CV.

Griya Indah Anugerah Perumahan

Amanah Indah Residence
Dian Arantha Putri

CV. Griya Indah Anugerah

Jl. Tiung no. 3. 081285318417 dianarantha@yahoo.com

Dosen Pembimbing : Hendry Hartono.,SE.,MM

ABSTRAK

CV. Griya Indah Anugerah adalah bisnis yang bergerak di bidang property perumahan yang baru
saja berdiri sejak Mei 2013 dengan konsep Cluster menggunakan desain Rumah Tumbuh dan
Minimalis dengan 16 unit rumah. CV. Griya Indah Anugerah di dirikan oleh 2 orang yang
mendapatkan modal dari investor untuk membangun dan mengembangkan bisnis ini.

TUJUAN BISNIS, menjadi perusahaan dalam bidang property dengan menciptakan hunian
yang nyaman untuk pelanggan, rekan usaha, dan masyarakat yang dapat dikembangkan untuk
masa depan. Sehingga menjadi perumahan yang paling terkenal di kota Payakumbuh.
METODE BISNIS menggunakan aspek aspek business plan yaitu aspek keuangan, aspek
pemasaran dan penjualan, dan aspek manajemen dan sumber daya manusia. ANALISIS yang
digunakan untuk bisnis ini adalah analisis skenario pesimis, moderat, optimis, analisis
Competitive Profile Matrix. Untuk aspek keuangan dengan proyeksi laba-rugi, proyeksi neraca,
dan BEP. Aspek lain yang diperoleh berdasarkan data Perumahan Amanah Indah Residence.
SIMPULAN dari hasil yang diperoleh BEP penjualan yaitu sebesar RP. 563,061,307 yang sudah
didapatkan pada satu tahun sehingga usaha ini layak untuk dijalankan dan CV. Griya Indah
Anugerah dapat membuat AIR 2 pada tahun kedua. (DAP & ETR)

Kata Kunci : Inovasi pada produk, Perumahan, strategi, keuangan

ABSTRACT

CV. Griya Indah Anugerah is a housing development line business. It was newly establish on
Mei 2013 in Payakumbuh. Ongoing project is Amanah Indah Residence. The concept offered
to the client is Home Growing concept and adopt the Cluster concept, in addition the designed
was a Minimalist Modern and for only 16 units houses. CV. Griya Indah Anugerah was
established by two persons, the funding was from an investor.

THE BUSINESS GOAL a housing developing business with main concepts and philosophy are
to create a safety housing, convertible environment either for the business partner and society
surrounded, extendable business in the future and well knows housing in Payakumbuh as well.
THE BUSINESS METHODE uses the business plan concepts financial aspect, marketing item,
sales item, management item and human resources item. The analysis used Pessimist, Modern
and Optimis Scenario Analysist, and Matrix Profile Competitive Analysis. For the financial
aspect with lost and profit projection, balance sheet forecast projection and BEP another aspect
gains from Amanah Indah Residence data. THE CONCLUTION from BEP of sales with total
revenue at RP. 563,061,307 for one year income since the project run. Therefore, this project is
considered profitable and was planed to be expand the project second to the second Amanah
Indah Residence. (DAP & ETR)

Key Word : Innovation of product, Housing, Strategy, Financial

LATAR BELAKANG
Semakin bertambahnya jumlah keluarga baru, kebutuhan akan tempat tinggal juga meningkat.
Rumah merupakan kebutuhan pokok (primer) yang dibutuhkan oleh setiap manusia sebagai
tempat mereka berteduh,berkumpul bersama keluarga, dan untuk melakukan bebagai aktivitas.
Melihat potensi pasar yang diakibatkan dari pertumbuhan penduduk tersebut maka CV. Griya
Indah Anugerah memutuskan untuk menjalankan bisnis property ini. Bisnis dalam bidang
property saat ini berkembang secara pesat dari waktu ke waktu.
Pertumbuhan property di Indonesia mengalami peningkatan yang terus menerus dari waktu ke
waktu disebabkan oleh yang pertama masih ada 14 juta dari 61 juta keluarga di Indonesia yang
belum memiliki rumah,kedua pemerintah semakin kesulitan menyediakan rumah bagi keluarga
kelas menengah ke bawah sedangkan permintaan rumah mencapai 900.000 unit per tahun,
sementara pasokan hunian hanya 80.000 unit dalam setahun hal ini diperkuat oleh Panangian
Simanungkalit, pengamat property sekaligus pemilik Panangian School of Property. Selain hal
tersebut peningkatan pertumbuhan property di Indonesia juga ditandai dengan suku bunga KPR
yang ditawarkan oleh beberapa bank diidonesia seperti Bank Indonesia (BI) di tahun 2013 ini
semakin rendah yaitu sebesar 7,5%. Hal ini yang memberi kemudahan kepada CV. Griya Indah
Anugerah pihak developer untuk membantu pemerintah mendirikan perumahan sebagai tempat
tinggal yang layak untuk penduduk di Indonesia.

