BAB II

KERANGKA TEORI
2.1 Deskripsi Teori
Berdasarkan uraian sebelumnya, peneliti menggunakan beberapa istilah
yang berkaitan dengan masalah penelitian. Untuk itu pada bab ini peneliti
menggunakan beberapa teori yang mendukung masalah dalam penelitian ini. Teori
berfungsi sebagai pisau analisis atau untuk menjelaskan dan menjadi panduan
dalam penelitian.
Teori-teori utama yang akan dipaparkan adalah tentang efektivitas,
pembangunan, rumah susun, dan rusunawa. Berikut ini adalah paparan tentang
konsep-konsep teori yang digunakan oleh peneliti, sebagai berikut:
2.1.1 Efektivitas
Efektivitas berasal dari kata efektif yang mengandung pengertian
dicapainya keberhasilan dalam mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Efektivitas
selalu terkait dengan hubungan antara hasil yang diharapkan dengan hasil yang
sesungguhnya dicapai. Efektivitas dapat dilihat dari berbagai sudut pandang (view
point) dan dapat dinilai dengan berbagai cara dan mempunyai kaitan yang erat
dengan efisiensi. Seperti yang dikemukakan oleh H. Emerson yang dikutip
Soewarno Handayaningrat S. (1994:16) yang menyatakan bahwa efektivitas
adalah pengukuran dalam arti tercapainya tujuan yang telah ditentukan
sebelumnya.
Menurut pendapat Mahmudi dalam bukunya "Manajemen Kinerja Sektor
Publik" mendefinisikan efektivitas merupakan hubungan antara output terhadap
pencapaian tujuan, semakin besar kontribusi (sumbangan) output terhadap
pencapaian tujuan, maka semakin efektif organisasi, program atau kegiatan
(Mahmudi, 2005:92). Berdasarkan pendapat tersebut, bahwa efektivitas
mempunyai hubungan timbal balik antara output dengan tujuan. Semakin besar
kontribusi output, maka semakin efektif satu program atau kegiatan.
Sedangkan Georgopolous dan Tannembaum (1985:50), mengemukakan:
Efektivitas ditinjau dari sudut pencapaian tujuan, dimana keberhasilan
suatu organisasi harus mempertimbangkan bukan saja sasaran organisasi
tetapi juga mekanisme mempertahankan diri dalam mengejar sasaran.
Dengan kata lain, penilaian efektivitas harus berkaitan dengan mesalah
sasaran maupun tujuan.

15

16

Menurut Steers (dalam Halim, 2004:166) efektivitas adalah seberapa jauh

organisasi berhasil mencapai tujuan yang layak dicapai. Efektivitas harus dinilai
atas tujuan yang bisa dilaksanakan dan bukan atas konsep tujuan yang maksimum.
Sementara itu menurut The Liang Gie (dalam Halm, 2004:167) berpendapat
bahwa efektivitas adalah suatu keadaan yang terjadi sebagai akibat yang
dikehendaki kalau seseorang melakukan sesuatu perbuatan dengan maksud
tertentu dan memang dikehendakinya, maka orang itu dikatakan efektif bila
menimbulkan

akibat

atau

mempunyai

maksud

sebagaimana

yang

dikehendakinya.
Pendapat lain mengenai efektivitas menurut Robin (dalam Hermaya,
2004:7) adalah efektivitas sering digambarkan sebagai melakukan segala sesuatu
yang benar yaitu aktivitas-aktivitas pekerjaan yang membantu organisasi
mencapai sasaran. Efektivitas menurut Gibson (1996:25) adalah pencapaian
sasaran yang telah disepakati atau usaha bersama. Bagaimana organisasi dapat
mencapai tujuan dengan menggunakan sumber daya yang terdapat dalam
organisasi

tersebut.

Sedangkan

efektivitas

menurut

Georgopualos

dan

Tannebaum (dalam Tangkilisan, 2005:139) yaitu efektivitas organisasi adalah

tingkat sejauh mana suatu organisasi merupakan sistem sosial dengan segala
sumber daya dan sarana tertentu yang tersedia memenuhi tujuan-tujuannya tanpa
pemborosan dan menghindari ketegangan yang tidak perlu di antara anggotaanggotanya.
Lebih lanjut menurut Agung Kurniawan dalam bukunya Transformasi
Pelayanan Publik mendefinisikan efektivitas, sebagai berikut: Efektivitas adalah
kemampuan melaksanakan tugas, fungsi (operasi kegiatan program atau misi)
daripada suatu organisasi atau sejenisnya yang tidak adanya tekanan atau
ketegangan diantara pelaksanaannya (Kurniawan, 2005:109).
Efektivitas merupakan keadaan yang berpengaruh terhadap suatu hal yang
berkesan, kemanjuran, keberhasilan usaha, tindakan ataupun hal yang berlakunya.
Hal yang sama juga dikemukakan oleh Supriyono dalam bukunya Sistem
Pengendalian Manajemen mendefinisikan pengertian efektivitas, sebagai berikut:

