TUGAS

MANAJEMEN KEUANGAN

INVESTASI MENDIRIKAN APARTEMENT

OLEH :

I Gede Agus Gunawan

1402011790

FAKULTAS EKONOMI MANAJEMEN

UNIVERSITAS HINDU INDONESIA

2016
 KATA PENGANTAR

“Om Swastyastu”

Puja dan puji syukur saya panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa,
karena atas berkat rahmatnyalah sehingga makalah ini dapat terselesaikan tepat pada
waktunya.

Penulisan makalah yang berjudul “INVESTASI MENDIRIKAN APARTEMENT”

ini, bertujuan untuk mengetahui tentang pengertian, masalah, jenis, dampak dan
hasil dari investasi ini

Penulis menyadari banyak kekurangan dalam penulisan makalah ini, itu dikarenakan
kemampuan penulis yang terbatas. Namun berkat bantuan dan dorongan dari
berbagai pihak, akhirnya pembuatan makalah ini dapat terselesaikan tepat pada
waktunya.

Penulis berharap dengan penulisan makalah ini dapat bermanfaat khususnya bagi
penulis sendiri dan bagi para pembaca umumnya serta semoga dapat menjadi bahan
pertimbangan untuk mengembangkan dan meningkatkan prestasi di masa yang akan
datang. Atas kritik dan sarannya saya ucapkan terima kasih.

“Om Shantih, Shantih, Shantih Om”

Denpasar, 14 Juni 2016

 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Tempat tinggal merupakan kebutuhan pokok setiap manusia yang tidak dapat
digantikan. Banyak pilihan yang dapat ditempuh: tinggal bersama orang tua,
menyewa tempat kos, menghuni rumah kontrakan, atau memiliki hunian pribadi.

Apapun kondisi Anda saat ini, memiliki hunian ideal merupakan impian dari
setiap orang. Kriteria hunian ideal bervariasi bagi setiap individu, mulai dari
jenis, ukuran, hingga faktor lokasi hunian.

Sebuah tempat tinggal biasanya berwujud bangunan rumah, tempat berteduh,

atau struktur lainnya yang digunakan sebagai tempat manusia tinggal. Istilah ini
dapat digunakan untuk rupa-rupa tempat tinggal, mulai dari tenda-tenda
nomaden hingga apartemen-apartemen bertingkat. Dalam konteks tertentu
tempat tinggal memiliki arti yang sama dengan rumah, kediaman, akomodasi,
perumahan, dan arti-arti yang lain.

Karna menimbang tempat tinggal merupaka kebutuhan pokok setiap manusia

maka investasi apartement menurut saya merupakan salah satu pilihan yang tepat
untuk menunjang mobilitas masyrakat di era sekarang ini.

1.2 rumusan masalah

 Apakah rencana investasi apartemen merupakan pilihan yang tepat?

 Manakah yang lebih menguntungkan antara investasi apartemen atau
dengan SAHAM?
1.3 Tujuan penulisan

 Mengetahui analisa mengenai rencana investasi apartemen

 Mengetahui mana yang lebih menguntungkan antara investasi di
saham ataukah berinvestasi apartemen
 BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Apartemen

Apartemen adalah blok bangunan yang di dalamnya terbagi-bagi dalam

sejumlah ruang atau unit, yang dipasarkan secara strata-title atau disewakan. Di luar
itu, ada juga istilah kondominium yang juga merujuh kepada apartemen. Keduanya
pada dasarnya sama pengertiannya. Yang membedakan hanya istilahnya.
Kondominium adalah penguasaan beberapa atau sejumlah orang atas sebuah
properti atau bangunan besar. Jadi apartemen lebih menunjuk ke pengertian fisik,
sedangkan kondominium merujuk kepada hak atau istilah legal.

Apa pun itu, bagi kalangan muda sebenarnya tinggal di apartemen adalah
pilihan paling tepat Pasalnya, orang muda masih sangat produktif dan mobile.
Waktu di rumah praktis hanya untuk beristirahat atau tidur dan momong anak. Jadi,
tidak banyak waktu untuk merawat rumah, menjalankan hobi, atau mengisi waktu
luang di rumah. Karena itu hunian yang paling tepat adalah praktis dan tidak
membutuhkan banyak keterlibatan pemilik untuk merawatnya. Dan hunian seperti
itu adalah apartemen.

