GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

SISTEM PENDAFTARAN TANAH

Iwan Kurniawan KK Kadaster Departemen Teknik Geodesi Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Bandung kurniawan@gd.itb.ac.id

Iwan Kurniawan

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

SISTEM PENDAFTARAN TANAH

Menurut Dale dan McLaughin (1998), sedikitnya terdapat tiga sistem pendaftaran tanah, yaitu :

Private conveyancing Pendaftaran akta Pendaftaran hak

Iwan Kurniawan

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

LAND REGISTRATION SYSTEMS (1)

Land transactions handled by private Land transactions handled by private arrangement arrangement Cost borne by owner Cost borne by owner Assistance from solicitors, surveyors, etc Assistance from solicitors, surveyors, etc Documents held by the owner or Documents held by the owner or intermediary e.g. notary intermediary e.g. notary Security is dependent on the integrity of Security is dependent on the integrity of professionals professionals Defects in private conveyancing: Defects in private conveyancing: Duplication Duplication Slow Slow Expensive Expensive Minimal state involvement -- little or no Minimal state involvement little or no security for errors or fraud. security for errors or fraud.

PRIVATE CONVEYANCING (Peralihan Hak dicatatkan pada sektor swasta yang ditunjuk oleh negara)

Iwan Kurniawan

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

Private Conveyancing (Peralihan pribadi)

Dalam sistem private conveyancing, transaksi tanah ditangani secara pribadi (private) oleh pihak yang melakukan transaksi. Peralihan hak dilakukan dengan memberikan tanda, bersifat tertutup, dan melakukan pertukaran dokumen antar pihak/individu tersebut tanpa mengadakan pemberitahuan kepada publik, pencatatan, atau pengawasan. Dokumen yang berkaitan dengan transaksi dibuat oleh pihak yang melakukan transaksi atau pihak ketiga sebagai perantara, seperti notaris. Kekurangan dari sistem pendaftaran tanah secara private conveyancing adalah kemungkinan terjadinya duplikasi, lambat, biaya dan mahal, dan tidak terdapat jaminan terhadapa kesalahan atau kecurangan.

Iwan Kurniawan

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

LAND REGISTRATION SYSTEMS (2)

Insurance companies run the title insurance system Insurance companies keep the registries Insurance companies are licensed.

TITLE INSURANCE (USA)

Iwan Kurniawan

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

Pendaftaran Akta
Dalam sistem pendaftaran akta, Dale adan mcLaughin (1988) mendefinisikan tiga prinsip dasar, yaitu : Keamanan (security), pendaftaran harus dapat memberikan keamanan atau jaminan terhadap terjadinya kerugian, pengrusakkan, atau kecurangan Pembuktian (evidence), meskipun tidak memberikan jaminan atas hak, namun dokumen pendaftaran dapat digunakan sebagai alat bukti apabila terjadi gugatan atas tanah Pemberitahuan dan prioritas (notice and priority), pendaftaran harus melakukan pemberitahuan kepada publik bahwa suatu transaksi properti telah terjadi dan waktu pendaftaran harus menyediakan prioritas untuk gugatan

Iwan Kurniawan

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

Pendaftaran Akta
Dalam sistem pendaftaran akta ( Registration of Deeds ) terdapat suatu lembaga yang bertugas melakukan pendaftaran dokumen yang berhubungan dengan transaksi properti seperti akta, hipotik/gadai, rencana survei, dan sebagainya. Terdapat tiga elemen dasar dalam pendaftaran akta, yaitu
pencatatan waktu entri, penomoran, dan penyimpanan dokumen properti atau salinannya
Iwan Kurniawan

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

Kelemahan Pendaftaran Akta

Yang didaftar adalah dokumen transaksi dan bukan hak atas tanah Mencatat transaksi yang terbatas, seperti pemilik, nama atau persil Informasi yang dihasilkan belum tentu benar dan mungkin tidak konsisten Gambaran yang dihasilkan seringkali salah dan kadaluarsa

Iwan Kurniawan

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

Sistem pendaftaran hak

Definisi : A system whereby a register of ownership of land is maintened based upon the parcel rather than the owner of the deeds of transfer [Paper UN-ECOSOC, 1995] Dalam sistem pendaftaran hak ( Registration of title ) pada dasarnya di desain untuk mengatasi kelemahan dari sistem pendaftaran akta dan menyederhanakan proses penanganan transaksi properti. Dalam sistem ini, daftar-daftar yang dibuat berisi kepemilikan hak atas tanah, tanah sengketa termasuk hak gadai atau hak tanggungan.
Iwan Kurniawan

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

(Sistem Pendaftaran) Hak vs Akta

Satuan atau unit pendaftaran adalah persil tanah dan bukan per akta Secara umum, dari tiap-tipa persil yang didaftarkan dilakukan pengukuran dan pemetaan Daftar-daftar yang dibuat mencerminkan kondisi terkini dan sesuai dengan keadaan di lapangan Bertujuan agar sistem pendaftaran lebih sederhana, murah dalam pelaksanaannya dan akurat

Iwan Kurniawan

10

GD2141 Administrasi Pertanahan 1 Departemen Teknik Geodesi ITB

3 Azaz Utama Sistem Pendaftaran Hak

Asas Tirai (the curtai principle)
Daftar-daftar tersebut merupakan satu-satunya sumber informasi mengenai hak atas tanah

Asas Cermin (the mirror principle)

Daftar-daftar yang menyangkut hak atas tanah merefleksikan keakuratan dan kelengkapan sesuai dengan kondisi saat ini

Asas Jaminan (the insurance principle)

Negara bertanggung jawab terhadap kebenaran dan ketelitian daftar tersebut dan memberikan kompensasi apabila terdapat kesalahan dan kelalaian. Prinsip itu ditujukan untuk melindungi hilangnya suatu properti
Iwan Kurniawan

11