TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERLINDUNGAN KREDITUR DALAM PENYELESAIAN SENGKETA ATAS KREDIT MACET YANG TERJADI PADA PERJANJIAN

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Studi pada PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk cabang Medan) SKRIPSI Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat Mencapai Gelar Sarjana Hukum Disusun Oleh: Annisa Lokita Lubis 060200023 Departemen Hukum Keperdataan Program Kekhususan Hukum Dagang

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2009

Universitas Sumatera Utara

TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERLINDUNGAN KREDITUR DALAM PENYELESAIAN SENGKETA ATAS KREDIT MACET YANG TERJADI PADA PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Studi pada PT. Bank Mandiri cabang Medan) SKRIPSI Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat Mencapai Gelar Sarjana Hukum Disusun Oleh: Annisa Lokita Lubis 060200023 Departemen Hukum Keperdataan Program Kekhususan Hukum Dagang Disetujui oleh, Ketua Departemen Hukum Keperdataan

Prof. Dr. Tan Kamello, SH, MS NIP. 196204211988031004

Dosen Pembimbing I

Dosen Pembimbing II

Prof. Dr. Tan Kamello, SH, MS NIP. 196204211988031004

Zulkarnain Mahfudz, SH, CN NIP. 196101181988031010

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR Segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena atas rahmat, hidayah, dan kemudahan yang telah dilimpahkannya penulis dapat menyelesaikan skripsi dengan judul Tinjauan Yuridis Terhadap Perlindungan Kreditur dalam Penyelesaian Sengketa atas Kredit Macet yang Terjadi pada Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (studi pada PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk cabang Medan). Salawat dan salam semoga selalu tercurah pada Nabi Muhammad SAW beserta ahlibaitnya yang suci. Tujuan penulisan skripsi ini adalah untuk memenuhi persyaratan akademik untuk menyelesaikan program studi Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Penulis sangat berterima kasih atas dukungan, semangat, pengorbanan, serta doa yang selalu diberikan oleh keluarga penulis yang berada jauh dari tempat penulis ketika proses penulisan skripsi ini. Terima kasih buat Papa (Drs. Ismet Lubis Ak, M.M.) yang selalu membantu dengan informasinya melalui telepon terutama di awal awal penulisan skripsi ini, Mama (Fatimah Lubis) yang selalu mengingatkan penulis untuk cepat cepat menyelesaikan skripsi ini, Abangku (Fitra Hamonangan Lubis AMd.), dan adikku (Lisa Maharani Lubis) atas semangatnya. Selain itu, dalam penulisan skripsi ini penulis juga mendapatkan banyak bantuan dari banyak pihak, bukan hanya dari lingkungan kampus, melainkan juga dari banyak pihak di luar kampus, penulis dengan sepenuh hati mengucapkan terima kasih yang sebesar besarnya kepada :

Universitas Sumatera Utara

1. Bapak Prof. Dr. Runtung S.H., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan juga sebagai Dosen Pembimbing I; 2. Bapak Prof. Dr. Suhaidi, S.H., M.H., selaku Pembantu Dekan I; 3. Bapak Syafruddin, S.H., M.H., DFM, selaku Pembantu Dekan II; 4. Bapak M. Husni, S.H., M.H., selaku Pembantu Dekan III; 5. Bapak Prof. Tan Kamello, S.H., M.S., selaku Ketua Departemen Hukum Perdata sekaligus sebagai Dosen Pembimbing I; 6. Bapak Zulkarnain Mahfudz, S.H., C.N. selaku Dosen Pembimbing II; 7. Ibu Puspa Melati, SH, M. Hum, selaku Ketua Program Kekhususan Hukum Dagang; 8. Pak Sunarto Ady Wibowo, S.H., M.Hum, selaku dosen wali penulis selama kuliah di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 9. Seluruh dosen beserta Pegawai Administrasi Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan ilmunya dan membantu Penulis selama menjalani perkuliahan; 10. Instansi terkait, dalam hal ini PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk cabang Medan yaitu pada para pegawai di bagian Consumer Loans dan dari bagian Collection. 11. Rizky Black Ranger na Midori Kurnia Adyantoro yang penulis sayangi yang selama ini senantiasa membantu terutama pada saat melakukan riset yang diperlukan dalam penulisan skripsi ini, termasuk keberadaannya sebagai tempat berbagi masalah, ide ide konyol, suka, duka, diskusi keagamaan, dan membantu penulis waktu sakit.

Universitas Sumatera Utara

12. Sahabat dan teman teman di kampus, Putri Putput Hafwany Pasaribu SH., Nina Niwa Wanda Hasibuan, Dina Cuit cuit Kristina Sitepu SH., Khairuna Uunnana Malik Hasibuan SH., Lesly LesCi Saviera SH., serta sahabat dan teman teman seperjuangan di kos 418 jamin ginting, Rizka KaBong Mauliyan Pulungan, SH., Netti Chiz Ochiz Octris Pratiwi, Nur Sari Wi Dewi Marpaung, dan teman teman lain yang tidak dapat disebutkan satu persatu. 13. BTM Aladdinsyah, S.H., yang pernah jadi tempat paling menyenangkan selama kuliah di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan telah mengenalkan penulis dengan beragam pribadi menarik di dalamnya, terutama teman teman pengurus masa periode 2007 2008. 14. Teman teman Mahasiswa / i Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara angkatan 2006 : Muhammad wak Heru, Inda Dian, Herman Chandra Hace, SH., Maria Afriyanti Pasaribu, Dea Laura, Nina Wanda Hasibuan, Ayu Nasution, SH., dan teman teman yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang selalu bersama sama berbagi semangat untuk menyelesaikan skripsi. 15. Senior dan junior Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang juga selalu memberikan semangat kepada penulis. 16. Pihak pihak lain yang telah bersedia membantu penulis namun tidak dapat dituliskan namanya satu persatu, penulis mengucapkan banyak terima kasih.

Universitas Sumatera Utara

Mengingat bahwa sifat ilmu pengetahuan adalah dinamis dan akan terus mengalami perkembangan, sementara skripsi ini tidak dapat dikatakan sempurna maka Penulis mengharapkan saran dan kritik yang membangun dan sebelumnya Penulis memohon maaf bilamana terdapat kekurangan dan kesalahan lain yang tidak berkenan di hati. Akhir kata Penulis mendoakan semoga Allah SWT memberikan kelancaran dalam menjalankan hidup dikemudian hari. Harapan Penulis semoga skripsi ini bermanfaat bagi Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara pada khususnya dan Masyarakat pada umumnya.

Medan, Mei 2010

Penulis

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN ............................................................................. i KATA PENGANTAR .................................................................................... ii DAFTAR ISI .................................................................................................. vi ABSTRAK...................................................................................................... ix

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang ............................................................................................. 1 B. Perumusan Masalah ...................................................................................... 4 C. Tujuan dan Manfaat Penulisan...................................................................... 4 D. Keaslian Penulisan ....................................................................................... 5 E. Tinjauan Kepustakaan .................................................................................. 5 F. Metode Penelitian ........................................................................................ 12 G. Sistematika Penulisan .................................................................................. 13

Universitas Sumatera Utara

BAB II TINJAUAN UMUM PERBANKAN

MENGENAI

BANK

DAN

KREDIT

A. Bank 1. Pengertian Bank...................................................................................15 2. Asas, Fungsi, dan Tujuan Bank............................................................17 3. Jenis jenis Bank.................................................................................19 B. Kredit 1. Pengertian Kredit Perbankan................................................................26 2. Tujuan dan Fungsi Kredit Perbankan...................................................29 3. Dasar dasar Pemberian Kredit Perbankan.........................................32 4. Penggolongan Kredit Bank..................................................................38 5. Klausula dalam Perjanjian Kredit Bank...............................................40

BAB III TINJAUAN UMUM MENGENAI KREDIT PEMILIKAN RUMAH A. Pengertian Kredit Pemilikan Rumah...............................................................48 B. Jenis Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah....................................................49 C. Persyaratan Kredit Pemilikan Rumah..............................................................55 D. Analisis Bank Terhadap Permohonan Kredit Pemilikan Rumah.....................60

Universitas Sumatera Utara

BAB IV PERLINDUNGAN TERHADAP KREDITUR DALAM PENYELESAIAN SENGKETA ATAS KREDIT MACET YANG TERJADI PADA PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH

A. Kebijakan Pengawasan Kredit.........................................................................69 B. Sebab sebab Timbulnya Kredit Macet..........................................................72 C. Tindakan Hukum Penyelematan dan Penyelesaian Kredit Macet...................83 D. Perlindungan Terhadap Kreditur dalam Penyelesaian Sengketa Kredit Macet yang Terjadi pada Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah..................................................................................90

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan.....................................................................................................105 B. Saran................................................................................................................107

DAFTAR PUSTAKA...........................................................................................x LAMPIRAN ................................................................................................. .....xi

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK Kebutuhan akan rumah merupakan kebutuhan pokok hidup manusial, akan tetapi memiliki rumah bukanlah hal yang mudah. Mengingat harganya yang semakin melambung tinggi, banyak masyarakat yang kesulitan memperoleh rumah. Terutama masyarakat kelas ekonomi menengah ke bawah. Bank sebagai lembaga pembiayaan membantu pemerintah mengurangi kesulitan ekonomi masyarakat berkaitan dengan masalah tersebut. Bank memberikan Kredit Pemilikan Rumah yang dapat digunakan untuk membeli rumah dengan berhutang pada bank. Terbukti kredit tersebut cukup efektif membantu masyarakat. Namun pada praktiknya, perjalanan kredit ini tidak selalu lancar. Pada hakikatnya masyarakat yang meminjam pada bank adalah yang ekonominya lemah, mungkin saja pada suatu waktu terjadi bencana atau hal hal di luar perkiraan yang menyebabkan mereka tidak dapat membayar kembali hutangnya pada bank. Maka akan terjadi sengketa yang disebut kredit macet. Bank tentunya sudah memprediksi akan timbulnya keadaan seperti ini, bagaimana bank mempersiapkan dirinya untuk menghadapi keadaan demikian? Upaya apa yang dapat dilakukan bank untuk mengusahakan pinjamannya kembali? Penulisan skripsi ini menggunakan metode gabungan antara metode penelitian hukum normatif yang mempergunakan sumber data sekunder, yaitu dari peraturan perundang undangan yang berhubungan, buku buku yang berkaitan, serta buku buku yang memuat pendapat para sarjana hukum dan metode penelitian hukum empiris yang memperoleh data dari sumber data primer, yaitu wawancara dan penelitian yang dilakukan di PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk cabang Medan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa bank dalam melaksanakan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah akan selalu menggunakan perjanjian yang berisi perlindungan terhadap bank sendiri jika terjadi kredit macet. Pada beberapa pasal dalam perjanjiannya disebutkan bank sebelum mencairkan dana untuk pembelian rumah, akan meminta bukti asuransi dari debitur. Asuransi tersebut berupa asuransi jiwa serta asuransi kebakaran dan kerusakan yang melindungi barang jaminan. Artinya, jika debitur meninggal dunia atau terjadi kerusakan pada barang jaminan, bank akan mendapat ganti kerugian dari perusahaan asuransi. Selain itu, perjanjian juga memuat bahwa bank akan memegang surat surat kepemilikan rumah sebagai jaminan sampai hutang debitur lunas. Dalam hal ini, berarti rumah tersebut sekaligus sebagai barang jaminan atas pinjaman debitur. Jika debitur tidak dapat lagi membayar hutangnya, bank akan bekerjasama dengan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) untuk mengadakan lelang atas rumah jaminan tersebut. Hasil lelang nantinya akan dijadikan bank sebagai ganti hutang debitur yang tidak terbayar.

Universitas Sumatera Utara