NAMA : AHMAD ZUHRI PRATAMA GUSTIMIGO

NPM : 2121011013

PRODI : S2 MAGISTER MANAJEMEN

MATKUL : MANAJEMEN KEUANGAN (MINI CASE PERTEMUAN 7)

Rekapitalisasi Real Estat Stephenson

erusahaan Real Estat Stephenson

didirikan 25 tahun yang lalu oleh
CEO saat ini,
Robert Stephenson . Perusahaan
membeli real estat, termasuk tanah
dan
bangunan, dan menyewakan properti
tersebut kepada penyewa.
Perusahaan telah
menunjukkan keuntungan setiap
tahun selama 18 tahun terakhir,
dan para
pemegang saham merasa puas
dengan manajemen perusahaan.
Sebelum
mendirikan Stephenson Real Estate,
Robert adalah pendiri dan CEO dari
operasi
peternakan alpaka yang gagal.
Kebangkrutan yang diakibatkannya
membuatnya
sangat enggan untuk mendanai
hutang. Akibatnya, perusahaan
sepenuhnya
dibiayai ekuitas, dengan 15 juta
saham biasa beredar. Saham saat
ini
diperdagangkan pada $ 32,50 per
saham.
Perusahaan Real Estat Stephenson didirikan 25 tahun yang lalu oleh CEO saat ini, Robert
Stephenson . Perusahaan membeli real estat, termasuk tanah dan bangunan, dan
menyewakan properti tersebut kepada penyewa. Perusahaan telah menunjukkan keuntungan
setiap tahun selama 18 tahun terakhir, dan para pemegang saham merasa puas dengan
manajemen perusahaan. Sebelum mendirikan Stephenson Real Estate, Robert adalah pendiri
dan CEO dari operasi peternakan alpaka yang gagal. Kebangkrutan yang diakibatkannya
membuatnya sangat enggan untuk mendanai hutang. Akibatnya, perusahaan sepenuhnya
dibiayai ekuitas, dengan 20 juta saham biasa beredar. Saham saat ini diperdagangkan
pada $ 35,50 per saham.
Stephenson sedang mengevaluasi rencana untuk membeli sebidang tanah yang luas di
tenggara Amerika Serikat seharga $ 60 juta. Tanah tersebut selanjutnya akan disewakan
kepada petani penyewa. Pembelian ini diharapkan dapat meningkatkan pendapatan
sebelum pajak tahunan Stephenson sebesar $ 14 juta selamanya. Kim Weyand , CFO
baru perusahaan, telah bertanggung jawab atas proyek tersebut. Kim telah menetapkan
bahwa biaya modal perusahaan saat ini adalah 12,5 persen. Dia merasa perusahaan akan
lebih bernilai jika memasukkan hutang dalam struktur modalnya, sehingga dia
mengevaluasi apakah perusahaan tersebut harus menerbitkan hutang untuk mendanai
proyek sepenuhnya. Berdasarkan beberapa percakapan dengan bank investasi , menurutnya
perseroan bisa menerbitkan obligasi dengan nilai nominal dengan kupon 8 persen .
Berdasarkan analisisnya, ia juga yakin struktur permodalan di kisaran 70 persen ekuitas /
30 persen utang akan optimal. ika perusahaan melampaui utang 30 persen, obligasi akan
memiliki peringkat yang lebih rendah dan kupon yang jauh lebih tinggi karena
kemungkinan kesulitan keuangan dan biaya terkait akan meningkat tajam. Stephenson
memiliki tarif pajak perusahaan 40 persen (negara bagian dan federal).

1. Jika Stephenson ingin memaksimalkan total nilai pasarnya, apakah Anda akan
merekomendasikannya untuk menerbitkan hutang atau ekuitas untuk membiayai
pembelian tanah? Jelaskan.
2. Buatlah neraca nilai pasar Stephenson sebelum mengumumkan pembelian.
3. Misalkan Stephenson memutuskan untuk menerbitkan ekuitas untuk mendanai
pembelian tersebut.
a. Berapa nilai bersih proyek saat ini?
b. Buatlah neraca nilai pasar Stephenson setelah mengumumkan bahwa
perusahaan akan membiayai pembelian menggunakan ekuitas. Berapa
harga baru per saham perusahaan? Berapa banyak saham yang perlu
dikeluarkan Stephenson untuk mendanai pembelian tersebut?
c. Buatlah neraca nilai pasar Stephenson setelah penerbitan ekuitas tetapi
sebelum pembelian dilakukan. Berapa banyak saham biasa yang dimiliki
Stephenson ? Berapa harga per lembar saham perusahaan?
d. Buatlah neraca nilai pasar Stephenson setelah pembelian dilakukan.
4. Misalkan Stephenson memutuskan untuk menerbitkan hutang guna mendanai
pembelian tersebut.
5. Berapa nilai pasar perusahaan
Stephenson jika pembelian
dibiayai dengan
6. hutang?
a. Berapa nilai pasar perusahaan Stephenson jika pembelian dibiayai dengan
hutang?
b. Bangunlah neraca nilai pasar Stephenson setelah masalah hutang dan
pembelian tanah. Berapa harga per lembar saham perusahaan?