17

Efektivitas merupakan hubungan antara keluaran suatu pusat tanggung

jawab dengan sasaran yang mesti dicapai, semakin besar konstribusi
daripada keluaran yang dihasilkan terhadap nilai pencapaian sasaran
tersebut, maka dapat dikatakan efektif pula unit tersebut (Supriyono,
2000:29).
Dengan demikian efektivitas merupakan suatu tindakan yang mengandung
pengertian mengenai terjadinya suatu efek atau akibat yang dikehendaki dan
menekankan pada hasil atau efeknya dalam pencapaian tujuan.
Menurut pendapat Mahmudi dalam bukunya Manajemen Kinerja Sektor
Publik mendefinisikan efektivitas, sebagai berikut: Efektivitas merupakan
hubungan antara output dengan tujuan, semakin besar kontribusi (sumbangan)
output terhadap pencapaian tujuan, maka semakin efektif organisasi, program atau
kegiatan (Mahmudi, 2005:92).
Dari beberapa pendapat di atas mengenai efektivitas, dapat disimpulkan
bahwa efektivitas adalah suatu ukuran yang menyatakan seberapa jauh target
(kuantitas, kualitas dan waktu) yang telah dicapai oleh manajemen, yang mana
target tersebut sudah ditentukan terlebih dahulu. Hal ini sesuai dengan pendapat
yang dikemukakan oleh Hidayat (1986) yang menjelaskan bahwa :Efektivitas
adalah suatu ukuran yang menyatakan seberapa jauh target (kuantitas,kualitas dan
waktu) telah tercapai. Dimana makin besar persentase target yang dicapai, makin
tinggi efektivitasnya.
2.1.2 Ukuran Efektivitas
Mengukur efektivitas organisasi bukanlah suatu hal yang sangat sederhana,
karena efektivitas dapat dikaji dari berbagai sudut pandang dan tergantung pada
siapa yang menilai serta menginterpretasikannya. Bila dipandang dari sudut
produktivitas, maka seorang manajer produksi memberikan pemahaman bahwa
efektivitas berarti kualitas dan kuantitas (output) barang dan jasa.
Tingkat efektivitas juga dapat diukur dengan membandingkan antara
rencana yang telah ditentukan dengan hasil nyata yang telah diwujudkan. Namun,
jika usaha atau hasil pekerjaan dan tindakan yang dilakukan tidak tepat sehingga
menyebabkan tujuan tidak tercapai atau sasaran yang diharapkan, maka hal itu
dikatakan tidak efektif.

18

Adapun kriteria atau ukuran mengenai pencapaian tujuan efektif atau

tidak, sebagaimana dikemukakan oleh S.P. Siagian (1978:77), yaitu:
a. Kejelasan tujuan yang hendak dicapai, hal ini dimaksudkan supaya
karyawan dalam pelaksanaan tugas mencapai sasaran yang terarah dan
tujuan organisasi dapat tercapai.
b. Kejelasan strategi pencapaian tujuan, telah diketahui bahwa strategi
adalah pada jalan yang diikuti dalam melakukan berbagai upaya
dalam mencapai sasaran-sasaran yang ditentukan agar para implementer
tidak tersesat dalam pencapaian tujuan organisasi.
c. Proses analisis dan perumusan kebijakan yang mantap, berkaitan
dengan tujuan yang hendak dicapai dan strategi yang telah ditetapkan
artinya kebijakan harus mampu menjembatani tujuan-tujuan dengan
usaha-usaha pelaksanaan kegiatan operasional.
d. Perencanaan yang matang, pada hakekatnya berarti memutuskan
sekarang apa yang dikerjakan oleh organisasi dimasa depan.
e. Penyusunan program yang tepat suatu rencana yang baik masih perlu
dijabarkan dalam program-program pelaksanaan yang tepat sebab
apabila tidak, para pelaksana akan kurang memiliki pedoman bertindak
dan bekerja.
f. Tersedianya sarana dan prasarana kerja, salah satu indikator efektivitas
organisasi adalah kemamapuan bekerja secara produktif. Dengan sarana
dan prasarana yang tersedia dan mungkin disediakan oleh organisasi.
g. Pelaksanaan yang efektif dan efisien, bagaimanapun baiknya suatu
program apabila tidak dilaksanakan secara efektif dan efisien maka
organisasi tersebut tidak akan mencapai sasarannya, karena dengan
pelaksanaan organisasi semakin didekatkan pada tujuannya.
h. Sistem pengawasan dan pengendalian yang bersifat mendidik
mengingat sifat manusia yang tidak sempurna maka efektivitas
organisasi menuntut terdapatnya sistem pengawasan dan pengendalian.
Adapun kriteria untuk mengukur efektivitas suatu organisasi ada tiga
pendekatan yang dapat digunakan, seperti yang dikemukakan oleh Martani dan
Lubis (1987:55), yakni:
1. Pendekatan Sumber (resource approach) yakni mengukur efektivitas
dari input. Pendekatan mengutamakan adanya keberhasilan organisasi
untuk memperoleh sumber daya, baik fisik maupun nonfisik yang
sesuai dengan kebutuhan organisasi.
2. Pendekatan proses (process approach) adalah untuk melihat sejauh
mana efektivitas pelaksanaan program dari semua kegiatan proses
internal atau mekanisme organisasi.
3. Pendekatan sasaran (goals approach) dimana pusat perhatian pada
output, mengukur keberhasilan organisasi untuk mencapai hasil (output)
yang sesuai dengan rencana.

19

Selanjutnya Strees dalam Tangkilisan (2005:141) mengemukakan 5 (lima)

kriteria dalam pengukuran efektivitas, yaitu:
1.
2.
3.
4.
5.

Produktivitas
Kemampuan adaptasi kerja
Kepuasan kerja
Kemampuan berlaba
Pencarian sumber daya

Sedangkan menurut Stephen P. Robins (1994:58) dalam bukunya Teori

Organisasi mengatakan mengenai pendekatan efektivitas organisasi , sebagai
berikut:
a. Pendekatan Pencapaian Tujuan (goal attainment approach)
Pendekatan pencapaian tujuan mengasumsi bahwa organisasi adalah
kesatuan yang dibuat dengan sengaja, rasional, dan mencari tujuan.
Oleh karena itu, pencapaian tujuan yang berhasil menjadi sebuah
ukuran yang tepat tentang keefektifan. Namun demikian agar
pencapaian tujuan bisa menjadi ukuran yang sah dalam mengukur
keefektifan organisasi, asumsi-asumsi lain juga harus diperhatikan.
Pertama, organisasi harus mempunyai tujuan akhir. Kedua, tujuantujuan tersebut harus diidentifikasi dan ditetapkan dengan baik agar
dapat dimengerti. Ketiga, tujuan-tujuan tersebut harus sedikit saja agar
mudah dikelola. Keempat, harus ada consensus atau kesepakatan umum
mengenai tujuan-tujuan tersebut.
Beberapa permasalahan dalam pendekatan ini antara lain adalah :
1. Apa yang dinyatakan secara resmi oleh sebuah organisasi sebagai
suatu tujuan tidak selalu mencerminkan tujuan yang sebenarnya.
2. Tujuan jangkan pendek sering kali berbeda dengan tujuan jangka
panjangnya.
3. Organisasi yang memiliki tujuan majemuk akan menciptakan
kesulitan.
b. Pendekatan Sistem (system approach)
Pendekatan
system
terhadap
efektifitas
organisasi
mengimplikasikan bahwa organisasi terdiri dari sub-sub bagian yang
saling berhubungan. Jika slah satu sub bagian ini mempunyai performa
yang buruk, maka akan timbul dampak yang negative terhadap
performa keseluruhan system.
Keefektifan membutuhkan kesadaran dan interaksi yang berhasil
dengan konstituensi lingkungan. Manajemen tidak boleh gagal dalam
mempertahankan hubungan yang baik dengan para pelanggan,
pemasok, lembaga pemerintahan, serikat buruh, dan konstituensi sejenis
yang mempunyai kekuatan untuk mengacaukan operasi organisasi yang
stabil.

