Bab 1

Verifikasi, Definisi, dan Detail Masalah

1. Membangun definisi awal permasalahan

Pasar merupakan salah satu jenis sarana perniagaan yang dibutuhkan warga. Oleh
karena itu pasar dalam kelangsungannya haruslah dapat memenuhi kebutuhan baik dari pedagang
dan pembeli (pengunjung). Namun dalam pelaksanaanya tidak semua pasar yang dibangun dapat
berfungsi sebagaimana mestinya dalam jangka waktu yang panjang. Hal ini contohnya terjadi pada
Pasar Grogol yang berlokasi di Kelurahan Grogol, Kecamatan Grogol-Petamburan, Jakarta Barat.
Adapun salah satu masalah yang dihadapi oleh Pasar Grogol adalah sepinya pasar akibat
banyaknya lapak yang tutup atau tidak lagi beroperasi.
Profil Pasar
Pasar Grogol merupakan sebuah pasar tradisional yang terletak di Jalan Dr.Muwardi
Raya, Grogol, kelurahan Grogol, Kecamatan Grogol Petamburan, Provinsi DKI jakarta

Lingkungan perumahan yang berada 2 km dari Pasar Grogol memiliki karakteristik

Pasar
perumahan berupa perumahan swadaya Grogoldominan perumahan yang dimanfaatkan sebagai
namun
kos-kosan dan terdapat perumahan padat di sekitar sehingga hal ini terkait dengan penentuan
atau intensitas pengunjung Pasar Grogol yang mengunjungi Pasar Grogol.

Peta Lingkungan Perumahan dan Pasar dalam Radius 2 km dari Pasar Grogol

1
 Rumah yang dijadikan kos-
kosan

U Perumahan Padat

Pasar Grogol

Sedangkan pada radius 2 km terdapat dua pasar modern seperti Superindo yang ada di
ITS Roxy Mas dan Hero yang ada di Citraland. Lalu terdapat pasar tradisional lainnya seperti
Pasar Timbul yang ada di Jalan Tawakal Raya.
Berdasarkan
Supermarketsurvey
Hero lapangan diketahui
Pasar bahwa
Timbul pasar grogol Supermarket
merupakanSuperindo
suatu pasar
tradisional yang termasuk kategori menengah besar, dengan luas tanah 12.970 m 2 dan memiliki
luas bangunan 21.692 m2, dan terdiri dari 3 lantai. Berikut adalah jumlah kios, los, dan counter
yang ada di Pasar Grogol.

Tabel Jumlah Kios, Counter, dan Los di Pasar Grogol

N Lantai Jumla
o Tempat Usaha Dasar Lantai Satu h
1 Kios 425 147 572
2 Counter 181 311 492
3 Los 17 528 545
Jumlah Total 623 968 1.609
Sumber : Pengelola Pasar Grogol

Tabel Jumlah Kios, Counter, dan Los yang Aktif di Pasar Grogol

2
 Pasar/Lanta Counte Jumla
No i Kios r Los h
1 Lantai Dasar 352 93 17 462
2 Lantai satu 72 205 398 672
Jumlah 424 298 415 1.137
Sumber : Pengelola Pasar Grogol

Pada kondisi eksisting pasar grogol dapat dikatakan berada dalam keadaan yang sepi
atau occupancy ratenya menengah-rendah (70,6%), dimana dari total 1609 kios, terdapat 472 kios
yang tutup atau tidak aktif dan hanya 1137 kios yang aktif. Pada lantai dasar 462 kios yang aktif
dari 623 total kios (occupancy rate = 74,15%) diantaranya yaitu terdapat 352 Kios, 93 counter, dan
17 los yang aktif, sedangkan pada lantai 1 terdapat 672 kios yang aktif dari 968 total kios
(occupancy rate = 69,42%) diantaranya yaitu terdapat 72 kios, 205 counter, 398 los yang aktif
pada saat sekarang ini, sedangkan pada lantai 2 terdapat tempat bermain futsal dan mainan anak-
anak, pada lantai 2 ini tidak semua ruangan dari bangunan terpakai karena memang sudah tidak
dimanfaatkan dari tahun 1998 yang terkena akibat dari huru hara dan penjarahan pada saat masa
itu hingga tahun 2012 kemudian ada tempat bermain futsal dan permainan anak-anak,selain itu
pada lantai ini juga berfungsi sebagai gudang barang, kondisi dari lantai ini sendiri bisa dikatakan
tidak terawat dan kumuh.

