ASPEK HUKUM DALAM KONSTRUKSI

Modul 4: Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi

DAFTAR ISI
Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi
1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi
1.1 1.2 1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1), (2), (3) Jenis Kontrak Konstruksi menurut Tahapan Pihak-pihak yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1), (2), (3)

2.

Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak

3.

Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification)
3.1 3.2 3.3 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification) Prosedur Prakualifikasi (Prequalification) Dokumen Prakualifikasi (Prequalification) Prosedur Lelang (Tender/Bidding) Dokumen Lelang (Tender/Bidding) Dokumen Kontrak

4.

Pengadaan (Procurement): Lelang (Tender/Bidding)
4.1 4.2 4.3

1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi JENIS-JENIS KERJASAMA (KONTRAK) KONSTRUKSI Menurut Nilai Kontrak Menurut Cara Pembayaran Menurut Tahapan pihak-pihak yang terlibat&lingkup tugasnya Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract) • Kontrak Lumpsum • Kontrak Harga Satuan (Unit Price) Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract) • Kontrak Cost plus fixed fee • Kontrak Cost plus sliding fee • Kontrak Cost plus sliding fee berupa bonus atau penalti Pembayaran 100% di muka Kontrak tradisional Kontrak pemilik dan pelaksana konstruksi (owner-builder) Kontrak perencana teknis/desain/perancang & pelaksana konstruksi (design-build) Kontrak perencana teknis/desain/perancang & manajemen konstruksi (design-manager) Kontrak kontraktor umum/utama (general contractor) Kontrak manajemen konstruksi (construction manager) Pembayaran 100% di belakang (Turn Key) Pembayaran bertahap (progress payment) Pembayaran dengan uang muka Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran ditahan) Pembayaran dengan uang muka dan uang retensi .

Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract) a. semakin kecil biaya.  Bila biaya aktual > biaya rencana  penalti . volume pekerjaan dapat berubah Kontrak Harga Satuan (Unit Price)  biaya satuan pekerjaan tetap. semakin besar nilai jasa. Kontrak Lumpsum  biaya total tetap. Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract) a. Bila nilai jasa berupa % biaya disebut Cost plus % of cost Kontrak Cost plus sliding fee  besarnya jasa bervariasi. Kontrak Cost plus fixed fee  biaya + jasa yang besarnya ditetapkan terlebih dahulu.1 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak 1. b.  Bila nilai biaya nominal jasa tetap disebut Cost plus fixed fee  b. Dapat juga sliding fee berupa bonus atau penalti dimana:  Bila biaya aktual < biaya rencana  bonus c.1. biaya total dapat berubah sesuai volume yang dikerjakan 2.

1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1) Pembayaran 100% di belakang (Turn Key) 100% 100% Pembayaran 100% di muka 100% 100% Angsuran Pembayaran 0% 0% 0% 0% Angsuran Pembayaran Kemajuan Prestasi Pekerjaan Kemajuan Prestasi Pekerjaan .

2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (2) Pembayaran bertahap (progress payment) 100% Angsuran-5 Angsuran-4 Angsuran-3 Angsuran-2 100% Pembayaran dengan uang muka 100% Angsuran-6 100% Angsuran Pembayaran Angsuran Pembayaran Kemajuan Prestasi Pekerjaan Kemajuan Prestasi Pekerjaan 80% 60% 40% 20% 0% 80% 60% 40% 20% 0% 80% 60% 40% 20% 0% Angsuran-1 Uang Muka 0% .1.

2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (3) Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran ditahan) Angsuran-6: Pembayaran dengan uang muka dan uang retensi Angsuran-7: 100% Kemajuan Prestasi Pekerjaan Pengembalian uang retensi 100% Penyerahan-2 Uang Retensi 100% 80% 60% 40% 20% 0% Pengembalian uang retensi 100% Uang Retensi Penyerahan-2 Penyerahan-1 Angsuran Pembayaran Penyerahan-1 60% 40% 20% 0% Kemajuan Prestasi Pekerjaan 80% Angsuran Pembayaran 0% 0% Uang Muka .1.

