PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG SITU,

DANAU, EMBUNG, DAN WADUK (SDEW) DAN

TANGKAPAN AIR LAINNYA
Disampaikan Oleh:
Dr. Ir. Budi Situmorang, MURP
Direktur Jenderal Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Penguasaan tanah

Dalam Acara:
RAPAT KOORDINASI PENYELAMATAN DANAU PRIORITAS NASIONAL DAN
PENCANANGAN REVITALISASI GERAKAN PENYELAMATAN DANAU

Jakarta , 25 Maret 2019

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG /

BADAN PERTANAHAN NASIONAL

1
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

PENDAHULUAN

1. Kegiatan perlindungan dan optimalisasi fungsi SDEW dilakukan dalam rangka untuk melindungi
fungsi SDEW dari pemanfaatan ruang yang tidak terkendali seperti penyusutan luas badan air,
pendangkalan/sedimentasi SDEW, okupasi tepi badan air, tumbuhnya eceng gondok, maraknya
keramba jaring apung (KJA), pencemaran badan air oleh limbah/sampah/pakan ikan; dan
hancurnya keanekaragaman hayati endemik di SDEW, dampak dari menurunnya kualitas air.
2. Upaya Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN dalam kegiatan tersebut diatas adalah melakukan
pengendalian pemanfaatan ruang SDEW melalui sertipikasi tanah dari badan air (SDEW) dan
perangkat pengendalian pemanfaatan ruang pada kawasan sekitar badan air.
3. Bentuk pengendalian pemanfaatan ruang dilaksanakan melalui penetapan Peraturan Daerah
tentang RDTR dan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang (peraturan zonasi, perizinan,
pemberian insentif dan disinsentif serta pengenaan sanksi).

2
Danau Limboto, Gorontalo
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

KESATUAN SISTEM HULU-HILIR DALAM PENGENDALIAN SDEW

SISTEMIK Kesatuan sistem DAS dan WS dengan SDEW di dalamnya

Instrumen Pengendalian Messo: Arahan Peraturan Zonasi, Arahan
INSDAL Perizinan, Arahan Insentif dan Disinsentif, Arahan Sanksi dalam lingkup
MESSO
Wilayah Sungai (WS)
SDEW
• Penetapan kriteria SDEW prioritas antara lain: posisi SDEW, fungsi SDEW,
PRIORITAS dampak SDEW, tingkat kerentanan SDEW, morfologi SDEW, dll
• Penetapan SDEW prioritas
DELINIASI Deliniasi ruang SDEW: sempadan SDEW, faktor-faktor yang mempengaruhi
dan dipengaruhi serta harus Less conflict
SERTIPIKA
SI TANAH Pentingnya sertipikasi SDEW

PENATAAN
RUANG
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan instrumen
pengendalian pemanfaatan ruang/ penegakan hukum

LEGALISASI Legalisasi Peraturan Daerah dan instrument lengkap

pengendalian pemanfaatan ruang 3
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

4
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

5
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

6
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

PENYUSUNAN INSTRUMEN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG PADA KAWASAN SDEW

TAHUN ANGGARAN 2018-2019
Danau Rawa Pening pada
DAS Tuntang
(WS Jratunseluna)
Danau Toba pada
DAS Toba Asahan
SDEW Prioritas pada
(WS Asahan Toba)
DAS Bengawan Solo
(WS Bengawan Solo)
SDEW Prioritas pada
Danau
DAS Brantas
Maninjau pada
(WS Brantas) Danau Limboto pada
DAS Antokan
(WS Indragiri- DAS Limboto
Akuaman) (WS Limboto-Bolango-
Bone)

Danau Ranau pada

DAS Komering
(WS Musi-Sugihan-
Banyuasin-Lemau) Danau Tempe pada
SDEW Prioritas pada DAS Walanae
DAS Citarum (WS Walanae-
(WS Citarum) Cenranae)

SDEW Prioritas pada

DAS Ciliwung
(WS Ciliwung-Cisadane)
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

SDEW YANG TELAH TERBIT SERTIPIKAT TANAH

Periode Tahun 2017 Periode Tahun 2018
Provinsi Lampung
1. Embung Dri Mulyo
2. Embung Pakuan Baru
3. Embung Tanjung Serupa I Tahun 2017 Ditjen
4. Embung Way Pisang Pengendalian Pemanfaatan
5. Embung Negara Harja I Ruang dan Penguasaan Tanah
6. Embung Negara Harja II berhasil memfasilitasi
7. Embung Desa Cahaya terbitnya 4 sertipikat tanah
Mas I untuk SDEW di Jabodetabek
8. Embung Desa Cahaya
Mas II
(pilot project).
9. Bendungan Way
Sekampung Tahun 2018 berhasil
memfasilitasi terbitnya 27
Provinsi Banten sertipikat tanah untuk SDEW
1. Situ Cidengdong
2. Situ Cilembum
3. Situ Cilembun
4. Situ Pelayangan

Provinsi Jawa Timur

1. Monumen Kapal Selam
2. Bangunan Irigasi (8 bidang)
3. Waduk Tukul (5 bidang) 8
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

CONTOH
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG MESSO
DAERAH TANGKAPAN AIR DANAU RAWA PENING

9
 Strategi Konservasi
Konsep Penataan Ruang Danau Rawa Pening
Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Strategi Penanganan di Daerah Tangkapan Air (DTA)

1. Penanganan Lahan Kritis, Erosi, Banjir, Dan
Sedimentasi
2. Pengendalian Pencemaran DTA Dan DAS
3. Pengembangan Pertanian Ramah Lingkungan Pengendalian Pemanfaatan
4. Pelarangan Kegiatan Pertambangan Galian C Ruang di DTA melalui KUPZ
5. Pengembangan Kapasitas, Kelembagaan Dan
Koordinasi, Berupa Pembentukan/Pengembangan
Kelembagaan

Strategi Penanganan di Kawasan Danau Rawa Pening Pengendalian Pemanfaatan

Ruang di Sekitar Danau melalui
1. Penataan Kawasan Sekitar Danau
2. Pengendalian Limbah Kawasan Sekitar Danau IDAP dan Insdal

Strategi Penanganan di Badan Air Danau

1. Pengendalian Pencemaran Air
2. Revitalisasi Danau Pengendalian Pemanfaatan di
3. Pengendalian Daya Rusak Air
4. Pengendalian Gulma Air (Eceng Gondok) Badan Air melalui Zonasi
5. Pengendalian Sedimen Perairan Danau Danau
6. Konservasi Sumberdaya Dan Keanekaragaman
Hayati
 Gambaran DTA –
3 Gambaran Wilayah Rawa Pening
Gambaran Umum Hidrologi
Sungai yang mengalir ke Rawa
Pening :
1. Kali Sibloblok
2. Kali Rengas/Ngaglik
3. Kali Panjang
4. Kali Torong
5. Kali Galeh
6. Kali Klegung
7. Kali Jenggul
8. Kali Legi
9. Kali Muncul/Parat
10. Kali Sraten
11. Kali Kedungringis
12. Kali Tapen/Lapeo
13. Kali Ngraco
14. Kali Praguman

Sungai yang mengalir dari Rawa

Pening :
1. Sungai Tuntang

Sumber : RBI
 Rencana Kawasan Budidaya
Konsep Penataan Ruang di DTA Rawa Pening

Terhadap Rencana
Kawasan
Budidaya sesuai
RTRW Kabupaten
Semarang
 Rencana Kawasan Lindung
Konsep Penataan Ruang di DTA Rawa Pening

Terhadap Rencana
Kawasan Lindung
sesuai RTRW
Kabupaten
Semarang
 KUPZ untuk DTA Rawa
Konsep Penataan Ruang Pening

Kawasan resapan air meliputi

14
 KUPZ untuk DTA Rawa
Konsep Penataan Ruang Pening

15
 KUPZ untuk DTA Rawa
Konsep Penataan Ruang Pening

16
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

CONTOH
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
KAWASAN DANAU RAWA PENING

17
 Delineasi
3 Gambaran Wilayah Rawa Pening
Gambaran Umum Badan Air
Batas Badan Air

Garis Merah :
Batas Badan Air di RTRW

Garis Kuning :
Batas Badan Air
berdasarkan Patok Hitam :
Elevasi 462.3 mdpl

Garis Biru :
Batas Badan Air
Berdasarkan Pasang
Tertinggi yang pernah
terjadi
Elevasi 463.3 mdpl
 Ilustrasi Ketinggian
3 Gambaran Wilayah Rawa Pening
Gambaran Umum Air Pada Danau

19
 Gambaran Wilayah Rawa Pening Ilustrasi Ketinggian
3 (Hak Atas Tanah)Gambaran Umum Air Pada Danau
 Gambaran Wilayah Rawa Pening Ilustrasi Ketinggian
3 (Hak Atas Tanah)Gambaran Umum Air Pada Danau

21
 Persoalan Badan Air –
3 Gambaran Wilayah Rawa Pening
Gambaran Umum Eceng Gondok

Keberadaan eceng
gondok di Rawa Pening
menyebabkan adanya Eceng Gondok
ancaman terjadinya
pendangkalan.

Eceng gondok tumbuh

pesat karena adanya
nutrient dari pertanian
serta dari karamba-
karamba ikan di Danau

Selain itu, masyarakat

juga memanfaatkan eceng Luas ±390 Ha
gondok ini untuk
(25% dari luas danau)
kerajinan, namun tidak
pernah dicabut sampai Tahun : 2018
akarnya (hanya dipotong
bagian yang diperlukan) Sumber : BBWS
22
 Kesimpulan : Permasalahan di DTA,
3 Gambaran Wilayah Rawa Pening
Gambaran Umum Sekitar Danau, dan Badan Air

Permasalahan di Daerah Tangkapan Air (DTA)

Alih fungsi lahan, Okupasi lahan, Kerusakan hutan

dan lahan, tingkat kelerengan yang curam membuat
Sebelum 1990
material sedimen terbawa arus sungai.

Permasalahan di Kawasan Danau Rawa Pening

Alih fungsi lahan, okupasi lahan (pemukiman,

peternakan, pertanian, pertambangan, dan
15 m
pembangunan infrastruktur), erosi lahan.

Permasalahan di badan air danau

Sedimentasi, okupasi badan air danau, pencemaran

limbah domestik, pertanian, peternakan, industri,
perikanan Keramba Jaring Apung), over fishing,
menurunnya keanekaragaman hayati perairan danau. Saat Ini

Tutupan eceng
3m
gondok pada Rawa
Pening mencapai
390 Ha

Sedimentasi menyebabkan pendangkalan yang

mengakibatkan berkurangnya kedalaman Danau
Rawa Pening dari 15 m menjadi 3 m, lebar
danau juga mengecil.
 Visi Penataan
4 Konsep Penataan Ruang Kawasan

conservation

Rawa Pening
Tourism Local wisdom

•
•

•
KOMPONEN IDAP DAN
INSTRUMEN PENGENDALIAN 5
• Peta Zonasi
• Klasifikasi Zona & Sub Zona
• Tabel ITBX
• Zoning Text
• Teknik Pengaturan Zonasi
• Ketentuan Perizinan
• Ketentuan Sanksi
 Peta Zonasi /
5 Komponen IDAP dan Instrumen Pengendalian Pola Ruang

Kondisi Eksisting : Kondisi Rencana :

Lahan Terbangun 898 Ha (18%) Lahan Terbangun 1190 Ha (25%)
Lahan Non Terbangun 3945 Ha (82%) Lahan Non Terbangun 3563 Ha (75%) 26
5 Komponen IDAP dan Instrumen Pengendalian Zona Prioritas

Zona Pariwisata PL-3

Obyek : Bukit Cinta
Tema Penangananan : Kawasan Waterfront Sebagai Pendekatan Konservasi Badan Air, Menjaga Danau
Dengan Memberikan Nilai Tambah Dan Meningkatkan Visibilitas Dan Interaksi Dengan Badan Air

27
5 Komponen IDAP dan Instrumen Pengendalian Zona Prioritas

Zona Pariwisata PL-3

Obyek : Jembatan Biru
Tema Penangananan : Kawasan Waterfront Sebagai Pendekatan Konservasi Badan Air, Menjaga Danau
Dengan Memberikan Nilai Tambah Dan Meningkatkan Visibilitas Dan Interaksi Dengan Badan Air

28
5 Komponen IDAP dan Instrumen Pengendalian Zona Prioritas

definisi waterfront Fungsi waterfront

•
•
•
 Klasifikasi Zona dan
5 Komponen Instrumen Pengendalian Sub Zona
Zona Kode Sub Zona Kode

Suaka Alam dan Suaka Alam dan

SC SC
Cagar Budaya Cagar Budaya

Perlindungan Zona Sempadan Danau PS-1

PS
Setempat Zona Sempadan Sungai PS-2
Taman RTH-1

Ruang Terbuka Hijau RTH Lapangan Olahraga RTH-2

TPU RTH-3

Perumahan Kepadatan Sedang R-3

Perumahan Kepadatan Rendah R-4

Perumahan R
Perumahan Kepadatan Sangat R-5
Rendah

Perdagangan Jasa Tunggal K-1

Perdagangan dan
Jasa K
Perdagangan Jasa Deret K-3

Perkantoran Pemerintah KT-1

Perkantoran KT
Perkantoran Swasta KT-2
 Klasifikasi Zona dan
5 Komponen Instrumen Pengendalian Sub Zona

SC Suaka Alam dan Cagar Budaya
Definisi :
Peruntukan yang merupakan bagian
dari kawasan cagar budaya atau
perlindungan lingkungan alami.
PS-1 Zona Sempadan Danau
Definisi :
Peruntukan untuk sempadan badan air
danau yang berfungsi sebagai buffer
zone untuk melindungi badan air dari
polutan-polutan kegiatan di sekitar
badan air.
PS-2 Zona Sempadan Sungai
Definisi :
Peruntukan untuk sempadan badan air
sungai yang berfungsi sebagai buffer
zone untuk melindungi badan air dari
polutan-polutan kegiatan di sekitar
badan air serta melindungi kegiatan-
kegiatan lain dari daya rusak air.

Kualitas yang diharapkan : Kualitas yang diharapkan : Kualitas yang diharapkan :

Pemanfaatan dapat melestarikan cagar
budaya atau lingkungan alam yang
ingin dilindungi. Kegiatan dibatasi
hanya yang mendukung pelestarian
dan mengoptimalkan potensi dari
obyek cagar budaya / alam.
Zona sempadan danau harus Zona sempadan sungai danau harus
memisahkan badan air dari kegiatan- memisahkan badan air dari kegiatan-
kegiatan di sekitarnya dan memiliki kegiatan di sekitarnya dan memiliki
vegetasi-vegetasi yang dapat memfilter vegetasi-vegetasi yang dapat memfilter
polutan (semak & pohon). polutan (semak & pohon) dan
melindungi kegiatan di sekitarnya dari
daya rusak air

31

5 Komponen Instrumen Pengendalian
RTH-1 RTH Taman
Definisi :
Zona RTH Taman adalah ruang terbuka
publik yang mendekatkan masyarakat
dengan lingkungan alami. Berfungsi
untuk mewadahi aktivitas masyarakat
sekaligus menyediakan elemen alam
dan menjaga kualitas lingkungan
Kualitas yang diharapkan :
Zona RTH Taman memiliki fungsi
utama menjadi area resapan air dan
mendekatkan masyarakat ke
lingkungan alami. RTH Taman harus
memiliki banyak unsur alami (vegetasi,
air) dan memiliki kualitas udara yang
baik sehingga menjadi lingkungan yang
sehat. Kegiatan / bangunan
diperbolehkan terbatas.
RTH-2 Lapangan Olahraga
Definisi :
Zona RTH Lapangan Olahraga
berfungsi untuk mewadahi aktivitas
olahraga masyarakat yang
membutuhkan fasilitas spesifik
sekaligus menjadi ruang terbuka hijau
bagi lingkungan perkotaan.
Kualitas yang diharapkan :
Zona RTH Lapangan olahraga memiliki
fungsi utama menjadi area resapan air
dan menjadi wadah aktivitas olahraga
masyarakat. RTH Lapangan Olahraga
harus memiliki banyak unsur alami dan
memiliki kualitas udara baik agar
menjadi lingkungan sehat. Kegiatan /
bangunan diperbolehkan terbatas.
Klasifikasi Zona dan
Sub Zona
RTH-3 TPU
Definisi :
Zona RTH TPU berfungsi untuk
menyediakan area pemakaman bagi
masyarakat di Rawa Pening.
Kualitas yang diharapkan :
Zona TPU difungsikan secara eksklusif
untuk area resapan air sekaligus
pemakaman dan fasilitasnya. Tidak
boleh ada kegiatan lain di zona TPU
32
 Tabel
5 Komponen Instrumen Pengendalian ITBX
1

K-1 Perdagangan Tunggal

Zona Suaka Alam dan

RTH-2 Lapangan Olahragan

PL-1.1 Sawah Irigasi Teknis

PL-1.2 Sawah Tadah Hujan

Perdagangan Deret
Kepadatan Rendah
Kepadatan Sedang

Kepadatan sangat

Industri Kecil dan

Perk. Pemerintah
Zona Sempadan

Zona Sempadan
Cagar Budaya

Pergudangan
Transportasi
Pek. Swasta

Perkebunan
Hortikultura

Pertahanan
Pendidikan

Kesehatan

Keamanan
Pariwisata
Sungai

rendah
Taman
Danau

TPU

PL-1.3
RTH-1

RTH-3

SPU-1

SPU-2

SPU-3

KH-1
SC-1

PS-1

PS-2

KT-1

KT-2

PL-2

PL-3
R-3

R-4

R-5

K-3

I-3
A Kegiatan Perumahan
1 Rumah Tunggal X X X X X X I I I X X X X X X X X X X X X X I
2 Rumah Deret X X X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X B
3 Rumah Kopel X X X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X B
4 Rumah Susun X X X X X X B B X X X X X X X X X X X X X X B
6 Asrama X X X X X X B B X X X X X X X X X X X X X X B
7 Rumah sewa/Kost X X X X X X B B X X X X X X X X X X X X X X X
8 Panti X X X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X X
B Kegiatan Perkantoran
1 Kantor Pemerintah X X X X X X X X X I X I I X X X X X X X X X X
2 Kantor Hankam X X X X X X X X X I X I I X X X X X X X X X I
3 Kantor Swasta X X X X X X X X X I I X I X X X X X X X X I X
C Perdagangan Jasa
Perdagangan
1 Pasar Induk X X X X X X X X X B X X X X X X X X X X X X X
2 Pasar Tradisional X X X X X X X X X B X X X X X X X X X X X X X
3 Pasar Lingkungan X X X X X X B B B B B X X X X X X X X X X X X
4 Supermarket X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X
5 Mini Market X X X X X X I I X I I I I I I I X X X X I X X
6 Pertokoan X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X T X X
7 Toko X X X X X X I I I I I X X X X X X X X X T X X
8 Kios X X X X X X I I I I I X X X X X X X X X T X X
9 Warung/Kedai X X X X X X I I I I I X X X X X X X X X T X X
10 Bahan Bangunan dan perkakas X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X
11 Perdagangan Hewan X X X X X X X X X B B X X X X X X X X X X X X
12 Peralatan dan pasokan pertanian X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X
13 Toko Tanaman X X X X X X I I I I I X X X X X X X X X X X X
Toko kendaraan bermotor dan
14 X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X
perlengkapannya

I Pemanfaatan diizinkan T Pemanfaatan diizinkan secara B Pemanfaatan memerlukan izin X 33

Pemanfaatan
terbatas atau dibatasi secara bersyarat tidak diizinkan

5 Komponen Instrumen Pengendalian
K-1 Perdagangan dan Jasa Tunggal
Kegiatan dan Penggunaan Lahan :
Mengacu pada matriks ITBX
Keterangan Terbatas dan Bersyarat adalah,
T
Jasa Lapangan Olahraga
Indoor/Outdoor :
Dibatasi luas perkerasan maksimal 50%
dari luas lahan.
Lapangan Parkir :
Dibatasi luas perkerasan maksimal 50%
dari luas lahan.
Pasar Induk, Pasar Tradisional, Pasar
Lingkungan, Perdagangan Hewan :
Diperbolehkan dengan syarat memberikan
keterangan sistem pengelolaan sampah
dan limbah
Kolam Renang, Waterpark:
Diperbolehkan dengan syarat tidak
mengambil air tanah (menggunakan air
PDAM atau sumber lain)
Bengkel, Cuci Mobil/Motor, Bengkel
Furniture, Salon, Spa:
Diperbolehkan dengan syarat tidak
mengambil air tanah (menggunakan air
PDAM atau sumber lain) dan memberikan
keterangan pengelolaan limbah.
Zoning
Text
Tata Bangunan
(a) GSB minimum ½ x rumija
(b) Luas maks di jalan arteri : 40000 m2
Luas maks di jalan kolektor : 12000 m2
Intensitas Luas maks di jalan lingkungan : 2500 m2
Pemanfaatan : (c) GSB samping dan belakang diatur berdasarkan
aspek keselamatan, estetika, atau karakter kawasan
yang ingin dibentuk.
KDB KLB (d) KTB maks 100%-KDH dan tidak dibawah RTH
70% 3.5
Sarana Prasarana Minimum
KDH
(a) Jalan akses ke kawasan bangunan perdagangan
20% minimal lebar 3,5 m
(b) Setiap bangunan diwajibkan memiliki pengolahan
limbah sendiri (Septictank / IPAL) atau apabila
B terdapat beberapa bangunan dalam satu
Rumah Sakit : pengembangan dapat digunakan IPAL Komunal
Diperbolehkan dengan syarat tidak (c) Setiap persil diwajibkan memiliki biopori dengan
mengambil air tanah (menggunakan air jumlah sesuai dengan persentase luas perkerasan
PDAM atau sumber lain) dan memberikan dalam lahan (semakin besar semakin banyak
keterangan sistem pengelolaan limbah biopori)
medis (d) Setiap persil diwajibkan memiliki tempat sampah
sendiri dan diwajibkan mengelola sampahnya agar
Puskesmas, Puskesmas Pembantu, tidak mencemari lingkungan.
Klinik, Posyandu, Praktek Dokter, (e) Bangunan komersial harus memiliki area parkir
Praktek Bidan, Apotek, Optik, yang memadai
Laboratorium Kesehatan, Gudang (f) Kawasan harus memiliki area evakuasi bencana.
Farmasi :
Diperbolehkan dengan syarat memberikanSPBU, SPBE :
keterangan sistem pengelolaan limbah Diperbolehkan dengan syarat
medis. menyertakan dokumen AMDAL
TPS, Transfer Depo, Daur Ulang : Home Industry :
Diperbolehkan dengan syarat area Diperbolehkan dengan syarat tidak
sampah tertutupi, tidak mengotori & mengambil air tanah (menggunakan air
membuat bau PDAM atau sumber lain)
 Teknik
5 Komponen Instrumen Pengendalian Pengaturan Zonasi

Pertimbangan Penggunaan Teknik Pengaturan Zonasi

• Mengatasi persoalan-persoalan di lapangan yang tidak dapat
diatasi dengan Peraturan Zonasi dasar.
• Mewujudkan karakter kawasan yang spesifik sesuai yang tertera
dalam tujuan dan prinsip penataan ruang.

Hal yang ingin diwujudkan dengan TPZ di Rawa Pening

• Terwujudnya Kawasan Pariwisata berkonsep Waterfront di Bukit
Cinta dan Jembatan Biru
• Terjaganya area pertanian lahan basah di sekitar badan air dari
pembangunan.
• Solusi untuk menyikapi konflik penetapan area sempadan

Jenis TPZ yang digunakan

• Performance Requirements untuk Kawasan Pariwisata di Bukit
Cinta dan Jembatan Biru
• Insentif keringanan pajak untuk Kawasan Pertanian
• Floating Zoning di area Sempadan
 Teknik
5 Komponen Instrumen Pengendalian Pengaturan Zonasi

Performance Requirements

Pada Blok Kawasan Prioritas 2 Jembatan Biru diperbolehkan adanya variasi Pemanfaatan sebagai area pariwisata diperbolehkan
pemanfaatan ruang dimana semua area di dalam blok ini boleh dimanfaatkan sebagai conditional use apabila pengembangan mampu
sebagai area pariwisata yang mendekati badan air sebagai conditional use. memenuhi persyaratan sebagai berikut :
Hal ini dilakukan melihat di blok Kawasan Prioritas 2 Jembatan Biru adalah blok • Menunjukkan bahwa pengembangan menggunakan
dimana lebar area pasang surut / sempadan paling pendek dan di SBWP 3 ingin konsep Waterfront
didorong pengembangan area pariwisata dengan konsep Waterfront. • Menunjukkan bahwa pengembangan melindungi
bangunan dan aktivitas-aktivitasnya dari banjir melalui
pembuatan tanggul
• Apabila mengubah fungsi lahan dengan zona Sawah
Pasang Surut (PL-1.0) / Sawah Irigasi (PL-1.1)/ Tadah
Hujan (PL-1.2) diwajibkan menyediakan area sawah
dengan luas yang minimal sama.
• Menunjukkan bahwa pengembangan tidak akan
memberikan dampak negatif pada badan air melalui
pengelolaan limbah yang baik.
• Menunjukkan bahwa pengembangan mampu
memberikan jumlah ruang hijau yang lebih besar
dibandingkan apabila dimanfaatkan sesuai zoning
normal.
• Melakukan pembersihan atas eceng gondok dan
karambah di badan air dalam radius 200 m dari pesisir
area pariwisata yang dibangun.
 Teknik
5 Komponen Instrumen Pengendalian Pengaturan Zonasi

TPZ ini diberlakukan untuk mendukung

pengembangan konsep pariwisata bersifat
waterfront dengan kontribusi dari pihak swasta
serta memberikan keleluasaan dalam
perencanaan pengembangan pariwisata bukit
cinta. Batasan zonasi yang lebih luwes
memberikan keleluasan pengembangan konsep
fasilitas pariwisata yang akan dibangun.

Pengembangan Pariwisata Waterfront

Saat Surut

Saat Pasang
 Teknik
5 Komponen Instrumen Pengendalian Pengaturan Zonasi

TPZ ini diberlakukan untuk mendukung

pengembangan konsep pariwisata bersifat
waterfront dengan kontribusi dari pihak swasta
serta memberikan keleluasaan dalam
perencanaan pengembangan pariwisata bukit
cinta. Batasan zonasi yang lebih luwes
memberikan keleluasan pengembangan konsep
fasilitas pariwisata yang akan dibangun.

Pengembangan Pariwisata Waterfront

Saat Surut

Saat Pasang 38
 Teknik
5 Komponen Instrumen Pengendalian Pengaturan Zonasi

Floating Zoning

Pada jarak minimal 50 m dari Badan Air Danau, seharusnya merupakan Zona
Sempadan Danau (PS-1) dan pada jarak minimal 10 m dari Badan Air Sungai,
seharusnya merupakan Zona Sempadan Sungai (PS-2), namun pada kondisi di
lapangan sekarang pada area-area tersebut banyak terdapat bangunan-bangunan
milik masyarakat. Untuk menghindari kerugian dari masyarakat akibat perubahan
tata ruang, maka diberlakukan Floating Zoning dimana agar area tersebut dapat
direvisi menjadi Zona Sempadan, maka BBWS harus terlebih dahulu melakukan
ganti rugi atas lahan-lahan tersebut.
KH-1 PL-1.1 KH-1 PL-1.1
Floating Zoning berlaku pada area-area berikut :
• Lahan dalam jarak 50 m dari Batas Badan Air Danau
(elevasi +463,3) ATAU sesuai dengan hasil studi
penetapan sempadan oleh BBWS
• Lahan dalam jarak 10 m dari Batas Badan Air Sungai
ATAU sesuai dengan hasil studi penetapan sempadan
oleh BBWS
Pada area tersebut, berlaku TPZ sebagai berikut :
• Apabila sudah dilakukan ganti rugi atas kerugian
masyarakat akibat penetapan batas sempadan, maka
area/lahan tersebut berubah zona menjadi Zona
Sempadan Danau (PS-1) atau Zona Sempadan Sungai
(PS-2).
• Selama belum dilakukan ganti rugi, maka zona yang
berlaku adalah seperti yang tertera pada Peta Zonasi.

R-5 R-5

PL-1.1 PL-1.1
PS-1
 Teknik
5 Komponen Instrumen Pengendalian Pengaturan Zonasi

Insentif Keringanan Pajak

Pada zona Pertanian (PL-1.0,PL-1.1,PL-1.2), untuk melindungi area pertanian dari
peningkatan pemanfaatan lahan dan menjaga kuota LP2B dari kawasan, dapat
diberikan keringanan pajak PBB atas lahan-lahan pertanian. Keringanan pajak ini
berlaku di seluruh kawasan pengendalian.
Keringanan pajak atas lahan-lahan pertanian dapat
diberikan apabila lahan memenuhi beberapa syarat sebagai
berikut :
• 98% dari lahan dimanfaatkan untuk pertanian lahan
basah
• Tidak boleh terdapat bangunan permanen yang
dibangun di lahan tersebut.
 Ketentuan
5 Komponen Instrumen Pengendalian Perizinan
Pengajuan • Untuk Lahan non Pertanian dan Perumahan > 1 Ha
Izin Lokasi • Untuk Lahan Perumahan >5 Ha
• Atau Lahan Pertanian >25 Ha

Rekomendasi
Pengajuan Pemanfaatan Ruang
KRK Oleh Dinas PU SDA TARU
Jawa Tengah

Verifikasi Terbit Pengajuan Review

Pemohon
Dokumen KRK IMB Administratif
Dinas Tata Ruang • Aturan Intensitas
Kab. Semarang • Aturan Tata Bangunan
• Aturan TPZ Review
Teknis
Prosedur perizinan pemanfaatan ruang

Terbit Sanksi
IMB

Konstruksi
Diwajibkan
mengganti
Bangunan Pengajuan
Operasional SLF
 Ketentuan
5 Komponen Instrumen Pengendalian Perizinan

Pengajuan Izin Pemanfaatan

Pemohon
Sumber Daya Air
BBWS Pemali Juana

Evaluasi Administratif

Evaluasi Teknis

Terbit
Terbit Rekomendasi
Verifikasi Izin Pemanfaatan
Teknis
SDA

Prosedur perizinan pemanfaatan sumber daya air

*(badan air dan sempadan danau)
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

CONTOH RDTR DAN INSTRUMEN

PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
KAWASAN SDEW (DANAU TOBA – MUARA)

43
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

PLANNING (RDTR)
DIMANA SEBAIKNYA – PETA ZONASI (ZONING MAP)
perumahan, komersial, industri, pariwisata, dll
(arah pengembangan dan intensitasnya)

PENDEKATAN/METODE
ekonomi, sosial budaya, fisik, lingkungan
gambaran
PRODUK
20 tahun
• alokasi pola ruang
(ditampilkan dalam bentuk peta) ke depan
PERATURAN ZONASI (PZ)
BAGAIMANA SEBAIKNYA
KINERJANYA - perumahan, komersial,
industri, pariwisata, dll
(arah pengembangan dan intensitasnya)

PENDEKATAN/METODE
dampak dan kesesuaian pola ruang
dengan kegiatan pemanfaatan ruang

PRODUK
• perangkat pengendalian
• ketentuan pemanfaatan ruang

44
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Kawasan Prioritas Muara 6,365 PEMBAGIAN SUB BWP

hektar

8.2
Batas Delineasi

Batas SBWP

Jalan Arteri

Jalan Kolektor

Jalan Lokal

Jalan Lingkungan

SBWP 5m

11 m

1 15 m

AEROCITY

HL

HW

PB

SBWP 2 RTH-1

RTH-2

RB
SBWP K-1

3 K-2

SBWP KT

PS-1

4 PS-2

PS-3

R-2

R-3

R-4

R-5

PL-1

PL-2

I-3

SBWP W-1

W-2

5 W-3

W-4

W-5

SPU-1

RENCANA STRUKTUR RUANG PETA RENCANA POLA RUANG MUARA SPU-2

SBWP 1 695 hektar SBWP 3 1,664 hektar SBWP 4 1,579 hektar

Kawasan Eco-sport Tourism
Sibandang
Desa Papande, Desa Sibandang,
Desa Sampuran
• Kawasan Wisata Olah Raga (eco-
sport)
• International Golf Course
• Transportasi non-pollutant
SBWP 2 406 hektar
Kawasan Ekowisata Huta
Lontung
Desa Huta Lotung, Desa Bariba Niaek
• Kawasan Wisata Air, Wisata Alam
• Kawasan Resort Huta Lontung
Kawasan Pusat Kota Muara
Desa Silali Toruan, Desa Hutana Godang, Desa Simatupang,
Desa Unte Mungkur, Desa Aritonang, Desa Dolok Martumbur
• Pusat Pemerintahan Kecamatan Muara
• Pelabuhan Muara
• Dermaga Penumpang, Barang dan Wisata
• Pusat Pergudangan dan Industri Kecil
• Pusat Perdagangan dan Jasa
• Waterfront Muara Silali Toruan – Hutana Godang
• Hutan Wisata
• Kawasan Perumahan
• Kawasan Wisata Terpadu Unte Mungkur- Batu Binumbun -
Aritonang
Kawasan Wisata Panorama Huta Ginjang
Desa Sitanggor, Desa Hutaginjang,
• Panorama Kuliner Huta Ginjang
• International Golf Course
• Hotel & Convention Sitanggor
• Jalur Wisata Berpemandangan Indah (Scenic
Route)
SBWP 5 2,021 hektar
Kawasan Aerocity Silangit
• Kawasan Aerocity Terpadu (297 hektar)
• Wisata Terpadu Lakeside Resort Silando
• Kawasan Perumahan 45
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

PEMBAGIAN BLOK SBWP 3

BLOK 3.1 Pusat Kota & Waterfront Silali Toruan- Hutana Godang-Unte Mungkur
BLOK 3.2 Kawasan Wisata Terpadu Unte Mungkur- Batu Binumbun- Aritonang
BLOK 3.3 Pusat Permukiman Baru & Industri Simatupang- Aritonang- Dolok
Martumbur 46
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

KEYPLAN

Industri SPU
2% 1% SBWP 3
Komersial/
Perkantoran
Perumahan
2%
10%
Pariwisata
13% Lindung
43%
Pertanian &
Perkebunan
29%

47
Luas SBWP 3 1,664 hektar PETA RENCANA POLA RUANG SBWP 3
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

RENCANA JALUR WISATA

48
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

RENCANA JARINGAN AIR LIMBAH

49
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

RENCANA JARINGAN PERSAMPAHAN

50
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

1. Konsep Kota Hijau Muara untuk pelestarian

Kawasan Danau Toba sebagai air kehidupan (Aek Na
TARGET CAPAIAN
DASAR PENETAPAN • Tercapainya penghijauan pada kawasan-kawasan imbuhan air di DTA Toba
• Terlindunginya bantaran sungai secara alamiah
Zona Lindung • Terciptanya kehidupan ekosistem air dan biotik dari hulu hingga ke hilir
yang dapat mendorong kembalinya keanekaragaman hayati di kawasan

MUARA dan perairan Danau Toba

• Terlindunginya kawasan-kawasan yang berpotensi longsor tinggi dari

pembangunan oleh masyarakat
• Sedimentasi dapat dilokalisir sehingga memungkinkan untuk dilakukan
pemeliharaan secara berkala
HL • Pembangunan di Sempadan Danau dapat dibatasi, tidak meluas, dan
HW memenuhi syarat-syarat pembangunan di sempadan danau, terutama
mengenai kualitas air drainase, pengolahan limbah dan sampah
PB

PS-2 RTH-3 RB

RTH-1
PS-3 RTH-2 PS-1

51
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

MEWUJUDKAN KAWASAN LINDUNG

N FUNGSI KETERANGAN
KODE DEFINISI KRITERIA PERENCANAAN
O PERUNTUKKAN SUMBER
1 HUTAN Peruntukan ruang yang  Kawasan hutan dengan faktor- Permen PU No.
HL merupakan bagian dari faktor kelas lereng, jenis tanah dan 20 Tahun 2011
LINDUNG
kawasan lindung yang intensitas hujan yang memiliki tentang
mempunyai fungsi pokok jumlah skor tertinggi untuk Pedoman
sebagai perlindungan dilindungi Penyusunan
terhadap perlindungan  Kawasan hutan kelas lereng > RDTR
sistem penyangga 40% dan/atau pada ketinggian
kehidupan untuk 2000 m dpl atau lebih
mengatur tata air,  Kawasan bercurah hujan tinggi,
mencegah banjir, berstruktur tanah yang mudah
mengendalikan erosi, dan meresapkan air dan mempunyai
memelihara kesuburan geomorfologi yang mampu
tanah meresapkan air hujan secara
besar-besaran
2 ZONA Peruntukan ruang yang Kawasan yang mempunyai Permen PU No.
PB merupakan bagian dari kemampuan tinggi untuk meresapkan 20 Tahun 2011
PERLINDUNGA
N THD kawasan lindung yang air hujan sebagai pengontrol tata air tentang
mempunyai fungsi pokok permukaan. Pedoman
KAWASAN
sebagai perlindungan Penyusunan
BAWAHANNYA erhadap kawasan di RDTR
bawahannya meliputi
kawasan gambut dan
kawasan resapan air.

3 ZONA RAWAN Peruntukan ruang yang Lokasi yang berdekatan dengan Permen PU No.
RB merupakan bagian dari sumber-sumber bencana (tebing 20 Tahun 2011
BENCANA
ALAM kawasan lindung yang tinggi, laut, bantaran sungai, gunung tentang
sering atau berpotensi berapi, daerah sesar gempa) yang Pedoman
tinggi mengalami tanah memiliki tingkat resiko kecil, sedang Penyusunan
longsor, banjir, letusan hingga tinggi bagi manusia untuk RDTR
gunung berapi, dan menyelamatkan diri pada saat
gempa bumi. bencana terjadi.

4 HUTAN Kawasan hutan yang  Hutan yang memiliki sumber daya Keputusan
HW diperuntukkan secara alam yang luar biasa berupa Menteri
WISATA khusus, dibina dan fauna, flora, bentang alam, serta Kehutanan RI
dipelihara guna gejala alam yang ditimbulkan, No: 687/Kpts II/
kepentingan pariwisata, yang dapat memberikan banyak 1989 Bab I
yaitu hutan wisata yang pengetahuan terhadap orang yang Ketentuan
memiliki keindahan alam pergi berwisata ke tempat tersebut Umum, Pasal 1
dan ciri khas tersendiri dan memberikan edukasi supaya ayat 1
sehingga dapat dapat menjaga keindahan hutan
dimanfaatkan bagi yang ada.
kepentingan rekreasi dan  Lahan hutan yang luas yang dapat 52
budaya. memberikan kenyamanan bagi
seluruh mahluk hidup di hutan baik
3.4
Peraturan tentang pemanfaatan penggunaan lahan
ditetapkan di dalam suatu matriks yang dinamakan
MATRIX ITBX, yang menunjukkan boleh atau
MATRIKS ITBX

tidaknya sebuah sistem kegiatan dikembangkan

dalam sebuah Zona ataupun Subzona
P E R AT U R A N Z O N A S I
KEGIATAN PEMANFAATAN
DEVELOPMENT RIGHT RUANG YANG DIIZINKAN
Hak untuk memanfaatkan dan mengembangkan
kegiatan diatas sumberdaya asset atau tanah baik yang
dimiliki sendiri, atau yang dimiliki oleh pihak lain berdasarkan Pemanfaatan yang
kesepakatan I diperbolehkan/ diizinkan

T Pemanfaatan yang
TERBATAS

B Pemanfaatan yang
BERSYARAT TERTENTU

X Pemanfaatan yang TIDAK

DIPERBOLEHKAN

PROPERTY RIGHT
Hak Kepemilikan; Hak Penguasaan Atas Tanah
STATUS TANAH
Hak Milik Perseorangan, Hak Milik Komunal, Hak Ulayat
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan
Hak Pakai, Hak Sewa
dsb
53
 MATRIX ITBX KAWASAN LINDUNG
ZONA PERLINDUNGAN SETEMPAT ZONA RUANG TERBUKA HIJAU
Pemanfaatan yang
ZONA
HUTAN
ZONA
HUTAN
ZONA
PERLINDUNGAN
THD KAWASAN
ZONA
RAWAN SUB ZONA
I diperbolehkan/ diizinkan
NO KEGIATAN/ ZONA LINDUNG WISATA BENCANA
SUB ZONA SUB ZONA SUB ZONA
RTH
SUB ZONA SUB ZONA RTH
BAWAHANNYA SEMPADAN SEMPADAN KOLAM RTH TAMAN TAMAN
HUTAN
Pemanfaatan yang
DANAU SUNGAI RETENSI
KOTA
KOTA PEMAKAMAN

