PENILIK BANGUNAN

Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Serang

 Bangunan gedung
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil
pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan
tempat kedudukannya, sebagian atau
seluruhnya berada di atas dan/atau di
dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi
sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat
tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan
usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun
kegiatan khusus. 1)
 catatan
• Tempat kedudukan bg adalah tanah
dan/atau air;
bg di atas pohon tidak disebut sbg bg
• Bg harus menyatu dengan tempat
kedudukannya (tanah dan/atau air)
Lapak/tenda di pasar, kios, caravan,
dll. bukan termasuk bg.
Contoh bangunan gedung
Contoh bangunan hunian bukan gedung
 Bangunan bukan gedung

Bangunan bukan gedung adalah suatu

perwujudan fisik hasil pekerjaan
konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya
berada di atas dan/atau di dalam tanah
dan/atau air, yang tidak digunakan untuk
tempat hunian atau tempat tinggal. 2)
 Bangunan bukan gedung adalah
prasarana bg
Bangunan bukan gedung dalam lingkup
penataan bangunan adalah prasarana bg
 Contoh bangunan bukan gedung
(prasarana bg)
No. Jenis Contoh
1. Konstruksi pembatas/ Pagar, tanggul, tpt
penahan/pengaman
2. Konstruksi penanda masuk lokasi Gapura, gerbang

3. Konstruksi perkerasan Jalan, lapangan olah raga

terbuka, area parkir
4. Konstruksi penghubung Jembatan, gorong2
5. Konstruksi kolam Kolam renang, reservoir
6. Konstruksi menara Antena, menara air
7. Konstruksi monumen Tugu, patung
8. Konstruksi instalasi Instalasi listrik, ins.limbah
9. Konstruksi reklame Building sign, papan iklan
Penyelenggaraan bangunan gedung
Penyelenggaraan bangunan gedung adalah
rangkaian kegiatan pembangunan gedung yang
meliputi 3 tahap:
I. Tahap pra (sebelum) konstruksi, dimulai dari
proses penyusunan anggaran hingga
perencanaan teknis
II. Tahap konstruksi yaitu pelaksanaan dan
pengawasan konstruksi,
III. Tahap pasca konstruksi yaitu kegiatan
pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran
bangunan gedung
 Penyelenggara bangunan gedung

Penyelenggara bangunan gedung adalah

pemilik bangunan gedung, penyedia jasa
konstruksi bangunan gedung, dan
pengguna bangunan gedung
 Pemilik bangunan gedung

Pemilik bangunan gedung adalah orang,

badan hukum, kelompok orang, atau
perkumpulan, yang menurut hukum sah
sebagai pemilik bangunan gedung.
 Pengguna bangunan gedung
Pengguna bangunan gedung adalah
pemilik bangunan gedung dan/atau
bukan pemilik bangunan gedung
berdasarkan kesepakatan dengan pemilik
bangunan gedung, yang menggunakan
dan/atau mengelola bangunan gedung
atau bagian bangunan gedung sesuai
dengan fungsi yang ditetapkan.
 Penyedia jasa konstruksi
Penyedia jasa konstruksi bangunan gedung
adalah orang perorangan atau badan yang
kegiatan usahanya menyediakan layanan
jasa konstruksi bidang bangunan gedung,
meliputi perencana teknis, pelaksana
konstruksi, pengawas/manajemen
konstruksi, termasuk pengkaji teknis
bangunan gedung dan penyedia jasa
konstruksi lainnya.
 A. Fungsi bangunan gedung
Fungsi bangunan gedung meliputi :
• fungsi hunian;
• fungsi keagamaan;
• fungsi usaha;
• fungsi sosial dan budaya, serta
• fungsi khusus.
• fungsi campuran
 B. Klasifikasi bangunan gedung

Klasifikasi bangunan gedung didasarkan

pada:
• tingkat kompleksitas;
• tingkat permanensi;
• tingkat risiko kebakaran;
• zonasi gempa;
• lokasi, ketinggian, dan/atau kepemilikan.
 B.1. Tingkat kompleksitas bg

Klasifikasi bangunan gedung berdasarkan

tingkat kompleksitas meliputi:
B.1.1. bangunan gedung sederhana;
B.1.2. bangunan gedung tidak sederhana,
dan
B.1.3. bangunan gedung khusus
B.1.1. Bangunan gedung sederhana

Ciri bangunan gedung sederhana adalah :

• karakter sederhana;
• memiliki kompleksitas dan teknologi
sederhana ;
• bangunan gedung yang sudah ada disain
prototipnya;
• bangunan dg jumlah lantainya maksimal 2
(dua) lantai;
• luas lantai maksimal 500m2
 Contoh bangunan sederhana