20

Kekurangan yang paling menonjol dari pendekatan system adalah

hubungannya dengan pengukuran dan masalah apakah cara-cara itu
memang benar-benar penting. Keunggulan akhir dari pendekatan
system adalah kemampuannya untuk diaplikasikan jika tujuan akhir
sangat samara atau tidak dapat diukur.
c. Pendekatan Konstituen-Strategis (strategic-constituencies approach)
Pendekatan konstituensi - strategis memandang organisasi secara
berbeda. Organisasi diasumsikan sebagai arena politik tempat
kelompok-kelompok yang berkepentingan bersaing untuk mengendalikan sumber daya. Dalam konteks ini, keefektifan organisasi
menjadi sebuah penilaian tentang sejauh mana keberhasilan sebuah
organisasi dalam memenuhi tuntutan konstituensi kritisnya yaitu pihakpihak yang menjadi tempat bergantung organisasi tersebut untuk
kelangsungan hidupnya di masa depan.
Kekurangan dari pendekatan ini adalah dalam praktik, tugas untuk
memisahkan konstituensi strategis dari lingkungan yang lebih besar
mudah untuk diucapkan, tetapi sukar untuk dilaksanakan. Karena
lingkungan berubah dengan cepat, apa yang kemarin kritis bagi
organisasi mungkin tidak lagi untuk hari ini. Dengan mengoperasikan
pendekatan konstituensi strategis, para manajer mengurangi
kemungkinan bahwa mereka mungkin mengabaikan atau sangat
mengganggu sebuah kelompok yang kekuasaannya dapat menghambat
kegiatan-kegiatan sebuah organisasi secara nyata.
d. Pendekatan Nilai-nilai Bersaing (Competing-values approach)
Nilai-nilai bersaing secara nyata melangkah lebih jauh dari pada
hanya pengakuan tentang adanya pilihan yang beraneka ragam.
Pendekatan tersebut mengasumsikan tentang adanya pilihan yang
beraneka ragam. Pendekatan tersebut mengasumsikan bahwa berbagai
macam pilihan tersebut dapat dikonsolidasikan dan diorganisasi.
Pendekatan nilai-nilai bersaing mengatakan bahwa ada elemen umum
yang mendasari setiap daftar kriteria Efektifitas Organisasi yang
komprehensif dan bahwa elemen tersebut dapat dikombinasikan
sedemikian rupa sehingga menciptakan kumpulan dasar mengenahi
nilai-nilai bersaing. Masing-masing kumpulan tersebut lalu membentuk
sebuah model keefektifan yang unik.
Sehubungan dengan hal tersebut di atas, maka pengukuran merupakan
penilaian dalam arti tercapainya sasaran yang telah ditentukan sebelumnya dengan
menggunakan sasaran yang tersedia. Jelasnya bila sasaran atau tujuan telah
tercapai sesuai dengan yang direncanakan sebelumnya adalah efektif. Jadi, apabila
suatu tujuan atau sasaran itu tidak sesuai dengan waktu yang telah ditentukan,
maka tidak efektif.

21

2.1.3 Pembangunan
Dalam hal pembangunan dapat diartikan sebagai suatu upaya terkoordinasi
untuk menciptakan alternative yang lebih banyak secara sah kepada setiap warga
negara untuk memenuhi dan mencapai aspirasinya yang paling manusiawi
(Nugroho dan Dahuri, 2004:9). Sedangkan Regers mengartikan pembangunan
sebagai proses perubahan sosial yang bersifat partisipator secara luas untuk
memajukan keadaan sosial dan kebendaan bagi mayoritas masyarakat melalui
perolehan mereka akan kontrol yang lebih besar terhadap lingkungannya
(Nasution, 2004:82).
SP. Siagian dalam bukunya yang berjudul Administrasi Pembangunan
(2008:45) mendefinisikan Pembangunan sebagai suatu usaha atau rangkaian usaha
pertumbuhan dan perubahan yang berencana yang dilakukan secara sadar oleh
suatu bangsa, negara dan pemerintahan menuju moderenitas dalam rangka
pembinaan bangsa (Nation-building).
Lebih lanjut menurut Sondang P Siagian (2002:42) mengemukakan bahwa
dalam hal ini terdapat beberapa ide pokok yang menjadi dasar pembangunan,
yaitu:
1. Pembangunan sebagai suatu perubahan yang meweujudkan suatu
kondisi kehidupan bernegara dan bermasyarakat yang lebih baik dari
kondisi sekarang. Pengertian perubahan kearah kondisi yang lebih baik
tidak hanya dalam arti yang sempit seperti peningkatan taraf hidup,
tetapi juga dalam hal segala aspek kehidupan yang lainnya.
2. Pembangunan diartikan sebagai suatu pertumbuhan. Hal ini
menunjukan kemampuan sekelompok masyarakat untuk terus
berkembang baik secara kuantitatif maupun kualitatif. Pertumbuhan ini
diartikan sebagai suatu yang mutlak harus terjadi dalam pembangunan.
Yang meliputi semua aspek kehidupan seperti aspek ekonomi, sosial,
politik yang berjalan seirama dengan keadaan yang saling mennjang.
3. Pemangunan sebagai suatu rangkaian tindakan atau usaha yang
dilakukan secara sadar oleh masyarakat yang bernaung dalam suatu
sistem kemasyarakatan guna mencapai hasil akhir yang diinginkan.
Dalam hal ini diharapkan suatu kesadaran yang tidak hanya terbatas
pada suatu kelompok-kelompok tertentu dalam masyarakat, melainkan
seluruh warga pada semua lapisan dan tindakan serta timbul dari dalam
diri sendiri, sehingga keadaan yang lebih baik dengan pertumbuhan
yang berlangsung terus-menerus.

