RESUMA

SEWA
PSAK 73

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu dari Syarat Mata kuliah

Pelaporan Korporat

Disusun oleh:
USEP SAEPUL HAYAT
51622220020

PROGRAM MAGISTER AKUNTANSI

SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS WIDYATAMA
BANDUNG
2023
I. PENDAHULUAN
PSAK 73 diterapkan untuk seluruh sewa, termasuk sewa aset hak guna
dalam sub sewa kecuali untuk :
1. Sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas
alam dan sumber daya serupa (PSAK 64),
2. Sewa aset biologis (PSAK 69),
3. Perjanjian konsesi jasa (ISAK 16),
4. Lisensi kekayaan intelektual yang diberikan oleh (lessor) (PSAK 72),
5. Hak yang dimiliki oleh penyewa dalam perjanjian lisensi (PSAK 19) untuk
item seperti film, rekaman video, karya panggung, manuskrip, hak paten dan
kah cipta
Penyewa (lessor) boleh (tetapi tidak diharuskan) untuk menetapkan PSAK
73 untuk aset tak berwujud selain yang disebutkan dalam point 5.

II. IDENTIFIKASI SEWA

PSAK 73 mengharuskan pada tanggal insepsi entitas telah menilai apakah
suatu kontrak adalah kontrak sewa atau mengandung sewa. Suatu kontrak
merupakan, atau mengandung sewa jika kontrak tersebut memberikan hak
untuk mengendalikan penggunaan aset identifikasian, selama suatu jangka
waktu untuk dipertukarkan denga imbalan. Entitas menilai Kembali kontrak
jika syarat dan ketentuan kontrak berubah
Kata kuncinya adalah:
1. Subjek sewa harus secara spesifik diidentifikasi
Aset identifikasian dapat ditetapkan secara eksplisit ataupun emplisit. Bila
subjek kontrak adalah bagian (porsi) dari aset maka aset tersebut adalah
aset identifikasian bila dapat dibedakan secara fisik (misalnya lantai
tertentu dari suatu bangunan)
2. Kontrak memberikan hak pengendalian dalam jangka waktu tertentu
Untuk menilai apakah terdapat pengendalian maka entitas harus menilai
apakah selama periode penggunaan pelanggan memiliki baik hak untuk
memperoleh secara substansial benefit dari penggunaan aset identifikasian
dan hak untuk mengarahkan penggunaan aset identifikasian.

1
 2

Gambar II.1 Tahapan Penilaian apakah Kontrak Mengandung Sewa (IFRS

16)
Tidak
Apakah terdapat aset identifikasian

Ya

Apakah memiliki hak untuk mendapatkan secara Tidak

substansial seluruh manfaat ekonomik dari penggunaan
aset selama periode penggunaan
Ya
Pelanggan
Apakah ada yang memiliki hak untuk mengarahkan
Pemasok
bagaimana dan tujuan apa aset digunakan selama periode
penggunaan

Tidak keduanya : bagaimana dan

untuk tujuan apa aset digunakan
telah ditetapkan

Ya Apakah pelanggan memiliki hak untuk mengoperasikan

aset selama periode penggunaan dan pemasok tidak
memiliki hak untuk mengubah instruksi tersebut

Tidak

Apakah pelanggan mendesain aset sehingga menentukan Tidak

bagaimana dan untuk apa aset digunakan selama periode
penggunaan

Ya

Kontrak tidak
Kontrak menganudung sewa menganudung sewa
 3

III. PERLAKUAN AKUNTANSI ATAS SEWA

Pada saat awal masa sewa penyewa (lessee) dan pesewa (lessor) harus
menentukan terlebih dahulu klasifikasi sewa. Perlakuan akuntansi atas sewa
tergantung pada klasifikasi sewa. Dasar pengklasifikasian sewa bebeda antara
penyewa dan pesewa. Pada lessee semua sewa harus diklasifikasikan sebagai
sewa pembiayaan kecuali pada sewa jangka pendek atau sewa dengan nilai
pasar aset sewa rendah. Bila sewa memenuhi kriteria pengecualian tersebut
lessee memiliki pilihan untuk mengklasifikasikan sewa tersebut sebagai sewa
operasi. Pada lessor klasifikasi sewa didasarkan pada apakah telah terjadi
transfer risiko dan manfaat dari aset sewa. Pada lessor klasifikasi sewa terdiri
atas sewa operasi, sewa pembiayaan, dan sales tipe lease.
1. Perlakuan akuntansi dari sisi penyewa
Pada saat dimulainya sewa, penyewa mengakui aset hak guna (leased aset)
dan liabilitas sewa (lease liabilities)
a. Pengkuruan aset hak guna
Aset hak guna pada awal perolehan diakui sebesar:
i. Jumlah pengukuran liabilitas sewa
ii. Pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal
permulaan, dikurangi dengan insentif sewa yang diterima
iii. Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa, dan
iv. Estimasi biaya yang dikeluarkan oleh penyewa dalam membongkar
dan memindahkan aset pendasar, merestorasi tempat dimana aset
berada atau merestorasi aset pendasar ke kondisi yang disyaratkan
oleh syarat dan ketentuan sewa, kecuali biaya-biaya tersebut
dikeluarkan untuk menghasilkan persediaan.
b. Pengukuran liabilitas sewa
Liabilitas sewa pada awalnya diukur pada nilai kini pembayaran sewa
yang belum dibayar pada tanggal tersebut didiskontokan menggunakan
suku bunga implisit bila dapat ditentukan atau jika suku bunga tersebut
tidak dapat ditentukan, maka penyewa menggunakan suku bunga
pinjaman incremental penyewa.
Pembayaran sewa meliputi :
i. Pembayaran tetap, dikurangi dengan piutang insentif sewa,
ii. Pembayaran sewa variable yang bergantung pada indeks atau suku
bunga yang pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau
suku bunga pada tanggal permulaan
iii. Jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh penyewa dalam
jaminan nilai residual
iv. Harga eksekusi opsi bila jika penyewa cukup pasti untuk
mengeksekusi opsi tersebut
v. Pembayaran pinalti karena penghentian sewa.
 4

c. Peilaian Kembali liabilitas sewa

Dilakukan apabila terjadi perubahan pembayaran sewa, dapat terjadi
karena:
i. Perubahan masa sewa atau perubahan penilaian opsi pembelian.
ii. Perubahan dalam jaminan nilai residu atau perubahan dalam
pembayaran sewa masa depan yang terjadi akibat perubahan indeks
atau suku bunga yang digunakan untuk menentukan pembayaran
tersebut.
d. Pengecualian pengakuan
Lessee dapat tidak menerapkan persyaratan pengakuan, dan bisa
memperhitungkan untuk memilih pembayaran sewa sebagai beban
berdasarkan garis lurus selama masa sewa atau dasar sistematis lainnya
untuk dua jenis sewa berikut:
i. Sewa jangka pendek
Jangka waktu sewa kurang dari 12 bulan
ii. Sewa aset bernilai rendah
- Aset pendasar tidak memiliki ketergantungan
- Aset pendasar memiliki nilai rendah secara absolut
- Jika aset di subsewakan maka tidak memenuhi aset bernilai
rendah
2. Perlakuan akuntansi dari sisi pesewa (lessor)
Pesewa atau lessor mengklasifikasikan setiap sewanya sebagai sewa
operasi atau sewa pembiayaan. Sewa diklasifikasikan sebagai sewa
pembiayaan jika sewa mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan
manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset dasar. Jika tidak, suatu sewa
diklasifikasikan sebagai sewa operasi.
Subsewa adalah sewa dimana penyewa menyewakan Kembali Sebagian
atau semua aset dasar kepada pihak lain dimana penyewa utama tetap
mempertahankan beberapa hak-haknya pada perjanjian sewa utama.
3. Perlakuan Akuntansi oleh Pensewa
Pada saat dimulainya sewa, lessor mengakui aset yang dimiliki dalam sewa
pembiayaan sebagai piutang dengan jumlah yang sama dengan investasi
bersih dalam sewa. Pembayaran sewa yang termasuk dalam pengukuran
investasi neto sewa meliputi pembayaran atas hak untuk menggunakan aset
pendasar selama masa sewa yang belum diterima pada tanggal permulaan
sebagai berikut:
i. Pembayaran tetap, dikurangi dengan insentif sewa terutang
ii. Pembayaran sewa variable yang bergantung pada indeks atau suku
Bunga yang pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau
suku bunga pada tanggal permulaan
iii. Jaminan nilai residual yang diberikan kepada pesewa oleh penyewa,
pihak yang terkait dengan penyewa atau pihak ketiga yang tidak terkait
 5

dengan pesewa yang secara finansial mampu melaksanakan

kewajibannya dalam jaminan tersebut.
iv. Harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup yakin untuk
mengeksekusi opsi tersebut, dan
v. Pembayaran pinalti karena menghentikan sewa, jika penyewa akan
mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.
4. Jual dan Sewa Balik (Sales and Lease Back)
Untuk menentukan apakah transfer suatu aset dicatat sebagai penjualan,
entitas menerapkan persyaratan PSAK 72; pendapatan dari kontrak
dengan pelanggan untuk menentukan kapan kewajiban kinerja dipenuhi.
Penjual hanya mengakui jumlah keuntungan atau kerugian yang terkait
dengan hak yang ditransfer ke pembeli. Jika nilai wajar imbalan untuk
penjualan aset tidak sama dengan nilai wajar aset, atau jika pembayaran
untuk sewa tidak sama dengan harga pasar, maka entitas melakukan
penyesuaian dibawah ini untuk mengukur hasil penjualan nilai wajar:
i. Jika dibawah harga pasar, maka dicatat sebagai pembayaran sewa
dibayar dimuka,
ii. Jika diatas harga pasar, makan dicatat sebagai tambahan pembiayaan
yang diberikan oleh pembeli pesewa kepada penjual penyewa.
5. Sewa Tanah dan Bangunan
Ketika sewa mengandung elemen tanah dan bangunan penilaian klasifikasi
sewa sebagai financing lease atau operating lease oleh lessor dilakukan
secara terpisah untuk elemen tanah dan elemen bangunan. Karena pada
umumnya tanah memiliki masa manfaat yang tidak terbatas maka
kemungkinan besar masa sewa bukanlah Sebagian besar masa manfaat aset
sehingga sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi. Namun demikian bila
pada tanggal insepsi nilai kini dari pembayaran sewa tanah diklasifikasikan
sebagai finance lease. Pada sewa dengan elemen tanah dan bangunan lessor
mengalokasikan pembayaran sewa antara tanah dengan bangunan
berdasarkan proporsi relative nilai wajar sewa tanah dan sewa bangunan.
Alokasi pembayaran sewa harus mencerminkan sebesar apa kompensasi
yang diinginkan lessor untuk penggunaan tanah dan bangunan saja.
Bila pembayaran sewa tidak dapat di alokasikan kepada masing-masing
elemen tanah dan bangunan dengan andal maka keseluruhan sewa
diklasifikasikan sebagai finance lease, kecuali bila jelas baik elemen tanah
atau bangunan adalah sewa operasi. Untuk sewa tanah dan bangunan
dimana jumlah untuk elemen tanah tidak material dibandingkan
keseluruhan sewa , PSAK memperbolehkan elemen tanah dan elemen
bangunan diperlakukan sebagai satu kesatuan (, Ak.Ca.Mardiasmo, 2021).
 DAFTAR PUSTAKA
, Ak.Ca.Mardiasmo, P. (2021). MODUL CAFB - LEVEL DASAR
PELAPORAN KORPORAT. Ikatan Akuntan Indonesia (IAI).
https://web.iaiglobal.or.id/assets/materi/Sertifikasi/CA/modul/pk_19/