Selain itu lokasi partemen biasanya di tengah kota yang dekat dengan
berbagai pusat kegiatan (bisnis, komersial, pendidikan, kesehatan, hiburan, dan lain-
lain). Untuk paangan muda yang mobile namun penghasilannya belum begitu tinggi,
situasi ini cocok karena dengan tinggal di apartemen, mereka tidak harus
mengeluarkan biaya transportasi yang besar. Anggota keluarga pasangan muda pun
masih sedikit. Anak, kalaupun ada, masih balita. Jadi tidak perlu hunian yang besar.
Apartemen 36 m2-45 m2 pun cukup.

Selain itu, dengan tinggal di apartemen di dalam kota, pasangan muda juga
lebih mudah mengatur waktu untuk anaknya yang masih kecil, yang masih butuh
perhatian ekstra orangtuanya. Di negara-negara maju seperti Jepang, sekitar 60
persen penduduk usia produktifnya tinggal di apartemen di dalam kota, sehingga
pusat kota memadat. Untuk itu pemerintah memberi insentif berupa keriganan pajak,
subsidi bunga, regulasi, dan lain-lain. Sementara kalangan yang lebih tua dan
mapan, terserah mau tinggal di mana, di dalam kota di apartemen atau di rumah
biasa di pinggir kota yang lebih jauh dari pusat kota dan sedikit populasinya.

Di Indonesia, situasinya terbalik. Kalangan berusia produktif yang

mobilitasnya masih tinggi dan tidak punya waktu mengurus rumah, justru tinggal di
pinggir kota sehingga tidak efisien. Padahal, penghasilan mereka masih bertumbuh.
Sementara kalangan mapan dan berpenghasilan besar tinggal di dalam kota. Tidak
ada kebijakan atau insentif pemerintah untuk membalikkan keadaan itu.
Pengembangan apartemen diserahkan begitu saja ke mekanisme pasar.

Akibatnya, yang dipasarkan pengembang hanya apartemen untuk kalangan

menengah atas dan apartemen mewah yang hanya terjangkau kalangan mapan.
Apartemen identik dengan hunian eksklusif  untuk kalangan terbatas, bukan
berfungsi mengendalikan penyebaran penduduk, mengefisienkan mobilitas,
mengurangi kemacetan, dan pemborosan energi, meminimalisir degradasi kualitas
lingkungan hidup, dan seterusnya. Ini kelemahan pengembangan permukiman di
kota-kota di Indonesia. Tidak memiliki urban concept. Di negeri ini tidak ada
semacam menteri perumahan dan pengembangan kota. Yang ada hanya menteri
pembangunan perumahan.

Kesempatan inui seharusnya dimanfaatkan kalangan muda untuk mulai

menjadikan apartemen sebagai alternatif hunian. Paling tidak sebagai hunian
pertama. Kelak setelah penghasilan mulai mapan, anak-anak mulai besar, aktivitas
dan kebutuhan ruang keluarga tidak mampu lagi ditampung di apartemen, barulah
mereka pindah ke rumah biasa (landed residential) yang lebih besar di pinggir kota.
Unit apartemen bisa disewakan kepada pasangan yang lebih muda. Bagaimanapun
harus diakui, bagi sebagian orang membina keluarga dan membesarkan anak yang
paling baik tetaplah di rumah biasa (landed house), kendati pendapat itu masih
menjadi perdebatan.
 sebagai wirausahawan peluang itulah san saya lihat sehingga saya memiliki
rencana untuk membuat apartemen sebagai hunian orang – orang yang memiliki
mobilitas sangat tinggi

Selain dalam sisi kegunaan, desain interior dan eksterior apartemen pun sangat
penting karena itu akan menjadi daya tarik tersendiri bagi orang orang yang ingin
tinggal di dalamnya

(apartemen
tampak depan)

2.2 Letak

Apartemen ini akan saya

buat di pusat kota
denpasar yaitu daerah
panjer. Pemilihan
lokasi tersebut didasarkan
oleh beberapa pemikiran
diantaranya :

 Terletak
dipusat kota dimana disana merupakan denyut nadi perekonomian
 Dekat dengan akses sekolah, mulaai dari SD sampai kampus negeri berada
dekat dari sana
 Dekat dengan pusat hiburan diantaranya beberapa mall di seputaran
sudirman dan diponegoro
2.3 Fasilitas

Apartemen ini terdiri dari 15 lantai yang terdiri dari 26 unit apartemen yang siap
disewakan. Mulai dari lantai dua hingga lantai yang paling teratas. Tersedia juga
basement yang berfungsi sebagai tempat parkir baik kendaraan roda dua maupun
roda tiga.

Apartemen tampak samping

Di apartemen ini tingkat keamanan sangat diperhatikan. Mulai dari sisi tv yang
berada di setiap sudut apartemen, hingga petugas keamanan yang selalu ad dan siap
berpatroli selama 24 jam dalam sehari.

Selain keamanan, tingkat kenyamanan dan kebersihan sangat dijaga kualitasnya

disini. Dimana tiap 4 jam sekali para petugas kebersihan akan berkeliling untuk
membersihkan setiap sudut ruangan yang ada di apartemen ini.
 Desain interior apartemen

Di apartemen ini terdapat dua kamar tidur besar dengan ukuran 3 x 3 meter. Selain
itu terdapat juga ruang tamu yang menjadi satu dengan ruang kueluarga. Selain itu
terdapat juga dapur, kamar mandi dangudang yang terletak sejajar. Keterangan bisa
dilihat di gambar.

BAB III
 ANALISA INVESTASI

3.1 Neraca

Aktiva
Aktiva lancar:
Kas Rp.1.000.000.000
Sewa tanah dibayar di muka Rp.2.000.000.000

Total aktiva lancar Rp. 3.000.000.000

Aktiva tetap:

Bangunan Rp. 4.600.000.000

Interior Rp. 2.400.000.000

Total aktiva tetap Rp.7.000.000.000

Total aktiva Rp10.000.000.000

Pasiva
Modal sendiri Rp.10.000.000.000
Total pasiva Rp.10.000.000.000
3.2 Laporan laba rugi

Pendapatan:
Pendapatan Rp. 6.240.000.000
Jumlah pendapatan Rp. 6.240.000.000

Beban usaha:
Beban gaji Rp. 1.080.000.000
Beban listrik & air Rp. 312.000.000
Penyusutan Rp. 700.000.000

Jumlah beban (Rp 2.092.000.000)

Laba bersih   Rp. 4.148.000.000

rincian :

pendapatan terdiri dari pemasukan atas pembayaran sewa 52 unit apartemen sebesar
Rp. 10.000.000 per unit untuk setiap bulannya

untuk beban gaji :

 Gaji untuk 12 orang pegawai keamanan sebesar Rp. 3.000.000 perbulan

untuk tiap orangnya
 Gaji untuk 18 orang petugas kebersihan dan OB sebesar Rp. 3.000.000
perbulan untuk tiap orang

3.3 Analisa cash flow

Penghasilan : 10.000.000 x 52 x 12 Rp. 6.240.000.000

Biaya biaya :

Tunai Rp.1.392.000.000

Penyusutan Rp.700.000.000

Total biaya Rp. 2.092.000.000

_______________
Laba operasional Rp. 4.148.000.000

Pajak (10%) Rp. 414.800.000

Laba setelah pajak Rp. 3.733.200.000

Dengan demikian aliran kas dari investasi tersebut diperkirakan :

