya dapat diterima pada hari pertama Masa Penawaran.
Untuk pemesanan pembelian saham secara khusus, pembayaran dilakukan langsung kepada
Perseroan. Untuk pembayaran yang dilakukan melalui transfer dari bank lain, pemesan harus
melampirkan fotokopi Nota Kredit Lalu Lintas Giro (LLG) dari bank yang bersangkutan.
Selanjutnya, semua setoran dari Penjamin Emisi Efek harus dimasukan ke dalam rekening
Penjamin Pelaksana Emisi Efek pada:
PT Bank Victoria International, Tbk

Cabang Senayan, Jakarta
No. Rek. 048 0000 650
Atas Nama PT Victoria Sekuritas Indonesia
Untuk pemesanan saham yang dilakukan melalui Penjamin Emisi Efek yang telah menyampaikan
konfirmasi dari Bank Pembayar pada saat penyampaian pemesanan pembelian saham dapat
melakukan penyetoran pada rekening Penjamin Pelaksana Emisi Efek pada tanggal sebagaimana
diatur pada Perjanjian Penjaminan Emisi Efek.
8. Bukti Tanda Terima
Para Penjamin Emisi Efek yang menerima pengajuan FPPS akan menyerahkan kembali kepada
pemesan, tembusan dari FPPS lembar ke 5 sebagai bukti tanda terima pemesanan pembelian
saham. Bukti tanda terima pemesanan pembelian saham tersebut bukan merupakan jaminan
dipenuhinya pemesanan. Bukti tanda terima tersebut harus disimpan untuk kelak diserahkan
kembali pada saat pengembailan uang pemesanan dan/atau penerimaan Formulir Konfirmasi
Penjatahan atas pemesanan pembelian saham. Bagi pemesan pembelian saham secara khusus,
bukti tanda terima pemesanan pembelian saham akan diberikan langsung oleh Perseroan.
9. Penjatahan Saham
Tanggal akhir penjatahan di mana Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Perseroan menetapkan
penjatahan saham untuk setiap pemesanan, yaitu tanggal 1 Nopember 2018.
Pelaksanaan penjatahan saham akan dilakukan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek selaku
Manajer Penjatahan dengan sistem kombinasi yaitu Penjatahan Pasti (Fixed Allotment) dan
Penjatahan Terpusat (Pooling) sesuai dengan Peraturan Nomor IX.A.7.
Adapun sistem porsi penjatahan yang akan dilakukan adalah sistem kombinasi yaitu Penjatahan
Pasti (Fixed Allotment) dibatasi sampai dengan jumlah maksimum 99% (sembilan puluh sembilan
persen) dari jumlah saham yang ditawarkan. Sisanya sebesar 1% (satu persen) akan dilakukan
Penjatahan Terpusat (Pooling).
235
(I) Penjatahan Pasti (Fixed Allotment)
Penjatahan pasti dibatasi sampai dengan 99% (sembilan puluh sembilan persen) dari jumlah yang
ditawarkan, yang akan dialokasikan namun tidak terbatas pada:
 Dana Pensiun
 Asuransi
 Reksadana
 Korporasi
 Perorangan
Pelaksanaan Penjatahan dengan menggunakan sistem Penjatahan Pasti, maka penjatahan tersebut
hanya dapat dilaksanakan apabila memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut:
a. Manajer penjatahan dapat menentukan besarnya persentase dan pihak-pihak yang akan
mendapatkan penjatahan pasti dalam Penawaran Umum;
b. Dalam hal terjadi kelebihan permintaan dalam Penawaran Umum, para Penjamin Emisi Efek
atau pihak-pihak terafiliasi dengannya dilarang membeli atau memiliki saham untuk mereka
sendiri;
c. Dalam hal terjadi kekurangan permintaan beli dalam Penawaran Umum, para Penjamin Emisi
Efek atau pihak-pihak terafiliasi dengannya dilarang menjual saham yang telah dibeli atau
akan dibelinya berdasarkan kontrak para Penjamin Emisi Efek, kecuali melalui Bursa jika telah
diungkapkan dalam Prospektus bahwa saham tersebut akan dicatatkan di Bursa.
(II) Penjatahan Terpusat (Pooling)
Penjatahan terpusat dibatasi sampai dengan minimal 1% (satu persen) dari jumlah yang ditawarkan.
Jika jumlah saham yang dipesan melebihi jumlah saham yang ditawarkan, maka Manajer Penjatahan
harus melaksanakan prosedur penjatahan sebagai berikut:
a. Jika setelah mengecualikan Pemesanan Saham yang mempunyai hubungan istimewa yang
merupakan Direktur, Komisaris, pekerja atau pihak yang memiliki 20% (dua puluh persen) atau
lebih saham dari suatu perusahaan efek yang bertindak sebagai para Penjamin Emisi Efek
atau pihak yang mempunyai hubungan istimewa dengan semua pihak dimaksud sehubungan
dengan Penawaran Umum ini, dan terdapat sisa saham yang jumlahnya sama atau lebih besar
dari jumlah yang dipesan, maka pemesan yang tidak dikecualikan itu akan menerima seluruh
jumlah saham yang dipesan.
b. Jika setelah mengecualikan Pemesan Saham yang Mempunyai Hubungan Istimewa dan
terdapat sisa saham yang jumlahnya lebih kecil dari jumlah yang dipesan, maka penjatahan
bagi pemesan yang tidak dikecualikan itu akan dialokasikan dengan memenuhi persyaratan
sebagai berikut:
1. Prioritas dapat diberikan kepada pemesan yang menjadi pekerja dan/atau pihak-pihak
tertentu yang ditetapkan dalam Surat Keputusan Perseroan, sampai dengan jumlah
maksimum 1% (satu persen) dari Emisi.
2. Para pemesan yang tidak dikecualikan memperoleh satu satuan perdagangan di Bursa,
jika terdapat satuan perdagangan yang tersedia. Dalam hal jumlahnya tidak mencukupi,
maka satuan perdagangan yang tersedia akan dibagi dengan diundi. Jumlah saham
yang termasuk dalam satuan perdagangan dimaksud adalah satuan perdagangan penuh
terbesar yang ditetapkan oleh Bursa dimana saham tersebut akan dicatatkan.
3. Apabila masih terdapat sisa saham yang tersisa, maka setelah satu satuan perdagangan
dibagikan kepada pemesan, pengalokasian dilakukan secara proporsional, dalam satuan
perdagangan menurut jumlah yang dipesan oleh para pemesan.
(III) Penjatahan bagi Pihak Yang Mempunyai Hubungan Istimewa
Jika para pemesan karyawan perusahaan dan pemesan yang tidak mempunyai hubungan istimewa
telah menerima penjatahan sepenuhnya dan masih terdapat sisa saham, maka sisa saham tersebut
dibagikan secara proporsional kepada para pemesan yang mempunyai hubungan istimewa.
236
Penjatahan saham akan diaudit dengan mengikuti prosedur sebagaimana diatur dalam Peraturan
Bapepam No.VIII.G.12 Pedoman Pemeriksaan oleh Akuntan atas Pemesanan dan Penjatahan
Efek atau Pembagian Saham Bonus.
Penjamin Emisi Efek atau Perseroan (dalam hal tidak menggunakan Penjamin Emisi Efek) wajib
menyerahkan laporan hasil Penawaran Umum disertai dengan laporan Penjatahan kepada Otoritas
Jasa Keuangan paling lambat 5 (lima) hari kerja setelah tanggal penjatahan.
10. Pembatalan Atau Penundaan Penawaran Umum
Dalam jangka waktu sejak efektifnya Pernyataan Pendaftaran sampai dengan berakhirnya masa
Penawaran Umum, Perseroan dapat menunda masa Penawaran Umum untuk masa paling lama 3
(tiga) bulan sejak efektifnya Pernyataan Pendaftaran atau membatalkan Penawaran Umum, dengan
ketentuan:
1) Terjadi suatu keadaan di luar kemampuan dan kekuasaan Perseroan yang meliputi:
a) Indeks harga saham gabungan di Bursa Efek turun melebihi 10% (sepuluh perseratus) selama
3 (tiga) hari bursa berturut-turut;
b) Bencana alam, perang, huru-hara, kebakaran, pemogokan yang berpengaruh secara signifikan
terhadap kelangsungan usaha Perseroan; dan/atau
c) Peristiwa lain yang berpengaruh secara signifikan terhadap kelangsungan usaha Perseroan
yang ditetapkan oleh Otoritas Jasa Keuangan berdasarkan Formulir Nomor: IX.A.2-11 lampiran
11; dan
2) Perseroan wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut:
i. mengumumkan penundaan masa Penawaran Umum atau pembatalan Penawaran Umum
dalam paling kurang satu surat kabar harian berbahasa Indonesia yang mempunyai peredaran
nasional paling lambat satu hari kerja setelah penundaan atau pembatalan tersebut. Disamping
kewajiban mengumumkan dalam surat kabar, Perseroan dapat juga mengumumkan informasi
tersebut dalam media massa lainnya;
ii. menyampaikan informasi penundaan masa Penawaran Umum atau pembatalan Penawaran
Umum tersebut kepada Otoritas Jasa Keuangan pada hari yang sama dengan pengumuman
sebagaimana dimaksud dalam poin a);
iii. menyampaikan bukti pengumuman sebagaimana dimaksud dalam poin a) kepada Otoritas
Jasa Keuangan paling lambat satu hari kerja setelah pengumuman dimaksud; dan
iv. Perseroan yang menunda masa Penawaran Umum atau membatalkan Penawaran Umum
yang sedang dilakukan, dalam hal pesanan Efek telah dibayar maka Perseroan wajib
mengembalikan uang pemesanan Efek kepada pemesan paling lambat 2 (dua) hari kerja sejak
keputusan penundaan atau pembatalan tersebut.
11. Pengembalian Uang Pemesanan
a. Dengan memperhatikan ketentuan mengenai penjatahan, apabila terjadi kelebihan pemesanan

maka Penjamin Pelaksana Emisi Efek (jika tidak terdapat Penjamin Emisi Efek) bertanggung
jawab dan wajib mengembalikan uang pembayaran yang telah diterima kepada para pemesan
sehubungan dengan pembelian Saham secepat mungkin, namun bagaimanapun juga tidak
lebih lambat dari 2 (dua) Hari Kerja setelah Tanggal Penjatahan. Jika terjadi keterlambatan
atas pengembalian uang tersebut maka Penjamin Emisi Efek wajib membayar denda kepada
para pemesan untuk setiap hari keterlambatan sebesar Suku Bunga per tahun untuk deposito
Rupiah satu bulan yang berlaku di Bank Penerima, yang dihitung dari Hari Kerja ke-3 (tiga)
sejak Tanggal Penjatahan, secara prorata untuk setiap hari keterlambatan.
b. Tata cara dalam pengembalian uang tersebut diatas adalah sebagai berikut :
1. Alat pembayarannya dalam bentuk cek atau bilyet giro atas nama pemesan dengan
menunjukan atau menyerahkan bukti tanda terima pemesanan Saham dan tanda jati
diri pada Penjamin Emisi Efek dimana Formulir Pemesanan Pembelian Saham diajukan
oleh pemesan tersebut, sesuai dengan syarat-syarat yang tercantum dalam Formulir
Pemesanan Pembelian Saham dan untuk hal tersebut para pemesan tidak dikenakan
biaya Bank Penerima ataupun biaya pemindahan dana. Jika pembayaran menggunakan
cek, maka cek tersebut harus merupakan cek atas nama pemesan yang mengajukan
(menandatangani) Formulir Pemesanan Pembelian Saham.
237
2. Cara pembayarannya diambil langsung oleh pemesan yang bersangkutan dengan
menunjukkan atau menyerahkan bukti tanda jati diri pada Biro Administrasi Efek, dimana
Formulir Pemesanan Pembelian Saham semula diajukan atau pada Perseroan (dalam
hal Para Pemesan Khusus), sesuai dengan syarat-syarat yang tercantum dalam Formulir
Pemesanan Pembelian Saham. Apabila uang pengembalian pemesanan Saham sudah
disediakan, akan tetapi pemesan tidak datang untuk mengambil pengembalian uang
dalam waktu 2 (dua) Hari Kerja setelah Tanggal Penjatahan maka hal itu bukan kesalahan
Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan/atau Penjamin Emisi Efek dan/atau Perseroan (dalam
hal Para Pemesan Khusus), sehingga tidak ada kewajiban pembayaran denda kepada
para pemesan.
c. Tentang pengembalian uang pemesanan, kepada para pemesan termasuk Para Pemesan
Khusus, sehubungan dengan pengakhiran Perjanjian Penjaminan Emisi Efek berlaku ketentuan
sebagai berikut:
i. Apabila hal tersebut terjadi sebelum Tanggal Pembayaran, maka pengembalian uang
pemesanan (termasuk setiap denda atas keterlambatan pengembalian atas setiap
keterlambatan pengembalian uang pemesanan sebesar tarif suku bunga jasa giro bank
penerima per tahun yang berlaku pada saat itu (“Suku Bunga”) menjadi tanggung jawab
Penjamin Pelaksana Emisi Efek, para Penjamin Emisi Efek, dan harus diselesaikan dalam
waktu selambat-lambatnya 2 (dua) Hari Kerja setelah terjadinya pengakhiran Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek tersebut, maka oleh karenanya Perseroan harus dibebaskan
dari tanggung jawabnya atas segala tuntutan, gugatan, klaim dan/atau ganti rugi yang
disebabkan oleh tidak dilaksanakannya pengembalian uang dan denda tersebut.
ii. Apabila hal tersebut terjadi setelah Tanggal Pembayaran, maka:
1. Perseroan wajib mengembalikan uang pemesanan pembelian Saham Yang Ditawarkan

yang telah diterimanya kepada Penjamin Emisi Efek selambat-lambatnya dalam
waktu 1 (satu) Hari Kerja setelah terjadinya pengakhiran Perjanjian Penjaminan Emisi
Efek untuk dikembalikan kepada para pemesan. Jika terjadi keterlambatan dalam
pengembalian jumlah uang tersebut, maka pihak yang menyebabkan keterlambatan
tersebut wajib membayar denda atas setiap keterlambatan pengembalian uang
pemesanan saham sebesar Suku Bunga.
2. Setiap Penjamin Emisi Efek wajib mengembalikan uang pemesanan pembelian yang
telah diterimanya dari Perseroan kepada setiap pemesan saham paling lambat 1 (satu)
Hari Kerja setelah diterimanya pembayaran kembali uang pemesanan pembelian dari
Perseroan. Jika terjadi keterlambatan dalam pengembalian jumlah uang tersebut,
maka Penjamin Emisi Efek yang melakukan keterlambatan pembayaran tersebut
wajib membayar denda atas setiap keterlambatan pengembalian uang pemesanan
sebesar Suku Bunga.
Ketentuan-ketentuan tersebut di atas tidak berlaku untuk pengembalian uang pemesanan yang
dilakukan oleh Perseroan kepada Para Pemesan Khusus yang menjadi tanggung jawab Perseroan
dan Perseroan harus menyelesaikan pengembalian uang pemesanan kepada Para Pemesan
Khusus dalam waktu selambat-lambatnya 2 (dua) Hari Kerja setelah terjadinya pengakhiran
Perjanjian Penjaminan Emisi Efek.
12. Lain-Lain
Sejalan dengan Peraturan Bapepam dan LK No.IX.A.7, dalam hal terjadi kelebihan pemesanan efek
dan terbukti bahwa pihak terrtentu mengajukan pemesanan efek melalui lebih dari 1 (satu) formulir
pemesanan, baik secara langsung maupun tidak langsung, maka untuk tujuan penjatahan manajer
penjatahan hanya dapat mengikutsertakan satu formulir pemesanan yang pertama kali diajukan oleh
pemesan yang bersangkutan.
238
Penjamin Pelaksana Emisi Efek, para Penjamin Emisi Efek, dan pihak terafiliasi dilarang untuk membeli
atau memiliki saham untuk rekening sendiri apabila terjadi kelebihan permintaan beli. Pihak-pihak
terafililasi hanya diperkenankan untuk membeli dan memiliki saham apabila terdapat sisa saham yang
tidak dipesan oleh pihak yang tidak terafiliasi baik asing maupun nasional. Tata cara pengalokasian
dilakukan secara proporsional. Semua pihak dilarang mengalihkan saham sebelum saham-saham
dicatatkan di Bursa Efek.
Dalam hal terjadi kekurangan permintaan beli dalam Penawaran Umum, Penjamin Pelaksana Emisi
Efek, atau Pihak Terafiliasi dengannya dilarang menjual efek yang telah dibeli atau akan dibelinya
berdasarkan Kontrak Penjaminan Emisi Efek kecuali melalui Bursa Efek.
239
XVI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR
PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM
Prospektus dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham dapat diperoleh selama masa Penawaran
Umum yaitu pada tanggal 29 – 30 Oktober 2018, pada kantor Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan
Penjamin Emisi Efek yang ditunjuk, yaitu Perantara Pedagang Efek yang menjadi anggota bursa efek
berikut ini:
PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK
PT Victoria Sekuritas Indonesia

Senayan City, Panin Tower Lantai 8
Jl. Asia Afrika Lot 19, Jakarta 10270
Telp : 021 7278 2310
Fax : 021 7278 2287
PENJAMIN EMISI EFEK
PT Erdhika Elit Sekuritas PT Minna Padi Investama PT Panin Sekuritas Tbk

Sucaco Building Lantai 3 Sekuritas Tbk Gedung Bursa Efek Indonesia
Jl. Kebon Sirih Kav. 71 Equity Tower Lantai 11, SCBD Lot 9 Tower II Suite 1705
Jakarta 10340 Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53 Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53
Telp. : 021 3983 6420 Jakarta 12190 Jakarta 12190
Fax. : 021 315 2841 Telp. : 021 525 555 Telp. : 021 515 3055
Fax. : 021 527 1527 Fax. : 021 515 3061
PT Valbury Sekuritas Indonesia PT Waterfront Sekuritas Indonesia
Menara Karya Lantai 9 Sona Topas Tower, Lantai 15A
Jl. HR. Rasuna Said Blok X-5 Kav. 1-2 Jl. Jend. Sudirman Kav. 56
Jakarta 12950 Jakarta 12920
Telp. : 021 2553 3600 Telp. : 021 250 6355
Fax. : 021 2553 3700 Fax. : 021 250 6322
GERAI PENAWARAN UMUM SELAMA MASA PENAWARAN
PT Adimitra Jasa Korpora

Rukan Kirana Boutique Office
Jl. Kirana Avenue III Blok F3 No. 5
Kelapa Gading – Jakarta Utara 14250
240
XVII. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM
Berikut ini merupakan salinan pendapat dari segi hukum mengenai segala sesuatu yang berkaitan
dengan Penawaran Umum Perdana Saham, yang disusun oleh Konsultan Hukum NKN Legal, Nurhadian
Kartohadiprodjo Noorcahyo.
241

Ref.No.353/ANͲCBP/461.001/L/18

Jakarta,23Oktober2018

KepadaYth.
PTKotaSatuPropertiTbk
RukoTheAmayaCA1Ͳ3
Jl.M.T.Haryono
Kalirejo,UngaranTimur
KabupatenSemarang

Perihal :PendapatHukum–PenawaranUmumPerdanaSaham
PTKotaSatuPropertiTbk

Denganhormat,

KamibertindaksebagaikonsultanhukumyangditunjukolehPTKotaSatuPropertiTbk,beralamatdiRukoTheAmaya
CA 1Ͳ3, Kalirejo, Ungaran Timur, Kabupaten Semarang (selanjutnya disebut “Perseroan”), berdasarkan Surat
PenunjukanyangdikeluarkanolehPerseroanNo.001/KSPI/IPO/XII/2017tanggal6Desember2017sehubungandengan
dandalamrangkarencanapenawaranumumperdanasahamPerseroan.

Perseroan berencana melakukan penawaran umum perdana saham dengan menerbitkan dan menawarkan sebanyak
500.000.000 saham biasa atas nama dengan nilai nominal sebesar Rp100,Ͳ per saham, dengan harga penawaran
sebesarRp117,Ͳpersaham,melaluiPTBursaEfekIndonesia(selanjutnyadisebut“PenawaranUmum”).

SesuaidenganinformasiyangdiperolehdaripihakPerseroan,danayangdiperolehdarihasilPenawaranUmum,setelah
dikurangi dengan biayaͲbiaya emisi, direncanakan digunakan untuk memenuhi kebutuhan modal kerja guna
mendukungkegiatanusahadanpengembanganusahaPerseroan,EntitasAnaklangsungyaituPTKotaSatuManajemen
(selanjutnyadisebut“KSManajemen”)danEntitasAnaktidaklangsungyaituPTKotaSatuPersada(selanjutnyadisebut
“KS Persada”). Penyaluran danaPerseroankepada KS Manajemen akandilakukan melalui penyertaan dalam bentuk
tambahanmodaldisetor,sedangkanpenyalurandanaPerseroankepadaKSPersadaakandilakukanmelaluipenyertaan
dalambentukmodaldisetorkepadaPTKotaSatuPratama(selanjutnyadisebut“KSPratama”)yangselanjutnyaakan
disalurkankepadaKSPersada.Penyertaandalambentukmodaldisetortersebutdiatasdilakukanbaiksecaralangsung
maupunbertahapdisesuaikandengankebutuhandanadariKSManajemenmaupunKSPersada.

DalammemenuhisalahsatutugassebagaikonsultanhukumdalamrangkaPenawaranUmum,denganinikami:
a. Aji Nurhadian, S.H., terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal (Konsultan Hukum) berdasarkan
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. 509/PM/STTDͲKH/2003 tanggal 31 Juli 2003,
dananggotaHimpunanKonsultanHukumPasarModal(HKHPM)denganNomorAnggota200410;dan
b. Chandra Bima Prakasa, S.H., terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal (Konsultan Hukum)
berdasarkanSuratTandaTerdaftarProfesiPenunjangPasarModalNo.05/PM.2.5/STTDͲKH/2013tanggal
29 Mei 2013, dan anggota Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal (HKHPM) dengan Nomor Anggota
201227;
darikantorkonsultanhukum:
NurhadianKartohadiprodjoNoorcahyo,ataudikenaljugadenganNKNLegal
berkantordiPlazaBisnisKemangII,JalanKemangRayaNo.2,JakartaSelatan;

memberikan pendapat hukum sebagaimana diuraikan di bawah ini mengenai dan terkait dengan aspek hukum
Perseroan.
243

Pendapathukumini:
(a) menggantikan secara keseluruhan pendapat hukum yang telah kami sampaikan sebelumnya sebagaimana
dimuat di dalam Surat kami dengan Ref. No. 341/ANͲCBP/461.001/L/18 tanggal 10 Oktober 2018, dan oleh
karena itu, pendapat hukum yang dimuat di dalam Surat kami dengan Ref. No. 341/ANͲCBP/461.001/L/18
tanggal10Oktober2018tersebuttidakberlakulagidengandikeluarkannyapendapathukumini;dan
(b) didasarkan pada hasil dari pemeriksaan dari segi hukum yang telah kami lakukan, dan hasil dari pemeriksaan
tersebutdisajikandandiuraikandidalamLaporanUjiTuntasHukumterhadapPTKotaSatuPropertiTbktanggal
26Maret2018,sebagaimanadiubahdandinyatakankembalidenganAdendumdanPernyataanKembaliLaporan
Uji Tuntas Hukum terhadap PT Kota Satu Properti Tbk tanggal 23 April 2018, dan selanjutnya diubah dan
dinyatakankembalilagidenganAdendumdanPernyataanKembaliLaporanUjiTuntasHukumterhadapPTKota
SatuPropertiTbkIItanggal20Agustus2018danAdendumdanPernyataanKembaliLaporanUjiTuntasHukum
terhadap PT Kota Satu Properti Tbk III tanggal 28 September 2018, Adendum atas Adendum dan Pernyataan
Kembali Laporan Uji Tuntas Hukum terhadap PT Kota Satu Properti Tbk III tanggal 10 Oktober 2018, serta
Adendum dan Pernyataan Kembali Laporan Uji Tuntas Hukum terhadap PT Kota Satu Properti Tbk IV tanggal
tanggal23Oktober2018,yangtelahkamisusun(selanjutnyadisebut“LaporanUjiTuntasHukum”).

Pemeriksaandarisegihukumolehkamisebagaimanatersebutdiatasdilakukandenganmemperhatikan:
(i) LaporanKeuanganKonsolidasianPTKotaSatuPropertiTbkdanEntitasAnakuntukPeriodeyangberakhirpada
tanggal 30 April 2018 dan TahunͲTahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017, 2016, dan 2015, yang
disusunolehKantorAkuntanPublikDoli,Bambang,Sulistiyanto,Dadang&Ali,AuditorIndependen(selanjutnya
disebut“LaporanKeuanganPerseroan”);
(ii) Materi pemeriksaan dari segi hukum (materi uji tuntas) sebagaimana yang diuraikan di dalam Keputusan
HimpunanKonsultanHukumPasarModal(HKHPM)No.Kep.01/HKHPM/2005tanggal18Februari2005tentang
StandarProfesiHimpunanKonsultanHukumPasarModal,sebagaimanadiubahdengan(1)KeputusanHKHPM
No. Kep.04/HKHPM/XII/2012 tanggal 6 Desember 2012; (2) Keputusan HKHPM No. 01/KEPͲHKHPM/II/2014
tanggal4Februari2014;dan(3)KeputusanHKHPMNo.02/KEPͲHKHPM/V/2017tanggal30Mei2017;dan
(iii) Peraturan perundangͲundangan yang berlaku, termasuk ketentuan hukum pasar modal dan ketentuan hukum
mengenaiperseroanterbatas.

I. PendapatHukum

Berdasarkan hasil dari pemeriksaan dari segi hukum yang telah kami lakukan terhadap Perseroan (serta
perusahaanlainpadamanaPerseroanmempunyaipenyertaansecaralangsung),hasilpemeriksaanmanatelah
disajikan dan diuraikan di dalam Laporan Uji Tuntas Hukum, dan dengan tunduk pada asumsiͲasumsi dan
kualifikasiͲkualifikasiyangdiuraikanpadaBagianIIdibawah,kamimenyampaikanpendapathukumpadadanper
tanggalsuratinisebagaiberikut:

1. Perseroan merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas, yang didirikan secara sah berdasarkan
ketentuanhukumNegaraRepublikIndonesia,danberkedudukandiKabupatenSemarang.

2. a. Anggaran Dasar Perseroan yang pertama kali dan yang merupakan dasar pendirian Perseroan dimuat
dalamAktaPendirianNo.6tanggal3Oktober2012,dibuatdihadapanMariaYosefaDeni,S.H.,Notarisdi
KotaSemarang(selanjutnyadisebut“AktaPendirian”).
PerseroanmemperolehstatussebagaibadanhukumpadatanggalpengesahanMenteriHukumdanHak
AsasiManusiaRepublikIndonesia(selanjutnyadisebut“MenteriHukumdanHAM”)atasAktaPendirian,
pengesahanmanasebagaimanatertuangdidalamSuratKeputusanMenteriHukumdanHAMNo.AHUͲ
58590.AH.01.01.Tahun2012tanggal19November2012.

244

AktaPendirian:
(1) telahdimasukkandalamDaftarPerseroandenganNo.AHUͲ0099284.AH.01.09.Tahun2012tanggal
19November2012;dan
(2) telahdiumumkandalamTambahanBeritaNegaraRepublikIndonesia(selanjutnyadisebut“TBN”)
No.65951dariBeritaNegaraRepublikIndonesia(selanjutnyadisebut“BNRI”)No.45tanggal6Juni
2013.

b. (1) Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, dan setiap perubahan
AnggaranDasarPerseroantersebut,dalamkaitannyadengandanditinjaudarisudutpandanghalͲ
halyangdisyaratkan untuk dilakukanolehdan disisiPerseroan,telah memperhatikandansesuai
denganketentuanͲketentuanAnggaranDasarPerseroan,sertaketentuanperaturanperundanganͲ
undangan,yangberlakubagiperubahandimaksuduntukdapatberlakuefektifnyaperubahanyang
bersangkutan.
Berdasarkan UndangͲUndang Republik Indonesia No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas
(selanjutnya disebut “UU PT”), perubahan anggaran dasar suatu perseroan terbatas Indonesia
terbagiatas2(dua)jenis,yakni:
(a) Perubahan anggaran dasar yang harus mendapat persetujuan Menteri yang tugas dan
tanggungjawabnyadibidanghukumdanhakasasimanusia,yangdalamhalinidanpadasaat
ini adalah Menteri Hukum dan HAM, dimana perubahan anggaran dasar ini mulai berlaku
sejak tanggal diterbitkannya Keputusan Menteri Hukum dan HAM mengenai persetujuan
perubahananggarandasar;dan
(b) Perubahan anggaran dasar yang cukup diberitahukan kepada Menteri Hukum dan HAM,
dimana perubahan anggaran dasar ini mulai berlaku sejak tanggal diterbitkannya surat
penerimaanpemberitahuanperubahananggarandasarolehMenteriHukumdanHAM.

(2) (a) Perubahan Anggaran Dasar Perseroan yang terakhir dimuat dalam Akta No. 2 tanggal 4
September 2018, dibuat di hadapan Rini Yulianti, S.H., Notaris di Kota Jakarta Timur
(selanjutnya disebut “Akta No. 2 tanggal 4 September 2018”), akta mana memuat
penegasan persetujuan para pemegang saham Perseroan atas, antara lain, (i) rencana
PerseroanuntukmelakukanpenawaranumumperdanaatassahamͲsahamdalamPerseroan
kepadamasyarakatdanmencatatkansahamͲsahamPerseroantersebutpadaPTBursaEfek
Indonesia(“BEI”);(ii)perubahankembaliAnggaranDasarPerseroanmenjadianggarandasar
perusahaanterbukasesuaidenganketentuanperaturanyangberlakutermasukperaturandi
bidangpasarmodal;(iii)pencatatanseluruhsahamPerseroanyangmerupakansahamyang
telahdikeluarkandandisetorpenuhpadaBEI;dan(iv)perubahanstrukturpermodalandan
susunan pemegang saham dalam Perseroan sesuai dengan hasil pelaksanaan penawaran
umumperdanadanpencatatansahamͲsahamPerseroandalamBEIdalamrangkapenawaran
umum perdana. Perubahan Anggaran Dasar Perseroan yang terakhir ini (i) telah disetujui
oleh Menteri Hukum dan HAM sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya No. AHUͲ
0018204.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 4 September 2018, yang telah dimasukkan dalam
Daftar Perseroan dengan No. AHUͲ0116457.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 4 September
2018; dan (ii) telah diberitahukan kepada Menteri Hukum dan HAM, dan pemberitahuan
tersebut telah diterima dan dicatat di dalam database Sistem Administrasi Badan Hukum
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia (selanjutnya disebut
“Kementerian Hukum dan HAM”) sebagaimana ternyata dari Surat yang dikeluarkan oleh
Plt. Direktur Jenderal Administrasi Hukum Umum a.n. Menteri Hukum dan HAM No. AHUͲ
AH.01.03Ͳ0239224tanggal4September2018,dantelahdimasukkandalamDaftarPerseroan
denganNo.AHUͲ0116457.AH.01.11.Tahun2018tanggal4September2018.

245

(b) Dengan merujuk kepada penjelasan atas ketentuan Pasal 21 ayat (2) huruf f UU PT, atas
perubahan seluruh Anggaran Dasar Perseroan sehubungan dengan perubahan status
Perseroan dari perseroan terbatas tertutup menjadi perseroan terbatas terbuka
sebagaimanayangtercantumdidalamAktaNo.2tanggal4September2018tersebutdiatas
diperlukanpersetujuandariMenteriHukumdanHAM,danpersetujuandariMenteriHukum
danHAMdiberikanatasperubahanseluruhAnggaranDasaryangbersangkutan.

(c) Dalam rangka dan sehubungan dengan Penawaran Umum, perubahan Anggaran Dasar
Perseroan mengenai status Perseroan dari perseroan terbatas tertutup menjadi perseroan
terbatas terbuka mulai berlaku sejak tanggal dilaksanakannya Penawaran Umum. Hal ini
sesuaidenganketentuanPasal25ayat(1)UUPT.
UUPTdidalamPasal25ayat(2)mensyaratkandilakukannyaperubahankembalianggaran
dasardalamjangkawaktu6(enam)bulansetelahtanggalpersetujuanmenteri(i.e.Menteri
Hukum dan HAM) apabila (i) Pernyataan Pendaftaran (yang diajukan kepada lembaga
pengawas di bidang pasar modal bagi perusahaan publik) tidak menjadi efektif; atau (ii)
perusahaanyangtelahmengajukanPernyataanPendaftarantidakmelaksanakanpenawaran
umumsaham.

(d) Dengan merujuk kepada ketentuan UU PT, pengumuman perubahan Anggaran Dasar
Perseroantersebutpadabutir(2)(a)diatasdalamTBNdilakukanolehMenteriHukumdan
HAM.

(3) Anggaran Dasar Perseroan yang tercantum di dalam Akta No. 2 tanggal 4 September 2018 telah
memperhatikanketentuanͲketentuanyangdiaturdidalamPeraturanBadanPengawasPasarModal
dan Lembaga Keuangan Republik Indonesia (selanjutnya disebut “Bapepam dan LK”) No. IX.J.1
tentang PokokͲPokok Anggaran Dasar Perseroan yang melakukan PenawaranUmum EfekBersifat
EkuitasdanPerusahaanPublik,yangmerupakanLampirandariKeputusanKetuaBapepamdanLK
No. KepͲ179/BL/2008 tanggal 14 Mei 2008; Peraturan Otoritas Jakarta Keuangan Republik
Indonesia(selanjutnyadisebut“OJK”)No.32/POJK.04/2014tentangRencanadanPenyelenggaraan
Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka; dan Peraturan OJK No. 33/POJK.04/2014
tentang Direksi dan Dewan Komisaris Emiten atau Perusahaan Publik (selanjutnya disebut
“PeraturanOJKNo.33/2014”).

(4) SehubungandenganperubahanͲperubahanAnggaranDasarPerseroan,dapatdisampaikanbahwa
menurutketentuanUUPT,aktaperubahananggarandasarsuatuperseroanterbatasdiumumkan
dalamTBN,danpengumumantersebutdilakukanolehMenteriyangtugasdantanggungjawabnya
dibidanghukumdanhakasasimanusia,yangdalamhalinidanpadasaatiniadalahMenteriHukum
danHAM.SehubungandenganhalinidalamkaitannyadenganbelumdiperolehnyaolehkamiTBN
atasbeberapaperubahanAnggaranDasarPerseroan,kami(i)telahmelakukan pengecekanpada
situs www.beritanegara.co.id, yang mana berdasarkan hasil dari pengecekan tersebut terdapat
perubahan Anggaran Dasar Perseroan (yang dibuat pada tahun 2016) yang sudah diumumkan
dalam TBN; dan (ii) telah menerima suratͲsurat keterangan dari notarisͲnotaris yang membuat
aktaͲakta yang memuat perubahanͲperubahan Anggaran Dasar Perseroan yang dibuat/dilakukan
pada tahun 2017 dan 2018, yang menerangkan bahwa aktaͲakta tersebut sedang dalam proses
pengumumandalamBNRI.

3. a. StrukturmodalPerseroanpadaBatasWaktuPenerimaanDokumenadalahsebagaiberikut:

(1) ModalDasar:
Rp300.000.000.000,Ͳ, terbagi atas 3.000.000.000 saham yang masingͲmasing bernilai nominal
Rp100,Ͳ.

246

(2) ModalDitempatkan:
Rp75.000.000.000,Ͳ,yangmerupakanjumlahtotalnilainominaldari750.000.000saham.

(3) ModalDisetor:
Rp75.000.000.000,Ͳ

(4) ModalDalamSimpanan(Portepel):
Rp225.000.000.000,Ͳ.

b. Sebagaimana tertuang di dalam Akta No. 2 tanggal 4 September 2018, para pemegang saham dan
komposisikepemilikansahamdalamPerseroanadalahsebagaiberikut:

JumlahNominal
No. PemegangSaham JumlahSaham %
(Rp)
1. PTKotaSatuIndonesia 456.250.000 45.625.000.000 60,83
2. MartinusGWLiman 75.000.000 7.500.000.000 10,00
3. WidyaSusantiKusyono 60.000.000 6.000.000.000 8,00
4. RoyWiryaSubrata 60.000.000 6.000.000.000 8,00
5. PTSuryaFajarCapital 43.750.000 4.375.000.000 5,83
6. SoerjonoWalujo 30.000.000 3.000.000.000 4,00
7. KasimPrajitna 25.000.000 2.500.000.000 3,33
Total 750.000.000 75.000.000.000 100,00

c. AtassahamͲsahamyangtelahdikeluarkanolehPerseroantidakadapembagianklasifikasisaham.

d. PerubahanͲperubahan terhadap struktur modal, susunan pemegang saham, dan komposisi kepemilikan
sahamdalam Perseroanyang terjadi sejak Perseroan didirikan sampai dengan Batas Waktu Penerimaan
Dokumen adalah berkesinambungan dan pelaksanaannya sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar
PerseroansertaperaturanperundangͲundanganyangberlaku.

e. KasimPrajitnapertamakalimenjadipemegangsahamPerseroanpadaBulanDesember2017,yangmana
beradadalamjangkawaktu6(enam)bulansebelumdisampaikannyaPernyataanPendaftaranPenawaran
Umum kepada OJK. Juga pada Bulan Desember 2017, PT Kota Satu Indonesia mendapatkan sejumlah
saham baru dalam Perseroan, yang merupakan saham tambahan atas sahamͲsaham (dalam Perseroan)
yangtelahdimilikisebelumnyaolehPTKotaSatuIndonesia.
Adapun Martinus GW Liman, Widya Susanti Kusyono, Roy Wirya Subrata, PT Surya Fajar Capital, dan
Soerjono Walujo masingͲmasing pertama kali menjadi pemegang saham Perseroan pada Bulan Maret
2018,yangjugamasihberadadalamkurunwaktu6(enam)bulansebagaimanatersebut diatas.Pada
bulanyangsama(yakniBulanMaret2018),KasimPrajitnamendapatkansahamͲsahamtambahandalam
Perseroan,yangberasaldaritransaksijualbelisaham.
Sehubungan dengan sahamͲsaham dimaksud di atas (dalam Perseroan) yang diperoleh/didapatkan oleh
PTKotaSatuIndonesia,MartinusGWLiman,WidyaSusantiKusyono,RoyWiryaSubrata,PTSuryaFajar
Capital,SoerjonoWalujo,danKasimPrajitnadalamkurunwaktu6(enam)bulansebelumdisampaikannya
Pernyataan Pendaftaran Penawaran Umum kepada OJK, masingͲmasing pihak tersebut, berdasarkan
peraturanperundangͲundanganterutamadibidangpasarmodal,tidakdiperkenankanuntukmengalihkan
baik sebagian ataupun seluruh kepemilikannya atas sahamͲsaham dimaksud sampai dengan 8 (delapan)
bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Penawaran Umum menjadi efektif, apabila harga perolehan atas
sahamͲsahamyangbersangkutanlebihrendahdaripadahargapenawaransahampadaPenawaranUmum.
247

4. DireksiPerseroantelahmengadakandanmenyimpanDaftarPemegangSahamdanDaftarKhusussesuaidengan
ketentuanUUPT.

5. a. KegiatanusahayangsaatinidijalankanolehPerseroansejalandenganapayangtermasukdalammaksud
dantujuansertakegiatanusahautamaPerseroansebagaimanayangtercantumdidalamAnggaranDasar
Perseroan.

b. BerdasarkanAnggaranDasarPerseroanyangdimuatdalamAktaNo.2tanggal4September2018:
(1) Maksud dan tujuan Perseroan ialah berusaha dalam bidang pembangunan dan pengembangan,
perdagangan,danjasa.
(2) Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, Perseroan dapat melaksanakan kegiatan
usahasebagaiberikut:
(a) KegiatanUsahaUtama:
(i) Melakukan perencanaan dan/atau pelaksanaan pembangunan dan pengembangan,
dan/atau penyediaan, pengoperasian, pengelolaan, dan/atau pemeliharaan, sarana
danprasaranayangmeliputi,antaralain:
Ͳ Perumahan, bangunan apartemen, bangunan kondominium, bangunan tempat
tinggal, bangunan bukan tempat tinggal (seperti perkantoran, pertokoan, pusat
niaga, pusat perbelanjaan, pusat kebugaran/sarana olahraga, gudang, fasilitas
penyimpanan pribadi, dan lainnya), dan kawasan industri (industrial estate), baik
besertamaupuntanpafasilitasͲfasilitasnya;
Ͳ FasilitasͲfasilitas, sarana, dan prasarana penunjang dan/atau pendukung seperti,
namuntidakterbataspada,jalanͲjalan,jembatanͲjembatan,saranadanprasarana
infrastruktur perairan, instalasi listrik, instalasi air, instalasi jaringan
telekomunikasi, lapangan golf, klubͲklub, restoran, tempatͲtempat hiburan lain
besertafasilitasͲfasilitsnya;
(ii) Melakukan kegiatanͲkegiatan untuk dan/atau dalam rangka memperoleh/
mendapatkan tanahͲtanah, bangunanͲbangunan, dan/atau ruanganͲruangan, serta
kegiatanpematangan,pengurugan/penggalian,danpengolahantanah;
(iii) Melakukan kegiatanͲkegiatan untuk dan/atau dalam rangka memperoleh/
mendapatkanbarangͲbarang,materialͲmaterial,danperlengkapanͲperlengkapanyang
diperlukan untuk keperluan dan dalam rangka pengembangan dan pembangunan
propertibesertafasilitasͲfasilitasnya;
(iv) Melakukan penyusunan desain (baik eksterior maupun interior) dari bangunan
maupunruangan;
(v) Menjalankan usaha dalam bidang perdagangan antara lain perdagangan yang
berhubungandenganusaharealestatedanpengembanganproperti;
(vi) Menjalankan usaha dalam bidang jasa antara lain jasa yang berhubungan dengan
usaha real estate dan pengembangan properti termasuk kawasan komersial seperti
jasa konsultasi bidang perencanaan dan pengembangan properti, jasa konsultasi di
bidangbisnisproperti.
(b) KegiatanUsahaPenunjang:
(i) Melakukan penelitian atas potensi pasar; melakukan penelitian atas kebiasaan,
tingkah laku, permintaan (demand), dan opini masyarakat dan pelaku usaha;
melakukanstudimengenaiberbagaiaspek(antaralainaspekkomersial(bisnis),aspek
sosial)untukkeperluanpengembanganusaha;

248
(ii) Melakukan penyertaan baik secara langsung maupun secara tidak langsung pada
perusahaanͲperusahaanlain,terutamayangbergerakdalambidangusaharealestate
maupun pengembangan properti maupun yang bergerak di bidang usaha
perencanaan, perancangan, pengelolaan, dan/atau pemeliharaan kawasan, lahanͲ
lahan,bangunanͲbangunan,maupunruanganͲruanganbesertafasilitasͲfasilitasnya;
(iii) Melakukankegiatanpenyertaanmodalpadaperusahaanyangmelakukankegiatandi
bidang jasa yang menunjang kegiatan usaha utama Perseroan, antara lain jasa
keamanandanjasakebersihan;dan
(iv) Melakukan kegiatan lain yang lazim dilakukan sepanjang tidak bertentangan dengan
peraturanperundangͲundanganyangberlaku.