3 Kontraktor Utama F. Kontrak Pemilik & Pelaksana Konstruksi (Owner Builder) Pemilik Bangunan/Konstruksi F. 1.2 F.6 Subkontraktor Tenaga Kerja Sendiri F.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1) Hubungan kontrak konstruksi dibedakan atas hubungan kontraktual berkaitan dengan pembayaran/imbalan uang dan hubungan fungsional berkaitan dengan lingkup tugasnya. F.6.1.2 2.1 K. Kontrak Tradisional Pemilik Bangunan/Konstruksi K.6.2.4.1. Terdapat 1 (satu) hubungan kontraktual yaitu K.3. . dan F.1.3. F.1 F. F. K. dan F. yaitu F. F.4 F. F.2 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F.5 K. K.3. Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional.5.2.5. F.4.1 F. F.6 Kontraktor & Subkontraktor Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.4 Departemen Perencanaan Teknis/Desain/ Perancangan F. dan K.5 K.3 K. 1 Tenaga Kerja F.3 Departemen Pelaksana Konstruksi F. F.1.2. yaitu F.1.4 F. Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional.4.

5 K.5.4.3 F. K.4 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F. dan K.4. dan F.6. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Manajemen Konstruksi (Design-Manager) Pemilik Bangunan/Konstruksi F.2.2 K.2 F.1.1.2. Terdapat 7 (tujuh) hubungan fungsional.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (2) 3.3.4.1 K.1 K.3. F.1. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Pelaksana Konstruksi (Design-Build) Pemilik Bangunan/Konstruksi F. K. F.6 K.3 4. F. Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.4 Tenaga Kerja F. dan K.4. Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional.1. F.1 K.3 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F. yaitu F. F. K. F.2.4 Kontraktor Utama F. yaitu F.2 Konsultan Manajemen Konstruksi K.7.5.3. dan F.1 Konsultan-Kontraktor K.7 Subkontraktor Kontraktor Spesialis Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K. F.2 F.5 F. F.1. .3.3 F.2. K.4 Kontraktor Utama F.

F. F.3 Konsultan Manajemen Konstruksi F. .1 F.2 K.4.1.2.2.3.4 F.1 F.1. yaitu F.5. K.1 F. dan F.2 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F. Terdapat 4 (empat) hubungan fungsional. dan K.2. F. Kontrak Kontraktor Umum/Utama (General Contractor) Pemilik Bangunan/Konstruksi K.1.3 Kontraktor Utama bertindak selaku Manajemen Konstruksi F. F. Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K.1. dan F.3 Subkontraktor Beberapa Kontraktor Spesialis Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K.3.2. dan K.1 F.2 6. K.3. Kontrak Manajemen Konstruksi (Construction Manager) Pemilik Bangunan/Konstruksi K.3.4.1. Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional.2 K.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (3) Kontrak Professional Construction Manager 5. F.5 K. yaitu F.3 Konsultan Perencana Teknis/Desain/ Perancang F.4 K.

2. Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak Pengadaan (Procurement) bertujuan untuk mengadakan berbagai pihak yang berfungsi sebagai penyedia jasa konstruksi pada setiap tahapan proyek konstruksi. Pengadaan (Procurement) Prakualifikasi (PK) Lelang (LL) Contoh Calon Penyedia Jasa Pelaksanaan Konstruksi: Calon-calon Kontraktor 1 yang berminat Kontraktor 2 menjadi Kontraktor 3 Penyedia Kontraktor 4 Jasa Kontraktor 5 konstruksi Kontraktor 6 Kontraktor 7 Kontraktor 8 Kontraktor 9 Calon penyedia Ya jasa lulus PK: Kontrak Kontrak Lulus PK ? Tidak Kontraktor 1 Kontraktor 3 Kontraktor 5 Kontraktor 8 Menang LL ? Tidak Ya Pemenang lelang: Kontraktor 3 Calon penyedia jasa tidak lulus PK: Kontraktor 2 Kontraktor 4 Kontraktor 6 Kontraktor 7 Kontraktor 9 Calon penyedia jasa yang Kalah LL: Kontraktor 1 Kontraktor 5 Kontraktor 8 Tanda tangan kontrak .

. dst. Sumber Daya Manusia berkaitan dengan eksekutif perusahaan. kondisi neraca keuangan. Teknis berkaitan dengan peralatan.3. dst. Prakualifikasi adalah proses penilaian kualitas penyedia jasa konstruksi (kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya) sebelum mengikuti proses lelang. bangunan. seleksi. dst. Karakteristik Kualitas (Quality Characteristic) meliputi berbagai aspek antara lain:     Aspek Aspek Aspek Aspek Legal (Hukum)berkaitan dengan aspek legal perusahaan. Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification) Kualifikasi penyedia jasa konstruksi ditentukan oleh kualitasnya. dst. Keuangan berkaitan dengan pemodalan. engineer. SDM. Kualitas penyedia jasa konstruksi (konsultan atau kontraktor) adalah kesesuaian penyedia jasa konstruksi dengan kebutuhan pengguna jasa konstruksi. dll.

Dan lain-lain. Kompetensi teknis dan pengalaman perusahaan pada lingkup jasa yang akan ditawarkan.1 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification) Karakteristik kualitas yang menjadi kriteria prakualifikasi antara lain:       Legalitas perusahaan. Keuangan perusahaan. seperti sejarah perselisihan/sengketa. Pekerjaan (jumlah dan lingkup) yang sedang dilaksanakan saat prakualifikasi. K3. . Kriteria tambahan yang sering digunakan antara lain:   Berkaitan dengan penanganan risiko. seperti jaminan (bond) dan asuransi.3. Program pemerintah. seperti penggunaan produk dalam negeri. dst. Sumber daya manusia dan lainnya.

3.2 Prosedur Prakualifikasi (Prequalification) Pengumuman prakualifikasi oleh pengguna jasa Pengambilan dokumen prakualifikasi oleh calon penyedia jasa Penilaian Dokumen Prakualifikasi: Lulus? Tidak Ya Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Lulus Prakualifikasi Pemasukan dokumen prakualifikasi oleh calon penyedia jasa Keterangan: Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Gagal Prakualifikasi Dilakukan oleh Pengguna Jasa Konstruksi Dilakukan oleh Penyedia Jasa Konstruksi .

fasilitas yang dimiliki perusahaan. dst. dst. dst.  Aspek Teknis: jenis dan jumlah peralatan.3 Dokumen Prakualifikasi (Prequalification) Dokumen prakualifikasi adalah dokumen yang diminta oleh pengguna jasa konstruksi yang berisi informasi mengenai kualitas penyedia jasa konstruksi untuk menentukan kualifikasi penyedia jasa konstruksi. likuiditas keuangan perusahaan.  Aspek Sumber Daya Manusia: bidang keahlian dan pengalaman tenaga ahli.3.  Aspek Keuangan: modal. Contoh dokumen prakualifikasi antara lain:  Aspek Legal (Hukum): akte pendirian perusahaan. . dst.

4. adalah kegiatan menentukan atau memilih penyedia jasa konstruksi (konsultan/kontraktor) oleh pengguna jasa konstruksi. Pengadaan (Procurement): Lelang (Tender/Bidding) Lelang (tender/bidding). seleksi. Kriteria lelang adalah kriteria yang digunakan pengguna jasa konstruksi untuk menilai proposal atau penawaran yang diajukan oleh calon penyedia jasa konstruksi. Penentuan atau pemilihan penyedia jasa konstruksi oleh pengguna jasa konstruksi didasarkan pada kriteria lelang. Proposal atau penawaran tersebut dibedakan atas proposal teknis dan proposal biaya. . dll.

4.1 Prosedur Lelang (Tender/Bidding) Pengumuman lelang oleh pengguna jasa kepada calon penyedia jasa yang lulus prakualifikasi Pengambilan dokumen lelang oleh calon penyedia jasa (peserta lelang) Penyusunan dan pemasukan penawaran oleh peserta lelang Rapat Penjelasan (Aanwijzing) & Kunjungan Lokasi Penilaian Penawaran Peserta Lelang Menang ? Ya Pengumuman Pemenang Lelang Tidak Penandatanganan Kontrak Pemberitahuan peserta lelang yang kalah lelang Keterangan: Dilakukan oleh Pengguna Jasa Konstruksi Dilakukan oleh Penyedia Jasa Konstruksi Dilakukan oleh Pengguna dan Penyedia Jasa Konstruksi .

Spesifikasi teknis .Bentuk Perjanjian/kontrak .2 Dokumen Lelang (Tender/Bidding) Contoh dokumen lelang pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor): .Bill of Quantity Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai persyaratan teknis bangunan .Bentuk penawaran Tata cara dan syarat mengikuti lelang Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai bentuk kontrak .Bentuk persyaratan umum kontrak .Gambar rencana .4.Persyaratan lelang .Bentuk persyaratan khusus kontrak .

3 Dokumen Kontrak Dokumen kontrak adalah dokumen lelang yang telah disempurnakan dengan berbagai perbaikan dalam proses pelelangan yang memiliki kekuatan hukum.Addendum .Bill of Quantity Kesepakatan kedua belah pihak mengenai berbagai aspek kontrak Persyaratan teknis bangunan yang telah disepakati oleh kontraktor Kelengkapan tambahan .Persyaratan khusus kontrak .Gambar rencana .Surat Perjanjian/kontrak .Persyaratan umum kontrak . Contoh dokumen kontrak pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor): Biaya yang telah disepakati oleh .Berita Acara .Surat penawaran pengguna jasa konstruksi .4.Spesifikasi teknis .

TERIMA KASIH .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful