Rangkuman Property Cash Machine PDF
Rangkuman Property Cash Machine PDF
com/
1. Tipe Spekulasi :
Tipe ini orang membeli properti didasarkan hanya atas informasi / isu yang belum jelas / mitos
yang mengatakan harga properti akan selalu naik, tanpa mendalami / mengecek kebenaran
informasi / isu yang ada, dan menghitung untung rugi dari tindakannya, dengan harapan
investasinya naik melambung tinggi bila informasi tersebut benar-benar terwujud. Misalnya : ada
isu dilokasi A akan dibangun sebuah lokasi taman rekreasi terbesar di kota itu, orang dengan tipe
spekulasi ini akan langsung memburu property disekitar area isu / info yang dihembuskan oleh
orang-orang yang katanya akan dibangun taman rekreasi tersebut tanpa mengecek kebenaran
informasi yang sebenarnya. Kalau ternyata benar kenyataan yang terjadi bisa untung besar
,langsung Kaya mendadak tetapi bila hal tersebut hanya isu saja atau malah sebaliknya bukan
dijadikan tempat rekreasi tapi menjadi tempat pembuangan akhir / sampah ,apalagi kalau
uangnya dari pinjaman ,dan properti tersebut hanya menghasilkan cash flow negative maka yang
terjadi bisa mengalami kerugian atau bahkan kebangkrutan financial.
2. Tipe Pedagang :
Banyak orang disekitar kita yang merupakan masuk di tipe ini, yaitu orang-orang yang Mencari
properti dengan harga miring dari harga pasaran terus diperbaiki atau direnovasi dengan harapan
bisa menjualnya nanti dengan harga yang lebih tinggi, dan mendapatkan keuntungan dari
selisihnya. Memang banyak orang yang kaya dengan jalan ini, tetapi ada kelemahannya yaitu
memerlukan modal yang sangat besar dan keuntungannya hanya sekali saja yaitu ketika rumah /
properti tersebut laku dijual, setelah itu anda harus mencari lagi dari awal.
Golongan ini adalah golongan yang melakukan jual beli properti dengan cara membebaskan
lahan yang luas dari masyarakat lalu diberikan nilai tambah diatas lahan tersebut sehingga lahan
yang dibeli harganya bisa naik berpuluh-puluh kali lipat. Golongan ini biasanya golongan
developer yang memiliki modal besar sehingga bisa melakukan pembebasan lahan , tetapi tipe
ini sangat rentan terhadap kenaikan harga dan kenaikan suku bunga.
4. Tipe Investor :
Tipe ini adalah golongan yang membeli properti / rumah dengan dasar keputusan ketika harga
Properti turun dan tidak akan menjualnya sampai kapanpun karena mereka membiarkan properti
mereka bekerja untuk mereka. Menghasilkan cash flow positif bagi mereka >> menghasilkan
passive income bagi mereka selamanya. Mereka ini berpikir ketika membeli properti kita harus
Untung terlebih dahulu di depan lalu tiap bulannya mereka juga mengambil keuntungan dari
hasil pemberdayaan rumah / properti tersebut (cash flow positive ) sehingga mereka
memberdayakan rumah / properti nya dengan maksimal.
Menurut Joe Hartanto dalam bukunya Property Cash Machine ada 5 jenis harga properti yang
berlaku umum, antara lain :
1. Harga Pasar
Harga pasar adalah harga tanah di daerah tersebut di tambah dengan harga bangunan
yang sudah di kurangi dengan depresiasi bangunan tersebut. Jadi kalau bangunannya
sudah tidak baru, maka nilai bangunan tersebut harus di kurangi dengan depresiasinya.
Intinya harga tersbut diak sama dengan harga tanah di tambah dengan harga baru
bangunannya, karena ada unsure depresiasi di sana. Biasanya besarnya depresiasi dari
bangunan adalah sekitar 5% per tahun.
2. Harga Permintaan=harga emosional
Harga permintaan adalah harga yang di tawarkan oleh penjual. Seringkali harga emosial
ini harganya lebih tinggi dari harga pasar, karena ada unsur emopsional di sana, misalnya
rumah bekas artis, rumah bekas pejabat, rumah bekas presiden, dst. Oleh karena itu hati
hati dengan harga ini, karena harga ini di minta berdasarkan nilai emosional dari rumah,
dan memang itu yang mau di jual dari property tersebut.
3. Harga reproduksi baru (harga tanah sekitar + harga bangunan baru)
Nah kalau yang ini merupakan harga property berdasarkan harga tanah di sekitar daerah
tersebut di tambah dengan harga bangunan baru yang menempati bangunan tersebut.
Contohnya adalah perumahan baru, biasanya ada harga tanahnya dan ada harga
bangunannya. Harga ini biasanya juga di sebut replacement cost, yaitu harga yang sering
di gunakan pengembang untuk memasarkan propertynya.