Termasuk bangunan gedung sederhana,

adalah:
• Bangunan dg jumlah lantainya s.d. 2
(dua) lantai ;
• Bangunan dg luas lantai maksimal
500m2;
• Bangunan rumah tidak bertingkat,
dengan luas s.d. 70 m2;
• Bangunan gedung pelayanan
kesehatan, seperti puskesmas;
• Bangunan gedung pendidikan tingkat
dasar s.d. lanjutan dengan jumlah
lantai s.d. 2 (dua) lantai
• Bangunan gedung pendidikan tingkat
dasar s.d. lanjutan dengan jumlah
lantai s.d. 2 (dua) lantai
 B.1.2. Bangunan gedung tidak
sederhana
Klasifikasi bangunan gedung tidak
sederhana adalah bangunan gedung
dengan karakter tidak sederhana serta
memiliki kompleksitas dan/atau
teknologi tidak sederhana
Termasuk klasifikasi tidak sederhana,
antara lain:
• Bangunan gedung yang belum ada
disain prototipnya dan/atau yang
jumlah lantainya di atas 2 (dua) lantai
dengan luas di atas 500 m2;
• Bangunan rumah tidak bertingkat, dengan
luas di atas 70 m2;
• Bangunan gedung pelayanan kesehatan,
seperti rumah sakit klas A, B, dan C;
• Bangunan gedung pendidikan tingkat
dasar s.d. lanjutan dengan jumlah lantai
di atas 2 (dua) lantai atau bangunan
gedung pendidikan tinggi.
 Tingkat kompleksitas bg
Bangunan khusus
• Klasifikasi bangunan khusus adalah
bangunan gedung yang memiliki
penggunaan dan persyaratan khusus,
yang dalam perencanaan dan
pelaksanaannya memerlukan
penyelesaian/teknologi khusus.
Termasuk klasifikasi bangunan gedung khusus, antara lain:
a. Istana negara atau rumah jabatan presiden/wakil
presiden;
b. Wisma negara;
c. Bangunan gedung instalasi nuklir;
d. Bangunan gedung laboratorium;
e. Bangunan gedung terminal udara/laut/darat;
f. Stasiun kereta api;
g. Stadion olah raga;
h. Rumah tahanan dan lembaga pemasarakatan (lapas);
i. Gudang penyimpan bahan berbahaya;
j. Bangunan gedung monumental;
k. Bangunan gedung fungsi pertahanan;
atau
l. Bangunan gedung kantor perwakilan
negara R.I di luar negeri.
 Fungsi dan klasifikasi bg harus
sesuai dengan tata ruang
• Fungsi dan klasifikasi bangunan gedung
harus sesuai dengan peruntukan lokasi
yang diatur dalam RTRW kabupaten/kota,
RDTRKP, dan/atau RTBL;
• Fungsi dan klasifikasi bg bisa berubah
melalui revisi/proses baru IMB sepanjang
tidak bertentangan dg tata ruang;
 Intensitas bangunan gedung

Intensitas bangunan gedung terdiri dari

kepadatan dan ketinggian bangunan
gedung
 Kepadatan bangunan

Kepadatan bangunan meliputi ketentuan

tentang Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
yang dibedakan dalam tingkatan KDB
padat, sedang, dan renggang.
 Ketinggian bangunan

meliputi ketentuan tentang Jumlah Lantai

Bangunan (JLB), dan Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) yang dibedakan dalam
tingkatan KLB tinggi, sedang, dan rendah.
Penetapan besarnya kepadatan dan
ketinggian bangunan gedung harus
sesuai dengan tata ruang
 Perhitungan KDB dan KLB

• Perhitungan luas lantai bangunan adalah

jumlah luas lantai yang diperhitungkan
sampai batas dinding terluar;
• Luas lantai ruangan beratap yang sisi-
sisinya dibatasi oleh dinding yang
tingginya lebih dari 1,20 m di atas lantai
ruangan tersebut dihitung penuh 100 %;
 Perhitungan KDB dan KLB

• Luas lantai ruangan beratap yang

bersifat terbuka atau yang sisi-sisinya
dibatasi oleh dinding tidak lebih dari
1,20 m di atas lantai ruangan dihitung
50 %, selama tidak melebihi 10 % dari
luas denah yang diperhitungkan sesuai
dengan KDB yang ditetapkan;
 Perhitungan KDB dan KLB

• Overstek atap yang melebihi lebar

1,50m maka luas mendatar
kelebihannya tersebut dianggap
sebagai luas lantai denah;
 Perhitungan KDB dan KLB