Gambar 1.6Los di Lantai 2 Gambar 1.7Los di Lantai 2 dijadikan

Lapangan Futsal

Gambar 1.4Kios-kios di Lantai Gambar 1.5Kios-kios di Lantai 1

Dasar

Pasar Grogol tidak seperti pasar tradisional lainnya yang di dalamnya tidak hanya terdapat
pasar pangan atau kebutuhan dapur melainkan toko-toko lainnya seperti perhiasan, jam,
elektronik, pakaian dan sebagainya. Kondisi sepi pada pasar grogol dapat dilihat dari kondisi
eksisting dimana pasar grogol ramai di datangi oleh pengunjung atau konsumen pada jam-jam

3
tertentu saja, namun pada jam operasional lainya juga mengalami kondisi sepi padahal pasar
grogol memiliki fungsi lain sebagai pasar kebutuhan rumah tangga, kondisi sepi pada pasar grogol
juga dilihat karena ditemukanya ada kios-kios atau toko pedagang yang tutup tiap lantainya, hal
lainya yang terkait dengan sepi nya Pasar Grogol yaitu permasalahan jam operasional yang belum
jelas dimana dapat membingungkan pengunjung pasar yang datang.
Hasil survey yang dilakukan oleh kelompok menunjukkan beberapa permasalahan yang
menyangkut atau terkait dengan sepi nya Pasar Grogol yaitu aspek fisik pada Pasar Grogol. Aspek
Fisik yang dimaksud meliputi kondisi fisik bangunan, drainase, dan lahan parkir.
Berdasarkan kondisi fisik bangunan pasar, Pasar Grogol terkesan tidak terawat. Hal ini
terlihat dari warna cat pada dinding yang sudah pudar serta kotor, kerusakan pada lantai keramik
dan tangga menyebabkan adanya genangan-genangan air pada lantai, eskalator yang tidak
berfungsi, serta kerusakan pada utilitas bangunan seperti hydrant, tempat sampah, dan
penerangan
(lampu). Kurangnya tempat sampah pada pasar Grogol meyebabkan banyak tumpukan
sampah pada bangunan pasar.

Gambar 1.8Tumpukan sampah pada

Pasar Grogol

Gambar 1.9Kondisi Fisik Pasar 4

Grogol
 Lahan parkir pada Pasar Grogol tidak mencukupi. Hal ini terjadi khususnya pada saat
aktivitas pasar di pagi hari. Aktivitas pasar yang tinggi di pagi hari disebabkan karena jenis barang
dagangan untuk kebutuhan pangan yang hanya dijual pada pagi hari. Selain masalah kapasitas
lahan parkir, permukaan lahan parkir juga sudah banyak mengalami kerusakan. Hal ini
meyebabkan genangan air pada saat hujan yang dapat mengganggu aktivitas pasar.
Masalah lainnya yang ada adalah menyangkut saluran drainase yang ada di sekitar Pasar
Grogol. Berdasarkan hasil survey, terlihat bahwa saluran drainase yang ada pada pasar tidak
dapat berfungsi dengan baik. Saluran drainase tersebut tidak dapat berfungsi dengan baik karena

Gambar 1.10Kondisi Gambar 1.11Kerusakan

Drainase Pasar Grogol pada Lahan Parkir Pasar
Grogol
tersumbat oleh sampah sehingga menyebabkan aliran air pada drainase tersumbat. Hal tersebut
kemudian menyebabkan air pada drainase berwarna gelap dan berbau. Tumpukan sampah pada
saluran drainase menyebabkan saluran drainase tidak dapat menampung air larian dengan baik
dan hanya mengurangi kenyamanan lingkungan sekitar.