22

4. Pembangunan harus didasarkan suatu rencana. Artinya pembangunan

itu harus dengan sengaja dan ditentukan secara jelas, tujuan, arah dan
bagaimana pelaksanaannya.
5. Pembangunan diharapkan bermuara pada suatu titik akhir tertentu
seperti masalah keadilan sosial, kemakmuran yang merata,
kesejahteraan material, mental dan spiritual, dan sebagainya. Namun
demikian titik pencapaian titik akhir yang jernih dan absolut sehingga
tidak mungkin di tingkatkan lagi. Kenyataannya adalah, selama masih
terdapat suatu masyarakat, selama itu pulalah kegiatan-kegiatan
pembangunan akan terus dilaksanaan.
Dari definisi pembangunan menurut dari beberapa ilmuan tersebut, maka
jelas dapat dilihat pokok-pokok ide yang tersurat, yaitu adanya suatu proses yang
terus menerus, usaha yang dilakukan dengan perencanaan, orientasi pada
perubahan yang signifikan dari keadaan sebelumnya, memiliki arah yang lebih
modern dalam artian luas yang mencakup seluruh aspek kehidupan berbangsa dan
bernegara, memiliki tujuan utama untuk membina bangsa.
2.1.4 Peran dan Fungsi Rumah
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar bagi manusia disamping
sandang dan pangan. Oleh sebab itu perumahan mempunyai fungsi yang sangat
penting yang tidak hanya sebagai sarana kehidupan semata, tetapi perumahan juga
merupakan suatu proses bermukim kehadiran manusia dalam menciptakan ruang
lingkup di lingkungan masyarakat dan alam sekitarnya (Yudohusodo, 1991:1).
Fungsi dasar rumah adalah untuk melindungi gangguan alam dan binatang.
Sejalan dengan peradaban, fungsi rumah berkembang sebagai sumber rasa
aman dan kenyamanan. Secara sosial rumah juga berfungsi sebagai tatus simbol
dan ukuran kemakmuran, dan juga digunakan sebagai sarana investasi (E.
Cahyana, 2002 : 23).
Dalam perkembangannya, rumah bukan hanya berfungsi sosial namun
juga sebagai penunjang usaha ekonomi seperti kios, wartel, tempat usaha dan lain
sebagainya.
Menurut Turner (1982:14) rumah mempunyai fungsi sebagai berikut :
Gambar 2.1
Fungsi Rumah (Hunian)

SHELTER
Penunjang Identitas Keluarga
Pembangunan
Rumah (Hunian)

Fungsi Rumah
(Hunian)

23

ACCESIBILITY
Penunjang Kesempatan Kerja
SECURITY
Sumber: Turner (1982:14)

Pemberi Rasa Aman

Keluarga
Dalam penjelasannya Turner menyatakan bahwa yang pertama, rumah
berfungsi sebagai penunjang identitas yang diwujudkan pada kualitas hunian atau
perlindungan yang diberikan oleh rumah (The quality of shelter provided by
housing). Kedua, rumah berfungsi sebagai penunjang kesempatan bagi keluarga
untuk mengembangkan diri dalam kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi atau
sebagai fungsi pengembangan keluarga. Dalam fungsi ini akses ke sumber-sumber
daya menjadi sangat penting. Ketiga, rumah berfungsi sebagai pemberi rasa aman
untuk keluarga yang mencakup jaminan masa depan dan jaminan kepemilikan
atas rumah dan tanah.
Dari seluruh pendapat di atas disadari bahwa fungsi rumah tidak hanya
menyangkut fungsi fisik namun juga mencakup fungsi sosial yang dapat
memberikan kesempatan untuk mengaktualisasikan diri, kesempatan sekaligus
rasa aman.
2.1.5 Rumah Susun
Pengertian atau istilah rumah susun, kondominium merupakan istilah yang
dikenal dalam sistem hukum negara Italia. Kondominium terdiri atas dua suku
kata con yang berarti bersama-sama dan dominum berarti pemilikan (Arie
Sukanti, (1994;15). Di negara Inggris dan Amerika menggunakan istilah Joint
Property sedangkan negara Singapura dan Australia mempergunakan istilah Strata
Title. Banyaknya istilah yang digunakan kalangan masyarakat di Indonesia seperti
apartemen, flat, kondominium, rumah susun (rusun) pada dasarnya sama.
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang rumah susun
istilah tersebut jelas tersirat yaitu Rumah Susun (Pasal 1 Ayat (1) Undang-Undang
No. 16Tahun 1985).
Adapun definisi menurut Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 Rumah
Susun adalah Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

24

lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan
yang masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama
untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama.
Masih dalam penjelasannya dalam Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985
yang dimaksud dengan rumah susun sederhana sewa yang juga disebut Rusunawa
adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing
dapat dimanfaatkan dengan tata laksana sewa dan digunakan secara terpisah,
terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama, yang dibangun dengan menggunakan bahan
bangunan dan konstruksi sederhana akan tetapi masih memenuhi standar
kebutuhan minimal dari aspek kesehatan, keamanan, dan kenyamanan, dengan
mempertimbangkan dan memanfaatkan potensi lokal meliputi potensi fisik seperti
bahan bangunan, geologis,dan iklim setempat serta potensi sosial budaya seperti
arsitektur lokal dan cara hidup.
Sedangkan menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 60/PRT/1992
tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun, pengertian dan
pembangunan rumah susun adalah :
1. Lingkungan rumah susun adalah sebidang tanah dengan batas-batas
yang jelas, di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan
fasilitasnya secara keseluruhan merupakan tempat permukiman.
2. Satuan lingkungan rumah susun adalah kelompok rumah susun yang
terletak pada tanah bersama sebagai salah satu lingkungan yang
merupakan satu kesatuan sistem pelayanan pengelolaan.
3. Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi-bagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan yang masingmasing dapat memiliki dan digunakan

