PDF

PEMBUATAN LEMBAR KERJA
PADA MICROSOFT EXCEL 2007

UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI
PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET)
The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis

on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet)
SKRIPSI
Disusun untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar sarjana teknik

pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Oleh :
ETTY MARETNAWATI
NIM I 0105072
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2010
LEMBAR PERSETUJUAN SKRIPSI


Disusun Oleh :
ETTY MARETNAWATI
NIM I 0105072
Telah disetujui untuk dipertahankan dihadapan tim penguji pendadaran

Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Persetujuan
Dosen Pembimbing
Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II
Ir. Siti Qomariyah, M. Sc Ir. Agus P. Saido, M. Sc

NIP. 19580615 198501 2 001 NIP. 19550501 198601 1 001
LEMBAR PENGESAHAN SKRIPSI


Disusun Oleh :
ETTY MARETNAWATI
NIM I 0105072
Telah dipertahankan di hadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta dan diterima guna memenuhi
sebagian persyaratan untuk mendapatkan gelar sarjana Teknik.
Pada hari : Kamis

Tanggal : 04 Februari 2010
1. Ir. Siti Qomariyah, M. Sc ()

NIP. 19580615 198501 2 001
2. Ir. Agus P. Saido, M. Sc ()

NIP. 19550501 198601 1 001
3. Fajar S. Handayani, ST, MT ()

NIP. 19750922 199903 2 001
4. Ir. Adi Yusuf Muttaqien, MT ()

NIP. 19581127 198803 1 001
Mengetahui, Disahkan,
a.n. Dekan Fakultas Teknik UNS Ketua Jurusan Teknik Sipil
Pembantu Dekan I Fakultas Teknik UNS
Ir. Noegroho Djarwanti, MT Ir. Bambang Santosa, MT

NIP. 19561112 198403 2 007 NIP. 19590823 198601 1 001
ABSTRAK
Etty Maretnawati. 2010. Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007
untuk Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet).
Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret.
Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek
konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada
proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen
konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam
prakteknya pekerjaan ini disebut pra-studi kelayakan yang dilengkapi dengan arus
uang dan rencana pembayaran kembali kredit. Salah satu unsur esensial dalam
menentukan kebijakan terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan
struktur dan ekonomi teknik yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan
cermat sehingga dalam implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang
diakibatkan oleh kegagalan perencanaan. Salah satunya adalah dengan perencanaan
ekonomi teknik yang dilakukan dengan analisis kelayakan investasi. Metode
penilaian kelayakan investasi antara lain: Net Present Value (NPV), Revenue-Cost
Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb)
dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity
(RE). Setelah itu dilakukan analisis titik impas.
Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi
bangunan apartemen, yang selanjutnya disebut sebagai YSQ 3 Spreadsheet, dengan
mengambil kasus pada proyek Apartemen Solo Paragon. Lembar kerja ini dirancang
dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-
rumus analisis investasi yang sudah ada. Formulasi rumus-rumus tersebut dirancang
menjadi urut-urutan proses analisis kelayakan investasi yang aplikatif. YSQ 3
Spreadsheet terdiri dari dua belas lembar yang dapat menampilkan hasil hitungan
secara otomatis pada lembar output setelah pengisian data pada lembar input selesai
dilakukan user.
Penelitian menunjukkan bahwa hasil program YSQ 3 Spreadsheet tidak jauh berbeda
dengan hasil perhitungan manual, sehingga penggunaan YSQ 3 Spreadsheet dapat
mempercepat dan mempermudah dalam analisis kelayakan investasi apartemen.
Dengan harga jual minimum, pihak pemasaran apartemen Solo Paragon dapat
menentukan sendiri harga jual minimum untuk mendapatkan keuntungan dari proyek
tersebut.
Kata kunci: investasi, layak, lembar kerja
ABSTRACT
Etty Maretnawati. 2010. The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007
For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3
Spreadsheet). Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas
Maret.
Construction management as controller of each segment in construction project body

holds to play a part vital after fruitfulness a project, including on apartment
development project. Planning as part of construction management projects tripping
compass which will be worked. In practice it was called pre study feasibility, that
proveded by cash flow and repayment schedule. One of essential element in
determine policy to construction project is structured planning and economic tech
one espouse it. It need carefully been taken into account so deep its implementation
unmolested well-oiled following one begat by planning failing. One of it is with tech
economic planning one did by investment analysis on the feasibility. Investment
feasibility method for example: Net Present Value (NPV), Revenue Cost Ratio
(RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) and
Rate of Return on Investment After Tax (RIa), and Rate of Return on Equity (RE).
Afterwards done by break even point.
This research as makings of spreadsheet for investment analysis on the feasibility of

apartment project, one that hereinafter referred to as YSQ 3 Spreadsheet, with take
case on Solo Paragon Apartment project. This spreadsheet designed by makes
formulation in spreadsheet of Excel 2007 according to formula analysis existing
investments. That formulation are designed as medley process for investment
analysis on the feasibility. YSQ 3 Spreadsheet consisting of twelve sheet who can
feature self acting calculation result on output sheet after data stuffing on input sheet
all through is done user .
Research points out that result programs YSQ 3 Spreadsheet not far in contrast to
manual count result, so YSQ 3 Spreadsheet can hasten and watering down deep for
investment analysis on the feasibility of apartment project. At the price minimum
sell, the marketing of Solo Paragon apartment can own determine minimum sell price
to get gain of that project.
Key word: investment, feasibility, spreadsheet

KATA PENGANTAR
Segala puji bagi Allah SWT yang telah melimpahkan karunia, petunjuk, dan
hidayah-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan Tugas Akhir
dengan judul Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007 untuk
Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet).
Penyusunan Tugas Akhir ini bertujuan untuk melengkapi salah satu syarat yang
harus ditempuh guna meraih gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Melalui penyusunan Tugas
Akhir ini diharapkan dapat menambah wawasan dan pengalaman bagi penulis,
sehingga dapat menjadi bekal di kemudian hari.
Penulis menyadari bahwa penulisan Tugas Akhir ini tidak mungkin dapat
terselesaikan tanpa adanya bantuan, bimbingan, dan pengarahan dari berbagai pihak.
Oleh karena itu, penulis ingin menyampaikan terima kasih kepada: Ir. Siti
Qomariyah, M. Sc dan Ir. Agus P. Saido, M. Sc selaku dosen pembimbing I dan II
yang telah berkenan memberikan bimbingan dan pengarahan sehingga Tugas Akhir
ini dapat diselesaikan dengan baik; Ir. Sofa Marwoto selaku pembimbing akademis;
Agustina Dian Saptorini selaku teman seperjuangan skripsi atas diskusi, ide, dan
kerjasamanya; teman-teman Teknik Sipil 2005; dan semua pihak yang telah
berkenan membantu dalam penyusunan tugas akhir ini.
Penulis menyadari bahwa tugas akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,
kritik dan saran yang membangun sangat penulis harapkan demi kesempurnaan tugas
akhir ini. Akhir kata, semoga tugas akhir ini dapat memberikan manfaat bagi semua
pihak pada umumnya dan bagi mahasiswa pada khususnya.
Surakarta, Januari 2010
Penulis
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL .......................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ............................................................................ ii
HALAMAN PENGESAHAN ............................................................................. iii
MOTTO DAN PERSEMBAHAN ...................................................................... iv
ABSTRAK .......................................................................................................... v
ABSTRACT ......................................................................................................... vi
KATA PENGANTAR ......................................................................................... vii
DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii
DAFTAR GAMBAR ......................................................................................... xiv
DAFTAR TABEL ............................................................................................... xvi
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ........................................................................................... 1
1.2. Perumusan Masalah ................................................................................... 3
1.3. Batasan Masalah ........................................................................................ 3
1.4. Tujuan Penelitian ........................................................................................ 4
1.5. Manfaat Penelitian ..................................................................................... 4
BAB 2 LANDASAN TEORI

2.1. Tinjauan Pustaka ........................................................................................ 5
2.2. Dasar Teori ................................................................................................. 6
2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan ........................................................... 6
2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan ............................................ 6
2.2.3. Aspek Studi Kelayakan .................................................................. 7
2.3. Input Kelayakan Investasi.......................................................................... 9
2.3.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis ................................................. 9
2.3.2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi................................................... 10
2.4. Analisis Ekonomi Teknik ........................................................................... 15
2.4.1. Pengertian Dasar ............................................................................ 15
2.4.2. Rumus atau Persamaan yang Digunakan
dalam Analisis Ekonomi Proyek .................................................... 16
2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan ................................................................ 17
2.6. Metode Penilaian Investasi ........................................................................ 18
2.6.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) ........................ 18
2.6.2. Metode Revenue-Cost Ratio (RCR) ............................................... 19
2.6.3. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) ................................. 19
2.6.4. Tingkat Pengembalian Investasi
(Rate of Return on Investment = RI) .............................................. 20
2.6.5. Tingkat Pengembalian Modal
(Rate of Return on Equity = RE) .................................................... 21
2.7. Titik Impas (Break Even Point) ................................................................. 22
2.8. YSQ 1 Spreadsheet .................................................................................... 22
BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN

3.1. YSQ 3 Spreadsheet .................................................................................... 25
3.2. Studi Kasus ................................................................................................ 25
3.3. Sumber Data ............................................................................................... 25
3.4. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet ................................................................. 25
BAB 4 PERENCANAAN DAN PEMBUATAN

PROGRAM YSQ 3 SPREADSHEET
4.1. YSQ 3 Spreadsheet .................................................................................... 29
4.1.1. Rencana Lembar Kerja ................................................................... 29
4.1.2. Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja ................... 30
4.2. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet ................................................................. 31
4.2.1. Lembar Menu Utama ..................................................................... 31
4.2.2. Lembar Input .................................................................................. 32
4.2.3. Pengisian Data ............................................................................... 36
4.2.4. Lembar KDB dan KLB .................................................................. 38
4.2.5. Lembar Tekno Ekonomi ................................................................. 39
4.2.6. Lembar Jual Minimum ................................................................... 44
4.2.7. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE .......................... 46
4.2.7.1. Lembar NPV .................................................................... 46
4.2.7.2. Lembar RCR .................................................................... 47
4.2.7.3. Lembar ROR ................................................................... 49
4.2.7.4. Lembar RIb dan RIa ........................................................ 51
4.2.7.5. Lembar RE ....................................................................... 54
4.2.8. Lembar BEP ................................................................................... 55
4.2.9. Lembar Output ............................................................................... 56
BAB 5 IMPLEMENTASI YSQ 3 SPREADSHEET PADA PROYEK

PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON
5.1. Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet .............................................. 59
5.1.1. Lembar Menu Utama ..................................................................... 59
5.1.2. Lembar Input .................................................................................. 60
5.1.3. Lembar KDB dan KLB .................................................................. 64
5.1.4. Lembar Tekno Ekonomi ................................................................ 66
5.1.5. Lembar Jual Minimum ................................................................... 69
5.1.6. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE .......................... 71
5.1.6.1. Lembar NPV ..................................................................... 71
5.1.6.2. Lembar RCR .................................................................... 72
5.1.6.3. Lembar ROR .................................................................... 74
5.1.6.4. Lembar RIb dan RIa ........................................................ 75
5.1.6.5. Lembar RE ....................................................................... 77
5.1.7. Lembar BEP ................................................................................... 79
5.1.8. Lembar Output ............................................................................... 80
5.2. Pengujian Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet ............................. 82
5.2.1. Data Apartemen Solo Paragon ....................................................... 82
5.2.2. Implementasi pada YSQ 3 Spreadsheet ......................................... 84
5.2.2.1. Memulai Lembar Kerja .................................................... 84
5.2.2.2. Input ................................................................................. 85
5.2.2.3. KDB dan KLB ................................................................. 87
5.2.2.4. Tekno Ekonomi ............................................................... 88
A. Total Biaya Proyek ................................................... 88
B. Perhitungan Pendapatan dan
Pengeluaran Tahunan ................................................ 89
C. Perhitungan Harga Jual Minimum ............................ 89
D. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) .............. 90
E. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dan
Pengeluaran Tahunan ................................................ 90
5.2.2.5. Harga Jual Minimum ........................................................ 90
5.2.2.6. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek ............... 91
A. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) ... 91
B. Metode Hubungan Pendapatan-Biaya
(Revenue Cost-Ratio) ................................................ 92
C. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) ............ 93
D. Tingkat Pengembalian Investasi
Sebelum Pajak (RIb) dan
Tingkat Pengembalian Investasi
Setelah Pajak (RIa) .................................................... 94
E. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) .............. 95
5.2.2.7. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ......................... 96
5.2.2.8. Output .............................................................................. 97
BAB 6 UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN

KASUS APARTEMEN SOLO PARAGON
6.1. Pengumpulan Data ..................................................................................... 99
6.1.1. Luas Persil ...................................................................................... 99
6.1.2. Harga Satuan Tanah ....................................................................... 99
6.1.3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) ................................................. 99
6.1.4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ................................................ 99
6.1.5. Rencana Anggaran Biaya ............................................................... 100
6.1.6. Tingkat Suku Bunga ....................................................................... 100
6.2. Uji Secara Manual ...................................................................................... 100
6.2.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis Gedung ................................... 100
6.2.1.1. Luas Lantai Kotor ............................................................ 100
6.2.1.2. Luas Lantai Bersih ............................................................ 100
6.2.1.3. Jumlah Lantai ................................................................... 100
6.2.1.4 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) .................................. 101
6.2.1.5 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) .................................. 102
6.2.2. Analisis Tekno Ekonomi ................................................................ 102
6.2.2.1. Biaya Modal ..................................................................... 102
A. Biaya langsung .......................................................... 102
B. Biaya tidak langsung ................................................ 102
C. Cadangan biaya ........................................................ 102
D. Total biaya modal ...................................................... 103
6.2.2.2. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan ......... 103
A. Data Pembiayaan Proyek .......................................... 103
B. Pendapatan Tahunan ................................................. 103
C. Biaya Tahunan .......................................................... 104
D. Perhitungan Jual Minimum ....................................... 107
E. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) ............... 107
6.2.3. Harga Jual Tiap Tipe Apartemen ................................................... 108
6.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi .......................................... 109
6.2.4.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) .......... 109
6.2.4.2. Metode Hubungan Pendapatan-Biaya
(Revenue-Cost Ratio) ....................................................... 110
6.2.4.3. Metode Rate of Return) (ROR) ........................................ 112
6.2.4.4. Tingkat Pengembalian Investasi (RI) ............................... 113
A. Tingkat Pengembalian Investasi
Sebelum Pajak (RIb) ................................................. 113
B. Tingkat Pengembalian Investasi
Setelah Pajak (RIa) ................................................... 114
6.2.4.5. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) ..................... 115
6.2.5. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ........................................ 115
6.3. Hasil Perhitungan dengan Variasi Koefisien untuk
Mendapatkan Harga Jual Minimum yang Diinginkan ............................... 116
6.4. Perbandingan Hasil Perhitungan Manual dengan YSQ 3 Spreadsheet ..... 118
BAB 7 KESIMPULAN DAN SARAN

7.1. Kesimpulan ................................................................................................. 120
7.2. Saran .......................................................................................................... 120
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 121

LAMPIRAN ........................................................................................................ xvii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet ................................. 23

