Mandalika Project

Machine Translated by Google
PD000069-IDN 7
Desember 2018
Dokumen Proyek
Bank Investasi Infrastruktur Asia
Republik Indonesia
Proyek Infrastruktur Perkotaan dan Pariwisata Mandalika
Dokumen ini mempunyai distribusi terbatas dan hanya boleh digunakan oleh penerimanya dalam melaksanakan
tugas resminya. Isinya tidak boleh diungkapkan tanpa izin AIIB.
Setara Mata Uang

(Nilai Tukar Efektif 8 Agustus 2018)
Satuan Mata Uang – Rupiah Indonesia (IDR)

USD1.0 = Rp14.500
Tahun fiskal
1 Januari – 31 Desember
Singkatan
ADB Bank Pembangunan Asia

AIIB Bank Investasi Infrastruktur Asia
BAPPEDA Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Regional Development
Badan Perencanaan)
BNPB Badan Nasional Penanggulangan Bencana (National Agency for
Penanggulangan Bencana)
BPN Badan Pertanahan Nasional (National Land Agency)
BPS Badan Pusat Statistik (Central Agency on Statistics)
BTDC Badan Pengembangan Pariwisata Bali
BIS Balai Wilayah Sungai (River Basin Office)
cmc Konsultan Manajemen Konstruksi
DED Desain Rekayasa Terperinci
DRM Manajemen Risiko Bencana
EIRR Tingkat Pengembalian Internal Ekonomi
ESIA Penilaian Dampak Lingkungan dan Sosial
ESMP Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Sosial
khususnya Kebijakan Lingkungan dan Sosial
EWS Sistem peringatan dini
FIRR Tingkat Pengembalian Internal Finansial
FM Manajemen keuangan
PDB produk domestik bruto
Pemerintah Indonesia Pemerintah Indonesia
GWT Tangki Air Tanah
HPL Hak Pengelolaan (Land Management Right)
DPDP Rencana Pembangunan Masyarakat Adat
ITDC Badan Pengembangan Pariwisata Indonesia
ITMP Rencana Induk Pariwisata Terpadu
LTDC Badan Pengembangan Pariwisata Lombok
GILA Perjanjian Pemanfaatan dan Pembangunan Lahan
TIKUS Rapat, Insentif, Konferensi, Pameran
MPC Kontrol Panel Utama
Kementerian PUPR Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Kementerian BUMN
Kementerian Badan Usaha Milik Negara
NPV Nilai bersih sekarang
NTB Provinsi Nusa Tenggara Barat (West Nusa Tenggara Province)
ii
PDAM Perusahaan Daerah Air Minum (Regional Water Supply Company)

PDS Strategi Pengiriman Proyek
PLN Perusahaan Listrik Negara (National Power Company)
PMC Konsultan Manajemen Proyek
PMU Unit Manajemen Proyek
PPNPPI Program Prioritas Nasional Pembangunan Parawisata Indonesia
(Program Prioritas Pengembangan Pariwisata Indonesia)
PV Fotovoltaik
BARIS Jalan yang baik
RPF Kerangka Perencanaan Pemukiman Kembali
RPJMN Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (Medium-Term
Rencana pengembangan)
KEK Kawasan Ekonomi Khusus
SLS Stasiun Pengangkatan Limbah
AKAN Badan Usaha Milik Negara
SWRO Osmosis Balik Air Laut
JUMLAH Pengelolaan Limbah Padat
MENGHADAPI Bantuan teknis
UntukR Kerangka acuan
tes Shelter Evakuasi Sementara
UNWTO Organisasi Pariwisata Dunia Perserikatan Bangsa-Bangsa
WACC Biaya Modal Rata-Rata Tertimbang
Bank Dunia Bank Dunia
WEF Forum Ekonomi Dunia
WTTC Dewan Perjalanan dan Pariwisata Dunia
IPAL Pabrik pengolahan air limbah
aku aku aku

Isi
1. Lembar Ringkasan Proyek ........................................ ................................................. SAYA
2. Konteks Strategis................................................ ................................................. ......... 1
A. Konteks Negara ................................................. ................................................. ...... 1

B. Konteks Sektoral dan Kelembagaan .................................................. ................................ 1
3. Proyek................................................. ................................................. ............... 5
A. Alasan................................................. ................................................. ................ 5

B. Objektif ................................................. ................................................. ................ 7
C. Deskripsi Proyek dan Komponennya................................................ ........................... 8
D. Biaya dan Pembiayaan................................................ ................................................. ... 9
DAN.
Pengaturan Pelaksanaan ................................................. ................................ 10
4. Penilaian Proyek ........................................ ................................................. ..14
A. Teknis................................................. ................................................. ............ 14

B. Ekonomi dan Keuangan ................................................... ................................................... 15
C. Fidusia dan Tata Kelola................................................ ........................................ 17
D. Lingkungan dan Sosial................................................. ................................. 19
DAN.
Risiko dan Tindakan Mitigasinya.................................................. ................................. 26
5. Langkah Selanjutnya................................................. ................................................. .................. 28
Lampiran
Lampiran 1: Kerangka Hasil dan Pemantauan................................................ ........................... 29
Lampiran 2: Konteks Strategis dan Masterplan Mandalika .................................. ......... 3131
Lampiran 3: Deskripsi Proyek Terperinci ............................................ ................................... 51
Lampiran 4: Pengaturan Implementasi ................................................. ................................ 59
Lampiran 5: Analisis Ekonomi dan Keuangan ........................................ ................................ 66
Lampiran 6: Analisis Kredit dan Investasi ............................................ ................................ 75
Lampiran 7: Lembar Fakta Kredit Negara ........................................ ............................... 79
Lampiran 8: Risiko dan Tindakan Mitigasi.................................................. ................................. 80
Lampiran 9: Rencana Dukungan Implementasi ............................................ ................................... 86
iv
Lembar Ringkasan Proyek
Indonesia: Proyek Infrastruktur Perkotaan dan Pariwisata Mandalika
Nomor proyek. 000069

Klien
Penjamin Republik Indonesia
Peminjam PT Pengembangan Pariwisata Indonesia (Persero) /
Perusahaan Pengembangan Pariwisata Indonesia (ITDC)
Badan Pelaksana ITDC
Sektor Infrastruktur multisektoral
Subsektor
Proyek Tujuan dari proyek yang diusulkan ini adalah untuk menyediakan
Tujuan / Proyek Singkat infrastruktur inti yang berkelanjutan untuk pengembangan tujuan
Keterangan wisata baru di wilayah Mandalika Lombok.
Proyek ini terdiri dari dua komponen.

Komponen 1: Penyediaan Pelayanan Dasar dan Infrastruktur. Hal
ini mendukung pembangunan dan peningkatan infrastruktur jalan
dan drainase, penyediaan air, pengelolaan air limbah dan sanitasi,
pengelolaan limbah padat, distribusi listrik, manajemen risiko
bencana, pertamanan dan fasilitas masyarakat.
Komponen 2: Bantuan Teknis dan Peningkatan Kapasitas. Hal ini

memberikan dukungan terhadap manajemen proyek dan konstruksi,
pengembangan kelembagaan, pelatihan, studi sektoral dan
manajemen destinasi.
Implementasi proyek Tanggal Mulai Indikatif: 1 Maret 2019
Periode Tanggal Indikatif Berakhir: 31 Maret 2024
Perkiraan Tanggal Penutupan Pinjaman 30 September 2024
Biaya proyek dan Biaya Proyek: USD316,5 juta

Rencana Pembiayaan Rencana
Pembiayaan (i) Pinjaman Asian Infrastructure Investment Bank
(AIIB): USD248,4 juta (78,5 persen)
(ii) Pemerintah Indonesia/ITDC: USD68,1 juta (21,5 persen)
Pinjaman AIIB USD248,4 juta

(Ukuran dan Ketentuan) Pinjaman yang didukung pemerintah dengan tenor pinjaman hingga
35 tahun, dan masa tenggang 10 tahun, dengan tingkat bunga
standar AIIB untuk pinjaman yang didukung pemerintah.
Pembiayaan bersama TIDAK
Lingkungan Kategori A
dan Kategori Sosial
Risiko Proyek Tinggi

(Rendah sedang Tinggi)
Ketentuan Efektivitas dan Untuk Efektivitas, ITDC harus menyiapkan dan mengadopsi manual
Pencairan (jika ada) operasional proyek yang dapat diterima.
Untuk Pencairan Dana, ITDC harus:

(i) Mengadakan atau memperoleh lahan yang diperlukan untuk
pembangunan infrastruktur yang diusulkan dalam Proyek (Sub-
komponen 1.1) dengan cara yang dapat diterima oleh AIIB.
(ii) Telah menandatangani perjanjian kontrak untuk desain,

konstruksi, dan pengoperasian pembangkit osmosis balik air laut
(SWRO) dengan operator terpilih, yang memuaskan AIIB (untuk
Sub-komponen 1.1
- untuk pencairan yang berkaitan dengan pembangunan pipa untuk
air minum, dll.).
(iii) melibatkan konsultan, yang memuaskan AIIB, untuk manajemen

proyek dan pengawasan konstruksi.
Perjanjian Utama ITDC harus:
(i) Memelihara, hingga selesainya Proyek, suatu Unit Manajemen
Proyek (PMU) dengan kerangka acuan, fungsi dan sumber daya
yang dapat diterima oleh AIIB.
(ii) Memastikan bahwa pelaksanaan seluruh kegiatan proyek

mematuhi Kebijakan dan Standar Lingkungan dan Sosial AIIB,
Kebijakan Praktik yang Dilarang, Kebijakan Pengadaan dan
Petunjuk Pengadaan.
(iii) Melaksanakan seluruh kegiatan proyek sesuai dengan instrumen

perlindungan lingkungan dan sosial yang dapat diterima oleh AIIB,
termasuk Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Sosial (ESMP),
Kerangka Perencanaan Pemukiman Kembali (RPF) dan Rencana
Pembangunan Masyarakat Adat (IPDP).
(iv) Memantau dan mengevaluasi kemajuan Proyek dan menyiapkan

laporan kemajuan proyek, yang mencakup periode satu tahun
kalender dan harus diserahkan kepada AIIB dalam waktu 45 hari
setelah akhir periode yang tercakup dalam laporan tersebut.
(v) Menyiapkan dan menyerahkan kepada AIIB laporan keuangan

interim yang belum diaudit untuk Proyek yang mencakup triwulan
sebelumnya, dalam bentuk dan isi yang memuaskan AIIB selambat-
lambatnya 45 hari setelah akhir setiap triwulan kalender.
ii
(vi) Apakah laporan keuangannya telah diaudit oleh auditor

independen yang dapat diterima oleh AIIB. Setiap audit tersebut
mencakup satu tahun fiskal ITDC dan diserahkan kepada AIIB
selambat-lambatnya enam bulan setelah berakhirnya periode
tersebut.
(vii) menjaga, mulai tanggal 31 Maret 2019, dan hingga

pelunasan Pinjaman, rasio (i) pendapatan bersih ITDC selama
12 bulan sebelum tanggal penghitungan terhadap (ii)
persyaratan pembayaran utang ITDC untuk periode yang sama
atas seluruh utang, tidak kurang dari 1,1.
(viii) Menyerahkan laporan penyelesaian proyek dalam waktu

enam bulan setelah penyelesaian fisik Proyek.
Jaminan Kebijakan Wakil Presiden, Kebijakan dan Strategi, menegaskan jaminan
keseluruhan bahwa Bank Dunia mematuhi kebijakan yang
berlaku untuk proyek tersebut.
Presiden Jin Liqun
Wakil Presiden, CIO DJ Pandian
Direktur Jenderal, Penanaman Modal Supee Teravaninthorn

Operasi
Ketua Tim Proyek Sangmoo Kim, Spesialis Operasi Investasi
Anggota Tim Proyek Chongwu Sun, Spesialis Lingkungan Senior
David Ginting, Young Professional
Geoffrey Read, Konsultan Senior Pembangunan Perkotaan
Giacomo Ottolini, Spesialis Pengadaan Senior
Gregor Herda, Profesional Muda
Jan Agerholm Høybye, Operasi Investasi Senior
Spesialis
Kishor Uprety, Penasihat Senior
Michaela Sara Bergman, Kepala Sekolah Pembangunan Sosial
Spesialis
Pajnapa Peamsilpakulchorn, Sektor Infrastruktur
Ekonom
Wu Ning, Konsultan Manajemen Keuangan Senior
Yan Li, Konsultan Keuangan Senior
Youxuan Zhu, Konsultan Pembangunan Sosial Senior
Yongxi Liu, Asisten Proyek
Xuemei Yang, Asisten Proyek
aku aku aku

Konteks Strategis
A. Konteks Negara
1. Republik Indonesia adalah negara terpadat di kawasan Perhimpunan Bangsa-Bangsa

Asia Tenggara (ASEAN), dengan jumlah penduduk 261 juta jiwa. Dengan Produk Domestik Bruto
(PDB) sebesar USD932 miliar, negara ini juga merupakan perekonomian terbesar di ASEAN.1
Indonesia merupakan negara kepulauan terbesar di dunia, terdiri dari lebih dari 17.000 pulau
dengan total luas daratan sekitar 190 juta hektar (ha). Indonesia berbatasan darat dengan Papua
Nugini, Timor-Leste, dan Malaysia, serta berbatasan laut dengan Singapura, Filipina, dan Australia.
Lebih dari separuh penduduk negara ini tinggal di wilayah Jawa-Bali, sedangkan sisanya tersebar
di Sumatera, Sulawesi, Kalimantan, Nusa Tenggara dan Maluku, Papua dan pulau-pulau kecil
berpenghuni lainnya. Kegiatan perekonomian juga sebagian besar terfokus di wilayah Jawa-Bali.
Geografi kepulauan di negara ini membuat transportasi dan penyediaan layanan menjadi tantangan
di provinsi-provinsi terpencil.
2. Didukung oleh stabilitas politik, tenaga kerja terdidik dan kemajuan teknologi,
perekonomian Indonesia telah mencapai pertumbuhan yang mengesankan sejak krisis keuangan
Asia dengan pendapatan nasional bruto per kapita meningkat dari USD2.200 pada tahun 2000
menjadi USD3.603 pada tahun 2016, dengan rata-rata PDB tahunan. pertumbuhan sebesar 5,6 persen.
Meskipun pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan ini telah membantu menurunkan tingkat
kemiskinan dan meningkatkan kinerja sektor-sektor sosial, persentase investasi infrastruktur
terhadap PDB telah menurun.2 Selain itu, keuntungan dari pertumbuhan ekonomi belum
didistribusikan secara merata kepada sebagian besar penduduk. masih hidup dekat dengan garis
kemiskinan.
3. Selain itu, karena dampak eksternal terhadap harga dan permintaan komoditas serta
kondisi pembiayaan global telah berubah sejak tahun 2012, pertumbuhan dan penciptaan lapangan
kerja telah melambat, sehingga memperlihatkan ketergantungan Indonesia pada sumber daya
alam untuk ekspor dan investasi. Berakhirnya pertumbuhan pasar komoditas memberikan peluang
unik bagi Indonesia untuk mendiversifikasi perekonomiannya melalui investasi yang bijaksana
untuk mendukung pertumbuhan di sektor non-komoditas.
B. Konteks Sektoral dan Kelembagaan
4. Industri pariwisata berperan sebagai kontributor utama terhadap PDB, penciptaan

lapangan kerja, pendapatan pajak dan sumber penting pendapatan devisa. Pariwisata, jika
dikelola dengan baik, semakin diakui oleh pemerintah dan mitra pembangunan atas potensinya
dalam mendorong pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.3 Di seluruh dunia, industri pariwisata
diproyeksikan tumbuh sebesar empat persen per tahun selama dekade berikutnya.
1 database Bank Dunia (dinilai pada 15 Februari 2018). Dalam hal PDB (PPP, dolar internasional saat ini) pada
tahun 2016, Indonesia adalah negara dengan perekonomian terbesar di Asia Tenggara dan terbesar ke-8 di dunia
(USD3,03 triliun), lebih besar dari Inggris (peringkat ke-9) dan lebih kecil dari Brasil. (7).
2 Bank Dunia, Triwulanan Perekonomian Indonesia. Tantangan saat ini, potensi masa depan, Juni 2011, hlm.28.
3 Pariwisata juga mempunyai keterkaitan ke belakang dan ke depan yang kuat dengan sektor perekonomian lainnya
pengganda lapangan kerja dan pendapatan yang besar.
1
(2017-2027), melampaui pertumbuhan ekonomi global.4 Destinasi wisata di Asia Tenggara telah menjadi penerima
manfaat utama dari tingginya permintaan ini, dengan menerima 112 juta pengunjung internasional pada tahun
2016 (sembilan persen dari total arus pengunjung internasional global), dengan perkiraan pertumbuhan lebih lanjut
sebesar sembilan persen. pada tahun 2017. 5 Di Indonesia, sektor perjalanan dan pariwisata merupakan
salah satu penggerak perekonomian utama, yang saat ini memberikan kontribusi sebesar enam persen terhadap
ekspor negara, 6,2 persen terhadap PDB, dan 5,6 persen terhadap total lapangan kerja.
5. Indonesia memiliki keunggulan komparatif yang kuat di bidang pariwisata untuk mempercepat
pertumbuhan dan penciptaan lapangan kerja, mengingat sumber daya pariwisata yang kaya. Kepulauan
Indonesia diberkahi dengan beragam sumber daya budaya dan alam, yang menyimpan potensi besar yang belum
dimanfaatkan untuk mengembangkan industri pariwisata. Secara khusus, Indonesia adalah rumah bagi salah satu
habitat dengan keanekaragaman hayati paling tinggi di dunia yang menjadi daya tarik utama bagi pengunjung.
Meskipun pariwisata merupakan sektor pertumbuhan yang penting di negara ini, mengingat aset budaya, alam,
dan arkeologi yang berwujud dan tidak berwujud, sektor pariwisata belum sepenuhnya mencapai potensinya.
Indonesia saat ini menempati peringkat ke-42 secara keseluruhan pada Indeks Daya Saing Perjalanan dan
Pariwisata Forum Ekonomi Dunia (WEF) (Tabel 1), di belakang pesaing regional seperti Thailand, Malaysia, dan
Singapura.
Tabel 1: Daya Saing Pariwisata Indonesia (Peringkat keseluruhan: peringkat 42 dari 136)
Indeks Daya Saing Pariwisata 2017 Indeks Daya Saing Pariwisata 2017
Lingkungan yang memungkinkan Kebijakan P&T dan kondisi yang memungkinkan
Lingkungan bisnis 60 Prioritas perjalanan dan pariwisata 12
Keselamatan dan keamanan 91 Keterbukaan internasional 17
Kesehatan dan kebersihan 108 Daya saing harga 5
Sumber daya manusia dan pasar tenaga kerja 64 Kelestarian lingkungan 131
Infrastruktur Sumber daya alam dan budaya
Infrastruktur transportasi udara 36 Sumber daya alam 14
Infrastruktur darat dan pelabuhan 69 Sumber daya budaya dan perjalanan bisnis 23
Infrastruktur layanan wisata 96
Sumber: Laporan Daya Saing Perjalanan dan Pariwisata WEF 2017.
6. Meskipun memiliki sumber daya pariwisata yang kaya, buruknya akses serta kualitas infrastruktur
dan layanan menghalangi Indonesia untuk mewujudkan potensi pariwisatanya secara maksimal. Infrastruktur
dan layanan dasar seperti jalan raya, pasokan air, sanitasi dan pengelolaan limbah padat tidak memadai untuk
memenuhi kebutuhan penduduk dan permintaan pariwisata yang terus meningkat, serta gagal menyediakan
lingkungan yang aman dan menarik bagi penduduk dan pengunjung. Buruknya dan kurangnya infrastruktur dapat
melemahkan daya tarik dan keberlanjutan destinasi pariwisata secara keseluruhan atau menarik wisatawan dengan
tingkat pengeluaran yang rendah. Indonesia dapat meningkatkan keunggulan komparatifnya dalam industri
pariwisata dengan menyediakan infrastruktur terkait pariwisata di destinasi wisata prioritas, sekaligus melestarikan
aset budaya dan pariwisata alam secara efektif. Hal ini juga akan membuka peluang investasi sektor swasta yang
belum dimanfaatkan dengan memperkuat daya saing ekonominya.
4 Dewan Perjalanan dan Pariwisata Dunia (WTTC) 2017. Dampak Ekonomi Perjalanan & Pariwisata 2017: Dunia.
5 Organisasi Pariwisata Dunia Perserikatan Bangsa-Bangsa (UNWTO) 2017. Barometer Pariwisata Dunia. Volume 15, Rilis Awal
Januari 2017.
2
7. Pertumbuhan pariwisata Indonesia tidak seimbang secara spasial dan semakin

terkonsentrasi di Bali. Selama dekade berikutnya, pertumbuhan Bali diperkirakan akan terus berlanjut
pada tingkat yang lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan nasional, sehingga meningkatkan kesenjangan
pertumbuhan ekonomi regional. Pada tahun 2016, Bali menerima lebih dari 40 persen kunjungan
wisatawan asing ke negara ini, dengan Jakarta dan Batam berada di urutan kedua dan ketiga, dan
6
sisanya tersebar di seluruh nusantara. Membuka peluang pariwisata penuh di negara ini
Potensi ini memerlukan pengembangan pariwisata di destinasi subnasional lain di luar Bali.
Pengalaman internasional menunjukkan bahwa negara-negara yang telah mengubah pariwisata
menjadi sumber pertumbuhan yang penting telah mengembangkan banyak destinasi.
8. Pemerintah Indonesia telah memprioritaskan pariwisata sebagai sektor pertumbuhan

yang penting. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional ( RPJMN) tahun 2015-2019
menetapkan pariwisata sebagai salah satu dari empat prioritas pembangunan sektoral dan
menginvestasikan sekitar sembilan persen anggarannya pada sektor tersebut. Bersamaan dengan
RRJMN, Pemerintah Indonesia meluncurkan Program Prioritas Pembangunan Pariwisata Indonesia
(atau Program Prioritas Nasional Pembangunan Parawisata Indonesia, PPNPPI)7 untuk mempercepat
pengembangan 10 destinasi pariwisata prioritas—termasuk kawasan Mandalika di Pulau Lombok.
Mengingat agenda pertumbuhan Indonesia dan potensi pariwisata di Lombok, 9.

pembangunan Mandalika telah diidentifikasi sebagai pendorong penting untuk mencapai tujuan
tersebut. Meskipun Lombok semakin populer di kalangan pengunjung asing dan domestik, pertumbuhan
ini tidak dibarengi dengan peningkatan akomodasi dan infrastruktur terkait pariwisata. Sejumlah hotel
dan fasilitas pariwisata telah dibangun di lokasi pesisir pantai. Namun, perkembangan ini sebagian
besar tidak terencana dan serampangan. Lokasi proyek Mandalika8 berlokasi strategis di pesisir selatan
pulau Lombok di Kabupaten Lombok Tengah, dengan akses yang baik dari Bandara Internasional
Lombok.
9
Lokasi Proyek dan masyarakat sekitar
mendapatkan manfaat dari beragam aset alam dan budaya, yang keduanya penting bagi negara
6 Bank Dunia 2017. Laporan Penilaian Teknis, Indonesia: Proyek Pengembangan Pariwisata.
7 Berdasarkan RPJMN Pemerintah Indonesia tahun 2015-2019, PPNPPI bertujuan untuk meningkatkan pengunjung asing (dari
sembilan juta pada tahun 2014 menjadi 20 juta pada tahun 2019) dan domestik serta pendapatan devisa terkait (Rp120 triliun
pada tahun 2014, menargetkan Rp240 triliun pada tahun 2019), lapangan kerja (11 juta pada tahun 2014, menargetkan 13
juta pada tahun 2019), kontribusi terhadap PDB (empat persen pada tahun 2014, menargetkan delapan persen pada tahun
2019) serta daya saing pariwisata (menargetkan peringkat ke-30 pada tahun 2019). Hal ini mencakup pengeluaran yang lebih
luas terkait dengan pengembangan pariwisata, termasuk pemasaran internasional dan nasional, imigrasi dan visa, serta keamanan.
Buku III RPJMN secara khusus menyebutkan kontribusi peran pariwisata di kawasan Nusa Tenggara terhadap
kepentingan nasional.
8 Sekitar 1.164 ha kawasan Mandalika berada di bawah hak pengelolaan lahan (HPL = Hak Pengelolaan) Indonesia
Tourism Development Corporation (ITDC) dan sisanya berada di bawah hak milik perorangan. Dari 1.164 ha lahan
yang dikuasai ITDC, sekitar 1.077 ha atau 92 persen dari total lahan sudah tergolong clean and clear (undisputed),
sedangkan sisanya masih dalam proses litigasi atau diklaim oleh perorangan; investasi yang dibiayai proyek dan
layanan infrastruktur terkait tidak akan dilaksanakan atau ditunda karena hal ini.
Bandara Internasional Lombok 9 berjarak 16 km (atau 20 menit berkendara) dari situs Mandalika. Saat ini pembangunan
perluasannya sedang berlangsung. Dengan sekitar satu juta kedatangan pengunjung per tahun, kota ini menawarkan koneksi
domestik dan internasional yang diperkirakan akan meningkat seiring dengan perluasannya.
3
10
keberhasilan Proyek dan akan terkena dampaknya. Lokasinya berdekatan dengan Bali
Pulau Lombok, tujuan wisata yang telah ditetapkan, akan menjadikan Pulau Lombok sebagai penerima manfaat
dari kelanjutan bisnis pariwisata limpahan. Pembangunan Mandalika juga mempunyai implikasi terhadap
pengentasan kemiskinan karena Provinsi Nusa Tenggara Barat (atau provinsi Nusa Tenggara Barat, NTB),
dimana lokasi proyek berada, mempunyai tingkat kemiskinan yang lebih parah11 dibandingkan dengan provinsi
lain.
10. Oleh karena itu, Pemerintah Indonesia telah menetapkan Mandalika sebagai tujuan wisata prioritas
dan telah meletakkan landasan awal untuk pengembangannya. Secara khusus, Pemerintah Indonesia
telah memulai dan menyelesaikan hal-hal berikut: (i) menetapkan Mandalika sebagai Kawasan Ekonomi Khusus
(KEK) dan proyek yang diusulkan sebagai Proyek Strategis Nasional (atau Proyek Strategis Nasional);
12
(ii) mengganti nama Bali Tourism Development Corporation (BTDC)
sebelumnya menjadi Indonesia Tourism Development Corporation (ITDC) atau PT Pengembangan Pariwisata
Indonesia (Persero), sekaligus memperluas mandatnya hingga mencakup perencanaan dan pengembangan
Mandalika; (iii) menyiapkan Rencana Induk Mandalika yang terpadu, yang memandu pengembangan pariwisata
di masa depan agar terkonsentrasi di Mandalika, dan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL);
13
(iv) mengakuisisi sebagian
14
kebutuhan lahan di sekitar kawasan Mandalika; besar (v) memulai pembangunan jalan dan
fasilitas masyarakat di bagian barat situs Mandalika dan (vi) merencanakan investasi infrastruktur regional
seperti jalan bypass yang menghubungkan bandara dan situs Mandalika, perluasan Lombok internasional
perbaikan bandara dan infrastruktur terkait.
11. ITDC, yang sebelumnya dikenal sebagai BTDC, merupakan badan usaha milik negara (BUMN) yang
100 persennya. Didirikan pada tahun 1972, mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1982, dengan fokus
geografis awal di Nusa Dua, Bali. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2008 dan Nomor 33
Tahun 2009 memperoleh hak pengelolaan KEK Mandalika di
Lombok. BTDC diubah menjadi ITDC pada tahun 2014, dengan modal dasar sebesar Rp1 triliun. Saat ini,
perusahaan mengoperasikan dua unit bisnis: (i) Nusa Dua, Bali dan (ii) Mandalika, Lombok. ITDC bertanggung
jawab untuk: (i) merencanakan peruntukan dan penggunaan lahan untuk tujuan pariwisata di Kawasan
Pariwisata Nusa Dua dan Mandalika Lombok; (ii) menangani dan menyewakan tanah kepada pihak ketiga
untuk membangun fasilitas pariwisata, hotel, villa serta fasilitas pendukung lainnya dan perencanaan dan (iii)
membangun dan mengembangkan pelayanan infrastruktur dan fasilitas umum lainnya. Ia juga diperbolehkan
secara hukum untuk meminjam dana langsung dari lembaga keuangan internasional (IFI).
10 Lihat Analisa Dampak Lingkungan dan Sosial, Bab 5 “Dampak Lingkungan dan Sosial
Penilaian dan Tindakan Mitigasi.”
11 Pada tahun 2017, Indeks Keparahan Kemiskinan (PSI) provinsi ini berada pada angka 0,85, dibandingkan dengan Bali
sebesar 0,16. Bank Sentral Indonesia juga mencatat sifat manfaat ekonomi yang dihasilkan dari pariwisata di tingkat
subprovinsi terkonsentrasi secara geografis, dengan Kabupaten Badung di Bali, yang merupakan lokasi sebagian besar
kegiatan pariwisata di provinsi tersebut, memperoleh PSI sebesar 0,05 sedangkan Kabupaten Jembrana berada di angka
0,19. Lombok Tengah, kabupaten terkait lokasi proyek, memiliki PSI sebesar 0,75.
12 Peraturan Presiden Nomor 3 Tahun 2016.
13 EIA (or Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) was updated in December 2017 based on the updated
Mandalika Masterplan.
14 ITDC memperoleh sebidang tanah yang terletak di Desa Kuta, Sengkol, Sukadana, dan Mertak, Kabupaten Lombok
Tengah, Provinsi NTB, dengan luas total 1.164 ha melalui: (i) transfer dari Pemerintah Indonesia ke ITDC sebagai penyertaan
modal negara berdasarkan Peraturan Pemerintah No.55 Tahun 1993 dan No.44 Tahun 1998 dan (ii) pembelian tanah.
4
Proyek
A.Dasar Pemikiran
12. Proyek ini akan berkontribusi terhadap tujuan AIIB untuk “mendorong pembangunan
ekonomi berkelanjutan melalui investasi di bidang infrastruktur” dan memenuhi prioritas
investasi strategis utama AIIB15 khususnya yang berkaitan dengan infrastruktur berkelanjutan dan
memobilisasi modal swasta, melalui hal-hal berikut:
• Investasi katalitik untuk pertumbuhan. Peningkatan kedatangan wisatawan, lama tinggal

wisatawan, dan pengeluaran wisatawan yang diantisipasi karena intervensi proyek akan
membantu Indonesia meningkatkan pendapatan devisa, menciptakan lapangan kerja
tambahan, dan meningkatkan total output perekonomian. Peningkatan fasilitas dan
infrastruktur di Mandalika dan sekitarnya berpotensi meningkatkan tidak hanya pengalaman
wisatawan tetapi juga meningkatkan kondisi kehidupan masyarakat sekitar. 80 persen
pengeluaran wisatawan tetap berada pada perekonomian Indonesia,16
dan menghasilkan dampak pengganda yang kuat melalui dampak langsung, tidak langsung,
dan terinduksi.
• Mempromosikan pembangunan regional yang seimbang. Dengan menargetkan salah satu

wilayah termiskin di negara ini secara geografis17 dan mendukung sektor yang pada
dasarnya padat karya, memiliki hambatan masuk yang rendah, dan mempekerjakan banyak
perempuan, Proyek ini mempunyai implikasi terhadap kesetaraan spasial dan gender. Proyek
ini akan mendistribusikan manfaat pariwisata secara lebih merata antara Bali dan Lombok
serta antara Lombok bagian barat dan Lombok bagian selatan yang lebih sering dikunjungi.
Dalam jangka panjang, Proyek ini diharapkan dapat menunjukkan model pembangunan
pariwisata di seluruh Indonesia yang dapat berfungsi sebagai pendorong pertumbuhan yang
berkelanjutan dan inklusif. Tanpa fokus strategis pada destinasi wisata di daerah-daerah
miskin dan investasi pemerintah untuk memulai sektor pariwisata mereka, banyak dari daerah-
daerah tersebut tidak mungkin berkembang secara organik. Hal ini akan membantu
Pemerintah Indonesia mencapai tujuannya untuk mendorong pemerataan antar wilayah dan
mengurangi kemiskinan di beberapa provinsi termiskin.
• Mengurangi hambatan infrastruktur untuk memobilisasi modal swasta. Mengingat