PRODUK
Usaha CV. Griya Indah Anugerah ini bergerak dibidang pengembangan hunian perumahan. Hunian
yang akan dikembangkan adalah perumahan tipe 56 dengan luas tanah bervariasi dari 127 m 2 161
m2.
Berikut rincian layout rumah perunit nya :
1. Kamar tidur : 2 buah
2. Kamar mandi : 1 buah
3. Dapur : 1 buah
4. Ruang tamu : 1 buah
5. Ruang keluarga & ruang makan : 1 buah
Berikut daftar harga penjualan perunit yang ditawarkan oleh CV. Griya Indah Anugerah :
 Tabel 2.1 Daftar Harga Penjualan yang di Tawarkan

Tabel 2.2 Jumlah Unit yang di Tawarkan

PEMASARAN
Analisa Porter

Elemen pertama dari bisnis ini adalah intensitas persaingan antar pemain yang ada saat ini.
Dalam elemen ini mencoba menganalisis seberapa banyak pesaing yang bermain dalam bisnis
yang sama dengan bisnis yang CV. Griya Indah Anugerah jalani. Dalam hal ini, bisnis yang CV.
Griya Indah Anugerah jalani adalah bisnis dalam bidang property, jadi CV. Griya Indah Anugerah
harus mengetahui seberapa banyak pesaing CV. Griya Indah Anugerah agar tidak sembarang
masuk dalam suatu bisnis tanpa memerperhatikan pesaing CV. Griya Indah Anugerah. Ada
banyak pemain dalam bidang property yang terus berinovasi dalam persaingan bisnis property
dengan menyajikan harga property yang murah dan juga lokasi yang strategis.
Elemen kedua yaitu ancaman masuk dari pendatang baru, dalam hal ini CV. Griya Indah
Anugerah sebagai pebisnis yang ingin bersaing dalam pasar, CV. Griya Indah Anugerah harus
menjaga loyalitas konsumen terhadap produk CV. Griya Indah Anugerah, CV. Griya Indah
Anugerah tidak boleh membiarkan pesaing baru untuk masuk dengan produk mereka yang lebih
baik dan bagus dari pada produk CV. Griya Indah Anugerah, CV. Griya Indah Anugerah harus
terus berinovasi dalam menjalankan bisnis CV. Griya Indah Anugerah tersebut. Dengan
memberikan produk yang sesuai dengan keinginan konsumen dan menjaga kepercayaan
konsumen dengan memberikan harga yang sesuai dengan produk CV. Griya Indah Anugerah,
maka konsumen akan puas dan tidak akan berpindah untuk membeli produk dari pesaing baru
CV. Griya Indah Anugerah.
Ketiga adalah kekuatan tawar dari pemasok atau supplier, dalam hal ini pemasok berperan
penting dalam menjalankan suatu bisnis. Dalam bisnis property, pemasok bahan baku merupakan
supplier utama yang akan menopang bisnis CV. Griya Indah Anugerah, semakin banyak supplier,
semakin banyak pula tawaran harga yang bervariasi dan CV. Griya Indah Anugerah akan mudah
memilih supplier mana yang sesuai dengan modal yang CV. Griya Indah Anugerah miliki.
Pemasok bahan baku untuk membangun property sangatlah berpengaruh untuk CV. Griya Indah
Anugerah menetapkan harga dan menetapkan keuntungan yang akan CV. Griya Indah Anugerah
dapatkan dari konsumen.
Yang keempat adalah kekuatan tawar dari pembeli, daya tawar pembeli juga mempengaruhi
bagaimana bisnis CV. Griya Indah Anugerah dapat berjalan, semakin banyak pesaing dan
semakin banyak pebisnis yang menawarkan produk yang sama dengan produk CV. Griya Indah
Anugerah, semakin besar pula kemungkinan pembeli untuk menekan harga yang mereka
kehendaki terhadap produk CV. Griya Indah Anugerah. Melihat persaingan dari pemain bisnis
lain yang bergerak dibidang yang sama yaitu property, CV. Griya Indah Anugerah harus tahu
berapa harga yang mereka tetapkan sehingga CV. Griya Indah Anugerah juga bisa menetapkan
harga yang rasional sehingga CV. Griya Indah Anugerah bisa menguasai pasar.
Yang terakhir atau kelima adalah ancaman dari produk pengganti, dalam hal ini biasa di sebut
barang subtitusi, layanan produk pengganti ini akan membuat persaingan pasar terus bervariasi.
Contohnya dalam hal ini adalah apartment, tetapi di Payakumbuh belum ada hunian yang
berbentuk apartment jadi produk property Amanah Indah Residence belum ada produk
penggantinya.

