ASPEK HUKUM DALAM KONSTRUKSI

Modul 4: Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi

DAFTAR ISI
Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi
1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi
1.1 1.2 1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1), (2), (3) Jenis Kontrak Konstruksi menurut Tahapan Pihak-pihak yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1), (2), (3)

2.

Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak

3.

Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification)

3.1 3.2 3.3 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification) Prosedur Prakualifikasi (Prequalification) Dokumen Prakualifikasi (Prequalification) Prosedur Lelang (Tender/Bidding) Dokumen Lelang (Tender/Bidding) Dokumen Kontrak

4.

Pengadaan (Procurement): Lelang (Tender/Bidding)

4.1 4.2 4.3

1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi

JENIS-JENIS KERJASAMA (KONTRAK) KONSTRUKSI
Menurut Nilai Kontrak Menurut Cara Pembayaran Menurut Tahapan pihak-pihak yang terlibat&lingkup tugasnya

Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract) Kontrak Lumpsum Kontrak Harga Satuan (Unit Price) Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract) Kontrak Cost plus fixed fee Kontrak Cost plus sliding fee Kontrak Cost plus sliding fee berupa bonus atau penalti

Pembayaran 100% di muka

Kontrak tradisional Kontrak pemilik dan pelaksana konstruksi (owner-builder) Kontrak perencana teknis/desain/perancang & pelaksana konstruksi (design-build) Kontrak perencana teknis/desain/perancang & manajemen konstruksi (design-manager) Kontrak kontraktor umum/utama (general contractor) Kontrak manajemen konstruksi (construction manager)

Pembayaran 100% di belakang (Turn Key)

Pembayaran bertahap (progress payment) Pembayaran dengan uang muka Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran ditahan) Pembayaran dengan uang muka dan uang retensi

1.1 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak

1.

Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract)

a. b.

Kontrak Lumpsum biaya total tetap, volume pekerjaan dapat berubah Kontrak Harga Satuan (Unit Price) biaya satuan pekerjaan tetap, biaya total dapat berubah sesuai volume yang dikerjakan

2.

Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract)

a.

Kontrak Cost plus fixed fee biaya + jasa yang besarnya ditetapkan terlebih dahulu.
Bila nilai biaya nominal jasa tetap disebut Cost plus fixed fee

b.

Bila nilai jasa berupa % biaya disebut Cost plus % of cost

Kontrak Cost plus sliding fee besarnya jasa bervariasi, semakin kecil biaya, semakin besar nilai jasa. Dapat juga sliding fee berupa bonus atau penalti dimana:
Bila biaya aktual < biaya rencana bonus

c.

Bila biaya aktual > biaya rencana penalti

1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1)

Pembayaran 100% di belakang (Turn Key)
100% 100%

Pembayaran 100% di muka

100% 100%

Angsuran Pembayaran

0%

0%

0%

0%

Angsuran Pembayaran

Kemajuan Prestasi Pekerjaan

Kemajuan Prestasi Pekerjaan

1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (2)

Pembayaran bertahap (progress payment)
100% Angsuran-5 Angsuran-4 Angsuran-3 Angsuran-2 100%

Pembayaran dengan uang muka

100% Angsuran-6 100% Angsuran Pembayaran

Angsuran Pembayaran

Kemajuan Prestasi Pekerjaan

Kemajuan Prestasi Pekerjaan

80%
60% 40% 20% 0%

80%
60% 40% 20% 0%

80% 60% 40% 20% 0%

Angsuran-1

Uang Muka

0%

1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (3)

Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran ditahan)
Angsuran-6:

Pembayaran dengan uang muka dan uang retensi

Angsuran-7:

100% Kemajuan Prestasi Pekerjaan

Pengembalian uang retensi

100%

Penyerahan-2
Uang Retensi

100% 80% 60% 40% 20% 0%

Pengembalian uang retensi

100%
Uang Retensi

Penyerahan-2 Penyerahan-1

Angsuran Pembayaran

Penyerahan-1

60% 40% 20% 0%

Kemajuan Prestasi Pekerjaan

80%

Angsuran Pembayaran

0%

0%

Uang Muka

1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1)
Hubungan kontrak konstruksi dibedakan atas hubungan kontraktual berkaitan dengan pembayaran/imbalan uang dan hubungan fungsional berkaitan dengan lingkup tugasnya.
1. Kontrak Tradisional
Pemilik Bangunan/Konstruksi
K.1 K.2

2. Kontrak Pemilik & Pelaksana Konstruksi (Owner Builder)

Pemilik Bangunan/Konstruksi

F.1

F.2

Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang

F.3 K.3

Kontraktor Utama
F.4 F.5 K.4

Departemen Perencanaan Teknis/Desain/ Perancangan

F.1

F.2

F.3

Departemen Pelaksana Konstruksi

F.4 F.5 K. 1

Tenaga Kerja
F.6

Subkontraktor

Tenaga Kerja Sendiri

F.6

Kontraktor & Subkontraktor

Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, K.3, dan K.4. Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, F.5, dan F.6.

