PROSEDUR MEMBELI RUMAH

MELALUI AGEN
1. Sekiranya anda membeli rumah melalui agen, anda perlu melawat dahulu rumah tersebut dan
pastikan ianya berkeadaan baik, tiada kebocoran dan kerosakan-kerosakan lain. Sekiranya ada
kerosakan yang major, dapatkan pengesahan dari agen bahawa penjual akan memperbaiki
kerosakan rumah tersebut sebelum penyerahan milikan kosong.

2. Setelah memeriksa rumah dan anda masih berminat dengan rumah tersebut, agen akan
meminta anda untuk membayar 2% @ 3% deposit dari harga rumah sebagai earnest
deposit/wang tanda jadi. Pada waktu ini, anda akan diminta untuk menandatangani satu
dokumen yang dipanggil Surat Tawaran Membeli/Letter of Offer To Purchase. Antara terma
surat ini adalah pembeli dan penjual perlu untuk memasuki perjanjian jual beli dalam masa 14
hari dari tarikh surat tawaran membeli tersebut ditandatangani, jika tidak wang earnest deposit
anda akan dikira hangus.

3. Anda perlu bertegas dengan agen untuk memasukkan syarat bahawa wang earnest deposit
anda perlu dikembalikan jika permohonan pinjaman perumahan anda tidak lulus. Pada peringkat
ini, anda boleh menggunakan Surat Tawaran Membeli ini untuk memohon pinjaman bank.
Pinjaman biasanya hanya akan dipohon setelah earnest deposit ini dibayar dan surat tawaran
membeli ini ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Namun ada sesetengah bank yang mungkin
meminta anda untuk mengemukakan Surat Perjanjian Jual Beli yang telah ditandatangani untuk
proses kelulusan pinjaman.

4. Setelah pinjaman anda diluluskan, anda perlu melantik peguam untuk menyediakan Perjanjian
Jual Beli (S&P). Adalah diingatkan pelantikan peguam adalah hak mutlak anda. Anda bebas
memilih peguam yang boleh dipercayai dan mempunyai rekod perkhidmatan yang memuaskan.
Sila kemukakan kepada peguam tersebut dokumen yang berikut untuk penyediaan Perjanjian
Jual Beli:-

alamat hartanah yang ingin dibeli;

harga jualan rumah;
salinan geran rumah;
salinan Perjanjian Jual Beli antara penjual/pemilik rumah dan pemaju/pemilik terdahulu.

5. Kebiasaannya, Peguam anda akan melakukan carian tanah di Pejabat Tanah atau mendapatkan
pengesahan Pemaju bagi memastikan status bersih rumah yang dibeli. Peguam anda juga akan
membuat anggaran kasar mengenai kos guaman yang terlibat. Kos guaman yang dikenakan oleh
peguam mesti mengikut skala yang ditetapkan oleh Majlis Peguam.

6. Setelah S&P telah siap disediakan oleh peguam yang dilantik, penjual dan pembeli akan
menandatangani S&P ini. Anda sebagai pembeli perlu membayar baki 7% sebagai baki Wang
Deposit 10% kepada penjual. Baki 90% harga jualan rumah pula perlu dibayar dalam masa tiga
(3) bulan dari tarikh S&P ATAU tarikh kebenaran Pihak Berkuasa Negeri diperolehi ATAU
tarikh Surat Pengesahan/Kebenaran Pemaju diperolehi, bergantung kepada jenis rumah yang
anda beli (termasuk proses pengeluaran pinjaman bank anda). Anda diberi tempoh lanjutan
selama satu (1) bulan selepas tamat tempoh tiga bulan yang dinyatakan di atas untuk
menyelesaikan keseluruhan harga jualan kepada penjual tertakluk kepada pembayaran
faedah/denda lewat 8% ke atas baki harga jualan yang masih terakru.

7. Semua proses kerja S&P akan dilakukan oleh peguam namun anda dinasihatkan supaya
sentiasa mengikuti perkembangannya supaya keseluruhan harga jualan dapat dijelaskan kepada
penjual dalam tempoh yang ditetapkan, jika tidak penjual berhak untuk menamatkan Perjanjian
Jual Beli dan Wang Deposit 10% anda boleh dilupus dan dikira hangus. Pastikan tiada kelewatan
dari peguam S&P/pinjaman, bank pembiaya atau anda sendiri yang boleh menjejaskan
kelancaran S&P.

