Pertemuan 4

Rencana Anggaran Biaya

Oleh :
Raymond J.G.

Fakultas Teknik Arsitektur

Universitas Pelita bangsa
2020
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERHITUNGAN RAB

Pemilihan tariff yang tepat untuk estimasi tender tergantung pada banyak factor.
Beberapa diantaranya dapat disesuaikan secara obyektif, tetapi tidak banyak keadaan hanya
pengalaman dan perasaan atas proyek tersebut yang dapat membantu penentuan tariff yang
tepat.
 Kondisi pasar
Ketika menyiapkan estimasi , tariff dan harga yang dipakai biasanya akan diperoleh
dari proyek0proyek sebelumnya atau data biaya histories. Akan tetapi estimasi pendekatan
merupakan perkiraan harga tender pada waktu tertentu di masa mendatang. Karenanya
sanatlah perlu untuk memperbaruhi harga0harga tersebut denagn menggunakan indeks
harga tender sehingga sesuai dengan tingkat harga sekarang. Selain itu perlu pula untuk
memasukkan peningkatan biaya buruh dan material yang telah diumumkan tetapi belum
dilaksanakan. Kelonggaran juga pasti diberikan untuk memperhitungkan perubahan
kondisi kontrak, tipe ouwner, tersedianya buruh, beban kerja dan sebagainya serta naik
turunnya dunia industri.
 Desain ekonomi
Bilamana terjadi perubahan desain seperti misalnya perubahan bentuk, tinggi,
ukuran dan sebagainya, maka beberapa penyesuaian terhadap tariff yang dipakai dalam
estimasi pendekatan pasti dilakukan. Keadaan tapak bangunan dapat juga mempengaruhi
desain dan cara membangun bangunan tersebut.
 Pertimbangan kualitas
Tariff dari proyek lama adalah ditetapkan berdasarkan standart kualitas tertentu. Jika
standart ini akan dinaikkan atau diturunkan maka diperlukan adanya perubahan dalam
tariff estimasi yang diajukan. Mungkin perlu pula mlakukan penyesuaian berdasarkan
perkiraan atas peningkatan standart kualitas, dengan menunjukkan keseluruhan
perubahan. Alternatifnya, penyesuaian ini dapat pula lebih tepat, misalnya dengan
memilih kualitas lapisan luar dinding bata yang lebih baik, maka tariff estimasinya dapat
disesuaikan lebih obyektif.
 Sarana-sarana teknis
Masalah ini menimbulkan suatu peningkatan proporsi proyek bangunan. Pentingnya
biaya ini menghendaki agar peninjauanya terpisah dari komponen biaya bangunan
lainnya. Pada rencana proyek yang besar, Quantity Surveyor ahli pasti dipakai untuk
 memberikan pedoman terutama pada tahap estimasi perkiraan. Sebagai contoh penyediaan
alat pendingin udara (AC) dapat meningkatkan biaya proyek yang cukup besar.
 Pekerjaan eksternal
Akibat sering terjadinya perbedaan yang cukup besar antara tapak-tapak bangunan,
maka terdapat hubungan biaya antara elemen pekerjaan eksternal dengan bangunan
sesungguhnya. Karenanya umumnya perlulah mencakup biaya-biaya ibi sebagai
komponen tersendiri dalam estimasi. Ukuran tapak atau lokasi dan pekerjaan yang harus
dilaksanakan merupakan factor penting yang harus dipertimbangkan.
 Kealpaan
Usulan estimasi biaya harus secara jelas memperlihatkan apa saja yang telah
dicakup, melaui spesifikasi, dan apa saja yang tidak tercakup. Ouwner mungkin dapat
memaklumi atas pengasumsian bahwa estimasi satu juta telah mencakup semua
pengeluarannya bagi proyek tersebut. Ia tampaknya kurang dapat memaklumi bila
kemudian ia mengetahui bahwa beberapa kelompok pengeluarannya luput ditinjau.
Contoh nyata dari kealpaan ini antara lain : fee professional dan ongkos-ongkos lain, VAT
( Value Added Tax, pajak pertambahan nilai), biaya lahan, tagihan bunga, perabot kecil-
kecil dan komponen-komponen peralatan khusus yang mungkin dibutuhkan untuk bengkel
atau laboratorium.
 Harga dan resiko desain
Estimasi disusun berdasarkan kombinasi tiga factor yaitu : kualitas, kuantitas dan
harga.dua hal pertama dari komponen ini menyangkut tentang desain, yang selalu
mengalami perubahan hingga penanda tangan kontrak. Desain selanjutnya akan
mempengaruhi metode konstruksi yang dipakai oleh kontraktor. Pada permulaan skema
suatu desain akan digambarkan oleh sketsa denah dan elevasi, dan karena kebutuhan,
sketsa-sketsa ini akan lebih diperinci selama proses desain.proses ini dapat berdampak
penting terhadap biaya konstruksi. Resiko biaya yang berkaitan dengan desain akan lebih
banyak terjadi pada tahap permulaan dari pada tahap tender. Oleh karenanya persentase
yang lebih besar harus ditambahkan untuk menutup resiko desain pada tahap permulaan,
dari pada dalam tahap selanjutnya selama proses desain terjadi.