Terdapat 1 (satu) hubungan kontraktual yaitu K.1. Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, F.5, dan F.6.

1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (2)
3. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Pelaksana Konstruksi (Design-Build)
Pemilik Bangunan/Konstruksi
F.1 K.1 K.2 K.3 F.2 F.3

4. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Manajemen Konstruksi (Design-Manager)

Pemilik Bangunan/Konstruksi
F.1 K.1

Konsultan-Kontraktor
K.2

Konsultan Manajemen Konstruksi

K.3

Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang

F.2

F.3

F.4

Kontraktor Utama
F.5 F.6 K.4

Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang

F.4

Kontraktor Utama
F.5 K.4

Tenaga Kerja
F.7

Subkontraktor Kontraktor Spesialis Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, K.3, dan K.4. Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, dan F.5.

Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, K.3, dan K.4. Terdapat 7 (tujuh) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, F.5, F.6, dan F.7.

1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (3)
Kontrak Professional Construction Manager 5. Kontrak Kontraktor Umum/Utama (General Contractor)
Pemilik Bangunan/Konstruksi
K.1 F.1 F.2 K.2 K.1 F.1 F.2

6. Kontrak Manajemen Konstruksi (Construction Manager)

Pemilik Bangunan/Konstruksi
K.2

Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang

F.3

Kontraktor Utama bertindak selaku Manajemen Konstruksi

F.4 K.3

Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang

F.4

F.3

Konsultan Manajemen Konstruksi

F.5

K.3

Subkontraktor

Beberapa Kontraktor Spesialis

Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, dan K.3.

Terdapat 4 (empat) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, dan F.4.

Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, dan K.3.

Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, dan F.5.

2. Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak

Pengadaan (Procurement) bertujuan untuk mengadakan berbagai pihak yang berfungsi sebagai penyedia jasa konstruksi pada setiap tahapan proyek konstruksi.
Pengadaan (Procurement) Prakualifikasi (PK) Lelang (LL)
Contoh Calon Penyedia Jasa Pelaksanaan Konstruksi: Calon-calon Kontraktor 1 yang berminat Kontraktor 2 menjadi Kontraktor 3 Penyedia Kontraktor 4 Jasa Kontraktor 5 konstruksi Kontraktor 6 Kontraktor 7 Kontraktor 8 Kontraktor 9
Calon penyedia Ya jasa lulus PK:

Kontrak Kontrak

Lulus PK ?
Tidak

Kontraktor 1 Kontraktor 3 Kontraktor 5 Kontraktor 8

Menang LL ?
Tidak

Ya

Pemenang lelang: Kontraktor 3

Calon penyedia jasa tidak lulus PK: Kontraktor 2 Kontraktor 4 Kontraktor 6 Kontraktor 7 Kontraktor 9

Calon penyedia jasa yang Kalah LL: Kontraktor 1 Kontraktor 5 Kontraktor 8

Tanda tangan kontrak

3. Pengadaan (Procurement):
Prakualifikasi (Prequalification) Kualifikasi penyedia jasa konstruksi ditentukan oleh kualitasnya.

Kualitas penyedia jasa konstruksi (konsultan atau kontraktor) adalah kesesuaian penyedia jasa konstruksi dengan kebutuhan pengguna jasa konstruksi.
Karakteristik Kualitas (Quality Characteristic) meliputi berbagai aspek antara lain:

Aspek Aspek Aspek Aspek

Legal (Hukum)berkaitan dengan aspek legal perusahaan, SDM, dst. Sumber Daya Manusia berkaitan dengan eksekutif perusahaan, engineer, dst. Teknis berkaitan dengan peralatan, bangunan, dst. Keuangan berkaitan dengan pemodalan, kondisi neraca keuangan, dst.

Prakualifikasi adalah proses penilaian kualitas penyedia jasa konstruksi (kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya) sebelum mengikuti proses lelang, seleksi, dll.

3.1 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification)

Karakteristik kualitas yang menjadi kriteria prakualifikasi antara lain:

Legalitas perusahaan. Kompetensi teknis dan pengalaman perusahaan pada lingkup jasa yang akan ditawarkan. Sumber daya manusia dan lainnya. Keuangan perusahaan. Pekerjaan (jumlah dan lingkup) yang sedang dilaksanakan saat prakualifikasi. Dan lain-lain, seperti sejarah perselisihan/sengketa.

Kriteria tambahan yang sering digunakan antara lain:

Berkaitan dengan penanganan risiko, seperti jaminan (bond) dan asuransi. Program pemerintah, seperti penggunaan produk dalam negeri, K3, dst.

3.2 Prosedur Prakualifikasi (Prequalification)

Pengumuman prakualifikasi oleh pengguna jasa

Pengambilan dokumen prakualifikasi oleh calon penyedia jasa

Penilaian Dokumen Prakualifikasi: Lulus?

Tidak

Ya

Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Lulus Prakualifikasi

Pemasukan dokumen prakualifikasi oleh calon penyedia jasa Keterangan:

Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Gagal Prakualifikasi

Dilakukan oleh Pengguna Jasa Konstruksi

Dilakukan oleh Penyedia Jasa Konstruksi

3.3 Dokumen Prakualifikasi (Prequalification)

Dokumen prakualifikasi adalah dokumen yang diminta oleh pengguna jasa konstruksi yang berisi informasi mengenai kualitas penyedia jasa konstruksi untuk menentukan kualifikasi penyedia jasa konstruksi. Contoh dokumen prakualifikasi antara lain: Aspek Legal (Hukum): akte pendirian perusahaan, dst. Aspek Sumber Daya Manusia: bidang keahlian dan pengalaman tenaga ahli, dst. Aspek Teknis: jenis dan jumlah peralatan, fasilitas yang dimiliki perusahaan, dst. Aspek Keuangan: modal, likuiditas keuangan perusahaan, dst.

4. Pengadaan (Procurement):
Lelang (Tender/Bidding) Lelang (tender/bidding), seleksi, dll. adalah kegiatan menentukan atau memilih penyedia jasa konstruksi (konsultan/kontraktor) oleh pengguna jasa konstruksi.

Penentuan atau pemilihan penyedia jasa konstruksi oleh pengguna jasa konstruksi didasarkan pada kriteria lelang.
Kriteria lelang adalah kriteria yang digunakan pengguna jasa konstruksi untuk menilai proposal atau penawaran yang diajukan oleh calon penyedia jasa konstruksi. Proposal atau penawaran tersebut dibedakan atas proposal teknis dan proposal biaya.

4.1 Prosedur Lelang (Tender/Bidding)

Pengumuman lelang oleh pengguna jasa kepada calon penyedia jasa yang lulus prakualifikasi Pengambilan dokumen lelang oleh calon penyedia jasa (peserta lelang) Penyusunan dan pemasukan penawaran oleh peserta lelang

Rapat Penjelasan (Aanwijzing) & Kunjungan Lokasi

Penilaian Penawaran Peserta Lelang Menang ?

Ya

Pengumuman Pemenang Lelang

Tidak

Penandatanganan Kontrak

Pemberitahuan peserta lelang yang kalah lelang

Keterangan:

Dilakukan oleh Pengguna Jasa Konstruksi

Dilakukan oleh Penyedia Jasa Konstruksi

Dilakukan oleh Pengguna dan Penyedia Jasa Konstruksi

4.2 Dokumen Lelang (Tender/Bidding)

Contoh dokumen lelang pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor): - Persyaratan lelang - Bentuk penawaran Tata cara dan syarat mengikuti lelang Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai bentuk kontrak

- Bentuk persyaratan umum kontrak - Bentuk persyaratan khusus kontrak - Bentuk Perjanjian/kontrak

- Gambar rencana - Spesifikasi teknis - Bill of Quantity

Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai persyaratan teknis bangunan

4.3 Dokumen Kontrak

Dokumen kontrak adalah dokumen lelang yang telah disempurnakan dengan berbagai perbaikan dalam proses pelelangan yang memiliki kekuatan hukum. Contoh dokumen kontrak pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor): Biaya yang telah disepakati oleh - Surat penawaran
pengguna jasa konstruksi

- Persyaratan umum kontrak

- Gambar rencana

- Persyaratan khusus kontrak - Surat Perjanjian/kontrak - Spesifikasi teknis - Bill of Quantity

Kesepakatan kedua belah pihak mengenai berbagai aspek kontrak

Persyaratan teknis bangunan yang telah disepakati oleh kontraktor Kelengkapan tambahan

- Berita Acara
- Addendum

TERIMA KASIH