Tahun kas keluar kas masuk

0 Rp. 7.000.000.000

1 Rp.4.433.200.000

2 Rp. 4.433.200.000

3 Rp. 4.433.200.000

4 Rp. 4.433.200.000

5 Rp. 4.433.200.000

6 Rp. 4.433.200.000

7 Rp. 4.433.200.000

8 Rp. 4.433.200.000

9 Rp. 4.433.200.000

10 Rp. 4.433.200.000

3.4 Payback Period

Investasi awal Rp. 10.000.000.000

Proceed tahun 1 Rp. 4.433.200.000

Sisa investasi tahun 2 Rp. 5.566.800.000

Proceed tahun 2 Rp. 4.433.200.000

Sisa investasi tahun 3 Rp. 1.133.600.000

Karena pada tahun ke 2 kas masuk bersih sebesar Rp. 2.111.200.000 maka sisa
sekitar Rp.1.555.200.000 diharapkan akan kembali dalam waktu :
1.133.600.000/4.433.200.000 x 12 bulan = 3.06 bulan
Dengan demikian periode payback investasi ini adalah 2 tahun 3.06 bulan
3.5 Net Present Value (NPV)

= 4.433.200.000 ( 4,659) – 10.000.000.000

= 20.654.278.800 – 10.000.000.000

= 10.564.278.800

Jadi NPV positif sebesar Rp. 10.564.278.800 , maka investasi ini menguntungkan
atau dapat dilaksanakan

3.6 Profitability Index (PI)

20.654.278.800
PI = _______________ = 2.06

10.000.000.000

Karena PI > 1 investasi dapat diterima

3.7 Internal Rate Return (IRR)

Pada tingkat bunga 17% PV proceeds sebesar RP. 20.654.278.800

PV penerimaan pada tingkat bunga 18%

PV = 4.433.200.000 ( 4.494)

= 19.922.800.800

IRR = 17 + 10.564.278.800 x (18-17)

20.654.278.800 - 19.922.800.800
= 10 + 14.4
= 24.4

Karena IRR > dari tingkat keuntungan yang disyaratkan (17%) maka investasi
diterima
3.8 Perbandingan

Dengan beberapa metode penilaian profabilitas investasi yang saya lakukan di atas,
saya akan lebih memilih untuk melaksanakan investasi saham disbanding investasi
yang saya anggarkan diatas karena bunga saham yang keuntunganya lebih tinggi.
Hal itu dikarenakan bunga tiap tahun :

Tahun Saham awal Bunga 18% Total saham

1 10.000.000.000 1.800.000.000 10.180.000.000
2 11.800.000.000 2.124.000.000 13.924.000.000
3 13.924.000.000 2.506.320.000 16.430.320.000
4 16.430.320.000 2.957.457.000 19.387.777.600
5 19.387.777.600 3.489.799.968 22.877.577.568
6 22.877.577.568 4.117.963.962 26.995.541.530
7 26.995.541.530 4.859.197.475 31.854.739.005
8 31.854.739.005 5.733.853.020 37.588.592.025
9 37.588.592.025 6.765.946.564 44.354.538.589
10 44.354.538.589 7.983.816.946 52.338.355.535

Jadi hasil investasi beserta bunga pada tahun ke 10 adalah Rp. 52.338.355.535. itu
lebih besar dibanding jika saya menginvestasikan uang saya pada investasi ini.
Dimana pada tahun ke 10 saya mendapatka laba bersih sebesar   Rp.
43.198.400.000. jadi menurut saya investasi saham lebih menguntungkan dibanding
apartemen.
 BAB IV
KESIMPULAN

Di era sekarang ini kebutuhan akan tempat hunian yang bias mengakomodasi
gaya hidup masyarakat yang mobile sangatlah diperlukan. Pertimbangan itu yang
membuat apartemen ini menjadi pilihan terbaik karena selain ada di pusat kota,
hunian ini juga dekat dengan berbagai akses tempat mulai dari rumah sakit, mall,
dan pusat pemerintahan. Selain akses ke berbagai tempat, kenyamanan dan
keamanan apartemen ini sangatlah baik dan terjaga. Dari tingkat keamanan sudah
terpasang sisi tv yang dipantau secara langsung oleh petugas keamanan yang juga
dengan rutin ikut berpatroli disana. Dari segi kenyamanan, disamping memiliki
interior yang menawan kebersihan sangatlah diperhatikan. Maka dapat dikatakan
bahwa apartemen merupakan hunian yang paling layak untuk anda saat ini. Tapi jika
dibandingkan dengan membeli saham dengan tingkat bunga yang ditentukan sebesar
18% maka lebih baik jika investasi tersebut dialihkan ke saham.