BAB II

LANDASAN TEORI

2.1 Bangunan Gedung

2.1.1 Pengertian Bangunan Gedung

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :

24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan

Gedung, bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi

yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya

berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai

tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atu tempat

tinggal, kegiatan keagamaan, kegitan usaha, kegiatan sosial, budaya,

maupun kegiatan khusus.

2.1.2 Jenis-jenis Bangunan Gedung

Berdasarkan fungsinya bangunan gedung diklasifikasikan sebagai

berikut:

1. Bangunan Rumah Tinggal

Pembuatan bangunan rumah tinggal bertujuan untuk memenuhi

kebutuhan manusia akan papan/tempat tinggal. Oleh karena itu, pembuatan

bangunan ini harus memperhatikan faktor keamanan dan kenyamannya.

Contoh-contoh bangunan rumah tinggal antara lain rumah, perumahan,

rumah susun, apartemen, mess, kontrakan, kos-kosan, asrama.

Universitas Sumatera Utara

2. Bangunan Komersial

Bangunan komersial didirikan untuk mendukung aktifitas komersial

meliputi jual, beli, dan sewa. Bangunan komersial ditujukan untuk

keperluan bisnis sehingga faktor lokasi yang strategis memegang peranan

penting bagi kesuksesan bangunan tersebut. Contoh-contoh bangunan

komersial di antaranya pasar, supermarket, mall, retail, pertokoan,

perkantoran, dan komplek kios.

3. Bangunan Fasilitas Penginapan

Bangunan penginapan tercipta dari kebiasaan manusia yang kini

beraktifitas dengan berpindah-pindah tempat secara mobilitas. Keberadaan

bangunan ini memungkinkan seseorang bisa menyewa bangunan untuk

sementara waktu dengan keperluan menginap. Adapun contoh bangunan

penginapan yaitu motel, hotel, cottage, dan wisma tamu.

4. Bangunan Fasilitas Pendidikan

Bisa ditebak, ini merupakan bangunan yang difungsikan sebagai

sarana pendidikan, di mana aktifitas utama di dalamnya yaitu belajar.

Dalam penjabarannya, belajar merupakan kegiatan untuk mendapatkan

ilmu dan pengetahuan yang baru. Contoh dari bangunan pendidikan

misalnya sekolah, universitas, perpustakaan, sanggar, dan laboratorium.

5. Bangunan Fasilitas Kesehatan

Kesehatan merupakan anugerah yang luar biasa bagi setiap manusia.

Oleh karena itu, guna menunjang kesehatan tersebut maka lahirlah

bangunan kesehatan ini. Contoh-contohnya rumah sakit, puskesmas,

Universitas Sumatera Utara

klinik, apotek, laboratorium medis, gymnasium, salon kecantikan, pusat

terapi, dan pusat rehabilitasi.

6. Bangunan Fasilitas Peribadatan

Masjid, gereja, kelenteng, pura, dan vihara ialah contoh-contoh dari

bangunan fasilitas peribadatan. Semua bangunan ini ditujukan untuk

memenuhi kebutuhan batin manusia sebagai makhluk yang memiliki

Tuhan. Bangunan peribadatan biasanya digunakan sebagai tempat

beribadah dan upacara keagamaan.

7. Bangunan Fasilitas Transportasi

Ada pula bangunan fasilitas transportasi, yakni bangunan yang

dibuat sebagai pusat dari alat transportasi tertentu. Misalnya terminal

untuk tempat berhentinya bis, pelabuhan sebagai tempat menepinya kapal,

stasiun untuk pemberhentian kereta api, dan bandara sebagai tempat

mendaratnya pesawat. Di bangunan fasilitas transportasi ini juga umumnya

dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas layanan yang menunjang alat

transportasi tersebut.

8. Bangunan Budaya dan Hiburan

Bangunan budaya merupakan bangunan yang dipakai untuk

melestarikan dan atau mempertunjukkan suatu kebudayaan. Sedangkan

bangunan hiburan adalah bangunan yang dipakai sebagai tempat

menciptakan hal-hal yang menghibur. Pada bangunan, hubungan antara

faktor budaya dan faktor hiburan ini saling merekat dan mendukung satu

sama lain. Sebagai contoh gedung pertunjukan yang menampilkan drama

Universitas Sumatera Utara

 sarat budaya yang dapat menghibur penonton. Begitu juga dengan

bioskop, museum, dan perpustakaan.

9. Bangunan Pemerintahan dan Layanan Publik

Bangunan pemerintahan adalah bangunan yang digunakan oleh

pemerintah untuk menunaikan tugas dan kewajibannya. Di samping itu,

bangunan pemerintah ini juga dipakai sebagai bangunan layanan publik

misalnya dalam pengurusan data kependudukan, berkas-berkas resmi,

surat perijinan, laporan pengaduan, dan lain-lain. Itu sebabnya, pembuatan

bangunan ini harus dirancang sedemikian rupa agar dapat mendukung

kegiatan-kegiatan tersebut. Adapun contoh-contoh bangunan pemerintahan

dan layanan publik yaitu kantor polisi, kantor perizinan, kantor dinas, dan

balai pemerintahan.

2.2 Pemeliharaan Bangunan Gedung

2.2.1 Pengertian Pemeliharaan Bangunan Gedung

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :

24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan

Gedung, pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga

keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan

gedung selalu layak fungsi.

2.2.2 Jenis-jenis Pemeliharaan Bangunan Gedung

Hestin Mulyandari dkk (2010) menyatakan jenis kegiatan

pemeliharaan terdiri atas:

1. Pemeliharaan Terencana

Universitas Sumatera Utara

 a. Preventive Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang

dilakukan untuk mencegah timbulnya kerusakan tidak terduga

dan menemukan kondisi atau keadaan tidak terduga serta

menemukan kondisi atau keadaan yang dapat menyebabkan

fasilitas produksi mengalami kerusakan saat digunakan.

b. Predictive Maintenance adalah tindakan perbaikan berdasarkan

informasi dari hasil inspeksi, yaitu ada bagian suku cadang yang

perlu diganti.

c. Corrective Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan setelah

timbul atau saat timbul kerusakan. Kegiatan demikian sering

disebut perbaikan dan perlu memperhatikan biaya yang timbul.

2. Pemeliharaan Tidak terencana

Breakdown Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang terjadi

tiba-tiba di luar prediksi maupun jadwal akibat kerusakan atau tidak

berfungsinya suatu sistem ataupun peralatan. Hal ini sangat dihindari agar

tidak terjadi dikarenakan dampak yang muncul sangat besar dan merugikan

semua pihak.

Pemeliharaan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait

dengan:

1. Keselamatan bangunan gedung yaitu kondisi yang menjamin

keselamatan dan tercegahnya bencana (kebakaran, gempa, petir, angin

kencang, dan banjir) dalam suatu gedung beserta beban penghunian

(manusia, peralatan, dan barang)yang diakibatkan oleh kegagalan atau tidak

berfungsinya utilitas gedung.

10

Universitas Sumatera Utara

2. Keamanan gedung yaitu kondisi yang menjamin tercegahnya segala

gangguan baik oleh manusia, cuaca, maupun gangguan kejahatan lainnya

terhadap gedung.

3. Kesehatan bangunan gedung yaitu kinerja yang men.iadikan kondisi

sehat atas ancaman sakit, polusi, dan kontaminasi melalui penghawaan,

pencahayaan, higienis, dan sanitasi gedung.

4. Kenyamanan bangunan gedung yaitu kondisi yang menyediakan

berbagai kemudahan yang diperlukan sesuai dengan fungsi ruangan atau

gedung dan atau lingkungan sehingga penghuni dapat melakukan

kegiatannya dengan baik, betah, dan produktif. Lingkup kenyamanan

mencakup:

a. Ruang gerak: besaran ruang, kapasitas, tata ruang dalam,

furnitur, dan gubahan sirkulasi (horizontal dan vertikal); Metode

pemeliharaan: observasi dan survei pengguna.

b. Kondisi udara: kondisi termal dan kondisi perlengkapan;

Metode pemeliharaan: inspeksi, pengukuran, dan suryei

pengguna.

c. Pandangan dan privacy: sistem bukaan, tata ruang dalam, dan

eksterior; Metode pemeliharaan: observasi visual, survei

pengguna, dan studi.

d. Bising dan getaran: instalasi sumber serta komponen peredam

dan akustik; Metode pemeliharaan : observasi dan pengukuran.

11

Universitas Sumatera Utara

5. Kemudahan bangunan gedung yaitu kinerja yang menjadikan kondisi

serba mudah dalam pemanfaatan bangunan melalui layout ruang dan

kelengkapan prasarana. Lingkup kemudahan mencakup:

a. Layout ruang: pola sirkulasi, aksesibilitas difabel, jalur evakuasi,

serta tata ruang dalam dan perabot; Metode pemeliharaan:

observasi dan studi.

b. Perlengkapan bangunan: kamar kecil, toilet, loker, ruang ibadah,

parkir, dropping area, tempat sampah; Metode pemeliharaan:

inspeksi.

