Pedoman Penyusunan RDTR PDF

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor: xx/PRT/M/2011
tentang
PEDOMAN
PENYUSUNAN
RENCANA DETAIL TATA RUANG
DAN PERATURAN ZONASI
KABUPATEN/KOTA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

D I R E K T O R A T J E N D E R A L P E N A TA A N R U A N G
PEDOMAN
PENYUSUNAN
RENCANA DETAIL TATA RUANG
DAN PERATURAN ZONASI
KABUPATEN/KOTA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

D I R E K T O R A T J E N D E R A L P E N A TA A N R U A N G
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI ....................................................................................................................................................................... i

DAFTAR GAMBAR ......................................................................................................................................................... ii
DAFTAR TABEL ................................................................................................................................................................ iii
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................................................................................... iv
BAB I KETENTUAN UMUM

1.1 Istilah dan Definisi ................................................................................................................................................. 5
1.2 Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi ....................................................................................................... 9
1.3 Fungsi dan Manfaat RDTR ................................................................................................................................. 11
1.4 Kriteria dan Lingkup Wilayah RDTR ................................................................................................................ 12
1.5 Masa Berlaku RDTR .................................................................................................................................... 14

BAB II MUATAN RDTR KABUPATEN/KOTA
2.1 Tujuan Penataan Ruang Wilayah Perencanaan ........................................................................................... 15
2.2 Rencana Pola Ruang ............................................................................................................................................. 16
2.3 Rencana Jaringan Prasarana ................................................................................................................ 23
2.4 Penetapan Bagian dari Wilayah Perencanaan yang Diprioritaskan
Penanganannya...................................................................................................................................................... 27
2.5 Arahan Pemanfaatan Ruang ................................................................................................................ 31
BAB III PERATURAN ZONASI

3.1 Komponen Materi Peraturan Zonasi ............................................................................................. 35
3.2 Pengelompokan Materi ....................................................................................................................................... 35
BAB IV PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR KABUPATEN/KOTA

4.1 Proses dan Jangka Waktu Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota ............................................................ 44
4.2 Pelibatan Peran Masyarakat dalam Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota
dan Peraturan Zonasi ............................................................................................................................................ 60
4.3 Pembahasan Rancangan RDTR dan Peraturan Zonasi ............................................................................. 63
BAB V KELENGKAPAN DOKUMEN............................................................................................................................. 64

DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Kedudukan RDTR Kabupaten/Kota dalam Sistem Penataan Ruang

dan Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional ................................................... 11
Gambar 1.2 Lingkup Wilayah RDTR berdasarkan batas administrasi kecamatan
dalam wilayah kota ................................................................................................................ 13
Gambar 1.3 Lingkup Wilayah RDTR berdasarkan kawasan fungsional
(wilayah perencanaan) dalam wilayah kota .................................................................. 13
Gambar 1.4 Lingkup Wilayah RDTR berdasarkan fungsi kawasan yang
memiliki ciri perkotaan dalam wilayah kabupaten .................................................... 13
Gambar 2.1 Ilustrasi Pembagian wilayah perencanaan ke sub
Wilayah perencanaan ........................................................................................................... 19
Gambar 2.2 Ilustrasi Pembagian Wilayah perencanaan ke sub wilayah
perencanaan kemudian Blok …………………………............................................. 20
Gambar 2.3 Ilustrasi Pembagian Wilayah perencanaan langsung ke Blok ................................ 20
Gambar 2.4 Ilustrasi Pembagian sub zona di dalam blok dan sub blok pada satu sub
wilayah perencanaan ............................................................................................................ 21
Gambar 2.5 Ilustrasi Peta Pola Ruang (Zoning map) .......................................................................... 22
Gambar 2.6 Ilustrasi Kawasan Koridor Utama wilayah perencanaan …………………….... 30
Gambar 4.1 Alur Proses Penyusunan Peraturan Zonasi yang berisi zoning text
dan zoning map (apabila RDTR tidak disusun atau telah ditetapkan
sebagai Perda) .......................................................................................................................... 59
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Jangka Waktu Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota .................................. ............... 47

LAMPIRAN
Lampiran 1 Kriteria Pengklasifikasian Zona Dan Subzona .......................................................... L1

Lampiran 2 Ilustrasi Peta Rencana Jaringan Prasarana Di Wilayah Perencanaan .................... L2
Lampiran 3 Matriks Susunan Tipikal Program Utama dalam RDTR Kabupaten/Kota ........... L3
Lampiran 4 Contoh Zoning Text beserta matrix ITBX................................................................. L4
Lampiran 5 Contoh perhitungan intensitas pemanfaatan ruang ................................................ L5
Lampiran 6 Contoh perhitungan tata masa bangunan ................................................................. L6
Lampiran 7 Rincian Analisis dalam Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota dan
Peraturan Zonasi ........................................................................................................... L7
Lampiran 8 Rincian Perumusan Substansi RDTR Kabupaten/Kota............................................ L8
Lampiran 9 Keterkaitan substansi RTRW kabupaten/kota dan RDTR kabupaten/kota........... L9
Lampiran 10 Sistematika Penyajian Buku RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota .......... L10
Lampiran 11 Tahapan dan keterlibatan pihak-pihak dalam penyusunan RDTR
kabupaten/kota .............................................................................................................. L11
Lampiran 12 Sistematika Penyajian Album Peta ............................................................................. L12
BAB1
KETENTUAN
UMUM
BAB I
KETENTUAN UMUM
1.1 Istilah dan Definisi
Dalam pedoman ini yang dimaksud dengan:
a. Bagian dari wilayah kabupaten/kota adalah satu kesatuan wilayah dari

kabupaten/kota yang bersangkutan yang merupakan wilayah yang ter-
bentuk secara fungsional dan administratif dalam rangka pencapaian daya
guna pelayanan fasilitas umum kabupaten/kota;
b. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang
menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya
berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi
sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau
tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial,
budaya, maupun kegiatan khusus;
c. Blok adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh bata-
san fisik yang nyata (spt jaringan jalan, sungai, selokan, saluran, irigasi,
saluran udara tegangan (ekstra) tinggi, dan pantai) atau yang belum nyata
(rencana jaringan jalan dan rencana jaringan prasarana lain yang sejenis
sesuai dengan rencana kota)
d. Sub Blok adalah pembagian fisik di dalam satu blok berdasarkan per-
bedaan sub zona.
e. Daya dukung lingkungan hidup adalah kemampuan lingkungan hidup
untuk mendukung perikehidupan manusia dan mahluk hidup lainnya;
f. Daya tampung lingkungan hidup adalah kemampuan lingkungan hidup
untuk menyerap zat, energi, dan/atau komponen lain yang masuk atau
dimasukkan ke dalamnya;
g. Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah garis yang tidak boleh
dilampaui oleh denah bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam
rencana kabupaten/kota;
h. Garis Sempadan Jalan (GSJ) adalah garis rencana jalan yang ditetapkan
dalam rencana kabupaten/kota;
i. Intensitas ruang adalah besaran ruang untuk fungsi tertentu yang ditentu-
kan berdasarkan pengaturan koefisien lantai bangunan, koefisien dasar
bangunan dan ketinggian bangunan tiap bagian kawasan kabupaten/kota
sesuai dengan kedudukan dan fungsinya dalam pembangunan kabupaten
/kota;
> Ketentuan Umum > Muatan RDTR > Peraturan Zonasi > Prosedur Penyusunan > Kelengkapan 5
Kabupaten/Kota RDTR Kabupaten/Kota RDTR Kabupaten/Kota Dokumen
j. Izin pemanfaatan ruang adalah izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan
pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang
undangan;
k. Jaringan adalah keterkaitan antara unsur yang satu dan unsur yang lain
(network)
l. Kabupaten/kota adalah wilayah otonomi daerah yang dikepalai oleh
Bupati/Walikota, yang merupakan bagian langsung dari wilayah provinsi
dan terdiri atas beberapa kecamatan;
m. Kawasan adalah wilayah yang memiliki fungsi utama lindung atau budi-
daya;
n. Kawasan budi daya adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama
untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam,
\sumber daya manusia, dan sumber daya buatan;
o. Kawasan lindung adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama
melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya
alam dan sumber daya buatan;
p. Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama
bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permu-
kiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan,
pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi;
q. Kawasan strategis kabupaten/kota adalah wilayah yang penataan
ruangnya diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat penting
dalam lingkup kabupaten/kota terhadap ekonomi, sosial, budaya,
dan/atau lingkungan;
r. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase perbandi-
ngan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/
tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata
ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan;
s. Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka persentase perbandingan
antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperun-
tukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan;
t. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase perbandi-
ngan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpe-
takan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan
rencana tata bangunan dan lingkungan.
u. Lingkungan adalah bagian dari wilayah kabupaten/kota yang merupakan
kesatuan ruang untuk suatu kehidupan dan penghidupan tertentu dalam
suatu sistem pengembangan kabupaten/kota secara keseluruhan;
v. Masyarakat adalah orang perorangan, kelompok orang termasuk
masyarakat, hukum adat, badab hukum atay badan usaha, lembaga, dan
organisas yang berkepentingan dengan enyelenggaraan bangunan
gedung;
6 > Ketentuan Umum > Muatan RDTR > Peraturan Zonasi > Prosedur Penyusunan > Kelengkapan
w. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan
dalam bidang penataan ruang;
x. Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan
pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan
pelaksanaan program beserta pembiayaannya;
y. Pemerintah daerah adalah Gubernur/walikota dan perangkat daerah
sebagai unsur penyelenggara pemerintahan daerah;
z. Pemerintah pusat selanjutnya disebut Pemerintah adalah Presiden
Republik Indonesia yang memegang kekuasaan pemerintahan negara
Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar
Negara Republik Indonesia Tahun 1945;
aa. Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang;
bb. Pengaturan zonasi adalah ketentuan tentang persyaratan pemanfaatan
ruang sektoral dan ketentuan persyaratan pemanfaatan ruang untuk
setiap blok yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang;
cc. Pengendalian pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan
tertib tata ruang;
dd. Penggunaan lahan adalah fungsi dominan dengan ketentuan khusus
yang ditetapkan pada suatu kawasan, blok peruntukan, dan/atau persil;
ee. Peran masyarakat adalah berbagai kegiatan masyarakat, yang timbul
atas kehendak dan keinginan sendiri di tengah masyarakat sesuai dengan
hak dan kewajiban dalam penyelenggaraan penataan ruang;
ff. Peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk
setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci
tata ruang;
gg. Perencanaan tata ruang adalah suatu proses untuk menentukan struktur
ruang dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan rencana
tata ruang;
hh. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lin-
dung, baik yang berupa kawasan perkabupaten/kotaan maupun per-
desaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan tempat
kegiatan yang mendukung penghidupan dan kehidupan;
ii. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman,
baik perkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang
layak huni;
jj. Pola ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang
meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan fungsi budi daya;
kk. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang
memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana
mestinya
ll. Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang;
mm. Rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota adalah rencana tata
ruang yang memuat kebijakan dan penetapan Pemerintahan Kabupaten/
kota mengenai lokasi kawasan-kawasan yang harus dilindungi di wilayah
darat dan/atau wilayah laut, lokasi pengembangan kawasan budidaya,
termasuk di dalamnya kawasan-kawasan produksi dan kawasan
permukiman, sistem prasarana transportasi, fasilitas dan utilitas umum,
serta kawasan-kawasan di wilayah darat dan wilayah laut yang
diprioritaskan pengembangan nya dalam kurun waktu rencana;
nn. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang
udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah,
tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan meme-
lihara kelangsungan hidupnya;
oo. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan ran-
cang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk
mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan,
serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan,
rencana umum dan panduan rancangan rencana investasi, ketentuan
pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengem
bangan lingkungan/kawasan;
pp. Ruang manfaat jalan (Rumaja) adalah ruang sepanjang jalan yang di-
batasi oleh lebar, tinggi, dan kedalaman tertentu yang meliputi badan ja-
lan, saluran tepi jalan, dan ambang pengamannya;
qq. Ruang milik jalan (Rumija) adalah ruang manfaat jalan dan sejalur tanah
tertentu diluar ruang manfaat jalan;
rr. Ruang pengawasan jalan (Ruwasja) adalah ruang tertentu diluar ruang
milik jalan yang penggunaannya ada di bawah pengawasan penyeleng-
garaan jalan;
ss. Ruang Terbuka Hijau (RTH) adalah area memanjang/jalur dan/atau
mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tum-
buh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja
ditanam;
tt. Ruang Terbuka Non Hijau (RTNH) adalah ruang-ruang dalam kabupaten/
kota dalam bentuk area/kawasan maupun memanjang/jalur yang menam-
pung kegiatan sosial, budaya, dan ekonomi masyarakat kabupaten/kota
dan tidak didominasi tanaman;
uu. Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) adalah saluran tenaga
listrik yang menggunakan kawat penghantar di udara yang digunakan un-
tuk penyaluran tenaga listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban
dengan tegangan di atas 245kV;
vv. Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT) adalah saluran tenaga listrik
yang menggunakan kawat penghantar di udara yang digunakan untuk
penyaluran tenaga listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban dengan
tegangan di atas 35 kV sampai dengan 245 kV;
ww. Struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem
jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegia-
tan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan
fungsional;
xx. Sub Zona adalah suatu bagian dari zona yang memiliki fungsi dan karak-
teristik tertentu yang merupakan pendetailan dari fungsi dan karakteristik
pada zona yang bersangkutan;
yy. Utilitas umum adalah kelengkapan sarana pelayanan lingkungan yang
memungkinkan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya,
mencakup sistem penyediaan air bersih, sistem drainase air hujan,
sistem pembuangan limbah, sistem persampahan, sistem penyediaan
energi listrik, sistem jaringan gas, sistem telekomunikasi dan lain-lain;
zz. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta se-
genap unsur terkait yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan
aspek administratif dan/atau aspek fungsional;
aaa. Wilayah perencanaan adalah bagian dari kabupaten/kota dan/atau ka-
wasan strategis kabupaten/kota yang akan/perlu disusun rencana rincinya
dalam hal ini RDTR kabupaten/kota sesuai arahan atau yang ditetapkan di
dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan.
bbb. Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik
spesifik;
ccc. Zonasi adalah pembagian kawasan ke dalam beberapa zona sesuai de-
ngan fungsi dan karakteristik semula atau diarahkan bagi pengembangan
fungsi-fungsi lain.
1.2 Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi
Sesuai pasal 59 PP 15 tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ru-

ang, setiap Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota harus menetapkan
bagian dari wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun Rencana Detail Tata
Ruangnya. Bagian dari wilayah yang akan disusun rencana detail tata ruang
tersebut merupakan kawasan perkotaan, kawasan strategis kota, atau kawasan
strategis kabupaten. Kawasan strategis kota dan kawasan strategis kabupaten
dapat disusun RDTR apabila merupakan :
a. kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan menjadi ka

wasan perkotaan; dan
b. memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan RDTR yang ditetapkan
dalam pedoman ini.
Kedudukan RDTR dalam sistem perencanaan tata ruang dan sistem perenca-
naan pembangunan nasional disajikan pada Gambar 1.1
Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota disusun apabila RTRW Kabupat-
en/Kota tidak/ belum dapat dijadikan acuan pengendalian pemanfaatan ruang
kabupaten/kota. Dalam hal rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota memer-
lukan rencana detail tata ruang, maka disusun rencana detail tata ruang yang
dilengkapi dengan peraturan zonasi sebagai salah satu dasar dalam pengen-
dalian penataan ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan rencana tata
bangunan dan lingkungan bagi zona-zona yang pada rencana detail tata ruang
ditentukan sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan. Dalam hal ren-
cana tata ruang wilayah kabupaten/kota tidak memerlukan rencana rinci tata ru-
ang, peraturan zonasi Kabupaten/Kota disusun untuk kawasan perkotaan baik
yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.
RDTR kabupaten/kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi juga meru-

pakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan fungsional sebagai pen-
jabaran kegiatan kedalam wujud ruang yang memperhatikan keterkaitan antara
kegiatan dalam kawasan fungsional agar tercipta lingkungan yang harmonis
antara kegiatan utama dengan kegiatan penunjang dalam kawasan fungsional
tersebut.
RDTR Kabupaten/Kota dapat disusun bersama-sama dengan Peraturan Zo-

nasi, dimana akan dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota yang dilengkapi dengan
Peraturan Zonasi untuk wilayah perencanaan tertentu sebagai satu kesatuan
yang tidak terpisahkan, atau dapat juga disusun secara terpisah, dimana akan
dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota untuk wilayah perencanaan tertentu (dalam
hal ini peta pola merupakan Zoning Map wilayah perencanaan tersebut) serta
Peraturan Zonasi berisi Zoning Text yang berlaku untuk seluruh kabupaten/
kota. Selain itu, apabila tidak disusun Rencana Detail Tata Ruang atau Ren-
cana Detail Tata Ruang telah ditetapkan sebagai Perda terpisah dari Peratu-
ran Zonasi sebelum keluarnya pedoman ini, maka Peraturan Zonasi juga da-
pat disusun terpisah dan berisikan Zoning Map dan Zoning Text untuk seluruh
kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada
wilayah kabupaten/kota.
RDTR kabupaten/kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi ditetapkan

dengan Peraturan Daerah (Perda) Kabupaten/ Kota. Dalam hal RDTR kabu-
paten/kota disusun terpisah dengan Peraturan Zonasi, maka keduanya ditetap-
kan dengan Perda kabupaten/kota yang terpisah. Dalam hal tidak disusun
Rencana Detail Tata Ruang atau Rencana Detail Tata Ruang telah ditetapkan
sebagai Perda terpisah dari Peraturan Zonasi sebelum keluarnya pedoman ini,
maka Peraturan Zonasi ditetapkan dengan Perda kabupaten/kota tersendiri.
Gambar 1.1
Kedudukan RDTR Kabupaten/Kota dalam Sistem Penataan Ruang dan
Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional
1.3 Fungsi dan Manfaat RDTR berikut Peraturan Zonasi
RDTR kabupaten/kota berikut Peraturan Zonasi berfungsi sebagai:
a. kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota berdasarkan \

RTRW
b. acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan
pemanfaatan ruang yang diamanatkan dalam RTRW;
c. acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;
d. acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang
e. acuan dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan dan
rencana yang lebih rinci lainnya.
.
RDTR kabupaten/kota berikut Peraturan Zonasi bermanfaat sebagai:
a. penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi mau-

pun lingkungan permukiman dengan karakteristik tertentu;
b. alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelak
sanaan pembangunan fisik kabupaten/kota baik yang dilaksanakan oleh
Pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan masyarakat;
c. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian-bagian wila-
yah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten/kota se
cara keseluruhan; dan
d. ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun
program penanganan dan pengembangan kawasan dan lingkungan, se-
perti RTBL atau rencana lain yang sejenis.
1.4 Kriteria dan Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR berikut Peraturan

Zonasi
RDTR Kabupaten/Kota berikut Peraturan Zonasi disusun dengan kriteria, se-

bagai berikut:
a. RTRW Kabupaten/Kota belum dapat dijadikan acuan dalam pelaksanaan

pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang;
b. RTRW Kabupaten/Kota mencakup wilayah perencanaan yang luas dan
skala peta memerlukan rincian sebelum dioperasionalkan; dan/atau
c. RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari wilayahnya
yang perlu disusun RDTR nya.
Apabila semua kriteria itu tidak ada yang terpenuhi, maka hanya disusun
Peraturan Zonasi kabupaten/kota disusun untuk kawasan perkotaan baik yang
sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota, tanpa
disertai penyusunan RDTR.
Lingkup wilayah perencanaan RDTR ditetapkan pada:
a. wilayah administrasi kecamatan;

b. kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota / Sub Wilayah Kota;
c. bagian wilayah kabupaten/ kota yang memiliki ciri perkotaan;
d. kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan;
e. bagian wilayah kabupaten /kota yang berupa kawasan pedesaan dan
direncanakan menjadi kawasan perkotaan.
Gambar 1.2
Lingkup Wilayah RDTR berdasarkan batas administrasi
kecamatan dalam wilayah kota
Gambar 1.3
Lingkup Wilayah RDTR berdasarkan kawasan fungsional
(wilayah perencanaan) dalam wilayah kota
Gambar 1.4
Lingkup Wilayah RDTR berdasarkan fungsi kawasan yang memiliki
ciri perkotaan dalam wilayah kabupaten
1.5 Masa Berlaku RDTR
RDTR dapat berlaku dalam jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun
dan dapat ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR
kabupaten/kota dapat dilakukan kurang dari 5 (lima) tahun dalam hal:
a. terjadi perubahan RTRW kabupaten/kota yang mempengaruhi

wilayah perencanaan RDTR atau
b. terjadi dinamika internal kabupaten/kota yang mempengaruhi pe-
manfaatan ruang secara mendasar antara lain berkaitan dengan
bencana alam skala besar, perkembangan ekonomi yang signifikan,
dan perubahan batas wilayah daerah.
BAB2
MUATAN RDTR
KABUPATEN/KOTA
BAB II
MUATAN RDTR
Muatan RDTR terdiri atas :
a. Tujuan Penataan Ruang Wilayah Perencanaan

b. Rencana Pola Ruang
c. Rencana Jaringan Prasarana
d. Penetapan Bagian dari Wilayah Perencanaan yang Diprioritaskan
e. Arahan Pemanfaatan Ruang
f. Peraturan Zonasi (apabila Peraturan Zonasi disatukan dengan RDTR)/Ke
tentuan Tambahan dan Ketentuan Khusus Peraturan Zonasi (apabila
peraturan zonasi dipisah dengan RDTR)
2.1 Tujuan Penataan Ruang Wilayah Perencanaan

Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan merupakan nilai dan/atau
kualitas terukur yang akan dicapai sesuai dengan arahan pencapaian seba-
gaimana ditetapkan dalam rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/
kota dan apabila diperlukan dapat dilengkapi dengan sasaran-sasaran.
Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan berfungsi:
a. sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan ren-

cana jaringan, penetapan bagian dari wilayah RDTR yang diprioritaskan
penanganannya, dan penyusunan peraturan zonasi;
b. menjaga konsistensi dan keserasian pembangunan kawasan perkotaan
dengan RencanaTata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota.

Perumusan tujuan penataan ruang wilayah perencanaan didasarkan atas:
a. arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW kabupaten/

kota;
b. isu strategis wilayah perencanaan, yang antara lain dapat berupa potensi,
masalah, dan urgensi/keterdesakan penanganan; dan
c. karakteristik wilayah perencanaan
Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan dirumuskan dengan memper-

timbangkan:
a. keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah kabupaten/kota;

b. fungsi dan peran wilayah perencanaan;
c. potensi investasi;
d. kondisi sosial dan lingkungan wilayah perencanaan;
e. peran masyarakat untuk turut serta dalam pembangunan; dan
f. sasaran-sasaran yang merupakan ukuran tercapainya tujuan tersebut.
Contoh rumusan tujuan penataan ruang wilayah perencanaan dan

rumusan sasaran yang merupakan ukuran tercapainya tujuan terse-
but:
“Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan adalah mewujudkan

kawasan koridor Ampenan – Mataram – Cakranegara (AMC) sebagai
embrio kawasan strategis pertumbuhan ekonomi serta sebagai ikon
kota Mataram Metro”.
Sasaran penataan ruang wilayah perencanaan adalah:
1. tersedianya aksesibilitas internal dan eksternal yang baik;
2. terwujudnya kawasan/kegiatan perdagangan dan jasa berskala in
ternasional;
3. tersedianya fasilitas dan jaringan prasarana yang memadai;
4. tersedianya fungsi-fungsi ekologis yang cukup dan ruang terbuka
hijau yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-unda-
ngan yang berlaku;
5. tersedianya permukiman yang layak, aman, dan nyaman dari ber
bagai gangguan baik fisik, lingkungan, dan kriminalitas; dan
6. tersusunnya rencana tata ruang yang lebih rinci sebagai pedoman
operasional melaksanakan pembangunan sekaligus mengatur,
2.2 Rencana Pola Ruang
Rencana pola ruang dalam RDTR Kabupaten/Kota merupakan rencana distribu-

si zona peruntukan (hutan lindung, zona yang memberikan perlindungan terhadap
zona bawahannya, zona perlindungan setempat, perumahan, perdagangan dan
jasa, perkantoran, industri, RTNH, dan penggunaan lainnya) ke dalam blok-blok.
Peta pola ruang juga berfungsi sebagai Zoning map bagi Peraturan Zonasi,
baik apabila Peraturan Zonasi dipisah maupun disatukan dengan RDTR.
Rencana pola ruang berfungsi:
a. sebagai alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial, ekonomi, serta

kegiatan pelestarian fungsi lingkungan dalam wilayah perencanaan;
b. sebagai dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;
c. sebagai dasar penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
d. sebagai dasar penyusunan rencana jaringan prasarana RDTR.
Rencana pola ruang dirumuskan berdasarkan:
a. daya dukung dan daya tampung ruang dalam wilayah perencanaan; dan
b. prakiraan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial ekonomi
dan pelestarian fungsi lingkungan.
Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:
a. mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW
Kabupaten/Kota;
b. memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;
c. memperhatikan mitigasi bencana pada wilayah perencanaan; dan
d. menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya,
dan ekonomi masyarakat.
Rencana pola ruang RDTR terdiri atas:
a. Zona Lindung yang meliputi:

1) zona Hutan Lindung;
2) zona yang memberikan perlindungan terhadap zona bawahannya, yang
meliputi zona bergambut dan zona resapan air;
3) zona perlindungan setempat, yang meliputi sempadan pantai, sempa-
dan sungai, zona sekitar danau atau waduk, zona sekitar mata air;
4) zona ruang terbuka hijau (RTH) kota, yang antara lain meliputi taman
RT, taman RW, taman kota dan pemakaman;
5) zona suaka alam dan cagar budaya;
6) zona rawan bencana alam, yang antara lain meliputi zona rawan tanah
longsor, zona rawan gelombang pasang, dan zona rawan banjir;
7) zona lindung lainnya
b. Zona Budidaya yang meliputi:

