ASPEK HUKUM DALAM KONSTRUKSI

Modul 4: Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi

DAFTAR ISI
Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi
1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi
1.1 1.2 1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1), (2), (3) Jenis Kontrak Konstruksi menurut Tahapan Pihak-pihak yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1), (2), (3)

2.

Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak

3.

Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification)
3.1 3.2 3.3 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification) Prosedur Prakualifikasi (Prequalification) Dokumen Prakualifikasi (Prequalification) Prosedur Lelang (Tender/Bidding) Dokumen Lelang (Tender/Bidding) Dokumen Kontrak

4.

Pengadaan (Procurement): Lelang (Tender/Bidding)
4.1 4.2 4.3

1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi JENIS-JENIS KERJASAMA (KONTRAK) KONSTRUKSI Menurut Nilai Kontrak Menurut Cara Pembayaran Menurut Tahapan pihak-pihak yang terlibat&lingkup tugasnya Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract) • Kontrak Lumpsum • Kontrak Harga Satuan (Unit Price) Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract) • Kontrak Cost plus fixed fee • Kontrak Cost plus sliding fee • Kontrak Cost plus sliding fee berupa bonus atau penalti Pembayaran 100% di muka Kontrak tradisional Kontrak pemilik dan pelaksana konstruksi (owner-builder) Kontrak perencana teknis/desain/perancang & pelaksana konstruksi (design-build) Kontrak perencana teknis/desain/perancang & manajemen konstruksi (design-manager) Kontrak kontraktor umum/utama (general contractor) Kontrak manajemen konstruksi (construction manager) Pembayaran 100% di belakang (Turn Key) Pembayaran bertahap (progress payment) Pembayaran dengan uang muka Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran ditahan) Pembayaran dengan uang muka dan uang retensi .

semakin kecil biaya. Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract) a. Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract) a. Dapat juga sliding fee berupa bonus atau penalti dimana:  Bila biaya aktual < biaya rencana  bonus c. Kontrak Cost plus fixed fee  biaya + jasa yang besarnya ditetapkan terlebih dahulu.1. volume pekerjaan dapat berubah Kontrak Harga Satuan (Unit Price)  biaya satuan pekerjaan tetap.1 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak 1.  Bila biaya aktual > biaya rencana  penalti . semakin besar nilai jasa. biaya total dapat berubah sesuai volume yang dikerjakan 2. Kontrak Lumpsum  biaya total tetap. b.  Bila nilai biaya nominal jasa tetap disebut Cost plus fixed fee  b. Bila nilai jasa berupa % biaya disebut Cost plus % of cost Kontrak Cost plus sliding fee  besarnya jasa bervariasi.

1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1) Pembayaran 100% di belakang (Turn Key) 100% 100% Pembayaran 100% di muka 100% 100% Angsuran Pembayaran 0% 0% 0% 0% Angsuran Pembayaran Kemajuan Prestasi Pekerjaan Kemajuan Prestasi Pekerjaan .

2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (2) Pembayaran bertahap (progress payment) 100% Angsuran-5 Angsuran-4 Angsuran-3 Angsuran-2 100% Pembayaran dengan uang muka 100% Angsuran-6 100% Angsuran Pembayaran Angsuran Pembayaran Kemajuan Prestasi Pekerjaan Kemajuan Prestasi Pekerjaan 80% 60% 40% 20% 0% 80% 60% 40% 20% 0% 80% 60% 40% 20% 0% Angsuran-1 Uang Muka 0% .1.

1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (3) Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran ditahan) Angsuran-6: Pembayaran dengan uang muka dan uang retensi Angsuran-7: 100% Kemajuan Prestasi Pekerjaan Pengembalian uang retensi 100% Penyerahan-2 Uang Retensi 100% 80% 60% 40% 20% 0% Pengembalian uang retensi 100% Uang Retensi Penyerahan-2 Penyerahan-1 Angsuran Pembayaran Penyerahan-1 60% 40% 20% 0% Kemajuan Prestasi Pekerjaan 80% Angsuran Pembayaran 0% 0% Uang Muka .

6.5 K.6 Kontraktor & Subkontraktor Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K. Kontrak Tradisional Pemilik Bangunan/Konstruksi K.2.4. F. F. yaitu F. 1 Tenaga Kerja F. K.2. K.4 F.1 F. F. dan F.3 Kontraktor Utama F.4 Departemen Perencanaan Teknis/Desain/ Perancangan F.3.1. dan K. Terdapat 1 (satu) hubungan kontraktual yaitu K.1 F.2 F. dan F. F. Kontrak Pemilik & Pelaksana Konstruksi (Owner Builder) Pemilik Bangunan/Konstruksi F.1.5 K.5. F.6.3 Departemen Pelaksana Konstruksi F. F. 1.4.3.2. F.6 Subkontraktor Tenaga Kerja Sendiri F.5.4 F. Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional. Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional.1.4.1. .3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1) Hubungan kontrak konstruksi dibedakan atas hubungan kontraktual berkaitan dengan pembayaran/imbalan uang dan hubungan fungsional berkaitan dengan lingkup tugasnya.2 2.3.3 K. yaitu F.1.1 K. F.2 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F.

2.2. Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.1 K.4 Kontraktor Utama F.4 Tenaga Kerja F. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Manajemen Konstruksi (Design-Manager) Pemilik Bangunan/Konstruksi F. F.7 Subkontraktor Kontraktor Spesialis Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K. F.3 4. F.4. K.3.1. F. F.5 K.1. F.1 K. F.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (2) 3. dan F.1 Konsultan-Kontraktor K. K.1 K.2 Konsultan Manajemen Konstruksi K.4 Kontraktor Utama F. Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional.6.7.3.3.2. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Pelaksana Konstruksi (Design-Build) Pemilik Bangunan/Konstruksi F.4 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F.2 F. dan K. dan F.1. K.5 F. yaitu F.4.2 K.4.3 F.6 K. .3 F. F.4.3.5.3 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F. Terdapat 7 (tujuh) hubungan fungsional.2.5. dan K. yaitu F.1.1.2 F. K.

3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (3) Kontrak Professional Construction Manager 5.1.2 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F.3.1 F.4 K.2.1.3 Subkontraktor Beberapa Kontraktor Spesialis Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K.4.4 F. F. Kontrak Kontraktor Umum/Utama (General Contractor) Pemilik Bangunan/Konstruksi K.2 6.1 F.2 K. dan K. F.5.1 F.3.3 Kontraktor Utama bertindak selaku Manajemen Konstruksi F. dan F.1 F.3.1.5 K.3 Konsultan Manajemen Konstruksi F. Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K. F.1. K. yaitu F.1.4. dan K. F. yaitu F. F.3 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F.2.3. .2.2 K. dan F.2. K. Kontrak Manajemen Konstruksi (Construction Manager) Pemilik Bangunan/Konstruksi K. Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional. Terdapat 4 (empat) hubungan fungsional.

Pengadaan (Procurement) Prakualifikasi (PK) Lelang (LL) Contoh Calon Penyedia Jasa Pelaksanaan Konstruksi: Calon-calon Kontraktor 1 yang berminat Kontraktor 2 menjadi Kontraktor 3 Penyedia Kontraktor 4 Jasa Kontraktor 5 konstruksi Kontraktor 6 Kontraktor 7 Kontraktor 8 Kontraktor 9 Calon penyedia Ya jasa lulus PK: Kontrak Kontrak Lulus PK ? Tidak Kontraktor 1 Kontraktor 3 Kontraktor 5 Kontraktor 8 Menang LL ? Tidak Ya Pemenang lelang: Kontraktor 3 Calon penyedia jasa tidak lulus PK: Kontraktor 2 Kontraktor 4 Kontraktor 6 Kontraktor 7 Kontraktor 9 Calon penyedia jasa yang Kalah LL: Kontraktor 1 Kontraktor 5 Kontraktor 8 Tanda tangan kontrak .2. Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak Pengadaan (Procurement) bertujuan untuk mengadakan berbagai pihak yang berfungsi sebagai penyedia jasa konstruksi pada setiap tahapan proyek konstruksi.

SDM. seleksi. engineer. Prakualifikasi adalah proses penilaian kualitas penyedia jasa konstruksi (kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya) sebelum mengikuti proses lelang. dst. Karakteristik Kualitas (Quality Characteristic) meliputi berbagai aspek antara lain:     Aspek Aspek Aspek Aspek Legal (Hukum)berkaitan dengan aspek legal perusahaan. bangunan. Sumber Daya Manusia berkaitan dengan eksekutif perusahaan. Teknis berkaitan dengan peralatan. dst.3. dll. dst. . Keuangan berkaitan dengan pemodalan. kondisi neraca keuangan. Kualitas penyedia jasa konstruksi (konsultan atau kontraktor) adalah kesesuaian penyedia jasa konstruksi dengan kebutuhan pengguna jasa konstruksi. dst. Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification) Kualifikasi penyedia jasa konstruksi ditentukan oleh kualitasnya.

3. seperti penggunaan produk dalam negeri. Kriteria tambahan yang sering digunakan antara lain:   Berkaitan dengan penanganan risiko. Sumber daya manusia dan lainnya. Keuangan perusahaan. Pekerjaan (jumlah dan lingkup) yang sedang dilaksanakan saat prakualifikasi. dst. Kompetensi teknis dan pengalaman perusahaan pada lingkup jasa yang akan ditawarkan. K3. . Program pemerintah.1 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification) Karakteristik kualitas yang menjadi kriteria prakualifikasi antara lain:       Legalitas perusahaan. seperti sejarah perselisihan/sengketa. seperti jaminan (bond) dan asuransi. Dan lain-lain.

2 Prosedur Prakualifikasi (Prequalification) Pengumuman prakualifikasi oleh pengguna jasa Pengambilan dokumen prakualifikasi oleh calon penyedia jasa Penilaian Dokumen Prakualifikasi: Lulus? Tidak Ya Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Lulus Prakualifikasi Pemasukan dokumen prakualifikasi oleh calon penyedia jasa Keterangan: Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Gagal Prakualifikasi Dilakukan oleh Pengguna Jasa Konstruksi Dilakukan oleh Penyedia Jasa Konstruksi .3.

 Aspek Sumber Daya Manusia: bidang keahlian dan pengalaman tenaga ahli. fasilitas yang dimiliki perusahaan.3. . Contoh dokumen prakualifikasi antara lain:  Aspek Legal (Hukum): akte pendirian perusahaan. dst.3 Dokumen Prakualifikasi (Prequalification) Dokumen prakualifikasi adalah dokumen yang diminta oleh pengguna jasa konstruksi yang berisi informasi mengenai kualitas penyedia jasa konstruksi untuk menentukan kualifikasi penyedia jasa konstruksi. dst. likuiditas keuangan perusahaan. dst.  Aspek Keuangan: modal.  Aspek Teknis: jenis dan jumlah peralatan. dst.

Kriteria lelang adalah kriteria yang digunakan pengguna jasa konstruksi untuk menilai proposal atau penawaran yang diajukan oleh calon penyedia jasa konstruksi. seleksi. Penentuan atau pemilihan penyedia jasa konstruksi oleh pengguna jasa konstruksi didasarkan pada kriteria lelang. .4. Pengadaan (Procurement): Lelang (Tender/Bidding) Lelang (tender/bidding). Proposal atau penawaran tersebut dibedakan atas proposal teknis dan proposal biaya. adalah kegiatan menentukan atau memilih penyedia jasa konstruksi (konsultan/kontraktor) oleh pengguna jasa konstruksi. dll.

4.1 Prosedur Lelang (Tender/Bidding) Pengumuman lelang oleh pengguna jasa kepada calon penyedia jasa yang lulus prakualifikasi Pengambilan dokumen lelang oleh calon penyedia jasa (peserta lelang) Penyusunan dan pemasukan penawaran oleh peserta lelang Rapat Penjelasan (Aanwijzing) & Kunjungan Lokasi Penilaian Penawaran Peserta Lelang Menang ? Ya Pengumuman Pemenang Lelang Tidak Penandatanganan Kontrak Pemberitahuan peserta lelang yang kalah lelang Keterangan: Dilakukan oleh Pengguna Jasa Konstruksi Dilakukan oleh Penyedia Jasa Konstruksi Dilakukan oleh Pengguna dan Penyedia Jasa Konstruksi .

Spesifikasi teknis .Bentuk Perjanjian/kontrak .Bill of Quantity Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai persyaratan teknis bangunan .Bentuk persyaratan khusus kontrak .2 Dokumen Lelang (Tender/Bidding) Contoh dokumen lelang pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor): .Bentuk penawaran Tata cara dan syarat mengikuti lelang Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai bentuk kontrak .Persyaratan lelang .Bentuk persyaratan umum kontrak .4.Gambar rencana .

Surat penawaran pengguna jasa konstruksi .3 Dokumen Kontrak Dokumen kontrak adalah dokumen lelang yang telah disempurnakan dengan berbagai perbaikan dalam proses pelelangan yang memiliki kekuatan hukum.Persyaratan khusus kontrak .Bill of Quantity Kesepakatan kedua belah pihak mengenai berbagai aspek kontrak Persyaratan teknis bangunan yang telah disepakati oleh kontraktor Kelengkapan tambahan .Berita Acara .Spesifikasi teknis .Surat Perjanjian/kontrak .Gambar rencana .Persyaratan umum kontrak .4.Addendum . Contoh dokumen kontrak pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor): Biaya yang telah disepakati oleh .

TERIMA KASIH .