UU No 1 Tahun 2011

Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

mulai berlaku 12 Januari 2011

 RUMAH

Bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat

tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga,
cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset
bagi pemiliknya
 JENIS RUMAH

a. rumah komersial

b. rumah umum

c. rumah swadaya

d. rumah khusus

e. rumah negara
Rumah komersial:

rumah yang diselenggarakan dengan tujuan

mendapatkan keuntungan

Rumah umum:

rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi

kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan
rendah
Rumah swadaya:

rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya

masyarakat

Rumah khusus:

rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi

kebutuhan khusus
Rumah negara:

rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai

tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan
keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat
dan/atau pegawai negeri.
 PERUMAHAN

kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,

baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi
dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai
hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni
 Prasarana:

kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang

memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan
bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan
nyaman.

Contoh: jalan, penyediaan air minum, drainase, dan

sanitasi
 Sarana:

Fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi

untuk mendukung penyelenggaraan dan
pengembangan kehidupan sosial, budaya dan ekonomi

Contoh: ruang terbuka hijau, sarana sosial dan/atau

sarana pendidikan
 Utilitas umum :

kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan

hunian

contoh: jaringan listrik dan jaringan telfon

BENTUK RUMAH:

a. rumah tunggal

b. rumah deret

c. rumah susun
LUAS LANTAI RUMAH TUNGGAL DAN RUMAH DERET
MEMILIKI UKURAN PALING SEDIKIT

36 m2
 ASAS PERUMAHAN
DAN KAWASAN
a.
PERMUKIMAN
Kesejahteraan
b. Keadilan dan pemerataan
c. Kenasionalan
d. Keefisienan dan kemanfaatan
e. Keterjangkauan dan kemudahan
f. Kemandirian dan kebersamaan
g. Kemitraan
h. Keserasian dan keseimbangan
i. Keterpaduan
j. Kesehatan

k. Kelestarian dan keberlanjutan

l. Keselamatan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan

 Pembangunan Perumahan

Meliputi:

a. Pembangunan rumah dan prasarana, sarana dan

utilitas umum; dan/atau

b. Peningkatan kualitas perumahan

Badan hukum yang melakukan pembangunan

perumahan wajib mewujudkan perumahan dengan
hunian berimbang.
kecuali:

badan hukum yang membangun perumahan yang

seluruhnya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan
rumah umum
Pembangunan perumahan skala besar yang dilakukan
oleh badan hukum wajib mewujudkan hunian
berimbang dalam satu hamparan.

Rumah sederhana : rumah menengah : rumah mewah

PERMEN PERUMAHAN RAKYAT
No 7 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan
Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2012
tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan
Permukiman Dengan Hunian Berimbang
 Pasal 9 A ayat (2)
 Dalam hal hanya membangun rumah mewah, setiap
orang wajib membangun sekurang-kurangnya rumah
menengah 2 kali dan rumah sederhana 3 kali jumlah
rumah mewah yang akan dibangun
 • Perumahan:
15 s.d. 1.000 rumah

SKALA • Permukiman:
1.000 s.d 3.000 rumah

• Lingkungan Hunian:
3.000 s.d 10.000
rumah

• Kawasan Permukiman:
> 10.000 rumah
Dalam hal pembangunan perumahan dengan hunian
berimbang tidak dalam satu hamparan, pembangunan
rumah umum harus dilaksanakan dalam satu daerah
kabupaten/kota.

HARUS DILAKUKAN OLEH BADAN HUKUM YANG

SAMA.
Ketentuan mengenai hunian berimbang diatur dengan
Peraturan Menteri.
 KONDISI PERUMAHAN 2014
dan TARGET
 Tahun 2014 backlog perumahan sebesar 13,5 juta

 Tahun 2015 ----> 11,4 juta

 Tahun 2019 target ----> 6,8 juta
KONDISI PERUMAHAN TIDAK
LAYAK HUNI
 Tahun 2015 rumah tidak layak huni 3,4 juta

 Tahun 2019 target 1,9 juta

 PROGRAM SATU JUTA
RUMAH UNTUK RAKYAT
• Dicanangkan Presiden tanggal 29 April 2015 di
Semarang
• Dilaksanakan periode 2015 – 2019
• Tujuannya mewujudkan cita cita agar kebutuhan
rumah bagi seluruh lapisan masyarakat, khususnya
MBR dapat dipenuhi
• Target 1 juta unit rumah/tahun
• Terdiri dari 700.000 unit untuk MBR
300.000 unit untuk Non MBR
 PERPRES No 3 Tahun 2016
 Tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis
Nasional
 KENDALA PROGRAM SATU
JUTA RUMAH TAHUN 2015
1. Belum tersosialisasinya dengan baik Program Satu Juta
Rumah kepada stakeholder di daerah
2. Data perumahan yang kurang akurat
3. Perumahan belum menjadi program utama pemerintah
daerah
4. Regulasi pemerintah daerah terkait pembangunan
rumah/perumahan belum mendukung
5. Jenis perizinan/non perizinan pembangunan
perumahan, persyaratan dan proses penerbitan
6. Tingginya persyaratan KPR oleh Bank Indonesia
 SASARAN TAHUN 2016
MBR NON MBR
• Pemerintah (PUPR) • Pengembang dan
110.593 unit Masyarakat

• Non APBN PUPR 300.000 unit

rumah milik
589.407 unit
rumah umum/

komersial
 Pemerintah (PUPR) Non APBN PUPR
1. Rusunawa 10.458 unit 1. Melalui penyaluran
Fasilitas Likuiditas
2. Peningkatan kualitas Pembiayaan Perumahan
1. 93.229 unit 87.390 unit

3. Pembangunan baru 2. Subsidi Selisih Bunga

1. 1.000 unit 234.000 unit

4. Rumah Khusus 3. Lain lain 268.017 unit

5.906 unit
 a. Persyaratan Teknis

b. Persyaratan
Administratif

PERSYARATAN c. Persyaratan Ekologis

PERENCANAAN
PERUMAHAN
 PERSYARATAN TEKNIS
 Struktur bangunan

 Keamanan

 Keselamatan

 Kesehatan

 Kenyamanan yang berhubungan dengan rancang

bangun
 Kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan
DOKUMEN PERENCANAAN MELIPUTI:

a.Rencana tapak

b.Desain rumah

c.Spesifikasi teknis rumah

d.Rencana kerja perwujudan hunian berimbang

e.Rencana kerja sama

 PERSYARATAN
ADMINISTRATIF
 Perizinan usaha

 Izin lokasi

 Peruntukan dan status hak atas tanah

 IMB
 Instruksi Presiden No 3 Tahun 2016 tentang
Penyederhanaan Perizinan Pembangunan Perumahan
 PERSYARATAN EKOLOGIS
• Keserasian dan keseimbangan lingkungan

• Analisis dampak lingkungan

RUMAH TUNGGAL. RUMAH DERET, DAN ATAU RUMAH
SUSUN YANG MASIH DALAM TAHAP PROSES
PEMBANGUNAN DAPAT DIPASARKAN MELALUI SISTEM
PERJANJIAN PENDAHULUAN JUAL BELI
 SETELAH MEMENUHI PERSYARATAN
KEPASTIAN
a. Status pemilikan tanah

b. Hal yang diperjanjikan

c. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk

d. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;

dan

e. Keterbangunan perumahan paling sedikit 20 %

 Keterbangunan perumahan
paling sedikit 20 %
adalah perhitungan 20 % rumah terbangun dari total
jumalh rumah yang direncanakan dan ketersediaan
prasarana, sarana, dan uitilitas umum yang direncanakan
 STATUS TANAH

a. Hak Milik

b. Hak Guna Bangunan, baik di atas tanah negara

maupun di atas hak pengelolaan; atau

c. Hak Pakai di atas tanah negara

Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah
tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun tidak
boleh melakukan serah terima dan/atau menarik dana
lebih dari 80 % dari pembeli, sebelum memenuhi
persyaratan dalam Pasal 42 ayat (2).
 PENYEDIAAN TANAH
a. Pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang
langsung dikuasai oleh negara

b. Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah

c. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik

tanah

d. Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang

milik negara atau milik daerah sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan
e. Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar;
dan/atau

f. Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi

kepentingan umum sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan
Tanah yang langsung dikuasai oleh negara digunakan
untuk pembangunan rumah, perumahan, dan/atau
kawasan permukiman diserahkan melalui pemberian
hak atas tanah kepada setiap orang yang melakukan
pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan
permukiman
Pemberian hak atas tanah didasarkan pada keputusan
Gubernur atau Bupati/Walikota tentang penetapan
lokasi atau izin lokasi
Pasal 107 ayat (3) :

Dalam hal tanah yang langsung dikuasai oleh negara

terdapat garapan masyarakat, hak atas tanah diberikan
setelah pelaku pembangunan perumahan dan
permukiman selaku pemohon hak atas tanah
menyelesaikan ganti rugi atas seluruh garapan
masyarakat berdasarkan kesepakatan.
Konsolidasi tanah dapat dilakukan di atas tanah hak
milik pemegang hak atas tanah dan/atau di atas tanah
negara yang digarap oleh masyarakat.
Konsolidasi tanah dilaksanakan berdasarkan
kesepakatan:

a. antar pemegang hak atas tanah

b. antar penggarap tanah negara; atau

c. antara penggarap tanah negara dan

pemegang hak atas tanah

 Konsolidasi tanah
dapat dilaksanakan apabila paling sedikit 60 % dari
pemilik tanah yang luas tanahnya meliputi paling
sedikit 60 % dari luas seluruh areal tanah yang akan
dikonsilidasi menyatakan persetujuannya.

Kesepakatan minimal 60 % tsb tidak mengurangi hak

masyarakat sebesar 40 % untuk mendapatkan
aksesbilitas
Penetapan lokasi konsolidasi tanah dilakukan oleh
bupati/walikota.

Khusus untuk DKI Jakarta, penetapan lokasi konsolidasi

tanah ditetapkan oleh gubernur

Lokasi konsolidasi tanah yang sudah ditetapkan tsb

tidak memerlukan izin lokasi
Dalam pembangunan rumah umum dan rumah
swadaya yang didirikan di atas tanah hasil konsolidasi,
pemerintah wajib memberikan kemudahan berupa:

a. sertifikasi hak atas tanah

b. penetapan lokasi

c. desain konsolidasi; dan

d. pembangunan prasarana, sarana, dan utilias umum

Sertifikasi terhadap pemilik tanah hasil konsolidasi
tidak dikenai BPHTB

Sertifikasi terhadap penggarap tanah negara hasil

konsolidasi dikenai BPHTB
Konsolidasi tanah dapat dilakukan melalui kerja sama
dengan badan hukum, berdasarkan perjanjian tertulis
antara penggarap tanah negara dan/atau pemegang
hak atas tanah dan badan hukum dengan prinsip
kesetaraan yang dibuat dihadapan pejabat yang
berwenang
Peralihan hak atau pelepasan hak dilakukan setelah
badan hukum memperoleh izin lokasi.

Peralihan hak atas tanah dibuat dihadapan PPAT

Pelepasan hak dilakukan dihadapan pejabat yang

berwenang
Peralihan hak atau pelepasan hak wajib didaftarkan
pada kantor pertanahan
Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang
milik negara atau milik daerah bagi pembangunan
rumah, perumahan, dan kawasan permukiman
diperuntukkan pembangunanrumah umum dan/atau
rumah khusus.
Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar
bagi pembangunanrumah diperuntukkan
pembangunan rumah umum dan/atau rumah khusus
Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi
kepentingan umum, diperuntukkan pembangunan
rumah umum, rumah khusus, dan penataan
permukiman kumuh

Lihat Pasal 117 ayat (1)

 PELAKSANAAN JUAL BELI
• PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI DIHADAPAN
PPAT

• PENDAFTARAN JUAL BELI DI KANTOR PERTANAHAN