8. Setelah selesai kesemuanya, peguam akan menyerahkan baki harga jualan 90% kepada penjual
dan dalam masa yang sama, penjual perlu menyerahkan kunci kepada peguam. Setelah itu, kunci
pula akan diserahkan kepada pembeli. Sebelum proses ini disempurnakan, Peguam akan
memastikan bahawa rumah yang dibeli ini tidak mempunyai tunggakan bil cukai pintu, cukai
tanah, air, elektrik, IWK, penyelenggaraan dan sebagainya.

9. Anda dinasihatkan untuk memastikan bahawa nama anda tidak disenarai hitam di dalam
CCRIS atau CITOS dan layak dari awal lagi untuk membuat pinjaman bank, jika anda
memerlukan pinjaman rumah untuk membeli rumah. Anda perlu juga membuat bajet anggaran
kos guaman (bagi S&P dan pinjaman bank), kos penilaian rumah (valuation) dan Wang Deposit
rumah (kebiasaannya bank hanya memberi pinjaman 90% dari harga pasaran rumah). Pastikan
harga rumah yang bakal dibeli berada di dalam lingkungan harga pasaran semasa.

10. Anda juga boleh membuat pertanyaan awal dengan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja
(KWSP) untuk pengeluaran simpanan anda bagi membayar kos guaman. Pengeluaran hanya
boleh dibuat dari akaun ke-2 KWSP dan hanya nama yang dinyatakan di dalam S&P sebagai
pembeli boleh mengeluarkan simpanannya.
Skop Kerja Perunding Hartanah Dengan Pemilik Rumah

Objektif dengan pemilik rumah ni untuk dapatkan listing. Listing ni macam stok kita la. Nak jual
mesti ada stok. Prosedur untuk dapatkan listing adalah:

Buat marketing untuk dapatkan prospek

Hubungi pemilik rumah
Semak nilai pasaran
Buat temujanji
Inspection rumah
Buat pemasaran

1. Buat marketing untuk dapatkan listing

Nak dapatkan listing ni kena buat pemasaran. Pemasaran ni bermula dengan penjenamaan diri.
Untuk beritahu kepada orang ramai. Tuan puan ni adalah ejen hartanah.

Ada juga teknik pemasaran yang lain. Ada ejen buat pemasaran terus kepada pemilik melalui
cold-calling.

Mereka dapat butiran pemilik daripada beberapa sumber. Kenalan, laman web hartanah, surat
khabar dan landing page. Kemudian mereka hubungi.

Buat pemasaran ni kunci untuk dapatkan listing. Listing adalah nyawa seseorang perunding
hartanah.

2. Hubungi pemilik rumah

Bila dapat butiran, tuan puan akan hubungi pemilik. Objektif nya adalah untuk tawarkan servis.
Jika pemilik hartanah bersetuju, tuan puan akan buat langkah seterusnya.

Dalam fasa ini juga, tuan puan kena dapatkan butiran rumah. Butiran ni untuk semak nilai
pasaran rumah tu.

3. Semak nilai pasaran

Sebelum buat temujanji eloklah semak nilai pasaran rumah terlebih dahulu. Ini bagi
mendapatkan harga indikatif.

Jika harga terlalu tinggi tuan puan kena nasihat pemilik untuk rendahkan expectation. Jika
pemilik berkeras, tuan puan kena pilih sama ada masih mahu pasarkan rumah tu atau tidak.

Secara am rumah dengan harga lebih nilai pasaran ni susah nak jual. Dan margin pinjaman pun
tak dapat tinggi. Kalau tak semak nilai pasaran, susah di kemudian hari.
4. Buat temujanji

Setelah semak dan beritahu pemilik nilai pasaran, langkah seterusnya buat temujanji. Tapi jangan
pula buat temujanji dan terus pergi ke rumah. Kena buat research.

Tuan puan sedikit sebanyak kena tahu tentang rumah yang nak dilawati. Minimumnya kena tahu
latar belakang projek, lokasi dan ciri rumah.

5. Inspection rumah

Objektif inspection rumah ni adalah untuk:

Bina hubungan dengan pemilik

Memahami expectation pemilik
Dapatkan lantikan pemilik dengan menandatangi surat lantikan (Authorisation to Sell)
Untuk berunding dengan pemilik dari segi harga
Untuk semak latar belakang dan keadaan rumah
Fotografi rumah
Untuk lihat dokumen asli rumah seperti geran dan perjanjian jual beli.

Jika tuan puan capai semua objektif di atas, insyaAllah kerja akan lebih licin.

6. Advertise

Setelah kesemua langkah di atas lengkap, tuan puan akan pasarkan hartanah. Ada banyak
medium yang tuan puan boleh gunakan. Sebagai permulaan ambe syorkan guna Mudah.my,
Propertyguru dan Facebook.