4. Harga jual cepat = harga likuidasi
Harga ini biasanya adalah harga maksimal yang diberikan oleh bank untuk memberikan
pinjaman. Biasanya nilainya adalah 80% dari harga pasar. Mengapa kok bank hanya
memberikan pinjaman hanya 80% dari harga pasar? Jawabnya adalah karena kalau terjadi
kredit macet dengan property tersebut dan bank akan menjual asset tersebut, maka jika
bank akan menjual dengan cepat, maka harga yang bisa ditawarkan adalah sekitar 80%
dari harga pasar tadi. Nah yang 20% itu biasanya di sebut margin of safety atau batas
tingkat keamanan dari bank, artinya jika bank harus menjual dengan cepat property yang
sudah menjadi milik bank tersebut, maka harga jual cepat biasanya sekitar 805, dengan
demikian jika bank ingin menjual dengan harga tersbut, sebenernya bank sudah tidak
rugi.
5. Harga transaksi (harga sesungguhnya)
Harga transaksi adalah harga sesungguhnya yang terjadi dari transaksi property. Nah
tentu sebagai investor yang baik, harga transaski hendak lebih kecil dari harga pasar,
sehingga bisa untung saat membeli. Lebih hebat lagi jika bisa mendapatkan harga
transaksi di bawah harga likuidasi, ini lebin bagus lagi, karena bisa mendapatkan harga di
bawah harga likuidasi, dan kalau property tersebut harus dengan cepat, maka minimum
property tersebut akan laku di harga likuidasi, dan sekali lagi investor tetep akan untung.
Menurut Joe Hartanto dalam buku property cash machinenya, ada kiat-kiat khusus agar kita bisa
menjadi seorang negosiator yang handal sehingga selalu bisa mendapatkan transaksi properti hot
deal. Langkah-langkah tersebut meliputi :
1. Kita diharuskan untuk tidak pernah jatuh cinta dan pakai emosi dalam transaksi
Maksudnya adalah, ketika kita selalu melibatkan emosi dalam bernegosiasi maka sudah
pasti harga jual properti tidak akan memberikan keuntungan yang maksimal.
Apalagi kita sampai jatuh cinta sama properti yang kita incar, maka kemungkinan untuk
mendapatkan hot deal pasti tidak mungkin, karena kita sudah terlanjur tertarik. Yang
seharusnya kita cintai adalah hasil dari transaksi properti dan cashflow yang diperoleh.
2. Selalu siap dalam melakukan kompromi
Tidak ada negosiasi tanpa kompromi tetapi dengan syarat kita tetap yang mengendalikan
negosiasi tersebut agar kita selalu dipihak yang memenangkan deal.
3. Ajukan penawaran harga 3-4 hari setelah survei dilakukan
Sudah hal yang wajar ketika kita melihat sesuatu produk yang menarik untuk segera
bertanya dan menawarnya. Akan tetapi karena kita sedang berinvestasi, sebaiknya tahan
dulu sampai penjual yang melakukan penawaran terlebih dahulu dan bertanya-tanya
kepada kita kalau kita jadi mengajukan penawaran berapa dan penawaran seperti apa
yang akan kita ajukan.
Kenapa kita dianjurkan melakukan penawaran setelah 3-4 hari setelah survei dilakukan?
Karena waktu 3 sampai 4 hari adalah waktu yang tepat untuk melakukan analisis dan
perhitungan, sekaligus untuk mengetahui motivasi penjual apakah ia memang berniat
menjual propertinya.
4. Dasar dari kita melakukan penawaran adalah karena adanya cashflow yang
menguntungkan
Sebelum kita melakukan penawaran, wajib untuk menganalisis berapa cashflow yang
akan dihasilkan dan seberapa besar capital gain yang diperoleh dari properti tersebut jika
kita mengacu harga pasar yang berlaku.
5. Tentukan batas maksimal penawaran sebelum negosiasi berlangsung
Kita harus bisa mempelajari detail lokasi properti yang akan kita beli, dan sebaiknya tahu
persis berapa harga pasar yang berlaku pada saat itu. Sehingga kita akan tahu motivasi
dari penjual, apakah memang benar-benar berniat menjual atau ada motivasi lain.
6. Pemenang adalah yang terakhir menyebutkan angka
Biarkan penjual menyebutkan harga jual yang akan ditawarkannya dan mau menurunkan
jarga jual tersebut serendah-rendahnya. Kalau dari awal motivasi dari penjual memang
lagi butuh duit atau ada keperluan lainnya, tentunya ia tidak akan menyia-nyiakan
kesempatan untuk bisa menjual rumahnya karena sudah ada pihak pembeli yang mau
membeli rumahnya.