T TERBATAS
HL HW PB RB PS-1 PS-2 PS-3 RTH-1 RTH-2 RTH-3
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Pemanfaatan RUANG TERBUKA HIJAU
1 Camping ground T1, T2, T3 T1, T2, T3 X X T1, T2, T3 X X X X X
2 Outbond X T1, T2, T3 X X T1, T2, T3 X X X X X
3 Flying Fox, Tree Top Walk X T1, T2, T3 X X X X X I X X T1: Kegiatan terbatas dengan
4 Hutan Kota X I X X X X X I I I jumlah unit atau berdasarkan
5 Taman Hijau X T1, T3 X X I I X T1, T3 I I
6 Lapangan Olah Raga Terbuka X X X X I I X X I X total maksimum 10% dari luas
7 Lapangan Golf & Club House X X X X X X X X X X lahan atau zona, dengan
8 Makam Adat X X X X X X X T1 X I
8 Taman Pemakaman Umum X X X X X X X X X I maksimum luasan atau jumlah
Pemanfaatan RUANG TERBUKA NON-HIJAU ditentukan melihat daya dukung
1 Jalur Pedestrian, Sepeda I I I I I I X I I I
lahan atau zona menurut
2 Floating Deck X X X X T1 T1 T1 X X X rekomendasi dinas terkait
3 Plaza Terbuka X T1, T3 X X I I X X I I
- Amphiteater/ Panggung Terbuka X T1, T3 X X I I X X I I
4
5
Pelataran Bermain Anak/ Playground
Pelataran Parkir
X
X
T1, T3
X
X
X
X
X
I
X
I
X
X
X
X I
I
I
I
T2: Kegiatan terbatas hanya
kolam retensi, embung penampungan air pada waktu atau hari tertentu
6 X X X X B1 B1 I X X X
baku operasionalnya, disesuaikan
PERTANIAN
1 Sawah X X X X T3 T3 X X X X
kesepakatan antara masyarakat
Lumbung, Pengolahan Pertanian X X X X X X X X X X dengan pemerintah daerah
Perkebunan (palawija, kopi, cokelat,
2 X X X X X X X X X X melalui rekomendasi dinas
kemiri, dsb)
Pengolahan hasil perkebunan X X X X X X X X X X terkait.
3 Pembibitan Tanaman, Nursery X X X X T3 T3 X X X X
4 Ladang peternakan rakyat X X X X X X X X X X
-Kandang Hewan X X X X X X X X X X T3: Kegiatan terbatas pada
-Pemotongan Hewan X X X X X X X X X X
5 Kolam/ Tambak Ikan X X X X T1,T3,B1 T1,T3,B1 X X X X radius tertentu dan dapat diulang
-Keramba jaring Apung X X X X T1,T3,B1 X X X X X pada jarak tertentu yang
-Pengolahan hasil Perikanan X X X X X X X X X X
PERMUKIMAN
ditentukan melalui radius atau
1 Rumah Adat Batak X X X X X X X I X X jarak berdasarkan rekomendasi
2 Rumah Tinggal Tunggal X X X X X X X X X X
3 Komplek Perumahan X X X X X X X X X X
dinas terkait, jarak atau radius
4 Panti Sosial X X X X X X X X X X disesuaikan dengan kegiatan
5 Asrama/ Mess X X X X X X X X X X yang telah terdaftar berdasarkan
rekomendasi dinas terkait 54
6 Hunian Vertikal; Apartemen/Rumah Susun X X X X X X X X X X
 MATRIX ITBX KAWASAN LINDUNG
ZONA PERLINDUNGAN SETEMPAT ZONA RUANG TERBUKA HIJAU
Pemanfaatan yang
NO KEGIATAN/ ZONA
ZONA HUTAN
LINDUNG
ZONA
HUTAN
WISATA
ZONA
PERLINDUNGAN THD ZONA RAWAN
KAWASAN BENCANA SUB ZONA SUB ZONA SUB ZONA SUB ZONA SUB ZONA SUB ZONA RTH
B BERSYARAT TERTENTU
BAWAHANNYA SEMPADAN SEMPADAN KOLAM RTH HUTAN RTH TAMAN TAMAN
DANAU SUNGAI RETENSI KOTA KOTA PEMAKAMAN

HL HW PB RB PS-1 PS-2 PS-3 RTH-1 RTH-2 RTH-3

X Pemanfaatan yang TIDAK
DIPERBOLEHKAN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
PERDAGANGAN X X X X X X X X X X
JASA KOMERSIL X X X X X X X X X X
CAMPURAN X X X X X X X X X X
FASILITAS UMUM DAN SOSIAL X X X X X X X X X X
1 Fasilitas Olahraga X X X X X X X X X X
2 Fasilitas Ibadah X X X X X X X X X X
-ruang ibadah komunal umum (Mesjid,
X X X X X X X X X X
Gereja, Vihara, kelenteng, kuil besar)
-ruang ibadah lingkungan (mushola, chapel,
rumah doa, kuil kecil)
X T1,T2 X X
X X X
X X X
B1: Wajib melakukan kajian
3 Fasilitas Pendidikan X X X X X X X X X X lingkungan hidup sesuai
4 Fasilitas Kesehatan X X X X X X X X X X
- Rumah Sakit Umum Pemerintah, Swasta X X X X X X X X X X peraturan perundangan yang
- Rumah Sakit Khusus X X X X X X X X X X
- Puskesmas/Puskesmas Pembantu X T1, T2 X X X X X X X X berlaku (Amdal/UKL-
6 Fasilitas Transportasi X X X X X X X X X X
UPL/SPPL)
- SPBU dan sejenisnya X X X X X X X
X X X
- Terminal Penumpang X X X X X X X X X X
- shelter bus wisata, shelter transit, shelter
minibus
X T3 X X X X X X X X B2: Wajib Analisis Dampak
- stasiun cabel car X X X X X X X X X X Lalu Lintas
- Fasilitas Dermaga X X X X X X X X X X
- Dermaga penumpang X X X X X X X X X X
- Dermaga wisata X X X X X X X X
- Helipad X X X X B1,B2,B3
X
X
X
X X X X B3: Wajib rekomendasi
KANTOR PEMERINTAHAN