6. Keandalan bangunan gedung yaitu terjaminnya tingkat

kesempurnaan kondisi perlengkapan proteksi yang menjamin keselamatan,

fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungannya selama

masa pakai gedung dari segi bahayanya terhadap kebakaran.

Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan,

pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau

perlengkapan bangunan gedung dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan

pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Berikut

adalah lingkup pemeliharaan bangunan gedung, yaitu:

A. Arsitektural

1. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana

penyelamat (egress)bagi pemilik dan pengguna bangunan.

2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar

bangunan sehingga tetap rapi dan bersih.

12

Universitas Sumatera Utara

 3. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang

serta perlengkapannya.

4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai

dan berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan

atau alat bantu kerja (tools).

5. Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi

yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi di

bidangnya.

B. Struktural

1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur

bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban,

dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta

pencemaran lainnya.

2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung

struktur.

3. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian perawatan

preventif (preventive maintenance).

4. Mencegah perubahan dan atau penambahan fungsi kegiatan

yang menyebabkan peningkatan beban yang bekerja pada

bangunan gedung di luar batas beban yang direncanakan.

5. Melakukan pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar

oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi

bidangnya.

13

Universitas Sumatera Utara

 6. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan

penggunaan yang telah direncanakan.

C. Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, Plumbing, dan Transportasi dalam

Bangunan)

1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata

udara agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi

persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi

pemeliharaan peralatan utama dan salugtn udara.

2. Memelihara dan melakukan pemerikaan berkala sistem

distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem

instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler (alat penyemprot

air), septik tank, serta unit pengolah limbah.

3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem

transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator,

travelator' tangga' dan peralatan transportasi vertikal lainnya.

D. Elektrikal (Listrik, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, dan Alarm)

1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara

perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.

2. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara

perlengkapan penangkal petir.

3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem

instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun

penerangan ruangan.

14

Universitas Sumatera Utara

 4. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan

instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.

5. Melakukan pemeriksaan periodik serta memelihara jaringan

sistem tanda bahaya dan alarm.

E. Tata Ruang Luar

1. Memeliharadenganbaikdanteraturkondisisertapermukaantanah

dan atau halaman luar bangunan gedung.

2. Memelihara dengan baik dan teratur unsur-unsur pertamanan

di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi

(landscape), bidang perkerasan ( hardscape), perlengkapan

ruang luar (landscape furniture ), saluran pembuangan, pagar

dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos atau gardu

jaga.

3. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung pekarangan dan

lingkungannya.

4. Melakukan pemeliharaan taman yang benar oleh petugas

dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.

F. Housekeeping lingkupnya meliputi seluruh kegiatan housekeeping

yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan

perawatan bangunan gedung, di antaranya cleaning service,

landscape, pest control, dan general cleaning mulai dari persiapan

pekerjaan, proses operasional, sampai hasil kerja akhir.

1. Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service), program kerja

pemeliharaan gedung meliputi program kerja harian,

15

Universitas Sumatera Utara

 mingguan, bulanan, dan tahunan yang bertujuan memelihara

kebersihan gedung yang meliputi kebersihan 'Public Area',

'Office Area', dan'Toilet Area' serta kelengkapannya.

2. Pemeliharaan dan Perawatan (Hygiene Service), program kerja

hygiene service meliputi program pemeliharaan dan perawatan

untuk pengharum ruangan dan antiseptik yang memberikan

kesan bersih, harum, dan sehat meliputi ruang kantor, lobi, lift,

ruang rapat, maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan

keadaan ruangan.

3. Pemeliharaan Pest Control, program kerja pelaksanaan

pemeliharaan dan perawatan 'Pest Control' bisa dilakukan

setiap tiga bulan atau enam bulan. Pola kerjanya bersifat umum

dan berdasarkan volume gedung secara keseluruhan.

Tujuannya menghilangkan hama tikus atau serangga dengan

menggunakan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging),

atau fumigasi, baik di dalam maupun luar ruangan untuk

memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung.

4. Program General Cleaning,program pemeliharaan kebersihan

yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan

untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan, maupun

performa gedung yang dikerjakan pada harihari tertentu atau

hari libur. Tujuannya mengangkat atau mengupas kotoran pada

objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding,

toilet, dan perlengkapan kantor.

16

Universitas Sumatera Utara

Sifat kegiatan pemeliharaan adalah sebagai berikut :

A lnspeksi (Inspection)

Kegiatan pengecekan atau pemeriksaan berkala dan usulan

penggantian pada beberapa bagian.

B. Kegiatan Teknik (Engineering)

Kegiatan percobaan atas alat yang baru dibeli dan kegiatan

pengembangan atau komponen peralatan yang perlu diganti serta penelitian

kemungkinan pengembangannya.

C. Kegiatan Produksi (Production)

Kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu teknik pemeliharaan

dan kegiatan yang disarankan inspeksi.

D. KegiatanAdministrasi (Clerical Work)

Kegiatan pencatatan mengenai biaya kegiatan pemeliharaan, biaya

komponen (spare part) yang dibutuhkan, serta penyiapan jadwal

pemeliharaan.

Pihak yang bertanggung jawab dan berkewajiban dalam

pemeliharaan bangunan gedung adalah sebagai berikut :

A. Manajer Gedung (Building Manager)

1. Secara umum melakukan koordinasi pekerjaan Kepala Bagian

Teknik (Chief Engineering), Kepala Bagian Tata Graha

(Chief Housekeeping),Kepala Bagian Keuangan dan

Administrasi (Chief Finonce ond Administrotion),serta

Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care).

17

Universitas Sumatera Utara

 2. Mengawasi pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan

peralatangedung, melakukan inspeksi langsung secara teratur

ke seluruh areagedung, serta menerapkan sistem pengarsipan

yang teratur untukseluruh dokumen, buku manual

pengoperasian, dan laporan kegiatanyang ada.

3. Hal yang lebih penting adalah memelihara dan membina

hubungankerja baik internal dan eksternal agar tercipta

suasana kerja yang baikdan saling mendukung agar gedung

dapat beroperasional denganefektif dan efisien.

B. Kepala Bagian Teknik (Chief Engineering)

1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan

penyelia danpelaksana yang berada di bawah

kewenangannya.

2. Menyusun rencana anggaran operasional.

3. Mengoordinasi, mengarahkan, serta mengawasi kegiatan

pemeliharaan,perawatan, dan perbaikan peralatan atau

perlengkapan bangunandan instalasi serti utilitas bangunan.

4. Mengevaluasi dan memberi masukan tentang penggunaan

bahan danenergi serta biaya operasional.

5. Menyusun dan menyajikan laporan operasionalsesuai dengan

standarbaku operasional Standard Operation Procedure

(SOP).

18

Universitas Sumatera Utara

 6. Melakukan kajian-kajian untuk program penghematan energi

tanpaharus mengurangi tingkat pelayanan yang telah

ditetapkan.

C. Kepala Bagian Tata Graha (Chief Housekeeping)

1. Mengoordinasi dan memberikan arahan kepada penyelia

(supervisor)atau rekanan penyedia jasa.

2. Menyusun rencana anggaran kebersihan.

3. Memeriksa kebersihan secara rutin.

4. Mengendalikan penggunaan bahan dan peralatan pembersih.

5. Menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan

standarbaku operasional Standard Operation Procedure

(SOP).

6. Melakukan kajian-kajian untuk program penghematan

(efisiensi)tanpa harus mengurangitingkat pelayanan yang

telah ditetapkan.

D. Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care)

1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja

yang berada di bawah koordinasinya.

2. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional untuk

periode tertentu.

3. Meneliti laporan dan usulan yang disampaikan oleh

pelanggan danatau pimpinan.

19

Universitas Sumatera Utara

 4. Membahas bersama Manajer Gedung tentang masalah

internal dan eksternal untuk mengatasi keluhan dan usulan

pelanggan.

5. Membina hubungan harmonis baik internal maupun eksternal.

6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi,

serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang

berkaitan dengan administrasi gedung.

7. Melakukan kajian-kajian untuk program peningkatan layanan

pelanggan untuk mendapatkan pelanggan setia (loyaI

customer)

E. Kepala Bagian Keuangan & Administrasi (Chief Finonce &

Administration)

1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja

yang berada di bawah koordinasinya agar tercapai efektivitas

dan efisiensi kerja.

2. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional

manajemen untuk periode tertentu.

3. Meneliti laporan dan usulan permintaan alokasi dana.

4. Membahas bersama Manajer Bangunan tentang penggunaan

dan ataktis operasional.

5. Menyusun dan melaporkan penggunaan dana operasional.

6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi,

serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang

berkaitan dengan realisasi anggaran.

20

Universitas Sumatera Utara

 7. Memeriksa pembelian, pengadaan barang/jasa, serta

pengeluara nuang sesuai wewenang yang ditetapkan.