25

secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian

bersama dan tanah bersama.
4. Prasarana lingkungan rumah susun adalah kelengkapan dasar fisik
lingkungan yang memungkinkan rumah susun dapat berfungsi
sebagaimana mestinya.
Rumah susun harus memenuhi syarat-syarat minimum seperti rumah biasa
yakni dapat menjadi tempat berlindung, memberi rasa aman, menjadi wadah
sosialisasi, dan memberikan suasana harmonis.
Pembangunan rumah susun diarahkan untuk mempertahankan kesatuan
komunitas kampung asalnya. Pembangunannya diprioritaskan pada lokasi di atas
bekas kampung kumuh dan sasaran utamanya adalah penghuni kampung kumuh
itu sendiri yang mayoritas penduduknya berpenghasilan rendah. Mereka
diprioritaskan untuk dapat membeli atau menyewa rumah susun tersebut secara
kredit atau angsuran ringan (Peraturan Pemerintah RI No.4/1988).
2.1.6 Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)
Menurut Kementerian Perumahan Rakyat, rumah susun sewa adalah
bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam satu lingkungan, merupakan
satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan, terutama untuk tempat
hunian yang dilengkapi bagian bersama, dimana masyarakat dapat menyewa di
lokasi tersebut dengan masa waktu tertentu dari pengembang (maksimal waktu
menyewa 5 tahun), berbeda dengan rumah susun milik yang status
kepemilikannya adalah hak milik (mengikuti pola strata title), merupakan tipologi
baru dalam rangka mempercepat penyediaan unit hunian guna memenuhi
kebutuhan yang sudah sangat mendesak. Proses pengadaan melibatkan pihak
swasta karena keterbatasan dana yang dimiliki oleh pemerintah, namun
ditekankan disini bahwa fokus penelitian pada rusunawa. Sasaran rumah susun
sewa adalah masyarakat yang belummendapatkan kesempatan memiliki rumah
dan mereka yang baru saja berumah tangga.
Rumah susun sewa merupakan salah satu program pemerintah untuk
meningkatkan kesejahteraan masyarakat dengan mengurangi kekumuhan kota dan
menciptakan hunian dan lingkungan yang layak. Rumah susun sewa merupakan

26

public housing yang pembangunannya mayoritas mendapatkan subsidi dari

pemeritah, rumah susun sewa ini mendapatkan subsidi dari APBN/APBD
memiliki luas lantai maksimal adalah 21 meter.
Rumah susun sewa lebih sesuai untuk daerah perkotaan karena selain
rumah susun sewa lebih menghemat luasan lahan, memberikan akses untuk
pengembangan ruang terbuka hijau sehingga dapat memperbaiki kualitas
lingkungan dan lebih efisien untuk pembangunan infrastruktur dasar sehingga
masyarakat dapat dengan mudah mengaksesnya, rumah susun sewa juga
memberikan kemudahan untuk menyentuh kelompok masyarakat berpenghasilan
rendah, mengingat biaya sewa yang sudah ditentukan sehingga dapat mengurangi
kemiskinan kota.
Kelompok sasaran penghuni rusunawa adalah warga negara Indonesia
yang terdiri dari Pegawai Negeri Sipil, TNI/Polri, pekerja/buruh dan masyarakat
umum yang dikategorikan sebagai MBR, serta mahasiswa/pelajar. Kelompok
sasaran penghuni rusunawa sebagaimana dimaksud adalah warga negara
Indonesia yang:
a. Mengajukan permohonan tertulis kepada badan pengelola untuk
menjadi calon penghuni rusunawa.
b. Mampu membayar harga sewa yang ditetapkan leh badan pengelola.
c. Memiliki kegiatan yang dekat dengan lokasi rusunawa.
Penghuni rusunawa yang kemampuan ekonominya telah meningkat
menjadi lebih baik, harus melepaskan haknya sebagai penghuni rusunawa
berdasarkan hasil evaluasi secara berkala yang dilakukan oleh badan pengelola.
Kriteria kelompok peghuni rusunawa sebagaimana dimaksud, dapat ditambah
dengan ketetapan badan pengelola (Permenpera Nomor 14 Pasal 15 Tahun 2007).
2.1.7 Pembangunan Rumah Susun Sewa
Secara umum terdapat dua hal yang melatar belakangi rencana
pembangunan rumah susun sederhana sewa yaitu kondisi perumahan perkotaan
yang serba tidak memadai dan belum terbangunnya sistem perumahan yang
tanggap terhadap kebutuhan rumah. Kondisi perumahan yang tidak memadai

27

ditandai oleh tingginya angka kebutuhan perumahan di satu sisi dan kelangkaan
tanah perkotaan di sisi lain.
Kondisi yang tidak berimbang ini menjadikan masyarakat berpenghasilan
rendah tidak mampu mengakses kebutuhan rumahnya secara formal, akibatnya
muncul kantong-kantong permukiman informal yang tidak layak huni atau dikenal
sebagai permukiman liar (squatter).
Potter dan Evans (1998:139) mendefinisikan permukiman liar (squatter or
illegal settlement) sebagai suatu kawasan dimana orang-orang bertempat tinggal
tanpa adanya ijin penggunaan lahan ataupun ijin perencanaan.
Lebih lanjut, kondisi ekonomi yang rendah dari sebagian besar masyarakat
khususnya diperkotaan juga berdampak pada rendahnya kemampuan untuk
mengelola

lingkungan

permukiman

sehingga

mengakibatkan

munculnya

permukiman kumuh yang dikemal sebagai slum area. Lingkungan kumuh

digambarkan sebagai bentuk hunian tidak berstruktur, tidak berpola dengan letak
rumah dan jalan-jalan tidak beraturan, tidak tersedianya fasilitas umum, prasarana
dan sarana permukiman tidak mendukung, terlihat tidak ada got, sarana air bersih,
sebagainya (Yudohusodo, 1991 : 34).
Krausse dan Cohen menggambarkan sebagai tempat tinggal tidak
manusiawi berupa gubug-gubug tidak teratur, berdesakan, terbuat dari barangbarang bekas seperti bekas-bekas, plastik, karton, sisa-sisa bangunan, menempati
tanah-tanah liar, becek dan tidak memenuhi standar kesehatan seperti di bawah
jembatan, pinggir kali/sungai, pinggir rel kereta api, sekitar pasar, terminal dan
lain-lain. Ia adalah tempat penduduk yang status sosial dan ekonominya rendah
dan kondisi perumahan di bawah standar (Agung Ridho, 2001 : 21).
Ciri perumahan kumuh yang menonjol ialah berfungsinya daerah tersebut
sebagai tempat transisi antara kehidupan perdesaan dengan kehidupan perkotaan
(Yudohusodo, 1991:312). Dalam perkembangannya, kehadiran slum dan
squatterarea semakin merebak seiring dengan pesatnya jumlah perumbuhan
penduduk perkotaan. Untuk itu perlu penanganan intensif guna menyelesaikan
permasalahan perumahan permukiman perkotaan. Salah satunya konsep
penanganannya adalah melalui peremajaan kota.
Permajaan kota merupakan upaya yang terencana untuk mengubah atau
memperbaharui suatu kawasan di kota yang mutu lingkungannya rendah menjadi