JENIS-JENIS BIAYA PROYEK

Dalam perhitungan estimasi biaya proyek konstruksi jenis-jenis biaya dibedakan
sebagai berikut :
Biaya Langsung (Direct Cost)
Yang dimaksud dengan biaya langsung adalah biaya yang berhubungan dengan konstruksi
/ bangunan, diantaranya adalah :
 Biaya untuk bahan / material
Untuk menghitung biaya langsung mengenai bahan bangunan perlu diperhatikan hal-
hal sebagai berikut :
- Bahan sisa / yang terbuang (waste)
- Harga loco atau franco
- Cari harga terbaik yang masih memenuhi syarat bestek.
- Cara pembayaran kepada penjual (supplier)
 Biaya untuk upah buruh / labor / man power.
Untuk menghitung biaya langsung mengenai upah buruhbangunan perlu diperhatikan
hal-hal sebagai berikut :
- Untuk menghitung upah buruhdibedakan dalam : upah harian, borongan per
unit volume atau borong keseluruhan (borong dol) untuk daerah-daerah
tertentu.
- Selain tariff upah perlu juga diperhatikan factor-faktor kemampuan dan
kapasitas kerjanya.
- Perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh dari daerah sekitar
lokasi proyek atau tidak. Bila tidak, berarti harus didatangkan buruh dari
daerah lain. Ini menyangkut masalah : ongkos transport dari daerah asal ke
lokasi proyek, penginapan, gaji ekstra dan lain sebagainya.
- Undang-undang perburuhan yang berlaku perlu diperhatikan.
 Biaya untuk penggunaan peralatan / equipments.
Untuk menghitung biaya langsung mengenai biaya peralatan untuk pelaksanaan
pekerjaan konstruksi / bangunan perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :
- Untuk peralatan yang disewa perlu diperhatikan ongkos keluar masuk garasi,
ongkos buruh untuk menjalankan peralatan, bahan baku dan biaya operasi
kecil.
- Untuk peralatan yang tidak disewa perlu diperhatikan bunga investasi,
depresiasi, reparasi besar, pemeliharaan dan ongkos mobilisasi.
Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)