8. Melakukan kajian-kajian pengadaan barang/jasa untuk

mendapatkan best volue of money dalam setiap transaksi

tanpa mengurangi kualitas dan waktu yang dapat dipenuhi.

Jadwal prosedur pelaksanaan pemeliharaan pada setiap komponen

terdiri atas:

1. Rutin

a. Harian/mingguan

Jadwal harian dapat pula dikatakan jadwal mingguan. Kita

memerlukan rencana pemeliharaan dalam rutinitas harian atau

mingguan, misalnya:

o Membersihkan semua lantai di ruangan atau koridor

dengan menyapu dan mengepel lantaidi seluruh

bangunan;

o Melakukan pengecekan setiap hari terhadap pintu dan

matikan lampu setelah kegiatan didalam ruangan

berakhir;

o Memelihara kebersihan dinding dari kotoran serta

membersihkan dan memusnahkan setiap sarang rayap

atau serangga pada dinding;

o Membersihkan jendela-jendela dengan menggunakan lap

dan air bersih;

21

Universitas Sumatera Utara

 o Melakukan pengecekan setiap unit, apalagi di musim

hujan, dan sangat perlu mengecek kebocoran atau

rembesan pada atap dan jendela;

o Membersihkan semua toilet serta membersihkan wastafel

dan saluran pembuangannya;

o Memotong dan merapikan rumput dan tanaman di sekitar

bangunan;

o Bersihkan parit (saluran drainase) di sekeliling tapak;

o Mengumpulkan sampah dan memilah sampah

berdasarkansampah organik dan anorganik.

b. Bulanan

Pada dasarnya semakin tua bangunan, pastilah semakin

banyak masalah yang terjadi padanya. Penyebabnya segala

material pun mempunyai tenggat waktu tertentu yang

memerlukan penggantian. Pada setiap pergantian tahun

anggaran, pihak pemeliharaan bangunan (building

maintenonce) harus dapat memprediksikan hal-hal yang

sekiranya akan dilakukan untuk pemeliharaan pada waktu yang

akan datang. Kemudian, rencana pemeliharaan tersebut terinci

detail untuk dilaksanakan pada tiap bulan tahun berjalan. Jadi,

program pemeliharaan sesi bulanan pada hakikatnya sudah

diprediksikan sejak awal tahunanggaran untuk menjaga dan

memperkuat bangunan agar selalu tampil optimal.

Pemeliharaan yang umumnya dilakukan adalah:

22

Universitas Sumatera Utara

 o Memeriksa pipa-pipa penyalur air bersih dan keran-keran

sertamemperbaiki bila terjadi kebocoran;

o Memeriksa keadaan sumber air bersih (sumur, tangki air,

dantempat penyimpanan air lainnya);

o Memeriksa jika sumber air bersih sudah tertutup dengan

baik;

o Memeriksa jika pompa air (manual atau mesin) sudah

berfungsidengan baik;

o Memelihara dengan baik dan memberikan pelumas secara

teratur, terutama untuk pompa air yang digerakkan dengan

tangan;

o Memotong dan merapikan pohon dan semak-semak;

o Memeriksa tutup dan keadaan septik tank;

o Memeriksa septik tank tidak dalam keadaan penuh;

o Memeriksa pipa-pipa air dan talang-talang yang ada;

o Memeriksa tutup dan keadaan sumur air bersih (bila ada);

o Memeriksa pompa air listrik;

o Memotong dan merapikan tanaman-tanaman hias yang ada.

Pemeliharaan bulanan dibedakan menjadi pekerjaan pemeliharaan

diluar bangunan dan pekerjaan pemeliharaan di dalam bangunan.

1. Pemeliharaan bulanan bagian luar bangunan:

o Membersihkan atap;

oMemeriksa atap jika ada panel-panel penutup atap yang

hilang;

23

Universitas Sumatera Utara

 oMemeriksa sambungan baut atau sekrup pada atap metal

atauasbes;

oMemeriksa langit-langit bagian luar dari tanda-tanda

kebocoranatap;

o Membersihkan talang-talang air hujan;

oMembersihkan dinding luar bangunan dan bagian bawah

atap;

o Memeriksa keadaan lantai di serambi bangunan;

o Memeriksa sambungan-sambungan pada atap;

o Memeriksa instalasi listrik di luar bangunan.

2. Pemeliharaan bulanan bagian dalam bangunan:

o Membersihkan dinding dan langit-langit

oMemeriksa keadaan langit-langit dari tanda-tanda lembab

akibat atap bocor;

o Memeriksa keadaan lantai;

o Memeriksa keadaan pintu-pintu;

o Memeriksa keadaanjendela-jendela;

o Memeriksa keadaan toilet;

o Memeriksa keadaan bak penampung air;

o Memeriksa keadaan instalasi listrik di dalam bangunan;

o Memeriksa keadaan perabotan yang ada.