Gambar 3.1. Diagram alir penelitian ................................................................ 27
Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon .............. 28
Gambar 4.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet ...................... 32
Gambar 4.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet .................................. 33
Gambar 4.3. Input of text procedure .................................................................. 37
Gambar 4.4. Input of text values ........................................................................ 37
Gambar 4.5. Input of selection ........................................................................... 37
Gambar 4.6. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet ................. 38
Gambar 4.7. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet ................. 40
Gambar 4.8. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet ................... 45
Gambar 4.9. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet .................................. 46
Gambar 4.10. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet ................................. 48
Gambar 4.11. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet ................................ 50
Gambar 4.12. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet ..................... 52
Gambar 4.13. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet ................................... 54
Gambar 4.14. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet ................................. 55
Gambar 4.15. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet .............................. 57
Gambar 5.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet ..................... 59
Gambar 5.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet ................................ 61
Gambar 5.3.. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet ................ 65
Gambar 5.4. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet ................ 67
Gambar 5.5. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet .................. 70
Gambar 5.6. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet ................................ 71
Gambar 5.7. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet ................................ 73
Gambar 5.8. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet ................................ 74
Gambar 5.9. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet ....................... 76
Gambar 5.10. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet ................................... 78
Gambar 5.11. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet ................................. 79
Gambar 5.12. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet .............................. 81
Gambar 5.13. Menu utama YSQ 3 Spreadsheet ................................................. 85
Gambar 5.14. Input ............................................................................................. 86
Gambar 5.15. Perhitungan KDB dan KLB ......................................................... 87
Gambar 5.16. Perhitungan total biaya proyek ..................................................... 88
Gambar 5.17. Perhitungan pendapatan dan pengeluran proyek .......................... 89
Gambar 5.18. Perhitungan harga jual minimum .................................................. 89
Gambar 5.19. Harga jual minimum yang diinginkan ........................................... 90
Gambar 5.20. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan ....... 90
Gambar 5.21. Harga jual minimum .................................................................... 91
Gambar 5.22. Perhitungan Net Present Value (NPV) ........................................ 92
Gambar 5.23. Perhitungan Revenue-Cost Ratio (RCR) ...................................... 93
Gambar 5.24. Perhitungan Rate of Return (ROR) ............................................... 94
Gambar 5.25. Perhitungan RIb dan RIa ............................................................... 95
Gambar 5.26. Perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri (RE) ................ 96
Gambar 5.27. Perhitungan Break Even Point (BEP) ........................................... 97
Gambar 5.28. Output ............................................................................................ 98
Gambar 6.1. Cash flow perkembangan modal pinjaman .................................. 104
Gambar 6.2. Cash flow bunga modal pinjaman tahunan .................................. 105
Gambar 6.3. Cash flow perkembangan modal sendiri ...................................... 106
Gambar 6.4. Cash flow bunga modal sendiri tahunan ...................................... 106
Gambar 6.5. Cash flow analisis Net Present Value .......................................... 110
Gambar 6.6. Cash flow analisis Revenue-Cost Ratio ........................................ 111
Gambar 6.7. Cash flow analisis Rate of Return ................................................ 112
DAFTAR TABEL
Tabel 5.1. Data apartemen beserta letaknya pada lembar input ........................ 83
Tabel 5.1. Tipe dan luas unit apartemen beserta letaknya
pada lembar input ............................................................................. 83
Tabel 6.1. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan
dengan perhitungan manual .............................................................. 107
Tabel 6.2. Harga jual minimum tiap tipe apartemen Solo Paragon ................... 108
Tabel 6.3. Hasil perhitungan dengan variasi koefisien untuk mendapatkan
harga jual minimum yang diinginkan ............................................... 116
Tabel 6.4. Perbandingan hasil perhitungan manual
dengan YSQ 3 Spreadsheet .............................................................. 118
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Apartemen kini telah menjadi pilihan dari masyarakat modern di kota-kota besar.
Tipikal masyarakat modern yang mengharapkan kepraktisan dan efisiensi waktu
disertai dengan kultur kota besar yang serba cepat dapat terpenuhi dengan
keberadaan hunian vertikal ini. Apartemen menjamur di pusat kota dan distrik yang
berkembang menjadi investasi dan gaya hidup penghuninya.
Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek
konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada
proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen
konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam
prakteknya pekerjaan ini disebut pre-feasibility planning (pra-studi kelayakan) yang
dilengkapi dengan cash flow dan repayment schedule (arus uang dan rencana
pembayaran kembali kredit). Salah satu unsur esensial dalam menentukan kebijakan
terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan struktur dan ekonomi teknik
yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan cermat sehingga dalam
implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang diakibatkan oleh
kegagalan perencanaan.
Dengan meningkatnya kebutuhan perhitungan yang kompleks dalam menganalisis

investasi suatu proyek konstruksi bangunan komersial diperlukan suatu sarana
pendukung teknologi informasi yang memudahkan perencana menjelaskan kepada
owner atau investor mengenai proyek yang akan mereka laksanakan. Kombinasi
antara ilmu teknik sipil dengan pengetahuan populer lainnya berhasil melahirkan
berbagai produk yang berguna bagi dunia teknik sipil sendiri maupun ilmu yang
dikombinasikan dengannya. Program rekayasa komputer yang canggih telah
memudahkan kerja para insinyur dalam menganalisis berbagai modal permasalahan
yang terjadi dalam dunia konstruksi. Meskipun demikian, aplikasi program tersebut
mempunyai karakter yang berbeda dengan program bisnis pada umumnya. Insinyur
pemakainya dituntut harus memahami apa saja yang dikerjakan komputer, batasan-
batasan yang harus dipenuhi, dan bertanggung jawab penuh terhadap setiap
keputusan yang diambil.
Penilaian terhadap kelayakan investasi suatu proyek dapat menggunakan beberapa

metode, antara lain: Net Present Value (NPV), RevenueCost Ratio (RCR), Rate of
Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on
Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE),. Metode tersebut
membutuhkan data dan beberapa tahap perhitungan, sehingga penilaian kelayakan
investasi suatu proyek dapat dilaksanakan dengan baik.
Perhitungan tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan spreadsheet.

Spreadsheet merupakan suatu program pengolah data berbentuk tabular, dengan data
yang disusun dalam baris dan kolom. Yang membedakan fitur spreadsheet seperti
Excel adalah kemampuan untuk membuat rumus matematika formula dan
melaksanakan fungsi. Masing-masing nilai dapat memiliki suatu hubungan yang
telah terdefinisi dengan nilai yang lainnya. Jika salah satu nilai diubah, maka nilai
yang lain juga perlu diubah. Aplikasi spreadsheet merupakan program komputer
yang memberikan kebebasan kepada pengguna untuk membuat dan memanipulasi
lembar kerja secara elektronik. Pada suatu spreadsheet, masing-masing nilai
menempati suatu sel. Pengguna dapat mendefinisikan tipe data pada sel dan
hubungannya dengan sel-sel yang lain. Selain itu pada spreadsheet juga terdapat
beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam menyelesaikan persoalan.
Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi
proyek bangunan apartemen dengan menggunakan YSQ Spreadsheet. YSQ
Spreadsheet merupakan sebuah program aplikasi penilaian kelayakan investasi suatu
proyek dengan software Microsoft Excel 2007. Pada penelitian sebelumnya, YSQ 1
Spreadsheet telah dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan
pasar, dengan studi kasus Pasar Tawangmangu Karanganyar (Yan Ardyansyah,
2009). Sedangkan dalam penelitian ini, akan dibuat program YSQ 3 Spreadsheet
untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan apartemen. Pada saat yang
bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ 2 Spreadsheet dibuat untuk
menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan mal.
1.2. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan yang dapat dirumuskan

adalah:
a. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum
apartemen per m?
b. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan
investasi apartemen dengan metode Net Present Value (NPV), RevenueCost
Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax
(RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on
Equity (RE)?
c. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung berapa persen unit
apartemen yang terjual sehingga terjadi titik impas (break even point) sesuai
dengan tingkat suku bunga yang berlaku?
1.3. Batasan Masalah
a. Pemrograman menggunakan Microsoft Excel 2007 karena Microsoft Excel 2007

memiliki tambahan berbagai fasilitas sehingga lebih sempurna dibandingkan
dengan versi sebelumnya.
b. Kalibrasi YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek pembangunan
Apartemen Solo Paragon di kota Surakarta.
c. Analisis kelayakan ditinjau dari aspek finansial.
1.4. Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah membuat lembar kerja untuk menganalisis
kelayakan investasi bangunan apartemen, yang selanjutnya diberi nama YSQ 3
Spreadsheet.
1.5. Manfaat Penlitian
a. Bagi Penulis
Untuk menerapkan teori-teori yang telah diperoleh, khususnya mengenai
rekayasa sipil dalam perencanaan proyek agar didapat hasil yang efektif dan
efisien.
b. Bagi Pihak Lain
Untuk menambah wawasan dan pengetahuan serta bahan acuan bagi pihak-pihak
yang ingin melakukan penelitian mengenai masalah yang sama ataupun terkait
dengan penelitian ini.
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1. Tinjauan Pustaka
Apartemen merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian
kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan
bahkan ratusan unit apartemen. Istilah apartemen digunakan secara luas di Amerika
Utara, sementara istilah flat digunakan di Britania Raya dan negara-negara
persemakmuran (Wikipedia Bahasa Indonesia).
Menurut Salim Basalamah dkk (1994), proyek adalah kegiatan yang dilakukan
dengan tujuan untuk mewujudkan sasaran program sebagai bagian dari usaha
merealisasikan tujuan umum yang telah dicanangkan, kegiatan mana dijalankan
dengan memanfaatkan sumber daya ekonomi dengan kombinasi yang mematuhi
norma kapasitas ekonomi yang optimal.
Menurut Iman Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan sementara yang
berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber dana tertentu dan
dimaksudkan untuk menghasilkan produk (deliverable) yang kriteria mutunya telah
digariskan dengan jelas.
Menurut Iman Soeharto (1995), analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan

pengambil keputusan tentang sehat tidaknya suatu investasi dengan menyiapkan
studi kelayakan sebelum implementasi membangun proyek. Keputusan untuk
melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan
mendapatkan keuntungan bartahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali
berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan.
Investasi sangat diperlukan oleh semua negara untuk memperluas kesempatan kerja
dan peningkatan produk barang dan jasa. Menurut Salim Basalamah (1994), investasi
adalah kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang
modal pada saat sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa
mendatang. Karena investasi itu berhadapan dengan masa mendatang yang penuh
ketidakpastian, maka sebelum melaksanakan investasi perlu dilakukan studi
kelayakan guna menentukan apakah program investasi itu dapat dilaksanakan dengan
menguntungkan.
2.2. Dasar Teori
2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan
Menurut Salim Basalamah (1994), studi kelayakan proyek diartikan sebagai

pengkajian menyeluruh dan teliti terhadap rencana pengeluaran modal guna menilai
apakah rencana investasi tersebut memenuhi syarat untuk dilaksanakan atau tidak,
yang didasarkan atas hasil perbandingan antara nilai biaya investasi yang
bersangkutan dengan manfaat yang akan diperoleh investor tersebut. Arti kelayakan
proyek pada kegiatan mengkaji suatu gagasan dikaitkan dengan tingkat keberhasilan
tujuan yang hendak diraih. Menurut Iman Soeharto (1997), apabila kegiatan tersebut
adalah investasi membangun proyek fasilitas berupa unit produksi baru, maka untuk
menilai kelayakan perlu dilakukan serangkaian kegiatan mulai dari mengembangkan,
menganalisis, dan menyaring prakarsa atau gagasan yang timbul sampai kepada
menelusuri berbagai aspek proyek serta unit usaha hasil proyek.
2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan
Menurut Suad Husnan dan Suwarsono (1994), tujuan dilakukannya studi kelayakan
adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal yang terlalu besar untuk
kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan
Manfaat studi kelayakan menurut Salim Basalamah (1994) adalah:

a. Memandu pemilik dana/investor untuk mengoptimalkan penggunaan dana yang
dimiliki.
b. Memperkecil resiko keputusan investasi, sekaligus memperbesar peluang
keberhasilannya.
c. Mengungkapkan alternatif investasi yang didukung oleh hasil kuantitas yang
teruji kecermatannya, sehingga manajer mudah mengambil keputusan akurat.
d. Mengungkap keseluruhan aspek proyek seutuhnya, sehingga keputusan
menerima atau menolak sebuah usulan proyek tidak hanya dikhususkan atas
finansial saja, melainkan atas seluruh aspek berpengaruh.
2.2.3. Aspek Studi Kelayakan
Umumnya, suatu studi kelayakan proyek perlu membahas aspek-aspek: pasar, teknis,
keuangan, hukum, dan ekonomi negara. Hal-hal yang dikaji dari setiap aspek secara
ringkas sebagai berikut: (Suad Husnan dan Suwarsono, 2000)
a. Aspek pasar
1. Permintaan (demand)
2. Penawaran (supply)
3. Harga/biaya
4. Program pemasaran
5. Perkiraan penjualan
b. Aspek teknis
1. Studi/pengujian pendahuluan (yang pernah dilakukan)
2. Optimasi skala produksi
3. Ketepatan proses produksi yang dipilih
4. Ketepatan pemilihan sarana produksi (mesin-mesin dan perlengkapan)
5. Perlengkapan dan pekerjaan tambahan
6. Penanganan limbah produksi
7. Ketepatan tata letak fasilitas produksi
8. Kesesuaian lokasi dan tapak produksi
9. Tata kala kerja
10. Kajian sosial terhadap teknologi yang dipakai
c. Aspek keuangan
1. Dana yang diperlukan untuk investasi
2. Sumber-sumber anggaran
3. Taksiran penghasilan, biaya, dan rugi/laba
4. Manfaat dan biaya
5. Proyeksi keuangan
d. Aspek manajemen
1. Manajemen selama masa pembangunan proyek
2. Manajemen dalam masa pengoperasian (bentuk dan struktur organisasi,
deskripsi dan spesifikasi jabatan, personalia, jumlah SDM)
e. Aspek hukum
1. Bentuk badan hukum/badan usaha
2. Jaminan terhadap pinjaman
3. Surat-surat legal: akta, sertifikat, izin yang diperlukan
f. Aspek ekonomi dan sosial; terutama kajian pengaruh proyek terhadap:
1. Penghasilan negara
2. Devisa (yang bisa dihemat dan yang bisa diperoleh)
3. Penambahan dan pemerataan kesempatan kerja
4. Industri lain terkait
5. Kondisi sosial masyarakat sekitar
Menurut Salim Basalamah (1994), kegiatan ekonomi menyangkut pula aspek hukum.
Pembelian tanah, pembelian gedung, penjualan saham, pemasangan mesin,
pemasaran hasil produksi, pendirian agen penjualan, semuanya mempunyai aspek
hukum. Penelitian aspek hukum sepantasnya dilakukan oleh ahli hukum termasuk
seorang notaris. Banyak usaha pendirian proyek (swasta) terhenti atau gagal karena
melupakan aspek hukum ini.
Menurut Iman Soeharto (1997), aspek yang perlu dikaji dalam studi kelayakan
investasi dari perusahaan swasta akan lebih menekankan pada aspek finansial,
sedangkan proyek yang diselenggarakan oleh pemerintah (seperti: perbaikan
perkampungan, jembatan, jalan, dan lain-lain) lebih menekankan pada aspek sosial
ekonomi
2.3. Input Kelayakan Investasi
Hartono Poerbo (1998) menggunakan besaran-besaran fisik teknologis dan besaran-

besaran tekno ekonomi sebagai input dalam melakukan analisis kelayakan investasi.
2.3.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis
Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain:

1. Luas lantai kotor (gross floor area)
Luas lantai kotor adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi
sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek.
Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Bentuk
denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai.
2. Luas lantai bersih (netto floor area)

Luas lantai bersih adalah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar
gedung yang beratap (covered-area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement)
dikurangi luas lantai untuk inti gedung.
3. Efisiensi lantai (floor efficiency)

Efisiensi lantai adalah presentasi luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai
kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.
4. Jumlah lantai
Sebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada suatu lokasi
tidak dapat diputuskan hanya berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tekno
ekonomi saja. Daya dukung tanah juga membatasi tinggi bangunan yang dapat
dibangun di samping peraturan-peraturan tata kota. Peraturan tata kota harus dibuat
berdasarkan analisis tekno ekonomi, building engineering, dan kualitas lingkungan
kota.
5. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density)
Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap
luas tanah bangunan atau luas persil. Koefisien dasar bangunan dibatasi oleh
peraturan tata kota yang berlaku. Peraturan tata kota menentukan batas presentase
luas tanah yang boleh dibangun karena semakin mahal harga tanah dan semakin
sempit lahan yang tersedia maka semakin tinggi bangunan yang direncanakan.
Batasan-batasan tersebut mempengaruhi efek finansial suatu proyek. Kepadatan
bangunan tergantung dari lokasi tanah, negara, dan waktu.
Luas lantai dasar bangunan
KDB = 100% < Syarat KDB (2.1)
Luas persil
6. Koefisien lantai bangunan (KLB)

Koefisien lantai bangunan adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan
terhadap luas tanah bangunan atau luas persil, disebut juga floor area ratio.
Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis atas pertimbangan-
pertimbangan makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics).
Luas lantai kotor
KLB = 100% < Syarat KLB (2.2)
Luas persil
2.3.2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi
Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain:

1. Biaya modal (capital cost)
Biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai dari pra studi
sampai proyek selesai dibangun. Biaya modal dibagi menjadi dua bagian, yaitu:
a. Biaya langsung (direct cost)
Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu
proyek. Biaya langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan
lahan dan biaya konstruksi. Biaya tanah (land cost) berupa pengadaan tanah.
Pendapatan dari suatu proyek biasa berasal dari sewa/sewa beli. Jika berasal
dari sewa, maka bangunan berikut tanahnya tetap menjadi pemilik pengusaha
bangunan. Jika berasal dari sewa beli, maka bangunan menjadi milik
penyewa dan tanah menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya
menjadi milik penyewa setelah jangka waktu yang diperhitungkan.
b. Biaya tidak langsung (indirect cost)
Biaya ini mencakup tiga komponen, yaitu:
1) Kemungkinan/hal yang tak diduga (contingencies) dari biaya langsung
Kemungkinan/hal yang tidak pasti ini apabila dikelompokkan dapat
menjadi tiga, yaitu:
a) Biaya/pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti
b) Biaya yang timbul namun belum terlihat
c) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan
datang (misal kemungkinan adanya kenaikan harga)
Biaya ini merupakan presentase dari biaya langsung, bisa 5%, 10%, 15%
sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1994). Hal ini tergantung dari
pihak pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau
perencana, besarnya presentase semakin kecil.
2) Biaya teknik (engineering cost)
Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal
sampai biaya perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi.
Biaya ini dapat ditentukan berdasarkan presentase dari biaya langsung
atau ditentukan berdasarkan harga yang pasti.
3) Bunga (interest)
Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan, dan
biaya teknik, sehingga harus dipertimbangkan selama masa konstruksi.
2. Modal sendiri (equity)

Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam untuk suatu proyek untuk
membiayai pekerjaan-pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah,
perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut.
3. Modal pinjaman (borrowed capital loan)

Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari:
a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya
b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi,
surat berharga, dan lain-lain.
Untuk pemberian kredit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang
mendapat deviden.
4. Biaya tahunan (annual cost)

Umur ekonomis proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa
konstruksi selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur
proyek selesai dan merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor.
Biaya tahunan terdiri dari:
a. Biaya operasi dan pemeliharaan
Biaya operasi dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur
proyek sesuai yang direncanakan pada detail desain.
Kelompok ini terdiri dari:
1) Biaya pemeliharaan gedung
2) Biaya listrik, telepon, dan AC
3) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
4) Asuransi gedung dan peralatan
5) Biaya personal dari badan pengelola gedung
b. Biaya depresiasi
Depresiasi adalah turunnya atau penyusutan suatu harga/nilai dari sebuah
benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda itu. Sedangkan
menurut Hartono Poerbo (1998), depresiasi adalah nilai ganti rugi per tahun
yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya
tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis gedung.
Metode perhitungan depresiasi ada bermacam-macam. Metode penyusutan
atau depresiasi berdasarkan waktu adalah sebagai berikut:
1) Metode garis lurus (straight line method)
2) Metode jumlah angka tahun (sum of years digit method)
3) Metode saldo menurun atau saldo menurun ganda (declining double
declining balance method)
Tetapi untuk keperluan analisis pendahuluan, cukup digunakan sistem garis
lurus (straight line method) (Hartono Poerbo, 1998).
c. Pengembalian modal sendiri (return on quantity) berikut bunganya
Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut
keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di
pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko
(investment risk). Pada proyek pemerinmtah yang mayoritas bersifat non-
profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya tidak diperhitungkan
karena aspek keuntungan masa depan tidak terlalu diperhitungkan. Berbeda
dengan mayoritas proyek swasta atau sebagian proyek pemerintah yang
bersifat profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya akan
diperhitungkan sebagai komponen biaya tahunan yang dibebankan kepada
pemakai inti atau fasilitas yang disediakan. Jangka waktu pengembalian
modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life)
suatu proyek. Menurut Hartono Poerbo (1998), pengembalian modal sendiri
dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:
1
Pengembalian modal sendiri = F (2.3)
n
dengan:
n = umur ekonomis proyek
F = besar modal sendiri yang akan datang
Bunga modal sendiri diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur
ekonomis proyek, dengan rumusan:
BMS = MS (A/P,i,n) 1/n MS (2.4)
dengan:
BMS = bunga modal sendiri
MS = modal sendiri
d. Pengembalian modal pinjaman berikut bunganya
Apabila pemilik proyek menggunakan modal pinjaman sebagai sumber
pembiayaan proyek, biaya pengembalian modal berikut bunganya akan
dibebankan kepada pemakai unit atau fasilitas yang disediakan. Dengan kata
lain kewajiban berupa beban pengembalain pokok modal pinjaman berikut
bunganya akan dibebankan kepad user. Pengembalian modal pinjaman dapat
dihitung dengan rumus sebagai berikut:
1
Pengembalian modal pinjaman = F (2.5)
n
dengan:
n = umur ekonomis proyek
F = besar modal pinjaman yang akan datang
Bunga modal pinjaman diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur
ekonomis proyek, dengan rumusan:
BMP = MP (A/P,i,n) 1/n MP (2.6)
dengan:
BMP = bunga modal pinjaman
MP = modal pinjaman
e. Biaya pajak
Pajak penghasilan merupakan besarnya presentase pajak yang dibebankan
terhadap laba kena pajak, besarnya tergantung peraturan suatu negara pada
waktu tertentu. Laba kena pajak (taxible profit) adalah pendapatan tahunan
dikurangi biaya operasi dan pemeliharaan, biaya depresiasi, dan biaya bunga.
5. Suku bunga
Bunga atas pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian
modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal ini juga berkaitan
dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. Suku bunga dinyatakan dalam %
pertahun.
6. Masa konstruksi
Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang
dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa
konstruksi harus diusahakan sesingkat mungkin, agar beban bunga selama masa
periode sekecil-kecilnya. Kreditur umumnya memberi keringanan berupa
penangguhan pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period).
Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan
bunganya harus dibayar.
7. Masa pelunasan kredit (pay out time)

Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi.
Panjang jangka waktu kredit tergantung situasi, kondisi, dan jenis proyek.
8. Sewa gedung (lease rate)

Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia, nilai sewa umumnya
diperhitungkan dengan harga per m per bulan. Nilai sewa dapat diperhitungkan atas
dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu
penyewa, maka diperhitungkan atas dasar luar lantai kotor, jadi sewanya lebih murah
per meter perseginya. Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per
meter persegi dihitung atas dasar luas lantai netto, jadi sewanya lebih tinggi sedikit.
Dalam sewa gedung termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN).
2.4. Analisis Ekonomi Teknik
2.4.1. Pengertian Dasar
Menurut Robert J. Kodoatie (1994), ekonomi teknik adalah suatu obyek yang
menarik karena ilmu ini merupakan perpaduan antara ilmu ekonomi dan ilmu teknik.
Ekonomi teknik pada rekayasa pembangunan dipakai sebagai alat untuk menentukan
kelayakan suatu proyek serta untuk mengevaluasi dalam pengambilan kebijakan
pembangunan dari sudut pandang ekonomi. Prinsipnya merupakan suatu analisis
tentang alternatif proyek yang diajukan sesudah melalui/bersamaan dengan analisis
teknis, sosial dan lingkungan, dan lainnya, sehingga proyek dapat diketahui apakah
layak atau tidak secara ekonomi.
2.4.2. Rumus atau Persamaan yang Digunakan dalam Analisis Ekonomi
Proyek
Menurut Donald G. Newnan (1988), beberapa rumus penting yang merupakan dasar
analisis akonomi proyek yang berdasarkan/menggunakan bunga berganda (interest
compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding):
1. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan
tingkat suku bunga i dan periode n.
F = P(1 + i)n atau F = P(F/P,i,n) (2.7)
2. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan
F
P= atau P = F(P/F,i,n) (2.8)
(1 + i ) n
3. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan
tingkat suku bunga i dan periode n, disebut juga penanaman sejumlah uang
(sinking found)
Fi
A= atau A = F(A/F,i,n) (2.9)
(1 + i ) n - 1
4. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan tingkat
suku bunga i dan periode n, disebut juga pemasukan kembali modal (capital
recovery).
Pi (1 + i ) n
A= atau A = P(A/P,i,n) (2.10)
(1 + i ) n - 1
5. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan
A[(1 + i ) n - 1]
F= atau F = A(F/A,i,n) (2.11)
i
6. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat
suku bunga i dan periode n.
A[(1 + i ) n - 1]
P= atau P = A(P/A,i,n) (2.12)
i (1 + i ) n
7. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat
suku bunga i dan periode n.
1 n
A = G - atau A = G(A/G,i,n) (2.13)
i (1 + i ) - 1
n
2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan
Investasi yang ditanamkan pada suatu proyek pada jangka waktu tertentu diharapkan
akan kembali dengan mendapatkan keuntungan yang disesuaikan dengan suku bunga
tertentu yang berlaku pada saat itu. Prinsip penentuan harga suatu barang atau jasa
atau penetuan sewa minimal adalah:
Pendapatan = Pengeluaran
Apabila biaya sewa minimum yang didapat lebih rendah daripada nilai sewa pada
suatu waktu, maka proyek layak dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi
investor. Menurut Hartono Poerbo (1998), apabila nilai sewa yang didapat dari
perhitungan lebih tinggi dari nilai sewa di pasaran, maka dilakukan perhitungan
ulang dengan perubahan-perubahan pada faktor:
1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur ditinjau kembali) dan lain-lain
perubahan yang dapat menekan biaya.
2. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman dan modal sendiri
diperpanjang.
3. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan.
4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur dan
atau teknik membangun.
5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pandapatan bangunan yang masuk agar
tidak terjadi bunga berbunga yang terlalu besar sehingga perkembangan kredit
(loan built up) menjadi terlalu besar.
2.6. Metode Penilaian Investasi
Suatu proyek dinilai layak dikerjakan apabila memenuhi syarat-syarat dasar penilaian
kelayakan investasi, yang terdiri dari:
1. Net Present Value (NPV) > 0
2. RevenueCost Ratio (RCR) > 1
3. Rate of Return (ROR) > MARR
2.6.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)
Kriteria nilai sekarang netto didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas
ke nilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan keluar selama
umur proyek (investasi) ke nilai sekarang, kemudian menghitung angka netto, maka
akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat
ini. Berarti sekaligus dua hal telah diperhatikan, yaitu faktor nilai waktu dari uang
dan (selisih) besar aliran kas masuk dan keluar. Dengan demikian sangat membantu
pengambilan keputusan untuk menentukan pilihan. NPV menunjukkan jumlah lump-
sum yang dengan arus diskonto tertentu memberikan angka berapa besar nilai usaha
(Rp) tersebut pada saat ini.
n n
(C )t (Co )t
NPV = - -I (2.14)
t = 0 (1 + i ) t = 0 (1 + i )
t t
dengan:
NPV = nilai sekarang netto
(C)t = aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t
n = umur unit usaha hasil investasi
i = arus pengembalian (rate of return)
t = waktu
I = nilai investasi
Jika NPV > 0, usulan investasi diterima

Jika NPV < 0, usulan investasi ditolak
Jika NPV = 0, nilai investasi sama walaupun usulan investasi diterima maupun
ditolak.
2.6.2. Metode RevenueCost Ratio (RCR)
Ukuran ini menggambarkan besarnya resiko proyek. Metode ini menganalisis suatu
proyek dengan membandingkan revenue terhadap nilai cost. Menurut Hartono
Poerbo (1998), ratio atau perbandingan ini harus lebih besar dari 1. Semakin besar
selisinya terhadap 1, semakin kecil resiko proyek atau resiko investasi.
n
(C )t
(1 + i)
t =0
t
RCR = n
(2.15)
(Co)t

t = 0 (1 + i )
t
+I
dengan:
RCR = perbandingan biaya-pendapatan
i = arus pengembalian (rate of return)
t = waktu
I = investasi
Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu:

Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (underisable)
Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project)
Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified)
2.6.3. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return)
Robert J. Kodoatie (1994) mengemukakan bahwa laju pengembalian (Rate of Return)

adalah besarnya tingkat bunga (discound interest rate) yang menjadikan biaya
pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Menurut Husnan dan Suwarsono (1999),
apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada tingkat bunga yang relevan (atau
tingkat keuntungan yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan,
kalau lebih kecil dikatakan merugikan.
n n
(C )t (Co )t
t = 0 (1 + ROR )
t
-
t = 0 (1 + ROR )
t
=I (2.16)
dengan:
ROR = laju pengembalian
t = waktu
I = investasi
Apabila nilai ROR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, maka usulan
investasi diterima/layak.
2.6.4. Tingkat Pengembalian Investasi (Rate of Return on Investment = RI)
Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan daya tarik dan
fasibilitas proyek. Ada dua macam analisis tingkat pengembalian investasi, yaitu:
a. Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) adalah jumlah nilai sekarang
dari keuntungan sebelum pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total.
(laba sebelum pajak + penyusu tan)( P / A, i, n1 )
RIb = (2.17)
total biaya mod al ( F / P, i, n2 )
dengan:
i = perubahan nilai uang terhadap waktu
n1 = masa pelunasan kredit
n2 = masa konstruksi
b. Tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) adalah jumlah nilai sekarang
dari keuntungan setelah pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total.
(laba setelah pajak + penyusu tan)( P / A, i, n1 )
RIa = (2.18)
total biaya mod al ( F / P, i, n2 )
dengan:
Kedua perbandingan tersebut dihitung selama umur ekonomis proyek dan hasil
baginya harus lebih besar dari 1 (satu) jika proyekya layak. Semakin tinggi nilai RIb
dan RIa maka semakin menarik pula proyeknya bagi investor.
Untuk gedung-gedung bertingkat banyak, kriteria ini digunakan untuk pertimbangan

pemutusan jumlah lantai yang akan dibangun, di samping kriteria fisik teknologis
yang lain.
2.6.5. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return on Equity = RE)
Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan profitabilitas

penanaman modal atau penyertaan modal. Lebihlebih jika modal yang didapat
berasal dari danadana yang ada dalam masyarakat yang berasal dari penjualan
sahamsaham di pasar uang dan modal. Tingkat pengembalian modal (RE) adalah
jumlah nilai sekarang selama umur ekonomis proyek dari pembayaran-pembayaran
pengembalian modal berikut keuntungannya, ditambah pemupukan modal setelah
kredit lunas, dibagi jumlah nilai sekarang dari modal yang ditanam.
(laba setelah pajak + penyusu tan)( P / A, i, n1 )
RE = (2.19)
mod al sendiri ( F / P, i, n2 )
dengan:
Ratio ini harus lebih dari 1 (satu) jika investasi menguntungkan.

Jangka waktu pengembalian modal sendiri diperhitungkan selama masa umur
ekonomis suatu proyek, atau lebih pendek lagi jika diinginkan.
2.7. Titik Impas (Break Even Point)
Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Analisis titik impas dapat
digunakan untuk mengetahui besarnya resiko, sehingga dapat dijadikan suatu
alternatif cara dalam rangka proses pemutusan. Titik impas dicapai apabila keadaan
usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran.
Jadi, pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai
agar usaha tidak rugi. Analisis ini dapat digunakan pula untuk mengatahui berapa
persen ruangan harus tersewakan agar semua pengeluaran sudah dapat ditutup dari
pendapatan gedung, yang disebut faktor okupansi. Makin rendah faktor okupansi
impasnya makin kecil resiko investasi proyek.
Analisis titik impas dilakukan apabila proyek benar-benar sudah diputuskan untuk
dibangun.
2.8. YSQ 1 Spreadsheet
YSQ 1 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis
investasi dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan program YSQ 1
Spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel 2007
sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada.
Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet
YSQ 1 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari
sepuluh sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama.
b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik
proyek yang sudah ada.
c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar
bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek
memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah tempat
proyek berlangsung.
d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi
yang digunakan dalam proyek.
e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual
minimal dari unit-unit pendapatan.
f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun ke berapa terjadi titik impas dari
penjualan unit-unit pendapatan yang didapat dari sheet sebelumnya.
g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan
metode NPV.
h. Lembar kedelapan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan
metode IRR.
i. Lembar kesembilan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan
metode BCR.
j. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi
proyek.
YSQ 1 Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi bangunan

bertingkat banyak secara otomatis menampilkan hasil akhir (output) setelah user
terlebih dahulu memasukkan data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar
input. Oleh karena itu pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang
untuk selalu menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan
analisisnya.
BAB 3
METODOLOGI PENELITIAN
YSQ Spreadsheet adalah lembar kerja yang dibuat sebagai alat bantu analisis
investasi suatu proyek. Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja yang digunakan
untuk menganalisis kelayakan investasi apartemen dengan software Microsoft Excel
2007, yang selanjutnya disebut dengan nama YSQ 3 Spreadsheet. Pembuatan YSQ 3
Spreadsheet dilakukan dengan membuat formula dalam lembar kerja Excel 2007
(Catatan: dalam waktu yang bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ
2 Spreadsheet dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi mal)
3.2. Studi Kasus
Perancangan dan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek

pembangunan Apartemen Solo Paragon.
3.3. Sumber Data
Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan data sekunder berupa investasi awal

dan gambar proyek, data suku bunga, dan data-data lain yang berhubungan dengan
analisis yang diasumsikan secara wajar sesuai dengan kondisi yang berlaku.
3.4. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet
Tahapan dari pembuatan YSQ 3 Spreadsheet adalah sebagai berikut:

a. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran fisik teknologis
dari data lapangan yang sudah diperoleh, sehingga didapatkan:
1. Luas persil
2. Luas lantai kotor
3. Luas lantai bersih
4. Koefisien dasar bangunan
5. Koefisien luas bangunan
b. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran tekno ekonomi.
c. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum, dengan
ketentuan pendapatan pengeluaran
d. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi dengan
metode:
1. net present value
2. revenuecost ratio
3. rate of return
4. rate of return on investment
5. rate of return on equity
e. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis titik impas
f. Pengumpulan data lapangan berupa:
1. Suku bunga yang berlaku
2. Investasi awal proyek
3. Denah tapak dan bangunan
g. Menguji YSQ 3 Spreadsheet
h. Kesimpulan
Tahapan penelitian dapat dilihat pada gambar berikut ini.
Mulai
Studi pustaka
Merancang
YSQ 3 Spreadsheet
Pengumpulan data studi kasus

Membuat proyek Apartemen Solo Paragon
YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi Spreadsheet Analisis studi kelayakan

pada studi kasus Apartemen Solo Paragon
dengan perhitungan manual
Perbaikan Tidak Sesuai

Spreadsheet
Ya
Kesimpulan
Selesai
Gambar 3.1. Diagram alir penelitian
Mulai
Pengumpulan data
Pengolahan data
Menghitung KDB dan KLB
Pendapatan Pengeluaran
Biaya Pengembalian Cadangan Pengembalian

operasional pokok modal pajak pokok modal
dan pinjaman sendiri
pemeliharaan
Biaya Biaya bunga Biaya bunga

penyusutan modal modal sendiri
gedung/ pinjaman
depresiasi
Perhitungan harga jual minimum per m

Analisis penilaian kelayakan investasi proyek
Analisis Analisis Analisis Analisis Analisis

NPV RCR ROR RI RE
Tidak
Layak
Ya
Analisis
BEP
Selesai
Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon

BAB 4
PERENCANAAN DAN PEMBUATAN
YSQ 3 SPREADSHEET
4.1.1. Rencana Lembar Kerja
YSQ 3 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis
investasi apartemen dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan YSQ 3
Spreadsheet dilakukan dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007
YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari dua
belas sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama.
b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik
proyek yang sudah ada. Studi ini menggunakan data proyek Apartemen Solo
Paragon.
c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar
bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek
memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB yang disyaratkan daerah tempat
proyek berlangsung.
d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi
yang digunakan dalam proyek. Sekaligus untuk mendapatkan harga jual minimal
per m2.
e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan harga jual tiap unit apartemen.
f. Lembar keenam dirancang untuk menganalisis NPV (Net Present Value)
g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis RCR (RevenueCost Ratio)
h. Lembar kedelapan dirancang untuk menganalisis ROR (Rate of Return)
i. Lembar kesembilan dirancang untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi
sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa).
j. Lembar kesepuluh untuk mengetahui tingkat pengembalian modal sendiri (RE).
k. Lembar kesebelas dirancang untuk menganalisis titik impas (BEP).
l. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi
proyek.
4.1.2. Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja
Yang membedakan fitur spreadsheet seperti Excel adalah kemampuan untuk

membuat rumus matematika formula dan melaksanakan fungsi. Selain itu pada
spreadsheet juga terdapat beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam
menyelesaikan persoalan.
Ada enam fungsi dalam fitur excel yang digunakan dalam YSQ 3 Spreadsheet, yaitu:
1. Hyperlink
Memudahkan user untuk membuka halaman lain atau file lain dengan cara
menghubungkannya menggunakan shape.
2. IF
Menghasilkan sebuah pernyataan atau nilai jika salah satu kondisi yang ditetapkan
bernilai BENAR dan nilai lain bernilai SALAH.
3. SUM
Menjumlahkan semua angka pada suatu barisan sel tertentu.
4. VLOOKUP
Mencari nilai pada barisan nilai kolom pertama dan menghasilkan nilai pada baris
yang sama dari barisan nilai pada kolom yang lainnya.
5. PMT
Mencari nilai serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu dari
suatu nilai sekarang pada tingkat bunga tertentu.
6. PV
Mencari nilai sekarang dari serangkaian arus kas yang besarnya sama pada
pariode tertentu
Untuk operasi penjumlahan, pengurangan, perkalian, dan pembagian tidak digunakan
fungsi secara khusus. Pada formula bar, user hanya tinggal mengetikkan symbol =
(sama dengan) kemudian klik sel yang akan dioperasikan dan selanjutnya
mengetikkan tanda baca yang mewakili operasi yang diinginkan. Untuk operasi
penjumlahan menggunakan tanda +, penggurangan menggunakan tanda ,
perkalian menggunakan tanda /, dan perkalian menggunakan tanda *.
4.2. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet
Lembar kerja ini dibuat hanya pada satu workbook dan tidak berhubungan dengan
workbook yang lain. Untuk selanjutnya lembar kerja ini diberi nama YSQ 3
Spreadsheet. Berikut pembuatan YSQ 3 Spreadsheet.
4.2.1. Lembar Menu Utama
Halaman pertama dari YSQ 3 Spreadsheet adalah halaman muka berupa menu utama
yang berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user. Ada sebelas menu pilihan
pada menu utama ini, dimulai dari menu input sampai dengan menu output seperti
yang ditunjukkan pada Gambar 4.1. Dengan mengklik shape sesuai pilihan, maka
spreadsheet akan menampilkan lembar yang dipilh user.
Gambar 4.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet
4.2.2. Lembar Input
YSQ 3 Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi apartemen secara
otomatis menampilkan hasil akhir (output) setelah user terlebih dahulu memasukkan
data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu
pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang untuk selalu
menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan analisisnya.
Pada Gambar 4.2. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar input YSQ 3
Spreadsheet.
Gambar 4.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut:

Sel D4 menampilkan nama proyek yang dikerjakan.
Sel G6 menunjukkan bahwa pendapatan proyek berasal dari penjualan.
Sel G7 menampilkan besarnya biaya untuk membangun proyek.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
Sel G8 menampilkan persentase modal sendiri dari keseluruhan biaya modal.
Sel G9 menampilkan persentase modal pinjaman dari keseluruhan biaya modal,
didapat dari 100% dikurangi persentase modal sendiri (hasil muncul secara
otomatis).
Sel G10 menampilkan lamanya masa pelunasan kredit.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, RCR, ROR, RIb dan
RIa, dan RE.
Sel G11 atau I11 menampilkan persentase tingkat suku bunga.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, RCR, dan ROR.
Sel G12 atau I12 menampilkan persentase bunga modal sendiri.
Sel G13 atau I13 menampilkan persentase perkembangan kredit.
Sel ini akan digunakan pada lembar NPV, ROR, RIb dan RIa, dan RE.
Sel G15 menunjukkan bahwa jenis bangunan adalah apartemen.
Sel G16 menunjukkan bahwa usia ekonomis bangunan apartemen adalah 40
tahun.
Sel G17 menampilkan luas persil apartemen.
Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB.
Sel G18 menampilkan jumlah lantai apartemen.
Sel G19 menampilkan luas per lantai apartemen.
Sel G20 menampilkan luas total lantai apartemen, yang didapat dari hasil kali
antara jumlah lantai dengan luas lantai apartemen (hasil muncul secara otomatis).
Sel G21 menampilkan luas lahan untuk fasilitas apartemen.
Sel G22 menampilkan harga tanah apartemen (dalam rupiah per m2).
Sel G23 menampilkan lamanya masa konstruksi apartemen (dalam tahun).
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, ROR, RIb dan RIa, dan
RE.
Sel G24 menampilkan nilai batas maksimum Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum
Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.
Sel G25 menampilkan nilai batas maksimum Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum
Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.
Untuk biaya proyek
1. Biaya bangunan akan dihitung pada lembar tekno ekonomi.
2. Sel E30 menampilkan persentase biaya tidak langsung terhadap pendapatan
proyek.
3. Biaya tanah akan dihitung pada lembar tekno ekonomi.
4. Sel E32 menampilkan besarnya cadangan biaya (dalam rupiah).
Untuk pendapatan tahunan proyek
Sel F36 menampilkan pendapatan proyek yang didapat dari hasil kali luas total
lantai apartemen dengan harga jual. Harga jual dinotasikan dengan huruf r.
(hasil muncul secara otomatis).
Untuk pengeluaran tahunan proyek
1. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman
Sel E41 menampilkan nilai persentase BOP terhadap pendapatan proyek. Hasil
BOP ini akan dihitung pada lembar tekno ekonomi.
2. Penyusutan gedung
Sel E43 menunjukkan bahwa penyusutan gedung dapat dihitung dengan
straight line method atau dengan memasukkan nilianya secara langsung. Jika
penyusutan gedung tidak menggunakan straight line method, maka besarnya
penyusutan akan diisikan pada sel E44. Penyusutan gedung ini akan dihitung
pada lembar tekno ekonomi.
3. Biaya bunga modal pinjaman
Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus.
4. Pembayaran pokok modal pinjaman
5. Cadangan pajak
Sel E50 menampilkan nilai persentase cadangan pajak.
Cadangan pajak ini akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan
rumus.
6. Biaya bunga modal sendiri
7. Pembayaran pokok modal sendiri
Sel I29 sampai dengan sel I53 menampilkan tipe apartemen
Sel ini akan digunakan pada lembar jual minimum.
Sel J29 sampai dengan sel J53 menampilkan luas masing-masing tipe apartemen
(dalam m2).
Sel ini akan digunakan pada lembar jual minimum.
4.2.3. Pengisian Data
Secara umum ada tiga tipe cara pengisian data pada lembar input, yaitu:
a. Input of text procedure (misal pengisian nama proyek)
User mengisikan data teks yang disediakan dengan mengetik secara manual.
Gambar 4.3. Input of text procedure (dalam lingkaran)
b. Input of values (misal pengisian besar biaya bangunan)

Adalah pengisian data berupa angka atau nilai.
Gambar 4.4. Input of text values (dalam lingkaran)
c. Input of selection (misal pengisian tingkat suku bunga)

User memilih entri data yang sudah disediakan dengan cara meng-klik kiri cell,
kemudian memilih dari beberapa pilihan data yang disediakan. Pada program excel,
fitur ini dinamakan drop down list.
Gambar 4.5. Input of selection (dalam lingkaran)
Seluruh data yang dimasukkan dalam input cukup angkanya saja, tanpa
mencantumkan satuan besarnya. Misal data mentah biaya bangunan = Rp
100.000.000.000,00, user hanya perlu memasukkan angka = 10000000000 (tanpa
satuan rupiah).
4.2.4. Lembar KDB dan KLB
Proyek bangunan yang akan dikerjakan harus memenuhi syarat KDB dan KLB yang
ditentukan peraturan tata kota daerah tempat proyek berlangsung. Lembar KDB dan
KLB YSQ 3 Spreadsheet memaparkan kelayakan hasil analisis KDB dan KLB
proyek yang direncanakan. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari
lembar input.
Berikut ini adalah contoh tampilan halaman KDB dan KLB.
Gambar 4.6. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet

Sel D9 menampilkan persentase KDB proyek.
Sel ini merupakan hasil bagi antara luas lantai dasar bangunan dengan luas persil.
Data-data tersebut merupakan link dari lembar input.
Sel F9 menunjukkan apakah proyek memenuhi persyaratan KDB atau tidak,
sesuai dengan batas maksimum KDB yang ditunjukkan pada lembar input.
Sel D17 menampilkan persentase KLB proyek.
Sel ini merupakan hasil bagi antara luas lantai kotor dengan luas persil.
Data-data tersebut merupakan link dari lembar input.
Sel F17 menunjukkan apakah proyek memenuhi persyaratan KLB atau tidak,
sesuai dengan batas maksimum KLB yang ditunjukkan pada lembar input.
4.2.5. Lembar Tekno Ekonomi
Pada lembar tekno ekonomi seperti pada Gambar 4.7, YSQ 3 Spreadsheet
menampilkan perhitungan total dari biaya modal, pendapatan proyek tahunan, dan
pengeluaran proyek tahunan. Setelah mengetahui besar pendapatan proyek tahunan
dan pengeluaran proyek tahunan, maka nilai jual minimum untuk r dapat diketahui
dengan persamaan pendapatan = pengeluaran. Kemudian dengan memasukkan
koefisien tertentu maka akan didapatkan nilai jual minimum yang diinginkan (R).
Pada lembar ini juga menampilkan rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran proyek.
Gambar 4.7. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet

Sel E6 menampilkan biaya bangunan.
Sel ini merupakan link dari lembar input
Sel E7 menampilkan biaya tidak langsung
Sel ini merupakan hasil kali antara persentase biaya tidak langsung dengan biaya
bangunan.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input.
Sel E8 menampilkan biaya tanah
Sel imi merupakan hasil kali antara luas lantai dasar ditambah lahan untuk
fasilitas dengan harga satuan tanah.
Sel E9 menampilkan cadangan biaya.
Sel ini merupakan link dari lembar input.
Sel E10 menampilkan total biaya proyek.
Sel ini merupakan hasil penjumlahan dari biaya bangunan, biaya tidak langsung,
biaya tanah, dan cadangan biaya.
Sel L6 menampilkan persentase modal sendiri terhadap biaya modal.
Sel P6 menampilkan besarnya modal sendiri.
Sel ini merupakan hasil kali antara persentase modal sendiri dengan total biaya
proyek.
Sel L7 menampilkan persentase modal sendiri terhadap biaya modal.
Sel P7 menampilkan besarnya modal pinjaman.
Sel ini merupakan hasil kali antara persentase modal pinjaman dengan total biaya
proyek.
Sel J15 menampilkan pendapatan proyek tahunan (dalam r)
Sel E20 menampilkan persentase BOP
Sel L15 menampilkan besar BOP
Sel ini merupakan hasil kali antara persentase BOP dengan pendapatan proyek.
Sel E23 menampilkan metode perhitungan penyusutan gedung (dengan pengali r)
Sel P23 menampilkan besar penyusutan gedung, sesuai dengan metode yang
dipilih.
Sel C26 menunjukkan penjelasan perkembangan modal pinjaman setelah masa
konstruksi.
Sel E28 menunjukkan besar perkembangan modal pinjaman setelah masa
konstruksi.
Sel P29 menunjukkan biaya bunga modal pinjaman.
Sel P32 menunjukkan besarnya pengembalian pokok modal pinjaman.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan biaya
bunga modal pinjam.
Sel E35 menunjukkan persentase cadangan pajak.
Sel L35 menunjukkan besar cadangan pajak (dengan pengali r)
Sel imi merupakan hasil kali antara persentase cadangan pajak dengan pendapatan
dikurangi BOP.
Sel P35 menunjukkan besar cadangan pajak
Sel imi merupakan hasil kali antara persentase cadangan pajak dengan pendapatan
dikurangi biaya bunga modal pinjaman dan pengembalian pokok modal pinjaman.
Sel C38 menunjukkan penjelasan perkembangan modal sendiri setelah masa
konstruksi.
Sel E40 menunjukkan besar perkembangan modal sendiri setelah masa konstruksi.
Sel P41 menunjukkan biaya bunga modal sendiri.
Sel P44 menunjukkan besarnya pengembalian pokok modal sendiri.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan biaya
bunga modal sendiri.
Sel L46 menampilkan total pengeluaran tahunan proyek (dengan pengali r).
Sel ini merupakan hasil penjumlahan dari BOP dan cadangan pajak yang
mempunyai pengali r.
Sel P46 menampilkan total pengeluaran tahunan proyek (tanpa pengali r).
Sel ini merupakan hasil penjumlahan penyusutan gedung, biaya bunga modal
pinjaman, pengembalian pokok modal pinjaman, cadangan pajak, biaya bunga
modal sendiri, dan pengembalian pokok modal sendiri.
Sel E52 menampilkan pendapatan tahunan.
Sel ini merupakan link dari sel J5.
Sel G52 menampilkan pengeluaran tahunan (dengan pengali r).
Sel ini merupakan link dari sel L46.
Sel K52 menampilkan pengeluaran tahunan (tanpa pengali r).
Sel ini merupakan link dari sel P46.
Sel E53 manampilkan hasil sel E52 dikurangi sel G52
Sel G53 merupakan link dari K52
Sel G54 menampilkan harga jual minimum.
Sel ini merupakan hasil bagi antara sel G53 dengan sel E53.
Sel H59 menampilkan koefisien yang diisi oleh user.
Sel ini diisi untuk mendapatkan harga jual yang diinginkan, sehingga seluruh
analisis kelayakan dapat terpenuhi.
Sel H60 menampilkan harga jual yang diinginkan.
Sel ini merupakan hasil kali antara koefisien dengan harga jual minimum.
Sel L65 menampilkan besar pendapatan proyek.
Sel ini merupakan hasil kali antara harga jual minimum yang diinginkan dengan
luas seluruh bangunan.
Sel L67 menampilkan besar BOP
Sel ini merupakan hasil kali antara harga jual minimum yang diinginkan dengan
nilai BOP.
Sel L68 menampilkan besar penyusutan gedung.
Sel L69 menampilkan besar bunga modal pinjaman.
Sel L70 menampilkan besar pengembalian pokok modal pinjaman.
Sel L71 menampilkan besar cadangan pajak.
Sel ini merupakan hasil kali antara sel H60 dengan harga jual minimum yang
diinginkan ditambah dengan sel P35.
Sel L72 menampilkan besar bunga modal sendiri.
Sel L73 menampilkan besar pengembalian pokok modal sendiri.
Sel L74 menampilkan jumlah pengeluaran tahunan tanpa depresiasi.
Sel ini merupakan hasil penjumlahan dari BOP, biaya bunga modal pinjaman,
pengembalian pokok modal pinjaman, cadangan pajak, biaya bunga modal
sendiri, dan pengembalian pokok modal sendiri.
4.2.6. Lembar Jual Minimum
Setelah didapat nilai R yang menunjukkan jual minimum yang diinginkan, YSQ 3
Spreadsheet memperinci perhitungan jual minimum untuk setiap unit apartemen,
seperti terlihat pada Gambar 4.8.
Gambar 4.8. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet

Sel E4 menampilkan harga jual.
Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi.
Sel C8 sampai dengan sel E32 menampilkan tipe apartemen.
Sel D8 sampai dengan sel D32 menampilkan luas tiap tipe apartemen.
Sel E8 menampilkan harga jual tipe apartemen pada sel C8.
Sel ini merupakan hasil kali antara luas tiap tipe apartemen dengan harga jual.
Sel E9 sampai dengan E32 diperoleh dengan menyalin rumus pada sel E8.
4.2.7. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE
YSQ 3 Spreadsheet menggunakan 5 metode untuk menganalisis kelayakan investasi

proyek yang direncanakan. Kelima metode tersebut adalah Net Present Value (NPV),
RevenueCost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment
(terdiri dari Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on
Investment After Tax (RIa)), dan Rate of Return on Equity (RE)
4.2.7.1. Lembar NPV
Setelah mendapatkan total biaya proyek, pengeluaran tahunan, dan pendapatan

tahunan pada lembar tekno ekonomi, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan
perhitungan Net Present Value (NPV). Lembar ini memaparkan nilai Present Worth
Benefit dikurangi Present Worth Cost dikurangi biaya modal setelah konstruksi,
seperti yang terlihat pada Gambar 4.9.
Gambar 4.9. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet

Sel G5 menampilkan besar pendapatan tahunan.
Sel G7 menampilkan besar pengeluaran tahunan.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar tekno ekonomi.
Sel G9 menampilkan besar biaya modal setelah konstruksi.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan lembar
tekno ekonomi.
Sel G10 menampilkan umur ekonomis bangunan (masa pelunasan kredit).
Sel G11 menampilkan persentase suku bunga.
Sel G13 menampilkan Present Worth Benefit (PWB).
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G5, G10, dan G11.
Sel G15 menampilkan Present Worth Cost (PWC).
Sel G18 menampilkan hasil NPV
Sel ini menampilkan hasil PWB dikurangi PWC dikurangi biaya modal setelah
konstruksi.
Sel D20 menampilkan hasil NPV
Sel ini merupakan link dari sel G18.
Sel F20 menunjukkan apakah NPV lebih besar dari 0 (>0) atau lebih kecil dari 0
(<0).
Sel G20 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.
4.2.7.2. Lembar RCR
Setelah mendapatkan pengeluaran tahunan dan pendapatan tahunan pada lembar

tekno ekonomi, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan perhitungan RevenueCost
Ratio (RCR). Lembar ini memaparkan perbandingan antara Present Worth Benefit
dengan Present Worth Cost yang ditambah biaya modal setelah konstruksi, seperti
yang terlihat pada Gambar 4.10.
Gambar 4.10. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet

tekno ekonomi.
Sel G11 menampilkan persentase suku bunga.
Sel G15 menampilkan Present Worth Cost (PWC).
Sel G18 menampilkan hasil RCR
Sel ini menampilkan hasil PWB dibagi (PWC ditambah biaya modal setelah
konstruksi)
Sel D20 menampilkan hasil RCR
Sel ini merupakan link dari sel G16.
Sel F20 menunjukkan apakah RCR lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil dari 1
(<1).
Sel G20 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.
4.2.7.3. Lembar ROR
Setelah mendapatkan total biaya proyek, pengeluaran tahunan, dan pendapatan

tahunan pada lembar tekno ekonomi, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan
perhitungan Rate of Return (ROR). Lembar ini memaparkan besarnya ROR pada saat
NPV sama dengan 0, seperti yang terlihat pada Gambar 4.11.
Gambar 4.11. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet

tekno ekonomi.
Sel G11 menampilkan persentase MARR.
Sel G15 berisi Present Worth Cost (PWC).
Sel B20 sampai dengan B50 menampilkan variasi ROR.
Sel C20 sampai dengan C50 menampilkan PWB dengan variasi ROR dari 0%
sampai dengan 30%.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G5, G10, serta sel
B20 sampai dengan B50 untuk variasi RORnya.
Sel D20 sampai dengan D50 menampilkan PWC dengan varasi ROR dari 0%
sampai dengan 30%.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G7, G10, serta sel
B20 sampai dengan B50 untuk variasi RORnya.
Sel F20 sampai dengan F50 menampilkan biaya modal setelah konstruksi.
Sel G20 sampai dengan G50 menampilkan NPV.
Sel ini didapatkan dari hasil PWB dikurangi PWC dikurangi biaya modal setelah
konstruksi.
Sel C52 menampilkan hasil ROR.
Data untuk menghitung sel ini diperoleh dengan menggunakan rumus
VLOOKUP, untuk mendapatkan persentase saat NPV sama dengan 0.
Sel E52 menunjukkan apakah ROR lebih besar dari MARR (>MARR) atau lebih
kecil dari MARR (<MARR).
Sel F52 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.
4.2.7.4. Lembar RIb dan RIa
Pada lembar RIb dan RIa yang disediakan YSQ 3 Spreadsheet menampilkan
perhitungan tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat
pengembalian investasi setelah pajak (RIa), seperti yang terlihat pada Gambar 4.12.
Untuk RIb, lembar ini memaparkan perbandingan antara laba sebelum pajak
ditambah penyusutan selama masa pelunasan kredit dengan biya modal setelah
konstruksi. Dan untuk RIa, lembar ini memaparkan perbandingan antara laba setelah
pajak ditambah penyusutan selama masa pelunasan kredit dengan biya modal setelah
konstruksi.
Gambar 4.12. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet

Sel J5 menampilkan laba sebelum pajak ditambah penyusutan.
Sel C6 merupakan penjelasan lamanya jumlah laba sebelum pajak ditambah
penyusutan untuk mendapatkan ratio RIb.
Sel J7 menampilkan jumlah laba sebelum pajak ditambah penyusutan untuk
mendapatkan ratio RIb.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari C5 dan lembar tekno
ekonomi.
Sel J9 menampilkan besarnya biaya modal setelah masa konstruksi.
tekno ekonomi.
Sel E11 merupakan link dari sel J7.
Sel E13 merupakan hasil bagi antara sel J7 dengan sel J9.
Sel G13 menunjukkan apakah ratio RIb lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil
dari 1 (<1).
Sel I13 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.
Sel J17 menampilkan laba setelah pajak ditambah penyusutan.
Sel C18 merupakan penjelasan lamanya jumlah laba setelah pajak ditambah
penyusutan untuk mendapatkan ratio RIa.
Sel J19 menampilkan jumlah laba setelah pajak ditambah penyusutan untuk
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari C5 dan lembar tekno
ekonomi.
Sel J21 menampilkan besarnya biaya modal setelah masa konstruksi.
tekno ekonomi.
Sel G25 menunjukkan apakah ratio RIa lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil
dari 1 (<1).
4.2.7.5. Lembar RE
Setelah didapatkan nilai laba setelah pajak ditambah penyusutan, maka YSQ 3
Spreadsheet menampilkan perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri pada
lembar RE. Lembar ini memaparkan perbandingan antara nilai laba setelah pajak
ditambah penyusutan selama masa pelunasan kredit dengan nilai modal sendiri
setelah konstruksi, seperti pada Gambar 4.13.
Gambar 4.13. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet

Sel J5 menampilkan laba setelah pajak ditambah penyusutan.
Sel ini merupakan link dari lembar RIb dan RIa.
Sel C6 merupakan penjelasan lamanya jumlah laba setelah pajak ditambah
penyusutan untuk mendapatkan ratio RE.
Sel J6 menampilkan jumlah laba setelah pajak ditambah penyusutan untuk
Sel ini merupakan link dari lembar RIb danRIa.
Sel J8 menampilkan besarnya biaya modal sendiri setelah masa konstruksi.
tekno ekonomi.
Sel G12 menunjukkan apakah ratio RE lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil dari
1 (<1).
4.2.8. Lembar BEP
Lembar BEP (Break Even Point) yang disediakan YSQ-3 Spreadsheet memaparkan
pada berapa persen ruangan terjual terjadi titik impas dengan ketentuan usaha telah
menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran (pendapatan =
pengeluaran pokok). Lembar ini juga menanpilkan harga jual minimum jika
pendapatan sama dengan pengeluaran pokok.
Gambar 4.14. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet

Sel H5 menampilkan besar pendapatan kotor proyek.
Sel H6 menampilkan besar pengeluaran poko.
Sel D9 merupakan link dari sel H5.
Sel F9 menampilkan huruf V.
V menunjukkan berapa persen unit apartemen yang terjual untuk mencapai BEP.
Sel H9 merupakan link dari sel H6.
Sel H12 merupakan hasil bagi antara sel H10 dengan sel H11.
Sel E15 menunjukkan pendapatan proyek
Sel H15 menunjukkan pengeluaran pokok proyek
Sel ini merupakan link dari sel H6
Sel H15 menunjukkan harga sewa minimum saat pendapatan sama dengan
pengeluaran pokok
Sel ini merupakan hasil bagi antara sel H15 dengan sel E15
4.2.9. Lembar Output
Kesimpulan atau hasil akhir dari analisis kelayakan investasi menggunakan YSQ 3
Spreadsheet dapat ditemukan pada lembar output. Kesimpulan yang ditampilkan
seperti Gambar 4.15. di bawah ini adalah berupa nilai jual minimum per m2/tahun,
hasil analisis kelayakan investasinya, apakah layak untuk dilanjutkan atau tidak layak
untuk dilanjutkan, dan harga jual tiap unit apartemen
.
Gambar 4.15. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet

Sel D5 menampilkan harga jual minimum.
Sel C8 menampilkan hasil NPV.
Sel ini merupakan link dari lembar NPV.
Sel E8 menampilkan penjelasan apakah dengan NPV tersebut proyek layak atau
tidak.
Sel C9 menampilkan nilai RCR.
Sel ini merupakan link dari lembar RCR.
Sel E9 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai RCR tersebut proyek layak
atau tidak.
Sel C10 menampilkan nilai ROR.
Sel ini merupakan link dari lembar ROR.
Sel E10 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai ROR tersebut proyek layak
atau tidak.
Sel C11 menampilkan nilai RIb.
Sel E11 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai RIb tersebut proyek layak
atau tidak.
Sel C12 menampilkan nilai RIa.
Sel E12 menampilkan penjelasan apakah nilai RIa tersebut proyek layak atau
tidak.
Sel C13 menampilkan nilai RE.
Sel ini merupakan link dari lembar RE.
Sel E8 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai RE tersebut proyek layak
atau tidak.
Sel D14 menampilkan V (persentase unit yang terjual) untuk mencapai BEP.
Sel D15 menampilkan r (harga jual minimum) untuk mencapai BEP.
Sel C19 sampai dengan C43 merupakan link dari lembar jual minimum.
Sel D19 sampai dengan D43 merupakan link dari lembar jual minimum.
Sel E19 sampai dengan E43 merupakan link dari lembar jual minimum.
BAB 5
IMPLEMENTASI YSQ 3 SPREADSHEET
PADA PROYEK PEMBANGUNAN
APARTEMEN SOLO PARAGON
5.1. Implementasi YSQ 3 Spreadsheet
5.1.1. Lembar Menu Utama
Lembar ini berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user. Ada sebelas menu
pilihan pada menu utama ini, dimulai dari menu input sampai dengan menu output
seperti yang ditunjukkan pada Gambar 5.1. Dengan mengklik shape sesuai pilihan,
maka spreadsheet akan menampilkan lembar yang dipilh user (dibuat dengan
menggunakan hyperlink).
Gambar 5.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet

Aplikasi hyperlink ini adalah sebagai berikut:
Misalnya link ke lembar input
1. Menulis semua menu pada keterangan sheet
2. Masuk pada sheet menu utama kemudian memilih insert pada ribbon
3. Memilih shapes yang akan digunakan untuk hyperlink
4. Menuliskan teks pada shape tersebut (misal: INPUT)
5. Klik kanan, memilih hyperlink
6. Memilih place on this document kemudian memilih INPUT
5.1.2. Lembar Input

Gambar 5.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet
Pada lembar input dan lembar-lembar selanjutnya, warna kuning pada sel
menunjukkan bahwa sel tersebut berisi keterangan atau penjelasan yang sudah
disediakan , sedangkan warna abu-abu pada sel menunjukkan keterangan yang harus
diisi atau dipih user sesuai data yang didapatkan. Berikut adalah penjelasan tiap
komponen input data dengan prosedur pengisian data masing-masing (IT untuk input
of text, IV untuk input of value, dan IS untuk input of selection).
Nama proyek (IT)

Sel D4 ditulis nama proyek yang diusulkan atau direncanakan dikerjakan.
Sistem pendapatan
Sel G6 menunjukkan bahwa pendapatan apartemen diperoleh dari hasil penjualan
apartemen.
Biaya bangunan (IV)
Sel G7 diisi besar biaya bangunan proyek yang direncanakan (dalam rupiah)
Modal sendiri (IV)
Sel G8 diisi persentase perbandingan modal sendiri.
Modal pinjaman
Sel G9 berisi modal pinjaman yang diperoleh dari 100% dikurangi persentase
modal sendiri (hasil muncul secara otomatis).
Masa pelunasan kredit (IS)
Sel G10 diisi masa pelunasan kredit.
Tingkat suku bunga (IS)
Sel G11 diisi persentase berdasar data dari bank ataupun asumsi sendiri.
Bunga modal sendiri (IS)
Perkembangan kredit (IS)
Jenis Bangunan
Sel G15 menunjukkan bahwa jenis bangunan adalah apartemen/flat.
Usia ekonomis bangunan
Sel G16 menunjukkan bahwa usia ekonomis untuk bangunan apartemen adalah 40
tahun.
Luas persil (IV)
Sel G17 diisi berdasar gambar atau denah rencana.
Jumlah lantai (IV)
Luas per lantai (IV)
Luas total lantai
Sel G20 merupakan hasil kali antara jumlah lantai dengan luas per lantai (hasil
muncul secara otomatis).
Luas lahan untuk fasilitas (IV)
Harga satuan tanah (IV)
Sel G22 diisi harga satuan tanah per m2. (dalam rupiah).
Masa konstruksi (IV)
Sel G23 diisi masa pelaksanaan konstruksi (dalam tahun).
Syarat KDB (IV)
Sel G24 diisi nilai batas maksimum Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang
disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum Tata
Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.
Syarat KLB (IV)
Sel G25 diisi nilai batas maksimum Koefisien Luas Bangunan (KLB) yang
disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum Tata
Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.
Biaya proyek
1. Biaya bangunan
2. Biaya tidak langsung (IV)
Sel E30 diisi nilai persentase biaya tidak langsung terhadap biaya bangunan.
3. Biaya tanah
4. Cadangan biaya (IV)
Sel E32 diisi besar cadangan biaya sesuai dengan rencana (dalam rupiah)
Pendapatan Tahunan Proyek
Sel F36 menunjukkan bahwa pendapatan proyek didapat dari hasil kali luas total
lantai apartemen dikalikan dengan harga jual. Harga jual dinotasikan dengan huruf
r. (hasil muncul secara otomatis)
Pengeluaran Tahunan Proyek
1. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman (IV)
Sel E41 diisi nilai persentase BOP terhadap pendapatan proyek.
2. Penyusutan gedung (IS atau IV)
Sel E43 menunjukkan bahwa penyusutan gedung dapat dihitung dengan
straight line method atau dengan memasukkan nilianya secara langsung. Akan
dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus.
3. Biaya bunga modal pinjaman
Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus
4. Pembayaran pokok modal pinjaman
5. Cadangan pajak (IV)
Sel E50 diisi nilai persentase cadangan pajak. Akan dihitung pada lembar tekno
ekonomi menggunakan rumus.
6. Biaya bunga modal sendiri
Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus
7. Pembayaran pokok modal sendiri
Tipe (IV)
Sel I29 sampai dengan sel I53 diisi sesuai nama/tipe apartemen
Luas (IV)
Sel J29 sampai dengan sel J53 diisi luas masing-masing unit apartemen (dalam
m2).
Setelah selesai mengisikan data pada lembar input, user dapat melihat hasil
perhitungan KDB dan KLB pada lembar KDB dan KLB, dengan meng-klik shape
bertuliskan next. Atau user dapat langsung melihat hasil output dengan meng-klik
shape bertuliskan output. Atau user dapat kembali ke lembar menu utama dengan
meng-klik shape bertuliskan menu.
5.1.3. Lembar KDB dan KLB
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar input, maka selanjutnya akan
ditampilkan lembar KDB dan KLB. Data-data yang digunakan pada lembar ini
berasal dari lembar input. Pada Gambar 5.3. di bawah ini dapat kita lihat tampilan
lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.3. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah:

Rumus untuk sel D9 = INPUT!G19/INPUT!G17
Rumus untuk sel F9 = IF(D9<INPUT!G24;"(Proyek memenuhi persyaratan
KDB)";"(Proyek tidak memenuhi persyaratan KDB)")
Rumus untuk sel D17 = INPUT!G20/INPUT!G17
Rumus untuk sel F17 = IF(D17<INPUT!G25;"(Proyek memenuhi persyaratan
KLB)";"(Proyek tidak memenuhi persyaratan KLB)")
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil
perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali
ke lembar input. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar
menu utama.
5.1.4. Lembar Tekno Ekonomi
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar KDB dan KLB, maka
selanjutnya akan ditampilkan lembar tekno ekonomi. Data-data yang digunakan pada
lembar ini berasal dari lembar input. Pada Gambar 5.4. di bawah ini dapat kita lihat
tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.4. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet

Rumus untuk sel E6 = INPUT!G7
Rumus untuk sel E7 = (INPUT!E30)*INPUT!G7
Rumus untuk sel E8 = (INPUT!G19+INPUT!G21)*INPUT!G22
Rumus untuk sel E9 = INPUT!E32
Rumus untuk sel E10 = SUM(E6:E9)
Rumus untuk sel L6 = INPUT!G8
Rumus untuk sel P6 = (INPUT!G8)*E10
Rumus untuk sel L7 = INPUT!G9
Rumus untuk sel P7 = (INPUT!G9)*E10
Rumus untuk sel P8 = SUM(P6:R7)
Rumus untuk sel J15 = INPUT!G20
Rumus untuk sel L20 = (INPUT!E41)*J15
Rumus untuk sel P23 =
IF(INPUT!E43="lainnya";INPUT!E44;(P8/INPUT!G1
6))
Rumus untuk sel C26 = INPUT!G23
Rumus untuk sel E28 =
P7*((1+(IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPU
T!G11)/INPUT!G23))ÎNPUT!G23)
Rumus untuk sel P29 = (E28*(-
PMT(IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11
);INPUT!G10;1)))-((1/INPUT!G10)*E28)
Rumus untuk sel P32 = (1/INPUT!G10)*E28
Rumus untuk sel L35 = (INPUT!E50)*(J15-L20)
Rumus untuk sel P35 = (INPUT!E50)*(0-(P29+P32))
(jika hasil merah berarti hasilnya negatif)
Rumus untuk sel E40 =
P6*((1+(IF(INPUT!G12="lainnya";INPUT!I12;INPU
T!G12)/INPUT!G23))ÎNPUT!G23)
Rumus untuk sel P41 = (E40*(-
PMT(IF(INPUT!G12="lainnya";INPUT!I12;INPUT!G12
);INPUT!G10;1)))-((1/INPUT!G10)*E40)
Rumus untuk sel P44 = E40/INPUT!G10
Rumus untuk sel L46 = L20+L35
Rumus untuk sel P46 = P23+P29+P35+P32+P41+P44
Rumus untuk sel E52 = J15
Rumus untuk sel G52 = L46
Rumus untuk sel K52 = P46
Rumus untuk sel E53 = E52-G52
Rumus untuk sel G53 = K52
Rumus untuk sel G54 = G53/E53
Sel H59 diisi oleh user
Rumus untuk sel H60 = H59*G54
Rumus untuk sel L65 = H60*J15
Rumus untuk sel L67 = H60*L20
Rumus untuk sel L68 = P23
Rumus untuk sel L71 = (H60*L35)+P35
Rumus untuk sel L74 = L67+L69+L70+L71+L72+L73
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat harga jual
tiap tipe apartemen. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar
KDB dan KLB. Atau meng-klik shape bertuliskan output untuk langsung melihat
hasil output. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu
utama.
5.1.5. Lembar Jual Minimum
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar tekno ekonomi, maka
selanjutnya akan ditampilkan lembar jual minimum. Data-data yang digunakan pada
lembar ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.5. di
bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.5. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet

Rumus untuk sel E4 = 'TEKNO EKONOMI'!H60
Rumus untuk sel C8 = INPUT!I29
Rumus untuk sel D8 = INPUT!J29
Rumus untuk sel E8 = D8*$E$4
Rumus untuk sel C9 s.d. C32 = Rumus C8 disalin ke bawah
Rumus untuk sel D9 s.d. D32 = Rumus D8 disalin ke bawah
Rumus untuk sel E9 s.d. E32 = Rumus E8 disalin ke bawah
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis
tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian
investasi setelah pajak (RIa). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali
ke lembar tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke
lembar menu utama.
5.1.6. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE
5.1.6.1. Lembar NPV
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RE, maka selanjutnya akan
ditampilkan lembar NPV. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari
lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.6. di bawah ini dapat kita
lihat tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.6. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet

Rumus untuk sel G5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65
Rumus untuk sel G7 = 'TEKNO EKONOMI'!L67+'TEKNO EKONOMI'!L71
Rumus untuk sel G9 = 'TEKNO
EKONOMI'!E10*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT
!I13;INPUT!G13))/INPUT!G23)ÎNPUT!G23)
Rumus untuk sel G10 = INPUT!G10
Rumus untuk sel G11 = IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11)
Rumus untuk sel G13 = G5*(-PV(G11;G10;1))
Rumus untuk sel G15 = G7*(-PV(G11;G10;1))`
Rumus untuk sel G18 = G13-G15-G9
Rumus untuk sel D20 = G18
Rumus untuk sel F20 = IF(D20>=0;"> 0";"< 0")
Rumus untuk sel G20 = IF(D20>=0;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")
RevenueCost Ratio (RCR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali
ke lembar jual minimum. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke
lembar menu utama.
5.1.6.2. Lembar RCR
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar NPV, maka selanjutnya akan
ditampilkan lembar RCR. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari
lihat tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.7. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet

Rumus untuk sel G5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65
Rumus untuk sel G7 = 'TEKNO EKONOMI'!L67+'TEKNO EKONOMI'!L71
Rumus untuk sel G9 = 'TEKNO
Rumus untuk sel G10 = INPUT!G10
Rumus untuk sel G11 = IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11)
Rumus untuk sel G13 = G5*(-PV(G11;G10;1)))
Rumus untuk sel G15 = G7*(-PV(G11;G10;1))
Rumus untuk sel G18 = G13/(G15+G9)
Rumus untuk sel D20 = G18
Rumus untuk sel F20 = IF(D20>=1;"> 1";"< 1")
Rumus untuk sel H20 = IF(D20>=1;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Rate
of Return (ROR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar
NPV. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.6.3. Lembar ROR
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RCR, maka selanjutnya akan
ditampilkan lembar ROR. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari
lihat tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.8. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet

Rumus untuk sel E5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65
Rumus untuk sel E7 = 'TEKNO EKONOMI'!L67+'TEKNO EKONOMI'!L71
Rumus untuk sel E9 = 'TEKNO
Rumus untuk sel E10 = INPUT!G10
Rumus untuk sel E11 = IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11)
Rumus untuk sel E13 = E5*(-PV(E11;E10;1))
Rumus untuk sel E15 = E7*(-PV(E11;E10;1))
Rumus untuk sel C20 = $E$5*(-PV(B20;$E$10;1))
Rumus untuk sel D20 = $E$7*(-PV(B20;$E$10;1))
Rumus untuk sel F20 = $E$9`
Rumus untuk sel G20 = C20-D20-F20
Rumus untuk sel F21 s.d. F50 = Rumus F20 disalin ke bawah
Rumus untuk sel G21 s.d. G50 = Rumus G20 disalin ke bawah
Rumus untuk sel C52 = VLOOKUP(I51;G20:I50;3)
Rumus untuk sel D52 = IF(C52>=E11;"> MARR";"< MARR")
Rumus untuk sel F52 = IF(C52>=E11;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")
ke lembar RCR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar
menu utama.
5.1.6.4. Lembar RIb dan RIa
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar ROR, maka selanjutnya akan
ditampilkan lembar RIb dan RIa. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal
dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.9. di bawah ini dapat
kita lihat tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.9. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet

Rumus untuk sel J5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65-'TEKNO EKONOMI'!L67-
'TEKNO EKONOMI'!L69-'TEKNO EKONOMI'!L72
Rumus untuk sel J7 = J5*(-
PV((IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT!I13;INPUT!G13))
;INPUT!G10;1))
Rumus untuk sel J9 = 'TEKNO
Rumus untuk sel E13 = J7/J9
Rumus untuk sel G13 = IF(E13>=1;"> 1";"< 1")
Rumus untuk sel I13 = IF(E13>1;"(Proyek layak)";" (Proyek tidak layak)")
Rumus untuk sel J17 = 'TEKNO EKONOMI'!L65-'TEKNO EKONOMI'!L67-
'TEKNO EKONOMI'!L69-'TEKNO EKONOMI'!L71-
'TEKNO EKONOMI'!L72
Rumus untuk sel J7 = J17*(-
PV((IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT!I13;INPUT!G13))
;INPUT!G10;1))
Rumus untuk sel E23 = J17/J19
Rumus untuk sel I23 = IF(E23>1;"(Proyek layak)";" (Proyek tidak layak)")
tingkat pengembalian modal sendiri (RE). Atau meng-klik shape bertuliskan prev
untuk kembali ke lembar ROR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk
kembali ke lembar menu utama.
5.1.6.5. Lembar RE
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RIb dan RIa, maka
selanjutnya akan ditampilkan lembar RE. Data-data yang digunakan pada lembar ini
berasal dari lembar input, lembar tekno ekonomi, dan lembar RIb & RIa. Pada
Gambar 5.10. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.10. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet

Rumus untuk sel J5 = 'RIb & RIa'!J17
Rumus untuk sel J6 = 'RIb & RIa'!J19
EKONOMI'!P6*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT!I
13;INPUT!G13))/INPUT!G23)ÎNPUT!G23)
Rumus untuk sel E12 = E10/E11
Rumus untuk sel H12 = IF(E12>1;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")
Break Even Point (BEP). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke
lembar RIb & RIa. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar
menu utama.
5.1.7. Lembar BEP
ditampilkan lembar BEP. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari
lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.11. di bawah ini dapat kita lihat tampilan
lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.11. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet

Rumus untuk sel H5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65
Rumus untuk sel H6 = 'TEKNO EKONOMI'!L74
Rumus untuk sel D9 = H5
Rumus untuk sel H9 = H6
Rumus untuk sel H11 = D9
Rumus untuk sel H12 = H10/H11
Rumus untuk sel E16 = 'TEKNO EKONOMI'!J15
Rumus untuk sel H17 = H16/E16
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil output.
Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RE. Atau meng-klik
shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.8. Lembar Output
Dengan meng-klik shape bertuliskan output pada lembar input, atau meng-klik
shape bertuliskan output pada lembar tekno ekonomi, atau meng-klik shape
bertuliskan next pada lembar BEP, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar
output. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar tekno
ekonomi, lembar jual minimum, lembar NPV, lembar RCR, lembar ROR, lembar
RIb & RIa, lembar RE, dan lembar BEP. Pada Gambar 5.12. di bawah ini dapat kita
lihat tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.12. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet

Rumus untuk sel D5 = 'TEKNO EKONOMI'!H60
Rumus untuk sel C8 = NPV!D20
Rumus untuk sel E8 = IF(C8>=0;"Proyek layak";"Proyek tidak layak")
Rumus untuk sel C9 = RCR!D20
Rumus untuk sel C10 = ROR!C52
Rumus untuk sel E10 = IF(C10>=ROR!C11;"Proyek layak";"Proyek tidak layak")
Rumus untuk sel C11 = 'RIb dan RIa'!E13
Rumus untuk sel C12 = 'RIb dan RIa'!E25
Rumus untuk sel C13 = RE!E12
Rumus untuk sel D14 = BEP!H12
Rumus untuk sel D15 = BEP!H16
Rumus untuk sel C19 = 'JUAL MINIMUM'!C8
Rumus untuk sel D19 = 'JUAL MINIMUM'!D8
Rumus untuk sel E19 = 'JUAL MINIMUM'!E8
Rumus untuk sel E20 s.d. E43 = Rumus E18 disalin ke bawah
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan tekno ekonomi untuk melihat
kembali perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk
kembali ke lembar BEP. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke
lembar menu utama.
5.2. Pengujian Implementasi YSQ 3 Spreadsheet
5.2.1. Data Apartemen Solo Paragon
Setelah didapat data dari lapangan, gambar, maupun berdasar asumsi sendiri, maka
data-data tersebut dimasukkan dalam lembar input. Berikut data-data apartemen
beserta letaknya pada lembar input.
Tabel 5.1. Data apartemen beserta letaknya pada lembar input
No. Keterangan Nilai Letak
1. Biaya bangunan Rp 100.000.000.000,00 sel G7
Persentase modal
2. a. Modal sendiri 25% sel G8
b. Modal pinjaman 75% (hasil muncul secara otomatis) sel G9
3. Masa pelunasan kredit 10 tahun sel G10

4. Tingkat suku bunga 12% sel G11
5. Bunga modal sendiri 12% sel G12
6. Perkembangan kredit 8% sel G13
7. Luas persil 41.530 m2 sel G17
8. Jumlah lantai 25 sel G18
9. Luas per lantai 724 m2 sel G19
Luas lahan untuk
10. 724 m2 sel G21
fasilitas
11. Harga satuan tanah Rp 3.000.000,00 sel G22
12. Masa konstruksi 1 tahun sel G23
13. Syarat KDB 60% sel G24
14. Syarat KLB 450% sel G25
15. Biaya tidak langsung 10% dari biaya bangunan sel E30
16. Cadangan biaya Rp 10.000.000.000,00 sel E32
Biaya operasional dan
17. 5% dari pendapatan proyek sel E41
pemeliharaan
18. Penyusutan gedung straight line method sel E43
19. Cadangan pajak 15% sel E59
Tabel 5.2. Tipe dan luas unit apartemen beserta letaknya pada lembar input
No. Tipe Letak Luas (m2) Letak
1. Bronze sel I29 28,70 sel J29
2. Silver sel I30 38,40 sel J30
3. Royal Silver sel I31 38,60 sel J31
4. Gold sel I32 40,60 sel J32
5. Royal Gold sel I33 46,60 sel J33
6. Sapphire sel I34 58,60 sel J34
7. Diamond sel I35 58,60 sel J35
8. Platinum sel I36 79,40 sel J36
9. Royal Suite A sel I37 145,90 sel J37
10. Royal Suite B sel I38 97,30 sel J38
11. Royal Suite B1 sel I39 78,10 sel J39
12. Royal Suite C sel I40 99,50 sel J40
13. Loft Suite A sel I41 162,50 sel J41
14. Loft Suite B sel I42 143,10 sel J42
15. Loft Suite C sel I42 150,80 sel J42
16. Loft Suite D sel I44 135,30 sel J44
17. Loft Suite E sel I45 132,90 sel J45
18. Loft Suite F sel I46 138,30 sel J46
5.2.2. Implementasi pada YSQ 3 Spreadsheet
5.2.2.1. Memulai Lembar Kerja
Nama file yang digunakan adalah YSQ 3 Spreadsheet dengan ekstensi default *.xlxs.
Dengan membuka file dengan nama tersebut, YSQ 3 Spreadsheet siap untuk
digunakan. Lembar pertama dari YSQ 3 Spreadsheet adalah halaman muka berupa
menu utama program yang berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user.
Untuk memulai penilaian kelayakan investasi, user dapat meng-klik menu input
kemudian memasukkan data-data pada lembar tersebut.
Berikut tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.13. Menu utama YSQ 3 Spreadsheet
5.2.2.2. Input
Data-data yang diperlukan dimasukkan pada sel berwarna abu-abu sesuai dengan
keterangan sel tersebut. Berikut tampilan lembar input setelah data-data dimasukkan.
Gambar 5.14. Input
Setelah selesai mengisikan data pada lembar input, user dapat melihat hasil
perhitungan KDB dan KLB pada lembar KDB dan KLB, dengan meng-klik shape
bertuliskan next. Atau user dapat langsung melihat hasil output dengan meng-klik
shape bertuliskan output. Atau user dapat kembali ke lembar menu utama dengan
meng-klik shape bertuliskan menu.
5.2.2.3. KDB dan KLB
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar input, maka selanjutnya akan
ditampilkan hasil perhitungan KDB dan KLB pada lembar KDB dan KLB. Berikut
tampilan hasil perhitungan pada lembar KDB dan KLB.
Gambar 5.15. Perhitungan KDB dan KLB
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil
perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali
ke lembar input. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar
menu utama.
5.2.2.4. Tekno Ekonomi
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar KDB dan KLB, maka
selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan biaya proyek, pendapatan dan
pengeluaran tahunan proyek, harga jual minimum, harga jual minimum yang
diinginkan, dan rekapitulasi pendapatn dan pengeluran pada lembar tekno ekonomi.
Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar tekno ekonomi.
A. Total Biaya Proyek

Gambar 5.16. Perhitungan total biaya proyek
B. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan

Gambar 5.17. Perhitungan pendapatan dan pengeluaran proyek
C. Perhitungan Harga Jual Minimum
Gambar 5.18. Perhitungan harga jual minimum
D. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R)

Gambar 5.19. Harga jual minimum yang diinginkan
E. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dan Pengeluaran Tahunan
Gambar 5.20. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat harga jual
tiap tipe apartemen. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar
KDB dan KLB. Atau meng-klik shape bertuliskan output untuk langsung melihat
hasil output. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu
utama.
5.2.2.5. Harga Jual Minimum
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar tekno ekonomi, maka
selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan harga jual minimum tiap tipe
apartemen pada lembar jual minimum. Berikut tampilan hasil perhitungan pada
lembar jual minimum.
Gambar 5.21. Harga jual minimum
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Net
Present Value (NPV). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke
lembar tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke
lembar menu utama.
5.2.2.6. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek
A. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar jual minimum, maka
selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan Net Present Value (NPV) pada
lembar NPV. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar NPV.
Gambar 5.22. Perhitungan Net Present Value (NPV)
RevenueCost Ratio (RCR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali
ke lembar jual minimum. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke
lembar menu utama.
B. Metode Hubungan PendapatanBiaya (Revenue-Cost Ratio)

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar NPV, maka selanjutnya akan
ditampilkan hasil perhitungan RevenueCost Ratio (RCR) pada lembar RCR. Berikut
tampilan hasil perhitungan pada lembar RCR.
Gambar 5.23. Perhitungan Revenue-Cost Ratio (RCR)
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Rate
of Return (ROR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar
NPV. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
C. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return)

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RCR, maka selanjutnya akan
ditampilkan hasil perhitungan Rate of Return (ROR) pada lembar ROR. Berikut
tampilan hasil perhitungan pada lembar ROR.
Gambar 5.24. Perhitungan Rate of Return (ROR)
ke lembar RCR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar
menu utama.
D. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) dan Tingkat Pengembalian

Investasi Setelah Pajak (RIa)
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar ROR, maka selanjutnya akan
ditampilkan hasil perhitungan tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb)
dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) pada lembar RIb dan RIa.
Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar RIb dan RIa.
Gambar 5.25. Perhitungan RIb dan RIa
tingkat pengembalian modal sendiri (RE). Atau meng-klik shape bertuliskan prev
untuk kembali ke lembar ROR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk
kembali ke lembar menu utama.
E. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE)

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RIb dan RIa, maka
selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri
(RE) pada lembar RE. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar RE.
Gambar 5.26. Perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri (RE)
Break Even Point (BEP). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke
lembar RIb dan RIa. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke
lembar menu utama.
5.2.2.7. Analisis Titik Impas (Break Even Point)
ditampilkan hasil perhitungan Break Even Point (BEP) pada lembar BEP. Berikut
tampilan hasil perhitungan pada lembar BEP.
Gambar 5.27. Perhitungan Break Even Point (BEP)
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil output.
Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RE. Atau meng-klik
shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.2.2.8. Output
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar BEP, meng-klik shape
bertuliskan output pada lembar input atau meng-klik shape bertuliskan output pada
lembar tekno ekonomi, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil output pada lembar
output. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar output.
Gambar 5.28. Output
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan tekno ekonomi untuk melihat
kembali perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk
kembali ke lembar BEP. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke
lembar menu utama.
BAB 6
UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN
KASUS APARTEMEN SOLO PARAGON
6.1. Pengumpulan Data
6.1.1. Luas Persil
Proyek Apartemen Solo Paragon terletak di Jalan Yosodipuro No.133 Kelurahan

Mangkubumen, Kecamatan Banjarsari, Solo. Berdasarkan informasi dari
pengembang, yaitu Sunindo Primaland&Gapura Prima Group Tbk, luas persil proyek
adalah 41.530 m2.
6.1.2. Harga Satuan Tanah
Harga satuan tanah pada Proyek Apartemen Solo Paragon diasumsikan sebesar Rp
3.000.000,00/m2.
6.1.3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Berdasarkan Peraturan Tata Kota yang tertuang dalam Rencana Umum Tata Ruang
Kota (RUTRK) tahun 2007, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan
Apartemen Solo Paragon yang diijinkan adalah maksimal sebesar 40%.
6.1.4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Berdasarkan Peraturan Tata Kota yang tertuang dalam Rencana Umum Tata Ruang
Kota (RUTRK) tahun 2007, Koefisien Luas Bangunan (KLB) untuk bangunan
Apartemen Solo Paragon yang diijinkan sebesar 450%.
6.1.5. Rencana Anggaran Biaya
Dalam penelitian ini, Rencana Anggaran Biaya (RAB) diasumsikan sebesar

Rp100.000.000.000,00.
6.1.6 Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga kredit yang berlaku sebesar 12% pertahun dengan jangka waktu
pengembalian 10 tahun.
6.2. Uji Secara Manual
6.2.1. Besaran-Besaran Fisik Teknologis Gedung
6.2.1.1. Luas Lantai Kotor
Luas lantai kotor pada bangunan Apartemen Solo Paragon sama setiap lantainya,
yaitu seluas 724 m2. Sedangkan luas lahan untuk fasilitas apartemen Solo Paragon
pada penelitian ini diasumsikan seluas 724 m2.
6.2.1.2. Luas Lantai Bersih
Luas lantai bersih pada bangunan Apartemen Solo Paragon sama setiap lantainya,
yaitu seluas 724 m2.
6.2.1.3. Jumlah Lantai
Apartemen Solo Paragon mempunyai ketinggian 25 lantai.

6.2.1.4. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Solo Paragon menurut Rumus 2.1 adalah
sebagai berikut:
Luas persil = 41.530 m2
Luas lantai dasar = 724 m2
Syarat KDB = 60%
Luas lantai dasar bangunan

KDB = 100 %
Luas persil
724
KDB = 100 %
41 .530
= 1,74% < 60% (Memenuhi persyaratan KDB)
6.2.1.5. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan Apartemen Solo Paragon menurut Rumus 2.2. adalah
sebagai berikut:
Luas persil = 41.530 m2
Total luas lantai kotor = 18.100 m2
Syarat KLB = 450%
Luas lantai kotor bangunan

KDB = 100%
Luas persil
18 .100
KDB = 100 %
41 .530
= 43,58% < 450% (Memenuhi persyaratan KLB)
6.2.2. Analisis Tekno Ekonomi
6.2.2.1. Biaya Modal
A. Biaya Langsung (direct cost)

1. Biaya bangunan
Biaya bangunan diasumsikan sebesar Rp100.000.000.000,00.
2. Biaya tanah
Biaya tanah = (luas lantai dasar + luas lahan fasilitas) harga satuan tanah
Harga satuan tanah pada Proyek Apartemen Solo Paragon diasumsikan sebesar Rp
3.000.000,00/m2. Sedangkan luas lahan fasilitas diasumsikan seluas lantai dasar,
yaitu sebesar 724 m2.
Sehingga biaya tanah = (724 + 724) Rp 3.000.000,00

= Rp 4.344.000.000,00
Total biaya biaya langsung = biaya tanah + biaya bangunan

= Rp 4.344.000.000,00 + Rp 100.000.000.000,00
= Rp 104.344.000.000,00
B. Biaya Tidak Langsung (indirect cost)

Biaya tidak langsung diasumsikan sebesar 10% dari biaya bangunan.
Biaya tidak langsung = 10% biaya bangunan
= 10% Rp 100.000.000.000,00
= Rp 10.000.000.000,00
C. Cadangan Biaya
Cadangan biaya diasumsikan sebesar Rp 10.000.000.000,00
D. Total Biaya Modal
Total biaya modal
= biaya langsung + biaya tidak langsung + cadangan biaya
= Rp 104.344.000.000,00 + Rp 10.000.000.000,00 + Rp 10.000.000.000,00
= Rp 124.344.000.000,00
6.2.2.2. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan
A. Data Pembiayaan Proyek

Biaya proyek pembangunan Apartemen Solo Paragon merupakan share antara modal
sendiri dan modal pinjaman. Pada penelitian ini, biaya proyek diasumsikan
bersumber 25% dari modal sendiri dan 75% dari modal pinjaman. Maka perhitungan
pembiayaan proyek adalah sebagai berikut:
Modal sendiri : 25% Rp 124.344.000.000,00 = Rp 31.086.000.000,00
Modal pinjaman : 75% Rp 124.344.000.000,00 = Rp 93.258.000.000,00
Masa pelunasan kredit = 10 tahun
Bunga kredit = 12% pertahun
Bunga modal sendiri = 12% pertahun (direncanakan)
Masa konstruksi = 1 tahun (360 hari)
Perubahan nilai uang terhadap waktu = 8%
B. Pendapatan Tahunan
Pendapatan proyek dari penjualan unit apartemen.
Perhitungannya adalah sebagai berikut:
Misal:
Penjualan gedung (r) = Rp/m2/tahun
Total luas lantai = luas lantai kotor junlah lantai
= 724 m2 25
= 18.100 m2
Pendapatan proyek dari penjualan gedung = r 18.100
= 18.100 r
C. Biaya Tahunan
Pengeluaran proyek terdiri dari:
1). Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman
Besar biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman diasumsikan sebesar
5% dari pendapatan.
Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman
= 5% pendapatan
= 5% 18.100 r
= 905 r
2). Biaya penyusutan/depresiasi gedung

Besar biaya penyusutan gedung dihitung menggunakan metode garis lurus (straight
line method).
Biaya penyusutan bangunan = Investasi/n
= Rp 124.344.000.000,00/40
= Rp 3.108.600.000,00
3). Biaya bunga modal pinjaman

Menurut Hartono Poerbo (1998), untuk menghitung besarnya biaya modal terlebih
dahulu menghitung besarnya perkembangan modal di akhir masa konstruksi (1
tahun).
P
1 tahun ; i =12%
F
Gambar 6.1. Cash flow perkembangan modal pinjaman
Nilai F = modal pinjaman (F/P,i,n)

= Rp 93.258.000.000,00 (F/P,12%,1)
= Rp 93.258.000.000,00 1,120
= Rp 104.448.960.000,00
P P
n = 10 tahun ; i = 12%
F A
Gambar 6.2. Cash flow bunga modal pinjaman tahunan
Bunga = {F (A/P,i,n)} {(1/n) F}

= {Rp 104.448.960.000,00 (A/P,12%,10)}
(1/10 Rp 104.448.960.000,00)
= (Rp 104.448.960.000,00 0,17698) Rp 10.444.896.000,00
= Rp 8.040.480.941,00
4). Pengembalian pokok modal pinjaman

Biaya pengembalian pokok modal pinjaman = 1/n F
= 1/10 Rp 104.448.960.000,00
= Rp 10.444.896.000,00
5). Cadangan pajak

Besar pajak atas bunga diasumsikan sebesar 15%. Jadi perhitungan biaya pajak
adalah sebagai berikut:
Biaya pajak
= 15% {pendapatan (biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman +
biaya bunga modal pinjaman + biaya pengembalian pokok modal pinjaman)}
= 15% {18.100 r [905 r + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00]}
= 2.579,25 r Rp 2.772.806.541,00
6). Biaya bunga modal sendiri

Untuk menghitung besarnya biaya modal terlebih dahulu menghitung besarnya
perkembangan modal di akhir masa konstruksi (1 tahun).
P
1 tahun ; i =12%
F
Gambar 6.3. Cash flow perkembangan modal sendiri
Nilai F = modal sendiri (F/P,i,n)

= Rp 31.086.000.000,00 (F/P,12%,1)
= Rp 31.086.000.000,00 1,120
= Rp 34.816.320.000,00
P P
n = 10 tahun ; i = 12%
F A
Gambar 6.4. Cash flow bunga modal sendiri tahunan
Bunga = {F (A/P,i,n)} {(1/n) F}

= { Rp 34.816.320.000,00 (A/P,12%,10)}
(1/10 Rp 34.816.320.000,00)
= (Rp 34.816.320.000,00 0,27741) Rp 3.481.632.000,00
= Rp 2.680.160.314,00
7). Pengembalian pokok modal sendiri

Biaya pengembalian pokok modal sendiri = 1/n F
= 1/10 Rp 34.816.320.000,00
= Rp 3.481.632.000,00
Total biaya tahunan:

= biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + biaya
penyusutan/depresiasi gedung + biaya bunga modal pinjaman + biaya
pengembalian pokok modal pinjaman + cadangan pajak + biaya bunga modal
sendiri + biaya pengembalian pokok modal sendiri
= 905 r + Rp 3.108.600.000,00 + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00 +
(2.579,25 r Rp 2.772.806.541,00) + Rp 2.680.160.314,00 + Rp
3.481.632.000,00
= 3.484,25 r + Rp 24.982.962.710,00
D. Perhitungan Jual Minimum

Nilai jual minimum diperoleh jika pendapatan = pengeluaran. Jadi perhitungan nilai
jual minimum adalah sebagai berikut:
18.100 r = 3.484,25 r + Rp 24.982.962.710,00
18.100 r 3.484,25 r = Rp 24.982.962.710,00
14.615,75 r = Rp 24.982.962.710,00
r = Rp 1.709.317,874/m2/tahun
E. Nilai Jual Minimum yang Diinginkan (R)

Nilai jual minimum yang diinginkan diperoleh dari koefisien dikalikan r (harga jual
minimum) agar seluruh aspek kelayakan investasi dapat terpenuhi (layak). Jika
dengan perhitungan harga jual minimum seluruh aspek analisis kelayakan investasi
terpenuhi (layak), maka r tidak perlu dikalikan dengan koefisien. Akan tetapi, jika
dengan perhitungan harga jual minimum ada salah satu atau beberapa aspek analisis
kelayakan investasi tidak terpenuhi (tidak layak), maka r harus dikalikan dengan
koefisien, sehingga seluruh aspek analisis kelayakan investasi terpenuhi (layak).
Koefisien ini didapat dengan cara coba-coba (trial).
Untuk analisis kelayakan investasi pada contoh ini digunakan harga jual minimum
tanpa dikalikan dengan koefisien, yaitu sebesar Rp 1.709.317,874/m2/tahun.
Tabel 6.1. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan dengan

perhitungan manual
No. Keterangan Rp
1. Pendapatan tahunan 18.100r 30.938.653.520,00
2. Pengeluaran tahunan
a. Biaya operasional dan
905r 1.546.932.676,00
pemeliharaan
b. Biaya penyusutan/
3.108.600.000,00
depresiasi gedung
c. Biaya bunga modal
8.040.480.941,00
pinjaman
d. Biaya pengembalian
10.444.896.000,00
pokok modal pinjaman
2.579,25 r
e. Cadangan pajak 1.635.951.586,00
Rp 2.772.806.541,00
f. Biaya bunga modal sendiri 2.680.160.314,00
g. Biaya pengembalian
3.481.632.000,00
pokok modal sendiri
6.2.3. Harga Jual Tiap Tipe Apartemen
Diketahui bahwa harga jual minimum yang dinginkan adalah sebesar Rp

1.709.317,874/m2/tahun. Maka harga jual masing-masing tipe apartemen adalah
sebagai berikut:
Tabel 6.2. Harga jual minimum tiap tipe apartemen Solo Paragon
No. Tipe Luas (m2) Harga Jual
1. Bronze 28,70 Rp 49.057.422,984
2. Silver 38,40 Rp 65.637.806,362
3. Royal Silver 38,60 Rp 65.979.669,936
4. Gold 40,60 Rp 69.398.305,684
5. Royal Gold 46,60 Rp 79.654.212,928
6. Sapphire 58,60 Rp 100.166.027,416
7. Diamond 58,60 Rp 100.166.027,416
8. Platinum 79,40 Rp 135.719.839,196
9. Royal Suite A 145,90 Rp 249.389.477,817
10. Royal Suite B 97,30 Rp 166.316.629,140
11. Royal Suite B1 78,10 Rp 133.497.725,959
12. Royal Suite C 99,50 Rp 170.077.128,463
13. Loft Suite A 162,50 Rp 277.764.154,525
14. Loft Suite B 143,10 Rp 244.603.387,769
15. Loft Suite C 150,80 Rp 257.765.135,399
16. Loft Suite D 135,30 Rp 231.270.708,352
17. Loft Suite E 132,90 Rp 227.168.345,455
18. Loft Suite F 138,30 Rp 236.398.661,974
6.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek
Pendapatan proyek = Rp 30.938.653.520,00

Pengeluaran pokok proyek
= biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + cadangan pajak
= Rp 1.546.932.676,00 + Rp 1.635.951.586,00
= Rp 3.182.884.262,00
Biaya modal setelah konstruksi
F = total biaya modal (F/P,i,n)
= Rp 124.344.000.000,00 (F/P,8%,1)
= Rp 124.344.000.000,00 1,08
= Rp 134.291.520.000,00
6.2.4.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang
penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Aliran kas proyek
yang akan dikaji meliputi keseluruhan, yaitu biaya investasi, operasi, produksi,
pemeliharaan, dan pengeluaran lain-lain.
Pendapatan proyek (Ab) = Rp 30.938.653.520,00

Pengeluaran proyek (Ac) = Rp 3.182.884.262,00
Nilai investasi = Rp 124.344.000.000,00
Biaya modal setelah konstruksi (I) = Rp 134.291.520.000,00
Umur investasi (n) = 10 tahun
Suku bunga (i) = 12%
Masa konstruksi Masa pengembalian kredit
Rp 30.938.653.520,00 i = 12%
1 3 5 7 9
2 4 6 8 10
Rp 134.291.520.000,00 Rp 3.182.884.262,00
Gambar 6.5. Cash flow analisis Net Present Value
1 tahun 10 tahun
NPV = PWB PWC I

PWB = Ab (P/A,i,n)
= Rp 30.938.653.520,00 (P/A,12%,10)
= Rp 30.938.653.520,00 (5,650)
= Rp 174.803.392.400,00
PWC = Ab (P/A,i,n)
= Rp 3.182.884.262,00 (P/A,12%,10)
= Rp 3.182.884.262,00 (5,650)
= Rp 17.983.296.080,00
NPV = PWB PWC I
= Rp 174.803.392.400,00 Rp 17.983.296.080,00
Rp 134.291.520.000,00
= Rp 22.528.576.310,00
Karena NPV = Rp 22.528.576.310,00 > 0, maka investasi tersebut layak.
6.2.4.2. Metode Hubungan PendapatanBiaya (Revenue-Cost Ratio)
Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan nilai pendapatan

terhadap nilai pengeluaran. Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu:
Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (undesirable)
Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project)
Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified)
Rp 30.938.653.520,00 i = 12%
1 3 5 7 9
2 4 6 8 10
Rp 134.291.520.000,00 Rp 3.182.884.262,00
Gambar16.6.
tahun Cash flow analisis
10RevenueCost
tahun Ratio
PWB
RCR =
PWC + I
PWB = Ab (P/A,i,n)
= Rp 30.938.653.520,00 (P/A,12%,10)
= Rp 30.938.653.520,00 (5,650)
= Rp 174.803.392.400,00
PWC = Ab (P/A,i,n)
= Rp 3.182.884.262,00 (P/A,12%,10)
= Rp 3.182.884.262,00 (5,650)
= Rp 17.983.296.080,00
PWB
RCR =
PWC + I
Rp 174.803.39 2.400,00
=
Rp 17.983.296 .080,00 + Rp 134.291.52 0.000,00
= 1,14795
Karena RCR = 1,14795 > 1, maka investasi tersebut layak.
6.2.4.3. Metode Rate of Return (ROR)

Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga (discound interest rate) yang
menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Apabila nilai ROR
yang didapat ternyata lebih besar daripada MARR yang ditentukan (i) maka investasi
dapat diterima.

Rp 30.938.653.520,00 i = 12%
1 3 5 7 9
2 4 6 8 10
Rp 134.291.520.000,00 Rp 3.182.884.262,00
Gambar 6.7. Cash flow analisis Rate of Return
1 tahun 10 tahun
ROR akan diperoleh saat NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan i yang berbeda
untuk mendapatkan NPV mendekati 0.
Untuk i = 15%
NPV = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,15%,10) Rp 3.182.884.262,00 (P/A,15%,10)
Rp 134.291.520.000,00
NPV = (Rp 30.938.653.520,00 5,019) (Rp 3.182.884.262,00 5,019) Rp
134.291.520.000,00
NPV = Rp 5.014.685.906,00
Untuk i = 16%
NPV = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,16%,10) Rp 3.182.884.262,00 (P/A,16%,10)
Rp 134.291.520.000,00
NPV = (Rp 30.938.653.520,00 4,833) (Rp 3.182.884.262,00 4,833) Rp
134.291.520.000,00
NPV = Rp 147.887.176,10
NPV = 0 berada diantara i = 15% dan i = 16%, selanjutnya dengan metode

interpolasi diperoleh nilai ROR, yaitu:
Rp 5.014.685. 906,00
ROR = 15% + (16% - 15%)
Rp 5.014.685. 906,00 + Rp 147.887.17 6,10
ROR = 15,97% > 12%
Nilai ROR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, yaitu 12%, berarti
proyek layak dikerjakan.
6.2.4.4. Tingkat Pengembalian Investasi (RI)
A. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb)

Laba sebelum pajak + penyusutan
= Pendapatan biaya operasi dan pemeliharaan gedung dan halaman biaya bunga
modal pinjaman biaya bunga modal sendiri
= Rp 30.938.653.520,00 Rp 1.546.932.676,00 Rp 8.040.480.941,00 Rp
2.680.160.314,00
= Rp 18.671.079.590,00
Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun
= A (P/A,i,n)
= Rp 18.671.079.590,00 (P/A,8%,10)
= Rp 18.671.079.590,00 6,710
= Rp 125.282.944.000,00
Biaya modal setelah konstruksi = Rp 134.291.520.000,00
Jadi tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb)

Rp 125.282.944.000,00
RIb =
Rp 134.291.520.000,00
= 0,93292
Karena RIb = 0,93292 < 1, maka investasi tersebut tidak layak.
B. Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa)

Laba setelah pajak + penyusutan
= Pendapatan biaya operasi dan pemeliharaan gedung dan halaman biaya bunga
modal pinjaman cadangan pajak biaya bunga modal sendiri =
= Rp 30.938.653.520,00 Rp 1.546.932.676,00 Rp 8.040.480.941,00 Rp
1.635.951.586,00 Rp 2.680.160.314,00
= Rp 17.035.128.000,00
Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun

= A (P/A,i,n)
= Rp 17.035.128.000,00 (P/A,8%,10)
= Rp 17.035.128.000,00 6,710
= Rp 114.305.708.900,00
Biaya modal setelah konstruksi = Rp 134.291.520.000,00
Jadi tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa)

Rp 114.305.708.900,00
RIa =
Rp 134.291.520.000,00
= 0,85118
Karena RIa = 0,85118 < 1, maka investasi tersebut tidak layak.

6.2.4.5. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE)
Laba setelah pajak + penyusutan = Rp 17.035.128.000,00

Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun = Rp 114.305.708.900,00
Nilai sekarang modal sendiri = modal sendiri (F/P,i,n)
= Rp 31.086.000.000,00 (F/P,8%,1)
= Rp 31.086.000.000,00 1,08
= Rp 33.572.880.000,00
Jadi tingkat pengembalian modal sendiri

Rp 114.928.752.600,00
RE =
Rp 33.572.880.000,00
= 3,40470 > 1
Karena RIa = 3,40470 > 1, maka investasi tersebut layak.
6.2.5. Analisis Titik Impas (Break Even Point)
Analisis titik impas dapat diartikan suatu keadaan di mana perusahaan di dalam
operasinya tidak mendapatkan laba atau keuntungan dan tidak menderita kerugian
(impas).
Analisis break even point dapat digunakan untuk menentukan berapa persen unit
apartemen yang harus terjual agar pengeluaran pokok proyek dapat tertutup.
Jika persen yang terjual pada saat titik impas tercapai adalah V%, maka pendapatan
kotor proyek adalah Rp 30.938.653.520,00.
Sedangkan pengeluaran proyek

= biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + biaya bunga modal
pinjaman + biaya pengembalian pokok modal pinjaman + cadangan pajak + biaya
bunga modal sendiri + biaya pengembalian pokok modal sendiri
= Rp 1.546.932.676,00 + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00 + Rp
1.635.951.586,00 + Rp 2.680.160.314,00 + Rp 3.481.632.000,00
= Rp 27.830.053.520,00
Pendapatan kotor = pengeluaran pokok

(Rp 30.938.653.520,00) V = Rp 27.830.053.520,00
Rp 27.830.053 .520,00
V =
Rp 30.938.653 .520,00
V = 0,8995 = 89,95%
Pada pendapatan sama dengan pengeluaran pokok, maka:

18.100 r = Rp 27.830.053.520,00
r = Rp 1.537.572,018/m2/tahun
6.3. Hasil Perhitungan dengan Variasi Koefisien untuk

Mendapatkan Harga Jual Minimum yang Diinginkan
Dengan cara yang sama didapatkan hasil seperti dalam tabel berikut ini.
Tabel 6.3. Hasil perhitungan dengan variasi koefisien untuk mendapatkan harga jual
minimum yang diinginkan
No. Keterangan R = 1,3r Ket. R = 1,5r Ket.
Harga jual
1. Rp 2.222.113,236/m2/th Rp 2.563.976,811/m2/th
minimum
Pendapatan
2. Rp 40.220.249.580,00 Rp 46.407.980.280,00
tahunan
3. BOP Rp 2.011.012.479,00 Rp 2.320.399.014,00
Biaya
4. penyusutan Rp 3.108.600.000,00 Rp 3.108.600.000,00
gedung
Biaya bunga
5. Rp 8.040.480.941,00 Rp 8.040.915.882,96
modal pinjam
Biaya
pengembalian
6. Rp 10.444.896.000,00 Rp 10.444.896.000,00
pokok modal
pinjaman
Biaya bunga
7. Rp 2.680.160.314,00 Rp 2.680.305.294,32
modal sendiri
Biaya
pengembalian
8. Rp 3.481.632.000,00 Rp 3.481.632.000,00
pokok modal
sendiri
Cadangan
9. Rp 2.958.579.023,00 Rp 3.840.330.649,00
pajak
10. NPV Rp 64.874.698.110,00 Layak Rp 93.105.445.980,00 Layak
11. RCR 1,39955 Layak 7,53287 Layak
12. ROR 22,91% layak 27,29% Layak
Tingkat
pengembalian
13. 1,37349 Layak 1,55059 Layak
investasi
sebelum pajak
Tingkat
pengembalian
14. 1,22566 Layak 1,47532 Layak
investasi
setelah pajak
Tingkat
15. pengembalian 4,90266 Layak 5,90130 Layak
modal sendiri
BEP
16. a. V 73,63% 66,38%
b. r Rp 1.636.285,125/m2/th Rp 1.702.093,863/m2/th
6.4. Perbandingan Hasil Perhitungan Manual dengan YSQ 3

Spreadsheet
Berikut perbandingan antara hasil perhitungan manual dengan hasil YSQ 3

Spreadsheet.
Tabel 6.4. Perbandingan hasil perhitungan manual dengan YSQ 3 Spreadsheet
No. Keterangan Manual YSQ 3 Spreadsheet Ket.
Koefisien
1. Dasar 1,74% 1,74%
Bangunan
Koefisien
2. Lantai 43,58% 43,58%
Bangunan
Harga jual
3. Rp 1.709.317,874/m2/th Rp1.709.353,09/m2/th
minimum
Pendapatan
4. Rp 30.938.653.520,00 Rp 30.939.290.891,45
tahunan
5. BOP Rp 1.546.932.676,00 Rp1.546.964.544,57
Biaya
6. penyusutan Rp 3.108.600.000,00 Rp3.108.600.000,00
gedung
Biaya bunga
7. Rp 8.040.480.941,00 Rp8.040.915.882,96
modal pinjam
Biaya
pengembalian
8. Rp 10.444.896.000,00 Rp10.444.896.000,00
pokok modal
pinjaman
Cadangan
9. Rp 1.635.951.586,00 Rp1.635.977.169,59
pajak
Biaya bunga
10. Rp 2.680.160.314,00 Rp2.680.305.294,32
modal sendiri
Biaya
pengembalian
11. Rp 3.481.632.000,00 Rp3.481.632.000,00
pokok modal
sendiri
12. NPV Rp 22.528.576.310,00 Rp 22.538.043.306,12 Layak
13. RCR 1,14795 1,14801 Layak
14. ROR 15,97% 16% Layak
Tingkat
pengembalian Tidak
15. 0,93292 0,93293
investasi layak
sebelum pajak
Tingkat
pengembalian Tidak
16. 0,85118 0,85119
investasi layak
setelah pajak
Tingkat
17. pengembalian 3,40470 3,40475 Layak
modal sendiri
BEP
18. a. V 89,95% 89,95%
b. r Rp 1.537.572,018/m2/th Rp 1.537.607,23/m2/th
BAB 7
KESIMPULAN DAN SARAN
7.1. Kesimpulan
Berdasarkan uraian yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya, maka kesimpulan
adalah sebagai berikut:
1. YSQ 3 Spreadsheet dirancang terdiri dari 12 lembar kerja yang merupakan urutan
proses analisis kelayakan investasi. Lembar kerja aplikasi ini dirancang mulai dari
proses input, analisis, dan menampilkan kesimpulan akhir dari analisis pada
lembar output secara automatis setelah user selesai mengisikan data lapangan
pada lembar input.
2. YSQ 3 Spreadsheet menganalisis kelayakan proyek Apartemen Solo Paragon
menghasilkan nilai jual minimum = Rp1.709.353,09/m2/th; NPV = Rp
22.538.043.306,12; RCR = 1,14801 > 1; ROR = 16% > MARR; RIb = 0,93293 <
1; RIa = 0,851119 < 1; dan RE = 3,40475 > 1.
3. Hasil output YSQ 3 Spreadsheet tidak jauh berbeda dengan hasil perhitungan
manual. Hal ini berarti bahwa YSQ 3 Spreadsheet dapat digunakan sebagai alat
bantu pengambilan keputusan analisis kelayakan investasi apartemen yang akurat.
7.2. Saran
Berdasarkan hasil penelitian pada skripsi ini, maka saran adalah sebagai berikut:
1. Penelitian ini hanya menggunakan basic excel. Untuk penelitian selanjutnya dapat
digunakan kombinasi dengan menggunakan bahasa pemrograman yang lain,
misalnya visual basic.
2. Penelitian selanjutnya dapat menggabungkan lembar kerja YSQ yang sudah ada
menjadi satu YSQ yang utuh.
3. Penelitian selanjutnya dapat membuat YSQ Spreadsheet untuk menganalisis
kelayakan investasi bangunan sipil yang lain.
DAFTAR PUSTAKA
Ardyansyah, Yan. 2009. Program YSQ Spreadsheet Sebagai Alat Bantu

Pengambilan Keputusan Kelayakan Investasi Proyek Bangunan Gedung
Bertingkat. Skripsi. Surakarta: Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS.
Basalamah, Salim. 1994. Penilaian Kelayakan Rencana Penanaman Modal.

Yogyakarta: Gadjah Mada University Press.
Husnan. Dr. Suad, MBA dan Suwarsono (a). 1994. Studi Kelayakan Proyek.
Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN.
____________________________________ (b). 2000. Analisis Ekonomi (Economic

Analysis). Yogyakarta: Andi Offset
Kodoatie, Robert J. 1994. Analisis Ekonomi Teknik. Yogyakarta: Andi Offset.
Newnan, Donald. G. 1988. Engineering Ecinomic Analysis. CA: Engineering Press

Inc.
Poerbo, Ir. Hartono, M. Arch. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak.
Jakarta: Djambatan.
Soeharto, Iman (a). 1995. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional.
Jakarta: Erlangga.
____________ (b). 1997. Manajemen Proyek. Jakarta: Erlangga.
Sukodriatmo, Galih. 2007. Analisis Investasi Proyek Pembangunan Rumah Susun.

Skripsi. Surakarta: Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS.
Wikipedia Bahasa Indonesia, Ensiklopedia Bebas. 2010. Apartemen. [online].

Tersedia di: http://id.wikipedia.org/wiki/Apartemen [12 Januari 2010]

PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PEMBUATAN LEMBAR KERJA

PADA MICROSOFT EXCEL 2007

The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis

Disusun untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar sarjana teknik

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

PEMBUATAN LEMBAR KERJA

The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis

Telah disetujui untuk dipertahankan dihadapan tim penguji pendadaran

Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II

Ir. Siti Qomariyah, M. Sc Ir. Agus P. Saido, M. Sc

PEMBUATAN LEMBAR KERJA

The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis

Telah dipertahankan di hadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil

Pada hari : Kamis

1. Ir. Siti Qomariyah, M. Sc ()

2. Ir. Agus P. Saido, M. Sc ()

3. Fajar S. Handayani, ST, MT ()

4. Ir. Adi Yusuf Muttaqien, MT ()

Ir. Noegroho Djarwanti, MT Ir. Bambang Santosa, MT

Kata kunci: investasi, layak, lembar kerja

Construction management as controller of each segment in construction project body

This research as makings of spreadsheet for investment analysis on the feasibility of

Key word: investment, feasibility, spreadsheet

Surakarta, Januari 2010

HALAMAN JUDUL .......................................................................................... i

BAB 2 LANDASAN TEORI

BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN

BAB 4 PERENCANAAN DAN PEMBUATAN

BAB 5 IMPLEMENTASI YSQ 3 SPREADSHEET PADA PROYEK

BAB 6 UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN

BAB 7 KESIMPULAN DAN SARAN

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 121

Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet ................................. 23

1.1. Latar Belakang

Dengan meningkatnya kebutuhan perhitungan yang kompleks dalam menganalisis

Penilaian terhadap kelayakan investasi suatu proyek dapat menggunakan beberapa

Perhitungan tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan spreadsheet.

1.2. Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan yang dapat dirumuskan

1.3. Batasan Masalah

a. Pemrograman menggunakan Microsoft Excel 2007 karena Microsoft Excel 2007

1.5. Manfaat Penlitian

2.1. Tinjauan Pustaka

Menurut Iman Soeharto (1995), analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan

2.2. Dasar Teori

2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan

Menurut Salim Basalamah (1994), studi kelayakan proyek diartikan sebagai

2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan

Manfaat studi kelayakan menurut Salim Basalamah (1994) adalah:

2.2.3. Aspek Studi Kelayakan

Hartono Poerbo (1998) menggunakan besaran-besaran fisik teknologis dan besaran-

2.3.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis

Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain:

2. Luas lantai bersih (netto floor area)

3. Efisiensi lantai (floor efficiency)

6. Koefisien lantai bangunan (KLB)

2.3.2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi

Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain:

2. Modal sendiri (equity)

3. Modal pinjaman (borrowed capital loan)

4. Biaya tahunan (annual cost)

7. Masa pelunasan kredit (pay out time)

8. Sewa gedung (lease rate)