LAPORAN PRAKTIKUM

PENILAIAN TANAH

KELOMPOK 2 KELAS K
No Nama NIT No. Absen
.
1 Agus Akbar 22314399 02
2 Enricho 22314408 11
3 Irvan Adhitya 22314412 15
4 Lukman Alif Firmansyah 22314414 17
5 M. Farhan Zarmi N. 22314416 19
6 Sukron Citrawana 22314437 40

PROGRAM STUDI DIPLOMA IV PERTANAHAN

SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL
YOGYAKARTA
TAHUN 2023
A. Identifikasi Objek Peniliain

Obyek :
Tipe Aset : Kontrakan
Tipe Properti : Rumah Tinggal
Jl. Cucak Ijo No. 43, 04/03, Ngupasan, Nogotirto, Gamping,
Alamat :
Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta
Pemilik Properti : Sutini
Luas Tanah : 178 m2
Luasan :
Luas Bangunan : 178 m2
Jenis Hak Atas Tanah : Sertifikat Hak Milik (SHM)
Analisis HBU : Rumah
Tujuan dilakukannya penilian ini untuk menganalisa
Tujuan Penilaian : perbandingan nilai harga tanah yang dimiliki dengan beberapa
perbandingan
Objek Penilaian : Penilain ini dilakukan terhadap sebuah Kontrakan
Bentuk Kepemilikan : SHM
Tanggal Penilaian : Senin, 18 September 2023
Kesimpulan : Rp. 773,000,000 (Tujuh Ratus Tujuh Puluh Tiga Juta Rupiah)

Aksesibilitas :
Nama Jalan : Jl. Cucak Ijo
Lebar Jalan : 1,80 Meter
Arah Lalu Lintas : 2 Arah
Permukaan Jalan : Paving Blok
Kondisi Jalan : Sedang
Transportasi Publik : Ojek

Bangunan :
Tipe Bangunan : Rumah Tinggal
Luasan : 178 m2
Tahun Pembangunan : 1980
Renoversi : 2010
Struktur : Beton
Plafon : Eternit
Lantai : Keramik

Tanah :
Luasan : 178 m2
Jenis HAT : SHM
Perolehan Dari : Hasil Waris
Gambar Objek Dan Jalan :

Gambar 1 Objek Penilaian

Gambar 2 Jalan Objek Penilaian

 B. Pendekatan Penilaian Metode Harga Pasar

Perbandingan Perbandingan 1 Perbandingan 2 Perbandingan 3 Perbandingan 4 Objek Penilaian

Gambar

Jl. Kenari Jl. Kenari Jl. Nusa 2 No.C 3, Karang

Jl. Titi Bumi, Area Sawah, Jl. Cucak Ijo No. 43,
Alamat No.28,Kwarasan, No.29,Kwarasan, Wetan, Nogotirto, Kec.
Kec. Gamping Kwarasan, Nogotirto
Nogotirto Nogotirto Gamping
Jenis Data Pebanding Jual Beli Jual Beli Sewa Sewa
Waktu Data
18 September 2023 18 September 2023 18 September 2023 18 September 2023 18 September 2023
Pebanding
Lokasi Sedang Sedang Baik Baik Sedang
Fisik Tanah
- Luas (M2) 112 126 168 125 178
- Jenis Tanah Matang Tanah Matang Tanah Matang Tanah Matang Tanah Matang
- Kontur Baik Baik Baik Baik Baik
- Elevasi Sedang Sedang Sedang Sedang Sedang
Pemanfaatan Sekitar Permukiman Permukiman Perumahan Permukiman Permukiman
Aksebilitas Baik Baik Baik Baik Sangat Buruk
Contact Person XXX XXX XXX XXX
Harga Tanah/M2 4000000/M 4000000/M 4200000/M 4300000/M
Faktor Penyesuaian
Jenis Data
0% 0% -5% -5%
Pembanding
Waktu Data 0% 0% 0% 0%
 Pembanding
Lokasi 0% 0% -5% -5%
Dokumen
0% 0% 0% 0%
Kepemilikan
Fisik Tanah 0% 0% 0% 0%
- Luas 0% 0% 0% 0%
- Jenis 0% 0% 0% 0%
-Kontur 0% 0% 0% 0%
-Elevasi 0% 0% 0% 0%
Pemanfaatan Sekitar
0% 0% -10% 0%
Aksesibilitas -40% -40% -40% -40%
Zoning 0% 0% 0% 0%
Total Penyesuaian -40% -40% -60% -50%
Indikasi Nilai /M2 Rp. 2,400,000 Rp. 2,400,000 Rp. 1,680,000 Rp. 2,150,000
Pembobotan 30% 30% 20% 20% 100%
Nilai Wajar Setelah
Rp. 720,000 Rp. 720,000 Rp. 336,000 Rp. 430,000
Pembobotan
Nilai Wajar /M2 Rp. 2,206,000
Nilai Total Tanah Rp. 794,160,000
 Penilaian dengan perbandingan data pasar adalah menentukan sebuah nilai objek yang
akan ditentukan nilainya dengan mencari perbandingan data yang ada di pasar, pada metode
ini harus terlebih dahulu melakukan identifikasi objek yang akan dinilai. Hal yang harus di
identifkasi yaitu :
a) Jenis data perbandingan : Menjelaskan status dari objek penilaian yang dianalisis

b) Lokasi : Menjelaskan mengenai aksesibilitas dan sarana dan

c) Detail bangunan
d) Detail Tanah
prasarana apa yang memadai
: Menjelaskan mengenai spesifikasi bangunan, tahun
Pembangunan, dan bahan bangunan
: Menjelaskan mengenai detail fisik seperti kontur, jenis
tanah, luas tanah, dan status kepemilikan

Pada penilaian ini kelompok 2 menggunakan 4 data pembanding di kawasan sekitar

Nogotirto dan Patran. Lokasi tersebut berdekatan dengan objek penilaian serta berdekatan
dengan Kampus STPN dengan spesifikasi data pembanding yang serupa dan sejenis dengan
objek penilaian.

Gambar 3 Jalan Ke Kampus STPN

Pada proses Rekonsiliasi data dari deskripsi objek yang akan dinilai dengan data objek
pembanding harus diperhatikan penyesuaiannya hal-hal berikut yaitu :
a) Properti subjek k% (misal 10%) lebih baik/unggul dari properti pembanding

b) Properti subjek k% (misal 10%) lebih jelek dari properti pembanding

c) Properti pembanding k% (misal 10%) lebih unggul dari properti subjek

d) Properti pembanding k% (misal 10%) lebih jelek dari properti subjek

 C. Pendekatan Penilaian Metode Pendapatan
DISCOUNTED CASH FLOW
TINGKAT
N
URAIAN PERTUMBUHA TAHUN 1 TAHUN 2 TAHUN 3 TAHUN 4 TAHUN 5
O
N

ALIRAN KAS MASUK

PEDAPATAN KOTOR
1
POTENSIAL
Pendapatan sewa 2% 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000

Total Pendapatan Kotor Potensial 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000

2 TINGKAT HUNIAN 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95

3 PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF 13,500,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 14,250,000

ALIRAN KAS KELUAR

BIAYA OPERASIONAL
4
TAHUNAN
PBB 2% 160,000 163,200 166,464 169,793 173,189
Listrik 2% 1,800,000 1,836,000 1,872,720 1,910,174 1,948,378
Wifi 2% 1,980,000 2,019,600 2,059,992 2,101,192 2,143,216
Air 2% 912,000 930,240 948,845 967,822 987,178
Maintainance 2% 500,000 510,000 520,200 530,604 541,216
Gas 2% 264,000 269,280 274,666 280,159 285,762
Uang sampah 2% 600,000 612,000 624,240 636,725 649,459
 Jumlah Biaya Operasional 6,216,000 6,340,320 6,467,126 6,596,469 6,728,398
PENDAPATAN OPERASIONAL
7,284,000 8,659,680 8,532,874 8,403,531 7,521,602
SEBELUM BUNGA & PAJAK

PAJAK PENGHASILAN (TAX

8 8% 582,720 692,774 682,630 672,282 601,728
RATE X (NOI-BUNGA-DEP)

9 PENDAPATAN BERSIH OPERASI 6,701,280 7,966,906 7,850,244 7,731,249 6,919,874

YEARS PURCHASE @8%; 5

10 0.2 3.99271004 3.99271004 3.99271004 3.99271004 3.99271004
TAHUN
PV -----> 3.99271004 3.99271004 3.99271004 3.99271004
0 1 2 3 4
11 PRESENT VALUE 20% 0.2 1 0.8333333333 0.6944444444 0.5787037037 0.4822530864

12 NET PRESENT VALUE 26,756,268 26,507,953 21,766,491 17,863,793 13,324,194

CUMMULATIVE NETT
13 26,756,268 53,264,221 75,030,712 92,894,505 106,218,699
PRESENT VALUE
 GROSS INCOME MULTIPLIER

NILAI PROPERTY PENDAPATAN (1 tahun) GIM

NO DATA
(NP) (P) (NP/P)
1 PEMBANDING 1 Rp. 950,000,000.00 Rp. 20,000,000.00 47.50
2 PEMBANDING 2 Rp. 860,000,000.00 Rp. 20,000,000.00 43.00
3 PEMBANDING 3 Rp. 1,100,000,000.00 Rp. 18,000,000.00 61.11
4 PEMBANDING 4 Rp. 980,000,000.00 Rp. 20,000,000.00 49.00
RATA-RATA GIM 50.15277778

NILAI OBJEK PENILAIAN PENDAPATAN (1 tahun) OBJEK

RATA-RATA GIM X
= PENILAIAN
= Rp. 50.15277778 Rp. 15,000,000
= Rp. 752,291,666.67
 Penilaian dengan perbandingan data pendapatan adalah menentukan nilai suatu objek
berdasarkan seberapa besar objek tersebut menghasilkan pendapatan atau income. Pada
penilaian ini kami menggunakan 4 data sampel yang terletak di kawasan Nogotirto dan
Patran. Lokasi tersebut berdekatan dengan objek penilaian serta Kampus STPN dan objeknya
merupakan rumah sewa dengan harga pertahun. Pendekatan ini digunakan terhadap property
yang menghasilkan pendapatan.

Rumus Year Purchase

1
1−
YP = (1+i)
n

i
Rumus Present Value :
FV
PV = (1+i)n
Rumus GIM :
( NP)
GIM = (P)

Keterangan :
i = Penyesuaian
n = Tahun
NP = Harga Property Pada Tahun Tersebut
P = Pendapatan Property Dalam 1 Tahun
 D. Pendekatan Penilaian Metode Biaya
NO URAIAN TAHUN 1

ALIRAN KAS
MASUK
1 PEDAPATAN KOTOR POTENSIAL
Rp 15,000,000.00
Total Pendapatan Kotor Potensial Rp 15,000,000.00
2 TINGKAT HUNIAN 90.00%
3 PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF Rp 13,500,000.00
ALIRAN KAS
KELUAR
4 BIAYA OPERASIONAL TAHUNAN
PBB Rp. 160,000
Listrik Rp. 1,800,000
Wifi Rp. 1,980,000
Air Rp. 912,000
Maintainance Rp. 500,000
Gas Rp. 264,000
Uang sampah Rp. 600,000
Jumlah Biaya Operasional Rp. 6,216,000

5 PENDAPATAN OPERASIONAL SEBELUM BUNGA

& PAJAK Rp. 7,284,000
8 PAJAK PENGHASILAN (TAX RATE X (NOI-BUNGA-
DEP))
TAX RATE = 145,680
2%
9 PENDAPATAN BERSIH OPERASI Rp. 7,138,320
10 YEARS PURCHASE Rp. 3.99271004
R = 8%
YEAR = 5
13 NILAI PROPERTY (CAPITAL VALUE) Rp. 28,501,242

Rumus Penyusutan : Rp. 118,183,510

Luas Bangunan : 178 m2
Luas Tanah : 178 m2
RCN : Rp. 2,160,200.00
Harga Tanah : Rp. 2,206,000.00
Penyusutan Pertahun : 5%
Penyusunan : 23 Tahun
Nilai Properti 2023 : Rp. 777,183,599.59
 Penilaian dengan pendekatan perbandingan data biaya adalah proses menilai suatu objek
properti berdasarkan biaya yang digunakan untuk membanguna suatu properti. Pada penilaian
ini kami menggunakan 4 data sampel yang terletak di kawasan Nogotirto dan Patran. Lokasi
tersebut berdekatan dengan onjek penilaian serta Kampus STPN dengan objeknya adalah
sebuah rumah dengan rerata luas sekitar 150 m2.

Rumus Penyusutan

D= P(1−i)
n

Rumus Nilai Properti

Nilai Properti = Harga Tanah+ ( RCN × Luas Bangunan )−Penyusutan

Rumus Year Purchase

1
1−
YP = (1+i)
n

Keterangan :
i = Penyesuaian
n = Tahun
D = Penyusutan
P = Nilai Baru Properti
E. Kesimpulan
Dengan adanya praktikum Penilaian Tanah ini, Kelompok 2 Kelas K mendapat
kesimpulan bahwa terdapat 3 pendekatan yang dapat digunakan dalam mencari nilai
suatu properti, yaitu :
a) Pendekatan Penilaian Metode Harga Pasar
b) Pendekatan Penilaian Metode Pendapatan
c) Pendekatan Metode Biaya

Dikarenakan Metode harga pasar penilaian tanah berdasarkan dengan data

properti yang sama seperti objek yang dinilai, sehingga penilai perlu cermat dalam
menentukan pembanding yang akan digunakan sebagai perbandingan untuk
menentukan nilai objek, dengan hal tersebut dapat disimpulkan bahwa kelemahan dari
metode ini terdapat pada ketersedian data pembanding yang sejenis dan sebanding,
namun metode harga pasar juga memiliki kelebihan apabila dibandingkan dengan
kedua metode lainnya, yaitu harga yang didapatkan merupakan harga yang
menggambarkan keadaan pasar.
Pada metode pendapatan, proses penilaian tanah hanya memerlukan data
pendapatan dari properti tersebut, sehingga proses penilaian dapat berlangsung dengan
cepat, namun kelemahan dari metode ini yaitu hasil yang didapatkan akan memberikan
data yang variatif tergantung pada subjek properti tersebut, sedangkan kelebihan dari
metode pendapatan ini yaitu dapat dijadikan data acuan dalam menentukan highest
and best use berdasarkan letak properti.
Lalu pada metode biaya menggunakan data yang lebih menargetkan nilai suatu
properti pada masa sekarang, berdasarkan data nilai pembangunan properti pada tahun
pembangunan (RCN), kelemahan dari metode biaya terletak pada data RCN yang apa
bila tidak diketahui maka sulit untuk menentukan nilai dari properti tersebut, namun
apa bila RCN diketahui nilai yang dihasilkan dapat lebih objektif.
Dengan adanya kesimpulan tersebut dapat diketahui bahwa ketiga metode tersebut
memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing yang penggunaannya dapat
disesuaikan dengan kebutuhan dari masing-masing penilai, serta menyesuaikan data
properti yang tersedia.
Dari praktikum Penilaian Properti ini yang berdasarkan dari 3 metode yang
digunakan, kelompok 2 kelas K mendapatkan nilai properti sebesar Rp.
774.545.088,66. Menurut kelompok 2 kelas K nilai yang telah didapatkan dari
penilaian properti ini sudah sesuai berdasarkan data-data pembanding yang kami
kumpulkan dan telah sesuai dengan pernyataan yang diberikan oleh pemilik properti
tersebut, sehingga dapat kami simpulkan penggunaan 3 metode ini secara bersamaan
apabali digunakan untuk mencari nilai suatu properti maka akan mendapatkan nilai
yang semakin akurat.