6. a. Para anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan yang menjabat per Batas Waktu Penerimaan
DokumenadalahsebagaimanayangdisebutkandidalamAktaNo.2tanggal4September2018,yakni:
Direksi:
ͲDirekturUtama : HerowiratnoGunawan
ͲDirektur(Independen) : StefaniAdiKristantiManubowo
DewanKomisaris:
Ͳ KomisarisUtama : JohanPrasetyoSantoso
ͲKomisaris(Independen) : Moch.ZaenalArifin,S.E.

ParaanggotaDireksidanDewanKomisarisPerseroansebagaimanatersebutdiatastelahdiangkatsecara
sah sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan dan dengan memperhatikan peraturan
perundangͲundanganyangberlaku.

b. SetiapanggotaDireksimaupunanggotaDewanKomisarisPerseroan memenuhi persyaratanyang diatur
dalamPeraturanOJKNo.33/2014.

c. MasingͲmasinganggotaDireksidanDewanKomisarisPerseroantidaksedangmenghadapiatautersangkut
pada atau terlibat dalam perkara atau sengketa/perselisihan hukum apapun, baik perdata, pidana, tata
usaha negara, niaga, kepailitan maupun penundaan kewajiban pembayaran utang, pajak, hubungan
industrial atau ketenagakerjaan, persaingan usaha, hak asasi manusia, atau lainnya, baik di dalam, di
hadapan,maupun di luar instansiatau badan peradilan, arbitrase, ataukomisiatau forum penyelesaian
sengketa atau perselisihan lainnya manapun, baik di dalam maupun di luar negeri, dan baik dalam
kapasitasselakupribadi,selakuanggotaDireksiatauanggotaDewanKomisarisPerseroan,maupundalam
kapasitas atau kedudukan lainnya, yang secara material dapat mempengaruhi kelangsungan usaha
Perseroan.

d. (1) PerseroanmempunyaiSekretarisPerusahaan.

(2) Yang telah diangkat sebagai Sekretaris Perusahaan Perseroan adalah Nathalia Iswanti Tjokrohadi,
berdasarkan Keputusan Direksi Perseroan No. 015/KSProͲDIR/IPO/III/2018 Bulan Maret 2018
tentangPengangkatanSekretarisPerusahaanPerseroan.

(3) Berdasarkan halͲhal tersebut di atas, dan sehubungan dengan kewajiban bagi Perseroan untuk
memilikifungsisekretarisperusahaan,Perseroantelahmemenuhiketentuanuntukmemilikifungsi
sekretaris perusahaan sebagaimana yang disyaratkan berdasarkan Peraturan OJK No.
35/POJK.04/2014tentangSekretarisPerusahaanEmitenatauPerusahaanPublik.

e. (1) Perseroan telah membentuk Komite Audit berdasarkan Keputusan Dewan Komisaris Perseroan
tanggal10Oktober2018.

(2) Berdasarkan Keputusan Dewan Komisaris Perseroan No. 002/KSProͲKOM/IPO/X/2018 tanggal 10
Oktober2018,telahdiangkatsebagaianggotaͲanggotaKomiteAuditPerseroansebagaiberikut:
249
Ketua : Moch. Zaenal Arifin, S.E. (yang juga merupakan Komisaris Independen dari
Perseroan)
Anggota : HengkySusanto
Anggota : HandokoSaktiyono

(3) Perseroan telah memiliki Piagam Komite Audit yang telah ditetapkan oleh Dewan Komisaris
Perseroanpadatanggal10Oktober2018.

(4) Atasdasarhaltersebutdiatas,dansehubungandengankewajibanbagiPerseroanuntukmemiliki
KomiteAudit,PerseroantelahmemenuhiketentuanpembentukanKomiteAuditsebagaimanayang
disyaratkan oleh Peraturan OJK No. 55/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman
PelaksanaanKerjaKomiteAudit.

f. (1) Berdasarkan Keputusan Direksi Perseroan tanggal 10 Oktober 2018, telah dibentuk Unit Audit
InternalPerseroan,danHannaPriskillaRahardjatelahdiangkatsebagaiKepalaUnitAuditInternal
PerseroanberdasarkanKeputusanDirekturUtamaPerseroantanggal10Oktober2018.

(2) Perseroanjuga memiliki Piagam Unit AuditInternal, yang telah ditetapkan oleh Direksi Perseroan
padatanggal10Oktober2018setelahmendapatpersetujuanDewanKomisarisPerseroan.

(3) Berdasarkanhaltersebutdiatas,dansehubungandengankewajibanbagiPerseroanuntukmemiliki
Unit Audit Internal dan Piagam Unit Audit Internal, Perseroan telah memenuhi ketentuan untuk
memiliki Unit Audit Internal dan Piagam Unit Audit Internal sebagaimana yang disyaratkan oleh
PeraturanOJKNo.56/POJK.04/2015tentangPembentukandanPedomanPenyusunanPiagamUnit
AuditInternal.

g. (1) Komite Nominasi dan Remunerasi juga telah dibentuk berdasarkan Keputusan Dewan Komisaris
Perseroantanggal10Oktober2018.

(2) BerdasarkanKeputusanRapatDewanKomisarisPerseroanNo.005/KSProͲKOM/IPO/X/2018tanggal
10 Oktober 2018, telah diangkat sebagai anggotaͲanggota Komite Nominasi dan Remunerasi
Perseroansebagaiberikut:
Ketua : Moch. Zaenal Arifin, S.E. (yang juga merupakan Komisaris Independen dari
Perseroan)
Anggota : JohanPrasetyoSantoso
Anggota : DiarYunvitantri

Para anggota Komite Nominasi dan Remunerasi Perseroan sebagaimana tersebut di atas telah
diangkat secara sah sesuai dengan ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
34/POJK.04/2014tentangKomiteNominasidanRemunerasiEmitenatauPerusahaanPublik.

7. Perseroan memiliki izin usaha yang secara material dan bersifat umum disyaratkan berdasarkan ketentuan
peraturanperundangͲundanganyangberlakuuntukmenjalankankegiatanusahanyasebagaimanayangsaatini
dijalankanolehPerseroan,danizintersebutmasihberlaku.

8. Perseroan telah terdaftar di dalam Daftar Perusahaan sesuai dengan UU WDP, dan Tanda Daftar Perusahaan
(TDP)Perseroanmasihberlakuefektif.

9. PerseroantelahmemilikiNomorPokokWajibPajak(NPWP)dantelahdikukuhkansebagaiPengusahaKenaPajak
(PKP).
250
10. a. PadaBatasWaktuPenerimaanDokumen,Perseroanmemilikimaupunmenguasaihartakekayaanberupa
hak atas bidangͲbidang tanah, bangunan di atas beberapa bidang tanah tersebut, kendaraan bermotor,
peralatandanbaranginventaris,sertainvestasipadaperusahaanͲperusahaanlain.

b. (1) UntukbidangͲbidangtanahyangdimilikimaupundikuasaiolehPerseroan,prosesbaliknamaatas
bidangͲbidang tanah tersebut ke atas nama Perseroan dilakukan secara bertahap. Proses balik
nama atas bidangͲbidang tanah itu dilakukan secara bertahap karena bidangͲbidang tanah yang
bersangkutan diperoleh/didapatkan oleh Perseroan secara bertahap, dan, selain itu,
pengembanganlahandiareayangbersangkutanolehPerseroanjugaberlangsungsecarabertahap.

(2) Untuk kendaraan bermotor, pemilikan maupun penguasaan oleh Perseroan atas kendaraan
bermotor tersebut didasarkan pada dan didukung oleh dokumenͲdokumen pemilikan dan/atau
penguasaanyangsahmenurutdansesuaidenganperaturanperundangͲundangansertakebiasaan
yang berlaku di Indonesia. Terdapat beberapa kendaraan yang pembeliannya dibiayai dengan
fasilitas pembiayaan dari perusahaan pembiayaan, dan sehubungan dengan fasilitas pembiayaan
tersebutyangditerimaolehPerseroan,kendaraanͲkendaraanyangbersangkutandijadikansebagai
jaminan.

(3) Menurut daftar aset Perseroan yang telah kami terima, Perseroan memiliki dan menguasai
peralatan dan barangͲbarang inventaris berupa, antara lain, peralatan kantor dan peralatan IT
kantor. Dengan merujuk kepada dan berdasarkan ketentuan Pasal 1977 Kitab UndangͲUndang
Hukum Perdata (selanjutnya disebut “KUHPerdata”), Perseroan dianggap sebagai pemilik dari
setiapbaranginventarisyangberadadalampenguasaanPerseroan.

(4) Adapun dalam kaitannya dengan investasi pada perusahaan lain, pada Batas Waktu Penerimaan
Dokumen, Perseroan memiliki penyertaan modal secara langsung maupun secara tidak langsung
pada perusahaanͲperusahaan sebagai berikut (masingͲmasing perusahaan tersebut selanjutnya
disebut“EntitasAnak”):

Penyertaan NamaEntitas/
Modal Perusahaanmelalui Persentase
No. NamaEntitasAnak
(langsung/ manaPenyertaan Penyertaan
tidaklangsung) dilakukan
1. PTKotaSatuManajemen Langsung 99,68%
2. PTKotaSatuPratama Langsung 99,998%
3. PTKotaSatuPersada TidakLangsung PTKotaSatuPratama 99,997%
(penyertaanlangsung
PTKotaSatuPratama)

Baik penyertaan Perseroan pada masingͲmasing PT Kota Satu Manajemen dan PT Kota Satu
Pratama, maupun penyertaan PT Kota Satu Pratama pada PT Kota Satu Persada, tersebut di atas
adalahsahsesuaidenganketentuananggarandasardanperaturanperundangͲundangan.

UraianringkasdarimasingͲmasingperusahaandiatasdisampaikanpadaAngka15dibawah.

c. HartakekayaanPerseroanterutamabidangͲbidangtanahsebagaimanatersebutdiatassecarasubstansial
sedangdijaminkankepadakrediturnya.ApabilajaminanberupabidangͲbidangtanahdimaksuddieksekusi
olehpihakkreditur,makahaltersebutdapatmenyebabkanberalihnyahakatastanahyangbersangkutan
kepada pihak lain, yang karenanya Perseroan dapat kehilangan haknya atau kesempatannya untuk
memperolehpendapatanyangseharusnyadapatdiperolehdaripengembanganatasbidangͲbidangtanah
yangbersangkutan,danhaltersebutberpengaruhterhadapjalannyausahaPerseroan.

251
d. Tidak ada perkara yang sedang berlangsung dimana harta kekayaan Perseroan sebagaimana tersebut di
atasmerupakanobjekdariperkara.

11. a. Aset material Perseroan untuk keperluan kegiatan operasionalnya yakni kantor pusat Perseroan yang
berlokasi di Ruko The Amaya, Jl. M.T. Haryono, Ungaran, Kabupaten Semarang, telah diasuransikan
dengan asuransi kebakaran, dan sebagian kendaraan bermotor yang dimiliki maupun dikuasai oleh
Perseroanjugatelahdiasuransikan.

b. AsuransiyangtelahdibukaolehPerseroantersebutdiatasmasihberlakuefektif.

c. Nilai/jumlahpertanggungandariasuransiͲasuransitersebutdiatasmemadaiuntukmenggantiobjekyang
diasuransikandan/atauuntukmenutuprisikoyangdipertanggungkan.

12. a. Perseroan telah memenuhi ketentuan perundangͲundangan yang berlaku mengenai kewajiban
menyampaikanlaporanketenagakerjaansesuaidenganUndangͲUndangRepublikIndonesiaNo.7tahun
1981 tentang Wajib Lapor Ketenagakerjaan di Perusahaan (selanjutnya disebut “UU Wajib Lapor
Ketenagakerjaan”), sebagaimana ternyata dari laporan Wajib Lapor Ketenagakerjaan Perseroan Bulan
Februari2018yangtelahdisahkanolehKepalaSatuanPengawasanKetenagakerjaanWilayahSemarang,
DinasTenagaKerjadanTransmigrasiProvinsiJawaTengah.

b. Sehubungan dengan kewajiban yang terkait dengan Badan Penyelenggara Jaminan Sosial (selanjutnya
disebut“BPJS”),PerseroantelahmenjadipesertaBPJSKetenagakerjaanmaupunBPJSKesehatan.

c. DalamkaitannyadenganupahminimumbagikaryawanPerseroan,upahterendahyangdibayarkanoleh
Perseroan kepada karyawannya, sebagaimana yang tercantum di dalam laporan Wajib Lapor
KetenagakerjaanPerseroanBulanFebruari2018yangtelahdisampaikankepadadandisahkanolehDinas
Tenaga Kerja dan Transmigrasi Provinsi Jawa Tengah dan juga berdasarkan hasil pemeriksaan terhadap
jumlahupahtenagakerjaPerseroanyangdimuatdidalamdaftarupahtenagakerjaPerseroanpertanggal
31 Agustus 2018 yang telah diterima dari pihak Perseroan, tidak lebih rendah daripada upah minimum
yangmenurutperaturanberlakudiKabupatenSemaranguntuktahun2018.

d. Perseroan telah memiliki Peraturan Perusahaan yang telah disahkan oleh instansi/pihak berwenang di
Kab. Semarang tanggal 4 Juni 2018 dan Peraturan Perusahaan tersebut berlaku untuk jangka waktu 2
(dua)tahunterhitungsejaktanggalpengesahannya.

13. a. Perseroan telah mengadakan, antara lain, perjanjianͲperjanjian kredit/pinjaman dimana Perseroan
sebagai pihak yang menerima fasilitas kredit/pinjaman, perjanjianͲperjanjian pembiayaan dimana
Perseroan sebagai pihak yang menerima fasilitas pembiayaan, perjanjianͲperjanjian kerjasama dengan
bankuntuk penyediaanfasilitaskreditpemilikanrumah bagikonsumen,dan perjanjianͲperjanjian untuk
pembangunan unitͲunit rumah dan club house di lahan milik maupun yang dikuasai oleh Perseroan di
KabupatenUngaran,dansetiapperjanjiantersebutmengikatdanberlakusahbagiPerseroan.

b. DiantaraperjanjianͲperjanjiankredit/pinjamantersebutdiatasadabeberapayangmemuatpembatasan
atas halͲhal yang berkaitan dengan dan dalam rangka Penawaran Umum, di antaranya larangan
perubahan pemegang saham dalam Perseroan, larangan pemindahan hak atas saham dalam Perseroan,
dan larangan pembagian dividen oleh Perseroan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari pihak yang
bertransaksi dengan Perseroan. Atas laranganͲlarangan tersebut, Perseroan telah memperoleh
persetujuan atas pengesampingan atau penghapusannya dari krediturͲkreditur Perseroan yang relevan
yaitu persetujuandarimasingͲmasingPTBankRakyatIndonesia(Persero)Tbk,PTBank BukopinTbk,PT
Bank Pembangunan Daerah Jawa Tengah, dan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. dan karenanya
tidak terdapat lagi ketentuanͲketentuan dan/atau pembatasanͲpembatasan yang dapat menghalangi
rencana Penawaran Umum Perseroan dan yang dapat merugikan kepentingan pemegang saham publik
Perseroan.

252
14. Perseroan tidak sedang menghadapi atau tersangkut pada atau terlibat dalam perkara atau
sengketa/perselisihan hukum apapun, baik perdata, pidana, tata usaha negara, niaga, kepailitan maupun
penundaan kewajiban pembayaran utang, pajak, hubunganindustrial atauketenagakerjaan, persaingan usaha,
hak asasi manusia, atau lainnya, baik di dalam, di hadapan, maupun di luar instansi atau badan peradilan,
arbitrase, atau komisi atau forum penyelesaian sengketa atau perselisihan lainnya manapun, baik di dalam
maupundiluarnegeri,yangsecaramaterialdapatmempengaruhikelangsunganusahaPerseroan.

15. UraianringkasdarimasingͲmasingEntitasAnakdapatdisampaikansebagaiberikut:

a. PTKotaSatuManajemen

(1) KSManajemenmerupakanbadanhukumberbentukperseroanterbatasyangdidirikansecarasah
berdasarkanketentuanhukumNegaraRepublikIndonesia,danberkedudukandiKotaSemarang.

(2) (a) AnggaranDasarKSManajemenyangpertamakalidanyangmerupakan dasarpendirianKS
Manajemen dimuat dalam Akta Pendirian No. 887 tanggal 27 Februari 2014, dibuat di
hadapanStefanieHartanto,S.H.,M.Kn.,NotarisdiKabupatenTangerang.
KSManajemenmemperolehstatussebagaibadanhukumpadatanggal19Maret2014,yang
merupakan tanggal dari Surat Keputusan Menteri Hukum dan HAM No. AHUͲ
10.06905.PENDIRIANͲPT.2014tentangpengesahanbadanhukumperseroanKSManajemen.
Akta Pendirian KS Manajemen telah diumumkan dalam TBN No. 29523 dari BNRI No. 53
tanggal4Juli2014.

(b) (i) AnggaranDasarKSManajementelahmengalamibeberapakaliperubahan.

(ii) Setiap perubahan Anggaran Dasar KS Manajemen tersebut, dalam kaitannya dengan
danditinjaudarisudutpandanghalͲhalyangdisyaratkanuntukdilakukanolehdandi
sisi KS Manajemen, telah mematuhi dan memperhatikan ketentuanͲketentuan
Anggaran Dasar KS Manajemen, serta peraturan perundanganͲundangan, yang
berlaku bagi perubahan dimaksud untuk dapat berlaku efektifnya perubahan yang
bersangkutan.
Perubahan Anggaran Dasar KS Manajemen yang terakhir adalah sebagaimana yang
dimuatdalamAktaNo.43tanggal24Maret2018,dibuatdihadapanGraceGiovani,
S.H.,M.Kn.,NotarisdiKabupatenSemarang(selanjutnyadisebut“AktaNo.43tanggal
24 Maret 2018”), dan sehubungan dengan perubahan tempat kedudukan KS
Manajemen(menjadidiKotaSemarang).PerubahanAnggaranDasarKSManajemen
yang terakhir ini telah memperoleh persetujuan Menteri Hukum dan HAM
sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya No. AHUͲ0006778.AH.01.02.Tahun
2018tanggal26Maret2018,danjugatelahdimasukkandalamDaftarPerseroanNo.
AHUͲ0042588.AH.01.11.Tahun2018tanggal26Maret2018.

(3) (a) Struktur modal KS Manajemen pada Batas Waktu Penerimaan Dokumen adalah sebagai
berikut:

(i) ModalDasar:
Rp1.000.000.000,Ͳ, terbagi atas 10.000 saham yang masingͲmasing bernilai nominal
Rp100.000,Ͳ.

(ii) ModalDitempatkan:
Rp250.000.000,Ͳ,yangmerupakanjumlahtotalnilainominaldari2.500saham.

253
(iii) ModalDisetor:
Rp250.000.000,Ͳ

(iv) ModalDalamSimpanan(Portepel):
Rp750.000.000,Ͳ.

(b) SebagaimanatertuangdidalamAktaNo.48tanggal27Desember2017,dibuatdihadapan
Notaris Rini Yulianti, S.H., pemegang saham dan komposisi kepemilikan saham dalam KS
Manajemenadalahsebagaiberikut:

JumlahNominal
(Rp)
1. Perseroan 2.492 249.200.000 99,68
2. DedySumardi 8 800.000 0,32
Total 2.500 250.000.000 100,00

(c) Atas sahamͲsaham yang telah dikeluarkan oleh KS Manajemen tidak ada pembagian
klasifikasisaham.

(d) PerubahanͲperubahan terhadap struktur modal, susunan pemegang saham, dan komposisi
kepemilikansahamdalamKSManajemenyangterjadisejakKSManajemendidirikansampai
dengan BatasWaktuPenerimaanDokumenadalahberkesinambungandan pelaksanaannya
sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar KS Manajemen serta peraturan perundangͲ
undanganyangberlaku.

(4) Direksi KS Manajemen telah mengadakan dan menyimpan Daftar Pemegang Saham dan Daftar
KhusussesuaidenganketentuanUUPT.

(5) Maksud dan tujuan KS Manajemen ialah berusaha dalam bidang pembangunan, perdagangan,
perindustrian,pengangkutandarat,agrobisnis,percetakan,perbengkelan,danjasa.Aktivitasyang
saat ini telah dijalankan secara efektif oleh KS Manajemen adalah sejalan dengan izin yang telah
dimilikiolehKSManajemendanjugaAnggaranDasarKSManajemenyangberlaku.

(6) (a) ParaanggotaDireksidanDewanKomisarisKSManajemenyangmenjabatperBatasWaktu
Penerimaan Dokumen adalah sebagaimana yang dimuat di dalam Akta No. 43 tanggal 24
Maret2018,yakni:
Direksi:
Ͳ Direktur : DedySumardi
DewanKomisaris:
Ͳ KomisarisUtama : JohanPrasetyoSantoso
Ͳ Komisaris : HerowiratnoGunawan

Para anggota Direksi dan Dewan Komisaris KS Manajemen sebagaimana tersebut di atas
telah diangkat secara sah sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar KS Manajemen dan
denganmemperhatikanperaturanperundangͲundanganyangberlaku.

254
(b) MasingͲmasing anggota Direksi dan Dewan Komisaris KS Manajemen tidak sedang
menghadapi atau tersangkut pada atau terlibat dalam perkara atau sengketa/perselisihan
hukum apapun, baik perdata, pidana, tata usaha negara, niaga, kepailitan maupun
penundaankewajibanpembayaranutang,pajak,hubunganindustrialatauketenagakerjaan,
persainganusaha,hakasasimanusia,ataulainnya,baikdidalam,dihadapan,maupundiluar
instansiataubadanperadilan,arbitrase,ataukomisiatauforumpenyelesaiansengketaatau
perselisihanlainnyamanapun,baikdidalammaupundiluarnegeri,danbaikdalamkapasitas
saya selaku pribadi, selaku anggota Direksi atau anggota Dewan Komisaris KS Manajemen,
maupundalamkapasitasataukedudukanlainnya,yangsecaramaterialdapatmempengaruhi
kelangsunganusahaKSManajemen.

(7) KS Manajemen belum menjalankan kegiatan usahanya, namun demikian KS Manajemen telah
memilikiSuratIzinUsahaPerdagangan(SIUP).
Lebih lanjut, KS Manajemen belum memiliki Tanda Daftar Usaha Pariwisata untuk menjalankan
kegiatan usaha manajemen/pengelolaan hotel. Berdasarkan peraturan perundangͲundangan,
terdapat sanksi yang dapat dikenakan dalam hal pengusaha pariwisata tidak melakukan
pendaftaranusahapariwisatadalammenyelenggarakanusahapariwisatanya,yakniberupateguran
tertulis (yang dapat dikeluarkan sebanyak tiga kali) dan, bilamana sanksi teguran tertulis sudah
dikeluarkansebanyaktigakalidantidakdiindahkan,sanksipembatasankegiatanusaha.
Sehubungan dengan kewajiban pelaporan berdasarkan Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) KS
Manajemen yang mensyaratkan KS Manajemen untuk menyampaikan laporan kegiatan setiap 6
(enam)bulankepadapejabatpenerbitSIUP,KSManajementelahmenyampaikanLaporanKegiatan
berdasarkanSIUPͲnyaterakhirkaliuntuksemesterIItahun2017padatanggal5Juni2018kepada
PelayananTerpaduSatuPintu(PTSP)KotaAdministrasiJakartaSelatan.AdapunLaporanKegiatan
untuk semester I tahun 2018 belum disampaikan; yang mana bilamana kewajiban penyampaian
laporan tidak dipenuhi, terdapat sanksi administratif yang dikenakan berupa peringatan tertulis
palingbanyak3(tiga)kali.SanksiadministratifberupapemberhentiansementaraSIUPpalinglama
3 (tiga) bulan dikenakan apabila peringatan tertulis tersebut tidak dihiraukan, dan, lebih jauh,
terdapat sanksi administratif berupa pencabutan SIUP yang dikenakan bilamana kewajiban
penyampaian laporan tetap tidak dipenuhi. Lebih lanjut, bilamana SIUP KS Manajemen dicabut
maka hal tersebut dapat menyebabkan hilangnya izin usaha KS Manajemen, yang karenanya KS
Manajemen dapat kehilangan haknya untuk melakukan kegiatan usahanya, dan hal tersebut
berpengaruhterhadapjalannyausahaKSManajemen.

(8) KS Manajemen telah terdaftar di dalam Daftar Perusahaan sesuai dengan UU WDP, dan TDP KS
Manajemenmasihberlakuefektif.

(9) KSManajementelahmemilikiNPWP.

(10) Pada Batas Waktu Penerimaan Dokumen, KS Manajemen memiliki penyertaan modal secara
langsung pada PT Kota Satu Pratama (dengan porsi kepemilikan saham sebesar 0,002%) dan PT
Kota Satu Persada (dengan porsi kepemilikan saham sebesar 0,003%) dan tidak mempunyai aset
lain.PenyertaanmodalolehKSManajementersebutdiatasadalahsahsesuaidenganketentuan
anggarandasardanperaturanperundangͲundangan.

(11) Pada Batas Waktu Penerimaan Dokumen, KS Manajemen tidak mempunyai tenaga kerja kecuali
anggotaͲanggota Direksi dan Dewan Komisaris KS Manajemen yang menjabat, dan kegiatan
operasional KS Manajemen untuk sementara dilaksanakan oleh personilͲpersonil dari pemegang
saham KS Manajemen maupun dari entitas anak lain dari pemegang saham KS Manajemen yang
diberbantukanuntukmenanganikegiatanoperasionalKSManajemen.
255
(12) KSManajementelahmengadakanperjanjianpenyediaanjasapengelolaanhotel(manajemenhotel)
denganPTTrigunaRealtindoJayasebagaipemilikbangunanHotel,danjugaperjanjianpinjampakai
ruang kantor, dan setiap perjanjian tersebut mengikat dan berlaku sah bagi KS Manajemen.
Perjanjian yang diadakan oleh KS Manajemen dengan pihak lain tidak memuat ketentuan yang
secara langsung menyangkut hak dan kepentingan pemegang saham publik dari Perseroan ketika
dan bilamana Perseroan telah menjadi Emiten sesuai dengan dan berdasarkan peraturan
perundangͲundanganyangberlakudibidangpasarmodal.
Bangunan untukkeperluan hotel yangbersangkutanmasih dalam tahap pembangunan(finishing)
danbelumberoperasisecarakomersial,sehinggameskipunsudahadaperjanjianpengelolaanhotel
(manajemen hotel) yang diadakan oleh KS Manajemen, dalam kenyataanya belum ada jasa
pengelolaan hotel/jasa manajemen hotel yang diimplementasikan oleh KS Manajemen. KS
Manajemen belum mendapatkan Tanda Daftar Usaha Pariwisata, namun KS Manajemen
berkomitmen untuk melakukan pengurusan dan mendapatkan izinͲizin yang dipersyaratkan oleh
peraturandanperundangͲundanganyangberlaku,termasukTandaDaftarUsahaPariwisata.

(13) KS Manajemen tidak sedang menghadapi atau tersangkut pada atau terlibat dalam perkara atau
sengketa/perselisihan hukum apapun, baik perdata, pidana, tata usaha negara, niaga, kepailitan
maupun penundaan kewajiban pembayaran utang, pajak, hubungan industrial atau
ketenagakerjaan, persaingan usaha, hak asasi manusia, atau lainnya, baik di dalam, di hadapan,
maupun di luar instansi atau badan peradilan, arbitrase, atau komisi atau forum penyelesaian
sengketa atau perselisihan lainnya manapun, baik di dalam maupun di luar negeri, yang secara
materialdapatmempengaruhikelangsunganusahaKSManajemen.

b. PTKotaSatuPratama

(1) KS Pratama merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah
berdasarkanketentuanhukumNegaraRepublikIndonesia,danberkedudukandiKotaSemarang.

(2) (a) Anggaran Dasar KS Pratama yang pertama kali dan yang merupakan dasar pendirian KS
Pratama dimuat dalam Akta Pendirian No. 410 tanggal 8 Agustus 2014, dibuat di hadapan
NotarisStefanieHartanto,S.H.,M.Kn.
Perseroan memperoleh status sebagai badan hukum pada tanggal pengesahan Menteri
HukumdanHAMatasAktaPendirianKSPratama,pengesahanmanasebagaimanatertuang
di dalam Surat Keputusan Menteri Hukum dan HAM No. AHUͲ23651.40.10.2014 tanggal 8
September2014.
AktaPendirianKSPratamatelahdiumumkandalamTBNNo.73318dariBNRINo.104tanggal
30Desember2014.

(b) (i) AnggaranDasarKSPratamatelahmengalamibeberapakaliperubahan.

(ii) SetiapperubahanAnggaranDasarKSPratamatersebut,dalamkaitannyadengandan
ditinjaudarisudutpandanghalͲhalyangdisyaratkanuntukdilakukanolehdandisisi
KS Pratama, telah mematuhi dan memperhatikan ketentuanͲketentuan Anggaran
Dasar KS Pratama, serta peraturan perundanganͲundangan, yang berlaku bagi
perubahandimaksuduntukdapatberlakuefektifnyaperubahanyangbersangkutan.
Perubahan Anggaran Dasar KS Pratama yang terakhir dimuat dalam Akta No. 44
tanggal 24 Maret 2018, dibuat di hadapan Notaris Grace Giovani, S.H., M.Kn.
(selanjutnyadisebut“AktaNo.44tanggal24Maret2018”),dansehubungandengan
perubahan tempat kedudukan KS Pratama (menjadi di Kota Semarang). Perubahan
AnggaranDasarKSPratamayangterakhirinitelahmemperolehpersetujuanMenteri
Hukum dan HAM sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya No. AHUͲ
0006812.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 26 Maret 2018, dan juga telah dimasukkan
dalam Daftar Perseroan No. AHUͲ0042785.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 26 Maret
2018.
256

(3) (a) StrukturmodalKSPratamapadaBatasWaktuPenerimaanDokumenadalahsebagaiberikut:

(i) ModalDasar:
Rp160.000.000.000,Ͳ, terbagi atas 1.600.000 saham yang masingͲmasing bernilai
nominalRp100.000,Ͳ.

Rp40.000.000.000,Ͳ,yangmerupakanjumlahtotalnilainominaldari400.000saham.

(iii) ModalDisetor:
Rp40.000.000.000,Ͳ

Rp120.000.000.000,Ͳ.

Pratamaadalahsebagaiberikut:

JumlahNominal
(Rp)
1. Perseroan 399.990 39.999.000.000 99,998
2. KSManajemen 10 1.000.000 0,002
Total 400.000 40.000.000.000 100,000

(c) Atas sahamͲsaham yang telah dikeluarkan oleh KS Pratama tidak ada pembagian klasifikasi
saham.

kepemilikansahamdalamKSPratamayangterjadisejakKSPratamadidirikansampaidengan
Batas Waktu Penerimaan Dokumen adalah berkesinambungan dan pelaksanaannya sesuai
dengan ketentuan Anggaran Dasar KS Pratama serta peraturan perundangͲundangan yang
berlaku.

(4) DireksiKSPratamatelahmengadakandanmenyimpanDaftarPemegangSahamdanDaftarKhusus
sesuaidenganketentuanUUPT.

(5) Maksud dan tujuan KS Pratama ialah berusaha dalam bidang pembangunan, perdagangan,
perindustrian, pengangkutan darat, agrobisnis, percetakan, perbengkelan, dan jasa. Pelaksanaan
kegiatanusahayangsaatinitelahdijalankansecaraefektifolehKSPratamaadalahsesuaidengan
izinyangtelahdimilikiolehKSPratamadanAnggranDasarKSPratamayangberlaku.

(6) (a) Para anggota Direksi dan Dewan Komisaris KS Pratama yang menjabat per Batas Waktu
Maret2018,yakni:
Direksi:
Ͳ Direktur : HerowiratnoGunawan
DewanKomisaris:
Ͳ Komisaris : JohanPrasetyoSantoso

257
Para anggota Direksi dan Dewan Komisaris KS Pratama sebagaimana tersebut di atas telah
diangkat secara sah sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar KS Pratama dan dengan
memperhatikanperaturanperundangͲundanganyangberlaku.

(b) MasingͲmasinganggotaDireksidanDewanKomisarisKSPratamatidaksedangmenghadapi
atautersangkutpadaatauterlibatdalamperkaraatausengketa/perselisihanhukumapapun,
baik perdata, pidana, tata usaha negara, niaga, kepailitan maupun penundaan kewajiban
pembayaranutang,pajak,hubunganindustrialatauketenagakerjaan,persainganusaha,hak
asasimanusia,ataulainnya,baikdidalam,dihadapan,maupundiluarinstansiataubadan
peradilan,arbitrase,ataukomisiatauforumpenyelesaiansengketaatauperselisihanlainnya
manapun,baikdidalammaupundiluarnegeri,danbaikdalamkapasitassayaselakupribadi,
selakuanggotaDireksiatauanggotaDewanKomisarisKSPratama,maupundalamkapasitas
ataukedudukanlainnya,yangsecaramaterialdapatmempengaruhikelangsunganusahaKS
Pratama.

(7) KSPratamatelahmemperolehizinusahadantelahmelakukankewajibanpelaporansesuaidengan
perizinanyangdimilikiyangsecaramaterialdanbersifatumumdisyaratkanberdasarkanketentuan
peraturan perundangͲundangan yang berlaku untuk menjalankan kegiatan usahanya, dan izin
tersebutmasihberlaku.
Sehubungandengankewajibanpelaporansebagaimanatersebutdiatasyaknikewajibanpelaporan
berdasarkan SIUP KS Pratama yang mensyaratkan KS Pratama untuk menyampaikan laporan
kegiatan setiap 6 (enam) bulan kepada pejabat penerbit SIUP, KS Pratama telah menyampaikan
LaporanKegiatanberdasarkanSIUPͲnyaterakhirkaliuntuksemesterIItahun2017padatanggal5
Juni 2018 kepada PTSP Kota Administrasi Jakarta Selatan. Adapun Laporan Kegiatan untuk
semesterItahun2018belumdisampaikan,yangmanabilamana kewajibanpenyampaianlaporan
tidak dipenuhi, terdapat sanksi administratif yang dikenakan berupa peringatan tertulis paling
banyak3(tiga)kali.SanksiadministratifberupapemberhentiansementaraSIUPpalinglama3(tiga)
bulan dikenakan apabila peringatan tertulis tersebut tidak dihiraukan, dan, lebih jauh, terdapat
sanksi administratif berupa pencabutan SIUP yang dikenakan bilamana kewajiban penyampaian
laporan tetap tidak dipenuhi. Lebih lanjut, bilamana SIUP KS Pratama dicabut maka hal tersebut
dapatmenyebabkanhilangnyaizinusahaKSPratama,yangkarenanyaKSPratamadapatkehilangan
haknya untuk melakukan kegiatan usahanya, dan hal tersebut berpengaruh terhadap jalannya
usahaKSPratama.

(8) KS Pratama telah terdaftar di dalam Daftar Perusahaan sesuai dengan UU WDP, dan TDP KS
Pratamamasihberlakuefektif.

(9) KSPratamatelahmemilikiNPWP.

(10) PadaBatasWaktuPenerimaanDokumen,KSPratamamemilikipenyertaanmodalsecaralangsung
pada PT Kota Satu Persada (dengan porsi kepemilikan saham sebesar 99,997%) dan tidak
mempunyaiasetlain.PenyertaanmodalolehKSPratamatersebutdiatasadalahsahsesuaidengan
ketentuananggarandasardanperaturanperundangͲundangan.

(11) Pada Batas Waktu Penerimaan Dokumen, KS Pratama tidak mempunyai tenaga kerja kecuali
anggotaͲanggotaDireksidanDewanKomisarisKSPratamayangmenjabat,dankegiatanoperasional
KSPratamauntuksementaradilaksanakanolehpersonilͲpersonildaripemegangsahamKSPratama
maupun dari entitas anak lain dari pemegang saham KS Pratama yang diberbantukan untuk
menanganikegiatanoperasionalKSPratama.

(12) KS Pratama telah mengadakan perjanjian sewa menyewa kantor maya (virtual office) di Jakarta
dimanaKSPratamasebagaipihakpenyewadanperjanjianpinjampakairuangkantordiSemarang,
dansetiapperjanjiantersebutmengikatdanberlakusahbagiKSPratama.
258

(13) KS Pratama tidak sedang menghadapi atau tersangkut pada atau terlibat dalam perkara atau
materialdapatmempengaruhikelangsunganusahaKSPratama.

c. PTKotaSatuPersada

(1) KS Persada merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah
berdasarkanketentuanhukumNegaraRepublikIndonesiadanberkedudukandiKotaSemarang.

(2) (a) Anggaran Dasar KS Persada yang pertama kali dan yang merupakan dasar pendirian KS
PersadadimuatdalamAktaPendirianNo.45tanggal26Juli2012,dibuatdihadapanMaria
YosefaDeni,S.H.,NotarisdiKotaSemarang.
Pendirian KS Persada telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dan HAM,
sebagaimana ternyata dari Surat Keputusan Menteri Hukum dan HAM No. AHUͲ
46821.AH.01.01.Tahun2012tanggal4September2012.
AktaPendirianKSPersadatelahdiumumkandalamTBNNo.53827dariBNRINo.43tanggal
28Mei2013.

(b) (i) AnggaranDasarKSPersadatelahmengalamibeberapakaliperubahan.

(ii) SetiapperubahanAnggaranDasarKSPersadatersebut,dalamkaitannyadengandan
ditinjaudarisudutpandanghalͲhalyangdisyaratkanuntukdilakukanolehdandisisi
KS Persada, telah mematuhi dan memperhatikan ketentuanͲketentuan Anggaran
Dasar KS Persada, serta peraturan perundanganͲundangan, yang berlaku bagi
perubahandimaksuduntukdapatberlakuefektifnyaperubahanyangbersangkutan.
Perubahan Anggaran Dasar KS Persada yang terakhir dimuat dalam Akta No. 52
tanggal 27 Desember 2017, dibuat di hadapan Notaris Rini Yulianti, S.H., dan
sehubungandenganpeningkatanmodaldasarsertapeningkatanmodalditempatkan
dan modal disetor. Perubahan Anggaran Dasar KS Persada yang terakhir ini telah
memperolehpersetujuanMenteriHukumdanHAMsebagaimanaternyatadariSurat
Keputusannya No. AHUͲ0027743.AH.01.02.Tahun 2017 tanggal 27 Desember 2017,
telah diberitahukan kepada Menteri Hukum dan HAM, pemberitahuan mana telah
diterimadandicatatdalamdatabaseSistemAdministrasiBadanHukumKementerian
HukumdanHAMsebagaimanaternyatadariSuratyangdikeluarkanolehPlt.Direktur
Jenderal Administrasi Hukum Umum a.n. Menteri Hukum dan HAM No. AHUͲ
AH.01.03Ͳ0205913 tanggal 27 Desember 2017, dan juga telah dimasukkan dalam
Daftar Perseroan yang diselenggarakan oleh Menteri Hukum dan HAM sebagaimana
haltersebutdisyaratkanmenurutketentuanUUPT.

(3) (a) StrukturmodalKSPersadapadaBatasWaktuPenerimaanDokumenadalahsebagaiberikut:

(i) ModalDasar:
Rp140.000.000.000,Ͳ, terbagi atas 140.000 saham yang masingͲmasing bernilai
nominalRp1.000.000,Ͳ.

259
Rp37.000.000.000,Ͳ,yangmerupakanjumlahtotalnilainominaldari37.000saham.

(iii) ModalDisetor:
Rp37.000.000.000,Ͳ

Rp103.000.000.000,Ͳ.

Persadaadalahsebagaiberikut:

JumlahNominal
(Rp)
1. KSPratama 36.999 36.999.000.000 99,997
2. KSManajemen 1 1.000.000 0,003
Total 37.000 37.000.000.000 100,000

(c) Atas sahamͲsaham yang telah dikeluarkan oleh KS Persada tidak ada pembagian klasifikasi
saham.

kepemilikansahamdalamKSPersadayangterjadisejakKSPersadadidirikansampaidengan
Batas Waktu Penerimaan Dokumen adalah berkesinambungan dan pelaksanaannya sesuai
dengan ketentuan Anggaran Dasar KS Persada serta peraturan perundangͲundangan yang
berlaku.

(4) DireksiKSPersadatelahmengadakandanmenyimpanDaftarPemegangSahamdanDaftarKhusus
sesuaidenganketentuanUUPT.

(5) MaksuddantujuanKSPersadaialahberusahadalambidangpariwisata.Kegiatanusahayangsaat
ini dijalankan oleh KS Persada sejalan dengan apa yang termasuk dalam maksud dan tujuan KS
PersadasebagaimanayangtercantumdidalamAnggaranDasarKSPersada.

(6) (a) Para anggota Direksi dan Dewan Komisaris KS Persada yang menjabat per Batas Waktu
Maret2018,dibuatdihadapanNotarisGraceGiovani,S.H.,M.Kn.,yakni:
Direksi:
Ͳ Direktur : JohanPrasetyoSantoso
DewanKomisaris:
Ͳ Komisaris : HerowiratnoGunawan

Para anggota Direksi dan Dewan Komisaris KS Persada sebagaimana tersebut di atas telah
diangkat secara sah sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar KS Persada dan dengan
memperhatikanperaturanperundangͲundanganyangberlaku.

260
(b) MasingͲmasing anggotaDireksi danDewan KomisarisKSPersadatidak sedangmenghadapi
atautersangkutpadaatauterlibatdalamperkaraatausengketa/perselisihanhukumapapun,
baik perdata, pidana, tata usaha negara, niaga, kepailitan maupun penundaan kewajiban
pembayaranutang,pajak,hubunganindustrialatauketenagakerjaan,persainganusaha,hak
asasimanusia,ataulainnya,baikdidalam,dihadapan,maupundiluarinstansiataubadan
peradilan,arbitrase,ataukomisiatauforumpenyelesaiansengketaatauperselisihanlainnya
manapun,baikdidalammaupundiluarnegeri,danbaikdalamkapasitassayaselakupribadi,
selakuanggotaDireksiatauanggotaDewanKomisarisKSPersada,maupundalamkapasitas
ataukedudukanlainnya,yangsecaramaterialdapatmempengaruhikelangsunganusahaKS
Persada.

(7) (a) UntukbangunanhotelyangdimilikiolehKSPersadadanterletakdiKotaSemarang,terdapat
izin yang telah diterbitkan untuk pembangunannya. KS Persada juga telah melakukan
pendaftaran usaha pariwisata pada instansi yang berwenang untuk usaha perhotelan di
lokasi tersebut. Lebih lanjut, KS Persada memiliki izin usaha yang secara material dan
bersifat umum disyaratkan berdasarkan ketentuan peraturan perundangͲundangan yang
berlakuuntukmenjalankankegiatanusahanyasebagaimanayangsaatinidijalankanolehKS
Persada,danizinͲizintersebutmasihberlaku.