7. Tawar harga jauh lebih rendah dari transaksi yang diinginkan
Misal jika kita ingin bertransaksi dengan harga 1 milyar, dan itu sudah harga dibawah
pasar, maka berikan penawaran dibawah angka tersebut, misal dengan menawar 600 juta
atau 700 juta. Siapa tahu penjual bisa menurunkan harganya lagi.
8. Kita tidak boleh sampai dipengaruhi oleh penjual ataupun broker
Biasanya penjual atau broker yang sudah ahli akan mencoba mempengaruhi pikiran kita
agar kita lekas tertarik dan akan menyesal apabila kita sampai tidak membelinya.
Oleh karena itu kita disarankan menunggu 3 nyampai 4 hari dari survei, karena hal ini
akan menguntungkan kita dalam rangka evaluasi dan analisis properti tersebut.
9. Seorang investor properti harus bisa melakukan tenggang waktu pembayaran
Semakin lama semakin baik, karena kita nantinya akan bekerja sama dengan pihak bank
sehingga perlu waktu untuk mencairkan uang untuk membiayai properti tersebut.
Biasanya proses bank dalam melakukan pencairan pinjaman kurang lebih memakan
waktu satu bulan paling cepat.
10. Usahakan kita tidak memberikan DP kepada penjual
Kita akan dianggap investor hebat dan sukses jika sampai melakukan transaksi tanpa DP
dan pembiayaan dilakukan oleh bank. Inilah yang disebut membangun investasi tanpa
modal yang setiap investor inginkan. Seandainya ada DPpun, sebaiknya kita
memberikannya dalam jumlah yang kecil, terus bagaimana caranya agar penjual setuju
dengan permintaan kita? yaitu dengan strategi menaikkan harga properti (misal dinaikkan
20 juta atau 50 juta dari harga kesepakatan) tapi dengan catatan mereka mau
meringankan syarat pembayaran.
11. Pantau perkembangan harga properti yang sedang kita incar secara berkala
Cek setiap minggu atau bulan apakah mengalami penurunan harga, atau barangkali
memang sudah laku. Karena biasanya penjual yang frustrasi karena properti yang
dijualnya tidak laku-laku, maka mereka akan menurunkan harga agar cepat laku ditambah
karena faktor kepepet pula (butuh duit).
6 Sumber Pendanaan
Menurut Joe Hartanto dalam bukunya Property Cash Machine, ada sembilan strategi yang wajib
kita ketahui jika ingin menjadi seorang investor atau pedagang properti. Sebetulnya jika menjadi
seorang investor properti, adalah pantang untuk menjual aset properti kita, kecuali kalau aset kita
memang sudah tidak lagi menghasilkan passive income, atau menghasilkan tetapi tidak relevan
dengan harapan kita atau biaya-biaya yang telah kita keluarkan.
Berikut sembilan cara agar aset properti kita bisa terjual dengan harga yang kita inginkan :
1. Melakukan Renovasi Kosmetik
Lakukan properti kita dengan renovasi yang kecil saja, sehingga tidak mengeluarkan
biaya yang cukup besar. Akan tetapi hal ini manfaatnya luar biasa bagi calon pembeli.
2. Fokuskanlah pada kelebihan properti kita
Kita harus bisa meyakinkan calon pembeli bahwa properti kita merupakan properti yang
terbaik, misal dengan mengatakan kelebihan-kelebihan properti kita, seperti dekat dengan
jalan raya atau jalan tol, dalam jangka waktu dua tahun akan dibangun sebuah mall atau
pusat pertokoan, dll.
3. Kita harus bisa membuat penawaran yang sensasional
Makin tinggi kelebihan-kelebihan properti yang kita tawarkan, maka hasilnya akan
semakin baik, dan tingkat keberhasilannya juga semakin tinggi. Contoh dengan memberi
gambaran bahwa aset properti kita selama ini bisa menghasilkan cash flow perbulan
cukup tinggi / selalu banyak peminat yang ingin menyewanya, dll.
4. Membuka harga transaksi diatas harga yang diinginkan
Kalau kita mau membeli aset, kita harus menawar serendah mungkin. Akan tetapi jika
kita ingin menjual aset, kita harus melakukan penawaran dengan harga setinggi mungkin,
misal jika aset kita ingin terjual dengan harga Rp.200 juta, maka bisa mulai kita tawarkan
dengan harga Rp.350 juta.
5. Tawarkan dulu kepada orang-orang terdekat kita
Kita jangan selalu meremehkan orang terdekat kita, misal tetangga kita, teman kita.
Karena justru mereka sebetulnya adalah calon pembeli yang sangat potensial bagi kita,
karena kita seringkali tidak tahu, jika ada teman atau tetangga yang sangat butuh rumah,
akan tetapi bingung dalam melakukan pencarian. Sedangkan kita selalu disibukkan
dengan rutinitas kita, sehingga minim dari informasi.