Kunci kejayaan pemasaran ni bukanlah berapa banyak medium yang tuan puan guna. Tetapi
lebih kepada frekuensi. Makin kerap tuan puan advertise, makin banyak prospek yang tuan puan
dapat.

Skop Kerja Perunding Hartanah Dengan Pembeli Rumah

Dengan pembeli hartanah pula, inilah skop kerja tuan puan:

Terima butiran prospek

Hubungi prospek pembeli
Semak kelayakan pembeli
Buat dan hadir temujanji
Memudah cara proses pinjaman
Memudah cara proses guaman
1. Terima butiran

Setelah tuan puan pasarkan rumah, tuan puan akan peroleh prospek pembeli. Ada yang dapat
melalui kenalan. Ada yang isi form di medium pengiklanan. Ada juga yang hubungi terus.

Bila tuan puan ada butiran prospek ni, simpan dengan baik. Kena ada cara macam mana tuan
puan identify pembeli dalam contact list tuan puan. Kalau tiada sistem yang baik, nanti terlupa
atau hilang.

2. Hubungi pembeli

Tuan puan kemudian akan hubungi pembeli. Bila berhubungan ni kena faham motivasi pembeli
untuk membeli. Ni antara butiran yang tuan puan kena tahu :

Latar belakang pembeli

Tempat menetap sekarang
Lokasi tempat kerja
Prospek tahu tak lokasi rumah?
Kenapa dia pilih rumah tu?
Berapa rumah dah pembeli view sebelum rumah ni?

Kesemua butiran ni adalah untuk pastikan pembeli tu serius. Tuan puan nak pastikan prospek
yang bermotivasi tinggi datang untuk view rumah.

3. Semak kelayakan pembeli

Aspek seterusnya yang tuan puan kena pastikan ialah pembeli bersedia dari segi kewangan.

Mereka cukup tunai untuk bayar booking dan deposit

Mereka cukup tunai untuk bayar khidmat guaman dan stamping
Mereka layak meminjam jika beli melalui pinjaman

Kalau pembeli belum bersedia, eloklah tuan puan nilai semula sama ada masih ingin bawa
pembeli tu untuk view rumah.

Kalau ambe, ambe tak bawa. Huhu.

4. Buat temujanji

Tuan puan kemudian akan buat temujanji dengan pembeli dan pemilik untuk ziarah rumah.
Biasanya temujanji ni pada hujung minggu.
5. Hadir temujanji

Tuan puan kemudian akan entertain pembeli pada hari temujanji. Nasihat ambe untuk ejen
hartanah baru. Bila jumpa pembeli (dan pemilik sekalipun), jadi diri sendiri sahaja. Orang lebih
percaya kepada kita kalau kita ni tak oversell.

Tuan puan kemudian biasanya akan jalankan rundingan. Jika pembeli berminat untuk membeli
rumah, tuan puan kena pastikan mereka tandatangan borang Offer To Purchase dan bayar wang
tandajadi.

Wang tandajadi tu mesti masuk kat ajensi. Kalau buat cek mesti atas nama agensi. Jangan minta
klien buat cek atas nama tuan puan pula. Salah tu.

6. Proses pinjaman

Jika pembeli minta, tuan puan kemudian akan memudahcara pinjaman pembeli. Tuan puan kena
pastikan dokumen untuk permohonan pinjaman lengkap. Dan kemudian hantar permohonan tu
kepada jurubank.

Kebanyakan bank ternama akan beri jawapan dalam masa 1-2 minggu amnya. Jika lulus, tuan
puan akan rujuk kes kepada peguam.

7. Proses perjanjian jual beli

Sebelum hantar kes kepada peguam, tanya dulu pembeli sama ada mereka sudah ada peguam
untuk wakili mereka.

Kalau tiada tuan puan boleh refer kes kepada peguam yang tuan puan kenal.

Proses guaman ni akan makan masa lebih kurang 1 minggu. Jualan selesai setelah pemilik dan
pembeli tandatangan surat perjanjian.

Tugas seterusnya adalah untuk claim komisyen. Tuan puan kena provide kepada agensi:

Surat lantikan jual rumah (Authorisation to Sell)

Surat tawaran belian rumah (Offer to Purchase)
IC pembeli dan penjual
Salinan perjanjian jual beli rumah

Kesimpulan

Settle! Ni la skop kerja perunding hartanah. Nampak macam senang kan? Memang senang pun.
Tapi ni hanyalah asas untuk tuan puan. Ada banyak lagi ilmu yang tuan puan perlu tahu.
InsyaAllah ambe akan kongsikan dalam pos akan datang.