(b) Untuk bangunan hotel yang terletak di Kabupaten Sleman, Yogyakarta, terdapat izin yang
telahditerbitkanuntukpembangunannya,namunpadasaatiniterdapatprosesyangsedang
berlangsungdalamrangkapenyesuaianatasizinyangbersangkutan(termasukdokumendan
perizinan di bidang lingkungan hidup) dengan mengingat kondisi/struktur dari bangunan
karena dan dengan dilakukannya peremajaan. Adapun dalam rangka dan untuk
penyelenggaraan usaha perhotelan di lokasi tersebut, telah dilakukan pendaftaran usaha
pariwisatapada,dansudahadatandadaftarusahapariwisataperhotelanyangdikeluarkan
oleh,instansiyangberwenang.
Terdapatsanksipidanadenganpidanapalingsingkat1(satu)tahundanpalinglama3(tiga)
tahundandendapalingsedikitRp1.000.000.000,ͲdanpalingbanyakRp3.000.000.000,Ͳyang
dikenakan apabila melakukan usaha dan/atau kegiatan usaha yang wajib memiliki izin
lingkungantetapitidakmemilikiizinlingkungan

(8) KSPersadatelahterdaftardidalamDaftarPerusahaansesuaidenganUUWDP,yangmanaTDPKS
Persada(denganalamatlokasi(kantor)yanglama)masihberlakuefektif.

(9) KSPersadatelahmemilikiNPWP.

(10) (a) Pada Batas Waktu Penerimaan Dokumen, KS Persada memiliki maupun menguasai harta
kekayaan berupa hak atas bidangͲbidang tanah beserta bangunan di atasnya, kendaraan
bermotor,peralatandanbaranginventaris,sertahakataskekayaanintelektual.

(b) (i) Untuk bidangͲbidang tanah, pemilikan maupun penguasaan oleh KS Persada atas
bidangͲbidang tersebut didasarkan pada dan didukung oleh dokumenͲdokumen
pemilikan dan/atau penguasaan yang sah menurut dan sesuai dengan peraturan
perundangͲundangansertakebiasaanyangberlakudiIndonesia.

(ii) Untuk kendaraan bermotor, pemilikan maupun penguasaan oleh KS Persada atas
kendaraanbermotortersebutdidasarkanpadadandidukungolehdokumenͲdokumen
pemilikan dan/atau penguasaan yang sah menurut dan sesuai dengan peraturan
perundangͲundangansertakebiasaanyangberlakudiIndonesia.

261
(iii) Menurut daftar aset KS Persada yang telah kami terima, KS Persada memiliki dan
menguasai peralatan dan barangͲbarang inventaris berupa, antara lain, peralatan
hotel, peralatan kantor, dan peralatan IT kantor. Dengan merujuk kepada dan
berdasarkanketentuanPasal1977KUHPerdata,KSPersadadianggapsebagaipemilik
darisetiapbaranginventarisyangberadadalampenguasaanKSPersada.

(iv) Hak atas kekayaan intelektual yang dimiliki oleh KS Persada adalah berupa merekͲ
merek, yang telah didaftarkan pada Direktorat Jenderal Kekayaan Intelektual,
Kementerian Hukum dan HAM, yakni merek “Kota Satu” (kelas 36, 37, dan 43) dan
merek“CityOne”(kelas37dan43),denganjangkawaktuperlindunganmereksampai
denganBulanJuli2023.

(c) Harta kekayaan KS Persada sebagaimana tersebut di atas secara substansial sedang
dijaminkan kepada krediturnya. Apabila jaminan berupa bidangͲbidang tanah dimaksud
dieksekusi oleh pihak kreditur, maka hal tersebut dapat menyebabkan beralihnya hak atas
tanah yang bersangkutan kepada pihak lain, yang karenanya KS Persada dapat kehilangan
haknya atau kesempatannya untuk memperoleh pendapatan yang seharusnya dapat
diperolehdaripengembanganatasbidangͲbidangtanahyangbersangkutan,danhaltersebut
berpengaruhterhadapjalannyausahaKSPersada.

(d) TidakadaperkarayangsedangberlangsungdimanahartakekayaanKSPersadasebagaimana
tersebutdiatasmerupakanobjekdariperkara.

(11) (a) Aset material KS Persada untuk keperluan pelaksanaan kegiatan usahanya telah
diasuransikan dengan asuransi property all risks, dan kendaraan bermotor yang dimiliki
maupundikuasaiolehKSPersadajugatelahdiasuransikan.

(b) AsuransiyangtelahdibukaolehKSPersadatersebutdiatasmasihberlakuefektif.

(c) Nilai/jumlah pertanggungan dari asuransiͲasuransi tersebut di atas memadai untuk
menggantiobjekyangdiasuransikandan/atauuntukmenutuprisikoyangdipertanggungkan.

(12) (a) KS Persada telah memenuhi ketentuan perundangͲundangan yang berlaku mengenai
kewajiban menyampaikan laporan ketenagakerjaan sesuai dengan UU Wajib Lapor
Ketenagakerjaan, sebagaimana ternyata dari laporan Wajib Lapor Ketenagakerjaan KS
Persadatanggal23Mei2018yangtelahdisampaikankepadaKementerianKetenagakerjaan
Republik Indonesia (untuk tenaga kerja di lokasi kerja KS Persada di Kota Semarang) dan
laporanWajibLaporKetenagakerjaanKSPersadatanggal23Maret2018yangtelahdisahkan
oleh Kepala Bidang Tenaga Kerja, Dinas Tenaga Kerja dan Sosial Kabupaten Sleman (untuk
tenagakerjadilokasikerjaKSPersadadiYogyakarta).

(b) SehubungandengankewajibanyangterkaitdenganBPJS,KSPersadatelahmenjadipeserta
BPJSKetenagakerjaanmaupunBPJSKesehatan.

(c) Dalam kaitannya dengan pemenuhan atas ketentuan upah minimum bagi karyawan KS
Persada di Kota Semarang dan di Kabupaten Sleman, Yogyakarta, kami telah menerima
daftar pendapatan karyawan KS Persada Bulan Agustus 2018, dan berdasarkan hasil
pemeriksaanterhadapjumlahpendapatankaryawanKSPersadayangdimuatdidalamdaftar
tersebut, jumlah pendapatan bagi karyawan KS Persada untuk lokasi kerja baik di Kota
Semarang maupun di Kabupaten Sleman, Yogyakarta pada Bulan Agustus 2018 tidak lebih
rendahdaripadajumlahupahminimumtahun2018yangmenurutperaturanberlakubaikdi
KotaSemarangmaupundiKabupatenSleman,Yogyakarta.

262
(d) Peraturan Perusahaan KS Persada untuk dan dalam kaitannya dengan All Stay Hotel
Semarang telah disahkan berdasarkan Keputusan Kepala Dinas Tenaga Kerja dan
Transmigrasi Kota Semarang No. KEP.560/L590/2018 tanggal 2 Oktober 2018, dan berlaku
sampaidengantanggal1Oktober2020.
Adapun sehubungan dengan Peraturan Perusahaan KS Persada untuk dan dalam kaitannya
dengan All Stay Hotel Yogyakarta, saat ini KS Persada sedang dalam proses mengurus
pengesahan perpanjangannya, sebagaimana ternyata dari tanda penerimaan berkas
permohonan pengesahan perpanjangan Peraturan Perusahaan yang ditandatangani oleh
DinasTenagaKerjaPemerintahKabupatenSlemantanggal5Oktober2018.

(13) KSPersadatelahmengadakan,antaralain,perjanjianͲperjanjiankredit/pinjamandimanaPerseroan
sebagai pihak yang menerima fasilitas kredit/pinjaman, perjanjian sewa menyewa lahan, dan
perjanjianͲperjanjian kerjasama seperti, antara lain, perjanjian penyediaan unit hygiene system,
perjanjian kerjasama pencucian linen, laundry, dan dry cleaning, perjanjian penyediaan jasa
promosi, penawaran, dan pemesanan/reservasi akomodasi secara online, perjanjian kerjasama
pemesanan kamar, perjanjian penggunaan jasa tenaga satuan pengamanan, perjanjian kerjasama
catering,danperjanjianjasalayananinternet,dansetiapperjanjiantersebutmengikatdanberlaku
sahbagiKSPersada.PerjanjianͲperjanjianyangdiadakanolehKSPersadadenganpihakͲpihaklain
tidakmemuatketentuanyangsecaralangsungmenyangkuthakdankepentinganpemegangsaham
publik dari Perseroan ketika dan bilamana Perseroan telah menjadi Emiten sesuai dengan dan
berdasarkan peraturan perundangͲundangan yang berlaku di bidang pasar modal; di antara
perjanjianͲperjanjian tersebut ada beberapa yang memuat pembatasan bagi KS Persada berupa
larangan pembagian dividen oleh KS Persada tanpa persetujuan terlebih dahulu dari pihak yang
bertransaksi dengan KS Persada, hal mana, dengan mengingat KS Persada merupakan (i) entitas
anak yang laporan keuangannya dikonsolidasi dengan laporan keuangan Perseroan dengan
kepemilikan oleh Perseroan secara tidak langsung; dan (ii) perusahaan yang aktif beroperasi,
kemungkinan dapat berdampak secara tidak langsung terhadap manfaat bagi pemegang saham
publikdariPerseroan.AtaslaranganͲlarangantersebut,KSPersadatelahmemperolehpersetujuan
atas pengesampingan atau penghapusannya dari krediturͲkreditur KS Persada yang relevan yaitu
dariPTBankBukopinTbkdanPTBankNegaraIndonesia(Persero)Tbk.

(14) KS Persada tidak sedang menghadapi atau tersangkut pada atau terlibat dalam perkara atau
materialdapatmempengaruhikelangsunganusahaKSPersada.

16. a. SehubungandengandandalamrangkaPenawaranUmum,Perseroantelahmenandatangani:
(1) Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham PT Kota Satu Properti Tbk
berikut dengan adendumnya, dengan PT Victoria Sekuritas Indonesia selaku Penjamin Pelaksana
EmisiEfek,sebagaimanadimuatdalamAktaNo.23tanggal23Maret2018,AktaAdendumINo.16
tanggal18April2018,AktaAdendumIINo.10tanggal16Agustus2018,AktaAdendumIIINo.33
tanggal27September2018,danAktaAddendumIVdanPernyataanKembaliPerjanjianPenjaminan
EmisiEfekPenawaranUmumPerdanaSahamPTKotaSatuProperti,Tbk.No.38tanggal23Oktober
2018,yangseluruhnyadibuatdihadapanNotarisRiniYulianti,S.H.;
(2) Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Penawaran Umum Perdana Saham PT Kota Satu
Properti Tbk berikut dengan adendumnya, dengan PT Adimitra Jasa Korpora selaku Biro
AdministrasiEfek,sebagaimanadimuatdalamAktaNo.22tanggal23Maret2018,AktaAdendumI
No. 32 tanggal 27 September 2018, dan Akta Addendum II dan Pernyataan Kembali Perjanjian
Pengelolaan Administrasi SahamPerseroanTerbatasPTKotaSatu PropertiTbk No.39 tanggal23
Oktober2018,yangseluruhnyadibuatdihadapanNotarisRiniYulianti,S.H;
263
(3) Perjanjian Pendaftaran Efek Bersifat Ekuitas di KSEI tanggal 26 September 2018, dengan PT
KustodianEfekIndonesia;dan
(4) Perjanjian Pendahuluan Pencatatan Efek (Preliminary Listing Agreement) tanggal 24 April 2018,
berikut dengan adendumnya yaitu Adendum I Perjanjian Pendahuluan Pencatatan Efek No. SPͲ
00595/BEI.HKM/10Ͳ2018tanggal18Oktober2018,denganPTBursaEfekIndonesia.

b. DarisisiPerseroan,masingͲmasingperjanjiantersebutdiatastelahditandatanganiuntukdanatasnama
Perseroandenganmemperhatikanketentuanmengenaikewenanganbertindakuntukdanatasnamaserta
mewakiliPerseroanyangdiaturdidalamAnggaranDasarPerseroanyangberlaku,dankarenanyamasingͲ
masing perjanjian itu sah dan mengikat bagi Perseroan, kecuali apabila pelaksanaannya dibatasi oleh
kekuatanperaturanperundangͲundangan.

17. Untuk dapat melakukan Penawaran Umum, (i) Perseroan harus menyampaikan Pernyataan Pendaftaran dan
dokumenpendukungnyakepadaOJK;dan(ii)PernyataanPendaftarantersebutharussudahmenjadiefektif.
PernyataanPendaftarandapatmenjadiefektifdenganmemperhatikanketentuansebagaiberikut:
(1) Atasdasarlewatnyawaktu,yakni:
(a) 45harisejaktanggalPernyataanPendaftaranditerimaolehOJKsecaralengkap;atau
(b) 45harisejaktanggalperubahanterakhiryangdisampaikanPerseroanatauyangdimintaolehOJK
dipenuhi;atau
(2) AtasdasarpernyataanefektifdariOJKbahwatidakadalagiperubahandan/atautambahaninformasilebih
lanjutyangdiperlukan.

18. Berkaitan dengan rencana penggunaan dana yang diperoleh dari hasil Penawaran Umum, setelah dikurangi
biayaͲbiaya emisi, sebagaimana yang diuraikan pada bagian awal dari pendapat hukum ini, dapat kami
sampaikansebagaiberikut:
a. Dengan mengingat bahwa dana yang diperoleh dari hasil Penawaran Umum direncanakan untuk
digunakan, antara lain, untuk memenuhi kebutuhan modal kerja guna mendukung kegiatan usaha dan
pengembanganusahaKSManajemensebagaiEntitasAnaklangsungdanKSPersadasebagaiEntitasAnak
tidak langsung (yang mana penyaluran dana oleh Perseroan kepada KS Manajemen direncanakan
dilakukan melalui penyertaan dalam bentuk tambahan modal disetor, dan penyaluran dana oleh
Perseroan kepada KS Persada direncanakan dilakukan melalui penyertaan dalam bentuk modal disetor
kepadaKSPratamayangselanjutnyadisalurkankepadaKSPersada),makatransaksipenyertaantambahan
modalitumerupakantransaksiafiliasisebagaimanadimaksudolehdandidalam,dankarenanyatunduk
pada ketentuan, Peraturan Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (selanjutnya disebut
“Bapepam dan LK”) No. IX.E.1. tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu
(selanjutnyadisebut“PeraturanNo.IX.E.1.”).Dalamhalnilaidaripenyertaantambahanmodaltersebut
memenuhikriteriaTransaksiMaterialsebagaimanadimaksuddalamPeraturanBapepamdanLKNo.IX.E.2
tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama (selanjutnya disebut “Peraturan No.
IX.E.2.”)dantidakterdapatbenturankepentingan,makaberdasarkan ketentuanangka5dariPeraturan
No. IX.E.1., Perseroan hanya wajib memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No.
IX.E.2.;dan
b. Adapun dalam kaitannya dengan Peraturan No. IX.E.2., dengan kondisi besaran persentase kepemilikan
sahamolehPerseroanpadaEntitasAnak,sebagaimanadiuraikanpadaAngka10hurufb.(4)diatas,maka
ketikaPerseroanmelakukanpenyertaandalambentuktambahanmodaldisetordalam/padaEntitasAnak
dan transaksi penyertaan tambahan modal itu merupakan Transaksi Material, ketentuan tentang
Transaksi Material sebagaimana diatur dalam angka 2 dari Peraturan No. IX.E.2. tidak berlaku terhadap
transaksipenyertaantambahanmodaltersebutolehPerseroan.
264
19. Sehubungan dengan Prospektus yang diterbitkan untuk dan dalam rangka Penawaran Umum, kami telah
memeriksaaspekhukumdariPerseroanyangtercantumdidalamProspektusdimaksud,danaspekhukumyang
telahkamiperiksatersebuttelahsesuaidenganhasildaripemeriksaandarisegihukumyangtelahkamilakukan
terhadapPerseroan.

II. KualifikasidanAsumsi

1. Kualifikasi

a. Pendapat hukum ini disusun untuk memenuhi keperluan Perseroan terkait dengan rencana Perseroan
untukmelakukanPenawaranUmum.

b. Untuk keperluan penyusunan pendapat hukum ini, kami mendasarkan diri pada dokumen, data,
konfirmasi, pernyataan, dan keterangan yang kami peroleh dan terima sampai dengan tanggal Batas
Waktu Penerimaan Dokumen yang diuraikan di dalam Laporan Uji Tuntas Hukum, yakni tanggal 23
Oktober2018.

c. Dalammenyusunpendapathukumini,kamimendasarkandiripadakebenarandariisisetiapdansemua
dokumen,konfirmasi,pernyataan(termasukyangberkaitandenganketerlibatanpadasuatuperkara),dan
keterangan, baik lisan maupun tertulis, yang kami peroleh dan terima sampai dengan Batas Waktu
PenerimaanDokumen.

d. Kami tidak melakukan pemeriksaan atau penelitian secara mandiri mengenai status kepemilikan hak
maupunpenguasaan oleh Perseroan maupun Entitas Anakatas hartakekayaan berupabarang bergerak
(tidaktermasukkendaraanbermotor)yangdimilikimaupunyangdikuasaiolehPerseroanmaupunEntitas
Anak, yang mana dalam hal tersebut kami mendasarkan diri pada dokumen dan keterangan yang
diberikanolehPerseroanmaupunEntitasAnakdantelahditerimaolehkami.

e. TerkaitdenganstatuskepemilikanhakolehPerseroanmaupunEntitasAnakatashartakekayaanberupa
bidangͲbidang tanah, kami hanya mendasarkan diri pada dokumenͲdokumen tanah yang diperlihatkan,
danketeranganyangdiberikan,kepadakamiolehPerseroanmaupunEntitasAnak.

f. Dalam hubungannya dengan penyetoran atas sahamͲsaham yang telah dikeluarkan oleh Perseroan
maupunEntitasAnak,kamitidak,kecualidinyatakanlaindidalamLaporanUjiTuntasHukum,melakukan
pemeriksaan atas buktiͲbukti dari penyetoran tersebut atau penerimaan atas penyetoran tersebut, dan
karenanyakamihanyamendasarkandirisemataͲmatapadaketentuanͲketentuandalamAnggaranDasar
dan dokumen korporasi lainnya dari Perseroan maupun Entitas Anak yang mengatur mengenai
penyetoranatassahamͲsahamdalamPerseroanmaupunEntitasAnaksertaLaporanKeuanganPerseroan
maupunlaporanͲlaporankeuanganEntitasAnak.

g. Kamitidakmelakukanpenilaianpolitis,perpajakan,komersial,ataukeuanganterhadapPerseroan,Entitas
Anak, maupun pemegang sahamnya masingͲmasing. Khusus berkaitan dengan aspek keuangan
Perseroan,kamimendasarkandiripadaLaporanKeuanganPerseroan.

h. (1) Pendapathukumini,sertauraianyangdijabarkandidalamLaporanUjiTuntasHukum,didasarkan
semataͲmata pada hukum, praktek, dan materi yang berlaku sampai dengan Batas Waktu
PenerimaanDokumendiNegaraRepublikIndonesia.
(2) Kamitidakmemberikanpandanganataupendapathukumataupunketeranganataupenjelasandari
sudutpandanghukummaupunpraktekyangditerapkanatauberlakudinegaralainselainNegara
RepublikIndonesia,dankamitidakmempunyaikompetensiuntukmemberikanpendapatmaupun
keterangan mengenai aspek hukum dari pihakͲpihak yang bukan merupakan Warga Negara
Indonesia maupun bukan merupakan badan yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik
Indonesia,dalamkapasitasapapun.
265

i. UntukfaktaͲfaktayangtidakdiungkapkankepadakamitetapibersifatmaterialbagipendapathukumini
maupun bagian atau suatu hal yang terkandung di dalam pendapat hukum ini, kami mendasarkan diri
pada dokumenͲdokumen, baik dokumen asli maupun berupa fotokopi, serta konfirmasiͲkonfirmasi,
pernyataanͲpernyataan,danketeranganͲketeranganyangkamiperolehdanterimasampaidenganBatas
WaktuPenerimaanDokumen.

2. Asumsi

a. Setiap dokumen asli yang diberikan dan/atau diperlihatkan kepada kami adalah sah dan lengkap, dan
isinya benar, akurat, dan sepenuhnya sesuai dengan kenyataan, serta telah dibuat dan ditandatangani
olehorang(Ͳorang)yangberhakdanberwenanguntukmembuatdanmenandatanganidokumentersebut
berdasarkan aturan hukum, peraturanͲperaturan, dan ketentuanͲketentuan yang berlaku pada saat
dokumentersebutdibuatdanditandatangani,sertameliputisetiapdansemuaperubahandanpernyataan
kembali yang dibuat terhadapnya dan darinya, termasuk yang terkini, sampai dengan Batas Waktu
PenerimaanDokumen.

b. Setiapdokumenyangdiberikandan/ataudiperlihatkankepadakamidalambentukfotokopi,turunan,atau
salinanadalahlengkapdanisinyabenardansepenuhnyasesuaidengandokumenaslinya,dandokumen
aslinya tersebut adalah sah dan lengkap, dan isinya benar, akurat, dan sepenuhnya sesuai dengan
kenyataan,sertatelahdibuatdanditandatanganiolehorang(Ͳorang)yangberhakdanberwenanguntuk
membuatdanmenandatanganidokumentersebutberdasarkanaturanhukum,peraturanͲperaturan,dan
ketentuanͲketentuanyangberlakupadasaatdokumentersebutdibuatdanditandatangani,sertameliputi
setiap dan semua perubahan dan pernyataan kembali yang dibuat terhadapnya dan darinya, termasuk
yangterkini,sampaidenganBatasWaktuPenerimaanDokumen.

c. Selain dari dokumenͲdokumen yang diberikan dan/atau diperlihatkan kepada kami untuk keperluan
penyusunan Laporan Uji Tuntas Hukum dan pendapat hukum ini, baik dokumen asli maupun dokumen
dalam bentuk fotokopi, turunan, dan/atau salinan, tidak ada dokumen lain mengenai dan/atau yang
berhubungandenganhalͲhalyangdisinggungdidalamLaporanUjiTuntasHukumdanpendapathukumini
maupun yang merupakan objek pemeriksaan hukum untuk keperluan penyusunan Laporan Uji Tuntas
Hukum.

d. Semua tanda tangan, meterai, coretan, dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen asli yang
diberikandan/ataudiperlihatkankepadakamiadalahasli,sah,danberlaku.

e. Semua tanda tangan, meterai, coretan, dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen yang diberikan
dan/atau diperlihatkan kepada kami dalam bentuk fotokopi, turunan, atau salinan adalah sesuai
sepenuhnya dengan tanda tangan, meterai, coretan, dan tanda yang terdapat dalam dokumen aslinya,
dantandatangan,meterai,coretan,dantandayangterdapatdalamdokumenaslinyatersebutadalahasli,
sah,danberlaku.

f. Setiap konfirmasi, pernyataan, atau keterangan yang kami peroleh atau terima, termasuk konfirmasi,
pernyataan,atauketerangandariDireksidan/ataukaryawanmaupunpersonilPerseroanmaupunEntitas
Anak,baiklisanmaupuntertulis,adalahbenardanmenggambarkansituasidankondisiyangterakhirserta
sepenuhnyasesuaidengankenyataan.

g. Setiapdokumenataukonfirmasi,pernyataan,atauketeranganyangkamiperolehatauterima,baiklisan
ataupun tertulis, telah diberikan oleh pihak yang berhak dan berwenang untuk memberikan dokumen
ataumengungkapkankonfirmasi,pernyataan,atauketerangantersebut.

h. Setiap pernyataan atau jaminan yang terdapat dalam setiap dokumen yang diberikan dan/atau
diperlihatkankepadakami,baikdokumenasliataudalambentukfotokopi,adalahbenardansepenuhnya
sesuaidengankenyataan.
266

i. Instansi pemerintah atau pihak yang mengeluarkan dan/atau menerbitkan izin, persetujuan, lisensi,
keterangan,sertipikat,keputusan,ataubuktipendaftarankepadaPerseroanmaupunEntitasAnakadalah
instansiataupihakyangberwenangsecarahukumuntukmelakukantindakantersebutdandiwakilioleh
orang (Ͳorang) yang berhak dan mempunyai kewenangan untuk mengeluarkan, menerbitkan, dan/atau
menandatanganiizin,persetujuan,lisensi,keterangan,sertipikat,keputusan,ataubuktipendaftaranyang
bersangkutan.

j. Setiap pihak yang mengadakan perjanjian dengan Perseroan maupun Entitas Anak telah diwakili oleh
orang(Ͳorang)atauorganyangberwenanguntukmewakilipihaktersebut,danorang(Ͳorang)atauorgan
tersebut telah memperoleh setiap dan semua izin dan persetujuan yang disyaratkan sesuai dengan
anggaran dasar pihak yang bersangkutan maupun peraturan perundangͲundangan dan/atau kebiasaan
yang berlaku, dan karenanya orang (Ͳorang) atau organ tersebut berwenang secara sah untuk mengikat
pihak yang diwakilinya dengan Perseroan maupun Entitas Anak serta menandatangani perjanjian
dimaksud,danperjanjianyangbersangkutandengandemikianadalahsahdanmengikatbagipihakyang
bersangkutan.

k. LaporanKeuanganPerseroantelahdisusunsesuaidengandatadanfaktayangada,dan,kecualiuntukhalͲ
hal dimana kami telah melakukan pemeriksaan secara mandiri, kami tidak mempunyai kewajiban untuk
melakukanpemeriksaankembaliatasketeranganyangdimuatdidalamLaporanKeuanganPerseroan.

l. Setiap notulen, risalah, atau berita acara Rapat Umum Pemegang Saham, Rapat Direksi, maupun Rapat
Dewan Komisaris Perseroan ataupun Entitas Anak, maupun setiap keputusan sirkuler para pemegang
saham,Direksi,maupunDewanKomisarisPerseroanatauEntitasAnak,baikyangdibuatdibawahtangan
maupunyangdibuatmaupundinyatakandidalamaktanotaris,telahdisusunsesuaidengandanmemuat
dengan benar dan akurat hasil dari pembicaraan yang berlangsung di dalam rapatͲrapat maupun
pembicaran/diskusiyangbersangkutan.

Pendapat hukum ini dibuat dengan sebenarnya oleh kami selaku Konsultan Hukum yang independen dan tidak
terafiliasiatauterasosiasidenganPerseroandenganmerujukkepadaperaturanperundangͲundanganyangberlakudi
RepublikIndonesia,dankamibertanggungjawabatasisipendapathukumini.

Hormatkami,
NKNLegal
Nurhadian Kartohadiprodjo Noorcahyo

AjiNurhadian,S.H. ChandraBimaPrakasa,S.H.
267
XVIII. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN
KEUANGAN PERSEROAN
Berikut ini disajikan Laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak yang berakhir pada
periode 4 (empat) bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
269
271
273
274
275
PT Kota Satu Properti Tbk dan Entitas Anak
30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015
(Disajikan dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
31 Desember
Catatan 30 April 2018 2017 2016 2015
ASET
Aset Lancar
Kas 4,29,30 2.729.653.225 3.726.432.882 1.910.705.889 1.814.930.508
Rekening yang dibatasi penggunaannya 5,29,30 7.707.163.843 4.534.637.247 2.800.895.571 4.328.336.567
Piutang usaha - pihak ketiga 6,29,30 10.545.221.696 10.000.882.180 7.073.513.220 2.888.954.025
Piutang lain-lain
Pihak berelasi 28,29,30 - - 2.515.000.000 500.000.000
Pihak ketiga 29,30 10.000.700 6.924.873 33.199.595 500.284.536
Persediaan 7 136.711.273.264 137.879.651.614 125.385.823.785 101.398.551.712
Biaya dibayar di muka 835.603.448 315.779.536 580.278.182 975.924.955
Aset lain-lain 11 2.684.678.601 2.014.500.000 45.000.000 45.000.000
Jumlah Aset Lancar 161.223.594.777 158.478.808.332 140.344.416.242 112.451.982.303
Aset Tidak Lancar

Tanah untuk pengembangan 8 14.478.647.450 14.478.647.450 14.478.647.450 13.272.725.000
Properti Investasi - setelah dikurangi akumulasi
penyusutan masing-masing sebesar Rp 82.644.364
pada tanggal 30 April 2018 dan Rp 56.865.388,
Rp 3.791.026 dan Rp 0 pada tanggal
31 Desember 2017, 2016 dan 2015 9 2.216.714.555 2.242.493.531 272.255.762 -
Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan
masing-masing sebesar Rp 13.882.473.478 pada
tanggal 30 April 2018 dan Rp 11.701.358.126,
Rp 6.482.727.040 dan Rp 1.458.578.544 pada
tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015 10 90.737.538.820 93.116.745.972 91.485.569.477 79.623.998.699
Aset pajak tangguhan 15 2.042.903.645 1.389.928.320 - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 109.475.804.470 111.227.815.273 106.236.472.689 92.896.723.699
JUMLAH ASET 270.699.399.247 269.706.623.605 246.580.888.931 205.348.706.002
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasian merupakan bagian yang

tidak terpisahkan dari laporan keuangan konsolidasian.
276
31 Desember
Catatan 30 April 2018 2017 2016 2015
Liabilitas Jangka Pendek

Utang usaha - pihak ketiga 12,29,30 2.166.732.913 1.221.195.215 1.868.583.681 2.327.201.704
Utang lain-lain
Pihak berelasi 28,29,30 - 2.150.477.770 12.027.918.444 -
Pihak ketiga 1.333.565.369 2.340.261.779 1.354.484.388 410.151.555
Utang pajak 15 1.703.798.829 1.760.950.067 926.343.017 843.678.471
Utang jangka panjang - bagian jatuh tempo
satu tahun
Bank dan lembaga keuangan lainnya 13,29,30 55.802.723.966 50.925.406.131 7.568.925.321 38.565.824.963
Sewa pembiayaan 29,30 - - - 16.781.255
Uang muka penjualan 14,29,30 38.683.945.277 36.264.148.252 37.823.795.170 48.868.255.745
Utang akrual 29,30 1.010.022.362 1.238.461.472 941.319.534 634.055.523
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 100.700.788.716 95.900.900.686 62.511.369.555 91.665.949.216
Liabilitas Jangka Panjang

Utang jangka panjang - setelah dikurangi
setelah dikurangi bagian jatuh tempo
bagian jatuh tempo satu tahun
Bank dan lembaga keuangan lainnya 13,29,30 107.212.089.566 111.768.089.566 134.162.445.947 50.792.748.705
Utang lain-lain
Pihak berelasi - - 60.755.911.646 65.461.725.737
Pihak ketiga 29,30 48.774.303 110.028.215 283.602.034 119.272.241
Liabilitas imbalan pascakerja 16 1.522.400.945 1.311.650.089 776.552.504 403.573.469
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 108.783.264.814 113.189.767.870 195.978.512.131 116.777.320.152
Jumlah Liabilitas 209.484.053.530 209.090.668.556 258.489.881.686 208.443.269.368
Ekuitas
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk
Modal saham - nilai nominal
Rp 100 per saham pada 30 April 2018
dan Rp 1.000.000 per saham pada
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Modal dasar - 3.000.000.000 saham pada tanggal
31 Desember 2017 dan 4.800 saham
Modal ditempatkan dan disetor penuh -
750.000.000 saham pada tanggal
30 April 2018, 75.000 saham pada tanggal
pada tanggal 31 Desember 2016 dan 2015 17 75.000.000.000 75.000.000.000 1.200.000.000 1.200.000.000
Tambahan modal disetor 1c,15,18 (17.324.730.117) (17.324.730.117) 253.417.800 -
Ekuitas merging bisnis 19 - - (11.496.615.557) (1.813.943.877)
Penghasilan (kerugian) komprehensif lain 342.806.558 183.394.143 75.469.347 (4.598.984)
Saldo laba (defisit) 20 3.210.329.253 2.770.162.309 (1.929.098.718) (2.473.610.313)
Jumlah ekuitas yang dapat diatribusikan
kepada pemilik entitas induk 61.228.405.694 60.628.826.335 (11.896.827.128) (3.092.153.174)
Kepentingan nonpengendali 21 (13.059.977) (12.871.286) (12.165.627) (2.410.192)
Jumlah Ekuitas 61.215.345.717 60.615.955.049 (11.908.992.755) (3.094.563.366)
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 270.699.399.247 269.706.623.605 246.580.888.931 205.348.706.002

277
Laporan Laba Rugi dan
Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk Periode Empat Bulan Yang Berakhir Pada Tanggal
30 April 2018 (Diaudit) dan 2017 (Tidak Diaudit)
Dan Untuk Tahun-Tahun Yang Berakhir Pada Tanggal
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Catatan 2018 2017 2017 2016 2015
Pendapatan 22 21.580.099.475 14.899.446.957 53.789.560.218 49.228.858.570 39.623.498.351
Beban pokok pendapatan 23 (13.749.771.482) (9.387.470.544) (32.184.784.063) (32.414.812.248) (27.374.852.400)

Laba kotor 7.830.327.993 5.511.976.413 21.604.776.155 16.814.046.322 12.248.645.951
Beban penjualan 24 (603.384.929) (622.694.008) (2.025.750.053) (3.494.615.580) (3.405.306.931)
Beban umum dan administrasi 25 (5.097.448.321) (4.652.375.041) (13.646.446.657) (14.427.110.351) (10.404.777.137)
Penghasilan bunga 18.732.078 5.843.450 62.877.707 72.770.136 119.996.932
Beban keuangan 26 (2.238.401.510) (2.315.231.573) (6.963.042.530) (7.857.848.853) (733.719.074)
Keuntungan lainnya - bersih 84.002.008 85.218.108 893.043.945 500.950.860 122.965.795
Beban pajak final 15 (227.780.807) (159.652.143) (971.003.092) (640.198.319) (507.556.882)
RUGI SEBELUM PAJAK PENGHASILAN (233.953.488) (2.146.914.794) (1.045.544.525) (9.032.005.785) (2.559.751.346)

Pajak kini 15 (581.664) - - (119.885.931) (27.344.096)
Pajak tangguhan 15 674.510.043 637.707.051 1.401.887.882 - -
Jumlah Manfaat (Beban) Pajak Penghasilan 673.928.379 637.707.051 1.401.887.882 (119.885.931) (27.344.096)
LABA (RUGI) TAHUN BERJALAN SETELAH
DAMPAK PENYESUAIAN EKUITAS
MERGING BISNIS 439.974.891 (1.509.207.743) 356.343.357 (9.151.891.716) (2.587.095.442)

MERGING BISNIS DARI RUGI NETO - (2.013.851.570) (4.342.692.644) (9.686.644.465) (3.097.901.815)
LABA TAHUN BERJALAN SEBELUM

MERGING BISNIS 439.974.891 504.643.827 4.699.036.001 534.752.749 510.806.373

278
Laporan Laba Rugi dan
Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Catatan 2018 2017 2017 2016 2015
PENGHASILAN (KERUGIAN)
KOMPREHENSIF LAIN
Pos yang tidak akan
direklasifikasi ke laba rugi
Pengukuran kembali imbalan pascakerja 16 180.950.495 (12.629.515) 155.764.011 84.044.526 (4.598.984)
Pajak penghasilan terkait (21.534.718) (3.383.430) (11.959.562) - -
Jumlah 159.415.777 (16.012.945) 143.804.449 84.044.526 (4.598.984)
JUMLAH LABA (RUGI) KOMPREHENSIF

TAHUN BERJALAN SETELAH DAMPAK
PENYESUAIAN EKUITAS MERGING BISNIS 599.390.668 (1.525.220.688) 500.147.806 (9.067.847.190) (2.587.095.442)

MERGING BISNIS DARI PENGHASILAN
KOMPREHENSIF LAIN - (2.003.709.992) (4.306.814.857) (9.682.671.680) (3.097.901.815)
JUMLAH LABA KOMPREHENSIF

TAHUN BERJALAN SETELAH DAMPAK
PENYESUAIAN EKUITAS
MERGING BISNIS 599.390.668 478.489.304 4.806.962.663 614.824.490 510.806.373
Laba (rugi) tahun berjalan

yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 440.166.944 506.272.650 4.699.261.027 544.511.595 514.125.725
Kepentingan non-pengendali (192.053) (1.628.823) (225.026) (9.758.845) (3.319.352)
439.974.891 504.643.827 4.699.036.001 534.752.750 510.806.373
Laba (rugi) komprehensif tahun berjalan

yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 599.579.359 480.210.872 4.807.185.823 624.579.926 509.526.741
Kepentingan non-pengendali (188.691) (1.721.568) (223.159) (9.755.435) (3.319.352)
599.390.668 478.489.304 4.806.962.664 614.824.491 506.207.389
Laba per saham 27 0,59 421.893,88 2.334.197,80 453.759,66 428.438,10

279
Laporan Perubahan Ekuitas Konsolidasian
Untuk Periode Empat Bulan Yang Berakhir Pada Tanggal 30 April 2018 (Diaudit) dan 2017 (Tidak Diaudit)
Dan Untuk Tahun-Tahun Yang Berakhir Pada Tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk

Tambahan Ekuitas
modal emerging Saldo laba Kepentingan
Catatan Modal saham disetor bisnis (defisit) Jumlah nonpengendali Jumlah ekuitas
Saldo per 1 Januari 2015 1.200.000.000 - 1.283.957.938 (2.987.736.038) (503.778.100) 909.160 (502.868.940)
Laba (rugi) tahun berjalan - - - 514.125.725 514.125.725 (3.319.352) 510.806.373
Kerugian komprehensif lain tahun berjalan - - - (4.598.984) (4.598.984) - (4.598.984)
Efek penyesuaian laba emerging bisnis - - (3.097.901.815) - (3.097.901.815) - (3.097.901.815)

Saldo per 31 Desember 2015 1.200.000.000 - (1.813.943.877) (2.478.209.297) (3.092.153.174) (2.410.192) (3.094.563.366)
Laba (rugi) tahun berjalan - - - 544.511.595 544.511.595 (9.758.845) 534.752.750
Penghasilan komprehensif lain tahun berjalan - - - 80.068.331 80.068.331 3.410 80.071.741
Dampak pengampunan pajak menurut PSAK 70 15 - 253.417.800 - - 253.417.800 - 253.417.800
Dampak penyesuaian laba emerging bisnis - - (9.682.671.680) - (9.682.671.680) - (9.682.671.680)

Saldo per 31 Desember 2016 1.200.000.000 253.417.800 (11.496.615.557) (1.853.629.371) (11.896.827.128) (12.165.627) (11.908.992.755)
Laba (rugi) periode berjalan - - - 506.272.650 506.272.650 (1.628.823) 504.643.827
Penghasilan komprehensif lain periode berjalan - - - (26.061.778) (26.061.778) (92.745) (26.154.523)

Saldo per 30 April 2017 1.200.000.000 253.417.800 (13.500.325.549) (1.373.418.499) (13.420.326.248) (13.887.195) (13.434.213.443)
Saldo per 1 Januari 2017 1.200.000.000 253.417.800 (11.496.615.557) (1.853.629.371) (11.896.827.128) (12.165.627) (11.908.992.755)
Setoran modal 73.800.000.000 - - - 73.800.000.000 - 73.800.000.000

Laba (rugi) tahun berjalan - - - 4.699.261.027 4.699.261.027 (225.026) 4.699.036.001
Penghasilan komprehensif lain tahun berjalan - - - 107.924.796 107.924.796 1.867 107.926.663
Selisih nilai transaksi kombinasi bisnis entitas sepengendali 1c,18 - (17.578.147.917) - - (17.578.147.917) - (17.578.147.917)
Pembalik atas proforma modal yang timbul

dari kombinasi bisnis entitas sepengendali 15.803.430.414 15.803.430.414 (482.500) 15.802.947.914
Saldo per 31 Desember 2017 75.000.000.000 (17.324.730.117) - 2.953.556.452 60.628.826.335 (12.871.286) 60.615.955.049
Rugi periode berjalan - - - 440.166.944 440.166.944 (192.053) 439.974.891
Penghasilan komprehensif lain periode berjalan - - - 159.412.415 159.412.415 3.362 159.415.777
Saldo per 30 April 2018 75.000.000.000 (17.324.730.117) - 3.553.135.811 61.228.405.694 (13.059.977) 61.215.345.717

280
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Catatan 2018 2017 2017 2016 2015

Penerimaan dari pelanggan 5,6,14,22 20.319.394.024 16.457.030.828 47.568.802.664 35.527.279.796 41.650.914.274
Pembayaran kepada kontraktor 7,12,23 (5.182.316.715) (3.842.314.016) (27.526.421.345) (37.524.761.287) (36.979.064.210)
Pembayaran kepada pemasok (3.858.044.380) (1.185.357.133) (6.398.437.015) (6.192.205.861) (4.573.087.343)
Pembayaran untuk beban operasional lainnya (1.394.550.173) (1.711.625.448) (3.616.347.842) (5.248.530.249) (5.616.454.271)
Pembayaran kepada karyawan 15,16,25 (2.960.537.707) (2.402.486.857) (7.695.088.964) (7.537.414.286) (4.023.263.498)
Kas bersih diperoleh (digunakan untuk)

dari operasi 6.923.945.049 7.315.247.374 2.332.507.498 (20.975.631.887) (9.540.955.048)
Pembayaran beban keuangan 7,10,26 (5.963.865.258) (5.801.077.428) (14.169.954.222) (19.658.255.315) (11.911.398.120)
Pembayaran pajak penghasilan 15 (288.699.513) (137.821.251) (885.143.978) (765.384.114) (514.291.007)
Kas Neto Diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas Operasi 671.380.278 1.376.348.695 (12.722.590.702) (41.399.271.316) (21.966.644.175)

Perolehan aset tetap 10 - (255.051.853) (7.059.067.100) (13.298.921.457) (33.074.494.432)
Penerimaan dari penjualan aset tetap 10 161.000.000 - 1.017.309.008 63.802.083 -
Pembayaran untuk akuisisi entitas anak
setelah dikurangi kas yang diperoleh 1c - - (1.775.200.003) - -
Penerimaan bunga deposito - - - - 7.013.698
(Digunakan untuk) Aktivitas Investasi 161.000.000 (255.051.853) (7.816.958.095) (13.235.119.374) (33.067.480.734)

Penerimaan utang bank 13 1.900.000.000 934.794.015 28.742.141.195 147.271.276.833 57.971.355.818
Pembayaran utang bank 13 (1.578.682.165) (3.389.985.598) (7.780.016.766) (94.898.479.233) (5.424.061.173)
Penerimaan dari pihak berelasi 26 148.092.080 1.107.676.782 2.515.000.000 17.812.295.000 7.562.320.100
Pembayaran kepada pihak berelasi 26 (2.298.569.850) (617.508.208) (74.921.848.639) (15.691.563.074) (5.327.086.905)
Penerimaan setoran modal 17 - - 73.800.000.000 - -
Penambahan kas dari pengampunan pajak - - - 253.417.800 -
Pembayaran sewa pembiayaan - - - (16.781.255) (41.307.745)
(Digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan (1.829.159.935) (1.965.023.009) 22.355.275.790 54.730.166.071 54.741.220.095
PENURUNAN NETO KAS (996.779.657) (843.726.167) 1.815.726.993 95.775.381 (292.904.814)
KAS AWAL PERIODE 3.726.432.882 1.910.705.889 1.910.705.889 1.814.930.508 2.107.835.322

KAS AKHIR PERIODE 4 2.729.653.225 1.066.979.722 3.726.432.882 1.910.705.889 1.814.930.508

281
Catatan Atas Laporan Keuangan Konsolidasian
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
1. UMUM
a. Pendirian dan Informasi Umum
PT Kota Satu Properti Tbk (“Perusahaan” atau Entitas Induk) didirikan berdasarkan Akta No. 6
tanggal 3 Oktober 2012 dari Maria Yosefa Deni, S.H., notaris di Kota Semarang. Akta pendirian
tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan
Surat Keputusannya No. AHU-58590.AH.01.01.Tahun 2012 tanggal 19 November 2012, serta
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.45 tanggal 6 Juni 2013, Tambahan Berita
Negara No. 65951. Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan,
terakhir dengan Akta No. 1 tanggal 7 Maret 2018 dari Rini Yulianti, S.H., notaris di Jakarta,
mengenai perubahan komposisi pemegang saham dan pengurus Perusahaan, perubahan status
Perusahaan dari perusahaan tertutup menjadi perusahaan terbuka serta perubahan nilai nominal
saham Perusahaan. Akta perubahan telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia No. AHU-0034463.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018.
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan adalah
berusaha dalam bidang pembangunan dan pengembangan, perdagangan, dan jasa. Pada saat ini
kegiatan usaha yang dijalankan Perusahaan adalah pembangunan dan penjualan rumah tinggal
pada proyek The Amaya.
Perusahaan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 2013.
Perusahaan berkedudukan di Kota Semarang dengan kantor pusat beralamat di Jl. M.T. Haryono
Ruko The Amaya CA. 1-3 Ungaran, Jawa Tengah.
Pada tanggal 31 Maret 2018, pemegang saham utama Perusahaan adalah PT Kota Satu Indonesia,
sedangkan pemegang saham terakhir Perusahaan adalah Herowiratno Gunawan dan Johan
Prasetyo Santoso.
b. Susunan Pengurus dan Karyawan
Jumlah karyawan tetap Perusahaan dan entitas anak (secara bersama-sama disebut sebagai
“Kelompok Usaha”) masing-masing sebanyak 151, 141, 143 dan 111 karyawan pada tanggal
30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015.
Berikut susunan pengurus Perusahaan pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016
dan 2015 sebagai berikut:
31 Desem ber
30 April 2018 2017 2016 2015
Komisaris utama : Johan Prasetyo Santoso Johan Prasetyo Santoso Josafat Kurniaw an Hadi Josafat Kurniaw an Hadi
Komisaris
(Independen) : Moch. Zaenal Arifin, S.E. - - -
Komisaris : - Josafat Kurniaw an Hadi Herow iratno Gunaw an Herow iratno Gunaw an
Direktur Utama : Herow iratno Gunaw an - - -
Direktur
(Independen) : Stefani Adi Kristanti Manubow o - - -
Direktur : - Herow iratno Gunaw an Johan Prasetyo Santoso Johan Prasetyo Santoso
Personel manajemen kunci Perusahaan meliputi seluruh anggota Dewan Komisaris dan Direksi
Perusahaan. Manajemen kunci tersebut memiliki kewenangan dan tanggung jawab untuk
merencanakan, memimpin dan mengendalikan aktivitas Perusahaan. Remunerasi untuk Dewan
Komisaris dan Direksi Perusahaan sebesar Rp 281.476.225, Rp 152.500.000, Rp 680.500.000 dan
Rp 626.750.000 untuk periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 dan untuk
tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015.
282
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Berdasarkan Surat Keputusan Dewan Komisaris Perusahaan No. 001/KSPro-KOM/IPO/III/2018

tanggal 8 Maret 2018, Perusahaan menetapkan pembentukan Komite Audit Perusahaan dan
berdasarkan Surat Keputusan Dewan Komisaris No. 002/KSPro-KOM/IPO/III/2018 tanggal
8 Maret 2018 telah diangkat Komite Audit Perusahaan dengan susunan sebagai berikut:

Anggota : 1. Hengky Susanto
2. Handoko Saktiyono
Perusahaan telah membentuk dan menyusun Piagam Unit Audit Internal dan Unit Audit Internal
pada tanggal 8 Maret 2018 sesuai dengan Peraturan No. IX.I.7, dimana Perusahaan diwajibkan
untuk membentuk Piagam Audit Internal (Internal Audit Charter) yang ditetapkan oleh Direksi
setelah mendapat persetujuan Dewan Komisaris. Perusahaan juga telah menunjuk Hanna Priskilla
Rahardja sebagai Kepala Unit Audit Internal Perusahaan berdasarkan Surat Keputusan Dikreksi
Perusahaan No. 003/KSPro-DIR/IPO/III/2018 tanggal 8 Maret 2018.
Berdasarkan Surat Keputusan Direksi No. 015/KSPro-DIR/IPO/III/2018 tanggal 8 Maret 2018,

Perusahaan menetapkan Ny. Nathalia Iswanti Tjokrohadi sebagai Sekretaris Perusahaan (Corporate
Secretary) Perusahaan.
Berdasarkan Surat Keputusan Dewan Komisaris Perusahaan No. 006/KSPro-KOM/IPO/III/2018

tanggal 8 Maret 2018, Perusahaan membentuk dan Komite Nominasi dan Renumerasi Perusahaan
dengan susunan sebagai berikut:

Anggota : 1. Johan Prasetyo Santoso
2. Diar Yunvitantri
c. Entitas Anak Yang Dikonsolidasi
Perusahaan memiliki saham entitas anak dan memiliki pengendalian atas entitas anak tersebut, baik
langsung maupun tidak langsung. Rincian entitas anak yang dikonsolidasi sebagai berikut:
Tahun operasi Presentase kepemilkan Jumlah aset (sebelum eliminasi)

komersial 30 April 31 Desember 30 April 31 Desember
Entitas anak Kedudukan Bidang usaha Status operasional dimulai 2018 2017 2016 2015 2018 2017 2016 2015
Kepemilikan langsung
PT Kota Satu Pratama Jakarta Pembangunan, perdagangan, Belum beroperasi - 99,998% 99,998% - - 92.078.113.802 93.471.288.184 - -
perindustrian, pengangkutan darat, (entitas induk PT Kota
agrobisnis, percetakan, perbengkelan, dan Satu Persada)
jasa, kecuali jasa dalam bidang hukum
dan pajak
PT Kota Satu Manajemen Jakarta Pembangunan, perdagangan, Beroperasi 2014 99,68% 99,68% - - 987.439.220 987.280.502 - -
perindustrian, pengangkutan darat,
agrobisnis, percetakan, perbengkelan,
jasa, kecuali jasa dalam bidang hukum
dan pajak
Kepemilikan tidak langsung

PT Kota Satu Persada Semarang Penyediaan akomodasi berupa hotel dan Beroperasi 2013 99,995% 99,995% - - 89.341.603.341 91.047.206.503 - -
pelayanan penginapan yang dilengkapi
dengan pelayanan pariwisata lainnya yang
digunakan untuk tujuan pariwisata
PT Kota Satu Pratama (KSPT)
KSPT didirikan berdasarkan Akta No. 410 tanggal 8 Agustus 2014 dari Stefanie Hartanto, S.H.,
M.Kn., Notaris di Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapat pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia, dalam Surat Keputusan No. AHU-
23651.40.10.2014 tanggal 8 September 2014.
KSPT bergerak dalam bidang pembangunan, perdagangan, perindustrian, pengangkutan darat,

agrobisnis, percetakan, perbengkelan dan jasa, kecuali jasa dalam bidang hukum dan pajak.
283
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Pada tanggal 31 Desember 2017, Perusahaan memiliki 399.990 saham di KSPT atau sebesar
Rp 39.999.000.000 dengan kepemilikan sebesar 99,998%. Perusahaan mengakuisisi KSPT pada
tanggal 13 dan 27 Desember 2017 melalui pengambilalihan 7 lembar saham KSPT dari Ny.
Elizabeth Diana Anggraeni, pihak berelasi, dan 16.983 lembar saham KSPT dari PT Kota Satu
Indonesia (KSI), entitas induk Perusahaan. Pada tanggal 27 Desember 2017, modal dasar dan
modal disetor Perusahaan ditingkatkan masing-masing dari 50.000 lembar saham menjadi
1.600.000 lembar saham dan dari 17.000 lembar saham menjadi 400.000 lembar saham.
Transaksi antara Perusahaan dengan KSI dicatat sesuai PSAK 38 - Kombinasi Bisnis Entitas
Sepengendali. Tidak terdapat dampak terhadap ekuitas Perusahaan atas transaksi tersebut.
Perhitungan selisih transaksi entitas sepengendali sebagai berikut:
Nilai tercatat
Aset neto 23.318.115.893

Dikurangi nilai tercatat kepentingan nonpengendali 9.344.029
Nilai tercatat imbalan dialihkan (39.999.000.000)
Selisih transaksi entitas sepengendali (16.671.540.078)
PT Kota Satu Manajemen (KSM)
KSM didirikan berdasarkan Akta No. 887 tanggal 27 Februari 2014 dari Stefanie Hartanto, S.H.,
M.Kn., Notaris di Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapat pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia, dalam Surat Keputusan
No. AHU-10.06905.PENDIRIAN-PT.2014 tanggal 19 Maret 2014.
KSM bergerak dalam bidang pembangunan, perdagangan, perindustrian, pengangkutan darat,

agrobisnis, percetakan, perbengkelan dan jasa, kecuali jasa dalam bidang hukum dan pajak.
Pada tanggal 31 Desember 2017, Perusahaan memiliki 2.492 saham di KSM atau sebesar
Rp 249.200.000 dengan kepemilikan sebesar 99,68%. Perusahaan mengakuisisi KSM pada tanggal
13 dan 27 Desember 2017 melalui pengambilalihan 742 lembar saham KSM dari pihak berelasi.
Pada tanggal 27 Desember 2017, modal dasar dan modal disetor Perusahaan ditingkatkan masing-
masing dari 3.000 lembar saham menjadi 10.000 lembar saham dan dari 750 lembar saham menjadi
2.500 lembar saham.
Transaksi antara Perusahaan dengan KSI dicatat sesuai PSAK 38 - Kombinasi Bisnis Entitas
Sepengendali. Tidak terdapat dampak terhadap ekuitas Perusahaan atas transaksi tersebut.
Nilai tercatat
Aset neto (657.407.839)

Nilai tercatat imbalan dialihkan (249.200.000)
Selisih transaksi entitas sepengendali (906.607.839)
284
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
PT Kota Satu Persada (KSPD)

KSPD didirikan berdasarkan Akta No. 45 tanggal 26 Juli 2012 dari Maria Josefa Deni, S.H., Notaris
di Semarang. Akta pendirian tersebut telah mendapat pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia, dalam Surat Keputusan No. AHU-46821.AH.01.01.Tahun 2012
tanggal 4 September 2012.
KSPD bergerak dalam bidang pariwisata. Kegiatan utama KSPD saat ini adalah usaha perhotelan.
Pada tanggal 29 Desember 2014, KSPT mengakuisisi KSPD melalui pengambilalihan 1.199 saham
atau sebesar Rp 1.199.000.000 (99,92%) dari pihak-pihak berelasi. Tranksaksi antara KSPT dengan
pihak-pihak berelasi tersebut dicatat sesuai dengan PSAK 38 – Kombinasi Bisnis Entitas
Sepengendali, tidak terdapat dampak terhadap ekuitas KSPT atas transaksi tersebut. Pada tanggal
27 Desember 2017, modal dasar dan modal disetor KSPD ditingkatkan masing-masing dari 4.800
lembar saham menjadi 140.000 lembar saham dan dari 1.200 lembar saham menjadi 37.000 lembar
saham, sehingga kepemilikan KSPT pada KSPD menjadi sebesar 99,997%.
Nilai tercatat
Aset neto 823.180.543

Nilai tercatat imbalan dialihkan (1.199.000.000)
Selisih transaksi entitas sepengendali (375.819.457)
2. IKHTISAR KEBIJAKAN AKUNTANSI PENTING
a. Pernyataan Kepatuhan
Laporan keuangan konsolidasian Kelompok Usaha disusun berdasarkan Standar Akuntansi

Keuangan di Indonesia (“SAK”), yang mencakup Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK)
dan Interpretasi Standar Akuntansi Keuangan (ISAK) yang diterbitkan oleh Dewan Standar
Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia (DSAK) serta peraturan terkait yang diterbitkan oleh
OJK, khususnya Peraturan No. VIII.G.7 tentang “Penyajian dan Pengungkapan Laporan Keuangan
Emiten atau Perusahaan Publik”.
b. Dasar Pengukuran dan Penyusunan Laporan Keuangan Konsolidasian
Laporan keuangan konsolidasian disusun berdasarkan Amandemen PSAK 1, “Penyajian Laporan

Keuangan tentang Prakarsa Pengungkapan”.
Kebijakan akuntansi yang diterapkan dalam penyusunan laporan keuangan konsolidasian adalah
selaras dengan kebijakan akuntansi yang diterapkan dalam penyusunan laporan keuangan
konsolidasian Kelompok Usaha untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015, kecuali
bagi penerapan beberapa PSAK yang telah direvisi. Seperti diungkapkan dalam catatan-catatan
terkait atas laporan keuangan, beberapa standar akuntansi yang telah direvisi dan diterbitkan,
diterapkan efektif tanggal 1 Januari 2018.
Laporan keuangan konsolidasian, kecuali untuk laporan arus kas konsolidasian, disusun
berdasarkan dasar akrual dengan menggunakan konsep harga perolehan, kecuali beberapa akun
tertentu disusun berdasarkan pengukuran lain sebagaimana diuraikan dalam kebijakan akuntansi
masing-masing akun tersebut.
Kelompok Usaha menerapkan PSAK 2 (revisi 2009), “Laporan Arus Kas”.

Laporan arus kas konsolidasian disusun dengan menggunakan metode langsung dengan
mengelompokkan arus kas dalam aktivitas operasi, investasi dan pendanaan.
285
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Mata uang pelaporan yang digunakan dalam penyusunan laporan keuangan konsolidasian adalah
Rupiah, yang merupakan mata uang fungsional Kelompok Usaha.
Seluruh angka dalam laporan keuangan konsolidasian ini, dibulatkan dan disajikan dalam Rupiah
(“Rp”), kecuali dinyatakan lain.
Untuk memberikan pemahaman yang lebih baik atas kinerja keuangan Kelompok Usaha, karena
sifat dan jumlahnya yang signifikan, beberapa item pendapatan dan beban telah disajikan secara
terpisah.
Penyusunan laporan keuangan konsolidasian sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di

Indonesia mengharuskan penggunaan estimasi dan asumsi. Hal tersebut juga mengharuskan
manajemen untuk membuat pertimbangan dalam proses penerapan kebijakan akuntansi Kelompok
Usaha. Area yang kompleks atau memerlukan tingkat pertimbangan yang lebih tinggi atau area di
mana asumsi dan estimasi dapat berdampak signifikan terhadap laporan keuangan konsolidasian
diungkapkan di Catatan 3.
c. Perubahan Pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan dan Interpretasi Standar

Akuntansi Keuangan
Standar baru, revisi dan interpretasi yang telah diterbitkan, dan yang akan berlaku efektif untuk
tahun buku yang dimulai pada atau setelah 1 Januari 2018 namun tidak berdampak material
terhadap laporan keuangan konsolidasian sebagai berikut:
- Amandemen PSAK 2 “Laporan Arus Kas tentang Prakarsa Pengungkapan”

- Amandemen PSAK 46 “Pajak Penghasilan tentang Pengakuan Aset Pajak Tangguhan untuk
Rugi yang Belum Direalisasi”
- Amendemen PSAK 13 “Properti Investasi tentang Pengalihan Properti Investasi”
- Amendemen PSAK 53 “Pembayaran Berbasis Saham tentang Klasifikasi dan Pengukuran
Transaksi Pembayaran Berbasis Saham”
- Penyesuaian PSAK 15 “Investasi pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama”
- Penyesuaian PSAK 67 “Pengungkapan Kepentingan dalam Entitas Lain”
- PSAK 69 “Agrikultur”
Pada tanggal penerbitan laporan keuangan konsolidasian ini, manajemen sedang mempelajari
dampak yang mungkin timbul dari penerapan standar baru dan revisi berikut yang telah diterbitkan,
namun belum berlaku efektif untuk tahun buku yang dimulai 1 Januari 2018 sebagai berikut:
- Amendemen PSAK 15 “Investasi pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama tentang
Kepentingan Jangka Panjang pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama”
- Amandemen PSAK 16 “Aset Tetap”
- PSAK 71 “Instrumen Keuangan”
- PSAK 72 “Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan”
- PSAK 73 “Sewa”
- Amandemen PSAK 62 “Penerapan PSAK 71 untuk PSAK 62”
Penerapan akuntansi baru dan amandemen lainnya tidak berdampak potensial terhadap laporan
keuangan Kelompok Usaha.
d. Dasar Konsolidasi
Apabila entitas mengendalikan investee, maka hal tersebut diklasifikasikan sebagai entitas anak.
Entitas mengendalikan investee jika tiga elemen berikut terpenuhi:
- kekuasaan atas investee,
- eksposur atau hak atas imbal hasil variabel dari keterlibatannya dengan investee, dan
- kemampuan untuk menggunakan kekuasaannya atas investee untuk mempengaruhi jumlah
286
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
imbal hasil investor.

Pengendalian dapat dikaji kembali ketika fakta dan kondisi mengindikasikan bahwa terdapat
kemungkinan adanya perubahan pada elemen pengendalian tersebut.
Pengendalian de facto terjadi pada situasi di mana entitas memiliki kemampuan praktis untuk
mengarahkan aktivitas relevan atas investee tanpa memiliki hak suara mayoritas. Untuk
menentukan apakah pengendalian defacto terjadi, maka entitas mempertimbangkan beberapa fakta
dan keadaan berikut ini:
- Ukuran kepemilikan hak suara entitas relatif terhadap ukuran dan penyebaran kepemilikan
pemilik suara lain
- Hak suara potensial substantif yang dimiliki oleh entitas dan para pihak lain
- Pengaturan kontraktual lain
- Pola historis dalam penggunaan hak suara
Laporan keuangan konsolidasian menyajikan hasil Kelompok Usaha seolah-olah merupakan satu
entitas. Transaksi antar entitas dan saldo antara entitas kelompok usaha oleh karena itu dieliminasi
secara penuh.
e. Kepentingan Nonpengendali
Untuk bisnis kombinasi yang terjadi sebelum tanggal 1 Januari 2011, Kelompok Usaha pada
awalnya mengakui adanya kepentingan Nonpengendali (KNP) pada pihak yang diakuisisi pada
bagian proporsional milik KNP dari aset neto milik pihak yang diakuisisi. Untuk kombinasi bisnis
yang terjadi setelah tanggal 1 Januari 2011, Kelompok Usaha memiliki pilihan, atas dasar transaksi
per transaksi, untuk pengakuan awal KNP atas pihak yang diakuisisi yang merupakan kepentingan
kepemilikan masa kini dan memberikan kepada pemegangnya sebesar bagian proporsional atas
aset neto milik entitas ketika dilikuidasi baik dengan nilai wajar pada tanggal akuisisi atau, pada
bagian proporsional kepemilikan instrumen masa kini sejumlah aset neto teridentifikasi milik pihak
yang diakuisisi. Komponen lain KNP seperti opsi saham beredar secara umum diakui pada nilai
wajar. Kelompok Usaha tidak memilih untuk menggunakan opsi nilai wajar pada tanggal akuisisi
yang telah selesai saat ini.
Sejak tanggal 1 Januari 2011, total penghasilan komprehensif yang tidak sepenuhnya dimiliki oleh
entitas anak diatribusikan kepada pemilik dari entitas induk dan kepada KNP dalam proporsi sesuai
dengan kepentingan kepemilikan. Sebelum tanggal tersebut, kerugian yang tidak didanai dalam
entitas anak diatribusikan seluruhnya kepada Kelompok Usaha. Berdasarkan persyaratan ketentuan
transisi dalam PSAK 4 (Revisi 2009): Laporan Keuangan Konsolidasian dan Laporan Keuangan
Terpisah, nilai tercatat KNP pada tanggal efektif amandemen tersebut tidak disajikan kembali.
f. Kombinasi Bisnis
Akuisisi entitas anak dicatat dengan menggunakan metode pembelian (purchase method). Biaya
kombinasi bisnis adalah keseluruhan nilai wajar (pada tanggal pertukaran) dari aset yang diperoleh,
liabilitas yang terjadi atau yang diasumsikan dan instrumen ekuitas yang diterbitkan sebagai
penggantian atas pengendalian dari perolehan ditambah biaya-biaya lain yang secara langsung
dapat diatribusikan pada penggabungan usaha tersebut.
Dalam penerapannya, imbalan untuk akuisisi termasuk setiap aset atau liabilitas yang dihasilkan
dari suatu kesepakatan imbalan kontinjen diukur terhadap nilai wajar pada tanggal akuisisi.
Perubahan selanjutnya dalam nilai wajar disesuaikan dengan biaya akuisisi ketika memenuhi syarat
sebagai penyesuaian pengukuran periode. Semua perubahan selanjutnya dalam nilai wajar dari
imbalan kontinjensi diklasifikasikan sebagai aset atau liabilitas yang dihitung sesuai dengan standar
akuntansi. Perubahan dalam nilai wajar dari imbalan kontinjensi yang diklasifikasikan sebagai
ekuitas tidak dicatat.
287
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Kelompok Usaha mengakui KNP pada pihak yang diakuisisi baik sebesar nilai wajar atau sebesar
bagian proporsional KNP atas aset neto pihak yang diakuisisi. KNP disajikan di ekuitas dalam
laporan posisi keuangan konsolidasian, terpisah dari ekuitas pemilik entitas induk.
g. Kombinasi Bisnis Entitas Sepengendali
Kombinasi bisnis antara entitas sepengendali diperlakukan sesuai dengan PSAK 38. Transaksi
kombinasi bisnis entitas sepengendali, berupa pengalihan bisnis yang dilakukan dalam rangka
reorganisasi entitas-entitas yang berada di dalam suatu Perusahaan yang sama, bukan merupakan
perubahan kepemilikan dalam arti substansi ekonomi, sehingga transaksi tersebut tidak
menimbulkan laba atau rugi bagi Perusahaan secara keseluruhan ataupun bagi entitas individu
dalam Perusahaan tersebut.
Karena transaksi kombinasi bisnis entitas sepengendali tidak menyebabkan perubahan substansi
ekonomi kepemilikan atas bisnis yang dipertukarkan, maka transaksi tersebut diakui pada jumlah
tercatat berdasarkan metode penyatuan kepemilikan.
Dalam menerapkan metode penyatuan kepemilikan, unsur-unsur laporan keuangan dari entitas
yangbergabung, untuk periode terjadinya kombinasi bisnis entitas sepengendali dan untuk periode
komparatif sajian, disajikan sedemikian rupa seolah-olah penggabungan tersebut telah terjadi sejak
awal periode entitas yang bergabung berada dalam sepengendalian. Jumlah tercatat dari unsur-
unsur laporan keuangan tersebut merupakan jumlah tercatat dari entitas yang bergabung dalam
kombinasi bisnis entitas sepengendali. Selisih antara imbalan yang dialihkan dan jumlah tercatat
dari setiap transaksi kombinasi bisnis entitas sepengendali disajikan di ekuitas dalam pos tambahan
modal disetor.
Ekuitas bersih entitas anak pada tanggal 1 Januari 2016 dan 2015, yang diakuisisi pada bulan
Desember 2017 dicatat dan disajikan pada akun “Ekuitas merging bisnis”. Selanjutnya akun
tersebut disesuaikan untuk perubahan-perubahan pada ekuitas bersih entitas anak yang diakuisisi.
Selisih antara harga pengalihan dengan nilai buku pada saat pengalihan atau penjualan disajikan
sebagai “Tambahan Modal Disetor”, yang merupakan komponen dari ekuitas, pada saat
restrukturisasi menjadi efektif pada tahun 2017.
Pendapatan dari entitas anak sebelum akuisisi entitas anak disajikan dalam akun “Dampak
Penyesuaian Ekuitas Merging Bisnis dari Laba (Rugi)” dalam laba rugi.
h. Penjabaran Mata Uang Asing
Mata Uang Fungsional dan Pelaporan
Akun-akun yang tercakup dalam laporan keuangan setiap entitas dalam Kelompok Usaha diukur
menggunakan mata uang dari lingkungan ekonomi utama dimana entitas beroperasi (mata uang
fungsional). Laporan keuangan konsolidasian disajikan dalam Rupiah, yang merupakan mata uang
fungsional Kelompok Usaha.
Transaksi dan Saldo
Transaksi dalam mata uang selain mata uang Rupiah (mata uang asing) dijabarkan ke dalam
Rupiah menggunakan kurs yang berlaku pada tanggal transaksi. Pada setiap tanggal pelaporan,
aset dan liabilitas moneter dalam mata uang asing dijabarkan ke dalam mata uang Rupiah
menggunakan kurs penutup. Kurs yang digunakan sebagai acuan adalah kurs yang dikeluarkan
oleh Bank Indonesia. Keuntungan dan kerugian selisih kurs yang timbul dari penyelesaian transaksi
dalam mata uang asing dan dari penjabaran aset dan liabilitas moneter dalam mata uang asing
diakui di dalam laporan laba-rugi, kecuali jika ditangguhkan di dalam ekuitas sebagai lindung nilai
arus kas dan lindung nilai investasi bersih yang memenuhi syarat.
288
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Kurs yang digunakan pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015,
berdasarkan kurs tengah yang diterbitkan Bank Indonesia, masing-masing sebesar Rp 14.824,
Rp 13.548, Rp 13.436 dan Rp 13.795 per Dolar AS (AS$) 1.
i. Transaksi Pihak-Pihak Berelasi
Perusahaan melakukan transaksi dengan pihak-pihak berelasi sebagaimana didefinisikan di dalam

PSAK 7 (Penyesuaian 2015): “Pengungkapan Pihak-pihak Berelasi”. Berdasarkan PSAK tersebut:
x Orang atau anggota keluarga dekatnya mempunyai relasi dengan Kelompok Usaha, jika:
1. memiliki pengendalian atau pengendalian bersama atas Kelompok Usaha;
2. memiliki pengaruh signifikan atas Kelompok Usaha; atau
3. merupakan personil manajemen kunci Kelompok Usaha atau entitas induk dari Perusahaan.
x Suatu pihak dianggap berelasi dengan Kelompok Usaha jika:

1. langsung atau tidak langsung yang melalui satu atau lebih perantara, suatu pihak (i)
mengendalikan, atau dikendalikan oleh, atau berada dibawah pengendalian bersama
dengan Kelompok Usaha; (ii) memiliki kepentingan dalam Kelompok Usaha yang
memberikan pengaruh signifikan atas Kelompok Usaha; atau (iii) memiliki pengendalian
bersama atas Kelompok Usaha;
2. suatu pihak merupakan asosiasi dengan Kelompok Usaha;
3. suatu pihak adalah ventura bersama dimana Kelompok Usaha sebagai venturer;
4. suatu pihak adalah anggota dari personil manajemen kunci Kelompok Usaha atau induk;
5. suatu pihak adalah anggota keluarga dekat dari individu yang diuraikan dalam butir (1)
atau (4);
6. suatu pihak adalah entitas yang dikendalikan, dikendalikan bersama atau dipengaruhi
signifikan oleh atau untuk dimana hak suara signifikan pada beberapa entitas, langsung
maupun tidak langsung, individu seperti diuraikan dalam butir (4) atau (5); atau
7. suatu pihak adalah suatu program imbalan pasca kerja untuk imbalan kerja dari Kelompok
Usaha atau entitas yang terkait dengan Kelompok Usaha.
Seluruh transaksi dan saldo yang material dengan pihak-pihak berelasi diungkapkan dalam catatan
atas laporan keuangan konsolidasian yang relevan.
j. Instrumen Keuangan
i. Aset Keuangan
Pengakuan awal
Aset keuangan diklasifikasikan sebagai aset keuangan pada nilai wajar melalui laba atau rugi,
pinjaman dan piutang, investasi dimiliki hingga jatuh tempo atau aset keuangan tersedia untuk
dijual, atau mana yang sesuai. Kelompok Usaha menentukan klasifikasi aset keuangan mereka
pada pengakuan awal dan, jika diperbolehkan dan sesuai, mengevaluasi ulang penunjukan ini
pada setiap akhir tahun keuangan.
Aset keuangan pada awalnya diakui sebesar nilai wajar, dalam hal investasi tidak diukur pada
nilai wajar melalui laba rugi, nilai wajar tersebut ditambah dengan biaya transaksi yang dapat
diatribusikan secara langsung.
Pembelian atau penjualan aset keuangan yang memerlukan penyerahan aset dalam waktu
yang ditetapkan oleh peraturan atau konvensi di pasar (pembelian secara teratur) diakui pada
tanggal transaksi, yaitu tanggal saat Kelompok Usaha berkomitmen untuk membeli atau
menjual aset.
289
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Pengukuran Setelah Pengakuan Awal
x Pinjaman yang diberikan dan piutang
Pinjaman yang diberikan dan piutang adalah aset keuangan non-derivatif dengan
pembayaran tetap atau telah ditentukan yang tidak dikutip di pasar aktif. Aset keuangan
tersebut dicatat sebesar biaya perolehan diamortisasi dengan menggunakan metode Suku
Bunga Efektif (“SBE”). Keuntungan dan kerugian diakui dalam laporan laba rugi dan
penghasilan komprehensif lain konsolidasian pada saat pinjaman dan piutang dihentikan
pengakuannya atau mengalami penurunan nilai, serta melalui proses amortisasi.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, Kelompok Usaha
memiliki kas, rekening yang dibatasi penggunaannya, piutang usaha – pihak ketiga dan piutang
lain-lain.
Kelompok Usaha telah menentukan bahwa semua aset keuangan dikategorikan sebagai
pinjaman yang diberikan dan piutang.
x Aset keuangan tersedia untuk dijual
Aset keuangan tersedia untuk dijual adalah aset keuangan non-derivatif yang ditujukan
sebagai tersedia untuk dijual atau tidak dikategorikan pada nilai wajar melalui laba rugi,
pinjaman yang diberikan dan piutang dan investasi dimiliki hingga jatuh tempo. Setelah
pengukuran awal, aset keuangan tersedia untuk dijual diukur dengan nilai wajar dengan laba
atau rugi yang tidak direalisasi diakui pada ekuitas hingga investasi tersebut tidak diakui.
Pada saat yang sama, akumulasi laba atau rugi yang sebelumnya diakui pada ekuitas harus
direklasifikasikan pada laba rugi sebagai penyesuaian reklasifikasi.
Perusahaan memiliki investasi dalam saham lainnya yang diukur dengan menggunakan nilai
wajar, dimana kepemilikan sahamnya kurang dari 20%.
Penghentian pengakuan aset keuangan
Penghentian pengakuan atas suatu aset keuangan, atau, bila dapat diterapkan untuk bagian
dari aset keuangan atau bagian dari kelompok aset keuangan serupa, terjadi jika:
a) hak kontraktual untuk menerima arus kas yang berasal dari aset keuangan tersebut
berakhir; atau
b) Kelompok Usaha mentransfer hak untuk menerima arus kas yang berasal dari aset
keuangan tersebut atau menanggung kewajiban untuk membayar arus kas yang diterima
tersebut tanpa penundaan yang signifikan kepada pihak ketiga melalui suatu kesepakatan
penyerahan dan (a) Kelompok Usaha secara substansial memindahkan seluruh risiko dan
manfaat atas kepemilikan aset keuangan tersebut, atau (b) Kelompok Usaha secara
substansial tidak memindahkan dan tidak memiliki seluruh risiko dan manfaat atas
kepemilikan aset keuangan tersebut, namun telah memindahkan pengendalian atas aset
keuangan tersebut.
Apabila Kelompok Usaha mentransfer hak untuk menerima arus kas yang berasal dari aset
keuangan atau mengadakan kesepakatan penyerahan dan tidak mentransfer maupun memiliki
secara substansial seluruh risiko dan manfaat atas aset keuangan tersebut dan juga tidak
mentransfer pengendalian atas aset keuangan tersebut, maka suatu aset keuangan baru diakui
oleh Kelompok Usaha sebesar keterlibatannya yang berkelanjutan atas aset keuangan
tersebut.
290
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Keterlibatan berkelanjutan yang berbentuk pemberian jaminan atas aset yang ditransfer diukur
sebesar jumlah terendah antara nilai tercatat aset yang ditransfer dan nilai maksimal dari
pembayaran yang diterima yang mungkin harus dibayar kembali oleh Kelompok Usaha.
Pada saat penghentian pengakuan atas aset keuangan secara keseluruhan, maka selisih
antara nilai tercatat dan jumlah dari (i) pembayaran yang diterima, termasuk aset baru yang
diperoleh dikurangi dengan kewajiban baru yang ditanggung, dan (ii) keuntungan atau kerugian
kumulatif yang telah diakui secara langsung dalam ekuitas, harus diakui pada laporan laba rugi
dan penghasilan komprehensif lain konsolidasian.
Pada saat penghentian pengakuan aset keuangan sebagian (sebagai contoh ketika Kelompok
Usaha memegang opsi untuk membeli kembali bagian dari aset yang ditransfer) Kelompok
Usaha mengalokasikan nilai tercatat sebelumnya dari aset keuangan antara bagian
berkelanjutan yang diakui dalam keterlibatan berkelanjutan, dan bagian yang tidak lagi diakui
dengan menggunakan nilai wajar relatif dari bagian tersebut pada tanggal transfer. Selisih
antara nilai tercatat yang dialokasikan dengan bagian yang tidak lagi diakui dan jumlah dari
penerimaan dari bagian yang tidak lagi diakui dan setiap keuntungan atau kerugian kumulatif
yang dialokasikan dan telah diakui pada penghasilan komprehensif lainnya diakui dalam
laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain konsolidasian. Akumulasi keuntungan
atau kerugian yang telah diakui dalam penghasilan komprehensif lainnya dialokasikan antara
bagian yang berkelanjutan diakui dan bagian yang tidak lagi diakui dengan dasar nilai wajar
relatif pada bagian-bagian tersebut.
Penurunan nilai dari aset keuangan
Pada setiap tanggal pelaporan, Kelompok Usaha mengevaluasi apakah terdapat bukti yang
objektif bahwa aset keuangan atau kelompok aset keuangan mengalami penurunan nilai.
Penurunan nilai atas aset keuangan atau kelompok aset keuangan dianggap telah terjadi, jika
dan hanya jika, terdapat bukti yang objektif mengenai penurunan nilai tersebut sebagai akibat
dari satu atau lebih peristiwa yang terjadi setelah pengakuan awal aset tersebut (‘peristiwa
yang merugikan’) dan peristiwa yang merugikan tersebut berdampak pada estimasi arus kas
masa depan atas aset keuangan atau kelompok aset keuangan yang dapat diestimasi secara
handal.
Kelompok Usaha pertama kali menentukan apakah terdapat bukti objektif penurunan nilai
secara individual atas aset keuangan yang signifikan secara individual, atau secara kolektif
untuk aset keuangan yang tidak signifikan secara individual.
Jika Kelompok Usaha menentukan tidak terdapat bukti objektif mengenai penurunan nilai aset
keuangan yang dinilai secara individual, terlepas aset keuangan tersebut signifikan atau tidak,
maka Kelompok Usaha memasukkan aset tersebut ke dalam kelompok aset keuangan yang
memiliki karakteristik risiko kredit yang serupa dan menilai penurunan nilai kelompok tersebut
secara kolektif. Aset yang penurunan nilainya dinilai secara individual, dan untuk kerugian
penurunan nilai yang tetap diakui, tidak termasuk dalam penilaian penurunan nilai secara
kolektif.
Jumlah kerugian penurunan nilai atas aset keuangan yang penurunan nilainya dievaluasi
secara individual diukur berdasarkan selisih antara nilai tercatat aset keuangan dengan nilai
kini dari estimasi arus kas masa datang yang didiskontokan menggunakan tingkat suku bunga
efektif pada awal aset keuangan tersebut. Nilai tercatat aset tersebut dikurangi melalui akun
cadangan kerugian penurunan nilai dan kerugian penurunan nilai diakui pada laporan laba rugi
dan penghasilan komprehensif lain konsolidasian.
291
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Arus kas masa datang dari kelompok aset keuangan yang penurunan nilainya dievaluasi
secara kolektif, diestimasi berdasarkan kerugian historis yang pernah dialami atas aset-aset
yang memiliki karakteristik risiko kredit yang serupa dengan kelompok tersebut. Kerugian
historis yang pernah dialami kemudian disesuaikan berdasarkan data terkini yang dapat
diobservasi untuk mencerminkan kondisi saat ini yang tidak berpengaruh pada periode
terjadinya kerugian historis tersebut dan untuk menghilangkan pengaruh kondisi yang ada pada
periode historis namun sudah tidak ada lagi pada saat ini.
Bukti penurunan nilai dapat meliputi indikasi pihak peminjam atau kelompok pihak peminjam
mengalami kesulitan keuangan signifikan, wanprestasi atau tunggakan pembayaran bunga
atau pokok, terdapat kemungkinan bahwa pihak peminjam akan dinyatakan pailit atau
melakukan reorganisasi keuangan lainnya dan, pada saat data yang dapat diobservasi
mengindikasikan adanya penurunan yang dapat diukur atas estimasi arus kas masa datang,
seperti meningkatnya tunggakan atau kondisi ekonomi yang berkolerasi dengan wanprestasi.
x Aset keuangan dicatat pada biaya perolehan yang diamortisasi
Pinjaman yang diberikan dan piutang, bersama-sama dengan penyisihan terkait, akan
dihapuskan pada saat tidak terdapat kemungkinan yang realistis atas pemulihan di masa
mendatang dan seluruh agunan, jika ada, telah direalisasi atau telah dialihkan kepada
Kelompok Usaha.
Jika, pada periode berikutnya, nilai estimasi kerugian penurunan nilai aset keuangan
bertambah atau berkurang karena suatu peristiwa yang terjadi setelah penuruan nilai diakui,
maka kerugian penurunan nilai yang sebelumnya diakui bertambah atau berkurang dengan
menyesuaikan akun penyisihan.
Pemulihan tersebut tidak boleh mengakibatkan nilai tercatat aset keuangan melebihi biaya
perolehan yang diamortisasi yang seharusnya jika penurunan nilai tidak diakui pada tanggal
pemulihan dilakukan. Total pemulihan aset keuangan diakui pada laporan laba rugi dan
penghasilan lain komprehensif konsolidasian. Jika penghapusan kemudian dipulihkan, maka
pemulihan tersebut juga diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain
konsolidasian.
Jika terdapat bukti objektif bahwa kerugian penurunan nilai telah terjadi atas instrumen
ekuitas yang tidak memiliki kuotasi harga pasar dan tidak dicatat pada nilai wajar karena
nilai wajarnya tidak dapat diukur secara handal, maka jumlah kerugian penurunan nilai
diukur berdasarkan selisih antara nilai tercatat aset keuangan dan nilai kini estimasi arus kas
masa datang yang didiskontokan pada tingkat pengembalian yang berlaku di pasar untuk
aset keuangan serupa. Kerugian penurunan nilai tersebut tidak dapat dipulihkan pada tahun
berikutnya.
ii. Liabilitas Keuangan
Pengakuan Awal
Liabilitas keuangan diklasifikasikan sebagai liabilitas keuangan yang diukur pada nilai wajar
melalui laba rugi, liabilitas keuangan yang diukur pada biaya perolehan diamortisasi, atau
sebagai derivatif yang ditetapkan sebagai instrumen lindung nilai dalam lindung nilai yang
efektif, mana yang sesuai. Kelompok Usaha menentukan klasifikasi liabilitas keuangan pada
pengakuan awal.
Liabilitas keuangan pada awalnya diakui sebesar nilai wajar dimana, dalam hal liabilitas
keuangan yang diukur dengan biaya perolehan diamortisasi, sudah termasuk biaya transaksi
yang dapat diatribusikan secara langsung.
292
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, Kelompok Usaha telah
menentukan bahwa utang usaha kepada pihak ketiga, utang lain-lain, utang bank dan lembaga
keuangan lainnya, utang sewa pembiayaan, uang muka penjualan, dan utang akrual
dikategorikan sebagai liabilitas keuangan yang diukur dengan biaya perolehan diamortisasi.
Pengukuran Setelah Pengakuan Awal
x Liabilitas keuangan yang diukur dengan biaya perolehan diamortisasi
Setelah pengakuan awal, liabilitas keuangan yang diukur dengan biaya perolehan
diamortisasi selanjutnya diukur pada biaya perolehan diamortisasi dengan menggunakan
metode suku bunga efektif.
Keuntungan dan kerugian diakui dalam laba rugi pada saat liabilitas dihentikan
pengakuannya serta melalui proses amortisasi.
Penghentian pengakuan liabilitas keuangan
Ketika sebuah liabilitas keuangan yang ada digantikan dengan liabilitas keuangan lain dari
pemberi pinjaman yang sama dengan persyaratan yang secara substansial berbeda, atau
terdapat modifikasi secara substansial atas persyaratan dari liabilitas keuangan tersebut, maka
pertukaran atau modifikasi tersebut dicatat sebagai penghentian pengakuan liabilitas keuangan
awal dan pengakuan liabilitas keuangan baru, dan selisih antara nilai tercatat masing-masing
liabilitas keuangan tersebut diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain
konsolidasian.
Liabilitas keuangan dihentikan pengakuannya pada saat liabilitas tersebut dihentikan atau
dibatalkan atau kadaluwarsa.
Metode suku bunga efektif
Metode suku bunga efektif adalah metode yang digunakan untuk menghitung biaya perolehan
yang diamortisasi dari aset keuangan dan mengalokasikan pendapatan bunga selama periode
yang relevan. Suku bunga efektif adalah suku bunga yang secara tepat mendiskontokan
estimasi arus kas di masa datang (termasuk semua biaya yang diterima yang merupakan
bagian tak terpisahkan dari suku bunga efektif, biaya transaksi dan seluruh premium atau
diskonto lainnya) selama perkiraan umur dari aset keuangan, atau jika lebih tepat, digunakan
periode yang lebih singkat untuk memperoleh nilai tercatat neto dari aset keuangan pada saat
pengakuan awal.
Hirarki nilai wajar
Kelompok Usaha menilai instrumen keuangan seperti derivatif, pada nilai wajar setiap tanggal
laporan posisi keuangan konsolidasian. Nilai wajar atas instrumen keuangan diukur pada biaya
diamortisasi diungkapkan di catatan terkait.
Nilai wajar adalah harga yang akan diterima untuk menjual suatu aset atau harga yang akan
dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada
tanggal pengukuran. Pengukuran nilai wajar mengasumsikan bahwa transaksi untuk menjual
aset atau mengalihkan liabilitas terjadi. Jika tidak terdapat pasar utama, di pasar yang paling
menguntungkan untuk aset atau liabilitas tersebut. Kelompok Usaha harus memiliki akses ke
pasar utama. Nilai wajar aset atau liabilitas diukur menggunakan asumsi yang akan digunakan
pelaku pasar ketika menentukan harga aset atau liabilitas tersebut, dengan asumsi bahwa
pelaku pasar bertindak dalam kepentingan ekonomi terbaiknya.
293
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Kelompok Usaha menggunakan teknik penilaian yang tepat sesuai keadaan dan dimana
tersedia kecukupan data untuk mengukur nilai wajar, memaksimalkan penggunaan input yang
dapat diobservasi yang relevan dan meminimalisir penggunaan input yang tidak dapat
diobservasi.
Semua aset dan liabilitas dimana nilai wajar diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan
konsolidasian dapat dikategorikan pada level hirarki nilai wajar, berdasarkan tingkatan input
terendah yang signifikan atas pengukuran nilai wajar secara keseluruhan:
x Tingkat 1 : Nilai wajar diukur berdasarkan pada harga kuotasi (tidak disesuaikan)
dalam pasar aktif untuk aset atau liabilitas sejenis.
x Tingkat 2 : Nilai wajar diukur berdasarkan teknik-teknik valuasi dimana seluruh input
yang mempunyai efek yang signifikan atas nilai wajar dapat diobservasi
baik secara langsung maupun tidak langsung.
x Tingkat 3 : Nilai wajar diukur berdasarkan teknik-teknik valuasi dimana seluruh input
yang mempunyai efek yang signifikan atas nilai wajar tidak berdasarkan
data pasar yang dapat diobservasi.
Untuk aset dan liabilitas yang diakui pada laporan keuangan konsolidasian secara berulang,
Kelompok Usaha menentukan apakah terjadi transfer antara Level di dalam hirarki dengan cara
mengevaluasi kategori (berdasarkan input level terendah yang signifikan dalam pengukuran
nilai wajar) setiap akhir periode pelaporan.
Untuk tujuan pengungkapan nilai wajar, Kelompok Usaha telah menentukan kelas aset dan
liabilitas berdasarkan sifat, karakteristik, dan risiko aset atau liabilitas, dan level hirarki nilai
wajar seperti dijelaskan di atas.
iii. Saling Hapus Instrumen Keuangan
Aset keuangan dan liabilitas keuangan saling hapus dan nilai netonya disajikan dalam laporan
posisi keuangan konsolidasian jika, dan hanya jika, terdapat hak yang berkekuatan hukum
untuk melakukan saling hapus atas jumlah yang telah diakui dari aset keuangan dan liabilitas
keuangan tersebut dan terdapat intensi untuk menyelesaikan dengan menggunakan dasar
neto, atau untuk merealisasikan aset dan menyelesaikan liabilitasnya secara bersamaan.
iv. Biaya Perolehan Diamortisasi dari Instrumen Keuangan
Biaya perolehan yang diamortisasi diukur dengan menggunakan metode suku bunga efektif
dikurangi penyisihan penurunan nilai dan pembayaran atau pengurangan pokok. Perhitungan
ini mencakup seluruh premi atau diskon pada saat akuisisi dan mencakup biaya transaksi serta
komisi yang merupakan bagian tak terpisahkan dari suku bunga efektif.
k. Kas
Kas terdiri dari saldo kas dan saldo rekening di bank yang tidak dijaminkan serta tidak dibatasi
penggunaannya.
l. Rekening yang Dibatasi Penggunaannya
Rekening yang dibatasi penggunaannya merupakan rekening yang diperoleh dari bank melalui
metode penjualan Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”) yang dibatasi penggunaannya oleh Kelompok
Usaha sampai pengakuan konstruksi tahap-tahap tertentu dicapai tergantung pada kesepakatan
dengan bank terkait.
294
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
m. Persediaan
Persediaan terdiri dari persediaan hotel dan aset real estat. Persediaan (aset real estat) terdiri dari
tanah dalam proses pengembangan, unit bangunan siap dijual (rumah tinggal dan rumah toko) dan
bangunan yang sedang dikonstruksi, dinyatakan sebesar biaya perolehan atau nilai realisasi bersih,
mana yang lebih rendah.
Biaya perolehan tanah dalam proses pengembangan meliputi biaya perolehan tanah untuk
dikembangkan ditambah dengan biaya pengembangan langsung dan tidak langsung yang dapat
diatribusikan pada aset pengembangan real estat serta biaya pinjaman. Tanah dalam proses
pengembangan akan dipindahkan ke tanah dan unit bangunan yang siap dijual pada saat tanah
tersebut selesai dikembangkan dengan menggunakan metode luas areal.
Biaya pengembangan tanah, termasuk tanah yang digunakan sebagai jalan dan prasarana atau
area yang tidak dijual lainnya, dialokasikan berdasarkan luas area yang dapat dijual.
Biaya perolehan bangunan yang sedang dikonstruksi meliputi biaya perolehan tanah yang telah
selesai dikembangkan ditambah dengan biaya konstruksi, biaya lainnya yang dapat
diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat dan biaya pinjaman, serta dipindahkan ke
bangunan yang siap dijual pada saat selesai dibangun dan siap dijual.
Biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat
adalah:
- biaya pra-perolehan tanah;
- biaya perolehan tanah;
- biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek;
- biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan
- biaya pinjaman.
Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan kegiatan pengembangan
dikapitalisasi ke proyek pengembangan. Kapitalisasi dihentikan pada saat proyek pengembangan
tersebut ditangguhkan/ditunda pelaksanaannya atau secara substansial siap untuk digunakan
sesuai tujuannya.
Biaya yang dialokasikan sebagai beban proyek termasuk:

- biaya pra-perolehan tanah atas tanah yang tidak berhasil diperoleh;
- kelebihan biaya dari hasil yang diperoleh atas pembangunan sarana umum yang
dikomersialkan, yang dijual atau dialihkan, sehubungan dengan penjualan unit.
Kelompok Usaha tetap melakukan akumulasi biaya ke proyek pengembangan walaupun realisasi
pendapatan pada masa depan lebih rendah dari nilai tercatat proyek, atas perbedaan yang terjadi
Kelompok Usaha melakukan penyisihan secara periodik. Jumlah penyisihan tersebutakan
mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi berjalan.
Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasikan ke setiap unit real
estat dengan metode identifikasi khusus.
Biaya pemeliharaan dan perbaikan yang terjadi atas proyek yang sudah selesai dan secara
substansial siap untuk digunakan sesuai tujuannya dibebankan pada laporan laba rugi dan
penghasilan komprehensif lain konsolidasian pada saat terjadinya.
Beban yang tidak berhubungan dengan proyek real estat dibebankan ke laporan laba rugi dan
penghasilan komprehensif lain konsolidasian pada saat terjadinya.
Persediaan lainnya seperti makanan, minuman dan persediaan lain-lain sehubungan dengan
kegiatan operasional hotel dinyatakan sebesar nilai yang lebih rendah antara biaya perolehan dan
nilai realisasi neto (the lower of cost or net realizable value).
295
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
n. Tanah Untuk Pengembangan
Tanah untuk pengembangan dinyatakan sebesar biaya perolehan atau nilai realisasi bersih, mana
yang lebih rendah. Nilai realisasi bersih merupakan estimasi harga jual dalam kegiatan usaha biasa
dikurangi dengan estimasi biaya penyelesaian dan estimasi biaya penjualan.
Biaya perolehan tanah untuk pengembangan meliputi biaya pra-perolehan dan perolehan tanah dan
dipindahkan ke tanah dalam proses pengembangan pada saat pematangan tanah akan dimulai.
o. Biaya Dibayar Dimuka
Biaya dibayar dimuka diamortisasi selama masa manfaat masing-masing biaya dengan
menggunakan metode garis lurus.
p. Aset tetap
Aset tetap pada pengakuan awalnya diakui sebesar biaya perolehan. Sama halnya dengan harga
pembelian, biaya perolehan termasuk biaya yang dapat diatribusikan langsung ke biaya perolehan
dan perkiraan nilai kini dari setiap biaya yang tidak dapat dihindari di masa depan untuk
pembongkaran atau pelepasan. Liabilitas terkait diakui sebagai pencadangan.
Aset tetap dinyatakan sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan rugi penurunan
nilai, jika ada, kecuali untuk tanah yang tidak disusutkan. Biaya perolehan termasuk biaya
penggantian bagian aset tetap saat biaya tersebut terjadi, jika memenuhi kriteria pengakuan.
Selanjutnya, pada saat pemeriksaan yang signifikan dilakukan untuk kelangsungan dari
pengoperasian suatu aset tetap, biaya pemeriksaan itu diakui ke dalam jumlah tercatat (carrying
amount) aset tetap sebagai suatu penggantian jika memenuhi kriteria pengakuan. Semua biaya
pemeliharaan dan perbaikan tidak memenuhi kriteria pengakuan dibebankan langsung pada operasi
tahun berjalan.
Sesuai dengan PSAK No. 16 (Revisi 2011) tentang Aset Tetap dan ISAK No. 25 tentang Ha katas
Tanah, biaya perolehan hak atas tanah dalam bentuk hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak
pakai diakui sebagai aset tetap. Biaya perolehan tersebut merupakan biaya yang dapat diatribusikan
secara langsung untuk memperoleh hak atas tanah tersebut termasuk biaya pengurusan legal hak
atas tanah ketika tanah diperoleh pertama kali. Tanah tidak disusutkan. Begitu juga hak atas tanah,
dalam bentuk hak guna bangunan, tidak disusutkan, kecuali terdapat bukti yang mengindikasikan
bahwa perpanjangan atau pembaruan hak atas tanah tersebut kemungkinan besar atau pasti tidak
diperoleh. Penyusutan untuk aset dalam konstruksi tidak dapat dilakukan kecuali aset tersebut telah
selesai atau siap digunakan. Penyusutan diterapkan untuk seluruh aset tetap sehingga akan
menghapuskan nilai tercatat selama masa manfaat ekonomi yang diharapkan. Penyusutan dihitung
dengan menggunakan metode garis lurus (straight-line method) berdasarkan estimasi masa manfaat
ekonomis aset tetap sebagai berikut:
Bangunan : 5% (20 tahun)
Kendaraan : 12,5% (8 tahun)
Perabotan dan perlengkapan : 25% (4 tahun)
Peralatan kantor : 25% (4 tahun)
Biaya-biaya yang terjadi sehubungan dengan perpanjangan atau pembaharuan hak atas tanah
ditangguhkan dan diamortisasi selama periode hak atas tanah atau estimasi masa manfaat
ekonomis tanah, periode mana yang lebih pendek.
Aset dalam penyelesaian dinyatakan sebesar biaya perolehan dan disajikan sebagai bagian dari
aset tetap. Akumulasi biaya perolehan aset dalam penyelesaian akan dipindahkan ke masing-
masing aset tetap atau properti investasi yang bersangkutan pada saat aset tersebut selesai
296
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
dikerjakan dan siap digunakan.

Jumlah tercatat aset tetap dihentikan pengakuannya pada saat dilepaskan atau saat tidak ada
manfaat ekonomis masa depan yang diharapkan dari penggunaan atau pelepasannya. Laba atau
rugi yang timbul dari penghentian pengakuan aset (dihitung sebagai perbedaan antara jumlah neto
hasil pelepasan dan jumlah tercatat dari aset) dikreditkan atau dibebankan pada operasi tahun aset
tersebut dihentikan pengakuannya.
Pada setiap akhir tahun buku, nilai residu, umur manfaat dan metode penyusutan direviu, dan jika
sesuai dengan keadaan, disesuaikan secara prospektif.
q. Properti Investasi
Properti investasi dicatat dan disajikan berdasarkan PSAK No. 13 (Penyesuaian 2015). Properti
investasi dinyatakan sebesar biaya perolehan termasuk biaya transaksi dikurangi akumulasi
penyusutan dan penurunan nilai, jika ada, kecuali tanah yang tidak disusutkan. Biaya perolehan
tercatat termasuk biaya penggantian dari bagian properti investasi, jika kriteria pengakuan terpenuhi,
dan tidak termasuk biaya harian penggunaan properti investasi.
Penyusutan dihitung dengan menggunakan metode garis lurus selama umur manfaat ekonomis
properti investasi sebagai berikut:
Bangunan : 5% (20 tahun)
Transfer ke properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang
ditunjukkan dengan berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dimulainya sewa operasi ke pihak lain atau
selesainya pembangunan atau pengembangan. Transfer dari properti investasi dilakukan jika, dan
hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan dimulainya penggunaan oleh
pemilik atau dimulainya pengembangan untuk dijual.
Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi
tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan
yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau
pelepasan properti investasi dikreditkan atau dibebankan pada operasi dalam tahun terjadinya
penghentian atau pelepasan tersebut.
Untuk transfer dari properti investasi ke properti yang digunakan sendiri, Perusahaan menggunakan
metode biaya pada tanggal perubahan penggunaan. Jika properti yang digunakan Perusahaan
menjadi properti investasi, Perusahaan mencatat properti tersebut sesuai dengan kebijakan aset
tetap sampai dengan saat tanggal terakhir perubahan penggunaannya.
r. Penurunan Nilai Aset Nonkeuangan
Berdasarkan PSAK No. 48 (Revisi 2014), pada tanggal pelaporan, Kelompok Usaha menelaah nilai
tercatat aset nonkeuangan untuk menentukan apakah terdapat indikasi bahwa aset tersebut telah
mengalami penurunan nilai. Jika terdapat indikasi tersebut, nilai yang dapat diperoleh kembali dari
aset diestimasi untuk menentukan tingkat kerugian penurunan nilai (jika ada). Bila tidak
memungkinkan untuk mengestimasi nilai yang dapat diperoleh kembali atas suatu aset individu,
Kelompok Usaha mengestimasi nilai yang dapat diperoleh kembali dari unit penghasil kas atas aset.
Perkiraan jumlah yang dapat diperoleh kembali adalah nilai tertinggi antara harga jual neto atau nilai
pakai. Jika jumlah yang dapat diperoleh kembali dari aset nonkeuangan (unit penghasil kas) kurang
dari nilai tercatatnya, nilai tercatat aset (unit penghasil kas) dikurangi menjadi sebesar nilai yang
dapat diperoleh kembali dan rugi penurunan nilai diakui langsung ke laba rugi.
Pada tanggal 30 April 2018, manajemen berkeyakinan bahwa tidak ada penurunan nilai aset
nonkeuangan.
297
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
s. Transaksi Sewa
Berdasarkan PSAK No. 30 (Revisi 2011), penentuan apakah suatu kontrak merupakan atau
mengandung unsur sewa adalah berdasarkan substansi kontrak pada tanggal awal sewa, yakni
apakah pemenuhan syarat kontrak tergantung pada penggunaan aset tertentu dan kontrak tersebut
berisi hak untuk menggunakan aset tersebut.
Apabila evaluasi ulang telah dilakukan, maka akuntansi sewa harus diterapkan atau dihentikan
penerapannya pada tanggal dimana terjadi perubahan kondisi pada skenario a, c, atau d dan pada
tanggal pembaruan atau perpanjangan sewa pada skenario b.
Sewa pembiayaan
Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sewa tersebut mengalihkan secara
substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset.
Sewa operasi
Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tidak mengalihkan secara substansial
seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset. Dengan demikian, pembayaran
sewa yang diterima dan/atau dibayarkan oleh dan/atau dari Kelompok Usaha sebagai lessor
dan/atau lessee diakui sebagai pendapatan dan/atau beban dengan metode garis lurus (straight-line
method) selama masa sewa.
t. Imbalan Kerja
Efektif 1 Januari 2016, Kelompok Usaha menerapkan Amandemen PSAK No. 24 (2015), “Imbalan
Kerja tentang Program Imbalan Pasti: Iuran Pekerja”.
PSAK No. 24 meminta entitas untuk mempertimbangkan iuran dari pekerja atau pihak ketiga ketika
memperhitungkan program manfaat pasti. Ketika iuran tersebut sehubungan dengan jasa, iuran
tersebut harus diatribusikan pada periode jasa sebagai imbalan negatif. Amandemen ini
mengklarifikasi bahwa, jika jumlah iuran tidak bergantung pada jumlah tahun jasa, entitas
diperbolehkan untuk mengakui iuran tersebut sebagai pengurang dari biaya jasa dalam periode
ketika jasa terkait diberikan, daripada mengalokasikan iuran tersebut pada periode jasa.
Penerapan Amandemen PSAK No. 24 (2015) tidak memiliki dampak signifikan terhadap laporan
keuangan konsolidasian.
Kelompok Usaha mengakui kewajiban imbalan kerja yang tidak didanai sesuai dengan Undang-
undang Ketenagakerjaan No. 13/2003, tanggal 25 Maret 2003. Beban pensiun berdasarkan program
dana pensiun manfaat pasti Kelompok Usaha ditentukan melalui perhitungan aktuaria secara
periodic dengan menggunakan metode projected-unit credit dan menerapkan asumsi atas tingkat
diskonto, hasil yang diharapkan atas asset dana pensiun dan tingkat kenaikan manfaat pasti
pensiun tahunan.
Seluruh pengukuran kembali, terdiri atas keuntungan dan kerugian aktuarial dan hasil atas aset
dana pensiun (tidak termasuk bunga bersih) diakui langsung melalui penghasilan komprehensif
lainnya dengan tujuan agar aset atau kewajiban pensiun neto diakui dalam laporan posisi keuangan
konsolidasian untuk mencerminkan nilai penuh dari defisit dan surplus dana pensiun. Pengukuran
kembali tidak mengreklasifikasi laba atau rugi pada periode berikutnya.
Seluruh biaya jasa lalu diakui pada saat yang lebih dulu antara ketika amandemen/kurtailmen terjadi
atau ketika biaya restrukturisasi atau pemutusan hubungan kerja diakui.
298
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Bunga neto dihitung dengan menggunakan tingkat diskonto terhadap liabilitas atau aset imbalan
pasti neto. Biaya jasa terdiri dari biaya jasa kini dan biaya jasa lalu, keuntungan dan kerugian
kurtailmen dan penyelesaian tidak rutin, jika ada. Beban atau pendapatan bunga neto, dan biaya
jasa diakui dalam laba atau rugi.
u. Pengakuan Pendapatan dan Beban
Pengakuan pendapatan dan beban atas aktivivitas pengembangan real estate didasarkan pada
PSAK No. 44.
Pengakuan Pendapatan
Pendapatan dari penjualan rumah tinggal, ruko dan bangunan sejenis lainnya beserta tanah kavling
diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila seluruh kriteria berikut ini
terpenuhi:
- proses penjualan telah selesai;
- harga jual akan tertagih;
- tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman
lain yang akan diperoleh pembeli; dan
- penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli
melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi
berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.
Jika ada salah satu kriteria di atas tidak terpenuhi, maka pembayaran uang yang diterima dari
pembeli diakui sebagai uang muka yang diterima dan dicatat dengan metode deposit sampai
seluruh kriteria tersebut terpenuhi.
Uang sewa diterima dimuka dicatat sebagai “Pendapatan Diterima Dimuka”. Pendapatan
ditangguhkan tersebut diakui sebagai pendapatan selama jangka waktu sewa.
Pendapatan dari hunian kamar hotel diakui pada periode terhuninya. Pendapatan dari jasa hotel
lainnya diakui pada saat jasa atau barang diserahkan kepada pelanggan.
Pengakuan Beban
Unsur-unsur biaya yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat antara lain meliputi biaya
pra-perolehan tanah, biaya perolehan tanah dan biaya-biaya lain yang dapat diatribusikan pada
aktivitas pengembangan real estat. Biaya-biaya tersebut dialokasikan ke proyek pengembangan real
estat menggunakan metode luas area yang dapat dijual atau metode nilai jual.
Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan
administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya.
Revisi terhadap estimasi biaya, jika ada, yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada aktivitas
pengembangan real estat, dialokasikan kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa
mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penyesuaian periode berjalan dan penyesuaian periode
sebelumnya harus diakui pada laba rugi periode berjalan, sedangkan penyesuaian yang berkaitan
dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode pengembangan.
v. Biaya Pinjaman
Berdasarkan PSAK No. 26, biaya pinjaman dikapitalisasi ketika dapat diatribusikan langsung
terhadap akuisisi, kontribusi atau produksi suatu aset yang membutuhkan waktu yang cukup lama
agar siap untuk digunakan sesuai dengan intensinya atau dijual dapat dikapitalisasi.
299
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Kapitalisasi biaya pinjaman dimulai pada saat aktivitas yang diperlukan untuk mempersiapkan aset
kualifikasian agar dapat digunakan sesuai dengan maksudnya dimulai dan pengeluaran untuk aset
kualifikasian dan biaya pinjamannya telah terjadi.
Kapitalisasi biaya pinjaman dihentikan pada saat selesainya secara substansial seluruh aktivitas
yang diperlukan untuk mempersiapkan aset kualifikasian agar dapat digunakan sesuai dengan
maksudnya.
Kapitalisasi biaya pinjaman dihentikan sementara jika aktivitas pembangunan terganggu untuk
waktu yang berkelanjutan. Beban bunga juga dikapitalisasi ke dalam biaya perolehan dari properti
yang diperoleh secara spesifik untuk pembangunan, tetapi hanya atas aktivitas yang diperlukan
untuk mempersiapkan properti sedang dalam penyelesaian.
Biaya pinjaman lainnya diakui sebagai beban pada periode terjadinya. Biaya pinjaman dapat
meliputi beban bunga, beban keuangan dalam sewa pembiayaan dan selisih kurs yang berasal dari
pinjaman dalam mata uang asing sepanjang selisih kurs tersebut diperlakukan sebagai penyesuaian
atas biaya pinjaman.
w. Provisi
Provisi diakui ketika Kelompok Usaha memiliki kewajiban kini (baik bersifat hukum maupun
konstruktif) sebagai akibat peristiwa masa lalu, kemungkinan besar Kelompok Usaha diharuskan
menyelesaikan liabilitas dan estimasi andal mengenai jumlah liabilitas tersebut dapat dibuat.
Jumlah yang diakui sebagai provisi merupakan estimasi terbaik dari pertimbangan yang diperlukan
untuk menyelesaikan liabilitas kini pada akhir periode pelaporan, dengan mempertimbangkan risiko
dan ketidakpastian yang meliputi liabilitasnya. Apabila suatu provisi diukur menggunakan arus kas
yang diperkirakan untuk menyelesaikan liabilitas kini, maka nilai tercatatnya adalah nilai kini dari
arus kas.
Provisi ditelaah pada setiap tanggal pelaporan dan disesuaikan untuk mencerminkan estimasi
terbaik yang paling kini. Jika arus keluar sumber daya untuk menyelesaikan liabilitas kemungkinan
besar tidak terjadi, maka provisi dibatalkan.
x. Perpajakan
Pajak Final
Kelompok Usaha telah menerapkan PSAK No. 46 (Revisi 2014), “Pajak penghasilan”. Pajak Final
Peraturan perpajakan di Indonesia mengatur beberapa jenis penghasilan dikenakan pajak yang
bersifat final. Pajak final yang dikenakan atas nilai bruto transaksi tetap dikenakan walaupun atas
transaksi tersebut pelaku transaksi mengalami kerugian. Pajak penghasilan final dihitung pada
jumlah total tagihan untuk nilai kontrak yang dikumpulkan selama setahun. Oleh karena itu, tidak
ada aset/kewajiban pajak tangguhan yang diakui.
Dengan menerapkan PSAK revisi tersebut, Kelompok Usaha memutuskan untuk menyajikan beban
pajak final sehubungan dengan penjualan rumah dan rumah toko sebagai pos tersendiri.
Perbedaan antara nilai tercatat dari aset revaluasian dan dasar pengenaan pajak merupakan
perbedaan temporer sehingga menimbulkan liabilitas atau aset pajak tangguhan, kecuali untuk aset
tertentu seperti tanah yang pada saat realisasinya dikenakan pajak final yang dikenakan atas nilai
bruto transaksi.
Menurut Undang-undang No. 12 tahun 1994, nilai pengalihan adalah nilai yang tertinggi antara nilai
berdasarkan Akta Pengalihan Hak dan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang
bersangkutan.
300
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 71 Tahun 2008 tanggal 4 November 2008, efektif
tanggal 1 Januari 2009, penghasilan dari penjualan atau pengalihan tanah dan bangunan untuk
pengembang real estat (developer) dikenakan pajak final sebesar 5% dari nilai penjualan atau
pengalihan, yang telah digantikan oleh PP No. 34/2016 tanggal 8 Agustus 2016, efektif tanggal 8
September 2016, penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dikenakan pajak
final sebesar 2,5% dari nilai penjualan atau pengalihan.
Pajak Penghasilan
Beban pajak terdiri dari pajak kini dan pajak tangguhan. Pajak diakui dalam laporan laba rugi,
kecuali jika berkaitan dengan item yang diakui dalam penghasilan komprehensif lain atau secara
langsung dalam ekuitas. Dalam kasus ini, pajak diakui dalam penghasilan komprehensif lain atau
langsung dalam ekuitas.
Pajak kini
Beban pajak penghasilan kini dihitung dengan dasar hukum pajak yang berlaku pada tanggal
pelaporan. Aset atau liabilitas pajak penghasilan kini terdiri dari kewajiban kepada atau klaim dari
otoritas pajak yang berhubungan dengan periode pelaporan kini atau sebelumnya, yang belum
dibayar pada akhir periode tanggal pelaporan. Pajak penghasilan diperhitungkan berdasarkan tarif
pajak dan hukum pajak yang berlaku pada periode fiskal terkait, berdasarkan laba kena pajak untuk
periode tersebut. Seluruh perubahan pada aset atau liabilitas pajak kini diakui sebagai komponen
biaya pajak penghasilan dalam laporan laba rugi.
Pajak tangguhan
Aset dan liabilitas pajak tangguhan diakui ketika jumlah tercatat dari aset atau liabilitas dalam
laporan posisi keuangan konsolidasian berbeda dari dasar perpajakannya, kecuali jika perbedaan itu
terjadi karena:
- Pengakuan awal goodwill,
- Pengakuan awal aset atau liabilitas pada saat transaksi yang bukan merupakan kombinasi
bisnis dan pada saat transaksi terjadi tidak mempengaruhi akuntansi atau laba kena pajak, dan
- Investasi pada entitas anak dan pengendalian bersama entitas di mana Kelompok Usaha
mampu mengendalikan waktu pembalikan perbedaan dan kemungkinan besar bahwa
perbedaan tersebut tidak akan dibalik pada masa yang akan datang.
Pengakuan dari aset pajak tangguhan terbatas pada saat di mana terdapat kemungkinan besar
bahwa laba kena pajak akan tersedia terhadap perbedaan yang dapat digunakan.
Jumlah aset atau liabilitas ditentukan dengan menggunakan tarif pajak pada saat tanggal pelaporan
dan di harapkan akan digunakan ketika liabilitas pajak tangguhan/(aset) telah diselesaikan/
(dipulihkan).
Aset dan liabilitas pajak tangguhan di saling hapus ketika Kelompok Usaha memiliki hak hukum
untuk saling hapus aset dan liabilitas pajak kini yang berhubungan dengan pungutan oleh otoritas
pajak yang sama atas:
- Kelompok Usaha yang dikenakan pajak adalah sama, atau

- Kelompok entitas yang berbeda yang bertujuan untuk menyelesaikan aset pajak kini secara
neto, atau untuk merealisasikan aset dan menyelesaikan liabilitas, pada periode masa depan
dimana jumlah aset atau liabilitas pajak tangguhan signifikan diharapkan untuk di selesaikan
atau di pulihkan.
301
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
y. Laba Per Saham Dasar
Laba per saham dasar dihitung dengan membagi laba atau rugi yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk untuk periode berjalan dengan jumlah rata-rata tertimbang saham yang beredar
pada periode yang bersangkutan.
Laba per saham dilusian dihitung dengan membagi laba bersih yang diatribusikan kepada pemilik
entitas induk dengan jumlah rata-rata tertimbang saham biasa yang telah disesuaikan dengan
dampak dari semua efek berpotensi saham biaya yang dilutif.
z. Segmen Operasi
Identifikasi segmen operasi berdasarkan laporan internal komponen-komponen Kelompok Usaha

yang secara berkala dilaporkan kepada pengambil keputusan operasional dalam rangka alokasi
sumber daya ke dalam segmen dan penilaian kinerja Kelompok Usaha.
Segmen operasi adalah suatu komponen dari entitas:
a) Yang terlibat dalam aktivitas bisnis untuk memperoleh pendapatan dan menimbulkan beban
(termasuk pendapatan dan beban terkait dengan transaksi dengan komponen lain dari entitas
yang sama);
b) hasil operasinya dikaji ulang secara reguler oleh pengambil keputusan operasional untuk
membuat keputusan tentang sumber daya yang dialokasikan pada segmen tersebut dan
menilai kinerjanya; dan
c) tersedia informasi keuangan yang dapat dipisahkan.
Informasi yang dilaporkan kepada pengambil keputusan operasional untuk tujuan alokasi sumber
daya dan penilaian kinerjanya lebih difokuskan pada kategori properti dan jasa perhotelan.
aa. Peristiwa Setelah Periode Pelaporan
Peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah periode pelaporan yang menyediakan tambahan informasi
mengenai posisi keuangan konsolidasian Kelompok Usaha pada tanggal laporan posisi keuangan
konsolidasian (peristiwa penyesuaian), jika ada, telah tercermin dalam laporan keuangan
konsolidasian. Peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah periode pelaporan yang tidak memerlukan
penyesuaian (peristiwa non-penyesuai), apabila jumlahnya material, telah diungkapkan dalam
laporan keuangan konsolidasian.
3. PERTIMBANGAN, ESTIMASI, DAN ASUMSI AKUNTANSI YANG SIGNIFIKAN
Penyusunan laporan keuangan konsolidasian mensyaratkan manajemen untuk membuat

pertimbangan, estimasi dan asumsi yang mempengaruhi jumlah yang dilaporkan atas pendapatan,
beban, aset dan liabilitas, serta pengungkapan liabilitas kontinjensi, pada akhir periode pelaporan.
Namun, ketidakpastian asumsi dan estimasi ini dapat menyebabkan hasil yang memerlukan
penyesuaian material atas nilai tercatat aset dan liabilitas yang berdampak pada masa mendatang.
Pertimbangan
Dalam proses penerapan kebijakan akuntansi Kelompok Usaha, manajemen telah membuat
pertimbangan berikut, yang terpisah dari estimasi dan asumsi, yang memiliki pengaruh paling signifikan
terhadap jumlah yang dicatat dalam laporan keuangan konsolidasian:
Pengklasifikasian aset keuangan dan liabilitas keuangan
Kelompok Usaha menetapkan pengklasifikasian aset dan liabilitas tertentu sebagai aset keuangan dan
liabilitas keuangan dengan pertimbangan bila definisi yang ditetapkan dalam PSAK 55 terpenuhi.
Dengan demikian, aset keuangan dan liabilitas keuangan diakui sesuai dengan kebijakan akuntansi
Kelompok Usaha seperti yang diungkapkan pada Catatan 2j.
302
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Penilaian properti
Nilai wajar tanah yang diungkapkan sebagai bagian dari akun “Properti investasi” dan “Aset tetap”
ditentukan oleh penilai real estat independen dengan menggunakan teknik penilaian yang telah diakui.
Teknik penilaian tersebut merupakan pendekatan biaya dan pendekatan pasar dan pendapatan. Pada
kasus tertentu, nilai wajar aset ditentukan berdasarkan transaksi real estat terkini yang memiliki
karakteristik dan lokasi aset Kelompok Usaha yang sejenis. Jumlah nilai wajar pada tanggal
30 April 2018, diungkapkan di Catatan 9 dan 10 dalam laporan keuangan konsolidasian.
Estimasi dan Asumsi
Asumsi kunci mengenai masa depan dan sumber kunci lainnya untuk estimasi ketidakpastian pada
akhir periode pelaporan yang memiliki risiko signifikan yang dapat menyebabkan penyesuaian material
terhadap nilai tercatat aset dan liabilitas dalam periode pelaporan berikutnya dijabarkan sebagai berikut:
Penentuan nilai wajar dari aset keuangan dan liabilitas keuangan
Ketika nilai wajar dari aset keuangan dan liabilitas keuangan dicatat dalam laporan posisi keuangan
konsolidasian tidak dapat diambil dari pasar yang aktif, maka nilai wajarnya ditentukan dengan
menggunakan teknik penilaian termasuk model discounted cash flow. Masukan untuk model tersebut
dapat diambil dari pasar yang dapat diobservasi, tetapi apabila hal ini tidak dimungkinkan, sebuah
tingkat pertimbangan disyaratkan dalam menetapkan nilai wajar. Pertimbangan tersebut mencakup
penggunaan masukan seperti risiko likuiditas, risiko kredit dan volatilitas. Perubahan dalam asumsi
mengenai faktor-faktor tersebut dapat mempengaruhi nilai wajar dari instrumen keuangan yang
dilaporkan.
Estimasi masa manfaat atas aset tetap dan properti investasi
Kelompok Usaha mengestimasi masa manfaat dari aset tetap dan properti investasi berdasarkan
utilisasi dari aset yang diharapkan dapat didukung dengan rencana dan strategi usaha yang juga
mempertimbangkan perkembangan teknologi di masa depan dan perilaku pasar. Estimasi dari masa
manfaat aset tetap dan properti investasi adalah berdasarkan penelaahan Kelompok Usaha secara
kolektif terhadap praktek industri, evaluasi teknis internal dan pengalaman untuk aset yang setara.
Estimasi masa manfaat ditelaah paling sedikit setiap akhir tahun pelaporan dan diperbarui jika
ekspektasi berbeda dari estimasi sebelumnya dikarenakan pemakaian dan kerusakan fisik, keusangan
secara teknis atau komersial dan hukum atau pembatasan lain atas penggunaan dari aset.
Namun, adalah mungkin, hasil di masa depan dari operasi dapat dipengaruhi secara material oleh
perubahan-perubahan dalam estimasi yang diakibatkan oleh perubahan faktor-faktor yang disebutkan
di atas.
Jumlah dan waktu dari beban yang dicatat untuk setiap tahun akanterpengaruh oleh perubahan atas
faktor-faktor dan situasi tersebut. Pengurangan dalam estimasi masa manfaat dari aset tetap dan
properti investasi Kelompok Usaha akan meningkatkan beban pokok penjualan dan beban langsung
dan beban operasi dan menurunkan aset.
Estimasi beban pensiun dan imbalan kerja lainnya
Beban dari program pensiun manfaat pasti dan nilai kini dari liabilitas pensiun ditentukan dengan
menggunakan metode projected-unit-credit. Penilaian aktuaris termasuk membuat variasi asumsi yang
terdiri dari, antara lain, tingkat diskonto, tingkat pengembalian dana pensiun yang diharapkan, tingkat
kenaikan kompensasi dan tingkat kematian. Hasil aktual yang berbeda dengan asumsi Kelompok
Usaha diakui langsung seluruhnya melalui penghasilan komprehensif lainnya dikarenakan kompleksitas
dari penilaian, dasar asumsi dan periode jangka panjang, liabilitas manfaat pasti sangat sensitif
terhadap perubahan asumsi.
303
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Kelompok Usaha percaya bahwa asumsi mereka adalah memadai dan tepat, perbedaan signifikan
dalam pengalaman aktual Kelompok Usaha atau perubahan signifikan dalam asumsi dapat
mempengaruhi secara material beban imbalan kerja dan liabilitas imbalan kerja dan imbalan kerja
jangka panjang lainnya. Semua asumsi ditelaah pada setiap tanggal pelaporan.
Asumsi kunci mengenai masa depan dan sumber kunci lainnya untuk estimasi ketidakpastian pada
akhir periode pelaporan yang memiliki risiko signifikan yang dapat menyebabkan penyesuaian material
terhadap nilai tercatat aset dan liabilitas dalam periode pelaporan berikutnya dijabarkan sebagai berikut:
Ketidakpastian liabilitas perpajakan
Dalam situasi tertentu, Kelompok Usaha tidak dapat menentukan secara pasti jumlah liabilitas pajak
mereka pada saat ini atau masa depan karena proses pemeriksaan, atau negosiasi dengan otoritas
perpajakan. Ketidakpastian timbul terkait dengan interpretasi dari peraturan perpajakan yang kompleks
dan jumlah dan waktu dari penghasilan kena pajak di masa depan. Dalam menentukan jumlah yang
harus diakui terkait dengan liabilitas pajak yang tidak pasti, Kelompok Usaha menerapkan
pertimbangan yang sama yang akan mereka gunakan dalam menentukan jumlah cadangan yang harus
diakui sesuai dengan PSAK No. 57, “Provisi, Liabilitas Kontinjensi dan Aset Kontinjensi”. Kelompok
Usaha membuat analisa untuk semua posisi pajak terkait dengan pajak penghasilan untuk menentukan
jika liabilitas pajak untuk manfaat pajak yang belum diakui harus diakui.
304
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
4. KAS
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Kas 31.929.752 31.080.047 338.177.313 148.971.818
Bank
Pihak ketiga
Rupiah
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 1.595.894.077 1.733.966.144 213.441.307 10.336.778
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk 348.941.239 1.481.548 37.172.758 44.253.123
PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk 279.310.244 275.454.545 79.617.899 263.676.867
PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk 150.896.703 254.427.381 780.208.644 506.722.764
PT Bank Central Asia Tbk 202.277.789 1.276.417.552 137.937.414 379.671.028
PT Bank Jabar Banten Tbk 46.938.745 46.855.430 46.601.700 46.349.987
PT Bank Jateng 41.187.329 18.746.328 100.626.750 -
PT Bank Bukopin Tbk 27.732.048 61.346.018 43.529.055 272.664.935
PT CIMB Niaga Tbk 3.775.915 25.737.571 106.114.426 107.182.880
PT Bank Syariah Mandiri Tbk 769.384 920.318 1.299.336 1.659.749
PT Bank Victoria Tbk - - - 12.175.017
PT Bank BPD DIY - - 25.979.287 21.265.562
Jumlah 2.729.653.225 3.726.432.882 1.910.705.889 1.814.930.508
5. REKENING YANG DIBATASI PENGGUNAANNYA
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk 3.806.400.666 631.460.666 300.000 300.000

PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk 1.588.198.483 1.698.974.260 1.986.260.517 3.002.696.762
PT Bank Central Asia Tbk 1.716.644.694 1.608.282.321 814.335.054 1.325.339.805
PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk 595.920.000 595.920.000 - -
Jumlah 7.707.163.843 4.534.637.247 2.800.895.571 4.328.336.567
Rekening bank yang dibatasi penggunaannya merupakan rekening penampungan yang digunakan
sebagai jaminan sehubungan dengan fasilitas kredit kepemilikan rumah kepada pelanggan Perusahaan.
6. PIUTANG USAHA - PIHAK KETIGA
Rincian piutang usaha terdiri dari:

31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
a. Berdasarkan jenis transaksi
Penjualan
Rumah tinggal 9.803.434.375 8.947.176.778 6.634.998.423 2.620.504.954
Rumah toko 616.173.718 751.597.142 212.722.764 124.087.309
Jasa Hotel 111.129.133 302.108.260 225.792.033 144.361.762
Jasa Manajemen 14.484.470 - - -
Jumlah 10.545.221.696 10.000.882.180 7.073.513.220 2.888.954.025
305
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
b. Berdasarkan umur
Belum jatuh tempo 8.043.154.740 8.474.390.345 5.736.363.260 2.585.493.610
Telah jatuh tempo
Sampai dengan 1 bulan 1.892.897.008 1.132.996.399 822.908.731 173.083.332
1 - 3 bulan 284.605.534 161.213.359 194.111.696 94.337.500
3 - 6 bulan 324.564.414 232.282.077 320.129.533 36.039.583
Jumlah 10.545.221.696 10.000.882.180 7.073.513.220 2.888.954.025
Seluruh piutang usaha milik Kelompok Usaha merupakan saldo piutang usaha kepada pihak ketiga
dalam mata uang Rupiah.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, sebagian piutang usaha dari
pihak ketiga bank digunakan sebagai jaminan atas utang bank dan lembaga keuangan lainnya
(Catatan 13).
Berdasarkan hasil penelaahan terhadap keadaan piutang masing-masing pelanggan pada akhir tahun,
manajemen Kelompok Usaha berkeyakinan bahwa seluruh piutang usaha bersifat lancar dan dapat
tertagih seluruhnya dan oleh karena itu, tidak diperlukan penyisihan untuk kerugian penurunan nilai.
7. PERSEDIAAN
Akun ini terdiri dari:

31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Aset real estat 136.515.358.417 137.679.906.631 125.240.466.682 101.398.551.712

Persediaan hotel 195.914.847 199.744.983 145.357.103 -
Jumlah 136.711.273.264 137.879.651.614 125.385.823.785 101.398.551.712
Aset real estat merupakan persediaan perusahaan atas projek The Amaya yang berlokasi di Ungaran,
Jawa Tengah, terdiri dari:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Bangunan siap dijual 4.544.175.559 3.710.435.089 7.780.188.872 5.970.697.838

Bangunan dalam penyelesaian 119.144.140.164 119.079.856.333 96.001.543.191 81.914.686.956
Tanah dalam proses pengembangan 12.827.042.694 14.889.615.209 21.458.734.619 13.513.166.918
Jumlah 136.515.358.417 137.679.906.631 125.240.466.682 101.398.551.712
306
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Bangunan Siap Dijual
Rincian bangunan siap dijual sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Saldo awal 3.710.435.089 7.780.188.872 5.970.697.838 -

Reklasifikasi dari bangunan
dalam penyelesaian 11.026.719.865 22.327.043.122 26.257.044.680 31.371.798.110
Reklasifikasi ke Aset Tetap
(Catatan 10) - (919.124.981) - -
Reklasifikasi ke Properti Investasi
(Catatan 9) - (2.023.312.131) (276.046.788) -
Pembebanan ke beban pokok
penjualan properti (Catatan 23)
Rumah tinggal (10.192.979.395) (22.649.307.685) (22.667.518.483) (22.766.708.892)
Rumah toko - (805.052.108) (1.503.988.375) (2.634.391.380)
Saldo akhir 4.544.175.559 3.710.435.089 7.780.188.872 5.970.697.838
Bangunan Dalam Penyelesaian
Rincian bangunan dalam penyelesaian sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Saldo awal 119.079.856.333 96.001.543.191 81.914.686.956 68.213.941.920

Penambahan
Pembangunan konstruksi 3.981.446.477 21.382.980.459 15.606.696.954 12.624.711.812
Kapitalisasi biaya pinjaman 3.670.281.163 11.598.931.365 11.491.205.243 6.211.329.181
Reklasifikasi dari tanah dalam
proses pengembangan 3.439.276.056 12.423.444.440 13.245.998.718 26.236.502.153
Sub-jumlah 11.091.003.696 45.405.356.264 40.343.900.915 45.072.543.146
Pengurangan
Reklasifikasi ke bangunan
siap dijual (11.026.719.865) (22.327.043.122) (26.257.044.680) (31.371.798.110)
Saldo akhir 119.144.140.164 119.079.856.333 96.001.543.191 81.914.686.956
Biaya pinjaman yang dikapitalisasi ke persediaan bangunan dalam penyelesaian terdiri atas biaya
pinjaman dari:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Utang bank dan lembaga

keuangan lainnya (Catatan 13) 3.670.281.163 7.787.286.096 9.012.352.634 4.553.961.190
Utang lain-lain - pihak berelasi
(Catatan 28 dan 34) - 3.811.645.269 2.478.852.609 1.657.367.991
Jumlah 3.670.281.163 11.598.931.365 11.491.205.243 6.211.329.181
Bangunan dalam penyelesaian merupakan akumulasi biaya aktivitas pengembangan real estat dalam
tahap konstruksi untuk projek The Amaya dengan persentase penyelesaian masing-masing 53%, 55%,
77% dan 43% pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016, dan 2015 dan waktu
penyelesaian yang diestimasikan pada tahun 2018.
307
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Tanah Dalam Proses Pengembangan
Rincian tanah dalam proses pengembangan sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Saldo awal 14.889.615.209 21.458.734.619 13.513.166.918 5.557.340.948

Kapitalisasi biaya pengembangan 1.376.703.541 5.854.325.030 21.091.566.419 22.486.728.123
Pembelian tanah - - 100.000.000 11.705.600.000
Reklasifikasi ke bangunan
dalam penyelesaian (3.439.276.056) (12.423.444.440) (13.245.998.718) (26.236.502.153)
Saldo akhir 12.827.042.694 14.889.615.209 21.458.734.619 13.513.166.918
Hak legal atas tanah persediaan real estat berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama perorangan,
pihak ketiga, yang telah dikuasai Perusahaan dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas nama
Perusahaan berjangka waktu 30 tahun yang akan jatuh tempo pada tahun 2043.
Manajemen berpendapat tidak terdapat masalah dalam perpanjangan dan proses sertifikasi hak atas
tanah karena seluruh tanah diperoleh secara sah dan didukung dengan bukti pemilikan yang memadai.
Total persediaan real estat yang pengikatan jual belinya telah berlaku, tetapi penjualannya belum diakui
adalah sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Bangunan siap dijual
Rumah tinggal 755.417.781 475.329.387 458.287.484 2.837.343.357
Bangunan dalam penyelesaian

Rumah tinggal 2.809.161.349 1.280.908.171 5.888.735.673 2.330.033.298
Jumlah 3.564.579.130 1.756.237.557 6.347.023.157 5.167.376.655
Nilai wajar persediaan aset real estat pada tanggal 31 Desember 2017 sebesar Rp 182.248.230.000
yang dinilai berdasarkan laporan KJPP Herly, Ariawan & Rekan, penilai independen, dengan laporan
penilaian tertanggal 12 Maret 2018.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, sebagian persediaan dijadikan
sebagai jaminan utang bank dan lembaga keuangan lainnya (Catatan 13).
Akun persediaan hotel terdiri dari perlengkapan operasional, makanan dan minuman dan lainnya milik
KSPD, entitas anak.
Berdasarkan penelaahan terhadap kondisi fisik persediaan pada akhir tahun, manajemen berkeyakinan
bahwa persediaan telah mencerminkan nilai realisasi netonya dan tidak ada persediaan yang dalam
keadaan usang, sehingga tidak perlu dilakukan penyisihan atas persediaan tersebut pada tanggal
30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015.
8. TANAH UNTUK PENGEMBANGAN
Tanah untuk pengembangan merupakan tanah yang akan dikembangkan yang dimiliki dan dikuasai
2 2
Perusahaan berlokasi di Kota Ungaran, Jawa Tengah masing-masing seluas 11.950 m , 11.950 m ,
2 2
11.950 m dan 10.957 m pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015. Status
kepemilikan legal atas tanah untuk pengembangan berupa sertifikat hak milik dan tanah girik yang
sedang diurus proses balik namanya.
308
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Nilai wajar tanah untuk pengembangan pada tanggal 31 Desember 2017 sebesar Rp 16.248.700.000
yang dinilai berdasarkan laporan KJPP Herly, Ariawan & Rekan, penilai independen, dengan laporan
penilaian tertanggal 12 Maret 2018.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, sebagian tanah untuk
dikembangkan dijadikan sebagai jaminan utang bank dan lembaga keuangan lainnya (Catatan 13).
Manajemen berpendapat tidak terdapat masalah dalam proses sertifikasi hak atas tanah karena seluruh
tanah diperoleh secara sah dan didukung dengan bukti kepemilikan yang memadai.
Tidak ada biaya pinjaman yang dikapitalisasi ke tanah untuk dikembangkan untuk periode empat bulan
yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2017, 2016 dan 2015.
9. PROPERTI INVESTASI
30 April 2018
Saldo awal Penambahan Pengurangan Reklasifikasi Saldo akhir
Biaya perolehan
Tanah 752.620.398 752.620.398
Bangunan 1.546.738.521 1.546.738.521
2.299.358.919 - - - 2.299.358.919
Akumulasi penyusutan
Bangunan 56.865.388 25.778.976 - - 82.644.364
Jumlah tercatat 2.242.493.531 2.216.714.555
31 Desember 2017
Biaya perolehan
Tanah 94.077.550 - - 658.542.848 752.620.398
Bangunan 181.969.238 - - 1.364.769.283 1.546.738.521
276.046.788 - - 2.023.312.131 2.299.358.919
Bangunan 3.791.026 53.074.362 - - 56.865.388
Jumlah tercatat 272.255.762 2.242.493.531
31 Desember 2016
Biaya perolehan
Tanah - - - 94.077.550 94.077.550
Bangunan - - - 181.969.238 181.969.238
- - - 276.046.788 276.046.788
Bangunan - 3.791.026 - - 3.791.026
Jumlah tercatat - 272.255.762
309
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Pada tahun 2017 dan 2016, reklasifikasi dari aset real estat menjadi properti investasi dengan nilai buku
neto masing-masing sebesar Rp 2.023.312.131 dan Rp 276.046.788 dikarenakan oleh perubahan
intensi manajemen sehubungan dengan penggunaan aset tersebut (Catatan 7).
Beban penyusutan dialokasikan ke beban umum dan administrasi sebesar Rp 25.778.976,

Rp 53.074.362 dan Rp 3.791.026 masing-masing untuk periode empat bulan yang berakhir pada
tanggal 30 April 2018 dan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dan 2016
(Catatan 25).
Nilai wajar properti investasi pada tanggal 31 Desember 2017 sebesar Rp 6.732.430.000 yang dinilai
berdasarkan laporan KJPP Herly, Ariawan & Rekan, penilai independen, dengan laporan penilaian
tertanggal 12 Maret 2018.
Pada tanggal 30 April 2018, manajemen berpendapat bahwa tidak terdapat penurunan nilai atas
properti investasi.
10. ASET TETAP
30 April 2018
Biaya perolehan
Pemilikan langsung
Tanah 22.970.999.337 - - - 22.970.999.337
Bangunan 69.665.268.205 - - - 69.665.268.205
Kendaraan 2.000.472.058 - 198.091.800 - 1.802.380.258
Perabotan dan perlengkapan 9.223.789.074 - - - 9.223.789.074
Peralatan kantor 957.575.424 - - - 957.575.424
Jumlah 104.818.104.098 - 198.091.800 - 104.620.012.298
Pemilikan langsung
Bangunan 6.665.788.826 1.148.330.136 - - 7.814.118.962
Kendaraan 731.891.185 80.323.921 83.371.669 - 728.843.437
Perabotan dan perlengkapan 3.614.939.821 955.590.322 - - 4.570.530.143
Peralatan kantor 688.738.294 80.242.642 - - 768.980.936
Jumlah 11.701.358.126 2.264.487.021 83.371.669 - 13.882.473.478
Jumlah tercatat 93.116.745.972 90.737.538.820
310
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
31 Desember 2017
Biaya perolehan
Pemilikan langsung
Tanah 22.995.833.360 - 307.066.672 282.232.649 22.970.999.337
Bangunan 65.409.751.040 3.061.024.271 692.933.328 1.887.426.222 69.665.268.205
Kendaraan 2.124.086.058 - 123.614.000 - 2.000.472.058
Perabotan dan perlengkapan 5.272.296.532 3.951.492.542 - - 9.223.789.074
Peralatan kantor 915.795.637 46.550.287 4.770.500 - 957.575.424
Aset dalam pembangunan 1.250.533.890 - - (1.250.533.890) -
Jumlah 97.968.296.517 7.059.067.100 1.128.384.500 919.124.981 104.818.104.098
Pemilikan langsung
Bangunan 3.350.441.777 3.378.865.937 63.518.888 - 6.665.788.826
Kendaraan 502.261.264 273.409.879 43.779.958 - 731.891.185
Perabotan dan perlengkapan 2.171.894.599 1.443.045.222 - - 3.614.939.821
Peralatan kantor 458.129.400 234.385.540 3.776.646 - 688.738.294
Jumlah 6.482.727.040 5.329.706.578 111.075.492 - 11.701.358.126
Jumlah tercatat 91.485.569.477 93.116.745.972
31 Desember 2016
Biaya perolehan
Pemilikan langsung
Tanah 21.460.500.000 1.535.333.360 - - 22.995.833.360
Bangunan 12.554.300 14.639.071.912 - 50.758.124.828 65.409.751.040
Kendaraan 1.667.405.800 398.330.258 125.000.000 183.350.000 2.124.086.058
Perabotan dan perlengkapan 4.892.027.514 380.269.018 - - 5.272.296.532
Aset dalam pembangunan 52.008.658.718 - - (50.758.124.828) 1.250.533.890
Aset sewa pembiayaan
Kendaraan 183.350.000 - - (183.350.000) -
Jumlah 81.082.577.243 17.010.719.274 125.000.000 - 97.968.296.517
Pemilikan langsung
Bangunan 167.311 3.350.274.467 - - 3.350.441.778
Kendaraan 282.884.641 227.097.456 61.197.917 53.477.083 502.261.263
Perabotan dan perlengkapan 906.882.655 1.265.011.944 - - 2.171.894.599
Kendaraan 30.558.333 22.918.750 - (53.477.083) -
Jumlah 1.458.578.544 5.085.346.413 61.197.917 - 6.482.727.040
Jumlah tercatat 79.623.998.699 91.485.569.477
311
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
31 Desember 2015
Biaya perolehan
Pemilikan langsung
Tanah 16.170.000.000 5.290.500.000 - - 21.460.500.000
Bangunan 2.300.000 10.254.300 - - 12.554.300
Kendaraan 1.442.014.000 225.391.800 - - 1.667.405.800
Perabotan dan perlengkapan 728.098.230 4.163.929.284 - - 4.892.027.514
Aset dalam pembangunan 15.821.766.346 36.186.892.372 - - 52.008.658.718
Kendaraan 183.350.000 - - - 183.350.000
Jumlah 34.946.914.811 46.135.662.432 - - 81.082.577.243
Pemilikan langsung
Bangunan 9.585 157.726 - - 167.311
Kendaraan 83.208.915 199.675.726 - - 282.884.641
Perabotan dan perlengkapan 241.823.658 665.058.997 - - 906.882.655
Kendaraan 7.639.583 22.918.750 - - 30.558.333
Jumlah 380.903.737 1.077.674.807 - - 1.458.578.544
Jumlah tercatat 34.566.011.074 79.623.998.699
Pada tahun 2017, reklasifikasi dari aset real estat menjadi aset tetap dengan nilai sebesar
Rp 919.124.981 dikarenakan oleh perubahan intensi manajemen sehubungan dengan penggunaan aset
tersebut (Catatan 7).
Biaya pinjaman yang dikapitalisasi ke aset tetap bangunan terdiri atas biaya pinjaman dari:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
keuangan lainnya (Catatan 9) - - 3.711.797.817 7.110.025.047
(Catatan 28 dan 34) - - - 660.642.953
Jumlah - - 3.711.797.817 7.770.668.000
Beban penyusutan dialokasikan sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Beban pokok pendapatan
(Catatan 23) 1.940.965.410 4.630.568.807 4.442.053.079 665.216.724
Beban umum dan administrasi
(Catatan 25) 323.521.611 699.137.771 643.293.334 412.458.083
Jumlah 2.264.487.021 5.329.706.578 5.085.346.413 1.077.674.807
312
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Perhitungan keuntungan pelepasan aset tetap sebagai berikut:

31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Hasil penjualan aset tetap 161.000.000 1.017.309.008 63.802.083 -

Nilai tercatat aset tetap yang dijual 114.720.131 1.017.309.008 47.604.166 -
Keuntungan penjualan aset tetap 46.279.869 - 16.197.917 -
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, sebagian aset tetap Kelompok
Usaha dijadikan sebagai jaminan utang bank dan lembaga keuangan lainnya (Catatan 13).
Nilai wajar aset tetap pada tanggal 31 Desember 2017 sebesar Rp 97.556.000.000 yang dinilai
berdasarkan laporan KJPP Herly, Ariawan & Rekan, penilai independen, dengan laporan penilaian
tertanggal 12 Maret 2018.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, Kelompok Usaha
mengasuransikan aset tetapnya dengan jumlah pertanggungan masing-masing sebesar
Rp 76.616.355.624, Rp 76.616.355.624, Rp 76.616.510.990 dan Rp 35.116.355.624. Manajemen
berpendapat bahwa nilai pertanggungan tersebut cukup untuk menutup kemungkinan kerugian atas
aset yang diasuransikan.
Berdasarkan penilaian manajemen, tidak ada kerugian penurunan nilai yang harus diakui atas aset
tetap tersebut.
11. ASET LAIN-LAIN

31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Beban jasa profesional
terkait proses pelepasan
saham ke masyarakat 2.639.678.601 1.969.500.000 - -
Uang jaminan sewa 45.000.000 45.000.000 45.000.000 45.000.000
Jumlah 2.684.678.601 2.014.500.000 45.000.000 45.000.000
Biaya jasa professional Perusahaan terkait proses pelepasan saham Perusahaan ke masyarakat (go
public). Jika proses pelepasan saham Perusahaan ke masyarakat tidak dapat terlaksana, maka biaya-
biaya ini akan dibebankan pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain konsolidasian
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018.
12. UTANG USAHA - PIHAK KETIGA

31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
CV Mandiri Cipta Sarana 662.549.725 - 181.177.099 481.177.096
CV Cipta Cahaya 377.055.000 - - -
CV Tesala Putradarma 98.681.719 330.210.000 99.999.922 883.543.272
CV Guci Merbabu 55.034.873 55.034.873 246.968.514 187.489.807
PT Suara Merdeka Press 22.470.000 22.470.000 484.458.625 -
PT Prokon Jaya Bangun Persada - 17.960.869 - 101.505.101
PT Timber Solution - - - 252.321.300
Lain-lain (di bawah Rp 100 juta) 950.941.596 795.519.473 855.979.521 421.165.128
Jumlah 2.166.732.913 1.221.195.215 1.868.583.681 2.327.201.704
Tidak terdapat aset Kelompok Usaha yang dijaminkan sehubungan dengan utang usaha kepada pihak
ketiga tersebut pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015.
313
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
13. UTANG BANK DAN LEMBAGA KEUANGAN LAINNYA
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Bank:
PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk 39.831.406.231 40.109.406.131 39.900.000.000 -
PT Bank Bukopin Tbk 36.350.286.742 36.441.286.742 37.151.264.418 35.411.558.900
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk 31.620.000.000 32.711.000.000 37.050.000.000 13.826.484.287
PT BPR Gunung Rizki 22.500.000.000 22.500.000.000 - -
PT Bank Jateng 20.296.802.824 20.296.802.824 19.509.045.850 -
PT BPR Mandiri Artha Abadi dan
PT BPR Rudo Indobank 4.843.317.735 4.850.000.000 5.146.061.000 7.000.000.000
PT BPR Restu Artha Makmur 2.125.000.000 2.125.000.000 - -
PT BPR Rudo Indobank 1.900.000.000
PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk 1.548.000.000 1.660.000.000 2.975.000.000 -
PT Bank BPD DIY - - 33.120.530.481
Lembaga keuangan lainnya:
Koperasi Rejo Agung Sukses 2.000.000.000 2.000.000.000 - -
Jumlah pokok pinjaman 163.014.813.532 162.693.495.697 141.731.371.268 89.358.573.668

Dikurangi:
Bagian jatuh tempo dalam satu tahun (55.802.723.966) (50.925.406.131) (7.568.925.321) (38.565.824.963)
Bagian jangka panjang 107.212.089.566 111.768.089.566 134.162.445.947 50.792.748.705
Rata-rata tingkat bunga per tahun 15,45% 15,20% 13,43% 13,65%
PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk (BNI)
Pada bulan Oktober 2016, KSPD memperoleh pinjaman kredit angsuran untuk investasi refinancing
Hotel Allstay Semarang dengan plafon maksimal sebesar Rp 40.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan
bunga sebesar 12,5% (floating) per tahun dengan jangka waktu 120 bulan yang berakhir pada bulan
Oktober 2026. Pada bulan Juni 2017, pinjaman ini direstrukturisasi dengan plafon menjadi
Rp 39.700.000.000, menurunkan bunga menjadi sebesar 12,25% (floating) untuk 9 bulan dengan
membayar 8,5% dan menangguhkan 3,75% dibayarkan penuh di bulan ke 10 dan jangka waktu kredit
berakhir menjadi November 2026.
2
Pinjaman ini dijamin dengan sebidang tanah beserta bangunannya berstatus HGB seluas 557 m
berlokasi di Kota Semarang dan piutang tagihan KSPD senilai Rp 50.920.000, jaminan personal atas
nama Josafat Kurniawan Hadi dan jaminan perusahaan dari PT Kota Satu Indonesia.
Berdasarkan perjanjian kredit antara KSPD dengan BNI tersebut diatas, KSPD diwajibkan memenuhi
beberapa persyaratan sebagai berikut:
- Current ratio minimum 1 kali.

- Debt Service Coverage Ratio minimal 100%
- Mengadakan penggabungan usaha (merger) atau konsolidasi dengan perusahaan lain.

- Melakukan akuisisi/pengambilalihan aset milik pihak ketiga.
- Melakukan investasi, penyertaan modal atau pengambilalihan saham pada perusahaan lain.
- Mengubah bentuk dan/atau status hukum Perusahaan, mengubah Anggaran Dasar (kecuali untuk
peningkatan modal), memindahtangankan saham perusahaan baik antar pemegang saham maupun
kepada pihak lain.
- Menggunakan dana perusahaan untuk tujuan di luar usaha yang dibiayai dengan fasilitas kredit dari
BNI.
314
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
- Menjual dan/atau menyewakan harta kekayaan atau barang agunan.

- Menerima pinjaman dari pihak lain (termasuk menerbitkan obligasi), kecuali jika pinjaman tersebut
diterima dalam rangka transaksi dagang yang berkaitan langsung dengan usaha.
- Mengikatkan diri sebagai penjamin (borg), menjaminkan harta kekayaan dalam bentuk dan maksud
apapun (baik yang belum dan/atau telah dijaminkan oleh Debitur kepada BNI, kepada pihak lain.
- Membagikan deviden atau keuntungan usaha (laba) dalam bentuk apapun juga. Melakukan
investasi atau pembelian aktiva tetap tidak produktif/non lancar.
- Menggadaikan atau dengan cara lain mempertanggungkan saham perusahaan kepada pihak
manapun.
- Melakukan interfinancing dengan perusahaan afiliasi, induk perusahaan dan/atau anak perusahaan.
- Mengubah susunan pengurus Direksi, Komisaris dan kepemilikan saham perusahaan.
1. Mengadakan atau membatalkan kontrak atau perjanjian yang berdampak signifikan bagi Debitur
dengan pihak lain dan/atau afiliasinya yang dapat mempengaruhi kelancaran usaha Debitur.
2. Melakukan kerjasama yang dapat membawa pengaruh negatif pada aktivitas usaha Debitur dan
mengancam keberlangsungan usaha Debitur.
3. Mengadakan transaksi dengan perseorangan atau suatu pihak, namun tidak terbatas pada
perusahaan afiliasinya, dengan cara-cara yang berada di luar praktek-praktek dan kebiasaan
yang wajar dan melakukan pembelian yang lebih mahal serta melakukan penjualan lebih murah
dari harga pasar.
- Menyerahkan atau mengalihkan seluruh atau sebagian dari hak dan/atau kewajiban Debitur yang
tirnbul berdasarkan Perjanjian Kredit dan/atau dokumen jaminan kepada pihak lain.
- Mengizinkan pihak lain menggunakan perusahaan untuk kegiatan usaha pihak lain.
- Melunasi seluruh atau sebagian hutang perusahaan kepada pemegang saharn dan/atau
perusahaan Afiliasi yang belum atau telah didudukkan sebagai pinjaman sub ordinasi kredit fasilitas
BNI.
- Memberikan pinjaman kepada siapapun juga, termasuk kepada para pemegang saham kecuali jika
pinjaman tersebut diberikan dalam rangka transaksi dagang yang berkaitan langsung dengan
usahanya.
- Mengambil lease dari perusahaan leasing.
Melalui surat tanggal 14 Mei 2018, BNI telah menyetujui untuk mencabut negative covenants yaitu
pembagian dividen atau keuntungan usaha (laba) dalam bentuk apapun kepada para pemegang saham
KSPD.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017 dan 2016, saldo utang KSPD ke BNI masing-
masing sebesar Rp 39.831.406.231, Rp 40.109.406.131 dan Rp 39.900.000.000.
PT Bank Bukopin Tbk (Bukopin)
a. Perusahaan memperoleh beberapa fasilitas dari Bukopin sebagai berikut:
- Pada bulan April 2015, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman dengan maksimal penarikan
sebesar Rp 9.500.000.000 yang digunakan untuk modal kerja. Pinjaman ini dikenakan bunga
efektif sebesar 13,65% (floating) per tahun dengan jangka waktu 24 bulan yang berakhir pada
bulan April 2017. Pada bulan Juli 2016 pinjaman ini dilunasi.

2
1. 4 (empat) bidang tanah bersertifikat hak milik yang dikuasai Perusahaan seluas 8.460 m
2
2. 1 (satu) bidang tanah bersertifikat HGB atas nama KSPD seluas 1.302 m yang berlokasi di
Condongcatur, Yogyakarta.
315
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
- Pada bulan April 2016, Perusahaan kembali memperoleh pinjaman kredit uncommitted loan
untuk modal kerja Perusahaan sebesar Rp 10.500.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga
sebesar 12,54% (floating) dengan jangka waktu 24 bulan yang berakhir pada bulan April 2018.
- Berdasarkan Perubahan Perjanjian Kredit No. 063/PL/Lgl.SMG/IV/2018 tanggal 27 April 2018,
Perusahaan telah mendapatkan persetujuan untuk merestrukturisasi pinjaman pada Bank
Bukopin ke dalam bentuk kredit angsuran dan perpanjangan pinjaman menjadi 60 bulan sejak
tanggal restrukturisasi dengan bunga sebesar 11,50% (efektif) per tahun.

2
1. Tanah bersertifikat hak milik yang dikuasai Perusahaan seluas 17.997 m yang berlokasi di
Ungaran, Jawa Tengah.
2
2. Tanah berstatus HGB atas nama KSPD, seluas 1302 m yang berlokasi di Sleman, Daerah
Istimewa Yogyakarta.
4. Penjaminan aset atas nama Perusahaan dan KSPD.
Melalui surat tanggal 16 Mei 2018, Bukopin telah menyetujui untuk mencabut negative covenants
atas Perusahaan sebagai berikut:
- pembayaran sesuatu atas sisa hasil usaha atau pembagian dana cadangan Perusahaan dari
waktu ke waktu
- mengadakan perusahaan baru atau memperbesar perusahaan-perusahaannya yang sekarang
ada.
b. KSPD memperoleh beberapa fasilitas dari Bukopin sebagai berikut:
- Pada bulan Maret 2015, KSPD memperoleh fasilitas pinjaman kredit angsuran dengan
maksimal pencairan sebesar Rp 20.000.000.000. Fasilitas pinjaman ini digunakan untuk
investasi pembangunan hotel di Yogyakarta, dikenakan bunga sebesar 13,65% (floating) per
tahun dengan jangka waktu 96 bulan yang berakhir pada bulan Maret 2023.
- Pada bulan Oktober 2015, KSPD memperoleh pinjaman kredit angsuran untuk pembangunan
tambahan serta pembelian dan pembangunan lahan parkir dengan plafon sebesar
Rp 5.000.000.000 dan Rp 4.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 13,53%
(floating) per tahun dengan jangka waktu 96 bulan yang berakhir pada bulan Oktober 2023.
- Pada bulan Juni 2016, KSPD mengubah pinjaman kredit angsuran dengan plafon sebesar
Rp 4.000.000.000 diatas menjadi Rp 3.000.000.000 dan mengubah yang seharusnya jatuh
tempo pada Oktober 2023 menjadi Juni 2024. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 13,53%
(floating) per tahun.
- Pada bulan Oktober 2015, KSPD memperoleh pinjaman kredit angsuran untuk modal kerja
Hotel City One dengan plafon sebesar Rp 1.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga
sebesar 13,53% (floating) per tahun dengan jangka waktu 36 bulan yang berakhir pada bulan
Oktober 2018.
Pada bulan Juni 2017, pinjaman dengan plafon Rp 20.000.000.000, Rp 5.000.000.000,

Rp 3.000.000.000 dan Rp 1.000.000.000 tersebut di saldo pinjamannya digabung untuk
direstrukturisasi plafonnya menjadi Rp 25.995.286.742, bunga diturunkan menjadi sebesar 11,48%
(floating) per tahun dan jatuh tempo menjadi bulan Juni 2025.
- Pada bulan Juni 2017, pinjaman ini direstrukturisasi dengan menurunkan bunga menjadi
11,48% (floating) per tahun dan jatuh tempo menjadi Juni 2025.
Sebelum restrukturisasi, Fasilitas pinjaman tersebut diatas dijamin dengan tanah milik KSPD
2
berstatus HGB seluas 1.302 m berlokasi di Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta dan jaminan
pribadi atas nama Josafat Kurniawan Hadi.
316
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Setelah restrukturisasi, Jaminan atas pinjaman tersebut ditambah dengan 8 (delapan) bidang tanah
bersertifikat hak milik yang dikuasai Perusahaan seluas 9.537 m2 berlokasi di Ungaran, Jawa
Tengah. Semua Jaminan diatas juga mengcover seluruh fasilitas pinjaman Perusahaan.
Melalui surat tanggal 16 Mei 2018, Bukopin telah menyetujui untuk mencabut negative covenants
atas KSPD sebagai berikut:
- pembayaran sesuatu atas sisa hasil usaha atau pembagian dana cadangan KSPD dari waktu
ke waktu
- mengadakan perusahaan baru atau memperbesar perusahaan-perusahaannya yang sekarang
ada.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, saldo utang Kelompok Usaha
ke Bukopin sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Perusahaan 10.475.000.000 10.500.000.000 10.500.000.000 9.500.000.000

KSPD 25.875.286.742 25.941.286.742 26.651.264.418 25.911.558.900
Jumlah 36.350.286.742 36.441.286.742 37.151.264.418 35.411.558.900
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN)
Perusahaan memperoleh beberapa fasilitas dari BTN sebagai berikut:
- Pada bulan Juni 2013, Perusahaan memperoleh pinjaman kredit revolving untuk pembiayaan
pembangunan proyek Perusahaan sebesar Rp 20.000.000.000. Pinjaman tersebut dikenakan bunga
sebesar 12 % per tahun (floating) dengan jangka waktu 24 bulan yang berakhir pada bulan Juni
2015. Perjanjian ini setuju diperpanjang hingga Juni 2017, namun pada bulan Maret 2016 pinjaman
ini dilunasi.

2
1. Tanah berstatus hak milik yang dikuasai Perusahaan, sebanyak 8 bidang seluas 29.896 m yang
3. Cessie atas piutang yang berkaitan dengan penjualan rumah yang dibiayai oleh BTN
Berdasarkan perjanjian kredit antara Perusahaan dengan BTN tersebut diatas, Perusahaan
Perusahaan tidak diperkenankan untuk:

- Memperoleh fasilitas kredit dari pihak lain sehubungan dengan proyek ini, kecuali
pinjaman dari pemegang saham dan transaksi dagang yang lazim.
- Merubah Anggaran Dasar Perusahaan (terkait modal, kepemilikan dan pengurus).
- Mengajukan permohonan pailit.
maksud apapun juga kepada pihak ketiga.
- Menjual secara tunai tanpa seijin pihak bank.
- Pada bulan Maret 2016, Perusahaan memperoleh pinjaman kredit konstruksi untuk pembiayaan
pembangunan proyek Amaya dari BTN sebesar Rp 38.000.000.000 dan tingkat bunga 13% per
tahun (floating) dengan jangka waktu 24 bulan yang berakhir pada bulan Maret 2018.
317
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
2
1. Tanah berstatus HGB atas nama Perusahaan sebanyak 73 bidang seluas 12.986 m yang
3. Jaminan perusahaan atas nama PT Kota Satu Indonesia.
4. Cessie atas piutang terkait semua proyek The Amaya.
Berdasarkan perjanjian kredit antara Perusahaan dengan BTN tersebut diatas, Perusahaan

- Memperoleh fasilitas kredit dari pihak lain sehubungan dengan proyek ini, kecuali pinjaman dari
pemegang saham dan transaksi dagang yang lazim.
- Merubah Anggaran Dasar Perusahaan (terkait modal, kepemilikan dan pengurus).
- Membayar deviden perusahaan.
- Menyewakan perusahaan kepada pihak lain.
- Memindahtangankan dalam bentuk apapun atau dengan nama apapun dan dengan maksud
apapun juga kepada pihak ketiga terhadap lokasi proyek ataupun terhadap Perusahaan
- Menggunakan rekening Bank lain dalam rangka penjualan unit rumah yang dibiayai BTN.
Pada bulan Oktober 2017, Perusahaan melakukan Restrukturisasi Kredit KMK Konstruksi BTN yang
telah didokumentasikan dalam akta No. 96 tanggal 30 Oktober 2017 dengan plafon sebesar
Rp 34.752.000.000 dan perpanjangan jangka waktu hingga 24 bulan yang akan jatuh tempo pada
tanggal 24 Maret 2020.
Melalui surat tanggal 14 Agustus 2018 dan 18 Mei 2018, BTN telah menyetujui untuk mencabut negative
covenants yaitu perubahan bentuk/status hukum Perusahaan, penerbitan saham baru, pemindahan hak
atas saham, penggunaan dana Perusahaan untuk tujuan di luar usaha yang dibiayai dengan fasilitas
kredit BTN, pembagian deviden, perubahan anggaran dasar, mengubah susunan dewan direksi dan
dewan komisaris, penjualan maupun pembebanan hak jaminan (penjaminan) atas saham Perusahaan,
pelaksanaan akuisisi maupun investasi/penyertaan pada perusahaan lain dan mengadakan perjanjian
dengan pihak lain.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, saldo utang Perusahaan kepada
BTN masing-masing sebesar Rp 31.620.000.000, Rp 32.711.000.000, Rp 37.050.000.000 dan
Rp 13.826.484.287.
PT Bank Jateng (Bank Jateng)
Pada bulan Juli 2016, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari Bank
Jateng untuk modal kerja sebesar Rp 43.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 12%
(floating) per tahun dengan jangka waktu 36 bulan yang berakhir pada bulan Juli 2019.

2
1. Tanah berstatus HGB atas nama Perusahaan seluas 11.273 m dan tanah dengan sertifikat hak
2
milik yang dikuasai Perusahaan seluas 8.177 m , yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
2. Jaminan pribadi atas nama Tn. Johan Prasetyo Santoso, Tn. Josafat Kurniawan Hadi dan
Tn. Herowiratno Gunawan.
3. Jaminan perusahaan atas nama PT Kota Satu Indonesia.
4. Piutang terkait proyek The Amaya tahap 2.
Berdasarkan perjanjian kredit antara Perusahaan dengan Bank Jateng tersebut diatas, Perusahaan
318
31 Desember 2017, 2016 dan 2015

- Current ratio minimum 1,2 kali. Perbandingan aset lancar dan hutang lancar (selain bagian hutang
jangka panjang)
- Loan to value maksimal 80%.
- DSCR minimal 100%

- Mengubah bentuk dan/atau status hukum Perusahaan, mengubah Anggaran Dasar (kecuali untuk
peningkatan modal), memindahtangankan saham perusahaan baik antar pemegang saham maupun
kepada pihak lain.
- Mengubah susunan pengurus perusahaan (Direksi, Komisaris dan kepemilikan saham perusahaan.
- Menggunakan dana perusahaan untuk tujuan di luar usaha yang dibiayai dengan fasilitas kredit dari
Bank Jateng.
- Menjual, menjaminkan dan/atau menyewakan harta kekayaan, barang agunan dan/atas saham
perusahaan kepada siapapun kecuali dalam rangka kegiatan usaha usaha debitur yang wajar
berdasarkan penilaian Bank Jateng.
- Menerima pinjaman dari pihak manapun (termasuk menerbitkan obligasi), kecuali berupa hutang
pemegang saham dan/atau afiliasi serta pinjaman dalam rangka transaksi usaha yang lazim
dan/atau wajar berdasarkan penilaian Bank Jateng.
- Mengikatkan diri sebagai penjamin (borg), menjaminkan harta kekayaan dalam bentuk dan maksud
apapun baik untuk yang belum dan/atau telah dijaminkan oleh Debitur kepada Bank Jateng, kepada
pihak manapun kecuali dalam rangka kegiatan usaha utama Debitur yang wajar berdasarkan
penilaian Bank Jateng.
- Melakukan likuidasi atau pembubaran atau tindakan tindakan kepailitan.
- Melakukan merger, akuisisi, reorganisasi atau investasi atau penyertaan pada perusahaan lain.
- Melakukan investasi yang melebihi proceed perusahaan (EAT + Depresiasi), kecuali untuk
pembangunan proyek yang telah disetujui Bank Jateng.
- Menerbitkan atau menjual saham kecuali di konversi menjadi modal yang dibuat secara Notariil.
- Melunasi seluruh atau sebagian hutang (termasuk bunga maupun biaya lainnya yang terkait dengan
hutang tersebut) kepada pemegang saharn dan/atau perusahaan Afiliasi yang belum atau telah
didudukkan sebagai pinjaman sub ordinasi terhadap fasilitas Bank Jateng.
- Membuat perjanjian dan transaksi tidak wajar, tetapi tidak terbatas pada:
1. Mengadakan atau membatalkan kontrak atau perjanjian yang memiliki arti penting bagi Debitur
dengan pihak lain dan/atau afiliasinya yang dapat mempengaruhi kelancaran usaha Debitur.
2. Mengadakan kerjasama yang dapat membawa pengaruh negatif pada aktivitas usaha Debitur
dan mengancam keberlangsungan usaha Debitur.
3. Mengadakan transaksi dengan perseorangan atau suatu pihak, namun tidak terbatas pada
perusahaan afiliasinya, dengan cara-cara yang berada di luar praktek-praktek dan kebiasaan
yang wajar dan melakukan pembelian yang lebih mahal serta melakukan penjualan lebih murah
dari harga pasar.
- Menyerahkan atau mengalihkan seluruh atau sebagian dari hak dan/atau kewajiban Debitur yang
tirnbul berdasarkan Perjanjian Kredit dan/atau dokumen jaminan kepada pihak lain.
- Melunasi atau membayar pokok dan atau biaya bunga dan/atau biaya-biaya lainnya atas pinjaman /
kredit / hutang kepada pihak lain di luar pihak yang telah disetujui Bank Jateng, akan tetapi tidak
terbatas kepada pemegang saham dan/atau afiliasinya.
- Memberikan pinjaman kepada pihak lain, kecuali dalam rangka transaksi operasional usaha yang
lazim dan/atau wajar berdasarkan penilaian Bank Jateng.
- Menarik kembali modal yang telah disetor.
- Menunggak kewajiban Bank Jateng serta kewajiban yang lainnya.
- Melakukan suatu tindakan yang melanggar suatu ketentuan hukum dan/atau peraturan yang
berlaku.
319
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Melalui surat tanggal 22 Mei 2018, Bank Jateng telah menyetujui untuk mencabut negative covenants
sebagai berikut:
a. Perubahan bentuk dan/atau status hukum Perusahaan, perubahan anggaran dasar (kecuali untuk
peningkatan modal), memindahtangankan saham Perusahaan baik antar pemegang saham maupun
kepada pihak lain
b. Susunan pengurus dan kepemilikan saham Perusahaan
c. Menggunakan dana Perusahaan untuk tujuan di luar usaha yang dibiayai dengan fasilitas kredit dari
Bank Jateng
d. Menjual, menjaminkan dan/atau menyewakan harta kekayaan, barang agunan dan/atau saham
Perusahaan kepada siapapun dalam rangka kegiatan usaha utama Perusahaan yang wajar
berdasarkan penilaian Bank Jateng
e. Melakukan merger, akuisisi, reorganisasi atau investasi atau penyertaan pada perusahaan lain
f. Menerbitkan atau menjual saham kecuali dikonversi menjadi modal yang dibuat secara notariil
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017 dan 2016, saldo utang Perusahaan kepada Bank
Jateng masing-masing sebesar Rp 20.296.802.824, Rp 20.296.802.824 dan Rp 19.509.045.850.
PT Bank Perkreditan Rakyat Gunung Rizki Pusaka Utama (GR)
Pada bulan Desember 2017, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit modal kerja dari GR
sebesar Rp 22.500.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 15% per tahun dengan jangka
waktu 1 tahun yang berakhir pada bulan Desember 2018.
2
Pinjaman ini dijamin dengan 16 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perusahaan seluas 17.932 m ,
Pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, saldo utang Perusahaan kepada BPR GR masing-
masing sebesar Rp 22.500.000.000.
PT Bank Perkreditan Rakyat (BPR) Mandiri Artha Abadi (MAA) dan Bank Pekreditan Rakyat (BPR)
Rudo Indobank (Rudo)
Perusahaan memperoleh fasilitas dari MAA dan Rudo sebagai berikut:
- Pada bulan Maret 2014, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari MAA
sebagai Bank Leader dan Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB sebesar
Rp 7.000.000.000 dengan pembagian pembiayaan yaitu MAA sebesar Rp 4.500.000.000 dan Rudo
2
Pinjaman ini dijamin dengan tanah berstatus Hak Milik seluas 2.637 m yang dikuasai Perusahaan,

- Memberikan pinjaman kepada pihak lain, kecuali dalam rangka menjalankan usaha sehari hari.
- Bertindak sebagai penjamin atas hutang pihak ketiga.
- Menjaminkan atau menggadaikan, menjual dan/atau mengalihkan haka tau
menyewakan/menyerahkan kepada pihak ketiga manapun juga bidang Tanah dan/atau
Bangunan, barang-barang yag telah dijaminkan untuk fasilitas kredit ini.
- Mengubah sifat kegiatan usaha Perusahaan yang sedang dijalankan.
- Menerima fasilitas kredit dalam bentuk apapun dari Bank dan/atau lembaga keuangan lain.
- Pada bulan Maret 2015, fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari MAA sebagai Bank Leader dan
Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB diperpanjang dengan fasilitas sebesar
320
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
2
Pinjaman ini dijamin dengan tanah berstatus Hak Milik seluas 2.637 m yang dikuasai Perusahaan,
- Pada bulan Juni 2015, fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari MAA sebagai Bank Leader dan
Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB diatas ditingkatkan jumlah fasilitas
kreditnya menjadi sebesar Rp 7.000.000.000 dengan pembagian pembiayaan yaitu MAA sebesar
Rp 4.500.000.000 dan Rudo sebesar Rp 2.500.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar
Pinjaman ini dijamin dengan 14 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perusahaan seluas
2
1.726 m yang berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
- Pada bulan Maret 2016, fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari MAA sebagai Bank Leader dan
Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB diatas untuk fasilitas kredit sebesar
sebesar Rp 2.500.000.000 diperpanjang hingga Maret 2017. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar
19% per tahun.
2
- Pada bulan April 2017, fasilitas pinjaman kredit usaha produktif dari MAA sebagai Bank Leader dan
Rudo sebagai Bank Peserta dalam bentuk Revolving OLB diatas diturunkan fasilitas kreditnya
menjadi sebesar Rp 4.843.317.735 dengan pembagian pembiayaan yaitu MAA sebesar
Rp 3.117.995.000 dan Rudo sebesar Rp 1.725.322.735. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar
- Berdasarkan Perubahan Perjanjian Pembiayaan Bersama Pemberian Kredit No.

174/PPPBPK/MAA/III/2018 dan 175/PPK/MAA/III/2018 tanggal 16 Maret 2018, fasilitas pinjaman
kredit usaha produktif dari MAA dan Rudo dalam bentuk Revolving OLB diperpanjang dengan
jangka waktu 12 bulan yang berakhir pada bulan Maret 2019.
2
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, saldo utang Perusahaan kepada
BPR MAA dan BPR Rudo masing-masing sebesar Rp 4.843.317.735, Rp 4.850.000.000,
Rp 5.146.061.000 dan Rp 7.000.000.000.
PT Bank Perkreditan Rakyat (BPR) Restu Artha Makmur (RAM)
Pada bulan Desember 2017, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit modal kerja dari RAM
sebesar Rp 2.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 2% per bulan dengan jangka waktu
6 bulan yang berakhir pada bulan Juni 2018.
2
Pinjaman ini dijamin dengan 3 kavling tanah berstatus HGB atas nama Perusahaan seluas 144 m yang

- Memperoleh pinjaman dari kreditur lain dengan jaminan yang sama.
- Memindahtangankan atau menyewakan barang jaminan kepada pihak manapun.
- Mengubah atau merombak semua bentuk atau tata susunan termasuk mengubah sifat dan tujuan
kegunaannya baik seluruh maupun sebagian atas barang jaminan.
Pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, saldo utang Perusahaan kepada BPR RAM
masing-masing sebesar Rp 2.125.000.000.
321
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
PT Bank Perkreditan Rakyat (BPR) Rudo Indobank (Rudo)
Perusahaan memperoleh fasilitas dari Rudo sebagai berikut:
- Pada bulan Mei 2017, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit modal kerja dari Rudo
waktu 3 bulan yang berakhir pada bulan Agustus 2017.
2
Pinjaman ini dijamin dengan 3 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perusahaan seluas 356 m
Pada bulan Agustus 2017, Perusahaan memperpanjang fasilitas pinjaman kredit modal kerja dari
Rudo sebesar Rp 2.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 18% per tahun dengan
jangka waktu 3 bulan yang berakhir pada bulan November 2017. Pada tanggal 31 Desember 2017,
utang ini telah dilunasi.
- Pada bulan Januari 2018, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit modal kerja untuk
properti dari Rudo sebesar Rp 1.900.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 18% per
tahun dengan jangka waktu 1 bulan yang berakhir pada bulan Februari 2018. Berdasarkan
perjanjian kredit No. 24 tanggal 28 Februari 2018 dari Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H., notaris
di Kabupaten Semarang, fasilitas pinjaman ini telah diperpanjang dan akan jatuh tempo pada Bulan
Mei 2018.
2
Pinjaman ini dijamin dengan 3 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perusahaan seluas 356 m
Pada tanggal 30 April 2018, saldo utang Perusahaan kepada BPR Rudo masing sebesar
Rp 1.900.000.000.
PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk (BRI)
Pada bulan September 2016, Perusahaan memperoleh pinjaman kredit investasi refinancing dari BRI
untuk pembelian rumah toko sebesar Rp 3.000.000.000. Pinjaman tersebut dikenakan bunga 9,75% per
tahun (efektif) dengan jangka waktu 84 bulan yang berakhir pada bulan November 2023.
Pinjaman ini dijamin dengan 3 bidang tanah bersertifikat hak milik yang dikuasai Perusahaan seluas
2
169 m beserta bangunannya atas nama Josafat Kurniawan Hadi, pihak berelasi, yang berlokasi di Kota
Semarang, Jawa Tengah.
Pada bulan September 2017, Perusahaan melakukan perubahan atas pinjaman diatas dari fasilitas
kredit sebesar Rp 3.000.000.000 diturunkan menjadi Rp 1.823.000.000 dengan menarik jaminan
2
1 bidang tanah seluas 55 m .
Berdasarkan perjanjian kredit antara Perusahaan dengan BRI tersebut diatas, Perusahaan diwajibkan
- Mengikatkan diri sebagai penjamin terhadap pihak lain dan atau menjaminkan kekayaan kepada
pihak lain, kecuali yang sudah ada saat ini.
- Melakukan perubahan anggaran dasar dan atau mengubah susunan serta pemegang saham dan
komposisi permodalan.
- Mengajukan permohonan pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga untuk menyatakan pailit
Perusahaan sendiri.
- Menyewakan aset yang diagunkan di BRI kepada pihak lain tanpa persetujuan dari BRI.
322
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Melalui surat tanggal 18 Mei 2018, Bukopin telah menyetujui untuk mencabut negative covenants yaitu
perubahan anggaran dasar dan/atau mengubah susunan serta pemegang saham dan komposisi
permodalan.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017 dan 2016, saldo utang Perusahaan kepada BRI
masing-masing sebesar Rp 1.548.000.000, Rp 1.660.000.000 dan Rp 2.975.000.000.
PT Bank BPD DIY (BPD DIY)
Berdasarkan Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit pada bulan Desember 2013, KSPD memperoleh
fasilitas pinjaman kredit investasi untuk pembangunan hotel dari BPD DIY dengan maksimum kredit
sebesar Rp 32.000.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar Rp 10,25% (floating) per tahun
dengan jangka waktu 120 bulan. Pada saat yang sama, KSPD juga memperoleh fasilitas pinjaman kredit
interest during construction dari BPD DIY dengan maksimum kredit Rp 2.500.000.000. Pinjaman ini
dikenakan bunga sebesar 10,25% (floating) per tahun dengan jangka waktu 36 bulan.
2
Pinjaman ini dijamin dengan tanah dengan status HGB atas nama KSPD seluas 557 m beserta
2
bangunannya seluas 4.500 m .
Berdasarkan perjanjian kredit antara Perusahaan dengan BPD DIY tersebut diatas, KSPD diwajibkan

- Melakukan pemindahan hak atas barang jaminan.
- Mengubah anggaran dasar, perubahan modal saham, susunan pengurus, status debitur tanpa
persetujuan dari BPD DIY.
- Menjaminkan, menjamin kembali, menjual, mengalihkan atau memindahtangankan harta kekayaan
debitur.
- Tanpa persetujuan Bank melakukan tindakan merger, akuisisi, investasi, go public & penjualan
aset-aset perusahaan.
- Mengikatkan diri sebagai penjamin terhadap pihak lain dan atau menjaminkan kekayaan
perusahaan kepada pihak lain.
- Melakukan pelunasan/membayar hutang kepada pemegang saham/hutang pesero sebelum hutang
di BPD DIY Cabang Utama dilunasi terlebih dahulu.
- Melakukan pembayaran bunga dan atau pinjaman kepada pemegang saham.
- Melakukan penyertaan saharn, baik kepada group sendiri maupun perusahaan lain.
- Memberikan pinjaman kepada group usaha atau pihak lain yang tidak berkaitan dengan usahanya.
- Melakukan penggantian operator pengelola / manajemen hotel kepada pihak lain tanpa persetujuan
dari BPD DIY.
Pinjaman ini telah dilunasi pada Bulan Oktober 2016.
Koperasi Rejo Agung Sukses (RA)
Pada bulan Mei 2017, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit dari RA sebesar
Rp 200.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 21% per tahun dengan jangka waktu 1 Tahun
yang berakhir pada bulan Mei 2018. Tidak terdapat jaminan atas pinjaman ini.
Pada bulan Oktober 2017, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit dari RA sebesar
Rp 1.925.000.000. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 21% per tahun dengan jangka waktu 3 Bulan
yang berakhir pada bulan Januari 2018.
Berdasarkan Perjanjian Perubahan terhadap Kredit no. 260/PK-ADD/RAS-WHD/I/2018 tanggal

8 Januari 2018 yang diubah dengan Perjanjian Perubahan terhadap Kredit
No. 033/PK-ADD/RAS-WHD/IV/2018 tanggal 7 April 2018, pinjaman Perusahaan kepada Koperasi Rejo
Agung Sukses telah diperpanjang dan akan jatuh tempo pada tanggal 7 Juli 2018.
323
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
2
Pinjaman ini dijamin dengan 3 bidang tanah berstatus HGB atas nama Perusahaan seluas 96 m , yang
Pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, saldo utang Perusahaan kepada Koperasi RA
masing-masing sebesar Rp 2.000.000.000.
14. UANG MUKA PENJUALAN
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Pihak ketiga
Rumah tinggal 38.662.667.777 36.264.148.252 35.365.614.144 44.758.391.713
Rumah toko - - 2.458.181.026 4.109.864.032
Jasa manajemen 21.277.500 - - -
Jumlah 38.683.945.277 36.264.148.252 37.823.795.170 48.868.255.745
Persentase pembayaran uang muka sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Rumah tinggal
100% 11.020.580.685 6.821.909.430 4.826.749.409 5.614.882.483
50% sampai dengan 99% 21.894.089.957 20.823.952.857 24.081.658.309 34.459.655.503
20% sampai dengan 49% 2.936.014.467 5.944.703.691 5.232.069.243 2.946.217.501
Dibawah 20% 2.811.982.667 2.673.582.274 1.225.137.183 1.737.636.226
Sub-jumlah 38.662.667.777 36.264.148.252 35.365.614.144 44.758.391.713
Rumah toko
100% - - 2.176.508.000 4.050.467.300
50% sampai dengan 99% - - - -
20% sampai dengan 49% - - 281.673.026 -
Dibawah 20% - - - 59.396.732
Sub-jumlah - - 2.458.181.026 4.109.864.032
Jumlah 38.662.667.777 36.264.148.252 35.365.614.144 44.758.391.713
15. PERPAJAKAN
a. Utang Pajak
30 April 2018 2017 2016 2015
Pajak final - Perusahaan 29.968.882 90.887.588 - -

Pajak penghasilan
Pasal 4(2) 12.318.529 - - 13.733.619
Pasal 21 47.340.603 35.177.654 36.285.476 178.441
Pasal 23 1.027.406.985 1.030.848.641 459.810.787 486.643
Berdasarkan Peraturan
Pemerintah No. 46 tahun 2013 11.865.024 11.283.360 16.311.834 21.611.698
Pajak pertambahan nilai 119.875.527 246.853.156 264.960.028 690.145.505
Pajak pembangunan - Entitas anak 455.023.279 345.899.668 148.974.892 117.522.565
Jumlah 1.703.798.829 1.760.950.067 926.343.017 843.678.471
49
324
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
b. Beban Pajak Final
Beban pajak final Kelompok Usaha terdiri dari beban pajak final Perusahaan. Perhitungan pajak
final sebagai berikut:
2018 2017 2017 2016 2015
Pendapatan yang dikenakan pajak
final pada tarif yang berlaku 16.635.664.255 10.262.204.791 38.277.623.605 37.240.262.200 36.889.088.727
Beban pajak final -
periode berjalan (227.780.807) (159.652.143) (971.003.092) (640.198.319) (507.556.882)
Perhitungan beban pajak final di atas menjadi dasar dalam pengisian SPT Pajak Penghasilan
Badan Perusahaan untuk tahun buku 2017, 2016 dan 2015.
Perusahaan telah menyampaikan pajak penghasilan badan tahun 2017 ke Kantor Pelayanan Pajak.
Pajak penghasilan badan tahun 2017 Perusahaan dilaporkan berdasarkan perhitungan di atas.
Pada tanggal 4 November 2008, Presiden Republik Indonesia dan Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia menandatangani Peraturan Pemerintah (PP) No. 71/2008 tentang “perubahan ketiga atas
PP No. 48/1994 mengenai pembayaran pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan”. Peraturan ini mengatur, efektif berlaku pada tanggal 1 Januari 2009, penghasilan wajib
pajak yang berasal dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, akan dikenai
pajak yang bersifat final sebesar 5% dari nilai penjualan atau pengalihan, yang telah digantikan oleh
PP No. 34/2016 tanggal 8 Agustus 2016, efektif tanggal 8 September 2016, penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dikenakan pajak final sebesar 2,5% dari nilai
penjualan atau pengalihan.
c. Beban Pajak Penghasilan - neto
Beban (manfaat) pajak Kelompok Usaha terdiri dari beban (manfaat) pajak penghasilan KSPD,
entitas anak.
Rekonsiliasi antara rugi sebelum pajak penghasilan menurut laporan laba rugi dan penghasilan
komprehensif lain KSPD dengan estimasi rugi fiskal KSPD pada periode empat bulan yang berakhir
pada tanggal 30 April 2018 dan pada tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 sebagai
berikut:
30 April 2018 31 Desember 2017
Rugi sebelum pajak penghasilan (2.698.257.192) (5.668.466.263)

Perbedaan temporer
Imbalan pasca kerja 141.586.749 328.510.569
Perbedaan tetap
Jamuan dan representasi 300.000 20.705.450
Biaya Komunikasi - 42.299.328
Pendapatan jasa giro (82.981) (2.090.041)
Estimasi rugi fiskal (2.556.453.424) (5.279.040.957)
Berdasarkan perhitungan di atas, KSPD mengalami rugi fiskal pada periode empat bulan yang
berakhir pada 30 April 2018 dan pada tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017
sehingga tidak dibebankan pajak penghasilan.
Sampai dengan tanggal penyelesaian laporan keuangan konsolidasian, KSPD telah menyampaikan
pajak penghasilan badan tahun 2017 ke Kantor Pelayanan Pajak. Pajak penghasilan badan tahun
2017 dilaporkan berdasarkan perhitungan di atas.
325
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Beban pajak penghasilan - Entitas anak (581.664) - (119.885.931) (27.344.096)

Manfaat (beban) pajak tangguhan
Entitas anak
Penyisihan untuk rugi fiskal 639.113.356 1.319.760.239 - -
Penyisihan untuk imbalan kerja 35.396.687 82.127.643 - -
Sub-total 674.510.043 1.401.887.882 - -
Manfaat (beban) pajak penghasilan 673.928.379 1.401.887.882 (119.885.931) (27.344.096)
Manajemen KSPD berkeyakinan bahwa aset pajak tangguhan di atas tersebut dapat dipulihkan
kembali melalui penghasilan kena pajak di masa yang akan datang.
Pada tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 dan 2015, KSPD menghitung beban
pajak penghasilan berdasarkan PP No. 46 tahun 2013 dengan tarif sebesar 1% dari nilai peredaran
bruto usaha. Perhitungan tersebut di atas menjadi dasar dalam pengisian SPT Pajak Penghasilan
Badan KSPD untuk tahun buku 2016 dan 2015.
Pada periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 serta tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2016 dan 2015, KSM menghitung beban pajak penghasilan
berdasarkan PP No. 46 tahun 2013 dengan tarif sebesar 1% dari nilai peredaran bruto usaha.
Perhitungan tersebut di atas menjadi dasar dalam pengisian SPT Pajak Penghasilan Badan KSPD
untuk tahun buku 2016 dan 2015.
d. Pajak Tangguhan
Rincian dari aset pajak tangguhan Perusahaan sebagai berikut:
1 Januari 2017 Mutasi 31 Desember 2017 Mutasi 30 April 2018

Estimasi rugi fiskal - (1.319.760.239) 1.319.760.239 (639.113.356) 1.958.873.595
Liabilitas imbalan pasca kerja - (82.127.643) 82.127.643 (35.396.687) 117.524.330
Penghasilan komprehensif lain - 11.959.562 (11.959.562) 21.534.718 (33.494.280)
Estimasi aset pajak tangguhan - (1.389.928.320) 1.389.928.320 (652.975.325) 2.042.903.645
e. Pengampunan Pajak
Pada tahun 2016, Perusahaan dan KSPD telah mengikuti program pengampunan pajak
sebagaimana diatur di dalam Undang-Undang No. 11 Tahun 2016 tentang “Pengampunan Pajak”
(UU) yang berlaku efektif 1 Juli 2016. Pengampunan pajak adalah penghapusan pajak yang
seharusnya terutang, tidak dikenai sanksi administrasi perpajakan dan sanksi pidana di bidang
perpajakan, dengan cara mengungkap aset dan membayar uang tebusan sebagaimana diatur di
dalam UU. Pengampunan pajak diberikan atas kewajiban perpajakan Perusahaan sampai dengan
tahun pajak yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015 dan meliputi pajak penghasilan serta
pajak pertambahan nilai.
Sehubungan dengan program tersebut, Perusahaan dan KSPD telah memperoleh SKPP sebagai
berikut:
Nilai kas yang
No. SKPP Tanggal SKPP diungkapkan
Perusahaan KET-108/PP/WPJ.10/2016 11 Agustus 2016 150.202.800
KSPD KET-6908/PP/WPJ.10/2016 5 Oktober 2016 103.215.000
Nilai kas yang diungkapkan dalam program pengampunan pajak tersebut dicatat sebagai tambahan
modal disetor (dalam laporan posisi keuangan konsolidasian Kelompok Usaha
(Catatan 18).
326
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
16. IMBALAN KERJA
Perusahaan dan entitas anak mencatat liabilitas imbalan kerja untuk seluruh karyawan yang memenuhi
persyaratan berdasarkan Undang-undang Tenaga Kerja No. 13/2003 tanggal 25 Maret 2003.
Total kewajiban imbalan kerja yang disajikan dalam laporan posisi keuangan konsolidasian dan beban
imbalan kerja yang diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain konsolidasian
pada tanggal 30 April 2018 dan 31 Desember 2017, 2016 dan 2015 dihitung oleh PT Dian Artha Tama,
aktuaris independen, dalam laporannya masing-masing tertanggal 21 September 2018 dan
9 Februari 2018.
Asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Tingkat bunga diskonto : 7,4% 7,3% 8,5% 9,1%
Tingkat kenaikan upah (% p.a.) : 8,0%
Usia pension : 55
Tingkat mortalita : Indonesia – III (2011)
Tingkat cacat (% p.a.) : 0,02 %
Tingkat pengunduran diri : 5% sampai usia 30 tahun dan menurun bertahap ke 0%
pada usia 55
Metode : Projected Unit Credit
a. Beban imbalan kerja

2018 2017 2017 2016 2015
Biaya jasa:
Biaya jasa kini 360.531.133 249.309.813 624.854.634 420.298.375 221.563.109
Biaya jasa lalu - - - - -
Beban bunga bersih 31.170.218 21.406.789 66.006.962 36.725.186 13.898.665
Beban imbalan kerja 391.701.351 270.716.602 690.861.596 457.023.561 235.461.774
b. Liabilitas imbalan kerja

31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Nilai kini kewajiban imbalan pasti 1.522.400.945 1.311.650.089 776.552.504 403.573.469

Nilai wajar dari aset program - - - -
Jumlah liabilitas imbalan kerja 1.522.400.945 1.311.650.089 776.552.504 403.573.469
c. Mutasi pendapatan komprehensif lainnya
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Saldo awal periode (235.209.553) (79.445.542) 4.598.984 -

Keuntungan (kerugian) aktuaria pada
liabilitas imbalan kerja (8.672.755) (155.764.011) (84.044.526) 4.598.984
Kerugian aktuaria pada aset program - - - -
Saldo akhir periode (243.882.308) (235.209.553) (79.445.542) 4.598.984
327
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
d. Mutasi nilai kini liabilitas imbalan kerja adalah sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Saldo awal periode 1.311.650.089 776.552.504 403.573.469 163.513.711

Biaya jasa:
Biaya jasa kini 360.531.133 624.854.634 420.298.375 221.562.109
Biaya jasa lalu - - - -
Beban bunga bersih 31.170.218 66.006.962 36.725.186 13.898.665
Keuntungan (kerugian) aktuaria
yang timbul atas:
Perubahan pada asumsi aktuarial (17.970.522) 165.552.924 54.135.888 (31.405.089)
Penyesuaian (162.979.973) (321.316.935) (138.180.414) 36.004.073
Saldo akhir 1.522.400.945 1.311.650.089 776.552.504 403.573.469
e. Rincian nilai kini liabilitas imbalan kerja pada tanggal 30 April 2018 dan periode empat tahun
sebelumnya yaitu 31 Desember 2016, 2015 dan 2014 sebagai berikut:
31 Desem ber
30 April 2018 2017 2016 2015 2014
Nilai kini liabilitas imbalan pasti 1.522.400.945 1.311.650.089 776.552.504 403.573.469 163.513.711
Penyesuaian yang timbul pada
liabilitas program 162.979.973 321.316.935 138.180.414 - 36.004.073 -
f. Perubahan sebesar satu persen pada tingkat diskonto akan berdampak pada nilai kini liabilitas
imbalan kerja dan biaya jasa kini:
30 April 2018
1% Kenaikan 1% Penurunan
Nilai kini liabilitas imbalan pasti 1.357.278.987 1.715.689.016

Biaya jasa kini 324.875.636 402.284.228
Biaya bunga 31.170.218 31.170.218
31 Desember 2017
Nilai kini liabilitas imbalan pasti 1.171.596.436 1.475.914.060

Biaya jasa kini 556.981.980 705.549.293
Biaya bunga 66.006.962 66.006.962
31 Desember 2016
Nilai kini liabilitas imbalan pasti 689.056.958 6.609.212.333

Biaya jasa kini 371.871.452 477.679.369
Biaya bunga 36.725.186 36.725.186
328
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
31 Desember 2015
Nilai kini liabilitas imbalan pasti 355.586.013 460.314.831

Biaya jasa kini 194.355.116 253.855.412
Biaya bunga 13.898.665 13.898.665
Analisis sensitivitas dilakukan dengan menggunakan metode yang mengekstrapolasi dampak atas
liabilitas manfaat pasti sebagai akibat perubahan atas asumsi utama yang muncul pada akhir periode
pelaporan.
Hasil sensitivitas tersebut diatas menentukan dampak secara individu atas liabilitas manfaat pasti
masing-masing program pada akhir periode.
Dalam kenyataannya, setiap program tergantung pada beberapa hal lain eksternal yang dapat
menyebabkan liabilitas manfaat pasti bergerak baik searah maupun berlawanan, dan sensitivitas setiap
program dapat berubah secara bervariasi dari waktu ke waktu.
Tidak terdapat perubahan metode dan asumsi yang digunakan dalam menghitung analisis sensitivitas
dari periode sebelumnya.
17. MODAL SAHAM
30 April 2018
Persentase Jumlah modal
Nama pemegang saham Jumlah saham kepemilikan (%) disetor
PT Kota Satu Indonesia 456.250.000 60,83% 45.625.000.000
Martinus GW Liman 75.000.000 10,00% 7.500.000.000
Widya Susanti Kusyono 60.000.000 8,00% 6.000.000.000
Roy Wirya Subrata 60.000.000 8,00% 6.000.000.000
PT Surya Fajar Capital 43.750.000 5,83% 4.375.000.000
Lain-lain (di bawah 5%) 55.000.000 7,33% 5.500.000.000
Jumlah 750.000.000 100,00% 75.000.000.000
31 Desember 2017
PT Kota Satu Indonesia 74.999 99,999% 74.999.000.000
Tn. Kasim Prajitna 1 0,001% 1.000.000
Jumlah 75.000 100,000% 75.000.000.000
31 Desember 2016 dan 2015

PT Kota Satu Indonesia 1.199 99,92% 1.199.000.000
Ny. Elizabeth Diana Anggraeni 1 0,08% 1.000.000
Jumlah 1.200 100,00% 1.200.000.000
329
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Berdasarkan Akta No. 46 tanggal 27 Desember 2017 oleh Rini Yulianti, S.H., Notaris di Jakarta,
Perusahaan telah memperoleh persetujuan dari para pemegang saham untuk meningkatkan modal
dasar Perusahaan dari 4.800 lembar saham senilai Rp 4.800.000.000 menjadi 300.000 lembar saham
senilai Rp 300.000.000.000 dan modal tambahan disetor Perusahaan dari 1.200 lembar saham senilai
Rp 1.200.000.000 menjadi 75.000 lembar saham senilai Rp 75.000.000.000. Akta tersebut telah
memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat
Keputusan No. AHU-0027735.AH.01.02.TAHUN 2017 tanggal 27 Desember 2017.
Berdasarkan Akta No. 1 tanggal 7 Maret 2018 oleh Rini Yulianti, S.H., Notaris di Jakarta, Perusahaan
telah memperoleh persetujuan dari para pemegang saham untuk melakukan perubahan nilai nominal
saham dari Rp 1.000.000 per lembar saham menjadi Rp 100 per lembar saham. Akta tersebut telah
memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat
Keputusan No. AHU-0034463.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 12 Maret 2018.
18. TAMBAHAN MODAL DISETOR

31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Selisih transaksi entitas sepengendali

(Catatan 1c) (17.578.147.917) (17.578.147.917) - -
Dampak pengampunan pajak
sesuai PSAK 70
Perusahaan (Catatan 15e) 150.202.800 150.202.800 150.202.800 -
Entitas anak (Catatan 15e) 103.215.000 103.215.000 103.215.000 -
Jumlah (17.324.730.117) (17.324.730.117) 253.417.800 -
19. EKUITAS MERGING BISNIS

31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Penyertaan Perusahaan pada:
KSPR (99,998%)
Modal saham - - 1.699.957.500 1.699.957.500
Tambahan modal disetor
(Catatan 1c) - - (375.810.062) (375.810.062)
Defisit - - (2.918.002.320) (99.997.500)
Rugi tahun berjalan - - (9.075.244.469) (2.818.004.820)
Penghasilan komprehensif lain - - 3.972.785 -
Subjumlah - - (10.665.126.566) (1.593.854.882)
Penyertaan Perusahaan pada:
KSM (99,680%)
Modal saham - - 74.760.000 74.760.000
Defisit - - (294.848.995) (14.952.000)
Rugi tahun berjalan - - (611.399.996) (279.896.995)
Subjumlah - - (831.488.991) (220.088.995)
Jumlah - - (11.496.615.557) (1.813.943.877)
20. SALDO LABA (DEFISIT)

31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Saldo laba (defisit) - awal 2.770.162.309 (1.929.098.718) (2.473.610.313) (2.987.736.038)

Laba tahun berjalan 440.166.944 4.699.261.027 544.511.595 514.125.725
Saldo laba (defisit) - akhir 3.210.329.253 2.770.162.309 (1.929.098.718) (2.473.610.313)
330
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
21. KEPENTINGAN NONPENGENDALI
Kepentingan non-pengendali
Kepentingan non-pengendali atas aset bersih atas laba (rugi) komprehensif
31 Desember 31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015 30 April 2018 2017 2016 2015
KSPR (8.760.828) (8.538.820) (1.703.646) 717.160 (103.487) (222.007) (7.792.674) (2.420.806)

KSM (4.110.459) (4.109.307) (706.546) 192.000 (85.204) (1.152) (1.962.761) (898.546)
Jumlah (12.871.287) (12.648.127) (2.410.192) 909.160 (188.691) (223.159) (9.755.435) (3.319.352)
22. PENDAPATAN
2018 2017 2017 2016 2015
Penjualan properti:
Rumah tinggal 16.635.664.255 10.262.204.791 35.212.149.423 32.639.316.745 30.517.554.636
Rumah toko - - 3.065.474.182 4.600.945.455 6.371.534.091
Sub-jumlah 16.635.664.255 10.262.204.791 38.277.623.605 37.240.262.200 36.889.088.727
Pendapatan hotel:
Kamar 3.847.687.598 3.818.712.833 12.381.858.690 10.075.023.254 1.988.674.105
Makanan dan minuman 981.524.729 767.511.294 2.970.923.755 1.661.619.294 149.774.584
Lain-lain 57.056.474 51.018.040 159.154.168 101.287.522 3.511.080
Sub-jumlah 4.886.268.801 4.637.242.167 15.511.936.613 11.837.930.070 2.141.959.769

Pendapatan jasa manajemen 58.166.419 - - 150.666.300 592.449.855
Jumlah 21.580.099.475 14.899.446.957 53.789.560.218 49.228.858.570 39.623.498.351
23. BEBAN POKOK PENDAPATAN

‘
2018 2017 2017 2016 2015
Beban pokok atas

penjualan properti:
Rumah tinggal 10.430.621.473 6.657.955.365 22.649.307.685 22.667.518.483 22.766.708.892
Rumah toko - - 805.052.108 1.503.988.375 2.634.391.380
Sub-jumlah 10.430.621.473 6.657.955.365 23.454.359.793 24.171.506.858 25.401.100.272
Beban pokok atas pendapatan hotel:

Penyusutan 1.940.965.410 1.488.111.977 4.630.568.807 4.442.053.079 665.216.724
Departemental 965.350.813 834.958.271 2.252.174.189 2.204.531.411 659.107.755
Langsung 412.830.786 406.444.931 1.847.681.274 1.526.983.988 568.431.149
Sub-jumlah 3.319.147.009 2.729.515.179 8.730.424.270 8.173.568.478 1.892.755.628

Beban pokok atas pendapatan
Jasa manajemen - - - 69.736.912 80.996.500
Jumlah 13.749.771.482 9.387.470.544 32.184.784.063 32.414.812.248 27.374.852.400
24. BEBAN PENJUALAN
2018 2017 2017 2016 2015
Iklan dan promosi 410.292.273 460.912.528 1.596.952.058 2.515.053.561 2.235.926.670

Komisi 187.092.656 160.642.630 420.822.305 943.748.744 407.680.153
Perjalanan dinas dan transportasi 6.000.000 1.138.850 7.975.690 35.813.275 760.490.708
Lain-lain (di bawah Rp 100 juta) - - - - 1.209.400
Jumlah 603.384.929 622.694.008 2.025.750.053 3.494.615.580 3.405.306.931
331
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
25. BEBAN UMUM DAN ADMINISTRASI
2018 2017 2017 2016 2015
Gaji dan tunjangan 2.960.537.707 2.514.924.148 7.693.981.142 7.573.521.321 4.017.438.214

Imbalan kerja (Catatan 16) 391.701.351 270.716.602 690.861.596 457.023.561 235.460.774
Penyusutan (Catatan 9 dan 10) 349.300.587 230.984.118 752.212.133 647.084.360 412.458.083
Kantor 308.391.464 347.295.542 857.239.724 1.351.966.430 1.371.770.096
Perjalanan dinas dan transportasi 209.636.385 168.923.521 528.300.068 670.029.999 646.190.732
Jasa profesional 206.150.000 226.689.090 501.182.452 486.863.645 112.133.266
Sewa 205.929.502 62.503.334 461.944.320 426.222.590 341.070.000
Pajak dan perijinan 190.405.949 54.788.318 936.450.647 1.185.503.130 1.007.922.271
Pemeliharaan dan perbaikan 137.413.317 239.704.847 524.943.037 697.676.016 295.069.251
Jamuan dan representasi 23.869.656 504.749.510 556.200.999 724.200.839 1.807.133.193
Lain-lain (dibawah Rp 100.000.000) 114.112.403 31.096.011 143.130.539 207.018.460 158.131.257
Jumlah 5.097.448.321 4.652.375.041 13.646.446.657 14.427.110.351 10.404.777.137
26. BEBAN KEUANGAN
2018 2017 2017 2016 2015
Beban bunga bank 2.141.613.959 2.290.709.365 6.417.562.674 6.580.726.631 119.118.743

Beban administrasi bank 87.527.861 10.662.436 34.592.092 242.999.259 180.509.945
Bunga kredit pemilikan kendaraan 9.259.690 13.859.772 34.036.714 43.319.218 65.641.470
Beban provisi - - - 282.980.182 365.727.000
Beban bunga utang lain-lain -
pihak berelasi (Catatan 28) - - 476.851.050 707.519.818 -
Beban bunga sewa pembiayaan - - - 303.745 2.721.916
Jumlah 2.238.401.510 2.315.231.573 6.963.042.530 7.857.848.853 733.719.074
27. LABA PER SAHAM
2018 2017 2017 2016 2015
Jumlah laba yang digunakan dalam
perhitungan laba per saham dasar:
Jumlah laba bersih yang dapat
diatribusikan kepada pemilik
entitas induk 440.166.944 506.272.650 4.699.261.027 544.511.595 514.125.725
Jumlah rata-rata tertimbang saham

(dalam lembar saham penuh) 750.000.000 1.200 2.013 1.200 1.200
Laba per saham dasar
yang dapat diatribusikan
kepada pemilik entitas induk 0,59 421.893,88 2.334.197,80 453.759,66 428.438,10
28. SALDO AKUN DAN TRANSAKSI DENGAN PIHAK-PIHAK BERELASI
Kelompok Usaha dalam kegiatan usahanya melakukan transaksi dengan pihak-pihak berelasi. Saldo
akun dari transaksi tersebut sebagai berikut:
332
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Piutang lain-lain - pihak berelasi

PT HWL Construction - - 2.515.000.000 500.000.000

Herowiratno Gunawan - 250.477.770 25.137.773.740 28.603.752.071
Josafat Kurniawan Hadi - 1.900.000.000 32.172.602.000 20.133.640.333
Elizabeth Diana Anggraeni - - 71.918.444 2.500.000.000
Johan Prasetyo Santoso - - 15.401.535.905 14.224.333.333
Jumlah - 2.150.477.770 72.783.830.089 65.461.725.737
Piutang dan utang dari pihak berelasi berasal dari transaksi non-usaha.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, manajemen Kelompok Usaha
berkeyakinan bahwa seluruh piutang pihak berelasi dapat tertagih, sehingga tidak perlu dilakukan
penyisihan atau penurunan nilai.
Sifat hubungan dan transaksi dengan pihak-pihak berelasi adalah sebagai berikut:
Pihak-pihak berelasi Hubungan Transaksi
PT HWL Construction Pemegang saham dan Piutang lain-lain – pihak

pengurusnya sama dengan berelasi
Kelompok Usaha
Josafat Kurniawan Hadi Pemegang saham Kelompok Utang lain-lain – pihak

usaha terdahulu dan Pengurus berelasi, jaminan pribadi atas
Perusahaan utang bank dan lembaga
keuangan lainnya
Herowiratno Gunawan Pemegang saham Kelompok usaha Utang lain-lain – pihak

terdahulu dan Pengurus berelasi, jaminan pribadi atas
keuangan lainnya
Elizabeth Diana Anggraeni Pemegang saham Kelompok usaha Utang lain-lain – pihak
terdahulu berelasi
Johan Prasetyo Santoso Pemegang saham Kelompok usaha Utang lain-lain – pihak
terdahulu dan Pengurus berelasi, jaminan pribadi atas
keuangan lainnya
Pada bulan Maret 2014, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja pembangunan
rumah The Amaya dari Herowiratno Gunawan dengan plafon pinjaman sebesar Rp 23.500.000.000.
Pinjaman ini diterima Perusahaan tanpa jaminan apapun dan dikenakan bunga sebesar 6% per tahun
dengan jangka waktu pinjaman 4 tahun yang berakhir pada bulan Maret 2018. Perusahaan telah
melakukan pelunasan seluruh pinjaman pada bulan Desember 2017.
Pada bulan Januari 2018, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja pembangunan
rumah The Amaya dari Herowiratno Gunawan dengan plafon pinjaman sebesar Rp 250.000.000.
Pinjaman ini diterima Perusahaan tanpa jaminan apapun dan tidak dikenakan bunga. Pinjaman ini telah
dilunasi pada bulan April 2018.
333
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Pada bulan Mei 2013, KSPD memperoleh fasilitas pinjaman untuk pembangunan hotel dari
Herowiratno Gunawan dengan plafond pinjaman sebesar Rp 6.000.000.000. Pinjaman ini tanpa jaminan
bulan Mei 2018. KSPD telah melakukan pelunasan seluruh pinjaman pada bulan Desember 2017.
Pada bulan Januari 2014, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja pembangunan
proyek The Amaya dari Johan Prasetyo Santoso dengan plafon pinjaman sebesar
Rp 14.000.000.000. Pinjaman ini tanpa jaminan dan dikenakan bunga sebesar 6% per tahun dengan
jangka waktu pinjaman 4 tahun yang berakhir pada bulan Desember 2017. Perusahaan telah melakukan
pelunasan seluruh pinjaman pada bulan Desember 2017.
Pada bulan Mei 2013, KSPD memperoleh fasilitas pinjaman untuk pembangunan hotel dari Johan
Prasetyo Santoso dengan plafon pinjaman sebesar Rp 8.000.000.000. Pinjaman ini tanpa jaminan dan
dikenakan bunga sebesar 6% per tahun dengan jangka waktu pinjaman 5 tahun yang berakhir pada
Pada bulan Mei 2015, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja pembangunan
proyek The Amaya dari Josafat Kurniawan Hadi dengan plafon pinjaman sebesar
Rp 30.000.000.000. Pinjaman ini tanpa jaminan dan dikenakan bunga sebesar 6% per tahun dengan
jangka waktu pinjaman 3 tahun yang berakhir pada bulan Mei 2018. Perusahaan telah melakukan
pelunasan seluruh pinjaman pada bulan Januari 2018.
Pada bulan Mei 2013, KSPD memperoleh fasilitas pinjaman untuk pembangunan hotel dari Josafat
Kurniawan Hadi dengan plafon pinjaman sebesar Rp 6.500.000.000. Pinjaman ini tanpa jaminan dan
dikenakan bunga sebesar 6% per tahun dengan jangka waktu pinjaman 5 tahun yang berakhir pada
Pada bulan September 2014, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman untuk modal kerja
pembangunan rumah The Amaya dari Elisabeth Diana Anggraeni dengan plafond pinjaman sebesar
Rp 2.500.000.000. Pinjaman ini diterima Perusahaan tanpa jaminan apapun dan dikenakan bunga
sebesar 6% per tahun dengan jangka waktu pinjaman 3 tahun yang berakhir pada bulan September
2017. Perusahaan telah melakukan pelunasan seluruh pinjaman pada bulan Januari 2017.
Tabel berikut adalah rasio utang lain-lain - pihak berelasi terhadap pendapatan pada tanggal
30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Utang lain-lain - pihak berelasi - 2.150.477.770 72.783.830.090 65.461.725.737

Pendapatan 21.580.099.475 53.789.560.218 49.228.858.570 39.623.498.351
Rasio utang lain-lain pihak berelasi
terhadap jumlah pendapatan 0,00% 4,00% 147,85% 165,21%
Tabel berikut adalah rasio utang lain-lain - pihak berelasi terhadap jumlah aset pada tanggal
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Jumlah aset 270.699.399.247 269.706.623.605 246.580.888.931 205.348.706.002

terhadap jumlah aset 0,00% 0,80% 29,52% 31,88%
334
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Tabel berikut adalah rasio utang lain-lain - pihak berelasi terhadap jumlah liabilitas pada tanggal
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Jumlah liabilitas 209.484.053.530 209.090.668.556 258.489.881.686 208.443.269.368

terhadap jumlah liabilitas 0,00% 1,03% 28,16% 31,41%
29. INSTRUMEN KEUANGAN
Tabel berikut menyajikan nilai tercatat dan nilai wajar dari instrumen keuangan Kelompok Usaha yang
tercatat dalam laporan keuangan konsolidasian:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Nilai tercatat Nilai wajar Nilai tercatat Nilai wajar Nilai tercatat Nilai wajar Nilai tercatat Nilai wajar
Kas 2.729.653.225 2.729.653.225 3.726.432.882 3.726.432.882 1.910.705.889 1.910.705.889 1.814.930.508 1.814.930.508

Rekening yang dibatasi
penggunaannya 7.707.163.843 7.707.163.843 4.534.637.247 4.534.637.247 2.800.895.571 2.800.895.571 4.328.336.567 4.328.336.567
Piutang usaha - pihak ketiga 10.545.221.696 10.545.221.696 10.000.882.180 10.000.882.180 7.073.513.220 7.073.513.220 2.888.954.025 2.888.954.025
Piutang lain-lain
Pihak berelasi - - - - 2.515.000.000 2.515.000.000 500.000.000 500.000.000
Pihak ketiga 10.000.700 10.000.700 6.924.873 6.924.873 33.199.595 33.199.595 500.284.536 500.284.536
Jumlah aset keuangan 20.992.039.464 20.992.039.464 18.268.877.182 18.268.877.182 14.333.314.275 14.333.314.275 10.032.505.636 10.032.505.636
Utang usaha - pihak ketiga 2.166.732.913 2.166.732.913 1.221.195.215 1.221.195.215 1.868.583.681 1.868.583.681 2.327.201.704 2.327.201.704
Utang lain-lain
Pihak berelasi - - 2.150.477.770 2.150.477.770 72.783.830.090 72.783.830.090 65.461.725.737 65.461.725.737
Pihak ketiga 1.382.339.672 1.382.339.672 2.450.289.994 2.450.289.994 1.638.086.422 1.638.086.422 529.423.796 529.423.796
keuangan lainnya 163.014.813.532 163.014.813.532 162.693.495.697 162.693.495.697 141.731.371.268 141.731.371.268 89.358.573.668 89.358.573.668
Utang sewa pembiayaan - - - - - - 16.781.255 16.781.255
Uang muka penjualan 38.683.945.277 38.683.945.277 36.264.148.252 36.264.148.252 37.823.795.170 37.823.795.170 48.868.255.745 48.868.255.745
Utang akrual 1.010.022.362 1.010.022.362 1.238.461.472 1.238.461.472 941.319.534 941.319.534 634.055.523 634.055.523
Jumlah liabilitas keuangan 206.257.853.756 206.257.853.756 206.018.068.400 206.018.068.400 256.786.986.165 256.786.986.165 207.196.017.428 207.196.017.428
Nilai wajar didefinisikan sebagai total dimana instrumen tersebut dapat dipertukarkan di dalam transaksi
jangka pendek antara pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan yang memadai melalui suatu
transaksi yang wajar, selain di dalam penjualan yang dipaksakan atau penjualan likuidasi. Nilai wajar
didapatkan dari kuotasi harga pasar, model arus kas yang didiskontokan dan model penetapan harga
opsi yang sewajarnya.
Kelompok Usaha menggunakan hierarki berikut ini untuk menentukan nilai wajar instrumen keuangan:
Tingkat 1 : Nilai wajar diukur berdasarkan pada harga kuotasi (tidak disesuaikan) dalam pasar aktif
untuk aset atau liabilitas sejenis.
Tingkat 2 : Nilai wajar diukur berdasarkan teknik-teknik valuasi, dimana seluruh input yang
mempunyai efek yang signifikan atas nilai wajar dapat diobservasi baik secara
langsung maupun tidak langsung.
Tingkat 3 : Nilai wajar diukur berdasarkan teknik-teknik valuasi, dimana seluruh input yang
mempunyai efek yang signifikan atas nilai wajar tidak dapat diobservasi.
Tidak terdapat instrumen keuangan yang diukur dengan menggunakan hierarki tingkat 1, 2 dan 3.
Metode-metode dan asumsi-asumsi di bawah ini digunakan untuk mengestimasi nilai wajar untuk
masing-masing kelas instrumen keuangan:
a. Kas, piutang usaha, piutang lain-lain, aset keuangan lancar lainnya, utang bank dan lembaga
keuangan lainnya, utang usaha kepada pihak ketiga, utang lain-lain, utang akrual, utang pihak-pihak
berelasi non-usaha, uang muka dan jaminan yang diterima - uang jaminan pelanggan, utang jangka
panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun dan liabilitas imbalan kerja mendekati nilai tercatatnya
karena bersifat jangka pendek.
335
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
b. Piutang lain-lain, piutang pihak-pihak berelasi non-usaha, utang jangka panjang setelah dikurangi
bagian yang jatuh tempo dalam satu tahun, utang pihak-pihak berelasi non-usaha, uang muka dan
jaminan yang diterima - jaminan pelanggan dan aset dan liabilitas keuangan jangka panjang lainnya.
Nilai wajar dari instrumen keuangan tersebut tidak dapat diukur secara handal karena tidak ada
tanggal pembayaran pasti, sehingga diukur pada harga perolehan.
c. Nilai wajar uang muka yang diterima - uang jaminan pelanggan dan aset keuangan tidak lancar
lainnya ditentukan dengan mendiskontokan arus kas masa datang menggunakan tingkat suku
bunga yang berlaku dari transaksi pasar yang dapat diamati untuk instrumen dengan persyaratan,
resiko kredit dan jatuh tempo yang sama.
d. Utang bank dan lembaga keuangan lainnya diukur pada biaya perolehan diamortisasi.
30. TUJUAN DAN KEBIJAKAN MANAJEMEN RISIKO KEUANGAN
Liabilitas keuangan utama Kelompok Usaha terdiri dari utang bank dan lembaga keuangan lainnya,
utang usaha kepada pihak ketiga, utang lain-lain, utang akrual, utang pihak-pihak berelasi non-usaha,
uang muka, liabilitas imbalan kerja dan liabilitas keuangan jangka panjang lainnya. Tujuan utama dari
liabilitas keuangan adalah untuk meningkatkan permodalan Kelompok Usaha dalam menunjang aktivitas
operasi dan investasi. Kelompok Usaha memiliki beberapa jenis aset keuangan, seperti kas, piutang
usaha, piutang lain-lain, piutang pihak-pihak berelasi non-usaha dan aset keuangan lancar dan tidak
lancar lainnya yang timbul langsung dari kegiatan usahanya.
Risiko utama dari instrumen keuangan Kelompok Usaha adalah risiko pasar (termasuk risiko mata uang
asing dan risiko harga komoditas), risiko tingkat suku bunga, risiko kredit dan risiko likuiditas.
Penelaahan manajemen dan kebijakan yang disetujui untuk mengelola masing-masing risiko ini
dijelaskan secara detail sebagai berikut:
a. Risiko mata uang asing
Kelompok Usaha tidak secara signifikan menggunakan mata uang asing karena hampir semua
transaksi, aset dan liabilitas Kelompok Usaha dalam mata uang rupiah.
Mata uang pelaporan Kelompok Usaha adalah rupiah. Kelompok Usaha menghadapi risiko nilai
tukar mata uang asing karena biaya pembelian impor atas peralatan dan perlengkapan gedung
tetapi hal tersebut tidak material, sehingga risiko terhadap mata uang asing, seperti dolar Amerika
Serikat tidak signifikan.
Kelompok Usaha tidak mempunyai kebijakan lindung nilai yang formal untuk laju pertukaran mata
uang asing. Apabila diperlukan, Kelompok Usaha akan melakukan lindung nilai untuk mengurangi
risiko terhadap risiko mata uang asing. Transaksi dalam mata uang asing selain dari yang
berhubungan dengan operasional rutin dijaga pada tingkat minimum yang bisa diterima.
b. Risiko harga komoditas
Dampak risiko harga komoditas yang dihadapi Kelompok Usaha terutama sehubungan dengan
pembelian bahan baku utama bangunan seperti besi, baja, cat dan semen. Sebelum hal tersebut
terjadi, Kelompok Usaha mengantisipasi dengan membuat kontrak dengan pemasok terkait yang
mengikat harga, kuantitas dan periode pengiriman sesuai kebutuhan Kelompok Usaha.
Kebijakan Kelompok Usaha untuk meminimalkan risiko yang berasal dari fluktuasi harga komoditas
adalah dengan menjaga tingkat kestabilan biaya pembangunan, disamping laba neto tahun berjalan
yang harus dicapai Kelompok Usaha.
336
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
c. Risiko tingkat suku bunga
Risiko tingkat suku bunga Kelompok Usaha terutama timbul dari pinjaman untuk tujuan modal kerja
dan investasi. Pinjaman pada berbagai tingkat suku bunga variabel menunjukkan Kelompok Usaha
kepada nilai wajar risiko tingkat suku bunga. Kelompok Usaha mengelola tingkat suku bunganya
dengan cara mengkombinasikan antara pinjaman dengan suku bunga tetap dan mengambang.
d. Risiko kredit
Risiko kredit yang dihadapi oleh Kelompok Usaha berasal dari kredit yang diberikan kepada
pelanggan dan penyewa. Untuk meringankan risiko ini, saldo piutang dipantau secara terus menerus
untuk mengurangi kemungkinan piutang yang tidak tertagih.
Untuk pelanggan yang gagal bayar terhadap properti yang dibeli, maka Kelompok Usaha tidak akan
melakukan serah terima kepemilikan atas properti tersebut. Sedangkan untuk penyewa yang
menunggak pembayaran uang sewa akan dipantau dari uang jaminan yang sudah diterima
Kelompok Usaha. Sehingga sebelum tunggakan menjadi lebih besar dari jaminan, perlu diambil
tindakan, seperti pemutusan perjanjian sewa-menyewa dan menjadwalkan kembali pembayaran.
Manajemen Kelompok Usaha berpendapat tidak ada risiko yang terkonsentrasi secara signifikan
atas piutang usaha.
Sehubungan dengan risiko kredit yang timbul dari aset keuangan lainnya yang mencakup kas dan
setara kas, risiko kredit yang dihadapi Kelompok Usaha timbul karena wanprestasi dan counter
party. Kelompok Usaha memiliki kebijakan untuk tidak menempatkan investasi pada instrumen kredit
dengan risiko tinggi dan menempatkan kas dan setara kasnya hanya pada bank yang memiliki
reputasi yang baik.
Tabel di bawah menunjukkan eksposur maksimum risiko kredit untuk komponen dalam laporan
posisi keuangan konsolidasian pada tanggal 31 Maret 2018:
30 April 2018
Pinjaman yang diberikan dan piutang:

Kas 2.729.653.225
Rekening yang dibatasi penggunaannya 7.707.163.843
Piutang usaha - pihak ketiga 10.545.221.696
Piutang lain-lain - pihak ketiga 10.000.700
Jumlah 20.992.039.464
e. Risiko Likuiditas
Kelompok Usaha mengelola profil likuiditasnya untuk dapat mendanai pengeluaran modalnya dan
membayar utang yang jatuh tempo dengan menjaga kecukupan kas dan setara kas, serta
ketersediaan pendanaan melalui jumlah fasilitas kredit berkomitmen yang cukup.
Kelompok Usaha secara regular mengevaluasi proyeksi arus kas dan arus kas aktual dan terus
menerus menjaga kestabilan hari utang dan hari piutangnya.
Sedapat mungkin, Kelompok Usaha memperoleh pendanaan baik dari pasar modal dan lembaga
keuangan dan saldo portofolionya dengan pendanaan jangka pendek untuk mencapai pembiayaan
yang efisien.
Tabel berikut ini menunjukan profil jangka waktu pembayaran liabilitas Kelompok Usaha
berdasarkan pembayaran dalam kontrak pada tanggal 30 April 2018:
337
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
1 tahun 1 - 5 tahun 5 tahun Jumlah

keuangan lainnya 55.802.723.966 83.967.802.824 23.244.286.742 163.014.813.532
Utang usaha - pihak ketiga 2.166.732.913 - - 2.166.732.913
Utang lain-lain - pihak ketiga 1.382.339.672 - - 1.382.339.672
Uang muka penjualan 38.683.945.277 - - 38.683.945.277
Utang akrual 1.010.022.362 - - 1.010.022.362
Jumlah 99.045.764.190 83.967.802.824 23.244.286.742 206.257.853.756
Manajemen modal
Kelompok Usaha bertujuan untuk mencapai struktur modal yang optimal dalam mencapai tujuan
usahanya, termasuk mempertahankan rasio modal yang sehat dan peringkat kredit yang kuat, dan
memaksimalkan nilai pemegang saham.
Beberapa instrumen utang Kelompok Usaha mencakup persyaratan yang menetapkan rasio leverage
maksimum. Selain itu, Kelompok Usaha telah memenuhi semua persyaratan modal yang ditetapkan
oleh pihak kreditur bank.
Manajemen memantau modal menggunakan beberapa ukuran leverage keuangan seperti rasio liabilitas
terhadap ekuitas. Pada tanggal 30 April 2018, tujuan Kelompok Usaha adalah menjaga rasio liabilitas
terhadap ekuitas maksimum sebesar 10.
Pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, rasio liabilitas terhadap ekuitas
Kelompok Usaha adalah sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Liabilitas
keuangan lainnya 163.014.813.532 162.693.495.697 141.731.371.268 89.358.573.668
Jumlah ekuitas 61.215.345.717 60.749.601.829 - 11.908.992.755 - 3.094.563.366
Rasio liabilitas terhadap ekuitas 266,30% 267,81% -1190,12% -2887,60%
31. INFORMASI SEGMEN
Kelompok Usaha dikelola dan dikelompokkan dalam usaha real estat dan hotel.
Berikut ini adalah informasi segmen berdasarkan segmen yang dilaporkan:
Pendapatan:
- Pengembang properti
- Perhotelan
Berikut ini adalah informasi segmen berdasarkan segmen usaha:
338
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
30 April 2018
Pengembang
properti Perhotelan Lain-lain Konsolidasi
Pendapatan neto 16.635.664.255 4.886.268.801 58.166.419 21.580.099.475
Laba kotor 6.205.042.783 1.567.118.791 58.166.419 7.830.327.993

Laba (rugi) usaha 3.235.332.589 (1.080.458.196) 58.622.358 2.213.496.751
Penghasilan bunga 18.649.097 82.981 - 18.732.078

Beban keuangan (557.336.542) (1.680.399.968) (665.000) (2.238.401.510)
Laba sebelum beban pajak final

dan pajak penghasilan (6.172.681)
Beban pajak final (227.780.807) - - (227.780.807)
Laba sebelum beban pajak penghasilan (233.953.488)

Manfaat (beban) pajak penghasilan - bersih 673.928.379
Laba tahun berjalan 439.974.891
Informasi lainnya
Aset segmen 182.118.910.685 88.492.315.002 88.173.560 270.699.399.247
Liabilitas segmen 140.219.016.310 69.238.252.195 26.785.025 209.484.053.530
Perolehan aset tetap
dan properti investasi - - - -
Penyusutan (215.943.998) (2.074.321.999) - (2.290.265.997)
31 Desember 2017
Pengembang
Pendapatan neto 38.277.623.605 15.511.936.613 - 53.789.560.218

Laba kotor 14.823.263.812 6.781.512.343 - 21.604.776.155
Laba (rugi) usaha 6.252.464.514 649.007.195 (75.848.319) 6.825.623.390
Penghasilan bunga 60.787.666 2.090.041 - 62.877.707
Beban keuangan (642.989.031) (6.319.563.499) (490.000) (6.963.042.530)
dan pajak penghasilan (74.541.433)
Laba sebelum beban pajak penghasilan (1.045.544.525)
Manfaat (beban) pajak penghasilan - bersih - 1.401.887.882 - 1.401.887.882
Laba tahun berjalan 356.343.357
Informasi lainnya
Aset segmen 180.050.913.718 89.645.429.384 10.280.503 269.706.623.605
Liabilitas segmen 139.341.354.467 69.749.314.089 - 209.090.668.556
dan properti investasi 2.069.862.417 7.012.516.813 - 9.082.379.230
Penyusutan (686.795.850) (4.695.985.089) - (5.382.780.939)
339
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
31 Desember 2016
Pengembang
Pendapatan neto 37.240.262.200 11.837.930.070 150.666.300 49.228.858.570

Laba kotor 13.068.755.342 3.664.361.592 80.929.388 16.814.046.322
Laba (rugi) usaha 1.640.445.213 (1.635.677.835) (611.496.127) (606.728.749)
Penghasilan bunga 69.476.493 3.293.643 - 72.770.136
Beban keuangan (525.215.103) (7.332.273.750) (360.000) (7.857.848.853)
dan pajak penghasilan (8.391.807.466)
Manfaat (beban) pajak penghasilan - bersih - (118.379.301) (1.506.630) (119.885.931)
Laba tahun berjalan (9.151.891.716)
Informasi lainnya
Aset segmen 159.575.253.905 86.994.194.525 11.440.501 246.580.888.931
Liabilitas segmen 178.543.215.620 78.975.995.605 970.670.461 258.489.881.686
Penyusutan (681.381.091) (4.407.756.348) - (5.089.137.439)
31 Desember 2015
Pengembang
Pendapatan neto 36.889.088.727 2.141.959.769 592.449.855 39.623.498.351

Laba kotor 11.487.988.455 249.204.141 511.453.355 12.248.645.951
Laba (rugi) usaha 1.640.445.213 (2.462.129.159) (616.788.376) (1.438.472.322)
Pendapatan keuangan 115.489.661 4.507.271 - 119.996.932
Beban keuangan (391.804.932) (341.384.142) (530.000) (733.719.074)
dan pajak penghasilan (2.052.194.464)
Beban pajak penghasilan - (21.419.597) (5.924.499) (27.344.096)
Laba tahun berjalan (2.587.095.442)
Informasi lainnya
Aset segmen 125.630.840.060 79.088.733.147 629.132.796 205.348.706.003
Liabilitas segmen 132.259.549.357 76.183.720.013 - 208.443.269.370
Penyusutan (396.833.083) (855.841.724) - (1.252.674.807)
32. PERISTIWA PENTING SETELAH PERIODE PELAPORAN
a. Berdasarkan akta No. 4 tanggal 7 Mei 2018 dari Markus Gunanto Adhi Kristanto, S.H., Notaris
Kabupaten Semarang di Ambarawa, Perusahaan memperoleh pinjaman dari Koperasi Sekartama,
yang digunakan untuk pelunasan pinjaman Perusahaan dari BPR Gunung Rizki, sebesar
Rp 22.500.000.000 dengan bunga 13% per tahun dan akan jatuh tempo pada bulan Mei 2019.
340
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Pinjaman ini dijamin dengan 5 bidang tanah berstatus legal SHGB atas nama Perusahaan seluas
240 m2, 16 bidang tanah berstatus legal hak milik yang telah dikuasai Perusahaan seluas 18.506
m 2 dan 8 bidang tanah persil yang telah dikuasai Perusahaan seluas 19.432 m2, seluruh bidang
tanah tersebut berlokasi di Ungaran, Jawa Tengah.
b. Berdasarkan surat keterangan dari BPR Gunung Rizki No. 1121/V/S. Ket/GR/18 tanggal 14 Mei
2018 menyatakan bahwa pinjaman Perusahaan pada BPR Gunung Rizki sebesar Rp
22.500.000.000 telah lunas pada tanggal 7 Mei 2018.
c. Berdasarkan akta No. 40 tanggal 28 Mei 2018 dari Dr. R. Djoko Setyo Hartono Widagbo, S.E.,
M.M., S.H., M.Kn., Notaris di Kabupaten Semarang, fasilitas pinjaman kredit modal kerja dari BPR
RAM diperpanjang sampai dengan bulan November 2018.
d. Berdasarkan akta perjanjian kredit No. 45 tanggal 28 Mei 2018 dari Sri Windarti Rahayu, S.H.,
M.Kn., notaris di Kabupaten Semarang, Perusahaan memperoleh fasilitas pinjaman kredit
musiman dari BPR Rudo dengan jumlah pagu kredit sebesar Rp 1.700.000.000 yang digunakan
untuk modal kerja (pembiayaan pengembangan proyek perumahan The Amaya). Fasilitas
pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 18% per tahun dan akan jatuh tempo pada bulan November
2018.
Pinjaman ini dijamin dengan 2 bidang tanah berstatus legal SHGB seluas 99 m 2 yang berlokasi di
Ungaran, Jawa Tengah.
Berdasarkan surat keterangan dari BPR Rudo No. 061/ADM-RI/VII/2018 tanggal 25 Juli 2018
menyatakan bahwa pinjaman Perusahaan pada BPR Rudo sebesar Rp 1.900.000.000 telah lunas
pada tanggal 31 Mei 2018.
e. Berdasarkan perjanjian kredit No. 51/PK/KRAS-WHD/V/2018 tanggal 31 Mei 2018, Perusahaan

mendapatkan fasilitas kredit pinjaman berjangka dari Koperasi RA sebesar Rp 200.000.000.
Fasilitas kredit ini merupakan perpanjangan dari fasilitas kredit sebelumnya. Fasilitas ini dikenakan
bunga sebesar 21% dan akan jatuh tempo pada tanggal 31 Juli 2018 dan telah dilunasi pada
tanggal tersebut.
f. Berdasarkan akta No. 8 tanggal 6 Juli 2018 dari Maria Dwi Hartati, S.H., M.Kn., notaris di Kota
Semarang, BRI telah menyetujui untuk penurunan plafond fasilitas kredit investasi refinancing
Perusahaan menjadi sebesar Rp 790.000.000 dan penarikan jaminan 1 bidang tanah seluas 61
m2.
g. Berdasarkan perjanjian perubahan terhadap perjanjian kredit No. 63/PK-ADD/RAS-WHD/VII/2018

tanggal 7 Juli 2018, fasilitas pinjaman kredit dari Koperasi RA sebesar Rp 1.925.000.000
diperpanjang sampai dengan bulan Oktober 2018.
h. Berdasarkan addendum perjanjian kredit No. 146/PK/Lgl.SMG/VII/2018 dan No.

147/PK/Lgl.SMG/VII/2018 tanggal 30 Juli 2018, Bank Bukopin telah merevisi jadwal angsuran atas
pinjaman yang diperoleh KSPD.
i. Pada tanggal 9 Agustus 2018, KSM mengadakan perjanjian pengelolaan Hotel CityOne Hotel
Seroja dengan PT Triguna Realtindo Jaya yang berlokasi di Kota Semarang. Perjanjian ini berlaku
selama 10 tahun sejak tanggal pembukaan hotel.
j. Berdasarkan akta No. 26 tanggal 30 Agustus 2018 dari Rini Yulianti, S.H., notaris di Jakarta,
pemegang saham Perusahaan menyetujui untuk mengubah status Perusahaan menjadi
perusahaan tertutup dan menyetujui untuk mengubah seluruh anggaran dasar Perusahaan untuk
disesuaikan dengan anggaran dasar perusahaan tertutup. Akta ini telah mendapat persetujuan dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusannya No. AHU-
0017863.AH.01.02.TAHUN 2018 tanggal 31 Agustus 2018.
341
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
k. Berdasarkan akta No. 2 tanggal 4 September 2018 dari Rini Yulianti, S.H., notaris di Jakarta,
pemegang saham Perusahaan telah mengambil keputusan sebagai berikut:
1) Menegaskan kembali persetujuan pemegang saham Perusahaan atas rencana Perusahaan
untuk melakukan Penawaran Umum Perdana atas saham-saham Perusahaan kepada
masyarakat dan mencatatkan saham-saham tersebut pada Bursa Efek Indonesia serta
persetujuan unttuk mendaftarkan saham-saham Perusahaan dalam Penitipan Kolektif yang
dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar
Modal Indonesia.
2) Menegaskan persetujuan pemegang saham Perusahaan sehubungan dengan Penawaran
Umum Perdana atas:
a) Perubahan kembali anggaran dasar Perusahaan menjadi anggaran dasar perusahaan
terbuka sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku termasuk peraturan di bidang
pasar modal dengan ketentutan-ketentuan anggaran dasar.
b) Pencatatan seluruh saham-saham Perusahaan yang merupakan saham yang telah
dikeluarkan dan disetor penuh pada Bursa Efek Indonesia (BEI).
c) Perubahan struktur permodalan dan susunan pemegang saham dalam Perusahaan
sesuai dengan hasil pelaksanaan Penawaran Umum Perdana dan pencatatan saham-
saham Perusahaan dalam BEI dalam rangka Penawaran Umum Perdana.
3) Menegaskan kembali susunan anggota direksi dan dewan komisaris Perusahaan dengan
susunan sebagai berikut:
Direktur Utama : Herowiratno Gunawan
Direktur Independen : Stefani Adi Kristanti Manubowo
Komisaris Independen : Moch. Zaenal Arifin, S.E.
4) Memberikan kuasa kepada Dewan Komisaris Perusahaan untuk menentukan kepastian
jumlah saham yang dikeluarkan melalui Penawaran Umum Perdana kepada masyarakat dan
kewenangan tersebut dapat dilimpahkan kepada Direksi Perusahaan.
5) Memberikan kuasa kepada Direksi Perusahaan dengan hak subtitusi yang menyesuaikan
ketentuan anggaran dasar Perusahaan yang relevan setelah dilakukannya Penawaran Umum
Perdana.
6) Memberikan kuasa kepada Direksi Perusahaan dengan hak subtitusi dalam hal penawaran
umum Perdana tidak dapat dilaksanakan karena suatu sebab apapun, untuk melakukan
segala tindakan serta menandatangani sedala akta, permohonan, aplikasi, pernyataan
dan/atau dokumen lainnya yang diperlukan dalam rangka melakukan penyesuaian kembali
anggaran dasar Perusahaan serta segala izin, persetujuan dan/atau dokumen lainnya terkait
dengan atau yang dimiliki oleh Perusahaan agar disesuaikan kembali dengan kondisi
Perusahaan sebelum dilakukannya Penawaran Umum Perdana.
33. KOMITMEN PENTING
Sehubungan dengan rencana Penawaran Umum Perdana, Perusahaan telah mengadakan perjanjian-
perjanjian sebagai berikut:
1. Perjanjian Penjaminan Emisi Efek (PPEE) Penawaran Saham Perdana antara Perusahaan dengan
PT Victoria Sekuritas sebagai “Penjamin Pelaksana Emisi Efek” yang telah didokumentasikan
dalam akta No. 23 tanggal 23 Maret 2018 dari Rini Yulianti, S.H., notaris di Jakarta. PPEE ini telah
diubah sehubungan dengan penetapan harga penawaran, penjaminan emisi, penjatahan dan
pengambilan uang, pernyataan dan jaminan Emiten, serta masa berlakunya dan pengakhiran
perjanjian penjaminan emisi efek. Perubahan tersebut telah didokumentasikan dalam akta No. 16
tanggal 18 April 2018 dari Rini Yulianti, S.H., notaris di Jakarta. PPEE ini telah diaddendum kedua
kali melalui akta No. 10 tanggal 16 Agustus 2018 dari Rini Yulianti, S.H., notaris di Jakarta.
2. Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Penawaran Umum Perdana Saham Perusahaan,

antara Perusahaan dengan PT Adimitra Jasa Korpora yang telah didokumentasikan dalam akta
No. 22 tanggal 23 Maret 2018 dari Rini Yulianti, S.H., notaris di Jakarta.
342
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
3. Perjanjian pendaftaran efek bersifat ekuitas di KSEI antara Perusahaan dengan PT Kustodian
Sentral Efek Indonesia yang telah didokumentasikan dalam perjanjian No. SP-
027/SHM/KSEI/0318 tanggal 23 Maret 2018.
4. Pada tanggal 24 April 2018, Perusahaan telah menandatangani Perjanjian Pendahuluan

Pencatatan Efek dengan PT Bursa Efek Indonesia.
34. KELANGSUNGAN USAHA ENTITAS ANAK
Laporan keuangan konsolidasian disusun dengan anggapan bahwa Kelompok Usaha akan melanjutkan
operasinya sebagai entitas yang berkemampuan untuk mempertahankan kelangsungan hidupnya,
dengan mempertimbangkan realisasi aset dan pembayaran liabilitas dilakukan dengan bisnis normal
Kelompok Usaha.
KSM, entitas anak Perusahaan, selama periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018
serta selama tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015, KSM
mengalami kerugian masing-masing sebesar Rp 26.626.311, Rp 360.000, Rp 613.362.757 dan
Rp 280.795.541, dan mengalami defisiensi modal masing-masing sebesar Rp 686.144.609, Rp
659.518.298, Rp 834.158.298 dan Rp 220.795.541 pada tanggal 30 April 2018 serta 31 Desember
2017, 2016 dan 2015.
KSPD, entitas anak tidak langsung Perusahaan melalui KSPR, selama periode empat bulan yang
berakhir pada tanggal 30 April 2018 serta selama tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2017, 2016 dan 2015, mengalami kerugian masing-masing sebesar Rp 1.959.142.997,
Rp 4.230.699.697, Rp 9.079.064.359 dan Rp 2.820.425.626, namum tidak mengalami defisiensi modal.
Sedangkan dalam laporan keuangan KSPR, secara konsolidasi, selama periode empat bulan yang
berakhir pada tanggal 30 April 2018 serta selama tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2017, 2016 dan 2015, mengalami kerugian masing-masing sebesar Rp 2.021.552.485,
Rp 4.306.678.016, Rp 9.079.064.359 dan Rp 2.820.425.626, namum tidak mengalami defisiensi modal.
Perusahaan, sebagai pemegang saham utama dan entitas induk, baik secara langsung dan tidak
langsung, dari KSM, KSPR dan KSPD, menyatakan komitmen dalam memberikan dukungan keuangan
untuk menutupi beban operasional dan kerugian yang dialami KSM dan KSPD.
Langkah-langkah konkrit yang dilakukan entitas anak Perusahaan untuk memperbaiki kondisi keuangan
sebagai berikut:
a. Kelompok usaha akan memaksimalkan pendapatan, baik dari hotel dan manajemen hotel yang
menjadi usaha utama entitas anak Perusahaan.
b. Melakukan efisiensi pada beban umum dan administrasi.
c. Melakukan efisiensi pada beban keuangan dengan mencari alternatif pendanaan dengan biaya
yang lebih rendah.
35. PENERBITAN KEMBALI LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN
Dalam rangka rencana Penawaran Umum Saham Perdana, Perusahaan telah menerbitkan kembali
laporan keuangan konsolidasian untuk periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018
dan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015. Sesuai dengan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 13/POJK.03/2017 tentang Penggunaan Jasa Akuntan
Publik dan Kantor Akuntan Publik dalam Kegiatan Jasa Keuangan, Perusahaan harus menunjuk Kantor
Akuntan Publik (KAP) lain untuk mengaudit laporan keuangan konsolidasian untuk periode empat bulan
yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 karena KAP sebelumnya, KAP Griselda, Wisnu & Arum,
hanya memiliki satu Akuntan Publik yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan untuk pasar modal.
Laporan keuangan konsolidasian Perusahaan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2017, 2016 dan 2015 diaudit oleh auditor independen lain yang menyatakan opini tanpa
modifikasian atas laporan keuangan konsolidasian tersebut pada tanggal 23 Mei 2018.
343
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Terdapat perubahan penyajian dan/atau penambahan pengungkapan sebagai berikut:
Laporan arus kas konsolidasian : Pemisahan pembayaran kepada pemasok dan pembayaran untuk beban
operasional lainnya
Catatab 1a. Pendirian dan
Informasi Umum : Nama entitas induk Perusahaan
Catatan 1b. Susunan Pengurus
Dan Karyawan : Pengangkatan Komite Audit dan pembentukan dan penyusunan Piagam
Unit Audit Internal dan Unit Audit Internal Perusahaan
Catatan 2g. Kombinasi Bisnis : Penjelasan untuk akun “Ekuitas merging bisnis”
Entitas Sepengendali
Catatan 2p. Aset Tetap : Penjelasan PSAK No. 16 (Revisi 2011) dan ISAK No. 25
Catatan 2q, 2r, 2s, 2u, 2v
(Properti Investasi, Penurunan
Nilai Aset Nonkeuangan,
Transaksi Sewa, Pengakuan
Pendapatan dan Beban, Biaya
Pinjaman) : PSAK yang mendasari kebijakan akuntansi
Catatan 7. Persediaan : Penjelasan bahwa persediaan tanah Perusahaan dengan sertifikat SHM
adalah atas nama perorangan, pihak ketiga.
Catatan 8. Tanah Untuk
Pengembangan : Perubahan penyebutan tanah C-Desa menjadi tanah girik
Catatan 9. Properti Investasi : Perubahan penyebutan amortisasi menjadi penyusutan
Catatan 10. Aset Tetap : Perubahan “Bangunan dalam proses” menjadi “Aset dalam
pembangunan”
Catatan 11. Aset Lain-Lain : Tabel rincian saldo aset lain-lain
Catatan 13. Utang Bank dan
Lembaga Keuangan Lainnya : Saldo masing-masing utang bank pada tanggal laporan keuangan serta
penambahan pengungkapan negative covenant dan pencabutannya
Catatan 15. Perpajakan : Laba kena pajak hasil rekonsiliasi menjadi dasar dalam pengisian SPT
Tahunan PPh Badan
Catatan 17. Modal Saham : Penyesuaian pengungkapan sesuai Peraturan VIII.G.7
Catatan 19. Ekuitas Merging
Bisnis : Catatan untuk akun ekuitas merging bisnis
Catatan 20. Saldo Laba : Catatan untuk akun saldo laba (defisit)
Catatan 28. Saldo Akun dan
Transaksi Dengan Pihak-
Pihak Berelasi : Tabel rasio utang lain-lain pihak berelasi terhadap pendapatan, aset dan
liabilitas
Catatan 32. Peristiwa Penting
Setelah Periode Pelaporan : Peristiwa penting setelah periode pelaporan
Catatan 34. Kelangsungan
Usaha Entitas Anak : Kelangsungan usaha entitas anak
Catatan 35. Penerbitan Kembali
Laporan Keuangan Konsolidasian : Catatan mengenai penerbitan kembali laporan keuangan konsolidasian
Catatan 38. Informasi Tambahan : Informasi tambahan mengenai lampiran laporan keuangan induk saja
344
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
36. AKTIVITAS NON-KAS
Aktivitas investasi dan pendanaan yang tidak mempengaruhi arus kas sebagai berikut:
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Perolehan persediaan tanah melalui

utang lain-lain - pihak berelasi
(Catatan 7) - - - 11.705.600.000
Perolehan tanah untuk pengembangan

melalui utang lain-lain - pihak berelasi
(Catatan 8) - - - 11.104.700.000
Perolehan aset tetap tanah melalui

utang lain-lain - pihak berelasi
(Catatan 10) - - - 5.290.500.000
Beban bunga atas utang lain-lain - pihak

berelasi yang dikapitalisasi
ke persediaan aset real estat
(Catatan 7) - 3.811.645.269 2.478.852.609 1.657.367.991
Beban bunga atas utang lain-lain - pihak

yang dikapitalisasi ke aset tetap
(Catatan 10) - - - 660.642.953
37. OTORISASI LAPORAN KEUANGAN
Dewan Direksi bertanggungjawab terhadap penyusunan dan penyajian laporan keuangan konsolidasian
yang telah difinalkan dan disetujui untuk diterbitkan pada tanggal 4 Oktober 2018.
38. INFORMASI TAMBAHAN
Informasi tambahan pada halaman 71 - 76 adalah informasi keuangan Perusahaan (Entitas Induk Saja)
pada dan untuk periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2018 (diaudit) dan 2017 (tidak
diaudit) dan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015 yang
menyajikan investasi Perusahaan pada entitas anak berdasarkan metode biaya dan bukan metode
konsolidasian.
345
346
Daftar I : Laporan Posisi Keuangan
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
ASET
Aset Lancar
Kas 2.559.078.854 3.559.408.914 813.365.998 1.123.451.385
Rekening yang dibatasi penggunaannya 7.707.163.843 4.534.637.247 2.800.895.571 4.328.336.567
Piutang usaha - pihak ketiga 10.419.608.093 9.698.773.920 6.847.721.187 2.744.592.263
Piutang lain-lain - pihak berelasi 1.439.500.000 300.000.000 21.954.535.144 5.850.500.000
Persediaan aset real estat 136.515.358.417 137.679.906.631 125.240.466.682 101.398.551.712
Uang jaminan 45.000.000 45.000.000 45.000.000 45.000.000
Biaya dibayar di muka - - 34.000.000 139.000.000
Aset lain-lain 2.639.678.601 1.969.500.000 - -
Jumlah Aset Lancar 161.325.387.808 157.787.226.712 157.735.984.582 115.629.431.927
Aset Tidak Lancar

Tanah untuk pengembangan 14.478.647.450 14.478.647.450 14.478.647.450 13.272.725.000
Properti Investasi - setelah dikurangi akumulasi
penyusutan masing-masing sebesar Rp 82.644.364
pada tanggal 30 April 2018 dan Rp 56.865.388,
Rp 3.791.026 dan Rp 0 pada tanggal
31 Desember 2017, 2016 dan 2015 2.216.714.555 2.242.493.531 272.255.762 -
Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi
penyusutan masing-masing sebesar
Rp 1.743.089.531, Rp 1.636.296.179,
Rp 1.113.650.182 dan Rp 504.653.579
pada tanggal 30 April 2018,
31 Desember 2017, 2016 dan 2015 5.537.660.872 5.842.546.025 6.527.901.255 2.079.183.133
Investasi pada entitas anak 40.248.200.000 40.248.200.000 - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 62.481.222.877 62.811.887.006 21.278.804.467 15.351.908.133

JUMLAH ASET 223.806.610.685 220.599.113.718 179.014.789.049 130.981.340.060
347
Daftar I : Laporan Posisi Keuangan
31 Desember
30 April 2018 2017 2016 2015
Liabilitas Jangka Pendek

Utang usaha - pihak ketiga 1.228.561.264 442.060.723 1.443.593.556 2.065.365.953
Utang lain-lain
Pihak berelasi 2.836.265.660 5.235.971.424 13.002.918.444 -
Pihak ketiga 1.006.429.899 1.885.786.397 126.643.733 249.688.089
Utang pajak 1.019.039.537 1.175.546.027 632.691.039 704.365.767
Utang jangka panjang - bagian jatuh tempo
satu tahun
Bank 44.206.317.735 42.326.000.000 6.625.947.645 3.185.000.000
Sewa pembiayaan - - - 16.781.255
Uang muka penjualan 38.662.667.777 36.264.148.252 37.823.795.170 48.868.255.745
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 88.959.281.872 87.329.512.823 59.655.589.587 55.089.456.809
Liabilitas Jangka Panjang

Utang bank - setelah dikurangi
bagian jatuh tempo satu tahun 53.101.802.824 54.316.802.824 68.554.159.205 27.141.484.287
Utang lain-lain
Pihak berelasi - - 50.646.798.271 49.520.253.271
Pihak ketiga 21.154.006 31.298.530 98.353.528 119.272.241
Liabilitas imbalan pascakerja 973.043.268 817.740.291 563.315.029 389.082.749
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 54.096.000.098 55.165.841.645 119.862.626.033 77.170.092.548
Jumlah Liabilitas 143.055.281.970 142.495.354.468 179.518.215.620 132.259.549.357
Ekuitas
Modal saham - nilai nominal
Rp 100 per saham pada 30 April 2018
dan Rp 1.000.000 per saham pada
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Modal dasar - 3.000.000.000 saham pada tanggal
Modal ditempatkan dan disetor penuh -
750.000.000 saham pada tanggal
30 April 2018, 75.000 saham pada tanggal
pada tanggal 31 Desember 2016 dan 2015 75.000.000.000 75.000.000.000 1.200.000.000 1.200.000.000
Tambahan modal disetor 150.202.800 150.202.800 150.202.800 -
Penghasilan (kerugian) komprehensif lain 278.210.048 183.398.423 75.472.658 (4.598.984)
Saldo laba 5.322.915.867 2.770.158.027 (1.929.102.029) (2.473.610.313)
Jumlah Ekuitas 80.751.328.715 78.103.759.250 (503.426.571) (1.278.209.297)

JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 223.806.610.685 220.599.113.718 179.014.789.049 130.981.340.060
348
Daftar II : Laporan Laba Rugi dan
Penghasilan Komprehensif Lain
30 April 2018 (Diaudit) dan 2017 (Tidak Diaudit) dan
Untuk Tahun-Tahun Yang Berakhir Pada Tanggal
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
2018 2017 2017 2016 2015
Pendapatan 16.635.664.255 10.262.204.791 38.277.623.605 37.240.262.200 36.889.088.727
Beban pokok pendapatan (10.430.621.473) (6.657.955.365) (23.454.359.793) (24.171.506.858) (25.401.100.272)

Laba kotor 6.205.042.782 3.604.249.426 14.823.263.812 13.068.755.342 11.487.988.455
Beban penjualan (533.452.994) (485.214.710) (1.734.882.349) (3.346.224.064) (2.674.576.974)
Beban umum dan administrasi (2.436.257.200) (2.435.559.717) (7.112.137.845) (8.125.342.587) (7.583.779.183)
Penghasilan bunga 18.649.097 4.734.148 60.787.666 69.476.493 115.489.661
Beban keuangan (557.336.542) (107.091.987) (642.989.031) (525.215.103) (391.804.932)
Keuntungan lainnya 83.893.504 84.909.091 276.220.895 43.256.522 68.365.580
Beban pajak final (227.780.807) (159.652.143) (971.003.092) (640.198.319) (507.556.882)
LABA PERIODE BERJALAN 2.552.757.840 506.374.108 4.699.260.056 544.508.284 514.125.725

Pos yang tidak akan
direklasifikasi ke laba rugi
Pengukuran kembali
imbalan pascakerja 94.811.625 (26.163.236) 107.925.765 80.071.642 (4.598.984)
JUMLAH LABA KOMPREHENSIF
PERIODE BERJALAN 2.647.569.465 480.210.872 4.807.185.821 624.579.926 509.526.741
349
Daftar III : Laporan Perubahan Ekuitas
Untuk Tahun-Tahun Yang Berakhir
Pada Tanggal 31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Tambahan
modal Saldo laba Jumlah ekuitas
Modal saham disetor (defisit) (defisiensi modal)
Saldo per 1 Januari 2015 1.200.000.000 - (2.987.736.038) (1.787.736.038)
Laba tahun berjalan - - 514.125.725 514.125.725
Kerugian komprehensif lain

tahun berjalan - - (4.598.984) (4.598.984)
Saldo per 31 Desember 2015 1.200.000.000 - (2.478.209.297) (1.278.209.297)
Laba tahun berjalan - - 544.508.284 544.508.284
Penghasilan komprehensif lain

tahun berjalan - - 80.071.642 80.071.642
Dampak pengampunan pajak
menurut PSAK 70 - 150.202.800 - 150.202.800
Saldo per 31 Desember 2016 1.200.000.000 150.202.800 (1.853.629.371) (503.426.571)
Laba periode berjalan 506.374.108 506.374.108

periode berjalan (26.163.236) (26.163.236)
Saldo per 30 April 2017 1.200.000.000 150.202.800 (1.373.418.499) (23.215.699)
Saldo per 1 Januari 2017 1.200.000.000 150.202.800 (1.853.629.371) (503.426.571)
Setoran modal 73.800.000.000 - - 73.800.000.000

Laba tahun berjalan - - 4.699.260.056 4.699.260.056
tahun berjalan - - 107.925.765 107.925.765
Saldo per 31 Desember 2017 75.000.000.000 150.202.800 2.953.556.450 78.103.759.250
Laba periode berjalan - - 2.552.757.840 2.552.757.840

periode berjalan - - 94.811.625 94.811.625
Saldo per 30 April 2018 75.000.000.000 150.202.800 5.601.125.915 80.751.328.715
350
Daftar IV : Laporan Arus Kas
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
2018 2017 2017 2016 2015

Penerimaan dari pelanggan 15.140.823.011 11.912.601.896 32.133.182.278 23.620.113.697 39.053.500.480
Pembayaran kepada kontraktor (5.182.316.716) (3.842.314.016) (27.526.421.345) (37.524.761.287) (36.979.064.210)
Pembayaran kepada pemasok dan
untuk beban operasional lainnya (2.175.075.129) (1.918.822.982) (4.581.248.997) (6.781.108.892) (6.427.588.175)
Pembayaran kepada karyawan (1.554.555.979) (1.098.609.526) (3.403.368.335) (3.752.212.350) (3.211.328.173)
Kas bersih diperoleh

(digunakan untuk) dari operasi 6.228.875.187 5.052.855.372 (3.377.856.399) (24.437.968.832) (7.564.480.078)
Pembayaran bunga (4.227.617.705) (3.654.833.333) (8.410.384.460) (9.501.900.860) (4.877.402.736)
Pembayaran pajak penghasilan (288.699.513) (137.821.251) (880.115.504) (640.198.319) (507.556.882)
Kas Neto Digunakan untuk
Aktivitas Operasi 1.712.557.969 1.260.200.788 (12.668.356.363) (34.580.068.011) (12.949.439.696)

Perolehan aset tetap - (7.747.000) (46.550.287) (5.057.714.725) (484.086.476)
Penerimaan dari penjualan aset tetap 161.000.000 - 1.017.309.008 - -
Pembayaran untuk
akuisisi entitas anak - - (40.248.200.000) - -
Kas Neto Digunakan untuk
Aktivitas Investasi 161.000.000 (7.747.000) (39.277.441.279) (5.057.714.725) (484.086.476)

Penerimaan utang bank 1.900.000.000 934.794.015 35.700.052.355 71.913.613.022 13.300.345.000
Pembayaran utang bank (1.234.682.265) (2.598.000.000) (14.237.356.381) (27.059.990.459) (5.424.061.173)
Penerimaan dari pihak berelasi 148.092.080 1.107.676.782 21.654.535.144 12.923.540.994 12.852.820.100
Pembayaran kepada pihak berelasi (3.687.297.844) (617.508.205) (62.225.390.560) (18.582.887.753) (7.007.867.991)
Penerimaan setoran modal - - 73.800.000.000 - -
Penambahan kas
dari pengampunan pajak - - - 150.202.800 -
Pembayaran sewa pembiayaan - - - (16.781.255) (41.307.745)
Aktivitas Pendanaan (2.873.888.029) (1.173.037.408) 54.691.840.558 39.327.697.349 13.679.928.191
PENURUNAN NETO KAS (1.000.330.060) 79.416.380 2.746.042.916 (310.085.387) 246.402.019
KAS AWAL PERIODE 3.559.408.914 813.365.998 813.365.998 1.123.451.385 877.049.366

KAS AKHIR PERIODE 2.559.078.854 892.782.378 3.559.408.914 813.365.998 1.123.451.385
351
Informasi Tambahan
Daftar V : Informasi Investasi Dalam Entitas Anak
31 Desember 2017, 2016 dan 2015
Perincian penjelasan investasi kepemilikan langsung dalam entitas anak sebagai berikut:
Tahun operasi Presentase kepemilkan Jumlah investasi

komersial 30 April 31 Desember 31 Desember
Entitas anak Kedudukan dimulai 2018 2017 2016 2015 30 April 2018 2017 2016 2015
PT Kota Satu Pratama Jakarta Belum beroperasi 99,998% 99,998% - - 39.999.000.000 39.999.000.000 - -
PT Kota Satu Manajemen Jakarta Belum beroperasi 99,680% 99,680% - - 249.200.000 249.200.000 - -
Jumlah 40.248.200.000 40.248.200.000 - -
Investasi dalam entitas anak dalam informasi tambahan entitas induk disajikan dengan metode biaya.
352

Buku Prospektus - Kota Satu Properti - Okt18

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Buku Prospektus - Kota Satu Properti - Okt18

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

JADWAL PENAWARAN UMUM

PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM

PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK

PT Victoria Sekuritas Indonesia

Penjamin Emisi Efek

Prospektus ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 29 Oktober 2018

PENAWARAN UMUM INI TIDAK DIDAFTARKAN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG/

PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI YANG WAJIB DIKETAHUI OLEH

DEFINISI DAN SINGKATAN...................................................................................................................iii

BAB I. PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM ............................................................................1

BAB III. PERNYATAAN UTANG............................................................................................................7

BAB IV. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING.............................................................................20

BAB V. ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN........................................................25

BAB VI. RISIKO TERKAIT KEGIATAN USAHA PERSEROAN.........................................................47

BAB VII. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN...........51

BAB X. KEBIJAKAN DIVIDEN.........................................................................................................208

BAB XI. PERPAJAKAN.....................................................................................................................209

BAB XII. PENJAMINAN EMISI EFEK................................................................................................212

BAB XV. TATA CARA PEMESANAN SAHAM...................................................................................233

BAB XVI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN PEMBELIAN

BAB XVII. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM........................................................................................241

BAB XVIII. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN KEUANGAN PERSEROAN........269

Kab. : berarti Kabupaten.

Kec. : berarti Kecamatan.

Kel. : berarti Kelurahan.

KSEI : berarti PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, berkedudukan di Jakarta Selatan,

Pemerintah : berarti Pemerintah Negara Republik Indonesia.

Perjanjian : berarti Akta Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Penawaran Umum

Prospektus Ringkas : berarti ringkasan dari isi Prospektus Awal.

POJK No. 7 : berarti Peraturan OJK No.7/POJK.04/2017 tentang Dokumen Pernyataan

POJK No. 30 : berarti Peraturan OJK No.30/POJK.04/2015 tentang Laporan Realisasi

POJK No.35 : berarti Peraturan OJK No.35/POJK.04/2014 tentang Sekretaris Perusahaan

POJK No.55 : berarti Peraturan OJK No.55/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan

Rupiah atau Rp : berarti mata uang resmi negara Republik Indonesia.

(a) Melakukan perencanaan dan/atau pelaksanaan pembangunan dan pengembangan, dan/atau

2. Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham

Nilai Nominal per Saham Rp100,-

3. Penawaran Umum Perdana Saham

Berikut merupakan ringkasan struktur Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan:

Sebelum Penawaran Umum Setelah Penawaran Umum

5. Ikhtisar Data Keuangan Penting

Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

Laporan Laba Rugi Dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian

JUMLAH LABA (RUGI) KOMPREHENSIF TAHUN

Laba (rugi) komprehensif tahun berjalan yang dapat

Rasio Keuangan Konsolidasian

Periode pada Tahun-tahun yang berakhir

RASIO USAHA (%)

6. Risiko Terkait Kegiatan Usaha Perseroan

A. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA PERSEROAN

1. Risiko Persaingan Usaha;

B. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA ENTITAS ANAK

1. Risiko Persaingan Usaha;

C. RISIKO TERKAIT DENGAN INVESTASI PADA SAHAM PERSEROAN

 Smart card entrance - exit gate system;

Pengembangan PT Kota Satu Pratama

Pengembangan PT Kota Satu Manajemen - Hotel Management Operator

Seiring dengan menggeliatnya industri pariwisata, perbaikan infrastruktur, pertumbuhan ekonomi

9. Keterangan Mengenai Entitas Anak

Bulan dan Kepemilikan

1. Keterangan Mengenai Penawaran Umum

(a) Melakukan perencanaan dan/atau pelaksanaan pembangunan dan pengembangan, dan/atau

2. Proforma Sebelum dan Setelah Penawaran Umum

Nilai Nominal per Saham Rp100,-