28

suatu tatanan sosial ekonomi yang baru yang mampu menunjang pengembangan
kota karena naiknya efektivitas, efisiensi dan produktivitas kawasan tersebut
(Yudohusodo, 1991 : 332).
Lebih lanjut, Yudohusodo, (1991:334) menguraikan prioritas pelaksanaan
peremajaan kota didasarkan pada lokasi permukiman kumuh yang terbagi menjadi
5 kelompok yakni :
1. Berada pada lokasi yang strategis dan berpotensi untuk dapat dibangun
bangunan komersial. Permajaan dapat dilaksanakan dengan prinsip
membiayai sendiri atau mengembalikan modal sendiri dengan
keuntungan yang wajar.
2. Lokasinya kurang strategis dan kurang memiliki potensi komersial,
sehingga kalau diremajakan tidak akan menguntungkan.
3. Lokasinya tidak strategis dan hanya boleh dibangun untuk perumahan.
Lingkungan semacam ini secara komersial tidak menguntungkan,
sehingga dalam peremajaannya memerlukan subsidi.
4. Berada pada lokasi yang tidak diperuntukkan bagi perumahan, sehingga
dalam peremajaannya memerlukan subsidi.
5. Berada pada lokasi yang berbahaya, seperti bantaran sungai, sepanjang
jalur kereta api, dan sebagainya. Lingkungan semacam ini tidak boleh
diremajakan, namun harus dibongkar dan permukimannya dipindah ke
tempat lain.
Pembangunan perumahan senantiasa memerlukan tanah sebagai basis
kegiatannya. Sementara itu luas tanah yang tersedia untuk pembangunan semakin
terbatas, baik dalam arti kuantitas maupun kualitas. Model-model pembangunan
berdasarkan pada masalah penyediaan tanah, mendorong lahirnya konsep
pembangunan rumah susun sebagai alternatif penyelesaian yang tidak dapat
dihindari.
Upaya pengembangan rumah susun ini dilandasi oleh beberapa pemikiran
yakni :
1.

Berkurangnya lahan produktif dan masalah lingkungan yang

diakibatkan oleh berkembangnya perumahan perkotaan di wilayah
pinggiran akibat tingkat pertumbuhan penduduk perkotaan yang sangat

signifikan.
2.
Masalah transportasi yang cenderung meningkat seiring dengan
peningkatan jumlah pemakai jalan yang tidak dapat diimbangi dengan
penambahan luas jalan.

29

3.

Beban individu masyarakat yang cukup berat apabila tinggal relatif

jauh dari pusat kota.

Kegiatan peremajaan kota melalui pembangunan rumah susun berdasarkan

pada pertimbangan efisiensi pemakaian lahan, kepadatan yang cukup tinggi.
Namun masih terdapat masalah utama dalam pembangunan rumah susun yaitu
biaya pembangunan rumah susun lebih tinggi daripada biaya pembangunan rumah
tidak bertingkat, karena rumah susun harus dibangun dengan standar kualitas
konstruksi yang baik dan kuat.
Namun demikian, seberapa jauh tingkat efektivitas dari pembangunan
rusunawa tersebut dalam penanganan lingkungan permukiman kumuh bila
dikaitkan dengan tujuan dari pembangunan rumah susun dalam undang-undang
nomor 16 tahun 1985 yakni :
a. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama
golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin
kepastian hukum dalam pemanfaatannya;
b. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan
dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan
lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi, dan seimbang. sehingga
dampak yang akan dihasilkan adalah:
1. Peningkatan kualitas hidup masyarakat berpenghasilan menengah
bawah dan pencegahan tumbuhnya kawasan kumuh perkotaan;
2. Peningkatan efisiensi penggunaan tanah, ruang dan daya tampung
kota;
3. Peningkatan efisiensi prasarana, sarana dan utilitas perkotaaan;
4. Peningkatan produktivitas masyarakat;
5. Peningkatan pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat
berpenghasilan menengah-bawah.

2.1.8 Syarat-syarat Rumah Susun

Andi Hamzah (2000 : 28-35) menyatakan bahwa syarat-syarat yang harus
dipenuhi dalam pembangunan rumah susun adalah :

30

1. Persyaratan teknis untuk ruangan

Semua ruangan yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus
mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara
luar dan pencahayaan dalam jumlah yang cukup.
2. Persyaratan untuk struktur, komponen dan bahan-bahan bangunan
Harus memenuhi persayaratan konstruksi dan standar yang berlaku
yaitu harus tahan dengan beban mati, bergerak, gempa, hujan, angin,
hujan dan lain-lain.
3. Kelengkapan rumah susun terdiri dari :
Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan
air, saluran pembuangan sampah, jaringan telepon/alat komunikasi, alat
transportasi berupa tangga, lift atau eskalator, pintu dan tangga darurat
kebakaran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, alarm, pintu
kedap asap, generator listrik dan lain-lain.
4. Satuan rumah susun
a. Mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan dan
memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan
penggunaannya.
b. Memenuhi kebutuhan sehari-hari seperti tidur, mandi, buang hajat,
mencuci, menjemur, memasak, makan, menerima tamu dan lain-lain.
5. Bagian bersama dan benda bersama
a. Bagian bersama berupa ruang umum, ruang tunggu, lift, atau selasar
harus memenuhi syarat sehingga dapat memberi kemudahan bagi
penghuni.
b. Benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi dan kualitas dan
kapasitas yang memenuhi syarat sehingga dapat menjamin keamanan
dan kenikmatan bagi penghuni.
6. Lokasi rumah susun
a. Harus sesuai peruntukan dan keserasian dangan memperhatikan
rencana tataruang dan tata guna tanah.
b. Harus memungkinkan berfungsinya dengan baik saluran-saluran
pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuang air
hujan dan limbah.
c. Harus mudah mencapai angkutan.
d. Harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik.
7. Kepadatan dan tata letak bangunan
Harus mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah dengan
memperhatikan keserasian dan keselamatan lingkungan sekitarnya.
8. Prasarana lingkungan
Harus dilengkapi dengan prasarana jalan, tempat parkir, jaringan
telepon, tempat pembuangan sampah.
9. Fasilitas lingkungan
Harus dilengkapi dengan ruang atau bangunan untuk berkumpul, tempat
bermain anak-anak, dan kontak sosial, ruang untuk kebutuhan seharihari seperti untuk kesehatan, pendidikan dan peribadatan dan lain-lain.