1) zona perumahan yang dapat dirinci ke dalam perumahan dengan
kepadatan: sangat tinggi, tinggi, sedang, rendah, dan sangat rendah;
Bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam rumah susun, rumah
kopel, rumah deret, rumah tunggal, rumah taman, dan sebagainya;
2) zona perdagangan dan jasa yang meliputi perdagangan jasa deret
dan perdagangan jasa tunggal;
Bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam pasar tradisional,
pasar modern, pusat perbelanjaan, dan sebagainya;
3) zona perkantoran yang meliputi perkantoran pemerintah dan perkan-
toran swasta;
4) zona sarana pelayanan umum yang meliputi sarana
pelayanan umum pendidikan, sarana pelayanan umum transportasi,
sarana pelayanan umum kesehatan, sarana pelayanan umum olah-
raga, sarana pelayanan umum sosial budaya, sarana pelayanan umum
peribadatan;
5) zona industri yang meliputi industri kimia dasar, industri mesin dan
logam dasar, industri kecil, dan aneka industri;
6) zona Ruang Terbuka Non Hijau (RTNH);
7) zona khusus (yang selalu ada di wilayah perkotaan
namun tidak termasuk ke dalam zona sebagaimana dimaksud pa-
da angka 1 sampai dengan angka 6) meliputi zona untuk keperluan
pertahanan dan keamanan, zona Instalasi Pembuangan Air Limbah
(IPAL), zona Tempat Pengolahan Akhir (TPA), dan instalasi penting
lainnya; dan
8) zona lainnya (yaitu: zona yang tidak selalu ada di kawasan perko-
taan) antara lain seperti pertanian, pertambangan, dan pariwisata
Kriteria pengklasifikasian zona dan subzona dapat dilihat pada Lampiran 1.
Rencana pola ruang tersebut di atas digambarkan kedalam peta wilayah pe-
rencanaan. Setiap wilayah perencanaan terdiri atas sub wilayah perencanaan
yang ditetapkan dengan mempertimbangkan:
a. morfologi wilayah perencanaan;

b. keserasian dan keterpaduan fungsi wilayah perencanaan;
c. jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan wilayah perenca
naan kota yang memperhatikan rencana struktur ruang RTRW.
Setiap sub wilayah perencanaan terdiri atas blok yang dibagi berdasarkan
batasan fisik antara lain seperti jalan, sungai dan sebagainya. Pengilustra-
sian pertampalan peta yang didelineasi berdasarkan fisik (wilayah perenca-
naan, sub wilayah perencanaan dan blok) hingga peta yang didelineasi ber-
dasarkan fungsi (zona dan sub zona) dapat dilihat pada contoh gambar 2.1.
Dalam hal luas wilayah perencanaan relatif kecil, rencana pola ruang dapat
langsung digambarkan ke dalam blok. Contoh pendelineasian peta yang digam-
barkan dari wilayah perencanaan ke sub wilayah perencanaan hingga blok
dapat dilihat pada gambar 2.2, dan contoh pendeliniasian peta yang digambar-
kan dari wilayah perencanaan langsung ke blok dapat dilihat pada gambar 2.3
Adapun pengilustrasian pembagian zona-zona peruntukan kedalam blok diser-

tai pengkodean berbagai sub zona pada suatu sub wilayah perencanaan dapat
dilihat pada gambar 2.4.
Apabila wilayah perencanaan terlalu luas untuk digambarkan kedalam satu

peta berskala 1:5000, maka peta rencana pola tersebut dapat digambarkan
lagi kedalam beberapa lembar peta dimana pembagiannya tergantung dari sub
wilayah perencanaan, seperti yang dapat dilihat pada contoh gambar 2.5
Gambar 2.1
Ilustrasi Pembagian Wilayah perencanaan ke sub Wilayah perencanaan
Gambar 2.2
Ilustrasi Pembagian wilayah perencanaan ke sub Wilayah
perencanaan kemudian blok
Gambar 2.3
Ilustrasi Pembagian Wilayah perencanaan langsung ke Blok.
Gambar 2.4
Ilustrasi Pembagian sub zona di dalam blok dan sub blok pada
satu sub wilayah perencanaan
Gambar 2.5
Ilustrasi Peta Pola Ruang (Zoning Map)
Ketentuan penggambaran peta rencana pola ruang adalah sebagai berikut:
a. rencana pola ruang RDTR digambarkan pada peta dengan tingkat keteli-
tian skala minimal 1:5.000 dan mengikuti ketentuan sistem informasi geo-
grafis yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang;
b. cakupan rencana pola ruang RDTR meliputi ruang darat dan dapat meliputi
ruang laut dengan batasan 4 (empat) mil laut diukur dari garis pantai di
wilayah kabupaten/kota atau sampai batas negara yang disepakati seca-
ra internasional apabila kabupaten/kota terkait berbatasan laut dengan
negara lain;
c. rencana pola ruang RDTR dapat digambarkan dalam beberapa lembar
peta yang tersusun secara beraturan mengikuti ketentuan yang berlaku;
d. peta rencana pola ruang RDTR juga berfungsi sebagai Zoning Map bagi
peraturan zonasi.
2.3 Rencana Jaringan Prasarana
Rencana jaringan prasarana merupakan pengembangan hierarki sistem jar-

ingan prasarana yang ditetapkan dalam rencana struktur RTRW Kabupaten/
Kota.
Rencana jaringan prasarana wilayah perencanaan berfungsi sebagai:
a. pembentuk sistem pelayanan dan pergerakan di dalam wilayah perenca-

naan;
b. dasar perletakan jaringan dan rencana pembangunan prasarana, dan utili
tas dalam wilayah perencanaan sesuai dengan fungsi pelayanannya; dan
c. dasar rencana sistem pergerakan dan aksesibilitas lingkungan dalam
RTBL dan rencana teknis lainnya.
Rencana jaringan prasarana wilayah perencanaan dirumuskan berdasarkan:
a. rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota dalam RTRW kabupaten/

kota;
b. kebutuhan pelayanan dan pengembangan bagi wilayah perencanaan;
c. rencana pola ruang wilayah perencanaan dalam RDTR;
d. sistem pelayanan dan pergerakan sesuai fungsi dan peran wilayah peren-
canaan; dan
e. ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
Rencana jaringan prasarana wilayah perencanaan dirumuskan dengan kri-

teria:
a. memperhatikan rencana struktur ruang bagian dari wilayah kabupaten/kota

lainnya atau wilayah administrasi kabupaten/kota sekitarnya yang ber-
batasan;
b. menjamin keterpaduan dan prioritas pelaksanaan pembangunan
prasarana dan utilitas dalam jangka waktu perencanaan pada wilayah
perencanaan;
c. mengakomodasi kebutuhan pelayanan prasarana dan utilitas wilayah
perencanaan; dan
d. mengakomodasi kebutuhan fungsi dan peran pelayanan kawasan di dalam
struktur ruang wilayah perencanaan.
Materi dari rencana jaringan prasarana RDTR meliputi :
a. Rencana Jaringan Pergerakan

Rencana jaringan pergerakan dalam RDTR merupakan seluruh jaringan
primer dan jaringan sekunder pada wilayah perencanaan yang meliputi: ja-
lan arteri, jalan kolektor, jalan lokal, jalan lingkungan, dan jaringan jalan lain
nya yang tidak termasuk dalam jaringan pergerakan yang direncanakan
dalam RTRW, terdiri atas:
1) jaringan jalan arteri primer dan sekunder;

2) jaringan jalan kolektor primer dan sekunder;
3) jaringan jalan lokal primer dan sekunder;
4) jaringan jalan lingkungan sekunder;
5) jaringan jalan lainnya yang meliputi :
i. jalur kereta api termasuk kereta bawah tanah,monorail,dan stasiun
(jika ada);
ii. jalur pelayaran untuk kegiatan angkutan sungai, danau, penyebra-
ngan, dan pelabuhan/dermaga pada wilayah perencanaan
(jika ada);
iii. jalan masuk dan keluar terminal barang serta terminal orang/
penumpang sesuai ketentuan yang berlaku (terminal tipe A, B dan C
hingga pangkalan angkutan umum);
iv. jaringan jalan moda transportasi umum (jalan masuk dan keluarnya
terminal barang/orang hingga pangkalan angkutan umum dan
halte); jalan masuk dan keluar parkir;
v. sistem jaringan jalur pejalan kaki dan jalur sepeda.
b. Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan

Rencana pengembangan jaringan energi/listrik menjabarkan tentang jari-
ngan distribusi dan pengembangannya berdasarkan prakiraan kebutuhan
energi/listrik di wilayah perencanaan yang terdiri atas:
1) jaringan subtransmisi yang berfungsi menyalurkan daya listrik dari

sumber daya besar (pembangkit) menuju jaringan distribusi primer
(gardu induk) yang terletak di wilayah perencanaan (jika ada);
2) jaringan distribusi primer (jaringan SUTUT,SUTET,SUTT) berfungsi
menyalurkan daya listrik dari jaringan subtransmisi menuju jaringan
distribusi sekunder, infrastruktur pendukung pada jaringan distribusi
primer meliputi :
i. gardu induk berfungsi menurunkan tegangan dari jaringan subtrans-
misi (70-500 kv) menjadi tegangan menengah ( 20 kv)
ii. gardu hubung berfungsi membagi daya listrik dari gardu induk
menuju gardu distribusi;
3) jaringan distribusi sekunder berfungsi untuk menyalurkan/ menghu-
bungkan daya listrik tegangan rendah ke konsumen, infrastruktur pen-
dukung pada jaringan distribusi sekunder adalah gardu distribusi yang
berfungsi menurunkan tegangan primer ( 20 kv) menjadi tegangan
sekunder (220v /380 v);
4) penjabaran jaringan pipa minyak dan gas bumi, di wilayah perencana-
an (jika ada);
(sesuai UU no.20 tahun 2002 tentang Ketenagalistrikan,Kepmen ESDM
no.865 tahun 2003 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Umum
Ketenagalistrikan)
c. Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi

Rencana pengembangan jaringan telekomunikasi terdiri atas:
1) rencana pengembangan infrastruktur dasar telekomunikasi berupa

lokasi pusat automatisasi sambungan telepon;
2) kebutuhan penyediaan jaringan telekomunikasi telepon kabel
(dari jaringan kabel primer hingga jaringan kabel sekunder), termasuk
penyediaan:
i. stasiun telepon otomat;
ii. rumah kabel;
iii. kotak pembagi;
3) kebutuhan penyediaan telekomunikasi telepon selular, termasuk
penyediaan infrastruktur telepon nirkabel berupa lokasi menara teleko
munikasi termasuk menara Base Transceiver Station (BTS)
4) rencana sistem televisi kabel seperti stasiun transmisi dan jaringan
kabel distribusi;
5) rencana peningkatan pelayanan jaringan telekomunikasi dan rencana
jaringan serat optik.
d. Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum

Rencana pengembangan jaringan air minum berupa rencana kebutuhan
dan sistem penyediaan air minum, yang terdiri atas:
1) sistem penyediaan air minum wilayah kabupaten/kota mencakup sistem

jaringan perpipaan dan bukan jaringan perpipaan;
2) bangunan pengambil air baku;
3) seluruh pipa transmisi air baku dan instalasi produksi;
4) seluruh pipa unit distribusi hingga persil;
5) seluruh bangunan penunjang dan bangunan pelengkap; dan
6) bak penampung.
e. Rencana Pengembangan Jaringan Drainase
Rencana pengembangan jaringan drainase terdiri atas:
1) sistem jaringan drainase untuk mencegah genangan di wilayah

perencanaan
2) rencana kebutuhan sistem drainase, terdiri atas:
rencana jaringan primer, sekunder, tersier, dan lingkungan di wilayah
perencanaan; dan
3) kondisi topografi di wilayah perencanaan yang berpotensi terjadi gena-
ngan maka perlu dibuat:
i. kolam retensi
ii. sistem pemompaan
iii. pintu air
f. Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah

Prasarana dan sarana air limbah dilakukan melalui sistem pembuangan air
limbah setempat (onsite) dan atau terpusat (offsite)
Sistem pembuangan air limbah terpusat,terdiri atas:
1) seluruh saluran pembuangan

2) bangunan pengolahan air limbah
Sistem pembuangan air limbah setempat, terdiri atas:
1) bak septik (septic tank)

2) IPLT (instalasi pengolahan lumpur tinja)
g. Penyediaan prasarana lainnya.

Direncanakan melalui penyediaan dan pemanfaatannya disesuaikan
dengan kebutuhan pengembangan wilayah perencanaan, contoh: wilayah
perencanaan yang memiliki kawasan rawan bencana wajib menyediakan
rencana jalur evakuasi bencana yang terdiri atas :
1) jalur evakuasi bencana (escape way) untuk skala kabupaten/kota, ka-

wasan, maupun lingkungan dan direncanakan untuk segala jenis
bencana yang mungkin terjadi;
2) jalur evakuasi bencana dapat dengan memanfaatkan jaringan jalan
yang sudah ada dengan memperhatikan kapasitas jalan.
Rencana jaringan prasarana di wilayah perencanaan digambarkan dengan
ketentuan sebagai berikut:
a. Peta rencana jaringan prasarana memuat:
1) jaringan jalan yang terdiri dari beberapa kelas dan tingkat jalan yang ter-
dapat dalam wilayah perencanaan;
2) sistem prasarana wilayah lainnya digambarkan pada satu lembar peta
wilayah perencanaan secara utuh dan dapat digambarkan masing-
masing pada peta tersendiri; dan
3) sistem jaringan prasarana jalan harus digambarkan mengikuti trase
jalan yang sebenarnya.
b. Rencana jaringan prasarana digambarkan dengan ketelitian peta skala
minimum 1:5.000 dan untuk wilayah perencanaan yang memiliki wilayah
pesisir dan laut dapat dilengkapi dengan peta batimetri yang menggam-
barkan kontur laut; dan
c. Penggambaran peta rencana jaringan prasarana bagian dari wilayah kabu-
paten/kota harus mengikuti peraturan perundangan-undangan terkait
pemetaan rencana tata ruang sesuai dengan ketentuan sistem informasi
geografis yang ditentukan oleh instansi yang berwenang dan mengikuti
peraturan perundangan-undangan terkait lainnya.
d. Pada kawasan perkotaan di kabupaten yang secara fisik,ekonomi, dan
sosial sudah mendekati kriteria kota otonom, maka wilayah perencanaan
yang disusun rencana detailnya harus dibagi menjadi beberapa wilayah
perencanaan sesuai dengan fungsi kawasan (homogenitas fungsi)
e. Penyusunan RDTR pada wilayah perencanaan sebagaimana dimaksud
huruf d bisa dilakukan keseluruhan wilayah perencanaan atau parsial pada
tiap wilayah perencanaan.
Ilustrasi peta rencana jaringan prasarana di wilayah perencanaan dapat dilihat

pada Lampiran 2
2.4 Penetapan Bagian dari Wilayah Perencanaan yang Diprioritaskan

Penanganannya
Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanga-

nannya merupakan upaya perwujudan rencana tata ruang yang dijabarkan ke
dalam rencana penanganan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritas-
kan.
Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan
penanganannya berfungsi :
a. mengembangkan, melestarikan, melindungi, memperbaiki, mengkoordi

nasikan keterpaduan pembangunan, dan/atau melaksanakan revitalisasi di
kawasan yang bersangkutan, yang dianggap memiliki prioritas tinggi
dibandingkan bagian dari wilayah perencanaan lainnya;
b. sebagai dasar penyusunan rencana yang lebih teknis, seperti RTBL dan
rencana teknis pembangunan yang lebih rinci lainnya; dan
c. sebagai pertimbangan dalam penyusunan indikasi program utama RDTR;
Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan

penanganannya ditetapkan berdasarkan:
a. tujuan penataan ruang wilayah perencanaan;

b. nilai penting di bagian dari wilayah perencanaan yang akan ditetapkan;
c. kondisi ekonomi, sosial-budaya dan lingkungan di bagian dari wilayah pe-
rencanaan yang akan ditetapkan,
d. usulan dari sektor
e. daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup di wilayah perencanaan;
dan
f. ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan pen-

anganannya ditetapkan dengan kriteria:
a. dapat merupakan faktor kunci mendukung perwujudan rencana pola

ruang, rencana jaringan prasarana, dan pelaksanaan peraturan zonasi di
wilayah perencanaan;
b. dapat mendukung tercapainya agenda pembangunan;
c. dapat merupakan bagian dari wilayah perencanaan yang memiliki nilai
penting dari sudut kepentingan ekonomi , sosial-budaya, pendayagunaan
sumber daya alam dan/atau teknologi tinggi, fungsi dan daya dukung ling-
kungan hidup, dan/atau memiliki nilai penting lainnya yang sesuai dengan
kepentingan pembangunan wilayah perencanaan.
d. dapat merupakan bagian dari wilayah perencanaan yang dinilai perlu
dikembangkan, diperbaiki, dan/atau direvitalisasi agar dapat mencapai
standar tertentu berdasarkan pertimbangan ekonomi , sosial-budaya, dan/
atau lingkungan,
Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan pen-
anganannya minimum harus memuat:
a. Lokasi
Lokasi adalah tempat bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan
penanganannya.
Lokasi bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganan

nya perlu digambarkan dalam peta. Batas delineasi lokasi bagian dari
wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya, dapat dilakukan
dengan mempertimbangkan:
1) batas fisik, seperti blok dan sub-blok;

2) fungsi kawasan, seperti masing-masing zona dan sub-zona
3) wilayah administratif, seperti RT, RW, kelurahan, kecamatan, dan
wilayah perencanaan/desa;
4) penentuan secara kultural tradisional (traditional cultural-spatial
units), seperti desa adat, gampong, dan nagari;
5) penentuan berdasarkan kesatuan karakter tematis, seperti kawasan
kota lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan sentra pen
didikan, dan kawasan permukiman tradisional; dan
6) penentuan berdasarkan jenis kawasan, seperti kawasan baru yang
berkembang cepat, kawasan terbangun yang memerlukan penataan,
kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana, dan
kawasan gabungan atau campuran.
b. Tema Penanganan
Tema penanganan adalah program utama untuk setiap lokasi.
Tema penanganan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan

penanganannya, dapat meliputi:
1) perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan; contohnya melalui \

penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan (perbaikan
kampung), perbaikan desa pusat pertumbuhan, perbaikan kawasan,
serta pelestarian kawasan;
2) pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan;
contohnya melalui peremajaan kawasan, pengembangan kawasan ter-
padu, revitalisasi kawasan, serta rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan
pascabencana;
3) pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contohnya
melalui pembangunan kawasan permukiman (Kawasan Siap Bangun/
Lingkungan Siap Bangun-Berdiri Sendiri), pembangunan kawasan ter
padu, pembangunan desa agropolitan, pembangunan kawasan terpilih
pusat pertumbuhan desa (KTP2D), pembangunan kawasan perbata-
san, dan pembangunan kawasan pengendalian ketat
(high-control zone);
4) pelestarian/pelindungan blok/kawasan, contohnya melalui pengenda-
lian kawasan pelestarian, revitalisasi kawasan, serta pengendalian ka-
wasan rawan bencana.
Contoh perumusan penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang

diprioritaskan penanganannya, pada salah satu lokasi yang ditetapkan:
a. Lokasi: Kawasan Koridor Utama Wilayah Perencanaan
Gambar 2.6
Ilustrasi Kawasan Koridor Utama Wilayah Perencanaan
b. Penanganan: Perbaikan Kawasan
2.5 Arahan Pemanfaatan Ruang
Arahan pemanfaatan ruang dalam RDTR kabupaten/kota merupakan upaya

mewujudkan RDTR dalam bentuk program penataan ruang/pengembangan
untuk wilayah perencanaan dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima) ta-
hunan sampai akhir tahun masa perencanaan sebagaimana diatur dalam
pedoman ini. Arahan pemanfaatan ruang ini bersifat optional dalam pe-
nyusunannya dan tergantung oleh kebutuhan daerah masing-masing.
Arahan Pemanfaatan Ruang berfungsi sebagai:
a. dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman penataan ruang/

pengembangan wilayah perencanaan;
b. arahan untuk sektor dalam penyusunan program;
c. sebagai dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5
(lima) tahunan maupun penyusunan program tahunan untuk setiap jangka
5 (lima) tahun; dan
d. sebagai acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.
Arahan pemanfaatan ruang disusun berdasarkan:
a. rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana;

b. ketersediaan sumber daya dan sumber dana pembangunan;
c. kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang ditetapkan;
dan
d. prioritas pengembangan dalam wilayah perencanaan dan pentahapan
rencana pelaksanaan program sesuai dengan RPJPDaerah maupun
RPJMDaerah.
Arahan pemanfaatan ruang disusun dengan kriteria:
a. mendukung perwujudan rencana pola ruang dan rencana jaringan

prasarana di wilayah perencanaan serta mendukung perwujudan bagian
dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya;
b. mendukung program penataan ruang wilayah kabupaten/kota;
c. realistis, objektif, terukur, dan dapat dilaksanakan dalam jangka waktu
perencanaan;
d. konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang disusun, baik
dalam jangka waktu tahunan maupun antarlima tahunan; dan
e. terjaganya sinkronisasi antarprogram dalam satu kerangka program ter
padu pengembangan wilayah kabupaten/kota.
Program dalam rencana pemanfaatan ruang apabila dibuat dalam dokumen
RDTR Kabupaten/Kota memuat:
a. Program pemanfaatan ruang utama, merupakan program-program

pengembangan wilayah perencanaan yang diindikasikan memiliki bobot
tinggi berdasarkan tingkat kepentingan atau diprioritaskan dan memiliki
nilai strategis untuk mewujudkan rencana pola ruang dan rencana jari-
ngan prasarana di wilayah perencanaan sesuai tujuan penataan ruang
wilayah perencanaan.
Program pemanfaatan ruang ini dapat memuat kelompok program seba-

gai berikut:
1) perwujudan rencana pola ruang di wilayah perencanaan, meliputi:

i. perwujudan zona lindung pada wilayah perencanaan; dan
ii. perwujudan zona budi daya pada wilayah perencanaan, dapat
meliputi:
(a) perwujudan penyediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum di
wilayah perencanaan;
(b) perwujudan ketentuan pemanfaatan ruang untuk setiap jenis
pola ruang (zona) jika peraturan zonasi terpisah dari dokumen
RDTR;
(c) perwujudan intensitas pemanfaatan ruang blok; dan
(d) perwujudan tata massa bangunan.
2) program perwujudan rencana jaringan prasarana di wilayah perenca-
naan, meliputi:
i. perwujudan pusat pelayanan kegiatan di wilayah perencanaan;
dan
ii. perwujudan sistem jaringan prasarana untuk wilayah perencanaan,
yang mencakup pula sistem prasarana nasional dan wilayah/re-
gional di dalam wilayah perencanaan, dapat meliputi:
(a) perwujudan sistem jaringan pergerakan di wilayah perenca
naan;
(b) perwujudan sistem jaringan energi;
(c) perwujudan sistem jaringan kelistrikan;
(d) perwujudan sistem jaringan telekomunikasi;
(e) perwujudan sistem air minum;
(f) perwujudan sistem drainase;
(g) perwujudan sistem air limbah; dan
(h) perwujudan sistem jaringan lainnya sesuai kebutuhan wilayah
perencanaan.
3) perwujudan penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprio-
ritaskan penanganannya, dapat meliputi:
i. perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan
ii. pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan;
iii. pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan;dan
iv. pelestarian/pelindungan blok/kawasan
b. Lokasi, tempat dimana usulan program akan dilaksanakan.

c. Besaran, merupakan perkiraan jumlah satuan masing-masing usulan
program utama pengembangan wilayah yang akan dilaksanakan.
c. Sumber Pendanaan, yang dapat berasal dari APBD kabupaten/kota,
APBD provinsi, APBN, swasta, dan/atau masyarakat.
d. Instansi Pelaksana, yang merupakan pihak-pihak pelaksana program
utama yang meliputi pemerintah (sesuai dengan kewenangan masing-
masing pemerintahan), swasta, serta masyarakat.
e. Waktu dan Tahapan Pelaksanaan, usulan program direncanakan dalam
kurun waktu perencanaan 20 (dua puluh) tahun yang dirinci setiap 5
(lima) tahunan, sedangkan masing-masing program mempunyai durasi
pelaksanaan yang bervariasi sesuai kebutuhan. Penyusunan program
utama disesuaikan dengan pentahapan jangka waktu 5 tahunan RPJP
Daerah Kabupaten/kota.
Matriks susunan tipikal program utama dalam RDTR Kabupaten/Kota,

dapat dilihat pada Lampiran 3.
BAB3
PERATURAN ZONASI
BAB III
PERATURAN ZONASI
Dalam hal rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota memerlukan rencana

detail tata ruang, maka disusun rencana detail tata ruang yang dilengkapi
dengan peraturan zonasi sebagai salah satu dasar dalam pengenda-
lian penataan ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan rencana
tata bangunan dan lingkungan bagi zona-zona yang pada rencana detail
tata ruang ditentukan sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan.
Dalam hal rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota tidak me-

merlukan rencana rinci tata ruang, Peraturan Zonasi Kabu-
paten/Kota disusun untuk kawasan perkotaan baik yang su-
dah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.
RDTR Kabupaten/Kota dapat disusun bersama-sama dengan Peraturan

Zonasi, dimana akan dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota yang dilengkapi dengan
Peraturan Zonasi untuk wilayah perencanaan tertentu sebagai satu kesatuan
yang tidak terpisahkan, atau dapat juga disusun secara terpisah, dimana akan
dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota untuk wilayah perencanaan tertentu (dalam
hal ini peta pola merupakan Zoning Map wilayah perencanaan tersebut) serta
Peraturan Zonasi berisi Zoning Text yang berlaku untuk seluruh kabupaten/ kota.
Selain itu, apabila tidak disusun Rencana Detail Tata Ruang atau Rencana Detail
Tata Ruang telah ditetapkan sebagai Perda terpisah dari Peraturan Zonasi sebe-
lum keluarnya pedoman ini, maka Peraturan Zonasi juga dapat disusun terpisah
dan berisikan Zoning Map dan Zoning Text untuk seluruh kawasan perkotaan
baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.
Peraturan Zonasi berfungsi sebagai :
a. kelengkapan rencana detail tata ruang,

b. perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang,
c. rujukan teknis dalam pengembangan/pemanfaatan lahan dan penetapan
lokasi investasi oleh pemerintah, swasta dan masyarakat,
d. acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif,
e. acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang serta
f. acuan dalam pengenaan sanksi.
Peraturan Zonasi bermanfaat dalam:

a. menjamin dan menjaga kualitas lokal minimum yang ditetapkan,
b. menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan kegunaan/
penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona, serta
c. meminimalkan gangguan/dampak negatif terhadap zona.
3.1 Komponen Materi Peraturan Zonasi
Peraturan Zonasi memuat ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, keten-

tuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata massa bangunan, keten-
tuan prasarana dan sarana minimum, ketentuan tambahan, ketentuan khusus,
standar teknis, teknik pengaturan zonasi, ketentuan pelaksanaan dan keten-
tuan perubahan peraturan zonasi.
3.2 Pengelompokkan Materi
Pengelompokan materi terdiri atas materi wajib dan materi optional.
Komponen dari materi wajib berupa:
a. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;

b. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
c. Ketentuan tata masa bangunan;
d. Ketentuan prasarana dan sarana minimum;
e. Ketentuan pelaksanaan;
f. Ketentuan perubahan peraturan zonasi.
Komponen dari materi optional berupa:
a. Ketentuan tambahan;
b. Ketentuan khusus;
c. Standar teknis;
d. Tenik pengaturan zonasi.
3.2.1. Komponen dari materi wajib yaitu:
a. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan adalah ketentuan yang berisi

kegiatan dan penggunaan ruang yang diperbolehkan, diperbolehkan ter
batas, diperbolehkan bersyarat dan tidak diperbolehkan pada suatu zona.
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan
ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang,
ketentuan dalam peraturan bangunan setempat dan ketentuan khusus
bagi unsur bangunan/komponen yang dikembangkan, misalnya pompa
bensin, base transceiver station dan sebagainya.
Komponen Ketentuan Teknis Zonasi, terdiri dari :
Klasifikasi I = Pemanfaatan Diperbolehkan/Diizinkan

Sifatnya sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Hal ini
berarti tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain
dari pemerintah Kabupaten/Kota terhadap pemanfaatan tersebut.
Klasifikasi T = Pemanfaatan Diperbolehkan Secara Terbatas

Pemanfaatan diperbolehkan secara terbatas mengandung arti bahwa
pemanfaatannya mengandung batasan-batasan sebagai berikut:
1) pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu

beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona ataupun pembatasan
jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusul
kan;
2) pembatasan intensitas ruang, baik KDB,KLB,KDH, jarak bebas, atau
pun ketinggian bangunan. pembatasan ini dilakukan pemerintah kota/
kabupaten dengan menurunkan nilai maksimum dan meninggikan nilai
minimum dari intensitas ruang dalam peraturan zonasi;
3) pembatasan jumlah pemanfaatan,jika pemanfaatan yang diusulkan
telah ada serta mampu melayani dan belum memerlukan tambahan
(contoh, dalam sebuah zona perumahan yang telah cukup jumlah
fasilitas peribadatannya) maka pemanfaatan tersebut tidak boleh diijin
kan atau diijinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan khu
sus;
Klasifikasi B = Pemanfaatan Diperbolehkan Bersyarat

Jika sebuah pemanfaatan ruang memiliki tanda B atau merupakan
pemanfaatan bersyarat, berarti untuk mendapatkan ijin, diperlukan
persyaratan-persyaratan tertentu. Persyaratan ini diperlukan mengingat
pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkun-
gan sekitarnya. Persyaratan ini berupa bersyarat umum dan bersyarat
spesifik.
Contoh untuk bersyarat umum antara lain:
1) penyusunan dokumen AMDAL;
2) penyusunan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pe-
mantauan Lingkungan (UPL);
3) penyusunan Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN);
4) mengenakan biaya dampak pembangunan (development impact
fee), dan/atau aturan disinsentif lainnya.
Contoh untuk bersyarat spesifik yaitu mendapatkan persetujuan dari tetangga

sekitarnya/ketua RT dan lain sebagainya.
Klasifikasi X = Pemanfaatan yang Tidak Diperbolehkan

Karena sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan
dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan diseki-
tarnya.

Penentuan I,T,B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu
zonasi didasarkan pada :
1) Pertimbangan Umum
Pertimbangan Umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan,
antara lain yaitu : kesesuaian dengan arahan dalam rencana tata
ruang kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan lindung dan
budidaya dalam suatu wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan
dan pengawasan terhadap pemanfaatan air, udara dan ruang bawah
tanah), toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap pe
runtukkan yang ditetapkan, kesesuaian dengan kebijakan pemerintah
daerah kabupaten/kota diluar rencana tata ruang yang ada.
2) Pertimbangan Khusus
Pertimbangan Khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna
lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun dan dapat disu
sun berdasarkan rujukan terhadap ketentuan maupun standar yang
berkaitan dengan pemanfaatan ruang, rujukan terhadap ketentuan
dalam peraturan bangunan setempat dan rujukan terhadap ketentuan
khusus bagi unsur bangunan/komponen yang dikembangkan.
Contoh Penulisan Zoning Text beserta Matriks ITBX dapat dilihat

pada lampiran 4
b. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai

besaran pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona berdasarkan
batasan :
1) Koefisien Dasar bangunan Maksimum (KDB Maksimum)
Penetapan Koefisien Dasar Bangunan Maksimum didasarkan pada
pertimbangan tingkat pengisian/peresapan air (KDH Minimum), kapa-
sitas drainase, Jenis Penggunaan Lahan
Contoh menghitung KDB disajikan pada Lampiran 5
2) Koefisien Lantai Bangunan Maksimum (KLB Maksimum)
Penetapan besar KLB Maksimum didasarkan pada pertimbangan har-
ga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan) dam-
atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan serta ekonomi dan
pembiayaan
Contoh menghitung KLB disajikan pada Lampiran 5
3) Ketinggian Bangunan Maksimum
4) Koefisien Dasar Hijau Minimum (KDH Minimum)
Koefisien dasar Hijau Minimum adalah koefisien yang dapat diguna-
kan untuk mewujudkan Ruang Terbuka Hijau dan diberlakukan secara
umum pada suatu zonasi. Pertimbangan besar KDH Minimum di-
dasarkan pada pertimbangan tingkat pengisian/peresapan air, kapasi-
tas drainase.
Beberapa aturan lain dapat ditambahkan dalam Intensitas Peman

faatan Ruang, antara lain :
1) Koefisien Tapak Basement Maksimum (KTB Maksimum)

Koefisien Tapak Basement Maksimum didasarkan pada batas
KDH Minimum yang ditetapkan
2) Koefisien Wilayah Terbangun Maksimum (KWT Maksimum)
Prinsip penetapan KWT sama dengan penetapan KTB tetapi
dalam unit blok (bukan persil)
3) Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum
Kepadatan Bangunan ditetapkan berdasarkan pertimbangan
faktor kesehatan (ketersediaan air bersih, sanitasi, sampah, cahaya
matahari, aliran udara dan ruang antar bangunan), faktor sosial (ru-
ang terbuka privat, perivasi, perlindungan dan jarak tempuh terhadap
fasilitas lingkungan), faktor teknis (resiko kebakaran dan keterbatasan
lahan untuk bangunan/rumah), faktor ekonomi (biaya lahan, ketersedi-
aan dan ongkos penyediaan pelayanan dasar)
4) Kepadatan Penduduk Minimum
Contoh perhitungan intensitas pemanfaatan ruang dapat dilihat pada
lampiran 5
c. Ketentuan Tata Masa Bangunan
Ketentuan Tata Masa Bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk,

besaran, peletakan dan tampilan bangunan pada suatu zonasi.
Komponen ketentuan tata masa bangunan minimum terdiri atas : garis

sempadan bangunan minimum dengan mempertimbangkan keselamatan,
resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan dan estetika, tinggi bangu
nan maksimum atau minimum yang ditetapkan dengan mempertimbang-
kan keselamatan, resiko kebakaran, teknologi, estetika dan parasarana
dan jarak bebas antar bangunan minimum yang harus memenuhi keten-
tuan tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis peruntukkan dan
ketinggian bangunan serta tampilan bangunan (optional) yang memper-
timbangkan warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, muka
bangunan, gaya bangunan, keindahan serta keserasian dengan lingku-
ngan sekitarnya.
Contoh perhitungan tata masa bangunan dapat dilihat pada lampiran 6
d. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum
Ketentuan prasarana dan sarana minimum sebagai kelengkapan dasar

fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman
dengan menyediakan prasarana dan sarana yang sesuai untuk mendu-
kung berfungsinya zona secara optimal
Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa prasarana

parkir, bongkar muat, dimensi jaringan jalan dan kelengkapan jalan serta
kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu untuk mendukung
berfungsinya zona secara optimal.
Materi aturan merujuk pada ketentuan prasarana yang diterbitkan oleh

instansi teknis terkait.
e. Ketentuan Pelaksanaan
Ketentuan Pelaksanaan terdiri dari :
1) ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang berkaitan dengan kelu

wesan aturan yaitu yang mengatur kelonggaran yang diberikan untuk
tidak mengikuti aturan zonasi yang telah ditetapkan tanpa perubahan
berarti pada peraturan zonasi.
2) ketentuan insentif/disinsentif yaitu ketentuan yang memberikan
insentif bagi pembangunan yang sejalan dengan tata ruang dan
memberikan dampak positif bagi masyarakat luas serta ketentuan
disinsentif bagi pembangunan yang menyimpang dan memberikan
dampak negatif bagi masyarakat luas.
Altenatif bentuk insentif antara lain adalah kemudahan izin, keringa

nan pajak, kompensasi, imbalan, pola pengelolaan, subsidi prasarana,
pengalihan hak membangun dan ketentuan teknis lainnya, sedangkan
alternatif bentuk disinsentif antara lain adalah perpanjangan prosedur,
perketat persyaratan, pajak tinggi, restribusi tinggi, denda, pembata-
san prasarana dan lain sebagainya.
3) ketentuan untuk penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan peratu

ran zonasi dimana penggunaan lahan tersebut sudah ada sebelum
peraturan zonasi ditetapkan.

Ketentuan ini dapat diberlakukan bila penggunaan lahan yang tidak
sesuai tersebut terbukti memiliki izin yang sah, diperbolehkan untuk
tidak sesuai untuk jangka waktu tertentu atau dibatasi perkembangan
nya atau ditarik izinnya dengan memberikan ganti rugi sesuai dengan
peraturan perundangan yang berlaku.
f. Ketentuan Perubahan Peraturan Zonasi
Ketentuan perubahan peraturan zonasi ada apabila perda RDTR dan

perda Peraturan Zonasi terpisah. Apabila perda RDTR dan perda Pera
turan Zonasi menjadi satu, ketentuan perubahan Peraturan Zonasi mengi
kuti ketentuan perubahan perda RDTR.
Apabila terjadi perubahan dinamika yang bersifat internal maka Dapat

dilakukan perubahan pada peraturan zonasi setelah mendapat rekomen-
dasi dari tim ahli. Penetapan perubahan peraturan zonasi sesuai dengan
ketentuan peraturan perundangan yang berlaku
Perubahan peraturan zonasi terdiri dari:
1) perubahan penggunaan lahan;

2) perubahan intensitas pemanfaatan lahan;
3) perubahan ketentuan tata massa bangunan;
4) perubahan ketentuan prasarana minimum;
5) dan perubahan lainnya yang masih dotoleransi tanpa menyebabkan
perubahan keseluruhan blok/subblok.
Kriteria perubahan peraturan zonasi dapat dilakukan bila:
1) terdapat kesalahan peta dan/atau informasi;

2) rencana yang disusun menyebabkan kerugian bagi masyarakat atau
kelompok masyarakat;
3) rencana yang disusun menghambat pertumbuhan perekonomian kota;
4) permohonan/usulan penggunaan lahan baru menjanjikan manfaat
yang besar bagi lingkungan
Perubahan Peraturan Zonasi dilakukan dengan ketetapan walikota/bu

pati dan melalui prosedur peninjauan rencana tata ruang kota (RTRW/
RDTR) sesuai dengan mandat yang diberikan dalam peraturan daerah
tentang peraturan zonasi. Perubahan ini terdiri dari:
1) perubahan kecil (perubahan yang intensitasnya kurang dari 10% dari

intensitas awal dan tidak mengubah pola ruang wilayah perencanaan
berdasarkan RDTR). umumnya berhubungan dengan kondisi fisik
bangunan;
2) perubahan besar (perubahan yang intensitasnya lebih besar dari 10%
dari intensitas awal dan mengubah sebagian pola ruang wilayah pe-
rencanaan).
Perubahan tersebut dilakukan dengan catatan:
1) perubahan kecil (minor variance) dapat diputuskan walikota/bupati

atau kepala dinas tata kota sesuai dengan aturan yang ditetapkan
dalam perda tentang peraturan zonasi
2) perubahan besar diputuskan oleh walikota/bupati sesuai dengan atu-
ran yang ditetapkan dalam perda tentang peraturan zonasi
3.2.2. Komponen dari materi optional yaitu:
a. Ketentuan Tambahan
Ketentuan Tambahan adalah ketentuan lain yang dapat ditambahkan

pada suatu zonasi dan belum terakomodasi dalam aturan dasar yang
ditujukan untuk melengkapi aturan dasar yang sudah disusun. Ketentuan
tambahan berfungsi memberikan penyelesaian pada kondisi yang spesifik
pada zona tertentu dan belum diatur dalam ketentuan dasar.
b. Ketentuan Khusus
Ketentuan Khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona

yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus sesuai
dengan karakteristik zona dan kegiatannya. Selain itu, ketentuan pada
zona-zona yang digambarkan di peta khusus yang memiliki pertampalan
dengan zona lainnya dapat pula dijelaskan disini.
Komponen Ketentuan Khusus dapat terdiri dari :