SWOT Analisis

Strenght dari CV. Griya Indah Anugerah adalah sebagai berikut:

Lokasi di pusat kota
Dikelola secara professional
Dapat dikembangkan karena memiliki konsep Rumah Tumbuh
Tanda penunjuk arah cukup banyak
Sistem sanitasi yang baik
Weaknesses dari CV. Griya Indah Anugerah adalah sebagai berikut:
Harga property dari pesaing lain lebih murah
Pesaing semuanya penduduk asli, sehingga pesaing lebih mengetahui karakteristik dan jenis
perumahan yang penduduk asli suka.
Konsumen akan lebih memilih developer property yang lebih berpengalaman
Tanah yang luasnya terbatas
Opportunities dari CV. Griya Indah Anugerah adalah sebagai berikut:
Permintaan untuk perumahan yang cukup tinggi
Perencanaan pemindahan ibukota Sumatra barat dari kota padang ke Payakumbuh sehingga
akan banyak penduduk yang datang ke kota Payakumbuh.
Tidak banyak terdapat perumahan diseCV. Griya Indah Anugerahr Payakumbuh.
Meningkatnya pendapatan penduduk kota payakumbuh dari waktu ke waktu
Threats dari CV. Griya Indah Anugerah adalah sebagai berikut:
 Karakteristik masyarakat, misalnya masyarakat ingin membangun rumah sendiri dari awal.
Banyaknya pesaing baru karena izin mendirikan bangunan yang mudah
Masih banyak tersediannya lahan kosong diseCV. Griya Indah Anugerahr perumahan
amanah indah residence untuk mendirikan bangunan atau perumahan yang baru

OPERASIONAL
Legalitas
CHART PERIZINAN
BISNIS PENGEMBANGAN PERUMAHAN

PBB

Pajak Bumi dan Bangunan

Perorangan atau badan yang memiliki tanah dan/atau bangunan

di daerah perkotaan maupun pedesaan diwajibkan untuk membayar pajak daerah,
PBB = tarif PBB x NJOP NJOPTKP
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) Min 10 Jt
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

ADVISE
PLANNING

Syarat Pengajuan Lewat Dinas Tata Ruang dan Kebersihan Kota

Isi formulir
Melampirkan
KTP pengembang
Site Plan dari perumahan
Foto copy tanda bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunaan (PBB)
Photo copy sertifikat tanah

PECAH
SERTIFIKAT

Syarat Pengajuan Harus Melalui Notaris

Melampirkan
Copy KTP pengembang
Copy Kartu Kerluarga pengembang
Site Plan dari perumahan
Izin Advise Planning Asli
Sertifikat Tanah Asli

SPPL

Syarat Pengajuan Melalui Dinas Kantor Lingkuagan Hidup

Isi formulir
Melampirkan
 Foto copy sertifikat tanah
Foto copy tanda bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunaan (PBB)
Photo Copy KTP pemilik tanah
Izin Advise Planning
Denah Lokasi Perumahan

IMB

Syarat Pengajuan Melalui Dinas Satu Pintu

Kemudian Dinas Satu Pintu Akan Meneruskan ke
Dinas Tata Ruang dan Kebersihan
Syarat Administrasi
Photo copy KTP pengembang
Surat rekomendasi dari lurah bahwa lahan tidak ada masalah sengketa
Surat pernyataan para tetangga (diketahui Lurah dan Camat)
Photo copy kepemilikan setifikat tanah
Photo copy bukti pelunasan pajak dan bumi bangunan (PBB)
tahun terakhir catatan
Apabila diurus orang lain (bukan pemohon)
harus dilampirkan surat kuasa pengurusan IMB
Copy surat SPPL dari Kantor Lingkungan Hidup
Syarat Teknis
Gambar bangunan lengkap dengan skala 1:100
Gambar situasi tanah dan bangunan dengan skala 1:125 atau 1:500
Denah Lokasi
Gambar detail atau bangian konstruksi yang penting

PPJB

Perjanjian Pendahuluan Jual Beli

Dalam kontrak PPJB pengembang memberikan jaminan bahwa status tanah adalah
benar milik pengembang, tanah tidak dalam sengketa, perizinan sudah dilakukan

AJB

Akte Jual Beli di Depan Notaris

Setelah selesai bangun kemudian di lanjutkan dengan Akte Jual Beli Depan Notaris
Melampirkan
Foto copy sertifikat tanah
Foto copy Advise Planning
Foto copy IMB
Foto copy tanda bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Photo Copy KTP dan Kartu Keluarga Pengembang
Photo KTP dan Kartu Kerluarga Pembeli
Denah Lokasi Perumahan

