TAHAP PERKEMBANGAN PROYEK

Sebuah proyek pada mulanya bertitik tolak dari Gagasan dasar atau kebutuhah akan
sesuatu yang muncul pada benak seseorang atau sekelompok orang, yang kemudian
dikonkretkan kedalam pendefinisian sebuah proyek. Untuk pendefinisian sesuatu proyek yang
besar tidaklah mudah untuk dilakukan, sehingga memerlukan bantuan dari tenaga ahli dari
luar (konsultan) diperlukan apabila pemilik proyek tidak memilikinya.
Penugasan kepada tenaga ahli tersebut diatur dalam suatu KERANGKA ACUAN
(Term of Reference) yang pada dasarnya kurang lebih semacam deskripsi tugas ( job
description ).
Dengan tersedianya lokasi proyek kemudian dilakukan penyelidikan lebih lanjut
kemungkinan-kemungkinan membangun proyek tersebut dari segi biaya, analisa
perrekayasaan, kreteria perancangan dan sebagainya.
Untuk proyek yang sifatnya komersial, perlu dipelajari aspek-aspek
pemasaran, aspek ekonomi, dan dampak lingkungan sekitarnya. Pekerjaan mendefinisikan
proyek sampai studi tentang kemungkinan membangunan proyek tersebut disebut STUDI
KELAYAKAN PROYEK.
Pada hakekatnya studi ini ingin mengetengahkan apakah proyek/gagasan tersebut
layak dan bermanfaat untuk dibangun. Dengan kata lain proyek JALAN TERUS atau
BERHENTI. Bila ditetapkan JALAN TERUS, kemungkinannnya segera dilaksanakan atau
dilaksanakan pada beberapa waktu kemudian. Studi kelayakan proyek ini dilakukan untuk
proyek yang sudah ditentukan lokasinya maupun untuk proyek yang belum ditentukan lokasi
bangunannya.
Tahapan berikutnya yaitu mulai diadakan pengaturan untuk penyediaan biaya proyek,
pembuatan pra-rancangan, pra-rancangan pekerjaan konstruksinya, serta pra-rancangan
mekanikal/elektrikal, misalnya bangunan sebuah pabrik gula, dermaga, bendungan dan
sebagainya. Pekerjaan-pekerjaan pada tahapan ini dilaksanakan dalam tahapan PRA-
RANCANGAN.
Pada tahapan RANCANGAN DETAIL, pekerjaan dikonsentrasikan untuk
menhasilkan gambar – gambar kerja proyek dan RKS ( Rencana Kerja dan Syarat-Syarat
Pekerjaan). Gambar dan spesifikasi ini merupakan bagian utama dari Dokumen Tender
(”Kumpulan Resep untuk pelaksanaan Proyek”). Tahapan ini disebut TAHAP
RANCANGAN AKHIR
 Dalam manajemen konstruksi, penyusunan Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS)
dibuat setelah DED (Detail Engineering Design) dan spesifikasi teknis disusun. Karena di
dalam dokumen RKS lah yang akan merinci jenis bahan yang dipergunakan dan cara
pemasangannya. Sesudah kedua hal tersebut dibuat, barulah Rencana Anggaran Biaya
(RAB) dapat disusun.
RKS disusun oleh Konsultan Perencana dan wajib dibaca oleh peserta tender. Peserta
tender pengadaan barang/jasa harus membaca, paham dan setuju pada petunjuk-petunjuk
yang tertulis pada Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) proyek. Apabila berlandaskan pada
alasan tidak membaca, kurang paham, tidak setuju atau salah tafsir terhadap persyaratan
apapun dalam dokumen RKS, maka panitia lelang tidak akan mempertimbangkan gugatan
yang disampaikan oleh peserta tender.
Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS) merupakan dokumen yang berisikan
ketentuan-ketentuan yang dibuat oleh perencana/perancang sebagai panduan/prosedur yang
harus diikuti oleh pelaksana/penyedia/peserta tender, yaitu: pengadaan material, tenaga kerja,
peralatan dan perlengkapan, jenis pekerjaan, serta segala sistem yang diperlukan untuk
melaksanakan proyek pekerjaan.

RENCANA KERJA DAN SYARAT (RKS)

Dari rancangan sampai terwujudnya bangunan yang dinginkan oleh Principal, dan
oleh karenanya pemberi tugas (Principal) perlu mengetahui, bagaimana dan dari bahan apa
bangunan itu akan dibuat. Sehingga direksi terlebih dahulu gambar rencana dari bangunan
yang akan dibuat itu lengkap dengan detail-detail dan penjelasan-penjelasan teknik yang
diperlukan, kemudian diajukan kepada principal untuk diketahui dan untuk mendapatkan
persetujuannya.
Pemborong dalam melaksanakan pekerjaan bangunan tersebut harus sesuai dengan
gambar rencana dengan penjelasan-penjelasan teknik yang berhubungan dengan bangunan
tersebut, dan masih diperlukan syarat-syarat lain yang langsung atau tidak langsung
berhubungan dengan pekerjaan itu, misalnya kecakapan yang memberi pekerjaan dan atau
direksi pada pelaksanaannya, masa penyerahan, asuransi-asuransi, upah kerja dan lain-lain.
Syarat peraturan ini bersifat administratief. Peraturan-peraturan uraian penjelasan teknik dan
administrasi itu terpisah antara satu sama yang lain, yang biasanya disebut : RENCANA
KERJA DAN SYARAT-SYARAT (RKS).
Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) umumnya terdiri dari tiga bagian, yaitu syarat
umum, syarat administrasi, dan syarat teknis. Syarat-syarat administrasi yang dimuat di dalam
RKS berisikan metode/tata laksana yang diperlukan oleh pelaksana - kontraktor untuk
menyiapkan penawarannya sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh pengguna jasa.
Metode penawaran tersebut berkaitan dengan penyusunan, penyampaian, pembukaan,
evaluasi penawaran dan penunjukan Penyedia barang/jasa.
Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) adalah dokumen yang digunakan oleh
Penyedia sebagai pedoman untuk melaksanakan proyek pekerjaan. RKS proyek berisikan
nama pekerjaan berikut penjelasaannya berupa jenis, besar dan lokasinya, serta prosedur
pelaksanaannya, syarat mutu pekerjaan dan persyaratan lain yang wajib dipenuhi oleh
penyedia pekerjaan konstruksi. RKS ini biasanya akan disampaikan bersama dengan gambar-
gambar detail pekerjaan yang semuanya menjelaskan mengenai proyek yang akan
dilaksanakan.
Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS) yang dimaksud meliputi hal-hal sebagai berikut :
BAGIAN : I
Penjelasan dari Pekerjaan.
Pasal 1. Penjelasan Umum
A. Pekerjaan yang dilaksanakan meliputi :
a. Membersihkan lahan proyek dan seterusnya ……
b. Galian tanah halaman …. dan seterusnya …..
B. Pekerjaan dilaksanakan menurut :
a. Aturan-aturan dan syarat-syarat dari uraian tersebut dalam peraturan ini
…dan seterusnya ; keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang
terkait dengan penjelasan umum.
b. Sampai pada pekerjaan harus diserahkan oleh pemborong kepada pemberi
pekerjaan dalam keadaan selesai sehingga pemberi pekerjaan merasa puas.
Pasal 2. Timbang Duga Peil
Timbang duga (peil) akan ditetapkan oleh pengurus. Dan seterusnya….;
Pasal 3. Ukuran Pokok
a. Ukuran pokok dapat dilihat dalam gambar, ukuran-ukuran lainyya yang
tidak tercantum di dalam gambar dapat ditundingkan dengan pengurus.
b. ….. dan seterusnya, keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang
terkait dengan timbang duga (peil).
BAGIAN : II
Peraturan Teknik.
Pasal 4 : Pekerjaan Tanah
a. Pekerjaan tanah terdiri dari :
1. Galian tanah untuk pondasi untuk pondasi pagar, dan seterusnya….;
2. dan seterusnya,
Pasal 5 : Urugan Pasir
a. Dikerjakan dengan urugan pasir adalah :
1. Lubang-lubang pondasi dibawah lantai denah dengan tebal 0,20 meter.
2. Lubang-lubang pondasi di bagian dalam.
b. dan seterusnya …; keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan Pekerjaan tanah.
Pasal 6 : Pekerjaan Pasangan batu
a. Pondasi di bawah tembok harus dikerjakan dengan pasangan batu kali belah
dengan perekat 1 PC: 3 PS.
b. Batu Kali harus berukuran tidak boleh lebih dari 0,30 m dan tidak poreus. Sebelum
dipasang harus terlebih dahulu dibikin basah dan dibersihkan dahulu dari kotoran.
c. Dan seterusnya , keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pasangan batu.
Pasal 7 : Pekerjaan Beton
a. Yang dikerjan dengan beton bertulang campuran 1Pc:2Ps:3Kr adalah pekerjaan-
pekerjaan kolom, plat diatas pintu/jendela, ringbalk, sloop.
b. Bahan – bahan pekerjaan ini harus diperiksakan kepada direksi untuk
mendapatkan persetujuan terlebih dahulu.
c. Dan seterusnya , keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan Pekerjaan Beton.
Pasal 8 : Pekerjaan Plesteran
a. Yang dikerjakan dengan plesteran 1Pc:1Kp:3Ps adalah plesteran rumah jaga pada
bagian dalam, sedangkan bagian luar dengan campuran 1Pc:0,5Kp:5Ps.
b. Plesteran trasraaam dan plesteran beton dikerjakan dengan campuran 1Pc:2Ps.
c. Dan seterusnya , keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pekerjaan plesteran.
Pasal 9 : Pekerjaan Kayu
a. Ukuran kosen-kosen pintu jendela rumah jaga adalah 8 x 12 cm. Tebal daun pintu
jendela semuanya 3,5 cm. Semua kosen pintu/jendela di cat dengan warna putih.
b. Dan seterusnya , keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pekerjaan kayu.
 Pasal 10 : Pekerjaan atap, Kuda-kuda, lantai.
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pekerjaan atap, kuda-kuda dan lantai.
Pasal 11 : Pekerjaan Besi
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pekerjaan besi.
Pasal 12 : Alat-alat Penggantung dan Pengunci
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pekerjaan dan alat-alat penggantung dan pengunci.
Pasal 13 : Pekerjaan Kaca
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pekerjaan kaca.
Pasal 14 : Pekerjaan Cat dan Kapuran
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pekerjaan cat dan kapuran.
Pasal 15 : Pekerjaan Instalasi Listrik
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pekerjaan instalasi listrik.
Pasal 16 : Pekerjaan Halaman
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pekerjaan halaman.

BAGIAN : III
Peraturan Umum
Pasal 17 : Pengurus
a. Yang bertindak sebagai pengurus atau direksi adalah Kepala Dinas Gedung-
Gedung Negara Daerah …….. atau seorang pegawai yang ditunjuk.
b. Dan seterusnya yang berisikan tentang pengurus proyek.
Pasal 18 : Kewajiban Umum Pemborong
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan kewajiban dan hak pemborong.
Pasal 19 : Bahan-bahan yang dipergunakan di pekerjaan
 Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan persyaratan bahan yang harus disetujui oleh pengurus, termasuk bila terjadi
tidak sesuai persyaratan dan tindakan yang harus diberikannya.
Pasal 20 : Pekerjaan gambar dan peraturan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait bila
terjadi perbedaan gambar dan bunyi peratura.
Pasal 21 : Kemajuan Pekerjaan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
rencana pekerjaan, dan seterusny.
Pasal 22 : Waktu Penyelenggaraan Pekerjaan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan waktu mulai dan waktu menyelesaikan pekerjaan.
Pasal 23 : Jangka Waktu Pemeliharaan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan jangka / lama waktu yang diperlukan untuk pemeliharaan pekerjaan setelah
pekerjaan diserahkan .
Pasal 24 : Pertanggungan Jawab Pemborong
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pertanggungan jawab pemborong atas pekerjaan setelah jangka waktu tertentu
penyerahan kedua.\
Pasal 25 : Pekerjaan Tambahan dan Pengurangan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait bila
terjadi adanya pekerjaan tambah atau pengurangan pekerjaan.

BAGIAN : IV
Peraturan Administratief
Pasal 26 : macam Lelangan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan masalah lelangan.
Pasal 27 : Penunjukan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan penunjukan peserta lelang.
Pasal 28 : Lelangan Pemborong
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan surat-surat penawaran yang diperlukan pada saat lelangan.
Pasal 29 : Pemberian Pekerjaan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan pemberian pekerjaan.
Pasal 30 : Resiko Pemborongan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan , persyaratan dan cara
penyelesaian bila terjadi naik/turunnya harga-harga bahan atau yang lain.
Pasal 31 : Denda
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan , persyaratan dan cara
penyelesaian bila pemborong tidak memenuhi syarat-syarat yang seperti tercantum
pada pasal-pasal sebelumnya.
Pasal 32 : Perselisihan
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan , persyaratan dan cara
penyelesaian bila terjadi perselisihan yang bersifat teknis atau kejadian dimana
pemborongan tidak memenuhi kewajibannya.
Pasal 33 : Aturan Pembayaran
Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan tata cara pembayaran pekerjaan.
Pasal 34 : Syarat-syarat Penawaran
a. harga penawaran yang kurang dari 50% dari harga yang telah ditetapkan oleh
direksi (Dinas Gedung-Gedung Negara), tidak akan dibicarakan /
dipertimbangkan.
b. Yang berisi tentang keterangan, penjelasan, peraturan dan persyaratan yang terkait
dengan syarat-syarat penawaran.
Sumber/Daftar Pustaka :
1. Agustriansyah, I. 2011. Buku Ajar Rencana Anggaran Biaya dan Ekonomi Teknik.
http://ScribD.com/doc/49859507/Materi-RAB