5. Metode pembiayaan manakah yang memaksimalkan harga saham per saham dari

ekuitas Stepson.

PEMBAHASAN

1. Jika Stephenson ingin memaksimalkan total nilai pasarnya maka dia dapat melakukan
pembelian tanah tersebut menggunakan hutang (menerbutkan hutang). Karena, hutang
memungkinkan perusahaan untuk mengurangi pembayaran bunga pada saat
menghitung penghasilan kena pajak yang akan menurunkan jumlah pajak perusahaan.
2. Nilai pasar Stepheson = $35.50 (20.000.000)
= $710.000.000
 NERACA NILAI PASAR

ASET $710.000.000 EKUITAS $710.000.000

TOTAL ASET $710.000.000 TOTAL EKUITAS DAN LIABILITAS $710.000.000

3. a. Nilai bersih proyek saat ini

EAT = $14.000.000 (1-40%)
= $8.400.000
$ 8.400.000
Maka, PV = = $67.200.000
12,5 %
NPV = (-$ 60.000.000) + $67.200.000
NPV = $7.200.000

b. Nilai Pasar Stephenson = $710.000.000 + $7.200.000 = $717.200.000

NERACA NILAI PASAR

ASET $710.000.000 EKUITAS

$717.200.000
NPV Proyek $ 7.200.000

TOTAL ASET $717.200.000 TOTAL EKUITAS DAN LIABILITAS

$717.200.000
$ 717.200 .000
Maka, Harga baru Saham = = $35.86
$ 20.000 .000

Jika harga tanah $60.000.000, maka saham yang harus dikeluarkan

Stephenson untuk mendanai pembelian :

$ 60.000 .000
Saham yang diterbitkan = = 1.673.173 lembar.
$ 35.86

c. Stephenson akan menerima $60.000.000 tunai sebagai hasil dari penerbitan

Ekuitas. Hal ini akan meningkatkan Aset dan Ekuitas perusahaan sebesar
$60.000.000. Jadi, neraca nilai pasar baru setelah penerbitan saham adalah :

NERACA NILAI PASAR

KAS $ 60.000.000 EKUITAS $777.200.000
ASET $710.000.000
NPV PROYEK $ 7.200.000
TOTAL ASET $777.200.000 TOTAL EKUITAS DAN LIABILITAS $777.200.000

Jumlah saham = 20.000.000 + 1.673.173

= 21.673.173

$ 777.200 .000
Harga Saham = = $35.86
21.673 .173

$ 20.000 .000
d. Setelah Pajak : PV = = $160.000.000
12,5 %

NERACA NILAI PASAR

ASET $710.000.000 EKUITAS $870.000.000

NPV PROYEK $160.000.000

TOTAL ASET $870.000.000 TOTAL EKUITAS DAN LIABILITAS $870.000.000

4. a. Nilai perusahaan jika dibiayai dengan hutang adalah :

VL = Vu + Debt(Tax Rate) (Menggunakan model asumsi M&M)
VL = $870.000.000 + $60.000.000 (0,40)
VL = $894.000.000
b.

NERACA NILAI PASAR

VALUE UNLEVERED $870.000.000 DEBT $60.000.000

TAX SHIELD $ 24.000.000 EQUITY
$834.000.000
TOTAL ASSETS $ 894.000.000 TOTAL DEBT AND EQUITY
$894.000.000
834.000.000
Harga saham = = $41.7
20.000.000

5. Menggunakan hutang untuk membiayai proyek akan memaksimalkan harga saham

dari Ekuitas Stephenson.
Harga saham menggunakan hutang untuk membiayai proyek adalah $41.70
sedangkan, menggunakan ekuitas harga saham adalah $35.86.