Mandalika telah diidentifikasi sebagai salah satu kawasan utama pengembangan pariwisata
nasional, Proyek ini memberikan peluang untuk membentuk investasi yang berpotensi
menjadi katalisator di Lombok. Namun agar hal ini dapat terwujud, infrastruktur inti diperlukan
untuk menarik investasi swasta di sektor pariwisata dan memungkinkan destinasi tersebut
menciptakan permintaan pengunjung tambahan. Infrastruktur “dasar” seperti itu
15 Tiga prioritas investasi AIIB adalah: (i) infrastruktur berkelanjutan (ii) konektivitas lintas batas
dan (iii) mobilisasi modal swasta untuk infrastruktur.
16 Diperkirakan menggunakan tabel input-output sektor pariwisata, yang diambil dari perhitungan satelit pariwisata yang
dihasilkan oleh Badan Pusat Statistik ( BPS) dan Kementerian Pariwisata.
17 Pada tahun 2010, Provinsi NTB menduduki peringkat keenam angka kemiskinan tertinggi dari 33 provinsi di Indonesia. Dengan hampir satu
juta dari 4,5 juta penduduknya hidup di bawah garis kemiskinan, angka kemiskinan di NTB sebesar 22 persen hampir dua
kali lipat angka nasional yang sebesar 13 persen.
5
umumnya tidak cocok untuk pembiayaan sektor swasta. Intervensi proyek

selanjutnya dapat memungkinkan mobilisasi modal swasta sebesar USD2,8 miliar selama tiga
dekade mendatang.18 Selain itu, investasi sektor swasta pada fasilitas pariwisata di Lombok
hingga saat ini sebagian besar dilakukan secara serampangan dan tidak terencana.
Proyek ini akan memungkinkan sebagian besar fasilitas wisata dikonsentrasikan secara
terkelola di lokasi yang tertutup dan berdekatan.
13. Proyek ini selaras dengan prioritas nasional dan dapat membawa manfaat
sinergi dengan inisiatif paralel yang mendukung sektor pariwisata. Proyek yang diusulkan
sepenuhnya konsisten dan mendukung prioritas pembangunan pariwisata nasional Pemerintah
Indonesia sebagaimana ditetapkan dalam RPJMN dan PPNPPI. Selain itu, Pemerintah Indonesia
juga berupaya mengkonsolidasikan dukungan terhadap pengembangan pariwisata yang diberikan
oleh mitra pembangunan internasionalnya. Proyek Pengembangan Pariwisata Indonesia (ITDP) untuk tahun 2018-
2023, 19
yang dibiayai oleh Bank Dunia (WB) dan Sekretariat Negara Swiss untuk Urusan Ekonomi
(SECO), sedang dilaksanakan dengan tujuan mendukung tiga
20
destinasi pariwisata prioritas berdasarkan Rencana Induk Pariwisata Terpadu (ITMP),
termasuk untuk Lombok dan perbaikan infrastruktur dasar di permukiman yang ada. Dalam konteks
ini, Pemerintah Indonesia telah meminta21 dukungan AIIB untuk mengembangkan kawasan wisata
baru di Mandalika sebagai bagian integral dari upaya terkoordinasi ini.
14. Nilai tambah bagi klien. Peningkatan belanja pengunjung akan menghasilkan keuntungan
ekonomi yang signifikan di Lombok dan provinsi lainnya. Namun hal ini akan terjadi
sebagian besar bergantung pada desain proyek. Karena pembangunan dilakukan pada segmen
pasar menengah ke atas, hal ini dapat secara signifikan membatasi manfaat ekonomi yang diperoleh
perekonomian lokal selain penyedia barang dan jasa “putaran pertama” .
Partisipasi AIIB akan menambah nilai bagi klien dengan mengoptimalkan desain untuk memaksimalkan
keterkaitan ekonomi dan sosial dan, dengan mempengaruhi perencanaan lokal, mendorong
pembangunan berkelanjutan di wilayah terdekat.
15. Selain itu, antara tahun 2013 dan 2015, peringkat daya saing WEF Indonesia dalam hal
sumber daya alam dan kelestarian lingkungan telah menurun tajam, hal ini mencerminkan situasi
seperti di Bali, dimana pantai menjadi terlalu padat dan laut serta laut semakin padat.
18 Perkiraan ini didasarkan pada proyeksi tanggal penandatanganan LUDA dan jumlah kamar yang diselesaikan serta tolok
ukur industri belanja modal per kamar.
19 ITDP dirancang untuk meningkatkan kualitas dan akses terhadap infrastruktur dan layanan dasar yang relevan dengan
pariwisata, memperkuat hubungan ekonomi lokal dengan pariwisata, dan menarik investasi swasta di destinasi pariwisata
terpilih di Indonesia, yaitu Lombok, Borobudur-Yogyakarta-Prambanan dan Danau Toba.
ITDP terdiri dari empat komponen: (i) meningkatkan kapasitas kelembagaan untuk memfasilitasi pembangunan pariwisata
berkelanjutan, (ii) meningkatkan kualitas jalan yang relevan dengan pariwisata dan aksesibilitas layanan dasar, (iii)
meningkatkan partisipasi lokal dalam perekonomian pariwisata dan (iv) meningkatkan lingkungan yang mendukung bagi
pariwisata. investasi swasta dan masuknya bisnis di bidang pariwisata.
20 ITMP akan terdiri dari rencana pembangunan keseluruhan untuk seluruh pulau Lombok (dengan jangka waktu perencanaan
25 tahun) dan rencana pembangunan rinci (dengan jangka waktu perencanaan lima tahun) untuk kawasan wisata utama
yang sudah ada dan yang dipilih di masa depan di pulau tersebut. Rencana tersebut sedang dalam tahap persiapan dan
akan menjadi pedoman pengembangan sarana dan prasarana pendukung pariwisata di tingkat daerah.
21
Melalui suratnya tertanggal 27 Februari 2018 (“Usulan Pembiayaan Proyek Pembangunan Infrastruktur di Mandalika, Lombok
—Nusa Tenggara Barat, Indonesia”).
6
ekosistem pesisir terbebani dengan limbah. Pelaku swasta yang beroperasi di destinasi tersebut
cenderung tidak menginternalisasikan biaya sosial dari pertumbuhan yang mengarah pada degradasi
aset alam dan budaya. Oleh karena itu, terdapat kebutuhan yang jelas bagi pemerintah untuk
berinvestasi dalam pelestarian lingkungan hidup, dan menerapkan mekanisme untuk mencegah
degradasi aset tersebut. Keterlibatan AIIB akan membantu memastikan bahwa investasi ini
terlaksana.22
16. Nilai tambah bagi AIIB. Sebagai bank yang beroperasi mandiri pertama di Indonesia,
Proyek ini akan memperkuat kemitraan AIIB dengan Pemerintah Indonesia dan menunjukkan bank
tersebut sebagai mitra yang dapat diandalkan bagi Indonesia. Proyek ini juga merupakan proyek
infrastruktur terkait pariwisata pertama yang dijalankan AIIB. Hal ini akan membantu membuka lini
bisnis baru dan berpotensi penting dengan banyak peluang masa depan di negara-negara anggota
bank tersebut. Dengan memberikan dukungan finansial dan masukan teknis pada berbagai tahap
persiapan dan pelaksanaan proyek, AIIB akan memberikan kontribusi besar dalam mewujudkan
konsep proyek yang diakui oleh Pemerintah Indonesia sebagai prioritas nasional dan akan
memfasilitasi pengembangan pariwisata. Hal ini akan membantu membangun reputasi AIIB di
hadapan Pemerintah Indonesia dan negara-negara anggota bank lainnya dalam bidang dukungan
pembangunan infrastruktur untuk pariwisata berkelanjutan.
B.Tujuan
17. Tujuan Proyek yang diusulkan adalah untuk menyediakan inti yang berkelanjutan
infrastruktur pengembangan destinasi pariwisata baru di kawasan Mandalika Lombok.
Infrastruktur penting yang responsif terhadap lingkungan dan terkait pariwisata akan disediakan di
lahan seluas 1.200 ha yang sebagian besar telah diakuisisi oleh Pemerintah Indonesia. Lahan yang
dilayani akan disewakan kepada investor swasta untuk membangun dan mengelola fasilitas ritel,
akomodasi, dan fasilitas wisata lainnya dengan standar yang dapat diterima secara internasional.
Selain itu, Proyek ini mencakup perbaikan-perbaikan penting
infrastruktur dan layanan untuk komunitas sekitar yang akan melayani pengunjung dan penduduk.
Proyek ini juga bertujuan untuk melindungi dan meningkatkan kehidupan budaya yang unik dan
atraksi pemandangan di wilayah proyek yang merupakan aset pariwisata utamanya.
18. Meskipun Proyek ini akan berfokus pada KEK Mandalika sebagai pintu masuk, proyek ini
diharapkan dapat memberikan manfaat bagi masyarakat luas di Lombok dan mendukung
pembangunan berkelanjutan dan pengentasan kemiskinan di pulau tersebut. Hal ini juga dirancang
untuk memobilisasi modal swasta dan meningkatkan jumlah wisatawan asing dan domestik ke
Lombok, sehingga meningkatkan pendapatan devisa, lapangan kerja lokal, dan berkontribusi
terhadap daya saing pariwisata Indonesia.
19. Indikator Hasil. Kemajuan menuju tujuan proyek akan diukur dengan indikator hasil utama
berikut: (i) modal swasta yang dimobilisasi untuk pengembangan pariwisata Mandalika, (ii) jumlah
wisatawan yang menginap dan (iii) jumlah penduduk lokal (perempuan dan laki-laki) yang bekerja di
pariwisata. Keluaran Proyek akan diukur berdasarkan kemajuan fisik keluaran infrastruktur dan
layanan utilitas di Mandalika.
22 Hal ini akan dipastikan melalui solusi infrastruktur berdampak rendah, sub-komponen 2.3 dan 2.4, dan
Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Sosial proyek.
7
Kerangka hasil rinci yang berisi indikator hasil dan pengaturan pemantauan dan pelaporan
terlampir pada Lampiran 1.
20. Pelajaran yang didapat. Rancangan proyek ini menggabungkan pembelajaran dari
proyek infrastruktur pariwisata yang relevan di Indonesia dan negara lain, serta tinjauan
literatur yang ekstensif. Hal ini mencakup: (i) menyiapkan pengaturan koordinasi di antara
berbagai badan publik, investor swasta dan masyarakat yang terkena dampak proyek untuk
pelaksanaan, pengelolaan dan pemantauan proyek; (ii) memastikan bahwa pengelolaan
destinasi berkelanjutan dilengkapi dengan sumber daya jangka panjang yang memadai; (iii)
memahami permasalahan warisan tanah dan mengantisipasi respons yang memadai sejak
dini melalui kerangka perencanaan pemukiman kembali yang terperinci; (iv) memperoleh
jaminan investasi awal dari investor swasta untuk memastikan kelayakan finansial Proyek
pada tahap awal; (v) memaksimalkan manfaat bagi masyarakat lokal dengan, misalnya,
mengintegrasikan bisnis lokal ke dalam rantai pasokan hotel, berinvestasi pada keterampilan
perhotelan, dan meningkatkan akses terhadap infrastruktur dasar; (vi) tidak mengabaikan
besarnya kebutuhan infrastruktur tidak hanya oleh hotel dan fasilitasnya sendiri namun juga
oleh karyawan dan dunia usaha yang bergantung padanya dan (vii) memastikan kesiapan
paket pengadaan pada saat proyek berjalan efektif. Pelajaran rinci yang didapat dari desain
proyek terdapat dalam Lampiran 2.
C. Deskripsi Proyek dan Komponennya
23
21. Sesuai Masterplan Mandalika, perkembangan Mandalika
24
tujuan wisata dilaksanakan dalam jangka waktu 30 tahun antara tahun 2016-2045. Di dalam
Untuk meletakkan landasan bagi pengembangan lebih lanjut Situs Mandalika, infrastruktur
utama diusulkan untuk dikembangkan dalam dua tahap: Tahap-I (2019-2023) dan Tahap-II
(2024-2026). Proyek ini akan fokus pada Tahap-I. Selanjutnya, pendanaan AIIB untuk Tahap-
II akan dipertimbangkan jika kemajuan pelaksanaan Tahap-I memuaskan.
22. Komponen 1: Penyediaan layanan dan infrastruktur dasar akan mencakup

pembangunan baru, rehabilitasi, dan rekonstruksi infrastruktur di Mandalika serta masyarakat
sekitar tertentu.
• Sub-komponen 1.1. Pembangunan infrastruktur inti di Mandalika. Hal ini akan

menyediakan infrastruktur penting di KEK Mandalika untuk Tahap-I, termasuk
23 Masterplan visi pertama untuk Mandalika dikembangkan pada tahun 2012, diikuti dengan masterplan rinci pada tahun 2015.
Pada tahun 2017, DED dan desain arsitektur serta pedoman desain lanskap, dengan beberapa perubahan signifikan pada
rencana tahun 2015, disiapkan oleh beberapa konsultan lainnya. Rencana Induk
mendefinisikan keseluruhan visi dan branding lokasi, penggunaan lahan yang disukai, karakteristik lingkungan
atau “zonal” yang berbeda, rencana infrastruktur terpadu untuk lokasi dan integrasinya dengan jalan umum dan
jaringan utilitas di area tersebut. Rencana tersebut juga menetapkan peraturan bangunan wajib yang harus
dipatuhi oleh pemilik sewa.
24
Selama tahun 2016-2018, pengembangan lahan yang luas, beberapa pembangunan jalan, kawasan pejalan kaki
di pantai dan fasilitas wisata, serta pembangunan masjid telah dibiayai sendiri melalui suntikan ekuitas oleh
Pemerintah Indonesia (USD53,74 juta).
8
jalan internal, jalan raya, lansekap, dan drainase; pasokan air, sanitasi, saluran air limbah dan
pengolahan air limbah; pengelolaan limbah padat; distribusi listrik; fasilitas manajemen risiko
bencana; fasilitas umum dan tempat terbuka umum
25
ruang angkasa. Pentahapan pelaksanaan infrastruktur akan didasarkan pada
lokasi lahan yang sudah disewakan atau sedang diminati, sehingga memfasilitasi penyerapan
optimal oleh investor, dan integrasi infrastruktur lokasi yang efisien ke dalam jaringan utilitas
publik yang berdekatan. Akomodasi, ritel, dan fasilitas wisata lainnya akan dibiayai oleh investor
swasta melalui perjanjian sewa jangka panjang, berdasarkan Perjanjian Pemanfaatan dan
Pembangunan Lahan (LUDAs).
• Sub-komponen 1.2. Perbaikan infrastruktur pada masyarakat sekitar. Sub-komponen ini akan
mendukung perbaikan infrastruktur di desa-desa sekitar, termasuk pasokan air dan sanitasi,
drainase, pengelolaan limbah padat, transportasi, fasilitas pengurangan risiko bencana,
perlindungan aset alam dan kelautan, dan fasilitas masyarakat. Hal ini akan memastikan
pembagian manfaat Proyek yang adil bagi masyarakat lokal, sekaligus membantu memitigasi
kemungkinan eksternalitas negatif dari peningkatan volume wisatawan dan bisnis terkait.
23. Komponen 2: Dukungan Implementasi dan Peningkatan Kapasitas, untuk melengkapi

Komponen 1, akan memberikan Bantuan Teknis (TA) untuk meningkatkan kapasitas ITDC dalam
melaksanakan kegiatan proyek dengan standar yang tinggi. Kegiatan TA meliputi: (i) dukungan
26
manajemen proyek, termasuk pengadaan, pengelolaan
keuangan, pemantauan dan evaluasi, upaya perlindungan lingkungan dan sosial, serta kolaborasi
pemangku kepentingan di tingkat destinasi; (ii) manajemen konstruksi
dukungan, termasuk peninjauan akhir gambar teknik, pengawasan konstruksi, penjaminan mutu dan
pengawasan pekerjaan, manajemen kontrak, dan serah terima pekerjaan dari kontraktor ke ITDC; (iii)
pelatihan dan pengembangan keterampilan untuk desa-desa terdekat yang dipilih untuk memaksimalkan
manfaat ekonomi dan sosial bagi masyarakat lokal dan (iv) pengelolaan dan pemantauan destinasi
termasuk pengembangan alat pemantauan untuk destinasi tersebut
dan wilayah yang lebih luas, termasuk lingkungan pesisir dan melakukan studi persiapan untuk Fase-II
dan tujuan pariwisata masa depan. Penjelasan rinci proyek dapat ditemukan di Lampiran 3.
D. Biaya dan Pembiayaan
24. Total biaya proyek (yang ditetapkan sebagai Tahap-I, 2019-2023) diperkirakan sebesar USD316,5
juta, yang akan dibiayai oleh pinjaman yang didukung pemerintah dari AIIB dan dana pendamping
yang akan disediakan oleh Pemerintah Indonesia/ITDC. ITDC akan menanggung kelebihan biaya apa pun.
Perkiraan biaya Proyek dan sumber pendanaan dirangkum dalam Tabel 2.
25 Infrastruktur tambahan termasuk pembangkit listrik Seawater Reverse Osmosis (SWRO) dan pembangkit listrik tenaga surya
PV akan disediakan, dibiayai dan dioperasikan di bawah usaha patungan antara investor publik dan swasta.
26 Hal ini akan mencakup rancangan pekerjaan dan supervisi, pemantauan, dan pelaporan untuk Sub-komponen 1.2.
9
Tabel 2: Biaya Proyek dan Sumber Pendanaan—Tahap I27 (dalam jutaan USD)
Sumber pembiayaan
Biaya
Komponen Proyek AIIB Pemerintah Indonesia/ ITDC
Jumlah
Jumlah % Jumlah %
Komponen 1: Penyediaan inti

169.30 169.30 100 0,00 0
jasa dan infrastruktur
1.1 Konstruksi inti
164.30 164.30 100 0,00 0
infrastruktur di Mandalika
1.2 Perbaikan infrastruktur bagi masyarakat
5.00 5.00 100 0,00 0
sekitar Komponen 2: Dukungan
pelaksanaan dan peningkatan kapasitas
15.40 14.40 93.5 1,00 6.5
2.1 Dukungan manajemen proyek
2.2 Manajemen konstruksi 2.3 Membangun 8.47 8.47 100 0,00 0
hubungan ekonomi 2.4 Pengelolaan 4.93 4.93 100 0,00 0
dan pemantauan destinasi 1,00 0,00 0 1,00 100
1,00 1,00 100 0,00 0
Biaya Tanah 67.11 67.11 100

Biaya Dasar 251.81 0 183,70 0 72.9 68.11 27.1
Kontinjensi (Fisik dan Harga) 41.36 41.36 100 0 0

Biaya Front-end 0,62 0,62 100 0 0
Biaya Bunga dan Komitmen selama

22.72 22.72 100 0 0
Konstruksi*
Total Biaya Proyek 316,5 78,5 Catatan: Bunga dan biaya248.4

komitmen atas 68.1 21.5
hasil pinjaman bank yang diperoleh selama pembangunan akan dikapitalisasi. Nilai tukar yang digunakan adalah
Rp14.500=USD1.
E. Pengaturan Pelaksanaan
25. Proyek ini akan dilaksanakan dalam waktu lima tahun antara tanggal 1 Maret 2019 dan
31 Maret 2024. Tanggal penutupan pinjaman adalah tanggal 30 September 2024. Rincian
pengaturan pelaksanaan dapat ditemukan di Lampiran 4 dan dirangkum di bawah ini.
26. Implementasi proyek. Peminjam, Pengembangan Pariwisata Indonesia akan

Perusahaan (ITDC), 28 bertanggung jawab atas pelaksanaan proyek yang diusulkan
27
(i) Tahap I (2019-2023) yang dibiayai oleh pinjaman AIIB ini akan membiayai pembangunan proyek-proyek inti yang penting.
infrastruktur terutama di bagian barat lokasi proyek; (ii) usulan Tahap II di masa depan yang akan fokus terutama pada bagian
timur (2024-2026). Seiring dengan kemajuan pembangunan infrastruktur dasar, pengembangan aset produktif termasuk
akomodasi dan fasilitas wisata lainnya akan disewakan untuk dilaksanakan oleh investor swasta.
28 Bali Tourism Development Corporation (BTDC), sebuah Badan Usaha Milik Negara, didirikan pada tahun 1972 untuk mengembangkan
dan mengelola kawasan pariwisata Nusa Dua. Peran awalnya adalah mengakuisisi lahan, membuat rencana induk, membangun
infrastruktur dan fasilitas resor berstandar internasional, dan membangun lingkungan investasi yang menarik di Nusa Dua. Sejalan
dengan strategi pariwisata nasional Pemerintah Indonesia, pada tahun 2014 BTDC berganti nama menjadi ITDC, yang 100 persen
dimiliki oleh Pemerintah Indonesia dengan modal dasar sebesar Rp1 triliun.
Berdasarkan PP No. 55 dan Peraturan Pemerintah No. 33, ITDC memperoleh hak untuk mengembangkan dan mengelola
fasilitas pariwisata di kawasan Mandalika Lombok, memanfaatkan pengalaman sukses Nusa Dua.
10
termasuk desain, konstruksi, pengelolaan selanjutnya dan pengoperasian pekerjaan dan layanan di
Mandalika (Gambar 1), melalui Unit Manajemen Proyek (PMU),
yang telah didirikan di Mandalika. PMU, dipimpin oleh seorang Direktur Proyek,
akan bertanggung jawab atas persiapan proyek secara keseluruhan, pelaksanaannya, memastikan
kualitas keseluruhan dan ketepatan waktu investasi serta penyediaan layanan yang diperlukan. Badan
ini juga bertanggung jawab atas keseluruhan aspek fidusia dan upaya perlindungan Proyek, untuk
memastikan kepatuhan terhadap upaya perlindungan lingkungan dan sosial, serta Pemantauan dan
Evaluasi proyek secara keseluruhan.
27. Konsultan Manajemen Proyek (PMC) dan Konsultan Manajemen Konstruksi (CMC) akan dilibatkan
untuk mendukung ITDC dan PMU dalam melaksanakan tanggung jawab mereka. Perhatian khusus akan
diberikan untuk membiasakan ITDC dan PMU dengan kebijakan, prosedur, dan persyaratan yang terkait
dengan pengadaan, upaya perlindungan sosial dan lingkungan, serta sistem manajemen keuangan Bank
Dunia. Peningkatan kapasitas dan pengembangan tersebut akan terus dilakukan selama pelaksanaan
proyek.
Gambar 1: Usulan Pengaturan Implementasi
28. Pengaturan Pengawasan dan Koordinasi. ITDC dan PMU akan diawasi oleh Dewan Direksi yang
terdiri dari Presiden Direktur/CEO, dan tiga Direktur yang masing-masing mengepalai departemen ITDC.
Kelompok manajemen ini berkantor pusat di Jakarta untuk melakukan koordinasi antar lembaga
pemerintah yang terlibat dalam Proyek. Kelompok ini juga akan memberikan panduan dan arahan
strategis mengenai isu-isu utama seperti kebijakan pemerintah, tujuan proyek, dan alokasi sumber daya.
29. Untuk koordinasi pemerintah pusat, Kementerian BUMN dan ITDC akan berpartisipasi dalam
Tim Koordinasi Pariwisata, yang diketuai oleh Wakil Presiden Indonesia, yang melakukan koordinasi
strategis lintas sektoral dalam PPNPPI.29 ITDC juga akan
29
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 64 Tahun 2014 tentang Koordinasi Strategis Lintas
Sektor Penyelenggaraan Pariwisata.
11
berpartisipasi dalam Komite Pengarah dan Komite Teknis30 yang akan dibentuk oleh Kementerian Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat (Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat), bila relevan dengan
pengembangan Mandalika.
30. Untuk koordinasi di tingkat destinasi, pertemuan koordinasi pemangku kepentingan

dua bulanan akan diselenggarakan oleh ITDC, diikuti oleh anggota yang mewakili penyedia
layanan, pemerintah daerah dan masyarakat, Kementerian, serta perusahaan publik dan
31
swasta terkait. mengoordinasikan, menyinkronkan, dan memfasilitasi
perencanaan, pengembangan, dan pembangunan sarana dan prasarana pariwisata di Pulau Lombok.
Hal ini penting untuk implementasi Masterplan Mandalika secara efektif.
31. Operasi dan Manajemen (O&M). ITDC melalui PMU akan bertanggung jawab
mengelola kawasan pariwisata termasuk jaringan pasokan air, sistem pembuangan limbah,
pemeliharaan jalan, kawasan lanskap, jaringan listrik, pengelolaan limbah padat, dan
keamanan. PMU akan secara bertahap mengalihkan mandatnya dari konstruksi dan
pelaksanaan proyek ke O&P perkebunan. Pemegang sewa akan bertanggung jawab atas
pengoperasian dan pemeliharaan layanan, struktur, dan fasilitas umum di lokasi yang
ditentukan, sebagaimana ditetapkan secara individual dalam LUDA masing-masing.
32. Pengaturan dan Pencairan Aliran Dana. Pinjaman AIIB akan dicairkan terutama
dengan metode uang muka. Batas atas uang muka tersebut akan setara dengan perkiraan
bagian pengeluaran AIIB yang memenuhi syarat pada kuartal berikutnya. Penggunaan
uang muka akan dilaporkan dengan menggunakan formulir Laporan Pengeluaran yang
akan diaudit. Hasil pinjaman juga dapat dicairkan dengan metode reimbursement.
Pengaturan pencairan akan didokumentasikan dan diselesaikan dalam surat pencairan.
Gambar 2: Usulan Pengaturan Aliran Dana
30 Di bawah proyek pariwisata yang dibiayai Bank Dunia (2018-2023), Komite Pengarah diusulkan terdiri dari
pejabat Eselon 1 dari masing-masing kementerian atau lembaga yang terlibat. Panitia Teknis yang diusulkan
terdiri dari pejabat Eselon II pengembangan pariwisata dari masing-masing kementerian atau lembaga terkait.
31 Pekerjaan Umum Pemprov NTB, Kabupaten Lombok Tengah, instansi publik terkait
dan perusahaan utilitas seperti PDAM, PLN dapat berpartisipasi.
12
33. Pinjaman bank akan dicairkan ke ITDC dalam waktu 60 bulan, terhitung Maret 2019 hingga
Maret 2024. Perkiraan pencairan pinjaman disajikan pada Tabel 3.
Tabel 3: Perkiraan Pencairan dalam USD juta

Tahun Anggaran 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Tahunan 23.8 55.4 46.6 55.4 62.1 5.1
Kumulatif 23.8 79.2 125.8 181.2 243.3 248.4
34. Pengaturan Jaminan Negara. Pinjaman proyek akan dilindungi oleh jaminan penuh
Pemerintah Indonesia jika terjadi gagal bayar oleh ITDC (Peminjam). Setelah penjaminan
dimulai, Republik Indonesia sebagai “Penjamin” akan membayar kembali pinjaman, bunga dan
seluruh biaya kepada Bank sehubungan dengan pinjaman yang dijamin (lihat Lampiran 4. untuk
rinciannya). Direktorat Jenderal Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko Kementerian Keuangan
(Kemenkeu) akan mempunyai tanggung jawab utama untuk mengawasi mekanisme penjaminan
pemerintah atas pinjaman proyek.
35. Anti korupsi. AIIB berkomitmen untuk mencegah penipuan dan korupsi dalam proyek-
proyek yang dibiayainya. Prioritas tertinggi adalah memastikan bahwa proyek-proyek yang
dibiayai dilaksanakan dengan kepatuhan yang ketat terhadap Kebijakan Praktik Terlarang AIIB,
tahun 2016. Implementasinya akan dipantau secara ketat dan teratur oleh staf AIIB.
Bank berhak untuk menyelidiki, secara langsung atau tidak langsung melalui agen-agennya,
setiap dugaan praktik korupsi, penipuan, kolusi atau pemaksaan yang berkaitan dengan Proyek
dan untuk mengambil tindakan yang diperlukan untuk mencegah dan memperbaiki masalah
apa pun pada waktu yang tepat, jika diperlukan. Persyaratan rinci akan ditentukan dalam
Perjanjian Pinjaman dan dokumen tender proyek. AIIB akan memfasilitasi dan memantau
pekerjaan terkait penyiapan dokumen tender dan evaluasi tender/proposal dengan pembiayaan bank.
36. Rencana pengawasan bank. Mengingat ruang lingkup dan sifat Proyek, yang merupakan
hal baru bagi AIIB dan Indonesia, akan lebih bijaksana jika merencanakan tingkat pengawasan
intensif sekitar 40 minggu staf per tahun selama dua tahun pertama pelaksanaan (lihat Lampiran
9. untuk detailnya). Misi pengawasan akan dijadwalkan sekitar tiga kali setiap tahun.
Pengawasan AIIB selama periode implementasi akan mencakup pengawasan terfokus dan
pengawasan kerja melalui serangkaian audit teknis dan keuangan.
13
Penilaian Proyek
A.Teknis
37. ITDC bertujuan untuk meniru model pembangunan Nusa Dua di Bali, sebuah intervensi yang
berhasil dibiayai oleh Bank Dunia pada tahun 1974, dan dilaksanakan serta dikelola oleh ITDC.
ITDC bertujuan untuk memanfaatkan pengalaman tersebut dan secara eksplisit berfokus pada
bagaimana pengembangan pariwisata dapat memberikan manfaat optimal bagi masyarakat lokal,
termasuk mengeksplorasi tindakan-tindakan potensial seperti mewajibkan tingginya persentase
lapangan kerja lokal di resor, melestarikan dan melindungi ekosistem Mandalika yang masih asli,
berupaya mengembangkan pusat pelatihan untuk pariwisata dan mengintegrasikan adat dan budaya
setempat ke dalam proyek Mandalika.
38. Ruang lingkup pekerjaan, yang meliputi pembangunan infrastruktur perkotaan berkualitas
tinggi termasuk jalan dan konservasi lanskap, penyediaan air bersih dan jaringan distribusi,
pengumpulan air limbah, pengolahan dan penggunaan kembali, pengelolaan limbah padat,
pengaturan perlindungan lingkungan laut pesisir, dan listrik
jaringan, memiliki kompleksitas teknis yang berbeda-beda; karena sifatnya yang terintegrasi,
maka memerlukan perencanaan, koordinasi, dan pengelolaan tingkat tinggi. Perencanaan
dan pelaksanaannya secara realistis berada dalam pengalaman ITDC dan perusahaan
teknik yang akan dikontrak. Telah dicatat bahwa meskipun terdapat kerangka peraturan
untuk pengendalian pembangunan, termasuk pariwisata, di tingkat provinsi, penegakan
beberapa peraturan perencanaan di tingkat kabupaten dapat ditingkatkan.32 Berdasarkan hal tersebut
Masterplan dan peraturan pembangunan KEK, Detail Engineering Design (DED) pekerjaan
infrastruktur telah disiapkan. Infrastruktur dirancang terutama berdasarkan standar nasional
yang berlaku di Indonesia, sejalan dengan pedoman teknis yang dikeluarkan oleh
kementerian dan lembaga. Semua DED tunduk pada tinjauan pihak ketiga oleh konsultan
manajemen konstruksi. Konsultan juga akan mendukung manajemen konstruksi dan
manajemen kontrak pekerjaan sipil selama pelaksanaan, dengan pengawasan dari ITDC
dan PMU.
39. Dalam pemilihan solusi infrastruktur, perhatian khusus diberikan untuk mengurangi
dampak buruk pembangunan. Sistem drainase air hujan
diusulkan dirancang untuk mengisi kembali akuifer air tanah ke tingkat yang lebih besar
sistem drainase konvensional, sambil secara aman mencegat dan mengalirkan aliran badai
besar, misalnya dari hujan deras, sambil mempertahankan jalur drainase yang ada. Jalur
drainase silang akan dipelihara agar aliran air dapat mengalir dengan aman, meningkatkan
kondisi biologis dan hidrolik alami melalui penggunaan sengkedan alami, batuan pelindung,
dan spesies tanaman asli. Titik abstraksi dan pembuangan untuk pembangkit listrik SWRO
yang diusulkan, setelah studi tambahan harus diselesaikan, akan ditempatkan untuk
meminimalkan dampak terhadap ekosistem laut. Demikian pula, strategi pengelolaan air
limbah, meskipun mematuhi peraturan nasional, akan memastikan bahwa limbah akan
digunakan kembali untuk keperluan lansekap, sehingga mengurangi dampak terhadap
sumber daya air tanah. Rencana pengelolaan limbah padat dan lansekap Proyek mencakup
pengumpulan dan pemilahan limbah organik dan non-organik, serta pengomposan limbah organik untuk
32 GIZ dan Bappenas. 2016. Laporan Evaluasi Destinasi Pariwisata Berkelanjutan Lombok.
14
lansekap untuk memastikan kelestarian lingkungan dan mengurangi volume limbah padat
nonbiodegradable yang dialihkan ke TPA. Semua penanaman lanskap sesuai kebutuhan akan
memanfaatkan spesies asli, dengan fokus pada intervensi “lunak” . Penjelasan rinci mengenai
solusi infrastruktur dapat ditemukan di Lampiran 2.
B. Ekonomi dan Keuangan
Analisa ekonomi
40. Analisis ekonomi menggunakan metodologi biaya-manfaat untuk menghitung Economic

Internal Rate of Return (EIRR) dan Net Present Value (NPV) proyek.
Metodologi yang diadopsi sejalan dengan proyek pengembangan pariwisata serupa. Manfaat
ekonomi fokus pada dampak terhadap perekonomian lokal dari pengembangan pariwisata melalui
belanja wisatawan. Selain itu, proyek ini akan menghasilkan manfaat ekonomi tradisional lainnya
bagi pengguna infrastruktur, namun hal ini tidak diperkirakan dalam analisis biaya-manfaat.33
41. Biaya dan manfaat tambahan antara skenario dengan dan tanpa proyek digunakan dalam
analisis ekonomi. Skenario baseline didefinisikan sebagai skenario di mana investasi asing skala
besar di KEK dan pengembangan pariwisata berbasis luas di Mandalika tidak akan dilakukan.
Tanpa proyek ini, hanya operator hotel skala kecil dan sebagian besar lokal serta bisnis pariwisata
yang akan berinvestasi di Mandalika. Akibatnya, hal ini kemungkinan besar tidak akan mengarah
pada pengembangan transformatif Mandalika sebagai tujuan wisata global lainnya dan penciptaan
lapangan kerja skala besar serta pembangunan ekonomi lokal tidak akan tercapai. Tanpa proyek
ini, Mandalika akan terus menarik wisatawan dengan profil pengeluaran rendah dibandingkan
wisatawan berpenghasilan tinggi dengan pola belanja tinggi yang menjadi sasaran proyek ini.
42. Ruang lingkup analisis ekonomi mencakup investasi yang dilakukan oleh sektor publik
(infrastruktur) dan swasta (untuk hotel dan fasilitas terkait) yang merupakan bagian integral untuk
menghasilkan manfaat ekonomi dari proyek tersebut. Karena infrastruktur dasar yang berkualitas
tinggi merupakan salah satu faktor kunci dalam menarik investasi swasta, maka investasi
pemerintah dianggap penting untuk meningkatkan investasi swasta (yaitu, oleh operator hotel dan
penyedia fasilitas pariwisata lainnya) dalam pengembangan Mandalika.
43. Berdasarkan data yang tersedia dan asumsi yang diadopsi, EIRR untuk proyek yang diusulkan
adalah 18 persen dan NPV pada tingkat diskon sosial 10 persen adalah USD674,71 juta (Tabel
4). Analisis sensitivitas proyek juga dilakukan dalam tiga skenario. EIRR pada kedua skenario
melebihi tingkat diskon sosial sebesar 10%.
sedangkan EIRR kurang dari 10 persen dalam satu skenario. Rincian lebih lanjut mengenai
analisis ekonomi disajikan pada Lampiran 5.
33 Misalnya, pengguna infrastruktur jalan yang lebih baik akan mendapatkan manfaat dari berkurangnya waktu perjalanan.
15
Tabel 4: Hasil Analisis Ekonomi dan Analisis Sensitivitas

NPV @ 10%
TIDAK. Skenario Sensitivitas EIRR
(juta USD)
1 Kasus Dasar 18% 674.71
2 Peningkatan biaya proyek sebesar 14% 380.37
20% 3 Penurunan manfaat proyek sebesar 20% 13% 245.43

4 Efek gabungan 9% (48.91)
44. Tunjangan Kerja. Proyek ini diharapkan dapat menciptakan lapangan kerja secara langsung dan tidak
langsung; sekitar 30.000 pekerjaan di bidang pekerjaan langsung di hotel dan 60.000 pekerjaan di bidang
pekerjaan tidak langsung dan terinduksi di bisnis terkait, misalnya makanan dan minuman, pertanian, grosir
dan eceran, serta transportasi.
Analisa keuangan
45. Analisis finansial dilakukan dari sudut pandang ITDC untuk menilai kelayakan finansial investasi
infrastruktur perusahaan di KEK Mandalika.
46. Biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) diperkirakan sebesar 6,35 persen.
Pendapatan ITDC berasal dari empat sumber: (i) sewa tanah (50 persen), (ii) bagi hasil dari hotel di lokasi
(26 persen), (iii) pendapatan perumahan (16 persen) dan (iv) biaya infrastruktur (8 persen).
47. Pengeluaran rutin mencakup (i) gaji staf (53 persen), (ii) biaya pemasaran (13 persen), (iii) biaya
pemeliharaan (12 persen), (iv) pajak properti dan asuransi (10 persen), (v) listrik untuk bidang yang tidak
dapat dijual (6 persen), (vi) belanja administrasi dan umum (5 persen), dan (vii) lain-lain (1 persen).
48. Berdasarkan asumsi di atas, investasi infrastruktur ITDC di KEK Mandalika menghasilkan
Financial Internal Rate of Return (FIRR) sebesar 11,06
persen, melebihi perkiraan WACC sebesar 6,35 persen. Dengan demikian, Proyek ini layak secara finansial.
Rincian lebih lanjut mengenai analisis keuangan disajikan pada Lampiran 5.
Tabel 5: Hasil Analisis Keuangan dan Skenario Sensitivitas