2. Menentukan Batasan Masalah

Batasan masalah yang akan dibahas dalam evaluasi ini berdasarkan pada batasan lokasi,
waktu dan sejarah objek studi. Batasan masalah diperlukan untuk memudahkan penyelesaiaan
masalah melalui alternatif yang diajukan. Hal ini dikarenakan adanya keterbatasan waktu dan
tenaga dari peneliti sendiri.
Adapun batasan permasalahan dalam evaluasi ini adalah:
 Lokasi : Pasar Grogol dan Lingkungan sekitarnya dengan radius 2 km.
 Waktu : Dari pagi hingga malam hari, khususnya berdasarkan jam operasional pasar.
 Sejarah : Sejak terjadinya krisis moneter tahun 1998 dan perubahan rute transportasi oleh
dinas perhubungan.

5
 3. Mengembangkan berdasarkan fakta
Hasil survey lapangan dipakai dalam mengembangkan fakta yang diperlukan dalam
menemukan. Hasil dari survey lapangan dan wawancara dibandingkan terhadap teori atau studi
literatur lainnya yang menyangkut aspek-aspek pembentuk pasar tradisional sehingga dapat
diketahui permasalahan apa saja yang ada pada objek studi dan penyebabnya.

No Aspek Teori Fakta

1 Pengelolaan Pasar tradisional adalah pasar yang Pasar Grogol merupakan salah satu
dibangun dan dikelola oleh pemerintah, pasar tradisional yang dikelola oleh PD
pemerintah daerah, swasta, badan Pasar Jaya. PD Pasar Jaya merupakan
usaha milik Negara dan badan usaha Perusahaan Daerah milik Pemerintah
milik Daerah termasuk kerja sama Provinsi DKI Jakarta yang
dengan swasta dengan tempat usaha melaksanakan pelayanan umum dalam
berupa toko, kios, counter, los dan bidang pengelolaan area pasar. Pada
tenda yang dimiliki/dikelola oleh pasar Grogol terdapat kios, counter, dan
pedagang kecil, menengah, swadaya los yang disewa/dikelola oleh pedagang
atau koperasi dengan usaha skala kecil.
kecil, modal kecil dan dengan proses
jual beli barang dagangan melalui
tawar menawar.1
Tugas Pokok PD Pasar Jaya adalah Pengelola Pasar Grogol yang
melaksanakan pelayanan umum dalam merupakan bagian dari PD Pasar Jaya
bidang pengelolaan area pasar, Area Barat II dalam pelayanannya hanya
membina pedagang pasar, ikut melingkupi proses administratif pasar.
membantu stabilitas harga dan Pengelola pasar bertugas untuk
kelancaran distribusi barang dan Jasa. 2 memantau pembayaran biaya sewa
kios, counter, dan los yang tersedia
tetapi proses transaksinya sendiri
dilakukan di Bank.
PD.Pasar Jaya mempunyai fungsi : Pengelola Pasar Grogol dalam
 Perencanaan, pembangunan, menjalankan fungsinya tidak dapat

1 Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 3 Tahun 2009 Tentang Pengelolaan Aera Pasar
2 http://pasarjaya.co.id/about/detail/Fungsi-Pasar-Jaya

6
No Aspek Teori Fakta
pemeliharaan dan perawatan area bekerja secara optimal. Hal ini
pasar dikarenakan tidak adanya anggaran dari
 Penyediaan, pemeliharaan dan pemerintah untuk biaya perawatan dan
perawatan sarana dan pemeliharaan pasar. Hal ini
kelengkapan area pasar menyebabkan sulit bagi pengelola pasar
 Pengawasan dan Grogol untuk melakukan perawatan
pengendalian pemanfaatan area terhadap kondisi fisik pasar. Biaya untuk
pasar pemeliharaan (kebersihan) diperoleh
 Pengelolaan dan melalui iuran sukarela dari pedagang
pengembangan area pasar dimana iuran tersebut digunakan untuk

 Pembinaan pedagang dalam membayar pengangkutan sampah oleh

rangka pemanfaatan area pasar Sub Dinas Kebersihan Jakarta Barat.

 Bantuan terhadap stabilitas

harga barang
 Bantuan terhadap
ketersediaan dan kelancaran
distribusi barang dan jasa
 Pelaksanaan dan
pengembangan kerjasama, dan
 Pengendalian keamanan dan
ketertiban dalam area pasar
2 Ketentuan Memperhitungkan kondisi sosial Pasar Grogol berada dekat dengan
Mendirikan ekonomi masyarakat dan keberadaan lingkungan perumahan padat kelas
Pasar Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan menengah bawah. Selain itu Pasar
Tradisional. dan Toko Modern serta Usaha Kecil, Grogol juga berada dekat dengan Pusat
termasuk koperasi, yang ada di wilayah perbelanjaan lainnya yaitu Roxy Square
yang bersangkutan. dan ITC Roxy Mas serta sarana
perniagaan kecil lainnya seperti alfamart

7
No Aspek Teori Fakta
dan 7eleven.
Menyediakan areal parkir paling sedikit Berdasarkan kondisi eksisting area
seluas kebutuhan parkir 1 (satu) buah parkir yang ada di Pasar Grogol mampu
kendaraan roda empat untuk setiap memuat hingga kurang lebih 50 buah
100 m2 (seratus meter per segi) luas kendaraan roda empat sedangkan luas
lantai penjualan Pasar Tradisional;3 bangunan yang dimiliki oleh Pasar
Grogol ± 21.000 m2 . Hal ini
menunjukkan kurangnya area parkir
yang tersedia. Kurangnya area parkir
juga disebabkan karena adanya
penyalahgunaan area parkir yang
tersedia disewakan kepada penduduk
sekitar sehingga dalam penggunaan
area parkir tidak optimal.
Menyediakan fasilitas yang menjamin Pada lingkungan Pasar Grogol tidak
Pasar Tradisional yang bersih, sehat terdapat tempat sampah dalam kondisi
(hygienis), aman, tertib dan ruang baik. Hal ini menyebabkan tumpukan
publik yang nyaman. sampah pada bangunan pasar dan area
sekitarnya. Tumpukan sampah juga
terdapat pada saluran drainase
sehingga menyebabkan saluran
drainase tidak berfungsi secara optimal
dan menyebabkan bau tidak sedap.
Kondisi fisik bangunan yang kotor
menyebabkan rasa tidak nyaman
terhadap pengunjung dan pedagang
sendiri.

3 Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 112 Tahun 2007 Tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional Pusat Perbelanjaan dan
Toko Modern

8
 Dari tabel diatas diketahui terdapat berbagai permasalahan yang dihadapi oleh pasar
Terjadi huru-hara Pasar kembali Lapak
Pasar Grogol menyebabkan pasar beroperasi Ramayana Sebagian lapak
didirikan ricuh dan tutupnya tanpa masih dijadikan dijadikan
ramayana Ramayana gudang lapangan futsal
1980
1998
2000 2012
2012-sekarang

GambarTimeline Perkembangan Pasar

Grogol
Grogol, hal ini terutama terjadi karena kurangnya pengelolaan yang baik dari pihak pengelola
pasar sendiri. Adapun untuk lebih jelasnya fakta-fakta menyangkut permasalahan di pasar Grogol
dapat ditelusuri berdasarkan sejarah perkembangan Pasar Grogol berikut:

1. Pada tahun 1980 Pasar Grogol didirikan dibawah pengelolaan P.D. Pasar Jaya dengan lantai
dasar, lantai satu, dan lantai dua yang pada saat itu lantai dua terdapat Ramayana dan bioskop
sehingga kondisi pasar saat itu ramai.

2. Pada tahun 1998 saat terjadi krisis moneter, keadaan pasar menjadi ricuh karena adanya
penjarahan di pasar sehingga keberadaan Ramayana dan bioskop tutup.

3. Padat tahun 2000 Pasar Grogol kembali beroperasi pada lantai dasar dan lantai satu. Keadaan
lantai dua tetap ada namun tidak digunakan atau dimanfaatkan dengan fungsi lain setelah
Ramayana dan bioskop yang tutup sehingga hanya dijadikan gudang bagi Pasar Grogol.

4. Hingga tahun 2012 lantai dua pada Pasar Grogol akhirnya diresmikan oleh Kepala Pasar
Grogol disewakan kembali pada pihak swasta sebagai lapangan futsal hingga sekarang.
Meskipun sebagian lantai dua ada yang dijadikan lapangan futsal, sebagian lapak kosong di
lantai dua hingga sekarang tidak dimanfaatkan lagi sehingga kondisi nya gelap dan kotor yang
terlihat tidak terawat.

Dari total kios yang aktif pada saat sekarang ini tidak semuanya ramai dikunjungi oleh
pengunjung pasar, hal ini disebabkan karena dagangan yang dijual oleh para pedagang tidak
semuanya sesuai diperjual belikan di pasar tradisional seperti elektronik, pakaian, toko mas, dan
sebagainya, selain itu para pengunjung dari pasar grogol lebih ramai mengunjungi blok-blok atau
kios maupun los yang menjual kebutuhan rumah tangga, seperti blok sayur dan daging, pada blok

9
ini lebih ramai pengunjung dari pada blok-blok lain setiap harinya. Pembeli atau konsumen dari
blok sayur dan daging ini lebih dominan dari masyarakat rumah tangga dan pedagang yang
umumnya memiliki restoran atau rumah makan.

Blok ini terdapat pada lantai 1 dari pasar grogol dan merupakan lantai yang paling ramai
dikunjungi oleh konsumen dibandingkan dari lantai dasar yang menjual barang-barang selain
kebutuhan dapur rumah tangga. Jam operasional dari blok sayur dan daging ini efektifnya dari jam
04.00 pagi – 12.00 siang, namun blok daging biasanya tutup lebih awal dibandingkan dengan blok
sayur karena pada blok sayur bisa beroperasi maksimal sampai jam 16.00 sore hari. Selain itu juga
teradapat kios yang batal dan tidak aktif, hal ini disebabkan oleh beberapa faktor diantaranya
adalah:

1) Dagangan yang dijual oleh para pedangan selain blok sayur dan daging bisa dikatakan tidak
sesuai dengan pasar tradisional sehingga para pedagang mengalami sepi konsumen dan
pengunjung dari hari ke hari sehingga menyebabkan omset dari pedangan menurun dan juga
secara tidak langsung menimbulkan tunggakan dari sewa kios, iuran kebersihan, listrik dan air,
sehingga banyak kios kios yang tutup. Berdasarkan hasil survey dan wawancara kepada
pengelola pasar grogol diketahui bahwa pada kondisi eksisting ada sekitar 30% kios yang tidak
aktif dan ada sekitar 110 kios yang bermasalah dalam pembayaran, diketahui bahwa sebagian
dari pedagang ini ada yang kabur, sudah ada yang diberi surat peringat 1 hingga surat
peringatan 2 dar pengelola pasar namun beberapa ada yang tidak menanggapi surat tersebut,
maka dari itu ada kios kios yang di segel oleh pengelola pasar.

2) Tidak adanya transportasi umum yang lewat di pasar grogol merupakan salah satu inti dari
penyebab sepi, diketahui bahwa ada angkot M38 yang seharusnya lewat kawasan pasar grogol
namun angkot tersebut tidak melewati pasar grogol yang disebabkan karena adanya porboden,
permasalahan ini sudah didiskusikan oleh pihak pengelola pasar dengan dinas perhubungan
namun belum ada tindak lanjut sampai saat sekarang ini. Berdasarkan wawancara kepada
pengelola pasar diketahui bahwa permasalahan transportasi umum ini sangat mendukung pada
kondisi pasar grogol sendiri, menurut pengelola pasar dengan adanya transportasi umum maka
pasar akan ramai karena rata-rata pengunjung pasar tradisional merupakan masyarakat yang
tidak memiliki kendaraan pribadi selain itu dengan adanya transportasi umum yang melewati

10
 pasar grogol dapat mengurangi tingkat kemacetan yang terjadi apabila para pengunjung
banyak menggunakan kendaraan pribadi.

Selain permasalahan dari adanya kios yang tutup, terdapat permasalahan lain yang ada di
pasar grogol, diantaranya adalah :

 Tidak adanya anggaran dari pemerintah maupun PD.Pasar Jaya untuk pasar grogol sendiri
sejak tahun 2012, hal ini berdampak pada kondisi fisik bangunan dari pasar grogol sendiri yang
bisa dikatakan tidak terawat dan kumuh, namun anggaran yang ada hanya untuk dinas jalan
yang dimaksud adalah pemungutan sampah atau pengangkutan sampah setiap harinya
menggunakan gerobak sampah atau truck sampah.

 Kekurangan lahan parkir juga merupakan salah satu permasalahan yang ada di pasar grogol,
berdasarkan hasil survey dan wawancara diketahui bahwa lahan parkir yang ada pada pasar
grogol disewakan pada penduduk atau masyarakat yang tinggal di bantaran kali belakang pasar
grogol, sehingga menyebabkan kekurangan lahan parkir ketika hari-hari libur sabtu atau minggu
untuk konsumen dan pengunjung pasar dan juga menyebabkan parking on street. Pembayaran
parkir ini bisa dibayar perhari maupun perbulan. Kapasitas dari lahan parkir yang ada di pasar
grogol saat ini kurang lebih dapat menampung 60 mobil.

Beradasarkan hasil survey juga diketahui iuran sewa kios bagi pedagang yang ada di
pasar grogol, diantaranya adalah Iuran sewa kios rata –rata untuk pegadang sayur, daging dan
kebutuhan rumah tangga lainya sekitar Rp.120.000/bulan sedangkan untuk iuran pembayaran
listrik sekitar Rp.30.000/bulan namun iuran pembayaran listrik dan air ini biasanya juga tergantung
dari pemakaian para pedagang karena dari pengelola pasar tidak memberikan kebijakan untuk
batasan penggunaan kios, bisa dikatakan penggunaan dapat digunakan 24 jam tergantung
kebutuhan, pembayaran iuran listrik dan air ini bisa dibayar perhari maupun perbulan. Selain itu
untuk iuran pembayaran petugas kebersihan diketahui tidak ditentukan biaya tetap melaikan
tergantung pada para pedagang sendiri ingin membayar berapa.

4. Menyusun tujuan dan sasaran

Tujuan penulisan ini adalah untuk mengevaluasi penyebab sepinya Pasar Grogol sehingga
dapat membuat alternatif rencana yang dapat meningkatkan jumlah pengunjung Pasar Grogol.
Sasaran :
a. Mengidentifikasi penyebab sepinya pasar grogol
b. Mengidentifikasi penyebab banyaknya kios yang tidak beroperasi

11
 c. Meningkatkan occupancy rate dari Pasar Grogol.
5. Identifikasi Cakupan Kebijakan
Pasar grogol adalah satu-satunya pasar tradisional yang ada di kelurahan grogol
kecamatan grogol petamburan, yang menjadi tempat untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari bagi
masyarakat kelas menengah bawah yang ada di kelurahan grogol dan sekitarnya namun saat ini
pasar Grogol menjadi semakin sepi yang diakibatkan berkurangnya jumlah pengunjung. Oleh
karena itu dalam evaluasi ini penulis berperan sebagai konsultan untuk PD Pasar Jaya untuk
membuat alternatif pemecahan masalah. Adapun pihak-pihak lainnya yang terlibat dalam evaluasi
ini adalah sebagai berikut:
1. Pengelola Pasar Grogol (PD. Pasar Jaya)
2. Pedagang Pasar Grogol
3. Pengunjung Pasar Grogol
4. Pemerintah DKI Jakarta
5. Penduduk / Warga di sekitar Pasar Grogol

6. Menunjukan Potensi Biaya dan Potensi Manfaat

Potensi biaya:

a. Perlunya biaya untuk merevitalisasi pasar, pembangunan sarana dan prasarana pendukung
aktivitas pasar.
b. Perlunya biaya untuk perawatan dan pemeliharaan pasar Grogol.
c. Biaya tersebut dapat bersumber dari PD. Pasar Jaya dan/atau kerjasama dengan Pemerintah
DKI Jakarta.

Potensi manfaat:

a. Jumlah pengunjung yang datang ke pasar Grogol meningkat karena kondisi pasar semakin
baik. Akibat dari bertambahnya jumlah pengunjung maka berpotensi meningkatkan jumlah kios
yang beroperasi di pasar grogol.
b. Pasar Grogol dapat menjadi pusat kegiatan lokal untuk wilayah di sekitarnya. Mengakibatkan
naikknya nilai lahan di sekitar pasar Grogol.
7. Meninjau Pernyataan Permasalahan
Berdasarkan fakta diketahui bahwa permasalahan utama dari Pasar Grogol adalah kondisi
pasar yang sepi di luar jam efektif operasional pasar yang diakibatkan berkurangnya jumlah
pengunjung. Hal ini menyebabkan banyaknya pedagang yang tidak mampu membayar uang sewa
kios dan berhenti berdagang di Pasar Grogol sehingga menurunkan occupancy rate. Oleh karena
itu perlu dipikirkan cara untuk dapat meningkatkan kembali jumlah pengunjung.