1) Zona Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP)
2) Zona Cagar Budaya/Adat
3) Zona Rawan Bencana
4) Zona Militer
5) Zona Pusat Penelitian
6) Zona Pengembangan Nuklir
7) Zona PLTA, PLTU
8) Zona Gardu Induk Listrik
9) Zona Sumber Air Baku
10) Zona BTS
Aturan Khusus terkait komponen diatas merujuk pada aturan teknis yang
diterbitkan oleh instansi terkait atau peraturan daerah setempat.
c. Standar Teknik
Standar Teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan yang ditetap-

kan berdasarkan peraturan/standar/ketentuan teknis yang berlaku dan
berisi panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan kebutuhan.
Tujuan standar teknis adalah memberikan kemudahan dalam menerap-

kan ketentuan teknis yang diberlakukan di setiap zona. Standar Teknis
dirumuskan berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI) atau keten-
tuan-ketentuan lain yang bersifat sektoral dan lokal serta berdasarkan
hasil penelitian untuk aspek yang belum diatur dalam standar.
d. Teknik Pengaturan Zonasi
Teknik Pengaturan Zonasi adalah varian dari zonasi konvensional yang

dikembangkan untuk memberikan keluwesan dalam penerapan aturan
zonasi dan ditujukan untuk mengatasi berbagai persoalan yang terjadi di
lapangan dan penerapan peraturan zonasi dasar.
Teknik Pengaturan Zonasi berfungsi dalam memberikan keluwesan pada
penerapan peraturan dasar yang disesuaikan dengan karakteristik, tujuan
pengembangan dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu dan
memberikan pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan
karakteristik dan tujuan pengembangan zona.
Ketentuan yang diberlakukan harus merujuk kepada referensi, literatur,

kesepakatan dan penelitian khusus sesuai kebutuhan.
Teknik pengaturan zonasi ini bersifat optional dalam penyusunannya ter-

gantung oleh kebutuhan daerah masing-masing.
BAB4
PROSEDUR PENYUSUNAN
RDTR DAN PERATURAN
ZONASI KABUPATEN/KOTA
BAB IV
PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR
KABUPATEN/KOTA
Prosedur penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota meliputi

proses dan jangka waktu penyusunan, pelibatan masyarakat, serta pemba-
hasan rancangan.
Prosedur penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota dapat

dibedakan menjadi :
a. Prosedur penyusunan RDTR Kabupaten/Kota

b. Prosedur penyusunan PZ yang berisi zoning text untuk seluruh kota (apa-
bila RDTR dan PZ disusun terpisah)
c. Prosedur penyusunan PZ yang berisi zoning text untuk wilayah perenca-
naan saja (apabila RDTR dan PZ disatukan)
d. Prosedur penyusunan PZ yang berisi zoning text dan zoning map (apabila
RDTR tidak disusun atau telah ditetapkan sebagai Perda sebelum kelu-
arnya pedoman ini)
4.1. Proses dan Jangka Waktu Penyusunan
4.1.1 Proses dan Jangka Waktu Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota
RDTR Kabupaten/Kota ini terpisah dari Peraturan Zonasi yang berisi zoning
text dan zoning map.
Proses penyusunan RDTR Kabupaten/Kota mencakup kegiatan pra persiapan

penyusunan, persiapan penyusunan, pengumpulan data, pengolahan data dan
perumusan konsepsi rencana.
a. Pra persiapan penyusunan

Pra persiapan penyusunan rencana terdiri atas:
1) penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK);
2) metodologi yang digunakan;
3) penganggaran kegiatan penyusunan RDTR kabupaten/kota
b. Persiapan penyusunan
Persiapan penyusunan rencana terdiri atas:
1) Persiapan awal, yaitu upaya pemahaman terhadap TOR/KAK penyia-

pan anggaran biaya;
2) kajian awal data sekunder, yaitu review RDTR kabupaten/kota sebe-
lumnya dan melakukan kajian awal RTRW kabupaten/kota dan
kebijakan lainnya;
3) persiapan teknis pelaksanaan meliputi penyusunan metodologi/me
tode dan teknik analisis rinci, rencana rinci dan penyiapan rencana
survei.
c. Pengumpulan Data
Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah perencanaan dan
penyusunan rencana struktur dan pola ruang wilayah perencanaan,
harus dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder.
Pengumpulan data primer dapat meliputi:
1) Penjaringan aspirasi masyarakat yang dapat dilaksanakan melalui

penyebaran angket, temu wicara, wawancara orang perorang dan
lain sebagainya;
2) Pengenalan kondisi fisik dan sosial ekonomi wilayah perencana-
an secara langsung melalui kunjungan ke semua bagiandari wilayah
kabupaten/kota.
Pengumpulan data sekurang-kurangnya, meliputi:
1) Data wilayah administrasi;
2) Data fisiografis;
3) Data kependudukan;
4) Data ekonomi dan keuangan;
5) Data ketersediaan prasarana dan sarana ;
6) Data peruntukan ruang;
7) Data penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan lahan;
8) Data terkait kawasan dan bangunan (kualitas, intensitas bangunan,
tata massa bangunan);
9) Peta dasar rupa bumi dan peta tematik yang dibutuhkan, pengua-
saan lahan, penggunaan lahan, peta peruntukan ruang, pada skala
peta minimal 1:5.000.
Seperti halnya dalam penyusunan RTRW kabupaten/kota, tingkat
akurasi data, sumber penyedia data, kewenangan sumber atau instansi
penyedia data, tingkat kesalahan, variabel ketidakpastian, serta variabel-
variabel lainnya yang mungkin ada, perlu diperhatikan dalam pengumpu
lan data. Data dalam bentuk data statistik dan peta, serta informasi yang
dikumpulkan berupa data tahunan (time series) minimal 5 (lima) tahun
terakhir dengan kedalaman data setingkat kelurahan.
Dengan data berdasarkan kurun waktu tersebut diharapkan dapat
memberikan gambaran perubahan apa yang terjadi pada bagian dari
wilayah kabupaten/kota.
d. Pengolahan Data
Pengolahan data untuk penyusunan RDTR kabupaten/kota meliputi:
1) Analisis karakteristik wilayah, sekurang-kurangnya meliputi:

i. kedudukan dan peran bagian dari wilayah kabupaten/kota dalam
wilayah yang lebih luas (kabupaten/kota);
ii. keterkaitan antarwilayah kabupaten/kota dan antara bagian dari
wilayah kabupaten/kota;
iii. keterkaitan antarkomponen ruang di wilayah perencanaan;
iv. karakteristik fisik bagian dari wilayah kabupaten/kota;
v. karakteristik sosial kependudukan;
vi. karakteristik perekonomian;
vii.kemampuan keuangan daerah.
2) Analisis potensi dan masalah pengembangan wilayah perencanaan,
sekurang – kurangnya meliputi:
i. analisis kebutuhan ruang; dan
ii. analisis perubahan pemanfaatan ruang.
3) Analisis kualitas kinerja kawasan dan bangunan.
Keluaran dari pengolahan data ini setidaknya adalah:
i. potensi dan masalah pengembangan di wilayah perencanaan;
ii. peluang dan tantangan pengembangan;
iii.kecenderungan perkembangan;
iv. perkiraan kebutuhan pengembangan di wilayah perencanaan;
v. intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan
daya tampung (termasuk prasarana/infrastruktur maupun utilitas);
dan
vi. teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan ba-
ngunan.
Rincian analisis dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabu

paten/Kota serta rincian perumusan substansi RDTR kabupaten/kota
dapat dilihat pada Lampiran 7 dan 8
e. Perumusan Konsepsi RDTR Kabupaten/Kota

Perumusan konsepsi rencana detail dilakukan dengan:
1) mengacu pada RTRW kabupaten/kota;

2) mengacu pada pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang penataan
ruang;
3) memperhatikan Rencana Pembangunan Jangka Panjang (RPJP) ka-
bupaten/kota dan Rencana Pembangunan Jangka Menengah
(RPJM) kabupaten/kota.
Konsep RDTR kabupaten/kota dilakukan berdasarkan hasil analisis yang

telah dilakukan sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif
konsep pengembangan wilayah, yang berisi:
1) Rumusan tentang tujuan, kebijakan, dan strategi pengembangan
wilayah kabupaten/kota; dan
2) konsep pengembangan wilayah kabupaten/kota.
Setelah dilakukan beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai

dasar perumusan RDTR kabupaten/kota. Hasil kegiatan perumusan kon
sepsi rencana detail yang berupa RDTR kabupaten/kota terdiri atas:
1) tujuan penataan ruang wilayah perencanaan;
2) rencana pola ruang;
3) rencana jaringan prasarana;
4) penetapan dari bagian wilayah RDTR yang diprioritaskan penanga
nannya; dan
5) peraturan zonasi.
Keterkaitan substansi RTRW kabupaten/kota dan RDTR kabupaten/kota

dapat dilihat pada Lampiran 9.
f. Jangka Waktu Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota

Jangka waktu penyusunan kabupaten/kota berkisar antara 10-18 bulan
terhitung sejak dimulainya proses penyusunan RDTR. Keseluruhan
jangka waktu proses penyusunan RDTR kabupaten/kota dapat dilihat
pada gambar 4.1
Tabel 4.1
Jangka Waktu Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota
4.1.2 Proses Penyusunan dan Jangka Penyusunan PZ yang berisi zon-
ing text untuk seluruh kota (apabila RDTR dan PZ disusun terpi-
sah)
Proses penyusunan Peraturan Zonasi ini dilakukan terlebih dahulu sebelum

RDTR di keseluruhan kota disusun. Sehingga Peraturan Zonasi menjadi alat
pengendalian bagi seluruh kota yang akan disusun RDTRnya.
Proses penyusunan Peraturan Zonasi meliputi:
a. Pra Persiapan
Kegiatan Pra Persiapan
Kegiatan pra persiapan meliputi kegiatan pra persiapan yang dilakukan
oleh Pemerintah Daerah (Pemda) dan pra persiapan tim teknis.
Kegiatan dalam tahap pra persiapan yang dilakukan Pemda , meliputi:
1) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK)

2) Penganggaran kegiatan penyusunan peraturan zonasi
3) Penetapan Tim Penyusun.
4) Persyaratan dokumen tender terutama penetapan tenaga ahli, seba-
gai berikut :
i. Ahli Perencanaan Wilayah dan Kota
ii. Ahli Arsitek
iii. Ahli Sipil
iv. Ahli Lingkungan
v. Ahli Hukum
vi. Ahli Sosial
vii.Keahlian khusus lainnya yang sesuai dengan karateristik kawasan
Kegiatan dalam tahap pra persiapan yang dilakukan tim teknis, meliputi:
1) Penyusunan usulan teknis

2) Penyusunan anggaran biaya
3) Metodologi
4) Penyusunan rencana kerja
5) Persiapan tim pelaksana sesuai dengan persyaratan tender
Hasil dari Pelaksanaan Kegiatan Pra Persiapan

Hasil pelaksanaan kegiatan pra persiapan, tersusunnya kerangka kerja,
metodologi dan rencana anggaran biaya untuk kebutuhan penyusunan
peraturan zonasi.
Waktu Kegiatan
Waktu yang dibutuhkan untuk kegiatan pra persiapan adalah 1 (satu)
bulan.
b. Persiapan Penyusunan Peraturan Zonasi
Kegiatan Persiapan
Kegiatan yang dilakukan dalam tahap persiapan, meliputi:
1) Persiapan awal pelaksanaan, mencakup pemahaman Kerangka

Acuan Kerja (KAK)
2) Kajian awal data sekunder, mencakup peninjauan kembali:
i. RTRW kabupaten/kota
ii. RDTR (apabila ada)
iii. RTBL (apabila ada)
3) Persiapan teknis pelaksanaan, yang meliputi:
i. Penyimpulan data awal
ii. Penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan
iii. Penyiapan rencana kerja rinci; dan
iv. Penyiapan perangkat survei (checklist data yang dibutuhkan,
panduan wawancara, kuesioner, panduan observasi, dokumentasi,
dsb) dan mobilisasi peralatan serta personil yang dibutuhkan.
4) Pemberitaan kepada publik perihal akan dilakukan penyusunan pera-
turan zonasi
Hasil dari Pelaksanaan Kegiatan Persiapan

Hasil dari kegiatan persiapan ini, meliputi:
1) Gambaran umum zona perencanaan

2) Kesesuaian dengan produk RTRW, RDTR dan/atau RTBL yang
sudah disusun
3) Metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan yang akan digunakan
4) Rencana kerja pelaksanaan penyusunan peraturan zonasi
5) Perangkat survey data primer dan data sekunder yang akan diguna-
kan pada saat proses pengumpulan data dan informasi (survei)
Waktu Kegiatan
Untuk pelaksanaan kegiatan persiapan ini dapat dibutuhkan waktu 1
(satu) bulan, tergantung dari kondisi dan luasan zona, serta pendekatan
yang digunakan.
c. Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan

Kegiatan Pengumpulan Data/Informasi
Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah kabupaten/kota dan
penyusunan peraturan zonasi, harus dilakukan pengumpulan data primer
dan data sekunder.
Pengumpulan data primer meliputi :
1) Wawancara atau temu wicara terhadap masyarakat untuk menjaring
aspirasi terhadap kebutuhan yang diatur dalam peraturan zonasi
serta kepada perangkat yang melaksanakan pemanfaatan dan pe-
ngendalian pemanfaatan ruang
2) Peninjauan ke lapangan untuk pengenalan kondisi fisik wilayah kabu-
paten/kota secara langsung
Data sekunder yang harus dikumpulkan untuk penyusunan peraturan

zonasi sekurang-kurangnya meliputi :
1) Peta-peta rencana kawasan dari RTRW/RDTR/RTBL
2) Data dan informasi, meliputi:
i. Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangku-
tan.
ii. Jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersang-
kutan.
iii. Identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi
fisik (tinggi bangunan dan lingkungannya).
iv. Kajian dampak terhadap kegiatan yang ada atau akan ada di zona
yang bersangkutan.
v. Standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari
peraturan-perundangan nasional maupun daerah
vi.Peraturan-peraturan Pemerintah dan pemerintah daerah yang su
dah diterbitkan mengenai pemanfaatan lahan dan bangunan, serta
prasarana lingkungan dii daerah yang bersangkutan;
vii.Peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan
lahan yang ada di kabupaten/kota yang akan disusun peraturan
zonasinya
Hasil dari Kegiatan Pelaksanaan Pengumpulan Data/Informasi
Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari dokumentasi
buku data dan analisis.
Waktu Kegiatan
Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan pengumpulan data primer dan
data sekunder antara 2 (dua) - 3 (tiga) bulan, tergantung dari kondisi
ketersediaan data di daerah maupun jenis pendekatan yang digunakan
pada tahap ini.
d. Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis

Kegiatan Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis, meliputi:
1) Tujuan Peraturan Zonasi
2) Klasifikasi zonasi
3) Daftar kegiatan
4) Delineasi blok peruntukan
5) Ketentuan teknis zonasi:
i. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan
ii. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang
iii. Ketentuan tata massa bangunan
iv. Ketentuan prasarana minimum
v. Ketentuan tambahan
vi. Ketentuan khusus
6) Standar teknis
7) Teknik pengaturan zonasi
8) Ketentuan Pelaksanaan:
i. Ketentuan variansi pemanfaatan ruang
ii. Ketentuan insentif dan disinsentif
iii.Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming
situasion) dengan peraturan zonasi
9) Ketentuan dampak pemanfaatan ruang

10) Kelembagaan
11) Perubahan Peraturan Zonasi
Hasil dari Tahap Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis
Hasil dari tahap analisis harus didokumentasikan di dalam buku data dan
analisis dan menjadi bahan untuk menyusun peraturan zonasi. Adapun
hasil kegiatan perumusan rancangan peraturan zonasi ialah berupa Text
Zonasi (Zoning Text) untuk seluruh kota.
Waktu Kegiatan
Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan perumusan rancangan peratu-
ran zonasi adalah 2 (dua) - 7 (tujuh) bulan.
e. Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi

Kegiatan Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi
Kegiatan penyusunan naskah Raperda tentang peraturan zonasi meru-
pakan proses penuangan materi teknis peraturan zonasi ke dalam ben-
tuk pasal-pasal dengan mengikuti kaidah penyusunan peraturan perun-
dang-undangan yang berlaku.
Hasil Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi.
Hasil kegiatan ini adalah naskah Raperda tentang peraturan zonasi.
Waktu Kegiatan
Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan penyusunan raperda tentang
peraturan zonasi maksimal 12 bulan.
4.1.3 Proses dan Jangka Waktu Penyusunan PZ yang berisi zoning
text untuk wilayah perencanaan saja (apabila RDTR dan PZ
disatukan)
Proses penyusunan Peraturan Zonasi yang bergabung menjadi satu dengan

RDTR kabupaten/kota dilakukan secara pararel. Oleh karena itu tahap pra
persiapan dan persiapan penyusunan Peraturan Zonasi sama dengan proses
penyusunan dalam RDTR.
Berikut ini tahap penyusunan Peraturan Zonasi yang berbeda dengan RDTR:
a. Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan


penyusunan peraturan zonasi, harus dilakukan pengumpulan data primer
dan data sekunder.
1) Wawancara atau temu wicara terhadap masyarakat untuk men

jaring aspirasi terhadap kebutuhan yang diatur dalam peraturan
zonasi serta kepada perangkat yang melaksanakan pemanfaatan
dan pengendalian pemanfaatan ruang
2) Peninjauan ke lapangan untuk pengenalan kondisi fisik wilayah
kabupaten/kota secara langsung

i. Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangku
tan.
ii. Jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersang
kutan.
iii.Identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik
(tinggi bangunan dan lingkungannya).
iv.Kajian dampak terhadap kegiatan yang ada atau akan ada di zona
yang bersangkutan.
zonasinya
Waktu Kegiatan
pada tahap ini.
b. Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis

Kegiatan Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis
3) Daftar kegiatan
5) Ketentuan teknis zonasi
iii. Ketentuan tata massa bangunan
iv. Ketentuan prasarana minimum
vi. Ketentuan khusus
6) Standar teknis
8) Ketentuan Pelaksanaan meliputi :
iii. Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming
10) Kelembagaan
Hasil dari tahap analisis harus didokumentasikan di dalam buku data dan
analisis dan menjadi bahan untuk menyusun peraturan zonasi. Adapun
hasil kegiatan perumusan rancangan peraturan zonasi ialah berupa Text
Zonasi untuk wilayah perencanaan saja.
Waktu Kegiatan
Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan perumusan rancangan peratu
c. Jangka Waktu Penyusunan PZ yang berisi zoning text untuk wilayah

perencanaan saja (apabila RDTR dan PZ disatukan)
Jangka waktu penyusunan kabupaten/kota berkisar antara 10-18 bulan

terhitung sejak dimulainya proses penyusunan RDTR sampai selesainya
rancangan Peraturan Zonasi. Keseluruhan jangka waktu proses penyu-
sunan RDTR kabupaten/kota dapat dilihat pada gambar 4.1
4.1.4 Prosedur penyusunan PZ yang berisi zoning text dan zoning map
(apabila RDTR tidak disusun atau telah ditetapkan sebagai Perda)
Peraturan Zonasi ini disusun apabila RDTR tidak disusun atau telah ditetap-
kan sebagai Perda. Sehingga Peraturan Zonasi menjadi satu dokumen
tersendiri yang memuat secara lengkap zoning map dan zoning text untuk
keseluruhan kota yang telah disusun RDTRnya.
Proses penyusunan Peraturan Zonasi meliputi:
a. Pra Persiapan
Kegiatan pra persiapan meliputi kegiatan pra persiapan yang dilakukan
oleh pemerintah daerah (pemda) dan pra persiapan tim teknis.
Kegiatan dalam tahap pra persiapan yang dilakukan pemda , meliputi:
1) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK)

2) Penganggaran kegiatan penyusunan peraturan zonasi
3) Penetapan Tim Penyusun.
4) Persyaratan dokumen tender terutama penetapan tenaga ahli, seba
gai berikut :
i. Ahli Perencanaan Wilayah dan Kota
ii. Ahli Arsitek
iii. Ahli Sipil
iv. Ahli Lingkungan
v. Ahli Hukum
vi. Ahli Sosial
vii.Keahlian khusus lainnya yang sesuai dengan karateristik kawasan
Kegiatan dalam tahap pra persiapan yang dilakukan tim teknis, meliputi:
1) Penyusunan usulan teknis

2) Penyusunan anggaran biaya
3) Metodologi
4) Penyusunan rencana kerja
5) Persiapan tim pelaksana sesuai dengan persyaratan tender
Hasil dari Pelaksanaan Kegiatan Pra Persiapan

Hasil pelaksanaan kegiatan pra persiapan, tersusunnya kerangka kerja,
metodologi dan rencana anggaran biaya untuk kebutuhan penyusunan
peraturan zonasi.
Waktu Kegiatan
Waktu yang dibutuhkan untuk kegiatan pra persiapan adalah 1 (satu)
bulan.
b. Persiapan Penyusunan Peraturan Zonasi

Kegiatan Persiapan
Kegiatan yang dilakukan dalam tahap persiapan, meliputi:
1) Persiapan awal pelaksanaan, mencakup pemahaman Kerangka

Acuan Kerja (KAK)
2) Kajian awal data sekunder, mencakup peninjauan kembali:
i. RTRW kabupaten/kota
ii. RDTR (apabila ada)
iii.RTBL (apabila ada)
3) Persiapan teknis pelaksanaan, yang meliputi:
i. Penyimpulan data awal
ii. Penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan
iii. Penyiapan rencana kerja rinci; dan
iv. Penyiapan perangkat survei (checklist data yang dibutuhkan,
panduan wawancara, kuesioner, panduan observasi, dokumentasi,
dsb) dan mobilisasi peralatan serta personil yang dibutuhkan.
4) Pemberitaan kepada publik perihal akan dilakukan penyusunan pera-
turan zonasi
Hasil dari Pelaksanaan Kegiatan Persiapan
Hasil dari kegiatan persiapan ini, meliputi:
1) Gambaran umum zona perencanaan

2) Kesesuaian dengan produk RTRW, RDTR dan/atau RTBL yang
sudah disusun
3) Metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan yang akan digunakan
4) Rencana kerja pelaksanaan penyusunan peraturan zonasi
5) Perangkat survey data primer dan data sekunder yang akan diguna-
kan pada saat proses pengumpulan data dan informasi (survei)
Waktu Kegiatan
Untuk pelaksanaan kegiatan persiapan ini dapat dibutuhkan waktu 1
(satu) bulan, tergantung dari kondisi dan luasan zona, serta pendeka-
tan yang digunakan.
c. Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan

penyusunan peraturan zonasi, harus dilakukan pengumpulan data
primer dan data sekunder.
1) Wawancara atau temu wicara terhadap masyarakat untuk menjaring

aspirasi terhadap kebutuhan yang diatur dalam peraturan zonasi
serta kepada perangkat yang melaksanakan pemanfaatan dan pen
gendalian pemanfaatan ruang
2) Peninjauan ke lapangan untuk pengenalan kondisi fisik wilayah kabu
paten/kota secara langsung

i. Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangku
tan.
ii. Jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersang
kutan.
iii.Identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik
(tinggi bangunan dan lingkungannya).
iv. Kajian dampak terhadap kegiatan yang ada atau akan ada di zona
yang bersangkutan.
zonasinya
Waktu Kegiatan
pada tahap ini.
d. Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis

Kegiatan Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis
3) Daftar kegiatan
5) Ketentuan teknis zonasi meliputi:
iii.Ketentuan tata massa bangunan
iv.Ketentuan prasarana minimum
vi.Ketentuan khusus
6) Standar teknis
8) Ketentuan Pelaksanaan meliputi :
iii.Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming
10) Kelembagaan
Hasil dari tahap analisis harus didokumentasikan di dalam buku data
dan analisis dan menjadi bahan untuk menyusun peraturan zonasi.
Adapun hasil kegiatan perumusan rancangan peraturan zonasi ialah
berupa:
1) Text Zonasi
2) Map Zonasi
Waktu Kegiatan
Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan perumusan rancangan peratu-
e. Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi

Kegiatan Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi
Kegiatan penyusunan naskah Raperda tentang peraturan zonasi meru-
pakan proses penuangan materi teknis peraturan zonasi ke dalam ben -
tuk pasal-pasal dengan mengikuti kaidah penyusunan peraturan perun-
dang-undangan yang berlaku.
Hasil Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi.
Hasil kegiatan ini adalah naskah Raperda tentang peraturan zonasi.
Waktu Kegiatan
Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan penyusunan raperda tentang
peraturan zonasi maksimal 12 bulan.
Sistematika outline dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

Kabupaten/Kota dapat dilihat pada lampiran 10.
> Muatan RDTR 59 > Ketentuan Umum
Kabupaten/Kota
> Peraturan Zonasi
RDTR Kabupaten/Kota RDTR Kabupaten/Kota
Gambar 4.1
Alur Proses Penyusunan Peraturan Zonasi yang berisi zoning text dan zoning map
Dokumen
(apabila RDTR tidak disusun atau telah ditetapkan sebagai Perda
> Prosedur Penyusunan > Kelengkapan

4.2 Pelibatan Peran Masyarakat dalam Penyusunan RDTR dan Peratu-
ran Zonasi Kabupaten/Kota
Masyarakat yang menjadi pemangku kepentingan dalam penyusunan RDTR

Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi meliputi:
a. Orang perseorangan atau kelompok orang;

b. Organisasi masyarakat tingkat kabupaten/kota yang sedang melakukan
penyusunan peraturan zonasi;
c. Perwakilan organisasi masyarakat kabupaten/kota yang berdekatan
secara sistemik (memiliki hubungan interaksi langsung) dengan daerah
yang sedang disusun peraturan zonasinya; dan
d. Perwakilan organisasi masyarakat kabupaten/kota dari daerah yang
sedang disusun peraturan zonasinya.
Pelibatan peran mayarakat di tingkat kabupaten/kota dalam penyusunan
RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota tersebut meliputi hak, kewajiban
dan perannya, yaitu:
a. Hak masyarakat adalah:
1) Berperan serta dalam proses pengendalian pemanfaatan ruang,

khususnya masukan terkait penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi
serta mengetahui secara terbuka seluruh proses persiapan penyusu
nan RDTR dan peraturan zonasi yang dilakukan pemerintah dan ikut
menilai kesiapan (proses administrasi) penyelenggaraannya
2) Memberikan pendapat, saran, masukan dan penentuan tujuan-tujuan
arah pengendalian, pembatasan, dan kelonggaran aturan, serta
dalam penetapan peta zonasi
3) Memantau dan mengawasi pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zo
nasi yang telah ditetapkan
4) Mengajukan inisiatif untuk melakukan penyusunan dan/atau meng-
evaluasi dan/atau meninjau kembali dan/atau mengubah peraturan
zonasi dan peta zonasi wilayah kabupaten/kota
5) Memberikan pendapat, saran, masukan, data/informasi dan penentu-
an potensi dan masalah perencanaan, pemanfaatan dan pengenda
lian ruang
6) Memberikan kontribusi dalam perumusan aturan-aturan dalam pe
manfaatan dan pengendalian penataan ruang
7) Mengetahui secara terbuka setiap produk rencana tata ruang dan
peraturan zonasi wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan
8) Melaporkan kepada instansi dan/atau pejabat yang berwenang dalam
hal menemukan dugaan penyimpangan atau pelanggaran kegiatan
pemanfaatan ruang yang melanggar RDTR dan Peraturan Zonasi
yang telah ditetapkan;
9) Mengajukan keberatan terhadap keputusan pejabat yang berwenang
terhadap pembangunan yang dianggap tidak sesuai dengan rencana
RDTR dan Peraturan Zonasi.
10) Mendapat perlindungan dari kegiatan-kegiatan yang merugikan
11) Mengetahui dan memberi masukan terhadap ketentuan dan kebija
kan lain yang ditetapkan oleh pemerintah kabupaten/kota yang ber
sangkutan.
b. Kewajiban masyarakat adalah:
1) Memelihara kualitas pemanfaatan ruang

2) Mendudukkan kepentingan publik/umum lebih tinggi dari pada
kepentingan pribadi atau kelompok;
3) Memberikan informasi, data, keterangan hanya yang benar, jelas dan
jujur dalam setiap tahapan proses persiapan, penyusunan, peneta
pan dan pengajuan keberatan yang terkait dengan penyusunan
peraturan zonasi, khususnya dalam hal perencanaan dan peman
faatan ruang dimana ia melibatkan diri
4) Berlaku tertib dalam keikutsertaannya dalam proses perencanaan
tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ru
ang sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
c. Jenis peran masyarakat adalah:
1) Pemberian masukan dalam penentuan arah pengembangan wilayah

kabupaten/kota.
2) Pengidentifikasian berbagai potensi dan masalah pembangunan, baik
itu pelaksanaan maupun pengendaliannya.
3) Bantuan untuk merumuskan klasifikasi penggunaan lahan yang akan
atau telah dikembangkan di wilayah kabupaten/kota yang bersangku
tan.
4) Bantuan untuk merumuskan zonasi pembagian wilayah kabupaten/
kota, misalnya mengusulkan pembatasan lingkungan peruntukan.
5) Bantuan untuk merumuskan pengaturan tambahan, yang berhubun
gan dengan pemanfaatan terbatas dan pemanfaatan bersyarat.
6) Pengajuan keberatan terhadap peraturan-peraturan yang akan diru
muskan (rancangan).
7) Kerjasama dalam penelitian dan pengembangan dan atau bantuan
tenaga ahli.
8) Ketentuan lain sesuai dengan kebijakan pemerintah kabupaten/kota.
Pelibatan masyarakat dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi kabu-
paten/kota dilakukan pada tahapan:
a. Pada tahap persiapan, pemerintah telah melibatkan masyarakat secara

pasif dengan pemberitaan mengenai informasi penataan ruang melalui
(misalnya):
1) media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah);

2) brosur, leaflet, flyers, surat edaran, buletin, jurnal, buku;
3) kegiatan pameran, pemasangan poster, pamflet, papan pengumu-
man, billboard;
4) kegiatan kebudayaan (misal: pagelaran wayang dengan menyisipkan
informasi yang ingin disampaikan di dalamnya);
5) multimedia (video, VCD, DVD);
6) website;
7) ruang pamer atau pusat informasi; dan/atau
8) pertemuan terbuka dengan masyarakat/kelompok masyarakat.
b. Pada tahap pengumpulan data, peran masyarakat/organisasi

masyarakat akan lebih aktif dalam bentuk:
1) pemberian data dan informasi kewilayahan yang diketahui/dimiliki

datanya;
2) pendataan untuk kepentingan penatan ruang yang diperlukan;
3) pemberian masukan, aspirasi, dan opini awal usulan rencana pena-
taan ruang; dan
4) identifikasi potensi dan masalah penataan ruang.
Media yang digunakan untuk mendapatkan infomasi/masukan dapat

melalui:
1) kotak aduan;
2) pengisian kuesioner, wawancara;
3) website, surat elektronik, form aduan, polling, telepon, pesan singkat/
SMS;
4) pertemuan terbuka atau public hearings;
5) kegiatan workshop,focus group disscussion (FGD);
6) penyelenggaraan konferensi; dan/atau
7) ruang pamer atau pusat informasi.
c. Pada tahap perumusan konsepsi RDTR dan Peraturan Zonasi kabu

paten/kota, masyarakat terlibat secara aktif dan bersifat dialogis/komu
nikasi dua arah. Dialog dilakukan antara lain melalui konsultasi publik,
workshop, FGD, seminar, dan bentuk komunikasi dua arah lainnya.
Pada kondisi keterlibatan masyarakat dalam penyelenggaraan penataan
ruang telah lebih aktif, maka dalam penyusunan RDTR kabupaten/kota
dapat memanfaatkan lembaga/forum yang telah ada seperti:
1) satuan kerja (task force/technical advisory committee);

2) steering committee;
3) forum delegasi; dan/atau
4) forum pertemuan antar pemangku kepentingan.
Asosiasi profesi terkait dengan penataan ruang serta perguruan tinggi
dapat dilibatkan dalam setiap tahapan penyusunan RDTR dan Pera-
turan Zonasi Kabupaten/Kota. Tahapan dan keterlibatan pihak-pihak
dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi kabupaten/kota dapat
dilihat dalam Lampiran 11.
4.3 Pembahasan Rancangan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/

Kota
Pembahasan raperda ini dilakukan oleh seluruh pemangku kepentingan baik

legislatif maupun eksekutif. Masyarakat, asosiasi profesi terkait dengan tata
ruang dan perguruan tinggi dapat berperan dalam bentuk pengajuan usulan,
keberatan, dan sanggahan terhadap raperda tentang RDTR Peraturan Zonasi
Kabupaten/Kota melalui:
a. media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah);

b. website resmi lembaga pemerintah yang berkewenangan menyusun
RDTR kabupaten/kota;
c. surat terbuka di media massa;
d. kelompok kerja (working group/public advisory group); dan/atau
e. diskusi/temu warga (public hearings/meetings), konsultasi publik, work
shops, charrettes, seminar, konferensi, dan panel.
Pembahasan raperda dilakukan dengan cara sebagai berikut:
a. Dilakukan secara bertahap sesuai dengan sistematika pelaporan

b. Setiap laporan memuat ketentuan sebagaimana telah ditentukan pada
kerangka acuan pekerjaan dan setiap masukan yang diperoleh pada se-
tiap tahap pembahasan harus dipertimbangkan untuk diakomodasikan
dalam merumuskan peraturan zonasi
c. Setiap tahap pembahasan harus melibatkan berbagai pelaku pembangu-
nan termasuk masyarakat
d. Tahap akhir pembahasan dilakukan dalam rangka legalisasi peraturan
zonasi untuk menjadi produk hukum, setelah materi secara teknis
disepakati oleh tim penyusun maupun pelaku pembangunan yang terlibat
dalam penyusunan peraturan zonasi.
BAB5
KELENGKAPAN DOKUMEN
BAB V
KELENGKAPAN DOKUMEN
Dokumen RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota disajikan dalam doku-

men sebagai berikut:
a. Materi Teknis RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota yang terdiri

atas:
1) Buku Data dan Analisis yang dilengkapi peta-peta;

2) Buku Rencana yang disajikan dalam format A4; dan
3) Album Peta yang disajikan dengan tingkat ketelitian skala minimal
1:5.000 dalam format A1 yang dilengkapi dengan data peta digital
yang memenuhi ketentuan sistem informasi geografis (GIS) yang
dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang.
Sistematika Penyajian Album Peta dapat dilihat pada Lampiran 12
b. Naskah Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang RDTR dan

Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, yang terdiri atas:
1) Raperda, merupakan rumusan pasal per pasal dari buku rencana

sebagaimana dimaksud pada angka 2 di atas dan disajikan dalam
format A4; dan
2) lampiran yang terdiri atas peta rencana pola ruang, rencana jaringan
rencana kawasan yang diprioritaskan penanganannya dan peta
zona-zona khusus yang disajikan dalam format A3, serta tabel indi-
kasi program utama (bila diperlukan)
LAMPIRAN

Pedoman Penyusunan RDTR PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pedoman Penyusunan RDTR PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

DAFTAR ISI ....................................................................................................................................................................... i

BAB I KETENTUAN UMUM

BAB III PERATURAN ZONASI

BAB IV PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR KABUPATEN/KOTA

BAB V KELENGKAPAN DOKUMEN............................................................................................................................. 64

Gambar 1.1 Kedudukan RDTR Kabupaten/Kota dalam Sistem Penataan Ruang

Tabel 4.1 Jangka Waktu Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota .................................. ............... 47

Lampiran 1 Kriteria Pengklasifikasian Zona Dan Subzona .......................................................... L1

1.1 Istilah dan Definisi

Dalam pedoman ini yang dimaksud dengan:

a. Bagian dari wilayah kabupaten/kota adalah satu kesatuan wilayah dari

1.2 Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi

Sesuai pasal 59 PP 15 tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ru-

a. kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan menjadi ka

RDTR kabupaten/kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi juga meru-

RDTR Kabupaten/Kota dapat disusun bersama-sama dengan Peraturan Zo-

RDTR kabupaten/kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi ditetapkan

1.3 Fungsi dan Manfaat RDTR berikut Peraturan Zonasi

RDTR kabupaten/kota berikut Peraturan Zonasi berfungsi sebagai:

a. kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota berdasarkan \

a. penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi mau-

1.4 Kriteria dan Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR berikut Peraturan

RDTR Kabupaten/Kota berikut Peraturan Zonasi disusun dengan kriteria, se-

a. RTRW Kabupaten/Kota belum dapat dijadikan acuan dalam pelaksanaan

Lingkup wilayah perencanaan RDTR ditetapkan pada:

a. wilayah administrasi kecamatan;

a. terjadi perubahan RTRW kabupaten/kota yang mempengaruhi

Muatan RDTR terdiri atas :

a. Tujuan Penataan Ruang Wilayah Perencanaan

2.1 Tujuan Penataan Ruang Wilayah Perencanaan

Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan berfungsi:

a. sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan ren-

a. arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW kabupaten/

Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan dirumuskan dengan memper-

a. keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah kabupaten/kota;

Contoh rumusan tujuan penataan ruang wilayah perencanaan dan

“Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan adalah mewujudkan

2.2 Rencana Pola Ruang

Rencana pola ruang dalam RDTR Kabupaten/Kota merupakan rencana distribu-

a. sebagai alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial, ekonomi, serta

Rencana pola ruang dirumuskan berdasarkan:

Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:

Rencana pola ruang RDTR terdiri atas:

a. Zona Lindung yang meliputi:

b. Zona Budidaya yang meliputi:

Kriteria pengklasifikasian zona dan subzona dapat dilihat pada Lampiran 1.

a. morfologi wilayah perencanaan;

Adapun pengilustrasian pembagian zona-zona peruntukan kedalam blok diser-

Apabila wilayah perencanaan terlalu luas untuk digambarkan kedalam satu

Ketentuan penggambaran peta rencana pola ruang adalah sebagai berikut:

Rencana jaringan prasarana merupakan pengembangan hierarki sistem jar-

Rencana jaringan prasarana wilayah perencanaan berfungsi sebagai:

a. pembentuk sistem pelayanan dan pergerakan di dalam wilayah perenca-

Rencana jaringan prasarana wilayah perencanaan dirumuskan berdasarkan:

a. rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota dalam RTRW kabupaten/

Rencana jaringan prasarana wilayah perencanaan dirumuskan dengan kri-

a. memperhatikan rencana struktur ruang bagian dari wilayah kabupaten/kota

a. Rencana Jaringan Pergerakan

1) jaringan jalan arteri primer dan sekunder;

b. Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan