PENGERTIAN TANAH

Tanah adalah permukaan bumi

yang dalam penggunaannya dapat
meliputi
sebagian tubuh bumi dan ruang yang ada
di atasnya sesuai dengan keperluannya
 FUNGSI TANAH

di kota: sebagai wadah

di desa: sebagai faktor produksi (untuk

membudidayakan tanaman)
Hukum Tanah Nasional didasarkan pada Hukum Adat.

Pasal 5 UUPA:

“Hukum Agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa
ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan
kepentingan nasional dan negara, yang berdasarkan atas
persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan
peraturan-peraturan yang tercantum dalam UU ini dan dengan
peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan
mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum
agama”.
Hal itu menunjukkan bahwa dalam membangun Hukum Tanah
Nasional digunakan konsepsi, asas-asas, lembaga dan sistem
Hukum Adat.

Konsepsi Hukum Adat yang digunakan adalah KOMUNALISTIK

RELIGIUS, yang memungkinkan penguasaan tanah secara
individual, dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi,
sekaligus mengandung unsur kebersamaan
Salah satu asas Hukum Adat yang digunakan
dalam Hukum Tanah Nasional adalah ASAS
PEMISAHAN HORIZONTAL.

Asas tersebut menyatakan bangunan dan tanaman bukan

merupakan bagian dari tanah. Maka hak atas tanah tidak
dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan
tanaman yang ada di atasnya.
Dalam Hukum Tanah negara-negara yang menggunakan
Asas Accessie atau Asas Perlekatan,bangunan dan
tanaman yang ada di atas dan merupakan satu kesatuan
dengan tanah, merupakan bagian dari tanah yang
bersangkutan. Maka hak atas tanah dengan sendirinya,
karena hukum, meliputi juga pemilikan bangunan dan
tanaman yang ada di atas tanah yang dihaki, kecuali kalau
ada kesepakatan lain dengan pihak yang membangun atau
menanamnya.
 HUBUNGAN FUNGSIONAL

HUKUM ADAT DAN HUKUM TANAH NASIONAL

1. Hukum Adat digunakan sebagai sumber utama
dalam pembangunan Hukum Tanah Nasional
Unsur yang digunakan: Konsepsi, asas-asas,
lembaga hukum, sistem hukum adat

2. Hukum Adat digunakan sebagai pelengkap

Hukum Tanah Nasional yang tertulis
Unsur yang digunakan: norma-norma hukum adat
PENGERTIAN HAK PENGUASAAN ATAS
TANAH

hubungan hukum yang memberi wewenang untuk

berbuat sesuatu terhadap tanah yang dikuasainya
 SISTEMATIKA PENGATURAN HAK-HAK
PENGUASAAN ATAS TANAH:
1. Hak Penguasaan Atas Tanah sebagai Lembaga
Hukum:
a. memberi nama pada hak penguasaan
b. menetapkan isi kewenangannya
c. mengatur subyek pemegang hak
d. mengatur hal-hal mengenai tanahnya
2. Hak Penguasaan Atas Tanah sebagai
Hubungan Hukum Konkrit:
a. mengatur penciptaan hubungan hukum
yang konkrit dengan nama atau sebutan
b. mengatur pembebanan dengan hak lain
c. mengatur pemindahan kepada pihak
lain
d. mengatur mengenai hapusnya
e. mengatur tentang pembuktiannya.
SISTEMATIKA HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

MENURUT HUKUM ADAT

1. HAK ULAYAT MASYARAKAT

HUKUMADAT
2. HAK KEPALA ADAT
3. HAK- HAK ATAS TANAH
SISTEMATIKA HAK PENGUASAAN ATAS
TANAH
MENURUT HUKUM TANAH NASIONAL
1. Hak Bangsa Indonesia
2. Hak Menguasai dari Negara
3. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat
4. Hak-hak Perorangan Atas Tanah:
a. Hak-hak atas tanah
b. Hak atas tanah wakaf
c. Hak jaminan atas tanah (=haktanggungan)
 Meskipun dikenal bermacam-macam hak
penguasaan atas tanah, tetapi semua hak
penguasaan atas tanah berisikan
wewenang, kewajiban dan/atau larangan
bagi pemegang haknya untuk berbuat
sesuatu mengenai tanah yang dihaki
 HAK BANGSA INDONESIA

Hubungan hukum antara Bangsa Indonesia

dengan tanah di seluruh wilayah Indonesia.

Hak Bangsa Indonesia merupakan hak

penguasaan atas tanah yang tertinggi di
Indonesia.

Dasar Hukum: Pasal 1 UUPA

Hak Bangsa Indonesia merupakan hak
penguasaan atas tanah yang tertinggi dan
merupakan sumber dari hak-hak
perorangan atas tanah.
Bangsa Indonesia sebagai keseluruhan
dari rakyat Indonesia mempunyai
kewenangan:

1. bersifat perdata
2, bersifat publik
Kewenangan yang bersifat publik
didelegasikan kepada Negara, sehingga
tercipta Hak Menguasai Negara.
Dalam melaksanakan kewenangannya, negara:
a. mengatur dan menyelenggarakan
peruntukan, penggunaan, persediaan dan
pemeliharaan tanah bersama
b. menentukan dan mengatur hubungan
hubungan hukum antara orang-orang dengan
bagian bagian tanah bersama
c. menentukan dan mengatur hubungan
hukum
antara orang-orang dan perbuatan-
perbuatan
hukum yang mengenai tanah.
 HAK MENGUASAI NEGARA

Hubungan hukum antara Negara Republik

Indonesia dengan tanah di seluruh wilayah
Indonesia.

Negara berkedudukan sebagai Badan

Penguasa

Dasar Hukum: Pasal 2 UUPA

Subyek Hak Menguasai Negara:
Negara Republik Indonesia

Obyek Hak Menguasai Negara:

semua tanah dalam wilayah RI
Semula pengertian Hak Menguasai
Negara mencakup semua tanah yang
dikuasai oleh Negara, di luar tanah hak.
Sekarang ditinjau dari segi kewenangan
penguasaannya, ada kecenderungan untuk
lebih memerinci status tanah yang semula
tercakup dalam pengertian tanah negara itu
menjadi:

1. tanah wakaf
2. tanah hak pengelolaan
3. tanah hak ulayat
4. tanah kaum
5. tanah kawasan hutan
6. tanah-tanah sisanya yaitu tanah yang
dikuasai oleh negara
Dalam rangka hak bangsa dan hak
mengausai negara tidak ada tanah res
nullius
Terciptanya Hak menguasai Negara:

karena pelimpahan tugas kewenangan

Bangsa Indonesia yang dilakukan oleh
wakil wakil bangsa Indonesia pada waktu
menyusun UUD 1945 dan membentuk
Negara RI pada tanggal 18 Agustus 1945.
 HAK ULAYAT MASYARAKAT HUKUM
ADAT
Hubungan hukum antara masyarakat hukum adat
dan tanah di seluruh wilayah masyarakat hukum
adat tersebut.

Dasar Hukum: Pasal 3 UUPA

Hak Ulayat diakui keberadaannya dengan

ketentuan:
a. sepanjang menurut kenyataannya masih ada
b. pelaksanaannya tidak bertentangan dengan
pembangunan nasional
Subyek Hak Ulayat:
Masyarakat Hukum Adat

Obyek Hak Ulayat:

Tanah di wilayah masyarakat hukum adat
tersebut
HAK ULAYAT DALAM UUPA:

eksistensi hak ulayat diakui, sepanjang

menurut kenyataannya masih ada, dan
pelaksanaan hak ulayat harus sesuai dengan
kepentingan nasional dan negara, yang
berdasarkan persatuan bangsa, serta tidak
boleh bertentangan dengan undang-undang
dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi
Jika hak ulayat diperlukan untuk kegiatan
pembangunan harus dengan persetujuan
masyarakat hukum adat dan adanya
pemberian recognitie
Pada tanggal 24 Juni 1999 telah
ditetapkan Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN No 5 Tahun 1999
tentang Pedoman Penyelesaian Masalah
Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat
Pengertian Hak Ulayat dalam peraturan
tersebut adalah:

Kewenangan yang menurut hukum adat

dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu
atas wilayah tertentu yang merupakan
lingkungan hidup para warganya untuk
mengambil manfaat dari sumber daya alam,
termasuk tanah dalam wilayah tersebut, bagi
kelangsungan hidup dan kehidupannya,
yang timbul dari hubungan secara lahiriah
dan batiniah turun temurun dan tidak
terputus antara masyarakat hukum adat
tersebut dengan wilayah yang
bersangkutan.
Untuk menentukan masih adanya Hak Ulayat
perlu diteliti 3 unsur yaitu:

1. Masyarakat hukum adat

2. Wilayah
3. Hubungan antara masyarakat hukum adat
dengan wilayahnya
Penelitian dilakukan oleh:

Pemerintah daerah dengan mengikutsertakan

pihak yang berkepentingan dan pihak yang
dapat menyumbangkan peranannya secara
obyektif, yaitu antara lain tetua adat, pakar
adat, wakil Lembaga Swadaya Masyarakat
dan wakil instansi yang bertanggung jawab
mengenai pengelolaan sumber daya alam
Kenyataan dalam praktek:

Di berbagai daerah ada kecenderungan

alamiah makin melemahnya Hak Ulayat,
karena menguatnya hak hak individual
para warga masyarakat hukum adat, dan
karena terjadi perubahan kebijakan.
 HAK PERORANGAN ATAS TANAH

Pengertian:
Hubungan hukum dengan sebidang tanah
yang subyeknya orang atau badan hukum.

Kewenangan: berbuat sesuatu terhadap bidang

tanah yang dikuasainya

Penguasaan secara yuridis (ditandai dengan

surat tanda bukti hak) = penguasaan legal
 Kemungkinannya:

1. Penguasaan yuridis dan penguasaan

fisik, berada pada satu subyek yang
sama;
2. Subyek hanya menguasai secara yuridis
saja
 Hak Perorangan Atas Tanah

1. Hak atas tanah

2. Hak jaminan atas tanah
3. Tanah Wakaf
 HAK ATAS TANAH

Hubungan hukum yang memberi wewenang bagi

subyeknya untuk menggunakan tanah yang
dikuasainya.

Hak atas tanah terdiri dari:

a. Hak atas yang primer (orisinal)

b. Hak atas tanah yang sekunder (derivatif)

 HAK ATAS TANAH PRIMER

Hak atas tanah yang bersumber pada Hak

Bangsa Indonesia dan diberikan oleh negara.

Jenis Hak Atas Tanah Primer:

1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
 HAK ATAS TANAH SEKUNDER

Hak atas tanah yang tidak langsung bersumber kepada Hak

Bangsa Indonesia dan diberikan oleh pemilik tanah berdasarkan
perjanjian.

Jenis Hak Atas Tanah Sekunder:

1. Hak Sewa

2. Hak Usaha Bagi Hasil

3. Hak Gadai

4. Hak Menumpang

5. Hak Guna Bangunan

6. Hak Pakai
 HAK MILIK

Pengertian Hak Milik:

Hak Milik adalah hak atas tanah yang

turun temurun, terkuat dan terpenuh.

Dasar Hukum:
Pasal 20 s/d pasal 27 UUPA
Subyek Hak Milik:

WNI tunggal

Pengecualian diberikan kepada Badan Hukum

yang ditunjuk oleh PP No. 38 Tahun 1963 yaitu:
1. Bank-bank Pemerintah
2. Koperasi Pertanian
3. Badan Sosial
4. Badan Keagamaan
 Kewenangan Subyek Pemegang Hak

1. Menggunakan tanahnya untuk memenuhi

keperluan pribadinya. Contoh: untuk rumah
2. Memindahkan hak kepada pihak lain
melalui jual beli, tukar menukar, hibah,
hibah wasiat
3. Mewariskan kepada ahli waris
4. Memberikan hak baru (HGB atau Hak Pakai
atau Hak Sewa) di atas tanah Hak Milik
kepada pihak lain
5. Menunjuk sebagai jaminan hutang
dengan dibebani Hak Tanggungan
6. Mewakafkan tanah Hak Milik
 PERMASALAHAN HUKUM

1. Larangan pemindahan Hak Milik kepada

WNA, Badan Hukum Indonesia, dan Badan
Hukum Asing;
2. Peristiwa hukum yang menyebabkan
beralihnya Hak Milik kepada pihak-pihak
yang tidak berwenang sebagai pemegang
Hak Milik, seperti WNA, masih
diperbolehkan dengan syarat orang asing
tersebut tidak boleh memegang Hak Milik
itu lebih dari 1 tahun dan harus
mengalihkannya kepada pihak yang
memenuhi syarat.
 PASAL 26 AYAT (2) UUPA

Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian

dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang
dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung
memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada
seorang warganegara yang disamping
kewarganegaraan Indonesianya mempunyai
kewarganegaraan asing atau kepada badan hukum,
kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud
dalam Pasal 21 ayat 2, adalah batal karena hukum
dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan
ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang
membebaninya tetap berlangsung serta semua
pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak
dapat dituntut kembali.
 PASAL 21 ayat (3) UUPA

Orang asing yang sesudah berlakunya UU ini

memperoleh Hak Milik karena pewarisan tanpa wasiat
atau percampuran harta karena perkawinan, demikian
pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak
milik dan setelah berlakunya UU ini kehilangan
kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di
dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak
tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika
sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu
tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena
hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan
ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang
membebaninya tetap berlangsung.
 Jangka waktu Hak Milik:

Tidak terbatas.

Terjadinya Hak Milik:

1. Menurut hukum adat (karena pembukaan tanah

ulayat, atau terjadinya lidah tanah/aanslibbing)

2. Karena Penetapan Pemerintah

(contoh pemberian hak baru, atau perubahan HGB

jadi Hak Milik)

3. Karena Undang Undang (melalui Ketentuan

Konversi)
 HAPUSNYA HAK MILIK:

1. Karena pencabutan hak

2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya
3. Karena diterlantarkan
4. Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan
Pasal 26 ayat (2) UUPA
5. Tanahnya musnah.
 PERWAKAFAN TANAH HAK MILIK

Pengertian wakaf:
perbuatan hukum seseorang/badan hukum
yang
memisahkan sebagian dari harta
kekayaannya
yang berupa tanah hak milik, dan
melembagakannya untuk selama-lamanya
untuk kepentingan peribadatan atau
keperluan umum lainnya, sesuai dengan
ajaran agama Islam.
Dasar Hukum:

a. Pasal 49 ayat (3) UUPA

b. PP No 28 Tahun 1977 tentang

Perwakafan Tanah Milik

c. PMDN No 6 Tahun 1977 tentang

Pendaftaran Perwakafan tanah Hak

Milik
UU No 41 Tahun 2004 tentang Wakaf

PP No 42 Tahun 2006 tentang Pelaksanaan

UU No 41 Tahun 2004
Fungsi Wakaf:

mengekalkan manfaat tanah yang diwakafkan

sesuai dengan tujuan wakaf
Wakif:

Pihak yang mewakafkan tanah miliknya

Nadzir:

orang atau badan hukum yang diserahi tugas

memelihara/mengurus tanah wakaf
Ikrar:

pernyataan kehendak dari wakif untuk

mewakafkan tanah miliknya
Obyek perwakafan tanah:

Hak Milik
Tata Cara Perwakafan Tanah hak Milik

Wakif mengucapkan ikrar wakaf kepada Nadzir

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf
disaksikan 2 orang saksi

PPAIW membuat akta ikrar wakaf

PPAIW mendaftarkan perwakafan tanah tersebut

pada Kantor Pertanahan
Jika tanah yang bersangkutan sudah
bersertipikat, pendaftaran dilakukan dengan
membubuhkan catatan pada buku tanah dan
sertipikat Hak Miliknya

Jika tanahnya belum bersertipikat, harus terlebih

dahulu dilakukan pendaftaran hak milik yang
bersangkutan.
Dengan dijadikannya tanah hak milik sebagai
wakaf, hak milik yang bersangkutan menjadi
hapus. Tanahnya menjadi berstatus tanah wakaf
Tanah wakaf tidak dapat dipindahtangankan dan
tidak dapat dijadikan jaminan hutang
Perubahan Peruntukan dan Penggunaan
Tanah Wakaf
Dasarnya tanah yang sudah diwakafkan tidak dapat
dilakukan perubahan peruntukan dan
penggunaannya.

Tapi dalam hal-hal tertentu, dengan persetujuan

Menteri Agama, dapat diadakan perubahan.
 HAK GUNA USAHA

PENGERTIAN HAK GUNA USAHA:

Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh negara, dalam jangka waktu tertentu,
guna perusahaan pertanian, perikanan atau
peternakan.

DASAR HUKUM:
1. Pasal 28 s/d Pasal 34 UUPA
2. PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah
SUBYEK HAK GUNA USAHA:

1. WNI

2. Badan hukum Indonesia

 PASAL 30 AYAT (2) UUPA

Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU

dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai
yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka
waktu satu tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang
memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga
terhadap pihak yang memperoleh HGU, jika ia
tidak memenuhi syarat tersebut. Jika HGU yang
bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan
dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus
karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak
pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-
ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan
Pemerintah.
JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA:

Paling lama 35 tahun, dan dapat diperpanjang

untuk jangka waktu 25 tahun, setelah itu dapat
diperbaharui haknya.

Permohonan perpanjangan atau pembaharuan

haknya diajukan selambat-lambatnya 2 tahun
sebelum berakhirnya jangka waktu HGU tersebut
HGU DAPAT DIPERPANJANG (ATAU DIPERBAHARUI
HAKNYA) ATAS PERMOHONAN PEMEGANG HAK JIKA
MEMENUHI SYARAT:
a. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai
dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak
tersebut.
b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi
oleh pemegang hak
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak.
 PASAL 22 (1) UU No 25 TAHUN 2007

Tentang

Penanaman Modal
Hak Guna Usaha dapat diberikan dengan jumlah
95 tahun dengan cara dapat diberikan dan
diperpanjang di muka sekaligus selama 60 tahun
dan dapat diperbarui selama 35 tahun
TERJADINYA HAK GUNA USAHA:

Karena Penetapan Pemerintah

HAPUSNYA HAK GUNA USAHA:

1. Jangka waktunya berakhir

2. Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi

3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya

sebelum jangka waktu berakhir

4. Dicabut untuk kepentingan umum

5. Tanahnya diterlantarkan

6. Tanahnya musnah

7. Pemegang hak tidak memenuhi syarat sebagai

pemegang HGU
 HAK GUNA BANGUNAN

PENGERTIAN HAK GUNA BANGUNAN:

Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas

tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu

tertentu

DASAR HUKUM:

Pasal 35 s/d pasal 40 UUPA

PP No 40 Tahun 1996
SUBYEK HAK GUNA BANGUNAN:
a. WNI
b. Badan hukum Indonesia

HGB dapat diberikandi atas tanah:

a. tanah negara
b. tanah hak pengelolaan
c. tanah hak milik
 PASAL 36 ayat (2) UUPA

Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB dan

tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam
ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib
melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak
lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga
terhadap pihak yang memperoleh HGB, jika ia tidak
memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika HGB yang
bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam
jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena
hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain
akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang
ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
JANGKA WAKTU HGB:

Paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang 20

tahun, setelah itu dapat diperbaharui haknya.
HGB dapat diperpanjang atau diperbaharui haknya atas
permohonan pemegang haknya, jika memenuhi syarat:

a. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai

dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya

b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi

dengan baik oleh pemegang hak

c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai

pemegang haknya

d. tanah tersebut masih sesuai dengan RTRW

Pasal 22 ayat (1) UU No 25 Tahun 2007 tentang
Penanaman Modal:

HGB dapat diberikan dengan jumlah 80 tahun

dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di
muka sekaligus selama 50 tahun dan dapat
diperbarui selama 30 tahun
 PUTUSAN MAHKAMAH KONSTITUSI
NOMOR 21 -22/PUU-V/2007
Perihal:

Pengujian UU No 25 Tahun 2007 tentang

Penanaman Modal terhadap UUD Negara
RI Tahun 1945
- Menyatakan Pasal 22 ayat (1) sepanjang
menyangkut kata-kata di muka sekaligus
- Pasal 22 ayat (2) sepanjang menyangkut kata-
kata di muka sekaligus
- Pasal 22 ayat (4) sepanjang menyangkut kata-
kata sekaligus di muka;

Bertentangan dengan UUD 1945 dan tidak

mempunyai kekuatan hukum
sehingga Pasal 22 UU No 25 Tahun 2007 dimaksud
menjadi berbunyi:

1. Kemudahan pelayanan dan/atau perizinan

hak atas tanah sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 21 huruf a dapat diberikan dan
diperpanjang dan dapat diperbarui kembali
ats permohonan penanam modal
2. Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dapat diberikan dan diperpanjang
untuk kegiatan penanaman modal, dengan
persyaratan antara lain:
a. penanaman modal yang dilakukan dalam
jangka panjang dan terkait dengan perubah-
an struktur perekonomian Indonesia yang
lebih berdaya saing;
b. penanaman modal dengan tingkat risiko
penanaman modal yang memerlukan
pengembalian modal dalam jangka panjang
sesuai dengan jenis kegiatan penanaman
modal yang dilakukan;
c. penanaman modal yang tidak memerlukan
area yang luas;
d. penanaman modal dengan
menggunakan hak
atas tanah negara;
e. penanaman modal yang tidak
mengganggu
rasa keadilan masyarakat dan tidak
merugikan kepentingan umum
3. Hak atas tanah dapat diperbarui setelah
dilakukan evaluasi bahwa tanahnya masih
digunakan dan diusahakan dengan baik sesuai
dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian
hak.

4. Pemberian dan perpanjangan hak atas tanah

yang diberikan dan yang dapat diperbarui dapat
dihentikan atau dibatalkan Pemerintah jika
perusahaan penanaman modal
menelantarkan tanah, merugikan
kepentingan umum, menggunakan atau
memanfaatkan tanah tidak sesuai dengan
maksud dan tujuan pemberian hak atas
tanahnya, serta melanggar ketentuan
peraturan perundang0undangan di bidang
pertanahan.
HGB ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN DAPAT
DIPERPANJANG ATAU DIPERBAHARUI ATAS
PERMOHONAN PEMEGANG HGB SETELAH
MENDAPAT PERSETUJUAN DARI PEMEGANG
HAK PENGELOLAAN.
HGB ATAS TANAH HAK MILIK DIBERIKAN
UNTUK JANGKA WAKTU PALING LAMA 30
TAHUN
TERJADINYA HGB:
a. HGB di atas tanah negara diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat
yang ditunjuk;
b. HGB atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat
yang ditunjuk berdasar usul pemegang hak
pengelolaan;
c. HGB atas tanah hak milik diberikan oleh pemegang
hak milik dengan akta yang dibuat PPAT
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN:

1. Jangka waktunya berakhir

2. Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi

3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya

4. Dicabut untuk kepentingan umum

5. Tanahnya diterlantarkan

6. Tanahnya musnah

7. Pemegang hak tidak memenuhi syarat sebagai

pemegang HGB
 HAK PAKAI

PENGERTIAN HAK PAKAI:

Hak untuk menggunakan dan/atau memungut

hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian
dengan pemilik tanahnya
DASAR HUKUM:

Pasal 41 s/d 43 UUPA

PP No. 40 Tahun 1996

SUBYEK HAK PAKAI:

a. WNI

b. Badan Hukum Indonesia

c. WNA yang berkedudukan di Indonesia

d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan

di Indonesia
Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai
adalah:

a. Tanah Negara

b. Tanah Hak Pengelolaan

c. Tanah Hak Milik

JANGKA WAKTU HAK PAKAI:

paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang 20

tahun setelah itu dapat diperbaharui haknya

HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK

DIBERIKAN UNTUK JANGKA WAKTU PALING
LAMA 25 TAHUN DAN TIDAK DAPAT
DIPERPANJANG
TERJADINYA HAK PAKAI:

a. Hak Pakai atas tanah negara diberikan dengan

keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat

yang ditunjuk

b. Hak Pakai atas Hak Pengelolaan diberikan dengan

keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat

yang ditunjuk

c. Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan

pemberian tanah oleh pemegang Hak Milik dengan

akta yang dibuat PPAT.

HAPUSNYA HAK PAKAI:

1. Jangka waktunya berakhir

2. Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi

3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya

sebelum jangka waktu berakhir

4. Dicabut untuk kepentingan umum

5. Tanahnya diterlantarkan

6. Tanahnya musnah

7. Pemegang hak tidak memenuhi syarat sebagai

pemegang hak pakai.

 HAK PENGELOLAAN

PENGERTIAN HAK PENGELOLAAN:

Hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan

kepada pemegangnya.

Kewenangan Pemegang Hak Pengelolaan:

a. merencanakan peruntukkan dan penggunaan

tanahnya

b. menggunakan tanah untuk keperluan sendiri

c. menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak

menurut persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak

tersebut yang meliputi segi peruntukkan, segi penggunaan, segi

jangka waktu dan segi keuangannya.

Setelah jangka waktu hak atas tanah yang diberikan
kepada pihak ketiga itu berakhir, maka tanah tersebut
kembali lagi dalam penguasaan sepenuhnya pemegang
Hak Pengelolaan dalam keadaan bebas dari hak-hak
yang membebaninya.

Adapun hak yang dapat diberikan di atas tanah Hak

Pengelolaan adalah HAK MILIK, HAK GUNA
BANGUNAN, dan HAK PAKAI
DASAR HUKUM:

1. Di dalam UUPA:

Hanya disinggung dalam Penjelasan Umum Bagian A

II (2)

2. Di luar UUPA

a. PP No 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Atas

Tanah Negara

b. PMA No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan

Konversi Hak Atas Tanah dan Ketentuan-ketentuan

tentang Kebijaksanaan selanjutnya

c. PMA No 1 Tahun 1966 tentang Pendaftaran Hak

Pakai dan Hak Pengelolaan

d. PMDN No 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-

ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian

tanah untuk keperluan perusahaan

e. PMDN No 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara

Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak

Atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan

f. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No

9 Tahun 1999 tentang tata Cara Pemberian dan

Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan

JANGKA WAKTU HAK PENGELOLAAN:

Selama diperlukan

HAK PENGELOLAAN TIDAK DAPAT

DIJADIKAN JAMINAN HUTANG.

HAK PENGELOLAAN TIDAK DAPAT

DIPERJUALBELIKAN.
SUBYEK HAK PENGELOLAAN:
a. Instansi Pemerintah temasuk Pemerintah Daerah;
b. Badan Usaha Milik Negara (BUMN);
c. Badan Usaha Milik Daerah (BUMD);
d. PT. Persero
e. Badan Otorita
f. Badan-badan hukum pemerintah lainnya yang
ditunjuk pemerintah
TERJADINYA HAK PENGELOLAAN:

Karena Penetapan Pemerintah dan diberikan

selama tanah tersebut dipergunakan.
HAPUSNYA HAK PENGELOLAAN:

1. Dilepaskan oleh pemegang haknya

2. Dicabut untuk kepentingan umum

3. Diterlantarkan

4. Tanahnya musnah
 HAK SEWA

PENGERTIAN HAK SEWA:

Hak Sewa adalah hak yang memberi wewenang

untuk menggunakan tanah milik pihak lain dengan
kewajiban membayar uang sewa.

DASAR HUKUM:

Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA

JANGKA WAKTU HAK SEWA:

Sesuai perjanjian dengan pemilik tanah

SUBYEK HAK SEWA:

1. WNI

2. WNA yang berkedudukan di Indonesia

3. Badan hukum Indonesia

4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan

di Indonesia
 TERJADINYA HAK SEWA:

1. Karena perjanjian

2. Konversi

HAPUSNYA HAK SEWA:

1. Jangka waktunya berakhir

2. Dicabut untuk kepentingan umum

3. Dilepaskan

4. Dihentikan

5. Tanahnya musnah
 HAK USAHA BAGI HASIL

PENGERTIAN HAK USAHA BAGI HASIL:

Hak seseorang atau badan hukum (penggarap) untuk
menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah
kepunyaan pihak lain, dengan perjanjian bahwa
hasilnya akan dibagi di antara keduanya menurut
imbangan yang telah disetujui

DASAR HUKUM:
Pasal 53 UUPA
UU No 2 Tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil
JANGKA WAKTU:

a. untuk tanah sawah minimal 3 tahun

b. untuk tanah kering minimal 5 tahun

SUBYEK HAK USAHA BAGI HASIL:

WNI
 TERJADINYA HAK USAHA BAGI HASIL:

1. Karena perjanjian

2. Konversi

HAPUSNYA HAK USAHA BAGI HASIL:

1. Jangka waktunya berakhir

2. Atas persetujuan kedua belah pihak sebelum jangka

waktu berakhir

3. Dengan izin Kepala Desa atas tuntutan pemilik yang

kepentingannya dirugikan penggarap

4. Tanahnya musnah
 HAK GADAI

PENGERTIAN HAK GADAI

Hak Gadai adalah hubungan hukum antara

seseorang dengan tanah milik orang lain yang
telah menerima uang gadai daripadanya, yang
memberi wewenang kepadanya untuk
menggunakan atau mengambil manfaat dari
tanah tersebut.
Dalam hubungan tersebut, selama pemilik tanah
selaku pemberi gadai belum mengembalikan uang
kepada pemegang gadai, maka pemegang gadai tetap
mempergunakan dan memanfaatkan tanah yang
digadaikan itu.

Pengertian gadai disini harus dibedakan dengan gadai

dalam Hukum Perdata Barat yang hanya terbatas
pada benda bergerak.

Gadai yang dimaksud dalam UUPA adalah berasal

dari lembaga Hukum Adat yaitu Jual Gadai
DASAR HUKUM:
Pasal 53 UUPA
UU No 56 Prp Tahun 1960

JANGKA WAKTU:
untuk tanah pertanian maksimum 7 tahun

SUBYEK HAK GADAI:

WNI
TERJADINYA HAK GADAI:
1. Karena jual gadai
2. Konversi

HAPUSNYA HAK GADAI:

1. Penebusan oleh pemberi gadai
2. Lampaunya waktu 7 tahun untuk tanah pertanian
3. Dicabut untuk kepentingan umum
4. Tanahnya musnah
 HAK MENUMPANG

PENGERTIAN :
Hak Menumpang adalah hak yang memberi wewenang
kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah
di atas tanah pekarangan orang lain (magersari)

DASAR HUKUM:
Pasal 53 UUPA

JANGKA WAKTU:
Tergantung pemilik tanah
SUBYEK HAK MENUMPANG:

WNI

TERJADINYA:

1. Karena perjanjian (izin pemilik tanah)

2. Karena Konversi
HAPUSNYA HAK MENUMPANG:

1. Pengakhiran hubungan

2. Dicabut untuk kepentingan umum

3. Dilepaskan oleh pemilik

4. Tanahnya musnah
 HAK ATAS TANAH WAKAF

PENGERTIAN WAKAF:

Wakaf adalah perbuatan hukum seseorang yang

memisahkan sebagian dari harta kekayaannya
yang berupa tanah Hak Milik, dan
melembagakannya untuk selama-lamanya untuk
kepentingan peribadatan atau keperluan umum
lainnya, sesuai dengan ajaran agama Islam
FUNGSI WAKAF:

mengekalkan manfaat tanah yang diwakafkan

sesuai dengan tujuan wakaf

OBYEK TANAH WAKAF:

HAK MILIK
DENGAN DIWAKAFKANNYA TANAH HAK MILIK,
MAKA HAK MILIK YANG BERSANGKUTAN
MENJADI HAPUS.

TANAH TERSEBUT MEPEROLEH STATUS

SEBAGAI TANAH WAKAF
DASAR HUKUM:

a. Pasal 49 ayat (3) UUPA

b. PP No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan

Tanah

Milik

c. PMDN No. 6 Tahun 1977 tentang Pendaftaran

Perwakafan Tanah Milik

WAKIF:
pihak yang mewakafkan tanah miliknya

NADZIR:
orang atau badan hukum yang diserahi tugas
memelihara/mengurus tanah wakaf

IKRAR:
pernyataan kehendak dari wakif untuk mewakafkan tanah
miliknya
TATA CARA PERWAKAFAN TANAH HAK

Wakif mengucapkan ikrar wakaf kepada Nadzir

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW)
disaksikan 2 orang saksi.

PPAIW membuat akta ikrar wakaf

PPAIW mendaftarkan perwakafan tanah tersebut pada

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
Jika tanah yang bersangkutan sudah
bersertipikat, pendaftaran dilakukan dengan
membubuhkan catatan pada buku tanah dan
sertipikat hak miliknya

Jika tanahnya belum bersertipikat, harus terlebih

dahulu dilakukan dengan pendaftaran Hak Milik
yang bersangkutan
Pada dasarnya tanah yang sudah diwakafkan
tidak dapat dilakukan perubahan peruntukan dan
penggunaannya.

Tapi dalam hal-hal tertentu, dengan persetujuan

Menteri Agama, dapat diadakan perubahan
TANAH WAKAF TIDAK DAPAT
DIPINDAHTANGANKAN DAN TIDAK
DAPAT DIJADIKAN JAMINAN HUTANG
 HAK JAMINAN ATAS TANAH
(HAK TANGGUNGAN)
Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah
yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut
atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditor
tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain
DASAR HUKUM:
a. UU No. 5 Tahun 1960 (pasal 25, pasal 33, pasal 39,
pasal 51, pasal 57)
b. UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun
c. UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Atas
Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan
dengan
Tanah
SUBYEK HAK TANGGUNGAN

Orang perseorangan atau badan hukum yang

berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang
OBYEK HAK TANGGUNGAN:

Harus memenuhi syarat :

a. mempunyai nilai ekonomi

b. dapat dipindahtangankan

c. terdaftar dalam daftar umum (bersertipikat)

d. ditunjuk oleh Undang Undang

Obyek Hak Tanggungan menurut pasal 4 UUHT:

1. Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan

2. Hak Pakai Atas Tanah Negara
3. Bangunan Rumah Susun dan Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik,
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang diberikan
oleh Negara.
PROSES PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN:
1. Tahap Pemberian Hak Tanggungan
dihadapan PPAT yang membuat Akta Pemberian
Hak Tanggungan (memenuhi syarat spesialitas)

2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan

di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
(memenuhi syarat publisitas)
Lahirnya Hak Tanggungan

Pada saat dibuatkan Buku Tanah Hak

Tanggungan.

Tanggal yang dicantumkan pada buku tanah

Hak Tanggungan adalah hari kerja ketujuh
setelah penerimaan secara lengkap surat-
surat yang diperlukan untuk pendaftaran Hak
Tanggungan
SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN
TERDIRI
DARI:

a. salinan buku tanah hak tanggungan

b. salinan akta pemberian hak
tanggungan
KEDUDUKAN KREDITOR PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN:

Kreditor preferen mempunyai hak istimewa:

a. droit de preference

b. droit de suite
 HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN
Pengertian:

Hak milik atas satuan yang bersifat

perseorangan dan terpisah

Hak tersebut meliputi juga hak atas bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama
SUBYEK HAK MILIK ATAS SATUAN
RUMAH SUSUN:

Perorangan atau badan hukum yang

memenuhi syarat sebagai pemegang hak
atas tanahnya
HAK ATAS TANAH YANG DAPAT
DIBANGUN RUMAH SUSUN:

1. Hak Milik
2. Hak Guna Bangunan
3. Hak Pakai atas tanah negara
4. Hak Pengelolaan
TANDA BUKTI PEMILIKAN SATUAN RUMAH
SUSUN:

SERTIPIKAT HAK MILIK ATAS SATUAN

RUMAH SUSUN
terdiri dari:
a. salinan buku tanah
b. surat ukur
c. gambar denah
d. pertelaan
TERJADINYA HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN:

Sejak didaftarkan akta pemisahan dengan

dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah
susun yang bersangkutan
HAPUSNYA HAK MILIK ATAS SATUAN
RUMAH SUSUN:
a. Hak atas tanahnya hapus
b. Tanah dan bangunannya musnah
c. Terpenuhinya syarat batal
d. Pelepasan hak secara sukarela
ASAS ASAS PENGUASAAN TANAH DAN
PERLINDUNGAN HUKUM
a. Penguasaan dan penggunaan tanah oleh
siapapun dan untuk keperluan apapun
harus dilandasi hak atas tanah yang
disediakan oleh Hukum Tanah Nasional;

b. Penguasaan dan penggunaan tanah tanpa

ada landasan haknya (illegal) tidak
dibenarkan, bahkan diancam sanksi pidana
(UU No 51 Prp Tahun 1960)
c. penguasaan dan penggunaan tanah yang
berlandaskan hak dilindungi oleh hukum terhadap
gangguan dari pihak manapun

d. Oleh hukum disediakan berbagai sarana hukum

untuk menanggulangi gangguan yang ada:
- gangguan sesama anggota masyarakat:
gugatan perdata melalui Pengadilan Negeri atau
minta perlindungan kepada Bupati/Walikota
 - gangguan dari penguasa: gugatan melalui
Pengadilan Umum atau Pengadilan Tata
Usaha Negara

e. Dalam keadaan biasa, diperlukan oleh siapapun

dan untuk keperluan apapun, perolehan tanah
yang dihaki seseorang, harus melalui
musyawarah untuk mencapai kesepakatan
f. dalam keadaan biasa, untuk memperoleh
tanah yang diperlukan tidak dibenarkan
adanya paksaan dalam bentuk apapun
dan oleh pihak siapapun kepada
pemegang haknya, untuk menyerahkan
tanah kepunyaannya dan atau menerima
imbalan yang tidak disetujuiny, termasuk
juga penggunaan lembaga penawaran
pembayaran yang diikuti dengan
konsinyasi pada Pengadilan Negeri;
g. Dalam keadaan memaksa, jika tanah
yang bersangkutan diperlukan untuk
menyelenggarakan kepentingan umum,
dan tidak mungkin menggunakan tanah
yang lain, sedang musyawarah yang
diadakan tidak berhasil memperoleh
kesepakatan, dapat dilakukan
pengambilan secara paksa, dalam arti
tidak memerlukan persetujuan pemegang
haknya, dengan menggunakan acara
pencabutan hak, yang diatur dalam UU No
20 Th 1961.
h. Baik atas dasar kesepakatan bersama
maupun melalui pencabutan hak,
pemegang haknya berhak memperoleh
imbalan atau ganti kerugian, yang bukan
hanya meliputi tanahnya, bangunan dan
tanaman milik pemegang hak, melainkan
juga kerugian lain yang dideritanya
sebagai akibat penyerahan tanah yang
bersangkutan.
i. Bentuk dan jumlah imbalan atau ganti
kerugian tersebut, juga jika tanahnya
diperlukan untuk kepentingan umum dan
dilakukan pencabutan hak, haruslah
sedemikian rupa, hingga bekas pemegang
haknya tidak mengalami kemunduran, baik
dalam bidang sosial maupun tingkat
ekonominya.
Untuk menjamin kepastian hukum di
bidang pertanahan diperlukan adanya
hukum tanah yang tertulis dan
penyelenggaraan pendaftaran tanah.
Tujuan yang ingin dicapai dengan jaminan
kepastian hukum adalah untuk menimbulkan rasa
mantap dan rasa aman
 Timbul Rasa Mantap
kalau ada kepastian mengenai
hukumnya
a. Tertulis (kodifikasi)

b. Sederhana

c. Konsisten pelaksanaan
 Timbul Rasa Aman
apabila
a. Ada kepastian mengenai tanah yang dihaki

b. Adanya perlindungan hukum untuk mencegah

gangguan dari penguasaan dan/atau sesama
warga masyarakat.
 Istilah Pendaftaran Tanah

1. Rechtskadaster

2. Fiscaal Kadaster

3. Sensus Tanah
 PENDAFTARAN TANAH

rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian sertipikat sebagai
surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang
tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya
 Dasar Hukum

1. Pasal 19 UUPA
2. PP No 24 tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah
3. Per. Men. Neg. Agraria/Kepala BPN
No 3 Tahun 1997
 OBYEK PENDAFTARAN TANAH

a. Bidang tanah yang dipunyai dengan Hak

Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai;
b. Tanah Hak Pengelolaan
c. Tanah Wakaf
d. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
e. Hak Tanggungan
f. Tanah Negara
 PENYELENGGARA PENDAFTARAN
TANAH
Badan Pertanahan Nasional

PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota

 TUJUAN PENDAFTARAN TANAH

a. Untuk memberikan kepastian hukum dan

perlindungan hukum kepada pemegang hak
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak yang bersangkutan
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak pihak
yang berkepentingan termasuk pemerintah agar
dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum
mengenai bidang tanah

c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi

pertanahan
 KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH

1. Pendaftaran tanah untuk pertama kali

(initial registration)
a. Sistematik
b. Sporadik

2. Pemeliharaan data pendaftaran tanah

(maintenance)
 PENDAFTARAN TANAH
SECARA SISTEMATIK
pendaftaran tanah yang dilakukan oleh
pemerintah secara serentak, yang meliputi obyek
pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau
kelurahan
Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara
sistematik, Kepala Kantor Pertanahan dibantu
oleh Panitia Ajudikasi.
Ajudikasi:

Kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses

pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi
pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik
dan data yuridis mengenai satu atau beberapa
obyek pendaftaran tanah untuk keperluan
pendaftarannya.
 PENDAFTARAN TANAH
SECARA SPORADIK
pendaftaran tanah yang dilakukan berdasarkan
inisiatif pemilik tanah secara perorangan atau
secara bersama-sama (massal)
 KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI MELIPUTI
1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik

a. Pembukuan peta dasar pendaftaran

b. Penetapan batas-batas bidang tanah

c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang

tanah dan pembuatan peta pendaftaran

d. Pembuatan daftar tanah

e. Pembuatan surat ukur

2. Pembukuan hak

Data yuridis dibukukan dalam buku tanah

3. Pemberian tanda bukti hak (sertipikat)

4. Penyajian data fisik dan data yuridis

5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen

 BENTUK PENYAJIAN DATA

1. Data fisik dalam Surat Ukur

2. Data yuridis dalam buku tanah
3. Tanda bukti adalah Sertipikat Hak Atas Tanah
yang terdiri dari:
a. salinan buku tanah
b. surat ukur
yang dijilid menjadi satu dalam suatu sampul
dokumen
 Pendaftaran Tanah Untuk Pertama
Kali Secara Sistematik meliputi:
1. Penetapan lokasi oleh Kepala BPN

2. Kepala Kantor Pertanahan menyiapkan peta

dasar pendaftaran tanah

3. Pembentukan Panitia Ajudikasi dan Satuan

Tugas

4. Penyuluhan

5. Pengumpulan Data Fisik

6. Pengumpulan dan Penelitian Data Yuridis

7. Pengumpulan Data Fisik dan Data Yuridis dan
Pengesahannya (selama 30 hari)

8. Pembukuan Hak

9. Penerbitan Sertipikat
 Pendaftaran Tanah Untuk Pertama
Kali Secara Sporadik
1. Permohonan pendaftaran tanah secara sporadik

2. Pengukuran

3. Pengumpulan dan penelitian data yuridis

4. Pengumuman data fisik dan data yuridis

(selama 60 hari)

5. Pembukuan hak

6. Penerbitan sertipikat
 PEMBUKTIAN HAK BARU

Hak baru yaitu hak yang baru diberikan sejak

mulai berlakunya PP No 24 Tahun 1997,
dibuktikan dengan Penetapan Pemberian Hak dari
Pejabat yang berwenang
 PEMBUKTIAN HAK LAMA

a. Grosse akta hak eigendom

b. Surat tanda bukti Hak Milik yang diterbitkan

Peraturan Swapraja

c. Sertipikat Hak Milik

d. Surat Keputusan Pemberian Hak Milik

e. Akta Pemindahan Hak yang dibuat di bawah

tangan atau yang dibuat PPAT

f. Akta Ikrar Wakaf

g. Risalah Lelang

h. Surat Penunjukkanatau Pemberian Kaveling Tanah

i. Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan

Verponding Indonesia sebelum berlakunya UUPA

j. Surat Keterangan Riwayat Tanah

k. Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis

Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara
lengkap alat-alat pembuktian, maka pembukuan
hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan
penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan
selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut
oleh pemohon dan pendahulu-pendahulunya
dengan syarat penguasaan tersebut dilakukan
dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang
bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah,
serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat
dipercaya, dan penguasaan tersebut baik
sebelum maupun selama pengumuman tidak
dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat
atau desa/kelurahan yang
bersangkutan dan atau pihak lainnya
 PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
(MAINTENANCE)
kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan
data fisik dan data yuridis dengan perubahan-
perubahan yang terjadi kemudian.
 PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
(MAINTENANCE)
1. Perubahan hak

2. Perubahan subyek

3. Perubahan tanah:

a. penggabungan

b. pemisahan

c. pemecahan
 SISTEM PENDAFTARAN TANAH

a. Registration of deeds (sistem pendaftaran

akta)

b. Registration of titles (sistem pendaftaran

hak)
 SISTEM PUBLIKASI

a. Sistem Publikasi Negatif

b. Sistem Publikasi Positif

 SISTEM PUBLIKASI

SISTEM NEGATIF SISTEM POSITIF

1. Pejabat pelaksana 1. Pejabat pelaksana
bersikap pasif dan yang bersikap aktif dan yang
dicari adalah kebenaran dicari adalah kebenaran
formil materiil

2. Hanya memberi 2. Memberi perlindungan

perlindungan terhadap yang mutlak, baik
pemegang haknya saja terhadap pemegang
haknya maupun
terhadap pihak ketiga
Indonesia menganut sistem pendaftaran
hak

Dan menganut sistem publikasi negatif

bertendens positif
 Pasal 19 ayat (2) UUPA

pendaftaran antara lain meliputi pemberian

surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat
Pasal 32 ayat (1) PP No 24 Tahun 1997

Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak

yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat mengenai data fisik dan data
yuridis yang termuat di dalamnya,
sepanjang data fisik dan data yuridis
tersebut sesuai dengan data yang ada
dalam surat ukur dan buku tanah yang
bersangkutan
Ini berarti selama tidak dapat dibuktikan
sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang
tercantum di dalamnya harus diterima
sebagai data yang benar, baik dalam
melakukan perbuatan hukum sehari-hari
maupun dalam berperkara di pengadilan.
Pasal 32 ayat (2) PP No 24 Tahun 1997

Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah

diterbitkan sertipikat secara sah atas nama
orang atau badan hukum yang memperoleh
tanah tersebut dengan itikad baik dan secara
nyata menguasainya, maka pihak yang
merasa mempunyai hak atas tanah ini tidak
dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut
apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkan
sertipikat itu tidak mengajukan keberatan
secara tertulis kepada pemegang sertipikat
dan Kepala Kantor Pertanahan ataupun tidak
mengajujan gugatan
Kelemahan sistem publikasi negatif diatasi
dengan lembaga rechtsverwerking
Rechtsverwerking diadopsi dari konsep Hukum
Adat yang menjelaskan bahwa jika seseorang
selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak
dikerjakan, kemudian ada orang lain yang
mengerjakan tanah tersebut melalui itikad baik,
maka hilanglah hak untuk menuntut kembali tanah
tersebut.
 FUNGSI PENDAFTARAN TANAH DALAM

RANGKA PERMOHONAN HAK dan

PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

1. Sebagai syarat konstitutif
2. Untuk keperluan pembuktian
 FUNGSI PENDAFTARAN TANAH
DALAM RANGKA JUAL BELI
1. Untuk memperkuat pembuktian

2. Untuk memperluas pembuktian