• Teras tidak beratap yang mempunyai

tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m di
atas lantai teras tidak diperhitungkan
sebagai luas lantai ;
 Perhitungan KDB dan KLB

• Luas lantai bangunan yang

diperhitungkan untuk parkir tidak
diperhitungkan dalam perhitungan
KLB, asal tidak melebihi 50 % dari KLB
yang ditetapkan, selebihnya
diperhitungkan 50 % terhadap KLB ;
 Perhitungan KDB dan KLB

• Ram dan tangga terbuka dihitung 50

%, selama tidak melebihi 10 % dari
luas lantai dasar yang diperkenankan;
 Perhitungan KDB dan KLB

• Dalam perhitungan KDB dan KLB, luas

tapak yang diperhitungkan adalah yang
di belakang garis sempadan ;
 Perhitungan KDB dan KLB

• Dalam perhitungan ketinggian

bangunan, apabila jarak vertikal dari
lantai penuh ke lantai penuh
berikutnya lebih dari 5 m, maka
ketinggian bangunan tersebut
dianggap sebagai dua lantai;
 Perhitungan KDB dan KLB

• Dalam perhitungan ketinggian

bangunan, apabila jarak vertikal dari
lantai penuh ke lantai penuh
berikutnya lebih dari 5 m, maka
ketinggian bangunan tersebut
dianggap sebagai dua lantai;
 Perhitungan KDB dan KLB

• Mezanin yang luasnya melebihi 50 %

dari luas lantai dasar dianggap sebagai
lantai penuh.
 Garis sempadan bangunan

• Garis sempadan bangunan adalah

batas terdekat yg dihitung dari tepi
jalan, tepi sungai/irigasi, kawat
konduktor listrik tegangan tinggi dan
menaranya, tepi pantai dimana suatu
bangunan hunian tidak diperkenankan
melebihi batas tersebut.
 Garis sempadan bangunan

• Garis sempadan bangunan diatur

dengan Peraturan Daerah Kota Serang
Tentang Garis Sempadan.
 Tinggi Pagar
• Tinggi pagar depan rumah tinggal
maksimal 1,5 meter dari atas permukaan
tanahnya;
• Tinggi pagar depan bangunan industri
maksimal 2 meter dari atas permukaan
tanahnya;
• Tinggi bagian kedap pandang pagar
maksimal 1m;
 Tinggi Pagar

• Tinggi pagar samping dan belakang

rumah tinggal maksimal 3 meter dari
atas permukaan tanahnya dan 7 meter
untuk rumah bertingkat;
 Tinggi lantai dasar
• Tinggi lantai dasar suatu bangunan
gedung diperkenankan mencapai
maksimal 1,20 m di atas tinggi rata-
rata tanah pekarangan atau tinggi rata-
rata jalan, dengan memperhatikan
keserasian lingkungan, kecuali di
bawah peil banjir dapat ditentukan
sendiri;
 Pengendalian Dampak Lingkungan

• Setiap kegiatan dalam bangunan

dan/atau lingkungannya yang
mengganggu dan menimbulkan
dampak penting terhadap lingkungan
harus dilengkapi dengan AMDAL
(Analisis Mengenai Dampak
Lingkungan) sesuai ketentuan yang
berlaku;
 Pengendalian Dampak Lingkungan

• Setiap kegiatan dalam bangunan dan/atau

lingkungannya yang menimbulkan
dampak tidak penting terhadap
lingkungan, atau secara teknologi sudah
dapat dikelola dampak pentingnya, tidak
perlu dilengkapi dengan AMDAL, tetapi
diharuskan melakukan Upaya Pengelolaan
Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan
Lingkungan (UPL) sesuai ketentuan yang
berlaku ;
 Keandalan bangunan

• Setiap bangunan harus memiliki

struktur yang dapat diandalkan, dan
khusus untuk bangunan tidak
sederhana diwajibkan dibuat kajian
strukturnya
 Keselamatan bangunan

• Setiap bangunan gedung, kecuali

rumah tinggal tunggal dan rumah
deret sederhana, harus mempunyai
sistem proteksi pasif dan aktif
terhadap bahaya kebakaran;
 Keselamatan bangunan

• Setiap bangunan gedung, kecuali

rumah tinggal tunggal dan rumah
deret sederhana, harus mempunyai
sistem penangkal petir;
 Kesehatan Bangunan

• Persyaratan kesehatan bangunan

gedung meliputi persyaratan sistem
penghawaan, pencahayaan, sanitasi,
dan penggunaan bahan bangunan
gedung
 Kenyamanan Bangunan