6. Kita harus bisa mengatur waktu untuk bertemu dengan para calon pembeli pada saat
bersamaan.
Kita harus bisa menyampaikan kepada calon pembeli kita, bahwa kita tidak punya waktu
luang untuk melakukan pertemuan, sehingga kita bisa menentukan kapan waktu yang
tepat untuk bertemu. Nah, disini letak keuntungan kita, karena bisa mengatur dan
mempertemukan mereka secara bersamaan. Hal ini kita mempunyai peluang
mendapatkan harga yang kita inginkan, karena jika melakukan penawaran dengan banyak
calon pembeli, maka faktor emosional akan lebih dominan. Akan terjadi persaingan
penawaran harga diantara mereka, sehingga kita bisa tentukan penawar yang tertinggilah
yang mendapatkan properti kita.
7. Beri batas waktu penawaran
Kita harus bisa sedikit jual mahal ketika melakukan penawaran. Kita harus bisa
menyembunyikan kalau kita lagi butuh uang atau dalam posisi terjepit. Jangan pernah
memberi mereka kesempatan untuk mengulur-ulur waktu. Katakan pada mereka bahwa
penawaran paling lambat satu minggu kedepan. Kalau lewat dari itu, maka properti ini
tidak jadi dijual. Dengan cara seperti ini, maka calon pembeli lebih terpengaruh dan
berpikir cepat untuk segera mengajukan penawaran.
8. Mintalah DP (Down Payment) sebesar mungkin
Ini sangat berkebalikan jika kita hendak membeli properti. Dalam menjual properti, maka
mintalah DP sebesar mungkin kepada mereka, jika memang memungkinkan kita bisa
meminta langsung pelunasan pada saat itu juga.
Menurut Joe hartanto dalam bukunya Property Cash Machine, ada beberapa tips agar kita
menjadi investor properti yang sukses. Berikut tips yang perlu kita ketahui :
1. Dalam berburu properti yang kita lakukan harus berdasarkan apa yang kita lihat, bukan
apa yang kita asumsikan.
Maksudnya adalah kita tidak boleh hanya berasumsi bahwa properti yang kita incar
merupakan properti hot deal, akan tetapi kita juga harus melihat secara nyata tentang
kondisi properti itu, apakah memang benar bisa menghasilkan cash flow positip, apakah
dalam beberapa tahun kedepan lingkungannya menjadi pusat bisnis, dll.
2. Menentukan Target (Rencanakan Bisnis Investasi Kita)
Setiap investor pasti mempunyai perencanaan bisnis yang cukup matang. Jika kita masih
dalam kategori investor pemula, maka rencanakan target jangka pendek dulu dalam
berburu properti, misal dalam satu tahun kita harus bisa mendapatkan aset properti hot
deal senilai Rp.100 juta, kemudian pada tahun depannya kita bisa mendapatkan aset
properti senilai kelipatannya, dll. Sehingga dengan adanya target kedepan, kita
diharapkan akan terus berupaya dan berjuang keras untuk mendapatkan properti hot deal
tanpa dilandasi perasaan malas atau menyerah.
3. Membuat Manajemen Waktu yang baik
Sebagai investor properti, kita harus mampu membagi waktu seperti, kapan waktu yang
tepat dalam mencari properti, kapan kita berhubungan dengan pihak bank, kapan
mengelola aset, dll.
4. Membuat Manajemen Keuangan Yang Ketat
Sebetulnya cukup banyak orang yang bisa mendapatkan properti hot deal yang setiap
bulannya bisa menghasilkan cash flow yang bagus, akan tetapi karena lemahnya dalam
pengelolaan uang, sehingga mereka banyak yang salah jalan dan terlibat utang ataupun
mengalami kredit macet dalam pembiayaannya. Terus caranya bagaimana agar kita bisa
membuat manajemen keuangan yang baik? Misalnya, jika kita mendapatkan cash back
atau cash flow positip pada saat transaksi, maka cara yang baik adalah mengatur
pendapatan itu untuk tujuan investasi bukan konsumsi. Utamakan biaya pelunasan
transaksi, biaya cicilan ke bank, dll. Jangan pernah menggunakan dana untuk membeli
motor, mobil atau produk konsumsi lainnya, karena hanya akan menimbulkan beban dan
pengurangan modal atau aset.
5. Kita harus menggunakan logika, bukan emosi dalam transaksi property
Dalam mencari properti, kita harus cermat dalam menghitung cash flow, cash back,
cicilan perbulan, dll. Karena jika kita hanya menggunakan emosi, maka timbul perasaan
suka terhadap properti yang kita cari, sehingga masalah keuangan tidak kita
pertimbangkan lagi, apakah cash flownya positip atau negatif