TIDAK. Skenario Sensitivitas FIRR
1 Kasus Dasar 11,06%
2 Kenaikan biaya proyek sebesar 20%, 8,25%
3 penurunan manfaat proyek sebesar 20%. 7,58%
Analisis Kredit dan Investasi
49. Penilaian kredit dan keuangan terhadap ITDC, pihak peminjam, dilakukan untuk menilai: (i) lingkungan
bisnis, (ii) kinerja dan proyeksi keuangan, (iii) kelayakan kredit dan (iv) kapasitas pembayaran utang (lihat
Lampiran 6 .untuk detailnya).
16
50. Peringkat Kredit Perusahaan. Dengan menggunakan credit assessment scorecard internal
AIIB untuk menilai profil kredit ITDC, hasilnya adalah peringkat BBB-. Fitch Ratings baru-baru ini
memberikan peringkat BBB- kepada ITDC, yang dapat ditingkatkan berdasarkan jaminan
pemerintah.
51. Kinerja keuangan. Laporan keuangan ITDC pada periode 2014-2017 telah ditinjau dan
informasi penting dirangkum dalam Lampiran 6. ITDC telah mencatat kinerja keuangan yang stabil
dengan pendapatan dan basis aset yang meningkat meskipun profitabilitas menurun dalam
beberapa tahun terakhir karena meningkatnya biaya pemeliharaan. Perusahaan telah menunjukkan
margin keuntungan yang tinggi meskipun menurun, likuiditas yang kuat, dan leverage yang rendah.
Keberlanjutan Finansial. Berdasarkan informasi yang tersedia, proyeksi keuangan 10

tahun 52. dilakukan untuk menilai keberlanjutan finansial operasional ITDC-Mandalika. Proyeksi
tersebut menunjukkan bahwa pada periode 2018-2027, perseroan akan mempertahankan margin
yang sehat dan likuiditas yang kuat. Dengan investasi baru yang sebagian besar dibiayai oleh
utang, perusahaan akan melihat perubahan mendasar dalam struktur modalnya menuju rasio
utang terhadap ekuitas yang lebih tinggi dari waktu ke waktu. Karena masa tenggang yang
panjang terkait dengan pembiayaan jangka panjang yang didukung pemerintah, perusahaan akan
terus menikmati beban pembayaran utang yang rendah selama periode proyeksi.
53. Perjanjian Keuangan. Hingga tahun 2017, ITDC belum mencatatkan pinjaman pada
neracanya. Ke depannya, investasi KEK Mandalika akan dibiayai oleh pinjaman jangka panjang
AIIB yang didukung pemerintah dengan jangka waktu hingga 35 tahun, termasuk masa tenggang
10 tahun dimana ITDC hanya perlu membayar bunga pinjaman proyek. . Selama periode proyeksi
keuangan 2018-2027, operasional ITDC di Mandalika mempertahankan Debt Service Coverage
Ratio (DSCR) pada kisaran 1,3 dan 2,8. Mengingat informasi keuangan perusahaan saat ini dan
yang diproyeksikan, perjanjian keuangan DSCR sebesar 1,1 kali dianggap sesuai untuk Proyek.34
C. Fidusia dan Tata Kelola
54. Manajemen Keuangan (FM). Penilaian FM dilakukan untuk menilai kecukupan sistem
FM ITDC. Penilaian tersebut menegaskan bahwa ITDC memiliki sistem FM yang baik yang
mencakup kepegawaian, perencanaan dan penganggaran, serta kebijakan akuntansi
34 Peminjam menjaga, mulai tanggal 31 Maret 2019, dan hingga pelunasan Pinjaman, menjaga rasio
pendapatan bersih ITDC selama 12 bulan sebelum tanggal penghitungan terhadap persyaratan pembayaran
utang ITDC untuk periode yang sama pada semua utang, tidak kurang dari 1,1. - (i) istilah "pendapatan
bersih" berarti selisih antara jumlah pendapatan dari seluruh sumber yang berkaitan dengan operasi dan
pendapatan bersih non-operasional dan jumlah seluruh biaya yang berkaitan dengan operasi termasuk
administrasi, pemeliharaan yang memadai, pajak dan pembayaran sebagai pengganti pajak, tetapi tidak
termasuk penyisihan penyusutan, biaya operasional non-tunai lainnya dan bunga serta biaya utang lainnya;
(ii) istilah "pendapatan non-operasional bersih" berarti selisih antara pendapatan dari seluruh sumber selain
yang terkait dengan operasi dan beban, termasuk pajak dan pembayaran pengganti pajak, yang terjadi dalam
perolehan pendapatan, dan; (iii) istilah "persyaratan pembayaran utang" berarti jumlah keseluruhan
pembayaran kembali, dan bunga serta biaya-biaya lainnya atas utang.
17
dan prosedur, pengendalian internal, pelaporan dan pemantauan keuangan serta audit
internal dan eksternal.35
55. Proyek ini akan menggunakan pengaturan FM yang ada dari ITDC, yang konsisten
dengan persyaratan FM AIIB. Untuk pelaksanaan proyek, ITDC akan memastikan bahwa: (i)
staf keuangan yang ditunjuk akan ditugaskan ke PMU yang bertanggung jawab atas proyek
FM; (ii) rencana kerja dan anggaran proyek tahunan khususnya anggaran untuk pinjaman
bank akan disiapkan dan kemudian disetujui oleh kementerian; (iii) sistem akuntansi yang
terkomputerisasi akan disesuaikan agar mampu mencatat penerimaan dan pembayaran dana
proyek dan menghasilkan laporan keuangan proyek; (iv) pengendalian internal akan
memastikan hasil pinjaman Bank akan digunakan secara eksklusif dalam melaksanakan
proyek; (v) unit audit internal akan memasukkan proyek tersebut ke dalam rencana tahunannya
dan; (vi) sebuah perusahaan audit swasta akan ditunjuk untuk mengaudit rekening proyek,
dan memberikan pendapat dan surat manajemen. Untuk memastikan hal ini, manual proyek
FM telah disiapkan dan akan ditinjau oleh AIIB.
56. Pengadaan. Kebijakan Pengadaan AIIB dan Petunjuk Operasional Sementara yang
terkait: Petunjuk Pengadaan bagi Penerima sektor publik berlaku untuk Proyek ini. Strategi
Penyerahan Proyek (PDS) telah disiapkan oleh ITDC sesuai dengan persyaratan AIIB dan
mencakup pengaturan tender dan kontrak untuk proyek tersebut. Bank telah memutuskan
bahwa usulan pengaturan yang dituangkan dalam PDS sesuai dengan tujuannya. Semua
kontrak akan diadakan sesuai dengan ketentuan Tender Kompetitif Terbuka Internasional
(IOCT) sebagaimana didefinisikan dalam Instruksi Pengadaan untuk Penerima AIIB dan akan
ditinjau terlebih dahulu, kecuali disetujui lain oleh bank selama pelaksanaan. ITDC akan
menggunakan Dokumen Pengadaan terbaru Bank Dunia untuk pengadaan pekerjaan, barang
dan jasa konsultasi dan modifikasinya akan dilakukan untuk mematuhi kebijakan pengadaan
AIIB.
57. Selama penilaian proyek, penilaian kapasitas pengadaan menegaskan bahwa tim
pengadaan ITDC cukup berpengalaman dengan prosedur pengadaan lokal. Namun, tim
tersebut tidak memiliki pengalaman sebelumnya dalam melakukan pengadaan di bawah IFI
maupun di tingkat kompetisi internasional. ITDC meminta AIIB untuk mendukung pengadaan
pada tahap persiapan pelaksanaan sehingga mempercepat kemajuan hingga PMC akan
dilaksanakan melalui/oleh konsultan individu; bank telah setuju untuk mendukung permintaan
ini. ITDC akan didukung oleh PMC dan CMC selama pelaksanaan proyek.
35 Sebagian besar staf keuangan ITDC adalah akuntan bersertifikat, namun tidak memiliki pengalaman
khusus dalam melaksanakan proyek pembangunan multilateral yang dibiayai oleh bank; rencana kerja
tahunan dan anggaran keuangan disiapkan oleh ITDC, dan kemudian ditinjau dan disetujui oleh
kementerian; Peraturan Akuntansi Indonesia yang selaras dengan standar akuntansi internal dipatuhi,
dan perangkat lunak akuntansi terkomputerisasi digunakan untuk entri pembukuan, menganalisis
transaksi, dan menghasilkan laporan keuangan; pengendalian internal tersedia untuk persiapan dan
persetujuan transaksi dan untuk pemisahan tugas; laporan mencakup informasi kemajuan fisik dan
keuangan kegiatan, perbandingan nilai yang dianggarkan dan nilai aktual, pembahasan permasalahan,
dan rencana aksi; unit audit internal sudah ada, berfungsi, dan melapor langsung kepada Direktur
Utama ITDC; sebuah firma audit swasta ditunjuk untuk audit laporan keuangan dan mengikuti Standar
Audit Indonesia yang mengikuti Standar Audit Internasional.
18
58. PDS dan rancangan Rencana Pengadaan terkait menunjukkan penempatan sepuluh paket untuk
pengadaan pekerjaan (enam), termasuk penyediaan dan pemasangan IPAL, dan jasa konsultasi
(empat) termasuk jasa konsultasi besar untuk PMC dan CMC. ITDC saat ini sedang melakukan
proses pengadaan dengan menggunakan dana sendiri untuk pengadaan pekerjaan dan barang
sejenis dengan paket yang akan diadakan dengan dana pinjaman. Hasil tender akan memberikan
indikasi tingkat persaingan, minat serta harga pasar. Rancangan rencana pengadaan tercantum
dalam Lampiran 4.
59. Pemeriksaan integritas. Uji tuntas integritas dilakukan melalui penelitian menyeluruh
dengan menggunakan berbagai sumber internal dan eksternal untuk mengidentifikasi permasalahan
risiko integritas seperti aktivitas kriminal, permasalahan hukum, dan pengaruh politik. Hal ini
mencakup: (i) penelitian sumber terbuka dalam bahasa Inggris dan Indonesia menggunakan mesin
pencari internet, sumber media, dan situs web badan pengawas; (ii) penyaringan ITDC, Dewan
Direksi dan manajemen senior, serta pemegang saham utama lainnya terhadap berbagai sanksi36
termasuk Daftar Larangan AIIB dan (iii) pemeriksaan referensi eksternal menggunakan kontak
industri. Tidak ada masalah kritis yang teridentifikasi sejauh ini.
60. ITDC menyaring investor swasta untuk hotel dan fasilitas pariwisata lainnya sesuai dengan
peraturan pemerintah37 sebagai BUMN di bawah Kementerian BUMN. Tim AIIB akan terus
melakukan penyaringan terhadap pemegang saham utama termasuk investor swasta sepanjang
siklus proyek terhadap berbagai daftar sanksi, pengawasan, peraturan dan penegakan hukum.
Proyek ini akan menyeimbangkan potensi risiko reputasi yang merugikan dengan potensi dampak
pembangunan dan faktor-faktor lain seperti manfaat ekonomi dan keuntungan finansial. Jika masalah
integritas dapat menimbulkan risiko yang dirasakan atau sebenarnya terhadap reputasi AIIB, tim
bank akan melakukan penilaian yang diperlukan terhadap risiko tersebut dan menyiapkan langkah-
langkah mitigasi.
D. Lingkungan dan Sosial
61. Kebijakan Lingkungan dan Sosial (ESP) AIIB berlaku untuk Proyek yang diusulkan. Proyek
ini telah ditetapkan dalam Kategori A, karena sifat kegiatan proyek, konteks lingkungan dan sosial
setempat, serta potensi dampak lingkungan dan sosial yang signifikan dan beragam. Tiga Standar
Lingkungan dan Sosial (ESS) AIIB telah terpicu. Instrumen-instrumen ES yang diusulkan adalah
sebagai berikut: Analisis Dampak Lingkungan dan Sosial (ESIA)/Rencana Pengelolaan Lingkungan
dan Sosial (ESMP), Kerangka Perencanaan Pemukiman Kembali (RPF) dan Rencana Pembangunan
Masyarakat Adat (IPDP).
62. Pada tahap identifikasi proyek, dilakukan analisis kesenjangan antara ESP AIIB dan
kerangka legislatif dan peraturan nasional. Selanjutnya sebuah penelitian
36 Alat standar, yang disebut “Uji Tuntas Lexus Nexis,” telah digunakan untuk menyaring, mencari di
seluruh: Berita Negatif, Laporan Perusahaan, Profil Global D&B, Referensi dan Direktori Biografi,
Sanksi & Peringatan, Orang yang Terpapar Secara Politik, dan Sumber Hukum.
37 Peraturan Menteri Nomor 03 Tahun 2017, Kementerian Badan Usaha Milik Negara.
19
dilakukan untuk mengkaji permasalahan warisan tanah di KEK Mandalika. Selama

penilaian proyek, kunjungan lapangan tambahan, tinjauan pustaka, dan diskusi dengan
ITDC dan konsultannya dilakukan untuk lebih meningkatkan instrumen upaya perlindungan
yang telah disiapkan guna memenuhi persyaratan kebijakan ES AIIB. Selain itu,
berdasarkan uji tuntas yang dilakukan bank, ITDC menyusun laporan pengelolaan
lingkungan hidup semesteran untuk pembangunan infrastruktur selama 2016-2018 sesuai
dengan kebutuhan nasional.
Perlindungan Lingkungan
63. Penyusunan instrumen pengamanan lingkungan hidup. Setelah selesainya

Visi Rencana Induk Mandalika yang pertama pada tahun 2012, Analisis Mengenai Dampak
Lingkungan ( AMDAL) serta Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Rencana Pemantauan
Lingkungan telah disiapkan dan disetujui pada tahun 2012, sesuai dengan, antara lain ,
alias, berlaku UU No. 32 Tahun 2009 dan Keputusan Menteri Lingkungan Hidup No. 45
Tahun 2005. Selanjutnya, izin lingkungan pun diterbitkan. Sehubungan dengan
diberlakukannya Peraturan Pemerintah No. 5 tahun 2012, pengembangan rincian
Masterplan Mandalika pada tahun 2015 dan amandemen selanjutnya pada tahun 2017,
ITDC menyiapkan “Addendum AMDAL” pada tahun 2018 untuk mencerminkan dampak
lingkungan dan sosial dari peningkatan jumlah tersebut. kamar hotel
dan fasilitas lain yang direncanakan untuk KEK dan solusi infrastruktur yang baru
diperkenalkan. Berdasarkan rancangan Addendum AMDAL, ESIA dan ESMP terpisah
telah disiapkan pada tahun 2018 untuk memastikan bahwa persyaratan ESP AIIB telah
tercermin dan dipertimbangkan secara memadai.
64. ESIA mencakup manfaat Proyek yang diusulkan serta risiko dan dampak lingkungan
yang berkaitan dengan air, udara, kualitas tanah, keanekaragaman hayati (baik flora
maupun fauna) dan pengelolaan limbah padat. Dokumen ini menyajikan data dasar,
menyaring potensi dampak lingkungan, menganalisis desain dan pemilihan lokasi untuk
kegiatan yang diusulkan, melakukan analisis alternatif, dan menguraikan langkah-langkah
mitigasi untuk mencegah atau mengurangi dampak lingkungan langsung, tidak langsung, dan kumulatif.
Langkah-langkah ini akan dilaksanakan oleh ITDC, kontraktor, konsultan proyek, dan
pemangku kepentingan terkait lainnya, selama persiapan proyek, serta tahap konstruksi
dan operasional, yang menjadi dasar rancangan pengaturan pemantauan dan pelaporan
ESMP.
65. Dampak terhadap lingkungan dan habitat sensitif. Potensi dampak terhadap
lingkungan dan habitat sensitif selama perancangan, konstruksi dan pengoperasian
diidentifikasi dan dinilai. Lingkungan dan habitat yang dinilai mencakup komunitas sekitar;
sungai, lahan basah, dan biota perairan air tawar; ekosistem laut dan pesisir termasuk
ekosistem mangrove, terumbu karang, dan padang lamun; biota laut; habitat dan fauna
darat di dalam Wilayah Proyek; hutan lindung di sekitar Wilayah Proyek; dan spesies yang
berpotensi terancam punah termasuk fauna darat dan penyu laut.
66. Fasilitas terkait. Selain proyek usulan yang dibiayai AIIB, kegiatan lain yang dibiayai
oleh pihak ketiga diharapkan dapat menyediakan fasilitas dan layanan di Mandalika, dan
terkena dampaknya. Berikut ini diidentifikasi sebagai fasilitas terkait dengan
20
usulan proyek yang dibiayai AIIB, karena proyek-proyek tersebut: (i) terkait langsung dengan
Proyek; (ii) dilaksanakan atau direncanakan untuk dilaksanakan, bersamaan dengan Proyek;
dan (iii) diperlukan agar Proyek dapat berjalan dan tidak akan dibangun atau diperluas jika:
Proyek tidak dilaksanakan:
38 Berdasarkan skenario
• Pabrik Reverse Osmosis Air Laut (SWRO).
konservatif, kebutuhan air minum diperkirakan mencapai 10.544 m³/hari. Dapat diminum
air akan disuplai oleh dua pabrik SWRO melalui jaringan distribusi yang dibangun
dengan pembiayaan AIIB. Saat ini, satu pabrik SWRO dengan kapasitas 3.000 m³/hari
telah dibangun di bagian barat lokasi namun belum beroperasi karena belum ada
penyewa yang tersambung dan belum ada pipa pembuangan yang dipasang. Kedua
pembangkit listrik ini bersifat modular dan dapat ditingkatkan sebanyak 3.000m³/hari
untuk mencapai maksimum 15.000m³/hari pada kapasitas penuh. Hal ini dimaksudkan
bahwa pabrik yang telah selesai dan juga pabrik kedua di masa depan akan dioperasikan
setelah studi tambahan untuk mengidentifikasi lokasi optimal untuk pembuangan limbah
air garam yang aman telah selesai, izin lingkungan yang diperlukan
untuk pelepasan telah diperoleh dan penyewa pertama telah terhubung.
• TPA sanitasi Pengengat.39 Berdasarkan skenario konservatif, Mandalika diperkirakan

akan menghasilkan hingga 347 m³/hari sampah padat dengan kapasitas penuh. 5.000-
m² Fasilitas Pengelolaan Sampah Padat (SWM) akan dibangun di KEK Mandalika dan
dioperasikan oleh ITDC. Pemegang sewa akan dapat mengumpulkan dan memproses
limbah padatnya oleh ITDC atau menggunakan pengumpul limbah padat pihak ketiga.
Di fasilitas di lokasi, sampah padat akan dipilah dan diproses: sampah organik akan
dibuat kompos dan digunakan untuk pertamanan; sampah non-organik akan digunakan
kembali/didaur ulang semaksimal mungkin; Sampah non-organik yang tidak dapat
digunakan kembali/tidak dapat didaur ulang akan diangkut ke TPA sanitasi di Desa
Pengengat, Kecamatan Pujut, 25 kilometer (km) dari lokasi.
67. Manfaat yang diantisipasi. Setelah pelaksanaan operasi secara penuh, Proyek
diperkirakan akan menghasilkan beragam manfaat lingkungan dan sosial di dalam dan di
sekitar lokasi proyek, sepanjang umur Proyek. Karena adanya investasi besar dalam
pengelolaan air, pengelolaan limbah, lembaga sosial, dan perbaikan infrastruktur masyarakat,
perbaikan yang diantisipasi mencakup peningkatan kualitas air tanah, air permukaan, dan air
laut, yang pada akhirnya menghasilkan peningkatan yang signifikan.
38
Saat ini, satu pabrik SWRO dengan kapasitas 3.000 m³/hari telah dibangun di bagian barat lokasi. Direncanakan
bahwa pabrik yang telah selesai akan dioperasikan setelah studi tambahan untuk mengidentifikasi lokasi optimal
untuk pengambilan air laut yang aman dan andal serta pembuangan limbah air garam telah selesai, izin lingkungan
yang diperlukan untuk pembuangan telah diperoleh, dan penyewa pertama telah terhubung. Ketika lahan tambahan
dilepaskan dan ditempati di bagian timur lokasi, pabrik SWRO kedua diusulkan untuk memasok bagian timur lokasi.
Kedua pabrik bersifat modular dan dapat ditingkatkan secara bertahap sebesar 3.000m³/hari untuk mencapai
kapasitas maksimum 15.000
m³/hari masing-masing pada kapasitas penuh. Berdasarkan asumsi pasar saat ini, perluasan pertama SWRO bagian
barat akan diperlukan pada awal tahun 2026.
39 Ada rencana perluasan yang sedang dipertimbangkan oleh pemerintah daerah dengan menggunakan sumber daya mereka sendiri
atau sumber pendanaan lainnya. Proyek ini akan mendukung studi dan desain awal untuk peningkatan bertahap TPA Pengengat di
masa depan untuk memastikan kelestarian lingkungan Mandalika.
21
kondisi lingkungan bagi warga dan institusi di dalam dan sekitar lokasi proyek.
68. Potensi dampak selama tahap konstruksi. Dampak lingkungan sementara selama tahap
konstruksi meliputi polusi debu dan suara selama pekerjaan sipil, erosi lokal, penurunan kualitas air
sementara selama normalisasi sungai, gangguan terhadap masyarakat sekitar dan usaha kecil, potensi
masalah terkait pengelolaan tenaga kerja, dan dampak kecil lainnya. Dampak terkait konstruksi seperti ini
diperkirakan bersifat jangka pendek dan diharapkan dapat dikelola melalui mitigasi dan pemantauan aktif.
69. Potensi dampak selama tahap operasional. Dampak lingkungan terhadap komponen yang
dibiayai proyek, termasuk limbah cair dan lumpur dari pengoperasian IPAL, barang-barang anorganik dan
non-pengomposan dari fasilitas limbah padat, serta debu dan kebisingan dari lalu lintas, dinilai dalam ESIA.
IPAL dirancang untuk menggunakan seluruh limbah (jumlah maksimum kurang dari 10.000 meter kubik
(m3 )/hari) untuk irigasi lanskap, sehingga tidak ada pembuangan limbah ke sistem air terdekat dan laut.
Lumpur yang dihasilkan dari IPAL akan digunakan sebagai pupuk untuk lansekap. Residu dari fasilitas
limbah padat akan diangkut ke TPA untuk pembuangan akhir. Selain itu, manajemen lalu lintas dan inspeksi
keselamatan akan dilakukan, terutama di ruas jalan yang dekat dengan masyarakat sekitar. Untuk
memastikan kepatuhan terhadap persyaratan nasional dan AIIB, pemantauan dan inspeksi telah dirancang
sebagai bagian dari rencana pengelolaan lingkungan.
70. Analisis alternatif. Analisis alternatif dilakukan untuk skenario tanpa proyek. Kesimpulannya
adalah bahwa tanpa proyek tidak dianggap sebagai alternatif Proyek yang diinginkan atau sesuai mengingat
besarnya manfaat sosio-ekonomi yang diharapkan dari Proyek di tingkat lokal, regional, dan nasional.
Selain itu, alternatif infrastruktur untuk penyediaan dan distribusi limbah minum, pengumpulan dan
pengolahan air limbah, drainase, dan pengelolaan limbah padat juga dinilai. Misalnya saja, fasilitas SWM
tunggal di bagian timur KEK Mandalika, tanpa insinerator, dianggap sebagai fasilitas yang paling tepat
karena dampak visual yang berkurang dan pengelolaan lingkungan yang lebih baik. Berbagai teknologi
pengolahan air limbah alternatif juga dinilai dalam hal kualitas limbah, kapasitas pengolahan, biaya
operasional dan kebutuhan lahan.
71. Dampak kumulatif. Sebagai bagian dari pengembangan ESIA, penapisan dilakukan untuk mengetahui
dampak kumulatif yang mungkin disebabkan oleh kegiatan Proyek yang diusulkan. Disimpulkan bahwa
diperkirakan tidak ada dampak kumulatif. Pengembangan KEK Mandalika masih dalam tahap awal dan
ITDC akan mengelola seluruh program investasi dan pengembangan di KEK Mandalika sesuai dengan
Masterplan. ITDC akan bertanggung jawab melakukan penapisan dari sudut pandang lingkungan dan
sosial untuk mencegah adanya kegiatan/investasi yang berpotensi menimbulkan risiko dan dampak yang
dapat menimbulkan dampak kumulatif terhadap kawasan Mandalika.
72. Langkah-langkah mitigasi dan pengelolaan lingkungan hidup. ESIA/ESMP meninjau dan
mengidentifikasi langkah-langkah mitigasi yang berlaku selama tahap persiapan, konstruksi dan operasional
untuk menghindari, meminimalkan, mengurangi dan mengkompensasi segala dampak buruk yang mungkin terjadi.
22
dampak yang teridentifikasi. Selain itu, dalam ESIA/ESMP, persyaratan dan standar kesehatan dan
keselamatan, manajemen ketenagakerjaan dan manajemen hubungan pekerja dan masyarakat dibahas
dan dimasukkan, sejalan dengan Pedoman Lingkungan, Kesehatan dan Keselamatan Grup Bank Dunia.
ESIA/ESMP dengan tegas melarang pekerja anak dan kerja paksa, diskriminasi terhadap gender dan
usia. Daftar Pengecualian Lingkungan dan Sosial dalam ESP AIIB telah dipertimbangkan dalam
penyusunan ESMP. Penilaian dan intervensi terfokus akan dilaksanakan sebagai langkah-langkah untuk
pengaturan perlindungan lingkungan laut pesisir.
73. Pemantauan dan pelaporan. ITDC/PMU akan melibatkan konsultan untuk melakukan pemantauan
lingkungan selama pelaksanaan proyek. Parameter yang diusulkan, lokasi pengambilan sampel dan
frekuensi telah dimasukkan dalam ESMP, serta persyaratan pelaporan. Kapasitas implementasi ITDC/
PMU dalam isu lingkungan dan sosial perlu ditingkatkan. ITDC/PMU akan mempekerjakan seorang
spesialis lingkungan internal dan akan didukung oleh Konsultan Manajemen Proyek terkait dengan
upaya perlindungan lingkungan. Selain itu, sebagai bagian dari komponen proyek, pemantauan dan
pelatihan akan dilakukan selama pelaksanaan.
Perlindungan Sosial
74. Dampak proyek yang diharapkan dan konteks sosio-ekonomi. KEK Mandalika mencakup
sebagian kecil dari empat desa di Kecamatan Pujut, yaitu Kuta, Sukadana, Mertak, dan Sengkol.
Tinjauan demografis dan sosio-ekonomi dari keempat desa tersebut disajikan pada Lampiran 2, Tabel
A-1 dan paragraf 4, dengan tinjauan terhadap penyediaan infrastruktur saat ini terdapat pada Lampiran
2, paragraf 10, 11, dan 14. Manfaat sosio-ekonomi yang signifikan diharapkan akan terjadi sepanjang
hidup. Proyek ini sebagai dampak langsung dari peningkatan lapangan kerja, bisnis, dan tingkat
pendapatan yang akan diberikan Proyek kepada penduduk lokal, dan manfaat yang dihasilkan seperti
peningkatan layanan kesehatan, pendidikan, pelatihan dan dukungan bagi kelompok rentan.
75. Sejarah kepemilikan tanah di wilayah proyek.40 ITDC saat ini memegang hak pengelolaan
tanah ( HPL) atas sebagian besar tanah di Mandalika
KEK. Hak tersebut diperoleh melalui pengalihan dari negara pada tahun 2009. Sebelum dialihkan ke
negara, sebagian besar lahan awalnya diperoleh oleh Lombok Tourism Development Corporation
(LTDC). Setelah izin lokasi, total luasnya 1.088 ha
tanah di Mandalika dibeli oleh LTDC dari pemilik dan penghuni tanah setempat pada tahun 1990an.
Tinjauan terhadap dokumen-dokumen yang relevan menunjukkan bahwa LTDC mengakuisisi tanah
tersebut sesuai dengan hukum dan peraturan terkait. Sebagian besar kepemilikan ini dialihkan kepada
negara selama krisis ekonomi pada akhir tahun 1990an ketika LTDC gagal membayar utang yang
dipegang oleh bank.
76. ITDC, dengan nama sebelumnya 'BTDC', mengajukan permohonan kepada Badan Pertanahan Nasional
(Badan Pertanahan Nasional, atau BPN) pada tahun 2009 menerbitkan sertifikat HPL untuk bidang
tanah yang diperoleh dari negara. Menyikapi hal itu, BPN mengeluarkan surat keputusan SK BPN 22 dan SK
40 Laporan Uji Tuntas Lahan KEK Mandalika (2018) dan rancangan Kerangka Perencanaan Pemukiman Kembali.
23
BPN 23 tanggal 31 Agustus 2009 seluas 1.034 ha yang terdiri dari 97 sertifikat HPL. Dalam
prosesnya, beberapa bidang tanah yang disengketakan seluas 135,2 ha.
77. Pada tahun 2016, ITDC, pemerintah NTB, dan BPN melakukan uji tuntas terhadap lahan
sengketa seluas 135,2 ha. Berdasarkan peninjauan tersebut, teridentifikasi sebidang tanah yang
hanya dibayar sebagian oleh LTDC, dan ITDC membayar kompensasi tunai kepada individu yang
terkena dampak. Untuk mempercepat penyelesaian klaim lahan di Mandalika, pada tahun 2016,
pemerintah NTB membentuk tim khusus untuk mendapatkan sertifikat HPL bagi ITDC. Berdasarkan
asesmen, dari 109 ha lahan yang diklaim, sebanyak 93,8 ha belum terdaftar atau bersertifikat. Satu-
satunya bukti keberadaan lahan tersebut adalah surat pernyataan dari kepala desa yang menyatakan
bahwa orang tersebut menggarap lahan tersebut namun bukan pemiliknya. Meskipun undang-undang
dan peraturan terkait tidak mengakui surat-surat tersebut sebagai bukti kepemilikan, untuk
mempercepat proses tersebut, Gubernur NTB menyetujui pembayaran kompensasi tunai kepada
penggugat sebesar Rp45.000/meter persegi (m2 ). Setelah pembayaran tersebut, BPN menerbitkan
28 sertifikat HPL baru atas lahan seluas 93,8 ha kepada ITDC pada tahun 2017.
78. Ringkasnya, dari 1.164 ha yang dialihkan ke ITDC, sekitar 27,2 ha dengan 19 HPL
berpotensi sengketa atau sedang dalam proses negosiasi, 59,5 ha dengan sembilan HPL sedang
dalam proses litigasi, dan sisanya 1.077 ha dengan 105 HPL tidak terbantahkan. Selain itu, terdapat
35 bidang tanah yang disebut “enclave” seluas 42,4 ha dengan hak kepemilikan sah oleh pihak ketiga.
79. Pembebasan lahan dan RPF. Berdasarkan tinjauan desain teknik, hanya perlu diperoleh lahan
enclave seluas 1,57 ha untuk pembangunan investasi infrastruktur yang diusulkan. ITDC terus
melakukan upaya untuk membeli lahan tersebut. Namun, pembelian tersebut berjalan lambat.41
Telah disepakati oleh ITDC bahwa jika semua bidang tanah yang dibutuhkan tidak dapat dibeli
berdasarkan “pembeli yang bersedia dan penjual yang bersedia” sebelum pelaksanaan, maka
pembebasan lahan akan dilakukan. Hal ini mengharuskan ITDC untuk mendapatkan status
“penugasan khusus” dari pemerintah pusat, yang harus dikeluarkan sebelum memulai pembangunan
infrastruktur (Sub-komponen 1.1). Kerangka Perencanaan Pemukiman Kembali (RPF) telah
dikembangkan untuk Proyek ini, yang mencakup identifikasi dampak pengadaan tanah, kerangka
hukum, hak, persyaratan untuk konsultasi dan pengungkapan, pengaturan pelaksanaan, langkah-
langkah dasar untuk persiapan dan pelaksanaan rencana pemukiman kembali, serta pemantauan
dan evaluasi. Jika pengadaan tanah diperlukan, sesuai dengan RPF, Rencana Aksi Pemukiman
Kembali akan disiapkan oleh ITDC untuk memastikan pengadaan tanah akan dilakukan sedemikian
rupa sehingga masyarakat yang terkena dampak akan mendapat kompensasi yang tepat waktu dan
memadai.
80. IPDP dan pengembangan masyarakat. Suku Sasak berjumlah dua pertiga dari total penduduk
Provinsi NTB. Di antara empat desa di sekitar KEK Mandalika, termasuk Kuta, Sukadana, Mertak,
dan Sengkol, populasi Sasak lebih dari 99 persen. Sebagai suku bangsa yang berbeda dengan
identitas diri yang jelas, bahasa dan budaya yang berbeda, masyarakat Sasak memenuhi definisi
41 Dari 1,57 ha lahan yang dibutuhkan untuk pembangunan jalan, hanya satu bidang tanah seluas 1.600 m2 yang dibeli pada tahun 2018.
24
masyarakat adat,42 sesuai dengan ESP AIIB. Sesuai dengan persyaratan AIIB, IPDP
dikembangkan untuk Proyek tersebut. Isi rancangan IPDP disampaikan kepada masyarakat
dan diungkapkan di situs web AIIB dan ITDC. Umpan balik akan terjadi
dimasukkan dalam dokumen akhir. Setelah proyek disetujui, IPDP akhir akan diungkapkan
baik melalui situs web AIIB dan ITDC, serta di wilayah proyek.
81. Konsultasi publik dan harapan masyarakat. Putaran pertama konsultasi publik
untuk AMDAL 2012 dilaksanakan pada bulan Januari 2012. Rapat konsultasi publik lainnya
diadakan pada bulan April 2018 di desa Kuta, Kecamatan Pujut sesuai dengan persyaratan
pemerintah untuk Addendum AMDAL.43 Konsultasi tambahan oleh AIIB dan ITDC juga
dilakukan diadakan selama persiapan proyek. Konsultasi dilakukan dalam bentuk
lokakarya, diskusi kelompok dan wawancara, dengan peserta termasuk perwakilan desa
sekitar, pemilik usaha, pedagang kecil dan orang-orang yang berada dalam situasi rentan.
Masyarakat lokal, pemerintah kabupaten dan pemerintah pusat telah menunjukkan
dukungan luas dan mempunyai harapan yang tinggi terhadap Proyek ini. Beberapa
kekhawatiran juga disampaikan oleh masyarakat lokal, seperti buruknya akses dan kualitas
infrastruktur dan layanan di tingkat masyarakat serta rendahnya keterampilan tenaga kerja
untuk menciptakan lapangan kerja selama konstruksi dan pengoperasian Proyek.
Kekhawatiran dan harapan ini dimasukkan ke dalam usulan IPDP dan sub-komponen 1.2
dan 2.3 Proyek untuk memastikan pembagian manfaat Proyek yang adil dapat menjangkau
masyarakat lokal. Seiring dengan pembangunan infrastruktur inti KEK Mandalika, Proyek
ini diharapkan dapat meningkatkan infrastruktur dan layanan dasar bagi masyarakat lokal
dan menciptakan peluang kerja selama konstruksi dan pengoperasian, sehingga
meningkatkan pendapatan dan mata pencaharian penduduk lokal.
82. Jenis Kelamin. Peserta perempuan terwakili dengan baik dan berpartisipasi dalam
lokakarya persiapan proyek dan diskusi kelompok. Kekhawatiran dan harapan mereka
terhadap Proyek didokumentasikan dalam konsultasi tersebut, yang mencakup kurangnya
air minum dan penerangan jalan di desa-desa, serta rendahnya pendidikan dan kurangnya
pelatihan bagi perempuan untuk mengakses pekerjaan. Untuk mengatasi permasalahan
ini, investasi pada infrastruktur desa dan pelatihan bagi perempuan telah diusulkan dalam
Komponen 1.2 dan 2.3. Konsultasi berkelanjutan, dengan fokus khusus pada keterlibatan
anak perempuan dan perempuan secara penuh dan bermakna, akan dilakukan selama
pelaksanaan proyek, khususnya selama pelaksanaan rencana pengembangan masyarakat
di desa-desa sekitar.
83. Mekanisme Penanganan Keluhan. Mekanisme Penanganan Keluhan akan dibentuk

oleh ITDC dan diungkapkan kepada masyarakat lokal, selain tercermin dalam semua
dokumen upaya perlindungan, untuk memastikan bahwa masyarakat yang terkena dampak
dapat menyampaikan keluhan mereka dan mendapatkan pertimbangan dan penyelesaian
tepat waktu. Individu dan masyarakat yang merasa terkena dampak buruk Proyek dapat
mengajukan pengaduan kepada kepala desa setempat, yang akan diteruskan ke ITDC Mandalika.
42 Komunitas ini secara lokal dikenal sebagai “komunitas lokal” atau “masyarakat hukum adat)”.
43 Selain itu, ada beberapa kegiatan dan pertemuan pelibatan pemangku kepentingan yang dilakukan pada tahun 2017
dan 2018 untuk memperkenalkan proyek ini dan mengumpulkan kekhawatiran serta saran dari pemangku kepentingan
dan masyarakat lokal.
25
kantor untuk penyelesaian. Setiap pengaduan akan didokumentasikan ke dalam catatan pengaduan dan
penyelesaiannya akan dipantau secara cermat oleh penghubung pengaduan PMU dan staf hubungan masyarakat.
84. Penyingkapan. Draf ESIA/ESMP, RPF dan IPDP dalam Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris
telah diungkapkan di dalam negeri pada tanggal 25 September 2018 oleh ITDC melalui situs web mereka: http://
www.itdc.co.id. Selain itu, salinan cetak seluruh instrumen safeguards dalam bahasa Indonesia telah dipajang di
kantor ITDC Mandalika dan dewan desa masing-masing desa yang terkena dampak proyek. Draf ESIA/ESMP,
RPF dan IPDP dalam bahasa Inggris juga telah diungkapkan di situs web AIIB pada 19 Oktober 2018. Semua
dokumen upaya perlindungan dan laporan kemajuan implementasi akan diungkapkan dan disimpan selama
implementasi proyek.
E. Risiko dan Upaya Mitigasinya
85. Risiko proyek secara keseluruhan dinilai “Tinggi” (lihat Tabel 6). Meskipun (i) Pemerintah Indonesia kuat
dukungan kebijakan untuk pembangunan Mandalika dan (ii) status keuangan ITDC yang sehat,
(iii) kapasitas teknis dan implementasi dan (iv) rekam jejak kinerja yang baik dalam pengembangan dan
pengelolaan destinasi pariwisata, terdapat potensi risiko lingkungan dan sosial yang signifikan, termasuk
penundaan akibat sengketa lahan, degradasi lingkungan, dan tidak mengalirnya manfaat proyek ke masyarakat
lokal. Potensi risiko implementasi yang diperkirakan dapat dikelola dan langkah-langkah mitigasi yang tepat telah
dipertimbangkan dan dimasukkan dalam rancangan proyek. Risiko-risiko utama dan langkah-langkah mitigasi
proyek ini dirangkum dalam Tabel 6 dan dirinci lebih lanjut dalam Lampiran 8.
Tabel 6: Peringkat Potensi Risiko Utama dan Tindakan Mitigasinya

Mempertaruhkan
Keterangan Tindakan Mitigasi

Penilaian
1. Risiko finansial Sedang o Jaminan penuh dari pemerintah

dan peraturan o Rasio cakupan layanan utang minimum 1,1 kali
sebagai perjanjian hukum terhadap Perjanjian
Risiko utama yang diidentifikasi adalah: Pinjaman

o Koordinasi yang erat dengan Pemerintah Indonesia terhadap risiko-
• Resiko gagal bayar karena
meminimalkan potensi risiko yang ditimbulkan
profitabilitas rendah
perubahan peraturan dan meningkatkan
• Perubahan peraturan
kebijakan dan peraturan yang relevan dengan
Proyek
2. Risiko lingkungan dan Tinggi o Konsultasi ekstensif selama

sosial persiapan proyek dan, selanjutnya, selama
implementasi
Risiko utama yang diidentifikasi adalah:

o Penambahan Subkomponen 1.2 dan 2.3, serta
penyediaan kavling untuk UMKM
• Penolakan
masyarakat terhadap proyek
• Keterlambatan
pembebasan lahan
26
• Distribusi manfaat yang tidak o Studi pertanahan dilakukan untuk mengidentifikasi

merata permasalahan warisan dan sengketa pertanahan yang
belum terselesaikan
• Dampak
negatif terhadap o ESIA dan ESMP disiapkan
lingkungan dan sosial o Alokasi anggaran untuk tambahan
studi tentang dampak terhadap sistem air dan
perluasan ruang
o Proyeksi penggunaan sumber daya hingga tahun

2040 termasuk air minum, air limbah, air irigasi,
dan aliran limbah padat, berdasarkan
kemungkinan jumlah ruangan yang telah selesai
dibangun
o RPF disiapkan yang diikuti dengan rencana

pemukiman kembali secara rinci
o IPDP disiapkan, dengan pemantauan dan evaluasi

eksternal
3. Risiko Sedang o Pembentukan PMU di lingkungan ITDC

pelaksanaan proyek o Penguatan kapasitas lebih lanjut dengan
mempekerjakan konsultan manajemen
Risiko utama yang diidentifikasi adalah: konstruksi dan manajemen proyek yang
berkualifikasi pada Komponen 2, termasuk
• Kelembagaan yang lemah
konsultan desain dan pengawasan terpisah
kapasitas pelaksanaan
untuk Sub-komponen 1.2
proyek
• ITDC tidak dapat mengendalikannya
o Menandatangani MoU antara ITDC dan PLN untuk
atau mengelola layanan
menjamin pasokan listrik, melakukan negosiasi
oleh pihak ketiga dan
dengan kontraktor Design-Build-Operate untuk
memastikan pasokan air melalui SWRO, dan
infrastruktur di luar lokasi
melanjutkan kerjasama dengan ITDC dan
• Lemahnya pengadaan, pemerintah Kabupaten dalam pengelolaan
penipuan dan korupsi limbah padat
o Penilaian dan penguatan sistem pengadaan ITDC

untuk mematuhi Kebijakan Praktik Terlarang
AIIB
4. Risiko eksternal Sedang o Diversifikasi penawaran pariwisata Mandalika yang

melayani berbagai segmen serta pengunjung
domestik dan asing
Risiko utama yang diidentifikasi adalah:
• Menuntut risiko
o Keakraban ITDC dengan transaksi dalam mata
• Risiko nilai tukar mata uang uang asing
asing
o Semua struktur dalam batas proyek mematuhi
bangunan
27
• Keadaan kahar kode dan peraturan untuk memastikan

(risiko bahaya alam) ketahanan terhadap gempa; rencana
• Pembangunan yang mitigasi tsunami yang mengandalkan
tidak terencana infrastruktur keras, rambu-rambu, rute
evakuasi, informasi publik dan sistem
peringatan dini merupakan bagian dari
masterplan dan infrastruktur yang
dibiayai AIIB
o Penambahan Sub-komponen 2.4 dan
kelanjutan dialog dengan ITDC,
pemerintah daerah dan kementerian
yang menekankan pentingnya
menerapkan rencana wilayah yang
seimbang di Kecamatan Pujut.
Langkah selanjutnya
86. Pencapaian penting diproyeksikan sebagai berikut:
Desember 2018 Pertimbangan Dewan
28
Lampiran 1: Kerangka Hasil dan Pemantauan
Tujuan dari proyek yang diusulkan ini adalah untuk menyediakan infrastruktur inti yang berkelanjutan untuk pengembangan tujuan wisata baru di wilayah Mandalika Lombok.
INDIKATOR TUJUAN PROYEK
Nilai Target Kumulatif Pemantauan Sumber data/ Bertanggung jawab untuk

Satuan Dasar Pengumpulan data
Nama Indikator Frekuensi Metodologi
Ukuran 2018
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Nomor
Modal swasta dimobilisasi untuk
(Juta 0 126 389 473 720 787 LUDA yang Ditandatangani Setiap Tahun ITDC
pengembangan pariwisata Mandalika44
USD)
Nomor
- - - ITDC
Jumlah wisatawan yang menginap semalam45 62,000 120,000 200,000 Setiap Tahun Operator hotel
Jumlah penduduk lokal (perempuan dan laki- - - - Kemajuan

Nomor 959 1.638 2.539 Setiap tahun ITDC
laki) yang bekerja di bidang pariwisata46 laporan
INDIKATOR HASIL MENENGAH
Nilai Target Kumulatif Pemantauan Sumber data/ Bertanggung jawab untuk

Satuan Dasar Pengumpulan data
Nama Indikator Frekuensi Metodologi
Ukuran 2018
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Jalan dibangun Kemajuan

km 0 0,7 5.3 11 21.3 25.95 Triwulanan ITDC
(termasuk koridor utilitas bawah tanah) laporan
44 Hal ini hanya mencakup investasi sektor swasta yang berkomitmen secara hukum di KEK Mandalika setelah Persetujuan Dewan, sebagaimana tercermin dalam LUDA yang ditandatangani.
45 Termasuk wisatawan asing dan domestik yang bermalam di kamar hotel yang baru dikembangkan di KEK Mandalika. Hal ini tidak termasuk jumlah wisatawan yang tertarik ke lokasi untuk
berwisata sehari atau akan tinggal di luar lokasi.
46 Hal ini tidak termasuk pekerjaan tidak langsung, misalnya, di rantai pasokan hotel atau sebagai operator tur dan artis pertunjukan, namun mencakup pekerjaan langsung di hotel serta pedagang
yang beroperasi di 305 pasar yang ada di lokasi tersebut, yang disebut UMKM, untuk penduduk lokal dan UMKM. Yang dimaksud dengan “penduduk lokal” adalah penduduk Lombok per Januari
2018. Angka target tersebut mengikuti asumsi ESIA, berdasarkan acuan Nusa Dua, bahwa 65 persen karyawan akan berasal dari Lombok. Angka tersebut juga telah disesuaikan berdasarkan
proyeksi tingkat hunian kamar yang diasumsikan dalam analisis ekonomi.
29
Laporan
Jaringan pasokan air pipa selesai km 0 0 6 10 22 24.6 Triwulanan ITDC
kemajuan
Laporan
Jaringan air limbah selesai km 0 0 6 10 22 24.6 Triwulanan ITDC
kemajuan
Laporan
Instalasi Pengolahan Air Limbah selesai Nomor 0 0 0 0 0 1 Setiap tahun ITDC
kemajuan
Laporan
Jaringan Penyiraman Lanskap selesai km 0 0 6 10 22 24.6 Triwulanan ITDC
kemajuan
Laporan
Jaringan distribusi listrik selesai km 0 0 0 2.6 28.6 34.2 Triwulanan ITDC
kemajuan
Fasilitas Peringatan Dini dan Evakuasi selesai47 Laporan

Nomor 0 0 4 4 9 11 Setiap tahun ITDC
kemajuan
Fasilitas Pengelolaan Limbah Padat Laporan

selesai48 kemajuan
Manual Manajemen Destinasi

Laporan
dilengkapi dengan tanggung jawab yang Y/T N N DAN DAN DAN DAN
Setiap tahun ITDC
kemajuan
diberikan dan didanai
Alat pemantauan untuk perluasan

wilayah perkotaan dikembangkan Laporan
dan hasilnya dimasukkan dalam kemajuan
laporan kemajuan
Alat pemantauan air dikembangkan dan Laporan

hasilnya dimasukkan dalam laporan kemajuan kemajuan
Mekanisme Penanganan Keluhan Laporan

Y/T N DAN DAN DAN DAN DAN
Setiap tahun ITDC
mapan dan fungsional kemajuan
47 Hal ini mencakup sembilan Tempat Perlindungan Evakuasi Sementara (TES) lengkap yang terletak di puncak bukit dekat pantai, yang harus diselesaikan terlebih dahulu, dan dua TES di pinggiran
utara, serta sirene dan peralatan CCTV yang terpasang pada masing-masing TES.
48 Hal ini mencakup fasilitas SWM dan armada pengangkutan kendaraan pick-up roda tiga, truk pick-up, kontainer, dan truk sampah.
30
Lampiran 2: Konteks Strategis dan Masterplan Mandalika
A. Analisis konteks
1. Konteks geografis dan iklim.

The Central Lombok Regency of West Nusa Tenggara
(Nusa Tenggara Barat, NTB)
Provinsi ini meliputi Pulau Lombok bagian tengah dan
selatan, yang terletak di sebelah timur Selat Lombok
yang memisahkan Lombok dan Bali.
KEK Mandalika terletak di pesisir selatan Kabupaten
Lombok Tengah (kabupaten)
di kecamatan (kecamatan) Pujut (Gambar A-1).
Didominasi oleh Gunung Rinjani, pemandangan Lombok
dicirikan oleh medan pegunungan, pantai berpasir putih,
ekosistem laut yang beragam, dan vegetasi yang subur.
Iklim di bagian selatan pulau jauh lebih gersang
dibandingkan di utara dan barat. KEK Mandalika sendiri
berpotongan dengan tujuh aliran sungai kecil dan dihiasi
rangkaian
dari bukit kecil. Ini mencakup pantai berpasir putih

sepanjang 7,5 kilometer dan tiga teluk kecil.
2. Konteks budaya. Berbeda dengan Bali yang Gambar A-1: Letak Mandalika.
dipengaruhi Hindu, budaya Lombok banyak dibentuk
oleh suku Sasak yang mayoritas beragama Islam yang merupakan 85 persen penduduk Lombok. Dalam beberapa
tahun terakhir, Lombok semakin fokus untuk melayani segmen pariwisata halal, tidak hanya mempromosikan
alamnya tetapi juga warisan budaya dalam bentuk adat istiadat, tradisi lisan,49 arsitektur dan kerajinan tangan.
Pertimbangan-pertimbangan ini akan muncul seiring berkembangnya lokasi pariwisata.
3. Konteks ekonomi. Provinsi NTB memberikan kontribusi sebesar 0,92 persen terhadap PDB Indonesia pada tahun 2016.
Dalam hal PDB per kapita, provinsi ini menduduki peringkat keempat terendah di antara 34 provinsi di Indonesia pada
tahun 2016 (lihat Gambar A-2). NTB juga mengalami kemiskinan yang lebih parah dibandingkan rata-rata nasional. Di
tingkat kabupaten, kondisi Lombok Tengah jauh lebih buruk dibandingkan Kabupaten Badung di Bali.50
49 Nama Mandalika diambil dari nama seorang putri legendaris kerajaan Kuripan di Lombok Selatan yang putus asa atas pertarungan di
antara banyak peminatnya untuk memenangkan hatinya, lalu melemparkan dirinya ke dalam ombak. Setiap bulan Februari, Bau Nyale
festival diadakan di pantai Kuta dan berkisar pada penangkapan nyale, sejenis cacing laut, yang dianggap mewakili rambut Putri
Mandalika. Kemungkinan besar proyek ini akan berkontribusi terhadap pelestarian tradisi ini dan tradisi lainnya sebagai daya tarik
wisata utama.
50 Bank Sentral Indonesia (2017, Tourism Income Equality: Evidence of Bali Province) mencatat secara geografis
sifat terkonsentrasinya manfaat ekonomi yang timbul dari pariwisata di tingkat sub-provinsi.
31
Gambar A-2: Produk Domestik Regional Bruto Per Kapita menurut Provinsi,
2016 (Juta INR)
4. Desa-desa (desa) yang berada di sekitar KEK Mandalika. Di Kecamatan Pujut, KEK Mandalika
sebagian tumpang tindih dengan empat desa (desa) yaitu Kuta, Sukadana, Mertak, dan Sengkol yang terbagi lagi
menjadi total 77 dusun (dusun) yang luasnya mencapai 6.412 ha. Jumlah penduduk gabungan mencapai 9.448
rumah tangga atau 32.857 jiwa, hampir seluruhnya adalah suku Sasak. Dalam hal kesejahteraan, sebagaimana
didefinisikan oleh Badan Koordinasi Keluarga Berencana Nasional (BKKBN), 50 persen rumah tangga di empat
desa tersebut saat ini berada pada kelompok kesejahteraan terendah (pra sejahtera) dari lima kategori
51
kesejahteraan (pra sejahtera).
Tabel A-1: Desa-desa sekitar, demografi dan kepadatan penduduk
Tanah Jumlah
Pria Perempuan HH
Desa Luas Total HH
Pop. Pop. Kepadatan Ukuran)
(orang/km2
(km2 ) Dusun
1 dinding dinding 23.66 20 4.544 4.576 9.120 2.262 385 4.03
2 Meerkat 14.27 20 3.697 3.829 7.526 2.364 527 3.18
3 Sengkol 18.36 20 5.255 5.758 11.013 3.212 600 3.43
4 Sukadana 7.83 17 2.468 2.730 5.198 1.610 664 3.23
Total 64.12 77 15964 16893 32857 9448 512 3.48
5. Tren pariwisata di Lombok. Meskipun kunjungan wisatawan asing ke Indonesia telah meningkat
sebesar 8,87 persen per tahun antara tahun 2010 dan 2017, sebagian besar pertumbuhan ini masih terkonsentrasi
di Bali, dengan porsi kunjungan wisatawan asing yang meningkat dari 36 persen menjadi 42 persen selama tahun 2017.
51 Badan Pusat Statistik—Kabupaten Lombok Tengah (2017) Kecamatan Pujut Dalam Angka 2017.
32
periode yang sama.52 Lombok biasanya merupakan bagian dari perjalanan sampingan dari Bali. Meskipun daya
tariknya sebagai “surga yang belum terjamah”, kunjungan wisatawan asing ke Lombok meningkat lebih dari dua kali
53
lipat sejak tahun 2010, meskipun semakin memburuknya lingkungan alam masih menimbulkan kekhawatiran.Delapan puluh-
Empat persen dari peningkatan wisatawan mancanegara tersebut diraih oleh Kepulauan Gili yang terletak di bagian
utara Lombok. Kunjungan wisatawan ke Kabupaten Lombok Tengah bertambah 28 orang lebih
persen per tahun antara tahun 2010 dan 2016 (Gambar A-3).54 Lombok Selatan saat ini dipasarkan terutama kepada
wisatawan Australia, Singapura, Malaysia, dan sejumlah wisatawan Perancis dan Inggris, baik sebagai tujuan wisata
pantai jangka pendek, atau sebagai wisata sehari dari Senggigi. 55 Kedatangan pengunjung domestik ke Lombok
mendapat manfaat dari tambahan koneksi penerbangan selama dekade terakhir, sebuah tren yang diperkirakan
akan terus berlanjut. Menampilkan kondisi Halal di Mandalika juga diharapkan dapat memperluas potensi pengunjung
baik domestik maupun mancanegara.
Gambar A-3: Kunjungan Wisatawan ke Kabupaten Lombok Tengah (2010-2016)
Sumber : Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Kabupaten Lombok Tengah.
6. Fasilitas pariwisata di Lombok kurang memadai. Peningkatan kunjungan wisatawan belum terjadi
disertai dengan peningkatan komparatif dalam akomodasi pariwisata, yang saat ini kapasitasnya jauh lebih kecil
dibandingkan negara tetangganya, Bali (Gambar A-4). Sejumlah kota dan desa di Lombok telah mengembangkan
akomodasi dan layanan wisata, yang paling menonjol di Senggigi di pesisir barat laut. Jumlah kamar yang tersedia
di Lombok Tengah terbatas, saat ini hanya 361 kamar (102 bintang) di Mandalika dan sekitarnya.
52 Karena terbatasnya jumlah penerbangan internasional langsung ke Lombok, pangsa NTB terhadap total penerbangan nasional belum
melampaui angka satu persen. Angka-angka BPS nasional tidak mencakup kedatangan wisatawan asing ke provinsi tersebut melalui
penerbangan domestik atau jalur laut, sehingga menyebabkan ketidakterbandingan antara statistik nasional dan daerah.
53 Horwath HTL dan Surbana Jurong (2017). Lombok: Dasar pasokan dan permintaan, prakiraan permintaan pasar, dan kebutuhan
investasi. P. 23.
54 Perlu dicatat bahwa pada tahun 2014, jumlah kunjungan wisatawan asing terhadap wisatawan domestik ke kabupaten ini meningkat
dari rata-rata 27 persen dalam tiga tahun terakhir menjadi rata-rata 52 persen dalam tiga tahun setelahnya.
55 Horwath HTL dan Surbana Jurong (2017), hal. 15-16.
33
Gambar A-4: Jumlah Kamar pada Hotel Baris di Bali dan NTB (2010-2016)
Source: Badan Pusat Statistik (BPS)
7. Peran Nusa Tenggara dan Mandalika dalam pengembangan pariwisata nasional. Menurut Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Nasional ( RPJMN), kepulauan Nusa Tenggara telah diidentifikasi menjadi model
nasional untuk wisata ekologi, petualangan, budaya dan maritim, yang memberikan manfaat bagi Usaha Kecil dan
Menengah dan sepenuhnya memanfaatkan potensinya sebagai destinasi MICE.56 Untuk mendorong
pengembangan pariwisata lebih lanjut di Lombok, usulan lokasi proyek Mandalika seluas 1.164 ha ditetapkan
sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) pada tahun 2014,
57
memberikan berbagai insentif perpajakan kepada calon investor.
Pemerintah Indonesia juga memberikan berbagai langkah dukungan terhadap pengembangan Mandalika melalui programnya
58
tambahan status sebagai Proyek Strategis Nasional.
B. Prasarana wilayah dan tata ruang di Lombok
8. Infrastruktur bandara. Bandara Internasional Lombok (Bandara Internasional Lombok, BIL) terletak 16
km (atau 20 menit berkendara) dari situs Mandalika. Bandara ini mulai beroperasi pada Oktober 2011, menggantikan
bekas Bandara Selaparang di Kota Mataram. Enam maskapai penerbangan saat ini menawarkan penerbangan
domestik ke BIL. Hanya dua koneksi internasional ke Kuala Lumpur dan Singapura yang beroperasi namun
diharapkan maskapai penerbangan akan membuat koneksi tambahan setelah pasokan hotel berbintang di Lombok
meningkat. Bandara ini mengalami pertumbuhan lalu lintas penumpang yang stabil mencapai 2,5 juta pada tahun
2015. Infrastruktur bandara yang ada dapat menangani tiga juta penumpang per tahun dan memiliki kapasitas
surplus. Saat ini sedang dilakukan pembangunan perluasan yang meliputi: (i) pembangunan gedung terminal
dengan kapasitas angkut penumpang sebesar 3,25 juta per tahun; (ii) perpanjangan runway menjadi 4.000mx 45m;
(iii) pembangunan dua ruang apron tambahan (Kode E, pesawat berbadan lebar) pada 10 stand yang ada saat ini
dan (iv) taxiway paralel.
9. Infrastruktur transportasi laut. Pilihan transportasi laut Lombok adalah layanan fast boat, kapal feri
RORO (Roll-on/Roll-off), dan kapal pesiar. Pengunjung asing biasanya sering menggunakan kapal cepat 2 jam
langsung dari Bali ke Kepulauan Gili. Pelabuhan Lembar yang terletak di pesisir barat merupakan pelabuhan
terpenting di Lombok, terutama digunakan untuk angkutan barang antar pulau dan
56 MICE adalah singkatan dari “pertemuan, insentif, konferensi, pameran,” suatu jenis pariwisata terencana yang melibatkan kelompok besar
disatukan untuk tujuan tertentu.
57 Peraturan Pemerintah Nomor 52 Tahun 2014.
58 Peraturan Presiden Nomor 3 Tahun 2016.
34
angkutan penumpang. Saat ini, pelabuhan penyeberangan mampu menangani maksimal 48 perjalanan penyeberangan
per hari, meskipun okupansinya relatif rendah.
10. Infrastruktur jalan. Pulau Lombok dilayani oleh tingkat nasional, provinsi, dan kabupaten
jalan raya (Gambar A-5). Jalan nasional 100 persen sudah beraspal dan kondisinya baik, sedangkan jalan provinsi 93
59 Jalan sepanjang 16 km
persen sudah beraspal dan 8,8 persen kondisinya buruk.
menghubungkan Praya (BIL) dan Kuta (Mandalika) sudah beraspal baik dengan right-of-way (ROW) sepanjang 7 meter
dan penyediaan drainase yang memadai. Walaupun arteri utama tepi laut yang melewati bagian barat lokasi proyek, Jalan
Pariwisata Pantai Kuta, berada dalam kondisi baik, fasilitas pejalan kaki di sepanjang jalan ini dan jalan penghubung
tingkat kabupaten di seluruh lokasi sangat terbatas. Kondisi infrastruktur jalan di desa-desa sekitar umumnya bermasalah,
terutama pada musim hujan. Namun, usulan Proyek Pengembangan Pariwisata Indonesia yang dibiayai oleh Pemerintah
Indonesia dan Bank Dunia mencakup investasi besar pada infrastruktur jalan Lombok.
Gambar A-5: Jaringan Jalan Nasional (berwarna merah) di Lombok
Sumber : Kementerian Pekerjaan Umum, SK NO. 290 TAHUN 2015
11. Penyediaan air dan sanitasi. Sumber daya air yang dapat diminum di Lombok Selatan, terutama pada musim
kemarau, sangat terbatas dan menjadi hambatan besar bagi pembangunan besar-besaran di pulau ini. Saat ini, air dengan
kualitas dan keandalan yang tidak memuaskan disediakan oleh Perusahaan Daerah Air Minum ( PDAM) di bagian selatan
Lombok dan lokasi proyek dari instalasi pengolahan air yang berusia 25 tahun dan tidak dirawat dengan baik di Penujak.
air baku dari waduk Batujai terdekat. Perlakuan terdiri dari aerasi, pemberian dosis kimia dengan tawas, diikuti dengan
penjernih horizontal, filtrasi gravitasi cepat, dan klorinasi. Namun, air yang diolah saat ini tidak memenuhi standar air
minum. Jumlah air yang disuplai juga
35
tidak mencukupi.60 Sedangkan kapasitas keseluruhan dilaporkan sebesar 50l/dtk pada tahun 2015 (20l/dtk di
antaranya melayani Kuta dan 30l/dtk untuk seluruh Kecamatan Pujut dan BIL),61 Instalasi Pengolahan Air Penujak
staf selama kunjungan lapangan Bank pada bulan April 2018 melaporkan kapasitas keseluruhan hanya 34l/dtk.
Berdasarkan informasi dari wawancara dengan perwakilan desa Kuta pada bulan Februari 2018, 10 persen
rumah tangga terhubung dengan sistem PDAM, dan sebagian besar bergantung pada sumur. Berdasarkan
pernyataan warga yang diberikan selama beberapa kunjungan lapangan, rumah tangga lebih memilih kualitas
air tanah dibandingkan PDAM, meskipun terjadi kekurangan air pada musim kemarau. Saat ini tidak ada
sistem sanitasi reticulated di atau dekat Mandalika. Seperempat rumah tangga saat ini tidak memiliki fasilitas
toilet pribadi.62
12. Pengelolaan Sampah Padat (SWM). Cakupan layanan SWM sangat bervariasi di Lombok namun
secara umum masih di bawah standar: hanya Kota Mataram yang terlayani dengan baik dan telah mencapai 95-
cakupan persen, sedangkan Kabupaten Lombok Barat dan Tengah mencapai 70 persen dan 20 persen
persen.63 Di wilayah yang layanan pengumpulan sampahnya kurang, termasuk di dalam dan sekitar Mandalika,
warga membuang sampahnya dengan cara dibuang atau dibakar, sehingga menyebabkan pencemaran sampah
terhadap ekosistem laut dan darat di Lombok semakin mengkhawatirkan.64 Mandalika KEK akan mengalihkan
seluruh sampah tidak beracun dan tidak dapat didaur ulang ke TPA seluas 2 hektar di Desa Pengengat,
Kecamatan Pujut, 20 km dari Kota Praya. Berdasarkan asumsi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat (KemenPUPR), TPA akan mencapai kapasitasnya pada tahun 2023. Ada kebutuhan mendesak akan
solusi pengelolaan sampah jangka panjang yang dapat mengatasi peningkatan sampah padat yang dihasilkan
oleh pertumbuhan di kabupaten ini, menurut Mandalika sendiri. serta perkembangan yang disebabkan.
13. Catu daya. Listrik di Lombok dihasilkan dari beberapa pembangkit listrik (diesel, uap, mini hidro) dengan
total kapasitas terpasang 255 MW. Cakupan Perusahaan Listrik Nasional
(Perusahaan Listrik Negara, PLN) pasokan listrik bervariasi di antara lima kabupaten: (i) Kota Mataram memiliki
cakupan 100 persen; (ii) Lombok Utara, Barat dan Tengah mempunyai cakupan rata-rata sebesar 64 persen;
sementara (iii) Lombok Timur belum tercakup secara memadai, yaitu hanya 33,14 persen.65 Seluruh rumah
tangga di desa Kuta dilaporkan telah tersambung ke jaringan listrik pada bulan Februari 2018. Ada rencana
untuk memasang Pembangkit Listrik Bergerak berkapasitas 50 MW dalam waktu dekat. jangka pendek, dan
pembangkit listrik baru dengan total kapasitas 500 MW pada tahun 2021 dan 720MW pada tahun 2025 dalam
jangka menengah dan panjang. Selain itu, fasilitas pinjaman langsung baru-baru ini antara PLN dan Bank
Pembangunan Asia (ADB) akan meningkatkan keandalan dan kapasitas distribusi listrik di Lombok.66
60 Untuk kawasan pariwisata, berlaku SNI 3-7065-2005 yang lebih ketat, yaitu mewajibkan adanya sambungan rumah dan air 24 jam.
pasokan sebesar 120l/kap/hari untuk pengguna domestik dan 250l/tempat tidur/hari untuk hotel berbintang.
61 Bita Enarcon Engineering J.V. Egis International Indonesia (2015) Detailed Master Plan—Mandalika Resort, Lombok, p.
7-60.
62 Lihat SPM Permen PU 01/PRT/M/2014 untuk standar sanitasi nasional.
64 GIZ dan Bappenas 2016. Global Sustainable Tourism Council (GSTC): Destinasi Pariwisata Berkelanjutan Lombok
Laporan evaluasi.
66 ID Pinjaman ADB 50016-001: Akses Energi Berkelanjutan di Indonesia Timur-Program Pengembangan Jaringan Listrik.
36
14. Secara keseluruhan, tanpa adanya pengendalian zonasi dan bangunan yang efektif, Pulau Lombok semakin
terkena dampak pertumbuhan hotel dan fasilitas pariwisata yang tidak terkendali dengan standar konstruksi dan
pelayanan yang bervariasi. Infrastruktur dan layanan dasar termasuk pasokan air, saluran air limbah, dan pengelolaan
sampah pada umumnya kurang memadai, sehingga menyebabkan degradasi lingkungan dan permasalahan sosial di
sejumlah lokasi.
15. Penataan ruang di sekitar Mandalika. Untuk mengantisipasi dan mengendalikan dampak pembangunan
yang diperkirakan terjadi di sekitar KEK Mandalika, Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kabupaten Lombok
Tengah (BAPPEDA Kabupaten Lombok Tengah) sedang mempersiapkan rencana strategis kabupaten untuk wilayah
yang lebih luas di sekitar KEK, yang mencakup “Inti 1” (KEK Mandalika), “Inti 2” dengan beberapa “wilayah perencanaan”,
dan zona penyangga.
C. Overview of Mandalika Masterplan
16. Mengingat fakta bahwa Mandalika kemungkinan akan menyerap sebagian besar permintaan pariwisata Lombok
yang belum dimanfaatkan selama beberapa dekade mendatang, memusatkan fasilitas untuk mengakomodasi permintaan
ini dalam lingkungan yang terkendali, diatur dengan baik, dan dikelola secara kompeten, dapat mencegah pengembangan
pariwisata yang serampangan. di wilayah lain Lombok, asalkan pengendalian pembangunan khususnya di sekitar
Mandalika diterapkan dengan baik.
17. Penglihatan. Mandalika bercita-cita menjadi destinasi multifaset yang menarik bagi wisatawan yang mencari
relaksasi pantai tradisional namun juga melayani segmen halal, MICE, olahraga, dan ekowisata. Hal ini bertujuan untuk:
(i) menciptakan destinasi pariwisata baru yang melengkapi destinasi pariwisata yang sudah ada, yaitu Bali; (ii)
menyediakan standar internasional untuk infrastruktur dan utilitas; dan (iii) mendorong pembangunan pariwisata
berkelanjutan.
18. Perencanaan penggunaan lahan. Mandalika dibagi menjadi dua bagian utama: bagian barat yang lebih bersifat
campuran yang melayani masyarakat berpendapatan menengah dan menengah ke atas dan bagian timur yang lebih
eksklusif, masing-masing berpusat di sekitar “pusat” melingkar dan dihubungkan oleh jalur utama dari timur ke barat.
arteri (Gambar A-6). Distribusi penggunaan lahan sebagai bagian dari total wilayah proyek disajikan pada Gambar A-7.
37
Gambar A-6: Rencana penggunaan lahan, diperbarui pada bulan Desember 2017
Gambar A-7: Distribusi penggunaan lahan
19. Akses masyarakat menuju situs Mandalika dan tepi pantai. Akses utama ke situs ini adalah
melalui bagian barat, meskipun pintu masuk baru ke lokasi tersebut direncanakan pada tahap selanjutnya ketika jalan by-
pass ke bandara selesai. Tepi pantai terbuka untuk umum sesuai dengan peraturan Indonesia. Pengunjung baik penduduk
maupun non-penduduk selanjutnya akan dapat mengakses Bukit Merese yang populer dan tempat pengamatan tinggi
lainnya tanpa hambatan. Akses terpisah ke Desa Gerupuk dari jalan provinsi akan disediakan, dengan jalan akses layang
menuju kawasan Suaka Mangrove di bagian barat lokasi melewati jalan akses Gerupuk. Meskipun berbagai kawasan
pejalan kaki utara-selatan dari tepi pantai hingga ke bagian dalam situs, yang saat ini disebut “inti fasilitas”, akan dapat
diakses oleh publik, baik pengunjung penduduk maupun bukan penduduk harus melewati pemeriksaan keamanan di
pintu masuk barat dan timur ke situs. .
38
20. Pelepasan lahan yang dapat dijual secara terkendali selaras dengan penyediaan infrastruktur. Untuk mencegah
kelebihan pasokan kunci kamar yang tidak sesuai dengan permintaan saat ini, lahan yang dapat dijual akan dilepaskan secara
bertahap, awalnya berfokus pada bagian barat lokasi sebelum berlanjut ke arah timur pada tahun-tahun berikutnya (Gambar
A-8). Berdasarkan masterplan dan proyeksi pasar terbaru, kapasitas penuh diperkirakan akan tercapai pada tahun 2040 (Gambar
A-9). Seluruh infrastruktur publik akan selesai antara tahun 2018 dan 2026.
Gambar A-8: Contoh rencana pelepasan lahan yang dapat dijual (khusus tahun 2020-2024)
Gambar A-9: Penyelesaian Kunci Kamar – Skenario Konservatif (2020-2040)
Perjanjian dengan Pemegang Sewa dan Status Saat Ini
21. Ketentuan LUDA. Selain ketentuan keuangan dan hukum, setiap Perjanjian Pemanfaatan Tanah dan Pengembangan
Tanah (LUDA) yang ditandatangani dengan penyewa menetapkan, antara lain:
• Kepatuhan terhadap batasan-batasan masterplan mengenai kemunduran bangunan, cakupan maksimum bangunan,
ketinggian bangunan, dan lansekap.
39
• Kemudahan bagi pejalan kaki dan utilitas pada properti dan pemeliharaannya.
• Bahwa ITDC menyediakan jalan akses beraspal, dan jalur yang memadai untuk air minum, pembuangan
limbah, layanan listrik dan telepon, serta fasilitas umum seperti jalan, jalur medial, jalur kereta, jalan
setapak dan kawasan lanskap.
• Prosedur persetujuan rencana dan gambar penyewa oleh Komite Desain ITDC dan persyaratan kualitas
konstruksi dan pemeliharaan bangunan.
• Jangka waktu maksimum setelah fasilitas pada properti yang disewakan dapat beroperasi.
22. Status terkini dan proyeksi penggunaan. Pada saat penilaian, LUDA telah ditandatangani atau
berkomitmen untuk sekitar 30 persen lahan yang dapat dijual, terutama di bagian barat lokasi. Selain Novotel
yang sudah ada, ITDC sudah sangat maju dalam pembangunan hotel Pullman sedangkan persiapan tender
untuk kontraktor desain dan pembangunan ClubMed sedang berlangsung.
Persediaan air
23. Asumsi permintaan air minum. Permintaan sumber daya destinasi di masa depan dan perkiraan dampak
lingkungan dan sosial terkait, sebagian besar, akan bergantung pada dua faktor: jumlah kamar dan tingkat
hunian. Pada prinsipnya, lokasi tersebut dapat menampung sebanyak 27.869 kamar, jika jumlah maksimum
kamar yang diperbolehkan akan dibangun pada masing-masing 140 bidang tanah yang ada di lokasi tersebut.
Namun, dengan mempertimbangkan daya dukung lingkungan alam dan sosial, untuk mengkalibrasi fasilitas
visual yang diharapkan dari lokasi, dan untuk mencegah kelebihan pasokan ruangan yang dapat mempengaruhi
keberlanjutan operasi bisnis, jumlah sebenarnya kamar yang disetujui oleh ITDC dengan kapasitas penuh
pada tahun 2040 diperkirakan berjumlah antara 15.300-17.200 kamar (lihat Gambar A-9).
Demikian pula, tingkat hunian suatu destinasi wisata baru pada skala yang diperkirakan kemungkinan akan
meningkat secara perlahan dari 40 menjadi sekitar 75 persen pada tahun 2040. Oleh karena itu, asumsi
permintaan berikut menyajikan perkiraan maksimum (ditunjukkan dengan 'maks.') dengan asumsi peningkatan
penuh. dan tingkat hunian 100 persen, serta perkiraan konservatif dengan asumsi tingkat hunian terkendali
dan tingkat hunian konservatif (ditunjukkan dengan 'kon'). Pada kapasitas penuh, kebutuhan air minum
diperkirakan masing-masing mencapai 20,210 m³/hari (maks)67 atau 10,544 m3 /hari (kontra).
24. Solusi yang diusulkan. Air bersih dapat disuplai ke wilayah proyek dari dua sumber utama: pembangkit
listrik Osmosis Air Laut (SWRO) dan PDAM (Gambar A-10). Karena ITDC memperkirakan kuantitas dan
kualitas air PDAM akan tetap berada di bawah persyaratan penyewa, setidaknya dalam waktu dekat, proyek
ini akan bergantung sepenuhnya pada air SWRO di masa mendatang.68 Saat ini, terdapat satu pabrik SWRO
dengan kapasitas 3.000m³/ hari telah dibangun di bagian barat situs.
Direncanakan bahwa pabrik yang telah selesai akan dioperasikan setelah studi tambahan untuk mengidentifikasi
lokasi optimal untuk pengambilan air laut yang aman dan andal serta pembuangan limbah air garam telah
selesai, izin lingkungan yang diperlukan untuk pembuangan telah diperoleh, dan penyewa pertama telah
terhubung. Ketika lot tambahan dilepaskan dan
67 Hal ini termasuk buffer keamanan sebesar 10+ persen selain asumsi permintaan yang diberikan dalam SNI 03-7065-2005 dan
tolok ukur resor lainnya yang digunakan untuk memperkirakan total permintaan akhir.
68
Saat ini, diskusi sedang berlangsung bagi PDAM untuk membangun instalasi pengolahan tersier guna meningkatkan kualitas pasokan hingga mencapai
tingkat yang dibutuhkan oleh penyewa Mandalika, sebelum mengirimkannya ke, dan mencampurkannya ke, fasilitas penyimpanan air di lokasi tersebut.
40
ditempati di bagian timur lokasi, diusulkan pabrik SWRO kedua yang memasok bagian timur lokasi.
Kedua pembangkit listrik ini bersifat modular dan dapat ditingkatkan sebanyak 3.000m³/hari untuk
mencapai maksimum 15.000m³/hari pada kapasitas penuh.
Gambar A-10: Jaringan pasokan air minum di Mandalika
25. Penyimpanan dan distribusi. Air dari SWRO dan/atau PDAM akan disimpan dalam reservoir
beton bertulang melingkar, diberi label 'Tangki Air Tanah' oleh ITDC (GWTs), yang terletak di lokasi
yang secara topografis lebih tinggi di zona timur dan barat, dengan total kapasitas penyimpanan setara
dengan proyek. kebutuhan air di wilayah tersebut selama dua hari.69 Air akan dipompa ke jaringan
distribusi air utama, dengan listrik siaga disediakan oleh genset lokal ITDC, di setiap lokasi GWT.
Jaringan jalur distribusi bertekanan kemudian akan mengalihkan air dari GWT ke tangki penyimpanan
yang lebih kecil di setiap petak yang disediakan oleh masing-masing penyewa dengan kapasitas
penyimpanan yang setara dengan kebutuhan tiga hari.
Pengolahan air limbah
26. Asumsi permintaan untuk pengolahan air limbah. Proyek ini mengasumsikan bahwa air limbah
akan menyumbang sekitar 80 persen dari pasokan air minum.
27. Solusi yang diusulkan. Air limbah akan dikumpulkan melalui jaringan pipa tertutup, yang dibangun
sebagai gabungan sistem transmisi berbasis gravitasi dan pemompaan, ke satu Instalasi Pengolahan
Air Limbah (IPAL) masing-masing di zona barat dan timur. IPAL ini akan mengadopsi teknologi
Anaerobic Baffled Reactor—Sequencing Batch Reactor sebagai pusat proses pengolahannya, dengan
kapasitas operasional maksimum 20.000 m3 /hari. Limbah akan mematuhi
69 Enam GWT direncanakan akan dibangun dengan kapasitas penyimpanan kolektif sebesar 45.000 m³ (tiga tangki di zona barat
dengan kapasitas gabungan sebesar 24.000 m³ dan tiga tangki di timur dengan total kapasitas 21.000 m³). GWT bagian barat
akan dibangun terlebih dahulu, dengan kapasitas penuh, dengan sambungan sementara ke zona timur. Pembangunan GWT
bagian timur diharapkan selesai pada tahun 2022.
41
peraturan nasional70 dan digunakan kembali untuk irigasi ruang hijau di seluruh lokasi. Lumpur yang dihasilkan akan
dijadikan kompos dan digunakan kembali di pembibitan tanaman ITDC.
28. Distribusi. Air limbah pertama-tama akan dikumpulkan ke Sewage Lift Stations (SLS), sebuah sistem yang
terdiri dari tangki penyimpanan air limbah dan pompa, yang terletak di batas lahan. Lot yang lebih kecil akan berbagi
satu SLS sementara lot yang lebih besar akan diberi SLS khusus. Pemegang sewa bertanggung jawab untuk
menyediakan dan memelihara jaringan pengumpulan limbah di dalam lahan mereka dan mengalihkan limbah ke tangki
penyimpanan SLS yang disediakan oleh ITDC di perbatasan, dari mana limbah tersebut dipompa ke saluran
pembuangan utama. Pompa SLS akan bekerja secara kolektif, secara relay, untuk memastikan tekanan yang cukup.
Irigasi
29. Asumsi permintaan air irigasi. Asumsi kebutuhan air irigasi didasarkan pada rasio cakupan bangunan per lot,
cakupan ruang terbuka hijau sebesar 40 persen dari komponen belum terbangun, dan kebutuhan air irigasi sebesar
5l/m²/hari. Dengan kapasitas penuh dan rata-rata pada musim kemarau dan musim hujan, total kebutuhan irigasi,
termasuk untuk rencana lapangan golf seluas 98 ha, diperkirakan mencapai 11.802 m3 /hari.
30. Solusi yang diusulkan. Limbah IPAL akan menjadi sumber air utama untuk mengairi tanaman hijau milik
pemerintah dan swasta di KEK Mandalika. Total limbah air limbah yang diolah diperkirakan mencapai 70 persen dari
kapasitas pengolahan air limbah. Efluen akan disalurkan menjadi 2 x 1.500
m³ tangki semi-terendam untuk zona barat, dan 3 x 2.340 m³ untuk zona timur, cukup untuk memenuhi kebutuhan
irigasi selama 1 hari, sementara hotel juga diharuskan menyediakan penyimpanan cadangan tambahan di lokasi. Tiga
pompa distribusi akan dikerahkan di setiap IPAL.
31. Resiko. Karena pasokan air irigasi terutama bergantung pada penggunaan air minum, limbah air limbah
yang telah diolah mungkin, jika tingkat huniannya rendah, tidak dapat memenuhi kebutuhan irigasi terutama selama
musim kemarau, sehingga ITDC, hotel dan fasilitas golf harus membeli air irigasi tambahan. dari SWRO, PDAM atau
vendor air pihak ketiga. Karena Pedoman Desain Lansekap atau LUDA belum secara spesifik menyerukan vegetasi
dengan kebutuhan air rendah atau tindakan efisiensi air spesifik lainnya, terdapat risiko bahwa proyek ini dapat
berkontribusi terhadap penipisan air tanah dan air permukaan di Lombok Selatan, kecuali jika diawasi secara ketat.
dan dikelola. Sebagai referensi, kondisi yang ada di Nusa Dua, Bali, dimana grey water yang disuplai oleh resor sendiri
tidak cukup untuk memenuhi kebutuhan irigasi resor selama musim kemarau, menyebabkan ITDC Nusa Dua meminta
pemerintah kota setempat untuk mengolah sebagian dari air tersebut. air limbah kotamadya untuk dapat menutup
kesenjangan pasokan irigasi yang ada. Hal ini terjadi dalam konteks persaingan yang ketat antara sektor pariwisata
Bali dan pemangku kepentingan lainnya untuk mendapatkan sumber daya air yang semakin langka.71
70
(i) Keputusan Menteri Lingkungan Hidup No. 51/2004 tentang baku mutu air laut untuk wisata bahari dan (ii)
Keputusan Menteri Lingkungan Hidup No. 68/2016 tentang Baku Mutu Air Limbah Dalam Negeri.
71
Cole, S., dan Browne, M. (2015) 'Pariwisata dan Ketimpangan Air di Bali: Analisis Sistem Sosial-Ekologis'. Ekologi
Manusia 43(3), hlm.439-450.
42
Pengelolaan Limbah Padat (SWM)
32. Proyeksi produksi limbah padat. Berdasarkan standar limbah padat nasional, tolok ukur industri,72
Mandalika diperkirakan menghasilkan hingga 600,5 m³/hari (maks.) atau 347 m³/hari (kontras) limbah padat pada
kapasitas penuh pada tahun 2040.
33. Solusi yang diusulkan. Secara umum, ITDC berencana untuk mengadopsi pendekatan SWM di Mandalika
yang berhasil diterapkan di Nusa Dua. Pemegang sewa dikenai biaya untuk pengumpulan limbah padat
berdasarkan “biaya penilaian” normal dengan tarif per m². Namun, pemegang sewa dapat memilih untuk tidak
menggunakan layanan ITDC, dan malah menjual sampah yang tidak dipilah ke pemulung pihak ketiga. Jika
memanfaatkan jasa ITDC, hotel wajib memilah sampah di sumbernya. Sampah organik kemudian akan dibuat
kompos di lokasi dan digunakan untuk pertamanan, sedangkan sampah anorganik, tidak beracun, dan tidak dapat
didaur ulang akan dibuang ke TPA Kabupaten Pengengat yang terletak di dekatnya. Pusat pengelolaan sampah, termasuk fasilitas
dan armada pengangkut sampah akan dibentuk untuk KEK Mandalika di lokasi timur.
34. Dampak terhadap kapasitas pengelolaan sampah di Kabupaten Lombok Tengah. Jika produksi limbah
padat di Mandalika pada awalnya cukup kecil, namun akhirnya signifikan, diperhitungkan dalam kapasitas TPA
Pengengat, maka lahan yang dialokasikan saat ini seluas dua hektar kemungkinan akan habis pada tahun 2023,
sehingga memerlukan perluasan lebih lanjut atau lokasi TPA sekunder. Namun, kekhawatiran yang lebih
mendesak dibandingkan limbah padat yang dihasilkan di lapangan adalah peningkatan produksi limbah padat
yang tidak terhindarkan akibat pembangunan di wilayah sekitar Mandalika, di mana cakupan layanan pengumpulan
limbah padat masih jarang dan tidak diatur. AIIB telah berupaya mengatasi permasalahan ini baik melalui isi
Komponen 1.2 maupun upaya koordinasi dengan pemerintah Kabupaten dan Bank Dunia.
Jalan
35. Asumsi permintaan. Mengingat luasnya lokasi dan perkiraan jumlah kunci kamar, menawarkan mobilitas
tingkat tinggi kepada sejumlah besar tamu dan pengunjung dengan kebutuhan dan preferensi mobilitas berbeda
akan menjadi prioritas utama proyek ini. Saat ini, total 4,5 kilometer telah dibangun dengan menggunakan alokasi
pemerintah (Penyertaan Modal Negara).
36. Solusi yang diusulkan. Proyek ini akan membiayai kombinasi jaringan jalan raya, trotoar universal dan jalur
sepeda khusus, layanan bus yang menghubungkan berbagai bagian lokasi, dan area parkir yang terletak di
sepanjang pusat fasilitas dan area dalam layanan. Pada kapasitas penuh, Mandalika akan memiliki jaringan jalan
sepanjang 55,25 km, meliputi jalan lokal sepanjang 35,15 km (ROW8-30), jalan kolektor utama sepanjang 11,2
km (ROW45-50), backbone ROW60 timur-barat sepanjang 6,03 km, ROW80 sepanjang 0,65 km. bagian dan
ROW90 sepanjang 2,23 km yang menghubungkan ke by-pass bandara masa depan (lihat Gambar A-11). DARIS
setiap ruas jalan telah dipilih berdasarkan kondisi topografi serta proyeksi timbulnya perjalanan berdasarkan
penggunaan lahan yang berdekatan dan perkiraan intensitas perjalanan.
72 Lihat SNI 19-3983-1995, masterplan Bita tahun 2015, dan Pirani dan Arafat (2014) 'Pengelolaan limbah padat di
industri perhotelan: Sebuah tinjauan'. Jurnal Pengelolaan Lingkungan 146, hlm.320–336.
43
Gambar A-11: Usulan Penyelarasan untuk seluruh ROW di Mandalika
2016-2018 Fase-I Tahap-II