31

2.1.9 Kendala dan Aspek Pembangunan Rusunawa

Pengadaan perumahan di perkotaan dalam jumlah besar bagi masyarakat
berpenghasilan rendah di negara-negara berkembang merupakan persoalan yang
cukup kompleks dan menghadapi banyak kendala. Menurut Bambang Panudju
dalam bukunya yang berjudul Pengadaan Perumahan Kota dengan Peran Serta
Masyarakat Berpenghasilan Rendah, yang dikutip oleh R. Lisa Suryani dan Amy
Marisa, kendala-kendala secara garis besar adalah sebagai berikut:
1. Kendala pembiayaan.
Hampir seluruh negara berkembang memiliki kemampuan ekonomi
nasional yang rendah atau sangat rendah. Sebagian besar anggaran
biaya pemerintah yang tersedia untuk pembangunan dialokasikan untuk
kegiatan-kegiatan yang menunjang perbaikan ekonomi seperti industri,
pertanian, pengadaan infrastruktur, pendidikan. Dan sebagainya.
Anggaran pemerintah untuk pengadaan
perumahan menempati
prioritas yang rendah sehingga setelah dipakai untuk membayar
makanan, pakaian, keperluan sehari-hari dan lain-lain, hanya sedikit
sekali yang tersisa untuk keperluan rumah. Sementara itu harga rumah
terus meningkat sehingga pendapatan penduduk semakin jauh di bawah
harga rumah yang termurah sekalipun.
2. Kendala ketersediaan dan harga lahan.
Lahan untuk perumahan semakin sulit di dapat dan semakin mahal, di
luar jangkauan sebagian besar anggota masyarakat. Meskipun
kebutuhan lahan sangat mendesak, terutama untuk pengadaan
perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, usaha-usaha positif
dari pihak pemerintah di negaranegara berkembang untuk mengatasi
masalah tersebut belum terlihat nyata. Mereka cenderung menolak
kenyataan bahwa masyarakat berpenghasilan rendah memerlukan lahan
untuk perumahan dalam kota dan mengusahakan lahan untuk
kepentingan mereka.
3. Kendala ketersediaan prasarana untuk perumahan.
Ketersediaan prasarana untuk perumahan seperti jaringan air minum,
pembuangan air limbah, pembuangan sampah dan transportasi yang
merupakan persyaratan penting bagi pembangunan perumahan.
Kurangnya pengembangan prasaranan, terutama jalan dan air
merupakan salah satu penyebab utama sulitnya pengadaan lahan untuk
perumahan di daerah perkotaan.
4. Kendala bahan bangunan dan peraturan bangunan.
Banyak negara berkembang belum mampu memproduksi bahan-bahan
bangunan tertentu seperti semen, paku, seng gelombang , dan lain-lain.
Barang-barang tersebut masih perlu diimpor dari luar negeri sehingga
harganya berada di luar jangkauan sebagian besar anggota masyarakat.
Selain itu, banyak standar dan peraturan-peraturan bangunan nasional di

32

negara-negara berkembang yang meniru negara-negara maju seperti

Inggris, Jerman, atau Amerika Serikat yang tidak sesuai dan terlalu
tinggi standarnya bagi masyarakat negara-negara berkembang. Kedua
hal tersebut menyebabkan pengadaan rumah bagi atau oleh masyarakat
berpenghasilan rendah sulit untukdilaksanakan.
Menurut Yudohusodo (1991:334), dalam membangun rumah sewa perlu
diperhatikan beberapa aspek, yaitu :
a. Aspek ekonomi
Rumah susun sewa yang berdekatan dengan tempat kerja, tempat usaha
atau tempat berbelanja untuk keperluan sehari-hari akan sangat
membantu menyelesaikan masalah perkotaan, terutama yang
menyangkut masalah transportasi dan lalu lintas kota.
b. Aspek lingkungan
Pada setiap lingkungan perumahan yang dibangun membutuhkan
sejumlah rumah tambahan bagi masyarakat yang mempunyai tingkat
sosial ekonomi yang berbeda. Melalui penerapan subsidi silang masih
dimungkinkan membangun sejumlah rumah sewa yang dibiayai oleh
lingkungan itu sendiri.
c. Aspek tanah perkotaan
Rumah susun sewa yang secara minimal dapat memenuhi kebutuhan
masyarakat pada saat ini, tidak akan lagi memenuhi kebutuhan
masyarakat dikemudian hari. Program peremajaan lingkungan dengan
membangun kembali perumahan sesuai dengan standar yang dituntut,
harus dilaksanakan agar lingkungan perkotaan tetap dapat terjamin
kualitasnya. Dengan dikuasainya tanah dimana rumah susun sewa itu
dibangun, program peremajaan lingkungan di masa mendatang dengan
mudah dapat dilaksanakan.
d. Aspek investasi
Pembangunan rumah susun sewa untuk masyarakat berpenghasilan
rendah secara ekonomis kurang menguntungkan. Besarnya sewa tidak
dapat menutup seluruh biaya investasinya. Akan tetapi apabila ditinjau
dari nilai tanah perkotaan yang selalu meningkat sesuai dengan
perkembangan kotanya, maka cadangan tanah yang dikuasai pemerintah
akan selalu meningkat harganya. Dengan nilai tanah tersebut, akan
terpenuhi pengembalian sebagian atau seluruhnya biaya investasi.
e. Aspek keterjangkauan
Untuk dapat mencapai sasaran yang tepat maka tarif sewa disesuaikan
dengan kemampuan masyarakat, atas dasar penghasilan yang nyata dan
besarnya pengeluaran rumah tangga. Letak keberhasilan pembangunan
dan penghunian rumah susun sewa tergantung pada lokasinya.
Dari kelima aspek di atas masing-masing mempunyai nilai yang pasti
harus dilengkapi, tetapi juga tidak menutup kemungkinan dilakukannya beberapa

33

penyesuaian tergantung pada lokasinya. Dari aspek ekonomi diharapkan lokasi

yang menguntungkan terutama yang dekat dengan akses utama kota, tetapi dari
sisi investasi ini akan kurang menguntungkan. Karenanya perlu kajian lebih dalam
lagi untuk menyeimbangkan kelima aspek ini agar pembangunan rumah susun
sewa dapat diterapkan dan memberikan manfaat yang semaksimal mungkin.
Dalam pembangunan Rusunawa yang tak kalah pentingnya adalah
Fasilitasi Administrasi Alih Aset Rusunawa yang digunakan. Kelengkapan data
pendukung yang digunakan dalam fasilitasi administrasi alih aset Rusunawa
adalah seperti yang disyaratkan dalam Permenkeu No. 96/PMK.06/2007 tentang
Tata

Cara

Pelaksanaan

Penggunaan,

Pemanfaatan,

Penghapusan,

dan

Pemindahtanganan Barang Milik Negara.

2.2 Kerangka Berpikir
Untuk menjelaskan sejauhmana efektivitas pembangunan rumah susun
sederhana (rusunawa) dalam penanganan lingkungan permukiman kumuh di
kawasan Marunda, Kecamatan Cilincing, Jakarta Utara, yang di dalamnya masih
terdapat kendala yaitu diantaranya fasilitas yang kurang memadai dan banyak
yang rusak, kurangnya pengawasan dari pemerintah sehingga ada oknum-oknum
yang memanfaatkan keberadaan rumah susun untuk kepentingan pribadi, rumah
susun terlihat kosong karena sepi peminat, ketidaktepatan sasaran penghuni akibat
yang di sebabkan oleh aspek ekonomi masyarakat penghuni, seharusnya rumah
susun sederhana sewa ini dapat menjadi alternatif hunian yang layak bagi
masyarakat berpenghasilan rendah dan dapat mengurangi kekumuhan kota, namun
banyak pemberitaan yang mengatakan bahwa masyarakat enggan untuk
menempati hunian tersebut, salah satu alasannya adalah kurangnya utilitas air
bersih, rumah susun sederhana sewa yang masih belum didukung infrastruktur air,
listrik maupun lokasi rusunawa yang terletak di pinggiran kota sehingga sulit
diakses, banyaknya praktek ilegal seperti jual beli hunian, sewa-menyewa hingga
uang kutip saat masuk menjadi faktor keengganan warga untuk masuk, kesadaran
masyarakat untuk memanfaatkan dan memelihara sarana dan prasarana
permukiman belum maksimal, maka peneliti akan menggunakan indikator

34

pendekatan efektivitas organisasi menurut dalam Stephen P. Robins

yaitu

pendekatan pencapaian tujuan.

Peneliti menggunakan pendekatan pencapaian tujuan dari Stephen P.
Robins agar tujuan pembangunan dari rusunawa dapat tercapai. Tujuan dari
rusunawa sendiri, peneliti melihat dari undang-undang nomor 16 tahun 1985
tentang rumah susun (Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat,
terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin
kepastian hukum dalam pemanfaatannya dan Meningkatkan daya guna dan hasil
guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya
alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi, dan
seimbang). Berikut ini akan ditunjukkan alur berpikir peneliti dalam melakukan
penelitian.

PERMASALAHAN:
1.
2.
3.
4.

Fasilitas yang kurang memadai

Beberapa fasilitas yang rusak
kurangnya pengawasan dari pemerintah
Rumah susun sederhana sewa yang masih belum didukung infrastruktur air, listrik

maupun lokasi rusunawa yang terletak di pinggiran kota sehingga sulit diakses.
5. Banyaknya praktek ilegal
6. Kesadaran masyarakat untuk memanfaatkan dan memelihara sarana dan prasarana
permukiman belum maksimal.
7. Ketidakpedulian masyarakat akan program yang dilakukan pemerintah dalam penataan
rusunawa.

35

PENDEKATAN PENCAPAIAN TUJUAN

Stephen P. Robbins (1994:58)

TUJUAN RUSUNAWA

a. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama

golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin
kepastian hukum dalam pemanfaatannya;
b. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan
memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan
pemukiman yang lengkap, serasi, dan seimbang.
UU No.16 Tahun 1985
tentang
Susun
Gambar
2.2Rumah
Gambar
Kerangka Berpikir

2.3 Hipotesis Penelitian

Dalam penelitian ini terdapat dua macam hipotesis yakni hipotesis nol
(nihil) yang dilambangkan dengan (H) dan hipotesis alternative yang
dilambangkan dengan (Ha). Adapun yang diuji adalah hipotesis nol (nihil/Ho).
Hipotesis yang dipakai ialah pengaruh efektivitas pembangunan dimana
peneliti memprediksi hipotesis tersebut minimal 60% dan nilai ideal yaitu 100%,
dengan penjelasan sebagai berikut:
Ha : Efektivitas pembangunan rumah susun sederhana sewa (rusunawa) paling
tinggi 60%.
Ho : Efektivitas pembangunan rumah susun sederhana sewa (rusunawa) paling
rendah 60% dari nilai ideal.
Berikut skala intervalnya:
25%
50%

75%

100%

36

STE
Keterangan:
SE
E
TE
STE

TE

SE

: Sangat Efektif
: Efektif
: Tidak Eefektif
: Sangat Tidak Efektif (Sumber: Sugiyono, 2005:15).

Berdasarkan uraian yang dipaparkan diatas, maka peneliti memiliki

hipotesis sebagai berikut:
Bahwa hipotesis menyatakan efektivitas pembangunan rumah susun
sederhana sewa (rusunawa) paling rendah 60% dari nilai ideal.