• Persyaratan Kenyamanan Terhadap

Tingkat Getaran dan Kebisingan
• Persyaratan kenyamanan terhadap
hubungan antar ruang
• Persyaratan kecukupan ruang gerak
 Kemudahan bangunan
• Persyaratan kemudahan meliputi
kemudahan hubungan dalam
bangunan gedung, signage, jalur
evakuasi, serta kelengkapan fasilitas
prasarana dan sarana dalam
pemanfaatan bangunan gedung
termasuk sarana parkir dan fasilitas
bagi kaum disable.
 Kemudahan bangunan

• Persyaratan kemudahan meliputi

kemudahan hubungan ke, dari, dan di
dalam bangunan gedung, serta
kelengkapan fasilitas prasarana dan
sarana dalam pemanfaatan bangunan
gedung termasuk bagi kaum disable.
 Penilik Bangunan (Building
Inspector)
• Penilik Bangunan (Building Inspector)
adalah orang perseorangan yang
memiliki kompetensi, yang diberi tugas
oleh pemerintah untuk melakukan
inspeksi terhadap pelaksanaan dan
pemanfaatan Bangunan Gedung agar
sesuai dengan persyaratan Bangunan
Gedung.
 Penilik Bangunan (Building
Inspector)
• Penilik Bangunan (Building Inspector)
bisa terdiri dari PNS maupun pegawai
pemerintah dengan perjanjian kerja
 Tata Kelola Penilik Bangunan

(1) Kepala dinas yang menangani sub-urusan

Bangunan Gedung bertindak sebagai
penanggung jawab pelaksana
pengelolaan penilik bangunan.
(2) Kepala dinas sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) menugaskan unit kerja di
bawahnya sebagai pelaksana
pengelolaan penilik bangunan.
 Tata Kelola Penilik Bangunan
(3) Pelaksana pengelolaan penilik bangunan sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) merupakan unit yang
memiliki tugas:
a. mengelola operasional penilik bangunan;
b. memfasilitasi pelaksanaan tugas penilik bangunan;
c. memfasilitasi pembinaan terhadap penilik
bangunan;
d. mengelola pembiayaan penilik bangunan; dan
e. melakukan pengawasan terhadap kinerja
pelaksanaan tugas penilik bangunan.
• Pengelolaan operasional penilik bangunan
sebagaimana dimaksud alam ayat (3) huruf a paling
sedikit meliputi:
a. mengidentifikasi pengelompokan bangunan gedung;
b. menentukan objek sasaran penilikan bangunan;
c. menyiapkan surat penugasan anggota penilik
bangunan;
d. menerima dan menindaklanjuti laporan hasil
pelaksanaan tugas penilik bangunan; dan
e. menyiapkan tata surat-menyurat dan administrasi.
• Penentuan objek sasaran penilikan
bangunan sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) huruf b ditetapkan
berdasarkan ketentuan:
a. laporan indikasi pelanggaran yang ditemukan oleh
penilik bangunan;
b. indikasi pelanggaran yang diterima melalui pengaduan
masyarakat;
c. jumlah objek sasaran penilikan bangunan pada masa
konstruksi paling sedikit 40 (empat puluh) bangunan
gedung per tahun bagi setiap penilik bangunan; dan
d. jumlah objek sasaran penilikan bangunan pada masa
pemanfaatan paling sedikit 10 (sepuluh) bangunan
gedung per tahun bagi setiap penilik bangunan.
• Untuk pemenuhan jumlah objek
sasaran penilikan bangunan gedung,
pelaksana pengelolaan penilik
bangunan harus meminta data
penerbitan IMB dari dinas yang
menangani perizinan
 Pembiayaan Penilik Bangunan

Pembiayaan Penilik Bangunan meliputi:

a. biaya operasional,
• operasional penilik bangunan;
• pengadaan peralatan; dan
• pengadaan alat tulis kantor.
b. honorarium.
 Pemantauan, pemeriksaan, dan
evaluasi Pemanfaatan BG
a. kewajiban pemilik Bangunan Gedung
dalam pemeliharaan, perawatan, dan
pengoperasian Bangunan Gedung untuk
mempertahankan persyaratan keandalan
Bangunan Gedung;
b. pemeriksaan berkala Bangunan Gedung;
dan
c. proses SLF.
 Pemantauan, pemeriksaan, dan
evaluasi Pemanfaatan BG
A. Laporan hasil pemantauan, pemeriksaan
dan evaluasi memuat, paling sedikit:
a. hasil temuan ketidaksesuaian
pemanfaatan Bangunan Gedung;
b. foto yang diambil pada saat kunjungan di
lokasi bangunan gedung;
c. hasil pengukuran; dan
d. hasil pengujian.