Biaya tak langsung adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan
konstruksi / bangunan tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut,
diantaranya adalah :
 Biaya overhead
Biaya overhead dapat digolongkan menjadi 2 jenis biaya yaotu :
 Overhead Proyek (dilapangan), diantaranya adalah :
 Biaya personil di lapangan
 Fasilitas sementara proyek seperti biaya untuk pembuatan ; gudang,
kantor, penerangan, pagar, komunikasi, transportasi.
 Bank Garansi, bunga bank, ijin banunan, pajak.
 Peralatan kecil yang umumnya habis / terbuang setelah proyek selesai.
 Foto-foto dan gambar jadi (asbuild drawing)
 Kwlitas kontrol, seperti test tekan kubus / silinder beton, baja sondir ,
boring.
 Rapat-rapat di lapangan
 Biaya-biaya pengukuran.
 Overhead Kantor
Adalah biaya untuk menjalankan suatu usaha, termasuk didalamnya seperti
sewa kantor dan fasilitasnya, honor pegawai, ijin-ijin usaha, prakwalifikasi,
referensi bank, anggota assosiasi.
 Biaya tak terduga / Contigencies.

Biaya tak terduga adalah salah satu biaya tak langsung, yaitu biaya untuk
kejadian-kejadian yang mungkin terjadi atau mungkin tidak. Misalnya naiknya muka
air tanah, banjir, longsornya tanah dan sebagainya. Berapa biaya yang perlu kita
sediakan untik ini ?. Ternyata lebih sulit dihitung dari pada biaya langsung. Pada
umumnya biaya ini diperkirakan antara 0,5 sampai 5 % dari biaya total proyek.
Yang termasuk dalam kondisi kontigencies adalah sebagai berikut :
o Akibat Kesalahan
Kesalahan kontraktor dalam memasukkan beberapa pos pekerjaan, gambar
yang kurang lengkap (misalnya ada di bestek, tetapi tidak tercantum pada gambar).
o Ketidak Pastian Subyektif
 Ketidak pastian yang subyektif (Sbjective Uncertaintues), timbul karena
interpretasi subyektif terhadap bestek, misalnya tercantum dalam RKS :
“ Bahan penutup atap (genteng) Merk Jenis Karang Pilang atau lainnya yang
disetujui direksi “. Dalam hal ini dapat diartikan boleh menggunakan seperti merk
Jatiwangi yang harganya lebih murah, tetapi belum tentu dapat distujui oleh
konsultan pengawas.
Ketidak pastian yang lain adalah fluktuasi harga material dan upah buruh
yang tidak dapat diperkirakan. Misalnya disebut dalam bestek :” Eternit
menggunakan eternity Semen Gresik dan setara yang disetujui oleh direksi”.
Dalam hal ini dapat diartikan boleh menggunakan seperti merk Kerang yang
harganya lebih murah, tetapi belum tentu dapat disetujui oleh konsultan pengawas
karena perlu dihitung nilai feasibilitasnya.

o Ketidak pastian Obyektif

Ketidak pastian yang obyektif adalah ketidak pastian tentang perlu
tidaknya suatu pekerjaan, dimana ketidak pastian itu ditentukan oleh obyek diluar
kemampuan manusia, misalnya : perlu tidaknya dipasang sheet pile untuk
pembuatan pondasi. Dalam hal ini perlu tidaknya sheet pile ditentukan oleh factor
tinggi rendahnya muka air tanah pada waktu pondasi dibuat.
o Variasi Efisiensi
Variasi efisiensi dari sumber daya yaitu effisiensi dari buruh, material dan
peralatan.

 Keuntungan / profit.

Untuk inilah seseorang mau mengambil resiko menjadi kontraktor. Kalau tanpa
keuntungan, siapa yang akan mau ?. karena itulah perlu diingat bahwa keuntungan
tidak sama dengan gaji. Keuntungan adalah hasil jerih payah dari keahlian, ditambah
hasil dari factor resiko. Semua jenis biaya diatas adalah biaya yang mau tidak mau
harus dikeluarkan. Jadi seyogyanya tidak dapat dikurangi (kecuali mengadakan
pelanggaran). Maka satu-satnya biaya yang dapat kita tambah atau dikurangi adalah
keuntungan. Bila kita ingin memenangkan suatu tender sedangkan saingannya cukup
banyak, maka kita berani untuk menurunkan harga penawaran dengan mengurangi
keuntungan.
GAMBAR BESTEK
Yaitu gambar lanjutan dari gambar Pra Rencana, dan gambar detail dasar dengan skala
yang lebih besar. Gambar bestek merupakan lampiran dari uraian dan Rencana Kerja dan
Syarat-Syarat (RKS) atau bestek pekerjaan.
Gambar bestek dan bestek merupakan tolok ukur (kunci pokok) dalam menetukan
kualitas dan skop pekerjaan, maupun dalam menghitung Rencana Anggaran Biaya.