2. Periodik

a. Tahunan

24

Universitas Sumatera Utara

 Pemeliharaan bangunan yang bersifat rutin misalnya

menyisir setiap lantai di dalam bangunan, mulai dari lantai

basement (terbawah) kearah lantai paling atas (roof). Dalam

program jadwal tahunan ini,maka kita memerlukan "check list'

secara periodik dan terus-menerus secara berkelanjutan untuk

memperbaiki segala kekurangan yang ditemukan di lapangan.

Dengan penyisiran secara periodik inilah kerusakan-kerusakan

kecil dalam bangunan dapat segera teratasi dan tidak menunggu

sampai berubah menjadi kerusakan besar yang fatal.

b. Lima tahunan

Pemeliharaan demikian pada umumnya terdapat pada

pemeriksaan atau penggantian peralatan perkantoran karena usia

peralatan kantor maksimal 5 tahun. Kemudian, pemeliharaan

bangunan pada konteks makro keseluruhan bangunan digunakan

untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat laik

fungsi yang ditetapkan pemda

3. Isidental

a. Keadaan darurat

Pemeliharaan yang bersifat pemeriksaan dan evaluasi

perbaikan terhadap bangunan pasca kebakaran, gempa bumi,

badai, banjir,kerusuhan, serangan bom, atau musibah lainnya.

Walaupun bangunan tidak terkena musibah, kita perlu

mengantisipasi dengan pemeliharaan bangunan untuk

25

Universitas Sumatera Utara

 memeriksa kondisi bangunan. Tujuannya meminimalisasi

kerusakan yang lebih parah.

b. Opsi khusus

Perintah khusus dari atasan di luar jadwal pemeliharaan

rutin ataupun periodik.

2.3 Pedoman Pemeliharaan Bangunan Gedung

Penelitian ini mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :

24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan

Gedung. Lingkup pemeliharaan yang diamati yaitu lingkup arsitektural,

mekanikal, tata ruang luar dan tata graha. Namun, tidak semua komponen gedung

diamati pemeliharaannya karena waktu penelitian yang terbatas. Standar

pelaksanaan pemeliharaan komponen-komponen gedung mengacu pada Peraturan

Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung disajikan dalam Tabel 2.1.

Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung

Tabel 2.1. Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung

No Kegiatan Pemeliharaan Standar
1 Pembersihan dinding keramik kamar mandi/ wc 2 kali sehari
2 Pembersihan plafon tripleks 3 bulan
3 Pelumas kunci, engsel, gendel 2 bulan
4 Perawatan pintu lipat 2 bulan
5 Pembersihan kusen Setiap hari
6 Polituran kembali kusen kayu 6 bulan
7 Pembersihan dinding lapis kayu 1 bulan
8 Pemeliharan dinding kaca 1 tahun

26

Universitas Sumatera Utara

 9 Pembersihan kaca jendela serta pembatas (partisi) 1 minggu
ruangan

10 Perbersihan saluran terbuka air kotor 1 bulan

11 Pembersihan sanitary fixtures (wastafel, toilet Setiap hari
duduk, toilet jongkok, urinoir)

12 Pemeriksaan kran air 2 bulan

13 Talang air datar pada atap bangunan 1 tahun

14 Pengecatan kembali talang tegak dari pipa besi 4 tahun
atau PVC

15 Pengecatan luar bangunan 3 tahun

16 Pemeliharaan listplank kayu 6 bulan

17 Pemeriksaan dan pembersihan floor drain Setiap hari

18 Penggunaan dasinfektan untuk membersihkan 2 bulan
lantai dan dinding kamar mandi

19 Pembersihan lantai keramik Setiap hari

20 Perbersihan lantai karpet dengan penghisap debu Setiap hari

21 Perbersihan tirai/gordyn 2 bulan

2.4 Perhitungan bunga

Definisi tingkat bunga menurut ANZI Z94.5-1972 adalah rasio dari bunga

yang dibayarkan terhadap induk dalam suatu periode waktu dan biasanya

dinyatakan dalam persentase dari induk. Secara sistematis dirumuskan :

Tingkat bunga =bunga yang dinyatakan per unit waktu x 100%

Induk

27

Universitas Sumatera Utara

2.4.1 Bunga sederhana

Bunga sederhana dihitung hanya dari induk tanpa

memperhitungkan bunga yang telah diakumulasikan pada periode

sebelumnya. Secara sistematis dirumuskan :

I=PxixN

Dimana : I = bunga yang terjadi (rupiah)

P = induk yang dipinjam atau diinvestasikan

i = tingkat bunga per periode

N = jumlah periode yang dilibatkan

2.4.2 Bunga majemuk

Bila kita menggunakan bunga majemuk, maka besarnya bunga

pada suatu periode dihitung bedasarkan besarnya induk ditambah dengan

besarnya bunga yang telah terakumulasi pada periode sebelumnya.

2.4.2.1 Rumus bunga majemuk diskret

Proses pemajemukan adalah suatu alat untuk mendapatkan

nilai yang ekuivalen pada suatu periode mendatang dari sejumlah

uang pada saat ini bila tingkat bunga yang berlaku diketahui. Ada

beberapa notasi yang diterapkan oleh standar nasional Amerika

untuk terminologi Teknik Industri untuk Ekonomi Teknik. ANZI

Z94.5 – 1972. Notasi tersebut adalah sebagai berikut :

r = tingkat bunga nominal per periode

28

Universitas Sumatera Utara

 i = tingkat bunga efektif per periode

N = jumlah periode pemajemukan

P = nilai sekarang (present worth) atau nilai

ekuivalen dari satu atau lebih aliran kas pada

suatu titik yang didefinisikan sebagai waktu saat

ini.

F = nilai mendatang (future worth), nilai ekuivalen

dari satu atau lebih aliran kas pada suatu titik

yang didefinisikan sebagai waktu mendatang.

A = aliran kas pada akhir periode yang besarnya

sama untuk beberapa periode yang berurutan

(annual worth).

G = suatu aliran kas dimana dari satu periode ke

periode berikutnya terjadi penambahan atau

pengurangan kas sejumlah tertentu yang

besarnya sama.

2.4.2.2 Penurunan rumus pembayaran tunggal (mencari F

bila diketahui P )

Untuk mendapatkan nilai F jika diketahui nila P,

digunakan rumus :

F = P ( 1 + i )n

29

Universitas Sumatera Utara

 Faktor (1+i)n dinamakan faktor jumlah pemajemukan

pembayaran tunggal dan akan menghasilkan jumlah F dari nilai

awal sejumlah P setelah dibungakan secara majemuk selama N

periode dengan tingkat i% per periode. Persamaan tersebut juga

dapat dinyatakan sebagai berikut :

F/P = (F/P, i%, N)

Yang artinya adalah kita ingin mendapatkan nilai F

dengan mengetahui nilai P, i%, dan N. Dengan demikian,

persamaan tersebut juga bisa dituliskan dengan :

F = P ( F/P, i%, N )

Dengan menggunakan rumus ini kita dapat dengan mudah

mendapatkan nilai-nilai F pada berbagai nilai P, i%, dan N yang

berbeda karena faktor (F/P, i%, N) telah tersedia dalam bentuk

tabel untuk berbagai nilai i dan N.

2.5 Life Cycle Cost

2.5.1 Definisi

Berikut beberapa pengertian dari Life Cycle Cost (biaya siklus

hidup):

1. Menurut Fuller dan Petersen (1996), Life Cycle Cost (LCC)

adalah suatu metode ekonomi dalam mengevaluasi proyek atas

semua biaya yang timbul mulai dari tahap pengelolaan,

pengoperasian, pemeliha-raan, dan pembuangan suatu

komponen dari sebuah proyek, dimana hal ini dijadikan

30

Universitas Sumatera Utara

 pertimbangan yang begitu penting untuk mengambil suatu

keputusan.

2. Menurut Barringer dan Weber (1996), Life Cycle Cost (LCC)

adalah suatu konsep pemodelan perhitungan biaya dari tahap

permulaan sampai pembongkaran suatu asset dari sebuah

proyek sebagai alat untuk mengambil keputusan atas sebuah

studi analisis dan perhitungan dari total biaya yang ada selama

siklus hidupnya.

3. Menurut Pujawan (2004), Biaya siklus hidup (Life Cycle Cost)

dari suatu item adalah jumlah semua pengeluaran yang

berkaitan dengan item tersebut sejak dirancang sampai tidak

terpakai lagi.

4. Menurut Asworth (1994), Biaya siklus hidup (Life Cycle Cost)

bangunan atau struktur mencakup biaya total yang berkaitan

mulai dari tahap permulaan hingga tahap pembongkaran akhir.

Dengan kata lain biaya bangunan adalah biaya selama umur

rencana bangunan. Karena itu, Life Cycle Cost dapat dirumuskan seperti

di bawah ini.

LCC = Biaya Awal + Biaya Penggunaan +Biaya Pembongkaran

Dimana, biaya awal adalah biaya perenca-naan dan pelaksanaan

bangunan, biaya penggunaan adalah biaya yang dikeluarkan selama

31

Universitas Sumatera Utara

bangunan beroperasi, dan biaya pembongkaran adalah biaya untuk

pembongkaran bangunan setelah umur rencana bangunan berakhir.

Life Cycle Cost merupakan suatu cara yang setidaknya dalam

teori, memiliki potensial untuk mengevaluasi pekerjaan konstruksi.

Tentu, dengan melakukan evaluasi proyek hanya berdasarkan biaya

konstruksi awal saja tidaklah cukup.

Kegunaan utama Life Cycle Cost adalah pada waktu evaluasi

solusi-solusi alternatif atas problema desain tertentu, sebagai contoh,

suatu pilihan mungkin tersedia untuk atap suatu proyek baru. Hal yang

perlu ditinjau bukan hanya biaya awal saja, tetapi juga biaya

pemeliharaan dan perbaikan, usia rencana, penampilan, dan hal-hal yang

mungkin berpengaruh terhadap nilai sebagai akibat dari pilihan yang

tersedia. Meskipun aspek penampilan merupakan pertimbangan estetika,

dan sehingga sangat bersifat subjektif, tetapi tidaklah dapat diabaikan

dalam evaluasi keseluruhan alternatif tersebut. Dengan demikian, Life

Cycle Cost merupakan kombinasi antara perhitungan dan kebijaksanaan.

Aplikasi Life Cycle Cost bagi proyek- proyek besar dalam industri

konstruksi menyebabkan bentuk pemanfaatan bangunan dan struktur

dapat sungguh berbeda. Akan tetapi, suatu problema timbul dalam

praktek karena walaupun biaya konstruksi awal relatif jelas dan terduga

pada tahap desain tidaklah demikian untuk biaya pemakaian.

Ketika pekerjaan-pekerjaan konstruksi telah diselesaikan dan

proyek tersebut dimanfaatkan, kebanyakan klien industri akan

menanggung biaya penggunaan. Begitupun bila klien itu akhirnya tidak

32

Universitas Sumatera Utara

 menanggung biaya ini tetaplah harus memperhitungkan segi penyewaan

dan penjualan proyek ini. Seringkali pertim-bangan biaya dari klien

adalah penurunan biaya awal konstruksi yang hingga

minimum.Seharusnya klien lebih memahami dan turut memperhitungkan

biaya untuk penggantian, perbaikan, dan pengelolaan. Faktor-faktor ini

harus dipertimbangkan bersama biaya awal pekerjaan konstruksi. Oleh

karenanya penekanannya sekarang lebih berdasarkan Life Cycle Cost

yang ekonomis yang lebih baik dari kemungkinan desain konstruksi yang

termurah, karena kekacauan dan kerugian akibat pemeliharaan dan

perbaikan besar-besaran dapat pula mengakibatkan biaya melampaui

semua proporsi dari metode konstruksi yang dipilih sebelumnya.

2.5.2 Rencana Life Cycle Cost

Rencana Life Cycle Cost merupakan suatu rencana mengenai

pengeluaran usulan dari suatu proyek konstruksi sepanjang usia proyek

tersebut. Pada pelaksanaan pemba-ngunan, mulai dari ide, studi kelayakan,

perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi pemeliharaan dan

pembongkaran membutuhkan bermacam-macam biaya yang

dikelompokkan menjadi beberapa komponen yaitu:

1. Biaya Modal:

 Biaya Langsung (Direct Cost)

 Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)

2. Biaya Penggunaan

 Biaya Pemeliharaan

 Biaya Pendekorasian Kembali

33

Universitas Sumatera Utara

  Biaya Pekerjaan Tambahan (Minor New Work)

 Biaya Energi

 Biaya Kebersihan

 Ongkos-Ongkos Umum

 Manajemen Estate

3. Biaya Pembongkaran

2.5.3 Faktor-Faktor Penting dalam Life Cycle Cost

Menurut Asworth (1994), ada berbagai faktor yang dianggap

penting dan berhubungan dengan Life Cycle Cost, faktor-faktor tersebut

adalah sebagai berikut:

1. Usia Bangunan

a. Usia Fisik

b. Usia Fungsional

c. Usia Ekonomi

2. Usia Komponen

3. Suku Bunga

4. Perpajakan

5. Metode Desain

6. Kualitas Dalam Konstruksi

34

Universitas Sumatera Utara