12
13
 Bab 2

Penentuan Kriteria dan Ukuran Evaluasi

Penentuan kriteria dan ukuran dalam suatu masalah dilihat untuk pembentukan kebijakan alternatif
untuk memecahkan permasalahan yang ada. Kriteria dan ukuran diperlukan sebagai acuan dalam
membuat alternatif serta dalam menentukan alternatif terbaik sebagai solusi terhadap permasalahan pada
objek studi. Berikut adalah kriteria dan ukuran untuk permasalahan Pasar Grogol.

Tabel 2.1 Kriteria dan Ukuran

N
Aspek Kriteria Ukuran
o
Berada dekat dengan permukiman
Lokasi mudah dijangkau
Dilalui oleh Angkutan Umum
Jauh dengan sarana Jarak minimal 1 Km terhadap pasar modern dan 2,5 Km
perniagaan lainnya terhadap Supermarket.4
1 Teknis Terdapat prasarana sampah yang memadai
Prasarana dan utilitas bangunan pasar berfungsi
Kondisi Bangunan dan
dengan baik
Lingkungan Pasar Baik
Kios tertata sehingga memudahkan sirkulasi
pengunjung
Iuran sewa kios rata-rata tidak melebihi Rp.
Tidak membebani pedagang
120.000/bulan
Tidak menurunkan rata-rata Asumsi:
2 Ekonomi
omzet pedagang sayur ≥ Rp 125.000./orang/hari.5
Meningkatkan occupancy
Minimal 90%
rate
Dapat memberikan nilai
3 Sosial Memiliki sarana ruang terbuka, taman, dan olahraga
tambah kepada lingkungan
Peruntukan lahan sesuai dengan peraturan tata ruang
Sesuai dengan peraturan KDB 60%
4 Legalitas KLB 2,4
pemerintah
Tinggi Bangunan maksimal 4 lantai
Biaya tidak melebihi
Administrati Anggaran yang disediakan
5 ≤ Rp 15.000.0000.0006
f Operability oleh Pemerintah DKI Jakarta
/ PD Pasar Jaya

4 Jarak didasarkan pada Perda DKI No.2/2002 tentang Perpasaran Swasta.

5 http://geo.fis.unesa.ac.id/web/index.php/en/kosmografi/39-skripsi/161-kajian-perbedaan-omzet-pedagang-pasar-tradisional-sebelum-dan-
sesudah-berdirinya-minimarket-disekitarnya
6 http://poskotanews.com/2014/02/28/renovasi-pasar-tradisional-pemda-siapkan-dana-rp60-miliar/

14
 Sumber: Hasil Olahan Kelompok

Bab 3

Kebijakan Alternatif

Untuk dapat menyelesaikan permasalahan yang telah dijelaskan diatas, maka diperlukan
beberapa alternative kebijakan agar permasalahan yang ada dapat ditemukan solusi untuk
menyelesaikanya. Berikut adalah beberapa alternatif kebijakan :

1. Best Practice (Pasar Santa)

Pada kebijakan alternatif ini menjelaskan bahwa alternatif yang dibuat berdasarkan pengalaman
atau dari permasalahan yang pernah ada kemudian diselesaikan sesuai masalah yang sama. Pada
permasalahan utama Pasar Grogol yang sepi dikarenakan aspek-aspek lain dapat diselesaikan dengan
meninjau permasalahan Pasar Santa. Pasar Santa yang dulunya sepi karena hanya terdapat pasar
tradisional berupa sayur mayur dan kebutuhan sehari-hari, pada tahun 2014 konsep Pasar Santa
berubah menjadi tidak hanya pasar tradisional saja, melainkan terdapat perkumpulan komunitas kuliner
di lantai empat yang dapat menarik pengunjung untuk mengunjungi Pasar Santa terlebih pada saat
weekend. Maka dari itu diluar permasalahan selanjutnya dari Pasar Santa, alternatif ini dapat dijadikan
contoh bagi Pasar Grogol yang akan dijadikan tempat makan atau kuliner di lantai dua nya.

Gambar 3.1
Hal ini berdampak positif karena Kondisi
dapat menghidupkan kios-kios
Los di Pasar Santa yang
Lantai 2 berada pada lantai dasar dan
lantai satu. Karena terdapat tempat kuliner di lantai 2 (paling atas), maka kios-kios di bawah juga dapat
terisi dengan menjual barang-barang atau pakaian. Hal ini juga berdampak negatif karena
meningkatnya jumlah pengunjung jika tidak disertai lahan parkir yang mencukupi. Kurangnya lahan
parkir ini salah satu masalah yang ditimbulkan oleh Pasar Santa Saat ini. Jika konsep ini diterapkan
oleh Pasar Grogol, maka P.D. Pasar Jaya harus mencari pihak swasta yang ingin bergabung dalam

15
 tempat kuliner ini serta adanya kerjasama dengan pemerintah terkait perubahan konsep pasar yang
membutuhkan biaya yang tidak sedikit.
2. No Action (Renovasi Bangunan Pasar Grogol)
Desain atau tampak bangunan diubah menjadi lebih menarik dan bersih dalam fisik bangunannya
sehingga memberikan nilai tambah terhadap pasar dan dapat menarik pengunjung. Selain itu pada
pasar juga dibangun taman sebagai area atau ruang publik space yang dapat berfungsi sebagai
interaksi pengunjung. Taman juga didirikan untuk memberikan kesan nyaman dan bersih terhadap
pasar. Dibangun sarana olahraga untuk menarik pengunjung. Sarana olahraga yang ditambahkan
jenisnya berbeda dengan sarana olah raga yang sudah ada (lapangan futsal) pada lantai dua nya.
Tidak ada perubahan pada lokasi pasar karena lokasi saat ini sudah berada dekat dengan
permukiman warga kelas menengah-bawah. Penyediaan prasarana pasar yang baik seperti saluran
drainase ikut menjadi bagian dalam renovasi yang dilakukan, begitu juga dengan sistem utilitas
bangunan seperti penyediaan air bersih dan listrik. Tidak dilakukan perubahan terhadap ketinggian
bangunan karena dirasa sudah cukup, KDB dan KLB tetap. Sehingga dalam masalah biaya untuk
merenovasi Pasar Grogol dengan biaya yang minim.
3. Perubahan Konsep Pasar Grogol
Konsep pasar diubah menjadi pasar tradisional modern dari sebelumnya pasar tradisional.
Penataan kembali terhadap kios, counter, dan los yang tersedia ke lantai dasar pasar Grogol serta
dilakukan zoning untuk pasar. Pasar tradisional modern ini lebih menggunakan konsep pada lantai
basement atau lantai dasar (los) digunakan sebagai pasar modern tradisional, lalu pada lanta lainnya
dilakukan zoning.

Gambar 3.2
Ilustrasi Konsep Pasar Tradisional Modern
Perlu juga dilakukanSumber : google.com
pencarian atau kerjasama terhadap investor besar yang bersedia membuka
mber
lapak di pasar Grogol sehingga dapat menarik lebih banyak pengunjung. Seperti department store

16
Ramayana, Pojok Busana, ataupun investor seperti supermarket seperti Superindo dan Hero. Kedua
hal tersebut bertujuan untuk meningkatkan occupancy rate dari setiap lantai pada Pasar Grogol. Selain
itu untuk mendukung konsep pasar yang baru, P.D Pasar Jaya selaku pengelola perlu mengadakan
sarana transportasi umum yang melayani rute transportasi di sekitar Pasar Grogol. Pengadaan sarana
transportasi dapat dilakukan melalui kerjasama dengan Pemerintah DKI Jakarta. Oleh karena itu juga
diperlukan perbaikan terhadap kondisi fisik bangunan dan lingkungan pasar. Lokasi pasar tidak
berubah karena sudah sesuai dengan rencana peruntukan lahan Kecamatan Grogol Petamburan
sebagai kawasan perdagangan, perkantoran dan jasa serta berada dekat dengan permukiman warga.
Tidak ada penambahan ketinggian bangunan, KDB dan KLB tetap.

17