BPHTP
 Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
Di tanggung oleh Pembeli saat penanda tangganan akta
Pengurusan di Kantor pemerintah setempat

BPHTP = Tarif BPHTP (5%) x NJOP - NJOPTKP

NJOPKTP = 60jt

PPH-Final

PPH - Final
Pajak Penghasilan Final
Pengurusannya di kantaor pelayanan pajak
Nilai nya 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan

Management dan Struktur Organisasi

Gambar 4.1 Struktur Organisasi

PROYEKSI KEUANGAN
Perhitungan BEP dalam perunit

BEP = FC = .456.686.119 = 4 Unit

P VC 5.154.600.000 4.175.226.000

Keterangan :

BEP = Break Even Point

FC (Fixed Cost) = didapat dari Total Arus Kas Tahun Pertama

P (Price) = Pendapatan penjualan setahun

VC (Variable Cost) = Biaya Penjualan

 IMPLEMENTASI / REALISASI

Tabel 6.1 Implementasi dan Realisasi di Lapangan

 REFERENSI
Permintaan Properti 400.000 Unit Per Tahun, Pengadaan Kurang

Endot Brilliantono

BISNIS.COM, JAKARTA Bisnis properti di Indonesia hingga 2014 masih akan tetap menggiurkan bagi
investor menyusul tingginya permintaan yang diperkirakan akan membuat usaha sektor ini tetap booming.
Pada 2014 akan terjadi perlambatan pada bisnis properti, karena ada Pemilu Legislatif dan Pemilu
Presiden. Namun itu sementara, pasca pemilu bisnis properti akan naik lagi, kata CEO Binakarya
Propertindo Group, Go Hengky Setiawan di Jakarta, Minggu (5/5/2013).

Di tanah air, lanjutnya, permintaan akan rumah masih tinggi sebanyak 400.000 unit per tahun. Sedangkan
penawaran dari para pengembang masih belum dapat menutup kebutuhan itu. Sehingga bisnis ini masih
sangat prospektif. Menurut Hengky bahkan setelah Pemilu 2014 mendatang, sektor properti masih akan
naik lebih tinggi dari saat ini. Meskipun kenaikannya tidak akan terlalu dramatis tetapi akan lebih sehat
dari sebelumnya. Tahun depan harus mulai investasi di sektor ini. Kalaupun bubble dan harganya jatuh
itu harus beli, karena itu adalah sebuah peluang, ujarnya. Menyinggung proyek yang ditangani BPG,
dikatakan, saat ini BPG terus melakukan pembangunan apartemen. Salah satunya di kawasan Jakarta
Utara, apartemen Pluit Sea View (PSV).

Terjual 85%

Hingga kini dari dua tower yang ada di Pulit Sea View, yaitu tower Maldives dan tower Belize sudah 85%
terjual. "Kami telah melakukan soft launching tower ke-3 yaitu tower Ibiza pada kuartal ke 4 / 2012 lalu
yang ternyata juga mendapatkan respon positif dari masyarakat," jelas Hengky. Hengky menuturkan
apartemen Pluit Sea View dibandrol pada kisaran harga yang sangat kompetitif untuk jenis apartemen
view laut di kawasan Jakarta Utara khususnya Pluit. Di Tower Ibiza, tipe studio ditawarkan di harga Rp
200 juta-an ,sedangkan tipe 2 Bed Room di harga Rp 300 juta-an. Untuk tipe 3 Bed Room berada di
kisaran Rp 420 juta-an "Kami telah melakukan soft launching tower ketiga yaitu Tower Ibiza pada kuartal
keempat 2012 lalu yang ternyata juga mendapatkan respon positif dari masyarakat," katanya.
Head of Corporate Communication Binakarya, Endang Susilomurti menyatakan, pihaknya terus
melaksanakan tahapan pembangunan Pluit Sea View sesuai jadwal. "Tahap pertama direncanakan serah
terima pada 2014 mendatang," jelasnya saat ditemui pada acara Festival Sate yang diadakan akhir pekan
lalu di kantor pemasaran Pluit Sea View. Pada acara tersebut pengembang memberikan beberapa
penawaran menarik khusus untuk customer yang melakukan transaksi pada acara tersebut.

Editor : Endot Brilliantono http://www.bisnis.com/m/booming-properti-permintaan-per-tahun-400000-

unit-pengadaan-kurang

RIWAYAT PENULIS
Dian Arantha Putri lahir di kota Pekanbaru pada25 April 1992. Penulis
menamatkan pendidikan S1 di Binus University dalam bidang
Management pada 2013. Saat ini bekerja sebagai Direktur di CV. Griya
Indah Anugerah.