HUKUM REAL ESTATE

POKOK BAHASAN
1. Pengertian Hukum Real Estate
2. Tujuan mempelajari Hukum Real Estate
3. Obyek mata kuliah Hukum Real Estate
meliputi persoalan pembangunan
perumahan dan permukiman, persoalan
pembangunan rumah susun, dan
persoalan persyaratan ijin-ijin yang
diperlukan dalam pelaksanaan
pembangunan
4. Pedoman teknik pembangunan perumahan
sederhana tidak bersusun
5. Pedoman teknik pembangunan perumahan
sangat sederhana
6. Persyaratan teknis pembangunan rumah
susun
7. Ijin prinsip, ijin lokasi, site plan dan Ijin
Mendirikan Bangunan untuk pembangunan
perumahan dan pemukiman di luar DKI
Jakarta
8. Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan
Lokasi/Lahan (SP3L) atas bidang tanah untuk
pembangunan fisik kota Jakarta, petunjuk
pelaksanaan penyelesaian IMB beserta
kelengkapannya di DKI Jakarta
9. Pengadaan tanah, pendaftaran tanah
meliputi proses pensertipikatan hak atas
tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun, serta proses penggabungan dan
pemecahan sertipikat hak atas tanah serta
pembagian hak bersama pada hak milik atas
satuan rumah susun
10. Asas-asas mengenai hubungan
kepemilikan hak atas tanah dengan
segala sesuatu yang ada di atasnya,
meliputi asas vertikal, asas pemisahan
horizontal, strata title.
11. Pemasaran rumah dan pemasaran hak
milik atas satuan rumah susun
12. Pelaksanaan Jual Beli Rumah/Satuan
Rumah Susun
13. Pembebanan Hak Atas Tanah /Hak
Milik Satuan Rumah Susun sebagai
obyek Hak Tanggungan
14. Penghunian dan pengelolaan Rumah
Susun
Real Estate
segala sesuatu yang berbentuk fisik
meliputi tanah bersama-sama segala
sesuatu yang didirikan atau yang ada di
atas maupun di bawah tanah
Real estate merupakan salah satu
bentuk aset memiliki sebidang tanah
dan memanfaatkan apa saja yang ada di
atas tanah maupun di bawahnya
REAL ESTATE
suatu usaha berupa pengembangan,
pengelolaan dan penjualan obyek tanah
dan bangunan.
REAL ESTATE
land and all improvement made both on
and to land

tanah dan semua benda yang menyatu

di atasnya (berupa bangunan) serta
yang menyatu terhadapnya (halaman,
pagar, jalan, saluran, dan lain lain yang
berada di luar bangunan ).
Real Property Personal Property

Penguasaan secara Hak kepemilikan atas

suatu benda bergerak
hukum atas tanah di dalam bagian-bagian
mencakup semua benda selain dari real
estate (tanah bangunan
hak, semua secara fisik). Benda-
kepentingan dan benda tersebut dapat
berwujud
keuntungan dengan (tangible)maupun tidak
kepemilikan real berwujud (intangible),
misalnya utang,
estate goodwill, hak paten
Real Property
the interest, benefits, and rights inherent
in the ownership of real estate

kepentingan dan hak-hak yang

menyangkut kepemilikan tanah,
bangunan,dan perbaikan yang
menyangkut kepemilikan tanah,
bangunan, dan perbaikan yang menyatu
terhadapnya.
Tiga macam kegiatan real
estate
1. Real estate sebagai usaha
pengembangan wilayah
2. Real estate sebagai usaha pengelolaan
wilayah
3. Real estate sebagai usaha penjualan
tanah dan bangunan
Tujuan real estate
1. Real estate development
2. Real estate operational
3. Real estate financing
4. Real estate industry
REAL ESTATE
Berasal dari 2 kata:
Real : Real Property
Estate : kegiatan usaha

Real Estate adalah kegiatan usaha di

bidang real property
Real property:
- benda tidak bergerak
- tanah berikut atau tanpa bangunan
atau
tanaman atau benda lain yang
melekat
menjadi satu kesatuan dengan tanah
UNTUK KEPERLUAN
PEMBANGUNAN PERUMAHAN
Real estate dapat diartikan sebagai
kegiatan usaha di bidang
pengembangan tanah berikut bangunan
atau tanaman atau benda-benda lain
yang melekat menjadi satu kesatuan
dengan tanah, dengan tujuan
menjadikan suatu kawasan yang
mempunyai nilai tambah
 Areal tanah atau suatu
lingkungan(permukiman atau kawasan
perumahan) ini kemudian dikembangkan
dan dilengkapi dengan prasarana,
sarana, dan utilitas umum
Hal-hal yang disebutkan real property
(tanah hak dan bangunan) dalam
beberapa text book
 Interest in land and all permanent
attachment to land
kewenangan/kepentingan di atas tanah
dan benda-benda yang berkaitan
dengan tanah secara permanen/tetap

 Interest is a right or privelege

Interest adalah suatu hak (hubungan
hukum dengan tanah) atau hak utama
 The right of possesion enjoyment and
disposal of particular asset

Hak untuk menguasai, menikmati dan

mengatur (menggunakan) harta
kekayaan tertentu
PERUSAHAAN PEMBANGUNAN
PERUMAHAN
 Pasal 5 ayat (1) Permendagri No 5 Tahun
1974
Suatu perusahaan yang berusaha dalam
bidang pembangunan perumahan dari
berbagai jenis dalam jumlah yang besar,
di atas suatu lingkungan permukiman
yang dilengkapi dengan prasarana-
prasarana lingkungan, dan fasilitas sosial
yang diperlukan oleh masyarakat yang
menghuninya.
 Peraturan Mendagri No 3 Tahun 1987 tentang
Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah
Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan
Perumahan

Badan usaha yang berbentuk badan hukum

dalam bidang pembangunan perumahan di
atas areal tanah yang merupakan suatu
lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial
yang diperlukan oleh masyarakat penghuni
lingkungan permukiman
Tujuan Pembangunan
Perumahan
Mengembangkan dan membangun suatu
kesatuan lingkungan permukiman, yang
meliputi:
> pembangunan berbagai jenis rumah
( dalam jumlah yang besar) dalam
suatu lingkungan hunian yang
berimbang
> melengkapinya dengan prasarana,
sarana, dan utilitas umum
LINGKUNGAN HUNIAN
YANG BERIMBANG
kawasan perumahan dan permukiman
yang meliputi rumah sederhana, rumah
menengah, dan rumah mewah, dengan
perbandingan dan kriteria tertentu,
sehingga dapat menampung secara
serasi antara kelompok masyarakat dari
berbagai profesi, tingkat ekonomi, dan
status sosial.
Pasal 35 UU No 1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman
(1) Pembangunan perumahan skala besar
dengan hunian berimbang meliputi
rumah sederhana, rumah menengah,
dan rumah mewah
(2) Ketentuan mengenai hunian berimbang
diatur dengan Peraturan Menteri
Peraturan Menteri Perumahan
Rakyat
No 7 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No
10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan
Perumahan Dan Kawasan Permukiman
dengan Hunian Berimbang
Pasal 9 A ayat (2)
Dalam hal hanya membangun rumah
mewah, setiap orang wajib membangun
sekurang-kurangnya rumah menengah 2
(dua) kali dan rumah sederhana 3 (tiga)
kali jumlah rumah mewah yang akan
dibangun.
KOMPOSISI
Rumah mewah : rumah menengah :
rumah sederhana:1 : 2 : 3
 SK Bersama Menteri Dalam Negeri,
Menteri Pekerjaan Umum, dan Menteri
Perumahan Rakyat no. 648 – 348 tahun
1992 ====>

1:3:6
POLA KEGIATAN
PEMBANGUNAN PERUMAHAN
a. Pengembangan (pembangunan) suatu
bagian wilayah kota
b. Pengembangan (pembangunan) suatu
kota baru
PERIMBANGAN LUAS AREAL
TANAH REAL ESTATE
60% 40%

Untuk pembangunan
Untuk
jenis-jenis rumah
yang meliputi:
pembangunan:
• Prasarana
* rumah sederhana
* rumah menengah • .Sarana

* rumah • Utilitas umum

mewah/besar
PRASARANA
Kelengkapan dasar fisik lingkungan
hunian yang memenuhi standar tertentu
untuk kebutuhan bertempat tinggal yang
layak, sehat, aman, dan nyaman.

Contoh:
Jalan lingkungan, saluran pembuangan
(misalnya air limbah, air hujan, dan lain
lain)
SARANA
Fasilitas dalam lingkungan hunian yang
berfungsi untuk mendukung
penyelenggaraan dan pengembangan
kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.

Contoh:
pendidikan, kesehatan, peribadatan,
pemakaman umum, pemerintahan, dan
pelayanan umum
Utilitas Umum
Kelengkapan penunjang untuk
pelayanan lingkungan hunian.

Contoh:
Jaringan air bersih, listrik, gas, telfon,
terminal angkutan umum/bus shelter,
kebersihan/pembuangan sampah,
pemadam kebakaran
STATUS HUKUM PERUSAHAAN
DAN STRUKTUR
PERMODALANNYA
 Perusahaan Badan Hukum Indonesia
 Struktur permodalannya: Swasta atau
Negara
 Dimungkinkan perusahaan dalam rangka
penanaman modal asing (joint venture
agreement)
PENGUASAAN TANAHNYA
LEGAL
 Badan hukum Indonesia (modal swasta)
tanah yang dapat dikuasai berstatus
HGB, Hak Pakai
 Badan hukum Indonesia (modal negara:
BUMN) tanah yang dapat dikuasai
berstatus Hak Pengelolaan, HGB, Hak
Pakai.
Kewajiban dalam
pengembangan dan
pembangunan perumahan
1. Mengajukan rencana proyek kepada
Pemda setempat untuk mendapatkan
Surat Persetujuan Prinsip Rencana
Proyek (Ijin Prinsip)
2. Mengajukan Ijin Lokasi
3. Melakukan perolehan tanah yang
dilanjutkan dengan mematangkan areal
tanah
4. Menyusun rencana tapak yang
kemudian disahkan oleh BAPPEDA atas
nama Bupati/Walikota
5. Membangun dan memelihara selama
kurun waktu tertentu (sampai
diserahkan kepada yang berhak):
prasarana, sarana, dan utilitas umum
6. Permohonan Ijin Mendirikan Bangunan