Gambar Bestek terdiri dari :

1. Gambar Denah, skala : 1 : 100
Gambar denah melukiskan gambar tapak (tampang) setinggi ± 1,00 m dari lantai,
gambar letak pintu dan jendela terlihat dengan jelas, sedangkan gambar penerangan atas
(bovenlich) digambar dengan garis putus. Pada gambar denah juga digambar garis atap
dengan garis putus-putus lebih tebal dan jelas sesuai dengan bentuk atap.
Lantai rumah induk dengan duga (peil) ditanadai dengan ± 0,00. gambar kolom
(tiang) dari beton dibedakan dari pasangan tembok. Semua ururan arah vertikal di atas
lantai diberi tanda (+) dan ukuran di bawah lantai diberi tanda (-).
2. Gambar Pandangan (Tampak), skala : 1 : 100.
Yaitu gambar pandangan lengkap dengan dekorasi yang sesuai dengan
perencanaan. Pada gambar pandangan ini tidak dicantumkan ukuran-ukuran lebar maupun
tinggi bangunan.
3. Gambar Potongan, skala : 1 : 100.
Terdiri dari gambar potongan melintang dan gambar potongan membujur (
memanjang) atau menurut keperluanya. Gambar potongan ini untuk menjelaskan letak
atau kedudukan sesuatu kontruksi. Pada gambar potongan harus tercantum duga (peil) dari
lantai, misalnya dasar pondasi, letak tinggi jendela dan pintu, tinggi eternit (langit-langit),
letak nok, balok muurplat dan sebagainya.
4. Gambar rencana atap, skala : 1: 100.
Menggambarkan bentuk konstruksi rencana atap lengkap dengan kuda-kuda, nok,
gording, muurplat, reng, usuk, talang air dan konstruksi penahan, dan digambar dengan
jelas.
5. Gambar Detail Konstruksi, skala : 1 : 50 atau sesuai keperluan.
Gambar detail konstruksi antara lain terdiri dari :
- Gambar Konstruksi Beton Bertulang
- Gambar Konstruksi Kayu
 - Gambar Konstruksi Baja
- Dan gambar detail konstruksi lain.
- Lengkap dengan ukuran-ukurannya.
6. Gambar Pelengkap, skala : 1 : 100 atau dengan skala lain.
Antara lain terdiri :
- Gambar Rencana Listrik Dari PLN
- Gambar Rencana Sanitair
- Gambar Rencana Saluran Pembuang Air Kotor
- Gambar Rencana Saluran Air Hujan
- Gambar Rencana Lanati
- Gambar Rencana Eternit / Langit-Langit
- Gambar Rencana Septictank, semua dilengkapi ukuran-ukurannya.
7. Gambar situasi, skala : 1 : 200 atau 1 : 500 yang terdiri dari :
- Rencana Letak Bangunan
- Rencana Halaman
- Rencana Jalan Dan Pagar
- Rencana Saluran Pembuangan Air Hujan
- Rencana Garis Batas Tanah Dan Roylen.

UNSUR-UNSUR YANG TERLIBAT DALAM PROYEK

Dalam bukunya Muko-Muko (1985, 1-3) menyebutkan bahwa, dalam pelaksanaan ini
terdapat beberapa nama-nama pejabat yang memegang peranan penting yang berhubungan
dengan pelaksanaan pembuatan – pembuatan bangunan tadi.
Pejabat-pejabat itu adalah :
1. PRINCIPAL, yaitu PEMILIK atau orang yang memberi pekerjaan (Ouwner)
Bila seseorang atau jawatan ingin membuat bangunan, maka orang tersebut
menyampaikan keinginannya kepada ahli bangunan dan menyerahkan agar dapat
direncanakan bangunan yang diingini itu beserta besar biaya yang diperlukan .
2. KONSULTAN / PENASEHAT / ADVISER
Ahli-ahli bangunan yang menerima pekerjaan dari principal pada umumnya
tenaga-tenaga teknik yang dipimpin oleh seorang Arsitek atau Insinyur yang
selanjutnya disebut sebagai Penasehat atau Konsultan Perencana.
Tugas dari Konsultan Perencana adalah menyalurka keinginan-keinginan Principal
yang berpedoman pada kaidah-kaidah keteknikan, keindahan dan manfaat
 penggunaannya bangunan yang dimaksud oleh Principal. Secara umum Konsultan
Perencana mengutarakan bentuk dari bangunan yang dimaksud Principal termasuk
rencana biaya sementara yang diperlukan untuk membangunnya. Selanjutnya
dimungkinkan Principal memberikan juga pendapatnya yang disesuaikan dengan
rencana yang disajikan oleh Konsultan Perencana. Setelah Principal dan Konsultan
Perencana sepakat tentang hasil rancangannya, maka Konsultan Perencana dapat
melanjutkan semua pekerjaan hingga bangunan yang akan dibuat dapat dilaksanakan.

3. DIREKSI atau KONSULTAN PENGAWAS

Setelah principal mendapatkan hasil rancangan yang telah dikerjakan oleh
Konsultan Perencana, maka langkah selanjutnya Principal menunjuk seorang
pelaksana (Pemborong) yang akan melaksanakan pekerjaan tersebut untuk
mewujudkan rancangan tersebut dalam bentuk fisik bangunan nyata.
Dalam melaksanakan pekerjaan, Pemborong perlu diawasi pekerjaannya.
Pengawasan pekerjaan ini dilakukan oleh seorang atau lebih yang disebut dengan
Konsultan Pengawas atau Direksi. Konsultan Pengawas mempunyai beberapa sttaf
ahli di bidangnya masing-masing, misalnya : orang yang ahli bidang struktur, ahli
geoteknik dan lain-lain. Kadang – kadang , Konsultan Pengawas dilakukan oleh
Konsultan Perencana itu sendiri. Untuk bangunan milik Pemerintah Konsultan
Pengawas adalah dari Dinas Pekerjaan Umum (DPU) atau orang yang ditunjuk oleh
Dinas itu (Pegawainya).

4. PEMBORONG atau KONTRAKTOR (Bouwheer)

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, adapun yang melaksanakan berdirinya
bangunan atau yang mewujudkan dari gambar rancangan menjadi bentuk nyata dari
bangunan tersebut adalah Pemborong, dimana dengan kerjanya mendapatkan
keuntungan.

5. PELAKSANA atau UITVOEDER

Pelaksana adalah seorang teknisi yang bertanggung jawab atas pelaksanaan
pekerjaan atau terlaksananya pekerjaan. Pelaksanan ditunjuk oleh Pemborong yangs
setiap saat berada di tempat pekerjaan, karena dalam beberapa hal pemborong sering
berhalangan. Penunjukan harus diberi tahu kepada Direksi, disertai penjelasan
identitas dirinya, seperti pendidikan, pengalaman, umur dan lain-lain, karena direksi
dapat menolak pelaksana yang dianggapnya tidak memenuhi persyaratan.
Sumber/Daftar Pustaka :

1. Agustriansyah, I. 2011. Buku Ajar Rencana Anggaran Biaya dan Ekonomi Teknik.
http://ScribD.com/doc/49859507/Materi-RAB