Panjang
Jenis BARIS (dibiayai (Km) 2019-2023
2024-2026
Pemerintah Indonesia/ITDC) (dibiayai AIIB) 0,93
BARIS 8 4.46 3.52
BARIS 9 4.93 4.93
BARIS 12 1.77 0,24 1.52
BARIS 13 1,00 1,00
BARIS 14 0,67 0,67
BARIS 15 4.54 3.15 1.39
BARIS 16 1.25 1.25
BARIS 17.5 0,90 0,90
BARIS 18.5 1.37 1.37
BARIS 20 5.85 3.25 0,47 2.13
BARIS 24 5.11 5.11
BARIS 30 3.30 1.30 2.00
BARIS 45 10.79 0,77 10.02
BARIS 50 0,41 0,41
BARIS 60 6.03 1.87 1.71 2.46
BARIS 80 0,65 0,65
BARIS 90 2.23 2.23
Total 55.25 13.47 25.97 15.81
37. Desain jalan. Desain jalan mematuhi kode desain jalan raya nasional Bina Marga baik dari segi struktur
geometris, spesifikasi bahan konstruksi, ketentuan keselamatan dan rambu jalan. Kecepatan desain rata-rata
73
adalah 30km/jam. Berbagai penampang direproduksi di
Gambar A-12.
73
Menurut RSNI T-14-2004, kecepatan desain untuk jalan sekunder lokal adalah 30 – 50 km/jam.
44
Gambar A-12: Contoh penampang - BARIS 17.5, 45B, dan 60
ROW 60 : Tipe : 2 x 1 lajur (2 lajur tidak terbagi); Lebar keseluruhan: 60 m; Trotoar: 15 m
ROW 45B : 2 x 1 lajur (2 lajur tidak terpisah); Lebar trotoar: 15 m (kiri)

ROW 18.5 : 2 x 1 lajur (2 lajur tidak terpisah); Lebar trotoar: 7,5m (kanan)
38. Koridor utilitas. Semua utilitas seperti pasokan air, saluran air limbah, irigasi, listrik, telekomunikasi, dan gas,
akan ditempatkan di koridor utilitas beton di dalam jalur yang benar.
Solusi koridor utilitas yang diusulkan telah dipilih dengan mempertimbangkan keuntungan-keuntungan seperti: (i)
aksesibilitas yang mudah ke utilitas untuk pemeliharaan, sambungan baru seiring dengan pengembangan lokasi,
peningkatan, dan menghasilkan penghematan biaya sepanjang siklus hidup; (ii) berkurangnya luas permukaan yang
diperlukan, dan kerugiannya: (i) biaya konstruksi awal yang tinggi dibandingkan dengan metode penggalian terbuka
tradisional; (ii) kesulitan memasang saluran pembuangan air limbah,74 yang dirancang sebagai gabungan jaringan
gravitasi dan bertekanan. Perhitungan yang mendasarinya memberikan keyakinan yang masuk akal terhadap kelayakan solusi yang diusul
Drainase dan Perlindungan Banjir
39. Penilaian risiko. Proyek yang diusulkan menghadapi tiga bahaya banjir utama: curah hujan lokal yang ekstrem;
debit sungai yang tinggi (sungai meluap dan banjir bandang); dan tinggi muka air laut.
40. Solusi yang diusulkan. Tiga langkah berbeda telah dipilih untuk mengatasi ancaman-ancaman ini, yang secara
kolektif akan membentuk perlindungan banjir terpadu untuk proyek ini: bioretensi
74 Hal ini disebabkan oleh kesulitan dalam memastikan kemiringan minimum yang diperlukan untuk aliran gravitasi yang mungkin berdampak pada
tingkat/kemiringan dan kedalaman koridor utilitas yang menyebabkan penggalian lebih dalam dan biaya lebih tinggi.
45
(untuk curah hujan lokal yang ekstrim); normalisasi sungai (untuk luapan sungai dan banjir bandang); dan peninggian area proyek
melalui pekerjaan penimbunan tanah (untuk permukaan air laut yang tinggi).
• Bioretensi. Alih-alih dialihkan melalui saluran beton (sistem drainase konvensional), limpasan air hujan akan dialihkan ke
dalam jaringan sengkedan, yang terdiri dari tangki modular bawah tanah dan bahan pengisi berpori, yang menyimpan
air hujan dan kemudian membiarkannya meresap ke dalam tanah setempat. Analisis statistik, serta uji permeabilitas
tanah dan kapasitas penyimpanan telah dilakukan untuk memperkirakan intensitas curah hujan rencana, menghitung
volume limpasan, dan kemudian menentukan jumlah tangki dan penempatannya di sepanjang tepi jalan.
Pemegang sewa diminta untuk mematuhi persyaratan nihil limpasan di bawah setiap LUDA. Komite Desain ITDC akan
meninjau rencana drainase dan langkah-langkah perlindungan banjir untuk setiap bidang tanah dan meminta perubahan,
jika diperlukan, sebelum disetujui.
• Normalisasi sungai. Normalisasi sungai (pengelolaan tepian dan pelebaran) akan dilakukan untuk meningkatkan kapasitas
sungai di sekitarnya secara signifikan. Analisis statistik dilakukan untuk memperkirakan debit maksimum sungai, dengan
periode ulang 50 tahun yang dipilih sebagai dasar perancangan. Hal ini digunakan untuk menghitung dimensi sungai
yang diperlukan untuk menampung debit sungai rencana, dan potensi beban puing yang terangkut selama banjir
bandang, tanpa menyebabkan luapan ke wilayah proyek.
•
Kolam retensi di luar lokasi. Normalisasi sungai hanya akan cukup dalam jangka pendek dan menengah seiring
dengan meningkatnya curah hujan dan berkurangnya kapasitas sungai akibat penumpukan sedimen di dasar sungai.
Oleh karena itu ITDC telah melibatkan organisasi daerah aliran sungai setempat (Balai Wilayah Sungai Nusa Tenggara
1, BWS) dan Kementerian PUPR untuk mengusulkan pembangunan tujuh kolam retensi di hulu dan di luar wilayah
proyek. Kolam-kolam ini diharapkan dapat mengatur debit maksimum sungai, memberikan garis pertahanan pertama
terhadap puing-puing selama banjir bandang, dan meningkatkan kualitas air di lokasi dengan menangkap potensi limbah
domestik yang dibuang ke hulu wilayah proyek. Usulan ini sebagian tumpang tindih dengan rencana kerja BWS saat ini
yang berencana membangun salah satu kolam yang diusulkan dan menyelesaikan DED pada tahun 2013. Baik
Kementerian PUPR maupun BWS telah memberikan tanggapan positif terhadap usulan ini.
• Ketinggian area proyek. Studi dan survei dilakukan terhadap karakteristik pasang surut di sepanjang garis pantai wilayah
proyek dengan tujuan utama memperkirakan tinggi muka air laut saat ini dan dalam jangka panjang, serta
memperhitungkan perkiraan kenaikan muka air laut akibat perubahan iklim. Hasilnya kemudian digunakan untuk
menentukan ketinggian yang aman dari banjir di wilayah proyek dan untuk merencanakan pekerjaan tanah yang
diperlukan untuk meninggikannya ke tingkat tersebut.
Pasokan Listrik
41. Asumsi permintaan. Proyeksi kebutuhan listrik Mandalika pada kapasitas penuh adalah 265 MVA. Beban listrik untuk zona
barat diperkirakan 120 MVA dan timur 145 MVA
daerah.
46
42. Solusi yang diusulkan. PLN akan bertanggung jawab untuk memasok listrik yang andal ke Mandalika. MoU
75
antara PLN dan ITDC ditandatangani pada tahun 2018. kelebihan kapasitas PLN saat ini memiliki 20MW
dan ekspansi sedang berlangsung. Selain itu, terdapat rencana Usaha Patungan untuk membangun pembangkit
listrik tenaga surya PV berkapasitas 35MW di batas utara lokasi berdasarkan Perjanjian Jual Beli Listrik dengan
PLN, yang akan membeli kembali listrik dalam jumlah besar dari PLN dan menjualnya kepada pemegang sewa.
43. Distribusi dan cadangan. Tenaga listrik untuk kawasan ini rencananya akan disuplai dari gardu induk
yang terletak di batas utara lokasi. Dua Kontrol Panel Utama (MPC) sebesar 120MVA dan 145MVA masing-
masing akan melayani zona barat dan timur, melalui 15 pengumpan, masing-masing
dengan beban maksimum masing-masing 11MVA, dan gardu distribusi. jaringan 76 Internal 20kV/220v
distribusi juga akan ditempatkan di koridor utilitas pinggir jalan yang terendam. Sambungan dari koridor utilitas
ke lahan individu, dan penyediaan trafo, akan menjadi tanggung jawab penyewa. Selain itu, kompleks hotel
besar mana pun yang memerlukan sistem tiga fasa, berkoordinasi dengan PLN, akan disuplai dengan distribusi
380V. Sistem akan dikontrol Pengawasan dan Akuisisi Data. Paket MPC juga mencakup generator darurat yang
dikendalikan Saklar Transfer Otomatis dengan kapasitas masing-masing 4MVA untuk zona timur dan barat
untuk memastikan kapasitas pemadaman kebakaran dan kelanjutan pengoperasian kantor SLS, IPAL, SWRO,
ICT, EWS, dan ITDC jika terjadi kebakaran. pemadaman listrik.
Gambar A-13: Sistem Distribusi Tenaga Listrik di Mandalika
75 MoU ini diharapkan menjadi landasan bagi pembentukan badan bersama baru (direncanakan berbentuk Perusahaan
Patungan) yang akan mengelola pasokan listrik ke wilayah proyek. Oleh karena itu, dalam dua tahun ke depan kedua
BUMN sepakat untuk: (i) melakukan kajian persiapan kerja sama formal di masa depan; terutama terkait aspek
hukum, operasional, teknis, ekonomi, dan keuangan entitas baru; (ii) melakukan kajian bersama mengenai
pengelolaan tenaga listrik di KEK Mandalika, termasuk menyusun rencana pembangkitan dan pemanfaatan energi
terbarukan yang berfokus pada energi surya.
76 Standar umum yang berlaku adalah: Peraturan Umum Instalasi Listrik; Standar Perusahaan Listrik Negara.
47
Manajemen Risiko Bencana (DRM)
44. Bahaya yang diketahui. Berdasarkan skor risiko bahaya BNPB77 tahun 2016, bahaya berikut
dianggap 'tinggi' di Mandalika: banjir; banjir bandang; gelombang ekstrim dan erosi; gempa bumi (sedang);
kekeringan; tanah longsor; dan tsunami.78 Berdasarkan Penilaian Probabilistik Seismik/Bahaya Gerakan
Tanah (PSHA) Kementerian Pekerjaan Umum tahun 2010, batuan dasar Mandalika memiliki potensi
percepatan tanah puncak (PGA) yang relatif tinggi, dengan probabilitas 10 persen terjadinya kejadian
seberat 0,250g dalam waktu 50 tahun. periode pengembalian -tahun. Pada bulan Juli dan Agustus 2018
Lombok dilanda serangkaian gempa bumi yang menyebabkan banyak korban jiwa dan harta benda,
khususnya di bagian utara dan barat pulau (gempa berkekuatan Mw 6,4 pada 24 Juli 2018, Mw 6,9 pada 5
Agustus, 2018, dan Mw 6.9 pada 19 Agustus 2018). Meskipun properti di lokasi proyek tidak mengalami
kerusakan, namun kebutuhan akan tindakan mitigasi yang tepat sangatlah jelas. Saat ini, Lombok memiliki
probabilitas 1-10 persen per tahun untuk mengalami tsunami dengan79ketinggian >3,0 m.
45. Tindakan manajemen risiko: bahaya seismik. Diuraikan dalam Pedoman Desain Resor proyek dan
ditegakkan melalui Komite Desain, semua struktur di dalam batas proyek harus mematuhi peraturan
bangunan dan undang-undang serta peraturan berikut untuk memastikan ketahanan terhadap gempa:
Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; SNI 1726-2002 tentang Standar Desain
Bangunan Gedung Tahan Gempa; dan SNI 1727-2013 tentang Beban Minimum Bangunan Gedung dan Struktur Lainnya.
46. Langkah-langkah manajemen risiko: bahaya tsunami. Dalam menanggapi bahaya tsunami,
bangunan dan infrastruktur wajib mematuhi Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
06/PRT/M/2009 tentang Pedoman Pembangunan Infrastruktur di Kawasan Bahaya Tsunami. Proyek ini
juga akan menyediakan total 11 Tempat Penampungan Evakuasi Sementara (TES), yang terletak di
puncak bukit dekat pantai dan lebih jauh ke pedalaman dan dekat pinggiran utara, semuanya dilengkapi
dengan dapur, toilet, fasilitas pertolongan pertama, sirene dan CCTV. Selain itu, penyewa diharuskan
menyediakan apa yang disebut “zona evakuasi” yang ditinggikan di lantai atas dan atap rumah. Desain
teknik terperinci untuk TES telah selesai. Lokasi TES dan jalur keluar telah ditentukan sedemikian rupa
sehingga pengunjung dengan mobilitas terbatas pun dapat mencapai TES terdekat dalam waktu 15 menit.
47. Sistem Peringatan Dini (EWS) dan latihan. Rencana Aksi Darurat Nusa Dua akan direplikasi di
Mandalika, yang terdiri dari empat komponen: (i) kajian yang menganalisis potensi risiko; (ii) komunikasi
mengenai risiko tsunami kepada staf dan tamu; (iii) pemantauan potensi secara terus-menerus
77 BNPB—Badan Nasional Penanggulangan Bencana, or National Agency for Disaster Management.

78 Kondisi angin ekstrem memang terjadi, seringkali bersamaan dengan curah hujan lebat, namun tidak menimbulkan risiko material
terhadap bangunan permanen. Banjir bandang mempunyai periode ulang di lokasi 10-12 tahun. Kejadian tersebut dipertimbangkan
dalam perhitungan untuk pekerjaan “normalisasi sungai” yang direncanakan, dengan asumsi bahwa kolam retensi di pinggiran utara
tidak dibangun . Risiko gelombang tinggi paling tinggi terjadi di lokasi pantai Kuta namun tidak akan mempengaruhi struktur bangunan
karena profil pantai yang curam dan kemunduran 100m dari garis pantai.
79 Horspool dkk. (2014) 'Penilaian bahaya tsunami yang bersifat probabilistik untuk Indonesia'. Bahaya Alam dan Ilmu Sistem Bumi 14,
hlm.3105–3122.
48
peristiwa tsunami;80 (iv) peningkatan kapasitas respons resor. Rencana tersebut mencakup pelatihan DRM
untuk staf ITDC dan latihan tahunan pada tanggal 26 Desember yang mencakup semua kemungkinan bencana
yang akan dilakukan oleh seluruh staf ITDC dan hotel. Upaya sosialisasi kepada tamu dalam bentuk video dan
komunikasi langsung juga merupakan bagian dari upaya DRM nonstruktural. Berdasarkan peraturan nasional,
ITDC juga mempunyai tanggung jawab untuk menyediakan tempat berlindung dan evakuasi darurat bagi
penduduk lokal di sekitar lokasi. Kapasitas staf dan fasilitas fisik akan dipastikan untuk mengakomodasi
permintaan tambahan ini.
48. Pentahapan. Meskipun sistem EWS secara penuh baru akan beroperasi pada tahun 2025, bangunan di
pantai Kuta untuk menampung kapasitas pemantauan sementara telah dibangun.
Ruang kendali dan fasilitas EWS saat ini sedang dalam proses pengadaan dan akan selesai pada tahun 2019.
Hingga tahun 2025, infrastruktur serat optik yang ada (kapasitas minimum tanpa cadangan) akan digunakan
untuk menyediakan layanan EWS bagi penyewa yang ada. Pada tahun 2025, fungsi pengawasan akan dialihkan
ke gedung kantor ITDC.
D. Pembelajaran penting untuk desain dan implementasi proyek
49. Pariwisata sebagai kelas aset baru bagi Bank Dunia, pembelajaran dikumpulkan dari serangkaian proyek,
termasuk dari, namun tidak terbatas pada, Indonesia, 81,82 83 Meksiko84 dan Turki,
85,86 serta tinjauan literatur yang luas. 87,88,89,
Republik Dominika, Pelajaran penting yang relevan untuk
masing-masing fase siklus proyek telah dimasukkan ke dalam rancangan proyek dan diuraikan dalam Tabel A-2
di bawah.
Tabel A-2: Pembelajaran yang Relevan untuk Desain Proyek

Tahap
Pelajaran penting yang relevan
proyek
80 sensor BMKG (Badan Meteorologi, Klimatologi, dan Geofisika) memberitahukan kepada BNPB (Badan Nasional Penanggulangan Bencana) jika terjadi
aktivitas seismik yang dapat memicu tsunami. BPBD provinsi (Badan Penanggulangan Bencana Daerah) berwenang mengeluarkan peringatan tsunami yang
kemudian dikomunikasikan ke TV/radio lokal dan ITDC Mandalika. Peraturan nasional mengharuskan rantai komunikasi kepada masyarakat yang berpotensi
terkena dampak harus diselesaikan dalam waktu paling lama empat menit.
81 Bank Dunia (1985) Indonesia: Proyek Pariwisata Bali—Laporan Penyelesaian Proyek.

82 Temuan tambahan berdasarkan kunjungan lapangan dan konsultasi pemangku kepentingan pada bulan Februari 2018.
83 Bank Dunia (1986) Proyek Infrastruktur Pariwisata Antalya Selatan – Laporan Penyelesaian Proyek.
84 Padilla (2015) 'Dampak lingkungan dari pariwisata di Cancun, Meksiko'. Jurnal Internasional Lingkungan
Ilmu 6 (1), 282-294.

85 IADB (2017) 'Pariwisata Berkelanjutan Tropicalia – Tinjauan Lingkungan'. Tersedia online di: iic.org/en/projects/project-disclosure/12130-01/tropicalia-
sustainable-tourism [16-Jan-2018]
86
Laporan Keberlanjutan Fundación(2016) 2016. Tersedia on line
Tropicalia di: https://www.unglobalcompact.org/system/attachments/cop_2017/378341/
original/Tropicalia_Sustainability_Report_
2016_Eng-Spa.pdf?1493130585 [01-Feb-2018]
87 UNWTO (2004) Indikator Pembangunan Berkelanjutan untuk Destinasi Pariwisata.
88 UNEP (2008) Manajemen Resiko Bencana pada Destinasi Wisata Pesisir.
89 UNWTO (2017) Mengelola Pertumbuhan dan Tata Kelola Pariwisata Berkelanjutan di Asia dan Pasifik.
49
Diperlukan lembaga yang kuat dengan wewenang yang sesuai untuk mengkoordinasikan
aktivitas berbagai investor swasta, perusahaan utilitas publik, dan masyarakat yang terkena
Keseluruhan
dampak proyek. Melalui Komponen 2, kapasitas ITDC untuk memenuhi peran ini akan
pengaturan
ditingkatkan. Penegakan Standar Nasional Indonesia untuk Destinasi Pariwisata Berkelanjutan
kelembagaan akan lebih memandu keterlibatan dan koordinasi berbagai pemangku kepentingan.
Pembebasan lahan dapat menunda proyek secara signifikan. Kajian pertanahan yang
terperinci dilakukan untuk menentukan, dan mengidentifikasi cara serta jadwal penyelesaian,
permasalahan warisan pertanahan yang belum terselesaikan. Selanjutnya, desain rinci
Pra-
pekerjaan proyek telah diselesaikan untuk semua sektor kecuali pengolahan air limbah dan
konstruksi
drainase, meskipun desain konseptualnya dianggap memadai. Kerangka Perencanaan
fase Pemukiman Kembali, Rencana Manajemen Resiko Bencana, dan Rencana Pemantauan dan
Pengelolaan Lingkungan telah tersedia. Masalah perumahan karyawan yang layak sedang
ditangani oleh ITDC.
Jaminan pra-proyek dari investor swasta untuk hotel dan fasilitas pariwisata lainnya sangat
penting untuk memastikan kelangsungan proyek pada tahap awal. Tampaknya hal ini terjadi,
dengan LUDA menandatangani sekitar 30 persen lahan yang dapat dijual pada bulan Juli
2018. Status KEK di lokasi tersebut, meskipun menarik investor, akan mengurangi pendapatan
pemerintah secara signifikan, sehingga menjadikan proyek tersebut menyediakan infrastruktur
di luar lokasi di wilayah tersebut. sekitarnya terutama yang bersangkutan. Meningkatkan
Fase jumlah wisatawan dan pengeluaran rata-rata atau berfokus pada wisata budaya saja tidak
operasional serta merta memberikan manfaat ekonomi bagi perekonomian lokal. Yang akan memastikan
awal manfaat-manfaat ini adalah tata letak lokasi dan kebijakan akses yang tidak terlalu tertutup,
penyediaan lahan khusus untuk vendor lokal (yang diperkirakan oleh masterplan dan
komponen pinjaman), beragam produk artisanal berkualitas tinggi dengan cita rasa lokal yang
khas, dan secara proaktif menghubungkan pemasok bahan habis pakai dan non-bahan habis
pakai lokal dengan hotel dan restoran sejak dini untuk memastikan kualitas/kuantitas dan
keandalan produk, program pelatihan perhotelan yang komprehensif, dan diversifikasi paket
wisata pantai, dan lain-lain.90
Kebutuhan irigasi, yang 15 hingga 25 persennya dapat digunakan untuk mempertahankan
lapangan golf yang direncanakan, kemungkinan besar pada akhirnya akan melebihi pasokan
air limbah yang telah diolah sehingga perlu dimodelkan secara akurat. Pemantauan
penggunaan air yang adil91 dan sumber daya alam lainnya dalam jangka panjang oleh
kepentingan pariwisata besar yang terkoordinasi serta pemangku kepentingan pariwisata dan
Nanti non-pariwisata skala kecil di Lombok Selatan perlu menjadi bagian integral dari ESMP.
fase Walaupun infrastruktur di dalam lokasi tampaknya sudah memadai, dampak dari kegiatan di
operasional luar lokasi baik di darat maupun di laut (yacht, speedboat, kapal pesiar) terhadap ekosistem
perlu dicegah, diantisipasi, diatur dan dimitigasi, yang mana hal ini memerlukan peran aktif
dan sumber daya yang cukup dari Kabupaten. Risiko eksternal seperti guncangan ekonomi
global yang mempengaruhi permintaan dapat dikurangi melalui diversifikasi fasilitas pariwisata
yang menargetkan berbagai kelompok pendapatan (menengah hingga tinggi), tujuan
perjalanan (MICE, bisnis, lingkungan, olahraga, rekreasi) serta wisatawan domestik dan asing. .
90 SNV dan ODI (2006) Bagaimana pemerintah dapat meningkatkan dampak pariwisata terhadap ekonomi lokal? Opsi dan alat. London, Inggris
Raya: ODI.
91
Cole, S., dan Browne, M. (2015) Pariwisata dan Ketimpangan Air di Bali: Analisis Sistem Sosio-Ekologis. Ekologi
Manusia 43(3), hlm.439-450.
50
Lampiran 3: Deskripsi Proyek Terperinci
50. Tujuan utama dari proyek yang diusulkan adalah untuk menyediakan infrastruktur dasar yang berkelanjutan untuk
pengembangan tujuan wisata baru di wilayah Mandalika Lombok. Infrastruktur dasar penting dan terkait pariwisata akan
disediakan untuk lokasi KEK Madnalika yang telah dibangun
sebagian besar diakuisisi oleh Pemerintah Indonesia. Lahan yang dilayani akan disewakan kepada investor swasta untuk
membangun ritel, akomodasi dan fasilitas wisata lainnya dengan standar yang dapat diterima secara internasional. Selain
itu, proyek ini mencakup perbaikan infrastruktur dan layanan dasar di komunitas sekitar terpilih yang dapat melayani
pengunjung dan penduduk. Proyek ini bertujuan untuk melindungi dan meningkatkan kehidupan budaya yang unik dan
daya tarik wisata utama di wilayah proyek
aset pariwisata.
51. Total biaya Proyek diperkirakan sebesar USD316,5 juta, dimana USD248,4
juta akan didanai oleh pinjaman yang didukung pemerintah dari pembiayaan Bank Dunia. Infrastruktur dasar utama di
Mandalika diusulkan untuk dikembangkan dalam dua tahap: Tahap-I (2019-23); dan Tahap-II (2024-26). Pembiayaan
AIIB akan fokus pada Tahap-I. Selama tahun 2016-18, pengembangan lahan yang luas, beberapa pembangunan jalan,
kawasan pejalan kaki di pantai dan fasilitas wisata, serta pembangunan masjid telah dibiayai sendiri melalui suntikan
ekuitas oleh Pemerintah Indonesia.
Desain komponen proyek secara rinci dan perkiraan biaya dikembangkan selama persiapan, juga memanfaatkan
pengalaman ITDC yang diperoleh dari pengembangan dan pengelolaan Nusa Dua. Perkiraan biaya proyek dan sumber
pendanaan dirangkum dalam Tabel A-3.
Tabel A-3: Biaya Proyek dan Sumber Pendanaan (Indikatif, dalam juta USD)
Total biaya Sumber pembiayaan
AIIB Pemerintah Indonesia/ITDC
Komponen Proyek Rp USD

Rp masuk USD masuk Rp masuk USD masuk
dalam miliar dalam juta % %
miliar juta miliar juta
Komponen 1: Penyediaan
pelayanan dasar dan 2.454,92 169,30 2454,92 169,30 100,00 0,00 0,00 0,0
infrastruktur
1.1 Pembangunan infrastruktur
2.382,42 164,30 2.382,42 164,30 100,00 0,00 0,00 0,00
dasar di Mandalika 1.2 Perbaikan
infrastruktur untuk
masyarakat sekitar 72.50 5.00 72.50 5.00 100,00 0,00 0,00 0,00
Komponen 2: Dukungan
implementasi dan
peningkatan kapasitas 2.1 223.22 15.39 208.72 14.39 93,50 14.50 1,00 6.50
Dukungan manajemen
proyek 2.2 Manajemen
122,75 8.47 122,75 8.47 100,00 0,00 0,00 0,00
konstruksi
2.3 Membangun
71.47 4.93 71.47 4.93 100,00 0,00 0,00 0,00
hubungan
ekonomi 2.4
14.50 1,00 0,00 0,00 0,00 14.50 1,00 100,00
Pengelolaan dan
pemantauan
destinasi 14.50 1,00 14.50 1,00 100,00 0,00 0,00 0,00
Biaya Tanah 973.09 67.11 - - 0,00 973.09 67.11 100,00
51
Biaya Dasar 3.651,23 251,81 2663,64 183,70 72,95 987,59 68,11 27.05
Kontinjensi (Fisik dan Harga) - -

599.66 41.36 599.66 41,36 100,00 0,00
Biaya front-end 8.92 0,62 8.92 0,62 100,00 - - 0,00

Minat dan Komitmen
329.45 22.72 329.45 22.72 100.00 - - 0,00
Biaya selama konstruksi
Total Biaya Proyek 4.589,26 316,50 3.601,66 248,39 78,48 987,59 68,11 21.52
Komponen 1: Penyediaan infrastruktur dasar (USD169,30 juta, dimana USD169,30 juta dibiayai oleh AIIB)
52. Tujuan Komponen 1 adalah mendukung pengembangan destinasi pariwisata baru di Mandalika melalui
investasi infrastruktur. Komponen ini mencakup intervensi pada bidang-bidang berikut: (i) penyediaan infrastruktur inti di
kawasan Mandalika; dan (ii) perbaikan infrastruktur di desa-desa terdekat yang dipilih.
Subkomponen 1.1 - Pembangunan infrastruktur dasar di Mandalika
53. Sub-komponen 1.1 akan menyediakan pembiayaan untuk melaksanakan tahap pertama investasi infrastruktur penting
di KEK Mandalika Lombok. Hal ini mencakup jalan internal; drainase; jaringan pasokan air, jaringan saluran pembuangan;
pengolahan air limbah; pengelolaan limbah padat; distribusi listrik; pertamanan, fasilitas umum dan komunitas; dan bencana
Lokasi infrastruktur yang akan dilaksanakan pertama kali akan didasarkan pada
92
manajemen risiko.
lokasi kavling yang disewakan atau diminati untuk memfasilitasi pengambilan yang optimal oleh investor serta efisiensi
kekhawatiran.
54. Pembiayaan AIIB akan mendukung hal-hal berikut:
(i) Melaksanakan pekerjaan jalan dan pengerasan jalan, termasuk pembangunan jalan sepanjang 25,9 km, gorong-
gorong, saluran penyeberangan, drainase, pertamanan, penerangan jalan, dan koridor utilitas, penghubung hotel
dan fasilitas pelayanan pariwisata di KEK.
(ii) Pembangunan fasilitas pengelolaan limbah padat untuk mengumpulkan, memilah, dan mengangkut limbah domestik
dan taman lanskap di KEK, termasuk pusat pengelolaan limbah dengan bangunan, pagar, dan peralatan
pengangkutan yang relevan.
(iii) Pembangunan jaringan pipa air minum, saluran air limbah, dan jaringan air irigasi (termasuk sprinkler) masing-
masing sepanjang 24,6 km, dengan 1 tangki penyimpanan air (barat), stasiun pengangkat limbah, 1 Instalasi
Pengolahan Air Limbah (barat), instalasi listrik kabel93 (34.2
92 Investasi infrastruktur tambahan oleh sektor publik dan swasta selama periode ini akan mencakup pembangunan aset infrastruktur ramah
lingkungan dalam bentuk pembangkit listrik tenaga surya PV berkapasitas 35 Megawatt dan dua pembangkit listrik SWRO, yang akan
mengurangi ketergantungan pada sumber daya alam yang terbatas di pulau tersebut.
93 Berdasarkan MoU yang ditandatangani oleh PLN dan ITDC, PLN akan melakukan pekerjaan yang diperlukan untuk menghubungkan
Mandalika dengan sistem listrik lokal dan memastikan bahwa kapasitas pembangkit yang cukup untuk melayani kebutuhan listrik di Mandalika
di masa depan akan tersedia jika diperlukan.
52
km) dengan 1 buah Gardu Induk Panel Utama (barat) dan distribusi, untuk melayani akomodasi, retail,
dan fasilitas wisata lainnya di KEK.
(iv) Melaksanakan pekerjaan drainase terpadu untuk KEK, termasuk bio-retensi (sengkedan dan tangki
modular), normalisasi sungai (termasuk pengelolaan dan pelebaran tepian sungai, kolam retensi, laguna,
dan lahan basah) dan perlindungan banjir melalui pekerjaan penimbunan tanah. untuk mengatasi curah
hujan lokal yang ekstrim, debit sungai yang tinggi, banjir bandang, serta kenaikan muka air laut dan badai
laut.
(v) Pembangunan fasilitas manajemen risiko bencana di KEK, meliputi pemasangan Early Warning System
yang terkoneksi dengan PCC-R, CCTV, dan sirine, pembangunan shelter evakuasi sementara, jalur
evakuasi, signage yang lengkap.
(vi) Pembangunan fasilitas umum, termasuk gerbang, pusat amenitas (jalan umum yang mengarah dari tepi
pantai ke bagian dalam situs), sebuah masjid kecil (timur), dan ruang publik, untuk melayani pengunjung
dan penduduk di wilayah Mandalika yang lebih luas. .
Sub-komponen 1.2 - Perbaikan infrastruktur bagi masyarakat sekitar
55. Sub-komponen 1.2 akan mendukung perbaikan infrastruktur di desa-desa sekitar yang dipilih, termasuk
pasokan air dan sanitasi, drainase, pengelolaan limbah padat, transportasi, pengurangan risiko bencana,
perlindungan aset alam, dan fasilitas masyarakat. Hal ini akan memastikan pembagian manfaat Proyek yang adil
bagi masyarakat lokal, sekaligus memitigasi kemungkinan eksternalitas negatif dari peningkatan masuknya
wisatawan dan bisnis terkait.
56. Salah satu risiko yang dihadapi oleh Proyek ini adalah kegagalannya dalam meningkatkan, atau bahkan
mempertahankan, penghidupan secara material, dan juga memberikan dampak negatif terhadap identitas sosio-
kultural masyarakat atau akses terhadap lahan dan sumber daya alam. Alternatifnya, potensi manfaat yang terkait
dengan proyek seperti peningkatan lapangan kerja dan status sosial ekonomi mungkin memerlukan waktu terlalu
lama untuk terwujud sehingga dukungan masyarakat luas terhadap Proyek tidak lagi diberikan. Oleh karena itu,
sangat penting agar proyek ini memberikan manfaat bagi desa-desa sekitar secara tepat waktu, tanpa harus
menunggu dampak tambahan yang tidak disengaja. Sub-komponen ini bertujuan untuk: (i) memastikan komitmen
dan dukungan berkelanjutan dari masyarakat lokal terhadap Proyek selama persiapan, pelaksanaan, dan
pengoperasian; (ii) menjaga kondisi lingkungan hidup di wilayah sekitar dan meningkatkan hubungan infrastruktur
dengan kawasan wisata Mandalika dan (iii) meningkatkan penghidupan dan kesejahteraan masyarakat lokal sekitar.
57. Cakupan geografis sub-komponen ini secara luas akan mendukung empat desa yaitu Kuta, Sukadana, Mertak,
dan Sengkol (lihat Lampiran 2 untuk rinciannya). Nilai kontrak kumulatif maksimum untuk setiap desa akan
ditentukan berdasarkan analisis multi-kriteria berdasarkan jumlah penduduk, status sosial ekonomi, kebutuhan
infrastruktur, investasi infrastruktur yang ada dan yang akan segera dilaksanakan yang direncanakan oleh
pemerintah daerah dan mitra pembangunan serta kedekatannya, serta kemungkinan dampak yang ditimbulkan
dari kegiatan di KEK Mandalika.
Infrastruktur yang Layak. Pengeluaran yang memenuhi syarat dapat mencakup berbagai ukuran
kontrak, namun 58. tidak melebihi nilai kontrak kumulatif maksimum per desa. Konsultasi ekstensif dilakukan
53
dilakukan selama penilaian proyek yang mengidentifikasi berbagai jenis infrastruktur yang memenuhi syarat untuk
dimasukkan, yang menghasilkan daftar pilihan berikut:
(i) Pasokan air: pembangunan atau perluasan jaringan pasokan air; perbaikan atau penggantian fasilitas
penyimpanan air.
(ii) Sanitasi: pembangunan atau perbaikan toilet rumah tangga dan komunitas; pembelian truk pompa septic tank;
pembangunan atau perbaikan septic tank masyarakat.
(iii) Drainase: perbaikan atau pembangunan infrastruktur drainase termasuk gorong-gorong, saluran drainase bawah
tanah dan pinggir jalan, sengkedan, kolam retensi.
(iv) Pengelolaan limbah padat: fasilitas pengolahan limbah padat skala kecil; peralatan pengumpulan tingkat rumah
tangga; kendaraan kecil pengumpul sampah dan peralatan pengumpulan lainnya; peralatan biogas dan
pengomposan skala kecil; tempat pembuangan sementara.
(v) Transportasi: pemeliharaan jalan rutin dan preventif; perbaikan dan rekonstruksi jalan; perbaikan jalan termasuk
pelebaran kecil; perbaikan trotoar dan jalur sepeda; pemeliharaan jembatan secara rutin dan berkala;
infrastruktur terkait jalan lainnya seperti penerangan jalan.
(vi) Pengurangan risiko bencana: Pembangunan struktur evakuasi tingkat tinggi atau perbaikan gedung-gedung
yang ada untuk akses publik seperti sekolah agar dapat berfungsi; pemecah gelombang di darat, tembok laut
atau hutan pantai; pemasangan sirene dan integrasi dengan sistem peringatan dini Badan Penanggulangan
Bencana Daerah ; rute melarikan diri; rambu.
(vii) Perlindungan aset alam: rehabilitasi habitat mangrove dan terumbu karang; skala kecil
sarana irigasi yang hemat air.
(viii) Fasilitas masyarakat: pertamanan dan keindahan; pusat pelatihan perhotelan; pusat kebudayaan; fasilitas
kesehatan skala kecil; perbaikan dermaga yang ada dan fasilitas pesisir berdampak rendah lainnya.
59. Pengeluaran yang tidak memenuhi syarat. Dana subkomponen 1.2 tidak dapat digunakan untuk
membiayai: (i) pembelian tanah; (ii) kegiatan ekonomi yang melibatkan dana bergulir; dan (iii) kegiatan dengan
dampak lingkungan dan sosial yang merugikan secara signifikan dan tidak dapat diubah, kumulatif, beragam, atau
belum pernah terjadi sebelumnya (Kategori A) yang memerlukan AMDAL lengkap sesuai dengan Peraturan
Kementerian Lingkungan Hidup No. 5 Tahun 2012 dan Peraturan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. .10 Tahun
60. Setelah menentukan kegiatan investasi terpilih pada Sub-komponen 1.2, dimulainya pengadaan pekerjaan
tergantung pada tidak ada keberatan tertulis dari Pemerintah Kabupaten Lombok Tengah dan Badan Perencanaan
Pembangunan Daerah ( BAPPEDA ) untuk memastikan keselarasan dengan kegiatan investasi lainnya. investasi
infrastruktur paralel dan anggaran pemerintah daerah ( APBD), jika berlaku. Pekerjaan dan barang kemudian akan
diadakan oleh ITDC sesuai dengan prosedur yang disepakati dengan AIIB. Mekanisme Penanganan Keluhan Proyek
akan berlaku selama pelaksanaan Sub-komponen 1.2.
94 Namun, kegiatan penanaman modal yang memerlukan UKL-UPL atau SPPL secara eksplisit memenuhi syarat.
54
61. Pengoperasian dan Pemeliharaan. Infrastruktur skala kecil dan fasilitas masyarakat akan dikelola oleh
masyarakat, sedangkan infrastruktur sekunder skala besar seperti drainase, pasokan air, dan jalan sekunder akan
dikelola oleh pemerintah kabupaten.
62. Seorang konsultan akan dipekerjakan pada Komponen 2 dan melapor kepada ITDC/PMU.
Komponen 2: Dukungan Implementasi dan Peningkatan Kapasitas (USD15,40 juta, dimana USD14,40 juta
dibiayai oleh AIIB)
63. Komponen ini akan memberikan bantuan teknis untuk memperkuat ITDC/PMU dalam melaksanakan
kegiatan proyek untuk memastikan bahwa pelaksanaan proyek konsisten dengan tujuan proyek dan tidak sesuai
dengan perjanjian pinjaman dan pengelolaan destinasi berkelanjutan jangka panjang.
Sub-komponen 2.1. Dukungan manajemen proyek
64. Untuk memastikan pelaksanaan Proyek yang efektif, ITDC akan memperkuat kapasitas manajemen proyek PMU
dengan mempekerjakan seorang Konsultan, terpisah dari, dan sebagai tambahan, konsultan pengawasan untuk
membantu ITDC dalam tugas-tugas berikut: pengadaan, pengelolaan keuangan, pemantauan dan evaluasi,
koordinasi antar seluruh pemangku kepentingan, kepatuhan terhadap upaya perlindungan lingkungan dan sosial,
keterlibatan dan komunikasi pemangku kepentingan. Sub-komponen ini akan memberikan pelatihan profesional
95
terkait proyek, lokakarya dan informasi publik
untuk staf ITDC dan pemangku kepentingan terkait dalam topik yang berkaitan dengan tugas-tugas yang tercantum
di atas serta memastikan bahwa pelaksanaan proyek memberikan manfaat sebesar-besarnya kepada masyarakat
lokal (laki-laki dan perempuan). Subkomponen ini juga akan membiayai jasa konsultasi untuk melaksanakan kelayakan
studi, studi desain rinci serta penilaian dampak lingkungan dan sosial untuk memungkinkan penerapan Sub-
komponen 1.2.96
Sub-komponen 2.2. Manajemen konstruksi
65. Mengingat kompleksitas pekerjaan dan persyaratan kualitas penyewa, fokus utama akan diberikan untuk
memastikan tersedianya personel yang cukup untuk manajemen kontrak dan
95 Kerangka Acuan untuk semua tenaga ahli tambahan yang akan dipekerjakan dalam Sub-komponen ini harus mencakup kegiatan
pelatihan. Hal ini juga akan mendukung ITDC untuk memperoleh sertifikasi dan mengadopsi perangkat lunak pemantauan untuk
pembangunan infrastruktur di bawah Sub-komponen 1.1.
96 ITDC akan melibatkan Konsultan untuk: (i) menilai konteks lingkungan, sosial, demografi, infrastruktur di desa-desa terpilih;
(ii) melakukan konsultasi mendalam dengan masyarakat dalam lingkup geografis untuk mengidentifikasi daftar panjang
intervensi infrastruktur hingga tingkat dusun (atau dusun) ; (ii) bersama-sama, dengan perwakilan berbagai lapisan masyarakat
dan empat dewan desa (atau Musyawarah Desa), dan melalui konsultasi erat dengan Kementerian PUPR, BAPPEDA,
Kabupaten Lombok Tengah, dan Bank Dunia, menyiapkan daftar pendek intervensi infrastruktur, dengan mengambil
mempertimbangkan rencana pembangunan tahunan dan jangka menengah serta jadwal pelaksanaannya; (iii) untuk investasi
perbaikan infrastruktur yang terpilih, melaksanakan studi kelayakan gabungan, desain teknik rinci, dan dokumen relevan
lainnya; dan (iv) pelatihan mengenai pengoperasian dan pemeliharaan infrastruktur kepada pemerintah daerah dan masyarakat
yang menerima manfaat langsung dari atau bertanggung jawab atas pembangunan infrastruktur pada sub-komponen 1.2.
55
pengawasan konstruksi. Sub-komponen ini akan mendukung penggunaan konsultan untuk mendukung: (i) review
akhir gambar teknik; (ii) prosedur pengadaan; (iii) pekerjaan pengawasan dan pengawasan konstruksi, untuk
memastikan kepatuhan pekerjaan dengan spesifikasi kontrak, persyaratan dan anggaran upaya perlindungan
lingkungan dan sosial, dan (iv) serah terima pekerjaan dari kontraktor ke ITDC.
Sub-komponen 2.3. Membangun hubungan ekonomi97
66. Sub-komponen ini akan melanjutkan kegiatan Tanggung Jawab Sosial Perusahaan ITDC yang sudah
ada dan menargetkan intervensi langsung yang memperkuat hubungan ekonomi resor Mandalika dengan
perekonomian lokal dengan: (i) memberikan bantuan dalam menghubungkan hotel dengan pemasok barang dan
jasa lokal serta pelatihan untuk pengembangan bisnis/perusahaan, keterampilan bahasa dan keramahtamahan
bagi masyarakat lokal, memastikan bahwa keterampilan ini dapat diakses oleh laki-laki dan perempuan serta
mereka yang memiliki tingkat pendidikan berbeda. Hal ini akan membiasakan pemasok dengan persyaratan
kuantitas, kualitas dan keandalan dari jaringan hotel besar berkualitas tinggi dan cara untuk memenuhinya jauh
sebelum proyek selesai, sekaligus meyakinkan jaringan hotel tentang manfaat dari sumber lokal baik untuk
branding maupun keberlanjutan; (ii) mengembangkan keterampilan bisnis dan perhotelan bagi usaha semi-
terampil dan tidak terampil, mikro dan kecil serta pembuat kerajinan di dalam dan sekitar Mandalika sambil
mengidentifikasi cara-cara untuk menutup kesenjangan pembiayaan dan (iii) pelatihan dan pengorganisasian
pemandu lokal sebagai mediator yang terampil antara kedua belah pihak. wisatawan di satu sisi dan budaya lokal/aset alam di sisi
Sub-komponen 2.4. Pengelolaan dan pemantauan destinasi
Sub-komponen ini bertujuan untuk membantu ITDC dalam menetapkan mekanisme organisasi, 67.
keahlian, dan instrumen hukum yang diperlukan untuk mengelola Mandalika sejalan dengan praktik terbaik
internasional mengenai pengelolaan destinasi pariwisata berkelanjutan.
68. Pengelolaan KEK Mandalika. Komponen tersebut akan memberikan TA kepada ITDC untuk mengupayakan
pencapaian 104 indikator Destinasi Pariwisata Berkelanjutan yang dituangkan dalam Keputusan Menteri
Pariwisata Nomor 14 Tahun 2016. 98 Hal ini mencakup pengembangan berbagai rencana sektoral dan
pengaturan pelaksanaannya yang diperlukan untuk mencapai beberapa indikator tersebut. Hal ini berarti beberapa
indikator Keputusan ini diharapkan dapat dipenuhi sebelum tahap operasional dimulai. Hal ini untuk memastikan
landasan kebijakan yang kuat telah ditetapkan bersama dengan keahlian internal yang diperlukan sedini mungkin,
agar ITDC dapat mengelola destinasi tersebut dengan standar internasional tertinggi. Manual Pengelolaan
Destinasi akan dikembangkan untuk memandu aspek ini
operasional ITDC.
97
Sub-komponen 2.3 dan 2.4 akan mengoordinasikan kegiatan secara intensif dengan Komponen 2.4 Proyek Pengembangan Pariwisata
Indonesia (P157599) yang dibiayai oleh Bank Dunia karena berkaitan dengan Pulau Lombok.
98 Hal ini juga mencakup pemantauan berkala terhadap dampak proyek terhadap lingkungan pesisir akibat konstruksi dan pembangunan
pengoperasian dua pabrik SWRO di kawasan Mandalika serta kolam retensi hulu dan fasilitas pengolahan air.
56
69. Pemantauan dampak yang ditimbulkan di luar KEK. Selain itu, bukti dari resor pariwisata besar
secara global menunjukkan bahwa hal ini sering kali menyebabkan ekspansi perkotaan yang signifikan dan
terkadang tidak terkendali di pinggiran kawasan yang dikelola. Sub-komponen 2.4 akan menentukan garis
dasar perluasan perkotaan di sekitar Mandalika dengan menggunakan metodologi yang telah ditetapkan
untuk analisis citra satelit99 untuk memastikan perbandingan hasil setelah proyek selesai. Informasi ini
akan tersedia bagi BAPPEDA, Kementerian PUPR dan Kabupaten Lombok Tengah sebagai data primer
untuk mengevaluasi penegakan peraturan perencanaan di Zona Inti 2 dan Zona Penyangga yang
dituangkan dalam rencana strategis kabupaten untuk wilayah tersebut.
70. Terakhir, Sub-komponen 2.4 akan mendukung studi persiapan untuk pengembangan Fase-
II Pembangunan Mandalika (2024-2026) dan pengembangan pariwisata masa depan.
71. Rincian biaya berdasarkan kegiatan proyek disajikan pada Tabel A-4.
Tabel A-4: Rincian Biaya Berdasarkan Komponen Proyek

Biaya Biaya Sumber pembiayaan
Jumlah Jumlah
Komponen
(Rp (USD AIIB GoI/ITDC
dalam miliar) dalam juta)
Komponen 1: Penyediaan pelayanan dasar dan infrastruktur
2.454,92 169.30 169.30 0
Sub-komponen 1.1. Pembangunan infrastruktur dasar di Mandalika (USD164,30 juta)

(i) Jalan, termasuk gorong-gorong, drainase jalan,
1.058,92 73.03 73.03 0,00
lanskap, penerangan jalan, dan koridor utilitas
(ii) Pasokan air, limbah, dan jaringan irigasi, termasuk GWT
285.66 19.70 19.70 0,00
(barat), SLS, dan alat penyiram (iii) Fasilitas umum dan
komunitas, termasuk gerbang, fasilitas utama, masjid, dan ruang
84.46 5.82 5.82 0,00
publik (iv) Drainase air hujan, pengelolaan banjir ,
Dan
Fasilitas DRM, termasuk TES, normalisasi 292.28 20.16 20.16 0,00
sungai, dan blok tangki modular
(v) IPAL (barat) (vi) 83.91 5.79 5.79 0,00
Fasilitas SWM, termasuk pusat pengelolaan limbah dengan
31.39 2.17 2.17 0,00
bangunan dan kendaraan terkait
(vii) Distribusi tenaga listrik termasuk kabel listrik dengan MPC

545.79 37.64 37.64 0,00
(barat) dan gardu distribusi
Sub-komponen 1.2. Perbaikan infrastruktur untuk komunitas sekitar (USD5,00 juta)
(i) Perbaikan infrastruktur di wilayah terpilih

72.50 5.00 5.00 0,00
desa
Komponen 2: Dukungan implementasi dan peningkatan kapasitas
223.22 15.39 14.50 1,00
(i)
Dukungan manajemen proyek 122,75 8.47 8.47 0,00
99 Metodologi yang mungkin dapat digunakan adalah metodologi yang dijelaskan dalam Bank Dunia (2015) East Asia's Changing Urban Landscape,
Malaikat, S. dkk. (2016) Atlas Ekspansi Perkotaan: Volume 1, atau solusi sektor swasta.
57
(ii) Pengelolaan konstruksi (iii) 71.47 4.93 4.93 0,00

14.50 1,00 - 1,00
Membangun hubungan ekonomi (iv)
Pengelolaan dan pemantauan destinasi 14.50 1,00 1,00 0,00
Biaya Tanah 973.09 67.11 - 67.11
Biaya Dasar 3651.23 251.81 183,70 68.11
Kontinjensi (Fisik dan Harga) 599.66 41.36 41.36 0,00
Biaya Front-end 8.92 0,62 0,62 0,00
Biaya Bunga dan Komitmen selama Konstruksi 329.45 22.72 22.72 0,00
Persentase 100,00 100,00 78.48 21.52
Total Biaya Proyek 4589.26 316,50 248,39 68.11
72. Persyaratan pembiayaan indikatif pinjaman AIIB dirangkum dalam Tabel A-5.
Tabel A-5: Persyaratan Utama Pembiayaan

Jumlah USD248,4 juta
Suku bunga LIBOR enam bulan + 1,40%
Biaya Front-end 0,25% dari pokok pinjaman
0,25% per tahun dari saldo pinjaman yang belum dicairkan (berulang)
Biaya Komitmen
Tenor (masa tenggang) Hingga 35 tahun (10 tahun)
Pembayaran kembali Jadwal pembayaran pokok yang diamortisasi dan disesuaikan
*Pokok dan bunga dari hasil pinjaman bank akan dilunasi oleh ITDC mulai tahun kesebelas selama jangka waktu 24 tahun secara
angsuran tahunan. Selama periode pembayaran, bunga akan bertambah dari pokok terutang dan biaya yang dikapitalisasi.
58
Lampiran 4: Pengaturan Implementasi
A. Mandat dan struktur organisasi ITDC
73. Indonesia Tourism Development Corporation (ITDC), or Perusahan Perseroan (Persero)

PT Pengembangan Pariwisata Indonesia, didirikan pada tahun 1973 oleh Pemerintah Indonesia berdasarkan
Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 1972. Telah memperoleh status sebagai badan hukum berdasarkan
Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia No.YA5/ 254/3, tanggal 10 Juli 1974. ITDC berganti nama
dari Bali Tourism Development Corporation (BTDC)100
kepada ITDC pada tahun 2014, sekaligus memperluas mandatnya untuk mencakup perencanaan dan
pengembangan destinasi pariwisata lainnya termasuk Mandalika. Kantor pusat ITDC berlokasi di Menara
BCA, Jakarta (Gambar A-14). Perusahaan ini mengoperasikan dua unit, Nusa Dua, Bali dan Mandalika,
Lombok. ITDC merupakan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) di bawah Kementerian Badan Usaha Milik
Negara (KemenBUMN), per Desember 2017, memiliki 177 karyawan tetap.
74. ITDC bergerak dalam usaha dan kegiatan pariwisata yang bidang usahanya antara lain mendirikan,
mengelola, dan mengembangkan daerah tujuan wisata yaitu Nusa Dua dan Mandalika. Visi ITDC adalah
menjadi pengembang destinasi pariwisata kelas dunia dengan tujuan memberikan kontribusi terhadap
pertumbuhan perekonomian nasional melalui pengembangan pariwisata. Oleh karena itu, peran yang paling
penting adalah pembebasan lahan, formalisasi Masterplan konseptual, penetapan standar infrastruktur dan
utilitas internasional; serta membangun sistem investasi yang menarik bagi para investor untuk berinvestasi
di destinasi pariwisata baru. Berikut misi ITDC:
• Mengembangkan destinasi pariwisata terpilih bekerjasama dengan Pemerintah dan masyarakat.

• Mengembangkan sumber daya manusia yang berkualitas dalam pengelolaan destinasi.
• Bersinergi dengan BUMN lain dalam pengembangan destinasi pariwisata.
• Menjadikan brand equity perusahaan sebagai ikon promosi destinasi pariwisata Indonesia
melalui kerja sama dengan lembaga internasional.
75. Dewan Komisaris, 101

ditunjuk berdasarkan Keputusan Kementerian BUMN,
menjalankan fungsi pengawasan terhadap pengelolaan ITDC, termasuk pengawasan terhadap pelaksanaan
102
sistem pelaporan Pelanggaran. Jajaran direksi, diangkat berdasarkan Keputusan Menteri BUMN,
mengembangkan tujuan, sasaran dan arah strategis untuk ITDC, dan memastikan ITDC mematuhi undang-
undang, peraturan, dan praktik bisnis yang sehat, antara lain.
100 Peran awal BTDC adalah memperoleh lahan, menyiapkan rencana induk, membangun infrastruktur kawasan bertaraf internasional,
dan mengembangkan sistem investasi yang menarik bagi investor untuk berinvestasi di Nusa Dua, Bali.
101 Pada saat penilaian proyek, Dewan Komisaris terdiri dari: I Gede Ardika, Komisaris Utama; Dadang Rizki Ratman, Komisaris; Triarko
Nurlambang, Komisaris; dan Gita Ariadi, Komisaris.
102 Pada saat penilaian proyek, Dewan Direksi terdiri dari: Abdulbar M. Mansoer, Presiden Direktur/CEO; Ngurah
Wirawan, Director; Edwin Darmasetiawan, Director.
59
Gambar A-14: Struktur Organisasi Kantor Pusat ITDC
76. Dengan pengalaman lebih dari 40 tahun dalam menciptakan destinasi pariwisata kelas dunia, ITDC
mulai membantu Pemerintah melaksanakan program pengembangan pariwisata nasional dengan
menciptakan destinasi pariwisata baru di seluruh Indonesia. ITDC telah merencanakan pengembangan
kawasan Mandalika, salah satu dari 10 destinasi pariwisata prioritas Pemerintah, dengan standar kualitas
tertinggi sebagai destinasi pariwisata ramah lingkungan.
77. Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 55 Tahun 2008 dan PP Nomor 33 Tahun 2009, ITDC
memperoleh hak untuk mengembangkan dan mengelola kawasan Mandalika di Lombok seluas 1.164 hektar.
Ha. Berdasarkan PP Nomor 52 Tahun 2014 telah ditetapkan sebagai Kawasan Ekonomi Khusus Pariwisata
(KEK). Apalagi berdasarkan Surat Keputusan Bupati Lombok Tengah No. 513 Tahun 2014, ITDC telah
ditugaskan sebagai Perusahaan Pengembang dan Pengelola KEK Mandalika di Kabupaten Lombok Tengah.
B. Pengaturan Pelaksanaan Proyek
78. ITDC, sebagai lembaga pelaksana, akan bertanggung jawab atas pelaksanaan proyek yang
diusulkan termasuk desain, konstruksi dan pengoperasian pekerjaan di Mandalika. Unit Manajemen Proyek
(PMU) yang dipimpin oleh Direktur Proyek telah dibentuk di Mandalika. PMU akan bertanggung jawab atas
persiapan dan pelaksanaan proyek secara keseluruhan, memastikan kualitas dan ketepatan waktu investasi
secara keseluruhan. Badan ini juga akan bertanggung jawab atas keseluruhan aspek fidusia dan upaya
perlindungan Proyek, untuk memantau kepatuhan terhadap upaya perlindungan lingkungan dan sosial,
serta Pemantauan dan Evaluasi proyek secara keseluruhan.
79. Konsultan Manajemen Proyek (PMC) dan Konsultan Manajemen Konstruksi (CMC) akan dilibatkan,
jika diperlukan, untuk melengkapi staf ITDC dan PMU dalam keseluruhan pelaksanaan proyek dan
manajemen konstruksi. PMC akan dipekerjakan untuk memberikan layanan konsultasi teknis bagi ITDC
dan PMU, dengan perhatian khusus untuk membiasakan ITDC dan PMU dengan kebijakan, prosedur, dan
persyaratan terkait pengadaan, sosial, dan lingkungan hidup AIIB.
60
pengamanan, dan sistem pengelolaan keuangan. Peningkatan kapasitas dan pengembangan tersebut
akan terus dilakukan selama pelaksanaan proyek. CMC akan dilibatkan untuk melaksanakan, antara
lain, (i) peninjauan akhir DED; (ii) pekerjaan pengawasan dan pengawasan konstruksi, termasuk
inspeksi dan pengujian bahan, pabrik dan peralatan; dan (iii) serah terima pekerjaan dari kontraktor
kepada ITDC, untuk memastikan kepatuhan pekerjaan dengan spesifikasi kontrak, persyaratan dan
anggaran upaya perlindungan lingkungan dan sosial.
80. PMU juga bertanggung jawab atas pelaksanaan perbaikan infrastruktur di desa-desa terpilih (Sub-
komponen 1.2). ITDC akan mempekerjakan konsultan untuk desain dan konstruksi
untuk kegiatan ini akan selaras dengan kebijakan, prosedur, dan persyaratan terkait pengadaan AIIB,
upaya perlindungan sosial dan lingkungan, dan sistem pengelolaan keuangan serta investasi dan
pengeluaran di tingkat Pemerintah pusat, provinsi, dan Kabupaten.
Konsultan juga akan membantu memprioritaskan investasi, menyelesaikan fitur-fitur desain yang
penting, dan memastikan kesiapan Proyek untuk dilaksanakan. Karena ITDC tidak mempunyai mandat
untuk melaksanakan infrastruktur di luar KEK Mandalika, hal ini memerlukan koordinasi yang erat
dengan Kementerian PUPR, pemerintah provinsi NTB, Kabupaten Lombok Tengah, dan perwakilan
desa untuk mencakup perbaikan infrastruktur bagi masyarakat di sekitarnya. Pengaturan pelaksanaan
yang terperinci dan jaminan yang sesuai dari Kementerian PUPR, pemerintah Kabupaten Lombok
Tengah, dan perwakilan desa, akan dikembangkan, dengan dukungan dari konsultan.
81. ITDC dan PMU akan diawasi oleh Dewan Direksi yang terdiri dari Presiden Direktur/CEO dan tiga
Direktur yang mengepalai departemen ITDC masing-masing. Kelompok manajemen ini berkantor pusat
di Jakarta untuk melakukan: (i) koordinasi antar instansi Pemerintah yang terlibat dalam Proyek; dan (ii)
panduan dan arahan strategis mengenai isu-isu utama seperti kebijakan pemerintah, tujuan proyek dan
alokasi sumber daya.
82. Untuk koordinasi pemerintah pusat, Kementerian BUMN dan ITDC akan berpartisipasi dalam
Tim Koordinasi Pariwisata, yang diketuai oleh Wakil Presiden Indonesia, yang melakukan koordinasi
strategis lintas sektoral PPNPPI.103 ITDC juga diusulkan untuk mengambil bagian dalam Komite
Pengarah dan Tim Teknis. Komite104 akan dibentuk oleh Kementerian PUPR.
83. Untuk koordinasi di tingkat destinasi, pertemuan koordinasi pemangku kepentingan dua bulanan
akan diselenggarakan oleh PMU dengan partisipasi anggota yang mewakili penyedia layanan,
105
pemerintah daerah dan masyarakat, Kementerian, serta perusahaan publik dan swasta terkait untuk
mengoordinasikan, menyinkronkan, dan memfasilitasi perencanaan, pengembangan, dan pembangunan.
sarana dan prasarana pariwisata di Pulau Lombok. Koordinasi yang erat sangat penting untuk keberhasilan
103
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 64 Tahun 2014 tentang Lintas Sektoral
Koordinasi Strategis Operasional Pariwisata.
104 Di bawah proyek pariwisata yang dibiayai Bank Dunia (2018-23), Komite Pengarah diusulkan terdiri dari pejabat Eselon 1
dari setiap kementerian atau lembaga yang terlibat. Panitia Teknis yang diusulkan terdiri dari pejabat Eselon II pengembangan
pariwisata dari masing-masing kementerian atau lembaga terkait.
105 Pekerjaan Umum Pemprov NTB, Kabupaten Lombok Tengah, instansi terkait dan utilitas
perusahaan seperti PDAM, PLN akan berpartisipasi.
61
partisipasi penduduk Lombok dalam peluang ekonomi dari Proyek, dan juga
demi efektivitas implementasi Masterplan Mandalika.
84. ITDC melalui PMU akan bertanggung jawab untuk mengelola kawasan pariwisata termasuk sistem air dan
limbah, pemeliharaan jalan, kawasan lanskap, jaringan listrik, pengelolaan limbah padat dan keamanan. PMU
akan secara bertahap mengalihkan mandatnya dari konstruksi dan pelaksanaan proyek ke operasi dan
pemeliharaan perkebunan. Tanggung jawab penyewa untuk pemeliharaan dan pemeliharaan bangunan atas
dan fasilitas umum diatur secara individual dalam LUDA masing-masing.
C. Usulan Pengaturan Jaminan Kedaulatan
85. Kementerian Keuangan (Kemenkeu) baru-baru ini mengeluarkan peraturan yang memperbolehkan BUMN
termasuk ITDC untuk meminjam langsung dari Bank Dunia dengan jaminan yang didukung pemerintah.
Pemerintah Indonesia lebih memilih pinjaman langsung kepada ITDC dengan jaminan pemerintah, yang dapat
meningkatkan efisiensi dan menyederhanakan proses persetujuan proyek. ITDC bekerja sama dengan tim Bank
Dunia menyerahkan dokumen persyaratan penjaminan Pemerintah (PMK 189/2015) yang meliputi: (i) salinan
daftar proyek infrastruktur pemerintah; (ii) Surat Minat dari pemberi pinjaman; (iii) studi kelayakan proyek; (iv)
rancangan perjanjian jaminan dari pemberi pinjaman; (v) analisis manfaat jaminan; (vi) dokumen yang
menunjukkan kemampuan BUMN untuk membayar pinjaman; dan (vii) surat komitmen pengelolaan risiko termasuk rencana mitiga
Sebagai bagian dari persyaratan Kementerian Keuangan, ITDC mengupayakan peringkat kredit internasional dari Fitch Ratings.
86. Proyek-proyek yang dibiayai MDB dengan jaminan pemerintah melalui pinjaman langsung telah berhasil di
Indonesia. Proyek-proyek yang dibiayai oleh ADB, IsDB, dan WB meliputi: (i) Program Penguatan Jaringan
Listrik Sumatera (USD600 juta); (ii) Program Pengembangan Distribusi Tenaga Listrik (USD500 juta); dan (iii)
Akses Energi Berkelanjutan di Indonesia Timur-Program Pengembangan Jaringan Listrik (USD600 juta).
87. Berdasarkan ketentuan perjanjian pinjaman dan penjaminan, jaminan negara adalah suatu janji yang
dilakukan oleh Pemerintah Indonesia (Penjamin) untuk membayar, setelah terjadinya peristiwa-peristiwa tertentu
yang menyebabkan penurunan kelayakan kredit ITDC (Peminjam atau /dan Penerima Manfaat) (Gambar A-15).
Jika pembayaran atas jumlah yang dijaminkan, seluruhnya atau sebagian, telah dilakukan, maka penjamin
berhak menuntut jumlah tersebut dari penerima (recourse). Porsi minimumnya adalah sebesar total kewajiban
finansial yang ditanggung ITDC selama 12 bulan setelah masa tenggang pinjaman berakhir.
62
Gambar A-15: Usulan Mekanisme Jaminan Negara
88. Direktorat Jenderal Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko Kementerian Keuangan akan mempunyai
tanggung jawab utama untuk mengawasi mekanisme jaminan pemerintah atas pinjaman proyek.
D. Pengelolaan Keuangan, Pencairan
89. AIIB, berdasarkan jaminan dari Pemerintah Indonesia, akan menandatangani perjanjian pinjaman
langsung dengan ITDC. Oleh karena itu, ITDC akan menyiapkan permohonan penarikan untuk diserahkan
ke bank, dan pencairan akan dilakukan langsung ke rekening umum ITDC di bank komersial.
90. Untuk memastikan bahwa pinjaman AIIB digunakan untuk tujuan Proyek, ITDC telah mengembangkan
sistem pengelolaan keuangan untuk Proyek yang menggabungkan pengaturan pengelolaan keuangan
ITDC, yang memenuhi profil bisnisnya, ke dalam persyaratan pengelolaan keuangan Bank. Sistem
pengelolaan keuangan proyek ini, yang tercermin dalam manual pengelolaan keuangan proyek, meliputi
penempatan staf, penganggaran, pengendalian internal, akuntansi, pelaporan, dan audit.
• Kepegawaian. ITDC telah menugaskan lima staf keuangan ke Proyek untuk proyek FM termasuk
persiapan dan pelaksanaan anggaran proyek, akuntansi dan pelaporan, dan pencairan. Staf
keuangan ini telah dilatih mengenai FM dan prosedur pencairan dana AIIB.
• Penganggaran. Anggaran proyek akan didasarkan pada rencana kerja proyek dan rencana
pengadaan serta dimasukkan ke dalam sistem perencanaan dan penganggaran ITDC untuk
persiapan, persetujuan, dan pemantauan. Anggaran tahunan Proyek akan dikirim ke AIIB untuk
ditinjau dan diberi komentar pada bulan September setiap tahun. Pelaksanaan anggaran tahunan
akan ditinjau setiap triwulan dan anggaran revisi, jika ada, akan dikirimkan ke bank.
• Pengendalian Internal. Prinsip-prinsip pengendalian internal ITDC akan diterapkan oleh Proyek
termasuk persiapan, persetujuan, dan perubahan rencana kerja proyek, anggaran, pemberian
kontrak, dan pembayaran, dll.
63
• Akuntansi dan Pelaporan. Prinsip, aturan, dan prosedur akuntansi ITDC akan diterapkan pada akuntansi dan
pelaporan proyek. Penerimaan dan pembayaran dana proyek termasuk pinjaman AIIB dan dana pendamping
akan dicatat dan dilaporkan. Laporan keuangan interim triwulanan Proyek akan diserahkan kepada AIIB. Sistem
akuntansi yang terkomputerisasi akan disesuaikan agar mampu mencatat penerimaan dan pembayaran dana
proyek serta menghasilkan laporan keuangan proyek.
• Audit. Unit audit internal ITDC telah memasukkan Proyek ini ke dalam rencana tahunan mereka dan laporan audit
internal Proyek akan diserahkan kepada AIIB untuk ditinjau dan sebagai masukan terhadap laporan pemantauan.
Sebuah perusahaan audit swasta akan direkrut untuk mengaudit rekening proyek sesuai dengan Standar Audit
Indonesia. Laporan auditor Proyek akan berisi opini tunggal atas laporan keuangan proyek, akun yang ditunjuk,
dan
laporan pengeluaran, dan juga surat manajemen tentang pengendalian internal. Laporan auditor akan diserahkan
kepada bank dalam waktu enam bulan setelah akhir setiap tahun fiskal.
E. Rencana Pengadaan
Mata uang: USD '000
12 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
N Keterangan untuk membiayai Proksi Lembut Melawan Kontrak

Memperkirakan Bank'
HAI untuk membiayai ng oleh Dia- Diundang ct lengkap
ed Jenis S
oleh orang lain metode ion
kontraksi kontrak meninjau
AIIB untuk membiayai Menyukainya manajemen pada mmm/ Penghargaan mmm/
mmm/tahun
nilai t Di dalam
adalah tidak D Yy Yy Dan
Penyediaan layanan dasar dan infrastruktur – Komponen 1

1 Konstruksi dari
inti
66.000 66.000 Bekerja IOCT Sebelum Juni-19 Okt-19 Mar-23
infrastruktur -
Barat
2 Konstruksi
inti Mei-19
53.000 53.000 Bekerja IOCT Sebelum 19 Jan 23 Maret
infrastruktur -
Timur
3 Perbaikan infrastruktur
pada masyarakat
5.000 5.000 Bekerja TBD TBD Feb-19 Jun-19 Mei-20
sekitar
4 Desain, Bangun,
O&M - Limbah
Air 5.800 5.800 Bekerja IOCT Sebelum Juni-20 Okt-20 Juni-22
Instalasi Pengolahan
- Barat
5 Desain, Bangun,
O&M - Padat 2.200 2.200 Bekerja IOCT Sebelum Juni-19 Okt-19 Sep-20
Limbah - Timur
6 Listrik dan fasilitas
pendukungnya
- 37.300 37.300 Bekerja IOCT Sebelum Juni-20 Okt-19 Okt-23
pekerjaan
khusus
Sub-Jumlah 169,30 169,30
0 0
Kontrak Konsultasi - Komponen 2
64
1 Pengadaan Mengenali
Penasihat aku
Lajang
52 52 Sumber Sebelumnya N/A Okt-18 Feb-19
Konsultasi
Dia
tidak
2 Konstruksi
Manajemen / Konsultasi 18
4.930 4.930 IOCS Sebelumnya Desember-23
Pengawasan ncy November Februari-19
Insinyur
3 Proyek
Konsultasi 18
Pengelolaan 8.470 8.470 IOCS Sebelumnya Jan-19 Des-23
Konsultan ncy November
4 Tujuan
Konsultasi
Manajemen dan 1.000 1.000 IOCS Sebelumnya Apr-19 Jun-19 Des-20
ncy
Pemantauan
Membangun
hubungan ITDC 1,000
ekonomi
Sub-Jumlah
15.452 14.452 1.000
Kontinjensi
Biaya tanah 67,11

ITDC
0
Untuk semua kontrak
41.360 41.360
Total: 226,11 225,11 68,11
2 2 0
F. Pengaturan Pemantauan dan Evaluasi
91. ITDC/PMU akan bertanggung jawab untuk memantau kemajuan proyek dan menyampaikan
laporan triwulanan kepada bank, yang harus diserahkan dalam waktu 45 hari sejak akhir setiap
triwulan tahun fiskal, dan laporan tahunan mengenai kemajuan pelaksanaan proyek. Isi laporan
akan mencakup seluruh aspek penting pelaksanaan proyek, termasuk pemberian kontrak, pencairan
dana, kemajuan fisik, indikator kinerja utama, upaya perlindungan lingkungan dan sosial, kepatuhan
terhadap perjanjian, permasalahan dan solusi utama pelaksanaan proyek, serta pembaruan rencana
pelaksanaan dan pengadaan untuk tahun berikutnya. 12 bulan. ITDC/PMU juga akan menyerahkan
laporan penyelesaian proyek dalam waktu enam bulan setelah penyelesaian fisik Proyek.
92. ITDC/PMU juga bertanggung jawab untuk mengumpulkan data dan melaporkan kemajuan
implementasi untuk setiap indikator dalam Kerangka Hasil (Lampiran 1). Pencapaian indikator akan
dievaluasi dengan membandingkan hasil aktual dengan nilai target yang direncanakan. Kerangka
Hasil, dengan data yang sesuai dan evaluasi terkait, akan dimasukkan ke dalam laporan kemajuan
triwulanan Proyek. Tantangan apa pun yang mungkin mempengaruhi pencapaian target proyek
akan disorot dalam setiap laporan triwulanan. Selain itu, ITDC/PMU akan menyerahkan laporan
kemajuan tahunan kepada AIIB untuk memberikan gambaran status pencapaian masing-masing proyek.
indikator kinerja pada tingkat dampak, hasil dan keluaran dan merangkum hasil terkait
pemantauan dan studi dampak.
93. Implementasi proyek akan dipantau secara ketat dan didukung oleh tim proyek AIIB secara
berkala (lihat Lampiran 9 untuk rinciannya).
65
Lampiran 5: Analisis Ekonomi dan Keuangan
Analisa ekonomi
A. Perkenalan
94. Ruang lingkup proyek mencakup investasi oleh sektor publik dan swasta untuk infrastruktur dan
pengembangan lokasi KEK Mandalika, pembangunan sekitar 17.212 kamar hotel dan fasilitas terkait.
Proyek ini akan membiayai sebagian komponen infrastruktur publik. Infrastruktur publik meliputi
pembangunan infrastruktur jalan dan drainase, penyediaan air dan sanitasi, irigasi, pengelolaan limbah
padat, distribusi listrik, manajemen dan tanggap risiko bencana, pertamanan dan fasilitas umum.
B. Metodologi, Asumsi dan Sumber Data
95. Analisis ekonomi menggunakan analisis biaya-manfaat untuk menghitung Economic Internal Rate of
Return (EIRR) dan Net Present Value (NPV) proyek. Metodologi yang diadopsi didasarkan pada proyek
pengembangan pariwisata serupa. Manfaat ekonomi berfokus pada dampak terhadap perekonomian
lokal dari pengembangan pariwisata melalui pengeluaran wisatawan dan penciptaan lapangan kerja.
Selain itu, proyek ini akan menghasilkan manfaat ekonomi tradisional lainnya bagi pengguna infrastruktur,
namun hal ini tidak diperkirakan dalam analisis biaya-manfaat.106
96. Biaya dan manfaat tambahan antara skenario proyek “dengan” dan “tanpa” digunakan dalam
analisis ekonomi. Skenario dasar (baseline) didefinisikan sebagai skenario dimana investasi asing skala
besar di KEK dan pengembangan pariwisata berbasis luas di Mandalika tidak akan terjadi. Tanpa proyek
ini, hanya operator hotel skala kecil dan sebagian besar lokal serta bisnis pariwisata yang akan
berinvestasi di Mandalika. Akibatnya, hal ini tidak akan mengarah pada pengembangan transformatif
Mandalika sebagai tujuan wisata global lainnya dan penciptaan lapangan kerja skala besar serta
pembangunan ekonomi lokal tidak akan tercapai. Tanpa proyek ini, Mandalika akan terus menarik
wisatawan dengan profil pengeluaran rendah dibandingkan wisatawan berpenghasilan tinggi dengan pola
belanja tinggi yang menjadi sasaran proyek ini.
97. Ruang lingkup analisis ekonomi mencakup investasi yang dilakukan oleh sektor publik (infrastruktur)
dan swasta (untuk hotel dan fasilitas terkait) yang merupakan bagian integral untuk menghasilkan manfaat
ekonomi dari proyek tersebut. Karena infrastruktur dasar yang berkualitas tinggi merupakan salah satu
faktor kunci dalam menarik investasi swasta, maka investasi publik dianggap penting untuk meningkatkan
investasi swasta (yaitu, oleh operator hotel dan penyedia fasilitas pariwisata lainnya) dalam pengembangan
Mandalika.
106 Misalnya, pengguna infrastruktur jalan yang lebih baik akan mendapatkan manfaat dari berkurangnya waktu perjalanan.
66
98. Umur proyek diasumsikan 25 tahun berdasarkan umur ekonomis aset infrastruktur.
Analisisnya mencakup periode 2018 hingga 2043.
99. Biaya dan manfaat diperkirakan dengan harga konstan tahun 2018. Nilai tukar yang digunakan adalah
Rp 14.500 per 1 USD.107 Biaya finansial diubah menjadi biaya ekonomi dengan Faktor Konversi Standar
sebesar 0,85 berdasarkan Nilai Tukar Bayangan untuk Analisis Ekonomi Proyek: Menuju Peningkatan Praktik di
Bank Pembangunan Asia (2004) seperti yang dipraktikkan di Indonesia. Tingkat diskon sosial sebesar 10 persen
diterapkan.108 Data didasarkan pada informasi yang diberikan oleh ITDC, survei wisatawan, dan tolok ukur
internasional jika data lokal tidak ada. Data makroekonomi berdasarkan BPS dan Bank Indonesia.
C. Ringkasan Analisis Ekonomi
100. Berdasarkan data yang tersedia dan asumsi yang diadopsi, EIRR untuk proyek yang diusulkan adalah 18
persen dan NPV pada tingkat diskon sosial 10 persen adalah USD674,71 juta.
101. Analisis sensitivitas proyek juga dilakukan dalam tiga skenario: (i) 20-
peningkatan biaya proyek sebesar 20 persen (ii) penurunan manfaat proyek sebesar 20 persen dan (iii) dampak
gabungan dari peningkatan biaya proyek sebesar 20 persen dan penurunan manfaat proyek sebesar 20 persen.
Dalam dua skenario pertama, EIRR melebihi tingkat diskon sosial sebesar 10 persen. Namun, dalam skenario
terburuk dengan efek gabungan, EIRR akan diturunkan di bawah 10 persen yang merekomendasikan bahwa
biaya proyek perlu diawasi secara ketat dan ITDC menerapkan langkah-langkah proaktif untuk menarik wisatawan.
Tabel A-6: Hasil analisis sensitivitas (ekonomi)

NPV @ 10%
TIDAK. Skenario Sensitivitas EIRR
(juta USD)
1 Kasus Dasar 18% 674.71
2 Kenaikan biaya proyek sebesar 20% 3 14% 380.37
Penurunan manfaat proyek sebesar 20%. 13% 245.43

4 Efek gabungan 9% (48.91)
D.Manfaat Ekonomi
(Saya) Memperkirakan Manfaat
102. Manfaat utama proyek ini adalah dampak belanja wisatawan terhadap perekonomian lokal. Hal ini
memerlukan perkiraan jumlah wisatawan tambahan yang dihasilkan oleh proyek, pengeluaran harian wisatawan
proyek, dan kemudian memperkirakan berapa banyak dari pengeluaran wisatawan yang akan menghasilkan pendapatan.
107
Nilai tukar per 8 Agustus 2018.
108 Indonesia belum memiliki pedoman penggunaan discount rate yang tepat untuk mengevaluasi pengembangan KEK pariwisata. Bagi Mandalika,
tingkat diskon sosial sebesar 10 persen diterapkan karena tingkat tersebut biasa digunakan untuk menilai kelayakan ekonomi proyek infrastruktur
di Indonesia.
67
perekonomian lokal dengan mempertimbangkan kebocoran impor dan efek pengganda dari setiap dolar yang
dibelanjakan.
103. Jumlah wisatawan yang ikut proyek. Wisatawan proyek diperkirakan berdasarkan asumsi perluasan kapasitas
kamar dan rasio hunian hotel yang akan dikembangkan dalam proyek. Asumsi penambahan kapasitas kamar didasarkan
pada rencana bisnis ITDC dalam pelepasan kavling hotel kepada investor. Kapasitas kamar akan ditambah mulai tahun
2020 dan seterusnya ketika layanan infrastruktur telah tersedia dan akan berlanjut secara bertahap hingga tahun 2040.
Rata-rata penambahan kapasitas kamar setiap tahunnya adalah 820 kamar per tahun dan akan mencapai sekitar
17.212 kamar pada tahun 2040.
104. Berdasarkan proyeksi keuangan ITDC, rasio okupansi hotel-hotel di bawah proyek ini diasumsikan mencapai 43
persen pada tahun 2020, secara bertahap meningkat menjadi 60 persen pada tahun 2027, dan melebihi 70 persen
mulai tahun 2033 dan seterusnya. Tim AIIB melakukan uji tuntas terhadap asumsi-asumsi tersebut dan mengadopsi
penyesuaian turun sebesar 15 persen dari proyeksi pertumbuhan tingkat hunian ITDC menjadi konservatif. Karena
hotel-hotel di KEK Mandalika bertujuan untuk menarik sejumlah operator hotel kelas atas yang khusus menyasar
segmen wisatawan asing, maka diasumsikan pangsa wisatawan asing untuk proyek hotel tersebut rata-rata sebesar
70 persen. Perkiraan jumlah wisatawan proyek disajikan pada tabel di bawah ini.
Tabel A-7: Proyeksi wisatawan yang menginap semalam di Mandalika (2020-2040)

Jumlah Proyek
2020 2025 2030 2040
Wisatawan
Luar negeri 36.092 223.973 421.257 819.333
Lokal 18.225 113.099 212.721 413.738
Total 54.317 337.072 633.978 1.233.070
105. Analisis ekonomi hanya memperhitungkan pengeluaran yang dilakukan oleh wisatawan yang menginap di hotel-
hotel dalam lingkup proyek. Namun, kemungkinan besar pembangunan infrastruktur dasar juga akan menarik lebih
banyak pengunjung ke Mandalika di luar cakupan proyek.
106. Pengeluaran wisatawan. Pengeluaran harian rata-rata109 wisatawan asing dan domestik diperkirakan dengan
menghitung dampaknya terhadap PDB lokal. Lama tinggal dan rata-rata pengeluaran harian disajikan pada tabel di
bawah ini.
Tabel A-8: Asumsi yang dibuat untuk lama tinggal dan pengeluaran harian
Tipe Turis Rata-rata Lama Menginap110 Rata-rata Pengeluaran Harian (USD)111
109 Diketahui bahwa perilaku pembelian wisatawan bervariasi menurut demografi, lama tinggal, jenis akomodasi yang digunakan, tujuan kunjungan,
dan faktor lainnya. Wang, Y. (2010) Tinjauan analisis mikro pengeluaran wisatawan. Isu Terkini dalam Pariwisata 13(6).
110 Berdasarkan survei yang dilakukan oleh ITDC dan dilakukan oleh Universitas Mataram terhadap wisatawan yang berkunjung ke Mandalika.
111
Pengeluaran rata-rata harian diperkirakan berdasarkan survei yang dilakukan oleh ITDC dan dilakukan oleh Mataram
Kunjungan wisatawan Universitas Mandalika dan survei Kementerian Pariwisata tingkat nasional.
68
Luar negeri 5.4 127

Lokal 4.6 36
107. Untuk menghitung seberapa besar kontribusi belanja wisatawan terhadap PDB lokal, sebagian belanja yang terdiri
dari konten impor diperlakukan sebagai kebocoran dari perekonomian lokal. Kebocoran impor di sektor pariwisata
Indonesia diperkirakan mencapai 12 persen.112 Selain itu, belanja wisatawan juga mempunyai efek berganda (multiplier
effect) dimana setiap USD1 yang dibelanjakan akan menghasilkan lebih dari USD1 PDB melalui dampak tidak langsung
akibat keterkaitan sektor pariwisata dengan sektor perekonomian lainnya. . Menurut studi WTTC, untuk setiap USD1
yang dibelanjakan wisatawan, akan menghasilkan USD1,7 dalam perekonomian.
(ii) Manfaat lainnya
113 itu
108. Menghasilkan lapangan kerja langsung. Berdasarkan asumsi rasio staf terhadap ruangan sebesar 1,8,
proyek ini diharapkan dapat menghasilkan 30,980 lapangan pekerjaan langsung di hotel dengan kapasitas 17,212 kamar.
109. Menghasilkan lapangan kerja tidak langsung. Berdasarkan studi WTTC114, setiap lapangan kerja langsung akan
menciptakan 1,95 lapangan kerja dalam rantai pasokan pariwisata. Proyek ini diharapkan dapat menciptakan 60.411
lapangan kerja sebagai lapangan kerja tidak langsung dan terinduksi dalam bisnis terkait, misalnya makanan dan
minuman, pertanian, grosir dan eceran, transportasi, dll.
110. Dampak ekonomi lainnya. Potensi dampak ekonomi lain dari proyek ini yang belum dihitung adalah: (i) peningkatan
pendapatan pemerintah dari pengumpulan pajak yang lebih tinggi karena pertumbuhan ekonomi dan penciptaan usaha,
(ii) peningkatan pendapatan pemerintah dari pembayaran dividen oleh ITDC (melalui sewa tanah dan pendapatan iuran
pengelolaan ITDC) kepada Kementerian Keuangan, (iii) penerimaan devisa115 dan (iv) pengentasan kemiskinan.
DAN. Biaya Ekonomi
(Saya) Memperkirakan biaya ekonomi
111. Biaya modal. Biaya modal proyek ini terdiri dari berikut ini.
• Biaya modal untuk infrastruktur publik yang akan terjadi antara tahun 2018 dan 2026. Estimasi biaya didasarkan
pada perkiraan biaya terkini dengan menggunakan tarif pemerintah termasuk harga dan kontinjensi fisik yang
disediakan oleh ITDC.
• Investasi tambahan melalui KPS untuk tenaga surya dan SWRO.
112 Berdasarkan studi WTTC tahun 2015 (Indonesia Benchmarking Report, hal. 3.), kebocoran impor untuk sektor pariwisata diperkirakan sebesar
12 persen. Analisis ini mengadopsi kebocoran impor sebesar 20 persen sebagai analisis yang konservatif.
113 Berdasarkan pengalaman ITDC dalam pengembangan pariwisata Nasa Dua.
114 WTTC (2015) Laporan Benchmarking Indonesia, hal. 3.
115 Meskipun proyek ini diperkirakan akan menarik wisatawan asing dengan persentase yang relatif tinggi dari negara-negara yang memiliki mata
uang keras, proyek ini juga bertujuan untuk menarik investor internasional yang besar, yang berarti operasional hotel dapat melibatkan konten
impor yang tinggi, karyawan non-lokal, dan pembayaran dividen pendapatan kepada perusahaan asing. pemegang saham.
69
• Mendorong investasi swasta untuk pengembangan hotel selama tahun 2020-2040. Biaya tersebut didasarkan pada
tiga kelompok biaya yang dijadikan patokan industri dan peringkat hotel yang ditetapkan untuk setiap bidang tanah
di wilayah proyek.
Tabel A-9: Ringkasan belanja modal

Biaya Finansial Biaya Ekonomi
Belanja Modal
(Rp Miliar) (Rp Miliar)
Investasi publik pada infrastruktur dasar 2018-2026
4.540 3.859
KPS bidang tenaga surya dan SWRO 2021-2026 540 459
Investasi swasta di kamar
37.866 32.186
perkembangan di KEK 2020-2040
Total 42.946 36.504
112. Biaya O&P. Biaya O&M proyek terdiri dari item biaya berikut.
• Biaya pengoperasian dan pemeliharaan prasarana umum dan fasilitas umum ditanggung
oleh ITDC. Biaya O&M diperkirakan sebesar dua persen dari investasi modal berdasarkan
pengalaman operasi ITDC sebelumnya.
• Pengoperasian dan pemeliharaan kamar hotel ditanggung oleh investor swasta. Tolok ukur
116
industri O&M per ruangan telah diterapkan dan data disediakan oleh ITDC.
Tolok ukur ini mencakup perbaikan dan pemeliharaan rutin, pekerjaan peningkatan skala
besar, biaya staf O&M, serta biaya utilitas energi dan air.
• Biaya operasional ITDC.
(ii) Biaya lainnya
113. Biaya tambahan yang diperlukan untuk pelestarian ekosistem laut, muara dan darat serta
aset sosial budaya belum dapat dihitung dan oleh karena itu belum dimasukkan dalam analisis
ekonomi.
Analisa keuangan
A. Analisis keuangan proyek
114. Analisis finansial dilakukan dari perspektif ITDC untuk menilai kelayakan finansial investasi
perusahaan di KEK Mandalika, dimana investasi proyek merupakan tahap pertama (2019-2023)
dengan fokus pada pembangunan infrastruktur dasar bagi sebagian besar masyarakat. KEK,
yang akan diikuti oleh tahap kedua (2024-2026) yang fokus mencakup semua bidang
116
Lai, J., dan Yik, F. 2008. Pembandingan biaya operasi dan pemeliharaan hotel mewah. Jurnal Manajemen Fasilitas
6(4), hal. 279-289.
70
sisa area situs. Kedua fase investasi infrastruktur tersebut, meskipun berurutan, sangat penting bagi KEK untuk mencapai
potensi pendapatan penuhnya. Oleh karena itu, analisis keuangan memperlakukannya sebagai bagian integral dari suatu
investasi tunggal.
115. Metodologi dan asumsi utama. Analisis keuangan dilakukan selama 45 tahun termasuk periode konstruksi dan
perluasan Tahap I dan Tahap II. Seluruh biaya dan manfaat bagi ITDC dinyatakan dalam ekuivalen USD dengan nilai
tukar USD1 hingga Rp14.500. Kenaikan harga diasumsikan sebesar lima persen untuk seluruh biaya dan manfaat.
116. Investasi, pembiayaan dan biaya modal rata-rata tertimbang. Investasi gabungan dari kedua fase diperkirakan
sekitar USD443 juta pada tahun 2018 setara USD, dimana 79 persen di antaranya
di bidang infrastruktur fisik, akan dibiayai oleh utang dengan perkiraan tingkat bunga tahunan sebesar empat persen, dan
21 persen sisanya berupa tanah akan dibiayai oleh ekuitas perusahaan milik negara dengan perkiraan biaya tahunan
sebesar 14,93 persen. Dengan demikian, biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) sebelum pajak diperkirakan sebesar
6,35 persen.
Tabel A-10: Biaya Modal Rata-Rata Tertimbang (WACC)

Biaya Modal Rata-Rata Tertimbang (WACC)
Tingkat bebas risiko 4,69%
Premi risiko pasar ekuitas Beta 7,62%

1.34
Biaya ekuitas 14,93%
Biaya hutang 4,0%
Hutang: Ekuitas 79:21
WACC 6,35%
117. Pengeluaran berkelanjutan meliputi (i) gaji staf (53 persen); (ii) biaya pemasaran (13
persen); (iii) biaya pemeliharaan (12 persen); (iv) pajak properti dan asuransi (10 persen); (v) listrik untuk wilayah yang
tidak dapat dijual; (vi) biaya administrasi dan umum (5 persen); dan (vii) lainnya (1 persen). Lihat ilustrasi komposisi
pengeluaran berkelanjutan ITDC berikut ini.
Gambar A-16: Komposisi pengeluaran berkelanjutan ITDC selama masa Proyek

Lainnya
Pajak Bumi dan Bangunan
1%
& Pertanggungan
Pemasaran 10%
13%
Admin. &
Umum Gaji
5%
53%
Listrik 6%
Pemeliharaan
12%
118. Pendapatan terdiri dari empat bagian: (i) pendapatan dari sewa tanah, (ii) bagi hasil dari hotel di lokasi (iii) biaya
infrastruktur dan (iv) pendapatan perumahan.
71
• Sewa tanah. Selama masa proyek berlangsung, 140 bidang tanah dengan luas total 794,7 ha di lokasi Proyek akan
disewakan. Gambar A-17 mengilustrasikan komposisi dan jadwal sewa lahan di wilayah Proyek.
Gambar A-17: Lahan Sewa (ha)

800.0
700.0 Fasilitas
600.0
Pantai
500,0
400.0
300,0 Sentral
200,0
Pedalaman
100,0
2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036
• Tarif tanah bervariasi menurut lokasi dan penggunaan lahan. Plot tepi pantai memerintahkan
tarif tertinggi; dan kavling untuk fasilitas paling rendah.
Tarif Tanah Tahun 2018 – Kasus Dasar (USD/m2 )

Pedalaman 2.93
Sentral 3.25
Pantai 5.00
Fasilitas 1.14
• Bagi hasil dari hotel di lokasi. Sebanyak 17.212 kamar hotel akan dibangun di wilayah Proyek pada tahun 2040; dan
tingkat hunian kamar diperkirakan tumbuh dari 43 persen
pada tahun 2020 menjadi 73 persen pada tahun 2040, dan tetap konstan setelahnya. (Gambar A-18) Rata-rata
pengeluaran hotel diperkirakan sebesar USD81,48 per malam pada tahun 2018, tumbuh sebesar lima persen per tahun.
ITDC menargetkan mendapat bagian pendapatan sebesar tiga persen.
Gambar A-18: Ruang Proyeksi Selesai dan Dihuni

Jumlah kamar,
17.212
16.000
Kamar yang ditempati,
12.544
12.000
8.000
4.000
2018 2023 2028 2033 2038 2043 2048 2053 2058
72
• Biaya infrastruktur untuk air limbah dan irigasi. ITDC akan menerima pendapatan dari
penyediaan layanan infrastruktur dasar. Pada tahun 2033, kebutuhan air bersih, pengolahan
air limbah, dan irigasi diperkirakan akan meningkat masing-masing menjadi 8,21 juta ton, 6,57
juta ton, dan 1,35 juta ton. Secara konservatif, permintaan diperkirakan akan tetap konstan
setelahnya. Pada tahun dasar (2018), tarif air limbah dan irigasi masing-masing sebesar
USD0,33/m3 dan USD0,67/m3 , masing-masing.
• Pendapatan dari properti residensial. Pada tahun 2038, jumlah vila dan totalnya 91.650
m2 ruang perumahan diharapkan disewakan setiap tahun.
119. Berdasarkan asumsi di atas, komposisi pendapatan dari investasi selama masa Proyek meliputi
(i) sewa tanah (50 persen); (ii) bagi hasil untuk hotel di lokasi (26 persen); (iii) pendapatan perumahan
(16 persen) dan (iv) biaya infrastruktur (delapan persen).
Gambar A-19: Komposisi pendapatan
Pembagian keuntungan
Hotel
26%
Sewa tanah
Perumahan
50%
Pendapatan
16%
Infrastruktur
Biaya
8%
Gambar A-20: Jadwal Pendapatan—Kasus Dasar (2018-2062)
Hotel bagi hasil
Pendapatan perumahan
Biaya infrastruktur
Sewa tanah
2018 2023 2028 2033 2038 2043 2048 2053 2058
73
120. Hasil analisis keuangan. Berdasarkan asumsi-asumsi yang disebutkan di atas, investasi Proyek menghasilkan tingkat
pengembalian internal finansial (FIRR) sebesar 11,06 persen, melebihi WACC Proyek sebesar 6,35 persen. Dengan demikian,
Proyek ini layak secara finansial.
Tabel A-11: Hasil analisis keuangan
121. Analisis sensitivitas menunjukkan bahwa Proyek akan mampu menahan pembengkakan biaya sebesar 35 persen atau
kekurangan pendapatan sebesar 25 persen, namun tetap layak secara finansial. Gambar A-21 mengilustrasikan sensitivitas
FIRR terhadap pembengkakan biaya dan/atau kekurangan pendapatan.
Gambar A-21: Analisis sensitivitas
a) Dampak biaya terhadap FIRR b) Dampak pendapatan terhadap FIRR
18,00% 18,00%
16,00% 16,00%
14,00% 14,00%
12,00% 12,00%
10,00% 10,00%
8,00% 8,00%
6,00% 6,00%
4,00% 4,00%
2,00% 2,00%
0,00% 0,00%
0,70 0,90 1.10 1.30 0,70 0,90 1.10 1.30
74
Lampiran 6: Analisis Kredit dan Investasi
A. Pengarahan Perusahaan
122. Indonesia Tourism Development Corporation (ITDC), sebelumnya dikenal sebagai Bali Tourism Development Corporation
(BTDC), sebuah badan usaha milik negara (BUMN), didirikan pada tahun 1972.
Perusahaan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1982, dengan fokus geografis awal di Nusa Dua, Bali. Berdasarkan
PP No. 55 Tahun 2008 dan Peraturan Pemerintah No. 33 Tahun 2009, Perusahaan memperoleh hak pengelolaan kawasan
Mandalika Resort Lombok. Sejalan dengan strategi pariwisata nasional Pemerintah Indonesia, BTDC berganti nama menjadi
ITDC pada tahun 2014, dengan modal dasar sebesar Rp1 triliun. Saat ini, Perusahaan mengoperasikan dua unit bisnis: (i)
Nusa Dua, Bali dan (ii)
Mandalika, West Nusa Tenggara.
123. ITDC melakukan kegiatan usaha sebagai berikut: (i) merencanakan peruntukan dan penggunaan lahan serta pemanfaatan
lahan untuk keperluan pariwisata di Kawasan Pariwisata Nusa Dua dan Mandalika Lombok, (ii) penanganan dan penyewaan
lahan kepada pihak ketiga untuk membangun fasilitas pariwisata termasuk sarana penunjang, hotel, villa dan agrowisata serta
sarana penunjang dan perencanaan lainnya, (iii) membangun dan mengembangkan pelayanan prasarana dan fasilitas umum
lainnya.
B. Risiko Bisnis
124. Risiko Industri. Industri pariwisata adalah salah satu industri dengan pertumbuhan tercepat di dunia dengan pemesanan
senilai hampir USD1,6 triliun pada tahun 2017. Pertumbuhan industri dalam dekade mendatang diproyeksikan pada tingkat
tahunan rata-rata empat persen, melampaui tingkat pertumbuhan ekonomi dunia. Indonesia memiliki beberapa lingkungan
alam dan budaya paling spektakuler di dunia. Industri pariwisata merupakan kontributor utama perekonomian Indonesia,
menyumbang 6,2 persen PDB, 5,6 persen lapangan kerja, dan enam persen ekspor.
125. Industri pariwisata Indonesia menghadapi dua kendala utama. Yang pertama adalah infrastruktur yang buruk. Laporan
Daya Saing Perjalanan dan Pariwisata Forum Ekonomi Dunia (2017) menempatkan infrastruktur layanan wisata sebagai
kawasan dengan kinerja terburuk dalam industri pariwisata Indonesia. Kedua, kurangnya dana untuk mengatasi kesenjangan
kuantitas dan kualitas infrastruktur. Untuk periode 2015-
Pada tahun 2019, industri ini mempunyai perkiraan kebutuhan pendanaan infrastruktur sebesar USD450-520 miliar, yang diantaranya adalah
Pemerintah dapat mendanai paling banyak USD330 miliar.117 Pinjaman Proyek ini merupakan langkah penting untuk
menjembatani kesenjangan pendanaan.
126. Risiko Permintaan. Mengkhususkan diri dalam industri pariwisata, ITDC secara alami menghadapi risiko permintaan
yang luar biasa karena faktor domestik, regional dan internasional, seperti volatilitas harga bahan bakar, bencana alam,
konflik, epidemi, volatilitas harga komoditas, guncangan makroekonomi, dll. ITDC memiliki lebih dari empat puluh pengalaman
bertahun-tahun dalam mengelola dan mengoperasikan Nusa Dua
117
Smith, J., Rizal, S., Wiryawan, A., Boothman, T. dan Harrison G., 'Indonesia Infrastructure: Stable Foundations for
Growth', PwC Indonesia, 2016, hlm. 7-10.
75
dan mampu pulih dengan cepat dari guncangan permintaan wisatawan setelah Krisis Keuangan Asia atau bencana alam
besar seperti tsunami tahun 2004.
C. Posisi Kompetitif
127. Status Monopoli yang Efektif dan keuntungan sebagai penggerak pertama. ITDC, dahulu bernama BTDC,
memperoleh hak untuk mengembangkan dan mengelola kawasan Mandalika Resort berdasarkan PP No. 55 Tahun 2008
dan Peraturan Pemerintah No. 33 Tahun 2009. Perusahaan telah menyusun Master Plan dan berperan sebagai penggerak
pertama dengan membangun hotel-hotel baru. dan membangun infrastruktur di lokasi, yang dapat mendiversifikasi
tawaran pariwisata Lombok dan menarik pasar pengunjung baru ke Mandalika untuk pengalaman resor terpadu.
128. Dari segi operasional, ITDC bertujuan untuk melaksanakan operasional pariwisatanya dengan efisiensi dan kualitas
yang menempatkannya dalam industri dengan keunggulan kompetitif. Untuk mencapai tujuan ini, perusahaan menerapkan
prinsip-prinsip komersial dalam operasi bisnisnya, mewujudkan pendapatan yang stabil dan pertumbuhan aset dari tahun
ke tahun.
Gambar A-22: Pendapatan dan Aset ITDC (2014-2017)
a) Pendapatan (Rp miliar) b) Ekuitas & Liabilitas (Rp miliar)
246
218
209
178
1.427
1.373
1.304
977
322
147 145 201
2014 2015 2016 2017 2014 2015 2016 2017
Kewajiban Ekuitas
129. Peringkat Kredit Perusahaan. Dengan menggunakan credit assessment scorecard internal AIIB untuk menilai profil
kredit ITDC, hasilnya adalah peringkat BBB-. Fitch Ratings baru-baru ini memberikan peringkat BBB- kepada ITDC, yang
dapat diperbarui berdasarkan jaminan pemerintah.
130. ITDC memiliki rekam jejak yang kuat dalam status keuangannya dan struktur pendapatan yang mapan yang berasal
dari sewa tanah, biaya pengelolaan, bagi hasil dengan pemegang sewa, dan biaya layanan untuk berbagai utilitas.
Terdapat jaminan kuat dari investor swasta untuk hotel dan fasilitas pariwisata lainnya dengan LUDA yang ditandatangani
untuk sekitar 30 persen lahan yang dapat dijual pada Agustus 2018.
Oleh karena itu, risiko gagal bayar menjadi minimal. Apabila ITDC mengalami gagal bayar, pinjaman proyek akan
dilindungi oleh jaminan penuh dari pemerintah. Risiko gagal bayar selanjutnya diminimalkan dengan menyatakan, sebagai
perjanjian keuangan dalam Perjanjian Pinjaman, rasio cakupan layanan utang minimum sebesar 1,1 kali, untuk menjaga
posisi keuangannya.
76
131. Misi bisnis. Misi bisnis ITDC mencakup empat komponen:
• Mengembangkan destinasi pariwisata terpilih bekerjasama dengan Pemerintah dan Pemerintah

publik.
• Mengembangkan sumber daya manusia yang berkualitas dalam pengelolaan destinasi.
• Menjadikan brand equity perusahaan sebagai ikon promosi destinasi pariwisata Indonesia
melalui kerja sama dengan lembaga internasional.
• Bersinergi dengan BUMN lain dalam pengembangan destinasi pariwisata.
D. Risiko Finansial
132. Laporan keuangan ITDC periode 2014-2017 telah direview dan informasi penting dirangkum di bawah ini. Seluruh
informasi keuangan diambil dari laporan keuangan auditan yang disusun berdasarkan Standar Pemeriksaan yang
ditetapkan oleh Lembaga Akuntan Publik Indonesia dan Standar Pemeriksaan Keuangan Negara (SPKN) yang
ditetapkan oleh Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia.
133. ITDC telah mencatat kinerja keuangan yang stabil dengan peningkatan pendapatan dan basis aset meskipun
profitabilitas menurun dalam beberapa tahun terakhir karena meningkatnya biaya pemeliharaan. Perusahaan telah
menunjukkan margin keuntungan yang tinggi meskipun menurun, likuiditas yang kuat dan leverage yang rendah.
Tabel A-12: Kinerja keuangan ITDC 2014-2017

(Rp juta) 2015 Pertumbuhan Y/Y (%)
2014 2016 2017 2015 2016 2017
NERACA KEUANGAN
Aset lancar 347.795 699.686 760.018 500.435 776.528 101 9%-34%
Aset tidak lancar 749.626 813.511 1.249,24 %
-3% 9% 54%
Total aset 1.124,32 1.449,31 1.573,52 1.749.671 29% 9% 11%
3 2 9 6
Kewajiban lancar 53.094 54.327 109.178 % 186.364 2% 101 71%
Kewajiban tidak lancar 94.178 90.556 91.742 135.872 -4% 1% 48%
Jumlah kewajiban 147.272 144.883 200.920 322.236 -2% 39% 60%
Jumlah ekuitas 977.051 1.304,42 1.372,60 1.427,44 34% 5% 4%

Total ekuitas dan 1.124,32 1.449,319 1.573,529 1.749.670
29% 9% 11%
liabilitas 3 2 9 6
LAPORAN LABA RUGI

Pendapatan 177.764 208.706 218.232 246.385 17% 5% 13%
Biaya operasional (94.767) (110.754) (176.841) 17% 29% 23%
Pendapatan (kerugian) operasional (143.225)
67.714 87.226 63.192 29% 80.676
-8% -22%
setelah pajak 65.047 85.598 62.898 32% 77.816
-9% -19%
Jumlah pendapatan (kerugian)
KPI
Margin EBIDTA (%) 39,2% 47,5% 51,1% 39,0%
Margin laba bersih (%) 36,6% 41,0% 35,7% 25,5%
Pengembalian ekuitas (%) 9,4% 6,6% 5,7% 4,4%
77
(Rp juta) Pertumbuhan Y/Y (%)

2014 2015 2016 2017 2015 2016 2017
Rasio saat ini 6.55 12.88 6.96 2.69
H / (H+E) (%) 13% 10% 13% 18%
E / (H+E) (%) 87% 90% 87% 82%
134. Keberlanjutan Finansial. Berdasarkan informasi yang tersedia, proyeksi keuangan dilakukan untuk menilai
keberlanjutan keuangan operasional ITDC-Mandalika. Tabel di bawah ini memberikan ringkasan proyeksi keuangan
utama dan Indikator Kinerja Utama (KPI).
135. Dengan penambahan operasi Mandalika, ITDC akan mempertahankan margin yang sehat dan likuiditas yang
kuat. Dengan investasi baru yang sebagian besar dibiayai oleh utang, Perseroan akan melihat perubahan mendasar
dalam struktur permodalan menuju rasio utang terhadap ekuitas yang lebih tinggi dari waktu ke waktu. Karena
masa tenggang yang panjang terkait dengan pembiayaan jangka panjang yang didukung pemerintah, Perusahaan
akan terus menikmati beban pembayaran utang yang rendah selama periode proyeksi.
Table A-13: ITDC-Mandalika Financial Projection
78
Lampiran 7: Lembar Fakta Kredit Negara
136. Indonesia adalah negara berpendapatan menengah ke bawah menurut klasifikasi Bank Dunia. Pendapatan
Nasional Bruto per Kapita Indonesia naik dari USD560 pada tahun 2000 menjadi USD3.374 pada tahun 2015.
Menurut Pasal IV IMF tahun 2016 untuk Indonesia, meskipun harga minyak internasional turun tajam, arus
modal keluar, dan pasar keuangan global bergejolak pada tahun 2015, perekonomian Indonesia tetap berkinerja
baik dengan pertumbuhan yang relatif stabil sebesar 4,7 persen. Hal ini sebagian besar disebabkan oleh
pengelolaan moneter yang baik dan sikap fiskal yang hati-hati. Pada tahun 2016, pertumbuhan diproyeksikan
meningkat secara moderat menjadi 4,9 persen didukung oleh permintaan domestik, yang didorong oleh
investasi dan belanja sektor publik. Inflasi telah turun tajam pada akhir tahun 2015, dan diperkirakan akan tetap
berada dalam kisaran sasaran inflasi (3-5 persen) pada tahun 2016.
Defisit transaksi berjalan menyempit secara signifikan pada tahun 2015 menjadi sekitar dua persen PDB karena
impor yang lebih rendah, namun defisit tersebut diperkirakan akan meningkat lagi seiring dengan peningkatan
permintaan dalam negeri. Defisit fiskal akan tetap berada di bawah tiga persen PDB, yang merupakan batas
pemerintah secara umum.
Tabel A-14: Indikator makroekonomi terpilih (2014-2018)
Indikator ekonomi 2014 2017*2015* 2016* 2018*
PDB riil 5.0 4.7 4.9 5.3 5.5
Inflasi CPI (% perubahan, akhir tahun) 8.4 3.4 4.5 4.4 4.4
Neraca pemerintah pusat Total -2.2 -2.8 -2.8 -2.8 -2.8
utang luar negeri (% PDB) 33.1 36.6 36.6 36.0 35.1
Kebutuhan pembiayaan eksternal bruto ($miliar) 83.8 75.2 82.6 -- --
Nominal utang pemerintah bruto 24.7 27.5 28.4 29.2 30.0

Pemerintah kebutuhan pembiayaan 4.4 4.5 4.6 4.7 4.5
bruto Uang dalam jumlah besar (M2, % perubahan tahunan) 13.5 13.5 14.0 -- --
Arus masuk FDI bersih (% dari PDB) 1.8 1.4 1.5 -- --
Cadangan kotor (bulan impor) 8.0 7.3 6.8 6.6 6.2

Saldo transaksi berjalan (% PDB) -3.1 -2.0 -2.5 -2.5 -2.6
Nilai tukar (Rupiah/$, periode akhir) 12435 13788 -- -- --
Catatan: *menunjukkan angka yang diproyeksikan. Sumber: Laporan Negara IMF No. 16/81, Maret 2016.
137. Ke depan, pertumbuhan jangka menengah Indonesia diproyeksikan mencapai enam persen pada tahun
2020, dengan mempertimbangkan kuatnya investasi infrastruktur dan reformasi struktural yang mendukung
pertumbuhan produktivitas. Risiko-risiko eksternal yang utama meliputi: (i) kondisi keuangan global yang lebih
bergejolak dengan likuiditas pasar yang buruk yang mungkin memperbesar volatilitas jika terjadi arus modal
keluar dan (ii) perlambatan yang lebih dalam pada mitra dagang negara-negara berkembang yang dapat
semakin melemahkan permintaan dan komoditas eksternal. harga. Risiko dalam negeri yang mungkin terjadi
adalah lambatnya kemajuan dalam reformasi struktural yang memungkinkan investasi dan proyek-proyek
investasi publik, dan terus menurunnya pendapatan pemerintah. Mengenai prospek utang, utang luar negeri
Indonesia masih berada pada tingkat moderat yaitu sebesar 36,6 persen PDB pada tahun 2015 dan
diproyeksikan akan berkelanjutan dalam jangka menengah. Pertumbuhan utang luar negeri swasta diperkirakan
akan melambat seiring dengan semakin ketatnya kondisi keuangan global dan meningkatnya biaya pinjaman.
Utang publik masih rendah sementara kewajiban kontinjensi yang timbul dari pinjaman perusahaan negara
menimbulkan risiko fiskal.118
118 Dana Moneter Internasional (IMF), 2016. Laporan Negara No. 16/81– 2015 Pasal IV Konsultasi—Siaran Pers; Laporan Staf; dan
Pernyataan Direktur Eksekutif untuk Indonesia, Maret 2016.
79
Lampiran 8: Risiko dan Tindakan Mitigasi
138. Proyek ini telah diberi peringkat risiko keseluruhan “Tinggi”. Hal ini sebagian disebabkan karena
proyek ini merupakan proyek Kategori-A (perlindungan lingkungan dan sosial) yang memiliki
permasalahan warisan lahan dan potensi dampak buruk. Risiko-risiko utama dan langkah-langkah
mitigasi Proyek dirangkum dalam Tabel A-15.
Tabel A-15: Ringkasan risiko-risiko utama dan langkah-langkah mitigasinya

1. Risiko finansial dan regulasi (Penilaian: Rendah)
1.1 Risiko gagal bayar akibat rendahnya profitabilitas Penilaian: Rendah
Keterangan: Tindakan Mitigasi:
ITDC memiliki rekam jejak yang kuat dalam Apabila ITDC mengalami gagal bayar, pinjaman
status keuangan dan struktur pendapatan mapan proyek akan dilindungi oleh jaminan penuh dari
yang berasal dari sewa tanah, biaya pengelolaan, pemerintah.
bagi hasil dengan pemegang sewa, dan biaya
layanan untuk berbagai utilitas. Ada yang kuat Risiko gagal bayar selanjutnya diminimalkan
dengan menyatakan, sebagai perjanjian keuangan
jaminan dari investor swasta untuk hotel dan dalam Perjanjian Pinjaman, rasio cakupan layanan
fasilitas pariwisata lainnya dengan LUDA utang minimum sebesar 1,1 kali, untuk menjaga
ditandatangani untuk sekitar 30 persen tanah yang posisi keuangannya.
dapat dijual pada Agustus 2018. Oleh karena itu,
risiko gagal bayar menjadi minimal.
1.2 Perubahan peraturan Penilaian: Rendah

Deskripsi: Tindakan Mitigasi:
Proyek ini didukung penuh oleh kebijakan dan ITDC bersama AIIB akan terus berkoordinasi
peraturan Pemerintah Indonesia yang relevan, dengan Kementerian dan lembaga pemerintah
antara lain, penetapan Mandalika sebagai KEK terkait selama pelaksanaan proyek, untuk
dan salah satu proyek strategis nasional, dan meminimalkan potensi risiko dari perubahan
jaminan pemerintah. Proyek ini juga merupakan peraturan dan menyempurnakan kebijakan dan
salah satu dari sepuluh destinasi prioritas peraturan yang relevan dengan Proyek.
pariwisata nasional yang ditetapkan oleh PPNPPI.
2. Risiko lingkungan dan sosial (Penilaian: Tinggi)
2.1 Oposisi masyarakat Penilaian: Sedang
Deskripsi: Tindakan Mitigasi:

Beberapa proyek pariwisata telah menarik Untuk meningkatkan pemahaman mengenai
banyak penolakan dari berbagai pemangku Proyek yang diusulkan, sejumlah lokakarya
kepentingan, terutama ketika pantai-pantai umum konsultasi publik dilaksanakan pada tahun 2018
dan daerah pedalaman di sekitarnya tidak dapat oleh staf ITDC dan AIIB. Pesertanya antara lain
diakses oleh publik. Proyek ini pada dasarnya instansi pemerintah daerah, kepala desa, pemilik
melibatkan berbagai pemangku kepentingan usaha, pedagang kecil, dan perorangan.
swasta dan publik. Meskipun studi persepsi
tahun 2017 yang dilakukan oleh ITDC menemukan
bahwa secara umum sikap positif terhadap Konsultasi publik yang berkesinambungan,
Proyek ini sejalan dengan dengan fokus khusus yang penuh dan bermakna
80
dan visi pemerintah daerah untuk pembangunan keterlibatan anak perempuan dan perempuan,
yang sejalan dengan visi masyarakat dan dunia akan dilakukan selama pelaksanaan proyek
usaha lokal mungkin akan menjadi tantangan
ketika pembangunan dan pengoperasian dimulai Konsultasi lebih lanjut dilakukan dengan masyarakat setempat
dengan sungguh-sungguh. masyarakat dalam mempersiapkan IPDP termasuk

diskusi kelompok, wawancara dan survei sampel.
Para pemangku kepentingan yang mungkin tidak Berdasarkan konsultasi ini, program luas untuk
mendapatkan manfaat langsung dari Proyek ini membantu masyarakat tersebut telah ditetapkan.
atau yang pada awalnya mungkin tidak sepenuhnya Itu
mendukung perekonomian berbasis pariwisata Program ini mencakup perbaikan infrastruktur fisik
mungkin akan melihat Proyek ini sebagai ancaman desa (Sub-komponen 1.2) dan peningkatan
langsung. Selain itu, mengingat tingginya profil kapasitas penduduk lokal dalam rangka
Proyek dan tingginya ekspektasi dari beberapa meningkatkan pendapatan dan penghidupan
pemangku kepentingan, terdapat juga risiko, mereka (Sub-komponen 2.3).
meskipun tidak terlalu besar, bahwa penundaan
dalam implementasi akan mempengaruhi sentimen Selama pelaksanaan proyek, pemantauan dan
dan dukungan pemangku kepentingan. evaluasi eksternal akan dilakukan untuk memastikan
IPDP dilaksanakan dan
manfaat Proyek menjangkau masyarakat lokal.
2.2 Pembebasan lahan Penilaian: Tinggi

Pada bulan Agustus 2018, ITDC telah mengakuisisi Untuk mengatasi masalah tersebut, ITDC setuju bahwa
sekitar 92 persen dari total lahan seluas 1.164 ha, pembebasan lahan akan dilakukan untuk Proyek ini.
dan sisanya terikat pada pengadilan (59 ha) atau Sesuai dengan persyaratan Bank Dunia dan undang-
diklaim oleh berbagai individu (27 ha). Selain itu, undang pemerintah, RPF mempunyai hak untuk melakukan hal tersebut
terdapat lahan enclave seluas 42 ha disiapkan oleh ITDC, yang menjelaskan proses
dasar, hak, dan pengaturan pelaksanaan
terletak di Kawasan Mandalika, mungkin akan pengadaan tanah. Untuk berbagai jenis dampak
berdampak pada pembangunan beberapa jalan pengadaan tanah, setelah RPF, rencana
internal. Meskipun ITDC berupaya untuk membeli pemukiman kembali akan dikembangkan
lahan tersebut dari pemilik saat ini, tidak semuanya berdasarkan survei dampak terperinci dan
dapat dibeli sebelum pelaksanaan proyek. konsultasi dengan masyarakat yang terkena
dampak sehingga pendapatan dan penghidupan
masyarakat yang terkena dampak dapat dipulihkan
atau ditingkatkan.
2.3 Distribusi manfaat Penilaian: Sedang
81
Keterangan: Langkah-langkah mitigasi:

Dalam Proyek ini, hal ini sangat penting dalam Sub-komponen 2.3 telah ditambahkan ke rancangan
memastikan transparansi pengelolaan Proyek secara khusus untuk memperkuat hubungan
proyek dan distribusi manfaat. Praktik-praktik terbaik ekonomi antara operator di lokasi dan perekonomian
internasional telah menunjukkan bahwa proyek-proyek lokal. Selain itu, akses masyarakat terhadap lokasi dan
pariwisata hanya memenuhi syarat sebagai proyek lahan bagi UMKM lokal dimaksudkan untuk
berkelanjutan, jika porsi pengeluaran wisatawan yang meningkatkan partisipasi ekonomi.
cukup mampu untuk keluar dari jaringan hotel besar
dan memasuki perekonomian lokal.
Sub-komponen 1.2 juga akan memastikan bahwa
Mengingat branding KEK Mandalika yang berkelas perbaikan infrastruktur yang nyata dan tepat waktu
atas dan sebagian fokusnya pada profil wisatawan dapat dilaksanakan di desa-desa terpilih di sekitarnya.
kelas atas dengan preferensi terhadap barang dan Efektivitas seluruh tindakan akan terus dipantau melalui
jasa impor, terdapat risiko jumlah manfaat proyek indikator-indikator yang diidentifikasi dalam kerangka
yang tidak proporsional tidak memberikan manfaat hasil.
bagi perekonomian lokal atau regional.
2.4 Lingkungan dan sosial Penilaian: Tinggi

pengelolaan
Terdapat risiko bahwa implementasi ESMP, RPF, dan ITDC akan menugaskan staf lingkungan hidup dan
IPDP oleh ITDC tidak dapat dilaksanakan secara sosial yang ditunjuk di PMU untuk bertanggung jawab
memuaskan karena lemahnya kapasitas kelembagaan, atas implementasi ESMP, RPF, dan IPDP.
kurangnya staf profesional, dan kurangnya pengalaman. Implementasi ESMP akan didukung oleh insinyur
lingkungan hidup pada konsultan pengawasan
konstruksi.
Implementasi RPF dan IPDP akan didukung oleh

konsultan dan tim pemantauan dan evaluasi eksternal.
Selama pelaksanaan proyek, tim AIIB akan melakukan

pengawasan rutin dan memberikan pelatihan serta
bimbingan untuk dukungan implementasi.
3. Risiko pelaksanaan proyek119 (Penilaian: Sedang)

3.1. Kapasitas kelembagaan untuk pelaksanaan Penilaian: Sedang
proyek Deskripsi:
Langkah-langkah mitigasi:
ITDC memiliki rekam jejak kinerja yang baik dalam Untuk memitigasi risiko-risiko ini, ITDC telah membentuk
pengembangan, pengoperasian, dan pengelolaan PMU yang mempunyai staf teknis
pariwisata Nusa Dua para ahli. Selama persiapan proyek,
119
Risiko pelaksanaan proyek merupakan risiko yang ITDC dan AIIB dapat kelola secara signifikan.
82
destinasi yang dibiayai oleh Bank Dunia. Tim Bank memberikan dukungan untuk
Sebagian besar staf ITDC keluar dari organisasi membiasakan ITDC dan konsultan dengan
dan juga proyek Mandalika merupakan Petunjuk Operasional Bank mengenai Petunjuk
keterlibatan pertama ITDC dengan AIIB. Mungkin Pengadaan untuk Penerima, persyaratan
ada penundaan karena ITDC kurang memahami manajemen keuangan. Proses ini akan dilanjutkan
pengadaan yang dibiayai bank, kegagalan selama implementasi untuk memperkuat kapasitas
tender, pengelolaan keuangan, dan sifat staf, dan juga implementasi proyek akan
infrastruktur terintegrasi yang akan dibangun. dilaksanakan sesuai dengan manual operasional
proyek, yang memuaskan AIIB.
Risiko yang terkait dengan intervensi infrastruktur Risiko-risiko ini diharapkan dapat dikurangi dengan
perkotaan yang kompleks mencakup infrastruktur memastikan bahwa bantuan yang memadai
jalan, pasokan air, sanitasi, SWM, DRM, dan lain- diberikan untuk mencapai desain teknis dan
lain. konstruksi rinci yang berkualitas tinggi sebagai
bagian dari Proyek (Komponen 2).
3.2. Layanan oleh pihak ketiga dan Penilaian: Sedang

infrastruktur di luar lokasi
Ada risiko layanan dan infrastruktur penting di MoU antara PLN dan ITDC ditandatangani pada
luar lokasi tidak disediakan oleh penyedia layanan tahun 2018, yang meletakkan dasar bagi
dan lembaga pemerintah terkait termasuk PLN, pembentukan entitas bersama baru, yang
pekerjaan umum tingkat provinsi, atau kabupaten. diperkirakan akan berbentuk Joint Venture
Perusahaan yang akan mengelola pasokan listrik
ke wilayah proyek. Kesepakatan lebih lanjut telah
dicapai, atau sedang dalam proses untuk dicapai,
antara ITDC dan kontraktor Design-Build-Operate
untuk pabrik SWRO di lokasi tersebut, serta ITDC
dan PDAM. Dampak pembangunan terhadap TPA
kabupaten di Pengengat, layanan pengumpulan
di luar lokasi dan jalur akses terkait telah disorot
baik oleh ITDC maupun pemerintah Kabupaten.
Rapat koordinasi antara ITDC dan utilitas terkait
juga
karena pemerintah provinsi dan daerah telah

dibentuk dan diadakan secara rutin.
3.3. Pengadaan, penipuan dan korupsi Penilaian: Sedang

Deskripsi: Tindakan mitigasi:
83
Meskipun ITDC diatur berdasarkan struktur tata Kebijakan Pengadaan AIIB dan Kebijakan Praktik
kelola perusahaan, masih terdapat risiko bahwa Terlarang akan berlaku pada Proyek ini. Tim proyek
pengadaan barang dan jasa konsultasi dapat menjadi akan melakukan penilaian terhadap sistem pengadaan
sasaran praktik korupsi. ITDC dan membantu memperkuat kapasitas
manajemen pengadaannya.
4. Risiko eksternal120 (Penilaian: Sedang)

4.1. Risiko permintaan Penilaian: Rendah
Sektor pariwisata sangat kompetitif, baik dari Proyek ini dirancang untuk melayani wisatawan asing
domestik maupun internasional dan domestik dalam berbagai kategori seperti bisnis,
pesaing. Tren seperti ekowisata, MICE (pertemuan, rekreasi, olahraga, dan ekowisata. Diversifikasi ini
insentif, konferensi dan pameran), petualangan atau seharusnya
wisata budaya tunduk pada fluktuasi permintaan melindungi Proyek dari gejolak permintaan pariwisata
jangka panjang, yang disebabkan oleh ketidakstabilan yang terjadi secara alami.
harga bahan bakar, bencana alam, konflik, epidemi,
ketidakstabilan harga komoditas, guncangan Meskipun proyek pariwisata secara alami lebih rentan
makroekonomi, dan lain-lain, yang semuanya dapat terhadap risiko permintaan yang luar biasa, ITDC
mempengaruhi kelangsungan situs. memiliki pengalaman lebih dari 40 tahun dalam
mengelola dan mempromosikan aset serupa di Nusa
Dua dan mampu pulih dengan cepat dari guncangan
permintaan wisatawan setelah Krisis Keuangan Asia
atau krisis besar. bencana alam seperti tsunami tahun
2004.
4.2. Deskripsi risiko nilai tukar Penilaian: Sedang
mata uang asing: Langkah-langkah mitigasi:

ITDC akrab dengan transaksi dalam mata uang asing.
4.3. Force majeure (risiko bahaya alam) Penilaian: Sedang

Pedoman Probabilistik Seismik/Gerakan Tanah Diuraikan dalam Desain Resor Proyek Berdasarkan
Kementerian Pekerjaan Umum tahun 2010 dan ditegakkan melalui Penilaian Bahaya (PSHA), Komite Desain
Mandalika yang meninjau dan batuan dasar memiliki puncak permukaan tanah yang relatif tinggi menyetujui
percepatan rekayasa dan arsitektur (PGA ) potensi, dengan 10-
Berdasarkan proposal dari penyewa, semua
persentase kemungkinan terjadinya kejadian sebesar 0,250 g di dalam batas proyek harus mematuhi periode
pengembalian 50 tahun. Pada bulan Juli dan Agustus dengan peraturan bangunan dan tahun 2018 berikutnya,
Lombok dikejutkan oleh serangkaian undang-undang dan peraturan untuk memastikan terjadinya gempa bumi,
yang menyebabkan banyak korban jiwa. ketahanan terhadap gempa: (i) Undang-undang Nomor 28
Tahun 2002 dan harta benda, khususnya di bagian utara dan tentang Bangunan Gedung; (ii) SNI 1726-2002 tentang
Seismik sebelah barat pulau ( gempa berkekuatan 6,4 Mw tentang Standar Rancangan Tahan Bangunan Gedung;
120 Risiko eksternal adalah risiko yang tidak dapat dikendalikan oleh ITDC atau Bank dan hanya memiliki fleksibilitas yang terbatas
mengelola.
84
29 Juli 2018, Mw 6,9 pada 5 Agustus 2018, dan dan (iii) SNI 1727-2013 tentang Beban Minimum
Mw 6,9 pada 19 Agustus 2018). Meskipun Bangunan Gedung dan Struktur Lainnya.
properti di lokasi proyek tidak mengalami
kerusakan, namun kebutuhan akan tindakan Dalam menanggapi bahaya tsunami, bangunan
mitigasi yang tepat sangatlah jelas. dan infrastruktur wajib mematuhi Peraturan
Saat ini, Lombok memiliki probabilitas 1-10 Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2009
persen per tahun untuk mengalami tsunami tentang Pedoman Pembangunan Infrastruktur di
121
dengan ketinggian >3,0 m. Zona Bahaya Tsunami. Mitigasi tsunami yang
mengandalkan infrastruktur keras, rambu-rambu,
rute evakuasi, informasi
rencana publik dan sistem
peringatan dini merupakan bagian dari masterplan
dan infrastruktur yang dibiayai AIIB.
Langkah-
langkah mitigasi yang akan diterapkan selama
tahap konstruksi akan dimasukkan dalam
dokumen penawaran yang relevan.
4.4. Pembangunan yang tidak terencana Penilaian: Sedang
Nusa Dua dan Sub-komponen pariwisata yang sebanding 2.4 akan membentuk sebuah proyek yang
telah menunjukkan kemungkinan dasar perluasan perkotaan akibat pembangunan yang tidak
terkendali di pinggiran lokasi proyek yang ditetapkan di Mandalika, serta dampak negatif terhadap
menggunakan
sebuah
lingkungan dan sosial yang diakibatkannya. metodologi analisis citra satelit untuk memastikan
perbandingan hasil setelah proyek selesai, dan
pemanfaatan data ini untuk pemantauan rencana
strategis kabupaten. Selain itu, AIIB telah
menekankan kepada ITDC, pemerintah daerah
serta kementerian terkait perlunya pengelolaan
dan pengembangan pariwisata yang berkelanjutan
serta penegakan rencana kawasan yang baik
untuk Kecamatan Pujut secara keseluruhan.
121
Horspool dkk. (2014) 'Penilaian bahaya tsunami yang bersifat probabilistik untuk Indonesia'. Bahaya Alam dan
Ilmu Sistem Bumi 14, hlm.3105–3122.
85
Lampiran 9: Rencana Dukungan Implementasi
139. Rencana dukungan implementasi, yang didukung oleh kapasitas pengawasan AIIB, telah dikembangkan
mengingat sifat kompleks dari Proyek ini. Rencana ini bertujuan untuk meningkatkan pengawasan proyek,
sekaligus memitigasi risiko yang teridentifikasi dan secara efektif menanggapi permasalahan dan tantangan
yang muncul. Hal ini akan mencakup rencana terpadu mengenai dukungan teknis, fidusia, dan perlindungan
yang diperlukan untuk memastikan uji tuntas selama pelaksanaan proyek.
140. AIIB akan melaksanakan misi dukungan implementasi tiga kali setahun, termasuk peninjauan dan
dukungan proses pengadaan. Frekuensi misi akan disesuaikan berdasarkan kecepatan kegiatan dan kinerja
Proyek. Selain misi formal, AIIB akan melakukan misi yang lebih kecil dan lebih bertarget, bila diperlukan,
untuk menyelesaikan masalah spesifik terkait finalisasi desain, masalah pengadaan dan pengelolaan
keuangan, serta peninjauan dan peningkatan pengawasan teknik dan rencana implementasi. Setelah proyek
selesai, penilaian independen terhadap Proyek akan dilakukan untuk menarik pembelajaran guna
memberikan informasi bagi operasi serupa di masa depan.
141. AIIB akan memberikan dukungan implementasi intensif pada tahun pertama implementasi proyek di
bidang-bidang berikut untuk memastikan kelancaran awal implementasi proyek.
• Perencanaan tingkat tinggi dan koordinasi donor. AIIB, bersama dengan ITDC, akan berkoordinasi
dengan lembaga pemerintah terkait termasuk Kementerian Pariwisata, Kementerian Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat, dan pemerintah daerah untuk memastikan perencanaan dan
penganggaran mereka konsisten dengan Proyek. AIIB, bersama ITDC, juga akan terus
berkomunikasi dengan penyedia layanan utama terkait seperti PLN, PDAM, dan kontraktor SWRO
untuk memastikan penyediaan utilitas di lokasi proyek.
seperti listrik dan air. AIIB akan berkoordinasi erat dengan mitra donor terkait termasuk Bank Dunia
karena Rencana Induk Pariwisata Terpadu (ITMP) yang dibiayai Bank Dunia untuk Pulau Lombok
diharapkan dapat dikembangkan pada tahun pertama pelaksanaan proyek dan akan memandu
investasi terkait pariwisata yang berdekatan dengan Pulau Lombok. lokasi proyek. Koordinasi
tersebut akan diarahkan untuk memastikan alokasi dukungan donor yang paling menguntungkan
bagi Proyek. Untuk memfasilitasi peningkatan
dialog dan kerja sama, pertemuan koordinasi donor diperkirakan akan melakukan hal tersebut
dilaksanakan minimal dua kali dalam setahun.
• Desain teknis Proyek. Pada tingkat teknis, AIIB akan mengumpulkan gabungan keterampilan teknis
dan pengalaman yang diperlukan untuk mendukung pelaksanaan operasi yang kompleks dan
besar ini. AIIB akan melibatkan konsultan lokal untuk mengoordinasikan kegiatan proyek, memantau
kemajuan proyek secara berkala, dan memberikan dukungan teknis tepat waktu bila diperlukan.
Dukungan untuk desain teknis Proyek
telah dimulai sebagai bagian dari persiapan proyek dan akan terus berlanjut selama implementasi.
Selain itu, AIIB akan memberikan saran teknis berdasarkan permintaan, terutama yang berkaitan
dengan: (i) kinerja lingkungan dari infrastruktur utama dalam Proyek, dan juga infrastruktur yang
akan dirancang, dibangun, dan dioperasikan oleh pihak ketiga.
86
termasuk untuk pembangkit listrik SWRO dan pembangkit listrik tenaga surya PV; (ii)
kepatuhan LUDA dan perubahan perilaku penyewa terhadap kinerja proyek; (iii) mendorong
pengembangan wilayah sekitar dan (iv) peningkatan kapasitas ITDC dan kontraktor terkait
untuk meningkatkan pengelolaan aset infrastruktur yang akan dibangun.
• Lingkungan dan Sosial. AIIB akan mendukung ITDC dalam menerapkan instrumen upaya
perlindungan yang telah disepakati dan meninjau kepatuhan selama misi dukungan
implementasi. AIIB akan: (i) melakukan pengawasan lapangan secara berkala, (ii) meninjau
laporan pemantauan berkala yang diberikan oleh ITDC dan (iii) memberikan pelatihan dan
panduan upaya perlindungan kepada ITDC untuk penerapan dan pemantauan ESMP. Secara
khusus, AIIB akan memantau secara ketat implementasi berbagai infrastruktur termasuk
pengolahan air limbah, pasokan air, dan fasilitas limbah padat, untuk meminimalkan risiko dan
dampak buruk terhadap upaya perlindungan lingkungan dan sosial. AIIB juga akan
berkonsultasi dengan ITDC mengenai langkah-langkah perbaikan untuk memperbaiki setiap
kegagalan, jika teridentifikasi, dalam memenuhi kewajiban lingkungan dan sosialnya.
• Pengadaan. Dukungan pengadaan yang mencakup (i) peninjauan awal terhadap dokumen
pengadaan, (ii) dukungan konsultan individu dan pembinaan staf pengadaan serta panduan
rinci mengenai kebijakan pengadaan AIIB dan (iv) pemantauan kemajuan pengadaan
dibandingkan dengan rencana rinci pengadaan dan manajemen kontrak. Proses membiasakan
ITDC dengan kebijakan AIIB telah dimulai dan akan dilanjutkan selama pelaksanaan proyek.
• Manajemen Keuangan (FM). AIIB akan memastikan bahwa pelatihan FM yang memadai
diberikan kepada ITDC terkait. Tinjauan FM akan dilakukan secara berkala oleh AIIB untuk
memastikan bahwa kapasitas dan sistem FM tetap memadai selama pelaksanaan proyek
sesuai dengan standar AIIB. Tinjauan tersebut dapat mencakup: (i) tinjauan anggaran proyek
tahunan, bersama dengan rencana pengadaan; (ii) peninjauan dan verifikasi transaksi tertentu;
(iii) peninjauan pengendalian internal FM; (iv) analisis laporan keuangan terkait dana yang
disalurkan AIIB; (v) verifikasi fisik terhadap keberadaan struktur dan lainnya dan (vi) peninjauan
Laporan Keuangan Proyek dan laporan audit internal dan eksternal.
87

Mandalika Project

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Mandalika Project

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Machine Translated by Google

Setara Mata Uang

Satuan Mata Uang – Rupiah Indonesia (IDR)

ADB Bank Pembangunan Asia

PDAM Perusahaan Daerah Air Minum (Regional Water Supply Company)

aku aku aku

1. Lembar Ringkasan Proyek ........................................ ................................................. SAYA

2. Konteks Strategis................................................ ................................................. ......... 1

A. Konteks Negara ................................................. ................................................. ...... 1

3. Proyek................................................. ................................................. ............... 5

A. Alasan................................................. ................................................. ................ 5

4. Penilaian Proyek ........................................ ................................................. ..14

A. Teknis................................................. ................................................. ............ 14

5. Langkah Selanjutnya................................................. ................................................. .................. 28

Lembar Ringkasan Proyek

Indonesia: Proyek Infrastruktur Perkotaan dan Pariwisata Mandalika

Nomor proyek. 000069

Proyek ini terdiri dari dua komponen.

Komponen 2: Bantuan Teknis dan Peningkatan Kapasitas. Hal ini

Biaya proyek dan Biaya Proyek: USD316,5 juta

Pinjaman AIIB USD248,4 juta

Risiko Proyek Tinggi

Untuk Pencairan Dana, ITDC harus:

(ii) Telah menandatangani perjanjian kontrak untuk desain,

(iii) melibatkan konsultan, yang memuaskan AIIB, untuk manajemen

(ii) Memastikan bahwa pelaksanaan seluruh kegiatan proyek

(iii) Melaksanakan seluruh kegiatan proyek sesuai dengan instrumen

(iv) Memantau dan mengevaluasi kemajuan Proyek dan menyiapkan

(v) Menyiapkan dan menyerahkan kepada AIIB laporan keuangan

(vi) Apakah laporan keuangannya telah diaudit oleh auditor

(vii) menjaga, mulai tanggal 31 Maret 2019, dan hingga

(viii) Menyerahkan laporan penyelesaian proyek dalam waktu

Direktur Jenderal, Penanaman Modal Supee Teravaninthorn

aku aku aku

1. Republik Indonesia adalah negara terpadat di kawasan Perhimpunan Bangsa-Bangsa

B. Konteks Sektoral dan Kelembagaan

4. Industri pariwisata berperan sebagai kontributor utama terhadap PDB, penciptaan

Lingkungan yang memungkinkan Kebijakan P&T dan kondisi yang memungkinkan

Lingkungan bisnis 60 Prioritas perjalanan dan pariwisata 12

Keselamatan dan keamanan 91 Keterbukaan internasional 17

Kesehatan dan kebersihan 108 Daya saing harga 5

Infrastruktur Sumber daya alam dan budaya

Infrastruktur transportasi udara 36 Sumber daya alam 14

Infrastruktur layanan wisata 96

Sumber: Laporan Daya Saing Perjalanan dan Pariwisata WEF 2017.

7. Pertumbuhan pariwisata Indonesia tidak seimbang secara spasial dan semakin

8. Pemerintah Indonesia telah memprioritaskan pariwisata sebagai sektor pertumbuhan

Mengingat agenda pertumbuhan Indonesia dan potensi pariwisata di Lombok, 9.

• Investasi katalitik untuk pertumbuhan. Peningkatan kedatangan wisatawan, lama tinggal

• Mempromosikan pembangunan regional yang seimbang. Dengan menargetkan salah satu

• Mengurangi hambatan infrastruktur untuk memobilisasi modal swasta. Mengingat

umumnya tidak cocok untuk pembiayaan sektor swasta. Intervensi proyek

C. Deskripsi Proyek dan Komponennya

22. Komponen 1: Penyediaan layanan dan infrastruktur dasar akan mencakup

• Sub-komponen 1.1. Pembangunan infrastruktur inti di Mandalika. Hal ini akan

23. Komponen 2: Dukungan Implementasi dan Peningkatan Kapasitas, untuk melengkapi

D. Biaya dan Pembiayaan

Komponen 1: Penyediaan inti

1,00 1,00 100 0,00 0

Biaya Tanah 67.11 67.11 100

Kontinjensi (Fisik dan Harga) 41.36 41.36 100 0 0

Biaya Bunga dan Komitmen selama

Total Biaya Proyek 316,5 78,5 Catatan: Bunga dan biaya248.4