6
Gardu Pandang BASARNAS dan fasilitas
X X X X T1 X X X X X
TABG untuk bangunan
Pendukungnya
7 Kantor Pelayanan Pemerintah lainnya T1, T2 T1, T2 X X T1, T2 T1, T2 T1, T2 X T1, T2 T1, T2 gedung untuk umum,
PARIWISATA
1 Pelataran Pandang X T1 X X I I I I I X
dilengkapi dengan jumlah
2
3
Wisata Kuliner
Toko oleh-oleh dan suvenir
X
X
T1, T2
T1, T2
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
T1, T2
T1
X
X
rencana kapasitas pengguna
4 Destinasi Wisata & Rekreasi: X X X X X X X X X X atau pengunjung
5 Akomodasi Wisata X X X X X X X X X X
INDUSTRI X X X X X X X X X X
KEGIATAN KHUSUS
1 Billboard Komersial X X X X X X X X T3 X
2 Spanduk, Baleho X X X X X X X X T3 X
3 TPS/Transfer Depo Sampah X X X X X X X X X X
Peruntukan lainnya
1 Galian C X X X X X X X X X X
55
 MENDISTRIBUSIKAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG
DRAFT PERDA RDTR
PARAPAT/MUARA
Tinggi MEMBATASI INTENSITAS
KDB KLB
Zona/Sub Zona maks maks
Bangunan KDH min
PEMBANGUNAN &
maks
PEMANFAATAN RUANG
HL ZONA HUTAN LINDUNG
0% - - 90% SANGAT RENDAH
HW ZONA HUTAN WISATA
0% 0.05 1 80%
ZONA PERLINDUNGAN TERHADAP
PB KAWASAN BAWAHANNYA 0% - - 90%
RB ZONA RAWAN BENCANA
0% - - 90%
PS-1 SUB ZONA SEMPADAN DANAU
5% 0.05 1 80%
PS-2 SUB ZONA SEMPADAN SUNGAI
5% 0.05 1 80%
PS-3 SUB ZONA KOLAM RETENSI
10% 0.10 1 20%
RTH-1 SUB ZONA RTH HUTAN KOTA
5% 0.05 1 80%
RTH-2 SUB ZONA RTH TAMAN KOTA
10% 0.10 1 60%
RTH-3 SUB ZONA RTH TAMAN PEMAKAMAN UMUM
10% 0.10 1 50%
PL-1 SUB ZONA PERTANIAN
10% 0.10 1 80%
PL-2 SUB ZONA PERKEBUNAN
10% 0.10 1 80%
W-1 SUB ZONA WISATA PELATARAN PANDANG
10% 0.10 1 80%
W-2 SUB ZONA WISATA PANORAMA KULINER
20% 0.40 2 65%
W-3 SUB ZONA TUJUAN WISATA
40% 0.60 2 40%
W-4 SUB ZONA WISATA MASYARAKAT
60% 1.00 4 20%
W-5 SUB ZONA WISATA TERPADU
40% 1.00 3 30%
SUB ZONA PERDAGANGAN DAN JASA
K-1 TERPADU 60% 1.00 2 20%
MENDORONG TERDISTRIBUSINYA INTENSITAS
SUB ZONA PERDAGANGAN DAN JASA
K-2 TUNGGAL 60% 1.00 3 20% PEMBANGUNAN & PEMANFAATAN RUANG
KT SUB ZONA PERKANTORAN PEMERINTAH
60% 2.00 3 20%
RENDAH, SEDANG, TINGGI
56
SUB ZONA PERUMAHAN KEPADATAN
 TEKNIK PENGATURAN ZONASI
DRAFT PERDA RDTR PEMBERI/ PENERIMA
PARAPAT/MUARA TDR
Tinggi Tinggi
KDB KLB KDH KDB KLB
Zona/Sub Zona maks maks
Bangunan
min maks maks
Bangunan
maks maks
HL ZONA HUTAN LINDUNG
0% - - 90%
HW ZONA HUTAN WISATA
0% 0.05 1 80%
ZONA PERLINDUNGAN TERHADAP KAWASAN
PB BAWAHANNYA 0% - - 90%
RB ZONA RAWAN BENCANA
0% - - 90%
PS-1 SUB ZONA SEMPADAN DANAU
5% 0.05 1 80%
PS-2 SUB ZONA SEMPADAN SUNGAI
5% 0.05 1 80%
PS-3 SUB ZONA KOLAM RETENSI
10% 0.10 1 20%
RTH-1 SUB ZONA RTH HUTAN KOTA
5% 0.05 1 80% 1.00
RTH-2 SUB ZONA RTH TAMAN KOTA
10% 0.10 1 60% 1.00
RTH-3 SUB ZONA RTH TAMAN PEMAKAMAN UMUM
10% 0.10 1 50% SUBZONA SUBZONA
PL-1 SUB ZONA PERTANIAN PEMBERI PENERIMA
10% 0.10 1 80%
PL-2 SUB ZONA PERKEBUNAN
10% 0.10 1 80%
W-1 SUB ZONA WISATA PELATARAN PANDANG
10% 0.10 1 80%
W-2 SUB ZONA WISATA PANORAMA KULINER
20% 0.40 2 65%
W-3 SUB ZONA TUJUAN WISATA
40% 0.60 2 40%
W-4 SUB ZONA WISATA MASYARAKAT
60% 1.00 4 20%
W-5 SUB ZONA WISATA TERPADU
40% 1.00 3 30% 40% 3.00 8
K-1 SUB ZONA PERDAGANGAN DAN JASA TERPADU
60% 1.00 2 20% 60% 2.00 6
K-2 SUB ZONA PERDAGANGAN DAN JASA TUNGGAL
60% 1.00 3 20%
KT SUB ZONA PERKANTORAN PEMERINTAH 57
60% 2.00 3 20%
 TEKNIK PENGATURAN ZONASI

zona pemberi TDR

zona penerima TDR

zona penerima TDR

KAWASAN PRIORITASMUARA
PETA KETINGGIAN BANGUNAN MAKSIMUM
DENGAN TDR 58
 MENDORONG PELESTARIAN KAWASAN PERUMAHAN/ RUMAH ADAT BATAK
TUJUAN ZONASI TPZ INSENTIF DISINSENTIF SANKSI TARGET CAPAIAN
PENGENDALIAN
9 Melestarikan R-5 Rumah Tanpa TPZ Insentif Fiskal • Pencabutan Insentif • Tidak diterbitkan • Terciptanya
Rumah Adat dan Adat • Keringanan, IMB apabila tidak keharmonisan
Cagar Budaya Diatur pengurangan atau memenuhi pembangunan yang
CB Cagar melalui pembebasan pajak syarat-syarat memperkuat kearifan
Budaya zonasi (grace period) pada bagi lokal
masa 3 tahun pembangunan di
pertama sejak subzona R-5 dan • Kawasan R-5 dan CB
bangunan dan fasade CB memberikan
bangunan di renovasi multiplier efek
sesuai persyaratan • Pelarangan kecintaan kepada
tata bangunan pembangunan kearifan lokal;
lebih lanjut mendorong investasi
• Program-program sebelum untuk memperbaiki
pemerintah untuk persyaratan Rumah Adat dan
Desa Wisata & Cagar dipenuhi Cagar Budaya dan
Budaya meningkatkan
kesejahteraan
• Penghargaan kepada masyarakat di sekitar
masyarakat yang kawasan
mewujudkan dan
mengelola kawasan
dengan sangat baik

Ketentuan • Persyaratan Ketentuan Tata Bangunan &

Teknis: Lingkungan yang ketat dalam memperoleh IMB
perluasan bangunan meliputi:
 GSB
 Jarak bebas antar bangunan (bangunan
tunggal)
 Tampilan Bangunan Berkearifan Lokal
 Lansekap lokal
 Reklame dan Tata Informasi Bangunan

59
 KETENTUAN PEMBERIAN IZIN PEMANFAATAN RUANG

Izin Lokasi tanpa komitmen

Lokasi sesuai peruntukan menurut RDTR; terletak di
KEK, KI, Pelabuhan bebas, Perdagangan Bebas, PSN; •Izin yang diberikan kepada pelaku usaha untuk memperoleh tanah yang
Perluasan usaha berjalan; tanah lokasi usaha tidak diperlukan untuk usaha dan/atau kegiatannya dan berlaku pula sebagai izin
lebih dari: pemindahan hak dan untuk menggunakan tanah tersebut untu usaha dan/atau
A A
- 25 ha untuk usaha dan/atau kegiatan pertanian
- 5ha untuk pembangunan rumah bagi MBR
- 1ha untuk usaha dan/atau kegiatan bukan pertanian
kegiatannya.(Permen ATR No 14 Tahun 2018); Berlaku untuk jangka waktu 3
tahun.

B
Izin Lokasi dengan komitmen

• Izin yang diberikan untuk memanfaatkan ruang dari sebagian perairan

B Izin C
pesisir yang mencakup permukaan laut dan kolam air sampai dengan
Lokasi Perairan permukaan dasar laut pada batas keluasan tertentu dan/atau untuk
memanfaatkan sebagian pulau-pulau kecil (UU No 1 Tahun 2014)

D
• Izin yang diberikan kepada pelaku usaha yang melakukan usaha
dan/atau kegiatan yang wajib AMDAL atau UKL-UPL dalam rangka
C E Lingkungan
Izin perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai prasyarat
memperoleh izin usaha dan/atau kegiatan (PP 24 Tahun 2018)

D Izin Mendirikan Bangunan •Perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/kota, kecuali
untuk bangunan gedung fungsi khusus oleh pemerintah kepada pemilik
Jika tidak di lokasi KEK, KI, Pelabuhan bebas, bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas,
Perdagangan Bebas, PSN (sudah ada estate regulation) mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan
(PP 24 Tahun 2018) administratif dan persyaratan teknis (Permen PU No 19 Tahun 2018)

60
 KETENTUAN PEMBERIAN IZIN LOKASI
Permen ATR/BPN no 14/2018
Izin Lokasi diberikan oleh Lembaga Online Single Submission (OSS)
Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada pelaku usaha berdasarkan Komitmen Pelaku Usaha yang telah memperoleh
untuk memperoleh tanah yang diperlukan untuk usaha izin/persetujuan/pendaftaran atau yang serupa itu dari pejabat yang
dan/atau kegiatannya dan berlaku pula sebagai izin berwenang di bidang penanaman modal (Permen ATR/BPN 14/2018)
pemindahan hak dan untuk menggunakan tanah tersebut
untuk keperluan usaha dan/atau kegiatannya.
Izin Lokasi dapat diberikan tanpa Komitmen dalam hal:
a. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan terletak di lokasi yang telah
sesuai dengan peruntukannya menurut Rencana Detail Tata Ruang
Tata Cara Permohonan dan Persyaratan dan/atau rencana umum tata ruang kawasan perkotaan;
 Pelaku Usaha mengajukan permohonan pendaftaran b. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan terletak di lokasi kawasan
Izin Lokasi secara elektronik melalui Lembaga OSS. ekonomi khusus, kawasan industri, serta kawasan perdagangan bebas
dan pelabuhan bebas;
 Persyaratan permohonan meliputi: c. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan merupakan tanah yang sudah
dikuasai oleh Pelaku Usaha lain yang telah mendapatkan Izin Lokasi
a. Nomor Induk Berusaha (NIB); dan akan digunakan oleh Pelaku Usaha;
b. Pernyataan pemenuhan Komitmen Izin Lokasi; d. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan berasal dari otorita atau badan
c. Pernyataan persyaratan Izin Lokasi tanpa penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai dengan rencana
Komitmen; tata ruang kawasan pengembangan tersebut;
d. Permohonan pemenuhan Komitmen Izin Lokasi; e. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan diperlukan untuk perluasan usaha
e. Peta/Sketsa yang memuat koordinat batas letak yang sudah berjalan dan letak tanahnya berbatasan dengan lokasi
lokasi yang dimohon; usaha dan/atau kegiatan yang bersangkutan;

f. rencana kegiatan usaha; f. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan yang diperlukan untuk
melaksanakan rencana Izin Lokasi tidak lebih dari:
g. bukti pembayaran biaya pelayanan yang sah;
dan 1) 25 Ha (dua puluh lima hektar) untuk usaha dan/atau kegiatan
pertanian;
h. surat pernyataan luas tanah yang sudah
dikuasai oleh Pelaku Usaha dan Pelaku Usaha 2) 5 Ha (lima hektar) untuk pembangunan rumah bagi masyarakat
lainnya yang merupakan 1 (satu) grup. berpenghasilan rendah; atau
3) 1 Ha (satu hektar) untuk usaha dan/atau kegiatan bukan pertanian;
atau
g. 61 untuk
tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan yang akan dipergunakan
proyek strategis nasional.
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

KAWASAN PRIORITAS MUARA – PETA POLA RUANG SBWP 3 BLOK 3.1

W-4 SubZona yang difungsikan untuk kegiatan usaha yang bersifat retail dan kegiatan
jasa komersil dalam skala luas <1ha dengan fungsi utama mendukung kegiatan
pariwisata Danau Toba.
WISATA
MASYARAK
ATTujuan :
1 Mewujudkan kawasan Pariwisata dengan Prasarana Minimum
mendorong lebih banyak pembangunan fasilitas  Aksesibilitas untuk pedestrian dan difabel
wisata berkualitas oleh masyarakat  Pelataran parkir dengan rasio 1 mobil/ 50 m 2 lantai
2 Mendorong hidupnya koridor wisata pejalan kaki bruto
secara nyaman dan menerus  Mengelola persampahan dengan menyediakan
Kriteria 1. Tersedianya ruang untuk kawasan container sampah/tong sampah berkapasitas 2 m 3
 Instalasi Pengelolaan Air Limbah:
Perform
a
wisata masyarakat sebagai atraksi
wisata perkotaan
- Jaringan pemipaan air limbah dan IPAL domestik
diwajibkan untuk lahan diatas 1000 m 2. Pengadaan
2. Tersedianya koridor wisata yang kapasitas lPAL mengikuti rekomendasi dinas terkait
menjadi ruang usaha untuk - Tapping kepada IPAL komunal dapat dilakukan
Ketentua 1. meningkatkan kegiatan Lahan
Kegiatan dan Penggunaan pariwisata
yang pada luas lahan dibawah 1000 m 2. dengan
n berkearifan lokal
diizinkan (I), diizinkan secara Terbatas pelaksanaan mengikuti rekomendasi dinas terkait
Fasilitas Minimum
kegiatan (T), diizinkan secara Bersyarat (B)
mengacu kepada Lampiran VIII Matriks
 Tempat pelataran
ITBX.
2. Fasilitas utama: kawasan pariwisata pandang
yang memadukan ruang-ruang publik  Restoran/ café
kota dengan pengembangan bisnis  Tempat penginapan
pariwisata milik masyarakat, berskala  Tempat penjualan
swadaya masyarakat seperti homestay, souvenir
toko-toko souvenir khas daerah,  Tempat ibadah
Insentif:
berbagai restoran, dan kantor • Fasilitas kesehatan
Keringanan, pengurangan atau pembebasan pajak
penunjang pariwisata (travel, bank,  Toilet Umumperiode) pada masa 3 tahun pertama
PBB (grace
dsb) sejak bangunan dan fasade bangunan di renovasi
Ketentuan 3. Fasilitas
1. KDB penunjang:
maksimal sebesar 60%;
pelataran/plaza, sesuai persyaratan tata bangunan
Intensitas 2. KLB
ruang maksimal
duduk sebesar
outdoor, 1.00;parkir
tempat • Pembangunan serta pengadaan infrastruktur oleh
Pemanfaatan kendaraan,
3. Tinggi dan Bangunan maksimal
jaringan pedestrian pemerintah
Ruang kearahsebesar 4lt;
pemandangan indah landmark • Penghargaan kepada komunitas masyarakat,
swasta, dan/atau pemerintah daerah yang
4. KDH
bentang minimal sebesar 20%
alam
Ketentuan 1. GSB adalah setengah x lebar mewujudkan dan mengelola kawasan dengan
sangat baik
Tata Rumija
Disinsentif :
Bangunan & 2. Bangunan Tunggal dengan Jarak • Pencabutan insentif pada akhir masa grace periode
Lingkungan Bebas Antar Bangunan minimal 2 • Kegiatan yang tidak mendukung pariwisata tidak
m dapat diijinkan (misalnya, toko bahan bangunan,
3. Berkearifan lokal yang mengambil bengkel mobil/motor)
inspirasi dari Arsitektur
Tradisional Batak Toba, atau
Arsitektur Vernakular Batak Toba
4. Wajib menanam tanaman
peneduh khas Kawasan Danau
Toba.

62
PENUTUP
 Bentuk pengendalian pemanfaatan ruang dilaksanakan melalui penetapan Peraturan Daerah
tentang RDTR dan instrumen lengkap pengendalian pemanfaatan ruang di kawasan sekitar SDEW.

 Ketentuan Peralihan
Pada saat Peraturan Daerah ditetapkan:
1. Kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan RDTR dan instrumen lengkap
pengendalian pemanfaatan ruang harus disesuaikan.
2. Kegiatan pemanfaatan ruang yang sah menurut rencana tata ruang, diberi masa transisi
selama 3 (tiga) tahun untuk penyesuaian.
3. Untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan RDTR dan
instrumen lengkap pengendalian pemanfaatan ruang dan dapat dibuktikan bahwa izin
tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar, kepada pemegang izin diberikan
penggantian yang layak.

 Penyesuaian kegiatan pemanfaatan ruang:

1. Untuk kegiatan yang telah memiliki izin pemanfaatan ruang dapat dilakukan melalui
penggantian yang layak atau pemberian insentif dan disinsentif, misalnya spot zoning.
2. Untuk kegiatan yang tidak memiliki izin pemanfaatan ruang, pelanggaran terhadap ketentuan
dalam RDTR dan instrumen lengkap pengendalian pemanfaatan ruang dikenai sanksi
administratif dan sanksi pidana.
DIREKTORAT JENDERAL PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG DAN PENGUASAAN TANAH
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL
Jl. Raden Patah I No. 1, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan
E-mail : pprwilayahdua@gmail.com