TIME VALUE OF MONEY

MK. STUDI KELAYAKAN USAHA

SIMPLE INTEREST
1. Apabila jumlah pinjaman sebesar Rp.5.000.000,00 dengan tingkat bunga 18
% per tahun. Berapa jumlah bunga yang harus dibayar selama 3 tahun, 2
bulan, dan 40 hari?
COMPOUND INTEREST
1. Seseorang meminjam uang sebesar Rp.100.000,00 dengan tingkat bunga 12
% per tahun dan di-compound setiap 6 bulan selama 2 tahun. Berapakah
jumlah pengembalian setelah 2 tahun?
2. Seorang investor meminjam uang sebesar Rp.5.000.000,00 selama 8 tahun
dengan tingkat bunga 18 % per tahun dan di-compund setiap 6 bulan.
Berapakah jumlah pengembalian setelah 8 tahun?
ANNUITY
a. Ordinary Annuity
Present Value
Sebuah perusahaan mencicil pinjaman sebesar Rp.50.000,00 setiap
akhir bulan selama 6 bulan dengan suku bunga diperhitungkan sebesar
18 % per tahun. Berapa besar present value?
Annuity dari Present Value
Seorang investor merencanakan membangun proyek perumahan
murah untuk dijual secara dicicil kepada nasabah. Biaya pembangunan
diperhitungkan sebesar Rp.12.000.000,00. Berapa besar nilai cicilan
yang dibebankan kepada nasabah, bila tingkat bunga setahun
diperhitungkan sebesar 15 % dan di-compound setiap bulan selama 3
tahun?
Future Amount
Berdasarkan soal di atas, bila jumlah cicilan pada setiap akhir bulan
sebesar Rp.415.984,00 dengan tingkat bunga 15 % per tahun dan dicompound setiap bulan selama 3 tahun. Beapakah jumlah penerimaan
investor?
b. Annuity Due
Present Value
Sebuah perusahaan yang bergerak dalam alat-alat bangunan ingin
memperoleh uang secara kontinu sebesar Rp.1.500.000,00 dari bank
pada setiap awal kuartal selama satu tahun. Berapa jumlah dana yang
harus disetor pada bank apabila tingkat bunga diperhitungkan sebesar
18 % per tahun?
Future Amount
Bank Pembangunan Daerah di sebuah kota baru-baru ini memberikan
fasilitas penjualan kendaraan beroda dua secara kredit pada guru-guru
sekolah dasar. Tingkat bunga diperhitungkan sebesar 12 % per tahun
dan cicilan dilakukan setiap awal bulan sebesar Rp70.000,00 selama 3
tahun. Berapakah besarnya jumlah pembayaran?

TIME VALUE OF MONEY

1.

Pak Ari bermaksud mengumpulkan uang sebesar Rp. 50 juta untuk

membeli sebuah mobil bila ia telah pensiun. Menurut informasi dari bagian
kepegawaian, ia akan pensiun 7 tahun lagi dari sekarang. Permasalahan yang
dihadapi Pak Ari ialah berapa jumlah uang yang harus dikumpulkannya pada
setiap akhir tahun, jika diketahui tingkat bunga yang berlaku adalah sebesar
18 % per tahun ?

2.

Om Wawan, seorang manajer pemasaran di suatu perusahaan agribisnis

setiap akhir tahunnya menerima bonus sebesar Rp. 7.500.000,00. Bonus
tersebut secara otomatis dimasukannya ke Bank, karena rencananya akan
diambil setiap akhir tahun ke 7. Apabila tingkat bunga di Bank tersebut adalah
sebesar 20 % per tahunnya, berapakah uang Om Wawan pada akhir tahun ke
7?

3.

