Resume Pajak Bumi dan Bangunan

Mata kuliah Perpajakan

DOSEN PENGAMPU :

Dra. Refnida, M.E.

DISUSUN OLEH :

Nadya Agustin Dwi Putri

NIM. A1A119047

PROGRAM STUDI PENDIDIKAN EKONOMI

FAKULTAS KEGURUAN DAN ILMU PENDIDIKAN

UNIVERSITAS JAMBI

2020
A. Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan adalah pungutan atas tanah dan bangunan yang muncul karena
adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi bagi seseorang atau badan yang
memiliki suatu hak atasnya, atau memperoleh manfaat dari padanya. Jika dilihat dari sifatnya,
Pajak Bumi dan Bangunan merupakan pajak yang bersifat kebendaan. Artinya, besaran pajak
terutang ditentukan dari keadaan objek yaitu bumi dan/atau bangunan. Sedangkan keadaan
subjeknya tidak ikut menentukan besarnya barang.

B.  Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas objek pajak bumi dan bangunan
yang diatur pengenaannya berdasarkan undang-undang. UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana
telah diubah terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
1. KMK No. 201/KMK.04/2000 tentang penyesuaian besarnya nilai jual objek pajak tidak
kena pajak sebagai dasar penghitungan besar pajak bumi dan bangunan.
2. KMK No. 523/KMK 04/1998 tentang penentuan klasifikasi dan besarnya nilai jual objek
pajak sebagai dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan.
3. KMK No. 1004/KMK.04/1985 tentang penentuan badan atau perwakilan organisasi
internasional yang menggunakan objek pajak bumi dan bangunan yang tidak dikenakan
pajak bumi dan bangunan.
4. Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000 tentang tata cara penetapan besarnya nilai
jual objek pajak tidak kena pajak sebagai dasar penghitungan pajak bumi dan bangunan.
5. Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998 tentang pengenaan pajak budan bangunan.
6. Surat edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-43/PJ.6/2003 tentang penyesuaian besarnya nilai
jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP) PBB dan perubahan nilai perolehan objek
pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) BPHTB untuk tahun pajak 2004.
7. Surat edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 tentang penegasan dan penjelasan
pembebasan PBB atas fasilitas umum dan sarana sosial untuk kawasan industry real
estate.
C. Objek Pajak
Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya bahwa pajak bumi dan bangunan dikenakan atas
bumi dan bangunan, otomatis yang menjadi objek pajaknya adlah bumi dan bangunan. Yang
menjadi objek pajak adalah
1. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.
2. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
atau perairan
Yang termasuk pengertian bangunan adalah
1. Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu komplek bangunan seperti hotel, pabrik,
dan emplampesemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan komplek
bangunan tersebut
2. Jalan tol
3. Kolam renang
4. Pagar mewah
5. Tempat olahraga
6. Galangan kapal, dermaga
7. Taman mewah
8. Tempat penampungan atau kilang minyak, air, dan gas, pipa minyak
9. Fasilitas lain yang memberikan manfaat

Objek Pajak Bumi dan Bangunan yang dikecualikan :

Ternyata, tidak semua objek bumi bangunan bisa dikenakan PBB. Terdapat juga objek pajak
yang tidak dapat dikenakan PBB. Namun, objek pajak tersebut harus memiliki kriteria
tertentu yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi
dan Bangunan. Berikut ini daftar kriteria tersebut:
 Objek pajak tersebut digunakan semata-mata untuk kepentingan umum dibidang ibadah,
sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk
memperoleh keuntungan.
 Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan hal tersebut.
  Objek pajak  merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional,
tanah penggemkbalaan yang dikuasai suatu desa, dan tanah negara yang belum dibebani
suatu hak.
 Objek pajak digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsultan berdasarkan asas
perlakuan timbal balik.
 Objek pajak digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh menteri keuangan.

D. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak bumi dan bangunan dikenakan atas bumi atau bangunan. Subjek pajak bumi dan
bangunan adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi,dan
memperoleh manfaat atas bumi, dan menguasai atau memperoleh manfaat atas bangunan.
Dengan demikian, subjek pajak tersebut menjadi wajib pajak bumi dan bangunan. Jika subjek
pajak dalam waktu yang lama berada diluar wilayah letak objek pajak sedangkan peralatannya
dikusakan kepada orang atau badan, orang atau badan yng diberi kuasa dapat ditunjuk sebagi
wajib pajak oleh direktur jenderal pajak.
Namun penunjukan tersebut bukan merupakan bukti kepemilikan. Subjek pajak yag
ditetapkan seperti pada contoh diatas dapat memberikan keterangan secara tertulis kepada
direktur jenderal pajak bahwa ia bukan wajib pajak terhadap objek pajak yang dimaksud.
Apabila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak disetujui, maka direktur jenderal pajak
membatalkan sebagai wajib pajak dalam jangka waktu satu bulan sejak diterimanya surat
keterangan tersebut.

E. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah 0,5% dan jenis tariff ini disebut sebagai
tariff tunggal yang berlaku bgi objek pajak jenis apapun diseluruh wilayah idonesia. Trif
efektif pajak bumi dan bangunan adlah 0,1% untuk ojek yang nilai jual objek pajak (NJOP)
kurang dari 1 milyar dan 0,2% untuk objek yang nilai jual objek pajak (NJOP) sama
diatas  milyar.
 Dasar perhitungan pajak bumi dan bangunan
Dasar perhitungan bumi dan bangunan adalah nilai jual kena pajak (NJKP). Besarnya NJKP
adalah :
1. Objek pajak perkebunan adalah 40%
2. Objek pajak kehutanan adalah 40%
3. Objek pajak pertambangan 40%
4. Apabila NJOP nya < Rp. 1.000.000.000 adalah 40%Apabila NJOP nya > Rp.
1.000.000.000 adalah 20%
Rumus Pajak
Rumus Pajak Bumi dan Bangunan = tariff X NJKP
Contoh :
            Jika NJKP = 40% X (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya pajak bumi dan bangunan
                              = 0,5% X 40% X (NJOP – NJOPTKP)
                              = 0,2% X (NJOP – NJOPTKP)
            Jika NJKP = 20% X (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya pajak bumi dan bangunan
                              = 0,5% X 20% (NJOP – NJOPTKP)
                              = 0,1 % X (NJOP – NJOPTKP)

Contoh Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

1. Otong memiliki tanah seluas 72 meter persegi, setiap meter persegi sehaarga Rp.
2.000.000. bangunan seluas 36 meter persegi, setiap meter persegi seharga Rp. 1.000.000.
dan taman seluas 36 meter persegi, setiap meter persegi seharga Rp. 500.000. apabila
NJOPTKP yang ditetapkan adalah Rp. 10.000.000, berapa PBB yang harus dibayar
Otong?
Diketahui:
Nilai tanah 72 x Rp. 2.000.000 = Rp. 144.000.000
Bangunan 36 x Rp. 1.000.000 = Rp. 36.000.000
Taman 36 x Rp. 500.000 = Rp. 18.000.000
1. Menghitung nilai bangunan
Nili bangunan = bangunan + taman – NJOPTKP
Bangunan Rp. 36.000.000
 Taman       Rp. 18.000.000 (+)
                  Rp. 54.000.000
NJOPTKP Rp. 10.000.000 (-)
Nilai bangunan Rp. 44.000.000

2. Menghitung Niai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP = nilai bangunan + taman
Nilai bangunan Rp. 44.000.000
Nilai tanah         Rp. 144.00.000 (+)
NJOP                Rp. 188.000.000

3. Menghitung PBB yang harus dibayarkan

Nilai tanah 0,5% x 20% x Rp. 144.000.000 = Rp 144.000
Nilai bangunan 0,5% x 20% x Rp. 44.000.000 = Rp. 44.000 (+)
PBB yang harus dibayarkan = Rp. 188.000 (harus sama dengan NJOP)

F. Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Bagi Anda yang ingin mendaftarkan objek PBB, baik untuk orang pribadi maupun badan,
Anda harus mendaftarkan Objek Pajak di Kantor Pelayanan Pajak (KPP), Kantor Penyuluhan
dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak yang
akan Anda daftarkan. Sesampainya di sana, Anda perlu meminta formulir Surat
Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang sudah tersedia secara gratis di KPP dan KP2KP
setempat. Agar prosesnya berjalan dengan lancar, maka Anda juga perlu memahami hak dan
kewajiban Anda sebagai pendaftar objek pajak bumi dan bangunan Anda.

