5.2.

Kriteria Penilaian Investasi (Mulai 12)

5.2.1.Metode – Metode Penilaian Investasi

a. Metode Average Rate of Return
• Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata – rata yang diperoleh
dari suatu investasi.
• Angka yang dipergunakan adalah laba setelah pajak dibandingkan dengan
total atau average investasi.
• Hasil yang diperoleh dinyatakan dalam persentase.
• Angka ini kemudian diperbandingkan dengan tingkat keuntungan yang
disyaratkan, apabila lebih besar dari pada tingkat keuntungan yang
disyaratkan, maka proyek dikatakan menguntungkan dan sebaliknya.
• Metode ini sangat sederhana, sehingga mudah menggunakannya.
Kelemahan yang utama adalah diabaikan nilai waktu uang, padahal ini
sangat penting.
b.Metode Pay Back Period
• Metode ini untuk mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali
dan diukur dengan satuan waktu (tahun, bulan, hari)
• Kalau periode Pay Back (kembalinya) modal lebik pendek dari pada
yang disyaratkan maka proyek diterima dan sebaliknya.

• Rumus :
Investasi Awal
Pay Back Period = ------------------------- X 1 Tahun
Kas Masuk Bersih
c. Metode Net Present Value
• Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang penerimaan – penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang.
• Untuk menghitung nilai sekarang tersebut perlu ditentukan terlebih
dahulu tingkat bunga yang relevan. Apabila nilai sekarang penerimaan
kas bersih dimasa yang akan datang lebih besar dari nilai sekarang
investasi maka proyek diterima (NPV = Positif) dan sebaliknya

Rumus :
CF1 CF2 CFn
NPV = CF0 + --------- + ---------- + ---------- - I0
( 1 + r ) 1 ( 1 + r )2 ( 1 + r ) n
d. Metode Internal Rate or Return
Metode ini menghitung tingkat bunga (IRR) yang menyamakan nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih dari
masa mendatang.
• IRR bisa dikatakan sebagai laba proyek atau keuntungan yang didapat
dari investasi proyak.
• Untuk memperoleh IRR maka menggunakan metode coba – coba
(trial and error)
• Rumus :
• CF 1 CF2 CFn
• I0 = CF0 + ------------- + ------------- + -------------
• ( 1 + IRR )1 ( 1 + IRR )2 ( 1 + IRR )n
• 
• Atau rumus lain
• P2 – P1
• IRR = P1 – ( C1 x ----------------)
• C2 – C1
• dimana
• P1 = Tingkat bunga ke 1
• P2 = Tingkat bunga ke 2
• C1 = NPV ke 1
• C2 = NPV ke 2
• 
• Apabila tingkat bunga (IRR) lebih besar dari pada tingkat bunga relevan maka proyek diterima dan
sebaliknya
•e.  Metode Profitability Index atau Benefit Cost Ratio
• Metode ini menghitung perbandingan antara nilai sekarang
penerimaan kas bersih dimasa datang dengan nilai sekarang investasi.
Rumus :

CF1 CF2 CFn

CF0 + ----------- + ----------- + ------------
( 1 + r )1 ( 1 x r )2 ( 1 x r )n
PI = --------------------------------------------------
I0
Apabila PI lebih besar dari 1 (PI 1 ) maka proyek diterima dan sebaliknya
 Cash Flow Proyek Pengembangan
Periode
No Keterangan
2020 2021 2022 2023

1 Investasi Awal   Rp3.000.000.000 Rp0 Rp0 Rp0

             
2 Pendapatan          
  - Karcis Masuk Parkir     Rp2.500.000.000 Rp2.700.000.000 Rp2.900.000.000
  - Penjualan Bangunan     Rp0 Rp0 Rp1.500.000.000

  Jumlah Pendapatan :     Rp2.500.000.000 Rp2.700.000.000 Rp4.400.000.000

             
3 Biaya Operasional dan Pemeliharaan          
  a. Biaya Gaji Pegawai     Rp36.000.000 Rp36.000.000 Rp36.000.000
  b. Biaya Pemeliharaan     Rp52.000.000 Rp52.000.000 Rp52.000.000
  c. Biaya Keperluan Kantor     Rp56.000.000 Rp56.000.000 Rp56.000.000
  d. Biaya Penyusutan ( 1/umur )   Rp1.200.000.000 Rp1.200.000.000 Rp1.200.000.000
  e. Biaya Listrik     Rp3.600.000 Rp3.600.000 Rp3.600.000
  f. Biaya Kesejahteraan Karyawan     Rp5.900.000 Rp5.900.000 Rp5.900.000

  Jumlah Pendapatan :     Rp1.353.500.000 Rp1.353.500.000 Rp1.353.500.000

             
4 Laba Sebelum Pajak ( 2 -3 )        
             

5 Pajak ( 4 x %Pajak )        
             
6 Laba Setelah Pajak (4-5)        
             
7 Kas Masuk Bersih ( 6 + 3d )        
             

Pertanyaan :
Berapa Nilai :
- Payback Period
- Net Present Value
- Intenal Rate of Return
- Profitability Index or Benefit Cost Ratio