Suatu perusahaan agribisnis bermaksud

mengembangkan usahanya
dengan memperluas pabrik pengolahan lima tahun yang akan datang (lima
tahun dari sekarang). Untuk pembangunan pabrik baru tersebut diperkirakan
dibutuhkan dana sebesar Rp. 400.000.000,00. Menurut rencana pemilik
perusahaan, dana untuk membangun pabrik tersebut akan diperoleh dari
menyisihkan sebagian keuntungan yang diperolehnya pada setiap akhir
tahun. Berapakah uang yang harus disisihkan perusahaan agribisnis tersebut
pada setiap akhir tahunnya, apabila tingkat bunga Bank sebesar 17 % per
tahun ?

4.

Sebuah perusahaan agribisnis yang akan dibangun pada tahun 2003

membuat proyeksi benefit dan biaya pada masa yang akan datang sebagai
berikut :

2003

Perkiraan Biaya (Juta

Rp)
1.000

Perkiraan Benefit (Juta

Rp.)
5.000

2
3

2004
2005

1.200
1.300

6.200
7.300

4
5

2006
2007

1.300
1.400

8.300
9.400

No

Tahun

Hitunglah nilai sekarang (Present Value) keuntungan setiap tahun yang

diperoleh perusahaan agribisnis tersebut dan jumlah seluruh keuntungannya
(total present value), apabila discount rate yang diperhitungkan adalah
sebesar 15 % ?
1. Lanjutan soal No. 4, Apabila biaya dan benefit tersebut selanjutnya tetap
untuk lima tahun berikutnya, yaitu Rp. 1.500 juta dan Rp. 9.500 juta.
Berapakah present value keuntungan dari perusahaan agribisnis tersebut
pada tahun 2003 jika discount ratenya sebesar 17%?

2. Sebuah perusahaan agribisnis meminjam uang sebesar Rp. 100 juta pada waktu sekarang ini.
Sesudah 7 tahun, perusahaan tersebut diharuskan membayar sebesar Rp. 300 juta. Berapakah
tingginya tingkat bunga yang dibebankan ?
3. Uda Uyung, seorang karyawan dijanjikan akan menerima insentif sebesar Rp. 2.000.000,00
selama proyek berlangsung, yaitu 6 tahun, yang akan dibayarkan mulai awal tahun pertama.
Berapa besarnya nilai saat ini dari insentif tersebut, jika diketahui besarnya tingkat bunga adalah
sebesar 20 % ?
4. Pada suatu kesempatan, Pak Wilanda diajak untuk menanamkan modal usaha
dengan modal awal (untuk tahun pertama) sebesar Rp 10 juta. Usaha ini
diharapkan telah bisa beroperasi mulai awal tahun kedua. Untuk biaya
operasi setiap tahunnya dibutuhkan sebesar Rp 1 juta. Sedangkan hasil kotor
(revenue) yang diharapkan akan diperoleh adalah sebesar Rp 4 juta setahun.
Diketahui bunga bank adalah sebesar 17% per tahun. Buatlah perhitungan
untuk masa 10 tahun dari sejak awal investasi.

5.

a.

Berapakah nilai pendapatan kotor (revenue) dari usaha ini bila

diperhitungkan ke masa sekarang (present value) ? (kunci: gunakan
perhitungan annuity)

b.

Berapakah nilai keuntungan bersih dari usaha ini bila diperhitungkan

untuk waktu sekarang (sudah dengan perhitungan biaya nilai investasi
awal) ?

c.

Bila anda saat ini punya uang sebesar Rp 10 juta, apakah anda akan
memutuskan untuk menarik tabungannya dan terjun ke bisnis ini ?

Untuk kebutuhan investasi perluasan pabrik sebuah agro industri yang

mengolah Nenas di Kabupaten Subang sebesar Rp 500 juta, sebuah bank
swasta AG (Artosna Gede) menawarkan tiga buah skenario pengembalian:
I. Dengan annuity selama 10 tahun mulai akhir tahun pertama.
II. Dengan annuity selama 10 tahun mulai akhir tahun ke 11.
III. Dibayarkan sekaligus pada akhir tahun ke 20.
a.

Berapa besarnya pembayaran kembali menurut cara I, II, III di atas ?

b.

Bandingkan hasil a dan diskusikan keuntungan serta kerugiannya

mengambil salah satu cara pembayaran tersebut !

c.

Apabila anda diangkat sebagai manajer pada perusahaan ini, alternatif

mana yang anda ambil dan apa alasannya ?

10. Suatu perusahaan agribisnis yang mempunyai pendapatan bersih rata-rata

per ahunnya sebesar Rp. 500 juta, bermaksud mengembangkan usahanya
dengan memperluas pabrik pengolahan lima tahun yang akan datang (lima
tahun dari sekarang). Untuk pembangunan pabrik baru tersebut diperkirakan
dibutuhkan dana sebesar Rp. 1.000.000.000,00. Menurut rencana pemilik
perusahaan, dana untuk membangun pabrik tersebut akan diperoleh dari
menyisihkan sebagian keuntungan yang diperolehnya pada setiap akhir
tahun. Berapa persenkah perusahaan agribisnis tersebut harus menyisihkan
sebagian dari pendapatan bersihnya pada setiap akhir tahun agar dapat
dapat melaksanakan rencananya, apabila tingkat bunga Bank yang berlaku
adalah sebesar 17 % per tahun ?

11.Sebuah perusahaan yang bergerak dibidang agrobisnis di Pangalengan

membuat investasi sebesar Rp 30.000.000 untuk kebun pembibitan kentang
jenis baru. Diharapkan sejak awal tahun ke tiga kebun bibit ini sudah
menghasilkan secara tetap. Proyeksi produksi yang dibuat oleh perusahaan
ini adalah tahun ke 2: 16 ton, tahun ke 3 dan seterusnya adalah 33 ton
pertahun.
Harga jual bibit ini diperkirakan sebesar Rp 1000 per kg.
Sedangkan biaya operasi kebun bibit ini sejak tahun ke 2 dan seterusnya
adalah sebesar Rp 3.000.000 per tahun. Bunga bank saat ini adalah sebesar
18% per tahun.
a. Hitunglah berapa keuntungan bersih saat ini Net Present Value (NPV)
dari proyek kebun bibit selama 10 tahun pertama?
b. Perusahaan agribisnis tersebut diatas, mendapatkan dana Rp 30.000.000
tersebut dari Bank Tuyul Hutama. Pihak bank mensyaratkan bahwa
pinjaman harus dikembalikan seluruhnya dalam waktu 10 tahun dengan
pembayaran pertama pada akhir tahun ke 3. Berapa angsuran pertahun
(pokok dan bunga) yang harus dibayar PT Ageung Beutina? (Bunga
bank=18% per tahun)
12. Suatu perusahaan agribisnis yang mempunyai pendapatan bersih rata-rata
per tahunnya sebesar Rp. 200 juta, bermaksud mengembangkan usahanya
dengan memperluas pabrik pengolahan lima tahun yang akan datang (lima
tahun dari sekarang). Untuk pembangunan pabrik baru tersebut diperkirakan
dibutuhkan dana sebesar Rp. 400.000.000,00. Menurut rencana pemilik
perusahaan, dana untuk membangun pabrik tersebut akan diperoleh dari
menyisihkan sebagian keuntungan yang diperolehnya pada setiap akhir
tahun. Berapa persenkah perusahaan agribisnis tersebut harus menyisihkan
sebagian dari pendapatan bersihnya pada setiap akhir tahun agar dapat
dapat melaksanakan rencananya, apabila tingkat bunga Bank yang berlaku
adalah sebesar 17 % per tahun ?
13. Dalam rangka Program Restrukturisasi Perbankan Nasional, seorang anggota
DPR yang baru saja dilantik menyerukan agar setiap pengusaha yang
menjadi nasabah bank yang potensial diwajibkan menyimpan uang sebesar
Rp 20.000.000,00 setiap tahun selama 10 tahun sebagai pernyataan
dukungan spontan masyarakat terhadap program restrukturisasi
perbankan tersebut. Untuk simpanan ini diberikan bunga sebesar 15%
pertahun dari jumlah uang yang telah disetorkan. Sebagai perangsang, bagi
warga masyarakat yang telah memenuhi kewajibannya diberikan bonus
sebesar Rp 5.000.000,00 setiap 5 tahun.
a. Berapakah jumlah uang yang akan diterima oleh setiap penabung pada
akhir tahun ke 10 ?
b. Bila bunga bank swasta untuk tabungan jangka panjang (minimal 5 tahun)
adalah sebesar 17%, apakah masyarakat diuntungkan atau dirugikan
dengan adanya program dukungan spontan yang diserukan oleh seorang
politikus ini ?
14. Suatu perusahaan agroindustri Pengolahan Nenas PT. Segar Selalu
bermaksud mengembangkan usahanya dengan memperluas pabrik
pengolahan nenasnya lima tahun yang akan datang (lima tahun dari

sekarang). Untuk pembangunan pabrik baru tersebut diperkirakan

dibutuhkan dana sebesar Rp. 2.300.000.000,00. Menurut rencana pemilik
perusahaan, dana untuk membangun pabrik tersebut akan diperoleh dari
menyisihkan sebagian keuntungan yang diperolehnya pada setiap akhir
tahun. Berapakah uang yang harus disisihkan perusahaan agribisnis tersebut
pada setiap akhir tahunnya, apabila tingkat bunga Bank sebesar 14 % per
tahun ?
15. Pada saat Pak Ardi mengunjungi Pameran Agribisnis, beliau tertarik pada
Perusahaan Agribisnis Alam Raya untuk menanamkan modalnya untuk
diinvestasikan pada perusahaan tersebut. Modal awal yang dibutuhkan
(untuk tahun pertama) sebesar Rp 25 juta. Usaha ini diharapkan telah bisa
beroperasi mulai awal tahun kedua. Untuk biaya operasi setiap tahunnya
dibutuhkan sebesar Rp 3 juta. Sedangkan hasil kotor (revenue) yang
diharapkan akan diperoleh adalah sebesar Rp 4 juta setahun. Diketahui
bunga bank adalah sebesar 15% per tahun. Buatlah perhitungan untuk
masa 10 tahun dari sejak awal investasi.
a. Berapakah nilai pendapatan kotor (revenue) dari usaha ini bila
diperhitungkan ke masa sekarang (present value) ? (kunci: gunakan
perhitungan annuity)
b. Berapakah nilai keuntungan bersih dari usaha ini bila diperhitungkan
untuk waktu sekarang (sudah dengan perhitungan biaya nilai investasi
awal) ?
c. Bila anda saat ini punya uang sebesar Rp 25 juta, apakah anda akan
memutuskan untuk menarik tabungannya dan terjun ke bisnis ini ?
16. Suatu perusahaan agribisnis tahun ini telah berhasil membangun suatu
pabrik pengolahan kelapa sawit senilai Rp. 1 Milyar. Setengah dari biaya
tersebut merupakan modal sendiri dan sisanya pinjaman dari bank.
a. Modal sendiri tersebut merupakan hasil dari menyisihkan keuntungan
yang diperoleh perusahaan dalam sepuluh tahun terakhir ini. Jika
keuntungan bersih perusahaan adalah Rp. 200 juta per tahun dan tingkat
bunga yang berlaku 18 % per tahun, berapa persenkah keuntungan yang
disisihkan setiap tahunnya oleh perusahaan tersebut ?
b. Selanjutnya, Rp. 500 juta yang merupakan pinjaman dari Bank. Pihak bank
mensyaratkan bahwa pinjaman tersebut harus dikembalikan dalam jangka
waktu 10 tahun dengan grace periode selama 3 tahun. Berapakan
angsuran per tahun (pokok dan bunga) yang harus dibayarkan perusahaan
jika bunga bank yang diterapkan sebesar 18 % ?