G. Hak dan Kewajiban Wajib Pajak dalam Mendaftarkan Objek Pajak

Berikut ini hak-hak Anda ketika mengurus atau mendaftarkan Objek Pajak Anda ke KPP dan
KP2KP:

1. Anda dapat memperoleh formulir SPOP secara GRATIS pada KPP, KP2KP, atau tempat
lain yang sudah ditunjuk oleh pemerintah.
 2. Anda berhak mendapatkan penjelasan, keterangan tentang tata cara pengisian maupun
penyampaian kembali SPOP pada KPP atau KP2KP setempat.
3. Anda berhak mendapatkan tanda terima pengembalian SOPO dari KPP atau KP2KP
setempat.
4. Anda boleh memperbaiki atau mengisi ulang SPOP jika terdapat kesalahan dalam
pengisian. Namun, perbaikan ini juga harus disertai dengan fotokopi bukti sah sertifikat
tanah, akta jual beli tanah, dan lain sebagainya.
5. Anda juga berhak menunjuk pihak lain selain pegawai DJP dengan syarat melampirkan
surat kuasa khusus yang disertai meterai, sebagai tanda atas kuasa wajib pajak untuk
mengisi serta menandatangani SPOP.
6. Anda berhak mengajukan permohonan secara tertulis soal penundaan penyampaian SPOP
asalkan tidak melampaui batas waktu dan menyebutkan alasan-alasan yang sah.

Sedangkan kewajiban Anda sebagai wajib pajak dalam mendaftarkan objek pajak Anda
melalui KPP atau KP2KP adalah:
1. Kewajiban Anda sebagai wajib pajak yang memiliki objek pajak bumi dan bangunan
adalah mendaftarkan objek pajak dengan mengisi SPOP.
2. Ketika mengisi SPOP harus jelas, benar, dan lengkap. Artinya, data dapat dibaca
sehingga tidak menimbulkan salah tafsir, sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, dan
data terisi seluruhnya, kemudian ditandatangani, serta melampirkan surat kuasa khusus
jika proses pengisian/pengurusan SPOP dikuasakan.
3. Memberikan atau menyampaikan kembali SPOP yang telah Anda isi ke KPP Pratama
atau KP2KP setempat paling lambat 30 hari setelah formulir SPOP diterima.
4. Jika ada perubahan data, Anda wajib melaporkan perubahan atas data objek pajak ke KPP
Pratama atau KP2KP setempat dengan mengisi kembali SPOP sebagai perbaikan SPOP
yang salah sebelumnya dengan melampirkan beberapa dokumen pendukung seperti,
Fotokopi sertifikat tanah, akta jual beli tanah, dan lain sebagainya.

H. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Setelah mengetahui pengertian PBB, dasar hukumnya, subjek dan objek PBB, tarif, serta cara
mendaftarkan obejk pajak, kini Anda juga perlu tahu dasar PBB. Dasar pengenaan pajak bumi
dan bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP merupakan harga rata-rata atau
harga pasar pada transaksi jual beli tanah. Dalam hal ini, objek pajaknya adalah bumi dan
bangunan. Setiap tahun, biasanya Menteri Keuangan dengan mendengarkan pertimbangan
bupati/walikota menetapkan NJOP. Penetapan tersebut didasarkan atas sejumlah hal seperti:

1. Dasar penetapan NJOP bumi:

o Letak.
o Pemanfaatan.
o Peruntukan.
o Kondisi Lingkungan.
2. Dasar penetapan NJOP bangunan:
o Bahan yang digunakan dalam bangunan.
o Rekayasa.
o Letak.
o Kondisi lingkungan.

Selain itu, terdapat juga dasar penetapan NJOP saat tidak ada transaksi jual beli. Nah,
penjelasannya akan dijabarkan di bawah ini.

1. Perbandingan Harga dengan Objek Lainnya: objek lain yang dimaksud merupakan

objek yang masih sejenis, lokasinya berdekatan, memiliki fungsi yang sama dengan objek
lain yang sudah diketahui nilai jualnya. Penggunaan objek lain yang memiliki kriteria
tersebut sebagai gambaran yang kurang lebih bisa mendekati nilai objek yang
dibandingkan. Sehingga NJOP yang ditetapkan pun memiliki hitungan yang benar.
2. Nilai Perolehan Baru: penetapan NJOP dengan nilai perolehan baru yang dimaksud
adalah dengan menghitung biaya yang sudah dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak.
Penilaian tersebut nantinya akan dikurangi dengan penyusutan yang terjadi, seperti
penyusutan yang terjadi pada kondisi fisik objek pajak.
3. Nilai Jual Pengganti: nilai jual pengganti yang dimaksud adalah penetapan NJOP
berdasarkan pada hasil produk onjek pajak. Jadi, nilai jualnya didasarkan pada keluaran
yang dihasilkan oleh objek pajak itu sendiri.